房价观察 （二）

浅贝

全国不动产统一登记，意味着什么？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]原创 [color=var(--weui-FG-2)]牲产队长 [color=var(--weui-LINK)][url=]牲产队[/url] [color=var(--weui-FG-2)]2023-04-26 10:51 [color=var(--weui-FG-2)]发表于广东
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国全面实现不动产统一登记。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人说，这是为征收房产税提供技术支持。一旦征收房产税，对持有多套房的人而言，就是一个大雷。持有的房产越多，税负就越重，它能让更多的二手房流入市场，压低二手房的价格。
我们说，稀缺房产价格会持续坚挺。但是，房产税挤出的主要就是多余的二手刚需房。它会进一步压制二手刚需房价格的上涨。对还没买房的人而言，是渴望房产税尽快出台的。而那些已经持有很多套房的人而言，只希望再拖一拖，拖到自己手里的房子卖掉。
房产税是一种资产税，它对抑制贫富差距有显著效应。在以前，我们评估一个人有没有钱，往往会看他有多少套房。可以后，可能大家都不热衷于买房了。全面实现不动产统一登记，是出台房产税的充分条件，却不是必要条件。
房产税迟迟不能出台，是有着其复杂性的。队长简单给大家说几个原因：
一，房产类型复杂。有商品房，有公寓房，有小产权房，有共有产权房，有集体租赁房，还有农村自建房。在北上广深这些地方，很多人买不起房子，就买了价格较低的小产权房。因外来人口多，租赁住房需求大，也有很多村集体共同集资，自建集体租赁房。这些房子的产权都是不清晰的。这些房子要不要征房产税？
二，农村自建房是基于集体宅基地建起来的，它在流转上有着巨大的限制，无法流入商品房市场。农村自建房的价值评估也很难统一标准，该如何征税？很多农村自建房里就住着留守老人，留守老人不仅没有收入，还得领国家的养老金，这样的自建房要不要缴税？农民收入也存在巨大的差异，因粮食限价，种地是赚不到多少钱的。有些农民一年收入也就2-3万块钱，除了省吃俭用，还得出去打零工，才能养家糊口。
农民对房产税的承受税率如何标定？
三，不同地区商品房的征税标准如何统一？这也是一个难题。在北上广深，很多人的资产都押在房子上，自身的收入并不高。队长就认识一些广州本地人，房子价值七八百万，但工资收入不超过1万。很多年轻人房子是从爸妈那继承来的，自己跑滴滴，送外卖，月收入也就几千块。
如果按房价征税，那无疑对一部分老百姓造成了不小的生活压力。如果按面积征税，同样很难标定。在很多的四五线城市，因价格较低，一般商品房面积都在110平以上，甚至130平以上。看似面积很大，实则价值不高。如果因面积大，就要缴纳更多的税，持有成本就会很大，可当地收入水平又很低。
这种区域收入差距，不同城市，不同地段的价格差异，都很难实施一套统一的征税标准。
最好的方式是把房产税的征税权下发到地方，因地制宜地征收房产税。要把这套措施平稳地落实下去，最好的方式是先试点，再局部推广，最后全面推广。目前，全国房产税试点省市一共有6个，分别是重庆、上海、宁夏、陕西、厦门和北京，试点范围较小，还没到局部推广的阶段。
因此，在队长看来，房产税短期内依然难以推行。它还存在许多的技术性问题尚未解决。全国不动产统一登记，为房产税的征收提供了信息保障，但这不意味着，房产税马上就会出台。
当下，全国不动产统一登记，主要还是盘点全国资产。它会带来三大好处：
一是，明确产权，保护私人或者集体财产，尤其是集体财产，国有自然资源财产。在广阔的农村地区，很多农业用地，森林资源，渔业用地，被私人非法占有。在不动产登记中，不仅有私人不动产，还包括国有不动产。有了明确的产权，就有了法律保护的依据。私人财产不可侵犯，国有财产不可侵吞。
二是，限制一部分人及其家属的财产隐匿性。这主要有两种人，一种是公务人员。许多公务人员自己名下没有房，但亲属名下很多房。有了不动产统一登记，就能提高公务人员及其亲属财产的透明度。另一种是老赖。很多老赖把个人财产转移到亲属名下，自己欠一屁股债，但小日子过得风生水起。
这时，法院就可以更加清楚地查明老赖的真实资产，对其真实资产进行查封，偿债，限制老赖通过转移和隐匿资产而逍遥法外。
三是，为资产证券化做准备。资产证券化的基础条件就是明确的产权和估值。在农村，有着大量的森林资源，却无法成为抵押物，也不能拍卖，农村的自建别墅同样难以获得银行的抵押贷款。这极大地限制了农村的资本流动性，让农民的融资渠道非常闭塞，限制了农村产业的规模化发展。
总体来说，房产税是势在必行，也是讨论了很多年了，它的难点在于执行和落地。清点和登记全国不动产，更多的是对私人产权、集体财产和国有财产的保护，明晰各方产权，划定界限，提供法律依据。

浅贝

当北京二手房开始下跌......


原创 牲产队长 牲产队 2023-05-28 20:22 发表于广东

对房价的走势，有一个普遍的观点：北上广深的房价将是最为坚挺的区域，就算全国其他城市房价跌了，北上广深的房价也不会跌。

可现在，这个观点正在被推翻。北京二手房价格开始失控。

在4月份，北京二手房成交量大跌8000套。进入5月份后，北京的二手房更加地难卖了，预计5月二手房成交量不超过1万套。在和平里片区，曾经一个月能卖60-70套，可现在10套都卖不出去。有业主狠心降价90万，可还是卖不动。

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在北京，仅链家这一家中介公司后台在售的二手房源就超过了12万套，创造历史新高。卖房的人比买房的人还要多，这就注定了二手房的价格难以坚挺。不只是北京的二手房挂牌量飙升，深圳、上海、广州、杭州的二手房挂牌量也在飙升。

4月份，深圳二手房挂牌量突破5.2万套，上海二手房挂牌量突破20万套，广州二手房挂牌量破14万辆，杭州也突破了20万套。其中，杭州受阿里裁员影响，房价又一次暴跌，250万的房子只能卖200万，390万的房子实际成交就320万，降价50万以上成为新常态。还有比较极端的，600多万的房价直接腰斩，卖300多万。

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除了这些超一线城市外，重庆二手房挂牌量突破17万套，厦门、成都、南京、武汉、郑州等城市，二手房均出现了量价齐跌的现象。因新房价格受备案价所限制，二手房在价格上灵活度很大，更能精准地反映当下的房市。

深圳就有一个楼盘，因降价60万被勒令终止，禁止降价。昆山也有一个楼盘因打7折被罚，理由都是扰乱市场秩序。可是，降价已经是房企所能采取的最后办法了。不降价，房子根本卖不出去。相反，降价策略是非常有效的。在深圳，因楼盘直降60万现金，就引起了购房者蜂拥排队。从这就能看出，不是消费者不想购房，实在是价格限制了购买力。

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中国人对房子的需求是客观存在的，不是年轻人不想买房，而是买不起。深圳是广东GDP第一大市，昆山也是江苏GDP排名第一的县级市，人均GDP超过22万，位列全国第一。可深圳、昆山的房子都卖不动了。

北京还可以说，因为户口限制，不许外地人买房。可是深圳只要满5年社保就可以买房了，还可以走人才落户渠道。在深圳，五年社保限制根本就不算事儿。一般人五年内攒不起深圳一套房的首付，正常人都要在深圳工作5年以上，才能付得起首付。

当北京、深圳的房市购买力都不够时，房价的下跌就是必然的了。北上广深的房价远没有外界想象得乐观，同样出现了两极化。这种两极化不是简单地按地段区分，不是中心区房价就坚挺，而越边缘的区域就越降价。这是错的。

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队长有一个朋友，住在珠江新城太古汇附近，房子市值800多万，可实际成交价只有600多万，差价超过200万。地段够好了吧？可为什么还是卖不上价格呢？

这跟广州的城市规划有关。珠江新城是广州集全市之力打造的中央商业区，高楼大厦林立，房价直破10万/平米。可是，广州又不只有珠江新城一个商务区，黄埔有临港新区、番禺有万博中心、海珠有琶洲、南沙有明珠湾CBD。珠江新城并不是唯一的中央商务区，对比新建成的海珠琶洲，番禺万博，珠江新城早就已经饱和了。

真正推动房价上涨的区域是海珠琶洲和番禺万博，而珠江新城的住宅楼反而陷入了有价无市的尴尬境地。挂牌价，各大业主都往高的挂，可实际成交价根本就提不上去。

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也就是说，超一线城市的房价不再是完全跟着地段走，而是跟着城市的发展规划走。在没有琶洲、没有万博中心、没有临港新区的时候，珠江新城就是绝对的超级市中心。可有了琶洲、万博、临港，珠江新城除了高地租外，高房价就很难支撑了。

这不只是广州一个城市的单一现象，而是许多大城市的共同特征。功能分区，产业分区，直接造成的就是房价的走向分歧。当北上广州的二手房挂牌量激增后，不仅不会促进销量，反而会让更多的人持币观望，核心原因就在于新房与二手房的大幅落差，让等等党成为主流。

在队长看来，在这种越来越大的价格落差面前，新房限价已经没有意义。它除了维持房价的表面虚高外，带动不了房地产市场，也解决不了普通人的住房需求。

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当北京的二手房都陷入大规模降价的时候，房市本身就已经进入到了一个进退两难的局面了。想买的买不起，想卖的卖不掉。

在队长看来，有条件地解除限价，在一部分城市允许房企降价销售，是打破僵局的重要一步。

这个世界上本来就没有包赚钱的生意，房价不应该由成本决定，而应该由市场决定。

房子降价，天不会塌下来。

浅贝

聊聊未来的房价


原创 坏土豆 坏土豆趣科普 2023-05-31 19:58 发表于广东

土豆说：
为什么说赌博，你输了没事，你赢了就完蛋了，你一小时在牌桌上叱咤风云，哐哐赢了100万，你就认为你有一小时挣100万的能力，你还愿意去做打工人一个月挣3000吗？
我给你规划人生，说你好好努力，提升自己的能力，你未来可以年薪百万，你说我去你的吧，我现在已经一小时就挣100万了！
同样的，现在我让豌豆县说刺激内需发展产业兴办旅游，说你这样干可以拉动100亿的GDP，豌豆县说我拼什么这么干，为什么要这么辛苦？我卖一块地就能拉动100亿的GDP!土地财政它不香吗？


第一、从淄博旅游说起；

几乎没有任何旅游资源的淄博，硬生生的创造了一个奇迹。
仅仅在3月份，470万人口的城市，接待了超过了500万的游客，五一期间，淄博每天更是接待超过20万游客.....
这份成绩，可以吊打全国的城市。
我们经常说挖掘内需，但事实上做得远远不够，就从旅游说起。

2012年左右，中国成为出境旅游第一大国，出境旅游消费总额超过1000亿美元，占世界出境游消费总额的9.5%。
伴随经济的高速发展，到了2018年，也就是疫情前一年，中国人出境游人次1.5亿，在国外产生的旅游消费是2773亿美元，近2万亿人民币，占了世界出境游消费总额的20%左右。
这是什么概念，2018年全国GDP总值为91万亿人民币，也就是说，中国人的出境游就花掉了2.1%的总GDP。
如果这个钱有一半是花在国内，会带来多大的经济效应？

要知道出境游全球排名第二的美国，这个数字也就是1442亿美元，不到中国的一半。
我们可以对比下美国的数据，2018年，美国人在美国旅游花了9762亿美元旅游，在海外花了1400亿美元，比例是7比1。
中国人在国内旅游花了6.63万亿人民币，在国外花了2万亿，大概3.5比1。
那么，是美国的历史文化悠久还是中国？
是谁的景观更壮丽，更有内涵，更有价值？
为什么全球的所有国家中，中国人更喜欢把钱花在海外去旅游？

我们总说旅游产业不好做，重复投资严重，宰客现象屡禁不止，主题概念乏味，那么淄博给出了教科书一般的答案。
那么淄博的作业能抄吗？
首先淄博的作业肯定是可以抄的，因为淄博根本没什么有吸引力的旅游资源。
但是很遗憾没人愿意抄。
因为淄博付出了巨大的努力与用心！做到了每一个细节，每一个角落，可以说上到政府官员和公务员，下到普通市民和烧烤店老板，他们的汗水和真诚让所有人都看到了，大家不去淄博花钱，都觉得对不起他们的用心。
我想说，好客山东，淄博人确实热情淳朴，但是旅游行业从来都是劣币驱逐良币，一颗老鼠屎坏一锅粥，前几年流行的雪乡宰客的视频漫天飞，难道就是东北人天生狡诈吗?
当然不是，是因为淄博政府付出了巨大的努力和高效的工作。

很多地方，只要稍微有点旅游资源，就照着淄博的作业抄，规范旅游市场，找网红策划一下，都可以取的淄博的效应，让外地人满意，让本地人得到实惠。
但他们为啥不这么干呢？
因为在很长时间里，我们的很多地方政府，都有严重的路径依赖。

第二、地方政府的严重路径依赖；

淄博付出了300分的努力推动旅游，所有的政府部门上下联动，废寝忘食、埋头苦干，带动了近百亿的旅游GDP；
其它地方政府想想办法，只需要几个部门，付出20分的努力，随便卖块地，就能轻松带来近百亿的地产GDP；
土地财政它不香吗？我凭什么要那么累？
我卖几块地，招几个商就能完成的事情，干嘛要那么幸苦？

我们说，美国，明明知道自己的产业空心化，但是为什么就是不能调整过来？
因为金融镰刀挣钱太快了啊，华尔街挣钱太轻松了。
如果搞实业，你开个工厂，雇佣一万人，买设备建流水线，重资产运营，一年挣一亿美元；
搞金融呢，在华尔街搞两个办公室，买空卖空，就几个分析师，也挣一亿美元，哪个更爽？、

全球都知道荷兰病，是一个国家但凡发现蕴含量丰富的能源或者天然气，就完蛋了，因为搞什么都不如家里有矿。
几百年的历史，从荷兰到中东，从俄罗斯到巴西，从来没有国家能逃脱资源的诅咒。
99.99%的个人、组织、还是国家，都是一样的，但凡学会了舒服的挣钱，没人再愿意挣幸苦钱。
就和你玩游戏一样，你一旦学会了外挂，游戏里面的武力值和金钱数可以随便改的时候，这个游戏就废了，没人再愿意打怪升级。

所以，淄博的作业为啥抄不了？
就和你家里有矿的时候你绝对不愿意出门送外卖一样。

所以，不是内需不能挖掘，是地方政府形成了路径依赖，有更好更香甜的土地财政。

到这里你就问了，在未来土地财政明显不行了啊，人口下滑和老龄化是不可逆的，地卖不动了啊，房子不好卖了啊？
我就这么说吧，只要对土地财政还有幻想，没人愿意放手！

很多人说救房地产，难道他们不知道这是个伪命题吗？怎么救？这就一个市场化的商品，怎么救？
出生率和人口摆这里了，谁傻啊。
不让地产商降价，那就是捏着眼睛骗鼻子，因为这相当于是锁死了房产的流动性，一旦房子失去了流动性，就算100平米标价100亿，又有啥用呢？

但是，多数地方政府都有幻想，只要有1%的机会能救一点，就不愿意放弃希望，那也比淄博这样的挣幸苦钱要好啊。
过去的时光实在是太幸福了，我卖两块地啥都有了，我凭啥要干苦活累活？

其实我挺理解这种想法的，我原来在学校辛苦上课，上一堂课300块钱课时费，我认真教书，越做越好，然后融资就来了，第一个月账上到了200万，第二个月账上到了500万，第三个月........这个时候我再没心思上课了，每天都去和风投吹牛逼，我要接着融资.......
是啊，只要动动嘴皮子忽悠好了，我一天挣的钱顶我上10年课，我傻了逼了才去上课呢。
到后面资金链断链，我还不死心，继续融资，我老婆说你别瞎折腾了，老实去上课吧，我说你少胡扯，傻逼了才去上课，我是一天挣500万的人，你让我去挣500块？我借高利贷都要把公司撑下去！
我接受不了现实，直到半年后，所有的希望全部破灭了，我终于接受现实，到学校老老实实上课去了。
但凡我有一点希望，我都不愿意去的！

当然，在这里，我并不是说融资这条路错了，是因为能守住初心创新成功的真英雄不会超过1%。
就好像淄博，人家就愿意挣幸苦钱，人家就愿意吃亏，人家就不依赖土地财政，人家就要靠产业和人口这样的正途。
但是能做到逆人性的，永远是少数中的少数。

为什么说赌博，你输了没事，你赢了就完蛋了，你一小时在牌桌上叱咤风云，哐哐赢了100万，你就认为你有一小时挣100万的能力，你还愿意去做打工人一个月挣3000吗？
我给你规划人生，说你好好努力，你未来可以年薪百万，你说我去你的吧，我已经一小时就挣100万了！
同样的，现在我让你刺激内需发展产业兴办旅游，说你这样干可以拉动100亿的GDP，你说我傻逼才这么干，我卖一块地就能拉动100亿的GDP!土地财政它不香吗？

第三、聊聊地产税；

其实你只要懂这些道理，就能明白很多事情。
今年年初的时候，很多媒体又开始说房地产和支柱产业，你觉得国家傻吗？难道不知道这玩意是不可持久的？
但是何必反驳呢，也没有必要和所有人唱对台戏，否则中产和地方政府都不开心，因为最终现实会给出答案。
现在不接受现实，是因为总有毒瘾戒断反应，但最终总是要适应过来的。
我不打破你们的幻想，免得得罪人，但很快你们终会面对现实！

不是救不救的问题，是没得救的问题。
因为救地产，本来就是个伪命题。
一个城市，只要人口在上升，每年涌入的人口数量是增长的，房价你降将都降不下来。
一个城市，只要人口在下降，每年逃离的人口数量是上升的，房价你涨将都涨不下来。
地产的背后，本质就是产业和人口。

有了产业和人口，地产别说救，你让他跌都跌不下去，你想让它死都死不了，你天天放消息说要崩盘都没用。
没了产业和人口，你让孙悟空也救不回来。

我们就说房产税，我认为，在未来的3年，地产税会逐渐走向正轨。
这个问题，不是你愿意不愿意，接受不接受的问题，因为哪怕小政府，要让国家正常运转，土地财政和房产税必选一项。
如果既没有土地财政，又没有房产税，让地方政府怎么活？公共支出怎么来？
那现在为什么还不搞地产税呢？

因为现在搞地产税，地方政府和中产都会反对，因为还不愿意放弃希望，大家都觉得还能救一救，还能回到原来的幸福的土地财政的美好时光.......
地方政府觉得幸福，随便卖块地就能完成KPI考核；
中产也觉得幸福，买个房子躺3年就能资产翻翻，哪怕卖不掉，也要至少市面上看着是这个价格，保证自己的纸面财富.......哪怕是幻想，也不能让这个幻想破灭。

但是3年之后，所有人终将面对现实，所有人终于知道这尼玛真救不动了.......
即使地方政府严禁开发商降价，但二手房的成交价格总做不了假吧。
也就是说，现在搞地产税，所有人都有意见，3年后搞地产税，是因势利导.......

第四、未来的房价会怎样；

那么未来的房价会怎样呢？
整体房价，和全国的产业与人口正相关，一个城市的房价，和城市的产业与人口正相关。
而城市最核心的是产业，有产业，才会有人口。

全国整体房价肯定是下滑趋势，但很遗憾，北京上海深圳这样的地区，房价再降都降不到哪里去，因为全国能提供大量高端岗位的城市，就这么几个。
比如全国的技术人才都往深圳涌，房价怎么降？
可以说个粗糙的模型，比如现在深圳均价8万，去年人口流出1万人；
如果房价7万，人口稳定了；
如果房价6万，人口流入100万；
.......
如果房价降到5万，你认为能涌进来多少人？
如果降到2万呢，那全国的年青人会山呼海啸一般的进入深圳，分分钟把房价抬起来，但事实上根本到不了2万，到7万就平衡线了.....
一个城市只要人多了，房价怎么可能下得去？

尤其我看到的深圳很多大型风投在追加科技产业的投资，而我又对中国科技的未来很有信心.........
嗨，我没信心也没办法，这是事实不是嘛。
所以，北上广深这样的房价，依然会企稳，我算来算去，最多在未来房产税的影响下跌20%就到谷底了，然后维持平衡。
除非深圳冲关失败，产业升级停止，但几乎没这个可能性。、
而一旦冲关成功，搞不好房价还要上涨......

那么其它的城市呢？
未来的中国城市，是抢夺产业和人口，看谁能先摆脱土地财政的路径依赖，如淄博这样踏踏实实做产业，就能快速的形成先发优势和虹吸效应，房价就能稳住甚至上扬。
而多数的城市，短期内是没有办法摆脱路径依赖的，那么房价就会不断的下跌，房价越跌，就业机会越少，公共服务越差，越没人来，投资越少，产业越凋零，房价越低.......
但是很遗憾，就算房价跌了，和我们普通人关系也不大，你就别说东北，就说玉门，5万块钱那不是一套房，那是一栋楼，你还是不愿意买啊.......

所以很遗憾，总体来说，房地产的价格会下降，这是肯定的，但我们认为的未来地产崩了，房价如葱随便买的这种爽剧的情景，并不会出现。
对于很多想干一番事业的年轻人来说，能找到满意工作，称心如意，有发展机会的城市，房价会比10年前温柔，因为房子的金融属性的剥离已经成为了定局，但想要称心如意的房子肯定也不会太轻松；
但是如果我们别那么高的目标和追求，想有一个更加挥洒的人生，我认为未来多数二线城市的房价，会进入一个合理的区间。
当然也会有房价崩盘的城市，搞不好还大面积出现，你又肯定不愿意去.......

第四、好于不好都是对比出来的；

也就是说，对于未来的房价，你想奋斗，想做出一番事业，你还是很累。
只是你想躺平或者不那么累，你会轻松点。
没办法，房子对等的是医疗服务，是教育资源，是工作机会，那么啥是好房子，好房子就是好的资源，那什么是好的资源呢？
没有标准，所谓的好，都是比出来的，是竞争出来的........
这就好比如我说你混得不错，不在于你挣了多少钱，而是你的收入是否在总体收入的前列。
一个城市，什么是好的教育资源，我告诉你前50%的学校是好学校你相信吗？你只相信前10%的学校是好学校........
所以，你但凡要好房子，你就别想轻松........
因为好房子都是卷出来的，不卷就没有好。
这个答案让人很沮丧，但是没有办法.......

就像德国，人家安心去做技术工人，所以无所谓学区房，技术学校很发达。
那么在中国呢，事实上，在中国，做木工和泥瓦匠，收入远远比刚毕业的大学生要高，但是你乐意吗？很多人会觉得没面子.......

你要说房地产崩，那是已经崩了，我2月的时候回老家，镇上的基础设施也挺漂亮的，整个镇就看不到多少人，房价1000块一平，我估计还有很大的讲价空间，但是你去吗？
为什么不去？
房产的基础，是产业，是就业率，是人口.......

第五、房价、利益与未来；

其实吧，对于房子这个事情，每个人都会站在自己的立场说话，甚至和真理毫无关系。
你想，你准备明天买房子，只要你还没买，你是不是天天盼着房价崩盘，结果裤衩一下，今天房价腰斩了，你是不是高兴得要疯了，晚上就去吃席，高唱房价崩中国消费必然兴旺；
或者你刚今天买了房子，只要你买了，你是不是天天盼着房价涨，结果裤衩一下，今天房价腰斩了，你是不是痛骂政府和国家，说房价崩中国经济要跟着崩溃；
或许只有我这样存粹的自媒体人，才无所谓了，因为对于我来说，在鹤岗工作或者在深圳工作，没有任何的差别，因为我只需要一根网线。

我写的并不是爽文，大家都想要好房子，什么是好？
吃海参鲍鱼并不代表好，好是指你在吃馒头的时候，我有包子吃，这才是好。
好房子，对标的是教育、医疗、交通、就业资源........
好，是一个比较值，是比出来的，而不是绝对值。
而核心城市的好房子，永远是稀缺的。

但整体来说，房价回归本来的市场价格，剥离金融属性，这无论对中国经济，还是对科技的发展来说，都是大好事。
因为只有房价回归正常的市场价格，科技投资、消费、股市才能真正兴旺，而且最终逼迫部分地方政府只能降工作的重心放到产业上去。

我说个很简单的事情，你买个房子，放3年，就增值50%，这在过去的10年，几乎是普遍规律和共识，如果是这样的话，谁还会去投资芯片？谁去投资高科技？谁去买A股？
傻子才会去这么干。
而目前的这3年，就是毒瘾戒断期，房地产到头了，大家宁愿把钱存银行，也不去投资。
但是没关系的，这正常的现象，任何社会的习惯，是需要时间来改变的，在未来，大家终归会面对现实，科技的投资，是一定会起来的。

最后我再说下结论：
第一、房产税在未来3年必然实行，地产价格会稳定并下滑；
第二、要奋斗依然压力很大，要躺平会轻松很多；
第三、一线城市房价整体稳定，二三线城市房价会下跌，但具体看城市的人口与产业，但城市房价跌狠了，估计你也不想去了。
当然，有些城市200万人口却盖了200万套房子，那肯定是一泻千里。

房价在未来不会暴涨，还会略微下跌，但这不会让我们大爽，只会小爽一把。
你要看到大爽的结局，除了伟大复兴，中国在科技战中取胜，把芯片、航空发动机、精密机床这些都拿过来，其它真的没捷径走。
因为房价的本质，依然是产业。

浅贝

暴跌30%！房地产泡沫破裂后，为什么大量租客被逼自杀？


原创 牲产队长 牲产队 2023-06-01 12:05 发表于广东

韩国房地产泡沫破裂了。

首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%。

这直接穿透了韩国的房地产市场。

当房价下跌后，首尔房子的成交量更是暴跌70%。跟着房价、成交量一起暴跌的还有韩国的公寓入住率，也跌到了70%以下，银行断供数达到数百万级别。

大量的韩国房东因还不起钱，紧急出逃，租客被逼自杀。这时就有人问了，为什么房价暴跌，自杀的不是房东，而是租客？

这就得说一下韩国独特的“全租房”制度。这是逼死租客的直接元凶。所谓“全租房”制度，就是租客一次性支付房价的70%或者80%作为押金，然后房东就把房子免费租给你住。假设首尔有一套房，价值300万，你一次性给房东支付210万，租期2年，你就可以免费入住这套房子了。2年后，租赁到期，房东就把这210万还给你。

乍一看，这是不是一个很好的制度？只要交押金，就能免费住房了，可以大幅降低年轻人的住房成本。可是，年轻人没有这么多的积蓄，交不起高额的押金怎么办？不用担心，韩国的银行提供“全租房”贷款，利息超级低，只要租金的25%。

如果你正常租这套房，月租是6000块，就太高了。但是，你去银行贷款210万作为押金，交给房东，你就不用付租金了。这时，你只需要支付银行利息1500/月，你每个月租房就能节约4500块钱。

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那么，房东把房子免费租给你了，他怎么赚钱呢？方法有一个，很简单，很粗暴。他拿着你支付的押金去炒房，买更多的房子去出租。可是，手里持有更多的房子去出租，是赚不到钱的，因为房租是免费的，房东的利润从哪里来呢？

答案就是：房价。

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只要房价持续上涨，房东就是赚的，涨得越多，房东赚得就越多，房价上涨带来的收益率远远超过租金收益。这就形成了一个房东疯狂炒房的利润循环。年轻人租房不要钱，只要付很少的贷款利息，房东把房子出租，就能获得零成本的资金，拿着这笔资金，再去买新的房子。只要房价上涨，房东把房子一转手，就能躺赢。

一开始，房东都觉得房价会涨，互相倒手买卖。一个房东出，就会有另一个房东接盘，因为大家都有一个信念：房价一定会涨。

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在这种疯狂的炒作中，普通韩国人住上了低成本的高品质公寓，房东手里的房子也增值了，银行的贷款也发出去了，赚到了利息，每个人都有美好的前途。其中有10多个韩国的超级房东，通过出租收取巨额押金，再投入买房，持有房子数量超过3000套！这才是真正的超级包租公。

这房子倒来倒去，价格就一路飙升。首尔著名的富人区江南区的房价炒到了15万/平，均价突破10万/平，中国的北上广深在首尔面前，都得叫它一声哥。

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可是，在这里面，有一个巨大的BUG。韩国年轻人买不起房，租房住，而房东手里又持有大量的房子，谁来接盘呢？当韩国房价开始下跌时，第一波冲击的就是手里持有大量房子的房东了。这些房东的购房款来自于租客的押金，当房子卖不出去时，房东的现金流危机就爆雷了。

一边是租客租赁到期，房东需要退还押金。可这押金已经投入买房了，房子卖不出去，就没法套现，押金就退不了，那怎么办呢？作为手握大量房产的韩国房东，第一想法不是还钱，而是跑路。只要人跑了，不就不用退押金了吗？手里的房子越多，要退的押金就越多，可这房子不值钱了，把押金退了，那房东不就血本无归了吗？

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于是，房东开始大规模跑路。房东跑了，租客押金就没了。可这押金有些是租客积累十多年攒下来的，有些是从银行贷款出来的。攒下来的自不必说，十多年的辛苦钱，就一波被骗没了。那些从银行贷款出来的更惨，贷款期限一般也就3个月到36个月。贷款期限一到，银行就要追回贷款，租客的“押金贷”就违约了。

这房东有钱，有门路，在国外还有资产，可能家人孩子早就移民出去了，想跑就跑了。可这租客大多数都是普遍人，父母老婆孩子都在韩国，自己也没有什么社会资源，想跑都跑不掉。这时，租客就成了终极背锅侠，下半辈子一下子就搭进去了。

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年纪轻轻的就背上了好几百万的贷款，还是租金贷，连房子产权都不是自己的，每天都要为跑路的房东还债。有些韩国年轻人就想不开了，吞药自杀。

为什么韩国政府不提前抑制房地产泡沫呢？其实，文在寅政府努力过。文在寅在任时，曾出台18次房地产调控政策，包括鼓励房子销售，半年内出售免征部分所得税；超过900万的房产交易禁止银行提供贷款等。但是，在文在寅的调控下，韩国房价指数狂飙猛进，晋升到全球第一。

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文在寅在离职前就说过：“最大的遗憾是，没能控制住房价。”

韩国人就像炒比特币一样，疯狂炒房。对韩国人而言，实体行业基本都被财阀控制了，人生跃迁空间极度狭窄。许多韩国年轻人都希望通过炒房，炒币，绕过财阀对国民经济的垄断，实现人生翻盘。正所谓，豪赌一把，赢了会所嫩模，输了下海跳楼。

尹锡悦上台后，对韩国房地产采取放任自流的态度，这进一步加剧了韩国房地产泡沫的滚雪球。

而美国正是韩国房地产泡沫破裂的幕后推手。韩国是一个没有金融自主权的国家，韩元汇率捆绑美元，美元涨，韩元就得跟着涨，美元跌，韩元就得跟着跌。

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在美元大放水的时候，韩元也跟着大放水，大量的热钱以极低的利率进入了韩国房地产市场。可当美元加息时，韩元也不得不跟着加息。当银行利息超过租金时，年轻人就不搞“全租房”了，老老实实每个月交租金，不交高额的押金来置换免费入住了。这就让那些炒房的韩国房东资金链断裂了，失去了廉价的融资渠道。

可那些交了高额租金的租客，就成了数量庞大的牺牲者。

这就是一个加强版的“蛋壳公寓”爆雷案。

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当初，中国蛋壳公寓爆雷，就是收取了大量的押金，去签约一手房源，再把房子租出去，收取更多的押金，继续签约一手房源。为了提高利率，蛋壳联合P2P金融公司，帮租客预付押金，收取高利贷。

可当房子租不出去，押金收不上来时，蛋壳公寓就爆雷了。

可中国租客比较幸运的是，只是损失了几千块或者万把块的押金，而P2P的高利贷也不受中国政府保护，总体损失较小。

韩国租客背负的是数百万的押金贷款，基本就是押上了人生。

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泡沫被戳破，房地产硬着陆，不管在哪个国家，最终倒霉的都是绝大部分的普通人。

哪怕是跑路，普通人也跑不过有钱人。

浅贝

上海突发！暂停摇号！！


要参君 每日财经精读 2023-05-30 23:17 发表于福建

暂停！

吃进去的，给我吐出来！

前段时间，上海的豪宅盘云锦东方开盘，引起疯抢，搞得上海楼市因此破圈，成为很多人茶余饭后的吐槽对象。

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为啥这么火？

一个原因，是这个盘是非常牛气的豪宅盘，很多明星富豪都买在这里，比如唐嫣李佳琦胡歌等等。

当然，更主要的原因是一二手放倒挂，云锦东方的单价比附近的其他二手盘便宜，买到就是赚到。

火到什么程度？

这么说吧，在全国楼市萎靡的当下，云锦东方最低2500万一套、最高上亿一套的房子，却有一群富人排着队抢。

不仅上海本地，就连长三角的小老板们都倾巢出动，烈日下排队认筹，据说现场往天上随便仍个矿泉水瓶，掉下来砸到的都是千万富豪。



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为了能够买到房，有些没资格的富人，甚至请黄牛帮忙，搞假离婚再假结婚，据说现场“一日夫妻”不少！
“抓人结婚”的表达可能有些过激，但的确有手上拿着几套资料的人跟购房者搭讪、交谈。因为排队的人太多，也有民工表示可以“5000块钱带进去”。
为啥连亿万富豪都这么激情澎湃地抢房？
道理很简单，价格倒挂了，所以可以躺着赚钱，而且能够赚很多。
现在，云锦东方三期有105套房源，包含洋房、别墅，备案均价高达16.4907万元/平方米。
而周边的二手房均价多少？
20万＋！以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在20-26万之间。
换句话说，就说这次三期开盘，政府限价和市场价，形成了10万/平米的巨大无风险套利空间。
也就是说，只要你抢到手，立马无风险躺赚少则2000万，多则4000万。
这样一来，买云锦的限价房，几乎就是宇宙第一理财产品，一大堆的富人都上头了，大太阳下也来排队。
而且这些赚到钱的人，都是有钱人，这些有钱人本来就不缺钱，凭什么给他们发这么大红包？
太不公平了！
好在，中国这个地方，是最善于纠错的，今天，摇到就中2000万的云锦东方，终于被叫停了，已经认购到房子的人退款！
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有网友感叹道：一套房净赚3000万，美梦破灭！
破灭就对了，反正不能让你通过这种歪门邪道赚到钱！
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毕竟，如果你因为居住买房得利，这是城市给到你的红利，可以；但是如果你为了得利而买房，这个属于套利，属于100%的炒房，那么怎么可以？
所以，现在停止，把以前退款，任何人都是无话可说的，也不需要讨论合不合理。
比如，是不是还要搞新房限价，搞得连富人都排长队抢房假结婚，让各种突破道德底线的乱象狂舞？
这样搞的话，要么大规模误伤刚需，要么就只能默认炒房客包场。
所以，关键是要完善政策，抓紧给不完善的政策打补丁！
对中国这片土地来说，民众的诉求，第一是公平，第二是公平，第三还是公平！
这点，须弥不能忘记！

浅贝

大量ST地产股退市警告！


原创 牲产队长 牲产队 2023-05-30 21:20 发表于广东

距离阳光城触发退市机制，只剩下8个交易日。

阳光城已经连续12个交易日股价低于1元，如果连续20个交易日股价不能突破1元，将触发退市机制。考虑到阳光城已经带帽ST，每日最高涨幅限制为5%，按照阳光城当前的股价0.55元，即便连涨8个交易日，也无法突破1元。更何况，ST阳光城今天又跌了5%，市值仅剩22.77亿。

以当下的趋势，阳光城很可能成为中国第一家退市的世界500强房企。

截至今年一季度末，阳光城的股东户数约有13.75万户，这些人基本都被套牢了。如果阳光城退市，将造成十多万户的股民损失惨重，甚至血本无归。很多买了阳光城的股民已经掉坑里了，躺平了，认命了。

其实不只是阳光城，还有一堆的地产股成了垃圾股，股价低于1元，像嘉凯城只剩5毛2，泰禾只剩4毛9，粤泰，宋都、泛海以及金科股份等均已跌入1元以内，世茂地产股价也只剩1.01元了，距离跌破1元只差一个交易日。

从世界500强房企，跌入退市边缘，阳光城只历经了一年多的时间。在2021年时，阳光城首次跻身世界500强，年销售额超过2000亿，市值过千亿，荣登福建第一房企。彼时的阳光城风光无限，是中国人均工资最高的房企。

根据阳光城发布的财报，2021年阳光城人均工资40.61万元。其中高管工资也是相当丰厚，仅董事、监事和高管的年薪就发了2800万。先后入职富力地产、碧桂园，跳槽到阳光城的朱荣斌年薪600万，还有3名董事、2名高管分别年薪300万。这些都只是工资薪酬部分，还没算股权激励。



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可在这种高薪下，阳光城的雷早就埋下了。



和恒大一样，阳光城是一家依靠高杠杆、高周转、高负债快速滚雪球，实现规模迅速增长的房企。



2012年时，阳光城还是一家年销百亿级的房企。可仅用了8年，2020年时，阳光城的销售规模就达到了2180亿。阳光城扩张最快的时期是2017-2019年，阳光城从碧桂园挖来职业经理人朱荣斌。在朱荣斌入职后，阳光城的扩张更为激进，一口气买入120个地产项目。2017年时，阳光城的销售额才915亿，但2019年就突破了2000亿的销售额！



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规模扩张的背后是负债的扩张，阳光城的有息负债飙升到1134亿。进入2022年初，朱荣斌事了拂衣去，离职出走，就只剩下阳光城这一个烂摊子了。



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根据阳光城发布的2022年财报，阳光城总资产2988亿，总负债2744亿，扣除少数股权权益，账面上的股东权益只有24亿。2022全年，阳光城净亏125.53亿。



进入2023年一季度，阳光城再亏4.71亿。虽然亏损幅度减少了，但账上现金流只剩47.8亿。对于一家世界500强的房企而言，47.8亿的现金流可以说是杯水车薪。



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阳光城现在面临4大难题：



一是，截至2022年12月31日已到期未支付的债务本金合计626.32亿元。这是已经到期还不上的债，可在2023年，一年内到期的短期借款、非流动负债还有614亿元。如果阳光城没钱还债的话，它的违约债务总额还会继续攀升。



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二是，房子卖不动，销售回款太少。2022年，阳光城销售额降至377亿元，同比跌超70%，2023年1-4月，销售额仅131亿元，同比下降15%。销售额的下降，是直接拖垮阳光城的第一要素。

三是，关联担保风险巨大。“阳光系”对参股公司担保金额高达711亿元，超过了阳光城自有的净资产。如果担保公司发生连带爆雷，阳光城就会迅速变得资不抵债。

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四是，房地产市场量价齐跌。一是新房市场饱和，交易量大幅下降，二手房价格也跟着下降，许多房企在新楼盘中降价销售。若不是有保价机制的存在，阳光城的净资产更是早就转负了。

在保交楼、降负债方面，阳光城董事长林腾蛟也是想尽了办法，出售了龙净环保15%股权，回笼17.34亿，出售兴业银行所持股权，套现9.97亿，加上抵押股权，大概能回笼40亿。

阳光城转让浙江永康项目，套现48亿，还有佛山陈村、四川宜宾、上海臻百利、希尔顿酒店等20多个项目，拉上中国华融集团来处理烂尾楼，可窟窿实在太大，还是填不上。

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从阳光城的境遇来看，中国房地产市场调控正在接近于尾声。即，清退一批经营不善的房企，让活下来的房企重振中国房地产市场。在这种背景下，中国必然会有一批房企退市。也许，阳光城不会是第一家，但在阳光城的身后，势必就跟着大一批退市房企。

时代的风口会把猪吹上天，可当风停时，摔得最惨的恰恰就是虚胖的猪。

现在就是，风停了，猪也要摔死一批了。

浅贝

三个神话，彻底告别！

以下文章来源于米宅 ，作者百夫长

中国房地产发展的3驾马车：

1、房企高周转的不断加速。高周转神话。

2、居民财富被持续掏空。造富神话。

3、地方政府全力借债发展。造城神话。

以及，这三驾马车能迅速发展，这其中最重要的核动力，也许大家都能猜到了——银行，扮演了极为重要的角色。

2000-2020。

大约高歌猛进20年后，所谓的造城神话、造富神话、高周转神话，一切都随风飘散。

1

房企的高周转神话。

第一个数字：

2002年，万科突破100亿。
2010年，万科突破1000亿。
2020年，万科突破7000亿。

2020年，南京GDP是14800亿。

2020年，大连GDP是7000亿。

2020年，石家庄GDP是6000亿。

2020年，南昌GDP是5700亿。

2020年，太原GDP是4100亿。

2022年末，万科员工13万。

2022年末，南昌650万人。

2022年末，太原540万人。

2022年末，石家庄1100万人。

什么感觉？

万科富可敌城。

也许大家对万科7000亿的销售额无感，上面就是为大家举的例子，大家就应该了解“万科7000亿”有多么恐怖了。

粗暴计算，2020年万科一家房地产公司的销售额等于南京GDP的一半，等于一个大连GDP的总和，甚至比所谓省会的石家庄、太原、南昌高出不止一点。

恐怖吗？

你还要知道，万科只是当年中国房地产企业的第三名。

第一名，碧桂园，7900亿。

第二个数字：

1992年，碧桂园成立。
2006年，碧桂园80亿。
2007年，碧桂园150亿。
2008年，碧桂园175亿。
2009年，碧桂园232亿。
2010年，碧桂园329亿。
2011年，碧桂园432亿。
2012年，碧桂园476亿。
2013年，碧桂园1060亿。
2014年，碧桂园1288亿。
2015年，碧桂园1402亿。
2016年，碧桂园3088亿。
2017年，碧桂园5508亿。
2018年，碧桂园5019亿。
2019年，碧桂园7715亿。
2020年，碧桂园7888亿。
2021年，碧桂园6074亿。


从1992年到2006年，15年，碧桂园仅增长到80亿。

从2006年到2020年，15年，碧桂园增加了7800亿，翻了100倍。

即使计算到2021年，数据下滑，也整整翻了75倍。

恐怖，大写的牛逼！
如果没有2020-2022的灰天鹅，神话会继续。
为什么过去20年中国房企能如何突飞猛进？甚至成了尾大不掉、影响大局的重要因素？又为何在2021年神话戛然而止，难道仅仅是因为灰天鹅的到来？
不是。
2000-2020，最核心的要素有三：

1、大放水。M2暴涨。

2、城镇化。塑造了楼市最大的温室效应。

3、高周转。
人有多大胆、地有多大产。

2
居民财富被持续掏空。
虽然我写了居民造富神话，但是都非常清楚，幸运儿只是少数。

2000-2020年，都是被迫上车。

2020年之后，已经坐不起车了。

一将功成万骨枯，一幕幕造富神话的背后，是日益固化的群体，是日益扩张的城市和财政，是倍感压抑的年轻人。

他们都成了垫脚石。

看几个数字：

2000-2020，中国房地产销售额累计110万亿。
2000年，中国房地产销售额占当年GDP的3%。
2020年，中国房地产销售额占当年GDP的17%。

2020年，中国住房市值62.6万亿美元，等于美英法德之和。

2001年房价2170，2020年房价9860，增长454%。

2001年11.1万亿，2020年101.6万，增长了916%。

2001年M2是15.8万亿，2020年M2是218.7万亿。

2001-2020年期间的总通货膨胀率207.87%。

写到这里，你深刻理解房价暴涨背后的逻辑了吧。

每一个数字的背后，都是普通人普通且又坎坷的20年。

很多人说2020年中国房价怎么可能不到1万，20年的房价涨幅怎么可能才翻了4倍。数据确实难以接受，因为中国幅员辽阔，2000多个县城、地级市、省会、直辖市，统计局的平均数据你都懂的。

2006年，上海张江豪园，均价9000。
2023年，上海张江豪园，均价12万。
17年，13倍。

时代红利，多少人一辈子都不会遇到。
很多人不知道，即使9000，依旧吓退了大量的购房者，大家都觉得房价早晚要崩。但是仅仅几年之后，最先崩的不是张江的房价，而是购房者的思维，越来越多的人相信，房价永远涨，房价不可能跌。

3

地方政府的造城神话。

其实在第二部分，有一点没有讲到。

那就是为什么说过去20年的造富神话，也是居民财富被捆绑的20年？

本质上，城市发展靠什么？

信心。

集资。

信心很好理解，只要所有人都相信深圳牛逼就行了。

集资呢？

很多人以为是银行借款。

表面上对，其实不对。

城市发展，不就是需要钱，钱从哪里来？不就是银行。

比如上海要发展浦东新区，需要做什么？

1、从银行借款，做规划、做基建、盖房子、做配套。

2、然后卖地。商业、产业、配套、学校、铁路，大部分开发商接盘。

3、最后将房子卖给购房者，他们的子女要上学，他们要逛商场，他们要坐地铁，他们要做高铁。

看到没？所谓的集资，表面上是从银行借钱，将地卖给开发商，实际上则是从最底层的购房者身上拿到现金流，然后从下到上一点点回流。

一等的新区，回流最多，回流最快，房价最高。

二等的新区，回流次之，现金流适中，房价适中。

三流的新区，没人买，只能烂尾。

这是全国城市土地财政依赖榜单：

这是全国土地财政依赖程度：

我相信很多人都有这样的感觉。

如果你生活在一线、准一线、强二线城市，或者你出差、旅游去过，你的第一感觉一定是：
这个城市好大啊！

北京、上海、深圳不用说了，上班通勤1个班小时太正常了。

成都、广州、杭州这样的超大城市，城市半径50公里以上。

郑州、合肥、西安的标准二线城市，城市规模也在30公里。

这是一个非常恐怖的数字。

这么大的城市，其实隔阂感非常强烈，大部分人极少跨区生活，因为每个区都非常庞大，区域内部甚至小区附近就能满足基本生活。

那么，城市为什么这么大。

2000年，成都建成区面积210平方公里。

2022年，成都建成区面积1063平方公里。

面积扩大5倍。

2000年，成都人口1100万。

2022年，成都人口2100万。

人口翻倍。

大量的城中村拆迁了，

大量的厂房搬到了更远的地方，

以前的乡下变成了主城，

鱼塘变成了豪宅区。

一个城市之所以能够快速扩张的背后，大量的城市发展建设和新区建设，在这之中，一个城市得到了迅速的膨胀，房价也随之得到了迅速的发展。

4

轰隆隆的马达之下。
短短20年，实现了西方国家200年才实现的城镇化。
迅速，粗暴。

但是，也正是在这样简单粗暴的发展背后，数量得到了最大程度的扩张，城市更加拥挤，房价更加昂贵，门槛也越来越高，质量却没有跟上脚步。

城市变大了，但大量的片区并不成熟，甚至烂尾了；

房企变大了，但是大量的楼盘并不优质，甚至烂尾了；

第一波购房者实现了财富自由，但是没有上车、没办法上车却成为只能看到时代的车辙。

这样的结果，并不是最初想要的结果。

时来天地皆同力，运去英雄不自由。

许家印曾说：一切都是D给的。

这话他只说对了一半，另一半是时代给的。

也正是在房地产突飞猛进、城镇化突飞猛进的时候，有一大批类似碧桂园、恒大这样的高周转房企吃到了最丰盛的时代红利。

随后而来的，还有河北的荣盛、华夏幸福，还有福建的融信、旭辉、中骏、正荣，还有重庆的金科，还有华南的雅居乐，还有天津的融创，等等。

这些头部企业共享了时代的红利。

我算了一下，在2020年最癫狂的时候，整个房地产市场的市场份额是17.4万亿，而前20名房企的销售额加起来是7.2万亿，占比4成。

当盛大的宴会散了之后，一切都将归于平静，恒大依旧游走在破产的边缘，大部分房企的销售额都在腰斩，三四线的房价涨了又跌……

历史好像回到了原点，重新出发。

浅贝

杭州房东的信仰，正在坍塌


原创 乐米投资 乐米投资 2023-06-01 08:10 发表于浙江

随着二手房“多杀多”日渐白热化，上周开始，苦苦支撑的杭州房东在“跨城”自媒体的唱空下，终于全线失守，大量“捡漏”房源一拥而上。6万多的嘉品、6万多的御滨府接踵而来，“本金+利息”的新二手房接盘公式，居然从粉盘蔓延到了红盘。

NO.1

从去年开启的这一轮地产调整，延续至今。

去年二手房量价齐跌，乐观派还可以归咎于疫情影响和高位调整。然而随着各项政策刺激叠加疫情放开利好，并在价格深度回调了20-30%的基础上，今年小阳春依然仅维持了一个多月便又陷入胶着，再度开启阴跌模式，恐怕已经昭示了市场的脆弱。

压死骆驼的最后一根稻草的是上周传出的阿里裁员大新闻，之后各类“小作文”果断跟上：大厂员工前两年楼市高点加满杠杆，遇上经济下行，公司裁员，找不到高薪工作，无力再负担房贷，割肉卖房，首付亏光……

一个模板刻出来的“新时代爽文”，完美戳中大众“年龄焦虑”和“工作焦虑”两大痛点。这一刻，房子已经不再是资产，而是变成了束缚在都市人身上的枷锁，仿佛人生的一切错误就始于买了那套房。连篇累牍的“唱空”文章很难让人不代入其中，如果要评选最容易登上热搜的话题，“杭州崩溃论”一定榜上有名。

在这个贩卖焦虑就可以收割流量的时代，悲观情绪一夜之间弥漫了整个市场。卖房人苦苦等待的黎明没有出现，信心击溃后，有利润的，敢于大幅劈价，落袋为安；盈亏边缘的，更是急于出货，以免损失利息。

更加犹豫的是买房人，生怕自己捡漏不成，做了接盘侠。因此，现阶段要么按兵不动，要么照着10%起步砍价，给自己留足安全垫。

NO.2

如果说去年的调整来源于过多的一手房虹吸了二手客户，高倒挂的二手房乏人问津，今年更大的问题则是二手房东之间多杀多。

从20年开始，杭州二手房因为疫情大放水，经历了一轮快速上涨，各个板块成交价屡破新高，自然将一二手房倒挂推上新高度。巨大的利润诱惑下，各板块新盘投资比例走向畸形，而这批楼盘正好从今年开始步入交付期，市场下行叠加投资客集中出货，价格体系必然面临重塑压力。

以改善重镇申花为例，它在19年之前还是比较纯粹的自住板块，以宜和园、金茂府为代表的品质楼盘以区域改善客群为主，投资氛围并不炙热。

随着二手房价从6万连跳数级，飙上8万、9万高度，罕见的倒挂吸引了大量投资客入驻，鼎盛时期滨融府甚至上演了强行劝退躲避“万人摇”的名场面。也正是从这里开始，申花的自住和投资比例完成了大逆转。

这一点也在二手市场得到了验证。早期的锦绣之城、金茂府，在这一轮房价调整中成交稳定，表现优异。但是后来者如古翠隐秀至今还在7万徘徊，九龙仓甚至频见6字头，就开始让人大跌眼镜。

未来三年，还有6000多套次新房交付的申花（包括华丰村），能不能经受住这一轮冲击，还有待时间检验。

同样的情况，也会发生在世纪城（亚运村）、市北等过去几年的热门板块身上，集中出货带来的价格体系重塑是未来楼市最大隐忧。

NO.3


21年买房，想的是轻松翻倍；

22年买房，怎么说也得有50%利润；

23年买房，能赚回利息就好……

对于房产投资来说，不变的是周期，在变的是人心。

萧科告急、未科告急、市北告急、奥体告急、滨江告急、江河汇告急……一个个板块塌陷的声音在耳边呼啸，周期底部，无人能够独善其身。

接下来，改善断供，是房东最大的底气；二手房多杀多，则是购房者的定心丸。平常心看待，无谓极左极右，如果实在拿捏不准，不妨让子弹再飞一会儿，过几个月等局势更明朗再说。

浅贝

中国房企退市第一股诞生了！


原创 牲产队长 牲产队 2023-06-06 13:41 发表于广东

今天，中国房企第一股诞生了。

四川第一大房企蓝光发展连续20个交易日股价低于1元，触发A股退市机制，被上交所要求于6月6日退市。这直接拉开了中国房企退市的大幕。在蓝光发展的背后，还有阳光城、宋都、泰禾、中天、粤泰等房企正在排队退市。

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这些房企退市的直接理由都是：连续20个交易日股价低于1元。

中国房企的退市潮迫在眉睫了。

队长在《大量ST地产股退市警告！》一文中就写到了，福建第一大房企阳光城进入了退市倒计时。和阳光城一样，蓝光发展被股民抛弃，被上交所抛弃，根本原因就在于激进的扩张，在高周转、高负债、高杠杆之下，走向现金流枯竭，陷入沉重的债务危机。

其中，2016到2019三年间，是一个重大转折点。在这三年里，阳光城的销售额从1000亿迈向了2000亿，而蓝光发展的销售额也从300亿迈向了1000亿的天花板。在这种短期内成倍数级增长的背后，是负债的倍数级增长。

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2016年时，蓝光发展只是拿了18块地，但2017到2019年，蓝光发展分别拿了31、85和48块地。在2020年，蓝光发展还继续拿了60块地，同时有息负债总额也从217亿飙升到了714亿，净负债率高达105%，总负债比总资产还要高！

在极高负债的情况下，蓝光发展继续蒙眼狂奔。到2021年时，蓝光发展的负债总额就达到了2119亿。蓝光发展的盈利能力并不强。2019年，蓝光发展销售总额1015亿，但净利润只有41.59亿。

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在超高的杠杆率下，蓝光发展背负着巨额的债务风险。进入2021年，蓝光发展就开始集中爆雷。它的债务爆雷模式跟恒大高度一致，先是供应商的承兑商票无法支付，接着就是银行出于自身风险考虑对其断贷，然后五矿信托、建信信托、北方信托、杭州工商信托均被蓝光发展拉下水。为了讨债，各大信托公司集中起诉蓝光发展，但也只能拿到一堆的楼盘，形成海量不良资产。

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与蓝光发展相关的理财产品大量爆雷，美元债也跟着爆雷，无法支付。蓝光发展在能卖的股权都卖掉后，进入躺平模式，融资融不到，引入战投也失败，在本就资不抵债的情况下，发债就更加不可能了。截止到2023年4月4日，蓝光发展到期未能偿还的本息债务合计超过420亿。

而当前蓝光发展的股价仅剩4毛，总市值不过12亿，于今天彻底退出A股。根据蓝光发展的一季报，3月31日时，蓝光发展的股民户数有14.6万。这意味着，蓝光发展的退市，至少埋掉了10多万股东的所持有的全部股票市值。

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但蓝光发展的董事长杨铿早在2021年时，就及时将自己手里持有的部分股票转让给了蓝光投资，通过左手倒右手，个人套现了2个亿。，并辞任董事长一职，为自己留了后路。只是那些普通散户算是彻底的血本无归了。

在这轮房企退市潮中，也有不甘退市，仍旧奋力一博的。像ST泛海在连续11个交易日，股价低于1元时，启动了保壳行动。泛海控股发布了高管增持计划，5名高管合计增持总额将超过5000万元。这让ST泛海在退市的边缘线上把股价拉了回来，涨至1.06元/股。

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采取同样措施的还有ST世茂，在股价跌至1.01元时触发警戒线，世茂集团控股控股峰盈国际宣布增持股票超过1亿元。ST世茂连拉4个涨停板，股价涨至1.23元/股，暂时脱离了退市警告的风险。

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金科、新联等地产股均采取大股东增持的办法，来拉提股价，对上市公司主体进行最后的抢救。不过，也有躺平等着退市的，如ST中天，ST粤泰、ST泰禾、ST宋都等。这些地产股基本上就是摆烂，坐等退市了。

在队长看来，抢救也好，摆烂也罢，这一轮房地产洗牌已经走向尾声。这些退市的地产股都是没能经受住行业阵痛，在债务泥潭中不可自拔，被市场淘汰的劣质房企。在资本市场上的出局，本质上是市场经营的失败。当房地产的时代落幕时，必然会有一批房企死去，这是任何一个行业无法摆脱的周期律。

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对某些房企而言，如果不能改善基本面，即便动用资金去强拉股价，也只是在溺水中做最后的挣扎。

蓝光发展的退市只是开始，而不是结束。

浅贝

弯道超车的越南，为什么房地产会全面崩溃？


原创 牲产队长 牲产队 2023-06-08 18:22 发表于广东

越南房地产炸了。

10多万房产中介失业，1200多个烂尾楼盘，40%的房地产企业破产，房价暴跌37%，销售额暴跌75%......

这些数据远远超出中国人的想象。一个小小的越南，总面积类似于中国云南省，总人口相当于中国河南省。可是，被誉为中国房地产烂尾数量第一的河南郑州市，总问题楼盘也才106个，而越南胡志明市烂尾楼盘数量超过了300个，全越南境内烂尾楼盘1200多个，涉及金额340亿美元。

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在《暴跌30%！房地产泡沫破裂后，为什么大量租客被逼自杀？》一文中，队长跟大家讲了韩国房地产爆雷后，租客大量自杀的人间惨剧。可为什么越南房地产也会爆雷呢？李嘉诚重金押注的越南房地产，怎么就没有复制中国房地产的增长奇迹？中越两国房地产有着怎样的差异？

这一切还得从一桩土地拍卖说起。2021年，越南顶尖房企新皇明集团以245000亿越南盾在胡志明市买下一块土地。这块土地只有1万平米，折合人民币68万/平米，创造了越南土拍的历史最高价。

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这是什么概念呢？2021年的香港地王新海滨3号成交价508亿港币，34万港币/平米，折合人民币31万/平米。

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2019年的深圳地王，位于龙华红山的A817-0609宗地拍卖总价65.85亿，土地均价20万/平米。

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2019年的北京地王，丰台区造甲村综合用地拍卖总价79.4亿，土地均价13.45万/平米。

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对比就可以发现，越南胡志明市中心的土地拍出了地球最高价，比世界上土地最贵的香港还要高出一倍，碾压中国北上广深，日本东京、韩国首尔、美国纽约、英国伦敦都被越南胡志明市踩在脚下。

新皇明集团是疯了吗？它怎么敢用这么高的成本去买一块地？这是准备用来造皇宫吗？可越南皇帝早就被推翻了，谁买得起这么贵的房子啊？新皇明的钱从哪里来的？

答案有两个：一是境内债券；二是美元债券。

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在中国，房企发债是非常严格的。没有得到政府审批，房企是不能随意发债的。但越南不同，越南觉得自己经济起步比中国晚了10年，它渴望追回在两山轮战中失去的十年。怎么办呢？越南就想了一个办法，基础差没关系，那就借外资来发展。

越南就把步子迈得比中国更大，改革比中国更激进。越南实施宽松的金融政策，房企可以自由发行债券，越南的房地产也欢迎外资涌入。在越南看来，这外资一进来，越南房地产不就欣欣向荣吗？水泥、建筑、家电、工程等配套产业，不就起飞了吗？中国用了40年才走完西方发达国家200年的城市化进程，越南不用40年，30年就搞定！

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金融口子一开，外资就疯狂涌入了。越南主要有两大外资进入，一个是美国资本，另一个就是中国资本。为了抵御疫情，特朗普和拜登两任美国总统都搞了美元大放水，疯狂印钞，大量的美元进入土耳其、俄罗斯、韩国、越南四个新兴经济体。土耳其、韩国房地产已经被打崩了，俄罗斯房地产则因为金融封锁，美元撤退，反而被挤出了泡沫。越南，就成了美元的另一个蓄水池。

当美元如潮水般涌入时，越南房价开始狂飙猛进，三年翻3倍，12年翻15倍，越南股市在10年间也翻了5倍。这种场面中国人太熟悉了！这不就是10年前的中国吗？

而在中国这边，严厉打击炒房，炒房客的生存空间越来越小。这时，中国炒房团一眼看向越南，发家致富之路就在隔壁啊！

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于是，中国资本狂热地涌入越南房地产。在李嘉诚投资胡志明市的时候，中国资本对越南房地产的押注打到一个新高潮。中美两国资本都押注越南房地产，越南人也不傻啊。越南中产阶级看着房价飙涨，也纷纷加入炒房队伍中。

像新皇明集团这类越南顶尖房企发行的债券，根本不愁销路，只要发行，立即就一抢而空。这就形成了一个金融泡沫恶性循环：

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中国资本、美国资本提前入场，锁定核心土地、房源，哄抬价格。越南房企发行地产债券，越南中产阶级争先恐后的上车，买房地产债券，生怕自己吃不到房地产红利。毕竟，所有越南中产都认为，胡志明市就是下一个中国上海！这时候不上车，以后就没机会了。

新皇明集团等房企拿到钱后，就以超高溢价去买地，买了地，再以更高的价格抵押给银行贷款，贷了款再买地，再发债券，再抵押，不断循环。

这就出问题了。中国的房地产是跟土地财政绑定的，大部分钱都流入到公共设施建设了，如修路、搭桥、建医院、建学校等，走的是经济内循环。可越南房地产不对劲，钱在打空转，没有进入到实地经济，它是跟外资捆绑的。是持续涌入的外资抬高了越南房地产的价格，而越南本地中产的钱包都成了外资的接盘侠。

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当美元加息，中美资本撤退的时候，越南房地产顷刻间就崩盘了。胡志明市的平均工资才3000/月，但平均房价达到了2.2万/平米。越南穷人是买不起房子的，而有实力买得起房子的越南中产又被外资割了韭菜，全靠越南资本根本就接不住房地产的盘，只能原地爆炸，经济崩盘。

中越房地产最大的差异在于，一个用土地财政锁死房地产红利，让资本出不去，再通过转移支付，推动城镇化建设。而越南房地产是想搭外资的便车，结果外资玩完越南的姑娘，转身就跑，既骗了越南的身子，还骗了越南的钱，留下1200多个烂尾楼盘，让越南人还没富起来，就先背上了340亿美元的烂尾楼！

越南想借外资在城镇化上弯道超车，直接翻到阴沟里去了。

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抄中国的作业，没抄全！

合理利用外资，是把外资捆绑在中国，建房子、建工厂、买设备、培育产业链等。就像恒大爆雷时，外资跑不掉，要还钱，一分都没有，房子有很多，外资想要的话，恒大可以转让给美元资本接盘。

富士康要搬走，也没问题，上游零部件供应商基本都在中国境内。即便富士康搬到越南去，还是得从大陆进口零部件。

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越南给了外资太大的自由，成为外资放纵的理由，导致房地产全面脱实向虚，成了一场资本的盛宴。

毫无疑问，想要借钱弯道超车的越南，把车开沟里去了。