房价观察

浅贝

深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退？

6月5日，深圳市住房和建设局发布住房新政征求意见稿，对现有深圳住房制度进行较大幅度调整。这份名为《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见”）的文件提出，未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，后三类享受政策支持的各占20%左右，到2035年分阶段筹集建设各类住房170万套。


对这份文件，舆论似乎有分成两派的趋势，一些媒体高呼“二次房改”来了，能够纠正既往房产运行中的问题，能够形成长效机制，供其他城市借鉴，抬得很高，开始和香港、新加坡模式作对比；另一些媒体则认为是“国进民退”，不符合市场经济潮流。但我们疑虑的是，这个意见竟然能指导17年，这可是很长的时间，期间还会有变化吗？能真正执行下去吗？毕竟今年的《意见》就已经与下面这个文件相冲突了。

提一下2016年深圳做的规划

根据亲戚买房查到的2016年印发的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，商品房与政策房数量规划比值为5：4，商品房数量高于政策房。

全市规划建设住房总量54万套，其中商品住房30万套，安居型商品房（含经济适用房）17.6万套，公共租赁住房（含廉租住房）6.4万套。

而这次《意见》将这一比例变成了4：6，政策房占了大头。显然，这是一种颠覆性的调整。然后我们又对比了建设规划（2016-2020）与《意见》的指导思想，发现原规划中提到的“稳增长、保民生、调结构”的住房发展思路，转变为

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，正确处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向”，

突出了住、民生、新市民需求。


《意见》中的一些小细节

细读这份《意见》有很多有意思的地方。咱们一个一个说。

比如提供人才住房这一块：


什么是人才？人才的认定是靠市场还是靠政府？如果真的是人才，是否意味着在社会分工中创造财富、获取资源的能力是高于普通人的？是不是本身对住房的要求也高于普通人？那是否需要政府给予保障呢？

如果认定没有具体标准，会不会出现一些漏洞，被企业或个人利用，导致保障房管理失控。

然后再重点看这段——

“占住房供应总量20%左右的人才住房，将重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。”

官方文件，而且谈的是住房供应对象敏感问题，在顺序上肯定会反复推敲的。文件中的顺序是企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政。但真正实施起来，顺序可能会倒过来，党政、社会工作……其中教师可能是最受益群体。企事业经营管理、专业技术、高技能人员收入高，毕竟都熬到管理岗、高技能了，估计房子不用靠政府就能解决。而教师属于事业单位，收入相对较低，价格打六折的人才住房对他们吸引力很大。

一年10万套房，能不能落实

在《意见》中提到，2018年至2035年深圳住房发展的目标之一是到2035年，新增建设筹集各类住房170万套，其中2018-2020年42万套，2021-2025年45万套，2026-2035年83万套。

那深圳能实现吗？

咱们看看既往记录：

深圳市“十一五”住房建设规划提出的14万套保障性住房，截至2009年11月只推出了不到1万套，770万平方米的计划建筑面积只完工了不足10%。但是时间已经过了近五分之四。媒体惊呼：剩余近90%的保障性住房建设能否在“十一五”期间的最好一年多的时间内完成仍是一个巨大的问号。


再看十二五（2011-2015）住房计划，保障性住房应竣工21万套，实际竣工10.2万套，完成不到一半！


这也不能全怪政府执行力差，深圳的确也有难言苦衷。一是新增建设用地几乎没了。在深圳市多份文件中均诉苦说，“我市建设用地开发强度已达上限，新增建设用地几近枯竭，居住用地资源紧缺是制约我市住房与房地产业持续健康发展的重要影响因素。”二是深圳城中村老旧住房占了住房总量的48%，拆迁周期长，城市规划、城市更新推进缓慢。三是工业用地占比不小，也影响住宅供应。

不过在这份《意见》里，明确提出“完善住房用地供应机制，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度”。在亲戚买房看来，不应该是适当提高，而应该是大力提高才对。

这件事能不能推行下去，还得看房地产市场是否会一如既往地火爆下去，以及主政人员的决心。回到深圳的“十一五”规划，深圳市至2010年前应该完成14万套保障性住房的建设，但是在2008年底整个房地产市场形势低迷的形势下，深圳市委常委、副市长吕锐锋公开表示，通过分析房地产走势以及社会需求，没有必要一定要在2010年完成14万套的建设任务。



凭什么是深圳？

高房价把企业赶走了，税收减少了，需要压一压房价，让“人才”们“白居易”，能留下来踏实创造财富，是不是原因？



深圳龙岗区的官方报告中提到：

“房价的上涨抬高了租金，给刚毕业的大学生等年轻人增加了生活负担，排挤了一部分有用之才到我区就业，同时商业办公及厂房的租金也被抬高，一些企业受困于成本的上升，不得不整个企业或者将部分经营活动迁出我区，这对我区经济总量的增长起到了负面的影响”

而且，这种事儿，也只能财力雄厚的大城市才能做得来。比如深圳财政需要土地出让金，但是出让金减少了，也没啥大事儿。但其他城市，未必啊。看下面表格：


深圳2017年土地出让金收入809亿元，财政收入3332亿(位列全国3)，土地出让金与其比值是24%；

再看两个强二线城市，南京土地出让金1699亿元，财政收入1271亿，比值133%，武汉土地出让金1524亿，财政收入1403亿，比值108%；

再看两个三线城市，济南土地出让金871亿，财政收入677亿，比值128%；昆明土地出让金429亿，财政收入561亿，比值76.5%。

你觉得南京、武汉、济南、昆明，敢二次房改、改变土地财政吗？

写在最后

不管怎么说，“深圳新政”是楼市长效管理的积极探索和尝试，希冀深圳能像40年前引领改革开放大潮一样，在住房制度改革中再次闯出一条新路。

最后想请大家讨论个问题，深圳新政后，房价会降吗？或者说，对哪类房子是利空？有利好的房子吗？

浅贝

房地产的诅咒 我们正以绝无仅有的方式逃出陷阱！


1、房产界的诅咒

房地产的研究史上有一位著名的研究专家，叫做弗雷德·哈里森。

他之所以被众人捧上神坛，是因为他曾精准地预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。

而且每次精准的预测都源于他的一套理论模型，叫做‘18年周期模型’，也被称作‘18年诅咒’。

根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右。

这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。

这套理论在历史上还先后被多个学者论证过，例如美国著名经济学家西蒙·库兹涅兹、芝加哥房产专家霍伊特、美联储主席的阿瑟·伯恩斯，还有玫瑰房地产经纪商罗伊·温茨利克等等。

按照大家的算法综合下来，房地产周期平均长度为18.33年，准确无误。

如果你还不相信，那再来看看离我们最近的几个著名房地产泡沫：

美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；

日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；

香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏，历时18年。

所以世界上几乎所有房地产经济研究者都坚信：

‘18年对于房地产来说，是个逃不过的魔咒’。

但万万没想到，意外还是发生了。

2、中国特色

我们再用这套理论去推演中国房地产。

中国房地产进入商业化的时间点是1987年，住房货币化改革是在1998年，所以1998年一直被作为中国房地产周期的开端。

至于接下来的推演过程篇幅有限就不一一详述了，感兴趣的可以参考子木之前的文章《回顾中国房地产三十年》。

但肯定的是，中国房地产市场从98年开始的周期起伏和弗雷德·哈里森的‘18年周期论’极为相似。

其实从2014年开始，中国房地产就开始呈现疲软之势。70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据环环下跌，衰退格局正式被确立。

那段时间人心惶惶，房地产市场极为萧条，炒房客排队套现把钱转入股市，投资客纷纷抛盘保命，刚需绝迹于江湖。

所有人都认为中国房地产市场诅咒时刻马上来临。谁都不愿意成为经济风暴的受害者，家门口刚刚崩盘的日本不正是活生生的例子吗？

其实，这也就从根本解释了为什么房地产周期能够跨越国别，跨越种族，跨越信仰存在于世中。

其实就是人性的共性。

‘恐惧和贪婪的人性弱点才是一切金融现象的使然。’这个在罗伯特·席勒的《动物精神》中解释地特别通透。

房价下跌的时候，你喊刚需出来买房是要出人命的。他会指着鼻子告诉你：“房价都要崩了，你还让我买房是不是图谋不轨？”

但是房价上升时，他们又跑出来疯了一样的抢着买房。你对他们说：“之前不是说房价要崩吗？钱不是不够吗？”

他们会回你：“房价涨了还不买，是不是图谋不轨，钱不够可以借啊！”

所以，购房者80%都是韭菜。

然而正当所有人认为中国房地产在2014年在劫难逃时，市场却来了一个惊天大逆转。

2014年10月起，央行开始接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场。从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿的房贷，这个量级整整占了过去18年的一半。

然后我们就看到了上一轮中国房价重燃暴涨局面。

到现在为止，可以准确的说，中国已经用绝无仅有的方式打破了‘18年诅咒’。

还记得去年年底房产研讨会，一位美国地产专家跑过来问我说：“我很看不懂你们中国房地产啊，按照规律你们现在已经崩盘了，怎么还能出现暴涨，So fanatical！”

“首先每天盼望我们崩盘是什么心理？而且你可曾听说过有‘中国特色’这个词？”

事实上，上一波中国特色式去库存放水房地产确也是无奈之举。

房地产就是经济，如果中国房地产在这个历史节骨眼上被“诅咒”了，中国是绝对跨越不了‘中等收入陷阱’的，也就是说，中国将与发达国家无缘。

3、如何面对中等收入陷阱

如果中国想跨过中等收入陷阱，就必须面对两个世界级难题，‘刘易斯拐点’和‘明斯基时刻’。

中国改革开放四十年能有现在的成就，绝大部分归功于中国庞大的人口红利。尤其是在加入WTO以来，虽然被老美层层压制，但不可否认，中国依靠廉价劳动力成为了全球最受益的一方。

然而中国从2012年劳动适龄人口开始减少。从2012年以来，我们16周岁至60周岁的劳动年龄人口减少了1500万人，每年都在减少。

人口的逐年减少，劳动力成本的不断升高告诉我们，刘易斯拐点近在咫尺。

刘易斯拐点

“刘易斯拐点”（Lewis Turning Point），即劳动力从过剩走向短缺的转折点。

人口结构的变化对经济的影响是根本性的。

如果达到刘易斯拐点，将意味着工资大幅上涨、工业利润受到挤压、投资下降，届时发展中国家将无法再依赖廉价劳动力。

由于拐点的到来很大程度上是由于国家强制推行的计划生育政策造成，劳动年龄人口的下降速度将远超过其他国家的正常下降水平，即使现在马上放松独生子女政策，鼓励生育，时间上也来不及了。

所以，中国将很快成为劳动力短缺的国家。

如果我把13年写的刘易斯拐点造成的六个趋势放到下面，你就会对今天中国的变化一目了然。

1、劳动力紧缺，必然导致工资会涨，传统的劳动力密集型企业将难以为继，并将大范围地向其他更落后的国家和地区转移。

‘本来发达城市的产业是由周边三四线城市承接的，结果由于人力成本太高，以至于中国多数制造业企业逃逸至东南亚国家’

2、中国沿海发达地区的发展依赖于大量内地民工，随着劳动力进入短缺时代，这些民工不需要别井离乡，在家门口就有很多工作机会，所以沿海发达地区的产业升级需求会更迫切。

‘中部城市崛起，将超越沿海城市成为国家发展主要力量’

3、由于劳动力紧缺，各地将会出现争夺劳动力的浪潮，发达大城市将改革户籍制度，取消入户门槛，力求更多劳动力资源留在本地。人口的城市化进程仍会加速。

‘目前城市抢人大战已经进入顶峰时刻，深圳近期的落户政策几乎取消了入户门槛’

4、劳动力成本上涨，将迫使企业更快地向资本密集型和技术密集型企业升级，没有能力升级的落后企业将被大量淘汰，存活下来的企业无论在规模还是在效率上都会有迅速的提升，产业集中度必将增加。

‘大规模低端制造业死亡，产业升级迫在眉睫’

5、人少了，总需求会下降，但需求的质量会提高，质量差价格低的产品市场会萎缩，质量、性能、品牌好的产品会有来越有市场。

‘GDP主动降速开始寻求质量，满足内需升级’

6、中国经济过去的发展，靠的是出口和大规模的铁公基投资投入拉动，随着劳动力成本上涨，出口优势将逐步减弱，产能过剩使投资需求减弱，靠大规模投资拉动的高速发展很难持续下去。未来的出路不在于继续增大投入，而在于提高效率。

‘大部分基建被砍，去产能成为首要目标’

以上6点趋势是中国未来必然要面对的事情，与老百姓的生活息息相关。而刘易斯拐点也是每个国家无法绕过的陷阱，所以只能主动去面对。在早期完成去产能、产业升级和内部城市崛起扩大内需的改革才是重中之重。

但是想做到这些，钱从哪儿来呢？

要是过去，随便开动印钞机印钞票就好了，但是现在美国加息潮逼的这么紧，再开动印钞机，分分钟一大堆索罗斯坐在家门口掏空你的经济，割你的韭菜。

所以只能有一个办法，就是从居民身上筹钱，方式就是打开房地产的阀门。

然而，中国多年的货币宽松政策和金融管制已经形成了奇高的债务泡沫，再加上上一轮的房地产去库存，中国金融杠杆已经形成了一个吹弹可破的大泡沫。

结果金融市场跨过了灰犀牛，却引来了‘明斯基时刻’。

明斯基时刻

“明斯基时刻”，是指信贷膨胀耗尽后资产价值崩盘的时刻，也可以被理解为杠杆过度累积引发市场突然下行。

懂的人都知道，‘明斯基时刻’远比什么黑天鹅、灰犀牛厉害得多，当年的俄罗斯金融危机就是栽倒在它这里，完全不可预见。

而中国长期以来，地方政府背杠杆大搞基建，企业背杠杆运营周转，开发商背杠杆买地造楼，居民背杠杆买房买车，所有主体都活在杠杆梦中无法自拔，严重透支了社会信用和居民劳动力。

所以从去年年底开始，央行仅做一件事情，就是严查所有账务，全面整顿金融市场，不遗余力地降杠杆！

降杠杆就是刮骨疗伤，靠着之前房价得来的资金做缓冲麻醉剂，勉强一层一层刮下去。

结果，还是刮出了钱荒。

4、打破经济规律的代价

从2018年开年后，社会上就开始曝出各种各样的‘缺钱新闻’。

例如，多地教师和公务员发不起工资，众多企业违约，董事长跳楼，房贷断供率达到历史峰位，社会固定资产投资创下1995年有记录以来的最低值等等。


种种现象告诉我们，中国钱荒真的来了！

但是很奇怪的是，截止2018年3月份中国货币总量已经超过了174万亿，比美元和欧元的总和还要多！那么这么多钱到底去哪儿了呢？或许只能用‘不为人知’这个词去解释吧。

中国用拉升房价的方式打破了‘18年周期’，延缓了‘刘易斯拐点’，对抗了‘明斯基时刻’，说明任何经济规律是可以被打破的。

但未来中国还有更长的路要走，需要解决经济的增长回落、贫富分化、过度城市化、社会公共服务短缺、就业困难、金融体系脆弱等问题，中等收入陷阱简直是发展中国家的噩梦。

而昨天特朗普政府突然出尔反尔对中国发动贸易制裁也显得在情理之中了。美国那么多资本大鳄是不可能不会窥见中国目前的处境的，这么好扳倒中国的机会他们怎么可能放过呢？

但是对于未来趋势，作为个人我还要多说一句。

我们都是人类，都有共同的恐惧和贪婪，而人性的弱点是“我们”这个整体所无法克服的。

所以人是有限理性的，市场并不完全有效，只要克服人性弱点，作为个人是可以持续战胜市场的，巴菲特用他的一生来证明了这一点。

浅贝

涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号

　导读：国开行收紧棚改融资的新闻袭击了市场，这个新闻之所以牵动人心，是因为棚改是支撑这一轮房地产投资的强心剂，而房地产投资是目前中国经济为数不多的亮点。当前外部贸易战冲击下，内部经济发展前景阴云密布，5月份固定资产投资增速大幅下跌，消费不振，房地产投资成为提着的一口真气。

　　棚改货币化安置是2014-2018年这一轮楼市去库存的关键密码，是这一轮三四五线城市“涨价去库存”的刺激政策总纲。经过三年的涨价去库存，其楼市上涨造成的溢出效应已经非常显著。在房地产乱象丛生&地方政府债务隐性膨胀的当下，修正或调整已有的棚改政策，是结构化去杠杆的要义；但在经济下行的压力下，一刀切全面叫停棚改则有房地产投资断崖的风险，从实际操作上是不可能也不现实。

　　6月25日，国开行的声明，翻译过来很简单——国务院发改委让我们怎么做我们就怎么做，2018年棚改任务580万套没有结束，CDB的使命就不会结束。所谓“目前各项工作正在有序开展”的声明，对传闻既没有say yes也没有say no。从侧面证实了政策正在发生了不同以往的调整，棚改项目的资金渠道与资金来源发生了变化，央行PSL资金投向收紧或许可预期。

　　从公开信息梳理，随着棚改规模从600万套下调至580万套，棚改政策也从2018年开始发生了微调——

　　货币化安置比例已在有意压降，

　　更多地方转向实物安置

　　棚改货币化安置，一方面创造了供给，一方面人造了需求，是近年来三四五线城市房价大幅推升，迅速完成去库存的重要推手。近几年中国棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%（2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%）。

　　从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

　　货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。政府部门也注意到这一现象。

　　据扫雷小组：（四川）A市人大常委会的一篇调研报告显示，由于货币化安置两万余户，引起商品房价格的上涨。该市在售商品房原售价低于指导价，但棚改政策实施后直接上涨到最高限价。

　　全国政府工作报告表述也出现细微变化。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的类似提法已经消失。

　　在这种背景下，全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例，但有的地方在降速。

　　例如山东省首次取消了货币化安置；

　　湖南省提出，“要根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策”；

　　江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

　　广东省则提出要控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

　　4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。

　　相较而言，2016、2017年政策主要方向是提高货币化安置比例，今年各省关于棚改货币化安置表述的转变，反应了三四线地产泡沫下，高层对于政策的反思和调整。

　　PSL定向调控政策进入了反思期，

　　棚改资金来源发生方向性调整，

　　比如由地方政府发行棚改专项债。

　　2014年，经济下行冲击下，央行创造性地发明了PSL和MLF、SLF等定向调控工具，其中PSL尤其令人瞩目。

　　截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是定向投放基础货币，定向投向国开行和农发行，再由两者投向具体的棚改项目，PSL也是棚改货币化资金的主要来源，在这个链条中，国开行和农发行直接参与了货币创造。其政策最终溢出效应间接带动三四线城市房价上涨。

　　这便是“涨价去库存”背后的逻辑链。2017年末国开行棚改贷款余额达2.93万亿，占贷款余额的比重高达25.83%，是国开行的第一大业务类型。国开行堪称第二央行。

　　6月15日，中国债券信息网上挂出的《2018 年第一批天津市棚户区改造专项债券信息披露文件》显示，天津拟发行棚改专项债15亿。这是首单棚改专项债。

　　这则新闻背后，意味着棚改融资来源端的重大调整。抛开债券发行期限、发行利率上的优惠不说，将棚改专项债纳入地方政府的债券发行计划，使得资金的募集、发行和投向更加透明，符合目前地方债务去杠杆的政策大方向。

　　过去几年的棚改货币化安置已经透支了三四线城市住房需求，2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点。数据在说话——2016年2月至2017年4月，商品房销售面积累计变动处于较高位水平，去库存取得明显成效，但是2017年6月以后，商品房销售面积尤其是住宅销售面积累计同比变动下滑，2018年初以来，商品房销售面积和投资出现了背离。住宅商品房2018年4月累计同比变动仅为0.4%，棚改货币化对商品房销售的拉动作用出现了边际弱化的现象。

　　棚改货币化对商品房销售的拉动似是强弩之末，居民的杠杆却在迅速累计，下一步怎么整？

　　杠杆转移，下一步怎么玩？

　　图：100城2016-2018年棚改规模三年纵向对比
　6月25日，市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。

　　当日晚间，国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

　　据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

浅贝

申万宏源：未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金


　结论或者投资建议：

　　年初开始，国开行棚改项目继续有序展开，但地方棚改办和国开行的合同审批权上移。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。考虑到滞后效应，会在四季度之后对经济形成影响，地产产业的资金到位情况，何时开始受到影响，值得关注。

　　在PSL明显收严后的2-3个月开始，会显现出对房地产投资的压力。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。PSL投放一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。

　　2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍明显低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。

　　房地产销售回落拖累其他资金增速，流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。房地产销售进入下行周期， 2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款将持续下滑。

　　未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。2017年广义非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压，房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。

　　正文：

　　1 上半年PSL投放超预期，全年呈现前高后低

　　规划（2014-2020年）》提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。2015-2017 年开工棚户区改造1800 万套；2017 年5 月国务院确定2018-2020 年再改造各类棚户区1500 万套，12 月住建部定下2018 年改造580万套的目标，超出此前市场预期（500 万套）。PSL是棚改重要的资金来源。

　　上半年PSL超预期投放，支撑今年房产市场。PSL投放增加一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。2018年5月抵押补充贷款余额为 31247亿元，同比增长 33.12%。2018年2月新增抵押补充贷款（PSL）1510亿元，高于2017年单月最大投放量1089亿元。

　　2018年上半年政府抵押补充贷款投放力度加大，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，间接带动三四线城市房价上涨，增强了房地产企业补库存和加投资的动力。

　　从数据来看，今年政府抵押补充贷款的投放强度显著提前，后面将呈现前高后低走势。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。

　　从房地产新开工面积和投资与新增抵押补充贷款的关系来看，新增抵押贷款投放后，房地产新开工面积会出现上行的趋势，滞后2-3个月的房地产投资增速也会上升。收紧的效果也类似，会在PSL明显收严后的2-3个月开始显现出对房地产投资的压力。



　　2 房地产开发到位资金增速下行，地产资金链承压

　　其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。房地产开发到位资金是指房地产开发企业实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道，主要包括为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。从房地产开发资金结构看，利用外资比重极小，并且同比下滑，不会影响房地产到位资金总体增速。自筹资金占比不断下降，2018年5月占比为31.41%。国内贷款占比相对稳定，维持在18%左右。其他资金占比由2013年5月的44.94%上升到了2018年5月的52.11%。


　　2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍然低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。


　　房地产销售回落拖累其他资金增速。其他资金来源指房地产企业收到的除自筹资金、国内贷款和外资之外其他用于房地产开发的资金。其他资金以定金及预收款、个人按揭贷款为主，占比在90%左右，这两项可以近似看做是房地产销售所得。房地产销售进入下行周期，2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。


　　流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。国内贷款是指房地产企业向银行及非银行机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款。2017年12月之后，国内贷款增速大幅下滑，2018年4月出现负增长，而2017年4月增速为17%。国内贷款分为银行贷款与非银金融机构贷款，其中银行货款的占比从2013年的88%逐年下降至2017年的81%左右，非银金融机构货款占比逐年提高，信托、资管、券商、保险、基金等非银机构逐渐成为房地产到位资金的重要渠道，并且推动了2016年以来的房地产繁荣。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款下滑，进一步拖累房地产到位资金的增长。


　　未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。我们首先估算房地产到位资金中广义非标融资占比。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。我们估算出2017年非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。


　　房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压。房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。2016年以来房地产到位资金增速下滑，2018年4月增速创2016年4月份后新低，仅为2.1%，2018年5月增速回升，但是相对2017年和2016年同期水平仍然较低。从上述分析来看，未来房地产到位资金增速仍面临考验。可以预计，2018年四季度以后，房地产投资会面临下行压力。

浅贝

国开行回应棚改暂停传闻：各项工作有序开展

对于棚改将暂停的传闻，国家开发银行作出了回应。

　　6月25日晚间，财新网报道称，国开行相关人员表示，今年以来开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部位指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作，至今年5月末，开行今年已发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工建设，目前各项工作正在有序开展。

　　国开行的此番回应，可以视为对早些时间网上传出“棚改，全国一刀切，全部暂停。”传闻的辟谣。

　　财联社也从国开行处获悉，并未暂停所有棚改项目，进行中的项目仍在持续执行，但早前总行收回了棚改项目的合同审批权限，早前在分支行可签订的合同，现在也必须由总行审批。另外过去以货币安置为主的方式，今年也多以实物安置为主。

　　棚户区改造和整治在过去两三年中，在全国各地执行开来，对于推动城市建设和发展有着积极作用。

　　北京在今年3月公布的《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》中要求，今年北京全市共有236个项目、23550户居民纳入2018年棚改任务，92个项目在中心城区，涉及居民15300户。


　　其中，东城和西城各9个项目，朝阳15个，海淀11个，石景山5个。而丰台有43个项目，是全市各区中项目最多的，涉及4000户也是各区中最多的。今年新增政府债务限额566亿元中，副中心棚户区改造安排了92亿元。

　　去年5月，国务院常务会议决定，2018年到2020年的3年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。在2015—2017年第一个三年计划中，全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。今年3月的政府报告中也指出，过去5年棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户。

　　作为棚改货币化主要来源的抵押补充贷款（PSL），到今年5月24日已新增投放4371亿元，累积同比增加48.32%，抵押补充贷款余额30978亿元，同比增长32%。其中今年2月央行单月投放达到1510亿元，为2016年8月以来单月最高投放量，总体投放力度大于去年。
　大规模的棚户区改造，也助推了过去两三年全国房地产的去库存。2017年6月，住建部颁布的通知明确指出，在房源充足、商品住房库存量大的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

　　此举被认为通过棚户区改造货币化补偿，对于三四线城市去库存有一定效果。

　　中信证券(16.360, 0.20, 1.24%)研究部数据显示，2017年以来，三线城市新建商品房、二手房价格与一二线城市同比增长幅度相比，出现快速提升，在2017年更是升至高位。

　　一组数据显示，2016年6月之后，PSL期末余额持续高于1.5万亿规模并逐步上升；另一方面，自2016年9月起，一线城市和二线城市新建商品房、二手房价格同比变动持续呈现断崖下降趋势。同一时间，三线城市新房、二手房价格同比却反相拉升，呈持续上升态势，至今年年初开始趋于平稳。

　　中信证券研究部指出，棚改货币化安置释放了三四线城市改善型需求，PSL的抵押补充贷款溢出效应，也间接拉动了三四线城市房价上升。

浅贝

第三轮全国性调控已在路上 这座城市太狠了

中国经营报 06月30日 09:12 关注
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长沙625新政已经公布几天了，对于这个“热点”，我没有第一时间跟进。

因为，这几个问题需要仔细思考？

1、 “抢人落户，但落户不能买房”意味着什么？

对于城市意味着什么？

对于“人才”意味着什么？

2、 其调控内容是长沙一个孤例，还是具有示范意义，将会普遍实行到一二线城市？

3、 如果以2016年10月为本周期全国性调控的第一轮，以2017年3月为本周期全国性调控第二轮，那么本周期会不会有第三轮？2018年的6月是否将是第三轮的开始？将是一个新的起点？

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先看一下长沙新政内容：

2018年6月25日，长沙市楼市调控升级，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。

看一下，这个升级版调控的内容，原文太长，我就不再引用，只捞干的。

一、本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房；

二、本市户籍成年单身家庭已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

三、市外迁入新户籍家庭（已落户满两年，退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业（在本市连续缴纳12个月个人所得税或社会保险的），在限购区域内限购1套商品住房。

四、（非本市户籍）在限购区域内已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

五、（非本市户籍）在本市稳定就业且无住房的，在本市连续缴纳24个月的个人所得税或社会保险，在限购区域内限购1套商品住房。

六、本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

七、在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

八、暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房取得不动产权属证书满5年后方可转让。

九、父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。

十、未成年人不得单独购买商品住房。

十一、落户学校集体户口的在校（含军队院校）大学生（包括本科、硕士、博士），不得在限购区域内购买商品住房。

十二、夫妻离异后未再婚的，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

十三、对符合人才引进条件的，其购房资格、住房公积金使用不受上述限制，但须获得市组织人事部门的认定。

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看完这十三条新政，一句话形容，“刀刀见血”。

尤其，分析完八条创新性新政（加粗字体），一句话形容，“字字诛心”。

因为，这份文件不仅又一次开创了中国房地产“史上最严新政”。

更重要的是，将众多一二线城市从2017年开始的“抢人卖房”之路从政策层面堵死。

让我们仔细仔细分析。

4

调控第三条：

“市外迁入新户籍家庭（已落户满两年，退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业（在本市连续缴纳12个月个人所得税或社会保险的），在限购区域内限购1套商品住房。”

这也就意味着长沙新增人口特别是抢人所得人口，必须等到一年之后才能买房，而且增加了二个强制性条件，第一必须有工作（需要有工作证明），第二有连续12个月社保或保险才能买房。

实际上，对于以购房为目的，来到长沙落户的人群来说，无论你是从湖南各个地市来的，还是从全国别的城市来的。你购买长沙房产的资格已经没收，留给你的路只有两条。

要么，老老实实的找工作，交社保攒资格。

要么，再去别的抢人城市碰碰运气。

对于长沙市政府来说，来我这个城市，第一目的一定是就业或发展，绝对不能买了一套或者摇到一套房子，马上就走。

因为那种 “伪入户，真买房”，对于这些抢人城市来说，除了抬高房价，抬高真正想留居城市门槛之外，对于经济发展，吸引人才毫无意义。

从这个角度看，长沙带了一个好头，新政杜绝了外地人利用人才引进机会买房的政策漏洞。

当然，入户买房这条路没有被完全封死，第十三条规定“对符合人才引进条件的，其购房资格、住房公积金使用不受上述限制，但须获得市组织人事部门的认定。”，使得这个政策更具有弹性，如果你真的是一个高级的人才，还是有网开一面，迅速买房的的机会的。

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第六条：本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

第七条、在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

这是全国其他城市少见过的限购+限售的组合拳。

第七条是限售，在全国并不稀奇，比这条限售年限长的多的城市有的是，但是第六条却不多见，“取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房”，基本上打死了一大批本轮房地产周期获得升值权益（已经购买一套新房），还想趁着摇号机会，再来一套的本地市民的投机之心。

以四年为限，买完不能卖，卖完才能买，再加上“本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房”，实际上本地人利用第二套名额和摇号机会再炒房的已经不太可能。

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这还不算完，第八、九、十、十一、十二条——把现在市场上常见的绕过限购的道路，基本堵死。

包括：

1、注册公司买房法。

2、未成年子女买房法；

3、直系亲属买房法

4、大学生买房法

5、自然包括中国最悠久、最常用、最屡试不爽的离婚买房法；

以至于在某长沙地方群里，马上出现这样的段子。


实际上，限离婚在5月成都和原来北京新政中有所体现。限公司购房，在近日西安和杭州的新政中也体现过。然而一次性在老四限基础上（限购、限售、限价、限贷）的基础上，提出新四限（限离婚、限新落户、限公司、限亲属），足可以看出长沙市政府对本次调控下手之狠。

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这一版的625长沙调控实施后，市场会成什么样子。

很可能，大概率，是要凉了。

当然对于本地无房刚需绝对是个好事。

外地人一年之后才能买，本地人买二套限制也很大。

然而，问题来了。

长沙政府为什么对自己这么狠？

要知道，第一，这半年长沙的涨幅并不突出，甚至可以用相对平稳来形容。


第二、长沙并没有爆出类似于西安的摇号丑闻。


所以，必须跳出长沙，从全国范围来看待长沙的625新政问题。

这个解释，很大可能就是“以长沙作为实验田，重新制定全国性摇号新政”。

8

大家都知道，全国现在摇号买房的城市有七个。南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安。

然而，效果怎样？

令人尴尬的是，效果不佳（除了上海），甚至可以说，市场越摇越好，越摇越火。甚至时不时出现，90老太离婚摇号买房，几万人抢几百套房子的新闻。

原因何在？

无疑，其中的漏洞太多，太多。

造成能够去摇号的人太多，太多。

离婚之后可以摇号，引进的“人才”可以摇号，本地的二套购房资格可以摇号，注册公司可以摇号~~~~~，甚至近来爆出西安管理人员内外勾结假摇号，杭州注册数个公司专为摇号。

所以，必须改。

怎么改，堵住漏洞。（个人认为摇号买房另一大的问题是一二手倒挂，这是另外的问题，不展开说了）。

所以，你会发现长沙的新政就是针对的这六个城市爆出来一系列摇号漏洞制定的，所以长沙本次新政更可以看成是一次“针对于摇号买房城市”实验性创新打补丁。

如果通过本次新政，摇号市场真的能冷下去。

如果通过本次新政，摇号城市客户能够冷静下来。

大概率，这些措施是要推广到这六个摇号城市（上海可能性较小）。

9

从六月底，似乎又有开始新的一轮全国性调控。

6月24日，西安调控升级。

6月25日，长沙集大成版调控升级。

6月26日，杭州调控升级。

6月27日，长沙明显倾向于老居民调控再次升级——参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍。购房集中登记结束后，申购人数超过1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。

6月28日，重庆调控升级，对“三无”人员不再贷款。

以后，会不会又更多的城市开始升级更多的调控措施呢？

大概率是会的。

因为，毕竟房住不炒是主旋律，是不能动摇的政治任务。

浅贝

七部委联手整治！ 楼市调控正全面失控？
2018.07.01 00:21:12投资者报

七部委联手整治！ 楼市调控正全面失控？

来源：米筐投资（mikuangtouzi）   

作者：A先生

在本轮楼市调控接近2周年之际，6月28日，住建部等七部委联合印发《通知》，决定自7月初至12月底，在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。

近半年来，楼市调控的效力正在急剧衰减，楼市调控正遭遇全面失控的风险：

在成都，7万人抢购千套房；

在深圳，要选房先交500万诚意金；

在西安，摇号摇出一群关系户；

在杭州，排队买房累到人晕倒住院……

在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上，甚至提出“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”。

本轮楼市调控至今，为何没有熄灭买房、炒房的热情？

因为在限价调控下，一手房价低于周边二手房20%以上，买到就是赚到啊！是的，摇号买房就像打新股中签，妥妥的套利机会。

当人为扭曲市场价格、调控压制需求却激发了新需求，局面会否失控呢？

1

预期调控

楼市调控就是预期调控，本质就是一个博弈的过程：上有政策，下有对策；根据下面的对策，上面再发布新的政策；由于上面新发布了政策，下面会再做出新的对策……如此往复。

2016年，全国一二线城市万马齐喑的暴涨，中央一盘棋调控——限购/限贷/限（地产商）融（资）/限地王……离婚/法拍/补缴社保破限购、做首套，那就出台政策“离婚一年内算二套、购买法拍房同样得有购房资格、补缴社保无效”。

通过房抵贷/消费贷/以贷养贷等购买房产，紧接着就是“严禁信贷资金流入楼市、房抵贷最长10年/金额不超100万”……

见招拆招、新招不断、招招命中。

目的是什么？就是发出一个信号——房住不炒，这次来真的。以此改变人的预期。

我们看下面这张图：


这是一张深圳2016年10月楼市调控以来新房价格走势图。猛一看，估计很多人都吓尿了：这么陡的下跌走势，楼市要崩盘。

于是，结论出来了：

深圳楼价暴跌。

楼市调控圆满成功。

炒房客要跳楼，刚需族能抄底了。

如果你再看价格，并计算一下，会大跌眼镜：（55611元-54185元）/55611元*100%=2.56%。

什么？楼市严控一年半，就跌了2.56%！这哪里是下跌，分明是微不足道的小振幅么！

但是目的达到了——房价跌了！

新房限价就是这个套路的运用：新房价格要备案，价格太高就不给你备案，备不了案就拿不到预售证、就无法售卖、更无法抵押办按揭、地产商也就回不了款啊，紧接着就是现金流断裂、然后……地产商被逼就范。

ZF的目的达到了：从统计数据上看，房价降了啊。

房！价！降！了！

这一消息传出去，会在人群中产生恐慌效应——炒房客不再买、甚至要抛售了，刚改客户也得延后了，可买可不买的刚需也决定再等等了……恩，这是政府期望达到的效果。

然并卵。

楼市是一个重复博弈、循环博弈的市场，有时“偷米不成舍把米”——你限制新房价格，就产生了一二手房价倒挂，20%以上的套利空间，傻子都知道咋做。

本想抑制需求，没承想却激发了新需求，也就出现了本文开头的一幕。

2

反馈链条

我一直强调，世界是复杂纷乱的、事物是变幻难测的。反应会产生新的反应、应对会产生新的应对，往复循环。

为什么专家/学者预测楼市多不准确？因为在用静止的视角去看变化、博弈的楼市，无法跳出自己的格局——绝大多数人都这样，最简单的例子就是：没房的人只看利空信息，觉得房价肯定要崩；有房的只看利多信息，觉得房价铁定要涨。

那我们再回到楼市调控，它会产生哪些反馈链条呢？

楼市调控确实可以抑制投资需求、延缓刚改需求、一定程度上也能缩减刚性需求，但它改变不了需求——需求仍然存在，只是被压抑了。

最美好的结果就是达到“房住不炒”的效果——买房都是用来居住。那其他影响呢？

限制地产商融资，会减缓开发速度。

增加廉租房/限价房/共有产权房供应，会挤占商品房供应。

土地限价，会打击地方政府供地的积极性。

……

楼市调控稳定了预期、打击了投机，但也限制了房屋的供给。当供不应求时，结果只能是一个字——涨。

解决高房价看似一个简单供需问题，实则是一个系统工程。

为什么人们都爱去大城市？因为机会多啊；为什么机会多呢？因为陌生人协作社会，法制完善、契约精神、能力优先……

广大的四五线、十八线小城为什么就不具备呢？因为人群受教育程度低、人少无法产生规模、熟人社会凭靠关系……

这些问题不解决，有志青年还会一波波流入城市，产生房屋需求。

为什么大城市不多盖房子呢？因为土地有限；土地有限可以向外扩展啊？可一天只有24小时，不能都在路上吧；那修地铁啊！修地铁的钱来自哪里？国家多印钱去修啊！

钱变毛，老百姓同意否暂且不说，地铁也有通勤时间啊。所以，大城市的房屋供应是有上限的。

看似简单的供需，却可以延伸出两个长长的链条，并在每一个节点上产生反馈。

所以要建立房地产的长效机制——控制大城市人口流入、增加租赁住房/共有产权房供应。

但能成功么？

　　3

路径依赖

对政府管控经济的能力，有两个极端观点。

一种观点认为，因为宏观调控、所以房价飞涨，房价永远涨、越调控越涨。

十余年的楼市调控史就是一部楼市涨价史，哪一次调控把房价打压下去了？现在一二线城市的房价普遍是十年前的3倍以上啊。

另一张观点则认为，我国政府有极强的经济管控能力，买房买股做投资，就听政府的好了——让你买房就买房，如2008年四万亿刺激、2015年去库存。

让你买股就买股，如2005年股权分置改革、2015年万众创业大众创新。2016年大家还在讨论保汇率还是保房价，现在看不是全保住了么？

两种观点都是摆事实、讲道理，谁对谁错呢？

都是站在某个角度看问题、并把事物的前后顺序当成了因果关系，并以此形成了自己的路径依赖。

过去二十年房价飞涨，并不是因为楼市调控（调不调控它都会涨），而是经济发展财富积累、农村人口大量聚集于大城市的结果。

2009年和2016年房价暴涨，是房产的需求本身就在，信贷宽松只是起到了一个催化剂作用；

2007年和2015年的牛市，也并非政府有意为之，而是正常的股市涨跌周期循环到了——2007距1999年的牛市相隔8年，2015相隔2006年的牛市相隔9年。

每一个结果的发生，都有当时特定的外部环境，因素众多、关系复杂，而我们在解释时，总喜欢找最易理解的、最简单粗暴的、有时间先后顺序的原因，而这些原因并不就是真的原因。

那又如何？反正能解释这种结果，大家伙要的是一个解释，路径依赖由此根深蒂固。

读到这，或许有人已经不耐烦了：A先生，你啰嗦了半天、东牵西扯的一大圈，倒是给个准信啊——本轮楼市调控到底能否成功？我究竟什么时候可以入手？

我的回答是：适时应变，相机而动。

　　4

相机而动

前文已经说过，楼市调控只是压制了投资需求、延缓了刚性需求（首套刚需/改善刚需），并没有满足需求、更没有消灭需求——需求一直就在那里。

楼市调控能否成功，取决于长效机制能否建立——一线城市限制人口流入、二线城市增加土地/房屋供应、房价高的城市加大租赁住房/共有产权房的供应，当然还要出现能替代房产的其他靠谱理财品种。

长效机制能建立吗？建立需要多长时间呢？抑制需求腾挪出的时间够用吗？

这就是楼市调控，面临局面失控的问题所在：

人为扭曲市场价格继续、一二手房价倒挂继续、人们买房热情继续、楼盘开盘秒光继续，当源源不断的新房被波涛汹涌的买家抢购完，新房消耗殆尽时，会给人造成房源不足、供应紧张的心理预期。

房源没有了，供应没有了。其后果是什么呢？房价要涨啊！赶紧抢房啊！

如此这般，本轮调控也就弄巧成拙了——本来预期是神调控，谁承想竟演变成了神马调控！

本想是通过压低新房备案价，给人造成房价下跌的心理预期，让人退避三舍。老百姓却发现了因价差而出现的套利空间，反而加速入场、买光了房子。

本轮调控的吊诡就出现在这：本想调控扭转人的房价上涨预期，现实操作却是加强深化了人的房价上涨预期！

屡屡失策的政府总有成功的案例，一向强势的政府也有失手的时候。

不相信政府一定能、也不相信政府一定不能，看环境变化、看实际情况、看成果疗效，摒弃自己由过往经验而陷入的路径依赖——同一河流不会踏入两次，过去的并不适用未来。

刚需能否入手、刚改能否入手、投资能否入手，多去楼市一线转转、多去售楼部看看、多去二手房中介观察观察，伺机而动、捕捉机会。

刺猬对所有变化的现实，都倾向于用一种观点来解释。而狐狸却很灵活，会根据当前情况的变化而不断做出改变。

你是做固执己见的刺猬，还是随机应变的狐狸？

浅贝

环京楼市要死而复生？燕郊也要抢人吗？


如果说全国楼市，真正下跌，真正跌的狠的地方，非环京莫属了，自打当年北京317新政后，环京楼市也用了极其严格的限购政策，这直接导致了基本没什么人再有购房资格，于是楼市成交极低，半年后开始下跌，一路下跌到腰斩。仍然半死不活，甚至你在大街上都已经快找不到中介了，号称房住不炒，真正在燕郊变成了现实，这里的房子你是卖也卖不掉，租也租不出去。干脆烂在手里。老齐经常跟知识星球粉丝群里的小伙伴们开玩笑，说房住不炒的风向标就是环京，这里几乎没什么自住刚需，全是来投资的。一旦这里开始放开调控，就说明本次房住不炒彻底该结束了。


但是就在昨天，真的被吓到了，根据房地产报的报道，燕郊高新区人力资源官网，贴出了一则消息，叫做人才引进落户须知，瞬间引发了房产圈的热议，大家都明白，一旦燕郊加入抢人，那么也就意味着他可以通过抢人来绕开限购了，那么也就意味着环京楼市将借道人才落户而诈尸，甚至死而复生。通过源源不断涌入的人口，来给楼市输血，爆炒的下半场即将开始。但是出人意料的事情发生了，就在人才引进落户须知发出的四个小时候，突然被删除了？那么这到底几个意思呢？对这样一个政策，有记者去找了当地的人力社保局，问问他们为什么发了又下？结果人家不予置评。


有人手疾眼快，迅速做了截图，保留了证据，从须知上我们可以看到，办理人才引入的条件，1是单位有集体户口，2是45岁以下，3是大专以上学历。那么单位需要提供什么呢？1是盖章，2是单位属于三河市，有三年劳动合同，3是三河市社保机构开证明，4是单位接收证明，5是户口迁移证。

应该说这份要求，虽然没有规定单位的开办年限，也没有要求个人缴纳社保和纳税年限，但卡人的地方还是有的，那就是单位要有集体户口，这也就是说，你只能通过国企，事业单位，或者规模较大的民企来做这个事，还得签订一个三年的合同，所以想拿当地身份其实也没这么容易。

就是这样一个比较中性的政策，也是发了又下，可见燕郊感受到了来自政策的压力，估计谁都明白，环京楼市就是本次调控的风向标，一旦环京死而复活，那么全国就都控制不住了，现在如果燕郊也加入抢人行列，其实是有这个风险的，这个话题很可能放大炒楼的预期，被视为是政策转向，如果那样就彻底麻烦了。所以现在就是要把风险扼杀在摇篮里，任何政策放松的预期都不要给。

从之前的一轮楼市新动向来看，管理层已经很闹心了，对三四线的棚改货币化安置很反感，现在开始往回收了，然后各地官媒也开始痛批抢人政策，都说明了，在库存去的差不多的情况下，未来很有可能会像二三四线城市下狠手了，起码大家都看的明白的两点，肯定要改变，一个是货币化安置要大规模削减，另一个就是抢人政策，目前这个东西还没想好怎么收口。

其实，年初我们就判断，楼市是一线不涨，二线和三线涨，二线因为抢人，三线因为货币化安置，上个月我们修正了判断，三线恐怕马上也不涨了，因为货币化安置估计该风停了，三四五线城市的房价，马上会出现环京化的表现，也就是卖也卖不掉租也租不出去，甚至2-3年后，你在大街上恐怕连中介都找不到了。现在有上涨潜力的就是二线省会城市，抢人不止，房价上涨也不会停止。而被抢走人的城市就会比较悲催了。


如果你是刚需就尽早买，因为不涨归不涨，但他未必会跌，强预期还在，最后房价没跌利率还涨了，对你来说无疑是负担加重的，根据融360的统计，2018年6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%，上升15.34%。北上广深一线城市首套房平均利率保持平稳，处于5.16%-5.57%区间。工农中建四大行以及浦发银行执行基准上浮15%；光大银行、东亚银行执行基准上浮20%。所以在楼市调控下，利率负担上升这个不可避免，2-3年内必须有房的人，要尽量早买，否则后面会更难受。

至于投资的，改善的，尽量不要买了，投资的目的是拿回资金，而现在楼市出口的流动性越来越小，最后其实算下来不到5%的人可以华丽丽的把钱带走，其他人的财富都会被冻结在楼市里，再也拿不出来了，所以对于绝大多数人来说根本不是投资而是消费，本来去投资的，结果变成了消费肯定是有问题的，所以这个时点就不要再进了，即使未来楼市还能涨，他也不会是最佳的投资品种。至于改善的肯定不算刚需，他也是一种消费，你的目的就是住更好的房子，其实可以考虑换租，也就是把你的房子租出去，然后你加一点钱租个更好的。这样改善的需求可以满足，而你的支出跟换房比起来，可能连税费部分都花不了。所以这么做更划算。我们在对待房子的时候一定要明确自己的目的，我到底是要用它上学落户，还是要住，又或者是以后要更多的钱，这完全是不同的操作方法，当然如果您说我全要，那神也救不了你了

浅贝

十问厦门房价：为何收入低房价高？今年还会跌吗……

　　第1问：厦门为何收入低房价高？

　　厦门均价4万，深圳房子均价5.5万。深圳地域更大，平均下来是5.5万，厦门地域小，平均下来是4万，所以理论上厦门的房价更接近真实水平。深圳地域大，贵的卖十几二十万，但正是因为它大，最边缘的可能卖3万，所以平均下来是5万。所以其实深圳相对核心区的房价是贵很多的，绝对不止5.5万，也就是说如果通过房价收入比来对比的话，厦门房价收入比还比深圳更好。并且厦门地小人多，价格相对来说也是更合理的。

　　第2问：厦门房价合理吗？

　　厦门的房价可能还没到天花板，因为并不是所有人都能买房，从古至今都是这个道理。厦门地少人多，买得起的人已经可以支撑上涨空间了，买不起的人永远都觉得价格不合理。

　　第3问：厦门房价今年还会跌吗？

　　会跌，只是速度问题。五缘湾区域今年也在慢慢下降，同一个小区的房子差的去年就开始降价了，好的今年开始降。本质原因是缺钱才会降价卖房子。10套房子里面本来是只有1、2个人降价，时间拖得越长就会越多人缺钱，这是一定的。所以降价的人也会越来越多，降价幅度和范围也会逐渐增加。

　　第4问：厦门不同区域房价下跌为何快慢不一？

　　原因主要是因为：第一，房子的资源丰富，学区好、地段好、房子好相对抗跌；第二，这种类型的房子置换不多，例如海峡国际社区，多为自住，自住的房子不会卖就不会跌，从概率上来讲一个小区或区域自住的人越多，房子拿出来卖的越少，这个地方没有成交就没有下跌；第三，最先跌的往往就是去年涨的最快的，而去年涨的最快的就是投资需求买入的小户型房子。

　　第5问：厦门房价为何比其他城市跌得快？

　　厦门跌幅领跑全国，且厦门房价仅次于北京深圳上海这三个城市。

　　从大周期的宏观角度，所有城市都是一样的，都会走到价格下跌的地步。其他城市现在发生的事情都是厦门去年发生过的事情（如新房限价，摇号等）。泉州漳州现在走的路就是厦门去年走过的路。

　　周期来看，厦门的这一轮调控是从2016年7月15号开始，厦门在2016年9月30号出的调控，限购限贷同时加码，然后在2017年3月26号又加上了限售。其他几个城市2016年10月开始调控，厦门领先三个月。再有另一些城市是到去年底，甚至到今年现在才限购限贷。所以每个政策出台的节奏不一致，这就叫差异化。每个城市都调一次，这叫差异化。所以导致厦门现在走在比较前面。厦门是第一个出调控政策的城市、第一个出限购限售的城市、执行的最彻底的城市。

　　从原政策的执行力度来看，很多城市出政策来变通对冲缓解稀释政策的效应。如西安在16年、17年也出了调控政策。为什么西安市场在去年整年，包括今年中还这么火爆？因为他从去年开始出了人才政策，只要是个人才、本科生就可以免费落户。这个在厦门和很多城市是不可能的事情，和限购政策完全抵消，增加了购房的需求。

　　第6问：厦门房价中期走势如何？

　　新盘的供应经过五年、十年的累积，交房后就会合成数据。所以我们只要把住新房的源头就能算出供需数量。比如从2012年开始，厦门每年的土地供应量平均值是150平方万左右。而从2012年到现在，厦门每年的销售量，新盘销售，在这过去的7~8年里，平均每年只生产150万平方，但是每年要卖掉300万平方，那一年就缺口150万平方，7年就是1050万平方，已经把过去的库存全部被消耗光了，还不够。剩下人就只能买二手房。

　　300万平方其实就可以代表这个城市，如果取平均值，就基本上可以代表这个城市未来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算，就是3万套。这个城市的新盘的需求是三万套，但是它一年只供1.5万套。如果累积到一定程度，市场就供不应求，这是需求层面。就是市场畸形的结构导致的城市房价上涨，供不应求。厦门的供需结构是全国最畸形的城市，这就是为什么一个小城市，房价会这么高的原因。

　　此外，厦门每年人口净流入比例很高，着可以通过孩子的读书来作为参考。学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起。最近几年厦门的学位空缺程度逐年增加，而且每年都要翻倍，说明城市常住人口是越来越多。这些就是中长期来看购买力支撑。

　　第7问：厦门周边城市（比如漳州港）会跟跌吗？

　　漳州港现在的房价是透支了R3线建成后的价格。此外，供大于求，漳州港有200多万库存，这是厦门一年供应量。

　　漳州港充满变数，和厦门相比，人们更愿意选择厦门，且厦门周边也有2万左右的房子，但漳州港的房子要取决于价差，价差大，就会有人买，因为没有不能买的房子，只有不能买的价格。

　　第8问：厦门的商住项目还有购买价值吗？

　　商住的问题是如果体现不出租金收益它的增值就会变慢，就会相对慢，或者叫做跑不赢平均值。商住的问题主要有：无法入户；体验差；居住成本高。

　　此外，商住交易成本高交易税费平均在10%，正常的商品房满两年的交易数据应该是在三个点。交易税费高就会让很多人不想卖，说白了它就吃掉了你的利润。因为要掏这部分税来，而且是让买家来承担，无形当中就导致房价卖不高，而出租也就成为其剩下的唯一可取之处。

　　第9问：厦门地价大跌了吗？

　　我们要承认一个事实，土地价格是下跌了。但是只是单纯拿两个结果去对比，会感觉到很惊悚，如果考虑到里面的基本原因，可能只是下跌，但并没有那么惊悚。

　　以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9，与翔安在2016年8月26号拍的地王是3万7千多，3万8千左右作对比，产生2万的差距主要由于以下原因：

　　首先，这两块地位置完全不一样：一块在翔安南，是翔安未来最有前景的区域；另一块在厦大翔安校区偏远的地方，那个地方与地王之间的发展周期至少差5年。你拿一个发展周期差5年的进行对比，这肯定是不行的。

　　第二，是条件差异，2016年8月份的时候还没有开始调控，特别是对土地市场没有调控，当时的土地拍卖条件就是正常的条件，你花钱盖什么样的房子你说了算。现在，2017年开始厦门就对土地市场进行调控了。

　　第10问：开发商还敢在厦门拍地吗？

　　相比原来，现在有7090政策，就是这块土地拍下来，必须有70%的房子是在90平方以下的，之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开发商没有办法去做别墅，而只有做别墅，价格才能产生大的溢价，开发商的利润才会多，利润多，开发商才会拿更高的成本去拍下土地。
　有70%的房子要在90平方以下，90平方显然是做不了高溢价的房子，只剩下30%。以前没有限制的时候，开发商想怎么排就怎么排，只要容积率排的下，怎么排都可以，这是一个限制。另一个限制就是，140平方不能做复式的房子。我们知道，做复式的房子可以空出很多面积来赠送，抽出来的面积就可以给房子产生溢价。多出一个客厅或是房子的面积就能产生溢价，客户也能接受。开放商就敢拍高一点。

　　再有“一次性销售”，10万平米以下的地必须一次性销售，10万平米以上要分两次销售，这个政策对开发商来说是很可怕的事情。因为一块地你分多次销售，可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格，低开高卖，越卖越高，对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖，开放商处于被动的状态。在很多对土地拍卖的限制条件下，造成了大家不敢以很高的价格拍卖土地。

　　最后，开发商的钱不够了，过去的2016年和2017年，开发商花了巨大的价格拍下土地，结果这两年碰到房产政策，房子不好卖了，手上的现金回的慢了，就不能再投入去开发了。钱不多就不会乱拿地。

浅贝

李迅雷：房地产投资高增长 一枝独秀还是日渐黄昏？

　　从今年前7个月的数据看，拉动经济的三驾马车都显得乏力，但固定资产投资增速降至5.5%的历史新低背景下，唯独房地产开发投资增速还超过10%。按照国内规律，房地产销售增速要领先于房地产投资增速大概半年，然而这一波房地产周期中，商品房销售增速已经下行了一年半时间，而房地产投资增速却不断走出新高，房地产销售领先投资的规律为何失灵了？是什么支撑了房地产投资的高增长？高增长的背后存在哪些结构性问题？而这些问题在长期又意味着什么？本文依据房地产的结构变化，来预判房地产投资的未来趋势。

　　主要观点：

分析房地产的投资结构就会发现，土地购置费攀升是推升房地产开发投资的主要力量，剔除这一块后，房地产建筑安装投资增速是大幅下行的，这也是今年以来工业经济减速的原因之一。


土地购置费是一个相对滞后的指标，滞后于土地成交状况，而今年以来土地成交价款同比增速已经大幅下台阶，这意味着土地购置费高增长的局面难以持续。


从结构上来看，我国的房地产市场也在分化。大中城市的房地产销售、价格、投资均要远远弱于小城市，这主要仍是受到棚改货币化的影响。例如上半年一二线城市房地产投资增速已经降至6.2%，但其他城市房地产投资却一路高歌猛进达到14%。


为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待”棚改大潮”褪去，或许将面临长期“衰退”。


　　房地产投资高增：全靠土地购置支撑

　　今年以来，房地产投资成为经济的一大亮点。在工业生产、固定资产投资增速均出现下行的背景下，截至7月，我国房地产投资累计增速依然稳定在10.2%的位置，而去年全年增速也只有7%，也就是说今年的房地产投资增速还出现了回升，成为固定资产投资增长的主要支撑力量。

　　从另一个角度看，以往房地产销售领先投资大概半年左右，但是这一轮房地产销售增速从2017年初就开始大幅下滑，但是直到现在房地产投资增速不降反升，销售领先投资的规律似乎“失灵”了。

　　房地产投资增速和销售增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　那么房地产投资为何高增长呢？其实看一下投资结构就会一目了然。房地产投资主要包括两块，一块是建筑安装投资，另一块是土地购置费。事实上从2017年初以来建筑安装投资增速就一直在大幅下滑，今年前七个月同比下降了4.1%。而土地购置费增速则一直在走高，前七个月同比增幅高达72%，是推升房地产投资整体增速的主力。

　　但是土地购置仅仅是土地使用权的转移，并不创造GDP，而建筑安装投资和GDP增长更相关，其增速的下行甚至负增长可以解释今年以来工业经济的减速。而且剔除掉土地购置费用后，房地产销售对建筑安装投资的领先关系再度成立。

　　土地购置和建筑安装投资增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　那么房地产总投资未来依然会维持高增长吗？其实也很难。一方面，房地产调控政策依然从紧，销售端很难有大的起色，这就决定了建筑安装投资增速的下行趋势难以改变。另一方面，土地购置费是按照实际付款额分期计入房地产投资的，其实是一个相对滞后的指标，滞后于土地成交状况。

　　而今年以来土地成交价款（反映土地成交合同金额）同比增速已经大幅下台阶，这也意味着土地购置费高增长的局面难以持续，未来或趋于放缓。这也意味着房地产总投资会逐步减速。

　　土地成交额和土地购置费增速的相关性（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　地产结构分化，大小城市冰火两重天

　　从结构上来看，房地产市场也在分化。首先看销售端，大中城市和小城市的房地产市场可谓是冰火两重天。2016年底调控政策收紧后，一二线房地产销售就在不断降温，销售金额增速2016年高达36%，2017年降至2.7%，今年前6个月尽管因低基数反弹至9.6%，但和2016年不可同日而语。

　　而全国其他中小城市2016年房地产销售额增速高达33%，2017年也有26%，当前仍有17%的高增长。中小城市房地产销售的火热主要仍是受到棚改货币化的推动，棚改实物安置是拆房子给房子，居民无法加杠杆，但如果拆房子给货币，居民加杠杆的作用是非常明显的。

　　根据百城住宅价格数据，截至2017年末三线城市住宅价格指数同比仍在12%以上，高于二线的7.7%和一线的1.4%；而根据统计局发布的70城二手房价格数据，三线城市房价涨幅也高于一二线。此外，通过增加房地产相关的互补品消费和推升房价带来的财富效应，棚改货币化安置对中小城市消费或也起到了一定的刺激作用。

　　大小城市房地产销售增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　其次在投资端，大中城市和小城市房地产投资增速也出现背离。本轮房地产投资从2016年初开始触底反弹，但调控政策收紧后全国房地产销售逐步降温，一二线城市房地产投资增速从2017年开始下滑，截至今年6月末已经降至6.2%。但是一二线以外的中小城市房地产投资却一路高歌猛进，当前已经达到14%的高增长。

　　大小城市房地产投资增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　而中小城市房地产投资高增长的主要推力依然来自土地成交的活跃。今年上半年一二线土地购置面积同比减少了近10%，而全国其它城市土地购置面积依然保持了15%的高增长。

　　回顾2014-15年的时候，全国房地产高库存问题严重，而问题最大的其实就是中小城市，政策通过棚改货币化安置来消化这些城市的房地产库存，但当前三四线城市房地产库存水平也仅是降到2014年左右的水平，如果这个时候中小城市再因为短期政策刺激带来的房地产市场火热而增加投资，似乎有悖于政策的初衷。

　　大小城市土地购置面积增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　人口流向难逆转，勿把短期当长期

　　长期来看，人口从农村向城市、从小城市向大城市流动，是全球各国城镇化发展的一般规律，我国也是如此。在十年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。在农村地区、小城市和大城市的软硬基础设施差距较大的情况下，人口向大中型城市集中仍将是城镇化发展的趋势。

　　正如前面提到的，为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待棚改“大潮”褪去，或许仍会令人深感忧虑。

　如果说2016年初出台的刺激房地产投资政策主要是为了稳增长，棚改货币化和PSL成为三四线房地产去库存的利器。那么，这两年来土地购置费的攀升主要是地方政府的“营销”贡献，因为失去了土地财政，不少地方政府的运转现金流都成问题。

　　但是，今年以来，土地拍卖流拍数量高达800多宗，且流拍比例还在继续提高，土地拍卖价格也出现了明显回落，“地王”不再出现，这意味着依靠房地产来维持经济运行的模式越来越难持续了。

　　更长远看，人口的集聚在推进，人口自然增长率在下降，这两大趋势都将使得国内大部分城市的房价缺乏人口支撑，中国经济步入存量时代。而房地产投资，说白了也将步入存量时代，前期投多了，后期必然会少投。类似于朝三暮四或朝四暮三的情形。大致判断，从第四季度或最晚明年开始，房地产开发投资增速将不断回落。