别了，土地出让金

浅贝

别了，土地出让金胡Sir地产

　　壹

　　周末了，突然来了个超级大新闻。

　　6月4日，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

                               
登录/注册后可看大图

　　《通知》指出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。

　　自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

　　贰

　　简单说，土地出让金制度寿终正寝。

　　土地出让金制度，是中国房地产行业繁荣20多年的一个政策基石。

　　1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许土地使用权抵押。

　　随后，1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。

　　众所周知，中国的财政是“四本账”，按收入规模排列：一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。

　　其中，一般公共预算主要是靠税收贡献的，比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税，近5年税收平均占比达到83%，非税收入占17%，很大程度上需要用转移支付等手段来统筹各地发展。

　　而政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成，在2019年，卖地收入占比达到了85.8%，根据申万宏源(4.730, 0.07, 1.50%)研究所的数据，在2020上半年，这个比例已经达到了89%。

　　由于土地出让金归地方支配，建立在它基础上，地方政府获得了“经营城市”的动力、财力。

　　令世界瞩目的中国城镇化速度，其核心驱动力，就是由此而来。

　　但土地财政，也逐渐产生“成瘾性”。尤其是一些二三四线城市，其发展几乎已经离不开房地产市场的增长。

　　地方债务的无序扩张，各类城投公司的底层资产，都是土地。

　　叁

　　那么，把土地出让金划转税务部门征收，是为什么？

　　这要从一个文件说起。

　　去年9月份，中办、国办印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》（以下简称《意见》）。

　　《意见》明确，从“十四五”第一年开始，各省（区、市）要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例；到“十四五”期末，以省（区、市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。

　　那么，现在土地出让金中，往农村投入多少？

　　2013-2018年，全国土地出让金是28万亿，往农村投了1.85万亿，只占土地出让收入的6.6%。

　　高层显然也看到了这个问题，2018年9月的《乡村振兴纲要》、2019年2月的1号文件、2019年6月的乡村振兴意见，都提及了“提高土地出让收入用于农业农村的比例”。

　　以前用于农村的支出太少，以后不但要提高，还要提高、再提高！

　　划转之后，转移支付，专款专用，地方再想举债扩张就难了。

　　肆

　　土地出让金划转，也体现出房地产调控的“顶层设计”正在出现雏形。

　　以往地方利益和中央的房地产调控之间，其实始终有着隐形的博弈，毕竟土地财政命脉所系，经营城市、提升地价、确保房地产繁荣，是一种本能。

　　土地供应两集中，迈出了第一步。出让金改税务征收，是第二步。

　　未来，地方在房地产行业的话语权重，将越来越低，房地产调控全国一盘棋的局面逐渐形成。

　　而房产税，也由此带来了更多的想象：

　　更多土地出让金收入转移支付给农村，那要想维持城市发展速度，势必要开辟新的增收渠道。

　　目前，一般公共预算收入中，还是间接税（增值税、消费税）为主的税制，为了给企业减负，更合理的给各个城市增加收入，房产税、遗产税等直接税占比一定会提高。

　　从动作的速度和力度看，这一天不会遥远。

浅贝

土地出让收入划转税务部门征收，影响几何？[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]陌爷 [url=]陌爷地产圈[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]昨天


6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知财综〔2021〕19号》：


NO. 1｜壹  要点解析

一、将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称四项政府非税收入），全部划转给税务部门负责征收。
以国有土地使用权出让收入为例，征缴流程如下：

                               
登录/注册后可看大图

二、自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。
三、自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
四、税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定，依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足额缴入国库。
五、已缴入财政非税专户，但尚未划缴国库的有关资金，由财政部门按非税收入收缴管理制度规定缴入国库。
六、税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。


NO. 2｜影响几何？
1、卖地收入转由税务部门征收意味着地方的小金库彻底没有了。当然接下来会有一系列配套政策辅助过渡。
2、最为关键的在于卖地收入在法理上将不再属于地方收入，而是像税收一样可以在全国范围内统一调配。
3、一般转移支付和专项转移支付将会平衡不同政府间的财政水平，将不会出现旱的旱死，涝得涝死，尤其利好中西部
3、按照这种游戏规则，地方政府搞新城开发的动力和积极性将会下降，因为一级做地和片区开发都需要前期投入大量的资金，如果二级土地财政不能合理找补，而是全国统一调拨，那么很有可能就是亏本的
4、未来旧城改造将会是重要方向，社会资本参与旧城改造一方面可以提升城市形象，另一方面政府基本无需前期投入，而且还能在土地出让后受益
5、不同城市依据土地依赖度的高低受到的影响程度也不同。
所谓土地财政依赖度是指卖地收入与一般公共预算收入之比
全国主要核心城市的土地依赖程度分类如下：
第一，超高土地财政依赖城市（≥100%），占据样本城市的四成。包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州。
第二，高土地财政依赖城市（50%~100%），接近样本城市的五成。包含苏州、天津、厦门、沈阳等城市
第三，相比之下，土地财政依赖较低的城市较少（<50%），仅占样本城市的一成左右。包含深圳、上海、北京和无锡四个城市

                               
登录/注册后可看大图

附：原文如下
关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知
财综〔2021〕19号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、自然资源厅（局），新疆生产建设兵团财政局、自然资源局，国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局，中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行： 　　为贯彻落实党中央、国务院关于政府非税收入征管职责划转税务部门的有关部署和要求，决定将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。现就平稳有序推进划转工作有关事项通知如下： 　　一、将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称四项政府非税收入），全部划转给税务部门负责征收。自然资源部（本级）按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金，同步划转税务部门征收。 　　二、先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。 　　三、四项政府非税收入划转给税务部门征收后，以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库，有关部门应当配合做好相关信息传递和材料交接工作。税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定，依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足额缴入国库。已缴入财政非税专户，但尚未划缴国库的有关资金，由财政部门按非税收入收缴管理制度规定缴入国库。 　　四、税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。具体征收机关由国家税务总局有关省（自治区、直辖市、计划单列市）税务局按照“便民、高效”原则确定。原由自然资源部（本级）负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金等非税收入，征管职责划转后的具体工作由国家税务总局北京市税务局承担。 　　五、税务部门应当商财政、自然资源、人民银行等部门逐项确定职责划转后的征缴流程，实现办事缴费“一门、一站、一次”办理，不断提高征管效率，降低征管成本。具体征缴流程可参照本通知附件流程图并结合当地实际研究确定。涉及经费划转的，方案按程序报批。 　　六、税务部门征收四项政府非税收入应当使用财政部统一监（印）制的非税收入票据，按照税务部门全国统一信息化方式规范管理。 　　七、资金入库后需要办理退库的，应当按照财政部门有关退库管理规定办理。其中，因缴费人误缴、税务部门误收需要退库的，由缴费人向税务部门申请办理，税务部门经严格审核并商有关财政、自然资源部门复核同意后，按规定办理退付手续；其他情形需要退库的，由缴费人向财政部门和自然资源部门申请办理。人民银行国库管理部门按规定办理退付手续。 　　八、除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。 　　九、自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后，应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息，确保征管信息实时共享。税务部门应会同财政、自然资源、人民银行等部门做好业务衔接和信息互联互通工作，并将计征、缴款等明细信息通过互联互通系统传递给财政、自然资源、人民银行等相关部门，确保征管信息实时共享，账目清晰无误。同时，向财政部门报送征收情况，并附文字说明材料。 　　各级财政、自然资源、税务、人民银行等部门要把思想认识统一到中央决策部署上来，切实提高政治站位，强化部门协作配合，形成非税收入征管职责划转协同共治合力。各地在征管职责划转试点工作中若遇到重大问题，应当及时向税务总局报告，税务总局应当会同财政部、自然资源部、人民银行等有关部门根据试点情况，研究完善具体征缴流程，指导各地做好划转工作；涉及地方跨部门协调难点问题，应当及时向同级政府报告，请地方政府及时协调解决和处理，确保划转工作顺利进行。 　　      财政部 自然资源部 税务总局 人民银行 　　                                           2021年5月21日

浅贝

500万亿的紧箍咒


原创 雷思海  雷思海  今天
     

     昨天的资本市场，上演了一场空欢喜。

     一条2月的印花税的老消息，引发股市千亿体量的隔日资金，几分钟就挪移换影，券商股坐了个过山车。而此前一天，浦东小道消息，引发上海股大量涨停。

     

     1、

     其实，真正的大消息，往往开始的反应是比较平静的。

     就像昨天的一条小消息，影响的是500万亿的楼市未来，乃至人民币的雄心，但可能并没有几个人关心：

     

图片



      土地出让金，以后由税务部门收了。

      

      土地财政，这个过去十几年来，地方楼市发展的最大推手之一，未来何去何从，如何适应新的时代，在走出这一步之后，将会更清晰。



      先来看税务收，有什么不同。

     2018年6月，国税、地税合并统一挂牌，我国的税务机制，从此就厘清了：地方税务局由国税总局垂直领导。

      

      看看税务局的挂牌。

      从这张图上，你能看出来，这是哪个省、哪个市的税务部门？不是本地人，你只能看出，这是国家税务总局管的。

     

图片

      



     老话说，名正言顺。     

     钱由税务部门收，意义大不同。



     以前收到的钱，直接进地方国库。

     新政之后，土地出让金，先进国税账户，然后再进地方国库。

     

    税务收的，多少进地方国库？

    不外乎三种情况：

     一是全归中央，一是全归地方，另一个是中央地方共享。

   

   比如眼下，归中央的，主要包括：消费税、车辆购置税、关税、海关代征的进口环节增值税、消费税等。

   归地方的，主要包括：

    城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、车船税、契税、环境保护税和烟叶税等。

   

     共享的主要包括：

     增值税：中央地方5比5分，企业所得税6比4分享。此外还有，个人所得税、资源税、城市维护建设税、印花税等。



     土地出让金归税务收取后，目前应该还全是归地方。但是，这里多了一道手续：国税。

      

     2、

    这意味着什么？

   有才的网友想出了这样的比喻：



    夫妻二人，妻子管钱，丈夫有小金库，妻子说不能花天酒地，可丈夫该干嘛还干嘛，现在妻子直接拿工资，丈夫小金库没了，虽然还是二人花钱，丈夫想搞小动作不行了。



     所以，新政意味着土地出让金的收支，以及整个流程，都更加规范、透明，就少了一些自主操作的空间。



     最直接的影响，可能是某些城投公司。城投公司在地方政府的土地出让中，扮演中间人的角色。新规之后，理论上而言，在土地出让金上的灰色操作空间，将因此而受到压缩。一些模式，比如购入+返还做大资产负债表的模式，可能就正式终结了。



      相应的，吃这碗饭的一些金融机构，以前的赚钱逻辑，也可能就突然没有了。当然，由税务来征收的话，欠缴出让金，性质就可能变了。热衷于拿地的老板们，要更谨慎一些了。

   

       3、   

      未来还有没有更大的变化？

      方向可以说很多。

      这里不好做过多的猜测。

   

      但有一点是可以确定的，那就是，管理层对房地产市场的调控能力，未来将会得到进一步的加强。

   

      2020 年，国有土地出让金 8.4 万亿，相对地方政府本级财政收入的比重达到 80%以上。

   

    所以，一些地方政府热衷楼市，是有其动因的，房价涨，财政就好。

    以后，这个“好”，要掂量掂量了。



     比如说，土地出让金的分配方法稍微改一改，就能影响地方的行为模式，立竿见影。

       个人认为，其实土地出让金，不应该全部归于地方，因为土地是国有的。



     理论上而言，如果要收房产税的话，土地出让金做出全国性的统筹收取或其他安排，是必要的前提。

      土地出让金归税务收取之后，我们对未来房产税的征收路径，就有了更真实的预期。所以，有人把它看作是未来房产税征收的某种预演，也未尝不可。

   

      最近几年，中国楼市保持稳定，管理层的目标基本达到，比如北京，现在的房价均价，还没有超过2017年的高点。这是比较好的。



     但楼市是个市场。有人认为看透了政府的底牌，认为房价会一直涨，因此前赴后继去炒。

     目前来看，支撑楼市炒作的有三大块，一是居民贷款，二是房地产商的杠杆，三就是少数地方的土地财政冲动。其体现，就是这一年8万多亿的土地出让金。现在等于告诉你，这并非是一块永久的肉。

  



     4、

    新规试点5个月之后，就全部推开，速度还是比较快的。

    管理层一再指出：房子是用来住的，不是用来炒的。房地产要健康平稳发展。



     楼市这十几年大发展，现在有4、500万亿人民币的市值，是国内最大的资产。

      房地产对中国经济的发展功不可没。

     但就怕炒作过头，防止房地产变成灰犀牛。房价一旦超越经济发展阶段太多，成为大泡沫，就会变成贫富分化的利器。

      而贫富分化过度，阶层就会固化，会引发各种问题，比如躺平。



       雷霆雨露，俱是君恩。

      新规可以说是给500万亿的楼市，上一上紧箍咒，这何尝又不是在保护楼市？因为任何一种泡沫，如果任其自然吹大的话，会很快破灭的。

      曾经赌对国运的幸运儿们，未来国运的方向，早已不是房地产了。   



     5、  

      其实，对这个改革，把眼光局限在500万亿楼市上，还是有点格局不够。当下，全球政经地缘，正处于大震荡，大重组的时刻。


       中国的硬实力，数一数二，软实力也在奋力追赶。

      我认为，一个国家软实力登顶的最好认证，就是其货币，成为全球争抢的储备货币。   



     8万亿的土地出让金，由谁来收的改革，看起来虽小，但本质上是建立财政约束与透明机制的重要一步，这是未来人民币国际化的支柱一。



     眼下，我国的信用货币乘数，保守的算，大概有6倍。这8万亿出让金，理论上可以创造出48万亿的信用货币。



      48万亿信用货币，要是有很多去炒资产、炒地皮，金融空转，那么票子就会毛。要是花到实处，产生真实财富，那么就是国民福利的提升，人民币国际化底气，会更加做实。

      

     胜人者力，自胜者强。

     而自胜，靠的就是规则。

    不是约束他人的规则，而是约束自己的规则。



     而财政透明与纪律约束，是一个国家最核心的规则，也是一个国家的资产，能够为全世界追捧的必要前提。



     君不见，美帝几乎年年表演，为了一点财政预算没通过，而让政府关门的舞台秀，这都是给它的财政透明与约束力、资产的可靠性，向全世界做广告呢。



     黄帝内经说：

     至道在微。

     其实，很多看起来很小的事情，却往往是通向未来的最重要基石。

浅贝

楼市走向没落？从美国的制裁到鸿蒙的发布，财富引擎或在发生变化


原创2021-06-07 13:52·81大白话


楼市走向没落？从美国的制裁到鸿蒙的发布，财富引擎或在发生变化
在时代的变革中，抱着固有的思维是一件很危险的事！

01

不得不面对的一个事实是，未来靠房地产创造财富的难度会越来越大了。

这一点从已经霸屏了富豪榜十几年的房地产大佬们的突然间销声匿迹中就可以看得出来。

为什么在中国说到财富，就要提到房地产？

因为在这之前的近二十年中，全民财富的大升值就是通过房产实现的，这也是为什么在中国会出现全民炒房现象的原因所在。

房产给普通大众带来巨大财富的同时，也不断透支着全社会的创新和创造能力，快钱赚惯了，谁还会踏踏实实地深耕产业呢？

以往我们看到一个很有意思的现象，北京一套房的价值就抵得上很多上市公司当年利润的总和，而上市公司如果经营利润突然大幅下降，买上几套房就可以让财务报表瞬间变得非常的好看。

如今，这一切可能会发生历史性的转折，高房价的后果是全民负债率的高企，甚至引发了生育意愿的下降和年轻人躺平等社会问题。所以一场关乎楼市未来走向的历史变革或许要来临了。

高房价的问题从内部看引发了一系列的社会问题，从外部看则成为了我们的一个“软肋”。那些发达国家尤其是美国，其实并不关心我们是不是全球第二大经济体，他们关心的是我们的经济支柱是实还是虚。这一点从美国这几年来对于我们在科技领域的制裁中就不难发现。

有一个灵魂拷问是，为什么他们不对做游戏的制裁？为什么他们不对搞网购的制裁？为什么他们不对外卖平台制裁？为什么他们不对房地产企业制裁？偏偏要对在科技领域取得突破的企业进行制裁，而且是穷追猛打式的制裁，甚至是不留活口般的制裁。

明白这其中的真实逻辑后，就会在一个更高的维度上看到财富的模式正在发生改变。

楼市走向没落？从美国的制裁到鸿蒙的发布，财富引擎或在发生变化
02

这两天全网热议的新闻莫过于华为研发的全新操作系统---鸿蒙的发布。大部分人拍手叫好的同时，也有人质疑这个操作系统就是套了一个安卓的外壳。

在这里不讨论技术，也不煽动爱国情绪，其实就这个系统能够成功地发布，就至少说明在专利层面是不存在任何短板的，至于是不是套了别的系统的外壳，也就没必要那么较真了。

其实笔者对于科技的范畴所知甚少，但即使如此，笔者也知道这个叫做鸿蒙的我们自主研发的新系统最大的意义就在于真正的实现了万物互联。所以，这不是一个手机操作系统，而是一个更高维度的操作系统。

可能这个操作系统目前只能在国内推广，但只要我们积极响应，全力支持，我们在科技融入生活的这个领域就会领先于全世界，这是一个全新的赛道，一个可以让我们在科技领域实现弯道超车的赛道，如果忽视了这一点，还在那里计较什么套不套壳的问题，那就属于层次的问题了。

这并不是什么信口开河，不知道大家有没有关注一个事情，在鸿蒙系统发布之后，华为把这个投入巨资研发的操作系统免费赠送给了工信部，这不但体现出了华为的格局，也是在这个多事之秋让这个系统可以顺利推广出去的唯一办法。

这就是企业家和资本家的本质区别，外部势力喜欢的是资本家，因为他们可以为了钱掏空一切，甚至是年轻人的理想；外部势力惧怕的企业家，因为他们为了国家的崛起，会做到深耕产业，无私奉献。

如果多一些向华为这种在外部势力的打压下誓不低头的企业，多一些不向资本弯腰的企业家，我们的国力将会迎来大幅的增长，我们的年轻人将会时刻保持着创造的信仰，我们在科技上就不会严重依赖海外技术，也就不会被外部势力随意的卡脖子了。

楼市走向没落？从美国的制裁到鸿蒙的发布，财富引擎或在发生变化
03

还是那个问题，为什么做游戏的、搞网购的、送外卖的、盖房子的不被发达国家制裁？这些行业都在攫取着大量的财富，因为发达国家很明白，这些产业越发达，国家的经济就越脆弱。

因为这些行业做的就是一件事，那就是让财富过度集中，大家都知道任何东西过度集中后，其实就会成为“弱点”，更可怕的是，这些行业只吸收财富不创造价值，如果我们过度依赖这些产业的发展，才是发达国家最愿意看到的事情。

我们也看到了，对于这些不受制裁发达国家的行业，我们自己这两年中已经开始出手限制其野蛮生长了。

比如今年开始，出台了反垄断法后，对于垄断企业的陆续调查以及处罚，我们就应该感受到趋势正在发生改变。

从去年开始以房住不炒为大方针的楼市调控之火已经开始烧到融资领域，这就相当于对楼市动真格的了，这段时间那些严重依赖高负债、高杠杆、高周转的“三高”房企们，频频曝出债务危机，就可以证明楼市的高成长期已经结束了。

楼市的高成长期结束，就意味着房产的金融属性将会逐渐被剥离，也就是说，不但新房市场的房企们可能会面临一轮大洗牌，未来二手房市场的流动性也将会迎来巨大挑战。这一切的关键点，就在于对于资金供给的严控，没有了资金的支撑，就不可能会出现财富的大幅增长，所以，未来房地产只能是一个经济基底的角色，不可能是经济发展的引擎。

从这个角度看，未来投资房产的难度将会越来越大，更不用提会创造多少财富了，真正可以从楼市中获取财富的人会大幅减少，这个市场未来可能只会属于专业人士，这就意味着，全民炒房的基础将不复存在了。

什么是未来财富的新引擎呢？

这里给大家提供一个思路，我们很可能要走一条“脱虚向实”的道路，按照这个思路，我们每一个人都应该好好琢磨琢磨未来的财富金矿会出现在哪里。

浅贝

中国的8.4万亿土地出让金，需要再来一次分税制改革

以下文章来源于远方青木 ，作者一棵青木


据说，中央要把地方上的8.4万亿土地出让金收入全部收走，以此来遏制地方维护房价的动力。
我本以为这是在开玩笑，没想到连公文都出了。
2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行等四部委联名发布了一份重磅文件《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）。
这份文件非常明确的指出：
国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。

其中，自2021年7月1日起，在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展试点，将包括土地出让收入在内的四项收入征收权，由自然资源部门转移至税务部门。
图片

我去翻了翻财政部官网，发现真的是这么说的。
图片

厉害了，2020年中国的土地出让收入高达8.4万亿，占地方财政收入的55%，这么多钱的支配权不声不响的就划归中央了？
此事没有那么简单。
治大国如如烹小鲜，任何政策的制定都以稳为主，万亿级别财政收入的划拨那肯定是广泛征求各方意见的，不可能这么无声无息突然就宣布，不然肯定要出大乱子的。
想当年，中央分税制改革的时候，谈判的动静可不是一般的大。

当年把土拍收入留给地方的税制改革史

上世纪80年代之前，中国是计划经济国家，全国一盘棋，都是大锅饭。
改革开放后，全国范围内推行包产到户制度，中国的粮食产量大幅增加，农民的种田积极性空前提高。
既然包产到户在激发工作积极性上这么好用，我们能否进行更广泛的推行？
1980年，财政包干制被提了出来。
所谓财政包干制，就是把各省市地方的税收任务先制定出来，中央包产到省，然后省再把任务分给下面。
你这个省，交完承诺的税收后，多余的钱都是你们自己的，可以自己用，怎么建设地方自己说了算，基本上就是农民包产到户的放大版。
财政包干制自1985年开始实行，1988年得到进一步完善，极大的激发了地方建设经济的积极性。
总的来说，财政包干制为中国的经济发展是做出了历史贡献的，比僵化的计划经济要好得多。
但随着财政包干制的进行，新的问题又出来了。
中国的经济发展速度太快了，简直是呈现爆发式的增长，几十年计划经济虽然严重限制了中国的经济，但蓄积了太多的能量，打开之后释放的制度红利也是大的惊人。
八九十年代的时候，地方的税收甚至出现过每年百分之二三十那么恐怖的增长数据。
按财政包干制，多出来的钱，都是地方的。
按理说这也没关系，毕竟钱归地方用，也是在建设中国，肉都烂在锅里。
但随着中国经济的蓬勃发展，各方面花钱的地方也激增。
毕竟经济发展了，群众工资提升了，办同样的事，各种开销都要大增。
任何人都没想过税收的增长可以这么迅速，任何人也都没想过开支的增长可以这么迅速。
给地方的财政任务定个年增速9%，这已经很离谱了，而实际的收入开支增长，更离谱。
但财政包干制，等同于一份合同，签了这个合同后，收益的分配是锁死的，中央的收入就那么多，没办法和经济发展速度同比增长。
但很多全国性支出，都是由中央负责。
全国性对粮食的进行亏损行补贴收购，跨省进行的大规模铁路建设，对国防进行的军事建设，这些钱当时都是中央出钱在做，随着经济的发展，这些支出也开始急剧增加。
所以后来中央的财政窟窿越来越大，甚至出现过中央穷到向地方借钱的地步。
1992年，中央收入1000亿，地方收入2500亿，但中央的当年支出却高达2000亿，赤字达到了1000亿，已经彻底揭不开锅了。
而在财政包干制下，各省的收入自己拿，出现了各地重复建设，无视中央全国一盘棋，甚至为增加本省税收，树立各种门槛排斥外省产品，颇有割据一地，自立经济诸侯的征兆。
而财权不足的中央，对地方的控制力也大幅下降。
改革财政包干制，势在必行。
但动地方的蛋糕，不是那么好动的。
1993年，分税制改革提上日程。
所谓分税制改革，就是把经济增长的成果，中央和地方共享，按比例来分。
其中，最好征收的增值税，中央拿75%，地方拿25%，而比较复杂，需要熟知地方情况才可以征收的营业税，留给地方。
这么做，可以大幅提高中央的财政收入，解决中央财产困窘的局面。
很明显，这种做法地方上是一定反对的，换你执政地方你也反对。
为了落实分税制，自1993年9月9日到11月21日两个多月的时间，朱总理带着各部门60多人的大队人马，把全国主要的财政大户省份全部飞了一遍，挨个谈判。
在9月13日和广东省的谈判过程中，广东省的5套班子全部参加，有些‌地市委领导也参加了会议，阵容极其庞大。
这庞大的阵容，最大的诉求就是‌希望能给广东特殊待遇，不搞分税制，在广东单独实行包干制。
广东的特殊政策还‌要不要实行？如果包干制取消，我‌们还要不要在20年内赶上“四小‌龙”？

经历艰苦的谈判后，广东最终还是服从了大局，同意了分税制改革。
历经重重困难，总理亲自出马带队谈了2个多月，最终分税制改革才得到了各省份的一致支持，并最终贯彻落实，地方的大部分收入上缴了中央。
但随后，又带来了新的问题。
地方的大部分收入上缴中央后，中央缺钱的情况立刻就不存在了，但出现了资金过剩的局面，这也是个问题。
中央的支出确实很大，但除了个别年份外，大部分年份总体支出还是以地方财政为主。
从1995年到朱总理退任的2004年，这十年里中央的财政收入平均占到国家总收入的52%，但财政支出只有国家财政总支出的30%。
剩下的钱，中央拿着也没用，需要转移支付给地方，由地方来花。
这个时候问题来了，钱给谁？怎么给？
中央也不知道该给谁，给多少合适，只能按项目来，你报批一个项目我拨一笔钱。
所以，“跑部钱进”这个名词在90年代中后期诞生了。
不跑部，你就没有钱，因为别人都在跑，中央只能给别人。
天天跑北京，这也不是个事啊，差旅费太大了。
干脆，我们搞个驻京办吧，一批人常驻北京，天天负责跑各部门。
后来驻京办的规模越来越大，成为了各省官员、人大代表来京的第一落脚点和汇合点。
摊子大了，占地面积就大，不如干脆搞一栋楼吧。
现在各省市在北京留下的大厦，比如说浙江大厦，湖北大厦、广东大厦、江苏大厦、吉林大厦等，都是当年驻京办跑部钱进时代留下的。
很明显，这是不合理的现象，虽然中央权力大了，但带来了明显的行政资源浪费。
因此，分税制改革，还要改革。
中央穷地方富，这会出问题。
但中央富地方穷，这也会出问题。
所以，我们要想个办法，增加地方收入，促进地方建设地方的积极性。
刚拿回来的财权再给回去，这不合适。
不过我们可以想其他办法。
正好，国家在1998年进行了住房商品化改革，开始全国范围内推行商品房，取消福利分房制度。
但推广困难，群众不认可。
为了鼓励地方积极性，推广落实商品房改革制度，土地财政的收入被默认归地方所有，中央不插手，因为98年那会，地方很缺钱，这事中央知道。
2000年开始，地方政府正式走上了土地财政的道路，并在2001年，由“土地收购储备制度”文件的形式，得到了中央认可。
而在1994年分税制改革中，各种关于土地的税种，都被划归为地方所有，这种巧合的事情让卖地对于地方来说百利无一害。
效果怎么样呢？
效果很显著，住房改革立刻就推动下去了，全国的卖地收入节节增长。
2001年，2002年，2003年，中国的土地财政收入实现了连续三年，每年翻一倍的奇迹，三年时间从500亿增长到了5000亿。
图片

当初把土地出让收入划归给地方的时候，这只是一个每年500亿的税种，没想到几年时间就增长到了5000亿，几乎和当时的地方政府财政收入相等。
更没想到的是，十几年后的今天，土地财政收入增长到了8.4万亿每年。
有了土地财政收入后，地方不缺钱了，可以进行地方建设了，跑部钱进的事慢慢就不存在了。
既然地方的最大财源是土地拍卖收入，那进行地方投资建设的时候，最大的核心也肯定是围绕着增大土地拍卖收入来进行。
这十几年来，中国各大城市进行修地铁，盖医院学校，进行各种基础建设为什么如火如荼，核心原因就在这里。
因为卖地收入，是100%归地方的，建设城市，投资基础建设，然后卖地，“投入产出比最大”。
这种情况也不能说不好，毕竟此制度极大的推动了中国的城市化建设，让中国城市出现了日新月异的变化，十年走完了其他国家一百年的建设路程。
但随后，又引发了其他的新问题。

新的土地财政改革势在必行

因为地方政府拥有追求大量收入的强烈动机，所以地方政府非常希望卖出更多的土地，以最高的价格。
这种强烈的冲动，和中央压制房价，管控全国性金融风险的要求是完全违背的。
而且这些年，为了尽快的建设城市，拉动GDP，扩大政绩，很多地方政府把土地资源当作财产，装入城投公司作为抵押物，向银行借钱搞开发贷，欠下了天文数字的债务。
这些债务，地方政府承诺用以后的卖地收入来还。
但地方政府借下的债务太多了，很多地方的债务都是按照卖地收入年年增长的假设，来进行极限借款，导致了所谓的地方债问题。
如果中国经济增速永远火红，卖地收入每年都增长，那借下的债务没有问题。
但万一卖地收入没有按地方政府的预期走呢，出现了下滑怎么办？
这已经成为了一个潜在的经济大雷。
在中央屡次强调房住不炒的前提下，各地方依然不舍得放弃庞大的卖地收入，也放弃不了。
各地的房价可以涨的慢一点，但绝不能跌，这是地方政府的底线。
卖地收入不归中央，但系统性金融风险归中央。
所以在不出现系统性风险的前提下， 中央希望房价跌的越多越好。
但是在地方政府的眼里，卖地收入越多越好，这个原则是不会改的，因为卖地收入100%归自己。
和当年的财政包干一样，100%归地方的东西，都会扭曲地方的行为，同时制造中央和地方的不同步，产生一系列的社会问题。
而且，目前的地方政府，收入并不低。
2011年开始，中国进行了营改增制度变革试点，把原本属于地方的营业税等税种，全部和增值税合并。
2016年开始，中国进行了全面营改增，彻底取消了营业税。
因为营业税基本等于地方税，所以地税局已经没有存在的必要了，因此国税局和地税局合二为一。
在营改增的同时，增值税执行了20年的75：25的分配比例也退出了历史舞台，改为了中央和地方各分享50%，五五开。
地方拿多少收入，中央就拿多少收入，这并不算低了。
但是在这个的基础上，所有的土地拍卖收入，还是按老规矩，全部归地方所有，一分钱都不归中央。
这不就产生新的矛盾了嘛。
中央三令五申控制房价，为什么老是有地方政府出来试探底线，并暗戳戳的维护房价？
因为这个卖地收入太大了，不可忽视，真的是地方政府的命根子。
所以，中国的土地财政领域，需要再来一次分税制改革。

谁来管账，区别很大

回到文章开头，四部委联名发的通知里，对于土地财政收入的安排其实就一点：以后所有的土地财政收入，先由税务部门来收，收完了，再给地方政府。
这是一个非常重大，但又轻巧到没有动任何人利益的改革。
中央只是换了一个部门来收钱，没有变更这笔钱的任何用途。
你要用钱，和我说，我肯定给你，现在只是先帮你收着而已。
这么改，地方政府没有任何理由反对，但其实里面的区别很大。
你想想，地方政府现在每个月生活的好好的，小日子过的开心的不得了，为啥非要把土地财政的钱先交到税务局，然后再去领？
多此一举的意义在哪，和以前地方政府自己拿这笔钱去花的区别在哪？
举个通俗的例子，以前你的工资每个月直接打到你的卡里，而现在工资先打到你老婆的卡里，然后你老婆再转给你花。
虽然开始的时候可能一分不少，但你觉得这里面的概念是一样的么？
先把这笔钱管住，后面再慢慢来。
按中国的历史改革规律，如果一个制度引发了乱象，那么一定会有政策补丁进行改革。
中国的制度，从来都是这样慢慢改革，慢慢优化的，摸着石头过河。
如今，土地财政制度很明显的带来了土地乱象。
按历史规律，中央早晚要对其动手改革。
第二次分税制改革，已经开始起风了。
全国必须一盘棋，地方政府不能只想着自己的小日子，也不能目光短浅，只看任期，不看未来。
这种弊端，和当年的财政包干制何其相似。
把100%归地方的土地财政收入，进行第二次分税制改革，这事已经出现了端倪。
把这笔钱打自己账上，非常有利于下一步的谈判工作。
任何可能对中国经济发展造成隐患的制度，最终都一定会被改革。
已经妨碍的人民群众幸福生活的地方土地财政，其权力必然被一步步收紧。
这是历史大势，不可逆。
先把这笔钱换个账户来管，只是第一步。

浅贝

土地财政走向何方？


原创 顾子明  政事堂2019  3天前

随着拜登即将前往英国，与G7集团讨论全球统一税收，大洋彼岸通过两轮视频的我们，也开始了税务层面大刀阔斧的改革。



继昨天释放的印花税改革之后，今天宣布的土地出让金转由税务部门征收，又引发了激烈的讨论，很多人喊出了“土地财政终结”，或者“助推地方政府摆脱土地财政”。

但真实的情况恰恰相反，跟昨天的印花税改革类似，土地“由费改税”，意味着我们未来对土地财政将更加依赖。



自房改以来20余年，土地出让金看似是购买70年使用权，但本质却是一种税，由房地产商“retis”募资，一次性缴纳给政府。



政府利用预征的税收搞基础设施建设，向土地的使用权人提供相应的市政配套与服务，基建带来的生产力提升，使得政府、开发商、银行、居民实现了四赢，也使得土地财政迎来了一波野蛮发展。



但是，随着基建效率的边际减少，房地产开发不再闭眼赚钱，行业出现了巨大的“内卷”，于是之前特事特办时的“睁一眼闭一眼”，必将回归按章办事。



而此次将土地出让金交由税务部门征缴，跟印花税转正扩大税基的目的类似，是将土地出让由隐性税收正式变成显形，着手解决其合法性以及提升对欠税的强制征缴力度。



在过去隐形税阶段，开发商可以缓交土地出让金，可以私下拿走返还的土地出让金，甚至地方政府为了政绩工程还可以找企业配合做假账。



而随着今年7月开始的由费变税，税务部门的合规收取，就像今年开始的集中供地那样，透明化之下，灰色空间将要被逐步消灭。



对比反垄断的罚款，“由费改税”将使得中国各级政府的土地收入短期迅猛的增长，填补疫情带来的财政窟窿。



举个例子，就像各城市面对违停，平时都会很放纵，也就交警偶尔贴个罚单。如果改为由公安的天眼系统直接取证和处罚，不仅使得城市秩序大幅提升，也会短期内获取大量的税收。



写到这里就会明白，由于天量计的灰色空间和庞大的食利集团，过去中央推进“费改税”的阻力是极大的，只是疫情的冲击使得各地方政府的财政濒临枯竭，最终迫使地方政府不得不妥协。



而“由费改税”代表的一系列政策推动灰色地带逐步消失，让土地之上的食利集团也会受到巨大的冲击，譬如中国最大包税人近期就在拼了命的甩货。甚至这股冲击还会波及到沈阳老大爷溜达去的商务会所，让抖音快手上面浮现出更多的漂亮小姐姐。



当然，还有更深一层，随着土地财政等政府的主要收入纳入到税务系统，中国的财税体系将迅速从“模电”转向“数电”，带来革命性的变化。



此后，掌握着地方全面财政数据的中央政府，打开了“战争迷雾”，可以清晰的掌握各地方的财政流转情况，尤其是地方政府用土地借的城投债，随着土地归入税务序列，也将对中央彻底的透明。



毕竟，随着2018年国地税合并，各地税务局的Boss成为了国家税务总局。



这就像一个男人失去了他最后尊严的小金库秘密，所有的收入和支出，全部都记录在一张（税务局办的）银行卡之上，每一笔收入和支出都会短信通知老婆。



那么他别说养小三和外出鬼混，连给女主播刷个火箭都没办法报账。



更重要的是，这个“老婆”还同时拥有数百个“老公”，可以利用数据分析技术，横向对比每一个老公的收入和支出情况，不仅可以细查对比每笔收支，还可以清晰的给每一个老公量化打分，逼着这些老公们为了被翻牌子，进入到激烈的内卷......



图片



这意味着，随着双方信息的不对等，央地关系将进入到一个新时代。



配合人口普查的即时数据和土地财政的实时缴纳，随着收入的透明化，强势的中央有可能通过进一步的土地转移支付，调节各省份之间的贫富差距。



而对于大家都关心的房地产税，政策上并没有因果关系，但是会引发市场化的效应。



随着土地财政收入从“模电”转向“数电”，进入到可以量化的阶段，政府眼中，土地出让（税）可以跟房地产税进行“并表”。



反向来看，就像老板如果可以看到每一个员工的全流水和资产情况，就可以通过调整月薪（房地产税）和期权年终奖（土地出让金），实现自身的利益最大化。



剔除虚假瞒报之后，在数据化的土地财政总收入下，征收房地产税将从“对VS错”，转向“利VS弊”，各级政府可以通过量化模型和大数据，计算出各自征收房地产税的最佳时间点。



随着理性取代感性，以及疫情带来的财政冲击，部分城市在自主决策下，房地产税的征收日期将比预期提前。

浅贝

过去40年是土地金融，未来40年才是土地财政


作 者 | 赵燕菁，厦门大学双聘教授


导言


今天推荐一篇赵燕菁在「国盛资本年度策略会」演讲的好文：过去40年是土地金融，未来40年才是土地财政。


正文


本来打算讲另外一个题目，后来主办方国盛证券提出，大家特别关心土地财政，想听听土地财政的未来，能戒掉吗？还是会走回头路？所以换了这个题目。

时间有限，先说结论：

第一，过去40年，我们国家根本没有土地“财政”，带给我们国家城市乃至整个经济巨变的是土地“金融”；

第二，下一个40年，土地金融使命完成，未来我们要转向的，才是土地财政。

区分土地财政和土地金融在理论上至关重要。过去这么些年对土地财政问题的误解，很多都是源于在基本概念上的混乱。关于这两个概念的讨论，要放到增长转型这一大框架里才能说得清楚。

图片
什么是增长转型？

什么是增长的转型。现代经济学里，有增长，没转型。任何一个经济都是由无数的商业模式组成的，这些商业模式有死有生，把这些商业模式加起来就是经济总量（公式一），如果增量为正，就是经济增长，反之，就是经济衰退。

商业模式是什么？大到做手机，小到做手绢，都可以用一个简单的会计恒等式来描述，也就是是收入减去成本要有正的剩余（公式二）。

图片

但这个恒等式还描述不了“转型”。我们需要把这个等式拆开，将增长区分为两阶段，第一个叫资本型增长，第二个叫运营型增长。比如工厂买机器，买土地，建厂房，就是资本型增长阶段，这一阶段固定投资会特别高，通俗讲，就是花钱阶段，；但是厂房建起来之后，工厂要迅速转向运营型增长阶段，它要把好的产品卖出去，这一阶段，就是运营增长阶段（由于劳动在这一阶段起着决定性作用，也可以称之为劳动增长阶段），通俗讲，就是挣钱阶段。

∑Ri-∑Ci=∑Si （公式一）
Revenue-Cost=Surplus，Surplus≥0 （公式二）
R0-C0=S0，S0≥0  （公式三）
Ri-Ci=Si，Si≥0 ，i=1,2,3… （公式四）
其中，R0表示资本收入，C0表示资本性支出，S0表示资本性剩余。Ri表示运营收入，Ci表示运营性支出，Si表示运营性剩余。

先看第一个阶段，资本性收入减去资本性支出，要有正的剩余（公式三）。公式第一项是资本性收入，比如上市融资的股价，卖房子的房价，卖土地的地价……这些全是资本性收入；和它对应的是资本性支出，比如政府的固定资产投资、工厂买地建都是资本性支出；资本性收入减去资本性支出之后要大于零，比如公司上市融资一百个亿，建厂房花了90个亿，剩余10个亿，这是资本性剩余。

再看第二个阶段，运营性收入减去运营性支出，剩余大于零（公式四）。第一项运营性收益，比如居民房租、企业利润、分红和政府税收等都是运营收益（也被称作“现金流”）；运营性支出，包括家庭、企业、政府的各项日常开支——水费、电费、利息、折旧、人工费等；运营性结余是支出所有成本后的结余。这个结余和资本性结余往往被统称为“储蓄”，其实两者有本质不同。

这两个公式里，一个公式是量，一个公式是流，不能并在一起。不能正确区分两个不同的增长阶段，是现代经济学经常导致“金融”、“财政”概念混乱的重要原因。

取分两个阶段，转型就变得非常简单：如果一个工厂在建设的阶段，买地、买设备、盖房子……就是资本型增长；但企业不能一直盖厂房，盖完房子就要去生产、销售，从建设转向运营，也就是从第一个等式（公式三）转向第二个等式（公式四）。这就是经济的转型，和十九大提出的“从高速度增长到高质量发展”的转型是一致的。

图片
什么叫现代增长？

区分了增长以后，我们再来介绍什么是现代增长。古典增长和现代增长的最大不同就是获得第一桶金（也就是原始资本）的方式。所谓古典的增长，就是通过过去剩余的积累获得原始资本的增长——任何一个新的商业模式的启动，都有赖于其他商业模式剩余的积累（公式五）。在改革开放之前，我国所有的增长基本都是走的传统这条路；而现代的增长则是通过未来的收益贴现获得原始资本（公式六），比如我只要让银行相信桥能够赚钱，就可以不依赖过去剩余积累，先向银行借钱建桥，赚钱后再分期还给银行。我国改革开放的过程，很大程度是就是从古典增长转变成现代增长的过程。

传统增长：∆Ri-∆Ci=∆Si    （公式五）
现代增长：R0=kRi          （公式六）

公式六就是现代增长的核心，其中，k是贴现率，Ri是未来收益流。只要由信用k，就可以解决资本的来源。一旦解决了这个问题，一个国家就可以从古典增长进入现代的增长。世界发展为什么会出现“大分流”？就是因为在1750年前后创造了一种新的制度，能够把未来的收益贴现过来，世界越来越多的国家从古典增长模式进入现代增长模式。

这样，现代增长两阶段模型中的第一个恒等式，也可以称作金融公式，第二个恒等式，也可称作财政公式。正是在这个意义上，依靠土地融资获得原始资本积累增长模式，正确的叫法应该是“土地金融”而非“土地财政”。

图片

图片
解释中国的城市化

下面，我们用这个两阶段增长模型解释中国的城市化。

改革开放之前，中国的城市化水平一直很低。1978年城市化率为17.9%，与西汉的水平（17.5%）差不多；我们建国的时候城市化水平为10.6%，还不如战国时候的水平（15.9%）。历史上，城市化水平最高的是南宋22%，这一水平直到1984年被再次达到。

要解释城市化，首先要回答什么是城市？在我看来，城市跟农村最大的差别就是公共服务，城市的本质就是公共服务的加总。我们可以把公共服务视作一种由“政府”提供的商品。政府就是一个提供公共服务的企业。在这个意义上，政府从来就不是市场的对立面，而是市场的一部分。公共服务就是原本每一个市场主体需要自己的做的事情，政府将其集中起来统一提供，然后通过税收获得回报。比如，道路、桥梁、电力、教育、治安……。政府与企业分工，就是政府做重资产，企业做轻资产。因此，世界上从来不存在“国进民退”或“国退民进”，一定是“国进民进”、“国退民退”。政府与企业就像公路和汽车，两个是共生的关系。

同所有商业模式一样，城市的供给也可以分为两个阶段，第一个阶段是资本增长阶段，政府修路、修桥，建水库、机场、码头，搞“七通一平”等；第二个阶段是运营阶段，招商、引资，通过企业、跟人交税，覆盖成本，获得收益。能盖厂房的企业很多，但能赚钱的企业没几家。城市也一样，建设起来的城市很多，能通过运营最终获利的很少。

既然政府的分工是要做重资产，第一件事就要解决的资本来源问题。中国几千年来都没解决这个问题。只能采用古典的模式建设城市——通过过去现金流收入的积累来覆盖资本性支出。这样的增长模式非常痛苦，而且很难跨越资本积累的极限。改革开放之前，中国的积累率全世界第一，最后险些走到经济崩溃的边缘。资本恒定，人口增加的导致的后果就是经济“内卷化”。这就解释了为什么以前中国要计划生育，要控制人口。因为在没有足够的资本田间下，人口是负资产，人口越多经济越差。只有在解决了资本问题后，人口才变成增长的正面因素。

中国是怎么解决资本不足的问题的？卖地。大家看看政府卖地的收入属于哪项？属于第一项，即资本型增长公式的第一项——资本性收入。卖地只解决了修路的钱是从哪来的问题，不是真正的收入，道路真正的收入是过路费。城市也是如此，卖地能解决“七通一平”的资金，但不能一定创造足够税收。这就是为什么说，中国过去四十年，不存在“土地财政”，大家现在常说的“土地财政”，其实应该叫“土地金融”。

资本来自于几个主要的市场，如股票市场，债券市场（包括银行贷款），还有土地市场，其他的国家很少用土地作为主要的资本来源，股票市场是最主要的。我国为什么用土地来解决金融问题？因为改革开放的初始条件，无法依靠股票市场和债券等资本市场获得资本。其实，直到今天也是如此。但我国土地的初始条件和其他国家不一样。这要追溯到1982年《宪法》。在这部宪法中，中国第一次规定了城市土地都归国家所有，土地不能以任何方式抵押转让，所以没有人关心土地属于谁。地方政府代表国家拥有土地，所以我国的原始资本的产权一开始就界定为地方政府。

大家想想我们国家城市的怎么卖地的？规划局别人的地上（还没征收这块地）画一个红线，把土地拿到银行去抵押，银行就把钱借出来了。然后政府拿这笔钱去征地拆迁，搞“七通一平”后卖掉，再把钱还给银行。你让印度规划局也画一红线试试？一分钱也带不出来！这对我们国家来讲是非常重要的。所有开发商自己不能去农村拿地，为什么？因为土地必须先变成国有，才能有使用权，政府垄断了一级市场，这就是中国土地市场的来源。所以，地价是资本收益，地租是现金流。

图片


图片
土地金融效果

接下来，我们看看效果。

中国的土地金融支持了中国巨大的基础设施，即使人均GDP比我们高好几倍的国家，也未必有我们的基础设施好。正是因为中国政府因为做了码头、机场、高铁这些重资产，嫁接在中国解决平台上的那些企业，无论内资还是外资，才可以做轻资产，如果没有中国电信、中国移动等国有企业，你让马云从基础设施开始建起，阿里巴巴根本建不起来。正是由于土地金融创造的资本，使中国第一次拥有了向基础设施、高科技、军事等重资产领域投入的资本。没有土地，这些都不可能有。所以你看今天的中国，无论研发、并购还是外援，一点也不像穷国，穷国特点就是是没钱，是找人借钱，而我们现在虽然比你收入差，但我们反过来借钱给你，中国的表现更像是一个资本生成大国。这都是土地金融所致。

现在很多人说房地产挤出了实体经济，我一直不知道它的依据是什么。2008年以后，我们国家房地产大繁荣。在土地金融支持下，实体经济的确产生了很多过剩，但大家也必须同时看到实体经济的真是进步。这张图的几个曲线，对比中、美、日“财富世界500强”的数量，从2008年开始中国的数量急剧上升，美国和日本都在下降。你可以说那些都是银行和房地产，都是虚拟经济，不是实体经济。但你再看这张图，对比中日美制造业增加值，在2007年超过日本，紧接着超过美国，在世界历史上，没听说过有制造业增加值超过美国的其他国家。你还可以说，人家日本GDP比我们少，但GNP比我们多，海外还有投资了另一个日本。这张图对比日本的海外投资和中国的海外投资，我们看到，从2008年以后，中国在海外投资也开始迅速增加，现在基本上赶上日本。如果没有土地金融，中国在资本密集型领域不可能有这样竞争力，像过去十年来，中国在投入芯片超前的高科技领域，大规模密集投资，没有土地金融的支撑，靠财政收入根本是不可能的。

图片

图片
增长转型

现在大家关心的是，土地金融带来的增长还可以持续吗？我的结论是，这样的增长很难持续。为什么说增长不可持续？

过去40年基本都是靠城市化拉动经济增长，现在这个进程快结束了。大家会觉得不对呀，2011年我们国家城市化水平才第一次超过50%，2015年城市化水平也不过56%，人家日本都是在这个点上开始起飞的呀？但是大家看一下中国的建成区面积，马上就会明白中国城市相对于城市人口其实大大超前了，而和投资真正相关的是建成区面积，而不是人口。

中国改革开放时的建成区面积是7000平方公里，2015年是10万平方公里。假设2015年不再建设新城，也足以容纳77%的中国人口。如果跟踪建成区面积，就会发现投资需求其实已经完成了，城市的房子全建好了，等着人进去住，道路、地铁等基础设施都修好了，该花钱的投资已经没了。为什么会是这样？因为土地财政的融资能力远远超过人类历史上所有融资模式。中国的土地财政使我们的资本能力特别强，所以人还没住进去，城市就建完了。

我认为，十九大对于中国经济的判断是对的，即我国经济已由高速增长转向高质量发展。那么转型经济的资本结构，最大特点是什么？就是资本性支出急剧下降。

改革开放初始阶段，需要大量修路建桥，但是现在修路建一环、二环、三环等，北京的七环快要修到天津、河北了，还能怎么修呢？当基础设施达到一定水平的时候，边际投入会下降。

图片

在转型阶段，你的确可以卖更多的地，但却不知道要投什么。那么这个阶段什么会上升？现金流的支出会上升。刚改革开放时，城里人很少，大家基本都住在农村，所以政府一般性支出很少。而一旦这些人进如城市，一般性支出会快速增长。所以现在所有开始进入衰退的城市，都是由于一般性的财政收入覆盖不了经常性的预算支出。像是东北的城市，其实企业并非很差，但是这些老工业基地的现金流支出远远大过深圳、厦门等新兴城市，那里的老工人开始退休，需要庞大的社保、养老金支出，年轻人一看大事不好，赶紧跑，人口净流出，交社保、养老金的人更少，跑哪里去？跑到深圳、厦门等人口还没开始退休，一般预算压力较小的城市。

所有城市的失败跟企业失败是一模一样的，有资本建城市的很多，能创造足够收益活下来的却很少，所以在城市化的转型阶段，矛盾的焦点不再是资本不足，而是收入不足，是现金流不足以覆盖一般性公共服务的支出。

图片

图片
土地：从金融到财政

这样，我们就回到今天的题目，从“土地金融”转向“土地财政”。

通过卖地来修路、修桥的时代将要结束了。我们现在要赶快挣钱而不是继续花钱，每一寸土地产生多少税收比土地卖多少钱更重要，税收、现金流成为衡量一个城市成败的新标准。金融积累阶段已经完成了，开始进入运营阶段，而运营阶段最核心的内容就是你有没有创造收入、有没有创造足够的税收，所以土地要从获取金融一次性的收入为主，变成获取财政可持续的现金流收入为主。当增长从第一个公式转向第二个公式，土地也必须从金融转向财政。

这就要涉及一个非常重要的增长规则——资本性缺口和现金流缺口彼此不能互相替代，也就是说不能用资本型收入的剩余弥补运营型剩余出现的缺口，反之也不行。什么叫资本性收入不能用来覆盖现金流缺口？比如政府因发不出工资而开始卖地，这就是一次性收入覆盖现金流；比如希腊卖掉港口码头去付养老金是不可以的，资本收入只可以用来修路修桥，做资本性支出。一旦开始用资本性收入覆盖现金流缺口，经济迟早都将进入“旁氏骗局”。

图片

同样的道理，现金流的结余，也不能用来覆盖资本性缺口，我刚才已经举过例子，用现金流结余修桥修路的增长会非常痛苦。改革开放前的中国就是这样的积累模式。

因此，对于成功的商业模式而言，这两个公式最后都必须同时为：第一，一定要融到足够的资本才能去建桥；第二，过桥费一定要大于维护桥的费用。城市亦如此，但是城市的问题出在建设城市容易，运营城市难，所以我估计，下一个40年会有大量的城市停止增长，甚至走向衰落，这和当年大量的手机厂、汽车厂被淘汰是一样的。最后只会剩下几家最有竞争力的超级城市。

图片



图片
城市区位很重要

进入转型阶段，我们不要看城市的GDP高就去投资，而要看这个城市的现金流是否在增长；要看这个城市是不是能赚钱了，而不是看这个城市是不是能花钱，能赚来钱才是真本事。

这就意味着今后大家投资时，选择城市变得无比重要。过去40年，选对城市的都发财了；现在也是如此，如果我们选对了城市，大家就能生存，如果选错了城市，就要和那个城市一起落寞。下面我举一个例子，用2015年的税收和GDP两种标准来对比沈阳、东莞、泉州、福州、厦门这五个城市。按照传统GDP的标准，城市排序应当是东莞、泉州、福州。比如沈阳GDP为7280 亿元，比厦门（3565 亿元）高出一倍，等也远高于厦门。但如果用2.0的标准，城市的排序一下子就反过来了，厦门税收是495亿，跃居五个城市的第一位，比沈阳的492亿还高一点，然后是沈阳、东莞、福州，最后是泉州。像东莞干了6000多亿的GDP才挣了400亿，干的多有什么用？如果选择城市，当然不能按照GDP选择沈阳，而是要按照税收，选择厦门。

下面，我们再看一个例子。十年前，假设我们在广州和深圳间选择，你会选谁？长期以来，广州的GDP一直高于深圳，广州是毋庸置疑的珠三角老大，但是如果十年前选广州就错了，深圳才是真的在挣大钱。大家看两个城市近十年的一般公共预算收入，一开始深圳就高于广州，到了2017年深圳一般公共预算收入是3000多亿，广州是1500亿，而这两个城市的GDP规模是差不多的。因此，进入城市化转型阶段，现金流收入是一个远比经济总量更重要的经济指标。一个运营中额企业也是这样，体量再大，没有利润也无济于事，所以现金流非常重要。

我们再来对滨海新区、深圳特区和浦东新区做一个比较，运用的指标是一般公共预算收入与固定资产投资的比值，固投是花钱，公共预算是挣钱，比值越大说明挣钱越多，比值越小说明花钱越多。比值最低的是滨海新区，其经济规模和浦东新区差不多，但是它基本都在花钱；比值最高的是深圳特区，深圳特区基本是挣钱，全都是一般性收入，固投很少。虽然这三大新区的GDP差不多，实际上它们的绩效完全不一样，深圳和浦东都挣钱了，滨海新区还在花钱，并且现在也还不知道能不能挣钱，它的快速发展可能是有问题的。

按照这个标准，我们对国内一些城市做了统计，大家可以看到上海、深圳、北京均位居前列，挣钱多，花钱少；下面的这些城市（包括厦门、南京、无锡、济南等城市）都在转型中，它们开始挣钱了但挣的不够多；其他城市（包括扬州、重庆、三亚、沈阳等城市）都没怎么赚钱，而且还在花钱，经济增速都是由花钱带来的。同样的道理，我们可以通过固投占GDP的比重来对城市进行筛选，大家可以看到，滨海新区固投最高，深圳的排位大幅降低。说明深圳经济增长中，固投所占的比重开始迅速减少。

图片

图片
转型的风险

现在，我们要讲讲转型的风险是什么。转型的最大风险就是大家开始不借钱了，金融开始衰退。城市高速增长一结束，不用修更多路、更多桥、更多机场，投资需求迅速下降，结果是什么呢？大家可能没想到的一个后果：货币供给不足。这是转型最大的风险！

导致这一点的原因是土地金融使我们国家现在的货币生成机制发生了巨大的变化。2008年以前，我国货币生成以外汇结余为主，但是在这以后，外汇的顺差没有增加那么多，我国货币却急速增长，这是因为我国货币开始内生了。随着土地信用的膨胀，贷款生成货币的能力显著提高。结果是借越多的钱，市场上的货币越多，货币越多，社会上的分工就越发达。现在有人说房地产市场吸收的市场超发的货币，这个因果关系是错误的。现在市场上的货币，很多都是房地产融资需求生成的。

土地信用到银行融出来的资金，成为货币创造的主要的来源，这同传统的货币机制是一个非常大的差别。而一旦大家没有东西可投，需求就会下降，就算房地产能创造再多信用，货币也无法通过融资创造出来。简单讲，去杠杆是还钱，加杠杆是借钱，借钱是创造杠杆的过程，还钱是消灭货币的过程。大家每个人都去杠杆，都还钱，看上去都在做正确的事，但是结果加起来却是坏的结果，这是最危险的。

大家一起到银行挤兑的后果，我们都很清楚，但大家一起到银行还钱后果，却没有多少人意识到。这个后果就是货币突然没了，货币没了以后，通货紧缩，整个社会分工会下降。我们现在用钱分工，是市场经济，不用钱分工的是计划经济。改革开放之前为什么要走计划经济，不是喜欢计划经济，学苏联，而是确实没钱，只好通过计划来分工。后来，我国对美国顺差，布雷顿森林体系瓦解之后，美元不再受黄金的限制，我国大量进口美元使得经济迅速发展。现在面临的问题是，中国一旦没有了货币，马上退回非市场分工，从非市场演进到市场虽然很难，但从市场分工退回非市场分工其实更危险。中国历史上，由于货币不足导致的社会动荡屡见不鲜。世界上也是如此。

我们来看中国、日本和美国各部门杠杆率，如果我国政府、家庭、企业一起去杠杆，最后的结果是市场没钱，经济的大规模萎缩是一个没有悬念的结局。这里我觉得有必要全面评价一下“四万亿”的功过是非。我们看到，“四万亿”的确制造了不少过剩产能，但同时也创造了大量的货币。无论互联网经济、还是共享经济，以前这些商业模式都是发源于发达国家，在货币不足的环境里，商业模式的探索是很难出现的。就算是传统制造业，中国是占世界经济的比重，特别是资本密集的高端制造也的比重，过去十年是显著提升了。“四万亿”无疑导致了很多问题，但我猜想，如果没有“四万亿”，中国经济现在会更难看。在我看来，判断宏观政策有一个简单粗暴的标准——只要导致M2下跌的基本上就是坏政策。

图片

图片
寻找新动能

显然“去杠杆”会导致M2减少，因此，经济到底要怎么样去杠杆，是一个大学问。我认为，去杠杆要和加杠杆分开，不能把去杠杆作为加杠杆的前提。新动能要加杠杆，拼命加，新动能不烧钱是不可能出现的，这时候一起去杠杆的话就会出问题。旧动能要去杠杆，但一定要有新的需求顶上去，否则单纯投资下降本身，在转型阶段就会导致大萧条，这是不可避免的。去杠杆看似之影响那些资不抵债的企业，其实却会导致整个经济流动性不足。没投资需求、不需要贷款的直接后果就是没钱，好企业也会面临困境，这是一个影响全局的变量。

去杠杆无论多成功，本身也不可能造出新动能，所以去杠杆和加杠杆是两回事，千万不能混在一起。凡是有机会投资的，一定要投，千万不要因为正在去杠杆而纠结是不是不能投，还是那句话，不能把旧动能去杠杆作为新动能加杠杆的前提。沉没成本越大，机会收益越大。千万不要以为旧动能、过剩产能是没用的，过剩产能是什么意思？本来投资100个亿，现在只赚80亿，但是至少还有80亿。大家一定要知道，现代经济增长和传统经济增长最大不同是，投资的100亿是未来收益贴现，赚到的80个亿是新增，就还是社会的财富，因为你并没有把别人的财富转移过来去投资。大家可以看看美国物流业是怎么发展起来的，就是投资铁路，大量破产失败，最后铁路运价大幅降低，物流业相应发展起来。

我们看去杠杆有三种组合，一个是紧财政、紧货币、去杠杆，这时一定会出现金融危机，M2下降，经济必萎缩，甚至大萧条；第二个组合是宽财政、宽货币、加杠杆，最后的结果有可能造成一大堆新的过剩，就是日本的泡沫经济。但不会大萧条；第三个组合是区分新旧动能，宽严并行，新的动能要猛加，越多越好，将经济政策的重心放到发现越多新动能而不是处理过剩的旧的动能。以住房政策为例，这个时候千万别像第一个组合那样，去杠杆、加息、抽贷、催还，这一定会导致信用萎缩，信用只要一萎缩，社会上没人借钱了，那我们的钱就真的都没了。但也不能像凯恩斯建议的那样为货币而扩大需求，像“两房”那样差不多免费送，不产生足够现金流的做法一样是不可持续的。比如优的城市建保障房后用市场非常低的价格租给老百姓，动辄沉淀数百亿，也是不可持续的。正确的做法是“先租后售”，要设计出财务可行的方案，最终将投入收回来。

图片

我用一个真实的例子，解释下一下什么是“先租后售”。2015年12月，东莞政府用成本价把土地卖给华为，条件是华为把工厂搬过来。华为在土地上给自己的员工建房子，以每个月32块钱一平米的价格租给员工，连续五年，这五年里是有现金流收入的，五年后如果你还在华为工作，就按每平米8700元把房子卖给你。要知道周边万科的房价已经是每平米3万元。职工交房租，五年以后交付差额以低价买下房子，5年后上市兑现期权。

对于企业来讲，华为控制了工资成本，因为租金降低，你们只要在华为干，后面还有一大笔钱等着你，职工就会接受较低的工资水平；政府看似以成本价将土地使用权卖给华为，而实际是将原来一次性的土地金融转换成了持续性的土地财政。华为2015年在东莞交了十亿元的税，就算不增加连续十年，也有一百个亿。

“先租后售”的宏观经济意义是其能创造海量需求，并且能对冲经济转型。这一做法的本质，相当于通过住房作为过桥将职工未来劳动贴现穿在出来巨大的贷款需求。假设全国每年建设1000万套先租后售，按照每平米5000原建安成本，每套100平方米，可以带动的需求就是5万亿！加上因此带来的居民装修、耐用消费品的支出，可以创造出一个新增的巨大需求。5年以后，这些人就是新的中产阶级。而只要再培育2亿新的中产阶级，中国国内市场的巨大规模，就足以让那些企图通过贸易战压倒中国的想法冷静下来。

在城市资本型增长阶段，投资的机会来自基础设施等重资产；进入城市化2.0阶段，投向劳动力可以创造新的需求。当然“先租后售”不是没有条件的，正确选择区位非常重要，并非所有城市都能这样做，一线城市没问题，其他城市还是很危险。我想强调一条，减税本身不能创造新动能，因为减税是减轻旧动能的负担，但是要创造新的动能，反而需要发现新的收费。这听上去很矛盾，可大家回头看下过去四十年的投资怎样创造出来的？土地有偿使用以后大规模城市基础设施需求被激发出来；道桥有偿使用，催生了中国高速公路和巨大桥梁的建设；像机场建设费、座机初装费等，都曾对这些基础设施融资提供了巨大的信用。下一步创新动能也必须如此，投资才有较快增长。记住，是收费创造需求，而不是减费创造需求。以为取消税费必然可以推动经济的简单想法，只能用来安慰舆论。

图片
再造资本市场

最后，我们要尽快再造有效的资本市场。现在的土地金融是为旧动能（城市化资本增长阶段）创造的，新动能需要哟个更加有效率的新市场。政府可以在土地市场融资，建设基础设施，而企业在房地产市场上融资特别曲折，所以当经济增长转型，股票市场应该逐渐增加，房地产市场应该逐渐退出。现在的问题是，中国的股票市场先天不足，不仅中国如此，所有成文法国家的股票市场，都不如习惯法国家。因此，股票市场必须结合中国的制度特色重新加以设计。

图片

我的建议是，要在股票一级市场推出由公众基金为主的战略投资者。美国之所以股市投资多，投机少，以养老金、企业年金为主的机构取代以前的散户成为价值投资者，是一个重要原因。中国的资本市场应当更进一步，让这些公众基金拥有保荐上市企业的垄断权。当然，大家说投行、券商都可以做，为什么非得由公众基金来做？第一，此事非常赚钱，投行、券商不是公共利益，结果会导致美国巨量财富流向少数人；第二，此事风险非常大，一旦像美国次贷危机那样必须用公众财富拯救市场时，就会产生巨大的道德风险。而以养老金为主的每个就业人口都有个人账户的公共基金不存在上述问题。

资本市场目标，第一是打通央行在资本市场制造货币的渠道，央行可以通过发债制造货币，但是在资本市场上没有直接投放货币的渠道，央行可以把钱给养老金、社保、医保等有公众基金的方式向市场注入流动性；企业上市不用注册，也不用登记制，而是用保荐制，一旦上市，基金就用原始股价优先购买比如说30%的股份；基金保荐的公司股价一旦跌到一定程度，就要进场回购，稳定市场，这样我们可以像美国国债的市场，创造一个无风险的投资渠道。由于有央行拖地，中国的养老金会比美国养老金回报更高，也更安全。央行托底会不会导致央行有问题？黄海洲他们最近的有一个很有意思的发现，那就是央行付的内债，本质全都是直接融资，不会像外债出现很多问题，日本央行直接入市，实践证明是可行的。另外一个附带效果，就是可以通过养老金等公众基金构筑完整的产业链，形成像日本、韩国综合商社、财阀那样的产业生态。

浅贝

深圳告急、上海稳了！楼市投机主义，正在消亡


作者葫芦娃

上周，很多人都在探讨所谓的“二手房停贷”。

在我看来，不过就是屁大点事。

所谓的二手房停贷，一句话就能讲明白——
银行房贷集中管理后，上半年的房贷余额不足，暂时收紧了二手房贷款，把更多的余额让给新房；

毕竟开发商才是大户，毕竟新房业务才是大头，毕竟开发贷油水更多。


一旦下半年信贷额度补上来，马照跑，舞照跳，继续嗷嗷闹。

当下，真正值得警惕的是潜藏在一堆垃圾新闻中的两条伏笔——

第一，二手房指导价政策，正在肆意屠杀投机者；

第二，土地出让，正从“拍卖模式”转入“招标模式”。

这两条伏笔，将在未来的楼市大杀特杀。

楼市投机主义，正在消亡。


图片

投机的终极奥义是，有肉见可见的利差。

过去两年，诸多城市能长期保持“楼市虚火不灭”的根本原因是——

它们的楼市里，存在着两个的巨大利差。

一个是，一二手倒挂。

另一个是，地价倒挂。

二手卖的比新房还要贵，土地拍的比房价还要高。

扯淡的是——

这两个巨大利差，极其透明且确定。

旁边的二手，比新房贵1万/㎡，这到手能不赚钱？

旁边的土地，眼看逼平房价了，这买到能不暴击？

压根不用专家分析，更不用数据推演。

是个人，都肉眼可见；拴条狗，都想上去咬一口。

更扯淡的是——

这两个巨大利差，你还长期管不住。

新房能限价，那是因为预售证在你手里，你说批多少，那就批多少。

而二手房源，全在房东自己手里。我说卖多少，那就卖多少。

你不让我挂链家和贝壳，那我就走私下交易。

你管天管地，能管得住房东卖房拉稀？

正因为二手房价的难以管控，就导致了以下这种情况——

新房越限价，倒挂利差就越大，新房市场就越难抢。新房市场越难抢，需求越被倒逼到二手市场。需求越进入二手市场，房东越敢惜售，越敢挂高价。

而土拍同样是如此。

过去的土地出让权，全在地方手里，我说拍多少那就拍多少。

地价便宜了，我就饿房企两年。但凡饿上两年，我就是端碗粉丝上来，你也能抢出燕窝的价格。

地价贵了怎么办？上面要问责了怎么办？

来来来，咱们土拍限价！

但要竞配建、竞自持、竞保障房。

看起来地价是没涨，但是自持比例提高了，配建比例提高了，保障房比例提高了。

刨除保障房、自持房和配建房之后，正常商品房的地价咔咔又涨了！

正因为土地市场的难以管控，就导致了以下这种情况——

调控越调越狠，但地价越涨越高。地价和房价之间的套利鸿沟，越拉越大。地都涨成这批样了，房子以后得涨成啥样？

管得住新房，管不住二手。只要二手嗷嗷涨，新房越限价越香。

管得住楼市，管不住土地。只要地价嗷嗷张，楼市越调控越慌。

利差不停，投机不止。


图片

管不住的二手市场，在深圳栽了个大跟头。

4个多月前，深圳正式出台了“二手住宅成交价格参考机制”。

也就是，所谓的“二手房指导价”。

这个指导价，极为妖孽——
几乎每一个小区的官方参考价，都比实际成交价要低；

诸多小区的官方参考价，要比实际成交价低2-3万/㎡；

部分红盘的官方参考价，要比实际成交价低50%，甚至能达到100%。


比如，华润城二期的实际成交价已经达到17万/㎡以上，而官方参考价只给到了13.2万/㎡。

这个参考价，丝毫没参考当时的二手市场，纯粹参考的就是华润城4期的新房价格。

这个指导价，嘴上说的“以二手网签价为基础，结合周边新房价格”。

实际操作中——

只结合新房，不参考二手！

我但凡看一眼二手价格，就算我输！

指导价刚出台时，深圳楼市依旧正在风头上。

一众人骂骂咧咧，表示丝毫不慌。

官方指导价，只指导官方，指导不了我。

它指导它的，我卖我的！

我但凡看一眼指导价，就算我输！

当时我的回复是，嗯，有道理，但你依旧是个憨批。

官方指导价，的确指导不了你，但指导得了银行。

银行在批复房贷时，将严格按照指导价来批。

现如今——

深圳的指导价玩儿了将近5个月，银行按照指导价批房贷也批了将近5个月。
深圳楼市怎么样了？

好，精彩的一幕来了！

深圳二手指导价出台后，大量千万总价的房子，首套首付被干到了7成，二套首付被干到了8.5成。

比如，华润城82㎡的两房，市场成交价1500万，正常首付3成450万。

现在指导价1082万，银行按指导价评估，最多只能贷款757万，首付直接被干到5成。

你想用个首付贷、抵押贷，加上杆杆强行上车？

严查经营贷的铁锤，干不死你。

挂着深房理的绳索，血还没干呢。

一个二手房指导价，再加上一个严查经营贷，让深圳的二手房市场直接丢掉了一大半的客户。

二手房指导价出台4个月后，深圳二手房的成交量跌到了近10年来的最低点——

图片

5月份，二手房成交量跌入3000套，同比减少60%；

6月份，二手房成交量连续两周下跌，环比连续下跌15%、10%；

相比去年高峰期，二手房成交量已经下跌10000套。


前期杠杆过高的房东，已经崩了！

比如，宝中深业海岸城。

一期总价2050万的房源，下跌300万，跌至1750万。

二期总价1800万的房源，下跌450万，跌至1350万。

比如，此前扎了海量投资客的南山诺德国际。

这两天，一套66㎡的房源，已经跌入960万。这个价格，已经跌回去年的“715”。

一年的涨幅泡沫，四个月化为泡影。

此时此刻，面对这样的数据，我不得不说——

失去杠杆之后，深圳二手房正濒临绝境。

更扯淡的是——

二手房濒临绝境之后，也把新房拖入了深渊。

遥想一年前的深圳新房，摇号抢房是那般炙热。

华润城4期开盘，8128人抢503套房，竞争是那般激烈。

为什么抢？

说白了就是新房比二手便宜，有倒挂空间和套利空间。

现在二手房指导价出了——

二手房指导价，就按照新房价格来指导。房贷批复，就按照指导价来批复。

杠杆没了，二手房跌了，倒挂空间缩小了，套利空间也缩小了。

于是——

曾经抢到爆的新房市场，也不那么香了。

近期深圳新入市的5个楼盘，客房比都小于2，摇号命中率都超过50%。甚至龙华恒壹四季华府房客比为0.67:1，供给大于需求。

图片


都说二手市场不好管，都说一二手倒挂是刚性套利，都说打新是必赚的生意……

深圳仅用了一招，仅用了4个月，就把所有的刚性套利打断了——

以新房价格作为二手指导价，以二手指导价作为房贷批复价。

一手打断杠杆，一手打断套利。

把杠杆撅折，把成交量打断，把二手推入深渊，把套利打平。

让二手拖着新房，一起向下坠。


图片

管不住的土地市场，在上海栽了个大跟头。

一周前，上海连续三天的第一轮集中土拍落下帷幕。

我全程关注了上海的土拍，看完之后，我只想说——

上海，牛批！

在央企、马甲和地王横飞的全国第一轮集中土拍中，上海几乎创造了一个奇迹——
所有土地的成交溢价率，全部控制在10%以内；

整场土拍，没有马甲满天飞，且没有国央企一家独大；

堪称第一轮集中土拍中，最公平、最温和、最健康的一个城市。


这一切的基础，建立在上海刚刚实施的土拍新政上。

让全国城市挠头的土地市场，被上海一个土地新政，收拾的服服帖帖。

上海这次的土拍新政，有三个亮点。

这三个亮点，大概率将在未来成为土地管控的样板，全国推广。

上海土拍的第一个亮点，控制最高溢价，且不竞配建。

本次上海土拍之前，就已经限制了所有土地的最高溢价率。

最高溢价，不得超过10%。

这个时候，肯定有人跳出来说——

限制溢价率，也是老把戏。

很多城市，早都在玩。只要碰到10%的溢价率红线，就开始竞配建和自持。

上来直接报到最高价，接下来就拼谁配建的保障房多，谁自持的比例高。谁狠，谁拿地。

只要配建和自持比例高了，地价还是上去了。

溢价率10%，但自持个40%，地价还不是涨到飞起。

所谓的竞配建和竞自持，本质就是——

地方和房企一起苟且，变相抬高地价的工具。

而上海这次不仅控制最高溢价率，而且不玩竞配建、竞自持的把戏。

一旦碰到最高溢价红线，上海土拍就自动进入下一个环节——

一次性报价。

上海土拍的第二个亮点，一次性报价。

前面说了，上海这次土拍会设置不超过10%的最高溢价。

房企的竞价，一旦超过最高溢价，就采取一次性报价——

让所有竞拍者一次性报价，谁最接近平均值，谁中标拿地。

竞配建和竞自持的变相抬高地价，消失了。

价高者得的哄抢抬价，也消失了。

上海的土拍，就变成了限价规则内的纯拼运气。

这个时候，肯定还有人跳出来说——

一次性报价，也是老把戏。

苏州，早在2016年就在玩。只要开始拼运气，那就开始拼马甲。

一个开发商，带100个马甲，一起报价。

谁的马甲多，谁的中签率就高。

到最后，全特么便宜了国央企和大房企。

他们一手垄断土地，一手垄断楼市，还不是想卖多少卖多少。

而上海这次不仅控制最高溢价率，不玩“竞配建，抬地价”的把戏，而且还有效控制了土地垄断。

本次的上海土拍，为了规避土地垄断，引入了一个新的杀手锏——

135分打分制。

上海土拍的第三个亮点，招挂复合打分制。

这套杀手锏的具体流程，如下所示——
图片

如果这宗土地的报名房企，不足7家，那就所有房企一起入围竞拍环节。

如果这宗土地的报名房企，超过7家但不足12家，那就前6家房企入围竞拍环节；

如果这宗土地的报名房企，超过13家，那就前7家房企入围竞拍环节。


这套杀手锏，相当于设置了一道门槛，控制了进场的房企玩家。

控制了玩家量，也就控制了土拍的热度。

前6名和前7名的排序，是怎么排的？

按照135分的打分来！

所有参与土拍报名的房企，会依据经济实力、技术资质、项目经验和受让管理等4大版块，挨个打分。

谁的分高，谁入围竞拍！
经济实力32分，主要看总资产、净资产、净利润、净收益；

技术资质17分，主要看信用评级、开发资质和百强排名；

项目经验41分，只要看一线城市相关开发业绩。


这三个板块，都还比较常规。

其中，最最最最最牛批的就是“受让管理”这个版块。

这个版块，占了45分。

一家房企，上来就给你满分，但你每在上海拿一块地，就扣15分。

一旦45分扣完，基本上你也就丧失了短期在上海抢地的资格。

你不是爱抢地么，你不是爱拍地王么，你不是爱哄地价么……

来来来！最多给你4次机会，甚至不用4次！

只要3次，就该滚犊子了。

什么叫公平？

这就叫公平。

想抬地价？给你10%的最高溢价红线。

想靠竞配建变相抬地价？一次性出价，纯粹拼运气。

想拼马甲垄断开发？招拍复合，谁分高谁入局，马甲连进门的资格都没有。

仗着钱多想嗷嗷抢地？拍一块扣15分，拍2块，短期出局。

上海几乎是以壮士断腕的决心，给我们提供了一个管控土地的样板。

更关键的是，样板的首次亮相，就一副“公平、稳定和健康”的浓眉大眼模样。

难控的从来不是地价，而是人心。


图片


今年的中国楼市，让我们看了太多的新玩法。

诸多我们曾以为难以管控的套利空间，都被一个又一个的新玩法收拾的服服帖帖。

都说二手房难管，都说一二手倒挂的刚性套利难以弥和……

结果，被深圳的“二手房指导价”收拾的服服帖帖。

我的确指导不了二手房东，但我可以通过指导银行，撅断高价二手房的杠杆。
撅断了杠杆，就撅断了二手房，也就撅断了一二手的套利空间。

都说土拍难管，都说地价和房价的刚性套利难以弥和……

结果，被上海的“土拍新规”收拾的服服帖帖。

我的确管不了有钱房企嗷嗷抢地，但我可以通过优化流程，控制进场的房企量。

控制了溢价空间，控制了房企量，就控制了土地市场的热度。

深圳的二手房指导价，落地近5个月。

不仅把二手房打入10年历史冰点，让连涨20个月的房价首次回调，让前期投机者降价出货，让倒挂利差逐步缩小……还顺便把曾经有刚性红利的新房，也拖入低谷。

上海的土拍新政，首拍大捷。

若长期坚持，上海楼市也将大概率去投机化，进入平稳健康的增长区间。

楼市去投机化，在深圳和上海找到了最好的样板和答案——

二手房指导价，让一二手倒挂红利，变得不再刚性。

土拍新政，让地价和房价倒挂红利，变得不再确定。

这个答案和样板，将大概率向全国推广和复制。

事实上，推广和复制已经开始——

5月份，“摇号打新重镇”成都，已经落地“二手房指导价”。

指导价的定制，几乎与深圳如出一辙。

只参考新房价格，且严格按照指导价批复贷款。

更多的城市，正在加入出台“二手房指导价”——

无锡、东莞、西安、郑州、苏州……

6月份，成都再次调整和升级土拍新规。

潮州、南平、金华、湖州、义乌和西安，正在陆续升级土拍新政策。

一场楼市反投机战役，已经打响。

星火，正在燎原。

当倒挂红利不再透明、确定且刚性……

还真的有那么多人愿意冲杀进去，满杠杆搏一波短线投机么？


图片



最后，我有三个落地性的建议。

第一，要警惕那些倒挂网红城市的二手房。

譬如成都、杭州、西安、南京……

这些城市虚火不下的一个重要原因就是——

二手比新房还要贵，有倒挂红利，有刚性套利空间。

但是，这种刚性套利空间并不会持续太久。

如果，上一轮的政策调控目标是“打掉杠杆，严查经营贷”。

那么，这一轮的调控目标，则是“干掉二手，打掉套利空间”。

瞄准的就是，有倒挂空间和倒挂红利的城市。

深圳、成都和西安，都已经陆续出台了二手房指导政策，二手房的价格大概率都会下调。

这三个城市的二手房，暂时不要入手。

下一个，大概率是杭州。

一旦二手房指导价持续落地，银行严格按照二手指导价批复贷款，二手房长期保持在首套5成、甚至是7成首付……

丢失杠杆的二手房价格，回调个10%以上，是大概率事件。

深圳，已经给了我们最好的答案。

第二，要警惕那些倒挂网红城市的假倒挂新盘。

这个主要针对的就是杭州。

杭州楼市，已经有点妖的过头了。

当下的杭州，越来越像去年底至今年初的深圳——

新房抢不到，二手房虚高。

二手房天花板，眼看快干平上海。

但凡是个新盘，那就有倒挂，动辄就是万人摇。

看多杭州的朋友们，一张口就是“互联网经济第一城，人口流入第一城”。心里想的无非就是“有倒挂红利，能大干一票”。

在如今的政策风向下，这不是一个好现象。

一旦枪响了，裂开的大概率是出头那只鸟。

一旦指导价落地杭州，二手杠杆消失，二手价格会跌……现在的倒挂红利，还能留存多少？

更可怕的是——

杭州低于10%中签率的网红盘，限售5年，加上交房周期，起步持有8年。

政策压顶，杠杆撅断，八年周期……现在的倒挂红利，还能吃到多少？

第三，要警惕那些第一轮集中土拍中，地价跳涨过高的城市。

这一轮集中土拍中，地价跳涨的城市无非就是两种——

第一，前期捂地不出，两年不拍地，开发商饿疯了；

第二，地方有意托市，第一轮惜售，狂玩饥饿营销。

最典型的就是重庆。

但是，别忘了这只是第一轮集中供地，今年还有两轮。

一旦全年供地补上来，一旦上海土拍模式推广……拍上去的土地，大概率还会跌下来。

孙宏斌的那句话，至今都振聋发聩——

再过一年，就会有房企懊恼，地拿贵了。

以上，就是葫芦娃不太顺耳的耿直之言。

我希望诸位看完此文之后，能认真反思一下——

自己上半年的投资布局和当下的资产结构，是否合理？

自己即将布局的城市，是否属于以上几类城市？

浅贝

悬崖上的恒大


以下文章来源于伯虎财经 ，作者唐伯虎


在讨债这件事上，银行从来是走在前面的。

7月19日，一则民事裁定书传出：广发银行股份有限公司宜兴支行申请冻结恒大地产银行存款13201万元或查封、扣押其他等值的财产。

图片
（图源：网络）

尽管恒大集团赶紧发布公告，说这1.32亿贷款都还没到期呢，诉讼保全可太不厚道了。

可这也难以抵挡资本市场不安情绪蔓延。

“恒大系”股票应声而跌——19日午后，截至撰稿前，中国恒大跌超16%，恒大汽车跌近15%，恒腾网络跌超12%，恒大物业跌近10%。

图片
（图源：网络）
这波银行催还贷款金额虽不大，但却预示着，恒大集团资金流动性紧张已不是传闻那么简单——从曾经的利息高企，到现在的借不到钱，股债双杀，恒大集团已摇摇欲坠。


图片 风雨欲来

这不是单一事件，多米诺骨牌正在急剧坍塌。

先是债务违约不断。

6月29日，合作十余年的上游供应商三棵树涂料公司发布了一则公告，称中国恒大逾期票据金额5137.06万。公告一出，恒大赶紧回应称兑付了。这成了有名的“公告催款”事件。

三棵树起码还有个地方可以发公告，但中小供应商就没这么走运了，只好挤到媒体的公众号文章下面去排队。

图片
（截自某地产号留言）

6月以来，恒大下游供应商的商业承兑汇票出现逾期，并有几张逾期未付的商票截图流传于网络，事件涉及恒大旗下宁波、南阳、阳江等多个城市的项目公司，金额少则数万元，多则百万、千万元，个别商票贴息甚至超过30%。也就是说，商票如果卖出，100万只能卖到70万左右。

这些商票，简单理解，都属于应付款。去年恒大的该项数据为466亿，而到今年骤增16倍，变成了7400亿，隐藏着巨大的兑付风险。

也就在6月，国际三大评级机构中的惠誉和穆迪都陆续下调了恒大评级。

欠供应商的钱是一部分。更大的原因在于贷不到款，融不到资，资金源头被掐断。

房地产本来就是资金密集行业。一直以来，恒大的资金成本都比较高。央企或国企房企可以用3-5个点利息借到钱，可是恒大却要付出10个点以上才能从市场上找到钱。

据恒大2020年度财报，截止到2020年底，其有息总负债为7165.32亿元，其中境外债务为1789.74亿元。2021年恒大通过“七折卖房”销售回款3211.9亿抹平了一部分负债。

被恒大拖累的不止是供应商和银行，还有许家印的“好兄弟”——张近东。

近期，苏宁易购因千亿负债卖身国资，有人认为，是张近东向恒大投资的200亿可转债，救了恒大，却压垮了苏宁。

地方政府或许也在排雷。

就在7月19日，湖南省邵阳市住建局通知：即日起至10月13日，暂停恒大未来城项目和恒大华府项目的预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。因两项目监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管。

现在的恒大，可以说是四面楚歌。


图片
“多元化”的魔咒

这一切的因，是从什么时候种下的？

2010年，以地产发家，恒大势头凶猛，许家印登顶地产首富，之后便开始布局新的业务。

伯虎财经将其多元化业务通通捋一遍之后发现，真是一言难尽，一地鸡毛。

先是注资10亿成立恒大文化，一度学习万达影院布局全国，但营收一直低迷，单店票房250万，不及业内平均水平一半。

恒大文化板块的结局当然是被卖掉。

据伯虎财经了解，6月25日，天眼查数据显示，恒大文化产业集团有限公司股权发生变更，变更前，由广州市瑞恺投资有限公司持股98%，广州市添淼有限公司持股2%，（这2家公司均由恒大集团有限公司100%持股）。变更后，公司由段胜利持股98%，杨超持股2%。
图片
（图源：天眼查）

另一个挫败的板块是文旅。

原本，恒大旅游集团旗下有恒大水世界和恒大童世界两大核心产业。但现在在恒大集团官网上，恒大童世界业务板块，水世界不见踪影，仅描述称童世界已经布局15个城市，2022年起陆续开业。

就这样，许家印还给童世界排了一个上市时间：初拟为明年6月。

业务做得都不怎么样，但上市圈钱，才是许家印布局多元化的源动力。

目前，许家印掌管的这个恒大集团，旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大产业。

八大业务中的前四大，恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络都已经在港股上市。房车宝集团最快也将在今年年底启动上市。

上市的这一波中，恒大地产负债累累，恒大汽车一辆车都没产出，而物业和流媒体，看起来也就是一个个融资的故事。

至于恒大冰泉，最初三年亏损40亿，2016年18亿低价卖出，今年3月又重新买入包装准备上市IPO，在新消费品牌崛起的当下，很难再有机会了。


图片
恒大的教训

企业暴雷往往都是从小的债务违约开始，然后产生连锁反应，违约导致金融机构挤兑、股债双杀，现金流断流，最后是企业出售资产、裁员。

现金流的危机是悬在恒大头上的一把剑。

2021年以来，许家印一直高呼，“高增长、控规模、降负债”。目前总计负债16151亿元对于任何一个企业来说都是一个天文数字，到2022年负债率降低到70%的目标或许不难完成。

图片
（图源：网络）

可是，现在的恒大，已经成了银行、金融机构避之不及的对象，想要依靠新债滚旧账，来实现资金周转，变得异常艰难。

7月13日，万科、金茂打算收购恒大资产包的传闻日嚣尘上。尽管恒大已经辟谣，但是显然，出售业务，来盘活流动性，已经迫在眉睫。

比起整船覆灭，断臂求生可能是最好的选择。

重蹈贾跃亭覆辙的许家印，还能有别的办法吗？

浅贝

杯弓蛇影的地产债主


原创 杰总  一勺言  昨天

在时间线面前，人人皆凡人。



2017年，恒大地产在无锡宜兴注册了一间子公司恒誉置业，开发了一个项目恒大云湖上郡。



随后，恒大宜兴子公司恒誉置业从广发银行贷了3.7亿元，约定到期日为2022年3月27日。截止今日，还有1.3201亿元本息待还。



广发银行认为，项目销售已达70%，应该归还贷款本息。恒大认为，贷款还未到期，并且项目实际抵押担保条件足以覆盖本息，并承诺，今年年底前，全部偿还完毕。



2021年，7月7日，广发行对还款节点不满并起诉。无锡市中级人民法院予以支持，冻结恒大地产集团及其宜兴子公司共计1.3201亿元。



图片

7月19日，截止收盘，中国恒大跌16%，恒大汽车跌19%，恒大物业跌13%，恒腾网络跌12%。



简单算了下，一个5000元案件申请费的诉讼，让恒大一共蒸发了744亿港元的市值。



图片



下午，十分恼火的恒大公告，起诉广发宜兴支行滥用诉前保全行为。



这条时间线，非常有态度，双方的不满、委屈、恐惧、愤怒，纤毛毕现，毫不掩饰。



但是，诡异就诡异在，司法裁定文书是在7月7日发出的，整整12天，9个交易日后，反射弧太长的恒大系股票投资者，才后知后觉地收到了恐惧信号，开始砸盘。



所以，这一切发生的又真实，又魔幻。



真实在于，这些不同角色的有钱人，也是凡人，紧张与恐惧就像遇见老虎一样真实；



魔幻在于，这些有钱人的行为，任性起来，原来也是不管不顾什么后果的，干了再说。



不知你们感受如何，反正我的感受是：地产面前，大家都有点杯弓蛇影，心态过度紧张，谁也不敢信了。



我尽量不去评价谁对谁错，反正也说不清楚。广发行会觉得自己是占理的，但恒大觉得委屈的是自己。投资者被莫名吓了一大跳，结果发现，吓坏自己的是一宗压根上不了大台面的诉讼，从金额到案由。



我只想拉个偏架：轻易别与银行打官司。



因为，谁也不会赢。



前有佳兆业，后有泰禾，当年流动性之困，压倒骆驼的最后一根稻草，也往往是由金融机构的反水查封开始。前段时间，我们披露，蓝光的暴雷导火索，在某种程度上甚至与平安的一个小撕逼有关，最后引发不测连锁反应。



此处插个花絮。



几个月前，我们拿到了一份平安的合作白名单。通过对照，很容易就能知道，谁进入了，谁又被拉黑了。以地产行业的总体融资量，平安不算是大金主，但是绝对是明星金主。正因为超级光环在，它的一举一动会对其他金融机构产生远远超过平安自身规模地位的示范连锁反应。



于是，我们就一直没有披露这个白名单，主要就是担心会对市场形成扰动，形成错杀。我们关注新闻，冷眼旁观，但是并不希望自己变成新闻事件的一分子。此处默默给一勺言点个赞。



回到正题。



以今天中国主流地产商动辄数百个项目公司的体量，每天发生点债权债务纠纷、工程纠纷、退房纠纷等等，太正常了，如果大家都采用诉讼保全、限制高消费等手段来增加谈判筹码，那场面不要太壮观。



后果也非常容易预测，无非是谁先死谁后死而已。



而银行天生是小道消息的集散地与爱好者，既接收小道八卦，更输出超强杀伤力。我在日本朋友谈世纪大交易一文中，对此也有解释。



风控是银行的立身之本，谨小慎微是基因性格，也是核心竞争力。但是，广发行他日一个小诉讼，引发恒大今天这么大的市值下挫，明天会不会导致更大范围的影响面呢？今天这家银行先跑了，明天另一家银行跑的比你快怎么办？所以，这里面存在一个「囚徒困境」，非简单的道德质疑与权利主张可以一言以蔽之。



借钱还钱是债务方的天经地义，但是，一定会存在更好的保全利益的办法。



尤其在今天这样一个饱受流动性困扰、信心极度脆弱的地产环境里，来自南美洲的蝴蝶效应，在间接融资比重长期过高的东亚经济体，制造出高危经济现象，建议还是少一些「各自为战」的大新闻。



正基于此，我能充分理解广发行宜兴分行的权益主张，但是我也能共情恒大公告里「滥用」二字背后的愤慨。



写到这里，一定会有粉丝朋友要来与我切磋一下文章三观是否端正。我都接受。



但过往数年，我见过诸多暴雷房企的自由落体管理，有的直接摔在地上稀烂，有的却因为正确的损管措施，从而顾全了最多数债权方的利益。其中的核心差别就是，是否让地产债主们慌不择路，夺命而逃，形成踩踏悲剧。



这些画面，不是用来吓人的，而是真正息息相关于个人。



一个朋友发来信息说，某上海主流房企，上周末开会，刚刚做了一个重大决定，开始在公司内部进行有条件的大促销：在长三角几个城市，圈定一定范围的楼盘，全款一次性支付，7折销售，目前暂不对外。



开发商具体名字我就不提了，在很大程度上，也是受到了恒大影响。



最近刚买了黄奇帆的「复旦经济课：分析与思考」，深感，继2015年的去库存之后，新一轮地产行业的去杠杆之路，使命光荣而艰难，但对于中国经济的转型前景，这又是不得不为之。恒大的去杠杆又是地产去杠杆的标志性事件。



那么，这个标志性事件的「看点」在哪里？



1，杠杆降下来；2，没有产生系统性风险。二者缺一不可。



在时间面前，大家都是凡人。它意味着，凡人有恐惧，也应有勇气。