处置恒大的三个原则

浅贝

处置恒大的三个原则

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]原创  王陶陶


恒大出问题，假如介入不可避免，国家会以怎样的方式介入呢？
我个人的看法是，对恒大的介入将会围绕三个不可动摇的原则。第一个原则，房住不炒的原则。不论恒大发生怎样的情况，对恒大的处置都将在房住不炒的大原则下进行，除非出现非常极端的事态，对房地产企业的融限政策不会变化；
第二个原则，以人民为中心的发展原则。不论恒大发生怎样的情况，对恒大的处置都将优先保证中国最普通民众的利益为主，对于那些拿破仑式赌徒企业家和高管，他们需要承担自己应有的责任；
第三个原则，守住不发生金融风险的底线原则。不论恒大发生怎样的情况，一旦风险有可能引发系统性金融风险，则国家一定会强力介入，从这个角度看，未来一个月恒大发生交叉违约的时刻，将是直接介入的第一个可能时间点。

浅贝

救命时刻，许家印“谈崩”的真相



原创 顾子明  政事堂2019  昨天

五年前，被逼到悬崖边上的中国商业地产一哥王健林，选择了断臂求生。



7月19日的这一天，万达签署协议，将王健林的心头肉的13个文旅城和77个酒店，甩卖给了融创与富力。



明明是被逼着割肉，但王健林却像刮骨疗毒的关二爷，跟记者们说自己跟孙宏斌和李思廉“谈笑风生”。



浑然没有十几分钟前在小会议室怒摔杯子的样子，也仿佛忘记半个小时前，将写有富力的背景板拆除，临时换了喷布。



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面对富力在签字之前突发的百亿勒索，军人出身的王健林忍住了，拿到了挽救万达命运的协议和现金。



这份勇气少有人能及，哪怕那位宇宙最牛80后，在河内面对临时增加的霸王条款，都选择了愤然离席，放弃了最后的机会。



五年后，如王健林对李思廉摔杯子，另一位被逼到悬崖的中国房地产一哥的许家印，也跟自己的“白武士”合生创展朱孟依谈崩了。



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昨晚，恒大单方面宣布，终止出售恒大物业控股权，随后，合生创展发布公告，直指恒大违约。



这则新闻与解读非常多，政事堂就不复制粘贴了，先来翻译一下双方公告中最重要的点：



恒大的意思是，香港证监会窗口指导，合生不满足全面收购恒大物业的条件；合生的意思是，合生不同意恒大临时修改方案，要求把应该打在恒大物业上的钱，打到恒大集团的账户上。



看似双方是谈崩了，甚至还要对簿公堂，朱孟依要让许家印赔10个亿，市场上也流传开了各种稀奇古怪的解读。



但是，从底层逻辑的角度来看，就很容易发现这笔交易的猫腻。



首先，本月初双方能够停牌，意味着草签合同上，双方对于把钱打到恒大物业账上，是确认过的，恒大一开始，真没想着把钱先挪到集团账户上。



这里是很有问题的。



按照常理来说，陷入危机的恒大应该会要求把钱先打到集团账户，200多亿的资金能够很大程度上解决短期的现金流问题。



可是，根据香港证监会的要求，控股股东上市一年之内不得丧失控制权，恒大物业去年12月2日挂牌上市，想要完成全面收购，怎么也得两个月之后，这笔钱才能确认后，从恒大物业转给恒大。



考虑到恒大最近一个月内就要支付近百亿的利息，否则就要面临交叉违约。



急需救命钱的时候，没道理搞出“孩子死了奶来了”，让合生把钱打到恒大物业，等到清算债务之后再转钱。



所以这笔交易在一开始设计的时候就有问题。



其次，恒大虽然最近在疯狂的甩卖资产，但是卖物业资产这个事儿，本身有着巨大的疑点。



对比王健林是卖酒店卖文旅这些高负债项目，保住了低负债净现金流的商业地产，完成了近乎不可能完成的任务，甚至都可以用他为原型，拍一部商业版的鱿鱼游戏。



有着作业可以抄的许家印，他的断臂求生，不是卖负债率高的地产项目，而是卖掉了低负债净现金流的物业，这个恒大体系内最优质的公司。



这个逻辑就是有问题的，听过断臂求生和弃车保帅，没听过说断头保臂和弃帅保车。



而且，恒大物业这种优质资产，基本上可以用70%的抵押率从金融机构拿到现金，同时，恒大也可以通过集中财务管理的方式，从每年上百亿营收的恒大物业借钱。



许家印没道理以七折的价格打骨折甩卖恒大内部最优质、现金流最好的资产，更重要的是，卖物业股票的钱，甚至还够不上恒大从恒大物业套出来的钱。



从时间来看，卖恒大物业远水解不了近渴，从额度来看，卖恒大物业只会令恒大的现金流更加紧张。



所以，政事堂猜测，仅仅是猜测，恒大有可能并不想甩卖恒大物业，而是通过与合生创展的交易，在还拥有恒大控制权的情况下，抢先处置这份恒大最优质的资产。



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这样就能解释，恒大明明可以把物业公司高价卖给万科或者碧桂园，不仅换取宝贵的现金，甚至可以搭售部分土地降低负债率。但是却要忍着骨折价，卖给需要大肆借款来搞“蛇吞象”的合生。



所以，本轮谈崩的真相也许是，监管机构经审查后给出窗口指导，要求合生把钱打到恒大集团的账上，以保障债权人和中小股东的权益。



而恒大与合生却希望把交易款打到恒大物业的账上，让恒大物业能够带着爱马仕，跳离恒大地产这艘铁达尼。

浅贝

继许老板之后，孙氏帝国也要扛不住了？



原创 城词本词  城词  10月3日


9月24日有网传消息称：融C绍兴公司向当地相关部门发出“求助信”，表示集团目前出现了很大的资金链问题，恳请相关部门能给予政策上的专项支持。此前融C遭遇了“股债双跌”， 2024年4月到期的5.95%美元债，跌幅更是创下自2021年1月发行以来的最大单日跌幅。9月28日融C发出声明，所谓 “求助信”系绍兴黄酒小镇员工乌龙操作被发到当地一个房产交流群中，从而导致该“求助信”流出。对此融C官微表示：没发过，也不会，更不需要。

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数据来源：wind，克尔瑞地产

从融C的历年报表来看，现金流、盈利能力和偿债能力还是相当健康的。本词今天八一八孙总的过往，就当过节吃瓜。和恒D许老板的左右逢源比起来，融C老大孙总算个枭雄，至今三起三落，哦不，两落，而且都是从天上直接狠狠砸地上的那种。

孙总的出身和许老板有点相似，都是在普通的农村家庭，但不同的是，许老板的“许清华”是个虚头衔，但孙总从武汉水利电力学院真的考上了清华研究生，成了货真价实的“孙清华”。

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从联想帝国的接班人到挪用公款的阶下囚

孙总从农村穷小子到清华硕士，毕业后在中国环境科学院的工作乏善可陈，而读书改变命运的创劲儿已经刻入骨髓，直到孙总遇到了命运般的“萧何”柳传志，获得柳掌门的重点培养，开启了他在联想帝国的第一次高潮。在短短两年时间内从销售部一个普通员工，被破格提拔为联想集团企业发展部的经理。

当时流传着柳掌门认定孙总为接班人的传言，而孙总的做事风格霸道且拼命，一群年轻人嗷嗷簇拥，大家都认为孙总不仅聪明且英明，别人对他的话，要苦思冥想才能悟出真谛。当时他的属下只对孙一个人负责，甚至有人说假如你一天生产200个零件，直接老板向大老板汇报一天生产300个，大老板问你你该怎么回答？正确的答案是，毫不犹豫的说300个。

柳和孙的信任出现了裂痕，后来的事大家就都懂了。1990年5月28日，孙总被北京海淀警方刑事拘留。6月5日，被正式逮捕，案由是挪用公款。1992年8月22日，在海淀看守所经过漫长的27个月后，孙总接到了刑事判决书，他被判处有期徒刑5年，罪名是挪用公款13万元。

现在看13万是个连普通家庭咬咬牙都能补上的数字，就是这个数字，让这个传闻中中国最大计算机公司的未来接班人，在最风华正茂的年纪，被最赏识且花心思培养自己的人亲手送进了监狱。孙总拒绝自己的妻子带孩子去监狱看他。那年，孙总30岁。

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从不可能到地王的“孙氏”顺驰

1994年初，孙总被北京市中级人民法院裁定减刑1年零2个月，当年3月27日刑满释放。彼时第一件事，他去找了柳掌门，在孙总心里无疑对柳掌门的心情是复杂的，而柳掌门看到昔日的爱将如今落魄潦倒的样子，顿时疼惜之心大起，出手借给他50万，也算是对他的补偿。临走柳掌门还对孙总说“我从来没有说过谁是我的朋友，但是你出去了可以说柳传志是你的朋友。”

有了资金的支持，1994年，孙宏斌来到天津创建顺驰，以房地产中介所进入地产界。1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司。

1996年，顺驰集团开始开发房地产，1998年，联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。2002年底，顺驰在天津累计开发30个项目，占到整个天津房产开发总额的20%。于是，孙总开始谋局全国，但顺驰当时还只是个天津本土品牌，和当时的招保万金完全不可同日而语。

在2003年7月于重庆召开的“中城联盟”会议上，孙总当着王石的面说，" 我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。"

2002 年，万科销售收入44亿元，顺驰只有14亿。所以到哪儿都风头无两，众星捧月的万科王董愣了一下，甚至连表情管理都没有做好就驳斥孙总，" 不可能。"

很明显，这次叫板几乎是一次免费且完美的广告营销教科书级的案例，其效果是名不见经传的天津顺驰瞬间在全国开发商界打响了名号。那年，孙总40岁。

2003年12月8日，北京土地 " 第一拍"。起价高达4.3亿的大兴黄村地块，引来数十家地产商，其中不乏华润、富力等巨头。而最终顺驰却以 9 亿的高价夺标。顺驰的价格让楼盘起价突破 5500元/㎡，当时大兴在售楼盘不过 4000元/㎡。同年9月，石家庄 009 号地块拍卖。河北当时最大开发商卓达集团老总亲自坐镇，报价4.25亿，却被顺驰报出的5.97亿击溃。报价经历 161 轮的角逐。这令卓达格外愤怒，公开指责顺驰是土地市场的 " 搅局者 "。

在官商关系复杂的房地产行业，顺驰一路以高价招拍挂公开竞拍土地，创造了无数个地王。

2004 年1月，苏州工业园地块拍卖。这本是龙头万科的最爱，规划都做了一年多，最后顺驰以27.2亿抢下。事后，远在南极探险的王石给孙总打电话，商量能不能合作开发。同年，孙总在博鳌房地产论坛上宣称，2003 年营收将近40亿元，2004年的销售回款将达到120 亿。

雄心勃勃的孙总和摩根士丹利签了对赌协议，一旦利润率上不去，7.5亿买下的20%顺驰股权将攀升至40%。双方约定2005年11月注资。最后，摩根变卦，孙总的资金缺口补不上。看过本词上两周《地产调控风云二十载》的胖友们应该还记得，2005年出台了" 国八条" ，同年9 月银监会 212 号文件收紧房地产信托，地产出现小寒冬。

这一年，也许是行业内人人自危，也许是行事霸道处处地王抢拍土地，竟无一人雪中送炭，项目也卖不出去，资金链终于断裂。

2007 年 1 月 23 日，香港路劲的单伟豹12.8 亿元收购了顺驰 94.74% 的股权。他首次创建的公司顺驰，谐音“孙氏”，立志建立自己的帝国，就此终结。

…………

孙氏不死，再造帝国传奇

2006年10月，孙总交出顺驰的控制权后不久，一家叫融C的公司，SUNAC，同样是是“孙”的拼音打头的企业，就像是枯木逢春的新芽，慢慢出现在世人面前。在融C官网上宣称成立于2003年，以天津为基地开始操作高端物业项目--包括融C奥城、融C海逸长洲及融C上谷商业中心项，2004年 进驻重庆，获取并开始操作融C奥林匹克花园项，2006年开始操作天津融C星美御项目。

帝国第一步，和之前顺驰的单打独斗不同，这一次孙总的船上邀请了很多同行人

2007年融C引入国际战略投资者雷曼、鼎晖及新天域，成为融C股东、进驻北京，开始操作融C禧福汇项目、进驻无锡，开始操作融C天鹅湖、融C理想城市项目、进驻苏州，开始操作融C81栋项目、开始操作重庆融C亚太商谷项目。

2008年获取并开始操作北京融C西山壹号院项目，奠牢上市基础。

2009年贝恩与德意志银行收购雷曼股份，成为融C股东。

2010年10月7日，成功登陆香港联交所主板市场，标志着公司正式迈向国际资本市场。

2011年 获取并开始操作天津融C滨海新区项目、融C大学城项目--获取并开始操作重庆融C麓山项目。

帝国第二步，从京津冀转战长三角重心南移

2011年11月，孙总购置了江苏无锡绿城·香樟园一套房产。前一天，绿城集团创始人宋卫平刚刚为绿城破产传闻撰写了“千字文”用于辟谣，寄寓着绿城会度过寒冬。此后，孙总不时在微博晒出对绿城的支持，用“产品品质做得最好的是绿城”、“绿城的产品公认好，绿城做人也厚道”等溢美之词公开赞美宋卫平，孙总与宋卫平成为了朋友。

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2012年1月，融C仅用5100万元，拿到了绿城·香樟园项目公司51%的控股权。而后不到半年，融C再次收购绿城旗下上海、苏州、无锡、常州及天津5座城市9个项目的50%股权。绿城和融C还宣布组建“融绿平台”，注册资本金20亿元，绿城、融C各持有一半股权。融C只需支付33.72亿元合作对价，就可将绿城旗下9个项目公司的股权全部转入“融绿平台”。

事实上，这9个项目若以市价销售，总值在450亿元上下，而孙总仅用了约1/15。并且，只有1个项目合并到绿城报表，其余8个都合并到融C报表。

孙总曾说：“人原本可以生活得很好、可以不冒险，但因为选择了梦想而遭受困苦和失败。虽然，中国人讲究成王败寇，但为了梦想和理想拼搏，即使没有成功也值得所有人尊重。因为，世界就是靠有梦想的人去推动的。”

2014年，这场戏剧性并购成了融C第一次“大练兵”，也顺便开启了孙总的50岁人生。绿城遭遇资金链危机，孙总怀揣63亿港元驰援宋卫平。孙总尽心尽力，亲率最精锐部队驻扎绿城总部，盘资产、调结构、压价格、盯回款。

然而料中了开头却没料到结局，2014年5月22日 融C退出绿城，绿城活了，孙总带着兄弟们撤离了黄龙世纪广场。

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帝国第三步，疯狂“买买买”

2015年7月融C中国拟32亿收编中渝置地成都7个项目，9月6.8亿元收购西安天朗8项目。

2016年2月11.7亿收购苏州德尔两项目，5月44亿收购莱蒙旗下7项目，8月20.54亿购金成在海南的项目博鳌金湾50%股权，9月40亿元入股金科地产16.96%股权，138亿元入股融科智地，，11月37亿元入股嘉凯城青岛项目。

2017年1月150亿元驰援乐视，26亿元收购链家6.25%的股权，5月102亿元收购天津星耀地产烂尾楼——星耀五洲项目，21亿元收购华城富丽60%的股权；6月32.32亿元收购大连润德乾城；7月2017年7月10日，438亿收购万达文旅城项目。

2017年这一年，融C收并购规模超过800亿元。当年全国十大资产并购案中，融C占据两席。加上万达的“大礼包”，2017年融C销售面积挤进前四，营收大涨86.38%，净利暴增344%。截至年底已具有2亿平米的土地储备，96%货值均位于一二线及环一二线城市。这意味着融C的可售货值保守估计也会超过2.5万亿元，孙总后来开玩笑说，这几笔收并购像是牌局中的同花顺，“虽然不大，但可以玩了”。

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2018年，哪怕是降速去杠杆、消化资产包融C收并购规模仍位居首位，除入股万达商业以外，最大手笔当属将原万达文旅集团收入囊中，成功为2017年438亿收购万达文旅城项目整合扫清最后障碍；通过对原万达文旅集团的收购,有助于融C加快建立其在文旅领域的体系能力和品牌影响力。

2019年，孙总再次选择加速，并购老东家的联想地产，这是22年后孙总与柳掌门再次产生交集，这一次他将联想旗下的地产业务收入囊中，真可谓是三十年河东三十年河西。

帝国第四步，延续融C高品质住宅，强化高品质文商旅主线

截至到2019年11月，并购环球世纪和时代环球项目正式易主，云南城投退出。对孙总来说，这笔生意怎么样，他心里最清楚。成都环球中心是全世界最大的单体建筑，总建筑面积176万平方米，一年的物业费1.6亿元、地下停车费逾4000万元，是绝对的优质资产。

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交易完成后，融C将拿到成都、武汉、长沙、昆明等城市共18个项目，总建筑面积3071.6万平方米，其中可售建筑面积2771.6万平方米。此外，两家标的公司旗下还有“已达成意向协议但尚未正式获取的土地储备3587.2万平方米”。环球的“资产包”与当初万达文旅的规模接近，总负债只有170亿元。

融C只需要注入一笔资金把项目盘活，就能获得一批现成的可售楼盘、一大批便宜的土地储备，外加国内顶尖的会展项目，环球融C会展文旅集团在全国范围内持有及管理的会议会展项目逾200万平方米，是全国最大的会展项目持有及运营商，标志着融C已成为国内这一领域的龙头企业。

截至2019年6月，融C文旅板块已布局10座文旅城、4个旅游度假区、12个文旅小镇，涵盖39个主题乐园、24个文旅商业项目和70家星级酒店，总投资超过1900亿元，开发总面积876万平方米。主题乐园年客流量646万人次，购物中心年客流量4400万人次，拥有“大数据—投资—策划—设计—建设—招商—运营”全生命周期实操能力，打造出了文旅产业闭环。而这个文化梦，加上万达乐视两家割肉附赠的海量土地储备，足以把孙总送上中国未来超级巨头的位置。

12月5日，融C在青岛举行“融爱家”康养品牌发布会，宣布全面布局医疗康养产业。至此，融C已经形成以地产为核心主业，同时布局服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养几大业务。

…………

1999年，孙总在哈佛大学商学院读书的时候，曾与自己的职业偶像，写作了《唯有偏执狂才能生存》的安德鲁·格鲁夫有过同场研习的难忘经历。他评价自己说：“我的性格是偏执狂。我们企业的性格就是，不管别人怎么说，不管遇到什么困难，不管你是大腕还是普通百姓，我们都要坚定的走下去，因为我们知道目标，清楚自己要到哪里去。”

浅贝

美国高官布林肯为何如此关心恒大？恒大事件的提示是若干年内将房子从我们的投资项目中剔除！


原创 或渊  或渊视点  10月13日


美国国务卿布林肯是美国名符其实的高官，按照美国宪法，如果现任总统遇突发状况，那么接下来的顺位是副总统（兼参议院议长）、众议院议长、参议院临时议长、国务卿。



可见国务卿是第四顺位的总统继承人，而从行政角度国务卿基本是白宫的二号实权人物。



从一个正常角度讲，这位位高权重的美国国务卿所关心的都应该是一些战略方面的大事情，但他最近关心了什么呢？是一家具体的中国地产公司——恒大。显然恒大的问题是中国内部的问题，并且目前仍在各方努力下寻找最好的处理方法，但此时这位国务卿却迅速地跳出来发表自己的见解了。这很反常。



不久前，布林肯直接点名了中国恒大。他称“希望中国在处理恒大集团危机潜在影响的问题上采取负责任的行动”。


那么布林肯大人为何又如此关心恒大的问题呢？显然他根本不是在担心恒大发展路径如同2008年受次贷危机影响的美国一些地产金融机构最后走向破产并对整个中国金融体系产生影响。他担心的其实很简单，就是进入恒大的一些外国投资者的资金安全，直接讲就是美国犹太财团资金的风险。因为布林肯就是一个犹太人。



美国的金融控制者是华尔街，华尔街的控制者是犹太财团。这是众所周知的秘密。


事实上这个华尔街犹太金融集团长期以来一直与中国的资本保持非常密切的联结，美国投行几乎包揽了中概公司在美、港上市的服务；并且在对中国金融市场及对一些大型互联网头部公司也有大手笔的投资。



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说说美国的犹太财团你会吓到一惊！汇丰、高盛、摩根、微软、脸书、推特、英特尔、谷歌......这些大名鼎鼎的超级公司都是犹太财团所控制。



再看这样一群犹太人：股神马菲特、投资大鳄索罗斯、扎克伯格、埃里森、比尔盖茨......

所以美国资本基本撑握在犹太人手中一点也不夸张。



当然了，犹太人家布局不只限于在金融领域，在美国政界也同样是光芒四射地存在。比如前国务卿基辛格、奥尔布赖特，当然现任国务卿布林肯也同样是犹太人。



犹太财团现在看对中国的金融市场渗透是较深的，虽然从表面看不太明显，这也犹太财团的一直的低调行事风格有关。比如，那个世界最神秘的“罗斯柴尔德家族”，据说控制了全世界一半的资产，但到底是传说还是真实？又是如何控制这些财富的，没人知道。



从世界范围看，能容得下犹太资本的场域除了美国也就只有一个崛起的中国了。而中国金融市场并没有全面开放的现实决定了犹太资本进入中国市场除了在允许的范围内正常低调地参与，大规模的资本进入只能通过某种“内部代理“模式，这是个非常复杂的操作。所以有的时候你看我们的市场，包括房地产、股市这些资本市场都是以一种很奇异的运行节奏呈现，这里面的妖风阵阵也就不足为怪了。



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恒大这个中国地产业的龙头企业当然也少不了这些华尔街资本的关注，其1.97万亿债务中其实也有部分是美元债。据168财经报社消息，基金巨头贝一莱德、汇丰，瑞银都是恒大债券的买家，其中贝莱德在8月前增持了恒大债券，目前持有的数量达17亿美元。据统计恒大由外国投资者持有的债务总额在140亿美元——190美元之间。恒大目前有三只美元债到期，分别为2022年4月、2023年4月、2024年到期美元债，涉及利息1.48亿美元。而此前，恒大已经错过了两笔美元债的利息支付。所以恒大债务的风险事实也一直在向境外投资者传递。这或许也就是布林肯紧张到喊话的原因。



但不管怎样，即使恒大破产也必然要按照国内相关法律来安排清算排序，而国内银行资金肯定在优先序列。



恒大的问题远远没有结束，最新消息是某与期长期合作的银行正在受到调查。

恒大事件应该是中国房地产市场的一个拐点，或者当你身临其境时无法感受到其对整个行业的影响，那么一个最简单的方式就是忘记中国房子的暴利时代！未来若干年内将它从主要的投资资产中剔除吧！

浅贝

恒大倒下，不能只当笑话看！



原创 尹大  燕财局  2021-12-05 20:00


恒大这个时候倒下，对任何人都没有好处！

或许有读者不以为然，觉得一个房企倒下不是好事儿嘛，早该倒了。

但是想想看，这时候倒下，那些刚刚复工的楼盘怎么办？那些“等房下锅”的购房者怎么办？还有那些买了恒大理财的投资者找谁讨债？

3号晚上恒大宣布因为2.6亿美元担保款无法偿付的时候，估计上面所有关联者的心都悬着了。

垫资的承建商、农民工工资、买房的、买恒大理财的等等，这些人估计觉都睡不好。

这个时候政府出面接手，我相信所有利益关联方悬着的心都松了一口气。

幸福来的太快，心情用坐山车来形容，一点都不夸张。

（一）

其实我在11月17号写的《许老板变卖家产70亿：他还能撑多久？》里就说过，听到许老板卖飞机、卖别墅、抵押股权弄了70个亿输血，我第一反应是他还能撑多久。

之所以这么判断，依据很简单：

今时不同往日，融不到钱、也没多少回款，进来的钱如涓涓细流，该花的钱如同开闸放水。

杯水车薪，撑不住是早晚的事。

没想到，我话刚说完才十几天，恒大到就遇到了“压倒骆驼的那最后一根稻草”。

担保款2.6亿美元无法偿付的消息一经公布，广东省人民政府应对非常迅速！

1、12月3日，中国恒大集团在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告。

2、当晚，广东人民政府立即约谈了中国恒大集团实控人许家印。

3、应恒大请求，广东省人民政府同意向恒大派出工作组。

一句话，恒大随时可能崩塌，广东政府迅速接手。

紧接着，两三小时不到，央行、银保监等发声。

1、央行称：恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。

2、中国银保监会新闻发言人表示：恒大集团对一笔境外债券未能履行担保义务，这是市场经济中的个案现象，不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。

3、证监会有关负责人表示：恒大集团经营管理不善、盲目多元化扩张，最终导致风险暴发，属于个案风险。恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。

4、住房和城乡建设部相关人士表示：支持广东省人民政府向恒大派出工作组。

阵容不可谓不强大，广东省政府和几大正部级单位，俱迅速表态。

（二）

估计很多人心里都有两个疑问。

第一个，为什么效率这么快？

只说明一点：在恒大爆雷的时候相关部门就已在做接手准备，有备无患、时刻关注、随时出手。

许家印自己能解决，那么万事好商量；他解决不了，那就主动让位。这里面的利弊关系应该之前都谈透彻了！

第二个，为什么国家会有这么大反应？！

恒大毕竟是房地产行业排行第一。

从某种程度上说，对它的处置具有风向标的意义。

恒大宣布要倒，所有银行、信托、券商等等都在看风向。

还要不要继续做房企贷款？！要不要停止涉房旅游、建设企业增量贷款？！有些房企就获得美元融资，前提是内地银行背书，要不要做？！还有国内债券市场，要不要大批抛售房产债？！

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上面这些一旦发生，那就可能导致房地产行业“硬着陆”，发生系统性金融风险。

在我前些天写的《...花呗迎巨变》文里我说过，美国八九十年前发生过的经济危机、大面积失业、股票变废纸、大萧条就是系统性金融风险的后果。

所以金融系统维稳，可比一个恒大重要太多了！

只要不发生系统性风险，那些购房者、投资者、农民工、承建商等等的利益，才能尽全力维护。

所以，国家对恒大是一直放在心上，它一旦撑不住了，就马上出手。

一句话，房地产行业可以缓慢着陆，但是不能一下子掉到地上，否则产生的后果谁也承受不住。

（三）

恒大被广东省人民政府接手了，后面有些事情可以大胆的猜测一下。

拿曾经的巨无霸“海航集团”重整为例。

海南航空是中国四大航空公司之一，控股三家上市公司，旗下控股航空公司14家，管理机场13家，飞机约900架。

2020年2月，海航请求海南省人民政府帮助化解债务，海南省派出工作组。

2021年2月，工作组化解、梳理、自救后，决定依法进入破产重整。

2021年9月，工作组通报，破产程序以来，最终确认债权1.2万亿，等待法定裁决。这其中三家上市公司单独重整，321家企业合并重整，数万普通投资者拿到赔偿。

2021年10月31日，海南省高级人民法院裁定海航集团及相关企业的重整计划。

这期间，2021/9/24日，海航原董事长陈峰、CEO谭向东，因违法犯罪被采取强制措施。

再来看恒大，是不是很像在复刻海航？！

海航陈峰的股权被清零用于还债，并且违法犯罪的，该抓的抓、改判的判。

许家印自家的股权、别墅资产，不用想了，作为实控人他得对自己的债务负责，那点资产肯定也不够还债的。

至于他会不会被采取强制措施，读者自行脑补。

但是海航和恒大有些地方相同，但又有本质的不同。

海航虽是航空巨无霸，恒大欠的债在它面前都是矮一头，但是房企有千千万万，而跟海航一样干航空的却没几个。

所以，从影响上来说，恒大的影响要远远大于海航，就因为房产企业利益群体太多。

因此恒大的化解方式，也必然会比海航重整更加审慎的多。

（四）

恒大在没爆雷之前，通过银行、信托借的款是天文数字。

但是从性质上来说，信托属于理财！

有句话叫“理财有风险、投资需谨慎”，这种理财能不能完全兑付就不好说了。

也就是因为恒大影响足够大，所以信托会不会打破刚兑、不全付，就是万众瞩目的事情。

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据报道，恒大逾期的信托有：

中信信托-嘉和146号恒大重庆中央广场项目逾期；

外贸信托-富荣166号恒大成都天府半岛项目集合资金信托计划逾期；

国通信托东兴657号宁波恒大御海天下项目集合资金信托计划，逾期；

国民信托郑州董大恒大信托项目，逾期；

四川信托恒大童世界一号集合资金信托计划，逾期。

等等，还有很多。

根据圈内人统计，恒大涉及到的信托融资最大的几家分别是WM信托241亿，ZH信托191亿，SD信托176亿。

这里面，现在还不知道有多少普通投资者，但是按照信托要求投资一般至少是100万起步。

所以买信托的这些人，也算是有钱人了。

但是毋庸置疑，“理财有风险”这句话不是闹着玩的。

从前两年开始，市场上就一直存在信托打破刚兑的风潮。

所以恒大这个事儿，跟海航还不一样，动一发而牵全身，后面处理的方式绝对值得期待。

（五）

从恒大躺下开始，房地产行业也正式拐向弯道口。

前几天，2021第14届金麒麟论坛，全国政协经济委员会副主任杨伟民出席并演讲，这可是真正的国家智囊。

关于房地产风向，表述非常明确：

“今年以来固定资产投资房地产投资增幅逐月下滑，7月份房地产新开工施工面积出现负增长；



以房价为龙头，房地产、金融、地方政府基建三角循环来拉动增长的模式需要转型了；



这是长期问题在短期内的一种反映；



部分地方房价已经超出了中等收入群体的极限的承受力；



对制造业、对创新，特别是对人口长期增长是极为不利的。”


从上看的出，国家对房地产经济是明明白白的！

工作组进驻恒大，接下来每一步动作都会成为房地产金融的风向标。

现在靴子已脱掉，还没落地，

是润物无声还是大刀阔斧，值得期待！

浅贝

海花岛书记”落马记


倪花语


如果恒大真有帝国，

海花岛就是君士坦丁堡。

文|一单元

1991年，是中国房地产晨光熹微的一年。

这一年，万科在深交所上市，成为早期“老八股”之一；中国第一个业主委员会在深圳成立；黄如论的金源在福建老家开始了掘金之路。这一年，许多前奏正在酝酿：碧桂园、雅居乐、保利、绿地即将破茧而出，车间主任许家印还在为“下海”做最后的纠结。

但这一年，中国房地产最光鲜的舞台，在最南方的海南岛。天涯海角，成为了淘金梦工厂。

万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司正式成立。倒卖完一万台彩电的体改研究所常务副所长冯仑，被砖厂燎熏掉头发的潘石屹，卷起袖子入伙，“万通六君子”完成会师。第二年，两万块的注册资本，就翻滚到了五千万。

“他年谁作舆地志，海南万里真吾乡。”谈笑间，大碗喝酒，大块吃肉，大秤分金银，快哉快哉。

当时的海南，成千上万亩国营农场，成为盘子里最肥的肉。万通六君子将公司定名为“农业高科技”，就是巧妙的一杆球。

官方当然没有忽视这一点。1990年，海南农业综合开发试验区成立，这个试验区被称为“大特区里的小特区”。规划范围涉及９个县市和９个国营农场，面积达750万亩。试验区管委会代表省政府行使建设规划、土地审批、项目审批、工商登记、用工审批五大职权。

海南自有黄金屋，海南自有千钟粟。“闯海人”里，不仅有冯仑、潘石屹、易小迪这样的淘金者，还有众多南下搏击官场、押宝仕途的科长、处长。

1991年，海南省农业综合开发试验区管委会来了一位30岁的年轻人。煤炭部淮南矿务局南方公司副经理张琦，走马上任试验区管委会工商处处长。

若干年后，当海南岛又一轮地产狂欢到来时，张琦已是风云人物。

1

2019年9月6日，许多地产商度过了一个不眠之夜。

这天晚上7点半，中纪委官宣：海南省委常委、海口市委书记张琦接受调查。

6日当天，《海南日报》头版还刊登了张琦参加海南省人才大会的新闻，题目是《加快集聚四方之才投身海南自贸试验区和自贸港建设》。这是张琦参加的最后一场公开活动。

他在海南岛28年的仕途，始于试验区，终于试验区。

而28年间，他就像一个实验室里的炼金师，长袖善舞，用土地、资本、权力，为自己镀上了一层金光闪闪的外衣。

1979年，18岁的张琦乘着恢复高考的东风，在安徽老家考上淮南师专数学系，两年后大专毕业，留校当了团委书记。1988年，海南建省，淮南矿务局成立了南方公司，准备开发新市场。张琦第二次站到了风口，转入企业，并在1991年借势转入政界。而后1993年，南海农业试验区管委会工商处改为工商局，张琦由处长变成局长。

精于计算的张琦顺风顺水，一路升迁海南省工商局副局长、三亚市副市长、市委副书记、海南省旅游局局长。2008年8月，张琦出任儋州市市长，开始主政一方。

“问汝平生功业，黄州惠州儋州。”儋州，这座海南第三大城市，一千年前曾是苏东坡的落脚地。

一千年后，张琦的平生功业，却以此为起点，一路“儋州崖州琼州（三亚、海口）”，成为给唯一一位连续主政海南三大中心城市的高官。

福兮，祸兮？

2

在张琦落马前一周，8月28日，恒大发布了2019年利润腰斩预警之后的中报。

中报末尾有这么一段：“中国海南海花岛目前各业态外立面均已完工，正加紧室内装修及设备安装工作，计划2020年盛大开业。目前已签约来自24个国家和地区的35家全球美食商户，255个国际品牌的215家零售商户。”

几年来，恒大的年报、中报都要通报“海花岛”的进展。

这个项目，就位于儋州。三个填海形成的人工岛，共计填海1.2万亩，总投资达1600亿。巨无霸式的体量，跳动着恒大的磅礴雄心。

患有“最大”强迫症的恒大，将海花岛定位为“世界最大花型旅游岛”。

许家印说了，自己老了，就住在海花岛。

其重要性，一言已尽。

而海花岛，也是另一个人引以为傲的“平生功业”，那就是张琦。苏东坡在儋州留下了一座书院；而张琦，在儋州留下了一座海花岛。

2016年8月13日，已经高升海南省委常委、三亚市委书记的张琦，率三亚市党政考察团一行到儋州考察。

当时的官方新闻作了异常详尽的报道：

“海花岛旅游综合体项目是考察团考察的第一站，是当年张琦在儋州任职市委书记时促成恒大集团投资建设的项目。该项目投资1600亿元，按规划将打造成……全球最顶级旅游度假目的地和世界级、世纪级的旅游综合体项目。考察时，项目超前的规划定位，巨大的投资额度以及规模宏伟的建设场面均给考察团成员留下了深刻印象，对海花岛旅游综合体项目的未来充满了无限憧憬和期待。”

金春姬式的画风中，老书记的形象更加伟岸。

张琦是2014年由儋州市委书记调任三亚市委书记。回儋州，与其说是“考察”，倒不如说是张琦向三亚的官员展示自己的政绩。海花岛在张琦心中的分量，不言而喻。

3

2008年张琦出任儋州市长，2010年又晋升儋州市委书记。这一时期，为了应对金融危机，宏观层面出台刺激方案，海南房地产与全国一样进入新一轮爆发期，张琦又一次站到了新风口。

2009年，恒大进入海南。经过一年的发展，恒大已成功进驻海口、儋州区域，海口恒大绿洲、儋州恒大金碧天下、儋州恒大名都等几十个项目迅速拔地而起。儋州成为头号热土。

2010年，最大旗舰“海花岛”，也顺势停靠儋州海湾。

一切恒“大”：全球超大国际会议城、58座现代酒店、七星半岛酒店、欧式城堡酒店、全球原创世界童话乐园、12.7万平方米奇妙海洋世界、23项游乐水上乐园、28个特色博物馆、大型国际购物中心、五国风情温泉城、六大风情商业街、七大民俗表演广场、八大主题美食街……

还有酒吧街、歌剧院、音乐厅、影视基地、水上实景演出、中心公园、植物园、欧式婚礼庄园、公寓、高档别墅……

如果恒大真有帝国，那么海花岛就是不灭的君士坦丁堡。

许家印为了海花岛，甚至在大年除夕失眠，面对大海，用树叶、花朵，拼出了海花岛的构图雏形。造物的艰辛与成就，尽在徐徐海风中。

而儋州当地，也把海花岛列为市长亲自联系的一号工程。

2013年6月10日，儋州新闻中心报道，许家印到儋州海花岛项目实地考察，市委书记张琦、市长林东等陪同。张琦的话依旧慷慨激昂：

“恒大集团投资建设的恒大名都、恒大金碧天下和海花岛旅游综合体等项目建设的顺利推进，说明儋州人民对许家印主席和恒大集团大手笔、大气魄打造的项目表示高度认可，特别是海花岛项目的规划、设计理念，与儋州的城市建设发展相吻合，儋州人民对此寄予厚望。希望恒大集团紧紧抓住发展的黄金时期，与儋州携起手来，以海花岛项目建设为新平台，在儋州、海南、全国乃至世界创造奇迹。儋州也将全力支持海花岛项目建设，共同创造和见证儋州发展的新辉煌。”

2014年5月，儋州市委书记张琦接受《海南日报》采访，提出了儋州发展三大思路。一是发展现代特色农业。二是积极发展新型工业。三是全力抓好海花岛旅游综合体等旅游重点项目。

在儋州工作了5年后，张琦于2014年升任省委常委，跻身副省级高官行列，并三亚市委书记。2016年11月，又调任海口市委书记。尽管换了岗位，他的地产情结依旧。

2015年6月10日，恒大与哈佛附属布莱根医院组成联合团队，到三亚海棠湾实地考察共建国际医院选址。期间，三亚市委书记张琦陪同恒大主席许家印，恒大常务副总裁兼恒大健康谈朝晖考察。

2016年3月10日，三亚市委书记张琦会见了来访的恒大总裁夏海钧一行。张琦对恒大积极拓展旅游及健康产业表示肯定，对恒大海花岛项目产生的广泛影响表示赞赏。并表示，三亚市委、市政府将全力支持恒大集团在三亚的发展。

4

然而在民间，海花岛从一开始，就饱受质疑。比如，未批先建，在未取得海域使用权证书之前就开始抛石填海；比如，滥用海花岛附近的珊瑚礁等生态资源，以保护之名，行旅游开发之实。

但在有形无形之手呵护下，海花岛高速膨胀绽放。

2015年12月，尚在填海阶段的海花岛开盘销售。全国各地的购房者甚至包机前往。开盘当天，就打破销售金额、销售面积、认筹到访人数等3项世界纪录。场面堪称疯狂。

2017年，岛上施工人员一度多达约三万人，首期占地六七千亩的28个业态工程，全面开工。

风又来了。但这一次，方向陡转。

2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组进驻海南，开展为期一个月的环境保护督察。

海花岛的问题被“终审判决”：儋州市政府及海洋部门化整为零违规审批，对该项目未批先建等违法行为处罚不到位，项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏。

2018年5月，海南公布《中央环境保护督察整改方案》，并成立了由省委书记领衔的整改工作领导小组。

整改方案第二十二条对海花岛的作出了专项处理，提出了5条措施：

（1）立即责令海花岛项目用海范围内违法违规建设项目停止建设。

（2）2018年底前，完成项目区海洋生态环境影响评估，加快生态修复。

（3）对项目列出措施清单，一个一个问题整改到位，项目销号一个复工一个。

（4）规范海域使用审批，严禁违规审批。

（5）2018年6月底前，对海花岛项目存在的海洋违法行为依法作出行政处罚。

整改期限定为：“2020年底前”。

而恒大2019年中报承诺的海花岛计划开业日期也是“2020年”，不过没有“底”。

张琦的落马，为中秋之月，蒙上了一层阴影。

这个节日，最能描述他心情的，恐怕就是苏东坡的那首《西江月》：

世事一场大梦，人生几度秋凉。

夜来风叶已鸣廊，看取眉头鬓上。

酒贱常愁客少，月明多被云妨。

中秋谁与共孤光，把盏凄然北望。

浅贝

恒大的海市蜃楼


作者 | 燕梳楼

2021年最后一天，恒大再遭重锤。

其位于海南的海花岛2号岛39幢楼被认定为违法建筑，限期10天拆除。

据天眼查资料显示，被处罚的儋州信恒旅游开发有限公司，由海南名鸿投资有限公司全资持有，最终的实际控制人为恒大童世界集团有限公司。

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作为曾经的中国首富，房地产界的航母，盖房子的恒大竟然成了拆迁户，真够魔幻的。

玩了一辈子鸟，最后却被鸟啄了。

问题是，这么大规模的建筑群，让10天拆完？

恒大懵逼不懵逼我不知道，虽然我们不知内情，但大为震憾。

如果真的按儋州市综合行政执法局行政处罚书的时限要求，10天之内完成39幢43万多平方建筑的拆除，几乎是不可能的事情。

唯一的办法，就是爆破。

于是有网友推测，恒大或将是新年“第一炸”。

面对如此当量的负面消息，刚拾点信心的恒大又瞬间跌入冰窟。此前无论是央行降准还是联合工作组入驻，都可以解释为政府托底的积极信号。

就在收到儋州强拆令的前两天，许家印还在复工复产保交楼会议上大声疾呼：恒大不允许任何一个人躺平，要不惜一切代价做好复工复产！

但现在传递出来的信号，不是躺平而是要炸平了。

本就在生死存亡之间，又遭此致命一击，这对于恒大来说无疑是雪上加霜。

根据市场数据测算，目前海花岛房价应在1.8-2.3万元/平方米左右，此次被限时拆除的39栋楼合计面积43万平，价值约为77.4亿元。

这77亿，对于恒大来说，也许以前不算什么，但现在那就是命啊。

事情真相如何？儋州此举究竟是无意为之还是另有深意？强拆令会不会成为压倒恒大的最后一根稻草？

不仅是恒大，也不仅是房地产行业，这一纸处罚书几乎聚集了所有人的关注，都在猜测这背后的逻辑，以及对恒大命运的担忧。

在沉默3天后，恒大旗下的童世界集团终于作出回应。

第一，处罚书仅针对这39幢建筑，不涉及海花岛其它地块。

这也就是说，这个消息虽然对我们来说大为震憾，但对恒大来说应是意料之中。强调要求拆除的仅是2号岛的39幢楼，其它地块仍是安全的。

第二，不涉及60567户已收楼业主及628户未收楼业主的地块和楼宇。

这句话的实际上给恒大的6万多名业主吃了个定心丸，没事的没事的，海花岛是由3个独立的离岸岛组成，现在违规的只是其中一个岛。

第三，恒大方面将按照决定书的指引，积极沟通、妥善处理。

说的云淡风轻，漫不经心。目的就是增强市场信心。实际上也是如此，只要恒大申请行政复议，10天内拆除就只能是一个处罚态度，并不能作为最后期限。

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根据恒大童世界透露，被限时拆除的39栋楼曾销售过328套住宅。一年前就根据整改要求与全部业主解除了购房协议，并全部转为项目业主自用。

所以说，这一纸强拆令对于恒大来说并不突然，实际上这39幢楼早在两年前就是烂尾楼了，拆与不拆，对于恒大已无实质性意义。

但对于外界来说，却是个爆炸性的消息，突然且重大。

作为海南的重大项目，海花岛对标迪拜，总面积7.8平方公里，是全世界最大的人工岛，因其规划形如盛开在大海中的三朵海花，故名“海花岛”。

在恒大童世界关于时间线的描述中，似乎显得很“冤枉”。

2010年10月，儋州市政府通过招商引资与恒大签订了填海项目投资开发框架协议。

2012年12月，国家海洋局组织专家海花岛进行环评，并批复了《海花岛旅游综合体区域建设用海规划》。

2013年8月，恒大取得了全部《海域使用权证书》，并于2015年开始放大招，史上最大人工岛开建。

但“精卫填海”为爱情，“恒大填海”是为了钞票。

2015年底，恒大通过招拍挂获取相关土地的使用权，开始3个离岸式岛屿建筑群建设，其中1号岛为旅游度假和商业休闲区，左右两边的2、3号岛为居住区。

其中2号岛以公寓、住宅为主，3号岛则以别墅为主，吸引了大批投资客购买，业主达到6万多户。

在前后11年时间里，恒大共在海花岛累计投入810亿元。

2021年1月1日，海花岛试营业，一年时间接待游客超过550万人次。

在恒大的表述中，2017年以来，其就根据环保、海洋督察对海花岛提出的海洋生态修复、涵管桥整改等要求，正在坚定不移、不折不扣地积极整改。

话里话外，似乎在说，我是招商招来的，也花了那么多的钱，并取得相关手续，被处罚是不是有点冤？

不能否认，恒大说的每一句都是事实。

但最关键的信息，他们却没说。

当初儋州及恒大所报批的项目，批准用海面积不能超过27公顷。

但实际操作中，儋州市政府却“化整为零”，规避国务院审批，共批给恒大填海面积高达783.57公顷，是海洋部门批复标准的30倍！

关键是，2017年底中央环保督察组就相关问题作出反馈后，恒大不仅没有收敛，反而是顶风作案，继续施工并大作广告开始卖楼。

恒大之所以是恒大，主要就在胆子大。

当然，恒大自己没这么大胆子。给他壮胆的，是原儋州市委书记张琦。

2019年9月，时任海南省委常委、海口市委书记的张琦落马。恒大才终于夹起尾巴，彻底停止施工。

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2021年1月，中央纪委国家监委网站发文称张琦：

在张琦的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。

并怒斥其为“靠地敛财”“坐地生财”“借岛发财”的典型。

同时踩中了“环保”和“反腐”两条红线，海花岛的命运实际上10年前就埋下了。所以此次儋州此次的限时拆除令，看似意料之外，实是情理之中。

早在张琦倒下的那一刻起，恒大就应该知道这39幢楼也要随之倒下了。

多年前首富捐给老家周口的功德碑上，“流芳百世”四个大字都能被抹去，这39楼自然也不会活着迎来春天。

事实证明，那些早年信奉潜规则的首富们，正不断被潜规则反噬。

无论是此前的万达，还是如今的恒大，莫不如是。


自己曾经挖的坑，最后只能用自己的身体来填平。

很多人不了解这个背景，对巨大的资源浪费表示心疼。纷纷发问，违规建筑影响生态环境，拆了就不影响了？

只拆2号岛上这39幢楼，其它的保留，就环保了？

为什么不能保留这些楼，收为国有，发挥更大的价值？

是的，心疼肯定是心疼的，都是国家的钱，国家也心疼。

近80亿的房子，再加上拆除费用，超过100亿的社会成本，即将灰飞烟灭。

但从国家层面去看，同时踩上“环保”和“反腐”两条红线，恒大就是作死！

这就不难理解，为什么恒大已经苟延残喘，国家也没网开一面。

这不是钱的事，而是必须要形成足够震慑，才能让任何人都不敢碰环评的高压线！

在国家意志面前，没有谁可以胆大妄为逆天改命。

万达不行，阿里不行，如今的恒大也不行。


曾经的风光无限，终究不过是海市蜃楼。

财富从来都不该是勾兑权力的筹码。


恒大不贪其大，行稳才能致远。

这就是势，见势迟者死。

浅贝

恒大集团退租深圳总部大楼，将总部搬回广州


　　5年后，许家印将恒大集团的总部搬回了广州。

　　1月10日，澎湃新闻（www，thepaper.cn）独家获悉，恒大集团已从深圳总部大楼搬离，目前深圳总部大楼“恒大集团”的牌子也已被拆掉。

　　据知情人士向澎湃新闻透露，恒大集团已经在2021年12月份从该大楼退租，将总部搬回了广州。

　　早在2017年12月19日，两宗位于南山区深圳湾超级总部基地、挂牌总价86.89亿元的地块被中国恒大和万科分别收入囊中。

　　当时，编号为T208-0054的地块由恒大集团摘得，土地面积10376.82平方米，总建筑面积28.92万平方米，挂牌起始价55.52亿元，土地使用年限30年，为商业服务业用地。建成后，其中8.68万平方米的办公面积部分可按规定销售，物业用房全体业主共有，其余部分自规划验收之日起15年内不得转让，其中文化设施用房届满后限整体转让。

　　而恒大集团已经在2017年中旬已经正式将总部从广州市搬迁至深圳。

　　2017年6月1日，成立于1996年6月24日的恒大地产集团有限公司的注册地已更改为深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心3901房，注册资本由28.78亿元变为33.83亿元。

　　当时，恒大集团的总部所在地—深圳湾超级总部基地位于深圳红树湾豪宅区。整体看来地处整个深圳市的中心区域。具体来讲，超级总部基地由滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路围合而成，总用地面积117.4公顷，建设规模总量高达450万至550万平方米。

浅贝

刚来深圳4年多，恒大就要撤离？办公室人去楼空，彻底搬回广州？看最新回应
     


　　卖房起家的恒大，因为退租深圳总部大楼又火了一把。

　　1月10日，有消息称恒大集团已经从深圳总部大楼搬离，将总部搬回广州，且楼顶“恒大集团”广告招牌已经拆除。

　　2017年恒大由原来的广州总部改为深圳、广州双总部办公，深圳总部位于南山区卓越后海中心。1月10日券商中国记者前往卓越后海中心探访发现，大厦原本挂有两面“恒大集团”的广告招牌，其中一面几乎已拆除，同时，大厦内部恒大的人员已人去楼空。



　　1月10日晚间，接近恒大相关人士回应券商中国记者称，为节约成本，恒大地产集团于2021年12月办理了卓越后海中心退租手续，搬迁至深圳自有物业办公，“注册地仍然在深圳，不能认为总部全部搬回了广州。”

　　实地探访：内部人去楼空、外部招牌拆除一半

　　1月10日下午，阴天，券商中国记者前往“风暴眼”中的恒大深圳总部大楼附近查看情况。

　　券商中国记者注意到，卓越后海中心大楼顶部一共四面，两面挂有“卓越集团”招牌、两面挂有“恒大集团”招牌，其中，恒大集团的招牌中，有一面仍然保留着“恒大集团”的招牌，而另一面则大部分已经拆除，只剩下一个“恒”字。


　　据了解，2017年，恒大租下深圳南山区卓越后海中心近20层办公，开启广州和深圳双总部办公模式，深圳总部搬来的部门包括恒大集团总部、恒大地产集团和金融板块，涉及部门包括总裁办、人力资源中心、品牌中心、财务中心、营销中心等二十余个部门，而广州主要是旅游、影视文化以及足球等子公司或产业部门。

　　同时，1月10日，记者设法进入到卓越后海中心内部，并选择随机进入到此前恒大集团办公所在地的38层看到，玻璃门敞开，并没有上锁，内部已经空无一人，一片狼藉，留有一些搬迁打包后的纸盒、拆迁下来的办公隔板等。




　　据了解，此前作为恒大集团深圳总部的卓越后海中心，属于恒大集团租用的办公场所，位于深圳市南山区粤海街道，该片区也是深圳红树湾豪宅区。

　　回应：节约成本，深圳搬至自有物业

　　1月10日，针对恒大集团退租深圳总部大楼，楼顶广告牌拆除等消息，券商中国记者获得接近恒大集团知情人士的回应。

　　接近恒大集团知情人士表示，为了节约成本，恒大地产集团于2021年12月办理了卓越后海中心退租手续，搬迁至深圳自有物业办公，但是恒大地产集团的注册地仍然在深圳，保持不变。

　　据券商中国记者了解到，2021年下半年后，恒大董事局主席许家印等高层大部分时间已经在广州处理事务，公司内部不少部门如总裁办等陆续到了广州恒大总部办公，但是深圳仍然有一些中层干部或愿意待在深圳的员工留守，恒大深圳总部卓越后海中心退租后，深圳办公地变更为南山区恒大的某自有物业办公楼内。目前来看，该公司仍然属于两地办公状态。

　　值得一提的是，2021年12月，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省政府同意向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，维护正常经营，因此，从与广东省工作组沟通效率来说，恒大在广州办公，沟通的效率更高。

　　每一个大的公司，在公司业绩节节攀升和规模壮大之下，都想采用买或建的方式拥有自己的总部大楼，恒大也不例外。

　　恒大集团成立于1996年，直到2013年才拥有了属于自己的总部大楼，即广州珠江新城CBD广州恒大中心，整体占地面积约7千平米，总建筑面积约12万平米，总建筑高度约189.2米。

　　来的深圳租用卓越集团的办公楼后，恒大也希望在深圳拥有自己的总部大楼。因此，2017年12月，恒大以底价55.52亿元拿下深圳南山区“深圳湾超级总部基地”一宗土地，计划建成恒大超级总部，并于2024年竣工。

　　2019年9月23日，许家印曾前往深圳查看恒大超级总部建设情况，恒大深圳超级总部也首次曝光，据介绍，该项目采用“天圆地方”的设计理念，总建筑面积34.3万平方米，建筑高度400米，地上71层，地下6层，办公层层高5.1米，尽览深圳湾一线海景。

恒大超级总部效果图恒大超级总部效果图
　　截至目前，以当下恒大的处境来看，恒大深圳超级总部是否能如期竣工划上了一个疑问号。

　　此外，在香港也有一座恒大香港的总部大楼，位于港岛核心区域，邻近金钟及湾仔地铁站以及香港会展中心等，该大楼前身为美国万通大厦，2015年恒大集团以125亿港元从华人置业手上购入，恒大成为内地唯一在香港有整栋的独立写字楼的民营企业。

　　可以说，恒大购入香港总部大楼也较大提升了其在香港的名气，并在国庆等假期打出国庆祝福语等。2021年8月，恒大陷入困境以来，恒大香港总部大楼也传出拟降价出售纾困的消息。

浅贝

许家印的终局会不会一无所有？



原创 牲产队长  牲产队  2022-01-25 14:00


恒大的终局渐渐明了，许家印的终局会不会一无所有？

曾意气风发的许家印，还能不能留住他的爱马仕皮带？

1月23日，恒大发布重大人事变更。恒大汽车董事长肖恩升任恒大集团执行董事，中国信达香港董事长梁森林任职恒大集团非执行董事。

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早在2021年的12月初，广州市政府就牵头成立了恒大集团风险化解委员会，其成员就包括中国信达副总裁赵立民。此次，恒大高管成员中增加中国信达香港董事长梁森林，预示着恒大的债务风险清算工作很可能已经迈入实质性阶段。

梁森林的入职预计主要负责清算恒大集团的境外债。

在恒大刚爆雷时，队长就曾提出，恒大集团的终局主要有两条路。

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一条是海航模式，股权清零，创始团队出局，涉嫌违法的高管层批捕入狱。另一条则是苏宁模式，股权清零，创始团队出局，吸收地方国资和民资，组成联合体接盘。

如今，苏宁和海航都已迎来完成资本更迭，各自迎来新的主人。苏宁的张近东和海航的陈峰都出局了，但苏宁和海航活下来了。

从目前来说，恒大的结局很可能既不是海航模式，也不是苏宁模式，而是基于这两种模式之间的第三种模式。

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不管是苏宁，还是海航，从债务规模来看，都远远不及恒大。恒大所引爆的雷，比苏宁、海航都更为庞大。也正因恒大的雷太大，就不能让恒大原地爆炸，必须将恒大的雷进行拆解，分割，大化小，小化无。这是一次规模空前的排雷行动。

恒大不只是一个雷，而代表着一个雷阵。我们至少要派出一个工兵连，才能最大限度地将恒大债务的雷控制在最小范围内，以避免对广大群众的利益造成规模性伤害。

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恒大的总债务规模超过2万亿，相当于2021年广东省GDP的1/6。但恒大的负债并不是集中式的，而是分散式的。在中国各个城市，都广泛地分布着恒大集团的房地产项目。在期房政策之下，业主购房都是先交预付款，而后房企再开发。

在现金流充裕的情况下，一般房企都能够按时交房。但现在的问题是，恒大现金流触底，这就导致许多楼盘收了业主的钱，却无法按时完工。甚至，许多楼盘处于停工状态，难以复工。交了预付款的业主最惨，不仅收不到楼，还背着银行的房贷，扎扎实实地让许老板给坑了一把。

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但是，因为有社会主义的无形之手在，许老板想跑不能跑，只能硬着头皮死撑，把能卖的资产都卖了，尽可能地回款。许老板本人就卖掉了自己的香港别墅豪宅、私人飞机、广州大平层等核心资产，套现来弥补恒大的资金漏洞。这时候，许老板的行为不是挽救恒大，而是挽救他自己。

许老板必须要为数十万户恒大业主负责到底。他有多少钱，还能交多少楼，能兜多少底，首先还得由他自己来兜。哪怕倾家荡产，许老板也必须兜。这不是救恒大，这是救自己。因此，不管许老板多么舍不得，他就必须硬顶。

雷是自己埋的，还得自己来排。所以，我们可以看到，在2021年底，恒大完成交房3万套。有些恒大的业主在年前成功收了楼，一颗悬着的心落了地，对许老板不禁有些感激涕零。

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掏空6个钱包买的房子，总算没有烂尾。当恒大债务爆雷时，业主最担心的就是收不了楼。能收楼的，都是幸运儿。

可是，这只能解决恒大庞大债务危机中的一个小小问题。为什么这3万套房能交楼？这就要看工期了。恒大在全国大大小小的楼盘好几百个，有些楼盘已经接近收尾了，有些楼盘还没开始动土。能够交付的楼盘，大多都是已经建成，把装修款弄到位，就能交付。但对于那些尚未建成，工期较早的楼盘而言，这里面的资金窟窿就更大了。

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因此，恒大交付的楼盘绝大部分都是工期已经完成，或者接近于完成的楼盘。这个钱的来源，主要就是许家印变卖家产和恒大集团变卖股权所置换过来的资金。

而在那些尚未建成的楼盘中，又分为两种，一种是半成品，一种是土地项目。土地项目的处理比较简单，超过开发周期未开发，政府有权无偿收回，重新拍卖。恒大在成都、兰州、海口等区域的部分地块都因超期未开发而被收回，对政府不会造成过大的负面影响。

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半成品楼盘是最难处理的。恒大资金不足，难以继续开发，但业主交的钱又被恒大拿走了。这时候，谁敢接盘？业主是不可能付两次钱的，恒大自己也没钱付款，这就成了极难处置的不良资产。这些才是真正难啃的大雷。

本着肉要烂在锅里的原则，各地方政府各自接盘。可以让政府吃点亏，但不能让老百姓吃了亏。“保交楼”的本质，就是保护业主利益，保护老百姓的住房安全。

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为了避免恒大旗下半成品的楼盘规模性烂尾，各地方政府的策略主要就是，能安排地方国资接盘的，就尽量让地方国资接盘。不能安排地方国资接盘的，就安排城投平台募资接盘。

恒大的债太大了，任何一个地方政府都吃不下。只有把恒大的债务按区域分开，由不同的地方政府来吸收、化解，才能把风险稀释到最小。

可是，这里面就带来了一个新的问题。东南沿海发达地区国资力量雄厚，房价坚挺，国资在接盘恒大项目时，往往能够得到较大折扣，吃下恒大楼盘后，还能保留一定的利润空间。但是，对于中西部三四线城市而言，房价大跌。一些地方政府甚至不得不出台限跌令，来维持房价稳定。

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而且，在房地产的存量竞争时代，三四线城市房价和一二线城市的房价必然走向两极分化。

这就导致，中西部三四线城市的国资力量本来就薄弱，如果接盘恒大项目，房价不涨反跌，地方国资就要冒巨大的亏损风险。

就像《人民的名义》中，大风厂拆迁款出现亏空时，李达康为了保护大风厂职工利益，直接要求相关政府部门摊派资金，为大风厂的职工补偿兜底，让大风厂项目得以推进。

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这样做维护了群众的利益，可损害的却是地方政府的利益。在《人民的名义》中，真正导致亏空的是山水集团。李达康为山水集团擦了屁股。

而在现实生活中，真正导致亏空的则是恒大集团。恒大庞大的债务最终也是要各个地方的国资来擦屁股。例如五矿集团就接盘了恒大在佛山、昆明的项目，12万平米的楼盘开发将交给五矿集团完成。

恒大债务的首要责任人，许家印需要承担多少责任呢？说实话，这个责任已经远远超出了许家印的能力极限，也超出了许家印财富的极限。

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在恒大的债务清算化解过程中，我们可以确定的是，恒大将迎来一场规模空前的瘦身运动。债务消解的同时，恒大的资产也将全面缩水。

一个缩水后的恒大，大概率会迎来它的新主人。许家印本人大致是要将恒大股权清零的，因为他所有的股权价值都无法偿还恒大集团的债务。

恒大的终局将是，一鲸落，万物生。

恒大在全国各地的楼盘项目，都将被拆分、瓦解，由当地国资或者民企收编。拆分打包，分而食之，就是恒大的命运。

最终，许家印很可能步张近东的后尘，从恒大集团出局，股权清零。但跟张近东相比，许家印需要承担更多的个人责任，要把自己曾经吃进去的那些钱吐出来，以便于更好地“保交楼”。

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保交楼，是许家印体面收场的底线，也是社会主义的底线。对许家印而言，哪怕倾家荡产，也要死守保交楼。若是在保交楼这道底线上失守，那么，等待许家印的可能就不只是一无所有了，还可能有牢狱之灾。

从苏宁到海航，再到恒大，从张近东到陈峰，再到许家印，一个时代过去了。许老板的爱马仕皮带，终究是不符合这个时代的潮流，可以卖掉，为广大业主再添一块砖，一块瓦。

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时代的一粒尘，落在老百姓的头上，那就是一座山。

资本盲目扩张的代价是沉重的，这种沉重理应让资本家来承受，而不能落到老百姓的头上。