房价观察

浅贝

宁波首富陨落记：从首富到破产，只有247天
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房地产的冬天，来得真快。

推倒市场的多米诺骨牌，没有第一个，也不会有最后一个。

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2周前，宁波最大的房地产企业——银亿，申请破产。

作为当地最大的房地产企业之一，银亿提交破产重整的消息，在一瞬间传遍整个市场和资本圈，全都震惊了。

要知道，就在247天前，银亿老板熊续强，刚刚以295亿的身价位列胡润百富榜第95名，问鼎宁波首富。

悲喜交加的背后，折射出房地产企业的挣扎与纠结。

这个不幸的消息，就像一把蒲扇，在打散了所有的迷雾之后，将银亿的伤疤完完全全展现在市场的面前，赤裸裸，伤痕累累。

转瞬20年，银亿起于高光，走向没落。

这家起步于“92黄金浪潮”地产企业，在1994年正式成立，熊续强更是放下公务员的金饭碗，投身于风险交加、前途未知的房地产企业。在刚刚市场化改革的30年前，面向完全未知的房地产市场，这样的选择，需要极大的勇气和魄力。

前25年，银亿是幸运的。并购大中型国有企业，宁波罐头食品厂、宁波电视机厂、宁波木材厂和宁波经济发展总公司，全部成为囊中之物；后来，做烂尾楼改造专家，将搁置了七八年的华侨饭店改造成华侨豪生大酒店，把原来的金丰广场改造成银亿总部所在的外滩大厦，并改造了宁波市政府对面的世纪广场等。

捆绑城市，银亿在这一条康庄大道上蒙眼狂奔。

弯道超车、黑马，宁波多了一匹与疾速的城市化相伴驰骋的房地产“黑马”。


2017年1月底，在某次颁奖盛典上，媒体曾经这样高度评价熊续强：

他是一位技艺高超的妙手神医，一个个亏损企业转到他手里，他都能化腐朽为神奇！他是一位坚如磐石的经营大师，任何困难产业都能守得云开见月明。22年，恒心不移，不疾不徐，率领他的舰队挺进中国民企百强。

这是属于银亿的高光时刻。


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站在高光时刻，丝毫不会意识到崩塌的信号。

有人评价银亿的生与死：

豪赌不可能每次都赢。

拽着风筝线往前捯饬，在银亿的道路上，对于崩塌前的银亿，有人用一个最时髦的词语，精准、犀利：

银亿，飘了。

先是，2007年，银亿伸手向资源型产业。

大家熟悉的煤炭、钢铁、有色金属，等等，银亿全都尝了鲜。银亿预测，随着中国工业化进程的不断推进，煤炭、钢铁、有色金属等资源型产业将迎来蓬勃的发展机遇。

在山西，银亿集团创办集原煤开采、煤炭洗选为一体的煤化工企业；在广西，银亿集团新建当时国内第一大镁厂和第二大镍厂；甚至于，熊续强还跑遍东南亚国家，去拓展矿产资源。

后来，2016年，银亿又高调进军汽车行业。

买买买。先是豪掷120亿完成三笔跨国交易，收购了日本艾礼富、美国ARC集团和比利时邦奇，并将其中ARC和邦奇注入了上市公司ST银亿内，通过宁波昊圣、东方亿圣间接持股。收购完成后，汽车制造的营收超过房地产业务，成为ST银亿的第一主营业务。

这次快速并购，表明了银亿从单一房地产向“高端制造业+房地产”双轮驱动发展的决心和信心。

但是很遗憾，银亿的两次转型都以失败告终。

这也意味着，跨界造车、向资源型企业转型的道路，最终封死。

随之带走的，还有“宁波首富”的威名。

资源型投资并未带来巨量的资金注入，2011年之后的5年里，全国楼市持续低迷，而今，汽车市场又迎来28年首次下滑，2016年之后的房地产市场调控再次加码。

原本指望四面出击，如今却四处碰壁，银亿集团很快陷入困境，甚至于被寄予希望的“双轮驱动”战略，也是兵败如山倒，全线败退。

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银亿的转型之路，就像一面镜子，折射的是，整个房地产市场的尴尬，都想转型，但是却无处下手，就像无头苍蝇，四处撞墙。

成也萧何，败也萧何。

当初捆绑城市化进程、楼市腾飞的银亿，既享受了市场带来的巨大红利，一把带到宁波当地最大的房企之一；但是与此同时，楼市的巨大沉浮，以及日趋加紧的市场调控，单一模式只能是死路一条。

变，生死不明；不变，必死无疑。

这是房地产市场的悲歌，也是所有房企的哀歌，正赶上了一场全国遇冷的遭遇战，短兵相接，赤膊相见。

很多人在点评银亿这件事情上，都会加上几个词：

企业膨胀，盲目扩张。

资深媒体人、《香港商报》总经理周刚表示：

这种急速跨界的扩张，消耗了银亿的底气和阳气，投资链条越扯越长，现在，终于绷不住了，链条断了。

银亿就像一个标本，折射出大多数房企，尤其是中小房企的困境。在这一家申请破产房企的身上，不断折腾，不断失败，看到一家房企命运的沉浮，以及不得不改变方向的无奈。

银亿的失败，既是对于市场长线投资的预估不足，更是遇到了整个汽车市场的低潮期。

作为一家资金雄厚的房地产企业，直白来讲，钱不是问题，但要明确一点，汽车行业同房地产行业不同，汽车零部件研发、生产和销售需要漫长的过程，在这个过程中，人才、技术、科研都需要资金来支撑，银亿集团具备资金优势。

其次，银亿集团瞄准的目标是汽车零部件行业数一数二的企业，这些企业本身有核心技术、有极高的市场占有率，可以说市场前景十分广阔，这属于客观存在的“致命”诱惑力。但是一旦市场遇冷，就会沉淀太多的资金，这些都是风险。


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银亿，像一面镜子。

它的失败，不只是企业膨胀、盲目扩张，房地产企业不断转型的背后，折射出整个房地产市场的焦虑和困境。

不只是中小房企，大房企也在谋求转型；

中小房企会失败，大房企更有可能失败。

碧桂园：杨国强表示要进军智能机器人产业，加快人工智能与建筑机器人深度融合用机器人代替建筑工人。不仅如此，碧桂园的触角甚至伸向了，极具陌生和挑战的领域，比如说跟袁隆平合作推出杂交水稻，以“凤凰优选”进军社区商业，招聘养猪专家进军畜牧业。

恒大：恒大最坎坷了，从足球到粮油，从矿泉水到保险，每一步都全国知名，但是就目前的效果来看，失败者多。甚至在前一段，恒大宣布投资1600亿在广州南沙区建设新能源汽车三大基地、投资1200亿在沈阳建设新能源汽车三大基地、恒大新能源汽车项目落地郑州，等等。

万科：万科甚至喊出了八爪鱼战略，从美国黑石集团手中收购印力商业，从新加坡凯德手中拿下20个购物中心，并购新加坡物流巨头普洛斯和英国太古的冷链物流，再加上泊寓、养老、夏令营等全产业链发展模式。

…...

银亿不会是房企转型的第一个，也不会是转型失败的最后一个。

当整个市场都在进入艰难巷战，当市场存量都已经明显见顶的时刻，转型是一种必然。

只是说，整个经济的惯性还在向前滑行，短时间的效果都不会立竿见影，未来所有的房企，会在试水、回撤、调整方向反复拉锯，将成为越来越多的市场主流。

浅贝

杭州租金普降5%！投资红盘却开始大量上架，只有“拼多多”小单间还坚挺



对杭州的房东而言，这个7月凉意逼人。

想像中的“以租养贷”、“租金年涨10%”，正变得千疮百孔，并且还在每况愈下。

“有时候，已经不是降不降租金的问题，而是找不找得到租客的问题。”房东窦女士自嘲道。



她名下的一套城东89㎡小户型，挂牌半年无人问津。即便中间调低了租金，也租不出去。最后，只能托管给中介，沦为“群租房”。

房子虽然租出去了，但窦女士却每天提心吊胆。因为，就在这两天，杭州又爆出多家租房公司踩雷的事。

对房东们而言，噩梦或许才刚开始。未来几年，进入租赁市场的房源会成倍增加。这可能是过去3年最差的租房市场，也是未来3年最好的租房市场。

PART 1

小周“以租养贷”的愿望算是彻底泡汤了。

去年，小周以全款+车位的方式，买下名城博园一套精装三居室，月供4000多。

小周买名博博园是纯投资。他的如意算盘是，今年5月交房，又是绕城内，租4000多一个月肯定没问题，可以抵扣月供。



持有5年以后，等房价至少翻倍，再出货换筹，“零压力”躺赚100%利润。

但事与愿违，交房至今，小周的房子一直未能出租去。

原来，整盘近2200套体量的名城博园，仅链家一个平台上挂牌出租的房源就有57套，最便宜的一套108㎡的毛坯，仅2300元/月。


接下去，小周的竞争对手还会不断增多。因为二手房交易平台上挂牌的名城博园房源，已足足有196套——无论出租或出售，投资客们都急着回本。

不止城北，租金普降现象正在杭州各个板块发生。

家住桥西的麦小姐，马上就要搬到城东的新宅去了，对于现在住着的这套小两房，她决定先出租。

想着运河边这么好的环境，加上开发商自带的精装都还不错，应该能租一个不错的价格。

谁知，楼下中介一打听，自己家的76㎡两房，只能租个4000元/月。

这可和她去年业主群里看到4500-4700元/月的租金，差了整整一成多呀！一问之下，其他近期出租的邻居最高的也只有4200元/月，麦小姐这才死了心。

万家星城一套89㎡三房，去年租金是5500元/月，但现在，普通装修的房子，基本在4500元/月。

窦女士的房子在城东普福，月租金从去年底的6000降到5800，再到5500，最后还是无人问津，只能损失一个月房租委托给了中介。

杭州各板块重点楼盘月租金涨跌幅




PART 2

我爱我家数据显示，去年6月杭州套均租金高达62.8元/㎡/月，而今年6月，在毕业季的带动下，杭州套均租金仍只有60.9元/㎡/月。

为什么房子会租不出价格了？

第一，投资红盘大量交付。据统计，仅今年下半年，就有超过100个楼盘面临交付。

以往，房子交付后，投资客多会马上出售，货如轮转。但现在因为限购，手上有多套房者一旦出货就“买不回来”。

这些年杭州的房价走势，又让投资客和房东们都“谜之自信”，坚信杭州房价永远不会跌。所以，越来越多的人选择长持出租，等待“暴涨”。

于是大量刚交付房源涌向租赁市场，以期“以租养贷”，减轻持有资金压力。

除了名城博园，另一个萧山热盘江南之星也相似。刚交付的2352户中，二手房挂牌量已高达176套，租赁房源量也是惊人，达168套。也就是说，投资客比例至少13.6%！

3次“万人摇”的西湖国际城，一共1736户，仅在链家出租的房源数量就有138套，挂牌二手房也有50套，而这还只是冰山一角。


第二，稍有经济实力的中高端租客，这几年几乎全部买房了。



近几年，房价猛于虎。几乎所有人都形成共识——刚需应该“立刻上车”，不论单身还是新婚，自食其力还是用光六个钱包，总之，尽一切可能马上买。

而且，随着落户门槛的一再降低，在杭州，获得房票也越来越容易。

这两天，一篇公开报道显示，全国29个大中型城市中，杭州的住户杠杆率为103.2%，是惟一超过100%的城市，“提前上车”的刚需族功不可没。

以我家外甥为例，4年前刚到杭州工作，一直和同事合租一套左家新村的2居室，一人分担1000月租。前年，同事买房后搬了出去；去年，外甥买的新房交付，虽然还是单身，也退租乔迁新居了。

租房市场上，高收入年轻人越来越少，只剩下那些收入真的是底层，彻底打消购房念头者。

第三，前几年在租房市场上“一掷千金”的拆迁户，陆续开始回迁。

2016年，杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”，拉开拆迁大幕。仅2017年，全市拆迁量就有2万户。

手捧政府补贴的租金，拆迁户们租起房来，根本不差钱，一手抬高了全杭州的租金。当年，在九堡沿江，拆迁客一次性豪掷三年18万租金的场面，还历历在目。



但一转眼，三年租期将到。即将回迁的拆迁户们，不仅不再需要租房，甚至马上还有很多回迁房要出租。

供需两端，一进一出，对租金打击太大了。

九堡沿江那些曾经天价的89㎡，租金往下掉得飞快，甚至租出去都成奢望。

PART 3

放水笼头大开，出水笼头却被拧紧了，原本就在水池里的人，当然倍感压力。

不过，这其中，有一类房源却很坚挺，那就是“拼多多小单间”。

就是像我外甥住过的那套左家新村一样，一套房子拆成几个单间，“拼起来租”的低端租赁房源。它的坚挺，是租房消费降级的典型表现。

我爱我家数据显示，今年上半年的杭州租房市场中，成交总量同比上升了14%，但在价格上，除了萧山、滨江有所上升以外，其余大部分区域均有不同程度的下滑。

换句话说，低端租赁需求占比明显增加。

如果实在买不起房，不得不租，有一间房睡觉打游戏也可以啦！

要厨房客厅有什么用？大不了叫外卖，约会去星巴克啊！多省一点钱，将来还能付首付呢。一个拼多多小单间，价格低，将就住，正是最好选择。


但个人房东一般没有精力一间间分租，最好方式是包给长租品牌打理。

比如窦女士，把房子托管给长租品牌后，对方马上就上门略改动了户型，把原本的客厅单独隔了一间，整套房子有个四个小单间。

四个房间的租金，分别为1260元/月、1760元/月、1960元/月和2560元/月，整套房子的租金合计高达7540元。

但长租品牌龙蛇混杂，近期更是爆雷事件频发。

仅最近，杭州就有乐伽、寓知音等多家长租品牌曝出跑路事件，涉及房东租客上千人。

一位叫李明的租客，在6月中旬以租金贷的方式一次性交了3万元，但仅仅住了两天，就被强制搬离了，不得不加入维权大军。

房东也很惨，自己租金没收到，即便强制驱离租客，后遗症一时半会解决不了。

整套的房子，自己租不出价格，交给长租品牌又要提心吊胆，这就是目前摆在杭州房东面前的两难选择。

PART 4

杭州租金市场的整体下跌，正在成为笼罩在投资客心头的阴影。

曾几何时，以上海欧神和深圳雅房为代表，以租养贷、只进不出的炒房“貔貅模式”十分流行。他们的名言有三句话“复利模式房滚房、劏房切屋为亩产、只买不卖租为王”。

其核心要义，就是通过以租养贷，进行复利模式房滚房，以达到个人资产最大化。

由于前几年有不少一夜暴富的成功案例，江湖上一度追捧者众，杭州也有不少职业投资客信奉这一理念。

但这一模式，是建立在租金持续高位或上涨的基础上，一旦租金大幅下滑，账就算不平，一些激进者甚至有可能资金链断裂。

就杭州来说，租金下滑很有可能只是一个开始。

除了在交付大年，各投资红盘将继续挂牌上架增加供应，在国家政策导向下，越来越多企业和机构也涉足长租领域。




去年，杭州约有2万间长租公寓，目前已经增加至2.5万间。



未来，随着开发商拿地自持部分的上市、新房交付，供应可能还会增加。预计到今年底，将突破2.8万间。

此外，还有不少保障性住房的入市，包括公租房、人才公寓、开发商自持等。

仅开发商自持部分，截至今年4月，杭州市区内，有38个带自持的商品房项目在住保房管局完成房屋备案，确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积63.66万㎡，房源7828套。

由于地价成本高昂，这些自持房源转入租赁，无一例外会走高端路线。对市场上残存高端租客的争夺，将会极其惨烈。

如果租金市场崩塌，对杭州房价或许也有冲击。

比如，房子租不出，会不会有房东摒不住，改租为卖，将房子抛向二手市场。继而导致二手房挂牌大增，房价开始松动？

毕竟，为了能快速出售，只能用更低的价格吸引客户上门看房。

而在二手市场，只要有几条低价“鲶鱼”，往往就能搅动整个大盘。我们去年底写过的，金隅田员外和新城红郡的“内部折扣房抛盘”，就是一个活生生的例证。

浅贝

商住房的骗局，成交量暴跌94%。





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坚持做了三年商住房中介的王一可终于卸下包袱，把工位收拾干净，推开了冰凉的大门。

当拧动电动车钥匙的那一刻，回望背后这一栋栋布满格子窗户的高楼，顿生酸楚。

曾热闹非凡的门店人去楼空，140人的大队伍仅剩下不到20人，连当年信誓旦旦说要带他在商住房领域闯出一片天的师父老张，也转行去卖了住宅。

此时的王一可，感慨商住房给自己带来的人生际遇，也感慨潮去后，商住房市场的悲凉。

不禁遥想到两年前的风光时刻，这里人挤着人，大家排着队挤破脑袋想把钞票塞到自己的手里……王一可所在的小组一个月能卖掉180套左右公寓，而作为销冠的他一个月竟能拿到30多万的佣金。

那是属于他们的黄金年代。房产中介、炒房客、开发商，在商住房的蓝海中，创造出一个个繁荣景象。

也是那个时候，第一次在这诺大的北京城，他看到了安家的希望。


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商住房，大多是人们口中的酒店式公寓。

按官方解释为，土地性质为商业用地或者办公用地的房地产资产。其实一开始并没有“商住”一说。

它是在特殊背景下的「灰色产物」。

每个城市在做土地规划的时候，为了解决当地居民的工作问题，都会划分商业土地，用于招商引资，尤其是大城市周边新建的卫星城。

有人认为，只有把大家分散开来，在每一片土地上发光发热，才能让城市的各个区均衡发展，资源充分分配，不然所有人都堆在一起，只能让房价炒高、教育稀缺，上下班高峰期交通瘫痪。

然而这个想法虽然很好，却与市场本身存在着天然矛盾。

产业具有集群性，大部分公司都会选择呆在一起发展，因为这样可以降低成本和提升效率。举个例子，例如北京的互联网公司都在海淀区发展，结果我去通州开一家公司赚他们的钱，这不科学。因为往来的成本是不必要的支出。

在此情况下，中国大部分卫星城都变成了潮汐城，人们只有晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。

市场没有需求，无法完成招商引资，开发商回笼不了资金，债务会直接传导至银行。当初的好想法转眼成了烫手山芋。

不过这难不倒聪明到发丝的开发商们。

百般合计后，他们在其内部嵌入了独立卫生间，这不就成了具有居住功能的住宅了吗。而且对于这种房子来说，最高层高可以做到4.5米，合理规划下来，一层变两层，50平米的小公寓转眼变成了100平米的豪华loft。精致的狠。

产品一经上市，由于设计新颖，面积小单价低，价格几乎是周边住宅的6-7折，受到广大年轻人青睐。

从此商住房成了游走在灰色地带的违规品，这也为东窗事发埋下了伏笔。


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逐渐，这类产权年限为40年、50年的商住房，以“公寓”“不限购”“不需要买房资格”等标签被大家所熟知。

在北京，商住房也成为购房者连环置换的第一环。很多暂时没有购房资格的人选择把商住楼当成上车盘。因为五年的等待期间楼价会上涨太多太多，不如先买商住房，一来省下房租，二来有了最后的退路，三来五年期间能有盈利。

终于在2016年，商住房市场迎来了井喷式爆发。

其核心原因是2015年年底，在限购的基础上，北京房价开始跳涨，半年内实现50%的增幅，导致很多人失去了上车的最后希望，而不限购的公寓也被视为在大城市定居的最后一种可能。

2016年北京当年商住项目成交量高达6.6万套，被业界称为是表现最好的年份。当时的商住房售楼处犹如地铁站，人头攒动，景象胜似北京地铁的早高峰。

王一可就是这时入的行，他对商住房新楼盘的抢购潮，至今记忆犹新，“那可是3天4层楼啊，大家都是抢着给钱，那段时间连去厕所的想法都不敢有，睡觉都是奢侈！”。

商住房的火爆促使公寓价格极速攀升，无限逼近周边的住宅房价。在“买涨不买跌”的情绪下，无数投机客和年轻购房者更加无视这个灰色地带，选择铤而走险。

可没有一个人意识到，此时的盛况，已是商住房市场“空前绝后”的哀叹。


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2017年3月26日这天，王一可彻夜未眠。

为了打击炒房客，当天北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》铁规。

商办类项目不得擅自改为居住等用途，在建(含在售)项目不得出售给个人；二手项目出售给个人时，需满足名下在京无房，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

没有事先通知，也没有任何准备，北京商住房市场就这么被政策“一刀切”了。

但王一可也明白，商住房和政策关系，就好比那孙猴子和如来佛，在灰色地带上蹿下跳的商住房终会有一天会被压在五行山下。可怎么也没想到这一天来得这么早，这么狠。

一夜之间，商住房项目成交量暴跌94%，市场被冰封，售楼处万籁俱寂，北京商住房成为全国调控政策下，影响最大的分类型市场。

曾名极一时，北京最大商住楼盘“北京像素”的开发商中弘股份随之崩塌，陷入负债累累的困局；商住房中介们被迫离职转行，谋求其他出路；数以万计的炒房客被套其中，即使断臂都无人接盘……

其实从一开始，商住房都不是什么好的投资标的。只不过是时代洪流下，被炒过分的次级投资物而已。

因为商住房交易有规定，个人购买需要50%首付、贷款期限只有10年，并且只能商贷，其次转手卖掉的话还有比较高的契税，这一切都注定，商住房的流动性不会太高。

那么如果不考虑40年产权，资金充裕也不需贷款的人投资商住房，收益只能寄期望于租金价格上涨。而普通人投资商住房，除了不限购、可以注册公司两个优势外，几乎没什么值得考虑的地方。

如今连最后的优势也断了。

商住房的泡沫被无情地戳破之后，其命运每况愈下。2017年，北京市场的成交量为11235套，2018年，这一数据再次下跌至3375套……

与此同时，商住房的缺点跃然纸上，成为众购房者抱怨的标的。


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王一可在工作的最后时间，每天都要接听几十个难熬的电话。电话里的抱怨和谩骂让他对商住房蒙上了心理阴影，这也是他最终无法坚持下来的真正原因。

“没有煤气天然气，还没有烟道，怎么做饭？”

“为什么我这公寓不能落户？不能落户，我家孩子还怎么上学？”

“不是上班时间不挤吗？两梯20多户还让我怎么出去？每天排队得半个小时！”

“水、电、物管费还比住宅高，物业费用和公共维修基金费也高，这是什么逻辑？”

“楼是为什么什么人都有？开理发店的，美容院，游戏厅，工作室，就差开个菜市场了？这还这么住啊？”

”给我找的卖家呢？还没找到吗？”

……

泡沫上的欢舞景象荡然无存，留下来的仅是人走茶凉式的讥讽和埋怨。

“当初我跟你们说过这些问题的，你们都说没关系，还抢着买，现在怎么又反悔了？天天给我打电话就能解决问题？”在接最后一个电话的时候，他终于没再忍住。

骑在电动车上，王一可感觉轻松多了，这也意味着，拧动油门后，商业房这个概念就从他的世界彻底消失了。

浅贝

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

房天下 08月18日06:19关注
中国人何以对买房如此痴迷？大佬潘石屹解释得很透彻：过去20年，房地产的造福效应是任何行业都无法企及的，一点都不夸张地讲，房地产在国人心中奠定了“神一般”的地位，无人能撼动。无数购房者用亲身验证了一个颠扑不破的真理：买房赚钱，无出其右，只要你敢于投身楼市，回报绝对差不了。于是我们看到，越来越多的人蜂拥进场，其实90%的人都不缺房住，他们买房压根不是为了居住，而是把楼市当做赚钱的工具，都想在楼市中分一杯羹，投资买房赚钱的欲望无限膨胀，支撑着楼市在一天天走向歧途。 而国人对房子产权宗教般的狂热是高房价的根本原因。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

房价到底高不高？在拿着高薪收入的专家们看来也许并不高，非但如此，他们可能还要说，中国城市化进程路程还很长，未来还会有无数农民要进城用上马桶，房价未来只会越来越高，现在不买房，未来会后悔。

董藩、李铁以及社科院的一些专家，历来都说高房价的拥趸，他们言必称“房价不高”、“房地产还有巨大发展空间”，“房价不可能下跌，只会缓慢的涨”。业内专家普遍认为房价不能下跌有四个决定因素：1、房地产市场秩序不能被破坏，房企降价的也有，但是随后都被地方住建部叫停，“止跌令”就是维护房地产的市场秩序；2、房地产上的利益链太长，房地产根深枝茂，涉及行业众多，利益牵扯甚众，房企有降房价的意愿，但是也要顾及整体利益；3、土地价格不降，房价坚决不降，没什么好解释的，面粉价格决定面包价格；4、其他行业需要高房价支撑。房地产行业作为我国经济发展的中流砥柱，一直带动着其他行业的快速稳定发展，如果房价出现了下跌，那么其他行业也将受到巨大冲击。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

这些说辞在购房小白看来可能会觉得头头是道。过去这么多年，无数购房者就是被这群专家这么洗脑过来的，有这些托底楼市的理由存在，很多人就半信半疑地认为“房价只能涨不能跌”了。尤其是买过房的人，更是容不得别人说半句楼市不好，他们恨不得房价能每天一涨，最好是一年就翻番。对于这些人的想法，我真的觉得是自欺欺人，现实情况才是决定房价走势的关键，过去的经验和事实代表不了未来，过去人口、金融、经济和房屋数量都支撑房地产大力发展，但是这些决定房价上涨的因素还有几个对楼市构成利好呢？

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

曹德旺用大道至简的语言揭露了房地产发展的实质：所有人都希望房价上涨，都想自己的房子升值，但历经20多年的快节奏发展之后，房价已经到顶了，市场上还剩下多少购买力呢？我看到的事实是，身边的人都已经不止一套房子了，有的人买得早甚至有三四套房子，他们都不需要再买房子了。加上现在调控限购压制，有钱人想买也买不了，未来那些靠房子谋生的人，他们的房子要卖给谁呢？卖给现在的年轻人吗，我看很难，因为房价对他们来说太高了，只能在有钱人手里来回互换。这场游戏现在还勉强能玩得转，未来肯定玩不下去。他还透露，自己经常劝妹妹把房子卖掉，因为以后可能租不掉，也卖不掉。

房价“永涨”神话会一直演绎下去吗？中国楼市真的“只能涨不能跌”吗？透过近期房地产市场发生的一系列事件，我看到了不一样的信号，我不仅认为房价可以下跌，对于一些人口流失严重、产业空心的城市，我坚定不移地认为，房价虚高太多，未来房价还有很大下跌空间：

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

首先，国家对房地产有了新定位，经济发展有新驱动，不靠房地产刺激，房地产过去的疯狂很难再复制了。

其实上述专家只说对了一半，16年之前房地产都是国民经济发展的重要引擎，这是所有人都知道的秘密。因为在此之前，国家都是在大力鼓励农民进城买房，甚至有些城市还专门出台政策，对于进城买房的农民给予现金和政策的支持。过去20多年房地产的确占据着国民经济发展的重要地位。

但我也多次强调过，自从16年9月底国家喊出房住不炒后，就意味着房地产的历史地位要发生改变了，经济发展依然需要房地产，但是绝不会再像过去那样轰鸣前进，房地产的发展势头必须有所收敛。后来发生的一切大家都有目共睹，两年多的时间里，政策大招爆发式祭出，从北上广深到三四线小城，楼市都被套上了紧箍咒，限购、限售、限贷、限商、限价、限离婚、摇号等大招狂轰不休，炒房投机客被瓮中捉鳖，开发商也被降服得老老实实……

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

在我看来，这些招数都是以稳定为主，没有真正意义地为了降房价。但是一切都在今年的7月30日迎来了转机，政治局会议上，中央一锤定音表示，“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，等于彻底断绝了楼市继续上扬的念想，稳定是最理想的结果，但谁都知道，一旦房地产这台机器熄火闭缸，楼市怎么可能稳得住，尤其是一些人口负向流动，产业发展不济的城市，过去两年是靠棚改在拉动，现在棚改被叫停了，未来房价怎么可能撑得住？

一些人还死心不改地期待调控松绑，幻想新一轮楼市暴涨，叫嚣着下一轮造富风暴即将开启，殊不知，国家早已踩了刹车，抡起了铁拳——房地产过去的疯狂很难再复制了。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

其次，7月20城二手房下跌，其中广州出现楼盘直接降价20%销售，房价“只涨不跌”神话被彻底打破。

有人说，我们不看广告看疗效，其实统计局的数据更加不容乐观。新房就不多说了，不代表市场真实情况，因为有限价高悬，相比较新房，二手房的数据，更能代表真实交易—— 公布的70个重点城市中，二手房环比上涨的有48个，2个城市持平，20个城市下跌。其中三亚、青岛、遵义跌幅前三，北京跌幅0.3%。

不过，最值得拿出来说的还是广州——最近广州打响了房地产降价的第一枪。根据数据显示，广州番禺某盘从最高的4.6万降到3.6万，两天就跌幅达到了1万元，降幅超过20%；增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元，降幅也达到20%。

无独有偶，天津的情况有过之无不及——据悉，天津静海团泊新城郊区的超级大盘也撑不住开始降价甩卖了，且力度远超广州番禺：价格从一万直接撸到六千多，直降1/3，离腰斩已经不远了。

这说明，不止三四线城市的房价会下跌，连一线城市房价“只涨不跌”的神话都是禁不住考验的。很多专家口口声声所言“一线城市永远不缺人，房价永远不会跌，买房高枕无忧”的观点更是错得离谱。

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再者，信贷持续收紧，楼市降温必然，开发商难捱，炒房客抓心。

信贷紧楼市必降，信贷松楼市必火。这是过去二十多年楼市发展的经验之谈。现如今就是信贷收紧的阶段，而且是全面多渠道地封堵楼市：银保监先发声房企融资挤占信贷通道紧接着又宣布新一轮严查严打违规放贷；央行下铁令要求对楼市违规贷款的个人和企业进行清点彻查，而且文件使用了“高度警惕房地产泡沫化、金融化”的措辞。被重点检查的有32个城市，这32个城市可不是什么小县城小山村，全部都是重点城市；开发商的融资渠道也被又封又堵，信托叫停、国管严控、海外发债层层设限，规模房企勉强可以高息融资，中小房企就惨了，不仅难融到钱，而且偿债期即将到来，再加上销售不景气，真的只有“死路”一条了。

开发商日子不好过，炒房客也难偏安一隅。二手房下跌的城市越来越多，对炒房客来说是最致命的打击，要知道炒房客主要是靠低买高抛赚钱，如今各大热点城市二手房市场开始出现萧条降温，这对他们来说就相当于提前进入了“寒冬”，各地陆续开始出现降价销售，会给市场带来重创，购房者对后市预期不足，更加不会出手接盘了，炒房客想套现落袋为安，则难上加难了。此外，上半年突出的市场下半年很有可能会加码调控，扩大限售范围，延长限售时长都不是没可能。

更重要的是，当国家喊出“不靠房地产拉动经济”的时候，很多炒房客其实已经明白了一个道理：炒房此路已经不通了，但是眼下市场逐渐冰冻，想卖房撤离又谈何容易呢？

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

第四，市场悲观情绪浓郁，专家甚至断言：未来5年房价都很难再大涨了

李嘉诚、潘石屹、王健林这些地产大鳄早已用脚投票，提前几年马不停蹄抛售房产业务，有的只留少数，有的全数清仓，王健林更放下狠话，“未来一平方都不会开发”。意味着什么相信大家都有清晰的判断。

马云再度发声，对楼市依然尽显悲观：房地产“牺牲”掉了年轻人的幸福，它不该再被高高捧起了。过去房价一直呈上涨态势，这种发展太违背常理，不久的未来房地产或会高位解体，摔落神坛，整个房地产行业迎来“大洗牌”在所难免，年轻人完全不用担心买不起房子。

机构也是看空大于看多，一向看涨的社科院态度有了180度大转变，7月《月度分析报告》直言：继一线城市之后，二线城市严控房价将成为常态，房地产融资将适度收紧，助力热点城市楼市降温，热点城市房价涨幅将进一步收窄，非核心城区房价或将下跌。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

未来房价跌多少最合适？摩根大通董事总经理、中国首席经济学专家朱海斌用9个字说透了：房价重回16年最合理！他直言不讳到，从2020年以后，房地产周期会进入下行周期，可能会给宏观经济带来负面影响。仍然对楼市抱有幻想，继续不知变通地认为房价“只涨不跌”是大错特错。不仅如此，从当下人口、金融和经济等基本面看，未来5年房价都很难再大涨。至于未来房价能不能重新调整回16年初的状况，专家说还是要看政策，国家的决心大，很多三四线城市是很有可能实现这一目标的；他更指出一二线很多人口有显著增量的城市，房价回调的几率很小。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

第五，房产税、空置税等大招即将来袭，楼市更大的利空或在后面！

很多人说，当前时期是房地产最理想的时期，政策压制住市场，不温不火，购房者有了选房议价的时机，国家帮你按住房价，该上车的都可以上车了。我不敢苟同，我一直都认为降房价的大招还没有来到，房产税、空置税才是降房价的终极大招，楼市更大的利空还在后面，炒房投机客真正意义上的撤离时间所剩无几了。可惜很多人还看不清，看不懂，依然傻傻继续坚定认为房地产仍然大有可为，真的要自我反省了。

对于未来楼市的走势和房价涨跌，时代周报主编一语惊醒梦中人：大多数人在房价问题上，都拥有了根深蒂固的偏见。只有事实才能让他们认清现实。而且局部的事实还不行，必须要大量的事实，20城房价下跌还不够。等到大部分一二线城市房价都开始下跌的时候，人们对于房价的看法将发生180度的变化。

对此，我深信不疑。

浅贝

突发！降价潮来袭，广州两天降6千/㎡！武汉直降8千/㎡！合肥最高降4536元/㎡！楼市风向大变...




前有楼市调控收紧，后有一线城市突发降价潮！广州率先大降价，最高直降10000元/㎡，两天跌了6000元/㎡。

长三角多个城市迎来变局。

南京地价降温、二手房成交量持续下滑；合肥高价盘加剧降价，新站、庐阳、包河都在降，最高降4536元/㎡；苏州新政之后，二手房市场更是雪上加霜；常州多家品牌楼盘特价房重现江湖，更有纯新盘还未上市，优惠已出！


NO.1｜ 壹

全国降价潮，最高直降10000元/㎡

广州、合肥、武汉都在降...

风向变了，就在国家强化调控，连续强调房住不炒之后，金融政策普遍收紧，房企资金流、融资出现限制，楼市出现下行趋势，全国普遍的项目降价潮来袭。

01、突发！广州再现降价，最高直降10000元/㎡

近日，一线城市广州频频传出降价的消息！番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房，从最高的4.6万/㎡降到最低3.6万/㎡，降幅超过20%。


有业主在网上发表评论，几天前买的，两天跌了6000元/㎡。


广州二手房从去年下半年开始见顶回落，今年上半年又是量价齐跌，数据显示，2019年上半年，广州二手房成交量最高跌幅达到32%。

事实上，从7月开始，不仅仅是广州，全国多地被爆出降价新闻！

02、合肥庐阳、新站、包河降价明显，最高降价4536元/㎡！

合肥庐阳地王原单价均是2万+，现单价最低仅需1.6万+/㎡，最高直降4536元/㎡。


新站区华地紫悦府高层已经全部售罄，仅6#剩余约7、8套房源，以及楼王12#的十几套房源，后期已经没有高层户型，洋房备案价更是高达1.7万+/㎡，但现在6#洋房优惠后均价在1.4万/㎡，降价达36万。

包河区金辉庐州云著近期推了20余套特价房，直接降价出售，一套房约降价10万元。

如6#602元备案原价20672元/㎡，限价19845元/㎡，户型123.9㎡  原总价256.12万，现总价245.87万，一套降价了10.24万。

04、郑州、武汉楼盘降价！直降8000元/㎡

郑州北区融创占地高达9000亩的项目降价，从平销期的13400元/㎡，直接降价到10000-11000元/㎡。

武汉某楼盘原价3.2万/㎡，现在2.2万—2.4万/㎡就能买，每平米最高降了8000元/㎡，业主开启维权！


NO.2｜ 贰

风向大变，调控加码！土地也在降温

南京、苏州二手房不好卖了

01、南京楼市迎来艰难时刻！土拍降温！二手房市场惨淡！

长三角也有多个城市传来降温迹象！

就在上周，南京土拍降温、多个地块底价成交、不少地块甚至低于区域楼面地价，由此可以看出，开发商拿地越来越谨慎，土地投资回归理性。

楼市进入下半场，不仅开发商拿地更加理性，连买房人也是如此，楼市不容乐观。


近期南京新房市场竞争激烈，开盘抢跑的楼盘越来越多，冲击着二手房市场。南京链家、我爱我家数据显示，南京二手房挂牌量猛增，挂牌的房源均已突破6万套。

据365统计，从今年4月开始，二手房成交量持续下滑，房东开始主动降价卖房。很多房主的房子卖了一年，最终降价也都没能成功卖出去。


02、风向大变！调控加码！苏州二手房不好卖了！楼市寒冬将至！

今年，苏州楼市连续成为热点新闻。

就在5月11日，苏州发布调控新政，宣布园区二手房五年限售，紧接着，5月16日园区发布关于学区房的补充文件，调整园区新购住房学位政策，一个学位9年只能使用一次。

猝不及防的是，7月25日苏州调控再加码，首先限售区域扩大，其次外地户籍购房门槛再升级。有网友评论，725政策是苏州史上最严厉的一次！


新政一发布，直接对楼市产生影响，园区二手房迎来一波小寒潮。克而瑞数据显示，从6月中下旬开始，苏州二手房周成交套数开始有了下滑趋势。


二手房市场开始下行。725新政落地后的首周，二手住房成交环比近3成的跌幅（7.15-7.21周成交2319套），甚至有学区房5月新政上台到7月新政上马，猛降65万多！

可想而知，新政的来袭对一个城市的楼市带来的影响巨大，甚至决策着楼市的走向。


03、常州品牌房企现特价房促销！更有纯新盘未上市，优惠已至

新城5家在售楼盘中，有3家推出特价房源，共计32套！新城樾隽花园推出的特价房源并不多，优惠价格在3万元左右。


即将加推的3#和5#由于暂时还未开盘，所以优惠政策还未定。但按照上次188㎡户型开盘的优惠政策来看，依然可能是认购优惠10000元，首付四成再多优惠5000元，五成多10000元。

新城招商璞樾和山15套特价房源：


新城璞樾门第最近加推高层17#楼115㎡三房，小高层18#楼143㎡四房，另有洋房余房在售。项目当前高层均价19000元/㎡，洋房均价22000元/㎡。


据新城璞樾门第的子夜顾问透露：目前认购5万元可以总价优惠1.5万元，注册新城的app—小新家，可以再减2000元，总共优惠1.7万元。

值得一提的是，新北区某纯新盘还未上市，优惠已飘然而至。据售楼员透露，项目本周公开样板间，提前登记会员，参与活动，首开总价优惠8000元。此外，首开之时还有其他优惠可以叠加。

NO.3｜ 叁

政策市下，降价会不会蔓延？

多地楼市突发降价，这意味着什么？背后的原因又是什么？会不会蔓延到其他城市？

其一，降价促销，正是楼市调控“釜底抽薪”的结果，影响的不只是广州一地。

如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率，那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。

这就是房地产行业与众不同之处：它是信贷驱动型的，对于资金极其敏感。

只要抓住了信贷，就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了，这一轮调控瞄准的就是信贷之水。

发改委限制房企外债，银保监会规范房地产信托，央行严控房地产资金，监管部门严查资金违规流入房地产，这一切都以釜底抽薪的方式，让房企融资变得更加困难。

如今，房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的，外债被限制了，房地产信托被控制了，各种此前可以暗度的陈仓被封堵了，对于房地产企业来说，不得不面临现金流的最终考验。

万科去年喊出了“活下去”的口号，虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时，有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。

前不久，有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件，2019年下半年原则上将暂停拿地，以完成项目销售目标为第一优先级。


这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金，越能在楼市新周期里获得先机。
其二，楼市已经进入下半场，高增长不复存在，所有开发商都将面临新一轮的生死考验。

今年上半年虽然号称楼市小阳春，但全国商品房销售面积出现下滑，而大量房企并未完成年度目标的一半，许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。

数据显示，在今年公布销售目标的39家房企中，仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着，超过6成房企未完成全年目标的一半。

时间进入7月，局面进一步下行。相比6月，百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素，百强房企的实际销售规模下滑更加严重。


与此同时，房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底，全国已有274家房地产企业发布破产公告。
虽然全国房地产企业高达9万多家，鱼龙混杂，倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现，无疑对所有开发商都发出了警示信号。

以广州为代表，从去年年底到现在，大多数省会城市其实都处于高位盘整状态，只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。


高位盘整，短期是为了消化房价过快上涨的风险，但最终是为了寻找方向。
这个方向，正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了，这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。

所以，前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截，后有楼市高增长不复存在的现实压力，再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前，不由得市场情绪不发生变化。

可以预料，只要货币环境和调控方向不出现大逆转，降价不只是广州一地之事，而会覆盖更多城市。

其三，你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心，但不要轻视政策的短期意志。你可以不相信楼市调控的诚意，但不要怀疑这些政策的现实影响。

对于炒房者和高杠杆房企来说，这些短期意志，很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说，这些短期意志制造的降价空间，恰是是很好的入场机会。

中国楼市是典型的政策市。

不得不承认，当下楼市有些魔幻，有些让人摸不着头脑。但我们只要坚持大方向不出错，一切就是可控的。

面对此时的楼市，南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编李子墨评论：房价在等买房人，珍惜。现在是买房的好时机，不是卖房的好时机。可惜很多人是涨上去抢着买，跌时恐慌卖。搞反了。

浅贝

山雨欲来！楼市突传大消息，炒房客要凉凉了......



一
收紧！治理！
山雨欲来，开发贷明确收紧的信号横空出世！
今天，有消息传出，多家银行近期收到了窗口指导——自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。主要治理对象是“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象。
另外有媒体报道，收紧开发贷额度，监管层应该针对的是新增而非存量，对于正常的、合理的房地产信贷需求，还是会继续支持。　
尽管不会“一刀切”，但综合来看，监管层收紧部分银行房地产开发贷额度，的确也释放了一个强烈信号！
这个信号就是：坚持住房不炒，从融资端强化对楼市的调控，抑制资金过度流入房地产，掐住蠢蠢欲动的房价的七寸！
这真是一次稳准狠的釜底抽薪！
炒房客要凉凉了！

二

有人或许会问：什么叫开发贷？
所谓的开发贷，它的全称为房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。
说白了，就是银行贷给开发商，用来盖房子的贷款，这种贷款一般期限比较长，贷款利息也不会太高。
那么，部分银行收紧开发贷，会对楼市产生什么影响？
1、开发商融资成本提高，日子不那么好过了。
随着银行收紧开发贷，开发商获得融资的渠道和总额受到限制，获得融资的成本也将相应提高。
要知道，从银行借出来的开发贷，可以说是又便宜又安全，离开银行，去哪找这么便宜的钱？信托、资管的成本，比起开发贷，可是高出一大截。
然而，接下来……
2、部分城市、楼盘甩货可能加快，部分房子议价空间有望出现。
房地产行业对资金需求极大，任何金融机构，别说银行了，收紧对开发商的融资，都会影响到开发商的资金链。
在收紧开发贷的情况下，开发商要维持资金链良好周转，最好的办法就是加快出货。而调控目前整体没松口，开发商要加紧出货，刚需议价空间就将大大增加。
3、房地产企业强者愈强，行业集中度进一步提高。
如果开发贷持续收紧，那么，最终可能将倒下一些高杠杆的中小开发商，生存能力更强的大房企，反而将进一步做大做强。
同时，适时适度收紧一下，对银行不失一件好事——可以整肃军纪、加强内部风控，防范金融风险。
无论是房贷利率大变动，还是部分银行收紧开发贷，都说明，中央坚持房地产调控的决心是一以贯之的，推动经济结构转型升级、迈向高质量发展的战略定力毫不动摇。
三

不将房地产作为短期刺激经济的手段，国家动真格了！
今天，监管层给开发贷套上“紧箍咒”，主要目的，就是要管住房地产融资的闸门，打击房地产市场投机行为，防范部分地区房地产市场过热苗头，保障房地产市场的长期健康稳定运行。
要知道，近段时间以来，局部地区出现住宅销售回暖、土地市场热度回升、资金仍大量流入房地产领域等情况。

数据显示，上半年，我国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%。个人住房按揭贷款方面，上半年个人住房贷款占全部新增贷款的比例近23%。
今天，国家开始掐灭这一苗头了。毕竟，房地产是典型的资金密集型产业，拿地、建楼、开发、回款，都是靠杠杆资金撑着。一旦融资难度加大，杠杆资金减少进入楼市，房地产企业再生猛，也翻不起多大浪花。
可以判断的是：中国房地产行业将进入优胜劣汰的阶段，楼市永远涨的神话已渐行渐远，未来将是一个实业为主、以奋斗者为本的时代！
下一步，楼市可能会进入一个前所未有的“慢牛”阶段，房价也大概率将进入一个不涨不跌、维持高位横盘的状态。
房子是用来住的、不是用来炒的，请牢记这句话！

浅贝

房产大事件：首例“住宅土地使用权到期续期” 要交房价三成！


　　温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。

　　据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

　　这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

　　全国网友都炸开了锅

　　这篇新闻具有一定风向标意义。如果各地就此效仿......


　　100万买个房，住没多久，就要交几十万续费……

　　花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了！


　　为何会出现上述问题？

　　温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

　　当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

　　出让年限到期后，应当如何续期？

　　张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

　　其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算，所以那些二手房的有效期到底是多少，没有多少人真正能明白。

　　100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？

　　张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。


　　举个简单例子：

　　有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……

　　以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他（她）为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他（她）的子女或孙子孙女又继承时，再续费……

　　在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。

　　有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了？

　　政府从来没说过免费续期。《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

浅贝

或许等不了30年，高层住宅就将面临3个“大难题”，真的很现实


说起高层住宅，相信大家都不陌生，毕竟高层住宅已经成了各大城市的标配了，不止大城市有大量高层住宅，就连小县城也有了很多的高层住宅。高层住宅现在确实很受欢迎，因为很多人都是第一次买房，自然想买看起来就很高大上的高层住宅。高层住宅对于城市发展来说，确实有很大的优点，缓解了土地的压力，以前一块土地只能建100多套多层房，现在同样的土地可以建几百套，甚至上千套高层房，差距是非常大的。







很多人都预测30年后高层住宅可能会变成“贫民窟”，会面临很多的问题，但是笔者认为或许要不了30年，高层住宅就将面临3个“大难题”，因为现在很多的高层住宅已经有了10多年的房龄，居住体验已经在逐渐变差，到了30年后，房龄就达到了40多年，所以可能要不了30年这些问题就将“爆发”。我们来看看高层住宅将面临哪些难题，真的很现实。







拆迁难题



大家在谈到高层住宅未来会出现各种问题时，很多人都会说："现在的房子哪里住得到4、5十年，可能2、3十年后就拆迁了。"现在我国还有很多2、3十年房龄的老房子未拆迁，国家在2019年5月份还提出了新旧改计划，明显想让这些老房子再多一些寿命。如果真的要拆迁，肯定会是先拆老旧的平房和多层，高层住宅拆迁肯定会排在这些房子之后，而且现在高层住宅的数量极多，就算要拆迁也会耗时很长才能普遍拆完。拆迁还有个大难题是到底由谁来拆？现在的老旧房屋因为拆迁的面积小，涉及的户数少，开发商在拆完后建成高层住宅，还会有很大的利润。如果是拆迁2、3十层的高层住宅，开发商将如何实现盈利？难道建成4、5十层的超高层住宅？还有就算开发商愿意拆，小区的业主都会同意拆迁吗？要想上千户人都同意拆迁条件，这个难度是非常大的，所以高层住宅的拆迁会是一个大难题。







质量问题



这里的质量问题指的是房屋的质量和所有设备设施的质量。笔者去过很多房龄十多年的高层住宅，有部分高层住宅的电梯和其他房龄较短的高层住宅差别不大，性能并没有明显下降，但是也有部分高层住宅的电梯性能明显下降，不仅速度较慢，而且还经常会出现异响或者故障。电梯的寿命一般为10多20年，经常的维护保养也能提高寿命，但是电梯要想用3、4十年是不太可能的，也就是我们在居住的过程中肯定会遇到更换电梯的问题，一部电梯的成本为几十万元。一个小区可能有几十部电梯。这得需要多少钱？除了电梯，其他设备设施和房屋质量都将面临这些问题。保养房屋和维修更换设备设施都是需要用到维修基金的，但是按照目前的维修基金收费标准来看，一个小区的维修基金可能用不到40年以上。如果真的出现维修基金用完的情况，需要业主们再次缴纳维修基金，这个费用能顺利筹齐吗？根据现实中的其他类似筹钱情况来看，要让所有业主交维修基金会很困难。







消防问题



现在的高层住宅大多为2、3十层，高度为60-100米，我国现在高的消防云梯为50多米，勉强能达到20层的高层，但是要想达到更高的高度，在现在看来不太可能。高层住宅一旦发生火灾，致死率是很高的，一是因为高度太高，救援难度大，二是大多人未经过消防演练，在遭遇火灾时可能不如何自救，三是因为以前的高层住宅里的装修材料很多为易燃材料，一旦燃烧，可能会使火灾更严重，四是因为现在大多小区容积率较高，楼栋挨着较近，也增加了消防车进入小区的救援难度。随着时间越来越久，电线老化等情况也将出现，增加火灾的发生率，所以未来消防问题也将是高层住宅的大难题。







以上就是笔者认为高层住宅未来将面临的3个“大难题”，这些难题在现在看来都是很现实的。虽然现在很多人都认为高层住宅将出现这些难题，但是笔者仍然希望在不久的将来，这些难题都将得到很好的解决，让大家在未来仍然能有很好的居住体验。你们认为高层住宅会面临以上这些“大难题”吗？

浅贝

第一个被炒房断送的城市：GDP倒数第一！



炒房，曾经致富了温州人；
炒房，最终炒垮了温州经济。
温州模式，因务实而兴，因务虚而衰。


01


不查数据不知道，一查数据吓一跳！


2019年，温州人均GDP或将垫底浙江省。


2018年，在浙江11个地级市中，温州GDP总量虽然仍维持第三，但是，人均GDP，却仅比最后一名的丽水市高出区区1443元。


倒数第一名在加速奔跑，2019年上半年，丽水市GDP名义增速13.29%，远远高于同期温州的8.63%——这个增速差，或将人均GDP垫底全省的位置，在2019年彻底甩给温州！


人均GDP或将垫底浙江，温州到底怎么了？




▲(2018年温州人均GDP位居浙江省倒数第二)



这个曾经的改革之星、曾经创造出“温州模式”的城市，在最近10年，经济增长罕见亮点，不要说在全国城市当中，即便是在浙江省，温州的存在感也是越来越弱。


即便不计人均，算GDP总量，温州在浙江省的存在感，也同样是越来越低——20年前（1999年），杭州GDP高于温州67%，宁波GDP高出温州42%，但是，今年上半年，杭州GDP已高出温州135%，宁波GDP高出温州83%。


这意味着，20年时间的增长复利效应，作为浙江经济总量的老三，温州经济的增长速度，足足比杭州和宁波低了50%！


温州经济已然如此，还枉谈什么温州模式？


温州经济的衰退，追根溯源，一切都与投机有关！


80年代末温州货的“假冒伪劣”，是一种投机，曾经一度击垮了当地的轻工业；2000年之后，在全国率先完全原始积累的温州人，渐进不思主业，大量的资金不是投资实业，而是开始在全国炒房，“温州炒房团”名噪一时。


炒房，曾经致富了温州人；炒房，最终炒垮了温州经济。
02


炒房之祸，世间再无温州模式。


资金脱实向虚，习惯了炒房赚快钱的温州人， 2010年更是将温州当地的房价，炒到了“天价”的水平，至今没有恢复元气。


2011年上半年，最高峰时的温州房价，是全国第四，超过浙江省会杭州，仅次于上海、北京和深圳。而其时的温州，充其量仅是二线尾部或三线头部城市。


炒房，疯狂过头，必死亡！


绿城开发的温州鹿城广场，曾经是温州豪宅代名词，2010年开盘价是6万多/平米，2011年上半年高峰曾超过10万/平米，现在呢，5万/平米的绿城鹿城广场任你挑选，而且还是超豪华装修的。




▲（安居客挂牌价，实际成交价至少还有5%下浮空间）



温州京都城，也曾经是温州的高端小区，2011年开盘的起价是2万/平米，均价在3万/平米左右 ：





但是，温州京都城，现在的房价呢？



▲（链家网温州新京都家园成交价，原京都城）


近10年，温州房价近乎零增长，类似鹿城广场和京都城这样的高端住宅，房价距离高央行时，甚至还大跌近50%。


投机 ，不务实业，在过去10年，远不仅透支了温州房价的未来，更是透支了温州经济的未来。


你想想，曾经的温州，在裹挟一切的投机之风下，谁还有心思踏踏实实做实业？
你想想，曾经的温州，工业用地、电价、水价或许仅比其他城市高出一点，但是，食品价格、房价等隐性成本，却比高类似城市高出1-2倍，谁还愿意在温州创业？谁还能够在温州创业轻易获得成功？


你想想，曾经的温州，由炒房导致的高昂隐性成本，即便是能沉住气做实业的老板，又如何才能呆得住？又怎能不将实业迁移到成本洼地的其他城市？


过去10年，是产业加速升级的10年，成者兴，败者退。且不论深圳、杭州、苏州这些产业升级明星城市，即便是重庆、贵阳、长沙这些曾经名不经传的城市，在过去10年也都形成了各自的主导产业。


但是，温州呢？


过去一二十年，在温州人辗转全国各地，频繁不断的炒房、炒煤、炒蒜、炒能炒的一切时，温州的经济垮了，温州经济的潜力没有了。


以苏州为例，从2000年开始，苏州就已布局高端装备、新型平板、智能电网等新兴产业，其利润现已占到规模工业的50%以上，而这些产业温州最近10年才开始涉足，且参与的规模和深度均不可同日而语。


炒房，炒垮了温州经济的未来。


温州，中国（其他城市）应为镜鉴，脱实向虚，舒服一时，惨痛一世。


当下，在中国经济濒临大拐点之际，一切的一切，必须务实，必须抛弃房价再次大涨之侥幸，以实业为重，以创新为魂，中国经济才有未来！

浅贝

超级文件之后，深圳楼市会有怎样的未来？



步入8月，楼市降温的迹象愈发明显。一方面是房地产企业破产清盘迎来高峰，另一方面是国家调控政策愈发严厉。

中国房地产市场，是否即将迎来转折点？

与此同时，昨日有关于深圳的重磅利好文件出台，今天A股的深圳板块出现涨停潮。

坊间普遍将这一消息解读为利好深圳楼市，那么，深圳的房价是否又要来一波呢？

1 房企冰火两重天
人民法院公告网显示，截至2019年7月第三周，今年全国共有274家地产商宣告破产。而2018年底，全国房地产开发企业数量97938个，上半年房企破产率接近3%。

破产的地产商，主要分布在中国的三四线城市，资产规模普遍是5亿到30亿之间，破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。

事实上，这只是冰山一角。

不仅是小型房企，中等规模且具有一定名气的地产公司，由于此前较高的负债，加上宏观环境下行，现金流都出现了各种问题。而这迫使房企不得不接受更加苛刻的融资条件。



图片来源：Pixabay

例如今年7月11日，泰禾发布公告称，其境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率15%。这超过了年初中国恒大在香港发行美元债13.5%的利率。然而，泰禾今年一季度净利润率为13.37%，虽然较高，但仍然难以覆盖融资成本。

除了泰禾与恒大，许多地产商均在境外发行了利率超过10%的外债，例如景瑞控股、正荣地产等。

随着融资条件越收越紧，许多房企的现金流紧张，进而不得不变卖资产来「断臂求生」。今年以来，华侨城、阳光100中国、上置集团、粤泰股份、以及泰禾集团等地产商均选择出售项目股权，实现回血。

但是，与中小地产生存困局相反，大型头部房企的状况要明显好很多。

尽管无数分析都表明规模太大有更重各样的弊端，但对于处在当下的地产商而言，规模就意味着融资条件。规模越大，获得资金的难度越低。举个例子，7月8日，中国海外发展在公开市场进行债券融资，利率最低达2.9%。

同样，7月9日，旭辉控股发行2024年到期本金总额为3亿美元的额外优先票据，利率为6.55%。而7月10日，龙光地产发行的4亿美元2023年的优先票据，到期年息也只有6.5%。

如此巨大的融资成本差异，反映出了强者恒强的局面。那些拿到较低成本融资的地产商可以收购中小房企的项目，进一步提升自己的规模，形成规模效益循环。

未来，随着国家调控政策加码，不同规模房企的价格歧视会更加明显，大型头部机构将进一步扩张，而中小型机构处在撕裂之中，大多数将难逃破产清盘的命运。

2 楼市调控的「组合拳」
曾经楼市调控是「头疼医头，脚疼医脚」，而今楼市调控已经是一个系统工程。房价仅仅是表象；而地价、金融、供求、限购、限售、乃至公积金和户籍等政策，都会影响到楼市调控的成败。

进入2019年，楼市调控政策以「组合拳」的形式出现，渐趋成为主流。

今年一季度出现楼市小阳春，随后4月份政治局经济工作会议上重提「房住不炒」以及「控制货币供应总闸门」说明政策转严。5月中旬，调控再度加码，提出「因城制策」与「长效机制」，并且将地方政府土地出让与楼市库存之间建立联动关系。

进入6月，全国各地调控政策进一步加码。数据显示，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。前4月，楼市调控次数分别为68次、21次、15次，60次。



从图中可以明显看出，楼市政策呈现在3月触底，4月急速回升。

今年1到3月，楼市回暖明显，不仅楼市量价齐升，房企拿地积极性空前高涨，并且土地拍卖又频现「地王」。2019年前4月，累计28家房企拿地过百亿，2018年同期只有24家，2017年为18家。

同时，高价地频现，土地市场过热，2019年4月百城土地溢价率达到23.4%，为近一年的高点。房价也是水涨船高，今年4月，百城房价同比上涨14.5%，19城房价同比涨幅超20%。

面对市场的步步紧逼，「房住不炒」的政策的眼看就要沦为一句空话，于是，4月的政治局会议上，楼市调控政策陡然转严。

4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的六座城市提出预警。到了5月份，又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城，随后多地房价调控加码。

7月30日，国务院再次强调「房住不炒」，并且首次提出「不把房地产作为短期刺激经济的手段」，随后31日，央行也提出房地产挤占太多金融资源等，地产调控的「调门」达到了史上最强。

展望下半年，一方面宏观经济下行压力犹在，仍需要房地产发挥「压舱石」和「稳定剂」作用；但是另一方面，部分城市房价、地价快速升温，房地产政策不具备全局收紧或放松的基础。预计政策端仍将延续「因城制策」和「长效机制」的主基调。

3 完整的楼市周期
有人说中国楼市没有周期，有人说中国楼市到今天连一个周期还没走完，也有人说现在就是地产周期的拐点。

事实上，虽然从整体上中国房地产市场处于漫长的牛市阶段，但从局部来看，房企资金链断裂、房价下跌、房屋大量空置的现象从来都没有断绝过。从1998年海南到后来的温州和鄂尔多斯，乃至最近几年的燕郊，还有就是几个月前卖到白菜价仍无人接盘的黑龙江鹤岗……

楼市投资，短期看政策，中期看经济，长期看人口。如果我们把自1999年房改至今的中国楼市走势与股市中牛市的四个阶段相比，我们会发现非常有趣的相似性。



图片来源：Pixabay

第一阶段，1999~2008年，估值修复。这一阶段最明显的特征是普涨，不论一二线城市还是农村县城，走出危机，地价回升，房价跟着上涨。这段期间不论在哪里买房子都是对的，而且只要这个时候进场，到今天都是10~20倍的涨幅。

第二阶段，2009~2018年，结构性行情。这一时期最主要的特征就是分化，虽然房价也能上涨，但是不同地区之间会看到明显的差别，并且如果某些城市的某些楼盘基本面出了问题，那么即使超高也会跌回合理位置。

在第二阶段之中又分为三个小周期，分别是2009~2011，2012~2014，2015~2017，这三个小周期中都出现过局部过热的情形，出现泡沫，随后泡沫破裂，尘归尘土归土。2011年是鄂尔多斯，2014年是温州市区，2017年是北有燕郊、南有厦门。这几个城市都是投机炒作过剩，最后击鼓传花难以为继，最终价格回落。

至此便是中国楼市现在的位置，处在结构化行情接近尾声，即将迎来第三和第四阶段。这里，香港和日本的发展历程都世人留下了教训。在香港和日本，楼市结构性上涨之后，又迎来了一波泡沫化的过程，房价继续上涨，全民加杠杆炒房，实业无人问津。在香港，这是1997年之前的状态，而日本则是1985-1989年的状态。



图片来源：Pixabay

疯狂如此，那么接下来的第四阶段就不难预料了——泡沫破裂。

所以当下对于中国而言，是一个非常关键的位置。房价的确已经不低，但科技创新还有人在做，实体制造业也并未完全垮掉，人民安居乐业，没有出现全民炒房的景象。但是如果在现有的基础上再涨一轮，再来个三年翻一倍，那就迅速香港化。

所以在这个时间点上，楼市降温是极其积极且必要的。

事实上，站在更广阔的视角上，其实事关住房与民生，房地产与住房其实是两回事，前者是市场交易行为，而后者更多的是民生政策。

中国的未来，房地产与住房政策一定要分开，两条腿走路。一边是大力提供保障性住房，使得一二线城市保持对人才吸引力之根源。另一边则是豪宅商品房市场尽可放开了限制，让市场去决定价格。只有这样，才能避免经济周期对房地产的冲击，也能够保持经济体的长远竞争力。

4 深圳的「先行示范」
昨日，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》在中央深化改革委员会第九次会议中审议通过。今日股市大涨，深证成指涨2.96%，创业板指涨3.5%，深圳本地股、地产股、科技板块以及券商股表现强势。

无疑，市场将这份文件解读为深圳市发展史上的重大利好。但是，深圳的房价之高是全民共识，中国城市中，除了香港和澳门，就要数深圳了。房价不可承受之高，不仅使年青人望而却步，也会使高科技初创企业不得不搬离，以寻求更低的成本。

民安其居，方可乐其业。



图片来源：Pixabay

当今中国，房价已经承载了许多居民的财富，大规模降价是不靠谱的；所以似乎调控空间似乎有限。

但是事实并非如此。如果仅仅将视野局限在房产买卖交易，则出路实在是逼仄。然而放眼全球，高房价与人民安居乐业其实绝非不可并存。例如以具有悠久租房传统的德国，和大规模兴建保障性住房供市民购买的新加坡。

中国经济对房地产的依赖度过高，已经有二十年的历史，而未来能否继续维持经济活力，取决于能否将经济与房地产「解绑」。正如前文所提，房价是问题的表象，而深层次是逻辑是房地产政策（Real Estate Policies）与住房政策（Housing Policies）的分离，以及二者能否持续为城市发展提供助力。

房子不仅具备金融属性，更具备商品属性；将用于交易投资属性的房子和用于居民居住属性的房子进行区分，采取不同的政策去治理，是未来中国楼市调控的题中之意。从这个角度来看，中国的确是处在历史的大拐点。