房价观察

浅贝

郊区的别墅，正在沦为贫民窟


原创：一棵青木

这几天看到一个歪理邪说，声称中国的高层建筑，未来将会沦为贫民窟。
主要理由大概是说高层建筑容积率高，未来不可能拆迁，随着时间的推移建筑需要大量的维修费，而业主众多又容易扯皮大家都不愿意修，小区最后变得破破烂烂，有钱人都搬到郊区别墅去了，最后整个小区沦为贫民窟。
所以，我们买小区一定要避开高层建筑，最好到郊区买别墅，以后哪怕旧了也可以拆迁。
真的，看完之后我实在忍不住了，恨不得要吐三升大槽。
这些年在郊区买别墅被坑的人还不够多吗？
都是投资房产，有人的收益高到躺着成为了人生赢家，有人持有十年只够还银行利息。
唯一的区别，就是你当初买的是市区高层，还是郊区别墅。
在未来即将沦为贫民窟的，不是市区高层，而是郊区别墅。
别墅，曾经是高端奢华的代名词。
但现在的别墅（联排/双拼/叠拼/合院）已经彻底的刚需化，甚至出现了一百多万的房源。


区区一百多万，私家小院，超级大露台，天天亲密大自然，美不美？
住上几十年，还能拆迁，当个拆二代，一夜暴富。
这么好的事，还不赶紧抢！
既然这事这么好，那你有没有想过，为什么十年来别墅的增值幅度那么低，远远低于城市平均涨幅？
原因很简单，别墅这东西，富人不愿意住，穷人住不起。
超过7成以上的富豪，曾经置业过别墅，因为别墅看起来真的是太吸引人了。
每一个在城市里待久了的人，都有一个回归自然的梦。
但是等这些富豪们买了别墅之后，基本都不会去住，宁可挤在市区里天天吸雾霾。
因为人始终是要生活的，而生活也是房子的第一属性。
别墅实在太偏僻了，人口密度低，别墅周边的商业配套根本无法存活，所以别墅业主无论干什么都要花费大量的时间成本在路上。
住在别墅里确实有天有地有氧气，放眼望去全部是郁郁葱葱的绿色。
看几天还行，看几个月也还可以，再长了就没意思了，连看一眼的欲望都没有。
住江边的人不喜欢看江，住黄山的人不喜欢看山，只有商场和娱乐设施是逛不腻的。
还有公司，是你必须要去的。
住个别墅，代价是每天开1小时车上班，这简直是在开国际玩笑。
越有钱，你的时间越值钱，所以有钱人最后都跑到内环住了，投奔了大平层的怀抱。
这就是为什么过去十年里，郊区别墅的房价涨幅那么慢的原因，因为买的人真的很少。
但别墅，穷人是住不起的。
有人说高层建筑以后会沦为贫民窟，因为维修费太贵。
殊不知，高层建筑的维修费和别墅及联排/双拼/叠拼/合院等伪别墅比起来，简直就是小巫见大巫。
房子时间久了，是肯定要修缮的，这一点毫无疑问，但高层建筑的修理可以多人平摊，人均投入的费用一定是远低于别墅的。
我随便举几个例子。
别墅的私人栅栏，不属于公共部分，物业是不修理的，这玩意基本十年就要维修一次。
某豪华别墅的私人围栏，已经破烂成了下面这个样子。


修这东西要钱吧，这围栏不可能自动变好吧，你要找对应的建筑公司/装修公司，然后喊别人专门上门来帮你弄吧。
别墅这东西如果细看，那么问题更多。
很多房子的露台上，曾经奢华的欧式立柱，十年不到，就在风吹雨打下破破烂烂，混凝土剥落，钢筋裸露。


修起来确实不困难，一个这样的立柱最多几百块就修好了。
问题的关键是，这样的立柱不止一个，有很多个。
而且立柱都破损成这样了，你觉得房子的外立面还能是好的么，难道全房就这一处破损？
到处都要修，到处都要钱。
想让别墅维持在焕然一新的状态，那时时刻刻都在花钱。
这些钱，物业是不会出的，只能由你自己出。
确实不用业主们很麻烦的集资了，因为没有业主可以集资，所有费用你一人负责。
如果十年无人维护，那不管你的别墅曾经多高档，很快就会变的破破烂烂，最后甚至会变成下面这样。


2018年，以1美元被拍卖的马林堡宫殿，是世界上最大的古堡，汉诺威亲王修建。


如此顶级的别墅，最后的售价是1美元。
原因就是这座古堡每年的维修费，高达300多万欧元。
继承者无力支付，不得已按1美元的价格送人，条件是负担这座城堡的维修义务。
别墅的维护成本之高，是普通人根本无法想象的。
就比如说，深深吸引了无数人的私家泳池。
很漂亮，很好，很唯美，游起来也很爽。


一切准备就绪，只等你来游的私人泳池，确实很爽。
但你一个月能游几次？
你知道维持这一泳池水，过滤循环系统全开，一天要费多少电么？
如果你不开过滤循环系统，等你想游的时候再注水。
你知道注满一泳池水，要花多少钱么？要提前多久准备么？
如果换这一池子水要几百块钱，那就等于你游一次泳就要几百块，你舍得花么？
肯定不舍得对吧，花几百块游一次泳有病吧，我还不如去游泳馆。
但事实上，换这么一池子水的花费，不是几百块，也不是几千块，而是以万为单位。


你不仅买不起私家泳池，你甚至负担不起私家泳池的使用费。
泳池水费要求全款，不接受贷款和公积金。
所以中国没有真正意义上的别墅豪宅。
你看到的所谓独栋别墅，基本都是下面这样的，我选的还是很高端的别墅小区。


真的，也就是因为在城郊，所以我才喊它一声别墅，如果在农村，这就是妥妥的农民房。
但实际上，真正的别墅豪宅，应该是这样的。


这样的房子不用问，价格肯定是要上天的。
哪怕房子和土地都不要钱，仅里面的装修费，都是一个天文数字。
这样的房子，才是真正的别墅，也永远不会成为贫民窟。
因为住在里面的人太有钱了，主人会源源不断的砸钱来维护翻新这个房子，永远保持其豪宅形象。
但今天中国的那些所谓的别墅，甚至是一百多万的联排双拼等，早晚是要变成贫民窟的。
因为房子本身，根本不值钱。
开头我说的那个所谓的高层建筑以后会变成贫民窟的歪理邪说，我之所以想发笑，最大的原因就是房子根本不值钱。
你花5万/平买个房子，你觉得这房子就值5万了么？以后房子破旧了，你也需要花5万/平来修？
别逗了。
高层住宅的成本，才2000/平米，加上园林绿化什么的，也就3000出头，豪宅的成本也很少能过4000。
剩下的，全部是土地+税费+开发商利润。
别说修了，你哪怕把这楼砸了重建，也就3000/平米而已，100平米的房子出30万就可以了。
贵的是土地和税费，不是那堆混凝土。
维修费？维修费才几个钱，推了重建都没几个钱。
但市区高层的土地，奇贵无比，哪怕一群业主平分，换算成平米单价，也还是比郊区的别墅要贵的多。
至于拆迁这个问题，市区高层确实不可能拆迁，但郊区别墅也不可能拆迁。
那些指望买了郊区别墅，未来可以变成拆二代的，就死了这条心吧。
整个中国的拆二代，几乎都集中在城市中心地区，只有这些地区才有拆迁价值。
郊区的房子别说不可能拆，就算拆了也赔不了几个钱。
事实上，除了特大城市的核心区因为避不开必须要拆之外，其他地方政府根本就不想拆。
很多县城需要扩张时，都是直接划一片新地，然后把政府、医院、学校全部搬迁过去，再开新城。
至于老城区，自生自灭，几十年后慢慢凋零，房价自然也就不贵了，到时候再拆不迟。
而真到了几十年后，中国的城市化会彻底结束，进入现在欧美的状态，百年老房比比皆是，绝大部分的宿命就是自然倒塌，被拆迁的极少极少。
到时候，那些半荒废的老城区，还真的有人愿意去拆么？哪怕再便宜也未必有人去，参考美国的底特律，1美元的房子到处都是。
事实上，房子里的装修和混凝土，都是消耗品。
装修20年基本就全废了，框架混凝土国标只规定了50年，换句话说50年也可以基本默认是报废的，除非你花大价钱去修。
唯一随着时间的推移越来越昂贵的，就是土地，哪怕扣掉了使用权，也还是在涨。
而土地这东西，很明显是越靠近城市中心，升值越快，保值越强。
所以房地产行业有句话：
地段、地段，还是地段。
而所有的好地段，基本都是市区高层建筑。
确实有个别的市内别墅，甚至还有四合院这种能在北京二环内独占一片地的房子。
你如果买这样的房子，那确实比市区高层要好。
但那价格，你买得起么？几亿甚至十几亿啊。
四合院的房子拆了重建也没多少钱，这些钱买的全部是那块地。
你之所以可以用几百万几千万的房子买到市区高层，价格只有市区别墅/四合院的1/10甚至几十分之一，唯一的原因就是大量的业主来平摊了这个土地费用。
要不然，那地价会贵的吓死你。
但未来的涨幅，大家都是一样的，四合院也就是基数大了点而已。
所以核心市区的高层建筑，永远不可能成为贫民窟，因为贫民根本住不起。
而那些郊区的所谓别墅，才是真正的坑爹，维护费用高，入住人群消费力又低，交通不方便，增值潜力低。
未来不成为贫民窟，那才算见鬼了。
所以我在这里强烈的推荐大家，买房千万要避开郊区别墅，那真的是个坑。
你要是不差钱，想体验一把田园生活，可以考虑租几个月体验一下，然后再做决定。
千万别被某些歪理邪说骗了。
繁华大城市住的好好的，何必要向贫民窟里送钱呢。

浅贝

房地产老板们急眼了

来源| 大猫财经

01

房地产的好日子要到头了？

最近这几天都在疯传大牌地产商富力大裁员的事，有的说已经裁了30%，有的说裁了40%。

                               
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富力的回应是，这是诽谤，已经报案。

自打2017年入手了万达的77个酒店，富力就一直被牢牢关注，虽然是6折的价格，但要想盘活确实也挺费劲的，一直亏不停。据说在2020年的年会上，着了急的董事长李思廉把富力的区域负责人骂了一个遍，说他们花钱投了一些烂项目，让富力的资金这么紧张。

还有更惨的，2020年4月，富力在海南香水湾开发的富力湾摊上事儿了，B区的C-06、C-07地块没有按规划盖房，所以32栋低层建筑得拆，海边的低层建筑就是别墅了，而且是房价最贵的县城里面，直接损失了好几亿。

                               
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前几天，富力把广州国际机场综合物流园70%的股权卖了，作价44.1亿卖给了黑石，当然这笔买卖还是赚的，富力公告说，这笔钱将用来降负债。

要搁几年前，说富力卖资产还债那真是笑话，可现在，焦虑的可不止富力，大把的房地产老板都在突击卖资产。

绿地在卖上海和江苏的14个项目27个物业，如果都卖出去，大概可以获得231亿的回笼资金，绿地说，出售物业是常态，建成了自然要卖，升值了也可以卖，这是绿地的长期策略。

策略是策略，但大家都知道这是为了回血，虽然很无奈，但，再强的人也打不过大环境。

02

进入11月份，产权交易所也非常热闹，在北京产权交易所，全年有49个房地产公司挂牌，11月就占了20个，还全是国企、央企级别的。

                               
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为啥卖呢？也挺有意思的：

有甩包袱的，比如新兴际华甩卖了一家“资不抵债”的物业公司，1万就卖了，买家可以实现控股，和央企成为合作伙伴；

还有地也不要了的，比如首开，手里有北京大兴的两块地与路劲合作开发，但是首开自己还没出钱，干脆就不出了，49%的权益，一个点一万就卖了；

卖得最多的，还是华侨城和中国金茂，各卖了4家公司，底价分别是25.84亿和24.3亿；

招商蛇口虽然没有华侨城和金茂卖得多，但是两个项目清仓，也要收36.98亿。这两个项目跟今年初深圳市民戴口罩去争抢的豪宅太子湾·湾玺项目在同一个地块，湾玺一栋楼收金23亿，那这两个项目为啥不留着呢？原因简单，一个得建商办，一个得建仓储，赚钱能力都不行，那就干脆卖了吧；

还有一些企业，干脆退出房地产了。

比如山东钢铁集团作价20.72亿，直接把山钢地产出清了，山钢地产旗下还有若干地产公司，在山东及华东多地都有项目，不过收入一般，负债却有100多亿，所以山钢要求接盘的得是TOP50的房企。不过，这个时候，恐怕TOP50房企也不一定能吃得下。

03

为啥大家纷纷抛售呢？

用万科的话说，大家都想活下去、活得好。

因为，距离传说中的“三道红线、四档管理”执行，只剩下一个多月的时间了，TOP房企也自顾不暇了。

这个政策到底啥时候执行还有点争议，政策刚流传出来的时候，还在为2021年还是2023年施行吵个不停，但是随着环境的改变和被爆参会的房企的谨慎态度，2021的说法就越来越被市场接受，大家的求生欲就越来越旺盛。

前两天，央行行长在《央行政策研究》上发了一篇文章，特意强调了“加强对房地产市场融资状况的全面监测”。

但是，面对“三道红线”，想达标，真的是太难了。

三道红线到底指的是什么呢？

● 红线1：净负债率大于100%；

● 红线2：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

● 红线3：现金短债比小于1.0倍。

如果超过红线会怎么样呢？那会按四档管理：

● 三道红线全中，进“红”档，有息负债就不能再增加，不负债怎么做房地产呢？

● 踩中2条进“橙”档，年增速不得超过 5%；

● 踩中1条进“黄”档，年增速不得超过 10%；

● 1条未中进“绿”档，年增速不得超过 15%。

三道红线刚出来的时候，就有人给Top房企拉了清单，黄档最多，红橙两档也不少，绿色安全过关的太少了，而如今，企业也发了最新一期的报表，结果很明显，大家都在玩命降负债，结果怎么样呢？

红的依然红，橙的依然橙，正在卖资产的富力降了两项，而绿地更惨，三项全升，距离达标越来越远，本来荣盛发展有望到黄档的，现金短债比安全了，但是净负债率却又翻红了，过关太难了。

而且，增速上限15%，想要再激进扩张，恐怕就得再想想了。

                               
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不得不佩服的是央企的觉悟，华侨城的“96.4%、69.6%、1.07”的成绩其实算是安全的，但是这种低分飘过的及格线，显然还是不够的，卖卖资产，可能会更好一点；招商蛇口不仅是卖资产，之前买资产的计划也流产了，钱跟不上都白搭。

且得挣扎一阵子呢，恐怕在三道红线之后，房地产的苦日子恐怕就要开始了。

04

接下来，可能要面对的是两件事儿了：

一些地方的房价可能会友好一些了。

一方面抢地这事儿要少了，因为抢地可是真的需要大钱才能完成，没钱了，自然地价可能要回落一些。

而另一方面，虽然卖资产能够回笼些钱，但是对于房企来讲，其实资金回笼的速度还是不如盖房、卖房，周转速度起来了，钱才能回得更快，想周转速度快，现在最快的路子可能就是降价了，不少房企在旺季也是通过打折的方式来回笼资金的。

现在，地方也在跟着吆喝，哈尔滨就已经开始鼓励房企打折了，群众喜闻乐见，就看房企的诚意了，不过像深圳这样的城市，打折可能还轮不上，不然招商也不会死攥着宅地不放。

还有就是，新的破产潮可能也要跟着来了。

其实，看看那些被抛售的公司，如果真的仔细把账算下来，其实也不咋划算，但是它们有靠山，即便是卖了，还能在市场上游一轮，而对于一些中小地产商而言，再次遇到融资渠道锁死，没钱，就只有死了。

所以，房价可能低了，但是烂尾的风险更高了，也别高兴得太早。

浅贝

谁在深圳炒房

　　撰文 /   田晏林

　　编辑 /   董雨晴

　　折腾了近300天，魏静终于把728万元买的房子以660万元卖掉了，她不由得松了一口气，即便算上各种费用，她的损失已经逼近100万元。此前，因为深圳贷款政策发生变化，资金链断裂的魏静被垫资的中介公司告上了法庭。直到房子拍出，双方的纠纷都没有彻底厘清。

　　原本做着用500万元赚5000万元的梦，最终钱损失了不说，还惹了一身麻烦和数月的劳累奔波。在深圳打新潮和炒房热的大幕下，这样的“闹剧”每天都在上演。而在这条拍卖消息下的评论区，没有人安慰魏静。“贪心、冲动，这个事你应该负上责任”，面对这一评价，魏静坦然接受。

　　只是细思极恐的是，魏静只不过是浩浩荡荡的外地赴深圳炒房团中的一员。惨痛的教训之外，潜在的巨大收益诱惑下，仍旧有大量大胆的炒房客们在深圳周旋。

　　“打新”人，“打新”魂“打新”秒变人上人？

　　随着深圳楼市的爆火，“打新”成为了暴富的代名词，买房几乎拥有了和中彩票相似的体感。因新房开盘限价，在深圳，抢到新房就等于赚到，“转手就赚数百万”的字眼更是刺激了不少炒房客的神经。以至于过去数月以来，围绕其间的闹剧，总是一波未平，一波又起。

　　顶着央媒下场点名喊停的压力，12月8日，位于深圳南山区前海的万科瑧山海家园开盘。773名购房人角逐260套房源的紧张行情下，还有不少未能参与到这次抢房的购房人发出了抗议。在开盘的前一天，该项目公证摇号时便有网友爆出，有22个购房者在拿到诚意登记号后，却没有出现在最终的摇号列表中。这些购房者因为联系不到销售员，决定跑到售楼处维权，要求重新摇号。

　　万科侧面回应称，个别客户因未能在指定的认筹时间内提供全套合格的资料，所以未能进入公示名单，因而无法后补参与摇号。但据接近该楼盘的消息人士透露，万科其实早就找到一些能全款支付的客户，原本想私下开盘，但抵不过舆论压力和润四（指华润城四期，又名“润玺一期”）代持事件造成的影响，不敢私自开。“你看它公布的销售方案，留给意向购房者递交材料的时间特别短，条件还特别多。”

　　AI财经社注意到，该楼盘的微信公众号是其官方信息发布的唯一平台，注册时间是2020年11月17日，但第一条项目销售方案的公示，发布于11月26日中午将近1点左右，并且要求意向购房者在当天下午6点前，以及次日9点至12点提交购房资质证明的相关材料。对比来看，华润城润玺一期在销售方案公示后，给意向购房者留出了整整三天的线上诚意登记时间。

　　在深圳投资客整理的“打新”名单中，万科瑧山海家园均价约10.6万/平方米，低于润玺一期13.2万/平方米的均价，但两个项目的人气都很旺。有人给润玺一期算过一笔账，参照其周边二手房18万元/平方米的挂盘价，按最小100平方米的户型计算，如果能摇中，购房者转手就能赚到500万元。万科臻山海家园也被寄予厚望，谁都不想错过这块即将到手的“肥肉”。

　　由于新房和二手房的价格出现严重倒挂，在不少人眼中，“打新”才是在深圳买房最正确的姿势。业内更有“打新”人，“打新”魂，“打新”秒变人上人的说法。在南山区投资了两套房产的林垚对深圳房市已经了然于胸，“现在深圳西部随便一个盘，闭着眼睛都能清盘”，因为价格比周边二手房便宜，深圳房子的清盘速度着实令人咋舌。

　　为了抢到润玺，林垚的朋友足足等了一年多。为了提升中标率，他还特意找了代持准备全款购入。但这个朋友不算准备最充足的，据界面报道，更有甚者用了三个代持名额，被冻结了1050万元的诚意保证金，外加至少10万元/人的代持费用。粗略计算，这仅仅是为摇中号所花费的开销，就已经够全款买一套润玺房子了。

　　更让人唏嘘的戏码随着润玺一期的售罄还在上演。比如该楼盘最后有83人弃选，而弃选里有好几个是因为代持者中签后，临时跟真正买房人“狮子大开口”加价，最后大家一拍两散的；还有母亲替大女儿代持买房，二女儿觉得不公，于是“大义灭亲”，将母亲告上法庭的。

　　在金钱的诱惑下，身处其中的人得到了一些，也在失去一些。闹剧之下，央媒点名批评了润玺一期“万人抢房”和“借票代持”的现象。深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡随后也公开表示，要对此类情况展开调查，一旦发现，严肃处理。

　　“我觉得这个市场已经疯了。”林垚说，一周前，每个润玺的业主被要求提供350万元诚意金的来源材料。如果是直系亲属转账，需要提供身份证和户口本，但如果是非直系亲属，后续贷款办理已成问题。而华润置地早早准备好了《商品房认购书》的解除协议，表示可以连同定金无息退还。“最后发现，有钱人还是不吃亏，全款买呗。中间有点小钱，想用低首付以小搏大的人最吃亏。”林垚表示。

　　在苏州经营大闸蟹生意的魏静就成了“韭菜”中的一员。今年3月在微博大V“深房理”的买房指导下，通过假结婚、找垫资公司的方式，魏静以728万元全款购入前海时代广场一套49.36平方米的房产。原本打算在拿到房产证后，通过抵押房产的形式再贷出资金还给垫资公司，但因深圳紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况，银行放贷收紧，加杠杆买房的魏静资金链断裂，被对方告上法庭。魏静告诉AI财经社，目前房子被深房理找人以底价660万元拍下，法院也就名誉权官司一审驳回了原告所有请求。

　　每天，来深圳的购房者都在做着“手里有500万，一觉睡醒就变成5000万”的美梦。只是有的人梦成真了，有的人梦碎了。

　　限价还有原罪了？

　　1992年以前，深圳市场商品房的价格一般在每平方米5000元以下。直到1997年亚洲金融危机，随着城市基础设施建设逐步完善，深圳商品房价格逐步提升到每平方米6500元至7000元之间。虽然房价有一定的上升，但总体上与当时的深圳经济发展、城市建设和市民生活水平大体相当。

　　失控最早出现在2003年。“一方面政府基本上停止了为大多数中低收入群体提供的福利房、微利房等多种形式的保障性住房建设和分配；并通过允许保障性住房获得全部产权进入商品房市场，打通了保障性住房的内部市场通向商品房市场的出口和通道，使保障性住房的内部市场的功能弱化甚至丧失。另一方面，过分强调住房的经济功能，把发展房地产看作主导产业，全力推动其发展。”2019年3月，深圳原市委常委、副市长张思平用了大半年时间，撰写了长达14万余字的《深圳住房制度改革和房价调控》报告，前述这段话就出自于此。当时，深圳新建住宅样本平均价达到5.4万元，已经超过了同期的上海和北京。

　　在张思平看来，深圳房价的涨幅和绝对水平已经远远超过了真实的市场需求，该价格既不反映房地产市场内在的市场规律，也不反映买房者的实际购买能力。

　　一个无奈的事实是，据前述报告，当时深圳银行系统50-70%的贷款余额被房地产所占有，一旦高房价大幅下降，将给金融体系带来巨大的系统性的风险。

　　为了平稳抑制深圳房价过快上涨，也为了让刚需购房者“上车”，深圳近几年实行了新房“限价”举措，由政府来为新入市楼盘定价。其初衷是为了让无房居民更好地居有其屋，但今天来看，刚需购房者并未感到轻松。

　　在深圳某大型房企工作的夏文很想在而立之年拥有一套自己的房子，她参与了润玺一期的线上诚意登记，却没能进入线下的公证选房环节，其原因不言而喻。“真的太难了，限价让那些炒房者四处打新，真正想买房的人根本抢不到。”

　　因劝年轻人“1个钱包不够就用6个钱包买房”（指动用全家人的资金）出名的、中国经济体制改革研究会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲曾公开表示，在楼市调控上，限什么都可以，就是不能限价，“限购、限贷、限买、限卖和限离婚都是改变供求后面的参数，而限价就会导致短缺，走后门的现象又来了。”

　　深圳限价房成了炒房团获得高额收益的最好最快标的。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示，取消新盘的限价政策，让其价格更符合市场价，减少可见的获利空间，或许更能降低代持现象，但对于要守住房价涨幅又添加了难度。

　　其实不仅是深圳，如今全国多个城市都实行限价政策，今年上海、成都、杭州、南京、西安等地楼市也时常出现“千人摇”、“万人摇”的现象。限价真的是深圳“打新”的幕后元凶吗？

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉AI财经社，深圳资本市场发达，相对其他城市加杠杆能力较强，有更强烈的“打新”动机。“复杂的金融环境是打新热的燃油，限价造成的价差只是导火索，究其根源还是住房的供需矛盾。”数据显示，截至今年6月底，深圳就业人口规模达到1170.35万人，首次超过上海，但有房产证的商品住宅只有200多万套，供应量仅是上海的1/3。

　　从这一层面看，带有原罪的或许不是限价，而是人们的贪婪。

　　和房价赛跑

　　供职于一家千亿房企的土地投资经理王鹏察觉到，今年三四季度深圳土地供应的节奏变快了。特别是11月23日，深圳土地市场挂出8宗地块，创下了单日卖地339.81亿元的纪录。“7月份住建部来深圳调研了，听说也对高房价提出了异议，大家都有一定压力，而且受疫情影响，土地收入可以帮助地方政府维持财政支出。”王鹏表示。

　　尽管限价容易抑制开发商拿地积极性，但王鹏告诉AI财经社，现在房企在深圳拿地几乎都不要求利润，能拿到就行。“如果有比较成熟的土地拓展团队，零利润的地都是可以拿的；但如果是新团队，可能会要求2-4个点的利润率。”

　　很难说深圳的土地可以让开发商一夜暴富，但很难亏钱也是真的。“深圳房价高，还不愁卖。你看华润城的项目，一下子收回196亿元。一般房企拿地后一年半才能交房，两年房产证才能下来，顺利的话2-3年之后才会清算税。所以现在这笔钱就躺在华润的账上。如果哪家企业能在深圳有项目，对整个集团的现金流贡献非常大。”

　　而整个深圳房市的火热与疯狂，从开发商到购房者，似乎都开启了一场看不到尽头的长跑？

　　代持、众筹、大V鼓动……润玺一期不是第一个把深圳楼市乱象暴露出来的楼盘，也不会是最后一个。毕竟，长袖善舞的投资人士普遍认为，美国为了提振经济，大量印钞是大概率事件，而国内的房地产依然是对冲通胀的最佳避风港。

　　然而近日，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房大数据分析报告（2020）》，首次提出“房价只涨不跌的时代已经过去”。《报告》显示，过去12个月内，有9个城市的房价跌幅在5%以上。放眼过去的三年，则有20个城市的房价已从2017年的历史高点回落10%以上。对于深圳楼市的“打新”行为，《每日经济新闻》评论称，“这只是短暂的流动性过剩与投资饥渴症的反映。”

　　现阶段来看，深圳楼市的“打新”狂潮还远没有接近终点。就在润玺一期开盘结束后的第二天，就有购房者去祈福，在一张写有“希望华润城五期能够中签”的卡片上，紧紧系上了红绳。

浅贝

银行房地产贷款“红线”划定 占比最高不能超40%

　　作者： 段思宇

　　[ 六大国有大行和国家开发银行为第一档，房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。 ]

　　涉房类贷款占比有了明确限制。

　　2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

　　光大银行(3.890, -0.10, -2.51%)金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

　　具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

　　五档两上限，最高上限为40%

　　所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。

　　央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　　事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。

　　然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。

　　在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。

　　此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

　　其中，工商银行(5.010, 0.02, 0.40%)、建设银行(6.250, -0.03, -0.48%)、农业银行(3.130, -0.01, -0.32%)、中国银行(3.170, -0.01, -0.31%)（维权）、国家开发银行、交通银行(4.470, -0.01, -0.22%)、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行(43.170, -0.78, -1.77%)、农业发展银行、浦发银行(9.690, 0.01, 0.10%)、中信银行(5.090, -0.02, -0.39%)、兴业银行(19.650, -1.22, -5.85%)、上海银行(7.780, -0.06, -0.77%)等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

　　第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

　　天风证券(6.080, -0.02, -0.33%)银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿元。

　　差异化管理，设置2至4年过渡期

　　值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

　　具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

　　周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情、市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

　　至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

　　据了解，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

　　“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

　　对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

　　此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

　　同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

浅贝

央妈修改了房地产的逻辑


作者：花猫哥哥


1  房地产调控政策
1990年3月27日，这是日本经济史上标志性时刻，在这一天为了抑制疯涨的日本房价，日本大藏省对日本楼市出台了最严厉调控措施——对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导。
大藏省要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率——简单的说就是拧紧了房地产融资来源的水龙头，设置了金融机构为房地产融资的天花板。
这个严厉的调控政策让日本数十年积累的房地产泡沫轰然破灭，东京房价跌去70%，直到今天日本的平均房价仍然没有回到当初最高点的一半！
图片
2020年12月31日，人民银行与银保监会出台了同样的政策。
（来源：新华网）
根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。
具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。
（来源：中国人民银行官网）
那么，这个政策会导致中国房地产如同30年前的日本房市一样崩盘吗？
不会。
因为我们大概只有30%的商业银行的房地产贷款存量超过了这个红线，大型银行即使超出红线，超出比例也不高（一般在2%以内），超出比例较高的主要集中在中小银行，即使超过了红线管理层也给了2—4年的过渡期。
很显然，管理层吸取了日本楼市因为监管一刀切导致房地产硬着陆的惨痛教训，希望采取相对较为缓和的手段让房地产软着陆。
但是软着陆也会着陆啊，唯一的区别只是时间问题。
下面讲一讲这个政策对房地产的具体影响。
2  三线以下城市
首先对于三线以下城市房地产是重大利空。

中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。
按照当前这个融资红线的标准，我们有大量的中小型银行已经超过这个红线——也就是说，从2021年开始，大量中小型银行就不得不想尽一切办法在2—4年之内将自己房地产贷款额度降低到满足红线要求。
怎么降低房地产融资占比？
中小型银行或者迅速扩大自己的存款数额，但这是非常困难的。一方面三线以下城市长期处于人口净流出趋势，城市存款总蛋糕是逐渐下降的，另一方面就是中小型银行要与大型银行竞争拉存款处于全面劣势。
所以，从未来趋势来看，中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。
不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。
所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。
3  贷款鄙视链
其次，央行这个房地产融资额度红线对于二手房交易也属于较大的利空。
2019年中国商品房交易金额是17万亿，这个数字大概率成为中国房地产的一个峰值，因为银行融资额度的红线控制，未来中国商品房销售金额只会逐年下降。


更为关键的是，有了这个贷款额度红线，中国房地产正式进入存量搏杀的阶段。
任何一个商业银行如果给房地产企业放贷增加了，那么必然会挤压个人住房贷款额度，同样，一手房按揭放贷多了，那么也会挤压二手房按揭贷款额度。
站在银行立场，在额度有限的情况下，未来大概率按照一系列鄙视链来分配贷款额度。
新房与二手房的鄙视链——大型开发商新房＞中小型开发商新房＞二手房，毕竟做批发怎么也比做零售效率更高。
二手房的鄙视链——大城市二手房＞中型城市二手房＞小城市二手房，毕竟城市越大，住房保值能力越高；
同一个城市二手房鄙视链——中心地段二手房＞偏远地段二手房；
不同类型商品房鄙视链——住房＞商铺（写字楼）＞旅游地产；
大家看了上述鄙视链是啥感觉？
不要觉得自己的房子在上述鄙视链靠前的位置就沾沾自喜，说一句有点残酷的话，光是第一层鄙视链，大型房地产开发商＞中小型开发商＞二手房就会瓜分绝大部分住房贷款额度！
即使是大城市同一地段同一个项目，未来二手房贷款难度与一手房相比可能就是两个世界！
也就说即使同一个项目，你看到新开组团新房售价是3万——你也别高兴，等你的二手房挂出来最后成交价能达到2.7万就该庆幸自己的好运气了。
4  流动性陷阱
为什么同一个项目产品会出现这么大的价差？
这就叫流动性陷阱。
市场经济有一个流动性溢价的概念，意思是某个资产如果流动性极好，投资者可以很轻松地变现，那么市场给这个资产的定价要超过同类资产，这个超出部分就叫流动性溢价。


与此对应的就是流动性陷阱，也就是一个资产变现比同类资产更为困难，那么其资产价格就要相比同类资产打折，具体打折幅度由其变现难度决定。
流动性溢价比较典型的例子就是股市中每日交易金额都很大的股票——机构投资者也能轻易变现的，就能获得流动性溢价，比如茅台。
流动性陷阱比较典型的例子就是创投公司。很多创投公司看起来经过几轮融资市场给出很高的估值，创始人持有的股份市值号称XX亿，其实这些所谓的市值在没有上市的情况下变现极难，创始人在急需资金的时候即使把股权抵押给机构，实际打折幅度可能超越很多人想象。
回到房市的案例。
同一个项目如果是新盘，因为开发商努力在银行争取到足够的住房贷款额度，所以销售并不困难。
而一旦变成二手房，因为很难获得银行二手房贷款额度所以变现相对新房十分困难，在这样情况下，新房相对二手房就获得一个流动性溢价，而二手房就将面临流动性陷阱而不得不降价出售。
按：今年全国大部分地区房价总体处于下降的趋势，只有少数一线城市房价有一定程度上涨。
根据统计局数据，最近一年时间上海房价上涨9.6%，北京上涨2.76%，广州上涨5.1%，深圳上涨22.23%。
其中深圳上涨幅度比较大，这是因为一些特殊原因（深圳成为社会主义先行示范区），但是后面也遇到最严厉的行政调控。
其余城市房价上涨都在10%以内，这点涨幅对于投资者是没有任何意义的。不谈投资买房要承担的各种税费，光是一个流动性陷阱未来就要吃掉10%以上的涨幅。
5 两个突出问题
从上述分析我们可以看出，本次央行给商业银行设置房地产贷款红线是非常精准地针对我国房地产两个比较突出的问题。
其一，房地产开发区域不平衡的问题。
过去即使是房地产黄金时代，我国三线以下城市都存在房地产开发严重过剩，商品房挤压库存严重的问题。现在通过大幅度调低中小型银行房地产贷款额度自然就能防止中小城市房地产的无序扩张。
其二，房住不炒的问题。
虽然管理层房住不炒提了好几年，但还是有很多人当做耳边风，稍微有点闲钱就心心念念要去投资买房。
过去我在历史文章多次说过——现在投资买房就是把管理层当做对手盘，而普通人将管理层作为对手盘绝对是最愚蠢的事情！
现在管理层给商业银行设置房地产贷款红线就是落实“房住不炒”的长效机制！

随着二手房贷款额度逐步收紧，所有投资型住房都面临着一个巨大的流动性陷阱，不能变现（或者难以变现），所谓靠住房跑赢通胀就是一幅画而已！
这里多啰嗦几句。
按照现代市场经济学理论，温和通胀（CPI指数在1%—3%）是最有利于经济增长的模式。
因为温和通胀不但导致工厂出厂价格上升，企业主利润增长——刺激大家进一步扩张生产，扩大用工；而且温和的通胀可以刺激工薪族更勤奋的工作，通过收入增长来跑赢通胀。
说句诛心一点的话——假如放任房价飞涨，普通人随便买一套房子就能轻松跑赢通胀甚至获得可观的收益，那么谁还会去努力工作？大家都想歪门邪道的办法去炒房岂不是更为简单？
整个东亚国家人均资源占有率普遍低于全球平均水平，不努力工作东亚国家大概率会比全球其他地区更早陷入内卷化的危机之中。
6  支持实体经济发展
当然，管理层出台商业银行房地产贷款红线不仅仅是为了解决房地产的问题，更是为了解决让金融机构支持实体经济发展的问题。
2020年3月有一则新闻非常耐人寻味，中信银行原行长因为严重违纪被开除党籍。

中纪委、国家监察委员会通告
（来源：中央纪委国家监委网站）
公示的罪行第一条就是“严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署，限制、压降制造业贷款”。
也就是说，对于金融机构而言，限制、压降制造业贷款就是“严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署”，就是排位在其它违纪行为之前的最大的过错！
然后现在央行与银保监会又出台了金融机构房地产贷款的红线，那么金融机构的贷款资源应该向什么领域投放，不是一目了然了吗？
7 切换财富风口
现在问题来了，老百姓的资金不能炒房，管理层最近又准备打破金融机构刚性兑付（这是很大的主题，我会单独撰文来阐述），那么老百姓客观存在的投资需求怎么解决？
有句话怎么说的？
那啥给你关上一扇门，一定会给你再开启一扇窗。
2020年1月，银保监会发布了一个重磅文件《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。
（来源：中国政府网）
这个文件内容其实也很简单，用一句话描述就是——“大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。”
用大白话描述就是，让居民存款搬家进入股市。
但是股市在普通老百姓眼里风险比较大，怎么让金融知识比较匮乏的老百姓将存款放心投入股市呢？
在文件发布之后的媒体通气会上，银保监会办公厅主任肖远企明确提出“可以借助机构投资者，让居民储蓄进入资本市场”。
2020年中国股票型基金销售火爆，全年基金销售额突破3万亿，创历史新高——这一切背后的推手就是管理层指挥棒引导的结果。
总而言之一句话，目前管理层的导向非常清楚。
投资房子是不行的，必将面临各种“长效机制”的打压与遏制；
投资资本市场是管理层大力鼓励与支持的，也将获得各种政策的扶持；
这就是未来财富风口切换的趋势。
我们普通人最正确的姿势就是顺应趋势、拥抱趋势。

浅贝

房贷“五类分档”楼市大起大落或成历史

　　每经特约评论员 李宇嘉

　　2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

　　从过去一年的政策来看，高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”，再到年末对银行房贷设置“五类分档”，可以看出，房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

　　不过，房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行，两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%，中型股份行分别为27.5%和20%，城商行和县域银行占比限制更低。

　　可以说，“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任，启动约谈和问责外，房地产长效机制建设的另一个重要布局，即加强房地产金融宏观审慎监管。

　　2020年1月5日，央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”，宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡，核心是“防风险”，而不是一味地“收杠杆”，即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件，控制资金流入房地产，控制违规加杠杆；当房地产市场明显回调时，政策也会适当优化。

　　过去，地产融资监管往往以窗口指导方式展开，融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后，基本不分融资对象资质和类型，只不过大开发商融资成本低一些，小开发商融资成本高一些；首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些，投资性购房或炒房贷款利率高一些。

　　由于窗口指导不是长效机制，随时可能关闭，下一次什么时候打开并无明确的规则。于是，一旦融资窗口打开，开发商就会拼命融资，甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似，拼命放贷。因为在银行的眼里，房价存在上涨预期，地价有隐性担保，房地产贷款就是优质资产，有土地或房产抵押的贷款，就是最优质的资产。

　　所以，当融资窗口打开时，开发商拼命融资，银行拼命放贷。甚至为躲避监管，部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道，披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是，形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企，想要融资就得调整方案，或者做大分母（增加资产或现金流），或者缩减分子（偿还负债或债转股等），等杠杆降下来，腾挪出融资的空间，再去申请融资。对银行来说，如果房贷占比触顶了，要想继续发放房贷，就要做大贷款总数这个分母，增加对实体经济的贷款。　在市场化、规则化、透明化的融资环境下，开发商就能形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，以做强资产和现金流来创造融资空间，增强自身抗风险能力，而非一味地等待融资窗口打开，然后去集体抢融资、抢土地，最终带动房价上涨、风险累积，倒逼融资被迫“一刀切”地收紧，导致楼市周期性波动。

　　此外，银行也将形成稳定的信贷投放预期，以做大实体经济贷款规模，支持中小微企业融资，以此来释放房地产贷款新增规模。

　　当然，最大的好处之一就是，市场化、规则化、透明化的融资环境，可以防范化解房地产金融风险，促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了，开发商也不用再担心融不到资金，以“手中有粮，心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样，地价就有望告别高总价、高单价、高溢价，房价也就不会出现单边疯涨。

　　而且，对房地产融资因企施策、因行施策，不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况，房地产融资整体将趋于平稳，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

　　更值得注意的是，新规则以激励相容的机制设计，引导资金流向实体经济。比如，某国有大行要想新增40亿房地产贷款，首先必须增加60亿元其他类别的贷款，这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内；无法增加实体经济贷款，就得压降存量房地产贷款的规模，将新增贷款空间释放出来。

　　这样做，从融资端和资金端“双管齐下”，控制资金违规、过度流入房地产市场，如此一来，地价、房价快速上涨，楼市大起大落或将成为历史。

浅贝

　炒房盛宴终结，7天5地出手调控！房价这样走

　　中新经纬客户端1月27日电 （董湘依）从2020年底开始，以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆，中新经纬客户端注意到，7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。住建部迅速反应，赴沪深等地调研督导。2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗？春节前市场能否迎来降温？房价有没有可能跌一波？

　　多位业内人士在接受中新经纬记者采访时称，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

资料图 中新经纬摄资料图 中新经纬摄
　　上海打头阵

　　7天5地调控

　　1月21日，上海打响了2021楼市调控“第一枪”，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等内容。分析认为，上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。

　　上海最狠的一招是堵死了假离婚这条路——夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，过去通过假离婚可以骗取购房资格，而现在即便是离婚了，对最近3年的购房仍然有影响。

　　实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多城已明确离婚年限，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年。相对来说，上海政策更严，直接阻断了通过假离婚买房的“上车”机会。

　　深圳则胜在了调控频次。1月19日至1月23日，深圳5天内进行了3次“打假”。

　　1月23日，深圳市住建局发布通知，专门启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。

　　上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”，杭州将本轮调控推向了高潮。

　　今日（27日），杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

　　“杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”严跃进解释称，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在进行了管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。

　　此外，广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。对未经法定程序在民政部门登记，擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的，依法予以取缔。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的将被依法查处。

　　另据媒体报道，1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信，严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

　　上述城市中，上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确，即限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。在严跃进看来，“这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。”

　　广州“被逼”收紧房贷

　　京、广迂回压住楼市虚火

　　除了主动出击，北京、广州通过收紧贷款迂回调控楼市。

　　据《广州日报》报道，广州银行业接到窗口指导，个人按揭贷款也被实行“双管控”；北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。

　　根据报道，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。调整后，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。有媒体算了一笔账，如果首套房贷款300万元，期限为30年，月供将从15830.75元涨至16473.33元，每月多还642.58元。

　　广州为何突然出手调控？事实上，也并非突然，属于被动而为。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2020年，广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关，二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%。如今沪深都已经调控，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。

　　李宇嘉称，近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。如果这次真的控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，给楼市降温。

　　他预计，2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。

　　炒房凉凉？

　　一季度房价或放缓

　　近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

住建部网站截图 住建部网站截图
　　住建部出手，多城调控，传递出怎样的信号？后续调控有什么趋势？房价上涨势头能不能被“按住”？

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者采访时表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，大部分都是针对前期政策“打补丁”，但也指明了2021年的政策风向，传递出房住不炒的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。

　　张大伟分析认为，“本轮调控政策是从上而下的调控，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。

　　陈霄认为，整体来看，大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

　　“只要调控，肯定是稍微能‘按’一下的。政策收紧对房源管控、销售秩序管控，肯定是有影响的。” 严跃进告诉中新经纬记者，“某种程度上来讲，市场已经明显偏离调控的预期了，这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。除了上海、合肥、杭州等城市，不排除其他地方也会收紧。”

　　严跃进强调，目前政策接连出台，可能会加剧市场恐慌性交易，引发房价炒作和房源炒作，这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧，今年一季度市场稍微降温都是有可能的。

浅贝

国家级劝退，中央对房贷下狠手了


原创：一棵青木


上海、广州和深圳的楼市变天了！
根据记者报道，广东多家银行已经暂停房贷的发放，尤其是深圳地区，被重点照顾了。
而广州四大行的房贷利率全线涨价，利率上浮约15个基点且放贷周期不保证，上海的银行也全部收紧了房贷。
在目前的广东和上海，拿房贷那叫一个难。
一家银行的信贷负责人对记者说：
“目前确实暂停，但不是停贷，如果有客户问，我们对外只表示额度紧张。”
另一家银行的信贷负责人表示，目前总行对外的统一口径为：
“节制接单”
还有一家的个贷经理直接对记者说：
“基本上一笔都不让放。”
银行的贷款是有额度限制的，但每年1月1日会获得新的额度。
很多在头一年通过审批的客户，都因为额度限制被拖到了第二年，而每年的年初，也是各路房企“开门红”的时间。
1月份，是银行房贷额度最充沛的月份，为什么会突然没额度了？
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因为在1月26日，住建部赴上海和深圳进行调研，要求落实城市主体责任，坚决遏制投机炒房。
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新华社说的很清楚，中央再次强调了房子是用来住的、不是用来炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
于是在1月27日，广州四大行的房贷就突然涨价了。
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关于银行房地产贷款被限制的通知，不是今天下发的，早在2020年12月31日号就下发了，给银行划分了两条红线，严控房贷比例。
那为什么1月26日住建部要去调研，而且是专门跑到上海和深圳进行调研，次日广州房贷就涨价？
要知道，限制银行房贷比例的通知，是针对全国银行的。
为啥偏偏广东和上海的银行突然就没房贷了，而其他地区的房贷非常正常。
北京算是受到连锁波及最重的一个城市，但也只是有少量银行表示额度紧张，大部分银行都运转正常，房贷甚至5个工作日内就可以放款，更没有什么涨利率和停房贷的事情。
至于其他地区，那就更正常了。
同样的房贷新规，为何在不同地区出现了显著的不同？
很明显，最直接的原因就是深圳的房价逆大势上涨，屡屡上新闻热门，而上海的房价也跟风上涨。
再不管，北京的房价也得涨了。
所以，深圳和上海的房贷遭到了重拳打压，而刚有涨价苗头还没疯狂的北京就尚属正常，至于其他没涨的城市，几乎不受影响。
谁露头就打谁。
一家银行的房贷占比，是全国性的。
但中央完全可以要求这家银行对某城市重点照顾。
别的城市房贷不降或者慢慢降，但某些房价虚火旺盛的城市，先降、快降、从重降。
央行对房地产贷款设置红线，是为了打压房价，但不是为了打压而打压，重点是预防房地产市场的风险冲击金融市场，避免银行贷款过度集中与地产。
银保监会的领导说：房地产是我国最大的灰犀牛！
怎么化解这个灰犀牛的风险？
最好的办法，就是慢慢解绑，逐步降低依赖度。
中国没有任何一个行业能绑架银行，哪个行业突然衰退都不会对银行构成致命性的影响，但房地产行业可以。
目前中国的银行贷款有一半都集中在房地产行业身上，要么是借给房企的，要么是借给购房人的。
这要是出了事，就是典型的系统性风险，谁也扛不住。
不要觉得房价永远不会下跌，也不要认为房贷就是无风险贷款。
2007年之前的美国银行家，就觉得房贷是无风险贷款，房价也不会有什么大问题。
为了更稳妥，他们还把几万甚至几十万个房贷合同放在一个理财产品里对外出售，更大程度的稀释了风险。
理论上说，这几十万个购房者不可能同时违约，风险真的是约等于零，数学越好的人越能算出一个约等于零的出事概率。
但当系统性风险降临的时候。
全都崩了，金融危机差点把整个美国连根拔起。
如果房价真的只涨不跌，如果房贷真的是无风险贷款。
那治国是不是太简单了，只要不断的拉房价就行了。
既然拉房价就能不断的激活中国经济，那中央为啥还要屡屡打压房地产，难道跟自己钱包和政绩过不去？
最近3年来，我们没有听到一个关于房价的利好消息，全是利空，中央始终对房价严防死守。
既然在2020年12月31号已经紧急下了新规去遏制新增房贷，为何还要在1月26日，以督导检查的形式，人工加码，对上海和深圳的房价进行定点调控呢？
因为去年12月31日的通知，是针对美国在去年12月刚通过的一个9000亿美元的放水计划。
但拜登在1月20日就职美国总统后，又通过了一个1.96万亿美元的刺激大礼包。
加上去年12月份的9000亿，这一下子就是合计2.8万亿美元的巨额放水。
知道2.8万亿美元是个什么概念么？
中国自1978年改革开放以来，含辛茹苦，冒着破坏环境、血汗工厂等一系列代价，辛辛苦苦积攒了40多年，才积累出3万多亿美元的家当。
美国这短短的一个月里，就放出了2.8万亿美元的滔天洪水。
按照只要货币放水，房价就会涨的历史定律，深圳和上海的炒房客们出手买房是没有错的。
但这一次，他们遭遇了中央的铁拳。
我管你拜登放水还是不防水，我就不准房价涨。
暴增的美元数量肯定会给中国带来输入性通胀，但现在中央态度很明确，房住不炒。
这些通胀去哪都行，但就是不能去楼市。
听说滔天的货币一旦不去楼市，就会引发豆你玩和蒜你狠？
不好意思，中央这次不信这个邪。
股市那边正在推行注册制，资金缺口非常大，正愁改革没钱呢。
现在中国的楼市已经陷入了极度狂热，完全忽视风险的那种。
在中国年轻人的眼里，房价等于首付款，凑够了首付款就等于凑够了买房款。
掏空六个钱包凑齐了首付，那房子就是自己的了。
至于贷款算啥啊，房价涨一涨就出来了，这些贷款后面接盘的傻冒来出。
至于贷款利息就更不谈了，完全没有这个概念，你说多少就多少，只要批房贷就行。
这种完全违背经济原理的狂热态度，短期内会带来房价的畸形繁荣，但长期来看注定是要破灭的。
你不在意房贷利息，有人在意。
而利率作为最强大的金融武器，是一定会发挥威力的。
涨跌同源。
畸形的上涨，随时可能会带来畸形的下跌。
炒房客是不住房子的，对房子也莫的感情，纯粹把房子视为赚钱的工具。
一旦他们确认持有房产没办法赚钱了，那后果是很可怕的。
而那些掏空六个钱包买房的人，一旦家里有个风吹草动，比如爸爸妈妈重病住院了，又该怎么办？
因为这个原因被迫卖房导致巨亏的人，不在少数。
还有很多人甚至夸张到需要动用六个人的工资来还月供，资金链脆弱到一戳就破。
为了预防这种事情，国家提前几年就开始布局了，一点点的对房价进行限制，缓慢的削弱泡沫。
很多人说，中国和美国不一样，和日本也不一样，中国是土地公有制，土地都在政府手里，控制力强，政府是绝对不会让房价崩盘的，买房肯定只赚不赔的，凑够首付钱就冲啊！
感情你也知道中国的土地都在政府手里啊，你也知道政府的控制力强啊。
在一个政府接近于绝对控制力的领域，中央已经明确发话说“房住不炒”和“禁止房价上涨”了，你还非要质疑中央对房价的控制力，觉得中央肯定压不住房价，一定会涨。
你到底是觉得中央对土地市场的控制力强，还是不强？
怎么如此自相矛盾。
2015年的时候，国家号召民众买房，听话的都赚了，这是国家让你赚的。
当时不听话的，质疑中国房子多的烂大街，肯定涨不起来，嘲笑去库存政策的，后面只能眼红。
现在国家禁止房价上涨，你还非要赌房价涨，这是打算和管理层当对手盘？
在中国的房地产这种政府具备高度控制力的领域，一个普通人要和管理层当对手盘，是极其愚蠢的一件事。
深圳和上海的房价刚暴涨，就引来了中央的直接插手。
这是对炒房客的国家级劝退。
政府确实不想让房价崩盘，但让投机客赚不到钱，那真的是很容易的一件事。
如果不是顾虑崩盘可能带来的不良影响，这群投机客分分钟得跳楼。
在中国做投资，切记顺势而为，不要和国家意志对抗。
个人和国家意志直接公开对抗，还能赚到大钱的，我还真没听说过。
就算有这样的人，最后也一定没有了。
因为国家有东风核导弹，你没有。
美国的拜登在疯狂放水，一个月内美国释放出了2.8万亿的流动性，所以中国也被迫跟着放水。
就在1月26日，央行刚刚表态，货币政策将继续支持经济，中国不会过早退出支持政策。
简而言之，中国也会跟着美国放水。
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中国货币放水成为定局的同一天，中央派人去上海和深圳调研，督导其落实城市主体责任。
国家要放水，钱还不准去房地产，那钱应该去哪？
在中国，国家让你干什么你就干什么，别自作聪明，如果你想发财的话。
听国家话的不一定能赚到大钱，但不听国家话的一定赚不到大钱。
这是定律。
而现在，国家在推进股市注册制改革，在推进“让居民储蓄进入资本市场”，在提倡“房住不炒”。
如果你觉得自己脑袋瓜的聪明程度远高于国家的控制力。
那将来就不要怨天尤人，怪国家不给你发财的机会。

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信贷乱象调查：暗访揭露信贷资金违规流入楼市链条

　　来源：南方+

　　
　　金融是国之重器，是国民经济的血脉。在我国，银行信贷是企业和个人最主要的融资渠道，堪称“主动脉”。在日益壮大的信贷市场中，一方面，银行金融机构服务能力大幅提升、更多企业和个人获得了更好的信贷服务；另一方面，信贷资金脱实向虚仍局部存在，监管套利等乱象也在暗中滋生，成为阻碍信贷市场健康发展的“毒瘤”。南方日报今起推出“聚焦信贷乱象调查”系列报道，敬请垂注。

　　正因房贷额度收紧、利率上涨而烦恼的黄小姐最近接到了一个让人“心动”的推销电话——办理经营贷款替代按揭贷款。“年化利率最低3.85%，可贷20年；条件允许还可以贷30年，3天可以放款，比房贷放款更快、利率更低。”电话里自称是银行客户经理的人极力向其推销通过经营贷款买房。

　　南方日报记者调查发现，2021年以来，因房贷额度收紧，不仅贷款中介以此向购房者推销经营贷款、信用贷款买房，部分银行一线客户经理甚至主动为客户“支招”使用经营贷方式购房。

　　信贷资金违规流入楼市一直是监管严打的领域。但南方日报记者对广州地区的20多家主要的商业银行及多家贷款中介进行暗访后发现，通过经营贷、消费贷等方式套取房贷，已经形成一条成熟的灰色产业链，成为扶持中小微企业的抵押经营贷，以及提振消费的消费贷等信贷资金违法流向楼市的“暗门”。高压之下，经营贷、消费贷屡禁不止地违规流向楼市背后，也暴露了部分银行贷款审核上的诸多漏洞。


　　“如果你担心房贷的放款时间问题，可以考虑做经营贷，最长可贷20年；如果没有营业执照，可以考虑办消费贷，夫妻二人最高可办理200万元。”1月26日，浦发银行(10.190, -0.07, -0.68%)广州环市东支行客户经理向前来询问房贷业务的记者主动“推荐”使用经营贷和消费贷替代额度紧张的个人按揭贷款。

　　这并非个案。近日，在记者暗访的21家银行中，多家银行客户经理主动介绍利用经营贷、信用贷买房的“捷径”。如当记者告知名下无公司可借款时，广发银行环市东支行客户经理主动为记者“支招”，称申请经营贷不需本人名下有公司，“法人可以不是你，占股10%以上，直接可以以你的名义申请经营贷”。招商银行(53.650, 0.60, 1.13%)广州万博支行客户经理则引导记者使用该行“小微经营贷”，不需房产抵押，“只需要填写你的公司名称就行了”。

　　甚至有银行工作人员手把手向记者传授买房的“技巧”。“可以先全款买房，之后立马再做一笔经营贷。”兴业银行(24.590, -0.10, -0.41%)广州华景新城社区支行客户经理主动向记者介绍利用经营贷。客户准备三成首付款，向垫资方借余下七成尾款后全款买房，过户后再将房产抵押给银行，通过该笔经营贷将钱还给垫资方。“如果有需要，我们可以帮你找垫资公司。”

　　此外，部分银行客户经理在记者询问是否可以办理信用贷、经营贷购房时，给出了肯定答案。如工商银行(5.060, 0.02, 0.40%)天丰支行客户经理、民生银行(5.060, -0.03, -0.59%)天河支行客户经理均向记者表示，可办理信用贷通过第三方企业刷取提现后用于购房。

　　除了银行，更为积极主动进行推销的是和银行进行合作的各类贷款中介。“仅过去一周，我至少接过六七个电话推介类似的贷款方式。”黄小姐告诉记者，现在各家银行房贷放款普遍要等3个月，但这些违规的贷款方式，贷款中介称最快3天可放款。

　　对黄小姐来说，诱人的除了放款速度，还有利率。黄小姐告诉记者，她现在要买的是二套房。目前各家银行利率普遍为5.4%。若贷款500万元，贷款20年，本息共计1010.76万元。而按照贷款中介说法，经营贷最低利率3.85%，贷款20年，本息共计843.85万元。“利息相差166.91万。”

　　“不仅新购房屋，我们甚至帮助一些客户‘置换’出年利率5%以上的房贷，省下大笔利息支出。”林和西一家贷款中介告诉记者。

　　记者调查发现，目前银行客户经理和贷款中介主要推荐用于购房的主要品种为经营贷和消费贷两种。“如果有房子可以抵押，你就选经营贷；如果没有，你就选信用贷。”位于珠江新城的一家贷款中介告诉记者，抵押经营贷最高可以做到房屋评估价值的七成。比如1000万元的房子，最高可以通过抵押贷到700万元的资金。

　　信贷中介口中的“经营贷”是指“企业经营性抵押贷款”，是银行针对企业主的一种抵押贷款，企业主可以房屋作为抵押，获得一笔用于经营的贷款。为了支持小微企业发展，近年来国家要求金融系统向各类企业让利，使得面向小微企业的贷款利率一度从超过5%下降到4.75%、4.35%，去年下半年以来更是低到3.85% 。然而这本来是为了支持小微企业的资金，却被挪用进入楼市，且与个人按揭贷款利率之间形成套利空间，特别是近期随着房贷利率走高，套利空间就进一步扩大。

　　除了“经营贷”， 贷款中介口中的“信用贷”实则是各家银行的“消费贷”，是对消费者个人发放的用于购买耐用消费品或支付各种费用的贷款。“以装修的名义，我们可以帮你从3—5家银行贷款，每家银行贷出50万元，获得200万元贷款不成问题。”一名按揭信用中介向前来咨询的记者表示，相较于抵押贷，消费贷尽管利率略高，但不需抵押，适合手上没有房子的首套购房者。

　　“你可以选择先息后本、等额本息、等额本金……”一名中介如是说。目前，30年期的经营贷利率区间为5.2%—5.8%，20年期经营贷则在4%左右。此外，市场中还有5年、10年期经营贷，利率可低至3.8%。

　　一名不愿透露姓名的银行人士还向记者介绍了“气球贷”模式：“一些银行可以放5年期的贷款给你，但每个月按20年期的供款额来还款，到5年到期时再一次结清，此后再次续贷即可。”


　　信贷资金违规进入楼市一直是监管机构严打的领域，上述操作是如何规避监管的呢？记者调查发现，围绕信贷资金绕道进入楼市，形成了包括购买注册公司、办理营业执照、制造流水、信贷流转腾挪、垫资在内的一条完整的灰色产业链。

　　以经营性贷款为例，在操作环节上，借款人如果手上的房子存在按揭贷款，需还清按揭贷款后方可抵押；同时，还需要名下或者持有一家公司超过一定比例的股权。对于大多数购房者来说，这就面临三个问题：一是名下必须有公司，且流水符合条件；二是需要一笔资金解押被抵押的房产；三是要绕过层层的监管审查，将经营贷款“挪”为购房资金。

　　“这些我们都可以帮你搞定。”位于珠江新城某5A写字楼内的宇胜金融客户经理告诉记者，该公司长期与四大行及各类股份制银行合作，信用贷手续费1%、经营贷一条龙“打包价”是1.5%。经营贷年化利率在3.85%到4%之间，从操作到放款大概3个星期。

　　该公司一名客户经理介绍，他们可以根据客户的实际需要为其设计融资方案，如他对记者给出了采取“经营贷+信用贷”的组合方案。其中，以经营性贷款为例，他们将协助提供前期资料准备、购买营业执照、银行评估抵押房产价值、申请签订经营贷合同、房管局录入信息后放款。“如果有需要，我们还可以协助提高房屋评估价。”

　　对于购房者名下无公司的问题，该中介提到，只需要3000元即可购买一个营业执照，“把钱贷出来以后，营业执照可以直接注销。不会被查到的，查的时候公司早就注销了。”

　　面对记者对于挪用经营贷买房合规性风险的质疑，宇胜金融的客户经理显得胸有成竹：“我们办了那么多业务，从来没有失败的，也没有被发现的。因为我们有办法。”他打开微信向记者展示近期以来各种成功放款的案例。据其表述，为了绕开监管对资金流向的审查，他们协助将经营贷款打入第三方账户。“比如，我们帮你准备一个购货合同，放款后银行直接把钱打到对方财务，或者你提供的亲友账户，随后提现出来即可。”他再三向记者打包票保证“没问题”，如果客户需要更早拿到资金，该公司也可提供垫资服务但“打包服务费就要2个点了“。


　　调查中，广州林和西路一家贷款中介为了打消记者顾虑，更称有“预案”：“我们可以帮忙规避风险，如A银行发现了抽贷，我们会找B银行把钱贷出来还给A银行。一切都在服务范围内。”


　　然而对购房者来说，看似诱人的违规资金入市，却藏着不少风险。广东至高律师事务所主任吴兴印表示，一旦金融机构排查发现，将会提前收回经营贷款，消费者面临资金链告急，而购房者若无法提前还款将会面临被诉讼、执行的风险。

　　吴兴印表示，与此同时，消费者将会因为其造假行为而被金融机构列入黑名单，并作为失信行为信息报送给公用信息服务平台，此类处理措施将会严格登记消费者的失信记录。消费者的信用记录将会出现“污点”，后续该消费者如果想继续通过信贷方式融资，将会存在障碍，难以得到审批。

　　此外，吴兴印指出，一旦消费者通过中介公司以造假的方式获取经营贷款，最终无法清偿、造成金融机构重大损失，情节严重的，消费者和中介公司还可能存在被依法追究骗取贷款的相关刑事法律责任。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，过多的信贷资金通过经营贷等方式变相流入房地产市场，违背“房住不炒”的基本原则，也会导致金融机构的信贷资金过多依赖房地产。而被挪用的经营贷、信用贷在此背景下将可能会被收缩。真正有信贷需求的小微企业的资金融通将难以得到满足，影响小微企业的经营与发展。

　　光大银行(3.950, -0.04, -1.00%)金融市场部分析师周茂华接受采访时还表示，对银行来说，银行对房地产资产依赖过重，资产负债失衡，一旦房地产市场价格下跌，银行流动性面临风险，严重时容易出现潜在系统性风险。

　　周茂华认为，最大限度降低资金违规流入房地产市场，有助于防范局部楼市过热，避免企业和居民无序加杠杆，降低商业银行等金融机构对房地产过度依赖，促进国内金融体系和宏观经济长期健康发展。同时，引导有限金融资源加大实体经济薄弱环节和重点领域支持力度，加快经济结构性转型升级，推动经济高质量发展。

　　针对信贷资金流向，董希淼建议，应修改相关制度办法，将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统，提高借款人违规成本，从源头上遏制个人消费信贷资金违规流入楼市、股市等。同时，金融机构可以适时建立灰名单、黑名单等制度。


　　事实上，近年来，金融监管部门对于房地产金融风险高度重视。1月4日，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》明确提出，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场。据记者不完全统计，自2020年以来，银保监会及各地银保监局针对银行信贷资金违规流入楼市、股市等限制性领域开出了428张罚单。今年以来，也已经有多家银行因此收到罚单。

　　为何监管三令五申、罚单不断，违规资金流入房地产仍屡禁不止，一些金融机构与信贷中介仍顶风作案？

　　在银行业内人士来看，消费贷、抵押经营贷资金违规进入楼市难以禁止，主要在于存在较大的套利空间。某国有大行从事多年小企业贷款的信贷员洪池（化名）对南方日报记者表示，首先，经营贷利率足够便宜。其次，某些银行的贷款期限极长，甚至长达20年。在这样的条件下，经营贷甚至比按揭贷款有价格优势。

　　与此同时，经营贷、消费贷流向楼市屡禁不止，也暴露了部分银行贷款管理存在漏洞，给部分中介和银行工作人员可乘之机。“有些银行不看经营场所、不看流水等经营数据，只要有执照、有房屋，不管是否正常经营，只要申请经营贷就批。”洪池表示，正规的银行会要求客户以三倍流水覆盖贷款的负债，这才是较为规范的做法。

　　而国家鼓励小微企业贷款投放的政策导向和考核压力，也让银行没有动力加以严加审批。“监管要求商业银行的小微、普惠贷款占贷款总量达到一定比例，要求小微户数和总额上均有所增长，这是重要的考核指标。但很多银行此前没有从事相关业务的底子，为了迎合政策要求，只能是发放经营贷和信用贷弥补缺口，因此银行只要有房子抵押就行，什么都不管了。”洪池表示，部分银行为了冲指标，往往对贷款中介报送的各类资料睁一只眼闭一只眼，没有严格审查。

　　对于金融从业者协助客户将非住房贷款，用于购房或支付首付款的行为，吴兴印指出，这一行为存在合规问题。

　　吴兴印认为，根据《中国人民银行中国银行(3.170, 0.00, 0.00%)（维权）业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　根据上述规定，金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而“经营贷”、信用贷等其他金融产品本身就有其申请主体资格、用途等的具体规定，以经营贷为例，经营贷产品主要是为了扶持小微企业，为小微企业提供资金融通支持，其用款用途并不能用于购买住房，该做法明显违反了信贷管理的规定。

　　针对利用抵押经营贷“置换”房贷形成一条灰色产业链，贷款中介提供包括“包装壳公司”在内的“一条龙”服务，吴兴印认为此类中介的行为不合法，已经涉及制造、提供虚假材料以达到套取金融机构贷款等问题。吴兴印表示，此类中介的行为，已有地方银保监局出台相关的规定予以限制，相信类似的对贷款中介处罚措施等的文件会相继出台，对其行为予以处罚、打击。

　　针对金融机构从业人员，明知客户贷款的真实用途为购房或炒股，还协助办理经营贷款甚至主动介绍办理方法，吴兴印认为，此类行为已是严重的违法违规行为，根据银监局的规定，该具体的从业人员将会受到处罚，其所在金融机构同样会被处罚。“从业人员主动或协助办理此类贷款，情节严重，数额巨大，给金融机构造成重大损失等的，该从业人员还可能构成违法发放贷款罪，可能依法需要承担相应的刑事法律责任。”

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中纪委评长江口大建“空城”：哪个权力环节出了问题

来源：中央纪委国家监委网站

　　长江口大建“空城”引发关注。近日，新华社发布调查报道称，位于崇明岛上的绿地长岛项目在过去6年里，沿长江而建，全长超10公里，总占地超15平方公里，建设体量和楼宇高度于2016年底被认为违反“长江大保护”并与建设世界级生态岛的总体要求不符。

图源：新华社图源：新华社
　　先说背景，崇明岛大部属上海市崇明区，小部分属于江苏省南通市启东市启隆镇和南通市海门区海永镇，位于崇明岛北端。而绿地长岛项目位于启隆镇。

　　根据调查报道，绿地长岛项目与崇明岛的功能定位不相符，明显违背上海、启东两地的有关规划。据上海市政府印发的《崇明世界级生态岛发展“十三五”规划》，崇明坚持和落实“生态立岛”的原则，坚决不搞大开发，常住人口规模控制在70万人左右。而绿地长岛项目占地仅是全岛面积的约1.2%，却将引入人口超20万人，接近常住人口规划数的三分之一。规划提出新建建筑高度原则控制在18米以下，而在绿地长岛项目的B区，超过40栋17层的高楼屹立在长江边，高度已超控制高度的近2倍。据《启东市城市总体规划（2012-2030）》，绿地长岛所在的启隆镇属“旅游度假用地”，但当地旅游项目寥寥数个，商品住宅却大规模地建设，存在以旅游度假为名，行地产开发之实的问题。

　　有网友提出，怎么能用上海的规划文件管江苏的土地建设。实际上，绿地长岛项目与两地的规划都相违背。前述《崇明世界级生态岛发展“十三五”规划》还提出“提升与北部江苏南通的协调联动水平，加强与海门海永镇、启东启隆镇的生态岛建设协同，共同构建长江口战略协同区”。两地应该加强协同，共同保护好崇明岛生态环境。


　　崇明岛位于长江入海口，处于长江经济带上，生态环境和生态安全地位十分重要。党中央多次强调，把修复长江生态环境摆在压倒性位置，共抓大保护、不搞大开发，要求探索出一条生态优先、绿色发展新路子。那么，绿地长岛项目何以违背上级决策部署，违背有关规划要求，持续多年在建，于2016年底被指不符要求仍整改不到位？背后的主管、审批、监管等多个权力运行和监督环节哪个地方出了问题？有没有失职失责甚至腐败问题？必须追查到底，厘清责任，给出负责任的答案。

　　大建“空城”明显违背规划内容警示我们，要健全规划落实机制，完善规划实施监测评估机制，把完善权力运行和监督制约机制作为实施规划的基础性建设，构建全覆盖的责任制度和监督制度，确保规划在实施过程中不走样、执行到位。

　　大建“空城”背后还折射出发展理念出现了偏差。坚持创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，是“十四五”时期经济社会发展必须遵循的原则，必须完整准确全面贯彻。有关地方和部门要提高政治站位，坚决贯彻新发展理念，转变发展方式，优化发展思路，实现生态效益和经济社会效益相统一。要加强协同联动、互动协作，健全生态环境协同保护体制机制，严格环境硬约束机制，坚决守住生态环境保护底线。