房价观察 （二）

浅贝

这届房子的质量，实在太差了！


原创 江月 大碗楼市 2024年08月19日 08:00 浙江

难受。

最近，看到了很多让人难受的图片。

比如，下面这组图。

大面积脱落的外立面；

斑驳龟裂的楼板；

这幢楼，一眼看去，就是有故事的：

它是漂泊多年、饱经风霜的老兵。

如今的它，已经为业主奉献了多年，伤残的躯体急需要一场声势浩大的整拆整建来获取新生。

不过，我若是告诉你真正的故事恰好相反呢？

它只是初出茅庐的新兵蛋子。

甚至，它还没迎来自己的交付日期。

这才是故事的真相。

这，

是一个尚未交付，但问题百出的新建商品房。

而它的业主们，正在经历——

一场无比难受的维权。

如果我再告诉你，这个商品房项目位于杭州呢——

一座以产品力著称的城市。

如果我再告诉你，这个商品房项目均价36000元/㎡，一套房子总价普遍在400万上下呢——

一个地段不错的改善项目。

如果我再告诉你，这个项目被小两千人抢着买，中签率最低仅6.9%呢——

一个热度相当可以的项目。

你会不会觉得很震撼？

但先别急着震撼，咱们再来看一些案例。

比如，小区刚交付，就全方位漏水、渗水的。

墙面、天花板、窗户、电梯、地下室……只要你能想得到的地方，它都非常水。

比如，房屋主体出现问题的。

梁体高低不平，一头高一头低，悬差达6公分。

此外，客厅间距还有倾斜，地面与墙面之间存在3公分的倾斜度。

这可都不是小问题了。

梁不平，力不均。长期以往，房屋会面临变形和坍塌的风险。

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再比如，新房交付后，燃气不可用的。

由于烟管未出墙、防火性不足（末端为锡纸）、废气和吸气未分离等等问题，燃气公司出于安全问题停止了业主开通燃气的服务。

难受的业主们，花了买住宅的钱，住上了不能通燃气的公寓。

举了这么多例子，我想说的是，

新房品质问题绝不是个例。

全国各地的新房，都多多少少面临着品质问题。

再进一步说，

近两年的新房质量问题越来越严重。

据统计，2023年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约12.4万起，较上年增长5.9%。

其中，房屋及装修质量相关投诉同比增长17%，主要问题为渗漏、开裂，相关投诉量分别同比增长8%、24%；坍塌、隔音相关投诉分别同比增长25%、27%。

2023年中国城市居民居住总体满意度为73.2分，相比2022年下降1.8分。

去问问那些在2020-2022买房的朋友，问问他们的业主群里有没有搞维权。

只要你去问，大概率一问一个准。



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这届房子，真的差。

2020-2022年，是最好的时代，也是最坏的时代。

2020年，商品房销售额同比增加了约1.3万亿元，其中的增量基本由住宅贡献。

2021年，商品房销售额来到了巅峰，其中住宅销售额高达15万亿元。

直到2022年，市场开始下行。

这几年漂亮的销售数据背后，就是一套套品质令人担忧的房子。

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爆炸增长的销售量，意味着市场需求的暴增。

需求暴增又进一步拉动了源源不断的供给。

这就是过去几年房企一直在做的事情——

高周转。

因为根本不用担心房子卖不出去，所以开发商们只需要勇猛地在土拍市场厮杀，通过一次次攻城略地，造出一片又一片房子。

同时，为了遏制房价过快上涨，地方又出台了限价政策。

土拍市场竞争激烈，房子的价格上限早已被锁死，对房企而言，利润空间被一次次压缩。

紧接着，第二个策略来了——

低成本。

高周转与低成本的组合，只能造出品质低下的房子。

当然，在那个时期，购房者们对于房屋的品质也不大关注。

只要房子能挣钱，哪怕是盖个猪圈也有人抢。

于是，

市场上出现了一个个套娃产品。

它们共用着大同小异的设计方案；

它们用着统一的、廉价的采购渠道，其中甚至不乏一些假冒伪劣的产品。

而在一些看不见的地方，甚至会有楼板厚度不足、隔音效果不好、地下室防水偷工减料等等违规操作。

还有些精装房，拿着三五千/方的装修标准，干着成本千把来块的活儿，直接赚麻了。

这就是新房质量差的第一个原因——

市场因素。

2020年、2021年市场最好的两年，有太多太多的新房项目在“高周转、低成本”的生产模式中，被流水线一般地打造出来。

它们的质量自然很难保证。

2022年市场正处于调整阶段，期间买房的朋友，则又恰好搭上了新房品质拉跨的末班车。

其次，再来聊一聊监管的缺位。

这主要体现在两个方面。

一、建设要求本身就低。

以噪音为例，

住宅混凝土楼板，通常来说标准厚度是80-100mm，现在最新是调至了120mm。

而日本在这方面做的比较好，以前日本的楼板标准是150mm，现在已调高至200mm，更能有效隔绝空气传音。

再比如层高，很多住宅的层高仅有2.85m、2.9m。

随着时代的进步，现在有很多地方出台了硬性规定，要求层高在3m以上。

二、相关部门的扯皮。

以前文的燃气问题为例，

根据业主反馈，对于燃气安全问题的处理已经停滞。

业主们就燃气问题向管线科打电话投诉，管线科认为燃气问题归住建质安监管，而向住建质安反映，住建又将皮球踢还给了管线科。

更细思极恐的是，该小区为何燃气管道存在问题，未能满足交付条件，还能够强行交付。

最后，我还想聊一聊这些业主们将来还要面对什么。

在2020-2022年上车的业主们，除了面对糟心的房子，走在越来越难的维权路上外，还要承受市场的另一记重拳。

相信大家都知道“公摊”的新消息。

大体内容就是容积率计算规则更改，开发商又能偷面积了，市场上将会出现一批容积率超过100%的房子。

这就是市场的另一记重拳——

2023年之后的市场，新房产品又开始迭代了。

迭代的方向主要分两个：

一、新房建设新标准。

这里包括但不局限于新房得房率的提高。

还有层高的硬性要求，一定要求在3m以上；

改善型住宅原则上不高于60m，未来的产品会更趋向于小高层。

二、市场的内卷。

由于新房市场惨淡，房子不好卖，开发商主动给产品做加法。

再差的地段，外立面也要上铝板；

同样价格的装修标准，用料全部升级；

户型更有新意，再也不套娃；

会所、恒温泳池、大价钱的园区园林又重现江湖……

如果，你现在回头望去，你会觉得2020-2022年买房的朋友大多有些后悔。

总结起来就是以上三点：

买到了高周转、低成本的房子；

维权之路，心酸又辛苦；

担心被下一代产品吊着打。


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怎么绕过这些坑？

如果你打算今年买房，那么恭喜你，从时间节点上来看，关于房子品质质量的坑你会少踩很多。

毕竟，现在开发商们都在卷品质。

但是，也还需要注意几个点。

一、看品牌。

只有买过房的，才能体会到开发商的重要性。

这不仅是关乎你房子的质量，甚至是后续的物业服务也是紧密相连。

请记住，一定要优选口碑好的开发商。

其次，外来开发商的处女秀需要谨慎。

哪怕它在外的口碑好，但咱们也不能排除其打一枪换一炮可能性。

人家造了一个问题百出的小区，然后就轻飘飘地离去了，而作为业主的你大概会留下一年又一年的心理阴影。

二、看区域。

小区的品质往往都有关联性。

一个品质极佳的商品房项目不一定能拉高周边竞品的品质，但一个品质一般的项目通常会把周边竞品的品质拉低。

也就是说，质量存在问题的商品房往往会成片出现。

举个最简单的例子，

如果某区域的商品房外立面是涂料，那么该区域接下来的新品大概率会是涂料外立面。

只要市场没波动，行情没变化，开发商绝对不会主动卷品质。

你懂得，尽量避开这些地方。

三、看新规。

随着市场的变化，各地的建筑新规都在逐渐优化。

就像前文所说，有的地方已经规定层高要在3m以上，要有架空层等等。

所以，买房之前一定要熟读当地的建筑新规。

如果人家前脚刚出新规，你后脚就买了新规前产品，那大概率就入坑了。

最后，

我想说的是一个房屋持久性的问题。

相信大家都注意到了，我们房子虽然是70年产权，但基本上入住个十来年，问题就逐渐增多。

以现在的流行观点来讲，

房龄超过20年以上的房子多被视为老旧房子。

这就意味着，

不论是出于居住的舒适性，还是投资的保值增值性，我们都需要不断地折腾，以至于不让自己的资产淘汰。

但！

你把视野放大看，事情的真相不完全是如此。

世界上房子寿命最长的是英国，平均达132年；

美国的房子寿命约为74多年；

日本在2007年就提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。

真成了传家宝。

一件大宗投资品本就该如此，与时间成为朋友。

同时，买房投资的终极目标之一就是增加我们的“睡后收入”，这样的收入自然也是越持久越好。

目前，我们的市场已经进入了另一个阶段，告别上一个资产爆炸性增长的红利时代，咱们需要做一个长期主义者且兼备更广阔的视野。