房价观察

浅贝

海南为什么实施全域限购？

　　立足点是关键。

　　4月22日，海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。不留过渡期，政策自发布起开始实施。

　　五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区，外地户籍无法再购买。

　　其他区域，外地户籍购房，需提供家庭成员在海南的缴税和社保证明，特别提醒，补缴是不算数的。

　　这也意味着，外地人在海南购房的可能性基本被封堵了。

　　但是，全域限购只是结果，海南为何在此时推出楼市新政？新政的背后，又有着怎样的重要考量？

　　为何全域限购？

　　海南楼市超半数都是由外地人托起的，旅游客、养老客占据了半壁江山。直接把外地人拒之岛外，楼市调控的力度不可谓不严厉。

　　“全域限购，全岛楼市几乎被冰冻。”易居研究院副院长杨红旭预判，接下来海南房地产开发、投资、销售都将出现明显下降。

　　既然如此，海南为何还要进行全域限购？

　　中新社国是直通车采访的多位专家表示，重磅楼市调控新政的背后，与《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》有关。

　　在这份文件中，海南被赋予经济特区改革开放新使命，以供给侧结构性改革为主线，建设自由贸易试验区和自由贸易港。

　　方向已经明确，要想实现目标，海南必定不能重蹈过去覆辙。

　　海南楼市曾经历过两次过山车。

　　1988年，海南建省办经济特区，楼市炒了一大波。到1994年，楼市泡沫破碎，留下一堆烂尾楼。

　　2010年，海南建立国际旅游岛，房地产市场再度被热炒。终于到2011年年中，面临再次破灭。

　　如今，七年过去了，面临海南新的重大利好，房地产市场该冷静一下了。

　　政府已多次明确，房地产业要与区域经济协调发展。为了维护房地产市场平稳发展，过去一年，海南已先后颁布14次调控政策。

　　这次全域限购，被视为海南对楼市投资、投机客的有力回应。

　　限购背后的考量

　　海南全域限购，有观点认为，这可能和雄安新区严禁大规模房地产开发的逻辑一致，未来城市发展不再单纯依靠房地产拉动经济增长。

　　在中国房地产业协会原副会长朱中一看来，过去房地产快速发展带来很多结构性的问题，探讨房地产业的未来发展，海南和雄安新区或意在破题。

　　不可否认，两者确实存在一定的共性。

　　海南要求，实行最严格的节约用地制度，确保建设用地总量在现有基础上不增加；雄安新区要求，节约集约用地，严禁大规模房地产开发。

　　言外之意，过去摊大饼式的模式已经不再适用于海南和雄安新区。
未来，海南将推动旅游业转型升级，大力发展现代服务业以及新一代信息技术产业。雄安新区则提出通过承接北京非首都功能，高起点布局高端高新产业。

　　但两者也有不同之处。

　　杨红旭认为，雄安新区是建筑一座城市，生活在这里的人有大量自住需求。

　　按照雄安新区的规划，未来它将建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产调控长效机制。

　　“海南更像是一个旅游度假城市，过度投资、投机与其发展定位不相适应。”杨红旭认为，房地产也要与区域经济发展相协调。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，海南产业地产的机会非常大。

　　进入新时代，实际上也要求人们重新审视房地产业。站在这个角度，也就不难理解新一轮调控的真实意图。

　　今年前3个月，全国主要城市发布房地产调控已超过76次，叠加4月份青岛、海南等地的调控措施，年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。

浅贝

突发！广东摸查9市万科、恒大用地，大湾区买房要关门了？



今天上午（5月2日），一份广东省国土厅的紧急通知在朋友圈里流传。

据多家媒体报道，5月2日，广东省国土资源厅办公室发布紧急通知，要求广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆市国土资源主管部门抓紧提供万科集团和恒大集团在该市范围内的房地产开发用地情况。

具体包括：

房地产开发用地、商服用地和住宅用地

已竣工、已开发竣工、未开工用地面积和建筑面积等数据

不过，目前我尚未在国土厅官网查到这份通知的来源。


这个通知的亮点在于：

1、广东省国土厅突然要求查房企家底，正是粤港澳大湾区规划公布在即的节点上；

2、大湾区9个城市一起统计家底；

3、只查万科、恒大两家；

4、今天才上班，才发的通知，中午就要知道结果，确实是十万火急。

那么，这个紧急通知如果是真的，里面的内涵可就太丰富了。我试着给你解读下。

1
先看大背景，就是粤港澳大湾区真的要来了。

这段时间，大事不断。

先是中央正式批复雄安新区规划，新时代春天里的“雄安故事”，如今翻开了新篇章。

然后是最近几天，海南建省办经济特区30周年，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

那么，接下来该轮到粤港澳大湾区了！

全国政协委员刘炳章近日表示，日前与前广东省省长、全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹会面时，对方向他透露大湾区发展规划纲要快将出台，现正于国务院作最后修改，预料5月上旬正式公布。


这就可以解释，为什么这个通知这么紧急？

有人猜测称，是因为大湾区规划公布在即，时间紧迫。

微信自媒体广州PLUS拨打了文件中刘先生的电话查询，对方回应说：“我们的确有在收集一些开发商的土地开发数据，但你说的这份文件我没有看到，无法确认是否真实。”

那么收集数据是为了什么工作做准备吗？刘先生答：“没有，只是了解情况。”

而恒大方面回复此事属实：“省里领导要会见许家印跟郁亮，所以住建厅统计一下数据，作为谈话参考。”

我也问了接近万科的朋友，据他透露，这只是政府常规收集企业资料，是要了解省内500强企业的情况。

2
要说这次紧急通知明显是跟大湾区规划没关系，似乎也说不过去。

因为粤港澳大湾区涉及广东9城市和香港、澳门，而这次的通知，刚巧就是广东9城市，一个不多一个不少。而不在大湾区内的广东其它城市都没有涉及。


所以，问题就来了，这次通知为了啥呢？

根据通知内容，省厅要的是万科集团和恒大集团在大湾区9市范围内的房地产开发用地情况。

5000亿级别的房地产公司一共三家，恒大许老板是全国政协常委，万科是国有资产为基石股东的混合所有制企业，这两家可以说又红又专，剩下一个碧桂园是上市民企。

有万科，有恒大，独独没有碧桂园。

深圳知名地产大v陶文杰在最新文章中称：

根据这份通知，国土厅要查大湾区的楼市潜在供应，包括具体区域的分布，和各类不同产品的供应比例。甚至要查清楚，有多大潜力资产可以做长租房，为长租房和产业化改造探路。

陶文杰还表示，也很可能相继就出楼市新政，那么这次摸底，就是要精准施政。

3
既然这个通知大概率跟即将出来的粤港澳大湾区规划有关，那又会带来哪些影响呢？

放眼当下的三个热门地区，可以看到：

雄安原则上不建高楼大厦，严禁大规模房地产开发。

海南已下决心放弃房地产主业，不重蹈2010年国际旅游岛的房地产泡沫炒作路径。


在这样的背景下，广东省国土厅这份通知就显得更加意味深长。雄安新区不靠房地产、海南不靠房地产，粤港澳大湾区也想模仿吗？

大湾区楼市新政如果出会是什么样？

简单总结就是12个字：房住不炒，租购并举，长效机制。

参考雄安、海南，大湾区很可能也会在涉及国家战略的超级重大的区域性大规划公布前后，制定发布针对性的楼市政策，堵死炒房炒地之路，与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！

前几天有人问，海南、雄安的做法，会在全国推广吗？

有一种观点认为：当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入，占政府全部收入的接近40%。没有商业化的房地产，就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房，也不可能有钱改善基础设施。

但由这份通知看来，粤港澳大湾区很可能成为例外。

回看最近几年的楼市调控政策，离不开这几点：

新政出台前毫无征兆，甚至专挑晚上或者假期公布；

新政实施无过渡期，当日或次日生效；

政策作用等同于既限购又限售。

可以说，最近五年，国内出台最严厉的几招限购，都诞生在最有机会暴涨的区域。国内的限购限售政策，绝不给投资者留下任何反应时间和出逃机会，并采用一切手段限制交易。

海南与雄安新区的历程，就是明证。

2017年4月1日，横空出世的“雄安新区”打破了清明假期的宁静，唤起各路投资客的高潮。

那一天，走在河北雄县的街头，遍地都是讨论雄安新区和北京炒房客的声音。一夜之间，雄县的房价从6000涨到2万五！

然而，当天雄县就宣布全县房产停售，本地人不得交易。第二天，雄安三县的房子已全部停售。


雄安新区限制交易，专业炒房团绝不会放过环雄安新区地带。

可惜政策落地的速度比银行转账还要快！

2017年4月5日，雄安新区设立后的第一个工作日，环雄安新区的十个地区纷纷限购。

你不得不佩服政策落地的速度，不到一天时间，中国最大限购圈正式形成。


也许你跑赢了大多数投资客提前入场，却躲不开限购政策那最后的临门一脚，出逃之路彻底封死。

现在，我们可以确定的是：但凡是中央确定会有大动作要发生的地方，一定会伴随严厉的楼市调控政策，把“投机炒房”的资金，套死在池子里。

房地产作为中国经济的支柱产业，未来最大的风险不是崩盘，而是流动性的窒息。一旦诸如海南和雄安这样的大招横空出世，一夜之间买家消失，门庭若市秒变无人接盘。

但这对你来说可能并非好事，因为房子是城市或区域的股票。城市和区域在升值，你不持股的话，不但难以跟上城市发展的脚步，甚至会被抛弃。

相比雄安、海南，大湾区暂时还有机会，但是你千万不要低估中国打击炒房的决心和执行力

浅贝

人民呼唤楼市崔永元
2018-06-06 07:55 房地产
作者： 发现价值 来源：中产先生

这几天崔永元无意间拉开了娱乐圈的潜规则，成了当下最热门的话题，有网友让我写写这个，可我对娱乐圈真不熟。其实，楼市的潜规则一点不比娱乐圈少，而且更隐秘，更精彩，什么时候也能来个楼市崔永元，给我们扒一扒。

开发商：空手套白狼

以前觉得开发商都是大手笔，其实他们玩的是空手套白狼，难怪孙宏斌当年出狱后白手起家选择了房地产，用他的话说：因为干房地产不要钱。

怎么个不要钱呢？

对房地产商来说，关系比钱重要，因为建房子首先要拿地，能拿到地才是本事，只要拿到地，一切都好办。

拿到批文之后，买地的钱可以从银行贷款，建房子的钱可以让承建商先垫资，而且现在都是预售制度，房子还没开始建，都已经卖出去了，资金回笼了，可以继续拿地。

有的开发商只需要拿到地，都不需要开发，碰上房地产大牛市，只要捂一段时间直接翻倍卖给其他开发商，比如李嘉诚在大陆做的就是这种生意。

再后来，开发商都不需要向银行贷款，有利可图来钱的渠道也更多：上市融资、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化……但同时负债也越来越多，国内某大型房企负债已经超过了1万亿，本钱不是自己的，负债留在国内钱却转移到……所以，你回头再来看看那句“做生意是要有本钱的，借钱是要还的”，会理解的更深刻。

地王的秘密

2014年，在《华夏时报》的一篇报道中，有业内人士表示，“有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上”，揭开了地王频出的内幕。

其实国务院出台过规定，但是土地收入是归入地方国库的，所以执行下来难免要走样。

任何地方都会有执行走样的冲动，推高了地价，虽然高出的部分要返还给开发商，但是下次却可以拍的更高，而且还制造了楼市上涨预期，楼市库存也可以就势解套，相关项目开工，楼市交易税费增加，GDP增长，何乐不为？

总结一下，地王的潜规则主要有三个：

1、开发商去拿地，都会提前跟ZF协商签好协议，约定一个土地保底价，高价拍下来之后，政府再私下返回多余部分给开发商；

2、在一些新兴城市，或者是不成熟的新开发区，ZF会先请来几个大的开发商做托，合围拍出高价，抬高地价后，再公开拍卖其他的土地，真正想赚的是后面的地价；

3、些地方，政府会设置土地出让条件，为房企量身定做，或者是劝退有意参与竞拍的其它房企，而且，地价高了不要紧，还可以退。

民企拍完国企拍，地王一个接一个，地价就这样被越拍越高，面粉高过面包，面包还会降价吗？

炒房客：坐庄割韭菜

普通人炒一两套房不算什么，真正炒房客都是坐庄炒高一个小区甚至一个城市的房价，特别是三四五线城市，ZF也不干预，反而很欢迎。

炒房子就像炒股，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，剩下的就躺在家里赚钱了。

第一步：选中小区买断流通盘，一个小区的流通盘大概就50-60套，以前基本1000万就能拿下，如法炮制，一个市区扫500套房子大概只需要一亿元。

钱从哪里来，炒房客很多以前不是炒房就是做实业，都有一些家底，除此之外做高房价房抵贷、消费贷、P2P、甚至民间高利贷，能搞到钱的地方都搞。

一个人买得了那么多房吗？不怕，从老家亲朋好友那里借来身份证还可以通过中介公司找农民工买身份证，办法总比困难多。

第二步：刷新手中房产的挂牌价格。一定找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，刷新手中房产的挂牌价格，让看房子的人看到房子确实在涨价；

第三步：制造概念为涨价造势。通过社交媒体等渠道，为房价上涨造势，什么学区、地铁、飞机场、特大型城市……不过现在基本都不用了，大家都知道房子会一直涨。

几个月时间狠赚一把就离场，继续寻找下一城。

内定销售和楼市关系户

其实，不是西安摇号造假才有的楼市关系户，关系户从来都在，不只是楼市。

楼盘开盘就抢空，好的位置、便宜的房源从来都是早被内定了，甚至都不出现在市面上，这一切都是因为一个神秘的群体：楼市关系户。

关系户都是谁，大家心知肚明，而且很长一段时期内无解。

棚改要不要了解下？

为什么要说棚改，难道棚改也是潜规则？棚改和涨价去库存、放水去杠杆一样，是我们独有的创新，它设计之精妙，不得不说。

一二线城市楼市很容易炒作，三线的省会城市也有些搞头，剩下的四五线也造了房子想发展，他们也有很多债务要转移啊！

但一没人口二没产业三没需求，房子怎么买呢？于是，没有需求创造需求也要买，整个路径是这样的：

国家拨钱给地方，地方直接撒钱给拆迁户买房，制造楼市上涨预期，炒房客一拥而入，地方ZF卖地收税，赚到的钱再还给银行，剩余的钱用来还债。

国家的钱在各方那里过了一遍手，最后又回到国家手里，可是这个过程中，政府的债务变少了，这个钱自然由楼市接盘侠来买单，这不是潜规则，这是套路。

阴阳合同什么的都不算事

和明星一样，买房签阴阳合同也是为了避税，这种方法在二手房交易中经常使用，真实价格的合同是我们所称的“阴合同”，作为登记备案的称之为“阳合同”，这就是所谓的阴阳合同。

之所以很多人都愿意铤而走险签订阴阳合同，关键就在于，双方都能够将房屋备案价格降低，达到降低总价逃避税费的目的，虽然这样做要冒一些风险。

但是，阴阳合同不算什么事，听说过“茶水费”、“号子费”和“诚意金”吗？

限价之后，很多城市买房都要交一笔“茶水费”或者“号子费”，少则十几万，多则几十万，甚至现在杭州和深圳摇号还需要交500万“诚意金”才能有摇号的资格，这些潜规则在现在看来倒是有点稀松平常。

结语

简单来说，任何一个市场都渴望公正透明，特别还是打着民生旗号的住房市场。人民不希望楼市里除了庄家就是韭菜，当然更不希望当韭菜，也不希望楼市除了套路就是潜规则。

人民是真的呼唤楼市有个崔永元来撕开潜规则的外衣吗？不，人民是想要一个正常的房地产市场，仅此而已。

浅贝

蔡照明预言：抢人大战将百日内叫停

首先明白人才大战的本质是什么?

是吸引人才，发展高科技、新经济?

滚一边去!

中科院几万人在那，也没见发展成了啥高科技产业，西安有全国最多的大学高知，有用吗?我就不信新引进的这些大学生、大专生来，能搞个高科技?

都是表面，实质是：

吸引一个人来，就是吸引他一家三代人的购买力!

所以我从来不叫这是什么抢人才大战，而是拉人头大战。

试想武汉来一个毕业生落户，肯定他的爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷的所有积蓄、收入都会源源不断地流向武汉，而把养老留在当地。


比如武汉引来30万，未来几年就形成30万* 150万=4500亿的购房款到了武汉，然后呢，装修买家具、养儿，你可以想象下，就像在他老家里装了个抽水机，把他们家的钱库里，一有点钱就往这边抽，武汉未来5年要装配150万个通向全国各家庭里的抽水管机。有这么多的活水进来，房价能不浮起来吗?

谁都知道，如果要想引进人才，发展高科技，首先要引事来，引进项目、投资来，这里的顺序应该是这样的!引人来是干事的，起码得先有事，有事自然有人;而不是没事就把人先拉来。像天津，你的人都还向外边跑呢，去年天津人口净流出5万，说明5万个，还是偏有能力的人在天津没合适事干，那现在你还来拉人?

说白了，引进人才，就是为了延续当地政府的惯用发展套路，有人口，就有消费需求，大头当然是买房;有买房，就有买地，土地财政的好日子还可以延续他5年、10年。

不得不说，地方主官的脑袋是清醒的，聪明的，极度务实的，也是为本地着想的，是有点亲父母官的意思的。在这里要给他们点赞，(都是跟川普学的?)。前段时间北京的人才计划推出，我还表扬了一下，敢在首都人口疏散的大背景下，提出这样的应对周边城市人口竞争策略，是很为这个城市着想的，亲父母官!

但是，这里面的不公平出来了，问题出来了，全国就那么些人，你抢我抢全都抢，谁抢的凶谁就抢到的果实大，对那些老实巴交的，还没睡醒的城市就不公平了。特别是一些偏远地区、本来落后地区，或者特殊问题地区，你像东北，本来就要留人且留不住地往南跑，你这再刺激，盘活东北的大盘子计划就要泡汤呀。现在连一闷棍子打晕睡了十几年的太原都醒过来了，抢人;睡了一千年做着皇城梦的西安都一骨碌爬起来了，那还有谁呢?等边境那几个穿奇装异服的兄弟听懂了，估计语言不通会慢几拍，那时就会全国都动起来了——抢、抢、抢，硝烟弥漫，像一场内战似的。

我关注的首先是不公平的问题。城市化，城市群的集中化，都有个自然增长的过程，这个谁都没办法，但是要这样认为地拉人，改变这个进程，就显得不合理了。比如前几年大学拉院士，那西北的学校，比如兰州大学肯定干不过深圳大学、浙江大学，也可以说是人才引进、合理流动嘛，但这样干，结果肯定是东北、西北经济落后地方的院士都被发达地方抢了。如果不一窝蜂地抢，也没事，怕就怕一窝蜂，这样西北、东北的大学还办不办了?所以教育部最后发文制止了这个现象。

所以我预测，马上也会像制止这样乱拉院士一样，制止城市乱拉人头的现象。

其次是个破坏房地产调控政策的问题。大家都知道限购、限贷，房住不炒，大政府用这只调控进场开关的手，调节房价的做法还是很有效的。——你别在这跟我犟，你想想如果不调控，从2015年涨到现在各地房价会是个什么样?一直涨到爆破了吧。像今年这样的热度，起码还不得重复2015年的翻番，现在翻了吗?

可是拉人头的放水政策，变相破解了这些政策!很多人不懂，说是真实的购买力，压下去的葫芦还会弹上来，弹你个头，谁负责在那值班天天弹葫芦?去年没有放水政策时，你看各地的房价是张还是跌?市场是热还是冷?去看看我的上篇文章《再再给买房人一封信》，看看我的热气球理论就彻底明白了。


因为放水，入场资格证多发，导致进场人数会增加，市场热度就会起来，热气球温度一高，那不就飞起来了。而地方政府又有房价限制的那条任务高压线在那，所以就有了限价，而只能限一手的，二手你管不了，所以一手就倒挂，倒挂大家就去抢、摇号;这样更把热度带起来了，把二手也带动了。二手一涨，一手要往下压的价格就得压得更低了，因为领导给你的任务是全市平均价，只有一手更低才能把二手涨的平均下来。这样一来，一二手房差价更大，抢一手的更多，连西安的官员都坐不住了，下去抢房。这就是眼前的抢房景象，就是抢人头带来的直接后果。

是的，那么，怎么才会被停止呢。我估计老百姓关注的是何时会被停止。

这个时间取决于大政府的反应能力。当前都一致对外了吧，和美国打口水战呢，攘外不必先安内了，不太好预测了。但是，我还是可以预测一下流程。

我设想这事会因两个事而触发，一个是抢的厉害，有的城市告状了，就像大学抢院士被西北的大学集体告状而停下了;另一个是本城的老市民告状。凭啥他一来就奖励这那，我们当年的啥也没有?还有，他们来了其实分的是我们的资源。你比如天津，大家都冲着那里高考分低，但是如果一下涌进去100万人，一年高考增加了5万人，直接翻了一倍，那么高考可就是由洼地一下变高地了，那么前几年花了几十万上百万买房买户口买机会的人，希望落空必然反弹，那些在这个地方坚持几十年一辈子的人更是会反弹，那么当这个机制触发的时候，也会被叫停。

但是当地老百姓的叫声，当地政府还是很容易过滤掉的;只有前者的触发机制开始才行。但是，我也愁呀，现在都觉得是在全国的大池子里吸水，好像不是那两个城市的直接竞争，有谁会来告状呢?民不告，官不纠呀。

这时，我看到了，亲戚买房出了这样一篇文章《天津的人才政策，绝杀了内外忧患的石家庄》，这不，终于有两个城市直面竞争了，天津和石家庄。如果石家庄政府是个为当地发展考虑的政府，他就应该报告打大领导：天津，你这样干不行，不行，我怒了!(用宋小宝语调说这句话最好)

石家庄会这样干嘛?如果是，我的预言可以提前两个月，在下一月的国务院办公会上提上日程。如果不是，还有下一个正面竞争的城市吗?帮我找找。

当然最最快的方法是，我们读者中，那谁把这篇文章直接转给那谁，我估计一个月内这次抢人大战就会息鼓!

第一次发出这么不谨慎的精确预言，你们就当故事看吧，千万别觉得我们后面有人，是提前放风。我后面最大的背景就是你们，普通买房人，因为我看不了房价被这个政策忽悠高了，让你们的买房成本又凭空被加上一大截子，即使亲戚买房的砍价师奋力砍，都砍不回来

浅贝

天津的人才政策，绝杀了内忧外患的石家庄


要说中国最尴尬的省会，石家庄绝对是当之无愧的。作为京津冀协同发展重要一环的河北省省会，石家庄目前的现状用内忧外患来形容一点也不为过。

经济：石家庄一直被唐山压着，常年屈居老二的位置；

教育：石家庄是唯一没有211大学的省会，甚至连省内前三大学都捞不到；

影响力：有京津在，石家庄永无出头之日；

人口吸引力：全国排名第31，甚至落后于保定。


2017主要城市人口吸引力榜单

有人说，石家庄是全国唯一一个省会功能几乎被北京取代的城市;唯一一个全省人民包括石家庄自己都往北京跑的省会;唯一一个辐射不到全省一半的城市。

2017年，雄安新区设立，石家庄遭受重击，丢掉了非首都功能疏解集中承载地的头衔;

2018年，西安人才政策吸引60多万人落户，与之对标的石家庄再次遭到暴击;

5月，天津公布海河英才计划，石家庄遭到绝杀...

5月16日，在第二届世界智能大会上，天津市副市长孙文魁公布了人才引进政策，名为：“海河英才”计划。放宽对学历型人才、资格型人才、技能型人才、创业型人才和急需型人才的落户条件。近乎零门槛的设定和直辖市的身份，让天津的人才政策一石激起千层浪。对于渴望安家落户的人来说，更是充斥着致命的诱惑。

20小时，30万人登陆并下载“天津公安”APP办理落户申请，服务器一度瘫痪；

京津车票一早售空；

6天落户5800余人;签发2.7万份调档函。

海河英才计划出炉一周，就交出了如此亮眼的成绩单。

天津人才政策对石家庄的影响是致命的。数据显示，人才政策后，迁入天津的热门人才来源地分别是：北京、河北、山东、河南和东北地区。也就是说，天津吸纳的，不只是京津冀，更涵盖了整个华北甚至东北地区的人才，影响力可见一斑。网络上甚至有人提问：天津人才政策是不是把河北楼市搞废了？


与天津相比，石家庄没有优势。从GDP来看，2017年，全国主要城市GDP排名中，天津第6，石家庄第30。


平均收入对比：天津6178，石家庄5886


在教育方面，更是一个天上一个地下：天津位列中国城市大学竞争力排行榜第7位，而这个榜单，石家庄甚至都排不上号。


在如此优势下，天津还出台了低门槛的人才政策，反观没什么优势的石家庄，虽然也早早出台了人才政策，但是却被批没有诚意：有人反馈，已经在石家庄工作的大学生毕业生，申请区绿卡被拒，理由是“不符合2017年12月以后来石家庄工作”的要求。数据显示，石家庄人才政策实施三天，73位人才办理了落户手续，其中博士一人，硕士11人，本科24人，大专37人。这样的数据难免有些尴尬。


有人说：

「放下身段」的天津，虹吸的首要目标是「北漂」人才，以致于这几天京津城际铁路的车票都被一抢而空;第二目标势必是「近邻」河北，位于天津「正面」的唐山、秦皇岛和沧州，以及天津「侧翼」的衡水、保定，便在天津人才政策的射程范围之内。此消彼长，石家庄势必因此受到直接波及。

更要命的是，天津的人才政策正在抄石家庄的「后路」。最近九年，石家庄的本、专业毕业生规模从9万人上升到12万人，在校生规模从35万人上升到46万人。就算毕业生中仅有一半来自外地，其中又仅有一半选择留在石家庄，也有2万人左右的规模。可看一下最近四年石家庄的外地输入人口规模，则是从4万人下降至1万人。两者之间显然不成正比。如今，沿津保铁路可直达的天津又「放下身段」，对石家庄而言：此诚危急存亡之秋也。

天津的人才政策，绝杀了内忧外患的石家庄！

浅贝

断供潮要来？一核心数据增加34%，越来越多人买了房却还不起贷款



10.58亿。

这是住建部、财政部和央行近日联合发布的《全国住房公积金2017年年度报告》中公布的公积金贷款的逾期金额。

10亿其实放在各大银行里面，都不算事太大的事情，即使是上市银行中市值仅百亿左右的江阴农村商业银行，其2017年的逾期贷款金额也达到了14.2亿，就更不用说工农中建这样的大银行了。

但要知道的是，在2016年公布的报告中，这个数字还仅是7.86亿，2017年的逾期金额足足上升了34.6%，但是2017年发放的个人公积金贷款254.76万笔，比上年降低了22.21%，贷款发放额9534.85亿，比上年降低24.93%。

发的贷款越来越少，但是逾期越来越多，这并不是一个好的苗头。公积金贷款遭遇逾期，断供潮会来吗？

01

最难与最便宜的房贷

在房地产热度爆棚的时代，公积金贷款并不容易。

除了一些城市政策调控方面的信贷全线收紧外，开放商为了快速回笼资金，也将公积金贷款视为“三等公民”对待，猫哥去年就写了《买房鄙视链：全款进！贷款等！公积金靠边！沦为“三等公民”的公积金，还靠得住吗？》，提醒大家公积金不能贷款也不要闲置。

全国仅有254.76万笔，拿到公积金贷款的人是算是幸运儿了。

《公积金报告》也大概描述了一下个人贷款情况：

● 70.54%的贷款用来购买新房；

● 房屋面积主力在90-144平方米，占到了61.43%；

● 首套房的比例达到了86.24%，占到了绝对的大多数；

● 发放贷款的人群中，双缴存职工拿到了一半以上的贷款数目；

● 而贷款人主力为年轻人，71.72%的贷款人年龄在40岁以下，而30岁以下的贷款人也占到了33.31%。

● 而最扎心的是，在收入水平上来讲，96.05%的贷款人是中低收入人群。当然如果把公积金的保障性质算上的话，这个比例其实对于中低收入者来讲，也算是一个利好消息。


虽然难度大，额度有限，但是公积金贷款依然是中低收入人群的首选，因为足够便宜，与商业按揭贷款相比，利率最低。

在2015年8月份降息后，央行公布了基准利率，个人住房公积金的存贷款利率也相应的调整了，以保持公积金贷款基准利率。

目前五年期（含）一下的利率为2.75%，五年期以上的利率为3.25%，而五年期以上的商贷基准利率是4.9%。

要知道商业按揭贷款虽然也是根据基准利率来确定，但是还是会根据政策或者市场来做响应的调整，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。

而与此同时，首套房的公积金贷款的利率一直保持为公积金贷款基准利率，并没有上浮，这可以说是最亲民的购房融资成本了。

02

嘴上说不要，身体却很诚实

成本低的杠杆要加，成本高的杠杆不得不加。

根据国家金融和发展实验室发布的《2017年度中国去杠杆进程报告》，非金融杠杆率在回落，金融部门在加速去杠杆，甚至政府部门的杠杆也略有回落，但是中国总体的杠杆率却在上升，因为中国居民部门杠杆率从2016年的44.8%上升到了49.0%，提高了4.2个百分点，所以去杠杆去了一年，这锅还得居民部门加杠杆来背。

居民部门的杠杆加在哪儿了呢？房子啊！这是一个可以脱口而出的答案啊。

前一阵子，经济学家樊纲在电视节目中提到了“六个钱包购房”，虽然这话有点偏离樊纲的本意，但是这个说法让大家喷得一塌糊涂，除了对于高房价的愤恨，还有就是对于自己加杠杆的否认。

但是，嘴上说不要，身体却很诚实。

猫哥以前跟大家聊过棚改的话题，棚改城市的房价攀升的速度让人心惊，尤其是一些热点城市一年涨幅达到了50%多。那么很多人就面临两难抉择，买，能力欠缺，不买，未来的房价可能比现在更不可攀。

最终在这种焦虑的煎熬中，很多人选择即便超出自己的能力范围加杠杆，也要早更贵之前先上车。真的能上车，别说六个钱包了，六十个钱包，该掏也得掏。

即便是调查报告中的49%的杠杆率已经很高了，但这个数字可能还是被低估的。

数据显示，2017年底，中国人民币住户贷款余额40.5万亿，如果再加上公积金贷款余额4.5万亿，那么居民的杠杆率就要比机构测算的49%还要加5个百分点还要多。这个数据虽然还没有赶上发达经济体，比如美国的79%、英国的88%，但是已经距离欧元区的59%和日本的58%很接近了，如果和新兴经济体相比，那么我们是绝对的最高点。

而在这个数据中，除了金融机构贷款上的杠杆，首付中从七大姑八大姨那里加的杠杆还没算在里面呢。

03

考验偿债能力的时候到了

在多重杠杆中，最便宜的贷款逾期了，这可不是一个好兆头，尤其是公积金贷款中96.05%的贷款人是中低收入人群。

在《公积金报告中》，中、低收入是指收入低于上年当地社会平均工资3倍，高收入是指收入高于上年当地社会平均工资3倍（含）。

就拿公积金的缴纳大户广东省来讲，2017年的缴存额2035亿，远高于北京、上海、江苏等省份。而广东省的职工平均工资是6071元/月，而在广东的的一众城市中，只有一线城市广州和深圳市超过平均工资的。


平均工资每年都在涨，然而房价的涨幅却远远高于工资的涨幅，尤其是一二线城市让人望尘莫及。而现在三四线城市动辄上万的房价，对应的却是2、3千的工资，更是压力山大，加重杠杆上车确实也成为不得不的选择，尤其是对于一些中产夹心层来讲，加了杠杆上了车，就是一穷二白了。

然而在上车之后，考验着购房者的就是偿债能力，说白了就是告诉你现金流的珍贵。一旦现金流断裂，尤其是手上有房贷的，现金流断裂，除了生活的拮据，那就是房贷的逾期，而更极端一点，可能就是弃房断供。

而在房贷之外，现在还有日渐上升的消费贷、现金贷，而利率也远比房贷的利率高。

《公积金报告》虽然只是给了简单的一个逾期数字，并没有详细的列表，但是从这个数字从侧面反映出，房贷压顶下购房者脆弱的现金流。

当然，这也给那些炒房的人提个醒，在这个房企都要现金为王的时代，手里的现金也要悠着点，一旦进入长期下跌区间，那你……断还是不断？

浅贝

深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退？

6月5日，深圳市住房和建设局发布住房新政征求意见稿，对现有深圳住房制度进行较大幅度调整。这份名为《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见”）的文件提出，未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，后三类享受政策支持的各占20%左右，到2035年分阶段筹集建设各类住房170万套。


对这份文件，舆论似乎有分成两派的趋势，一些媒体高呼“二次房改”来了，能够纠正既往房产运行中的问题，能够形成长效机制，供其他城市借鉴，抬得很高，开始和香港、新加坡模式作对比；另一些媒体则认为是“国进民退”，不符合市场经济潮流。但我们疑虑的是，这个意见竟然能指导17年，这可是很长的时间，期间还会有变化吗？能真正执行下去吗？毕竟今年的《意见》就已经与下面这个文件相冲突了。

提一下2016年深圳做的规划

根据亲戚买房查到的2016年印发的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，商品房与政策房数量规划比值为5：4，商品房数量高于政策房。

全市规划建设住房总量54万套，其中商品住房30万套，安居型商品房（含经济适用房）17.6万套，公共租赁住房（含廉租住房）6.4万套。

而这次《意见》将这一比例变成了4：6，政策房占了大头。显然，这是一种颠覆性的调整。然后我们又对比了建设规划（2016-2020）与《意见》的指导思想，发现原规划中提到的“稳增长、保民生、调结构”的住房发展思路，转变为

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，正确处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向”，

突出了住、民生、新市民需求。


《意见》中的一些小细节

细读这份《意见》有很多有意思的地方。咱们一个一个说。

比如提供人才住房这一块：


什么是人才？人才的认定是靠市场还是靠政府？如果真的是人才，是否意味着在社会分工中创造财富、获取资源的能力是高于普通人的？是不是本身对住房的要求也高于普通人？那是否需要政府给予保障呢？

如果认定没有具体标准，会不会出现一些漏洞，被企业或个人利用，导致保障房管理失控。

然后再重点看这段——

“占住房供应总量20%左右的人才住房，将重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。”

官方文件，而且谈的是住房供应对象敏感问题，在顺序上肯定会反复推敲的。文件中的顺序是企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政。但真正实施起来，顺序可能会倒过来，党政、社会工作……其中教师可能是最受益群体。企事业经营管理、专业技术、高技能人员收入高，毕竟都熬到管理岗、高技能了，估计房子不用靠政府就能解决。而教师属于事业单位，收入相对较低，价格打六折的人才住房对他们吸引力很大。

一年10万套房，能不能落实

在《意见》中提到，2018年至2035年深圳住房发展的目标之一是到2035年，新增建设筹集各类住房170万套，其中2018-2020年42万套，2021-2025年45万套，2026-2035年83万套。

那深圳能实现吗？

咱们看看既往记录：

深圳市“十一五”住房建设规划提出的14万套保障性住房，截至2009年11月只推出了不到1万套，770万平方米的计划建筑面积只完工了不足10%。但是时间已经过了近五分之四。媒体惊呼：剩余近90%的保障性住房建设能否在“十一五”期间的最好一年多的时间内完成仍是一个巨大的问号。


再看十二五（2011-2015）住房计划，保障性住房应竣工21万套，实际竣工10.2万套，完成不到一半！


这也不能全怪政府执行力差，深圳的确也有难言苦衷。一是新增建设用地几乎没了。在深圳市多份文件中均诉苦说，“我市建设用地开发强度已达上限，新增建设用地几近枯竭，居住用地资源紧缺是制约我市住房与房地产业持续健康发展的重要影响因素。”二是深圳城中村老旧住房占了住房总量的48%，拆迁周期长，城市规划、城市更新推进缓慢。三是工业用地占比不小，也影响住宅供应。

不过在这份《意见》里，明确提出“完善住房用地供应机制，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度”。在亲戚买房看来，不应该是适当提高，而应该是大力提高才对。

这件事能不能推行下去，还得看房地产市场是否会一如既往地火爆下去，以及主政人员的决心。回到深圳的“十一五”规划，深圳市至2010年前应该完成14万套保障性住房的建设，但是在2008年底整个房地产市场形势低迷的形势下，深圳市委常委、副市长吕锐锋公开表示，通过分析房地产走势以及社会需求，没有必要一定要在2010年完成14万套的建设任务。



凭什么是深圳？

高房价把企业赶走了，税收减少了，需要压一压房价，让“人才”们“白居易”，能留下来踏实创造财富，是不是原因？



深圳龙岗区的官方报告中提到：

“房价的上涨抬高了租金，给刚毕业的大学生等年轻人增加了生活负担，排挤了一部分有用之才到我区就业，同时商业办公及厂房的租金也被抬高，一些企业受困于成本的上升，不得不整个企业或者将部分经营活动迁出我区，这对我区经济总量的增长起到了负面的影响”

而且，这种事儿，也只能财力雄厚的大城市才能做得来。比如深圳财政需要土地出让金，但是出让金减少了，也没啥大事儿。但其他城市，未必啊。看下面表格：


深圳2017年土地出让金收入809亿元，财政收入3332亿(位列全国3)，土地出让金与其比值是24%；

再看两个强二线城市，南京土地出让金1699亿元，财政收入1271亿，比值133%，武汉土地出让金1524亿，财政收入1403亿，比值108%；

再看两个三线城市，济南土地出让金871亿，财政收入677亿，比值128%；昆明土地出让金429亿，财政收入561亿，比值76.5%。

你觉得南京、武汉、济南、昆明，敢二次房改、改变土地财政吗？

写在最后

不管怎么说，“深圳新政”是楼市长效管理的积极探索和尝试，希冀深圳能像40年前引领改革开放大潮一样，在住房制度改革中再次闯出一条新路。

最后想请大家讨论个问题，深圳新政后，房价会降吗？或者说，对哪类房子是利空？有利好的房子吗？

浅贝

房地产的诅咒 我们正以绝无仅有的方式逃出陷阱！


1、房产界的诅咒

房地产的研究史上有一位著名的研究专家，叫做弗雷德·哈里森。

他之所以被众人捧上神坛，是因为他曾精准地预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。

而且每次精准的预测都源于他的一套理论模型，叫做‘18年周期模型’，也被称作‘18年诅咒’。

根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右。

这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。

这套理论在历史上还先后被多个学者论证过，例如美国著名经济学家西蒙·库兹涅兹、芝加哥房产专家霍伊特、美联储主席的阿瑟·伯恩斯，还有玫瑰房地产经纪商罗伊·温茨利克等等。

按照大家的算法综合下来，房地产周期平均长度为18.33年，准确无误。

如果你还不相信，那再来看看离我们最近的几个著名房地产泡沫：

美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；

日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；

香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏，历时18年。

所以世界上几乎所有房地产经济研究者都坚信：

‘18年对于房地产来说，是个逃不过的魔咒’。

但万万没想到，意外还是发生了。

2、中国特色

我们再用这套理论去推演中国房地产。

中国房地产进入商业化的时间点是1987年，住房货币化改革是在1998年，所以1998年一直被作为中国房地产周期的开端。

至于接下来的推演过程篇幅有限就不一一详述了，感兴趣的可以参考子木之前的文章《回顾中国房地产三十年》。

但肯定的是，中国房地产市场从98年开始的周期起伏和弗雷德·哈里森的‘18年周期论’极为相似。

其实从2014年开始，中国房地产就开始呈现疲软之势。70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据环环下跌，衰退格局正式被确立。

那段时间人心惶惶，房地产市场极为萧条，炒房客排队套现把钱转入股市，投资客纷纷抛盘保命，刚需绝迹于江湖。

所有人都认为中国房地产市场诅咒时刻马上来临。谁都不愿意成为经济风暴的受害者，家门口刚刚崩盘的日本不正是活生生的例子吗？

其实，这也就从根本解释了为什么房地产周期能够跨越国别，跨越种族，跨越信仰存在于世中。

其实就是人性的共性。

‘恐惧和贪婪的人性弱点才是一切金融现象的使然。’这个在罗伯特·席勒的《动物精神》中解释地特别通透。

房价下跌的时候，你喊刚需出来买房是要出人命的。他会指着鼻子告诉你：“房价都要崩了，你还让我买房是不是图谋不轨？”

但是房价上升时，他们又跑出来疯了一样的抢着买房。你对他们说：“之前不是说房价要崩吗？钱不是不够吗？”

他们会回你：“房价涨了还不买，是不是图谋不轨，钱不够可以借啊！”

所以，购房者80%都是韭菜。

然而正当所有人认为中国房地产在2014年在劫难逃时，市场却来了一个惊天大逆转。

2014年10月起，央行开始接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场。从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿的房贷，这个量级整整占了过去18年的一半。

然后我们就看到了上一轮中国房价重燃暴涨局面。

到现在为止，可以准确的说，中国已经用绝无仅有的方式打破了‘18年诅咒’。

还记得去年年底房产研讨会，一位美国地产专家跑过来问我说：“我很看不懂你们中国房地产啊，按照规律你们现在已经崩盘了，怎么还能出现暴涨，So fanatical！”

“首先每天盼望我们崩盘是什么心理？而且你可曾听说过有‘中国特色’这个词？”

事实上，上一波中国特色式去库存放水房地产确也是无奈之举。

房地产就是经济，如果中国房地产在这个历史节骨眼上被“诅咒”了，中国是绝对跨越不了‘中等收入陷阱’的，也就是说，中国将与发达国家无缘。

3、如何面对中等收入陷阱

如果中国想跨过中等收入陷阱，就必须面对两个世界级难题，‘刘易斯拐点’和‘明斯基时刻’。

中国改革开放四十年能有现在的成就，绝大部分归功于中国庞大的人口红利。尤其是在加入WTO以来，虽然被老美层层压制，但不可否认，中国依靠廉价劳动力成为了全球最受益的一方。

然而中国从2012年劳动适龄人口开始减少。从2012年以来，我们16周岁至60周岁的劳动年龄人口减少了1500万人，每年都在减少。

人口的逐年减少，劳动力成本的不断升高告诉我们，刘易斯拐点近在咫尺。

刘易斯拐点

“刘易斯拐点”（Lewis Turning Point），即劳动力从过剩走向短缺的转折点。

人口结构的变化对经济的影响是根本性的。

如果达到刘易斯拐点，将意味着工资大幅上涨、工业利润受到挤压、投资下降，届时发展中国家将无法再依赖廉价劳动力。

由于拐点的到来很大程度上是由于国家强制推行的计划生育政策造成，劳动年龄人口的下降速度将远超过其他国家的正常下降水平，即使现在马上放松独生子女政策，鼓励生育，时间上也来不及了。

所以，中国将很快成为劳动力短缺的国家。

如果我把13年写的刘易斯拐点造成的六个趋势放到下面，你就会对今天中国的变化一目了然。

1、劳动力紧缺，必然导致工资会涨，传统的劳动力密集型企业将难以为继，并将大范围地向其他更落后的国家和地区转移。

‘本来发达城市的产业是由周边三四线城市承接的，结果由于人力成本太高，以至于中国多数制造业企业逃逸至东南亚国家’

2、中国沿海发达地区的发展依赖于大量内地民工，随着劳动力进入短缺时代，这些民工不需要别井离乡，在家门口就有很多工作机会，所以沿海发达地区的产业升级需求会更迫切。

‘中部城市崛起，将超越沿海城市成为国家发展主要力量’

3、由于劳动力紧缺，各地将会出现争夺劳动力的浪潮，发达大城市将改革户籍制度，取消入户门槛，力求更多劳动力资源留在本地。人口的城市化进程仍会加速。

‘目前城市抢人大战已经进入顶峰时刻，深圳近期的落户政策几乎取消了入户门槛’

4、劳动力成本上涨，将迫使企业更快地向资本密集型和技术密集型企业升级，没有能力升级的落后企业将被大量淘汰，存活下来的企业无论在规模还是在效率上都会有迅速的提升，产业集中度必将增加。

‘大规模低端制造业死亡，产业升级迫在眉睫’

5、人少了，总需求会下降，但需求的质量会提高，质量差价格低的产品市场会萎缩，质量、性能、品牌好的产品会有来越有市场。

‘GDP主动降速开始寻求质量，满足内需升级’

6、中国经济过去的发展，靠的是出口和大规模的铁公基投资投入拉动，随着劳动力成本上涨，出口优势将逐步减弱，产能过剩使投资需求减弱，靠大规模投资拉动的高速发展很难持续下去。未来的出路不在于继续增大投入，而在于提高效率。

‘大部分基建被砍，去产能成为首要目标’

以上6点趋势是中国未来必然要面对的事情，与老百姓的生活息息相关。而刘易斯拐点也是每个国家无法绕过的陷阱，所以只能主动去面对。在早期完成去产能、产业升级和内部城市崛起扩大内需的改革才是重中之重。

但是想做到这些，钱从哪儿来呢？

要是过去，随便开动印钞机印钞票就好了，但是现在美国加息潮逼的这么紧，再开动印钞机，分分钟一大堆索罗斯坐在家门口掏空你的经济，割你的韭菜。

所以只能有一个办法，就是从居民身上筹钱，方式就是打开房地产的阀门。

然而，中国多年的货币宽松政策和金融管制已经形成了奇高的债务泡沫，再加上上一轮的房地产去库存，中国金融杠杆已经形成了一个吹弹可破的大泡沫。

结果金融市场跨过了灰犀牛，却引来了‘明斯基时刻’。

明斯基时刻

“明斯基时刻”，是指信贷膨胀耗尽后资产价值崩盘的时刻，也可以被理解为杠杆过度累积引发市场突然下行。

懂的人都知道，‘明斯基时刻’远比什么黑天鹅、灰犀牛厉害得多，当年的俄罗斯金融危机就是栽倒在它这里，完全不可预见。

而中国长期以来，地方政府背杠杆大搞基建，企业背杠杆运营周转，开发商背杠杆买地造楼，居民背杠杆买房买车，所有主体都活在杠杆梦中无法自拔，严重透支了社会信用和居民劳动力。

所以从去年年底开始，央行仅做一件事情，就是严查所有账务，全面整顿金融市场，不遗余力地降杠杆！

降杠杆就是刮骨疗伤，靠着之前房价得来的资金做缓冲麻醉剂，勉强一层一层刮下去。

结果，还是刮出了钱荒。

4、打破经济规律的代价

从2018年开年后，社会上就开始曝出各种各样的‘缺钱新闻’。

例如，多地教师和公务员发不起工资，众多企业违约，董事长跳楼，房贷断供率达到历史峰位，社会固定资产投资创下1995年有记录以来的最低值等等。


种种现象告诉我们，中国钱荒真的来了！

但是很奇怪的是，截止2018年3月份中国货币总量已经超过了174万亿，比美元和欧元的总和还要多！那么这么多钱到底去哪儿了呢？或许只能用‘不为人知’这个词去解释吧。

中国用拉升房价的方式打破了‘18年周期’，延缓了‘刘易斯拐点’，对抗了‘明斯基时刻’，说明任何经济规律是可以被打破的。

但未来中国还有更长的路要走，需要解决经济的增长回落、贫富分化、过度城市化、社会公共服务短缺、就业困难、金融体系脆弱等问题，中等收入陷阱简直是发展中国家的噩梦。

而昨天特朗普政府突然出尔反尔对中国发动贸易制裁也显得在情理之中了。美国那么多资本大鳄是不可能不会窥见中国目前的处境的，这么好扳倒中国的机会他们怎么可能放过呢？

但是对于未来趋势，作为个人我还要多说一句。

我们都是人类，都有共同的恐惧和贪婪，而人性的弱点是“我们”这个整体所无法克服的。

所以人是有限理性的，市场并不完全有效，只要克服人性弱点，作为个人是可以持续战胜市场的，巴菲特用他的一生来证明了这一点。

浅贝

涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号

　导读：国开行收紧棚改融资的新闻袭击了市场，这个新闻之所以牵动人心，是因为棚改是支撑这一轮房地产投资的强心剂，而房地产投资是目前中国经济为数不多的亮点。当前外部贸易战冲击下，内部经济发展前景阴云密布，5月份固定资产投资增速大幅下跌，消费不振，房地产投资成为提着的一口真气。

　　棚改货币化安置是2014-2018年这一轮楼市去库存的关键密码，是这一轮三四五线城市“涨价去库存”的刺激政策总纲。经过三年的涨价去库存，其楼市上涨造成的溢出效应已经非常显著。在房地产乱象丛生&地方政府债务隐性膨胀的当下，修正或调整已有的棚改政策，是结构化去杠杆的要义；但在经济下行的压力下，一刀切全面叫停棚改则有房地产投资断崖的风险，从实际操作上是不可能也不现实。

　　6月25日，国开行的声明，翻译过来很简单——国务院发改委让我们怎么做我们就怎么做，2018年棚改任务580万套没有结束，CDB的使命就不会结束。所谓“目前各项工作正在有序开展”的声明，对传闻既没有say yes也没有say no。从侧面证实了政策正在发生了不同以往的调整，棚改项目的资金渠道与资金来源发生了变化，央行PSL资金投向收紧或许可预期。

　　从公开信息梳理，随着棚改规模从600万套下调至580万套，棚改政策也从2018年开始发生了微调——

　　货币化安置比例已在有意压降，

　　更多地方转向实物安置

　　棚改货币化安置，一方面创造了供给，一方面人造了需求，是近年来三四五线城市房价大幅推升，迅速完成去库存的重要推手。近几年中国棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%（2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%）。

　　从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

　　货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。政府部门也注意到这一现象。

　　据扫雷小组：（四川）A市人大常委会的一篇调研报告显示，由于货币化安置两万余户，引起商品房价格的上涨。该市在售商品房原售价低于指导价，但棚改政策实施后直接上涨到最高限价。

　　全国政府工作报告表述也出现细微变化。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的类似提法已经消失。

　　在这种背景下，全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例，但有的地方在降速。

　　例如山东省首次取消了货币化安置；

　　湖南省提出，“要根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策”；

　　江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

　　广东省则提出要控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

　　4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。

　　相较而言，2016、2017年政策主要方向是提高货币化安置比例，今年各省关于棚改货币化安置表述的转变，反应了三四线地产泡沫下，高层对于政策的反思和调整。

　　PSL定向调控政策进入了反思期，

　　棚改资金来源发生方向性调整，

　　比如由地方政府发行棚改专项债。

　　2014年，经济下行冲击下，央行创造性地发明了PSL和MLF、SLF等定向调控工具，其中PSL尤其令人瞩目。

　　截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是定向投放基础货币，定向投向国开行和农发行，再由两者投向具体的棚改项目，PSL也是棚改货币化资金的主要来源，在这个链条中，国开行和农发行直接参与了货币创造。其政策最终溢出效应间接带动三四线城市房价上涨。

　　这便是“涨价去库存”背后的逻辑链。2017年末国开行棚改贷款余额达2.93万亿，占贷款余额的比重高达25.83%，是国开行的第一大业务类型。国开行堪称第二央行。

　　6月15日，中国债券信息网上挂出的《2018 年第一批天津市棚户区改造专项债券信息披露文件》显示，天津拟发行棚改专项债15亿。这是首单棚改专项债。

　　这则新闻背后，意味着棚改融资来源端的重大调整。抛开债券发行期限、发行利率上的优惠不说，将棚改专项债纳入地方政府的债券发行计划，使得资金的募集、发行和投向更加透明，符合目前地方债务去杠杆的政策大方向。

　　过去几年的棚改货币化安置已经透支了三四线城市住房需求，2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点。数据在说话——2016年2月至2017年4月，商品房销售面积累计变动处于较高位水平，去库存取得明显成效，但是2017年6月以后，商品房销售面积尤其是住宅销售面积累计同比变动下滑，2018年初以来，商品房销售面积和投资出现了背离。住宅商品房2018年4月累计同比变动仅为0.4%，棚改货币化对商品房销售的拉动作用出现了边际弱化的现象。

　　棚改货币化对商品房销售的拉动似是强弩之末，居民的杠杆却在迅速累计，下一步怎么整？

　　杠杆转移，下一步怎么玩？

　　图：100城2016-2018年棚改规模三年纵向对比
　6月25日，市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。

　　当日晚间，国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

　　据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

浅贝

申万宏源：未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金


　结论或者投资建议：

　　年初开始，国开行棚改项目继续有序展开，但地方棚改办和国开行的合同审批权上移。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。考虑到滞后效应，会在四季度之后对经济形成影响，地产产业的资金到位情况，何时开始受到影响，值得关注。

　　在PSL明显收严后的2-3个月开始，会显现出对房地产投资的压力。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。PSL投放一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。

　　2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍明显低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。

　　房地产销售回落拖累其他资金增速，流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。房地产销售进入下行周期， 2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款将持续下滑。

　　未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。2017年广义非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压，房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。

　　正文：

　　1 上半年PSL投放超预期，全年呈现前高后低

　　规划（2014-2020年）》提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。2015-2017 年开工棚户区改造1800 万套；2017 年5 月国务院确定2018-2020 年再改造各类棚户区1500 万套，12 月住建部定下2018 年改造580万套的目标，超出此前市场预期（500 万套）。PSL是棚改重要的资金来源。

　　上半年PSL超预期投放，支撑今年房产市场。PSL投放增加一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。2018年5月抵押补充贷款余额为 31247亿元，同比增长 33.12%。2018年2月新增抵押补充贷款（PSL）1510亿元，高于2017年单月最大投放量1089亿元。

　　2018年上半年政府抵押补充贷款投放力度加大，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，间接带动三四线城市房价上涨，增强了房地产企业补库存和加投资的动力。

　　从数据来看，今年政府抵押补充贷款的投放强度显著提前，后面将呈现前高后低走势。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。

　　从房地产新开工面积和投资与新增抵押补充贷款的关系来看，新增抵押贷款投放后，房地产新开工面积会出现上行的趋势，滞后2-3个月的房地产投资增速也会上升。收紧的效果也类似，会在PSL明显收严后的2-3个月开始显现出对房地产投资的压力。



　　2 房地产开发到位资金增速下行，地产资金链承压

　　其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。房地产开发到位资金是指房地产开发企业实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道，主要包括为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。从房地产开发资金结构看，利用外资比重极小，并且同比下滑，不会影响房地产到位资金总体增速。自筹资金占比不断下降，2018年5月占比为31.41%。国内贷款占比相对稳定，维持在18%左右。其他资金占比由2013年5月的44.94%上升到了2018年5月的52.11%。


　　2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍然低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。


　　房地产销售回落拖累其他资金增速。其他资金来源指房地产企业收到的除自筹资金、国内贷款和外资之外其他用于房地产开发的资金。其他资金以定金及预收款、个人按揭贷款为主，占比在90%左右，这两项可以近似看做是房地产销售所得。房地产销售进入下行周期，2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。


　　流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。国内贷款是指房地产企业向银行及非银行机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款。2017年12月之后，国内贷款增速大幅下滑，2018年4月出现负增长，而2017年4月增速为17%。国内贷款分为银行贷款与非银金融机构贷款，其中银行货款的占比从2013年的88%逐年下降至2017年的81%左右，非银金融机构货款占比逐年提高，信托、资管、券商、保险、基金等非银机构逐渐成为房地产到位资金的重要渠道，并且推动了2016年以来的房地产繁荣。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款下滑，进一步拖累房地产到位资金的增长。


　　未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。我们首先估算房地产到位资金中广义非标融资占比。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。我们估算出2017年非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。


　　房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压。房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。2016年以来房地产到位资金增速下滑，2018年4月增速创2016年4月份后新低，仅为2.1%，2018年5月增速回升，但是相对2017年和2016年同期水平仍然较低。从上述分析来看，未来房地产到位资金增速仍面临考验。可以预计，2018年四季度以后，房地产投资会面临下行压力。