房价观察 （二）

浅贝

这届房子的质量，实在太差了！


原创 江月 大碗楼市 2024年08月19日 08:00 浙江

难受。

最近，看到了很多让人难受的图片。

比如，下面这组图。

大面积脱落的外立面；

斑驳龟裂的楼板；

这幢楼，一眼看去，就是有故事的：

它是漂泊多年、饱经风霜的老兵。

如今的它，已经为业主奉献了多年，伤残的躯体急需要一场声势浩大的整拆整建来获取新生。

不过，我若是告诉你真正的故事恰好相反呢？

它只是初出茅庐的新兵蛋子。

甚至，它还没迎来自己的交付日期。

这才是故事的真相。

这，

是一个尚未交付，但问题百出的新建商品房。

而它的业主们，正在经历——

一场无比难受的维权。

如果我再告诉你，这个商品房项目位于杭州呢——

一座以产品力著称的城市。

如果我再告诉你，这个商品房项目均价36000元/㎡，一套房子总价普遍在400万上下呢——

一个地段不错的改善项目。

如果我再告诉你，这个项目被小两千人抢着买，中签率最低仅6.9%呢——

一个热度相当可以的项目。

你会不会觉得很震撼？

但先别急着震撼，咱们再来看一些案例。

比如，小区刚交付，就全方位漏水、渗水的。

墙面、天花板、窗户、电梯、地下室……只要你能想得到的地方，它都非常水。

比如，房屋主体出现问题的。

梁体高低不平，一头高一头低，悬差达6公分。

此外，客厅间距还有倾斜，地面与墙面之间存在3公分的倾斜度。

这可都不是小问题了。

梁不平，力不均。长期以往，房屋会面临变形和坍塌的风险。

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再比如，新房交付后，燃气不可用的。

由于烟管未出墙、防火性不足（末端为锡纸）、废气和吸气未分离等等问题，燃气公司出于安全问题停止了业主开通燃气的服务。

难受的业主们，花了买住宅的钱，住上了不能通燃气的公寓。

举了这么多例子，我想说的是，

新房品质问题绝不是个例。

全国各地的新房，都多多少少面临着品质问题。

再进一步说，

近两年的新房质量问题越来越严重。

据统计，2023年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约12.4万起，较上年增长5.9%。

其中，房屋及装修质量相关投诉同比增长17%，主要问题为渗漏、开裂，相关投诉量分别同比增长8%、24%；坍塌、隔音相关投诉分别同比增长25%、27%。

2023年中国城市居民居住总体满意度为73.2分，相比2022年下降1.8分。

去问问那些在2020-2022买房的朋友，问问他们的业主群里有没有搞维权。

只要你去问，大概率一问一个准。



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这届房子，真的差。

2020-2022年，是最好的时代，也是最坏的时代。

2020年，商品房销售额同比增加了约1.3万亿元，其中的增量基本由住宅贡献。

2021年，商品房销售额来到了巅峰，其中住宅销售额高达15万亿元。

直到2022年，市场开始下行。

这几年漂亮的销售数据背后，就是一套套品质令人担忧的房子。

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爆炸增长的销售量，意味着市场需求的暴增。

需求暴增又进一步拉动了源源不断的供给。

这就是过去几年房企一直在做的事情——

高周转。

因为根本不用担心房子卖不出去，所以开发商们只需要勇猛地在土拍市场厮杀，通过一次次攻城略地，造出一片又一片房子。

同时，为了遏制房价过快上涨，地方又出台了限价政策。

土拍市场竞争激烈，房子的价格上限早已被锁死，对房企而言，利润空间被一次次压缩。

紧接着，第二个策略来了——

低成本。

高周转与低成本的组合，只能造出品质低下的房子。

当然，在那个时期，购房者们对于房屋的品质也不大关注。

只要房子能挣钱，哪怕是盖个猪圈也有人抢。

于是，

市场上出现了一个个套娃产品。

它们共用着大同小异的设计方案；

它们用着统一的、廉价的采购渠道，其中甚至不乏一些假冒伪劣的产品。

而在一些看不见的地方，甚至会有楼板厚度不足、隔音效果不好、地下室防水偷工减料等等违规操作。

还有些精装房，拿着三五千/方的装修标准，干着成本千把来块的活儿，直接赚麻了。

这就是新房质量差的第一个原因——

市场因素。

2020年、2021年市场最好的两年，有太多太多的新房项目在“高周转、低成本”的生产模式中，被流水线一般地打造出来。

它们的质量自然很难保证。

2022年市场正处于调整阶段，期间买房的朋友，则又恰好搭上了新房品质拉跨的末班车。

其次，再来聊一聊监管的缺位。

这主要体现在两个方面。

一、建设要求本身就低。

以噪音为例，

住宅混凝土楼板，通常来说标准厚度是80-100mm，现在最新是调至了120mm。

而日本在这方面做的比较好，以前日本的楼板标准是150mm，现在已调高至200mm，更能有效隔绝空气传音。

再比如层高，很多住宅的层高仅有2.85m、2.9m。

随着时代的进步，现在有很多地方出台了硬性规定，要求层高在3m以上。

二、相关部门的扯皮。

以前文的燃气问题为例，

根据业主反馈，对于燃气安全问题的处理已经停滞。

业主们就燃气问题向管线科打电话投诉，管线科认为燃气问题归住建质安监管，而向住建质安反映，住建又将皮球踢还给了管线科。

更细思极恐的是，该小区为何燃气管道存在问题，未能满足交付条件，还能够强行交付。

最后，我还想聊一聊这些业主们将来还要面对什么。

在2020-2022年上车的业主们，除了面对糟心的房子，走在越来越难的维权路上外，还要承受市场的另一记重拳。

相信大家都知道“公摊”的新消息。

大体内容就是容积率计算规则更改，开发商又能偷面积了，市场上将会出现一批容积率超过100%的房子。

这就是市场的另一记重拳——

2023年之后的市场，新房产品又开始迭代了。

迭代的方向主要分两个：

一、新房建设新标准。

这里包括但不局限于新房得房率的提高。

还有层高的硬性要求，一定要求在3m以上；

改善型住宅原则上不高于60m，未来的产品会更趋向于小高层。

二、市场的内卷。

由于新房市场惨淡，房子不好卖，开发商主动给产品做加法。

再差的地段，外立面也要上铝板；

同样价格的装修标准，用料全部升级；

户型更有新意，再也不套娃；

会所、恒温泳池、大价钱的园区园林又重现江湖……

如果，你现在回头望去，你会觉得2020-2022年买房的朋友大多有些后悔。

总结起来就是以上三点：

买到了高周转、低成本的房子；

维权之路，心酸又辛苦；

担心被下一代产品吊着打。


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怎么绕过这些坑？

如果你打算今年买房，那么恭喜你，从时间节点上来看，关于房子品质质量的坑你会少踩很多。

毕竟，现在开发商们都在卷品质。

但是，也还需要注意几个点。

一、看品牌。

只有买过房的，才能体会到开发商的重要性。

这不仅是关乎你房子的质量，甚至是后续的物业服务也是紧密相连。

请记住，一定要优选口碑好的开发商。

其次，外来开发商的处女秀需要谨慎。

哪怕它在外的口碑好，但咱们也不能排除其打一枪换一炮可能性。

人家造了一个问题百出的小区，然后就轻飘飘地离去了，而作为业主的你大概会留下一年又一年的心理阴影。

二、看区域。

小区的品质往往都有关联性。

一个品质极佳的商品房项目不一定能拉高周边竞品的品质，但一个品质一般的项目通常会把周边竞品的品质拉低。

也就是说，质量存在问题的商品房往往会成片出现。

举个最简单的例子，

如果某区域的商品房外立面是涂料，那么该区域接下来的新品大概率会是涂料外立面。

只要市场没波动，行情没变化，开发商绝对不会主动卷品质。

你懂得，尽量避开这些地方。

三、看新规。

随着市场的变化，各地的建筑新规都在逐渐优化。

就像前文所说，有的地方已经规定层高要在3m以上，要有架空层等等。

所以，买房之前一定要熟读当地的建筑新规。

如果人家前脚刚出新规，你后脚就买了新规前产品，那大概率就入坑了。

最后，

我想说的是一个房屋持久性的问题。

相信大家都注意到了，我们房子虽然是70年产权，但基本上入住个十来年，问题就逐渐增多。

以现在的流行观点来讲，

房龄超过20年以上的房子多被视为老旧房子。

这就意味着，

不论是出于居住的舒适性，还是投资的保值增值性，我们都需要不断地折腾，以至于不让自己的资产淘汰。

但！

你把视野放大看，事情的真相不完全是如此。

世界上房子寿命最长的是英国，平均达132年；

美国的房子寿命约为74多年；

日本在2007年就提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。

真成了传家宝。

一件大宗投资品本就该如此，与时间成为朋友。

同时，买房投资的终极目标之一就是增加我们的“睡后收入”，这样的收入自然也是越持久越好。

目前，我们的市场已经进入了另一个阶段，告别上一个资产爆炸性增长的红利时代，咱们需要做一个长期主义者且兼备更广阔的视野。

qq6553156

突发，抓人了！


原创 金哨兵 成方街哨兵 2025年01月16日 22:04 广东

今晚，突然传出消息：2025年1月15日，万科企业股份有限公司执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

这个消息是《经济观察报》报道的，这是济南日报报业集团旗下商业资讯平台，是有官方背景的媒体，消息应该是比较靠谱的。

对于这条消息，其实很多人并不会感到意外。

最直观的指标就是万科的债券。

最近，万科的债券都跌疯了。

比如，今天万科境内债“21万科02”盘中跌超21%，临时停牌，复牌后继续下跌，今天最终收跌28%，报45.4083元。

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债券的面值是100元，现在跌到只剩下45块钱，简单来说，这意味着，市场认为这个债券违约的概率已经高达55%……

而且，万科的债券，是大量的出现这种情况！

所以说啊，市场其实早就对万科投了“不信任票”……

万科在去年，曾经一度引发过广泛关注，导火索是：烟台百润实名举报万科！

主要的黑点包括：

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当时闹的沸沸扬扬，最后却是不了了之，一直也没有一个说法。

万科方面一直是否认，但广大民众对此，普遍是“宁可信其有”的。

现在看来，今晚抓人的消息，是不是与去年的被举报有关系呢？

目前官方没有一个明确的说法，但恐怕……

而万科自身，其实也存在很多的问题。

截至2024年9月底，万科的有息负债总额达3276.1亿元，其中一年内到期的有息负债为1166.3亿元，而万科账上的货币资金总量约797.5亿元，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅仅只有68%。

并且，万科账上的现金正在持续的快速减少：2023年年末是969.43亿，2024年三季度末只剩下773.28亿 ，减少了196.15亿。

同时，2024年前三季度，万科经营活动和投资活动产生的现金流量净额合计仅为8亿元。

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目前，楼市的情况大家都看在眼里，房子不好卖，万科也是一样的情况，现金流短期之内看不到改善的迹象。

对于万科来说，还有两条路可以走：要么就是卖资产，要么就是借新还旧（以及债务展期）。

资产，在现在的形势之下，其实并不好卖，而且也卖不出什么价。

所以，万科近期主要就是在借新还旧，毕竟，万科有深圳地铁这个靠山，还能从银行和金融机构借到钱。

就比如，上周，万科就有两笔操作：

一笔是借新：

1月9日，万科控股子公司深圳市泊澜租赁服务有限公司通过上海浦发银行贷款10.8亿元，期限30年，深圳市泊帆住房租赁管理有限公司以其持有的深圳泊澜100%股权为前述贷款提供质押担保。

深圳泊澜主要从事住房租赁及相关服务，截至2024年11月末的资产总额为2053.7万元，负债总额为2050.82万元，当期营收0元，净利润2.52万元。

这基本上就是一家空壳公司，凭什么能借到10.8亿，而且还是30年的超长期限？

那只能是因为背后有人担保……

另一笔是展期：

1月9日，万科与新华资产一笔20.4亿元融资到期日调整至2026年12月31日，万科继续提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。

不过，从今晚的消息来看，可能还有第三条路：追讨！

参考前几年的许某某，卖豪宅、卖私人飞机，把钱往回拿。

如果说，去年的举报为真（或者说部分为真），那往回追讨的空间，是很大的！

qq6553156

一觉睡醒，万科的天塌了！政府专班介入，万科或面临接管改组


作者 | 罗乾波
      出品 | 波哥看楼市

太炸裂了！

昨晚，在祝九胜被抓的新闻出来不久，经济观察报又爆猛料：

政府专班介入，万科或面临接管改组！

晚上22:18，据经济观察报报道：

“2025年1月16日，经济观察网从多个信源获悉，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。

同一日，经济观察网获悉，万科总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

祝九胜于2012年加入万科，长期执掌资金管理部门，在万科的资金调度以及事业合伙人持股平台“盈安合伙”中起着举足轻重的作用。

2018年初，祝九胜升任万科总裁、首席执行官。

......

这不是总部在广东地区的房企第一次被地方政府介入管理。

2021年12月，应恒大地产集团有限公司请求，广东省人民政府同意向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。”

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简析：

据波哥看楼市观察，在写这篇文章的当下，祝九胜的新闻已经在各大网络或手机上疯狂刷屏了，令人唏嘘不已。

万科，新年第一个“丑蛋”，一经爆出，把国内各界搞蒙了。

而且，根据各大官媒的新闻，不断有新的官方类声音传出来，这是一个要发生大事的先兆啊。

我们刚才才写了一篇有关祝九胜事件的文章，不到半个小时，经济观察报又爆出了开篇的新信息，颇有点目不暇接的感觉了。

前后两则新闻，前者主要关注祝九胜的事件，后者侧重万科企业，一前一后，接踵而来，真有点一浪更比一浪高的味道。

当下，业内都在纷纷议论这些事情，各类小道消息满天飞。

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在上一篇文章中，波哥刚说了“祝九胜的事情肯定不小和万科要起风了”，话音尚未落，本来都打算睡觉了，又有不少朋友又发来微信，希望我们针对最新的情况，再去分析一二。

好吧，就再来啰嗦一下，以供大家参考。

对此，波哥看楼市主要有两个简单的观点，在此说一下：

◢  其一，万科的问题很严重

从“个人”到“企业”——从祝九胜到万科，不断出现新的状况，说明祝九胜的事情已经不是他个人方面的问题了，俗话说，扯出萝卜带出泥，相关系数越来越高。

毕竟，万科总裁的问题，近日暴露出来，亦非一朝一夕退变而成的，是个人或其他某些因素日日积累和“功不唐捐”的结果，。

千里之堤，溃于蚁穴，而，祝九胜绝对不是一只小蚂蚁，而是雄踞万科10余年的“二把手”，资历深厚、资源众多，是一位“大象”级别的核心高管，说敢说他是一只小蚂蚁？

那么，反过来思考一下，“大象毁堤”之下，其问题的严重性和恐怖性必然会急剧上升，这点应该很好理解，因此，才有了经观报上述的第二弹独家爆料。

同时，这个第二弹的威力更加大，深圳市政府都即将派出工作专班去接管万科了，其中的情况折射出，绝对比祝九胜事件本身更加严重，相比其中涉及到的问题更回家复杂和严重，不然政府也不会如此快速行动起来。

可见，其问题的恶劣性。

以前，深铁集团及相关部门和领导，从2023年10月份开始，就一直在力挺万科，而今，如此丑闻爆发出来，不就是打政府和领导们的脸面吗？

大家，可以细品、仔细品。

◢  其二，万科的模式要思量

为何这样讲？

首先，“工作专班介入，接管或改组”，这样的说法，对一个企业而言，是一个非常严重的事情了，上述经观报也说了，类似的情况，在广东地区，以前只在2021年恒大“享受”了这个“尊贵”的待遇。

这是什么意思？

其言下之意非常清晰了，不言自明；如果你还搞不明白，就请再到幼儿园去回炉再造一下哈：）

经观报说得还比较委婉，字里行间，实际上表达出了一个意思：

万科，或许≈恒大。

对此，就不多讲了，大家自己去思考和推敲吧。

其次，也昭示出，祝九胜的问题，对万科的实际情况来说，可能只是冰山一角，水面下可能还有许多目前不为人知的众多情况，需要慢慢去抽丝剥茧。

在这里，波哥不得不提一句，原来一直以来被王石、郁亮等引以为傲的职业经理人管理制度和模式等，形成了股东、管理层和员工相互持股，且由管理层主导具体经营的方式，过去，王石和郁亮他们，最喜欢在公开场合或新闻中谈论这套模式的先进性，也曾经一度让很多同行艳羡不已。

对此，波哥曾经说过其中的一些弊端，很多朋友没太注意。

你可以简单试想一下，在股东、管理和员工的三级结构中，股东根本不管事、员工势弱五话语权、管理层说了算，你觉得这个方式合适吗？

对管理层而言，端着老板和平台的饭碗，眼界和资源在不断放大，野心等放大，将是必然，这并不是统御术之类的陈词滥调，而是人性的拷问。

你再想一下，缺乏有效的约束、又有足够大的权力等，管理层搞点小动作，应该没什么问题吧，可是，欲壑难填，胃口也会不断增大。

此类案例，在国内外历史上比比皆是，无需多言。

为什么，祝九胜被纪律处分的事，万科要做出低调“疏忽”的公告，不值得思考吗？

为什么，王石郁亮们，总是要去强调三权分立和以管理层为主的所谓先进治理模式？

为什么，万科近年来，总觉得自己没什么太大问题，而甩锅给趋势和环境的变化？

等等

一切的种种，不值得大家去推敲推敲吗？

佛家说，有其果，必有其因，循环往复，屡试不爽。

这并不是所谓的马后炮或简单的因果论，而是众多客观规律下的观察。

好了，此话题暂时先说到这里，讲得太多，会不太好，此略。

写在最后：

据波哥看楼市观察，从祝九胜被帽子叔叔带走，到万科将被政府接管或改组，其中的变化越来越大，因此，不得不让大家有更多更深的思考和推敲。

故而，整体上看，上述两大新闻出来后，已然能够充分说明，万科的天可能要塌了，往昔曾经多次建立的Flag、以及所谓的精英团队的人设、最先进的管理模式等，经此一役，必将引发犹如山崩海啸般的变化。

最后，简单说几句：

没有绝对的因，也没有绝对的果，一切自有定数；

每一个人或企业，都要为自己的过往负责到底；

违背客观、规律和事实等，必将被反噬，时间早晚而已，种种障眼法，最终都是自欺欺人，也必将成为一时的绚烂，而消散于时空中。

浅贝

楼市远远没到能抄底的阶段


所有人都希望楼市软着陆，但当纠错的代价由自己承担时，这就叫硬着陆。

大家好，我是孙少睡，这是我的第408篇楼市时评。

最近的楼市，简直是精神分裂。

一边是二手房房东在割肉踩踏，价格跌得丝滑无比。中指研究院7月份的数据，百城二手住宅均价环比又跌了0.77%，同比跌了7.32%。

另一边，新房市场，尤其是一线核心区，在各种“好房子”政策的加持下，价格居然还在结构性上涨。

很多人看不懂，觉得买新房和买二手房的是不是有什么信息隔离。

其实你只要想明白一个问题，就全懂了：管理层到底想救什么？

今天我们看到的所有操作，本质上都是围绕着一个核心KPI展开的：保住新房的销量，从而形成新的土地需求。

怎么保障新房快消？

第一步是搞一二手倒挂，强行把新房价格压下来，制造出买到就赚的幻觉。但这招现在玩不下去了，因为大家的钱包都缩水了，购买力跟不上。

于是就有了第二步：让新房重新比二手房贵，而且要“贵得有道理”。

这个道理，就叫“好房子”。

从2025年5月1日住建部发布《住宅项目规范》开始，什么三阳台、大公区、高得房率，以前在规范边缘疯狂试探的设计，现在都合情合理地给你。

这对还没买房的人来说，当然是利好。但对于已经买了房的人，无论是手持新房还是二手房，这基本都算是个坏消息。

这就好比你刚买了一台iPhone 16，结果苹果马上宣布iPhone 17性能翻倍，价格还差不多。你手里的这台，瞬间就贬值了。

“好房子”的推出，其实就是一场针对存量房产的计划内淘汰。它会加速产品迭代，让你手里的旧资产迅速贬值。

所以，现在的楼市已经不是简单的新房和二手房两种形态了，它分裂成了四个象限：

豪宅新房依旧是少数人的抢手货；二手豪宅陷入不降价卖不掉、降价了又买不回同等地段新房的两难；郊区新房只能拼命开渠道抢客户；而郊区二手房，眼看着“好房子”要来了，更是只能比赛谁跑得快。

一个最直观的信号就是，外环外的新房，几乎已经全面开通渠道销售了。

这句话，就已经说明了一切。

新房产品是好了，但问题是，大家还是买不起。怎么办？

于是，第二个“创新”就来了：把你自己被锁起来的钱，用一种你以前不能用的方式还给你。

这就是最近在全国超过30个城市被疯狂抄作业的公积金新政：“既提又贷”。

以前你想动用公积金这笔钱，得先自己掏钱付了首付。这就好比保险柜的钥匙锁在保险柜里，你得先想办法打开柜子，才能拿到钥匙。

现在好了，可以先申请把公积金账户里的钱拿出来，直接当首付用。对于那些月供还得起，但就是被首付这第一道坎卡住的人来说，这确实是个实打实的利好。

但最有意思的是，这个政策，到底谁最受益？

当然它本身是非常平等的政策，一视同仁。但在门店、工厂上班的普通人，公积金一个月也就几百块，在一二线城市上百万的首付面前，只能算个吉祥物。

真正能从这个政策里获得巨大便利的，是那些公积金账户余额非常可观的人。什么人会有很高的公积金余额？答案不言自明。

对他们来说，这个政策几乎就等于开放提现了。首付用账户里的钱，月供每个月公积金又能覆盖掉大部分，一套房子就这么到手了。

所以你看，这波操作的本质是什么？

是把沉淀在个人账户里的强制储蓄动员出来，注入到楼市这个巨大的池子里。它解决的是交易环节的流动性问题，但并没有从根本上解决购买力的问题。

说到底，这是把你自己的钱，还给你自己去救市。

到这个时候，还有人问我什么时候可以抄底。看来是真的没被房地产伤害过。

我之前在虹口区租房，那套房子2021年市场价大约1200万，但租金四个人合租，一个月才14000。我帮房东算了笔账，要覆盖这套房子的价值，需要出租71年。当然，房东2000年买的时候只花了几十万，他根本不怕跌。

但对于2016年以后上车的人来说，情况就完全不同了。

所以，别再问什么时候是底了。现在的楼市根本没有底，什么叫抄底？能够涨回来才叫抄底。一个底层逻辑已经改变的东西，你抄的可能不是底，而是半山腰。

我们必须明白，现阶段房价的下跌，是有意控制的。

我之前一直听人说，相关责任方一定要把年跌幅控制在5%以内。为什么是5%？因为这个数字刚好能让那些背着房贷的人在还了一年本金之后，不至于产生干脆破罐子破摔不还了的情绪。还能活。

从统计局的数据看，这个节奏控制得确实很好。京沪深基本都回到了2016年的房价水平，二线城市回到了2017年。这是一个漫长且痛苦的过程。

为什么不能像08年和15年那样V型反弹？

因为居民的负债已经到了极限。2008年我们的居民负债率是17%，2015年是31%，到了2023年，这个数字超过了64%。水池已经满了，再也装不进去了。

更重要的是，我们还戴着一副叫“美元”的无形手铐。只要美元维持高利率，我们就不敢轻易大幅降息，货币政策就被铐住了。

最近似乎有所松动，给了我们一丝喘息之机。但这口气，是用来调理内伤的，不是用来再吹一个更大的泡泡的。

所以，什么时候才是真正的底？

不是某个具体的时间点，而是当一些标志性事件出现的时候。比如房产税真正落地之后，再等个三五年，让市场把恐慌盘和杠杆盘都清洗干净。再比如，当你的亲戚朋友不再催你买房，当整个社会都默认买房子是亏本买卖的时候。

因此，我们现在经历的一切，从“好房子”淘汰旧资产，到用公积金给你“输血”，再到每年5%的精准控盘下跌，都是一场精心设计的、长途跋涉式的硬着陆。

它的目的，就是用时间换空间，把硬着陆的巨大冲击，分解成无数次钝刀子割肉的痛苦，分摊给那些在错误的时间，用错误的价格，买入错误资产的普通人。

qq6553156

警惕，贷款卖房开始出现了！


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今年下半年，看到一个痛心疾首的现象，贷款卖房出现了。

这样的事情发生在全国多个城市，从一线的深圳、广州，到二线的天津、郑州、西安、合肥，三四线城市也有，但是一二线城市遇到的案例更多。

这样的案例，不用说新闻上看到的，光我身边就有不少。

一个广州黄埔的朋友房子挂在贝壳挂了一年多，房子挂价253万，贷款还有278万，卖完房要还银行25万。

一个郑州的朋友正在考虑要不要卖掉他二七区的一套89m²的小三房，现在成交价79万，他的贷款还有83万，卖掉要还银行4万。

还有一个在合肥的亲戚，现在在卖与不卖之间难以抉择，他当初225万买的房子，贷款还有133万，小区同户型最新成交价107万。卖掉要还银行26万。

针对上面卖完房要倒欠银行的现象，出现了一个名词叫“房贷倒挂”。顾名思义，它的意思是随着房价的下行，出现房子市场价比剩余贷款金额还要低的情况。

前几天，第一财经针对房贷倒挂做了一场全面的采访。采访的覆盖面很广，既有银行的工作人员，又有房贷倒挂的业主。

根据他们采访的结果，大致得出了两个结论。

房贷倒挂不影响继续还月供的意愿。多数人买房是为了住，即使是房贷倒挂，只要月供还的上，还是愿意继续扛。

收入下降，才是对断供影响最大的因素。除了恶意断供的现象除外，高位站岗的买房人，当遇到收入下降难以背动月供时，要么卖房，要么被迫断供。

换句话说，贷款卖房是房贷倒挂情况之下，业主们能做的其中一个选择。现在贷款卖房的业主大致上分成了两类。

一类是手里房子较多的业主，想要卖掉投资性房产，割肉止损。

第二类是只有一套房子，但收入下降，月供难以承受，所以割肉卖房。

这两类业主，基本上承担了当下市场上二手房砸盘者的角色。由此又造成了二手房价的下降。

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银行并不鼓励业主们贷款卖房。

贷款卖房这件事情在明面上是行不通的。银行的消费贷是严禁流入楼市。

也就是说，如果业主贷款是为了卖房，这一条原因在银行进行消费贷审批时就通不过。

另外，为了帮助房贷倒挂的业主尽快度过困难。针对月供的压力，全国多数银行都推出的有纾困政策。

业主们还不上月供时，可以和银行协商，可以延长贷款还款的期限，可以调降贷款利率，或者一段时间内只还利息。甚至可以和银行协商留出来一到两年的缓冲期。缓冲期内先不还本息。

总之，只要你是因为没有还款能力发生的月供逾期，都可以和银行协商出来解决方案。

当下银行尽量在避免断供。毕竟断供之后，相关的抵押和房产会变成不良资产，影响到银行的不良资产率。虽然银行可以通过法拍来进行变现，但是进入到2025年，法拍的流拍率也在增高。

根据瑞联数科的数据，2025年前三季度全国法拍房挂牌量94.67万套、成交量13.43万套，分别同比增长19.01%和27.18%，法拍房的成交率为14.19%。

换句话说，流拍比例高达85.81%。

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为了尽快将手上的房产尽快变现，今年以来多家银行开始直售房产业务。

银行成立不良资产部门，处理掉房子本身原有的产权问题和债务纠纷，然后化身中介，全力去卖掉手上的房产。

根据阿里资产和京东资产平台的信息，多家银行挂牌的房产数量还不少。大型国有银行还好一些，尤其是城商行和农信系统，持有的直售房产规模体量不小。

兰州银行挂牌直售的房产数量有1779套。

天津银行挂牌直售的房产数量1227套。

吉林银行挂牌出售的房产数量2099套。

中原银行挂牌出售房产出售数量521套。

农业银行挂牌出售房产数量649套。

这是城商行的数据，农信系统的数据就有点夸张了。

如广东农信系统挂牌直售的房产数量有12386套；

辽宁农信系统挂牌直售的房产数量有11369套；

四川农信系统出售的房产数量有24821套。

这些房子，有些是开发商留下的债权，有些是企业的抵押房产债权，还有一部分是个人抵押房产。

银行把这些不良资产过户到自己名下，在京东资产和阿里资产上去出售，但是目前来看，虽然银行的挂价比较低，但是出售的效果并不好。


3


面对房贷倒挂，个人和银行都处于比较被动的境况。在房地产的下行周期里，没有赢家。

如何从现在现在被动的状态里走出去，回到宏观层面上，需要房价尽快实现止跌。

房地产市场仍在摸底期，这点毋庸置疑。

根据中指研究院刚刚公布的10月百城房价数据，10月百城二手房价格为13268元/m²，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大了0.1个百分点。同比去年10月下跌7.60%。

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而且值得注意的是，不论是一线、二线和三四线城市，二手房房价的降幅都比上一个月均有所扩大。

其中一线环比下跌了0.81%，二线环比下跌了0.91%，三四线环比下跌了0.8%。

如果去看全国百城二手房的房价数据，百城二手房房价已经42个月连续下跌，按年计算已经长达3年半的时间。

二手房价的连续下跌，在卖房业主和买房人心中刻下了越等价格越便宜的印象。不过房价筑底也快到接近尾声。

当下的市场情绪对于房地产已经是谷底。这个看央行做的城镇储户调查数据能够感受一二。

根据央行做的城镇储户调查，有23.5%的居民认为房价继续下跌，55.6%的居民认为房价不变，只有9.1%的居民认为房价继续上涨，剩余居民表示看不太懂。

认为房价上涨的居民不到10%，这个被视为房地产的信心悲观时刻。

不过资产市场一直奉行的是这样一条规则。越是悲观到极点，越是接近拐点。

相信随着后续的政策持续发力，以及宏观面的调整，房地产触底的时间不会太远。

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当银行开始卖房子了......


你没看错，银行真的开始卖房子了。在阿里、京东等不动产平台上，出现了很多银行直供房源，主打一个“超低价”，“一口价”。可银行为什么会卖房子呢？就一个原因：法拍房拍卖，都拍不出去了。而原房主呢？却也断供了，供不起房了。

那这些法拍房怎么办？总不能砸自己手里。美国次贷危机就是因为大量房产，砸在银行手里，导致银行爆发资产负债表急速恶化，最终引爆了一场全球性经济危机。

法拍房都有哪些坑？购买法拍房需要注意什么？__凤凰网

因此，保交楼，保续供，就是保银行，保银行，就是保经济。那银行怎么保自己呢？这些因断供而落入银行手里的法拍房，其实就已经变成不良资产了。而银行不良资产，有一条重要的红线：不良资产率不能超过5%。在实际风险控制中，这个红线还要低一些，甚至不能超过4%。可法拍房越来越多，拍又拍不出去，银行怎么控制不良率呢？这里面，就有很多很多的门道了。

第一招，拖字诀。怎么拖？有很多办法。比如，在法院起诉业主，然后呢，业主配合法院，也跟着一起拖。只要这个案子不结案，这套房产就暂时不用纳入不良资产范畴。所以，很多这种案子，能拖多久，就拖多久。直到拖不下去了，怎么办？

第二招，申请法拍。这时呢，房子产权要么在法院手里，要么在原房主手里。但是，银行为了尽早收回债权，就选择低价法拍。凡是能拍出去的，就都给拍出去。毕竟，砸在银行手里，就变成不良资产了。但拍出去以后呢？银行还能收回来不少钱。

那法拍失败怎么办？这时，房子就真的归银行手里了，产权证之类的，也都会转移到银行这边。可银行不要房子，它要钱啊。还有啥办法呢？还真有，银行自己来卖房子。它的价格会比法拍房更便宜。一般的法拍房，大约是市场价格的9折，8折。如果位置比较好，配套也比较齐全，甚至还能拍到与市场价平齐。

但银行自己卖的直供房源，就是一口价了，直接按市场评估价，打7折，6折，甚至5折！它不需要经过多轮竞价，非常的简单粗暴，一手交钱，一手交货，不议价，直接给你一个最低一口价。

这卖房，就跟卖车差不多了。你看上了，就直接卖。你觉得还是贵了，也可以跟银行直接谈。银行知道，这房子卖出去100%不赚钱，因为它是银行的一个止损操作。最终能否成交？取决于银行愿意亏多少。

法拍屋怎麼買？底價怎麼算？金拍屋、銀拍屋差別？法拍屋查詢！ -

这就相当于市场上的大量垃圾股，砸到银行手里了。银行就得想办法，尽量把钱收回来了。而且，这种银行直供房，有很多优势：一是，产权清晰。你交易的对家不是普通业主了，而是银行了。银行这边，是没法弄虚作假的。

二是，价格便宜。它比法拍房还要便宜，基本都是击穿底价来卖了。但缺点也很明显，就是法拍都拍不出去的房产，大部分确实地段也不够好了，楼龄一般也比较大，小区环境大多比较简陋。当然，也存在捡大漏的可能。

那卖也卖不出去怎么办？银行还有一招：出租。实在卖不出去了，银行就只能打包出去了。但银行自己不做包租公，它做一手房东，把这个房子的租赁权，打包起来，卖给二手房东。这个二房东呢，就负责日常维护，租赁经营等。这些方法，都可以盘活法拍房，也能让银行最大限度地减少亏损。

租也租不出去怎么办呢？就还可以跟原业主协商。比如，调低利率，贷款展期，主动减少月供负担。比如你现在失业，收入情况也不太好，银行可以给你展期半年，或者一年，等你收入恢复了，再继续月供。

当房产变成负资产的时候，它就成了一个烫手的山芋。业主不想要，银行也不想砸自己手里。以后，这种银行直供房源，也会变成一种新常态。

浅贝

地产大佬一个个在香港隔岸观火


2026年1月的最后一天，郑州大雾。建业集团的年度管理会如期而至，但主席台上那个坐了三十三年的身影：

消失了。

建业集团的创始人胡葆森，第一次缺席了年度核心会议。

副总裁代纪玲现场主持了会议。老胡则以视频连线的形式，出现在了大屏幕上。

视频里的他坐在桌前，手边是一盆开得正艳的蝴蝶兰。除了水杯、鼠标、文件和笔，背景空旷得让人心里发虚。

老胡的声音依旧洪亮，讲的主题是“强协同、年轻化、创新局”。听起来意气风发，但如果不隔着屏幕，台下的人或许能更清晰地看到他这两年加速衰老的脸。

整场报告没有一丁点超纲的内容，都是一些场面话。朋友说，每次都觉得他该说点什么的时候，他什么也没说，一说就是情怀。

在建业，大家都习惯了老胡谈“道”与“术”，但这一次，台下的人心里都在嘀咕，老胡都走了：

拿谁的钱做情怀？



1



老胡是去年四五月间悄然赴港的。

建业的大多数员工，是在两个月后才知道老板已经身在维港。官方说法是老板和几名高管在香港：

沟通处理，尽力避免中原建业退市。

但现实的急转弯，快得让还没系好安全带的建业老臣们，有点晕眩。

过去这一年，随着“保交楼”工作进入收尾阶段，有关部门对建业的态度发生了360度的转变。以前是重点扶持的“省队”，现在是严防死守的风险源。

建业内部能明显感受到的是，问题推进不了的话，负责的高管个人都有风险。

最让高管们胆战心惊的是员工信托问题。

有关部门进驻开会，话里话外透着“抓人”的信号。为了补信托的窟窿，建业甚至连员工工资都不发了，调集一切流动资金去填坑。

即便如此，负责信托的名义领导还是进进出出了好几回。去年年底，好几个高管也要离职，理由很简单：

怕签字。

现在的建业，内地的战略由副董事长王俊主导。这位曾经的资本高手，现在每天都在处理股权纠纷和集团大方向。

为了活命，建业地产开始放下身段抢生意，而且抢的是亲兄弟——中原建业的代建饭碗。

利用建业在商丘、驻马店、南阳积攒的老口碑，建业地产搞起了“小股操盘”，项目方出钱，建业出牌子代建。

这种内卷导致了中原建业的业务急剧萎缩。再加上资金挪用严重，原本的功勋骨干跑了个精光；现在的负责人，原本是要被撤职。

更惨的是物业。建业新生活去年一度到了挪用业主代缴水电费的地步。好几个小区公区断电、电梯停运，保安保洁半年没领到工资，集体罢工。

小区里垃圾堆成了山，物业员工自嘲：

就算是恒大融创，也没把日子过成这样。

建业没有人看得下这种掏空物业公司的做法，朋友说，保安保洁的工资就是吃饭钱，拖那么久不发工资，简直不要脸。

筑友集团深陷法律纠纷和破产清算泥潭，日常运营交给了原法务负责人，已经没有正常运营可言。

就这样，过去这一年，物业忙着考核收费率，想尽一切办法收钱。地产忙着被有关部门约谈，写各种各样的报告。

其它旗下公司忙着处理厂房等固定资产，然后破产清算，打各种官司。



2



回望2021年6月，那是胡葆森的人生巅峰。

“只有河南”在疫情中开城，王石亲临捧场，河南的在任和老领导悉数到齐。

彼时恒大、佳兆业已经开始爆雷，民营房企们都在谈收缩，只有老胡反其道而行之。

他不仅要分拆中原建业上市，还要收购西安荣华，甚至在郑州郊县的农田里种出了“蓝海郑风”。

那是建业历史上体量最大的项目，70%的地块用来盖公园。地块周边全是农田，之所以拿地，据说是因为项目方是：

老胡的老友。

朋友说，那时建业地产做项目，要求就是往大做，往高端做，疯狂砸钱。

如今，这个耗资巨大的项目仍然未能封顶，烂在了田地里。

那几年，老胡痴迷于理论研究。他特聘了一位省社科院的经济学家，这位专家的主要任务，就是把老胡脑子里拍脑门的理念，编成一套理论支撑。

包叔看了下，专家说西方自由主义最高尚，说中国比日本落后一百年。建业员工查过，专家培训时用的图表，好几个都是早就被辟谣的假图。

巅峰之后，衰落来得毫无预兆。除了“只有河南”，建业在河南极度内卷的住宅市场里，已经很久没拿出过标杆作品了。

春节前，建业又裁员了。这次给的方案是：

员工放弃补偿金，公司优先补发拖欠了8个月的工资。

这居然被认为是个“良心方案”，因为之前的裁员，补偿金和欠薪干脆就是个数字。

怎么说呢，你看到的那个财务报表，也就是一个数而已。



3



老胡并不孤单。在香港，他可以遇到很多老朋友。

阳光城的林腾蛟，为了避开和某银行的债务纠纷，也一直待在香港。

现在，他每月主持一次视频会议，通过屏幕指挥那早已资不抵债、身陷重组泥潭的庞大帝国，成为了：

月度掌门人。

这让阳光城的决策链几乎瘫痪。300亿的保交楼缺口和200亿的未兑付理财，让公司资不抵债到了200多亿。

还有中梁的杨剑。这位曾经靠“阿米巴模式”在中原大地疯狂收割的高手，已经好几个月没在公司露过面了。就连他的上海总部办公室，也已退租。

去年的半年报里，中梁净亏损接近8个亿，184亿的有息债务像一座大山，压得曾经的温州首富连视频连线的次数，都省了。

旭辉的林中走得更早。去年12月，他刚主导完成了81亿美元的境外债重组，但这并没有成为他回到上海的理由。

龙光的纪海鹏则更加神秘，这位低调的潮汕商人，自2025年8月卸任龙光控股董事职务后，便长期滞留香港。

更搞笑的，是新城的王振华。因祸得福躲过地产周期的他，在2025年就已经赴港，家里早早就筑好了：

家族信托的防火墙。

现在的他，在维港看着女儿收购香港上市的新零售公司，日子过得好像要比视频化债的胡老板要清爽得多。

对于这些大佬来说，香港的“望北楼”已经不再是中转站，而成了某种意义上的避风港。

在视频里，他们依旧精神矍铄，依旧大谈协同与创新，大谈保交楼，依旧在那个恒温的屏幕后，扮演着船长。

但在海峡的这一头，是那些因为电梯停运而爬楼的业主，是那些为了讨要工资而罢工的保洁，是那些为了保交楼而焦头烂额的留守高管。

2025年9月，郑州中院的一纸判决，裁定胡葆森对建业员工的信托产品承担个人连带责任，总额超过11.5亿元。

他名下的股票、物业，都面临着被执行的风险。

尤其是三亚的游艇，身在维港的他，应该都用不太着了吧。

浅贝

外地人抢买杭州“老破小”？到底有多便宜？


上一次看到外地人来杭州买房子直呼便宜的新闻，还是上海人来临平抢房子那次，当时临平的房价是8000元/平米。
隔了那么多年，孩子都快上初中了，居然还能再次上演外地人来杭州买房。
现在铺天盖地关于外地人来杭州抢“老破小”的新闻，据中介反馈：近期前来咨询“老破小”的客户中，约七成以上为外地购房者。
肯定有人要问到底多便宜？能让外地人特意跑到杭州来买房龄30年的老房子？而且这些人买这样的老房子图啥呢？
杭州的“老破小”现在确实便宜，而且地段也都不错，也基本都覆盖到了地铁。
有多便宜，我们来看看部分板块“老破小”最近的成交价。
德胜板块：均价约1.96万元/㎡，50-60㎡户型总价约100-120万。1.96万元/㎡的价格，同比去年3月的2.24万元/㎡下降约13%。比如杭锅新村49㎡房源，挂牌价118万元，最终成交价仅为100万元，折合单价约2万元。

朝晖板块：均价约 2.0-2.5万元/㎡，40-50㎡户型总价约80-130万。

翠苑板块：均价约 2.4-2.5万元/㎡。3月成交活跃，翠苑三区成交11套，以刚需自住为主 。

武林板块：均价约 2.2-2.5万元/㎡，大塘新村40多㎡小户型总价约100万。

黄龙板块：均价 2.5万-5万元/㎡，普通楼层40多㎡约2.5万元/㎡（总价91万）；一楼带院房源稀缺溢价高，83㎡可达3.9万元/㎡（总价328万）；求是新村因近浙大，77㎡达5万元/㎡（总价400万）。

整体来看，杭州“老破小”目前的房价水平已经跌到了近十年来的最低价，随着价格走低，性价比不断凸显。

杭州的“老破小”跟上海的“老破小”比起来，更新也更干净。

你去看看翠苑、德胜、大关这些地方的老小区，完全没有上海“老破小”那种无法下脚的小和破。

杭州的这些老小区，配套设施和外立面，这几年都是更新过的，内部绿化也非常好。像大关这样规模的小区，甚至有两所小学两所幼儿园，还自带公园、游泳馆，房子基本都是一梯两户的设计，可能有点“过时”，但绝对称不上“破”。

除了价格低，杭州“老破小”的可居住性也是被喜欢的很重要原因。

外地购房者买杭州的房子，肯定不是为了住，基本上都是买房投资。楼市目前的光景，增值空间有限，买来做什么呢？
这里又不得不老生常谈租金回报率的问题。👉公寓=现金流？投资公寓需要避开哪些坑？
杭州市中心地段的租金还算比较稳定，房价走低后，租售比就大幅提升。比如说德胜新村50-60㎡的房源，租金在3000元/月左右。总价100万的房源，月租金3000元，一年收益3万6，如果是全款买入不存在利息成本，100万本金的年化收益超过3%。

以前可能看不上这点回报率，但今时不同往日，银行理财现在少得可怜，而且未来利率可以预见还会往下调。那么，买套“老破小”能稳定收租实现现金流，是当下投资环境比较好的选择。

或者你可以理解成是一种民间资本的短期流向行为。

当然“老破小”成交走高，除了投资客的助力，也有刚需实际需求购入。当租金和月供持平的时候，你是选择买还是租呢？也许不是所有人都选择“买”，但确实很多人愿意把钱交给银行，而不是房东。