房价观察

浅贝

大面积退租，空置率超40%，一线城市的房东也急了......




不到一百的租金大特价！


最近看到这个网络截图，让我大吃一惊！大家都知道上海租金每平方都是三百五百起步，哪怕是在广州两百三百的写字楼租金也比比皆是！可是居然在深圳，而且是号称科技发动机的南山区写字楼居然很多不到一百！


根据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%，甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。


其实这并不是什么秘密，早从去年开始关于深圳写字楼的空置率高的消息就频频爆出。





据最新舆情监测系统显示，在2019年1月8日-1月13日，仅仅六天时间，网上关于倒闭的新闻就有16410条之多，可以想象到在刚过去的2018年一年厂家的生存有多难！





越来越高昂的人力成本，因为大环境的影响企业盈利越来越困难，中小企业想要活下去，唯一的办法莫过于缩减成本。而实际上写字楼的租金已经大降价了，为什么那些租客还不回来！？


答案恐怕你已经知道，很多企业已经不在了！


当初的租金吓死你


在日本有一个耳熟能详的衬衫品牌，日本人都知道如果一个上班族有五件衬衫，那么其中三件都可能是镰仓的。可是当他们了解到如果在上海的大商场开一个店，一个40到70平米的店 ，一个月的租金就要200万元，可镰仓在美国纽约麦迪逊的门店一年下来也才折合人民币100多万，镰仓的人被彻底震惊了……

而如果要承受这样的租金就要不得不抬高产品的价格，原本一件399的衬衫可能就要变成2000多了，对此镰仓衬衫创始人贞末良雄说：“宁可放弃中国市场，也不会抬高产品在中国的价格，因为他要公平地对待自己的每一位客人。”
相信大家经常逛街的时候经常看到这样的标语


好了现在这样的横幅看不到了，这回轮到房东急了！
还有的写字楼项目，因为目前写字楼出租情况的不景气，直接内部调整成公寓。
以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些，最近还有客户退租的现象出现。


与市场现状相呼应的是，诸多写字楼业主采取更多优惠手段，比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率；也有中原地产等中介公司，推出对租客免佣的策略提高出租效率。


而对一个城市来说，不仅要有世界500强，也要有全国500强，更要有大大小小的中小企业，这对一个未来世界级的超级城市来说显得更为重要。这就类似一个完整的生态链，大鱼吃肉、小鱼喝汤、虾米舔碗，缺一不可，缺了其中一环，整个生态链都会崩溃。


中小企业在大都市扮演的是小鱼和虾米的角色。


最近听到个朋友说起某城市，原来很多收破烂的因为环保原因不过关，影响了市容市貌清理完之后没多久，垃圾承载越来越多。后来实在不行又把这些收破烂的请了回来。哎，早知如此何必当初呢！


在大城市大企业数量毕竟是少数所能吸收的就业其实极其有限，而中小企业构筑了整个城市就业人群的底层架构。


必须力挺的中小企业


2017-2022年中国企业经营项目行业市场深度调研及投资战略研究分析报告表明，目前我国中小企业有4000万家，占企业总数的99%，贡献了中国60%的GDP、50%的税收和80%的城镇就业。


如今深圳的写字楼租金急剧下降侧面反映了短暂性企业承载力的减弱，中小企业在过去这几年扛着各种大风大浪。


毕竟最近深圳的房价也被强制调控住了，这对于普通民众来说确实是一个好消息。


中小企业对活跃一个城市的经济也有着重要的作用，他们的普遍存在显示着一座城市经济的活跃度的高低，一个完善的市场不仅需要大企业还需要中小企业，当中小企业生存的很好时，标志着城市的企业晋升渠道很通畅，这不仅是企业的希望，也是广大年轻人的希望。


上一周，我看到两组数据。


• 3月份，深圳公寓的成交量环比上涨222%；
• 2018年，深圳公寓的成交量已经占深圳商品房总成交的1/3，深圳每卖出去3套商品房，就有一套是公寓；
• 过去的3个月，珠海市场上接近1/5的成交都是公寓产品贡献的。




那些抢公寓的客户脑子进水了？


错错错！


我想谈谈：这么多的公寓都是从哪来的？


这些公寓，大量是从前海、南山、福田、横琴等等一系列的写字楼里，“商改住”而来。


换句话说，这些宇宙级的总部集群里，有大量的写字楼被拆分成公寓销售出去了。


这件事情就有意思了——


前海和横琴之中，乃至周边的住宅投资客，以为自己靠着的是宇宙级的500强企业集群；


前海和横琴之中，乃至周边的公寓投资客，也以为自己靠着的是宇宙级的500强企业集群；


结果，这个500强企业集群把自己拆成了一套套的小公寓，卖给了所有的投资客。


该来的企业没有来，该来的高收入人口没有来，却招来了一群小炒家。


不怪它们商改住，只怪牛逼的企业太少，生长的太慢。


未来楼市，我忧虑的是：


我们从房价角度出发，可能过高的估计了产业的增速。


城市发展需要一个森林式的生态 ，大中小都要覆盖才能构筑超级城市。


中小企业是我们这个时代的缩影，身处其中如鱼饮水冷暖自知，一个城市是否只需要大企业？


中小企业又该如何寻找自己在时代中的新定位？


有网友说一些中小企业交完税基本都交给房东了，再发工资最终老板连毛都不剩，中小企老板都是活雷锋。


这不是一个简单的选择题，这是一道生死题！

浅贝

香港楼市凛冬已至



长达15年的超级大牛市悄然褪去，香港楼市正在度过漫长的冬天。



在宏观经济环境恶化、社会事件不断、楼市政策刺激中，香港一二手住宅成交量动荡，豪宅成交相比前两年近乎腰斩，住宅价格则出现了既不涨也不跌的横盘现象，胶着状态令购房者裹足观望。



忍受高房价的本地居民、急需改善民生的政府、既得利益群体、以四大家族为代表的地产商，也陷入了多方博弈场中，这里面，少不了站队与缠斗。



豪宅价格跌落



多年来，中国香港是全世界最难买得起房的城市，难度甚至超越了新加坡和东京。



这座房地产之城也正在经历15年来最大的楼市动荡。



在今年已经过去的前11个月，香港二手私人住宅市场量价齐跌，成交量同比下滑10%，预计今年是16年来表现最差的一年。



前11个月一手住宅市场成交总量为2万多宗，同比增长34%，不过今年多数成交发生于1-5月，从6月起大跌，当月环比跌幅高达63.3%，8月又环比跌去30.8%。



素来坚挺的香港豪宅市场在这轮动荡中也无从豁免。



数据显示，今年前10月香港豪宅成交量为2375宗，较去年前10个月的3363宗下滑29.4%；成交总额约1183.36亿元，同比下跌18.1%。



其实，近三年来，香港豪宅成交量与总额都在向下走，去年成交总量与2017年相比几近腰斩。



伴随着地皮流拍，豪宅价值正在迅速缩水。



去年11月，有“山顶地王”之称的港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。



今年年初，有买家不惜损失3610万港元的定金，弃购总价7.22亿港元的Mount Nicholson顶级豪宅。



同样在今年，由于社会局势，尖沙咀一套复式豪宅，先从1.5亿港元跌至1亿，最后跌到甩手价4000万港元。



其实早在社会事件之前，香港楼市已经出现拐点。



2018年6月底，香港特区政府推出“空置税”政策，并大幅增加土地供应。其后渣打、汇丰、中银香港等多家银行进入“真加息”周期，2018年8月份，最优惠贷款利率10年来首次出现上调。在这之后，香港楼市大涨15年的格局首度逆转。



但目前只见楼市成交量整体下行以及豪宅价格回落，香港普通私人住宅价格仍然居高不下，跌幅微小。



一名正在香港和广东两地看房的港人对界面新闻记者表示：“目前还丝毫没有感知到香港楼价下跌，很多人都抱着观望态度。”



根据美联物业数据，香港房价指数从去年8月的176.40迅速下降至今年1月份的159.01，但今年5月该指数又回升至176.88，之后数月回落幅度逐渐缩窄。



据生活成本统计网站Numbeo数据，2018年11月香港城区平均房价2.88万美元/平方米，郊区平均房价1.85万美元/平方米。业内人士认为，未来香港楼价跌幅会在5%至10%之间，出现1997年断崖式下跌的可能不大。



一边是有着置业和改善刚需的香港居民，一边是维护着高昂房价的既得利益者，另一边则是试图改善民生的香港特区政府，目前严峻形势下仍坚如磐石的高房价，反映出这场多方博弈的艰难局面。



失去的20年



平抑房价是几届香港特区政府的重点施政目标，但在过去的22年里，自我改革机制不断半途而废，将香港的楼价问题倒逼至今日的局面。



1985年至1997年，香港楼市经历了连续12年的大涨，香港房价涨幅超过6倍。1996年，由于买房人太多，房子供不应求，开发商不得不实行摇号购房——香港比内地大概早了20年进入全民摇号买房的时代。



1997年香港楼市上涨戛然而止。原因有二：一是亚洲金融危机爆发，香港经济元气大伤，刺破了楼市泡沫；二是香港回归后第一任特首董建华提出“八万五计划”，即每年新建不少于八万五千套廉价住房。



2000年至2003年，由于“八万五”计划，香港楼市持续下跌，最高时跌去七成，这是香港楼市有史以来跌得最惨重的一次。香港发生50万人大游行要求政府救楼市。



“八万五计划”被彻底放弃，自2003年12年之后，香港房屋委员会才首次发售新居屋，且只有2000间。



2003年起香港房价连续15年上涨。从2003年7月至2018年7月，香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8，涨幅为5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。



2016年，香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。



香港人均居住面积只有约15平方米，已经大幅落后于内地的北上广。同年全港约有超过9万间劏房，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平方米。



70-100平方的房屋为例，港岛每平方米均价高达22万港币，九龙为19万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。



据咨询机构Demographia的报告，香港连续八年被评为“全球最难以负担得起的房地产市场”。



高房价成为施政者最为棘手的难题，被称为“香港最严重的安全隐患”。



前特首梁振英在2017年《施政报告》中表示，香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题，加快、加大供应是解决各种房屋问题的治本办法。在2017-2018年度起计的十年，房屋供应目标为46万个单位，包括20万个公屋单位和8万个资助出售单位。预计未来三至四年一手私人住宅物业的供应量达9.4万个单位，要比本届政府上任时高出45%。



梁振英的接任者林郑月娥亦表示，香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题，不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都向钱看，住的问题也是香港最严重的安全隐患，不少家庭走投无路，甚至要住在工厂大厦内的劏房。



香港楼市就像长了恶性肿瘤，割瘤有危险，但如果任其发展，最终可能会造成整个机体的衰亡。



治标与治本



到了不得不解决的时刻，面对老大难问题，特区政府正积极出台政策。



政策思路有两个方向：一是向外疏散需求，二是增加内部供应。



去年香港特区政府颁布了《港澳台居民居住证申领发放办法》，当年，香港人在粤港澳大湾区内地城市买下了总值近100亿人民币的房产，同比增长10%。



今年11月6日，香港政府又向香港居民发放粤港澳大湾区内地城市的“房票”——香港人在内地9城购房放开，限购条件通通豁免。



“政策颁布后，我朋友立刻就去珠海买了房，花了一千多万，这点钱想在香港买房很困难。”港人Sunny告诉记者。



11月6日新政后，港人阿Ken就和妻子每周末都造访一次内地城市，他们去看过了深圳、珠海、惠州、中山的楼盘，认为深圳的房价已经在高位，目前更倾向于中山。



在经历过治安动荡后，港人投资需求外溢明显，很多港人开始计划退休后到内地城市居住，或者提前规划移民、移居内地生活工作。



政策另一端，香港特区政府在今年10月16日公布了《施政报告》，称将加大住房供应、放宽刚需贷款条件、增大土地供应等，还提出放宽首次置业人士按揭计划楼价上限，即首次置业者可申请最高九成按揭贷款的楼价上限从现在的400万港元提升至800万港元，也就是说，用80万港元首付就能买到价值800万港元的房子。



不少港人在采访中肯定了这一政策对年轻人、首次置业刚需的帮助。



“因为银行可以做9成按揭，首次置业的年轻人多了不少。”阿Ken表示，新政刺激了600万至800万港元的二手住宅市场重拾活力。



《施政报告》一公布，香港本地地产股出现一波急速拉升。



长实集团短时间升幅超过3个百分点；恒基地产盘中涨幅一度超过4%，收盘上涨2.82%；新世界涨幅更大，收盘上涨4.06%。



根据中原地产数据，截至今年11月份，全港B类单位二手私人住宅买卖录得1643宗，按月急升六成。而踏入12月首周末（即11月30日至12月1日），二手屋苑预约看楼量较上周升约1.2%，为连跌3个周末后首度回升。



不过易居企业集团研究总监洪圣奇认为，新政只能起到短期刺激作用，治标不治本，“二手房最大的问题就是按揭贷款的成数较高，而放宽贷款的政策的确能刺激二手房市场。但是只在短期内有正向作用，长远来看利好作用并不大”。



住宅供地不足才是香港一直以来最为棘手的问题。在人多地少的现状下，香港的房价很难降下来。



数据显示，在香港1111平方公里的总土地面积中，已建设发展的用地为270平方公里，占比 24.4%，其中仅有6.9%用于建设房屋；剩余75.6% 的土地，为非建设或未建设地区，如郊野公园、湿地、鱼塘。



四大地产商站队



香港楼市问题一旦“治本”，就要动到香港四大家族的蛋糕。



去年10月，林郑月娥的第二份施政报告提出“明日大屿”愿景，称将研究分阶段填海兴建合共约1700公顷（即17平方公里）的多个人工岛，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人居住，其中七成为公营房屋。



预计2032年，最早一批市民能住上这些填海造岛的房子。



2019年10月，林郑月娥再度“治本”，提出了《收回土地条例》。未来5年特区政府要收回400公顷新界农地及棕地，未来3年会利用政府短期空置土地及发展商借出的土地，兴建1万个过渡房屋单位。



林郑月娥说，这是一把“尚方宝剑”。



因为收回闲置农地，很大程度上就是触动四大地产商的利益。



在香港经济和楼市持续下行，一切都笼罩在迷雾中，拨不开、理不清的时候，四大地产商不同的态度和表现形成了鲜明对比。



根据长实集团财报数据，李嘉诚不断出售内地和香港资产，陆续把重心转移到了欧洲，到2018年末，其欧洲资产占比已超过五成。



对于捐出闲置农地，长实集团回应称，农地用作房屋发展，可能需要较长时间才能让有需求的人士受惠，会就此作出研究。



除了李嘉诚，另外三大地产商均已发声并用实际行动来增加土地供应。



其中，郑裕彤家族的新世界发展宣布将捐出总共27万多平方米的农地用于兴建公共房屋，以纾缓香港社会房屋短缺问题。这批土地总价值达到人民币30.6亿元。



而在港府首批收回的784幅私人土地中，李兆基家族的恒基地产占了近七分之一，对于港府的这项决定，恒基表示将乐意配合。



在香港拥有最多土地储备的新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联表示，愿意积极配合特区政府增加房屋供应的措施，并会尽最大努力加快兴建住宅项目。



新鸿基近期还花了422亿元港币巨资，拿下了广深港高铁香港西九龙总站上盖商用地块。这一举动的政治意味颇浓。郭炳联称，拿地是因为对香港长远发展仍保持信心，将继续为巩固壮大香港的国际金融、商业及贸易中心地位贡献力量。



在动荡的局势中，小到刚需客、投资客，大到地产商、四大家族，他们都站在了十字路口，必须做出历史的选择。历经劫波而又数次书写传奇的香港楼市，这次面临的是一个充满未知的挑战。

浅贝

贪官有多少房子？感谢上海打响第一枪！

贪官有多少房子？感谢上海打响第一枪！


近几年在反腐中倒下的官员房产情况，数据根据公开资料整理，不完全统计，但尽罗列部分就能着实让人大吃一惊。







从表中可以看出，房产最多的贪官竟然多达380套，数字足以让人惊掉下巴！



但现在不同了，酝酿多年的不动产登记制度进入全面运行阶段，意味着居民拥有房屋的情况“全透明”。





刚刚传来大消息：上海率先启动了新版不动产登记信息在线查询系统，这在全国是第一家！

是的，你没看错，上海打响第一枪：不动产登记信息在线查询，正式来了。

上海这次不动产登记信息在线查询，暂时只向上海辖内所有银行开放。这些银行可以享有以下权限：

在线查询不动产权利人、抵押登记、预告登记、查封登记等不动产登记信息；

定期接受汇总信息推送等信息查询服务；

在线提交抵押登记申请材料。

也就是说，上海人包括房产在内的不动产信息，银行想查询和知晓，只要动一动鼠标，几秒钟就可以搞个一清二楚！

有人或许会问：怎么只有银行能查呀，其他部门呢？

别急，做事总有一个过程。现在先让银行第一个吃螃蟹、搞试点，可以投石问路，进一步提高这个系统的性能。

等这个系统可能存在的问题都解决了，那时再对税务、纪检等部门开放，就是水到渠成、分分钟的事了！

几个月前，全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现了全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

不动产登记信息全国联网后，全国不同种类的房源将统一汇总到国家级平台上，不同地区、不同部门之间的“信息孤岛”将被彻底打破。



前有不动产登记信息全国联网，后有上海市率先启动不动产登记信息在线查询，这或传递出两个强烈信号：

今后，全国范围内的不动产信息，再也不会一人一把号，各吹各的调了。国家各地区、各部门都将键盘之声相闻，共享所有公民的住房信息。

以后谁在全国买过几套房，再也藏不了猫猫了。只要登记过不动产信息，都能被依法查询到。

这次，最心惊胆战的，或是如耗子一般见不得阳光、人人喊打的贪官们！

不动产登记信息实现全国联网、在线查询之后，贪官污吏们再也不可能掩人耳目地在全国各地买房，东一套、西一套搞迷踪拳，更不可能隐瞒组织虚报房产了。你买了几套房，只要进行过登记，都可以在平台上查到。

到那时，谁是贪官污吏，纪委、反贪局将一目了然、一清二楚。通俗地讲，就是可以“以房查人”和“以人查房”，贪污行为将暴露无疑！

浅贝

深圳二手房业主“哄抬”房价被查处 官方通报：暂停网签

　　中证网讯（记者 齐金钊）12月17日晚间，深圳市宝安区住房和建设局（简称“宝安住建局”）发布通报，近期福海街道中粮凤凰里花苑小区个别业主发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作二手房价。对此，宝安住建局表示，将对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈，暂停该小区二手房网签手续办理。如业主确需交易，需签署交易风险知晓书。
宝安住建局表示，对上述涉嫌恶意炒作二手房价的情形进行如下处理：一是对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈；二是暂停办理凤凰里小区二手房网签手续，并发布该小区二手房交易风险告知书。如业主确需交易，需到该局签署交易风险知晓书；三是对涉嫌恶意炒作，哄抬房价行为进行严肃调查，一旦查实，相关责任人将列入黑名单，并研究限制其买卖住房和享受公共住房福利等相关措施；四是如发现涉嫌扰乱市场秩序等其他违法违规行为，将移交公安、市监、司法等部门依法进行处理；五是严禁中介机构参与恶意炒作房价，严禁中介机构代理涉嫌恶意炒作房价的房屋，违者将被暂停网签权限，并列入行业诚信黑名单。

　　12月15日，针对深圳出现的业主“哄抬”房价行为，中国证券报记者曾在官方微信发布调查报道《单月暴涨200万，业主微信群建“控盘”同盟，楼市惊现“魔幻”涨价模式！原因是……》，引发了市场热议。

浅贝

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈

前几天写了一篇文章，说的是国际上的房地产规律，为何会在我国楼市“失灵”。

道理很简单，国外的东京、纽约、伦敦、首尔早已“固化”，估值趋于理性，我们的市场起步没多久，愿意接盘的大有人在，估值自然会比较高。

在这篇文章下面，我翻到了一条评论，特别有趣。
有朋友说：“倒啤酒理论也适用房地产啊，一开始倒的太猛，看着像满了，其实一半是泡沫，接下来只能泡沫消一点，再往里倒一点。但指望啤酒会减少，就纯属做梦了，除非杯子被人打翻。”

这比喻挺绝妙的，楼市确实陷入到了“倒啤酒”怪圈。

过去几年，“啤酒”倒的有点猛，以至于沫子都快溢出来了。

一切要从2014年讲起。
2014开年，商品房销售面积增速转负，下行压力逐渐加大，下半年，房地产刺激政策和货币宽松陆续出台。

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
2015开年，销售增速触及-16.3%的低点后开始反弹，全年增长6.5%，从3月到9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。

2016年，销售增速进一步升至22.5%，地王频出，楼市四小龙横空出世，二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。

2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。

2018-2019年，尽管调控政策进一步趋紧，但销售面积仍然保持了微幅正增长。

把购房者的需求比作一个杯子，再大的杯子，也架不住啤酒这样倒啊。
新一线个个自比京沪深，省会两万是标配，地市一万不是梦，县城七千遍地走，这谁能顶得住？

此时，就要等市场气氛逐渐冷下来，才能够继续刺激房地产，继续“倒啤酒”。

因此，今年我们看到了棚改、消费贷、房企融资这些手段都停了，为的是什么？为的是楼市能长远发展，再像前几年那样突飞猛进，购房者的潜力会进一步被消耗。

可“杯子”的容量，终归有限。
22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
比如，购房需求遇到瓶颈。

根据恒大研究院经济学家夏磊的预测，未来10年，全国自住房需求年均为11.7亿平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。

可是，2017、2018的销售面积都在17亿平米以上， 按照这样的体量，近6亿平米的缺口，靠谁来买？

继续“倒啤酒”，继续“棚改”、“放开限购”？效果只会一次比一次弱。

这就是怪圈，很难走出来。

购房的需求减少，正在施工的房屋，必然会转为“停工”。
千万别小看停工的体量，国金证券近日发布研报指出：近年来地产新开工面积持续增长，而竣工面积持续下滑，且施工较为疲软，地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积。

根据测算，地产商累计的净停工面积达22亿平米，约占施工面积的26%！

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
也就是说，现在正施工的楼盘中，有接近三分之一的工地，都处在停工状态。

拿最近来说，某大型房企在武汉的项目反复停工，还有云南仁泽房地产破产重组，旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前，百强房企三盛宏业旗下多个项目停工，陷入债务违约危机。

停工的原因，表面上是资金问题，实则是房地产过度开发的“锅”。
房产研究机构克而瑞近日发布报告称，11月，供应明显放量，成交却持续走低，7成城市市场供过于求，供求比皆超1，深圳、武汉、宁波更是在2以上。

与此同时，6成以上城市库存量环比小幅回升，环比涨幅大都在10%以内；近7成城市同比仍处上升通道，武汉、青岛、长沙同比涨幅超40%。

70%的城市“供过于求”，只能说明开发商还没转变思路，还在按照原来高周转的策略对待市场。

问题是，该“下沉”的城市已经差不多了，从地市到县城，哪怕是人口稍微多点的乡镇，包括没有人烟的新城区、城乡结合部，能盖的房子，能拿的地，能接盘的购房者，已经没什么潜力可挖了，这种情况下，“供过于求”是早晚的事。

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
虽然克而瑞公布的是单月数据，但未来供求关系逆转肯定会持续。

难道这个“怪圈”就没办法跳出去？
有人说，要像90年代的日本楼市那样，主动刺破，停止刺激房地产，停止“倒啤酒”，房产价值迅速缩水，为其他产业赢得空间。

但是，这话说得轻巧，现在我们的房产市值总额高达300万亿，居民六成财富都沉淀在楼市中，我们周围的亲朋好友，从事建材、施工、家电、装修、工程机械、基建工作的，全部都跟房地产有关。

有了这个前提，房地产市场是绝不能出现大起大落的。

还有另外一个可能性，像新加坡那样。
新加坡的“组屋”占存量比重为73%，每年新建的组屋3万套左右，103万套组屋为320万居民（占总人口的81%）提供了居住空间，户均住房套数达到1套，2015年人均住房面积达到27.6平方米。

同时，由于补贴的存在，组屋房价对于大部分居民而言是可负担的。销售价格大概在25万新元左右，补贴后大概在20万左右，是家庭收入中位数的2-3倍。

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
2009年至2014年间，四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12%，含补贴的预购价格增长了5%，而同期家庭收入中位数大幅增长了38%。

个人觉得，这条路是完全行得通的。

一边是有钱人随便买的商品房体系，不限购，但是有房产税、空置税的束缚，长期持有就意味着亏钱。

另一边是价位低廉的保障房、租赁房，虽然物业、配套、小区环境不算顶级，但学区、医院、社保该有的一个都不会少。

这并不是臆想，有心人都能看出来，今年的调控倾向很有针对性。
1.集体土地入市，是解决保障房的供给问题。

2.老旧小区改造，解决的是维持其他行业投资额的问题。

3.房贷利率挂钩LPR，解决的是货币流入房地产的问题。

至于未来会走到哪，租赁房市场的体量会扩大多少，那是以后的事，至少我们在2019年已经迈出了第一步。

浅贝

高手在民间，这是一篇预测中国经济神准的大雄文！



来源：大文豪曼因斯坦 知乎

此文是一个叫“大文豪曼因斯坦”早年在网上发的帖子，高手在民间，预言非常准，可惜找不到作者，原帖也删了，后有人在知乎上发了出来，读完受益匪浅，逻辑非常震撼，很想将他的观点传播出去。文章较长，需要细细品味，值得多看几遍。


01


在开始这个话题之前，我首先要说的是我并不是一个阴谋论者，什么共济会掌握世界之类我是从来不信的。阴谋论这种东西实在太考验执行者的智商，而我们的智商历来都是不太够用。不过有些事背后的蛛丝马迹又实在太过于匪夷所思，日本著名小学生曾经说过，当所有的可能全部被排除的时候，剩下的最后一个，不管看起来多么荒谬，那就是事实的真相，昨天深夜，我把所有的脉络理了一遍，来看看这个事情的过程，突然觉得很有意思。这些就当是路边社的呓语，我姑妄言之，你们姑妄听之。



1、老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只有形的手过于明显。有人说是因为一月的放水，但是不对，周期不对，市场传导的时间需要一个过程，就比如如果今天放水，反馈到市场上至少要几个月，带来价格飙升也应该在年底，而这一波是一月放春节后立马立竿见影，时间节点不对。在开始这个话题之前，我们得先知道老大哥的命门是什么？相信很多人会异口同声的说，楼市。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到老大哥的问题，金融市场的烂帐老大哥也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。



老大哥真正的命门是外储。从八十年代后，老大哥已经彻底融入世界经济，生产低级必需品，然后换来美元，然后再从市场上购买各种石油，南美的大豆玉米等粮食产品，这是一个循环，现在每年老大哥需要从市面上进口高达几千亿的石油，三分之一的粮食产品依赖进口，粮食自给是一个大问题，八十年代后，国人越吃越好，就是得益于全球经济，而不是金坷垃，像养猪养牛，从粮食到肉产品的转化都是一个固定的数据，你要养出多少吨的猪，必然要投入多少的饲料，所以你现在可以理解为什么外储才是一个生死存亡的问题。手中有粮，心中不慌。08年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。



老大哥难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最理想的结果当然是把大家赶去三四线买房，给国家解套了，但是问题是没人会那么傻，所以这个问题不会有最优解，那么，我们来换个思路呢，既然我解决不了库存问题，那我放出风去让你知道我要保楼市。就像下围棋一样，我这里一条大龙看着很庞大，没人觉得我会弃子，但是我要是以这条大龙做掩护来做文章呢？其实围棋就是一个转换的游戏，如果弃掉大龙可以获得更多的利益，这并不是无法接受的事情。



在过去的一年里，外储为什么持续减少，绝不是离岸市场的问题，那里的弹药有限，外储一旦要爆也是爆在国内，大家如果持续换美元避险，外储绝对顶不住，但是这大半年时间内，有一个现象你可以观察：那就是美元党的声音小了。外储一月到二月持续下降，但是到了二月三月就彻底站稳了，这出乎不少人的意料，因为按照道理说，汇市已经进入下行期，应该会越来越快才对，但是汇率虽然在节节败退，然而这半年时间内，他绝不是在溃败，外储一直稳定在32000亿左右，并没有减少，外汇持续贬值，但是央行并没有花掉太多弹药。外汇的表现和房产楼市的周期是完全一致的，彻底站稳的时间也是楼市起飞的时间，也就是说，这大半年时间内，这波楼市最大的成就就是彻底把社会游资全部锁在了一线房产，你想换美元？你没钱了，你没钱了，你没钱了。



房产现在很难卖，要达到预期的价格，你看看成交量是多少，降价？降回原价你愿意吗？所以流动性彻底被锁死在一线市场，你还加了杠杆，你得还钱啊，美联储加息，你也只能站着看，因为你没钱了。这就是所谓的灯下黑，大家一波炒作中国的楼市问题，把这个问题看得有多么严重，但是我用一个大问题掩盖另一个生死问题，这用围棋上的术语，就叫交换。大家都觉得老大哥必须保楼市，这已经是宇宙真理了，但是你如果换个角度，假设这个大前提不存在呢？你仔细数数老大哥的历史，远的80前不提，近的比如90年代，这才过了多少年你就觉得老大哥改吃素的？历史上比这更严重的事情多了，只有吃饭的问题才是本质问题。况且到现在你还买得起五万一平房的那也绝不是老大哥要同情的对象。



2、暧昧的美联储。我在很多论坛上看到一种论调，那就是中央会无限印钱，信贷猛增，所以未来一定是通胀，现在所有的人都抱着一种念头，就是疯狂抢购资产，等以后货币狂贬了之后扔一堆废纸给银行，问题是，未来真的会这样吗？这些话表面上看，似乎有点道理，无限印钞好像很符合我们对过往的印象，不就是缺钱，不就是欠钱，那就印啊。但是这件事有一个前提，那就是中国必须是一个闭关锁国的国家，内外资本完全无法流通，否则你印钱好啊，那有什么可怕的，你印到人人工资一两万，我出国潇洒去啊，我出国购物去啊，楼市汇市只能保一个这么简单的道理你们都说的出来，为什么你们会觉得无限印钞这事可行？要是汇率不倒，印钞有啥可怕的，到时候人人用雅诗兰黛，人人开宝马，人人背LV都不是梦，你们怕啥？



问题是，这可能吗？



中国的外储顶不住啊。而且，这个事情本身有其客观规律，08年全球金融危机，大量避险资金进入中国，所以推高了资产价格，央行可以印的出钞，但美联储进入加息周期，在加息周期用宽松政策？这是嫌命太长吗？这会直接刺破资产泡沫，导致资本进一步外流，你可以去翻翻央行过去的报告，看看外汇占款的趋势是什么？在这种情况下，为什么有人会认为这是一个通胀的周期，央行会无限印钱？



也许有人说，那怕什么，上手段啊，但是中国是一个产品输出输入大国，他无法隔绝外部的联系，这个月IMF给中国加入SDR后出具了首份报告，肯定了中国的一些努力和指出一些问题，可以看出闭关锁国这绝不是高层的想法。话题回到美联储身上来，自从去年开始加息之后，美联储按兵不动，这一点让市场有点看不明白，有的人认为是经济表现不如预期，有人认为是英国意外脱欧导致了美联储不敢动。但是我觉得这看起来更像是一种等待，他在等什么？那我们来看看如果美联储在上半年加息国内市场会发生什么？由于社会游资，也就是筹码在市场手里，这时候对于资本外流会形成巨大压力，你只要想想过去几年释放了多少流动性就知道这冲击力会有多大。



很多人觉得美国就是一定想要干掉中国，但是这是不对的，美国的财团在中国有着巨大的利益，同时，中国外储使用的是美元，这代表着双方在资本市场的分歧并没有宣传的那么大。现在是一个全球的市场，除了三胖，大家谁也离不开谁，实际上，这一轮新的全球金融危机策源地就在中国。



所以美联储绝对不会想要中国这个世界第二经济体一波跳贬直接跪了，在这点上，双方是有共同语言的。今年年初，美国高层还放话对于人民币贬值不满，可见一斑，同时中国最高领导人也在峰会上承诺稳定汇率，其实中国境内的美元资本全部回流这也绝非美联储的本意，一旦人民币跳贬，这会导致这波加息变成夹生饭，进一步加大美国国内压力，最后变成一个比烂的游戏。



而对我们来说，因为中国现在是秩序的维护者，受益者，我们一年从其中获取了几千亿美金的顺差，怎么可能会想去破坏这个秩序。汇率贬值有利于释放国内的资金压力，刺激出口，但是这个过程不能太快，一旦跳贬，那会引发资金大规模出逃，这个道理就像高压锅一样，缓慢的释放是有利的，但是你直接掀盖就炸了。那么贬值对中国有利，对什么国家不利？当然是世界大经济里的其他国家，你这等于是薅别的国家的羊毛。所以在对待跳贬这件事情上中美是有共同利益的，美联储最理想的是人民币挺住，剪完羊毛就行，绝不是想要这羊带着人肉炸弹直奔家里来。不管美联储为什么不加息，但是在这个事情上的表现，双方体现出了一致的默契，至于这是无意的还是沟通过的就不得而知。



现在中国市场上的社会资金，影子银行全部都给套在一线房产里了，而且套牢盘十分稳固，要知道，这一波暴涨直接翻了一倍啊，你想想这套牢盘能不稳吗？可以说，在加息风暴中，至少老大哥已经把篱笆扎起来了，后面扛几波风暴会不会伤筋动骨不知道，但是至少比原来强多了



3、吹响的集结号。今年八月，信贷数据一出来，大大出乎市场的意料，很多人乐观的以为央行很快会霜降放水，但是这次央行是出乎意料的严厉，8月4日，发改委文件里出现了降息降准马上秒删，央行再次重申稳健的货币政策，8月11日，新华社撰文，中国绝不采取刺激宽松的货币政策，语气十分强硬。为什么会有这样的转变？



因为你们的钱全部套在房产上了，这时候我不需要和你们讲道理了，你们挺住就是了。这就像那部电影，当集结号吹响的时候，没有援军了，老大哥已经撤了，你们好好的站最后一班岗吧。在八月的数据，有一条十分重要，但是容易被很多人忽略，那就是M2增速降到10.2%，这是历年新低，实际上已经标志着货币政策开始真正转向，按照市场传导，这一波会在年底前反应出来，时间大概是11到12月，那么今年的六月，就是中国地产的极值。



如果我们来重新梳理下路径，差不多就是这样的：中国一线房产6月达到极值，开始转入稳健货币政策周期，年底楼市开始松动，因为有聪明人开始准备跑路，这时候的表现就一个词：震荡，同时经济开始准备全面迫降，估计会在明年全面着陆，同时美联储加速进入加息周期，人民币汇率贬值窗口关闭，不会再贬了，老大哥在两三波加息后压力全面增大，也会开始跟随美联储的步伐，这标志着新周期的彻底建立。这个周期钱会非常值钱，同时，个人背负债务会十分痛苦。



以上就属于个人的一点脑洞大开的产物，如果未来央行继续霜降，你就可以把他们当路边社报道，说明老大哥的智商的确不足以负担这么大的阴谋，但是如果央行坚决执行稳定货币政策，同时美联储开始加速进入加息周期，你也许就该重新考虑下个人选择了。



02


另外，现在的市场是在通胀还是通缩，有个很直观的数据，PPI和CPI，这两个数据近年来都处于连续的低位运转，CPI更是连续两个月处于1时代，这说明连放水都拉不起物价了。这绝非是很多人说的钱都去楼市了，而是货币政策已经失效的前兆。实际上，按照经济学的观点，适当的，轻微的通胀是有利于经济发展的。但是从各方面的数据来看，现在是连放水都刺激不起物价。



换美元我觉得没必要，因为只有一种情况下，换美元是大赚的，那就是彻底崩溃，以老大哥的能力和目前的态势，不至于到那一步。你如果只在本国内流通，美元的流通性太差，而且收益并不高。



对于大多数人的情况其实各有不同，所以不好给出具体建议，但是有一点我认为是可以说的：那就是不要欠债。现在的经济形势有点类似于上世纪90年代末，但是那时候大多数人外债都少，所以体会的并不明显，但是这一轮危机会给很多人补上这一课。而且那时候中国是在风暴外围，而这一次是在风暴中心。



这个区别最大的问题就是一切以阴谋来看待问题，经济运行，世界运转是有其客观规律的，在我看来，目前中国的经济一切都还是在规则内运行，他的所有行为都是符合现有规则的，都是可以解释的。最后谁会成为倒霉蛋不是国家决定的，而是经济规律决定的。中国历史上不是没有不讲规矩的时期，80年代懂经济的人少，不讲了一次规矩，结果引爆了危机，吓得某人上来以后，直接把央行不准在一级市场购买国债写进了法律，现在懂经济的人多，至少技术官僚都是喝过墨水的，那样的时代早就过了。



不会太迟，美元只要接着加息，最多不会超过两波，聪明的资金会想从楼市冲出来冲击汇市，但是楼市本身就是流动性很差的项目，所以大体上只要第一波释放掉，楼市的钱就全埋里面了。房产现在实质已经塌了，除了个别城市，大部分城市根本没市场，市场上的新闻很多都是房托放出来的，你要测试你本地的楼市很简单，你周围亲戚看看有没有要真卖的，对比今年的价格挂低两成出去，成交不了，说明你们当地的繁荣全是虚假的，要是你按去年前年的价格出还是卖不掉，说明已完。



今年我们搞了个大动作，叫营改增，实际上就是把财权上缴，逐步从地方收到上级。过去扩张时期，各地有钱了，队伍就膨胀起来，养了太多人员，现在日子不好过，支出肯定得减少，我估计以后的动作就是上面统筹，保证你基层不会出现以前90年代有的县城出现欠薪的情况，但是支出是有定额的，所以当初外围膨胀起来的人员应该会被逐步调整。按照惯例，好城市的公务员肯定会好过些，小县城的公务员日子又要回到90年代。



中石油40块一股的时候，你会想出无数的理由解释他值40块，现在他只卖7块钱你买吗？你们还年轻，上海房子只要4000块一平还送户口的年代你们没经历过罢了。楼市的问题说白了就是资金的问题，他是一个资金密集产业，只要资金一收紧，他就难以维系，今年这一波本质上是实业挤出的资金和社会游资在一线大搞配资。你只要看资金面一收紧，这个就得完，美元加息会导致外资进一步流出，楼市就面临风险就是这个原理。而且今年从5月以后，央行的政策就是收缩，这一波会在年底传导出来。大通胀要符合市场逻辑，央行变不出钱，基础货币在缩水，他选择扩大货币乘数不过是在对冲罢了，想印钱也是得符合市场规则的。



不符合规则，只有彻底变废纸一条路，这是不可能的，因为货币本身就是政权存续的标志，还有控制力的情况下，没有任何政权会容许自己的货币变废纸，所有一切东西在触及这个底线的时候都是可以抛弃的。战争的确是条去产能解决通缩的路子，这也是上个世纪初那时候的大国选择的办法，但是现在这条路子风险太大，不确定因素太多，我认为不至于。更何况现在是全球通缩，大家的问题都一样，这时候第一个跳出来是当雷锋当靶子，牺牲自己造福其他人。



03


有无数的朋友说我们会无限印钞，那么我要先强调下，至少在目前为止，我看到的情况，我们印钞都是有理论依据的。上次没有理论依据印金圆券的那位现在还在流亡桃花岛呢，所以这是关系到权利的大事，经济的问题再严重也没权利严重。那么我们就来说说印钞。



第一，首先是外生货币，这个很好理解，你干出口血汗工厂拿回来外汇，或者别人来投资，带来一美元，你给他兑成六块五人民币，这样，央行就能有了六块五人民币的本钱，然后再通过货币乘数，让下面的商业银行通过放贷把水放到市面上去，这个放贷工具里最好用的就是房地产和上下游相关产业，所以说房产是过去中国最大的印钞机这点的确没错，但是注意了，外储是因，房产是果，因果因果，没有因就没有果。中国目前的经济秩序，本质上是某人一手打造的，不管风评如何，但是他的确是一位中堂一样的人物，实业和财政方面的先不提，在金融上，他制定了银行法，规定了现在央行运转的大框架，加入WTO，带来源源不断的美元，这是市面繁荣的基础，而同时，最重要的是他给人民币找到了美元这个最重要的锚点，这是一整个的体系。



人民币在市面上号称小美元，你就可以知道他的特点，最主要的是找到美元这个锚点后，他可以彻底借用美元信用，所以外储是老大哥的根并不仅仅是我开篇说的那么简单，在这个章节你会发现更多深层次的东西，因为很多历史和政治因素，特别是80年代经济上的表现，人民币有一个锚点，取得信赖是十分重要的（额，自己体会，某些原因我就不展开了），这不仅仅是武力可以提供的，你只有有信用，别人才会来投资，才会相信你不是三胖一样的东西，你看三胖今天说开放就能开放吗？不可能啊，我要你那些废纸干啥。（当然，也许哪天三胖也聪明了，以人民币为锚弄币改，说不定他还真能吸引中国资本）。



所以这个锚就是一切的基础，大海上船只没有锚就会飘走，这个体系居然可以在某人之后十多年没有大修改的情况下独立运行，可见它的强大之处，而且从这个基础你也可以看出中美在经济上是多么的紧密，双方实际上是一个利益共同体，这个利益共同点是双方不会爆发冲突的真正基础，什么俄国中东那都是扯淡的路边社说法，但是有一个问题，在美国强势周期，美国需要对外输出美元，对内输入商品压制通胀的情况下，这个体系是完美的，但是一旦美元需要收缩，你这个就很碍眼了，对双方都形成了杀伤，首先是中方高达几千亿的顺差，简直不能忍，所以你要再继续贬值，美国也不同意，第二是美元回流，导致人民币的锚开始松动，所以中国前段时间开始储备黄金，实际就是为了稳定本币，要知道，美元之前，甚至包括美元都是金本位（有某些时间黄金不够了，以白银印钞），所以黄金的确可以起到一定的锚的作用，最大问题就是数量太少，少到跟流通货币比起来可以忽略不计，所以这就进入第二个章节，内生货币。



第二，内生货币，这个理论的研究在西方真正的开始成系统，来源于凯恩斯，没错，从这个章节开始，你会看到越来越多熟悉的词汇，实际上，老大哥过去几年的动作直指币改，就是打算开始用内生货币来弥补外生货币的流失，一堆水货经济学家只会跟着瞎参合，写出来的东西没有一篇能看的，弄一大堆故弄玄虚的词汇来忽悠人，连老大哥真正的目的都看不出来，这完全是摆在桌子上的。我一直觉得经济学就是要让人简单易懂，四个字能说明的不要写5000字，而市面上的文章，一堆数据，经常是七八十个图表都不知道他在谈什么，观点朝令夕改。OK，回到这个话题上来，国内关于这方面的著作，目前比较权威系统的有《中央银行与货币供给》，作者是盛*松成，翟春。盛*松成，现任央行调查统计司长。于是，你可以看到越来越多重要人物开始浮出水面，然后把这些珠子串成一条线，主要脉络就出来了。那么内生货币是怎么产生的？你把上面那本书读明白了就有系统的认识，当然了，我知道大多数人不读书，可能你直接翻也读不懂，那我直接放结论：金融创新推动货币内生性。还是看不懂？OK，再缩成两个字：股市。



在西方，股市是一个十分重要的工具，就是因为他不仅仅是一个融资场所那么简单，同时他还是货币的源头之一，所以你可以想象为什么我们说现代经济学里凯恩斯主义这么重要，大家看经济里，股市是个重要指标，就是来自于此。这和中国股市有着本质区别，中国股市曾经是一堆国有企业烂帐没法解决，所以干脆上市融资，所以我们发生股灾那叫赌场失火，重新装修就能开业了，美国发生超大股灾，那就是经济危机，性质和你炸了美联储差不多，所以美股必须讲究公平公正公开，监管的十分严厉就是在此，曾经有香港某些人还以为那跟港股一样，想去内幕交易，然后被FBI叫去喝茶原因就在于此。



那么他的原理是什么呢？这是很难直接描述的，大体上，就比如特斯拉在股市上市了，业绩冲天，但是他现在产能不足，于是要扩大生产，就去找银行信贷，银行觉得你业绩好，没有偿付压力，给出贷款，于是特斯拉拿钱去买厂房造汽车拉动经济，于是这时候，货币的内生性就产生了，银行对自己的贷款负责，一旦出事，本金出了问题，被挤兑了，那就破产，于是去年国内也出台了银行破产法，破产后你的存款最多只赔50万，你可以看出这是一环跟一环的，所以美股的数据必须真实，一旦虚假，出现大面积的银行倒闭，整个国民体系就会出问题，所以在对数据造假上，监管机构十分严厉。



同时，这还会让银行出现很大不同，那就是中国现在银行十分粗放，简单说就是吃利差，毫无技术含量，因为太复杂的东西，从业人员素质完全跟不上，但是一旦这些体系打造起来，对从业者要求会增高。中国的银行之前必须高存准，因为他的体系十分原始，从业人员素质不高，还有体制内的因素，所以准备金就必须高。那么回到那个话题上来，具体到股市，有什么变化呢？注册制。又一个熟悉的词。这就是要进行货币的内生性改革，彻底把一个赌场变成印钞厂，所以你可以知道老大哥这两年在股市的动作是什么意思，结果出现了那次股灾，导致注册制的启动延后，所以你可以理解有人这么黯淡离职的原因，要知道，这个级别很少会这么不体面…嗯，我们就不多说了。所以从这个章节，我们可以看到过去几年中国经济改革的一些主线脉络。



04


说完了货币的话题，我们再来说说钱的事，我不止一次听人说M2要爆表啊，所以要通胀啊等等等，在开始这个话题之前，你要知道钱的本质是什么，否则你只会被人忽悠的满街跑被人卖了还替人数钱。



其实M2并不是真实印出来的钞票数，央行真实印出来的钱在央行公布的资产负债表里，有一栏叫储备货币，差不多29万亿左右，其中23.5万亿外汇占款，5万亿本币，数量是不是少的让你意外？这就是所谓的基础货币。



那么这29万亿是怎么变出149万亿M2的呢？很简单，假设银行准备金是17%，放出去贷款后进入流通领域又变成现金进入银行，这样反复运作，最后一块变五块，这五块就是货币乘数（以上描述肯定不严谨，为了让你们易懂简单说说，其实准备金率并不直接影响货币乘数，因为贷不贷是下头决定，同时还有各种其他因素）所以你只要明白了这个原理，一切就明白了，过去的十几年，中国的外汇占款飞速增长，这其中有很大一部分是中国干血汗工厂换回来的，08以后，外来资本的流入又带进来了很大一部分，一直到14年达到了顶峰29万亿的外汇占款，所以，因为有这些外来资本的迅速流入，中国的M2迅猛增长，尽管央行的存款准备金率一路从07年的9%，上调到12年的顶峰21%，但是因为输入的外汇占款的猛增，所以可以在市场上投放出天量的输出，加上12以后央行开始降准，所以你们感受中的物价飞涨基本来源于这段时期。而这一切在这两年形势彻底转变，首先是外汇开始流失，这代表什么？



代表每流失一元美金央行就得注销6块多人民币，外汇占款的飞速下降虽然不代表基础货币就一定会暴跌，但是时间长了，你就知道这长期趋势一定会是国内的流动性开始收紧，这时候央行开始降准，就是为了对冲这部分损失，放出更多的信贷来弥补流动性的不足。所以结论绝对出乎你们的意料，大概是从14后15年开始，央行并不是在印钱制造通胀，而是钱已经快没了，他在注入流动性来拯救市场。你是不是觉得这两年时间钱越来越难赚了，企业越活越难，这就是市场在通缩的表象，因为大家都没钱了，没人敢花钱。央行想要放水刺激出通胀，但是无果。那么为什么有的人觉得在通胀？这就是这个货币政策的问题所在。欧美长时间救市之后，总结出一个经验，就是长期使用货币政策后，货币政策会出现失效效应。怎么理解？



当你制造出一个长效通胀周期之后，产能严重过剩，这时候市场需求不足，你再注入流动性，他不会流通到你想要的地方去，而是开始在某个领域空转，因为资本是逐利的，这就是前文说的，你降准后，贷不贷，怎么贷是下头的银行决定的，现在做实业的全部亏钱，他放贷必然不会给实业公司，实业也不想借，最后大家一起借钱去赌博空对空。所以，七月的数据出来，新增贷款102%为房贷，这实质上就是货币政策接近失效的反应。那么回到前文中来，现在的大趋势是什么？美元处于加息阶段，外汇占款即使在老大哥的强力扭转下，不降已是万幸，在这样的大趋势下，是不可能有通胀的，你钱都没了你怎么通胀？



央行的货币政策使用并不是在制造通胀，他的每个释放流动性的举动不过是在弥补市场的损失罢了，而且因为货币政策接近失效，恐怕很长一段时间内他也不敢继续再有大动作，毕竟放水也是有成本的，呆死坏账多了，到时别说兑美金，光是人民币提款就能威胁银行的生存，所以从去年开始就有一句话，叫堤防系统性金融风险，你想想什么叫系统性金融风险？其实这些报告都是很有价值的，你得学会看懂这些报告。



人类往往是会倒霉在自己的经验上，就像那句老话，参谋们永远在为上一场战争做准备，过去三十年都是通胀，他以后怎么可能不是通胀？但是其实这个世界是在永远变化的。我发这个帖子不是为了证明什么，现实里科幻的情节多了，很多国家的选择也往往是非理性的，但是以后每次你在做选择的时候，你可以多想想这件事背后的原理是什么，总比被人一忽悠就去接盘好多了。



05


我们所说的货币，也就是那张红纸，那是必须要有载体的，没有载体，那下场就跟大明宝钞和金圆券一个样，不是你想印就能印，你必须在逻辑上能够自洽，不开玩笑的说，要是有人能找出一套全新的印钞办法，不同学界以往的路子，诺贝尔经济学奖就是你的了，虽然现在排队领奖的多了，但是你插队绝对没争议。



那么多国家因为最后实在印不出钱了债务压身，只好选择对外扩张，难道他们不知道接着印，印个没完来赖账吗？这原因当然不是因为他们太善良，不够流氓，你想想是什么原因让他们宁愿铤而走险也不走这条路？到底是什么样的东西会比战争更可怕？你仔细琢磨琢磨这句话。



我们前面说的是为什么没法印，印不出了，这个章节要说的是不敢印。这个章节我删减了好几次，保证现在就是洁本了。首先这要从一个现象说起，从08年以后，M2一直猛增到八九十万亿一百万亿那个阶段，反应在市面上的就是物价飞涨，人工飙升，今天你去菜市场买把菜五毛，下个月也许就变成一块了，一个馒头从一两毛升到个把块，市面上什么都在涨，我工人干活的工资也得涨啊，你不涨我活不下去啊，还打什么工，我不如回家种田，什么？你叫我爱干干不干滚，那行，我真滚了，反正市面上的公司工厂多了去了。你不加钱就真找不到人，因为整个社会的成本在上升，各行各业都在扩张，这时候整个社会需求都是在上升的，这才是最典型的通胀。



物价迅猛飞升，工人全部失业那不叫正常通胀，那叫恶性通胀，是社会秩序崩溃的表现，你们是不是南美委内瑞拉看多了觉得这是正常情况？这才是最不正常的。这种情况你还考虑毛的资产能保值，买把菜刀防身才是对的，哦，也许那时买菜刀都得用以物易物了。这种极端情况不太可能会出现，因为极端的情况必然是极端的条件引起的，比如外储耗尽，进出口停滞，市面上的钱就失去了锚点，就会爆发。请注意，这种极端情况是最糟糕的，任何国家都会极力避免的，这也是我开头说的，什么东西是比战争更可怕的东西的原因。我记得那时候有个笑话，就是小时候的梦想是工资两千块，坐办公室，现在终于实现了。这句话背后反映了两个真实的场景，第一个，通胀的年代，第二，中国曾经经历过通缩。通胀的年代你们的年纪相信是经历过的我就不讲了，通缩的年代是什么样的呢？就是那句话里描述的，好工作难找，有份好工作就是工人最大的理想。这个时代大概是90年代末，对应的是下岗分流，大家都是朝不保夕，那时候上海房子一平4000送户口没人要，为什么，我得先吃饭啊，我还得养家糊口啊。所有的人都在储备过冬，一拿到钱就收起来，根本不敢花，这就是通缩，什么房子，在生存面前不值一提。



好了，言归正传，回到那个话题上来，那个时段M2猛增，反应到市面上就是通胀，那么，从M2猛增到149万亿的这个阶段，为什么你们没经历过这样的场景呢？我要说你们早在通缩里了，你们肯定会说我胡说八道，这两年房租都在涨，怎么可能是通缩？但是其实人的思维是有惯性的，但是只要你注意，你就会发现这两年除了房租，物价整体是平稳的，除了个别因为供需关系和季节关系引起的价格波动，大宗商品，各类零售产品的价格不止是平稳，甚至可以说是下降的，你关注的只是季节性的供需性的涨价，你以为那是通胀了，其实不是，当他们回落的时候，你并没有注意到。我知道你现在思维的本能想抵抗这句话，不要紧，你一年后再来看，你会发现我是对的，当然，我们现在有分歧，但是至少你会认同，这两年没有出现当年那么大的涨幅，物价整体趋于平稳。那么是什么造成了这种情况，按理说，M2的增幅一点都不少，50万亿啊，不应该直接在物价上反应出来吗？



这里要先介绍一个人，海曼明斯基，他是一个至少值得一个诺贝尔奖的学者，但是当世界发现他的价值的时候，他已经去世了。那么什么叫明斯基时刻？简单的说，资本的三个阶段，第一阶段是正常的经营，企业可以偿本付息，第二阶段，信贷大为扩张，激进的投资之后，企业发现自己的净利润只能够还利息，本金还不起了，第三阶段，危机阶段，这时候债务快全面爆发了，因为连利息的窟窿都快补不上了，企业必须不断的拆借，夸大自己的资产来延缓债务爆发，这叫旁氏借贷。也就是说，其实，大量的社会融资都已经被用来进入旁氏借贷的循环当中，市面上的资金越来越紧张，这时候的宽松，其实钱滚到市面上的并不多，所以当然不可能冲击物价。这个数是多少？彭博社估计去年15.6万亿里至少一半多进入了这个循环。



那么这个循环有没有可能进行下去，当然不可能，信贷借出去的钱都是得还的，我存本金在你那，你拿出去贷款，最后我上门要提钱，你给不出来，这时候银行就有破产的风险，所以银行放出去的钱不是白放的，一定得保障安全，至少坏账率要在合理水平，所以再松下去，银行有全面破产的可能，所以接着放，央行绝对不敢，接下去一定是收紧货币。这就是第一个大问题，债务问题，其实现在既然决定要紧货币，那不如先美联储快一步加息，这也会阻止资本外流，但是这会刺破债务问题，在中国没人敢承担这个责任，所以最后一定是拖到没法解决了才有动作，等美元加息了再甩锅美帝。



第二个问题叫产能过剩，也许后面会详细说说，这里简单的说一下，中国现在的问题就是做啥都不赚钱，这就是严重的产能过剩，就是因为产能过剩，所以放出去的信贷只会变成坏账。你做什么赔什么，最后只能拿到村头赌钱，这可不就是坏账吗。现在和08年的时候最大区别也就是在这里，那时候是社会需求扩张，所以价格每次上涨都是真实的，能支撑产能上涨，但是你现在是需求下降，价格上涨是去产能去出来的，这有本质区别，所以每次价格回升都是假阳，因为价格上涨，信贷支持，产能恢复，价格立马回落，表现出来的特点是每轮涨价绝对涨不过前期顶部。一到点他就得往下。



但是同时，你注意了，就是因为中国是世界工厂，所以这也是不会发生恶性通胀的原因，像委内瑞拉，石油一回落，啥都得进口，没钱买他就得破产，但是中国可是世界最大工厂，所有种类一应具起，你涨价？太好了，哥们上，马上就给你做的没利润了。中国没法做的东西不多，CPU那玩意日子紧一紧就完了，又不是必需品。所以只要人民币保持稳定，外储没见底，世界工厂绝对不会发生恶性通胀。我相信这道理随便一说很多人都懂。所以以后的日子就是回到紧缩的日子，去产能去债务，考虑到现在庞大的债务和产能，这会是一个长期过程。



其实回头想一想，一切的根源在当初就已经决定了，当初人民币应该一口气涨到5，这样就不会有太多输入性膨胀，太贪，结果输入多了，大举举债，产能扩张，到最后做出来的卖不出去，市场通缩，陷入旁氏借贷，最后产能债务一起压顶，其实一切的根源，如果当初重来走另一条路会完全不一样。最后，我跟你们说个段子，你们不要对银行的债务太悲观：最近两年P2P理财线上金融飞速发展，反正我也不知道为啥，满大街突然就出现了这东西，而且规模大的好像也没人抓。最后，你惦记别人的利息，别人惦记你的本金，钱飞了，本金利息全没了，P2P跑路了。那这里钱干啥去了呢？一部分当然是骗钱的拿去挥霍了，但是这些骗子其实当初还是有远大理想的，想要快速做强做大，反正要通胀嘛，18%利息算毛，以后都不是钱，反正这钱是到处流，最后都当了接盘侠，套住了，没法变现，跑路吧。那你仔细一想想，他接的是谁的盘呢？反正世事就是这么巧合，当然我们不能说这是设计好的，反正这种事情就是各取所需吧，愿赌服输。



06


说个题外话，我们人民币想国际化是要配套很多改革的，首先是要自由浮动，不再由政府操控，第二是财富要有载体，你现在地皮是国家的，矿是国家的，外国人拿人民币什么都买不了，总不能拿着来一二线炒楼吧，你会想去莫斯科炒楼吗？所以这会是一个长期改革的过程，不改革就很难看到前途。



我们现在还是在美元体系中运行，现在是美元加息周期，全世界的美元要回到美国那里去，所以流动性谁都缺，就跟涨潮落潮一样，然后美联储顺势完成缩表。



这一次是美元从0利率回归正常利率，而不是从正常利率走高，来压制国内过热，耶伦其实早就告诉你了，美联储为什么要加息，就是因为如果美联储不加息，未来一旦再发生危机，那美元就裸奔了。也就是说，现在加息是为了以后有空间降息，否则美联储没有武器抵御下一轮危机。这和现在的世界大经济形势是一样的，大家都没有走出泥潭，所以才要继续准备过冬。所以虽然美元处于加息阶段，但是这一次的美元相比于历史处于弱美元阶段，而不是真正的强势美元，所以即使加息，美元指数应该也不会太高，同时，正是由于经济没有恢复，所以加息的机会转瞬即逝，所以这一波美元的加息速度一定会让你瞠目结舌。所以我的判断和格林斯潘一样，美联储接下来一定会迅猛加息，毕竟现在夜长梦多，现在这世道谁也不知道会出啥意外。



于是在这样的背景下，我们只能收缩。现在国内的货币乘数扩张也已经达到了极限，未来央行不仅不可能像过去那样宽松，还会收紧货币政策，从而对房地产造成压力。



对于有些人的状态其实我看的很清楚，对于刚需，我同情你，但是有的人欠了一屁股债，然后来天真的以为钞票会无限的印下去，最后印的纸币作废，从而自己也可以赖账，对于此，不要多想了，坚持到下轮货币扩张周期吧。



房价一旦下跌，房子就会变成风险资产，银行就会开始惜贷，现在房价前几的城市不用杠杆根本撬不动。现在信贷扩张已经到头了，我估计以后有贷款额度也会先给一手房解套吧，你想想要是二手房收紧信贷会是什么情况，按现在的房价，就算是首付六七成，谁能一口气拍出几百万现金？不开玩笑，这跟全款区别不大，买得起的就买得起，剩下只付得起首付的也接不了盘。



个人借贷对于银行现在肯定属于优质资产，你别看有的人说房价跌了就甩楼给银行，真的跌了敢不还钱试试？让失信者寸步难行，你以为这句话是说谁的？中国没有个人破产，你要是贷了200万，最后断供了，拍楼卖了100万，剩下的100万还得接着还。相比起来，企业大多都是有限责任，直接破产你还真没什么办法，更别提有的不要脸的还敢提债转股。银行对这些企业没什么办法，对个人花样多了，国情就是这样的。其实炒房的人远远比你们想象的聪明，但是在大时代面前，这点聪明是不够用的。



所以在美元加息周期和我们国内产能过剩及货币政策失效的背景下，只要我们选择放水，如果不是精准滴灌，本来假设你要降准补充的是60个行业，其他59个行业全部亏损，这时候必然导致一个情况，降准的钱全部跑到一个行业去。所以最后就是造成了一个行业的泡沫严重，其他行业加剧通缩的情况。如今已经不是央行想不想放的问题，他敢接着放，出来的全会转成不良贷款，债务会越滚越大，银行会破产的。



事物的客观规律不是以我们的意志为转移的，很多人老是意淫因为XXX很严重，所以我们一定不会让他发生。你想多了，从50后开始，违背客观规律的是什么后果应验过不止一次了。我通篇讲的就是现在已经到了那个时刻了，印不出，不敢印，没法印。不要再意淫因为XX很严重，所以我们不会让他发生。现在是XX已经发生，我们正在补救的问题。不会有奇迹的，我就是看明白了才敢这么说。



07


有很多读者问我房子的问题，那些说房子下跌就会被抢购的人，完全不知道房产价格一旦破裂，那就一文不值。



房地产的核心是什么呢？有人说是户口，是房子附带的资源，是人口的涌入，其实这都是表象。房地产的核心就一个字，钱。房产问题就是资金问题，房产现象就是资金现象。有钱进来他就涨，没钱进来他就跌，其实这道理很多人也慢慢总结出来了，但是他们分析不出钱以后会多还是少。



所以外汇飞速增长，央行释放流动性全进房地产的时期，他绝对不可能跌，他还得涨，你再调控有个鬼用，下面火这么旺你不把他扑灭了你指望上头凉？反过来，外汇占款飞速下降，央行全面紧缩你指望他能涨，他能拉的住价格，这可能吗？



现在一个月信贷就得几千亿，加上居民存款消耗，你怎么一个月也得一万亿，一年十几万亿才能拉住房产，你以后有这么多钱吗？其它的都是边角料，最后还是钱说话，所以这事很简单，你们盯死钱就行，外汇占款继续下降，央行继续紧缩，他就涨不起来。



当年的四万亿是以美元流入为基础印出来的。美元流入，地方愿意借，这才有后来的结果，那四万亿不是凭空出现的，恰恰就是符合了货币原理。最近几年债务猛增，那是因为近年内滚动的M2实质大头全是旁氏借贷带来的债务增长，现在的债务杠杆是经济最大的问题，与产能过剩并列，甚至我觉得这个才是优先度最高的问题，楼市在这两个问题面前都不是问题。



没有居民贷款，这个月M2已经下降了，这几个月趋势就是企业降杠杆，居民加杠杆，老乡冲锋在前。不可能的，这要是能循环，世界上所有国家都这么搞了，你要刺激生产，借出去大量的钱，这些债务最后一定得合理，不然周期就是进入了旁氏借贷，不然这些债务连借钱还利息都会给不出来，而且也没银行敢给了，央行从8月开始，一定会收缩货币政策，因为再放下去，银行就得全部领便当了，银行破产比国企破产严重多了，这也是我说的，为什么说货币政策的拐点来了。货币政策的拐点一定是楼市的拐点，不知道有些人能不能撑到下一轮货币周期。



经济一旦进入通缩阶段，你不能按现在的收入去预估，可能投资啥的都不赚钱，能有工作就是硬道理。另外，我的建议是，不要急于买房。今年上半年所有的资金已经全部进楼市了，绝不要相信楼市还能涨，那是房托吹出来的。你再拿一段，说不定拐点就来了，这个时间绝不会太长，到时候你就看明白了。



最典型的比如商业地产，就是商铺那类的，前几年的口号是一铺养几代人，现在你看商铺还有人要吗？金融属性越强的产品，一旦跌价决没有任何人接手，直到跌回他本来的居住价值属性。



这里有很多人是刚需，你们的苦恼我很理解，你说，让你下定决心卖房去睡马路，这个肯定不现实。不过既然是自住，一两套的也没必要折腾，只要你不是作死炒楼的，贷款一般也不过几十万，熬一熬，几年就过去了，下一个周期来临了以后日子就会轻松一点。所以过一段时间，如果我说的这些东西应验了，你也不必灰心，曙光就在前面，当你绝望的时候你想一想就有盼头了。其实在我看来，这个周期的前奏已经过了，现在已经进入中期，再过个两三年就进入尾声了。



很多时候普通人就是这样的，不知不觉的，当你发现事情发生的时候，其实已经快结尾了，但是你还以为才刚开始。如果你不知道这是为什么的话，你只会感受到，物价渐渐开始平稳了，市面上的生意开始不好做了，越来大家越没钱了，都在借钱，然后资产泡沫全破了，你看玉石文玩古董红木这些泡沫这两年有没炸的吗？然后企业发不出钱了，慢慢大家都开始裁员减薪下岗了，最后，所有人慢慢开始达成共识，新周期来了。错了，这时候这个周期已经快走进底部了，马上再过段时间又是新周期了，这时候满地的资产，但是大家只要钱。



所以普通人的人生就是这样浑浑噩噩的过了，几个潮起潮落，一辈子就过去了。所以你们其实是幸运的，这个世界上，正常人都会经历几个大转折周期，但是很少有人会完整的体验他的整个过程，往往是等他们发现的时候就已经结束了，所以你要好好的看，你看明白了整个过程，你的人生以后就不会吃大亏。



而且大多数人看问题只会看表象，看不到事物的核心。什么叫事物的核心？就举个例子，前几天还是个把月前我在步行街上看到一个报道，有人雇人买了一堆蛇去放生，最后那蛇跑的整个村子都是，太缺德了，而且怎么会有人这么傻，大体上评论都是这样的。



但是问题是这事不符合逻辑，中国人傻吗？当然不傻，中国人最大的问题就是太精明。所以买蛇放生，特别是一大堆蛇，我不信。我把这事修改了下，你们看看这样是不是更符合逻辑：这个村子在山里，附近有个养蛇场，现在销路不太好，继续饲养，那是赔钱的，而且不知道还要赔多少，你杀掉嘛，自己吃数量太多，储存啊，人工又是一笔开支，所以场主及时止损，找两人给你放生了，你看看这事是不是符合逻辑了？而且这事背后又可以找出更多东西，蛇的用途主要有肉，对应高端餐饮，有皮革，对应皮具加工厂，次要用途还有医药等，所以这事的背后，是高端餐饮和皮具这两个产业链不行了。过去一年，中国各种稀奇古怪的放生事件频发，本质上反应的是中国的养殖业正在走入萧条，而且下游产业正在破灭。



再比如标普前不久刚刚下调了美国某家房地产公司的信用评级到B-级，原因是这家公司的息前利润连覆盖利息都勉强，这家美国公司刚刚在资本市场上大发神威，参与并购某家龙头企业的股票，在当时，我看到坛子里有人说了一句，大意是：XX买股票是因为股票价格低，这家公司买股票是因为股票价格高。这位同志是真懂行的人。如果你能看明白这句话，你就知道为什么地王频出。如果你还不知道，我建议你去看看海曼明斯基，我说的以上故事是发生在美国，与中国无关，大家不要过分解读。以下是中国的故事。



2010年，国资委宣布了所谓的退房令，也就是部分央企还能参与房地产，其他企业将逐步退出。在那个时段，也是一个地王制造的十分疯狂的年代，09年中化40亿拿下广渠地块，疯狂的让败北的潘石屹大喊，他就是盖房子不花钱他也得赔。是中化方兴的领导比业内多年的领袖之一潘石屹更懂大势，更懂房地产，所以以那个价格拿地？当然不是，这个中原因你可以细细品味。



所以最后记者写啥你们信啥，他说通胀你们说对，今天肉涨价了，但是跌价的时候他不说，你看年初我买猪肉一斤20一堆人吵翻天，现在一斤都快跌破10块有人关注吗？最后忽悠得你们都以为还在通胀。上面的不能告诉你们正在通缩，要不没人消费就麻烦了，但是你们自己得去找这些道理。所以这就是表象和核心。



08


我跟你们说，大多数学者都是没发迹的时候是水平最高的时候，像郎咸平现在写的东西还能看吗？郭德纲天桥说书的时候绝对是他相声生涯的巅峰，再过十年，爬上去以后我肯定再也写不出这样的东西了，现在想想，还是挺伤感的。



其实人的一辈子碰上这种拐点的机会不会多，也就两三次，抓住一次机会这辈子就转折了，但是切忌不要贪，都是平头百姓别想一口吃成马云，你能上去一个阶层就不错了。



这世道，钱离了手就回不来了。理财产品你得等他跑路了你才知道他拿去干啥了，招标书上根本没有。这些东西说白了就是风险太大，银行不愿意接，挂卖的。更别提其他风险更大的东西，这类玩意你在经济上行期违约可能较小，但是一旦到了退潮期，那就千万别碰。其实就我个人来说，以后那个时期屌丝日子还是可以的，反正你本来也没啥可以失去的，只要别有负债日子不会和以前差太多，说不定还会更舒服，这波苦的就是乱上杠杆的。要是净资产高，那就更好了。



我们东北经济问题最先爆发，同时群众底子薄弱，给点工程大家都有饭吃，有饭吃就不会有大问题。其他东部地区人民还挺富裕的，存款坚持一段没问题，这是危机的应对路子。天要下雨娘要嫁人，老大哥也有走麦城的时候。这个事例正好告诉你，国家不是万能的。



我的判断是从世界上看，2019年这个周期将结束，中国国内的情况看去产能和去债务进度，这种东西只能走一步看一步。能活下来的都是好企业，不要增加太多应收账款，保持流动性，宁愿少利润也要尽量缩短帐期，没人说得清楚，因为货币政策一定是保密的，否则被人知道了时间套利了，这责任谁也负不起，美联储这次是不是要加息，这个答案值1000亿美金。所以再如何，也只能估摸个大方向，美联储要的就是别人看不懂。



新闻大家要学会看，比如这条，发改委：进一步引导利率下行空间依然很大 政策仍须进一步着力。其实我们各部门的利益是不一样的，FGW的意思是赶紧放，不放下面的都快死了 。



再比如，央行副行长：现在流动性充裕 可以支持各个市场，14天期逆回购操作给了市场更多的选择，会继续保持市场流动性的充裕。现在银行间市场的流动性充裕，完全可以支持各个市场。这个新闻其实是这样的，恰恰相反，说的是现在流动性充裕，我们不用放了。逆回购从7天变成14天，其实是提高了资金的使用成本，这是收紧的标志。



所以你们要是看不懂这样的新闻就会被忽悠。另外不管是MLF逆回购这些，都是短期货币工具，不能带来派生货币，目的是保持央行手下各个正规军商业银行的流动性，不是在放水，而且到期还得置换。这种工具用的越多，越说明央行现在不敢放水，所以必须用短期工具来保证正规军的流量不枯竭。你们别被媒体忽悠了，现在是金融绑架媒体倒逼央行放水，什么三天两头开发商跳楼，开发商死了多少那全是在造势。



退潮了，谁能带着自己的钱撤退，谁就是上轮经济周期的大赢家，然后负债的那部分人，就是这个周期的牺牲品，他们来为负责买单。每个周期都会有牺牲品，还记得当年的下岗吗，就是那样的。所以现在的主题就是看好你自己的钱，投资的楼盘都是要有资金成本的，时间长了负担不起，没有资金滚进来，这个旁氏骗局就继续不下去。所以你要是自住的比较多的城市我认为反而抛压不大，但是那些热炒的不行，杠杆加得多的，到时候这些城市会比较麻烦。



是的，以后这个国家要回到老实工作，劳动创造财富的年代了，无贷款很好，你以后会是受益者。现在市面上的繁荣都是欠钱欠出来的，08年以后，债务大举扩张，创造出了太多不属于市面上的消费能力，我在一个三线县城看到的路虎都比美国一个月看到的多，这就像透支信用卡，其实有些人目前的赚钱能力是支持不了这种消费的。



现在就是债务无法持续，前期加杠杆大举借债的需要清算还信用卡了。这些天量的债务，一部分我们打包，低息置换，烂账以后慢慢还，一部分就是转嫁到了其他人手里，就是借贷的这部分人。现在还保有大量现金的人，等于收到了这个周期的虚假繁荣的好处，又没有负担成本，因为全让别人承担了，所以他们是幸运儿。



09


如果你看清楚了我以上所有的发言，而且看懂了所有的话，你怎么会不明白我的意思呢？



1、我前面已经说了，中国是世界最大工厂，俄罗斯那是卖石油的，就是我提到的跟委内瑞拉差不多的货色，拿俄罗斯来比，简直似是而非，中国现在面临的危机就两个，债务压顶，产能严重过剩，中国一旦加息，债务危机就可能炸，所以我们必须扛住 2、基础货币投放，你们只要看外汇占款就行，外汇储备那是随汇率波动的，不减少不代表基础货币不减少。3、现在的信贷扩张就是已经到极限，再放下去，银行有破产的风险，我这些前面已经说的很清楚，以后人家来提款，你取不出钱怎么办？而且现在放水有啥用？一放出来全部拿去楼市赌博，以后美联储加息后，这些钱还会去冲击汇市，国内不赚钱了，那行，资本就出国。国家最怕的就是这个，想指望央行放水来给你们解套？做梦。4、中国不加息？只会是名义上的不加，一旦国内外利差迅速减少，人家资本是自由的，你想不让人出国就得给好处。



拿稳你的钱，不要去做任何冲动投资。我们不谈宏观大层面的经济和原理，你看看你的周围，所谓的有钱人和中产，他们手头还有多少人有现钱？



人人都觉得人民币要变草纸了，人人争着投资，个个欠了一屁股债，说起来财产全是不动产，以房子计价都是千万富翁亿万富翁，如果真的实现了，那大概世界大同就要来了。再来看看你周围的经济环境，连互联网三巨头都不招人了，你说现在大家是挣到钱的机会多了还是少了？所有人都在用房子对冲风险，杠杆加上去，负债越来越多，最后消灭流动性，这时候手里有钱的人变成了稀缺资源，钱又值钱了，最后的路径大抵就是这样的。



这一波财富洗牌会是历史上又一波起起落落的机会，首当其冲的就是手头有大负债的人，简单的说就是富人和中产，因为只有他们有资源加杠杆，特别是底层的小富豪，他们已经习惯了负债经营，习惯了加杠杆，他们的发迹得益于历史大潮，但是他们知其然不知其所以然，还以为是自己多么的英明果决，这一次是时候让大家真正的认清自己了。



人人都觉得今年的房产是财富最后的直通车，其实真不好说。拿好你的钱，不要想着去股市搏命，理财千万别买，退潮的时候，这些东西跟P2P不会有太大的区别，一百万最好分三个银行去存着，这时候你就是狗皮膏药，只要你牢牢的粘在历史的大车上，不要被甩下车，下一波大潮来临的时候，你就是最先复苏的人。记得，下落的过程中会有无数的跳升，这都是陷阱，都是假阳，别去抄底，抄在半山腰上的人不值得同情。



这不禁让我想起了香港，他们是不幸的又是幸运的。他们从来没有经历过楼灾，不懂得什么叫敬畏，上次香港房产泡沫破裂，给无数人上了一课，后来得益于中国大陆楼市带动，无数眼看着要被坑一辈子的人又解套了，你看看后来香港房产再次飙升，多少本地人去买？都是大陆人在买，因为本地人已经懂得敬畏，而大陆人不知道，他们没上过这一课，所以香港人是不幸的又是幸运的，而以中国的体量，如果房产套牢了，这辈子只能靠自己人解套了。



筹码没兑现之前就是纸上富贵。一人买房，全家出钱，每一套刚需盘都代表一个家庭未来十几年的购买力全被消灭。或许一业兴而百业衰本身就是一条不归路，最终我们还是要回归到劳动致富才行。



最后，什么是真正的复苏？中国的走势是紧随美国的，当美国开始复苏，开始对外输出美元，对内输入商品来压制美国国内通胀的时候，这就是真正的轮回。

浅贝

四万亿卷土重来，现在的楼市，像极了2008年的样子


◎来源 | 楼市团长（tz52801） 已获授权

疫情这段时间，我与朋友聊天，忽然有种感觉现在的楼市像极了2008年的样子，思绪一下子回到了12年前。

那年春节之前中国爆发了几十年罕见的冰雪灾害，5月四川汶川又爆发了8级大地震，死伤近50万人，9月美国爆发金融危机，全球股市暴跌，中国经济急速下行，企业大量裁员，为了挽救经济，高层推出了四万亿货币刺激…

那一年，深圳上海房价每平方1万，腾讯股价8块，猪肉8块一斤。

2020年，深圳上海房价每平米5万，腾讯股价400块，猪肉40块一斤。

那一年，万科高调推出购房优惠，大肆揽客，各地陆续推出两成首付，次年电视剧《蜗居》上线，购房成为此后十年全民热议的话题。

2020年，恒大高调推出75折购房优惠，提前抢跑，线上卖房4万套，销售额突破500亿，诡异的是今年也出了一部跟房地产相关的电视剧《安家》，这部剧再次让人们把经济刺激和楼市反弹联系起来。


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疫情还没过去，我们似乎已经感觉到2.0版的4万亿即将来临。那么这一次中国经济将何去何从，楼市还会再次反弹吗？

我们先来回顾一下2008年到底发生了什么，再从中理出中国社会演进的逻辑。

2008年我们是怎么度过危机的？


“我承认楼市确实出现了拐点，有下降的可能。”

2007年底，时任万科董事会主席王石的一句话砸向中国房地产，一时舆论哗然。随后，王石更是建议：“青年人在40岁之前没有必要急着买房。”

王石喊话的背景在于万科刚刚在北上广深等8座城市进行降价，比最高点下调了5%-30%不等。

房企大佬万科的这一做法让同行怨声载道。SOHO董事长潘石屹认为，万科是在借机抢客，利用自己的影响力“清理对手”，做大市场占有率。

不管是自救，还是一场自导自演的营销，王石的主动出击无疑在房地产圈掀起了一波不小的风浪。

2008年的楼市确实不好过。当年1月，中国爆发冰雪灾害，几百万人困在各大城市的火车站，无法回家过年。为了避免聚集群众引起骚乱，温总理亲自到现场指挥部署疏导工作，鼓励大家要有耐心，政府一定能解决困难，送所有人回家过年。


这场席卷全国，十几年罕见的大雪开启了2008年的序幕，似乎冥冥中已经预示了这一年的中国房地产市场整体的“气候和温度”。

刚开始冰雪灾害并未造成楼市实质性下调，但是紧接下来的事情，令到情况逐渐恶化。

同年5月12日，四川汶川发生了8级大地震，地震烈度达到11度，地震波共环绕了地球6圈，共造成69227人死亡，374643人受伤，17923人失踪，是新中国成立以来破坏力最大的地震，也是唐山大地震后伤亡最严重的一次地震。这场地震还波及四川周边的重庆、陕西、甘肃、贵州、云南，造成的经济损失共计达数万亿元。


地震之后，中国高层尽力恢复经济，但是北京开完奥运会一个多月，美国却发生了金融危机，中国经济立即掉头向下，人们久盼多年的楼市实质性下降终于发生了。

2008年9月3日-14日，万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4处楼盘的剩余436套房源进行打折促销，引发购房者打砸售楼部。随后其他开发商跟进，花式促销一个接着一个……

经济危机叠加着楼市降价，人们再也没有心思买房，他们担心的是企业会不会裁员，自己能不能保住饭碗。就像现在企业受影响，都不约而同地想到了依靠裁员来降低成本，2020年就业形势非常严峻。

2008年那个时候我在深圳，当时街上到处写满了萧条两个字。不少做企业的朋友，年初好不容易投进去一笔钱，却赶上了罕见的金融危机，什么生意都没有，最后只能变卖设备来抵债，含泪将员工一个个打发走。

那个阶段，房子就是烫手的山芋，很多人直接告诉中介，“只要你给我找到一个愿意替我继续供房的人就可以，房子归他。”

但是即便是这样，也很难找到接手的人。人性就是这样，买涨不买跌。楼价涨的时候，排队抢房，抢到无房可售；楼价跌的时候，快速离场，没有一个人是无辜的刚需。

由于我当时有不少资金在手，况且我已经错过了此前2007年的大涨，正悔恨莫及，2008年楼价跌了，对我来讲无疑是一个绝佳的机会。于是我就带着几个相熟的朋友出去看房，最后几个人集中在南山区建仓，买了几套诺德国际、鼎太风华的新房，当时的价格是9000多每平米，开发商甩卖，而且还送家电。

我们同行的其中一个朋友资金不多，没办法在深圳建仓，于是他赶回老家郑州，准备伺机入市。

那时郑州的房价不足4000元/㎡，首付最低两成，还可以分期，100㎡的房子，首付两成不过8万元，首付款如再按1/2分期，即4万元就能郑州有个家。那位朋友就这样买了两套，心惊胆战，天天关注楼市，害怕价格进一步下跌。

然而就在一片哀鸿遍野的背景下，在G20峰会前，高层推出了4万亿经济刺激计划，相当于全年财政收入的80%，全年GDP的16%，这个天量的资金，铺天盖地地涌进了市场。这些资金虽然名义上用于支持企业，但是大部分最终都流入了房地产。

2008年11月27号，中央银行又破天荒地降息，紧接着第二年1月1日正式宣布购房实行7折利率。搞完这些，见经济仍未反弹，继续出招：

1、连续5次降息降准

2、购房最低首付2成

3、普宅契税下调至1%，印花税、增值税优惠

4、支持房企融资，加快卖楼。

伴随着多重政策的刺激，中国经济在楼市的带动下，终于比美国率先反弹，走出阴霾。当时中国很多公司已经现金流枯竭，处于崩溃边缘，如果中国经济继续下滑，美国人比我们更早恢复经济，那么美国财团就会趁机大肆抄底收购中国的优质公司，甚至控股。所幸中国没有给美国人这样的机会。

但经济恢复同时也带来了楼市暴涨的副作用。高层的救市政策于2008年四季度推出，效果于2009年第一季度显现，从此房价一路上涨。

当时最能反映楼市火爆的莫过于房地产交易中心的情形了。早上不到7点钟等待过户的人就已经排起了长龙。开门之后，交易中心内人多到说话必须凑得很近才能听见，连复印机都要备两台，以防正在使用中的突然彻底“罢工”，引起群情激奋。

那一年，全国住宅均价上涨25.1%，为2001年以来最高水平。全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及京津冀等地区城市，其比例更高。

2009年-2010年是郑州房价增长最疯狂的两年，由2008年的全年均价3960元/㎡，到2010年12月的6493元/㎡。上文那位郑州朋友一下子赚了别人十年的工资收入，从此沉迷买房，日渐消瘦。

2009年一部叫《蜗居》的连续剧火遍了大江南北，它讲述了一对姐妹，来到上海一心希望可以拥有自己的房子却遭遇无数挫折的无奈故事。

其中有个片段，妻子为攒钱买房，天天给丈夫吃挂面，丈夫终于受不了了，要求能不能吃一顿方便面，妻子对丈夫说：“一亩土地两头牛，老婆孩子热炕头，但是你得先有土地呀，有了土地有了牛，才能招来老婆才能生孩子呀，连农民都懂的道理。”


从此以后，买房成为了全民热议的话题，而且诡异的是2020年中国又出了一部关于房产的电视剧：《安家》。当年在《蜗居》中买不起房的妻子，终于在十几年后的《安家》买房了，而上海的房价也一路飞涨到今天5万多每平方。

一个人不买房，也许她错过的不是一套房，而是一个时代。中国房价高速飞涨的时代正在逝去，多少人醒悟的时候为时已晚，追悔莫及。

看房地产的未来走势不要看经济学家说了什么，要看大开发商在做什么。

上海徐汇滨江地块，拍下310.5亿的天价，全国总价新地王诞生了！而整个疫情期间，北京8天内狂卖9宗地，价格360多亿。我们在躲疫情，开发商居然在抄底，大量购进土地！


经济学家说什么并不影响自己的收益，打脸并不损失真金白银，但开发商做了什么可是拳拳到肉针针见血的。只要开发商还在拿地，楼市仍然还会继续上涨。人家几百个亿砸在里面都没有跑，普通小市民手里就一两套房，慌什么呢？

作为一个关联达到53个，直间影响9000多万人就业的行业，房地产体量足够大，速度够快，不拿房地产刺激经济？看看各个城市迫不及待地卖地，放松限购就知道了，身体比较诚实，夜壶好不好用只有自己知道。解决经济问题从来不存在既不付出代价，又能度过危机的办法，房地产虽然名声不佳，但是关键时候挺管用。

中国社会演进的逻辑

截至今天湖北疫情仍未结束，中国经济已经出现了下行的迹象，恒大趁势宣布75折卖房，高调抢客，线上卖楼一口气卖了4万多套，锁定了500多亿销售额，大有2008年万科的气势。其后富力、雅居乐、碧桂园等开发商也参与到花式卖楼的活动中，疯狂抢客，像极了2008年的样子。

如果你常读历史，便会发觉很多事情不过是个轮回，加速这个轮回的通常是政策的矫枉过正。很多人跟我说失恋之后再也不相信爱情了，楼市涨了之后，人们同样会说：过去十年，哪有什么长效机制，有的只是权宜之计。哪有什么租售同权，我们复工连城都进不了！

中国就是这样，政策的变化暗含着个人的财富机遇、企业的兴衰存亡，但是很多人只知道埋头工作，从不关心政策。

工作只能解决温饱，暴富还得靠周期。那些聪明的人都极其懂得判断政策，在合适的时机进场，然后赚走一大笔央行货币周期的钱，过去十年他们反复操作，积累了大量的财富。

所有价格上涨本质上都是资金的推动，想在里面赚钱，要做的就是顺应周期，而政策走向就是影响周期变化的最重要因子。因为政策决定了钱的流向，钱就是水，资产价格就是船。钱到哪里，价格上涨就到哪里，水涨船高就是这个道理。

加杠杆，去杠杆都是历史的进程。从来没有不停加的杠杆，自然也没有不停去的杠杆，你要做的就是驱动加杠杆时候上车，去杠杆时候下车。也没有一成不变的长效机制，有的只是权宜之计，形势变了，政策分分钟反转过来。

最近听说浙商银行宣布对不限购城市实行两成首付买房，再结合一两个月前中央银行多次下调利率，不少城市蠢蠢欲动地放松调控政策，疯狂试探高层的底线，企图火里捞金，我开始有点担心2020年楼市会不会重走2008年的老路了。

浅贝

快跑！最后的逃命机会 只剩两个月！


中国楼市的神话一个接一个破灭！

买房暴富神话破灭，新上车的那波人，账面财富至少缩水20%以上。

拆迁暴富神话破灭，棚改货币化退出舞台，老破小砸在手里卖不出去。



现在，轮到了学区房。酝酿了两三年的风暴，终于爆发了！



学区房的神话破灭，巨额财富被绞杀，最后的接盘侠将付出沉痛代价！



政策巨变学区房逻辑崩盘！



4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学。



文件明确：


1、自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。   



2、自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。  



3、其他还包括：不仅是幼升小，非京籍明年小升初要看“四证”；新增一所一贯制校，徐悲鸿初中招生暂停一年；小升初对口直升今年增至80%；民办校全部摇号，录取时间排序第一；小学寄宿学校招生电脑派位；防疫一线医务人员子女优先安排入学等等。



什么意思呢？学区房逻辑崩盘！



以前想让孩子上好一点的学校，花钱、托关系都不好使，最后还是得靠学区房。



每所名校都有对应的固定学区房，买了这些小区的房子，就能上名校，概率100%，无非是多花点钱。现在，花钱也没用了！




多校划片，名校对应的学区范围扩大，以前两个小区能上名校，现在可能扩大到四个小区。



问题是，校园还是那么大，教师还是那么多，学区房势必有些学生不能上这个名校。



怎么办？摇号。摇中的上名校，摇不中的上普通学校。



这种对学区房的杀伤力极大！用简单的概率论知识就能讲清楚：



如果一套学区房价值2000万，其中房子的价值1500万，学区的价值500万。



新规定出来后，若名校学区房上名校的概率下降至50%，那么学区的价值就只值250万（500万*50%）。



也就是说，学区房的整体价值也就下降至1750万（2000万-250万）。



以往每年都有一个学位，现在变为每6年1个学位，那么学区的价值还会再下降5/6。



最后一算，差不多学区的价值只相当于以前的1/10。




消息一出来，西城区的业主还是直接炸了，赶紧把房子挂出来出手，想赶在7月31号之前卖个好价格。



所以，有的业主，房子的挂牌价比最近成交价甚至低了几十万！



注意一个时间点，7月31日，新老划断。



在此之前，买了学区房、户口迁到西城区了，还按原来的规定，100%上名校。



在此之后，买的学区房，就采取多片区政策，参加电脑派位或摇号，不能保证一定就能上名校。



最后两个月，跟时间赛跑，老业主慌不择路，新接盘侠着急跳坑！



据中国证券报报道：“看房人明显多了，5月1号一天卖了8套，西城区宏庙和西单片区一天新挂了30多套，有的还没来得及录入。”



任何游戏，基本上都是先到的占便宜，后来的埋单。学区房这个击鼓传花的游戏，更是如此。




最后的新接盘侠，虽然抓住了上车的最后机会，但是也付出了巨大的代价！



过去的学区房怎么玩儿的？过去买学区房，叫投资。



买了学区房，获得上名校的资格后，转手把房子卖掉，不仅不会亏钱，房价上涨还能赚钱。



一套2000万的学区房，说不定最后还能卖2200万，最后赚个200万。



现在买学区房，叫一次性消费。



买了学区房，的确还能100%上名校，但是想转手把房子卖掉，就要难了，没人愿意接盘了。



一套2000万的学区房，最后只能卖1500万。相当于，真金白银花500万去买了个入学资格！



很多人都会想，有这个钱，让孩子上国际学校，或者出国接受最好的教育，不好么？



学区房价值毁灭，才刚刚开始！



学区房价值毁灭 大势已起 快跑！



当下户均1.5套房子，实际上房子不短缺，缺的是依附在房子上面的资源。



学区房炒作的是什么？优质资源短缺！学区房，过去是价值最坚挺的房子，很多城市的房价，都是从学区房开始上涨。



比如，本轮深圳房价。



福田区八卦岭片区本来房价平平，但2019年初传闻这里要建设一所名校，房价随后一路上行。



2019年3月，一套46平方米的一居室成交价为5.6万元/平方米，但2020年3月，同类房子成交价就飙升至8.2万/平方米，一年之内成交价上涨46%！



深圳18.8%的购房者都选择学区房，较之前10%的平均水平，几乎翻了一番，涨的最凶猛的学区房分别是，大冲学校、宝安中学和宝安实验。






趋势起来的时候，总会有一些格外凶猛的回头浪，做最后的殊死抵抗。现在的学区房，有两种截然不同的现象，北京是一种现象，深圳是另外一种现象。深圳就是回头浪，全国名校云集的北京西城学区房，才代表着大势所趋。



西城区这些学区房政策，比如“六年一学区”等等，都是“传闻已久”，如今只是落到了实处而已。



未来，除了西城区，海淀、东城等等北京其余13个市辖区也将全面推广“多校划片”、“六年一学位”等等新政策。



为什么大家都有传闻，因为顶层设计早就有了！



2019年7月份，两个最高机构就出台了重磅政策，剑指教育改革。



这份政策特别需要注意，我们知道，越是规格高的文件，越不涉及具体举措，一般都是指明大方向即可。



这样方便下面的人大胆的开展工作，不用瞻前顾后，有所顾虑，最后导致不作为。







这份最高规格的文件，非常特别，直接具体点出：



民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。



这份文件，通篇未提教育公平，实际上“公民同招”就暗示了教育公平。



因为，很多城市，比如上海，一直是民办学校的教育实力更强，优质学区房都是针对民办学校的。只有民办学校选不上了，才选择相对好一点儿的公办学校。



最顶层直接掐断了这个优先顺序，就是为了促进教育公平。



教育部也心领神会，要求各地，稳妥实施多校划片，采取随机派位方式入学。各地方地方纷纷制定细则，剑指教育公平，屠刀砍向学区房：



北京、深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、南通市、台州市、长春等城市，陆续推出“一套房产六年内提供一个学位”（合法多生育的除外）政策；



江苏2020年将实施“公民同招”、“100%摇号”政策；杭州2020年“公民同招”，百分百电脑派位。



学区房，全靠政策。关键是，这是一个好坏政策概率不对等的游戏。



过去，顶级学区房集万千宠爱于一身，巅峰之后就是下坡路，大趋势也已经改变，以后的每一项政策，都不会产生利好，都可能是利空。



出现100个利空政策后，才可能出台1个利好政策。翻译成投资术语就是，收益有限，风险无限。



不要指望谁能扭转这个趋势，学校？根本不可能。



学校没有任何理由和动力，去维护学区房购房者的利益。学区房购房者赚了钱又不会分给学校一分钱，二者的利益本来不一致。



所以，学区房的价值一直会往下掉！



从开始吹风，到顶层政策制定，再到各地制定具体政策留出缓冲时间。两三年过去了，现在到了全国各地政策落地的时间了。



学区房价值真正毁灭的时间，也到了！



最后，为什么是学区房？



促进教育公平，我们也做了很多，比如教育信息化等等。很明显，学区房每平米高达30万的价格，以及价格奇高质量奇差，这些更吸引眼球。



拿学区房开刀，重点不是学区，而是房，它违背了“房住不炒”理念。



房住不炒，第一阶段，去除房子的金融属性。



先是控制杠杆，严控杠杆资金进入房地产；然后限售限购，冻结房地产市场交易。



没有杠杆，没有交易，房地产基本去掉了金融属性。



房住不炒，第二阶段，去除房子的附加属性，最重要的就是教育属性。



先是从学区房开始，“多片划区”，“六年一学位”，向优质教育资源动刀；然后租购同权，租房也能上学，促进普通教育资源公平。



北京西城区的学区房，窗口期出现，逃命时间只剩2个月！随着各地具体政策落地执行，全国学区房逃命窗口期也开始出现！



学区房价值毁灭，绞杀的是最后接盘侠的巨额财富。大势已经起来，千万别心存侥幸，快跑！

浅贝

经济内循环的国策下，全面打压房价是必然结果


深圳发布最严限购令后，南京也开始跟进了。
7月23日，南京多部门联合正式发布最新政策文件，将之前的调控政策进行了全方位的升级，让市场大为震动。


南京和深圳不一样，深圳已经涨的人尽皆知，而南京房价控制的很不错，虽然也有上涨，但涨幅并不大。
南京的房价涨幅还没有到能让媒体聚焦的程度，下一个被聚焦的城市就算是杭州也不会是南京。
但是南京，依然直接开启了调控升级。
北京、上海、广州、深圳这四个一线城市里，只有深圳是上涨的，其余3个都是持续下跌的。
深圳出台最严限购令后，一线城市就已经全部被摁住了。
而二线省会城市里，南京也已经高调宣布跟进，严打房价。
深圳的带头和南京的跟进，向全中国的楼市宣布了一个事实，那就是近期国家坚定的不允许房价上涨。
不会有城市成为上涨领头羊的，谁当头羊就灭谁。
近一个月，这种感觉非常明显，尤其是南京政府甚至在房价未大幅上涨的情况下就提前出台了调控政策，这很不寻常。
这一切，都是因为中国经济已经全面转向，经济导向开始以内循环为主。

经济内循环的劣势和优势


自亚当斯密提出分工理论后，这一经济学原理就成为了在相同科技水平下大幅提高生产力的不二法门。
以人为单位进行分工合作，以公司为单位进行分工合作。
在这个基础上，甚至诞生了全球化理论，以国家为单位进行分工合作。
A国负责制造袜子等初级产品，B国负责制造芯片等高级产品，双方互相贸易。
这样的话A国可以用更高的价格出售本国的袜子，用更低的价格买入芯片，从而让全体国民生活的更好。
B国也是一样。
参与全球化的所有国家，互利双赢，大家的经济都开始蒸蒸日上，这就叫经济外循环。
放到中国，叫坚持以出口为导向的经济增长体系。
参与经济外循环的所有国家，互相之间的联系会越来越紧密。
谁退出这个循环，谁的经济就会遭到惨重打击。
假设A国退出全球化，那么短期之内，A国的袜子等初级产品会严重滞销，工厂破产，工人失业，而芯片等高级产品的价格会狂涨且质量下降。
这种双重打击会直接对该国经济造成重创，后果非常严重。
当然，如果B国退出全球化，那短期之内B国的袜子等初级产品价格也会狂涨且质量下降，同时芯片等高级产品会严重滞销，工人失业。
这是一种双输行为，双方会承受等量的经济伤害。
美国特别喜欢用经济制裁当武器来敲打其他国家。
所谓经济制裁，就是不和你做生意了，利用美国的经济主导权把你踢出全球经济外循环。
刚才说了，切断两国之间的经济循环，是一种双输行为，会对两国造成等量伤害。
但是美国的经济实在是太强了，对其他小国来说堪称致命的经济伤害对美国来说只是清风拂面，不疼不痒。
100亿美元的损失对伊朗来说是天崩地裂的大事，但是对美国来说这根本不算啥。
而且对于很多小国来说，他们本国只有零星工业，很多其他工业品那已经不是价格问题了，而是根本造不出来。
如果被切断了经济循环，只能靠自己从无到有，凭一国之力把人类科技树重新走一遍，这简直是不可能完成的任务。
所以全球诸多小国无一人愿意主动退出全球化经济循环，就算是大国，也不乐意。
这就是经济外循环的优势，同样也是经济内循环的劣势。
所谓经济内循环，就是以国内各单位的互相交易为主，只在本国内进行分工合作。
劣势很明显，但优势也有。
在经济外循环中，A国生产袜子等初级产品的能力和规模会越来越大，但生产芯片等高级产品的能力和规模会越来越小，最后接近于零。
这是社会化大分工的必然结果。
但如果有朝一日大家互相切断联系，A国没办法在短期内恢复自己的芯片等高级工业品产能，因为科技含量太高，这不是价格的问题，而是你根本就造不出来。
但B国却可以轻而易举的恢复自己袜子等初级工业品的产能，无非就是价格略微高一点。
双方确实是在分工合作，但地位严重不对等，B国享有绝对的主导权和定价权。
想合作就按我的规矩来，不想玩就滚。
经济外循环越深入，持续的时间越长，A国被捆绑的程度就越深，在初始贸易竞争阶段中处劣势的国内高科技产业就越凋零。
强者恒强，弱者恒弱。
所以深度进入国际经济循环的拉美国家和日韩等国，经济体系全部是缺胳膊少腿的，只能围绕美国转，不敢有丝毫造次。
但如果经济外循环被击破，那A国就会被迫生产自己的芯片等高级工业品，从而建立自己完善的工业体系。
假如A国本身足够强，那理论上是有可能趁机超越B国的。
能做到这一点的国家很少，但不代表无人能做到。
如今，中国就选择了经济内循环这条路。

有的路，不得不走


最近，中国给出了未来经济发展的新路线，那就是：
“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”




以前的中国，是以出口导向型经济为主，如今是以经济内循环为主，这里面的差别非常之大。
中国其实并不想这么做，哪怕是和美国打贸易战打的最凶的时候也没这么想过。
经济内循环，以自给自足为主，这是贸易战时中国准备的终极后手，准备留给最不利情况发生时启动。
中国和美国，打打谈谈，互相纠缠了2年之久，双方都没有敢踏出那最终一步。
中美经济捆绑太深了，哪怕美国今天比中国强很多很多，也无法忽视中国的经济体量。
和伊朗、朝鲜等国做全面经济切割都没关系，但和中国切割，对美国产生的伤害就太大了，大到美国无法承受。
所以双方的策略其实都是以和为目标，以打为手段。
但2020年，世界突然爆发了新冠疫情，彻底打乱了世界各国的计划和节奏。
由于病毒的威胁，全球各主要经济体在事实上已经大量减少了人员和物资的往来。
贸易战都没做到的事，给病毒做到了。
在可以预见的短期内，不是说中国想不想进行经济外循环，而是根本无法实现外循环。
由于经济被重创，美国的民族情绪也在逐渐升腾，精英们也不希望中国实现反超。
中国的经济都已经发展到了这种程度，还不遏制更待何时？


遏制中国，是美国目前的政治正确，就好像当年遏制日本一样。
中国今天遭到的打压，比起当年日本甚至还要好很多。
至少今天的美国议员，没有公开在白宫门口砸中国版的东芝电器。


从日本的遭遇看，在可以预见的中长期内，中美贸易都不会恢复到从前了。
想重归于好，中国只能选日本那条路，就是自残，经济衰退后美国自然就无视了。
但这条路，中国人不愿意走。
所以中国其实只有一条路可以选，那就是经济内循环。

内循环和楼市互相冲突


以前，中国是出口导向型经济。
简单的说，就是中国只负责生产不负责消费，大量出口初级产品到欧美国家来赚钱。
而赚来的财富，以房地产的手段拿出来投资基建，从而获得更大的生产能力和更多的财富。
这就是过去20年中国GDP高速增长的秘密。
以前的中国人太穷了，一直到90年代大部分中国人都还为填饱肚子而发愁。
几年之后就指望对贫穷和物资匮乏充满了恐惧记忆的中国民众大手大脚，花掉手里的每一分钱当月光族。
这很难，近乎不可能，动乱苦难了一百余年的中国人，天生就爱储蓄。
至今为止，只有房地产才能成功的让中国民众心甘情愿的月光，其他手段均不可行。
买房其实是消费，但民众认为这是投资，是给子孙后代留家产，完美解决了居民储蓄率过高的问题。
而且以前的中国，问题不仅仅是穷，还有落后，需要大量的建设来抹平历史欠账，政府也不希望国民把辛苦赚来的财富全部消费掉。
房地产，再一次完美解决了这个问题。
2000-2020，中国选择房地产作为重要经济手段，这不是历史的偶尔，而是历史的必然。
坐时光机重新玩一次，我们还会这么干。
但2020之后，出口导向型经济不行了，我们的国策开始变为以国内循环为主的双循环发展。
外循环我们也要，但不可把希望寄托在国外，要以内循环为主。
内循环简单的说，就是中国的产品中国人自己消费。
这和出口导向型经济有极其根本的偏差，也会导致一系列的变化。
其中影响最大的，就是房地产。
房地产的核心目的，就是把居民部门的消费包装成投资，然后由政府部门拿去做真正的投资。
高房价政策，导致居民部门的储蓄率持续下降，六个钱包让大量的年轻人成了月光族。
月光确实是月光，但这些钱都去还银行贷款了，真正拿出来消费的很少。
目前，能以什么手段来养成中国人的消费习惯暂且不谈，在鼓励民众大手大脚买东西之前，我们需要先解决一个很重要的问题。
那就是居民部门手里没有余粮，难以消费。
高房价，曾经是中国高速积累和建设的重要帮手。
如今，却成了内循环的最大障碍。
房子，是中国目前最大的消费品，没有给那些衣服袜子和手机什么的留空间。
房价越高，涨的越好，居民部门的负债反而就越高，可以拿出来消费的钱就越少。
名义资产确实高的吓人，但全民都在勒紧裤腰带还房贷，省吃俭用的度过每一个月，这没有意义。
以前对外靠出口赚外汇，对内靠房地产大兴基建搞投资的那一套行不通了。
当务之急，是降低居民部门的负债率，提升居民部门的消费能力。
这一切都和启动楼市的目的完全相反。
经济内循环的国策下，全面打压房价是必然结果。

内循环经济的未来


中国进入内循环时代后，首当其冲被影响的行业就是房地产，其次被影响的就是外贸和沿海城市。
中国的沿海城市异常发达，远远超过内陆城市。
这是因为中国的经济核心是出口导向，一切都以出口为主。
所以我们可以发现，除北京外，中国的发达城市都离港口很近很近。
而在内循环开启之后，这个优势会被大幅削弱。
当然，因为经济先发优势和人口规模优势，发达城市依然会是发达城市。
即便是内循环，这里也是消费能力最强的地方。
但以前那种遥遥领先于内陆的发展速度和经济规模，可能会被平衡很多。
内循环时代，可以明确预见外贸行业会过苦日子，同时内陆城市会迎来一波发展的春天，减小和沿海发达城市的差距。
中国是全球唯一拥有完整产业门类的最大工业国，同时也是全球最大的单一市场，这让中国成为了全球唯一可能实现内循环的国家。
江苏省和浙江省之间的分工合作，已经不亚于两个欧洲小国了。
庞大的体量，也让中国的内循环之路走的没有那么痛苦。
以前很多人喷，说中国人辛辛苦苦造出来的血汗产品全送给美国人享受了，就拿回来一些没用的美钞。
这种抱怨以后不会有了，以后中国的产品中国人自己消费，内循环为主，外循环为辅。
在内循环之路上，最挡道的，就是房地产。
而且任何减少居民部门消费行为的产业和政策，都是挡路石，都会被移除。
过去20年的发展经验，不适用于未来20年。
世界上没有永恒不变的东西，国力会变，国际局势会变，国内发展模式自然也要跟着变。
开启经济内循环，是国家级智囊团经过综合分析最终得出的结论，这就是大势。
如果有些炒房客觉得自己的思维深度和战略高度比国家智囊团还高的话，那可以赌一把试试看，不过结果注定是九死一生。
南京只是第二枪，后面的枪声会连绵不断。
美国要把中国的高科技企业全部赶走，甚至动员欧洲盟友也赶走。
封的其实不是5G，是所有类别的中国高科技。
但只要未来的中国市场能以一己之力达到整个欧洲的规模，那就没有任何阴谋诡计能阻碍中国高科技企业的发展。
未来的20年，中国会全力以赴的培养国内消费市场，并用本国市场来哺育中国高科技企业的成长，形成一条正向的科技发展内循环。
任何拦路石，都会被中国人民毫不留情的摧毁。

浅贝

地产业巨变！房企三巨头同时踩中“三道红线”！万科郁亮：游戏规则重大改变！这些房企面临挑战

　　原创 范璐媛

　　房地产行业游戏规则迎来重大变革，恒大、融创、绿地已踩中“三道红线”……

　　股债双杀，恒大发布经营数据反击

　　在对网络传言辟谣后，周五恒大系股票及债券再次遭遇股债双杀，港股中国恒大股价收跌9.46%，恒大汽车收跌12.76%，多只债券跌幅超过20%，显示出市场信心仍然不足。

　　周五晚间，恒大接连发布多条公告，晒出经营成绩单，对谣言做出有力回击。公告显示：

　　1、截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。

　　2、自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。

　　3、全国在建项目共866个，均在正常开工建设。

　　4、截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。

　　5、公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

　　当晚，中国恒大还发布了分拆物业管理业务上市获港交所批准公告，恒大汽车公告披露了拟在科创板上市的更多细节。

　　恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”

　　中国恒大晒出的稳健经营数据为投资者送上定心丸，不过，从财务指标来看，恒大的杠杆水平仍处高位，超过头部房企整体水平，同时踩中“三道红线”。

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。新规将于2021年1月1日落地。

　　“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标，后续也成为监测房企经营的重要内容。

　　根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

　　万科董事会主席郁亮昨日表示，“三道红线”是行业重大游戏规则的改变，这次（三条红线）的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战。三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度。

　　证券时报·数据宝根据半年报数据对2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企（A股和港股）涉及的相关财务的指标进行了统计，头部房企杠杆水平和债务风险呈现巨大差异。

　　1、9家头部房企剔除预收账款后的资产负债率过红线

　　TOP15房企中，9家公司剔除预收账款（预收账款+合同销售科目，下同）后的资产负债率超过70%。中国恒大杠杆率最高，达85.28%，绿地控股(6.560, 0.09, 1.39%)、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80%。

                               
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　　2、头部房企净负债率分化程度高

　　以（带息债务-货币资金）/所有者权益的比值衡量房企的净负债率水平，数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国和绿地控股的净负债率大幅超越100%的红线。其余12家房企的净负债率水平大多维持在70%之下，风险相对可控，万科A(28.540, 0.92, 3.33%)、中国海外发展（中海地产）、招商蛇口(15.580, 0.24, 1.56%)、新城控股(35.400, 0.55, 1.58%)净负债率不到40%。

                               
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　　从历史走势来看，中国恒大、融创中国和绿地控股三家高杠杆房企的净负债率长期运行在100%之上，并在2017年左右达到顶峰，随后下滑。中国恒大净负债率在2018年后再度抬头，连续多期反弹。

                               
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　　3、5家头部房企短期偿债风险高

　　以货币资金/短期带息负债作为现金短债比指标，衡量房企的短期债务风险。数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国、绿地控股和中国金茂的现金短债比不足1倍，越过红线。中国海外发展、龙湖地产现金短债比最高，分别为5.25倍和4.55倍。

                               
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　　4、恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”

　　综合三条标准来看，TOP15房企中，中国恒大、融创地产和绿地控股同时踩中三道红线，按照规定，未来有息负债不能再增加；中国金茂触及两条红线；保利地产(16.160, 0.27, 1.70%)、中国海外发展、龙湖地产、华润置地和金地集团(14.780, 0.45, 3.14%)三条红线均未踩中。

                               
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　　限制债务扩张规模对头部房企影响几何？

　　根据规定，房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

　　那么，头部房企过往的有息债务扩张速度如何？

　　数据宝统计，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息负债年均复合增速超过30%，远超新规的限制，融创中国和新城控股有息负债增速最快，超过40%。仅有中国恒大、中国海外发展和绿地控股三家头部房企近三年有息负债复合增速不超过15%。

　　在近年债务加速扩张的背景下，“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。

　　2020年中报数据显示，TOP15房企有息债务扩张速度有所放缓，仅有万科A、龙湖地产、金地集团和绿城中国的有息负债同比增速超过20%。

                               
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