房价观察 （二）

浅贝

债都发不出去，老王危矣！


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-06-29 21:28 发表于广西

最近思聪公子忙着卖自己的电竞俱乐部，再也没有人夸他是投资奇才了，现在流行暗中骂一句纨绔败家子。

所以你们不觉得这里很恐怖吗？老爹成功的时候，儿子就有金手指，干啥都是对的，一旦老爹失败了，儿子突然衰神附体，买对方向的，都只能割肉出局。

所以啊，现在的创投圈到底是个什么操行，要么你有硬核的科技，别人真学不来，那算你狠，要么就是一场资本的击鼓传花游戏，谁是上游那个食利者，谁是最后的买单人，谁又能在这种游戏里混的风生水起。

就像张雪峰老师说的，有些行业，不是家里有强大资源的，还是别碰了，玩的都是圈层，普通家庭普通人，真的是没资格参与这里的圈子游戏。

可能有人会以为我要大骂阶层固化，但实际上，人类社会几千年生存准则里，固化是个中性词，没有好坏之分，你们有打灰经历吗？流动的混凝土，要经过精心养护，最后固化成型，然后形成稳固的结构，可以多少年不坏。

但如果固化失效，那就成了你们口中的豆腐渣工程。

固化并不是社会问题，社会问题是底层生活水准下滑，中层向底层滑落，这才会对整个社会大厦结构的稳固性产生致命的打击。

所以一个靠谱的政府一定会设法去改善底层民众的生活状态，维持中层群体的占比。

从来经济高速增长都是偶然性事件，不可能长期维持住，当国家发展到一定程度，经济增速必然会放缓，这时候治理的重点就会从发展转而偏向公平。

算了，我们在这里就不展开太多篇幅讲地产了，免得文章被咔擦了。

反正大家可以去看看富豪榜，有相当一段时间，富豪榜里一水的都是地产大佬，但现在呢？还有哪个地产大佬还能屹立不倒？

地产既能放杠杆，又能将普通人未来几十年收入快速贴现，给普通人留下了债务和所谓的钢筋水泥资产，不动产有时候就是那么回事，真要是氛围一变，变现就太难了。

这些年来，房产价格暴涨引发了许多社会问题。

10年前，聊起丈母娘和房子，可以当个地产营销故事来讲，10年后，丈母娘逼着要婚房，已经成了许多年轻人害怕的鬼故事。

现在别说生育率了，就是结婚率都开始断崖式下跌。

其实我认为人口增速放缓，或者人口停止增长都不是什么大问题，但人口出生率断崖式下跌，那就是是个必须格外重视的社会问题。

所以为什么一直提房住不炒，率先刺破地产泡沫，这真的不是有意跟某些人为难，这种断崖式的跌法，就已经说明放任房价上涨已经成了阻碍社会正常运行的问题。

最近为什么吴晓波被禁言了，难道仅仅是因为他在哔哔青年失业率太高了吗？是因为他站起来忧国忧民呼喊必须救经济吗？

吴晓波是上等人，他为精英服务，才不会管底层老百姓的死活。

大明末年，江南士绅不想交税，请东林党当代言人，文化人一开口就是国不可与民争利啊，西北的农民不是民吗？为什么给他们加农业税这帮人就不吭声了？

最后割贫民的肉来让东南豪绅们变得更富有，谁叫有钱人才能做民意代表呢？

吴晓波的诉求是一以贯之的，就是要救房地产，救了房地产就能救失业率，啥都救了。

现在，正常救市的政策都出了，也就一个疯狂放水，涨价救市的手段没用出来。

吴大文人四处呼号了一圈，发现没有人响应，于是来个曲线救房，开始唱衰经济，拿失业率吓唬人了。

我认识的一个地产老板，一边忙着把资产往移民加拿大的子女那边转，一边到处找人呼吁救市，很好，我们扛下了债务，你就能拍屁股享受财富带来的“自由”。

所以你看，总有人心存侥幸，以为靠着胆大赌一把，多找点人来到处嚷嚷搞舆论，就能故技重施，挖个大窟窿，让全社会来填。

出来混的，迟早是要还的，啥都不说，咱就算算人口情况，地产这种模式还能继续下去吗？

好吧，你说万达是商业，商业地产运营，它也要遵循市场的客观规律啊，比起住宅，商业现在过剩情况更严重。

住宅的话，只要肯便宜点，总能买的出去，商业你就是免费让人经营，都未必有办法招的来商家。

我昨天写了菜鸟，零售行业的竞争到底有多激烈？曾经位于食物链顶端的阿里都被逼得向下扩张，动起了快递业的蛋糕，这都是真正的红海行业啊，但资本是这么选择的，又有什么办法呢？

万达以前的模式是用MALL当噱头，好获得廉价的土地，然后用土地增值，卖房子的钱来补贴商业，当然了，古早时期，大家都稀罕MALL这种商业体，甚至有人以为真的可以一铺养三代，跑去争抢买商铺。

为了商铺能卖出去，说不得还有什么买入返租，给自己背上了隐形债务。

当市场还好的时候，无论什么条件的债务都敢拍胸脯承担下来，这是胆大比北大强的地方，因为最后市场会以上涨来化解所有风险，当资产不断膨胀时，小小一点或有负债谁会在乎呢？

市场饱和，预期的增长没有了，于是所有的隐形债务都开始浮出水面了，昨天看起来资产负债表好看得不得了的企业，今天突然成了失信人老赖，卖得差不多的楼盘也因为债务纠纷停工了，这并不是什么稀奇事。

稀奇的是，为啥明明它有那么多问题，大家还非要硬捧臭脚，认为别人都不行了，就他能行？

存量博弈时代，还妄想从前化解债务的办法能生效，这可能吗？

2020年，地产圈最大的新闻是一封来自恒大的公开信，说来说去无非是如果恒大没办法借壳上市，那就会完了。

结果千亿的债务都被化解了，也不过给恒大拖了一年的日子，到2021年，它还是暴雷了。

历史何其相似，最近是万达上市失利，面临300亿的回购压力。

2017年6月，万达遭遇危机，火速甩卖资产，还不忘辟谣，说自己手上持有现金1370亿，真有那么多钱，需要那么着急卖卖卖吗？

所以地产商们蜜汁资产负债表，你敢信吗？

好了前段时间自媒体们各种炒作万达上市失利，需要兑现300亿对赌，然后又有通稿说万达手上现金有700亿，但是有那么多钱，为啥不肯支付工程款，导致被人告成被执行人？

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前几天，万科又申请诉讼保全，冻结了万达千亿股权，为的是一笔10多亿的财务纠纷。换了以前，万科何至于此，十个亿对这两位巨头来说，能叫个事吗？为啥出手这么难看，那是真怕你还不起，才来个先下手为强。
资本市场从来都是跟红顶白的，你越是窘迫需要钱，越是很难在市场上融到资。
屋漏偏逢连夜雨，因为没办法回答监管部门的问询函，万达一笔60亿的债被迫撤回。
这笔钱的用途主要是借新还旧的。
所以现在要拿什么当前来还旧债呢？
所以我很能理解吴晓波为啥那么急，明知道舆情发酵的后果，还会顶着风把自己包装成一个“社会良心”，金主爸爸和自己的房子，都急需要接盘侠。
最近有人在炒作某科技企业上市就发公告会退市，大骂奇葩，当然，我也颇不以为然，但社会资金配置为什么宁可向着这些明明白白就是来A钱的科技型企业，也不给看起来好像盈利能力棒极了的地产巨头们呢？
因为前者起码还能做个千金市骨的骨头，激励大家搞科技创新，做增量市场。
而后者呢？谁知道你的盈利到底是咋回事？还有一个港股上市其实也是个变相的资金外逃的窗口。
给了人民币，买了港股的股权，在HK直接卖给掉，然后得到港币，可以换成美元了。
请问这到底是做财富的增量，还是别的？
当年意气风发的老王说我的钱想怎么花就怎么花的时候，可曾想到，那些钱到底是不是自己的？
存量市场里，如果允许高杠杆地产撬走大量财富，这就意味着给未来引入持续的通缩，很简单，我们透支了30年，现在没钱了，未来也没钱了，怎么消费，中产阶层滑落，底层生活更加困难，想保持良性的社会固化都做不到，能不出事吗？
所以万达出各种问题都是必然的，王公子越来越低调也是必然的。
属于地产的时代过去了，就这么简单。

浅贝

聊聊被热议的城中村改造


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-07-24 20:24 发表于广西

任何利好都是有前置条件的，2014开始的大规模棚户区改造计划，直接就有国开行PSL强势介入。

PSL就是抵押补充贷款，国开行给的都是政策性贷款，妙的是不需要抵押，仅针对项目。国开行发放PSL贷款，定向注入到棚改项目拆迁补偿和安置投入的资金，地方政府拆迁完成后，把土地卖了，向国开行偿还PSL。

看到没，这其中最重要的一点就是卖地！如果土地卖不动，那地方政府拿什么给国开行还债？

现在的问题难道是城市没有土地可供出售吗？

现在各地最苦恼的问题是地卖不动了，屡屡要找地方平台公司接盘，左右手互博，好保住地价不至于崩。

所以这波城中村改造政策虽然给的很好看，但再想搞大规模货币安置拆迁怕是万万不能了，没了钱，又哪里有拆迁拆出来的大把富豪呢？

依我看，怕是像深圳这种城中村升级改造，补充为公租房的做法更靠谱点，旧房升级改造比起来大规模拆迁毕竟是花的钱少上许多。

城中村本来就是个非常尴尬的所在，村民们坐拥大量土地收入，但却因为没有红本房产证，倒是连未来征税的基础都不能了。

想想我们打工人，一个月一万块的工资都算高的了，就这，还要缴纳个人所得税，城中村那些房东们，手上提溜着大把钥匙，每月收房租收到手抽筋，俨然一副成功人士嘴脸，偏偏人家还不用交税，这公平吗？

但城中村这种所谓发展中遗留下来的历史问题，真要是用正规手段去处理，你还真没办法解决，人家连个正规的产权证明都没有，村民们为了自身利益，对抗手段花样百出。

深圳这么多年的城中村旧改，说起来都是大家发财，但所有真正参与过的开放商，没有谁不是一肚子气的。

以前有人赞美钉子户维护自己合法权益，但最后大家发现，钉子户们所谓维护自己合法权益的结果，就是把高昂的成本强行摊派在城市普通居民手中，作为后来者，被迫接盘侠们，谁为他们叫好，就是脑子里灌了水泥砂浆，活该当韭菜。

超大和特大城市的城中村之前是没有人想改造吗？早几年房地产市场行情好的时候，不知道有多少人摸进了城中村，想谈下来旧改的事。

其中也不存在着政策不支持，但政策再支持又有什么用呢？只要摊上钉子户坐地起价，狮子大开口，很多事情就没办法进展下去。

恒大巅峰时期在深圳手拿45个旧改项目，倘若真的能顺利做下去，以深圳的房价，还能不赚的盆满钵满，但最后为什么做不下去？

超大，特大城市的城中村，矗在那里就是一座活金山，拿在手里，天天能收入现金流，换了我是村民，我凭什么不当钉子户？我为什么要急着把拆迁搞完？躺平了坐收租金岂不快活？

所以真谈下来的，全部成本都高的吓人。

以前动辄传出深圳某城中村拆迁，拆出多少个亿万富翁，多少个千万富翁，这些富翁们拿到了钱，忙着安排自己和子女跑路到海外的不知道又有多少。

还有很傻很天真的人说，现金不够安置的，可以用房票啊，又能搞出一大堆钱来。

想想有点图样图森破了，从一个城中村的名字就能看出来，这是核心地段的房子，你又能在哪里安置我？况且经过一段时间的野蛮发展，哪个大城市的城中村不是违建满地爬？村民们自建房那个容积率能让人倒吸一口冷气，有时候怕是拆点老旧高层住宅小区都比这划算。

还是那句话，吃了时代红利却没有付出太多成本的，迟早是要吃不着的，如果你以为某些行业有时代红利，那有些人呢？好歹好多行业里想吃红利的人，总归是付出了努力和劳动，你就看看那些好地方城中村的房东们，到底又努力干过什么？凭什么？

经济调结构就是尽可能的减少这些所谓的中间食利阶层，所以我以为城中村的改造，不仅仅是着眼于字面上的拆了重建的改造，而在于把城中村这种城市结构里的不合理性给改造掉。

你是城市居民就该遵循城市居民的规矩，你是农民就该敢农民该干的事，城市中的农民又算咋回事？

城市里土地本来就该是国有土地，偏偏成了农村自留宅基地，在村域范围内，还能随心所欲的想咋建咋建，这又是个啥章程？

城中村里满是消防、安全隐患，不出事都是好好好，出事了，都说解决不了。

2022年4月29日，长沙自建房坍塌，导致54人死亡，其中44名是就读于湖南长沙医学院的学生。

两层的地基，人家敢给你一口气蹭蹭野蛮生长到8层，还不满足，还要扩建，所谓监管，形同虚设，像这样的城中村自建房应该不在少数，偏偏治理起来非常困难，一发生问题都是大事。

所以城中村改造目的真的就是为了让村民们从富裕变得更富裕，为城市的房价添砖加瓦吗？恐怕未必。

指导意见只说了改造，没有说以何种方式改造，而且也允许各地根据实际情况来改造，同时，央妈也没有指定某个专项款来给你当改造费用。

大家可以去看看时间线，城中村改造计划在4月份就有在提及了，5月22日公布长沙自建房倒塌事故处理意见，无论从哪个角度看，两者都有一定的关联性。

任凭城中村野蛮发展，则各种事情都会冒出来，把城中村给理顺了，反倒能给城市财政增加一笔长期收入，所以这里才有个因城施政。

至于为啥先要处理超大和特大城市的城中村问题，很简单，人口稠密，城中村才有野蛮生长的动力，随便找找那种三四线城市，城中村根本成不了气候，其中也就没啥大利益在，也就没有急着改造的必要了。

我知道很多人都在眼巴巴的指望着房地产刺激再来一回，自己好乘机解套，但房子不好卖的根本问题不是刺激不够，而是普通人手里真的没钱了，有钱了，谁不想买更好的房子改善自己的生活呢？

浅贝

降价30%，李嘉诚要7折卖房！深圳赢了？


原创 牲产队长 牲产队 2023-08-06 18:14 发表于广东

李嘉诚7折卖房了。

这个对房地产嗅觉极为灵敏的商人，开始降价甩卖了。

李嘉诚打7折卖的这个楼盘并不是那种偏远的房子，而是位于九龙，距离香港岛仅一个地铁站。打完折后，楼盘价格低至14.87万港元/平米。大陆人一看，这也不便宜啊！但香港是一个寸土寸金的地方，单价看起来虽高，但它已经比周边的二手楼还要便宜30%，售价回到了7年前。

2023年，香港岛的平均房价就高达18.2万港元/平米，而李嘉诚打折的这个楼盘，距离香港岛仅一个地铁站，价格是相当实惠了。当然，李嘉诚的打折抛售具有风向标的意义。当李嘉诚开始降价的时候，香港的整体房价都有可能跟着下降。坚挺上涨数十年的香港房价，开始迈入拐点。

对房地产的理解，李嘉诚可以说是无人敢出其右。早在2014年的时候，大陆房地产正一片欣欣向荣，李嘉诚就提前抽身，打折抛售，回笼现金，成功套现出逃。而今，一次性降价30%，李嘉诚也打响了香港房价下跌的第一枪。对内陆而言，这同样具有风向标的意义。

为什么李嘉诚会打折卖房？在队长看来，根本原因在于人口。香港人口已经连续3年下降，2020年4.65万人，首次出现6700人的自然减少。2021年，香港人口减少8.71万人，同比扩大减少4万多人。2022年，香港人口减少幅度有所缩小，只减少了6.8万人。进入2023年以后，香港的人口减少形势依然没有扭转。

房地产的根基是什么？就是人口。香港总人口已经从750多万，下降到了730多万。人口少了，房地产需求就少了，房产降价也就不可避免了。而且，很多香港人正在大规模向深圳聚集！

以前，都是深圳人去香港旅游，而现在，深圳已经变成香港人最爱出行的城市，大量的香港人涌入深圳。为什么会这样呢？一句话足以总结：“吃喝玩乐，性价比太高了！”

香港是一个高收入，高消费的城市，人均月薪超过1.6万人民币。可是，在香港随便吃个早餐，都要三四十，一个人一天的吃饭开销就要200多。房价就不用提，高到天上去了，房价排全球第一高，超越美国纽约、英国伦敦、韩国首尔、日本东京。内陆的北上广深在香港房价面前，也只能称弟弟。

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由于深圳距离香港特别近，消费又比香港便宜得多。而且，香港太小了，产业不齐全，竞争不充分，服务业的质量跟香港没得比。香港人仿佛突然开窍了一般，他们发现，在香港赚钱，去深圳花，那简直就是打开快乐新世界啊！

一个普通的香港打工族，稍微努力一点，就能月入2万以上。一到周末，他们就成群结队地过境进入深圳。白天在深圳到处吃美食，晚上混迹深圳各大酒吧，从早嗨到晚，直到精疲力竭，再返回香港，睡一觉，起来上班。到了深圳，他们只知道，什么叫真正的“物美价廉”！原来香港不是购物天堂，深圳才是快乐人间啊！

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由于同属于广府文化，深圳又是一座移民城市，吃的喝的玩的，各种各样，应有尽有。在香港吃东西，来来回回就那么几样，到了深圳，粤菜、湘菜、东北菜、西北菜、川菜、苏浙菜系等，中国人有的菜谱，全都给你安排上。靠近香港的罗湖区，高级酒吧、夜店、洗脚按摩一条龙，不仅服务比香港好，价格还比香港便宜得多。由于香港那边生活成本太高了，有些香港人直接在深圳买房置业。

香港人在深圳买房，有一套房的名额，不需要缴纳社保，还享受契税优惠，何必在香港岛上内卷致死呢？

现在的深圳已经被香港人挤爆了。一到周末，就有好几十万香港人涌入深圳游玩。过去30天里，香港有408万人次涌入香港。我们老说刺激消费，这就是大规模的游客刺激啊！

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今年上半年，深圳接待了6234.7万人次香港入境游客，包括香港中转游客。由于来大陆玩的多了，大陆的APP也开始大规模进入香港人的生活，如高德地图、小红书、深圳地铁、百度地图、支付宝、美团外卖等，都已经成为香港热门APP。深圳的各大网红街、网红小吃，都成为了香港人打卡追捧的对象，如喜茶、鲍师傅面包、太二酸菜鱼，都成为了香港年轻人必吃的美食。

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以前是内陆游客去香港，拉动香港GDP，现在是香港人来深圳，拉动深圳GDP。这香港人大规模往内陆跑，香港的房价能不降吗？不降价，就去深圳买房了。深圳房子比香港房子可便宜太多了，两边交通也方便。

在某种程度上来说，香港的房价是被深圳打下来的。这不买香港的房子了，手里可支配收入不就更高了吗？香港房价不降，香港年轻人就先不买，反正有深圳当备胎，到了周末就去深圳玩，看谁耗得过谁？

高铁18分钟就能从九龙到深圳北，香港地铁也直通深圳湾口岸，方便得很。其实，香港年轻人要是早日融入深圳，幸福生活早就开始了，何必等到现在啊？

浅贝

随便聊几句房地产


原创 九边 九边 2023-08-08 08:31 发表于北京

本来想发篇长文，不过没写完，就聊下地产吧。这个话题也是相对敏感，我找不敏感的说。这些年也看了不少城市发展方面的书，给大家聊聊。

1、全世界所有的发达国家，都走过一段“城市化推动的房地产大爆发”，这个阶段里，老百姓都疯狂追逐房地产，并且产生一种错觉，觉得那玩意永远涨。

不过世界上没有永远涨的东西，事物会走向自己的反面，慢慢地，房地产开始分化。

其中一部分变成彻底的投资品，谁都买不起，所有人都知道这些地产长期会继续升值，不过没啥用，知道也买不起。需要注意的是，投资品长期涨，并不代表短期不会跌，跟美股似的，长牛趋势比较稳定，但是短期可能有30%的跌幅也正常。

大家知道吧，美股那个指数里的股票一直都是变来变去的，相当于一直在选班里的尖子生。

中国国内的可投资区域并不是一成不变的，以北京为例，前些年谁会觉得亦庄那个破地方有前途？这些年那边豪宅林立，都跑六环去了，二百多平的房子单价能到十来万，跟国贸附近差不多，你们敢信？通州前些年暴走了一波，这几年就是个大坑。

剩下的房子彻底变成工业品，就跟手机和汽车似的，到手就贬值，用得年头越长越贬值。但是大家依旧会购买，因为人都希望美好生活，会追求好商品，但是这些商品再好也会不断贬值。一旦失去了投资属性，也就没人屯那玩意了。

2、“房住不炒”已经取得了初步的成功，因为绝大部分城市已经丧失了炒作的可能性，现在在小城市握着好几套房的人，依旧让当地人羡慕，但是长期看来并没有多少价值。

太多城市房价已经不可能起飞，今后的路径是大概率这样的：

房价过顶之后，很多有多套房的人开始懊悔，并且下定决心下次房价稍微抬头，就把手里的房子卖掉套现。所以每次出现利好，都会出现一堆抛盘，房价不但不上涨，反而继续跌。随后更多的人加入抛盘，开始不在乎收益了，只希望把手里多余的房子套现即可。

事实上现在已经有很多城市出现了天量二手抛盘，前些年房地产狂奔时代大家疯狂囤房，现在想高位出货。

今后可能慢慢不再提“房住不炒”了，因为没意义了，没啥可炒的了。

一线的你炒不动，而且流动性极差，也就是说你投资一套你很看好的房子，需要非常非常多的钱，动辄一两千万往上，而且等到需要卖的时候，却发现可能需要半年才能卖掉，因为买得起这种房子的人太少了，有这么多钱的人又不一定能看上你的房子，需要慢慢等有缘人。

很多投资客，本来投资这类资产赚到了，但是由于着急用钱，需要紧急卖掉房子，大幅打折，最后投资了个寂寞，还不如存银行赚得多。

一线往下的，你敢囤房说不定就砸手里，给你个胆子你去炒。有点像前些年不少人在炒出租车牌照，这两年你再去炒试试。

其实炒房者，更类似“趋势交易者”，一旦趋势没了，他们也不玩了。而且房价这东西，从其他国家的经验来看，跟股价没啥差别，涨的时候会远远超过自己应该的价格，跌的时候也会远远跌穿底价，需要很多年才能修复。

3、至于你说是不是可以低价在一线买？那想多了，今后一线，二线，三线完全不是一个逻辑。

一线玩的是一种惨烈的“淘汰赛”，每年吸引全国最优秀的那部分人入场，然后十年后把他们都赶走，只留下最聪明最有能力或者运气最好的那几个，由他们给托着房价。

当然了，一线的房产现在也不是“大家都一样”。

有些盘是上车盘，里边的住户只要有钱了就会搬走，这些地方的房价一般不咋样。

有些盘属于“终极盘”，真正的有钱人都会购入，而且购入之后，除非万不得已，可能永远都不出手，这类盘子会非常非常贵，因为卖家少，买家又都是有钱人，会把房价推到难以理解的高度。

二线玩的是一种“虹吸游戏”，比如郑州这一波操作，不一定能救得了郑州，但是确实对于驻马店那里想去郑州的人来说可能是个机会。

当然了，也不一定，可能那些人还是决定再等等，看看郑州出了政策后，是不是抛盘更多了，如果出了救市政策二手房价反而在下降，那着啥急？

但是长时段的趋势是确定的，今后河南还会有大量的人涌向郑州。

其他省也一样，今后大概率是“一省一城”，一城兴而百城衰。

我以前高估了一线对其他城市的虹吸，因为一线只是留下来最优秀的那部分，还有大量在一线混不下去或者没有户口的会撤回二线，把一线的经验也带回二线，间接实现了方法论和经验的扩散。

这些年还有个比较有意思的观察，很多人在一线城市卷不下去，撤回二线后没有可做的事去做生意，反而风生水起。那些留在一线的，房子户口倒是有了，不过一般只是个高薪上班族，在35岁之后逐步落了下风。

对于很多人来说，郑州那地方不咋样，但是对于更多的人来说，郑州、太原、合肥这类在网上公认的大农村依旧是很多人的人生最高追求。比如我们老家的“豪门”娶嫁，一般都会商量去太原买房。

类似西安成都这种城市，辐射范围更加大，整个西南有钱人都会考虑去四川搞一套，整个西北的有钱人都会考虑去西安买一套。

三线往下，今后就是个被吸的命运，不过对于当地老百姓来说也不是坏事，比如这两天B站有个UP主，在黑龙江伊春10万块买了个房，还带着两亩菜地。伊春要是跟江浙沪似的，怎么可能这么便宜 ？

4、在网上，香港和台湾省就是一个笑话，不过如果大家去过那些地区的小区什么的，就会发现他们的小区普遍尽管老，但是非常干净，物业非常负责。他们比咱们发展得早，已经过了那个房地产时代，进入了存量时代，存量时代就是物业的时代。

而且物业和老百姓反复博弈，太烂的物业都已经出局，所以整体环境还不错。

香港的很多房地产商最后都变成了物业，赚钱少了，而且是真正的辛苦钱，但是做得好每年都有持续的流水，老百姓也能获得很好的居住环境。

等到物业也慢慢开始相互竞争，开发商能有个出路，老百姓也能获得更好的小区环境。大家可能不知道，哪怕在北京，很多小区随便一个三居都得1500万往上，绝对是绝大部分人的天花板，物业依旧烂得没法看，进了那地库，就跟进了20世纪的人防工事一样。关键还不是旧，而是脏得没法看。

建设向服务转变，快钱向慢钱转变，这是接下来很多年的主流。

5、依靠房地产拉动经济，这个思路逐步已经变成了一种“大而不倒”，或者“庞氏骗局”。

房地产背后关联的产业太多，以至于不能轻易放弃，可是趋势已经形成，今后买房的人越来越少，那些产能和产业退出只是时间问题，一波又一波地拉房地产，只是延缓这种退出的速度，却影响不了最终的结局。

房地产最终的结果，就是跟冰箱彩电一样，依旧是一个不小的行业，但是不会像现在这样作为国家的支柱产业，而且慢慢地，这类夕阳行业里边谁也赚不到啥钱。不过好处是消费者可以低价买到一个还凑合的产品。

我理解国家知道这事，这也是为啥从疫情期间开始，就想用产业升级来取代房地产的地位，给房地产画了三道红线，积极去杠杆，本质也是想安全着陆。只是到了今年，不太顺利，最近又频出房地产救市政策。

6、“出清”意味着痛苦，也意味着新生。

人类的经济经过几千年的爬行后到了工业革命后快速上扬，然后经历一个个经济危机后走到现在，本质也是在旧路走不下去的时候，行业里的人才和资本都被迫重新出去找新的活路，推动了新的产业新的周期。

康波周期的本质就是技术周期，技术周期的本质就是原来的老路走不下去了，有人跳出去走了一条新路。这也是近两百年来世界经济局部有挫折，整体昂扬向上的原因。甚至可以说，每一次危机，都是下一次突飞猛进的起点。

从周期角度思考问题有个好处，衰退或者某些行业的衰落，长期看来都是正常也是有益的，反倒是抱残守缺其实是一种空耗资源。

作为反例，日本的大量僵尸企业在已经死了的路上拿着银行的低息贷款死磕到底，路线错误，越坚持越反动。

事实上不管大家愿不愿意，房地产整个行业都在走向没落，这段时间大家注意下就能看到，类似中建某局微信群骂人、设计院大幅降薪使劲加班且没加班费什么的新闻层出不穷，本质也是行业不行了。以前大家在里边可能也不爽，但是能赚到钱，如今不爽还赚不到钱，于是就爆了。

不行就不行吧，天下没有不散的筵席，也没有永远繁荣的产业，也不应该有，一旦完成了使命，就该慢慢隐入尘烟。只要我们的新产业慢慢起来了，房地产的使命也就完成了。

浅贝

碧桂园危机！


以下文章来源于樱桃大房子 ，作者樱桃团队

01

关于碧桂园会不会成为下一个恒大？我暂时还不敢妄下定论。
但最近是越来越多蛛丝马迹。
1、今天深交所公告：“21碧地01”（149407）盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%，本所自今日13时20分23秒起对该债券实施临时停牌。
2、早在7月中旬，碧桂园的境内和境外部分债券已经开始大跌，极度敏感的资本市场，肯定是嗅到了危险的气息。
3、7月19日，碧桂园服务的总裁李长江，在股票低位大规模减持套现。
4、7月30日，杨惠妍宣布将手中碧桂园服务20%的股权，合计64亿捐给国强公益基金会 (香港)，用于公益事业的发展。
5、7月31日，碧桂园发布公告称，预期截至2023年6月30日半年度可能录得未经审核净亏损，最后还表示：积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。
6、摩根大通一周前也发布报告调低碧桂园的评级，穆迪也调低了碧桂园的信贷评级，由Ba3下调至B1，展望维持负面。
综合各类公开消息来看，碧桂园已经站在了悬崖边上，不敢说一定会“爆”，但确实是令人担忧。
这段时间，房地产利好消息不断，地产股终于迎来上涨，碧桂园却走出了独立的行情，股价不断向下探，市场应该已经嗅到了碧桂园的危机了。
就上面提到的杨惠妍把碧桂园服务20%的股权，合计64亿直接捐给了他老爸杨国强的基金公司。
为什么选在碧桂园资金链面临崩溃的时候捐赠呢？
市场有一种看法，认为杨家父女是想尽可能多的保住一些现金。
因为碧桂园一旦宣布破产，公司资产被拍卖被清算，但是慈善公益基金里面的钱是不允许被清算的。
02
我看了一下目前碧桂园的资产情况，真的不太乐观。
主要是有三点：
房地产业销售疲软；
短期债务过高，存在违约风险；
地方融资放缓。
先看业绩，根据碧桂园7月4日发布的公告显示，今年上半年，碧桂园权益合同销售额和销售面积分别为1287.60亿元和1646万平方米，同比分别下降30.44%和29.93%。
对比下上半年全国的平均水平则是1.10%和-5.30%。
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过去碧桂园一直被称为宇宙房企，多年占据行业第一的位置，如今已经跌到了第5位。
虽然碧桂园在过去两年如履薄冰，非常谨慎，避免自己踩到“三道红线”，但是依旧无法阻挡各项指标持续下滑。
归母净利润从2020年之后一路下降，2022年甚至出现了首次亏损。
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因为在三道红线后，民营房企的融资几乎断流了，碧桂园等民营房企都是靠着自己的老本存活，活不下去就直接摆烂放烟花。
下图显示，自从2020年来，碧桂园筹集现金流都是负的，三年来现金流共流出了1204亿元。
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记得2020年的时候写碧桂园新闻的时候，当时碧桂园还强调自己账户上躺着几千亿，信心十足，认为自己能扛过这一轮调控。
碧桂园猜到了开头，知道市场要变天，于是提前备好现金流。
但是却没有猜到结局，这一轮房企大洗牌似乎望不到边。
尤其是针对民营房企的融资，碧桂园好歹顶着示范性民营房企的头衔。
上半年拼了老命发出的两期中期票据，合计金额17亿人民币，对于宇宙房企来说，这点钱真的杯水车薪。
于是在恒大公布财报不久后，也许高层担心碧桂园真的会成为恒大第二吧，7月20号，碧桂园突然获授35.83亿港元及3.89亿美元的双币定期贷款融资。
这笔钱用于偿还2019年融资，话外之意就是，老兄你再撑一下。
可目前很显然，碧桂园是有点难！
7月20号过后的十几天里，有关碧桂园的全是负面消息。
从债务量来说，碧桂园和恒大之前几乎就是一个级别的，截至2022年，碧桂园总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元。（恒大之前1.8万亿）
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而据DM查债通显示，目前碧桂园还有存续债券17只，存续规模199.21亿元，2023年待偿还本金约32亿元，待偿还利息5.7亿元。
不过碧桂园已经在努力自救中了。
去年碧桂园减员30773人，同比减少幅度约30.56%，居于2022年房企减员榜首位。
这两年碧桂园也不敢拿地，2020年之前，碧桂园一年拿地金额上千亿，去年全年只有61亿元，今年上半年，碧桂园拿地金额只有58亿元。
目前碧桂园一切的操作都是为了保命，希望能够等到市场回暖的时候。
03
但恕我直言，我个人观点是，这一次即便等到回暖，将来也没有碧桂园什么位置了。
碧桂园走的是下沉路线，项目主要集中在三四线城市，就像他们自己说的覆盖1000多个县城。
现在最难卖的偏偏就是三四线城市的房子，碧桂园这三年来都没怎么拿地，主要就是在清理三四线库存，回笼资金，可房子太难卖了。
而从未来的趋势来看，未来的房地产上涨机会只存在一二线，碧桂园拿着大量三四线土储压根不值钱。
就像恒大一样，放烟花之后负债却越来越多，就是因为这两年房价下跌，导致资产评估价值也在下跌。
比如房价没跌，一块地可以卖10个亿的，房价跌了后，你5个亿可能都卖不掉，那就白白的损失了5个亿。
现在碧桂园看似还有1.7万亿资产，这意味着什么呢？
如果市场继续下探，资产则会继续缩水。
以上这点非常关键。
现在市场对碧桂园的担忧情绪依旧在蔓延。
作为一位房产博主，我也是真心希望碧桂园能够撑住，起码要撑到把期房都交付之后。
如果碧桂园真的倒下了，那就是给中国房地产行业，建筑行业，上下游行业再次投入一颗深水炸弹。
加上碧桂园项目主要集中在三四线城市，三四线城市很多人买套房比一二线其实更难。
去年碧桂园交付近70万套房子，今年的任务也是70万套，上半年已经完成 27.8万套的交付任务，明年后年加起来估计还有上百万套房子要交付。
每一套房子背后都是一个个鲜活真实的家庭，这群人非常不容易。
恒大多少还有一些一二线的资产，所以碧桂园如果撑不下去，情况只会比恒大还要糟糕，毕竟总资产大，而套均资产额小，波及范围会更大。
更惨的是，会有一大堆上下游的公司跟着碧桂园倒霉，被拖垮，又不知道有多少人要失业了。
希望能有好消息！

浅贝

碧桂园来到了风口浪尖！


原创 牲产队长 牲产队 2023-08-08 15:54 发表于广东

碧桂园不太平了。

先是网络上盛传，佛山市副市长带队入驻碧桂园，引发公众的担心。碧桂园方面辟谣，否认有工作组入驻。可是，就像这苍蝇不钻无缝的洞，这珠江流域没有风，它就不会起浪。

在房地产行业整顿时，碧桂园被誉为最稳健的民营房企之一。在恒大、融创、中梁、阳光城、建业、富力等地产集团先后爆雷时，碧桂园的账户上是躺着上千亿现金流的。碧桂园还被有关部门表扬过，被评为优质房企。在融资收紧的情况下，碧桂园还能通过公开市场发债，一些国资基金公司也愿意与碧桂园共渡难关。

讲道理，碧桂园是一众大型民营房企中，爆雷概率最低的。可是，碧桂园还是来到了风口浪尖之上。8月7日，碧桂园两笔美元债到期未付。这是一个危险的信号。就像多米诺骨牌，恒大、融创、阳光城等房企，都是从第一笔美元债违约开始的，难道碧桂园也要坚持不住了吗？为什么碧桂园会无法偿付到期的美元债？

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2022年底，碧桂园发布年报显示，碧桂园账户上还有1475亿元的现金余额，剔除预收账款后的资产负债率降低至69.4%。这个资产负债率看起来很高，但和同行对比起来，不算特别高。万科的资产负债率76.95%，保利地产的负债率68.4%，中海地产59.1%，招商蛇口62.42%。和国有龙头房企相比，碧桂园的资产负债率略高一点，但和万科这类混合所有制的房企相比，碧桂园不算太突出。

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至于那些已经爆雷的房企，碧桂园可以称得上是优等生了。碧桂园的情况和万达很像，基本面都挺好，政策环境也在大幅改善，但偿债能力却是令人大跌眼镜。

王健林到处甩卖资产，卖广场，卖股权，只为回笼资金，维持企业商誉，为登陆港股保驾护航。碧桂园不同的是，它还没卖资产，而是借助政策宽松，提高融资能力，新增企业债券。从当前的情况来看，碧桂园所处的环境要好得多。真正给碧桂园造成压力的是，持续下滑的销售，房子卖不动了，现金流难以正向循环流动。

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2020年，碧桂园的权益销售总额是5700亿，2021年，就下滑到了5580亿。2022年更惨，碧桂园的权益销售总额暴跌至3574亿，跌幅高达35.95%。进入2023年以后，全国房地产销售并没有回暖，而是继续下滑，碧桂园一季度权益销售总额降至718.7亿。要是在接下来的3个季度里，不能扭转房产的销售，全年权益销售总额可能要跌至2000亿以内。

我们常说，“一鲸落，万物生”。可事实上，它的背面是，时代的一粒沙，落到个人头上就是一座山。碧桂园的体量比恒大更大，而在去杠杆方面，碧桂园做得要比恒大好得多。恒大的问题在于，无节制地扩张，搞了恒大冰泉，恒大足球，恒大粮油，恒大汽车，恒大健康，恒大文旅、恒大音乐等，涉足领域非常大，而钱却主要来自于房地产。恒大音乐、恒大汽车、恒大冰泉等，都是亏损的买卖。恒大足球更是开启了中国金元足球的新时代。

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在业务扩张方面，碧桂园比恒大要谨慎得多。碧桂园主要还是围绕房地产为核心，向上游做了博智林机器人，专攻建筑自动化。另外就是做了碧桂园创投，自己不深入产业，只做背后的投资人，先后参投了比亚迪半导体、蜂巢能源、长芯存储、紫光展锐、蓝箭航天等一堆高科技创新企业。

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这种做法要轻得多，把专业的事情交给专业的人做，而不是自己跨界、跨领域去深入。碧桂园能保持账上现金流比其他同行要充沛，主要就是自己不搞巨额投资，对多元化扩张，相对谨慎。

在队长看来，碧桂园所面临的难题是房地产市场本身转型的阵痛。过去的高杠杆、高周转模式，已经行不通了。但短期内，碧桂园也无法找到一个新的增长模式。在房地产市场持续下行阶段中，资金压力逐渐变大。

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不过，碧桂园挺过了最艰难的时刻。而今，政策上，刺激房地产，维持房企经营稳定，稳经济，稳就业，促增长，已经成为主旋律。对碧桂园而言，大环境要宽松得多，活下来的问题不大，但过去的辉煌是一去不复返了。

浅贝

宇宙第一房企碧桂园！风声鹤唳又要爆了？


原创 尚本谷主 尚本谷 2023-08-09 11:50 发表于江苏

昨天吃饭的时候，朋友突然说了一句：碧桂园，也完蛋了，心里就咯噔一下。

这两天，号称宇宙第一房企的碧桂园风声鹤唳，确确实实遇到资金困难了。

无论是流动压力还是不动压力，无论是阶段性还是持续性，其实真的用不着这么多看似专业实则空洞的词汇。

资本市场从来都是最敏感的，8月8日，碧桂园旗下境内债大跌再现临停潮，多只债券跌超10%，这也让许多刚买了碧桂园房子的人战战兢兢。

实际上，早在两年前恒大爆雷之后，碧桂园即将步恒大后尘的消息，就屡屡甚嚣尘上。

因为两家都出自广东，曾经都是广东五虎之一，并且运营模式也非常相似，连售楼处都长得几乎一模一样。

这两年，尽管碧桂园业绩一直下滑，但一直说要爆，却一直都没爆，这次又传得这么凶，主要和两件事有关。

第一件事，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江及其配偶，突然于7月19日大幅度减持322.79万股碧桂园服务，套现2824.72万港元，自己只留了0.11%的股份。

要知道，现在可是股票低位，资本市场一般都是低买高卖，李长江近乎“卷钱跑路”的举动，着实引人联想。

第二件事，7月30日，碧桂园老板杨惠妍突然宣布将手中碧桂园服务20%的股权，合计64亿捐给香港的国强公益基金会。

自己家都快揭不开锅了，美债票息都还不上了，还一捐就是大几十亿，难道碧桂园老板真的是个不食人间烟火，一心只修佛缘的大善人？

显然不是，很快便有网友扒出，国强公益基金会的创始成员，就是杨惠妍的妹妹杨子莹。

左手倒右手，还披了一层慈善的外衣，以后就算破产清算，按照规定，慈善公益基金里面的钱是不允许被清算的。

两年前，恒大也曾经这么干过，但因为没有沾上“慈善”，被监管叫停了。

以上两件事合起来看，真的耐人寻味。
当然，冰冻三日，非一日之寒！

碧桂园今天暴露出的问题，有碧桂园的问题，但也暴露出不少房地产企业商业模式的通病。

这种商业模式，一言以蔽之，就是六个字：高杠杆、高周转。

所谓高杠杆，就是负债率高，换句话说，包括碧桂园在内，很多房企的运转，就是靠负债推动。

以碧桂园为例，目前碧桂园总资产1.7万亿，负债1.4万亿，如果后面它的资产评估值继续下降，后面负债规模还会越来越大。

有人也许要问，这么高的杠杆，以前碧桂园是怎么抗起来了？这里就要提到不少房企盈利的不传之秘了：高周转。

看吧，贷款\拍地\盖房\卖房\抓紧回款赶紧拍地\再盖房子再卖，这是很多房企经营的底层逻辑。

还有人是这么解释“高周转”模式：土地的钱不是自己的，是借来的；开发的钱，是借来的。预售的周转资金，是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱。

这种说法，片面，不准确，但形象。

高周转，玩的就是十个锅九个盖的游戏，只有资金链迅速转起来，这个游戏才能玩下去。

其实道理也简单：既然开发商买地、盖房，里外里靠的都是贷款，周期越长，债务利息付出就会越高，只能加快周转，从拿地到开盘最大限度压缩时间，减少债务付息支出。

但是，没有一个运动员，能够在马拉松赛，持续跑出百米冲刺速度，地产商也一样。

高周转总会因为一些不确定因素，一不小心就会马失前蹄，乃至摔个大马趴。

更何况，碧桂园走的是下沉路线，项目主要集中在三四线城市，就像他们自己说的覆盖1000多个县城。

现在最难卖的偏偏就是三四线城市的房子，不仅难卖，而且预期还差，市场买涨不买跌，短期之内难有回天之力。



所以说，现在大家都是在为过去还债，但碧桂园这债，累计的是太沉太重了些……



回头看，不知道碧桂园今天的“暴雷”，属于偶然，还是必然？谷主不道，不知道杨老板知不知道？既知近日，何必当初？！



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但是谷主觉得吧，作为咱们普通人就不要再把所有的家底压在房子上了，也不要说什么刚需房了，这个概念本身就是一种操纵。



放在10年前，哪有刚需房的概念？再往前十年，谁说结婚一定要买房？那时候人们更注重的是感情和生活质量，而不是房价和面子。



现在各种政策刺激大家买房子，比如降低首付比例、放宽贷款额度、延长还款期限等。



这些措施看似给了更多的机会和便利，但是真的能让大家买到心仪的房子吗？



而更大的问题，在于市场上是否还有足够多的愿意接盘的人。



尤其是经历了前三年的冲击，很多人的思想观念都有了转变：活着太不容易了，想做的事情太多了，我们怎么能忍受把一辈子关进一间永远无法摘下的枷锁里呢？



对买了房的百姓来说，房企爆雷就是天大的事，但对房企老板们来说，爆雷可能真的不算什么，反而让他们解脱。



政府是不允许他们破产，要留着他们保交楼，不然的话他们早就一个挨一个申请破产了，把优质资产挑出来一转移，剩下一堆看不上眼的给债权人分一分，自己揣着满兜金子，乐得逍遥自在。



不允许破产，那就只能死扛着，扛不住了，就干脆爆雷，从此就可以光明正大的欠钱不还，无限度的透支信用，也不用掩饰了。



说白了，所谓爆雷，就是不要脸的开始。



房子这个东西啊，以前就是老百姓想要的一个家；现在呢，房子成了无底洞吞噬了你的梦想和未来，留给你一地鸡毛！

浅贝

聊聊碧桂园的困境


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-08-09 23:30 发表于广西

这两天回了一趟深圳，跟还坚持在地产一线的朋友聊了聊地产的那点事。

记得2019年我格外不看好地产，并且警告未来有可能会有大规模暴雷的时候，所有的业内朋友都在笑话我不懂购房者。

购房者其实都想住在5000平的大房子里被佣人伺候，但那可能吗？

同理，你让那些人拿着万元左右的月薪，喜滋滋的去支持大几万一个平方的房价，他倒是想啊，可支持的起吗？

就好像你说促销费，谁特么不想消费了，问题是没有钱消费，先要解决这个实际的问题，才能再说消费的事吧。

现在有问题的何止碧桂园？

倘若不解决居民消费能力跟地产价格之间的矛盾，所有在做地产的企业，哪怕一时间没有出问题，未来也会出问题。

而一旦老百姓收入跟上了，谁不想买个更好的房子改善生活呢？在资金充裕的情况下，住更宽绰的房子才是真正的刚需。

我就最烦那些傻叉地产人，动辄说刚需，傻乎乎的以为卖到天价的房子对于所有无房的人都是刚需，购买力不足以支撑，所有你期待中的刚需，都会自动躺平装死。

东北的鹤岗一度成为网红城市，云南的个旧那些廉价的房子被网友给买空了，所以真的是年轻人不思进取想躺平吗？

不是的，自身经济条件和高昂房价的错配，让努力看起来变得毫无意义，既然那么辛苦都过不好一生，还不如干脆佛了，接受过不好生活的现实，好歹还能轻松点。

这世界有意思的点在于，所谓的业内人士才是最自以为是的一群。

在地产连环暴雷前，怎么劝也不信，捂紧耳朵假装一切安好的是他们。假如2020年没有疫情爆发，全球大放水过一波，房价只怕崩的更早。

疫情其实还带来了一波利好，比如说，给中国制造，实体经济一段时间的发展，毕竟大疫情期间，能维持生产的也只有我们了。

疫情期间也催生了一部分暴利行业，催生了一批新富阶层，给本来岌岌可危的地产行业注入了高净值的接盘侠。

我在2019年预测的行业结局，得以续命到2021年。

当刀已经砍刀脖子边上，还有人仰着脑袋喊大而不倒，地产过去如何如何，必须救地产，未来也会如何如何。

到现在，各种利好政策框框都来了，似乎都没什么效果，于是一帮所谓的业内人士才开始慌了。

人一慌就开始不断的吓自己，越想越可怕，各种悲观的氛围中，碧桂园的利空也就那么被人为的放大了。

假如你问我，碧桂园有没有问题，那回答肯定是有问题的。

但假如把碧桂园的问题跟恒大画同一个等级，那也未免太扯了。

碧桂园差不多算是第一批出问题的地产企业，2017年不仅是王公子的老爹老王出事了，碧桂园也因为活玩得太花了，差点搞不下去了。

碧桂园的问题在于用合伙制激发所谓的员工狼性，狼不狼的我就不评价了，我们就讲讲人性。

假如你只用掏出几百万就能捆绑几亿几十亿甚至更大的盘子，你会怎么做？人不为己天诛地灭，能投几百万的，都是赌性很重的管理层，谁都想尽可能的把杠杆用好，放大，那么扩张起来自然就格外疯狂。

我就见过不少人专门做给碧桂园倒腾地的业务，能做起来的，用脚趾头都知道其中必有奥秘在。

为了拿更多的地，干出更大的事业，碧桂园的456模式简直杀疯了，以致于各地屡屡传出建筑质量有问题。

按照传统的项目模式，打工人其实跟承包商之间有个互相监督的分工协调在，但搞了合伙人制度以后，承包商的利益逐渐就跟合伙人一致化，花最少的钱，抢最快的工期，让周转变得更快而不必考虑后果，反正钱弄到口袋里，到时候可以拍屁股走人，不赌才是傻子。

很多人只看到碧桂园合伙人模式下高速发展的好处，却没弄懂大一统和中央集权为什么才是世界主流，合伙人模式不是说不好，轻资产行业当然好啦，反正总公司不会投入太多，但你地产恰恰是个最最重资产的行业，把风险和收益不对等用到了极致，去对赌人性，结果能有不悲催的吗？

有出问题传言最多最早的大型民企发展商一直是碧桂园，这倒也有个好处，让碧桂园的合作方还没傻到像对恒大那样盲目自信，如此倒也有点好处，那就是碧桂园没办法搞出恒大那种规模的雷。

2022年，碧桂园也被传过暴雷，当时债券价格跌得更狠。

大家不妨想想，2023年地产行业真的比2022年更糟糕吗？

在把碧桂园树立为正面标杆之前，我不信管理层没对碧桂园的问题摸底。

起码碧桂园并没有像恒大那样丧心病狂的分红过，有息的阎王账也没有恒大那么多。

至于被广为诟病的，碧桂园土地储备集中在三四线城市的问题，这还叫问题吗？

当全体系出现了流动性危机，销售去化率被压下来以后，流动性问题都会各种冒出来，但流动性问题真的就是问题吗？

宏观调控解决的是去熨平周期，碧桂园的流动性问题解决起来并没有恒大那么的难。

说白了，终归有套舒适的大房子，是所有人的刚需，只要他们的收入能跟得上。

我之前一直说，未来中国经济会有一种新三线建设的契机，信息产业的发展，让中小城市摆脱被大城市吸血的宿命。

房地产是随着人走的，如果鹤岗这样的地方都能因为超强性价比而吸引来年轻人，凭什么你们认为三四线城市就没办法吸引人口回流呢？

在特大城市里，让年轻人们挤在小小一块地方，满足所有人安居的梦想，那是绝对做不到的，但中国是大国。

之前我们说过无数次，韩国生育率下滑最大原因是经济过于集中在首尔经济圈，日韩都是小国，受制于地理和人口的影响，没办法让经济分散，于是只能在现有的经济结构下苦挨，但中国不是。

我搬到一个四线线城市以后，一直有留意本地楼市，有意思的是，今年二手房市场在持续复苏，颇有点量价齐升的意思。

如果以过去几十年里，中国地产发展的历史来看待三四线城市的土地，那么很容易得出碧桂园土地储备不值钱的结论，但中国发展如此之快，用过去的经验来看待未来的问题，这不是刻舟求剑是什么？

至于碧桂园现在的困境也很容理解，老百姓怕了，也不敢轻易买期房，越是有各种不利传闻，新房去化越困难，新房去化越困难，地产公司就越容易出问题，这里就有个很难解决的死循环。

重塑信心需要时间，债权人未必有那个耐心，因此做到碧桂园这个规模，自然就很容易各种出事。

总觉得这回的地产危机有点像2013年开始集中爆发的煤炭行业危机，当年多少民营煤炭企业死于流动性问题，但煤炭终究是刚需，过几年，煤炭价格涨上去了，一切问题迎刃而解，只不过煤矿的所有人能不能扛那么久，那就另说了。

我其实并不太担心碧桂园，即便有流动性危机，肯定也有解决的办法，只不过杨家还能不能牢牢掌握控制权，那却要两说。

无论如何，杨老板的节操远超许皮带，挖的坑也是肉眼可见，并不至于烂到四处埋地雷。

浅贝

楼市连夜涨价？别被忽悠瘸了！


原创 牲产队长 牲产队 2023-09-03 19:37 发表于广东

在认房不认贷政策实施后，不少楼盘连夜涨价，还有取消优惠，变相涨价的，极力营造一种“再不买，楼价就要上涨”的紧张氛围。房企的目的无非就是让用涨价来倒逼大家赶紧买房。可在队长看来，这个方法已经过时了。涨价去库存，已是行不通了，这不过是一种简单的逼单技巧。

买房的人一直都有，但楼市的不确定性会让购房者犹豫不决，边走边看，大家都怕买了山顶票，买完就走下坡路。这时，最好的选择就是观望，或者多盯几个楼盘，看看谁家又打折了，谁家又降价让利了。等到自己觉得各方面都合适了，差不多了，才会下手去买。

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作为房产销售，在客户犹豫不决的时候，就需要来一手逼单：“赶紧买吧，不买，明天就涨价了。”这种逼单技巧有没有用呢？还是有一点用的，可以短期内促进成单率。尤其是北上深广等城市，房价相对比较坚挺，即便有下跌的空间，下跌幅度也已经很有限了。在一个紧张的氛围中，还是比较容易被忽悠上车的。

但所谓的“房价上涨”，它的市场逻辑还是没有变化。“涨价去库存”只适应于大家有钱，随时可以买，而不适应于大家没有钱，你涨价，就更买不起了。国家出政策，降利率、降首付，都是因为大家没钱了，才主动降低购房门槛，让需要购房，而资金又不足的年轻人，买上自己的房子。在这时候，搞“涨价营销”，不过是房企的自娱自乐，有那么一点作用，但作用不大。

没房的人，暂时买不起房，有钱的人，房子太多，不需要买房。这就是当下，中国楼市的基本现实。对有钱人而言，多买几套房，就是为了实现房产增值。若是不能实现房产增值，为什么不把钱握在手里呢？何必去多持有一套房呢？未来，若是征收房产税，岂不是增加自己的持有成本？

而且，在认房不认贷政策实施后，出现了一个两极分化的特点：一个是，房企预售，涨价营销。另一个是，二手房挂牌量激增。

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这个二手房挂牌量激增就很好理解，完全符合政策导向。因为在这一轮房产刺激中，主要针对的就是“住房”，而不是“炒房”。政策鼓励大家把小房子卖了，去置换大房子，也就是刺激改善房需求。你只要手里只有一套房，就可以享受首套房的优惠待遇，首付降低，利率降低等。那么，问题就来了：置换大房子之前，是不是要把小房子先卖了？

那很多人都想趁着政策红利，换一个大房子，大家都一起去卖二手房。这样会带来怎样的结果？二手房价格坍塌。你想卖，我也想卖。大家都想卖了小房子，置换大房子，可没有那么多的买家啊。手里的房子卖不出去，看中的大平层也就买不了。最后，要么回归平静，要么就继续降价，降到有人买为止。可降得太多了，又亏损严重，置换大房子的欲望也就没了。

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预售新房的房企，依然想让业主相信，房价不会跌，赶紧买吧，买到就是赚到。可二手房市场总能泼一盘冷水，你买了，除了自己住，就很难原价卖出去了。所谓的“房产增值”，在很多时候，都不过是一个泡沫。

我们在思考中国房地产的底层逻辑时，还是原来的那一套：经济要增长、人口要增加、地块要稀缺。

像鹤岗那种城市，房价跌成白菜价，反而是不利于安家置业，既不能躺平，也无法享受经济发展所带来的红利。而北京、上海、深圳、广州这样的大城市，房价位于全国前列的城市，更适合安家置业。只是，这些城市购房门槛太高。可人往高处走，水往低处流。越是人口流出的地方，越是在接下来的楼市中，难以支撑。

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现在不是人口增量市场了，而是人口存量市场。从经济角度来讲，存量人口往哪里跑，哪里就更适合安家置业。参考隔壁的日韩，许多小镇、小村，都会慢慢地衰落下去，人口会越来越少，留下很多无人居住的房子，而像首尔、东京这样的大城市，则不断扩张，持续放大规模效应，对人口产生虹吸效应。

买房，从来都不是买一套钢筋水泥，而是买配套公共设施。为什么房价取决于地段？本质上就是取决于配套的公共设施，公共投资也需要人口规模才能支持。

以前是鼓励农民工进城，未来就是人口从县城、小城镇、涌向大城市，特大城市，这是中国楼市的大势所趋。

浅贝

房价，会持续阴跌很多年……


原创 财主家没有余粮啦 财主家的余粮 2023-10-29 23:36 发表于中国香港

当前中国的房市、股市和理财（背后是债券市场），你觉得哪个市场最没有希望？
不少人可能会说是A股市场，上证指数15年如一日，动辄都在“保卫3000点”，无数大A股的投资者，都深刻体会过一个段子：
本来想抄底，没想到一下子抄在了半山腰上；

然后再抄底，感觉抄到了地板价，却没想到还有地下室；

抄在地下室的，没想到下面还有地窖；

抄到了地窖的，没想到下面还有地壳；

抄在地壳上的，没想到下面还有地狱；

拼死抄到了地狱里的，结果是死了也没想到：

地狱居然真有十八层！

不过，在我看来，当前A股估值极低的情况下，中国当前最绝望的市场，绝不是股市，而是房市。
至少在两三年之内，中国股市还是有非常大的概率能涨起来一波，至于房市嘛，别说这一两年之内基本不可能涨起来，甚至5年之内、10年之内，都很难再来一波像样的涨幅。
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2023年9月，国务院正式印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），在房地产市场，这份文件被寄予厚望，市场称之为“新房改”。
新房改核心思想有两点：
一是保障收入一般的群体有房住，打消买不了房的焦虑。
二是让房子回归商品属性，满足改善型的住房需要。
在当前中国的经济环境之下，我个人认为，“新房改”的第一个目标，实现起来整体上没什么大问题，但第二个目标，我觉得难度恐怕不小。
作为过去20年中国人最重要的“投资品”，中国的房子，特别是大城市的房产，早已远超商品属性，怎么可能政策说一句回归商品属性，房子就会自动的去掉金融属性，变成“住宅商品”？
全世界几乎所有国家住房金融化的历史表明，加杠杆买房，是一种棘轮效应，金融属性越来越强是顺着棘轮方向前进，但要是去金融化，可能会要了无数买房人的命……
任何商品，不管房子还是股票，或者是古董文玩，只要被视作金融资产，其价格运行，必然会符合下图的这个规律。
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所以，在这里，我要明确说出本文的结论——
不管一线二线三线四线五线六线七线八线城市的房价，在未来很多年里，都会持续阴跌。
房价为什么会涨/会跌？
说白了，就是人和钱这两个因素，有新人拿着钱买房子，“新韭菜”越来越多，越来越茁壮，房价自然就会一路上涨。
只要接盘侠越来越多，不管他们用2个钱包还是6个钱包，从政府到开发商，再到炒房客，一定都是恨不得把他们最后的一滴油都给榨出来……
这，也正是过去20年，中国房地产市场所发生的故事。哪怕以“被平均”的房价指数来看，相比20年前，一线城市房价上涨也上涨了10-15倍，二三线城市房价上涨大约在3-8倍。
到了2022-2023年，中国房价终于到了整体上的价格翻转时刻，这个时候，有人还在那里装模作样的，区分什么一线城市、核心地段，简直要让人笑死。
就像2021年的时候，我们大A股，眼看就要不行了，有人非要强调说什么大蓝筹股，什么“核心资产”，还有上涨空间……
有个屁的上涨空间！
2022年和2023年，那些相信各种“茅指数”核心资产的投资者，脸被打得还不够肿么？
说回房价，我们先来看人的问题。
根据贝壳研究院发布的《2021年新居住消费调查报告》，中国35个大中城市新房和二手房购房者平均年龄约在33.3岁，具体到一线城市，购买新房的平均年龄约为34.4岁，而购买二手房的平均年龄约为35.1岁。
简化一下，我们不妨假定所有买房人的年龄都是33-34岁，这样一来，我们就能够估算出来房价接盘侠的数量。
根据第七次全国人口普查数据，2020年底，我国15-54岁人口数量见下表。
图片数据来源：国家统计局。
别的事儿不好说，但有一样事儿是确定的——现在30岁的人，3年之后，就是33岁，所以，从上面这个表格中，考虑意外身故的年轻人（约0.49%），我们就可以估算2000年-2038年33-34岁人口的数量。
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很“凑巧”，2021-2023年恰好就是2006年以来中国33-34岁人口数量的顶峰——5000万人左右。
一年之后的2024年，33-34岁年轻人人口数量将遽降500万，变成4550万；
两年之后的2025年，33-34岁年轻人人口数量将再降700万，变成3860万；
……
一直下降到2036年，33-34岁年轻人人口数量才会触底，结果是2570万，只有现在的一半左右，然后，会有一个极为弱势的反弹。
从买房人口数量上看，别说一年两年房价涨不了，哪怕再有10年，房价也别想涨了！
如果把全国的房地产看作一家公司的产品的话，从2024年开始，你的客户不仅没有新增，反而开始持续的、大规模的减少，结果你非要告诉我，你将实施差异化战略，某些高端产品销量和价格还会上涨……
你最聪明，你说得对，你是最伟大的企业家！
人的问题说完了，再来看看钱的问题。
作为一种人人可以加杠杆购买，还可以向银行申请持续几十年的贷款，而且，相当一部分的城市居民，都持有2套以上的房产，而且也是当前中国居民最重要的资产，这说明，在当代中国，城市住宅，那是妥妥的金融产品。
既然是金融产品，而且绝大部分人都会加杠杆举债购买，那么，全国居民部门举债的能力，就决定了房市的钱多少。
我这里，用居民部门的债务/可支配收入的比例，来衡量居民部门的举债能力，同时用美国的数据作一个对比。
图片数据来源：美联储，国家资产负债表中心，国家统计局。
以美国人这么爱花钱、爱消费、爱负债的习惯，他们应该是全世界最强悍的“背债人”，但是，当他们的居民部门负债占到居民可支配收入总额的135%附近的时候，次贷危机还是发生了。
从债务负担来看，2021年-2023年，中国居民部门的负债水平，也终于赶上并超过了美国2006-2008年的水平，在这种情况下，你还怎么指望整个居民部门继续加杠杆买房呢？
更何况，美国次贷危机爆发的时候，其实并不存在中国现在这样的人口下降情况，更何况，现在只要是个正常思维的老百姓，都清清楚楚知道了未来买房年轻人在大量减少，更不可能主动加杠杆去去买房了。
从宏观上一个集体来说，中国的居民部门，已经没能力给房地产市场继续送钱了。
好了，总结下来你看——
购房年轻人数量，是这么个状况；
居民部门买房的钱，又是这么个状况；
……
我说房价要持续下跌，有人非要说，国家政策可以救市，你倒是告诉我，国家怎么救？
国家生产一批硅胶娃娃，然后给他们大量发钱，让他们去买房么？
别扯这些了，还是看看中国几个一线城市最近几年的人口数量变化吧！
关于所谓的“核心城市”的房价是不是会坚挺，甚至还会上涨的问题，那我们还是看看经历过房地产泡沫的日本和美国（也只有这两个国家的经济规模能和中国比一下），是个什么样的情况吧！
日本的核心城市当然是东京，所以东京市区（首都圈）和环东京区域（近畿圈）应该很有代表性了吧？1988年日本房地产泡沫破裂，东京市区和环东京区域的房价变化是下面这样的！
图片数据来源：日本不动产研究所。
1990年日本房地产泡沫破裂，再叠加上日本老龄化（与中国类似），此后的日本房价，哪怕以名义价格计算，也连跌了10多年，直到2003-2004年才触底——其中，东京这个绝对的核心城市房价，下跌幅度，基本与环东京区域完全一样，30年后还没超过当年的高点。
你觉得日本或者东京的房价，不够典型？
美国的纽约，那可是世界经济的中心，绝对算得上是美国的一线城市了吧？
图片数据来源：美联储。
2006年之前，美国的房价一路上涨，2006年触顶，2007年次贷危机爆发，此后，美国城市房价开始漫漫熊途了，以名义价格计算，一直跌到2012年，如果要看经通胀调整的房价，其实一直跌到2013年，而回到2006年的高点，更是要经历15年时间！
具体到宇宙的经济中心纽约来说，次贷危机爆发后，照样跌，只不过下跌幅度，的确比其他城市要小一些，但其下跌时间也更长，别的城市都触底了，只有它还在跌。
有人可能说了，中国会印钱，中国的广义货币一直在持续增长……
Word天呐，你在想什么呢？
日本经济泡沫破裂后，连续疯狂印钞30年，M2扩张至原来的3倍以上！
美国次贷危机爆发后，美国连续QE疯狂印钞，M2扩张至原来的近3倍！
为什么印钞这么多，房价还在跌？
就是因为居民的债务杠杆太高，债务通缩对房价的打击远远印钞所带来的通胀呗！
印了这么多钱，不管什么一线二线三线四线五线六线核心地段非核心地段，以名义价格计算，日本房价也连续阴跌了30年，美国也阴跌了5年，难道，我们中国的房价，又一次要脱离地球引力还能上涨？
或者，北京上海深圳这些所谓的一线城市、核心地段，能够在人类历史上最迅猛的老龄化大潮之下，昂然屹立，持续走出相反走势？