房价观察 （二）

浅贝

救市终于开始，接下来房价会怎么走？


原创 老云老师 老云的空间 2023-11-28 19:50 发表于重庆

今年三月时，楼市有一波小阳春，很多大V鼓吹2023房价上涨，而我当时就写了一篇《不要惊慌，这一轮房价绝无可能大涨》，而后面的发展也如我所料，小阳春在进入4月后现出原形，然后楼市迎来一波下跌。到六月时，我又连续发了几篇文章，提示大家楼市已进入底部周期，有自住需求的可以开始看房了——随后七月份政策底出台。同时，我还预测，未来就是保障房和商品房双轨制运行，三四线和一二线老破小乃至远郊高层没有前途，中国未来真正具有金融价值的房产只有10%。

现在回头看，预判大致是准确的。如果说稍有偏差，就是七月政策底出后，虽然官方政策频出，但部分城市房价依然还有一波下跌。

不过这个也没有完全脱离预测范畴。毕竟当时老云就说过：这只是进入底部周期，至于极致低点，无法预测。而且当时的建议，也是自住可以开始看房——鉴于自住比投资更复杂（后者只需要考虑回报率，前者还要考虑自身使用需求），所以看房到下定一般也需要数月时间，所以严格遵照这个程序的话，当时看了文章开始看房的自住客，这两个月也差不多正好到了下定的时候。

当然，没有几个人会真的这么准确的跟进——我也不认为我的文章有这么大的影响力。但如果真的按照这个步骤进行，那应该算是把这一轮周期的时间点，踏到了个恰恰正好。毕竟就在十来天前，“三个不低于”出台，同时监管将50个房企纳入白名单，这意味着中国楼市政策，终于由之前的托而不举，转向了全力救市——换句话说，新一轮回暖周期，现在即将启动。

为什么“三个不低于”是楼市反转的标志，而之前的那些都只是托底？原因很简单，“三个不低于”是有明确量化考核标准的——这意味着你达不到的话，将来会被追责！而之前的各类政策，没有这个明确标准——而鉴于房地产业颓势尽显，在没有明确惩罚措施的情况下，银行为了业绩考核、避免坏账，实际上根本不会给任何国资以外的房企提供融资——这也是过去持续一年多的所谓“救市”，民营房企依然频频暴雷的根本原因。只有有了明确的KPI，救市在银行的实操层面才真正变成一项政治任务——它的重要性，才会被放在常规业绩考核之上。所以接下来，白名单以内的房企，尤其是那几个幸存的民营和混合所有制房企，将会得到来自国家队的真金白银资助，房地产供给端的生存危机，基本上得到解除。

当然，供给端问题解决了，需求端也得跟上。在网上，看衰房价的人比比皆是，至于理由也很充分——什么人口萎缩、信心沦丧，经济困难，老百姓手里没钱等，总之稍微关注房市的人，都能听的耳朵起茧子。

但这实际上都只是人云亦云而已。韩国人口过去十几年持续减少，但并不影响汉城房价一飞冲天；美国贫富分化在过去十几年愈演愈烈，中产阶级纷纷滑落成红脖子——甚至因此捧出了个民粹的特朗普，但全美房价过去也是逐年攀高。至于所谓经济困难、老百姓手里没钱——反正根据央行的数据，仅今年上半年，居民存款就增加了20万亿。甚至经济困难，本身在很大程度上就是和房地产互为因果的——正因为房地产调整，不仅导致大量相关行业萎缩，更使得增发的M2无法注入实体经济，所以导致大家普遍觉得收入降低，就业机会减少。

所以网上看衰房地产的理由，其实很大程度上都只是情绪化的发泄，经不起推敲。至少对一二线甚至部分强三线——也就是不受人口下跌影响，持续吸引产业聚集和人口聚集的那部分城市，房地产市场崩盘，纯粹是个伪命题。

当然，过去几年房市萎靡也是事实。这个怎么解释？

实际上很好解释——这就是客观上的经济周期，与决策者主观上有意为之而形成的共振。

客观层面，从去年春天开始，美联储进入加息周期，全球流动性高度紧张，大量资金在人民币贬值和中美高利差的引诱下出逃，同时外贸也因为加息周期下的经济衰退而逐渐萎缩。

我们都知道，外汇占款是我们人民币发行的重要锚定物之一。每当有一美元进入国内，央行就会根据汇率在内部发行六七块钱的人民币。而反之，每一美元流出，央行就又必须注销相应价值的人民币，这意味着市面上参与流动的钱就会少六到七块。

过去一年多时间里，美联储把美元存款利率从几乎为零，直接拉倒5.25-5.5，这抽干了全球流动性，并制造出全球经济衰退。这种情况下，我们不仅内部大量资金兑换成美元流出，外部流入的资金也因为外贸的紧张而大减。市面上流动性高度紧张；央行内部增发的M2又因为经济不佳，企业和居民缺乏信心而无法注入实体。这种情况下，资产价格下跌就在所难免——甚至还因为金融战下美国对中国房地产的定向爆破而愈演愈烈。

而主观层面。鉴于15-17年的房价普涨，使得房地产市场泡沫泛滥，房价普遍虚高。在预判到美联储即将加息后，中央更是提前出手，祭出三道红线，给房地产市场降温。

尤其是21年，本来当时还有一波牛市，但刚刚启动，就被中央强势出手生生斩断——南方某著名炒房示范区的市长也在此过程中被查。

回头看，这是很及时的，也很有必要的。如果当时不这么做，任由房价再涨一波，美元加息周期中，中国房地产市场势必会崩盘，然后导致金融体系的溃败，被美国廉价收割。只不过，政策的打压，再接上加息周期，双击之下，自然就造成了房地产市场的坠落。

不过到现在，这两项压制都已经解除。

时间进入11月，美联储加息周期已经基本可以确认结束，对全球流动性的压制也开始逐步缓解；中美两国随着元首会晤实现，金融战也阶段性收兵，中国在美国优势最大的金融领域，顶住了美国的攻击，成功避免了系统性金融风险的爆发。

这一点非常重要。之所以几年前我们要祭出三条红线，强行刺破房地产泡沫，甚至不惜将恒大等雷提前引爆，其实最大的原因，就在于怕泡沫过大，美联储进入加息周期后，被对方定向爆破，导致金融体系崩溃。而加息这一年半里，房地产险象环生，带动经济大盘颓靡，市场上一片救市呼声，操盘手依然不为所动，只是挤牙膏似的托而不举，主要考虑就是中美利差和金融战的制约。这种情况下强行救市，既会破坏金融战的整体防御格局，又会给资金出逃创造更多机会。

但这一切，随着加息周期的结束和金融战的休兵，迎来了转机。加息周期结束后，人民币汇率贬值压力已经消失，开始进入升值通道——而且这种升值还会随着明年大概率的降息而加剧。

这样我们的内部利率也就有了较大幅度调整的空间。毕竟之前美联储在加息，这时候我们大幅降息的话，会导致人民币过度贬值，同时会加剧资金外逃。

但现在，人民币进入升值周期，这样政策空间就打开——虽然我利息降了，但由于人民币已经进入升值通道，所以降息对汇率的冲击，可以被完美对冲——甚至还可以作为一个工具，来调节汇率涨幅，以防升的过快影响汇率稳定和出口。

与此同时，各种政策性救市工具也可以逐渐放开手脚。在加息周期到来前，我们通过三道红线，把房地产干趴下，推动房价下跌，这实际上也套牢了大笔资金。当加息周期来临，人民币贬值，中美利差扩大，这时候按理说国内资金会跑去美国吃高息。但由于这时候房价处在低位，想卖就得割肉放血，所以无奈之下，他们只好忍住。所以这个阶段，我们是没法实质性救市的，真救市了，让流动性恢复，资产价格回暖，肯定会有大批人卖方卖股票，套现出逃。

但现在，加息周期结束，人民币开始升值，中美利差未来也会随着美联储降息收窄。这种趋势确立后，出逃压力解除，甚至随着中国开始全面启动房产救市和经济复苏，大笔资金会返回国内寻找投资机会——而这也会带来流动性恢复，给房产市场提供资金。

而回到房地产市场本身，随着中国经济外部压力解除，一直困扰房地产复苏的需求端乏力，也迎来了解决的办法。

其实需求端之所以乏力，除了经济不好，大家缺乏信心这个大环境因素之外，具体到房地产市场内部，主要是两个原因：库存太高，置换链条受阻。

大环境因素，随着美国加息周期结束和中美金融战的休兵，接下来会逐渐消解——毕竟防御是为了更好的进攻，现在防御既然已经成功，危机已经阶段性解除，那接下来自然就会开足马力拉经济。

但房地产内部库存太高和置换链条受阻的问题怎么办？其实这几天热炒的江苏太仓新政，已经给出了解决办法。太仓新政的逻辑，简单的说，就是市场价收购老破小作为保障房，然后把收购资金折换成房票，让房东拿去买大户型新房。

这个逻辑是对的。毕竟现在趋势很明显，未来老破小越来越不值钱，商品房市场将从刚需向改善迁移——这种迁移，既满足了民众提高居住品质的需求，又可以实现资产保值的目的，所以是有客观需求的。

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只不过，置换需要先把老破小卖出去，但现在商品房小户型已经相对过剩，未来还要搞保障房。当大家都意识到老破小没有前途的时候，那别说投资的了，哪怕是刚需上车客户，也不愿意再买。

这样一来，置换链条等于是在源头就被掐死。要想激活置换，就只能政府出手，将它买来作为保障房——这样既解决了保障房供应问题，又消化了市场商品房库存，还给置换改善的客户提供了启动资金，实现完美的逻辑闭环。

那么，问题就来了——既然这一手这么完美，为什么之前不动，现在却可以开始尝试启动了呢？

这里面有两方面原因：

第一，之前我们说了，当时还处在美国加息周期，我们面临巨大的资金外逃压力。这时候启动收购，激活房地产市场流动性，会加剧资金外逃。只有等加息周期结束，汇率止跌回升，我们才会真正开启救市——这时候才能把链条全部打通。

第二，就是钱的问题。政府收购老破小做保障房，这个确实可以打通置换链条。但这里也有一个问题，就是钱从哪儿来？毕竟政府收购是要钱的，而且收购价不能低于市场价——否则老百姓不愿意卖。而我们都知道，随着经济颓靡和土地财政垮塌，很多地方政府穷的连公务员工资都快发不出了，哪儿来的钱收购？

当然，也不是没有办法。办法就是像15年棚改那样，搞个PSL，专项资金贷款就行了——也就是印钞放水。

但这明显是不可能的——别说加息周期内大放水会导致汇率崩盘，金融体系崩溃；哪怕就是现在，鉴于15-17大救市的严重副作用，国家也不想再来一次大水漫灌。

不想直接印太多钱，又要拿钱收购老破小，那怎么办？

首先，就是的把老破小的价格打下来。老破小房东不愿意卖，或者不愿意低于市场价卖是吧？没问题，咱们是人民政府，肯定不能干老百姓反对的事。但我可以通过一些手段，把这个市场价先打下来——客观层面，房地产市场调整，本身就会推动房子跌价；小了说，通过新的保障房制度设计和舆论引导，在社会层面形成老破小没人要，越来越不值钱的普遍认知——最关键的是这个认知还不是忽悠，而是真实符合市场未来发展趋势的。

这样一来，老破小就成了商品房市场中狗都嫌弃的对象，受到了楼市整体下跌，和自身需求枯竭的双重暴击——而且这种趋势形成后，它的价值会随着时间流逝越来越低。

这时候政府再来收购，就容易多了。市场价还是市场价。但一年前市场价是100万，现在市场价就只有60万。而鉴于老破小将被保障房取代的现实趋势和社会共识，所以这类房产肉眼可见未来还会继续下跌。

这样一来，政府就达到了廉价收购的目的。不仅花费更少，而且房主还巴不得政府来买——因为这时候不卖给政府，过两年保障房多了，它会更不值钱。

这就叫既赚了面子，又赚了里子！

但到这一步，问题依然没有完全解决。毕竟廉价收购也是要钱的。中央不想大水漫灌，地方政府又已经穷的连工资都发不出来，那就算原来100万的房子被打到只要60万了，可这60万从哪儿来呢？

答案就在那些死不买房的空军手里。

空军手里其实是有钱的，只是对房子不看好而已；或者说他们有钱，但不多，够不上一二线核心区好房子，又知道小城市和大城市老破小的房子是坑，索性躺平苟着，或者等保障房得了。

但你可以苟着，你的钱不能苟着。购买一二线好房子的增量资金，可以由中产和富人支付；但打通置换链条的基础启动资金——既然国家不想大放水，那还真得由这部分人来承担。

但明显，空军是拿定主意不买房的——尤其是不买老破小。那这笔钱，怎么让他们把钱掏出来呢？

答案就是房地产投资信托基金——也就是俗称的reits。

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空军不买房，那就只有地方政府收购老破小来做保障房。可地方政府没钱，中央又不想印钞大放水。那怎么解决？很简单，发行理财产品，把收购来的保障房打包成reits，卖出去就完了。

这是完全可以实现的。毕竟这种理财产品，不仅有实物资产抵押，还有稳定可持续的收益——保障房如果没人直接购买，就拿来当公租房出租，鉴于公租房价格低于市场价，所以肯定不缺租客。这种租金流水非常稳定可靠，所以，安全性在理财产品中属于等级比较高的。地方政府可以把几十年的公租房收益打包成reits——也就是实物资产证券化，拿到市场上去出售。售出去的钱，就可以拿来做第二批保障房的收购资金。这一轮一轮滚下去，整盘棋就活了。

当然，空军肯定会不服气——你卖，也得老子买才行！如果老子就是不买，你奈我何？

这就到了最后一步——催通胀。

留意经济政策的都知道，国家已经开始催通胀了——早在9月25日，央行货币政策委员会第三季度例会召开。会议指出，促进物价低位回升，保持物价在合理水平。随后以茅台涨价为标志，各种催通胀行动正在逐步落地。

而外部环境方面，随着美元加息到头，明年甚至大概率会降息，这也为我们接下来降息降准，颁布一系列刺激措施奠定了基础。

这意味着什么？这意味着明年通胀一定会起来。

通胀起来了，货币自然就会变贬值。到那时，首先存款利率持续下调——你钱存银行肯定是大亏；至于兑换成外汇——且不说普通人有没有这能力；就是有，在人民币进入升值通道的背景下，这也是傻子才干的买卖。

钱留在手里会变毛，存款利率低的令人发指，润出去又不划算，那怎么办？

当然是买资产。而所谓买资产，对普通人来说无非就是买房买股。楼市空军连房都不买，那多半也不会买风险更高的股票——要买也是涨势到头时冲进去当韭菜接盘。

这时候，reits就作为为他们量身定做的产品闪亮登场。前面说了，这玩意既有实物资产抵押、又有稳定现金流保障，在理财产品中绝对属于安全性非常高的。所以，reits就会成为通胀环境下，楼市空军的最佳选择——甚至是唯一选择。

这就变相实现了把空军的钱拿出来支持房地产的目的——你空军不买房子无所谓；你的钱通过reits收上来，交给地方政府收购老破小做保障房就行了。

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这样一来，保障房的问题就解决了，打通置换链条关键一步——启动资金问题也解决了。而置换链条一旦打通，后面一二线核心区改善和豪宅的价格也就稳住，甚至逐步回升，又会吸引更多的被通胀搞的心浮气躁的改善甚至投资客户入市。

只要中产和富豪重新开始购买一二线好房子，那下一步当然就是向银行贷款。虽然一二线好房子总量不多，但价格高啊——随便一套就轻轻松松顶个小地方的十套。这也就意味着，这部分购房者的贷款需求和额度会比较高。这样一来，过去一年在金融体系里空转的M2，也就随着一个个一二线中高端改善客户的购房行为，而成功注入实体，推动经济回暖——而困扰房地产商的销售问题也由此解决，现在濒临暴雷的幸存房地产商将充分回血，并有余力去完成保教楼，以及对已暴雷躺平开发商的重组并购。

这就是这一轮就是房地产就是的逻辑。而现在走到哪一步了呢？基本上就是最后一步——催通胀。只要通胀一起，再加上政策的综合刺激和引导，购买资产保值的需求就会在中产和富人中首先出现。誓死不买房的空军们——就算他们还能坚持己见不买房，也迫于通胀压力而必须给自己手里的现金寻找保值渠道——reits就可以把他们这笔钱收集起来，由地方政府购买老破小作为保障房，打通置换链条。而随着置换链条打通，再叠加中产和富人改善居住环境、以及买房抗通胀的需求，楼市反转，也就水到渠成。

总而言之，经济规律决定了，信用货币时代，通缩是暂时的，通胀才是主旋律。而当下，我们又已经走到了通缩转向通胀的转折点，无论是内部政策还是外部环境，都给接下来的通胀铺平了道路。既然逻辑已经捋清，那么我们就可以判定，现在的中国房地产市场（注意：这里指的是一二线以及少量强三线的核心区中高端改善——因为未来只有这些地方还有房地产市场）就基本上已经到了反转的临界点。只待通胀一起，接下来它们就会走出低谷，开始稳步回升！

所以，投资的且不论，有改善需求的童鞋，今年底明年初，可能真的是最好的上车时机了。

浅贝

靴子落地，楼市的终局来了


原创 庄主 米筐投资 2023-11-30 06:59 发表于河南

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中国房地产最终的终局，已经开始进入最后显现的阶段了。

好消息是：整体价格的下跌即将看到尽头。

坏消息是：有绝大多数区域的房产，终将变成只有价格没有流量的死盘。

我绝对不在这开玩笑。

咱们一定能看到2024～到2025年的房地产价格企稳，也绝对能看到2025年以后，部分一二线城市价格重启，部分一二线城市房地产成交量开始激活，但价格就是上不去。

而绝大多数三、四线的县级市，房产犹如一潭死水，怎么跌都跌不下去，而像“中国制造业之都”永康这一类的县级市，价格上涨不输一线主力。

为什么这么说？

咱们从比价格本身更深层的支撑去看。

也就是说，咱们抛开楼市作为货币蓄水池的性质再向下挖，去想想楼市何德何能可以成为“货币蓄水池”？

因为人口流动，因为城市化进程，因为人员聚集。

我要知道，房产金融化、货币资产化都不过是房地产演变的表面力量，最深层的是商业的富集、资本的扩充和供给的不足。

中国城市化进程就是一个将人从四里八乡吸引到一个核心区域扎堆的过程。

有了人，就有商业需求，就有衣食住行，就有声色犬马。

而为这些人提供这些商业需求的“内容要素”就越发值钱，因为世界的供给不是平均的，不平均就有竞价，有竞价才有价格。

而一切住宿和商业经营的场所，就在整个竞价过程中承担“买水人”的关键角色，人你是谁都绕不过他，人越多需求就越多，需求越多要素就越多，要素越多资本就越多，资本越多竞价就越多。

这才有他可以成为货币蓄水池的基础。

2

中国楼市的进程就是中国城市化的进程，而中国城市化的进程，就是一线城市掠夺二线中心城市资源，而二线中心城市掠夺周边三、四线和乡村资源的进程。

而这个资源的最核心要素就是资本载体：“人”。

这个世界不平均，能量守恒无处不在，不能出现大家都躺着一起赢的局面，有上就必有下。

核心城市上去了，周边下级的能级就一定下去，农村空心化就是最切实的表现。

是无数农村耗尽资源供养了周边城市，而周边城市透支了自身支撑起了中心城市，是北方内陆城市挤压了自身空间托起了沿海发达城市。

在这个过程中，作为耗材的外来务工人口，用尽了清楚和潜力才支撑起了中国城市的房价和商业繁荣。

只留下农村空巢老人和留守人群等待自然消亡。

但是当中国城市化率达到如今70%以上以后，这个情况和这个循环还能不能持续？

答案是这个进程依然还会持续！

城市化进程不仅仅是城市掠夺农村，更是一线城市虹吸二线城市，二线城市虹吸三线城市的阶梯化结构。

现在各个城市为什么会出现抢人大战？

抢学校、抢高端项目、抢劳动密集型产业，甚至抢着给落地学生人才发住房补贴。

深圳抢、重庆抢、西安抢，甚至香港都开始抢。

为什么？

你这一个工厂落地本地，提供的直接税收只是表面一层皮，更重要的是你这几千工人在这个地方工作、在这个地方消费。

这些人有些会走，但有些就会留在本地，消费在本地、税收在本地、生产在本地，本地商业要素就有了多一分支撑。

你看成都重庆双城核心战略，说白了就是一个四川首府一个直辖市互相联通，然后合起伙来一起虹吸周边宜宾这一类的小城市，双城战略一出全国楼市就他旱地拔葱的涨。

你说这是耍赖吗？

这不叫耍赖，这就叫欺负。

你再比如说西安，大学生毕业政府给你解决首付问题，为什么这么搞？

是专门为了救房产吗？

不是！

是因为他买了房子人就落在西安啦，从其他城市游学来的学子就回不到他来的城市了，相对地他也就将一切生产要素从他的城市吸到西安去了。

西安常住人口从将近900万一路搞到上千万，你再看一下西安房价什么德行？

未来人口流出的城市，你不要管他是什么一线二线，他的房价除了几个富人区以外，都不可能有什么“回到过去”的可能性。

而能够确实进行人口吸引和落地的城市，同样别管几线，他的房价都还得重新搞上去。

未来的房价地图就是人口迁移地图，而这种迁移不再是从农村向城市迁移，而是城市之间的“养蛊大战”！

3

还有一种情况，比如说像永康这一类的县市城市，具有强大的产业系统支持，别的不多就老板多、创业者多。

这种城市的房价今后就不能看人口流动，因为他的资本富余度太高了，地方小有钱人多，街边买菜的老头都有可能掏出个一两千万来。

你有我也有，你要我也要，那就从资本量上开始竞价了。

这一类城市，有遍布全国的产业利润回流，与其说是人口要素在支撑，不如说是全国人民的剩余价值在支撑他们的房价。

所以像永康、义乌、宁波这类地区的房价你就不可能短期内看到终点。

而其他没有这种遍及全国的产业系统支持，只是有几个大厂在此落地的二三线城市，他会有一定的繁荣，但也仅此而已，所以不是无脑跟着产业链走就行的。

这些城市的核心资产我劝你动都不要动，银行不可能让他崩，但是你拿在手上就没有任何价值，因为没有资本富裕的和人口要素支撑他的价格上行，你变现不了！

来的都是纯打工仔，他们的绝大部分价值都贡献给永康、宁波这类城市了，你不打折他们根本买不起的。

曾经也有人提出高铁房价论，这个更不能听，一旦某些小类城市通了高铁，只能加速那一地区的商业崩塌。

因为人往外走得更方便了，高铁就是大城市插在小城市身上的抽血管。

所以，随着现在经济整体活度复苏，三年封禁解除，今年是缓神的一年，从明年开始缓过神来的人流大军就要重新开始走上打工和创业的迁徙路了。

所以未来有的城市会迎来好消息，而有的城市则会迎来更漫长的冬季，你只有看明白这个底层逻辑了，只有你看到这种底层的规律了，当你明白就不会受到杂音的困扰了！

什么打折啊？什么工厂啊？什么产业啊？什么专家啊？什么解禁啊？

有的城市解禁它有什么用啊？！

只有你看明白这个规律了，你才能顺势而为，才能知道你现在的城市，你的房产有没有价值，你才能看到房地产的终局，那个从明年开始上演的终局。

有的城市必将没落，而有的城市则还会持续强盛。

浅贝

广东惠州海景房寒潮：5折随意选，不到15万即可购买入门级房源


2023年12月20日 09:36 第一财经

　　“推窗见海，闭户听潮。”这样的海边惬意生活，是大城市的人们在繁忙生活之余所梦想的，因此，在深圳有这样一个现象：周五下班之后，前往东部的公路上排起车队长龙，尽管如此，人们依旧期待在海边度过一个轻松的周末。

　　因为海滨资源有限，外溢的需求让惠州东部的海滨小城——惠东县也繁荣起来。惠东县距离深圳市罗湖区仅一个半小时的车程，海岸线上分布着巽寮湾、双月湾、十里银滩、亚婆角等多个著名海滨风景区，官方数据显示，在今年的中秋国庆假期，惠东县滨海片区接待了67万名游客，节日期间，因海滨区域游客较多，惠东县旅游局还曾劝导游客错峰出行，前往惠东的其他景点。

　　丰富的海滨资源也吸引了不少开发商的到来，碧桂园、金融街、合正、富力、万科、星河等房企开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。惠东县的海景房可谓红极一时，2011年碧桂园十里银滩首次开盘当天就卖了4000套，不少人不惜花费百万元购置海景房，以期在炎炎夏日带上一家人去度假，亦或是在将来用于养老，再不济也能租出去。


　　不过，“理想很丰满，现实很骨感。”身在城市的人们工作繁忙，一年能去住几次？另外，海边的潮湿真的适合养老吗？房子一个月租金真的能达到那么高吗？购房者买房时或许没有考虑那么多，只有等到卖房时才感觉到心酸。

　　如今，在惠东海边，不到15万元就可以购买一套住宅，二手房“打折卖”已经是普遍现象，而真正想要卖出去，五折似乎已经是标配。除了把价格降到位，卖房还要花点心思，有房产中介为了帮业主卖房，直接在阳台上拉起红色的横幅，明确表示“业主急卖”。

　　购买海景房的人们

　　惠州海景资源较丰富，大亚湾黄金海岸有着“东方夏威夷”的称号，巽寮湾则被称为“中国马尔代夫”，再加上距离深圳较近，相比深圳的高房价，单价1万元/平方米左右的海景房自然有市场。

　　“为什么来惠州？因为深圳房价太贵了啊，那时候深圳的房子一个平方（米）也要三、四万（元）了，惠州海景房只要一万左右。”王芳是惠东海边的一名房产中介，2015年底，因为买不起深圳的住宅，她来到惠州，以9000/平方米的价格买下了一套海景房，如今，王芳一家已经在惠州海边生活了8年，车牌依旧还是深圳的。

　　像王芳这样长期在惠州海边生活的人并不多，她表示，不少人是买来度假，或者给老人养老的，购房人群中深圳人较多。

　　从现在的购房群体来看，香港人也是惠州海景房的主要客源。今年通关之后，交通也更加便捷，开发商特意增加了楼巴专线，香港人从福田口岸、罗湖口岸、莲塘口岸过关之后，就可以乘坐楼巴，沿着海岸线，一个半小时就能直达惠州东部的海景房。

　　“坐巴士过来的大部分都是香港人，深圳业主几乎都是开车来的。”一名房产销售对第一财经表示，疫情期间减少了班次，今年通关之后就恢复正常了，早上六点至晚上九点，几乎每个小时都有一班车。工作日中午，第一财经记者从深圳罗湖乘坐楼巴，莲塘口岸上车的人较多，大多为说着粤语的老年人。

　　“我之前来过，今天带她来看看。”走访期间，记者就遇到一对从香港来的老年夫妇，因为他们的朋友早年在惠州海边买了海景房，这次前来即专程看楼。

　　从当前在售的新房项目来看，碧桂园十里银滩片区维港湾项目，一线海景房已经卖完，在卖的为二线海景房，靠山，现房交付，均价为7000元/平方米左右，例如一套在售的，80平方米的二线海景房（可看海），总价53万元，单价6625元/平方米，现在开发商搞活动，还可以免费送一套家私。

　　房产销售称，2018年首次开盘时，维港湾一线海景房的均价在1.6万元/平方米左右，二线海景房开盘价格在1.25万元/平方米左右，相比之下，如今的二线海景房价格已经有所下跌。

　　二手房业主的心酸

　　不过，相比于新房，对于购房者来说，惠州海边的二手房更具性价比。

　　走在惠东海边的街道上，除了一些吃食小店，随处可见的还有房产中介门店，门口清一色地立着广告牌，上面写着在售的二手房源信息，有的小区大门口也有类似的牌子，两房、三房户型总价20~50万不等。


　　以十里银滩三期爱琴海小区一套朝南的二线海景房为例，面积97平方米，业主最低售卖总价仅为47万元，按照这个数据计算，单价仅为4845元/平方米，不仅房屋面积大于上述新房，价格还远低于上述在售的新房。推售该二手房的房产中介称，业主在深圳，2015年左右购入该房源的时候，单价约1.05万元/平方米，总价102万元左右，也就是说，8年左右的时间，业主转手再卖时，亏损了55万元，价格跌幅54%。

　　在惠州海边，转手再卖时亏损的案例比比皆是。例如，十里银滩海逸湾小区朝南的一线海景房，面积70平方米，7、8年前业主购入时，总价100万元左右。“当时这种一线海景房很少，都靠抢，我当时卖过一套，总价要109万元。”房产中介回忆起当时的场景时说。然而，几年过去，该户型的房源价格也已经腰斩，最便宜的一套总价已经降至47.5万元。

　　在二手房难买的情况下，以往由购房人全部承担的中介费也有所变动。惠东海边的房产中介表示，二手房成交的中介费率一般为房产交易总价的3%，目前业主承担1/3的中介费应该是没问题的。

　　想要在惠州海边置业，现在的门槛也已经较高峰时期降低了不少，如果接受靠海稍微远一点的房子，单价可以低至3000多元。例如，碧桂园十里银滩山林海小区一套70平方米的二手住宅，现在总价仅需要27万元，单价仅3857元/平方米。根据房产中介介绍，7、8年前业主购入时总价约50万元，现在价格也已经腰斩。另外，在房产中介平台上，有房源50平左右，总价不到15万元。

　　在惠州海边，即使是租房，也很便宜，对于度假的人来说，租房似乎比买房更划算。房产中介平台上，不看海的三室两厅整租，租金低至700元/月，有的看海的两室一厅，租金也仅需700元/月。

　　　　何以至此？

　　惠州海景房价格下跌已经是不争的事实，安居客的平台数据显示，目前，十里银滩所在的稔山镇二手房挂牌均价为6814元/平方米，较2021年7月的高点1.07万元/平方米下跌幅度约36%；巽寮片区的二手房挂牌均价为9442元/平方米，较2021年10月的高点1.38万元下跌幅度约32%。


　　那么，惠州海景房降价幅度较大的原因是什么？

　　中指研究院华南分院总经理杨红侠对第一财经表示，目前，惠州新房库存量处于高位，去化压力较大，据中指数据，截至今年11月末，惠州海景房相对集中的惠阳区、惠东县两个区域新房库存量高达606万平方米，去化周期超过25个月。

　　“近两年来，宏观经济下行压力大，房地产市场持续调整，预期不明朗，惠州海景房成交量也持续走弱，房地产开发企业为加快项目去化，加速销售回款，多采取降价销售的策略。”杨红侠表示，由于购买海景房的人群投资需求较多，受经济及市场环境变化影响更为明显，对价格敏感度更高，导致房企需要更大的降价幅度才能促进项目去化。

　　广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，购房者在海边买房，一方面比较关注机场、高铁等公共交通，另外也比较关注海景房项目周边的配套设施，以及项目是不是存在同质化竞争，目前惠州海景房这几个问题都有待提升。

　　公共交通不便确实是惠州海景房的痛点。今年7月，有网友在人民网领导留言板上留言，建议碧桂园十里银滩开通到高铁站的直达巴士，对此，官方回复称，由于从碧桂园十里银滩片区前往惠东南站和惠阳站受季节性影响较大，客源少且不稳定，相关公交客运企业没有开通该运营线路的规划，相关客运线路正在开展调研工作。

　　另外，今年2月，还有网友在人民网领导留言板上留言称，高铁站到巽寮湾的巴士少，开车频率低，建议分淡旺季运营，旺季增加运力，提升惠东高铁站到巽寮湾的运力。对此，官方回复时提及，惠东站到巽寮湾的公交线路由两家公交企业共同经营，该公交线路近几年因经营困难，公交企业减少了班次和车辆，以维持群众基本出行需求。

　　杨红侠表示，购房者在购买海景房时，首先要充分了解自身购房的目的与需求，综合考虑房子的交通便利度、生活配套、租金回报率、持有成本、未来房价变化、出售等因素。其次，购房者需在购房前了解清楚项目、楼栋所在的位置以及距离海滨的距离，部分主打海景的新房项目由于楼栋、朝向等差异，景观资源也存在差异，需要先与销售人员沟通确认。

浅贝

被举报的万科，会爆雷吗？


原创 万叔 创始人笔记 2024-04-02 21:42 广东

大家好，我是创始人万叔。

这两天，一封联名信，又把万科推向了风口浪尖。

不用辩，你看这么多公章就知道，举报的这些基本都是真的。

但问题是，作为10多年的合作方，烟台百润置业，为什么要举报？

举报信很长，万叔在这里就不一一讲了。

大致意思就是说，万科通过压缩利润，体外循环的方式，通过其他关联企业，把利益输送给以郁亮为首的几个家伙。

可能大家对这种模式不太理解啊，万叔给你拆解一下。

许多工程企业，你看着规模挺大，但是一看利润表，发现利润很低、高管什么的收入也很低。

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你第一反应是什么？

如果你的选择是A，那么万叔这边置顶帖，那些付费文章什么的多看一下。

因为这个答案，不仅显示了你认知比较粗浅，还显示你理解的方向是错误的。

我们从价值分配的角度来讲，万科这类的企业，为什么要把钱分出去。
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万科在1988年的时候，为了活下去，搞股份制改革，那时候王石大手一挥，就把自己手里的40%股权放弃了。

就因为这个原因，包括王石自己在内，那一批打江山的兄弟们，都没享受到太多资产增值的红利。

你说工资高，工资才多少钱？

一年1,000万的退休金，你看着很多了，事实上连老婆想买辆200万的车，王石都舍不得。

根据冯仑潘石屹他们讲，王石确实是穷。

当然了，是相对于另外这几个家伙而言。比普通人还是有钱很多的。

但王石如果有万科哪怕1%的原始股，早就躺赢发财了。

微软，那个比尔盖茨的室友鲍尔默，刚开始股份也不多，就4%，结果这家伙拿了几十年一直不卖，现在也成为排名前几名的美国大富豪了。

但万科大股东，前些年一直是华润。

华润作为一个投资型的股东，甩手掌柜，不怎么干预他们具体的运营。

只要求万科分红。

所以这些年万科股价不怎么涨，但分红非常大方，也有这个原因。

在那些手里没有多少股权的管理层，就郁闷了。

你想，你辛辛苦苦干活，为公司创造利润，自己拿点工资和奖金，赚到的钱都以分红的形式归到股东手里去了。

你心里肯定不平衡。

怎么办呢？很明显办法有两个，第1个是把钱转移出去，把利润做低。

第2个，是多搞点股权回来。
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万科的管理层是怎么做的？他们是两个方向齐头并进。

这次举报的，主要是把钱转移出去，把利润做低，把转移出去的钱由管理层吞掉。

具体的手段包括虚开发票，虚报增值税，抬高采购价格，设立资金公司，拉高企业资金成本等。

其实不止万科，几乎所有的房地产、施工类企业都是这么玩的。

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但为什么单独要举报万科呢？因为万科现在已经染红了，是国企。

国有企业这么搞，是要承担国有资产流失风险的。

但这也是有风险的事啊。

所以万科的管理层，最想搞的还是拿股票。

股票怎么拿呢？

大概2014年左右，万科搞了两个计划，你现在去网上还查得到，叫“金鹏计划”和“德赢计划”。

这两个合起来，占了万科7.8%的股权。

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万科还搞了一个百亿回购计划，但钱一直压在仓里，没有打出去。

所以如果全盘来看的话，先把利润藏起来，然后用另一部分利润发奖金。

用奖金买股票等买的差不多了，再把隐藏的利润拿出来百亿回购的计划用起来，股价猛涨，大家就爽歪歪。

还不用担心法律风险。

所以当年才会有姚振华，拼了命加杠杆，在二级市场买股票，也想要收购万科的控制权。

为啥？

人姚振华是个生意人，是个潮汕人，他用生意的逻辑去看万科，这么低的地价，这么完善的管理机制，这么低的利润。

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怎么看怎么觉得里面有一块大肥肉。

这块大肥肉，就是管理层转移出去的那些利润。

所以你明白了吧，为什么当年姚振华买万科股份的时候，王石大喊野蛮人。

如果真让姚振华当董事长了，一清查，一规范，让他们把吃掉的吐出来，这帮家伙就真成打工仔了。
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那这次，为什么万科又会遭到举报呢？

因为地产行业进入了下行周期，项目合作的利润大幅度减少。

而作为地方，大概率是搞关系拿土地打通相关的政策资源，具体盖房子还是要由万科来。

过去的黄金20年房价一直涨，所以你弄出去的那些钱，大家睁一只眼闭一只眼也就过了。

假如你是地方企业，你现在一看，辛辛苦苦搞了这么久，不仅没赚到钱，搞不好还要贴钱进去。

而万科方花天酒地，吃香的喝辣的，心里当然不平衡。

业务赚钱的时候，你拿大头我拿小头问题都不大，但潮水退去不赚钱的时候，各种撕逼的情况就来了。

大家一起出城剿匪，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成。

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结果回来一算，百姓的钱花完了，还送到了豪绅的钱，这当然得撕逼了。

国际评级机构，心里看得门清，但不方便说具体的原因，不然撕破脸了。

所以默默的下调了万科的评级。

对于那些已经屹立百年的第三方的评价机构，你可以不相信他们的人品，但你一定要相信他们的专业。

当时还一帮网民在那怼机构，恰流量饭，说评级机构不公正，万叔看着直笑。

上次万科的海外债务爆雷的时候，万叔就预感，这次的成败就在深圳国资委。

国资委如果想保不计代价就能保住，如果按市场规律发展，大概率就会倒下。

什么地产优等生的说法，三分凭实力，七分靠运气。

……

剩下90分靠广告。

当然，这些东西，对我等普通人来说，都不重要。

老百姓对地产公司的期望基准线，已经降低到——我花了钱，你把房子安安全全地交给我就好。

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所以，还在房地产行业的朋友，不要再妄想回到过去吃香喝辣的时代了。

政府给钱，银行贷款续命，也只是让吊一口气，用时间换空间，活到可以靠市场继续周转的那一天，而不是让你重回ktv蹦迪。

不止万科，那些活下来的地产企业，战略都应该往这个方向调整。

浅贝

平安信托踩雷，给我们的警示


原创 哈拿 汤山老王 2024-04-17 15:05 山东

人们总说，中国最大的房地产企业不是恒大、碧桂园和万科，而是中国平安。

平安曾是碧桂园、融创、华夏幸福等多家大型房企的主要股东，同时平安集团旗下的各种金融产品相当大一部分都是以债权和股权的方式流入各个楼盘项目。

从直接或间接持有的房地产资产规模来算，平安绝对是一家头部房企，但你也绝对不会在任何榜单上找到它。

不过最近，平安集团旗下的平安信托又有一款产品出问题了，信托产品的门槛是百万级别，因此有人说信托收割的都是富人，他们有的是钱，这点钱对他们影响不大。可事实上，有一些信托投资者是退休老人和普通的工薪阶层，他们几家人凑上一百万买了信托，而这些钱其实是养老钱。

前几天，平安信托楼下聚集了大量客户前来讨要说法，但是他们除了等来了警察外等不到其他任何东西。第二天，平安信托做出回应，还能怎么回应呢？主要意思是道歉呗，说正在努力解决，但没有给出具体的解决方案。

这次爆雷的产品叫做福宁615号集合信托计划，成立于2021年9月，募集资金7.7亿，今年3月29日到期，但至今仍没有兑付。平安信托从投资者手里拿到的这些钱是以股权形式投入了厦门的一个房地产项目公司，公司叫厦门荣璐置业，它的股东有两家，正荣地产持股51%，平安信托持股49%，地产项目叫“臻华府”。也就是说，7.7亿进入这个项目做房地产开发了。

臻华府2021年的12月份开盘价3.3万每平，到今年3月份均价降到了2.7万，三年时间跌了近20%，不过真正的麻烦是有价无市，降得再多也根本卖不出去。到今年3月开盘两年多了，“臻华府”一千余套房子也只卖出去了218套。

现在房子不好卖，各方投资者拿不回钱，所以相关的金融产品无法兑付，本来很正常一件事，但这事离奇在什么地方呢？

“臻华府”项目是21年9月份成立的，而在22年2月，也就是仅仅5个月后，项目第一大股东正荣地产到期的美元债就还不上了。相隔时间这么短，即便整个项目的流程是合规的，难道平安信托在考察项目，做尽职调查的时候，没有发现正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗？还是平安信托已经在房地产这条道路上积重难返了？

平安集团对于房地产的情节有些历史了。

平安等保险公司和信托公司最大的特点就是钱多，但曾经的险资和信托资金受到比较大的投资限制，因为和银行一样，这些钱绝大部分不是公司自己的钱，而是企业和老百姓的救命和养老钱。

不过从2007年开始，可能眼看这些钱躺着也是躺着，国家对信托资金的投资去向开始有了一定程度的放松，于是平安2008年完成第一笔融资贷款类房地产信托业务，2009年试水房地产开发股权投资。

2010年在“四万亿”的刺激下，楼市出现了过快上涨的苗头，央行连续6次提高存款准备金，同时开始限制银行的信贷流入房地产。但俗话说“上帝给你关上一扇门，会给你留下一扇窗”，当时的保监会却开始大幅给险资松绑，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

属于平安们的时代就来了。

在房地产行业高利润的诱惑下，又催生出了其他金融机构各种绕开金融监管的骚操作把钱投到房地产。比如之前我们在《中国利率“双轨制”》里面讲到的“银信合作”。

2011年，平安集团董事长马明哲说“改革是摸着石头过河，但我们发现，如果河上有桥，付点过桥费就可以到达对岸，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”

意思就是，房地产虽然赚钱，但市场上已经有这么多房企，而且房地产开发的花活平安也玩不转，那干脆直接买下房企的股权来分一杯羹算了。

慢慢大家就开始发现，平安不像宝能，只要股权，不要控制权，只要钱不要命，所以各个地产商也都很乐意和平安这个金主爸爸合作，于是平安轻车熟路地做起了资金二道贩子的生意。

2023年末，我国一共有22万亿的信托资金，按资金投向划分，直接投向房地产的信托资金超过一万亿，看似不高，但你要知道，信托投资去向超过10万亿的债券投资、工商企业投资、金融企业投资和基础产业投资，你根本不知道其中有多少流向了房地产。毕竟流入楼市的经营贷表面上看还是用于企业经营呢。

按理说，金融市场越发达，风险传导才会更流畅，更容易爆发出系统性金融危机，比如2008年美国的次贷危机，因为各种各样的金融创新和杠杆，迅速波及全美乃至全球的金融机构。

我们的金融市场以传统银行为主导，虽然整体落后，“当铺思维”明显，但在房地产金融创新方面却遥遥领先，比如特色的预售制、评级体系以及信贷包装，可以说让老美也是望尘莫及。

国家前些年也是看到了风险，2018年“资管新规”出台，随后监管部门开始大幅压降房地产信托业务。相比19年，20年房地产信托金额下降了15%，进入2020年，房地产行业融资渠道更是全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资，10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。

但是，习惯了高杠杆经营的房企，怎么可能突然刹住车，尝了多年房地产甜头的信托又怎么舍得主动断奶。

于是，它们开始新的一轮的金融创新，借助复杂交易结构的信托计划，开展“明股实债”的操作。就以本次的“臻华府”项目为例，平安信托并不是直接借钱给正荣地产，因为这样吃相太难看，而是用股权投资的方式参与地产项目。

也就是说，项目销售完成后，需要正荣地产回购平安的股权，才能支付平安信托的收益，让平安给自己的客户支付本金和收益。只要房子卖出去了，就能有高额的回报，正荣、平安就能把钱装进口袋里，信托投资人也能拿到本金和高收益。只可惜，房子一旦卖不出去，整个链条全部垮塌。

有人说臻华府已经卖了218套，不可以先给平安信托的投资者支付一部分本金吗？的确，臻华府确实有销售回款5个多亿了，但这些钱轮不到平安。

首先，平安明面上是以股权投资的方式参与，想拿回钱，正荣得先用真金白银回购平安的股权。臻华府这个项目是2021年5月份拿地的，彼时地王频出，光买地都花了26.6亿元，相当于楼面价2.75万元/平，现在这个楼盘也就卖2.7万，除了建安支出还有宣传的精装修，现在看这妥妥是给土拍市场做慈善，正荣拿什么去回购股权。

而且，正荣地产自己51%的股权资金到底怎么来的都得打个问号，没准这些钱都是跟银行借的然后挪用项目资金来的。

就拿平安信托的另一个爆雷产品“翔远230号集合信托计划”来说，目前这款产品已经逾期一年多了。这款产品成立于“三条红线”出来之前，所以，当初平安信托是以债权的形式，借钱给荣盛发展开发“重庆荣盛城”项目，重庆荣盛城项目销售情况也很不理想，现在还远没有卖完。

那么，既然这款产品是以债权的形式给的开发商，是不是能够获得优先还款呢？也不是，就是因为地产公司投入的股权资金有的是跟银行借的，有的是挪用其他项目买房人购房款，也就是监管资金来的。在保交楼成为政治任务后，之前挪用的其他项目监管资金无论是什么形式投入进来的，都属于优先级，要先归还，保证其它项目保交楼。

所以，在保交楼任务下，项目资金流入后，第一优先支付工程款和员工工资，第二优先归还挪用其他项目的监管资金，第三优先级还银行抵押贷款。这三个优先级下来，地产公司哪里还有钱去偿还信托的钱。

所以无论是重庆荣盛城的债权融资信托，还是厦门臻华府的股权信托，都因为房子卖得不好，拿不回钱而出事。这里面还有一个有意思的细节，在2021年正荣地产拿下臻华府地块不到半个月，正荣地产就与国资背景的联发集团达成协议。

可以推断，正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目，有可能是借助地方国企进行了背书。如果真是如此，也就解释了为什么正荣暴雷之前平安信托还是坚持要投，平安信托相当于一叶障目，对项目自身的风险失去了判断，因为有国资背书所以项目本身可能连看都不看。

而如果正荣地产已经陷入困境，国企依然间接背书，这又是为什么呢？背后到底有没有利益交换，我们期望一个交代，不过你不给交代，一阵风过后，我们倒是也没有办法。

近日平安信托一直强调，目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。也就是说，平安信托公司没有问题，只是发行的产品有点问题。这有点像投资者买了基金产品，某只基金虽然亏了，但基金公司还活着。

2018年出台的《资管新规》其中有一条是这样说的：金融机构应当加强投资者教育，向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念，打破刚性兑付。在新规之前，理财产品很多都默认刚兑。

以信托为例，就算投资发生了亏损，很多时候信托公司也会用自己的钱贴给你，银行理财产品也是一样。但是现在这样的操作被监管禁止了。为什么要禁止呢？

如果保持刚性兑付，让金融机构兜底，金融机构就会为了兑付铤而走险，不断吸收新资金，拆东墙补西墙，最后可能爆出大雷，这会殃及更多的投资者。

相反，打破刚兑，一款产品亏损，只让这部分投资者承担损失，某种意义上算是牺牲一部分人，让其他人软着陆。为了打破刚兑，防止风险蔓延，在新规出台后信托机构不得开展具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务，说白了也就是不能借新还旧，每个项目算自己的帐，一个项目死了没关系，可别拉着大家一起死。

所以平安信托整个公司现在还能活着，暂时没成为下一个中融信托。可散户可不管你那么多，没几个人懂资管新规，亏了我就要去闹。

楼市现在这个样子，这两年又是信托产品的集中兑付期，会不会有下一个出问题的产品，咱也不敢乱猜。但就在平安信托出事之后没几天，另一家五矿信托又出事了，涉及旗下3只产品逾期兑付。跟平安信托逾期的产品借钱给民营地产公司不同，这三只产品借钱的对象可是妥妥的国资背景，融资方与担保方都是云南省昆明市的各类城投公司，背后的股东都是昆明市国资委。

之前的游戏都是这么玩的，地方把土地当固定资产划拨给城投公司，城投公司拿着土地做质押，向银行或者信托借钱，慢慢的城投公司就成了一张地方的信用卡，只要财政没钱，就拿出这张卡来刷一下，当账单还不上的时候，地方再给城投装更多的资产，提高这张信用卡的额度，借新还旧。

游戏玩到今天，城投和地方政府手上最优质的资产土地开始贬值，甚至无法流通后，城投卡的额度一下子就缩水了，之前的账单也就还不了了，于是五矿信托这三个产品也就出问题了。

这三款产品都是2022年成立的，当时地产三条红线已经出台，地方的卖地收入已经下来了。那么五矿信托这三款产品为啥还要投给城投呢？

因为大家相信有国资背书就有刚性兑付，钱肯定到时候能要回来，但后来中央一直强调“不给地方的隐性债务兜底，谁家的孩子谁抱走”，彻底让信托们傻了眼。

近两年，已经有数百个信托产品发生违约，绝大部分和地产基建相关。去年有15家信托公司因违规被处罚，这两年还有多家信托公司进入破产清算，比如新华信托、四川信托等。

全国一共只有68家信托公司，这么高比例的出现问题，相比较，银行家数要多得多，银行也投了房地产和基建，为什么我们很少听到银行出问题？本质原因就是，资金就像这个社会一样是论资排辈的，是有优先级的。

相信大家还记得去年年底路透社的一个消息，上面要求平安集团控股陷入困境的碧桂园，平安股价大跌，随后平安立刻出面否认，说没有这回事。

有没有这回事我们不知道，但有一点是肯定的，对楼市的纾困态度，我们是本着“谁有钱谁去救”的原则，不然你以为为什么要鼓励买房、刺激改善型需求？救楼市和房企的钱收不收的回来那是以后的事情，现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场。如果银行的钱不能乱花，那么中产和富裕阶层的信托最合适不过。

现在最大的问题是，中产和富裕阶层的认知并没有随着过去楼市的野蛮增长而增长。凭运气赚回来的钱，现在让你凭本事亏回去，突出两个字——活该。

很多人受制于传统观念，把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的理财产品，根本不知道信托的收益只取决于底层资产的收益，而不取决于金融机构的金字招牌和信托计划看似相对多的保障条款，比如抵押、回购、担保等等。这些保障条款在资产价值暴跌的时候一文不值，不然你以为那么多的失信被执行人哪来的？

学校里没有交给你的经济常识，社会会教给你。穷人被P2P收割，中产被房价收割，富人被信托收割，在哪都要交学费，只是社会的学费更贵一些而已。再多说一句，学校不教有不教的道理，否则谁来为这一切买单？

你要知道，银行等金融机构着陆了，那叫硬着陆；你着陆了，那才叫软着陆。

千万别被高收益蒙蔽双眼，投资一定要首先考虑风险。

但另一方面，如果是因为金融机构不作为、违规操作、利益输送，或者监管不到位，而让投资者遭受无妄之灾，不能永远轻描淡写地用一句：“投资有风险”来混淆视听。

只能说，雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。

浅贝

彻底脱光后，离市场拐点还有多远？


原创 拓海 大碗楼市 2024-05-12 07:57 浙江

周末了，给大伙儿出一道七岁儿童的幽默智力题——

问：这年头儿，实锤的第一步是什么？

答：不拒绝不承认，用沉默的姿势强打马虎眼！

早在四月底，“路边社”就在传闻：杭州将在五一假期后取消限购政策。

随后一个多星期里，别说没辟谣的，连个摇屁都没有…

果不其然！

5月9日一早，杭州就发布了《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》。

具体都“通知”了点啥，我就不上八股文了，人家中介小哥给提纯得相当到位——

1）全市范围内取消限购，主城四区新房也放开了；

2）首套房按区认定，各区管各区；

3）恢复购房落户政策；

4）对于流摇房源，开发商可自主销售；

5）供应库存大、去化慢的区域，将优化供地模式。

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从召开G20峰会那个月开始，执行了近8年的限购令正式宣告结束。

不限户籍、不卡社保，不管是吃饱喝足拍肚子的，还是走街串巷摇铃子的——只想掏得起首付，“买了就是杭州人”！

胆大心细不怕背债的，还能十区三县市挨个儿论首套。

只要不断供，就算“杭之栋梁”，杭州地铁四期建设高低有您一份功劳！

这个信贷政策放到全国也绝对是尺度最宽松的，没有之一。

公证摇号制度的优化，让房企有了更灵活的销售自主权；

这在一定程度上实现政策调控端与市场调节端的微妙平衡，对去化来说是个好事儿。

除此之外，库存大、去化慢的区域要扎上“内卷积压”的口子，最大程度避免“越卖越多”。

虽然杭州商品房去化周期远远小于36个月，但这明显也是响应了自然资源部的号召。

几个月前的政策优化，还知道留个裤头儿。

这回行了，直接给大伙儿来了把一丝不挂。

更重要的是手法多样，供需两端都有交待，诚意这块儿基本到位了！

就在杭州全面放松限购的当天早上，微信里的中介小哥、朋友圈里的置业顾问、业主群里的街坊邻居，还有远在别的城市的哥们弟兄，集体上听了——

这个说“杭州终于认怂了”，那个说“赶紧上老家摇人来买房”；

这个阴阳怪气“哦，不买房是因为限购”，那个段子直奔下三路说“绝经了再摘环儿管啥用？”

有的问“想置换该先卖还是该先买”，还有的盘算着“趁着一波热度起来赶紧套现离场”…

杭州这回脱得裤头子都不剩，动机其实很简单——稳住当地土地财政基本盘！

2023年，杭州土地出让金收入1780亿，较2022年得2203.4亿下滑了19.21%；

跟2021年的3084亿土地出让金收入相比，2023年的卖地收入简直胯骨轴子疼。

进入2024年后，杭州的土拍降温其实挺明显的。

一季度的土拍成绩一提一个不吱声，具体情况大伙儿可以看下图——

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杭州市的土地财政依赖度常年维持在110-140%之间。

不当家不知柴米贵，咱说个烧钱的事儿吧：

杭州地铁四期规划早在2022年11月发改委获批，2023年7月开始动工，预计2028年三季度末完成。

152.9公里的线路里程，总投资预计1387.91亿，平均每公里造价9个亿。

四期规划动工没几个月呢，地铁五期规划启动的消息马上就来了，传说又是150公里，保守估计又得1300多个亿…

就你当话事人，这个节骨眼儿你也得想着去哪儿摇人。



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可是，这一回真的能如愿以偿吗？

实话往往不好听，这次杭州解除限购，不过是一拳打在棉花上。

首先，杭州的限购令早已成为“遮羞布”。

早在今年3月底，杭州就已放开了全市范围的二手房限购，但二手房卖得咋样？

截至5月9日，二手住宅挂牌15.65万套，成交均价环比下滑1.88%；

15天内跌价房源14647套，同一时期内涨价房源只有822套，两者差了将近18倍！

这叫啥？教科书级“以价换量”！

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尽管彼时上城、西湖、拱墅、滨江四大主城区还保持着所谓新房“限购”，但一个月社保就能买的玩法，实在是象征意义大过实际意义。

这一回全面解除限购，相当于告诉大伙儿：一个月的社保都不用装了，随到随买！

从限购门槛来看，这一回新政虽然招式足够大，但对整个游戏规则形成的改变其实不怎么明显。

第二，杭州楼市的供需两端的确出现了结构性失衡。

这个伏笔，其实早在多年以前就已经埋下了！

2018年4月，对于杭州楼市来说堪称分水岭。

在此之前，杭州房产的价值取决于城市产业、管理水平、行政能级、地理区位以及宜居环境。

在此以后，“万般皆下品，唯有倒挂高”。

新房限价28800/㎡，二手房挂牌60000/㎡、新房限价35000/㎡，二手房挂牌80000/㎡、新房限价69800/㎡，二手房挂牌100000/㎡…

我今天写出来，你感觉像地产聊斋，但它在杭州确确实实发生过，而且还成功地引起了北上深甚至海外买家的扎堆儿入局。

然而2021年下半年开始，我们眼瞅着倒挂板块在杭州地图上以肉眼可见的效率逐渐缩小。

现如今，真正还能称得上倒挂的也就是沿着钱塘江核心段分布的少数几个板块——

新房限价50000-70000/㎡，二手房理论上还能卖70000-100000/㎡。

可是，绝大多数的板块都在面临不同程度的去化压力。

以今年4月的“热盘潮”为例，没有楼盘限售，总摇号接近18000户，整体中签率38.5%。

32次开盘，19次零登记，甚至未科的新盘榜上有名…

这都不是“二八定律”，这TM叫“二八十定律”！

可问题是，虽然全国的老少爷们儿来杭州买房不需要落户和社保了，可真正有高倒挂的红盘还是要拼社保的。

这样一来，等于说外地客群来了，也只能帮着去化那些不温不火甚至零登记的新盘…

从这个细节来看，全面取消限购到底有多大现实意义，恐怕每个人心里都有一杆秤。

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第三，杭州客户观望情绪比意式咖啡还浓，真不关限购什么事儿。

全市在售新盘项目总共成交4771套商品房，环比下滑41.37%、同比下滑57.87%，这份月考成绩单，让人看了直犯困。

刚才也说了，二手房虽然跟之前比能卖得动，但基本属于以价换量，卖房人签约时的表情，就跟办喜丧一样。

更直观的，大家瞅瞅近期的情绪指数统计就一目了然啦！

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为啥会这样？

从前杭州新房价格的锚是二手房的价格及其带来的可观倒挂。

曾几何时坚不可摧的楼市信仰，让人们无比相信：杭州的二手房价格不可能跌。

既然二手房价格坚挺，那倒挂空间就一定坚挺，这无疑给新房的套利空间注入了巨大的确定性。

在限价和倒挂产生的确定性助攻之下，杭州楼市曾连续多年走出“独立行情”。

在这个过程中，积累了大量的投资需求和债务积压。

但这两三年，就业面、楼市大环境、债务周期也好…

一个能打的都没有，导致前些年扎堆儿投机的二手房业主现在扎堆儿出货。

结果会是啥？杀伤力有点儿大，你们自己脑补。



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这一次杭州彻底放开限购，对于当地楼市而言像极了一把双刃剑。

我不否认，在政策刚刚落地的一两个月里，市场大概率会有一波应激性反应，但后面大概率是药劲儿一过，备不住比给药前还颓。

这个事儿在过去这两三年里，全国各地头部城市里几乎百发百中。

对于杭州来说，这一把要真的能源源不断把老乡们摇进来嗷嗷买房，倒是不错的契机；

要是药劲儿过去，依然外甥打灯笼——照旧，那不排除适得其反。

首先在杭业主们就得合计：

“我嘞个去！脱光了都没人进来？那我得抓紧卖，卖晚了都赶不上热乎的…”

一旦这种共识形成，恐慌性抛盘很有可能加速蔓延。

要避免这件事发生，草民倒是有一计，不知当讲与否——

打开土拍与新房价格上限，可谓一箭三雕。

其一，这两年土拍收入较2021年高点时下滑不少，打开土拍价格天窗有助于卖地收入加速回血。

对杭州这样一个土地财政依赖长年干到100%以上的城市而言，这部分钱实在太重要！

打开土拍价格天窗，既可以解地方财政的燃眉之急，又能通过土拍溢价往上走，为新房、二手房市场输送信心。

一旦面粉比面包贵，傻子都知道接下来会发生什么。

其二，打开新房价格上限，既有利于开发商利润上行，也能给存量房市场带去更多信心。

杭州这地方，产业附加值整体水平在全国名列前茅，经济腹地又生活着全国最富裕的一群人，说白了，这里从来就不缺购买力。

土拍和新房价格天花板双双打开，无疑给存量房市场定价带去了最直观的价格参考，存量房的价格自然也能被拉一波。

其三，二手房量价齐升，有助于稳住土拍市场和新房市场预期。

包括杭州在内，目前房地产市场最大的问题其实在存量端。

由于二手房滞销、业主债务压力过大，所以抛盘量激增，抛盘量一旦上去，流速和价格自然就会下来。

存量房市场的量价表现传导至一二级市场，当然就会表现为土拍情绪和新房去化低迷。

咱从常识来考虑这个事儿，要想大规模去化库存，唯一的办法只有“涨价”，人们只有在正向预期的刺激下才能更多选择持有和买入。

反之，就会产生价格踩踏。



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当我们跳出楼市来看资产价格的走向时，便不难发现一件事——

决定短线资产价格的要素是供需，决定长线资产价格的要素其实是产业。

杭州楼市从2016年上半年开启涨价通道，不少人记忆犹新。

复盘一下你会发现，“涨价去库存”、“棚改货币化”两招棋对杭州来说，更像个催化剂。

以阿里巴巴为代表的一批互联网大厂崛起，对于彼时的杭州资产估值而言，同样起到了决定性作用。

因为有了批量崛起的新兴高附加值产业，才能为社会批量输送百万富翁、千万富翁甚至亿万富翁。

这部分高收入人群通过消费、购房、享受公共服务等方式，拉高相关溢价，才能将货币传导至更广泛的人群。

显然，今天杭州头部大厂的处境，还撑不起“当时只道是寻常”的那些骄傲…

将杭州放在全国经济地理的维度来看，它依旧是座颇具吸引力的城市。

今天，我们依旧能在杭州的每个角落看见络绎不绝的年轻人，穿着格子衬衫、交流着“互联网黑话”。

希望在这些追梦的年轻人里，能有笑容憨态可掬的“英语教师”…

眼下，全国只有极少数城市的部分区域还保持着较严格的限购令。

信贷成本、折扣力度几乎史无前例。

无论是刚需还是改善，都可以慢慢挑、慢慢捡。

浅贝

王炸消息，国家要回购房子了？！


原创 樱桃团队 樱桃大房子 2024-05-15 21:43 广东

今天市场爆出来一条王炸消息，说全国各地正在考虑一个重大计划，就是由政府来回购数百万套未售出的存量住房，用来做保障房。帮助开发商去库存。
随后证券时报旗下的券商中国也做了报道。
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这条新闻并非空穴来风，也不是市场乱猜，而是早有征兆，早在今年4月15日财新就爆出过这个思路，由国家出手统一回购商品房做保障房。

今天的消息是说已经在地方征求意见了，信息上又更进了一步。

我觉得落实方案还需要一段时间，比如具体是回购哪种房子，由谁来回购？资金如何解决？

很多细节还有待探讨，但回购商品房是迟早会落地的方案，很大可能就在美国降息开启之后。

关于这个方法去年黄奇帆就讲过，说到了房价可以打七折的时候，政府就可以开始收房了，让保障房在收购后占整个住房市场的20%。

现在全国一二线城市的房价普遍下跌了30%以上，可以说很多一二线城市的房价泡沫都已经挤干了。

回购新房比回购二手房实施起来要更简单，二手房涉及到房子评估价，业主是否认可这个价，而且是需要一套套的去协商，如果是买来的老破旧，以后还要重新整理出租，都涉及一系列麻烦事。

如果是回购新房就简单多了，选择哪些楼盘，什么价打几折，直接跟开发商打包谈就行了。

建保障房本来就在国家的计划之中，现在库存量这么大，可以不用再花钱建了，直接发债来回购新房，既解决了保障房的问题，又解决了去库存的问题，同时也救活了开发商，大家的就业和收入也会提升，整个市场就可以进入一个良性循环。
新房成交量起来后，也会带动二手房成交活跃起来，市场信心一旦反弹，之前那些恐慌性抛盘的业主，可能就不会卖了。
这种国家出场回购商品房做保障房的方案，是真正能解救楼市于水火的。
跟现在市场上的以旧换新有本质区别。
在今年中央430会议后，克而瑞统计过，全国一共有54座城落地了“以旧换新”模式，以此来推动去库存。
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具体大概包括这几种方案：
1、代售模式，上海和深圳目前在推行的，参与方是房企，中介和购房者，买家去买新房，中介帮忙优先卖二手房，这只是单纯签个协议可以延迟新房网签而已，作用并不大。
2、旧房换购模式，在南京郑州推行，参与方，地方政府，开发商，购房者，地方评估二手房价格完成收购，买家再去购买指定新房。
3、地方直接回购存量待售商品房，目前重庆郑州苏州已经落地跟进，今天杭州也发文，在区内收购一批商品房用作公租房。
4、“旧转保”，广东肇庆推出，把二手房转为保障房，但地方不会买断产权，只是一次性支付5-10年租金，而且对房子的要求也很高，无法大范围推广。
但是从市场反应来看，第一种其实没啥用，二手房现在想要卖出去太难了，第四种要求也很高，没办法大范围推广。
仅剩下第二和第三，也是目前以旧换新跟进城市最多的两种方案。
第二种目前已经有19个城市落地，但是这个方案比较复杂，二手房户型朝向价位都不一样，还要一一和业主谈，就很费时间精力。
第三种，由地方来回购，最大的问题是，地方的资金从哪里来？
比如郑州今年预计回购5000套房，这点量是激不起什么水花的。但回购多了，地方又没钱。
今天杭州临平区也发文：在区内收购一批商品房用作公租房，总共1万平米。
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但这点量能让市场回暖吗？显然很难。
所以试点城市的试点规模都不算大。
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想要大规模回购去库存，只能由国家出钱。那如果由国家来出钱，需要多少钱呢？
今天天风证券也发了一份研报，他把新房和空置二手房库存都算上去了，一共是26.3 亿平方米，对应的去化周期约为 25.4 个月。
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如果按照国家要求把住房去化周期压降到 18 个月以内，则需要净压缩 7.4 个月的去化周期，对应需要消化 7.7 亿平方米库存。
大概估算需要约 7 万亿元的资金。
这个资金量太大了，根据天风的测算，今年中央财政赤字安排 3.34 万亿元，地方财政赤字安排 7200 亿元，超长期特别国债 1 万 亿元，地方政府新增专项债 3.9 万亿元，广义的财政赤字规模为 8.96 万亿元。
也就是说，政府收储所需资金相当于政府一年举债规模的 78%。
短期内拿出那么大一笔钱，资金压力还是很大的。
但如果不包括二手房，只回购新房，目前全国新房库存量总共才7.4亿平米，那资金就要小的多。
如果全国上下都行动，要花多少钱呢？
刚好今天高盛也发了一份报告，按照价值计算，截止2023年末，我们的房地产库存总价值为30万亿元人民币。（包含待售库存和其余开发商的生地等）。
其中待售新房库存占比大约45%，大约是13.5万亿，如果只收购重点80个城市的存量郊区新房，成本就会低很多。
这个方法去年黄奇帆也有谈过，他表示等到中国房价大约下跌30%就可以这么操作了，地方下场收房。
目前来看，房价整体跌幅已经超过30%了，再加上收购新房只需要和开发商谈，价格比市场价还要更低，也不需要一次性全款，20%的首付，80%的银行贷款，所以至少需要注入 1 万亿人民币以上的资金才可启动激活市场。
这个是完全有条件办到的，财力充足的城市自己都可以先自行操作，而财政能力不足的地方，可以向国家申请专项债，资金封闭循环，专项用于存量新房的收购，并且后续出租出售所得必须用于偿还专项债。
这些专项债的成本一般都是2%左右不会很高，而这些房源都是地方低价回购的，租售比只要达到2%，能覆盖利息成本这事就能成。
后续把存量新房收储后转为保障房，也能解决保障房的问题，目前我们国家的保障房比例，尤其是一二线的比例还是很低的，如果重新拿地去建设，费用又高。
所以由国家出钱，地方收储转为保障房，算是用最小的成本，解决房地产的重大问题，是目前最好，且唯一的办法了。
关于这一点，樱桃在去年就在会员群和大家提到过。
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过去几轮调控放松，对市场就有刺激作用，但现在时代不同了，现在是市场信心严重不足，光靠解决限购限贷放松调控，已经达不到那个立竿见影的效果了。所以这次必须依靠国家亲自下场回购才能去库存。
一旦新房库存去化了，二手房自然活跃度就起来了。
政策也正在按樱桃的设想走，后续大概率还会继续降准降息，但需要等老美降息的那一天，我们才能占据主动权。
只要利率降到2字头，继续发国债，房地产救活了，中国就可以走出通缩走向复苏，这一天已经不远了。
美国回购股市，日本回购债市，中国回购房子，全球三大泡沫都找到了化解危机的方法。

浅贝

房地产发展新模式，加速了


原创 顾子明 政事堂2019 2024-05-15 22:25 辽宁

“以租兼售，两难自解”。

继一周前，杭州取消限购，今天，杭州临安发布公告，将收购一万平商品住房用作公租房。

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虽然量很小，但政事堂看来，这是个重磅的信号，

这种政府下场卖房转租的试点，始于去年一月，央行为此筹集了一千亿。

由国开行牵头，各国有大行向天津、重庆、济南、郑州、长春、成都、福州提供超长期资金，开启为期一年的摸底试点。

今年以来，去年试点的项目已基本走完流程，八个城市也陆陆续续拿到贷款。

刚结束的430政治局会议，对房地产政策大力度的调整和重新定调，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。

此次临安的动作，意味着国家对第一阶段的”新模式“的试点比较满意，现在进入到第二阶段的扩大名单阶段，估计陆陆续续会有更多的城市加入其中。

如果过程中未发现“副作用”，将标志着十年一轮的“棚改”，将以“以租兼售”的模式在全国铺开。

这里，政事堂进行少许的推演。

根据目前八个城市的试点反馈，目前主流模式是城投平台拿着央行的贴息，购买旗下城投公司的商品房，装修后作为公租房出租。

对于地方政府，相当于借到一笔超低利息的“永续债”，不需还本，利息不高于3%，央行还提供100%的资金支持，利率为1.75%。

而且，不同于专项债的严格审查，这笔近乎“白嫖”的“公租债”，地方政府可以从城投平台理直气壮的“挪用”，自由支配，能够极大的缓解三保压力。

这一套流程走下来，地方政府枯竭的腰包不仅满了，还可以完成中央的公租房指标，消化政府城投系统的房产和土地库存。

甚至在央行廉价资金支持下，部分租金高昂人口密集的一二线甚至能出现资金套利的机会。

因此可以预见，随着今年中央扩大“公租债”的名单，各地都会干劲十足的积极申报和推动，将麾下城投系统的库存迅速转化为公租房，恢复地方的财政收入。

而随着城投系统的库存逐步消化完毕，地方政府在“公租债”的依赖下，未来也势必将收购的范围扩张至与当地政府关系密切的本地开发商，按照国家的要求，“整栋、整单元”的打折购买。

这对于部分濒死的开发商，也算是救命的稻草。

这套机制如果确定在明年年开始全面运营，央行和国开行资金的转向，也意味着房地产的定价逻辑和政府的财政机制将出现巨大的改变。

十年前的棚改，土地财政是由买房人的数量决定的，所以各地政府都要积极的推动城市化，扩充教育医疗交通基建，将村镇人口转移至城市。（决定权更多在掏首付的中老年人）

十年后的“以租兼售”，土地财政更多是由租房人的数量决定的，所以各地要给青年人提供更充分的就业和服务，通过优质的企业将年轻人和外地人留下来。（决定权更多在付租金的中青年人）

随着今年以来此起彼伏的公共服务涨价潮，靠同质化政府补贴吸人的时代过去了，未来各个城市之间的竞争与人口迁移的方向，比的是软硬环境，比是的谁有更多高质量的企业与产业链。

中国城市之间的差距，也将迅速的拉开.....

浅贝

官方出面，一幢一幢的买楼了！


原创 金哨兵 成方街哨兵 2024-05-15 21:43 广东

今天，地产链逆市普涨，直接的导火索是彭博的消息，关于收购存量住宅的传闻。

然后今晚，杭州方面真的行动起来了：杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

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对于房源基本条件，临安规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米。

临安还明确了收购房源的最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。

跟前几天南京的政策相对，杭州这次，收购的意思就非常直白了：直接是以整幢来购买的！

这手笔，是够大的！

而且，单套面积不超70平，这也确实是准备做公租房的样子。



自从430会议之后，哨兵就一直在强调，楼市的下一个重大政策，就是要收购存量住宅，目前正在一步步的兑现。

对于“为什么要收购”的相关问题，哨兵近期已经反复分析过了。

今天，咱们来分析一下，到底要投入多少的资金，才能见效！

对于这个问题，今天也有一些传闻，7万亿、8万亿、10万亿……各种说法都有。

咱们类比一下当年的“货币化棚改”，看一看本轮的“去库存”要投入的资金。

当年的货币化棚改，本质上就是央行通过PSL定向放水，进行棚户区改造，老百姓拿着补贴的钱，去买存量的住房，迅速消化了库存，并将楼市点燃，引发了跟风抢购和涨价潮。

现在的情况，跟当年不可同日而语。

首先，目前库存的房子已经超过了2015年的高点（如下图）。

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更重要的一点变化在于：跟风者没有了！

当年那一轮的“涨价去库存”，直接透支了中国人对于房子的购买力。

现在，即使政府出面，收购存量住宅，也不可能引发跟风。

因为，政府收购的，是卖不出去的房子，是要打折买的。

在目前的买方市场环境下，又是政府作为买方，那价格自然是要压低的，就跟“医药集采”是一样的道理。

对于活不下去的房企来说，亏本也得卖！

具体打几折，应该还得具体情况具体对待，需要博弈。

这样的一番操作下来，根本不可能形成跟风买房潮，因为人性都是“追涨杀跌”的。

更重要的一点在于：只有人口持续净流入的少数核心城市，对于保障房的需求才比较大；对于人口流出的中小城市来说，保障房的需求其实并不大。



收购存量住宅，最主要的原因是为了解决目前的困境，特别是地方政府的困境。

房企手里的房子卖不出去，资金链断裂，拖欠上游供应商的资金，环环相扣，拖累了不知道多少的行业、多少的企业、多少人……

同时，房企的债务违约，甚至破产，将引发一系列的金融风险。

更主要，还是地方政府，也指着中央的资金进来呢。

因为这个事情，是不可能指着地方政府自己筹钱的。

还是得中央给政策，由银行贷款。

那银行的钱从哪里来？

估计还是得从央行那里来！

对于地方政府来说，先收购的、先救的房企，自然是先紧着自己的“亲儿子”们，也就是先把地方国有房企救活了再说。

后面，地方政府卖地，还得指着“亲儿子”出面，来给地方的土地财政续一续命……

总的来说，收购存量住宅，只是一个合适的理由，核心是要救地方政府。

只要中央给了政策、央妈放了水，地方政府的日子就会好很多。

所以，归结起来，还是那五个字：救民先救X……

收购存量住宅不可能让中国楼市再火起来，核心是让地方政府渡过这一道难关！

浅贝

聊聊糟糕的房地产数据


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2024-06-17 22:07 广西

今天统计局出了房地产数据，下滑得有点厉害，有点超预期。

1-5月份，投资同比下降10.1%，施工面积同比下滑了11.6%，房屋新开工面积下降24.2%，房屋竣工面积下降20.1%，新建商品房销售面积同比下降20.3%，新建商品房销售额下降了27.9%。

想想五月份，一波刺激政策出炉，房地产板块股票大涨，我还特别提醒过大家，现在说行业见底不算错，但这个底是L型的，在下面那条杠杠上停留多久且还有的说呢。

周期行业见底的一个标志是供给下滑到某个极限程度。

大家可以去参考一下2016年那一波侧供给改革，钢铁和煤炭行业去产能，然后产能过剩的钢铁煤炭行业开始涅槃重生，活下来的企业们很是过了几年的好日子。

当然了，房地产比钢铁煤炭这些产业复杂多了，因此处置起来就更复杂。

还记得那句话吗？如今我们国内最主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

所以谁不想住更大一点的房子呢？

如果不是口袋里的收入不匹配，我都想住在皇宫里，找几百个人伺候呢。

就像2015年大家发现煤炭产量37.5亿吨过剩，到2023年，产量攀升到47.1亿吨，也没怎么过剩。

所谓的过剩，其实是相对的，相对于消费能力，生产过剩。

现阶段地产行业最大的问题是如何提升老百姓地产消费能力。

难道你们不买更大的房子是因为压根都不喜欢吗?承认吧，都是因为买不起。

真正钱多到都是数字概念的时候，你还会在意买了房马上贬值这件事吗？

就好像喜欢新款服侍，明知道过季以后肯定会疯狂打折，但只要你钱够多，会在乎那个折扣吗？

我有时候会思考房价的问题，为什么中国房地产价格在过去的十几年里上涨得如此迅速？

当然了，有金融化这个利器在里面。

但真正支撑房价上涨还是人口迁徙，大量的人口从农村向城镇迁徙。

我记得很久以前，底层老百姓的收入那是相当的低，大家可以看看当年描写民工生活收入的影视文学作品，但凡没在那里瞎扯，就该知道从前无论是进厂还是去工地，在人口红利的压迫之下，劳动价值低到什么程度？

但随着中国经济发展，底层老百姓收入都上来了，外卖小哥月入过万也不是什么稀奇事了，这在20年前你敢想吗？

在市场最狂热的时候，一切关于需求，关于美好前景的预期都会被透支了。

经济飞速发展，底层老百姓收入增长。

在核心大城市里，可能普通工薪阶层掏空六个钱包还买不起一套房子，那时因为核心城市定价跟普通城市不一样，人家瞄准的客群是全国人，假如不限购限贷一下，房价还能再上几个台阶，不信大家可以看看北上广深那些豪宅的价格。

一旦放开炒作，老破小的定价体系也会瞄准顶级豪宅，别问我为什么，在充沛的资金刺激下，各种上头的行动都是人性使然。

其实房价的分水岭在2017年。

正是那一年，燕郊的房价开始崩了。

但燕郊房价崩了以后，北京市区的房价还能冲高。

有意思的是，2017年也是人口出生数据的一个拐点。

本来预计放开二胎的婴儿潮并没有如期而至。

燕郊是个代表，很多三四线城市的房价也是从17年开始就再也没恢复。

恩，我们王首富的光环也是从这一年开始褪色的。

2021年开始，国内外贸行情好的不要不要的，然后宁波的房价创了新高，这一年，恒大崩盘。

人口基数，老百姓的收入情况直接决定了房地产宏观需求状况。

别拿个别城市来说事，就好像熊市来临，再怎么熊，大熊来袭一样会有个股屹立不倒，但到拐点的时候，这些强势股大概率会有一个补跌的。

漫长的摩底过程中，供求关系会彼此去找寻一个平衡。

还有人问我，怎么看房地产行业融资下滑这件事，这怎么看呢？各项指标都在下跌，偏偏融资涨了，银行敢那么猛吗？再怎么给白名单，都得有的放矢啊，你不买地，不盖房子，房子卖不动的，就凭白问金融机构要钱，出事了谁负责？

出清是一个非常残酷的过程。

我从2019年就在说，最终地产行业的问题会用时间换空间去解决，靠CPI上涨慢慢解决。

给大家讲个有意思的事吧，我现在定居在一个四线小城市，请了个钟点工过来打扫卫生，这个大姐靠自己当钟点工，丈夫当维修工，买了套140多平的房子，所以我有时候在想，这里的房价真的算高吗？用得着太担心吗？

房价让普通人都能很容易触碰得到，就别说什么生活压力太大了。

很多企业从一线城市搬走，有些即便不全部搬走，也开始分出一些生产，办公部门到二三线城市。

技术发展让远程办公变得非常轻松。

记得十年前我曾苦口婆心的劝很多人卖掉办公楼，都不用有什么未卜先知的能力，只要看到4G通讯技术发展，看到网络视频传输如此轻易便利，看到网络支付成为一种趋势，就该知道从前靠中心城市搞聚集效应输出服务业的那一套模式，差不多到头了。

技术发展永远会改变经济格局。

最近一直在说数字经济，新质生产力，这意味着什么？

所以对整个地产大盘而言，到底要追求几个一二线城市的红火，还是要三四线小城市重新焕发活力呢？

再平衡的过程可能会相对漫长，且诸多煎熬。

但还是那句话，在大势面前，一切逆势的努力都是螳臂当车。

今天看到有V评论地产数据，说是马上会有更猛的政策，更猛的药来。

我觉得，救地产应该是从源头起的。

不平衡，不均衡的发展才是真正的拦路虎啊，所以为什要大力发展数字经济？