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房价观察

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 楼主| 发表于 2017-12-5 14:31 | 只看该作者
A股路断再走举债扩张老路 富力地产环环相生陷死循环



  编者按:最近以来,李思廉一直想“搞大一点”,于是和王健林的万达集团达成了近190亿元的“世纪交易”,与此同时,富力地产欲加速回归A股。然而,A股的阳光似乎难以照进富力心房,回A路再次中断,不得已,富力再次走上了举债老路,这让富力原本难负的债务重担,再加上了一根驼背上的稻草。

  手持香港中文大学数学系毕业证书的李思廉可谓地产大佬界的学霸级人物。曾几何时,富力风光之际,李思廉将其和合伙人张力的双雄角色诠释为“张力打前锋,负责工程开发及管理方面,而我是做后卫的,管着钱柜(即财务)和销售”。

  如今看来,这种“双老板制”产生了明显的弊端,在“前锋”张力接连踏错市场节奏后,李思廉在富力身上也难以施展其过人的数学天赋。

  眼下的富力正陷入一场死循环中。

  为了融资执着回A,怎奈路途漫漫,远水难解近渴,富力不得不高额举债以期在行业分化加剧之际得以保身,然而随之带来的财务状况继续恶化又为其回A之路打上了更大的问号。

  环环相生,以此往复,无止无休。

  第五次中止

  李思廉的上一次公开亮相还得追溯到3个月前。彼时,富力地产发布2017年中期业绩公告,李思廉一席正装,显得颇为轻松。

  随后的时间,富力和其他房企一样,进入全力冲刺年终业绩阶段。近一个多月来,其接二连三有所行动,这一系列动作颇具观赏性,也耐人寻味。

  回A、收购万达酒店、借款等构成了其死循环中的主要环节。

  10月初,一颗真心向A股的富力在最新的IPO排队位置中发生了变动,后退了三位。

  10月20日,富力中止上交所IPO审查,一时间众说纷纭;

  两天后,富力地产公告称,此次中止IPO审查是由于变更保荐代表人所致。

  一位资深保代人士向《国际金融报》记者透露,部分企业的IPO中止,醉翁之意不在酒,主要是想推迟上会时间,毕竟近期IPO过会刮起了从严风。

  中邮证券首席策略分析师程毅敏表示,就富力的情况而言,保荐人变更与IPO中止并无绝对相关性。很大程度上还是基于当前“大审核制”下监管趋严的观望。

  记者就此说法与富力求证,其公关人员表示这一问题暂不回应。

  这已经是富力回A之路的第五次中止,2005年着陆香港登上资本市场后,因估值过低,且作为中资股,富力无法通过股权融资降低杠杆,海外融资便利度也不及红筹股们。中原地产首席分析师张大伟认为港股的房地产思维是存量经营思维,这是内房股在香港不受待见的主要原因。

  两年后富力地产便着手回A。到2013年的6年间,富力地产前后4次向A股发起冲击,终因资本市场环境变化和政策调控等原因而宣告失败。

  2015年9年,富力再次提交招股书,招股书显示富力拟公开发行不超过10.7亿股新股票,募集资金总额不超过350亿元,以此来投资其在北京、上海、天津等地的新项目。

  再次举债扩张

  富力回A的目的众所周知,降低目前高额融资成本以及改善恶劣的资金状况。

  过去数年因为战略屡屡失误,当万科、恒大、碧桂园等同行专注住宅开发、实行高周转模式时,富力在尚未打通海外资本市场的前提下,效仿新鸿基,大力发展持有物业。最终在商业地产和住宅开发的互搏中牵绊住自己。直接导致其项目周期长、见效慢、资金周转不利、负担沉重。

  错失房地产黄金十年的富力其账面数字并不乐观,从2012年起其经营活动产生的现金流一直为负,2017年上半年这一缺口更是高达86.67亿元。

  回A之路的蹉跎且漫长或许远超富力想象,如果说A股给其资金面带来的利处是让其活得更好时,摆在富力面前的难题是先要活下去,毕竟愈发聚拢的行业与往昔相比早已不可同日而语。

  克而瑞最新的统计数据显示,今年1-11月房企的销售金额(流量金额)排名中,头部的碧桂园、恒大、万科已经轻松越过4500亿元大关,碧桂园更是以5347.7亿元率先吸了口5000亿上空的空气。从第一梯队出局的富力,以793.2亿元的成绩排名20,且距离其身后中南置地、阳光城(6.620, -0.09, -1.34%)、泰和集团、正荣集团等差距不过百亿,优势微弱。早在3年前富力便将年度销售目标定在700亿元,增速微弱,而阳光城、泰和、正荣作为闽系房企的典型代表,扩张迅猛绝非富力可比,一周前中南置地更是喊出力争3年3000亿元的口号。

  当年同为“华南五虎”的恒大早已一骑绝尘,跑在了富力望尘莫及的远方。而身后急于攻城略地、扎稳脚跟的“闯入者们”不会给富力任何机会,在它们剑指全国的目标下,富力二线地位也面临失守。

  近年来地产界有个共识“跑进千亿生命线”,即便以价换量,部分房企也在所不惜。因为更大的规模,意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力。

  这个道理富力自然知晓,2013年的扩张和今夏收购万达酒店或正是基于此。这场世纪交易,最近也出现了变数。

  富力近期公告称,此前77家酒店中的三亚万达希尔顿酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店以及烟台万达的70%权益将不再包含在内,大连万达中心写字楼纳入其中。相对应的收购代价也减少9.51亿元,至189.55亿元。

  这一变化在一位行业资深分析人士看来,三亚为热门旅游城市,广州和南京分别为一线和准一线城市,消费能力和客流量毋庸置疑,这三家酒店是万达出售的资产包里最优质的资产。

  该人士坦言,王健林剥出了部分重资产,但依然将最优质的资产握在手中。崇尚高周转的孙宏斌自然不会接手酒店业务。领导层对于周期性行业生意的理解差异正是这三家企业当前发展处于不同段位的根本原因。

  重资产模式下的富力,想要增长,必然得依靠负债。

  因此,为了吃下万达的酒店,富力不得不继续借款。截至10月末,富力借款余额约为1399亿元,较上年增加199.03亿元,累计新增借款超过2016年末公司净资产的40%。其中银行贷款139.4亿元,占据67%。

  负债问题一直困扰着富力,其从2014年起负债率便逐年升高,由69.65%、73.21%、79.31%上升至80.70%。其中,流动负债占据近半,现金流明显承压。

  程毅敏坦言,监控趋严下,当房企上市需求较为强烈时,会适度削弱土地储备,以期降低负债率。例如万达,便是减负后以更加“轻盈”的姿态来拥抱A股。

  而和万达一起回A的富力,似乎并未释放出足够的诚意,因为其间举债扩张,导致负债率增高,财务数字不好看恐将影响其回归。

  这好似一个死循环,在张大伟看来,是无解的,“回A不一定能迎来春天,但是不回一定没有春天”。
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发表于 2018-1-5 11:09 | 只看该作者
市场绞杀,上海地王求生样本

《棱镜》作者:孙春芳

划重点:

“今年7月份是个分水岭,上半年红红火火的,下半年就冷冷清清了。”作为在房地产营销口摸爬滚打多年的“老油条”,张然对上海楼市的现状如鱼饮水,冷暖自知。

一年不开张,开张吃一年,这是地产营销的行规,张然却已经快两年没“吃”上了。

张然负责承销的这个楼盘在上海江湾新城附近。“属于豪宅性质,这种盘最要命,政府限价之下,要高价销售,预售证肯定拿不下来,要折价销售,开发商也不想做亏本买卖。”

今年以来,上海政府部门总共给新盘发了100张左右的预售证,这些楼盘,按照张然的观察,卖得不温不火。

“听说北京、南京等地出现一些楼盘一开盘就一抢而空的盛况,上海这边基本没有这种情况。”张然说,究其原因,在于上海新盘的定价相对合理,“不像其他城市的一些新盘,上海新盘的价格跟周边二手房价格差不多,没有倒挂,所以购房者也没有多大热情来疯抢。”

张然说,有些楼盘,一周就卖了两套,结果还上了当周的销量排行榜。

在惨淡的行情之下,那些当年如猛虎下山般疯狂拿下地王的开发商,如今安在?

“浪奔,浪流,万里滔滔江水永不休。”上海这两三年的地王,亦如黄浦江水一样,后浪推前浪,而这些浪花会不会都拍死在沙滩上呢?

“拿地王的百分之百都要亏。公开市场拿的地,我估计50%以上是赔钱的。”泰禾集团董事长黄其森如是说。

2015年11月25日,信达地产以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城一块宅地,楼板价49152元/平方米,成为区域地王。随后信达宣布与泰禾联合开发该地块。

8个多月之后,另一家开发商——融信中国(下文简称“融信”)以110.1亿的总价击败17家众多知名地产开发商,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价拿下上海静安区中兴社区的一幅宅地,引来业界一片惊叹。

然而融信的这次“豪举”几成绝唱。

2017年,上海已无地王。在凄凉的楼市行情和严酷的拿地规则下,昔日大小开发商可以肆意搏击的冒险乐园,已经成为只有少数当地国企和一线房企才能玩得起的“禁地”,像当年融信、信达那种“寒门”小开发商,再也拿不到“贵地”。

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必亏无疑的“融信地王”

上海静安区天通庵路190号,创立于1897年的百年老店——商务印书馆,即发轫于此。上世纪30年代,商务印书馆全盛时期,宝山路上的商务印书馆总公司和印刷所,曾经占地达80亩左右。

而今,这里只剩下“商务印书馆第五印刷所旧址”的一块牌子,在一处不显眼的背街小巷中挂着。万科开发的一处高档小区——万科翡翠雅宾利矗立其上。

小区南面,是一片等着被拆迁的老破小房子。生锈破损的铁门半敞着,依稀可以看到里面乱堆着的垃圾、砖块和一些杂物。临街的墙上醒目地写着“拆”字。

再往南过一条街,是两块四面环街的工地,它就是当年名震寰宇的融信地王——上海静安区中兴社区地块(下称“融信静安地块”)。

东边的地块,已然动工,西边的地块,还一片沉寂。

2016年8月17日,在17家房企的围剿之下,经过426轮举牌,融信中国以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3万元/平方米摘得该地块,创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。彼时,该地块临近的万科翡翠雅宾利小区的二手房价还只有9万元每平米左右。

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(位于上海江湾新城的信达泰禾上海院子售楼处)

“当时业界都觉得融信这是疯了,这么高的地价,开盘售价得在18万一平左右才能盈利。”禹洲地产的高管李彤表示。

然而,在当地如火如荼的市场行情之下,融信的疯狂之举也多少可以理解。彼时,上海、北京等一线城市,频频爆出地王,而房价则如坐上了火箭一般,直线蹿升。

“当时融信地块旁边新开的一个楼盘,售价就高达11-13万一平左右,而同区域成交的一个联排别墅,售价高达34.49万一平。”李彤说。

然而,融信地块并不能开发成别墅。这一地块的出让条件是比较苛刻的:中小套型住宅建筑面积不得低于该地块总建面的80%;保障房建筑面积4939平方米以上;自持15%以上的住宅物业;自持不低于100%的商业物业;商业部分不可以做酒店式公寓。

“也就是说,这个地块,不能建成豪宅,只能建成一般的商品房,而且以中小套型为主。商业物业也不能做成酒店式公寓出售。”李彤说。

就在融信拿下中国最贵地王之后不到两个月,市场画风突变。

2016年国庆前后,以北京为首,各地纷纷祭出楼市调控的大招,其中包括限购、限贷、收紧房企融资渠道等各种措施。

融信撑不住了。2016年12月2日,万科以53.95亿元入股该项目,持有49%的权益。

“万科在这个地块旁边有小区,如果拿下这块地,可以连片发展。当初拍这个地的时候万科也是势在必得,现在融信愿意让出来,两家就一拍即合了。”李彤说。

2017年7月,该项目的东边地块出了规划设计图。“设计方案跟旁边的万科小区差不多。”李彤说。

然而,目前万科翡翠雅宾利的二手房价也就11-12万元每平左右。“如果融信静安地块开发出来的小区跟周边差不多,照现在的楼市行情,只能是亏本无疑,而且会亏很大。”李彤说。

融信中国方面称,融信静安地块预计2020年12月才能竣工。

尽管融信将这个烫手山芋的一半抛给了万科,作为一家资金量较小的中小型开发商,50多亿的沉淀资金对于融信来讲,也是一笔沉重的负担。

而且,融信在上海不止一个地王。

2016年7月,融信以31.55亿元总价、72144元/㎡的楼板价拿下上海杨浦区新江湾城的地王,按照该公司的计划,此楼盘也得在2020年12月竣工。

此外,融信的青浦36-01地块也预计到2020年12月竣工。

“融信在上海的这几个地王,资金压了不少,如果迟迟不能开盘回款,对融信的资金压力不小。”李彤说。

融信在上海疯狂拿地王之时,它通过四笔总计32亿元的永久资本工具融得资金,而这几笔资金利息之巨,令人咋舌。

例如,第二笔借款协议首两年以9.5%计息,此后以19%计息。第三笔借款协议第一年、第二年、第三年及以后分别以7.44%、12.14%、15.14%计息。第四笔借款协议首两年以8%计息、此后以16%计息。

永久资本工具(或曰永续债)只需付息,还本可以无限期推迟,为此,一些房企为了降低资产负债率,颇喜欢这种融资方式。恒大前几年就曾大量发行永续债,据媒体报道,恒大的管理层曾表示,其永续债的融资成本大约在9%-11%之间。

截至2017年年中,融信中国的资产总计1186亿元,负债940亿元,资产负债率高达79.25%净负债率高达284.91%,而根据wind数据统计,截至2017年上半年,A股117家上市房企中,净负债率在负债率超过300%的房企共有6家;净负债率在200%至300%之间的房企共有9家。

2017年,融信未再从上海拿过任何地块,而是转战到了杭州等二线城市。2017年8月,融信以60.6亿的总价夺下杭州的庆隆地块,-楼面价超过4万一平。

“信达地王”的资产腾挪术

当融信选择与万科合作以缓解开发地王的资金压力时,另一家开发商——信达地产,则倚仗复杂的资金运作,玩起了乾坤大挪移的财技。

上海地铁10号线倒数第二站——殷高东路出口往东300米的路上,沿路都有“上海院子”的广告牌,这个由信达和泰禾联合开发的楼盘,至今未拿到预售证。

现场的销售人员在售楼大厅指着沙盘表示:“7层的洋房以88平米的户型为主,预计售价1000万元,而剩余的联排别墅,根据户型大小,总价在2000万元到3000万元之间。由于上海市政府对新盘售价的限定,上海院子不知道何时能拿到预售证,开盘时间说不好。”

这离信达地产拿下这块地已经有两年多时间了。2015年11于25日,信达地产以73亿元总价、4.9152万元/平方米实际楼面价拿下这一地块,彼时,周边的二手房价也就在5万到5.8万一平之间。

就在拿地后不久,2016年年初,信达地产和泰禾集团同时发布公告称要联合开发该地块。

而这背后,则是信达地产通过背靠中国信达资产管理公司(下称“中国信达”)进行杠杆配资的资产运作。

腾讯《棱镜》查询工商资料发现,新江湾地块的项目公司——上海泰瓴置业有限公司由信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元。其中坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有8.75%,宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%,泰禾集团持有11.25%。

而宁波汇融沁齐股权投资基金则是一个夹层基金。所谓夹层基金,是指基金的的普通合伙人(GP)作为基金管理者对项目投资进行监管,并可以吸收有限合伙人(LP)来进一步扩大基金的规模,LP则可以依据一定的规则获得优先、中间、劣后等三级回报。

正是通过此类夹层基金,信达地产通过高杠杆配资,以少量的资金撬动了大笔资金。以2016年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例。该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目,基金计划筹资15.02亿元。其中,中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP,信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。

一位信达地产内部人士告诉腾讯《棱镜》,自2016年那波疯狂的以小博大争抢地王之后,到2017年,信达地产基本就偃旗息鼓了。

信达地产披露的最新信息显示,截至2017年11月底,其借款余额约为人民币401.06亿元,较公司2016年末借款余额380.88亿元仅增加20.18亿元。

受融资减少影响,信达地产今年三季度的筹资活动现金流达-14.40亿元,而去年同期,筹资现金流还高达41.09亿元。

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(上海静安区的中兴地块,东边的地块正在建设中)

资金缩水,导致信达地产开发不力,三季度信达地产新开工面积73.82万平方米,同比下降了42.63%。

信达地产这一年来主要忙于资产重组:信达地产的股东——中国信达以其持有的60%淮矿地产股权认购信达地产非公开发行的股份。由于此次重组,信达地产的股票自2月20日停牌,到8月10日才复牌,不过到目前为止,由于该重组需要经过安徽省国资委上报安徽省政府批准,一直没有重大进展。

“今年基本都在折腾这个事了,所以在土地市场无论是并购还是公开拿地都没有什么大的动作。”上述信达地产内部人士表示。

再也见不到地王了

事实上,信达地产即使能够腾出手来,它也不敢在上海拿地了。

“每次看到一个土地出让公告出来,我们都只能扫一眼,然后就没有然后了。”中骏置业投资部副总监赵平提起上海今年的土地招投标,一脸的无奈。他称,今年上海加大了供地力度,而且城中心的核心地段也放出来不少,但是这些地块都只租不售,而且除了上海本地的国企之外,谁也拿不到。

“项目认定文件”这几个字把其他房企统统排除在外了。几乎所有的租赁型住房用地,在其出让文件中,都有一个条件:竞买申请人必须有市(区)政府出具的项目认定文件。

“一开始我们还去到处找业内人士,托关系找政府部门熟人,问这个文件是啥意思,怎么才可以搞到,后来打听明白了,就知道自己肯定没戏了。”

赵平说。原来在中央政府租售并举的楼市调控政策下,上海市政府打算让市属国企承担起本地租赁房建设的重任。

而一般市场化房企还是非常觊觎这些租赁地块。“虽说租赁用地要房企长期持有,对企业的资金压力很大,但是上海供应的租赁用地,价格实在太低了。”赵平说。

以12月12日出让的6块租赁用地为例,其最低的楼面价为4310元/㎡,最高的9771元/㎡,其余都在四五千一平左右。“几乎是市场价的三四成左右。”赵平说。

而拿下这6块地的,则是上海浦东开发(集团)有限公司、上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司、上海地产(集团)有限公司,其背后是上海市国资委。

从2017年8月2日开始拍第一批租赁用地以来,截至年底,上海市已通过此种方式供应了21块租赁用地,拿地者全为上海市属国企,而价格都普遍低于市场价。

在租赁用地上,一般的市场化房企被排除在外,留给他们的战场只剩下可以售卖的商服和住宅用地了。

而在这场轮盘赌局中,游戏规则也早已改变。

“今年下半年在上海能拿到地的,保利、万科、中建、华润,都是TOP20的房企,以往那些中小房企爆冷门拿地王的现象绝迹了。”赵平说。

8月份以来,上海住宅用地拿地改用招挂复合式出让方式。

其规则是根据企业的“经济实力”“项目经验”等条件来筛选有资格竞拍相应地块的公司。

然后,根据投标人排名顺序排定入围竞标人,有效投标文件3到10份,前2名确定为入围竞标人,有效投标文件11份以上的,前3名确定为入围竞标人。

只让2-3个竞标人参与竞地,这一规则有效绞杀了地王。“在这种规则下,中小开发商排名肯定比不上大房企,大家都很知趣,知难而退。”赵平说。

然而,中小开发商也不是没有机会。

原来上海拿地规则里还有一条,在120分的总分中,有45分是根据历史拿地数量的情况设定的,如企业自2017年5月1日以来没有拿过地的,则45分全拿,如已经拿过一块地,则只得30分,如拿过2块地,则得15分,如拿过3块及以上的,则得0分。

“小开发商可以根据这条规则,如果发现参与投标的大房企因为已经拿过地而减分的,小房企也说不定能够排在他们前面。”赵平说,从大房企的角度来讲,因为拿地就要减分,所以他们都会把有限的拿地机会放在最有价值的地上。

如此一来,大小房企各怀心事,在这种博弈论下,上海一些地块就出现了谁都觉得自己拍不上而不去拍,最终流拍的局面。

当然,大多数地块还是成功地拍出了,而这些地块无一例外都是低溢价率甚至零溢价率成交。

“政府起始价就定得比较高,基本接近市场定价,参加竞拍的也就两三家,所以最终肯定是低溢价或底价成交。”赵平说。

张然至今还不知道他负责的楼盘何时能够开盘,“只能等呗。”
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 楼主| 发表于 2018-4-13 15:48 | 只看该作者
《中国家庭房产占总资产高达69% 美国仅36%》

作者 | 李凤

上海财经大学经济学博士后

中国家庭金融调查与研究中心高级研究员

在中国,受“居者有其屋”的观念影响,房子历来都是民众执念追逐的对象,以至于房产占据了家庭财富的主要部分。

根据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%。对中国家庭来说,房价的任何波动都会引起家庭财富的巨大变化,进而影响家庭成员的各种经济行为和生活方式。

肇始于去年年初的新一轮房市上涨行情呈现出明显的分化特征。据国家统计局数据,2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%,二线城市增长16%,其他城市仅增长4%。根据CHFS的今年一季度调查数据,过去半年里,5.4%的城镇家庭买了房,其中一二线城市买房的家庭分别占5.8%和5.9%,其他城市买房的家庭比例仅为4.8%。反观卖方市场,仅有2.7%的城镇家庭卖房。

在这一轮的房价上涨中,房子不仅带动了刚需买房,更成为有房家庭和富裕家庭追逐的投机品。CHFS数据显示,过去半年,城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%,已有一套房再购房的家庭比例为5.3%,已有多套房再购房的家庭比例更高,为5.9%。

此外,富裕家庭(总资产处于前20%)的买房比例高达8.1%。可见,房价上涨吸引了更多投机型的“土豪”买家,抬高了房价,也把为自住而买房的刚需者挡在市场之外。

房屋价值是家庭财富的一部分,房价上涨自然能让财富增值,使得房产在家庭资产中的占比更重,房市涨跌对于家庭财富的影响更为敏感,财富分化也将更为严重。首先,房价上涨拉大无房者和有房者的差距。

CHFS数据显示,在过去三个月里,城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3,财富处于缩水状态,有房家庭的指数为109.1,财富持续增长,其中有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1。其次,房价的不均衡上涨会加剧地区财富的不均衡。

在过去三个月里,一、二线城市的有房家庭总资产变动指数为110.3,而其他城市的资产变动指数为106.8。这意味着,房价上涨使得财富由无房家庭向有房家庭转移,尤其转向手持资本、从事投机活动的富裕群体。

对于住房刚需者,房价上涨意味着需要挤占更多的资金以满足住房消费。对于炒房投机者,房价上涨会让更多资金涌入房市。这两者都会在一定程度上抑制家庭其他方面的消费。在当前情况下,如何引导居民进行资产多元化配置显得尤为重要
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原地方官员谈土地财政“原罪”,深度超经济学家



中国没有对外侵略,主要通过土地财政完成原始积累


节前,很多城市又出台了更严厉的房产限购政策,房产交易基本上已经被冻结,房地产市场几乎成为“一潭死水”。

一方面是近乎于“冻结”的房地产政策,另一方面是不断上涨的房价(尽管本轮已经刹住了房价上涨的势头,但从更远的时间看,房价仍在上涨),本质原因是什么?

下面这篇文章可以很充分的回答上面的问题。文章的作者是赵燕菁,并不是国内顶级的经济学家,但他文章的深度绝对超过国内很多自喻为“知名”的经济学家。

赵燕菁原来是厦门市规划局长,中国城市规划设计研究院副总规划师,可能是因为敢说真话,于2015年8月29日被免去厦门市规划委员会主任职务,现在是厦门大学经济学教授。



赵燕菁其人

他从2013年就开始研究土地财政的问题,后来相继发表过很多文章,这篇文章他关于土地财政最系统的一篇,分享如下:

改革就是一系列选择。但哪个选择真正改变了历史,当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成,它并没有一个完整的设计。甚至“土地财政”这一名词,也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责、甚至没有严格定义的“土地财政”,前所未有地改变了中国城市的面貌,甚至成为了全球经济成功与问题的根源。

中国特色发展道路的核心,就是“土地财政”。这一模式是否可以持续?是否还能改进?还是必须全盘放弃?乃是攸关国家命运的重大抉择。但由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架,摒弃“土地财政”,几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论,演变成了指责“土地财政”的竞赛。

好的“学术”,不在于告诉人们众所周知的“常识”,而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立,批而不倒,就在于有着不为学术界所知的内在逻辑。本文试图以“信用”为主线,重新评价“土地财政”的功过,思考完全抛弃“土地财政”可能带来风险,探讨改进“土地财政”的可行路径。

正确评价土地财政的功过

1、信用:城市化的催化剂

城市出现了几千年,有兴有衰,但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”?绝大多数研究,都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。

城市的特征,就是能提供农村所没有的公共服务。

公共服务是城市土地价值的唯一来源。城市不动产的价值,说到底,就是其所处区位公共服务的投影。无论城墙,还是道路,或是引水工程,公共服务都需要大规模的一次性投资(fixed cost)。传统经济中,一次性投资的获得,主要是通过过去剩余的积累。这就极大地限制了大型公共设施的建设。基础设施巨大的一次性投资,成为制约城市发展的主要障碍。

突破性的进步,来自于近代信用体系的创新。通过信用制度,未来的收益可以贴现到今天,使得资本的形成方式得以摆脱对过去积累依赖,转向预期收益。信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。技术进步和信用制度的结合共同启动了城市化与工业化,使得后两者成为伴生的经济现象。

只有资本才能为资本作抵押。信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动,都必须跨越原始资本的临界门槛。一旦原始资本(基础设施)积累完成,就会带来持续税收。这些税收可以再抵押,再投资,自我循环,加速积累。

城市化模式的选择,说到底,就是资本积累模式的选择。不同的原始资本积累方式,决定了不同的城市化模式。历史表明,完全靠内部积累,很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累,则会引发大规模社会动乱。因此,早期资本主义的原始资本积累,很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家,都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。

传统中国社会关系,是典型的差序格局(费孝通1985),民间信用很大程度上局限于熟人社会,因此只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后,不仅没有完成原始资本积累,反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年后,中国重获完整的税收主权,但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划经济模式。

所谓“计划经济”,本质上仍然是通过自我输血,强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下,经济分为被农业和工业两大部类,国家通过工农业产品的剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法,中国建立起初步的工业基础,但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累,窒息了中国经济,使生产和消费无法实现有效的循环。改革前,中国城市化水平一直徘徊在百分之十几左右。

2、土地财政:中国城市化的“最初的信用”

中国城市化模式的大突破,起始于1980年代后期。当时,依靠农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继。深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港,尝试通过出让城市土地使用权,为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础,积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。

1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收分成比例,但却将当时规模还很少的土地收益,划给了地方政府,奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。

随着1998年住房制度改革(“城市股票上市”)和2003年土地招拍挂(卖方决定市场)等一系列制度创新,“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落,反而迅速暴富。急剧膨胀“土地财政”,帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前(高铁、机场、行政中心)。成百上千的城市,排山倒海般崛起。无论城市化的速度还是规模,都超过了改革之初最大胆的想象。从人类历史的角度观察,这样的高速增长,只能用惊叹来描述。

的确,没有“土地财政”,今天中国经济的很多问题不会出现,但同样,也不会有今天中国的城市化的高速发展。中国城市伟大成就背后的真正秘密,就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。可以说,没有这一伟大的制度创新,中国特色的城市化道路就是一句空话。

为何中国能走这条路?这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化,为政府垄断土地一级市场创造条件。“土地财政”的作用,就利用市场机制,将这笔隐匿的财富,转化成为启动中国城市化的巨大资本。

“土地财政”并非中国专利。从建国至1862年近百年间,美国联邦政府依靠也是“土地财政”。同土地私有化的旧大陆不同,殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。当时联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入州的境内土地,都由联邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和关税,构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。

对比中国土地财政,就可以想象当年美国的“土地财政”规模有多大。2012年,中国国税收入11万亿,如果48%,就相当于5万亿,而2012年“土地财政”总收入只有不到2.7万亿。中国土地财政,就是从90年代初算起,迄今也不过20余年。而美国从建国伊始,直到1862年《宅地法》(Home stead Act)规定土地免费转让给新移民,前后持续近百年。1862年后,联邦政府的“土地财政”才逐渐被地方政府的财产税所代替。

3、土地财政的本质是融资而非收益

土地私有的城市,公共服务的任何改进,都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者。政府需要通过税收体系,才能够将这些外溢的收益收回。税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈。制度损耗带来的利益漏失极高。而在土地公有制的条件下,任何公共服务的改进,都会外溢到国有土地上。政府无需经由曲折的税收,就可以直接从土地升值中收回公共服务带来的好处。相对于“征税”的方式,通过“出售土地升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高,以至于城市政府不仅可以为基础设施融资,甚至还可以以补贴的方式,为有持续税收的项目融资。

计划经济遗留下来的这一独特的制度,使土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法,中国土地收益的本质,就是通过出售土地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投资融资。中国城市政府出售土地的本质,就是直接销售未来的公共服务。如果把城市政府视作一个企业,那么西方国家城市是通过发行债券融资,中国城市则是通过发行的“股票”融资。

因此,在中国,居民购买城市的不动产,相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品,除了居住,还可以分红——不仅分享现在公共服务带来的租值,还可以分享未来新增服务带来的租值!因此,中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念——前者本身就附带公共服务,后者则需另外购买公共服务。

在这个意义上,“土地财政”这个词,存在根本性的误导——土地收益是融资(股票),而不是财政收入(税收)。在城市政府的资产负债表上,土地收益属于“负债”,税收则属于“收益”。“土地金融”或许是一个比“土地财政”更接近土地收益本质的描述。

对“土地财政”的认识,有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长,而股票市场却长期低迷不振。如果你把不同城市的房价视作该“城市公司”股价,就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致,一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场,因此,很多产业都会借助地方政府招商,以类似搭售(Tie-in Sale)的方式变相通过土地市场融资。

土地财政相对税收财政的效率差异,虽然很难直接观察,但我们仍然可以通过一些数据间接比较。

近年来,中国M2增长速度持续高速增长,但并未引发经济学家所预期的超级通货膨胀。一个重要的原因,就是M2的规模是有实际需求的支撑的。现在有一种流行的做法,就是拿M2和GDP作比较。2012年,M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万亿,M2与GDP的比例达190%。有人认为,M2/GDP数据逐年高企,说明资金效率和金融机构的效率较低。更有人担心通胀回归和房价反弹。

但实践表明M2和GDP并不存在严格的对应关系。1996年是个分水岭。从这一年开始M2开始超过GDP。但此后却长期保持了低通胀,甚至局部时期还出现通缩。而改革开放后几次大通胀都出现在此之前。这是因为,合意的货币发行规模,取决于货币背后的信用而非GDP本身。如果说税收财政信用与GDP存在正相关关系,土地财政提供的信用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税收财政成倍放大。

“布雷顿森林体系”解体后,曾经以黄金为锚世界大部分货币处于漂流状态。美元通过与大宗商品特别是石油挂钩,重新找到了“锚”。使得美元可以通过大宗商品涨价,消化货币超发带来的通胀压力。欧元试图以碳交易为基准,为欧元找到“锚”,但迄今仍未成功。日元则基本上以美元为“锚”,它必须不断大规模囤积美元。货币超发,只能依靠美元升值消化。

而“土地财政”却给了人民币一个“锚”。土地成为货币基准,为中国的货币自主提供了基石。2013年,美联储宣布要逐步退出“量化宽松”,新兴市场国家立刻出项资本外流、货币贬值、汇率波动。而人民币的汇率却屹立不动。这说明人民币已脱离美元定价,找到自己内生的“锚”。这个“锚”就是不动产:不动产升值,货币发行应随之上升。否则就会出现通缩;货币增加,而不动产贬值,则必然出现通胀。也就是说,货币超发须藉由不动产升值来吸收,否则,过剩的流动性就会导致通胀。

1998年住房制度改革虽然没有增加GDP,但却使“城市股票”得以正式“上市流通”,全社会的信用需求急速扩大。如果我们理解房价的本质是股价的话,就会知道,通货膨胀之所以没有如期而至,乃是因为房价上升导致全社会信用规模膨胀得比货币更快。

4、“土地财政”是中国和平崛起的制度基础

西方国家经济崛起的历史表明,效率较低的税收财政,无法完全满足城市化启动阶段原始资本的需求。为避开国内政治压力,外部殖民扩张、侵略,便成为大多数发达国家快速完成积累的捷径。这就是为什么中国之前的发展模式,必然带来扩张和征服,新崛起的国家一定要和已经崛起的国家发生碰撞和冲突。如果不能从发展模式上给出令人信服的解释,仅仅靠反复声称自己的和平愿望,很难使其他国家相信中国的崛起会是一个例外。

有人认为全球化的时代的跨国贸易和投资,可以帮助发展中国家选择非武力征服的外部积累模式。尽管这一理论来自西方国家,但他们自己内心并不真的相信这一点。否则就无法解释他们为何仍然处心积虑对中国投资和贸易进行围堵。的确,战后一些孤立经济体在特殊的政治条件下,依靠国际贸易和投资完成了原始资本的积累。但这并不意味着中国这样的大型经济体也可以复制这样的发展模式。

清末和民国时代的开放历史表明,市场开放对交易双方的好处,并不像“比较优势”理论认为的那样是无条件的。国际投资和贸易既可帮助中国企业在全球攻城略地,也为国际资本经济殖民敞开了大门,利弊得失端赖双方资本实力——全球化只对竞争力较强的一方有利。为何发达国家经济长期处于更有竞争力的一方?一个重要原因,就是其完善的“税收—金融”体制可以以很高的效率融资,从而取得全球竞争获得优势。因此,通常条件下,推动全球化最力的,往往也是资本最雄厚的国家。

但中国的“土地财政”打破了这一规则,在短短十几年的时间内,创造了一个比西方国家效率更高的融资模式。依托“土地财政”为基础的强大信用,中国不仅产品横扫全球,而且出人意外地成为与列强比肩的资本强国。

反倾销历来是发达国家对付其他更发达国家的经济工具,现在却被用来对付中国这样的发展中国家;以前从来都是城市化发展快的国家资本短缺,完成城市化的国家资本剩余,结果现在反过来,是中国向发达国家输出资本。在这些“反经济常识”的现象背后,反映的实际上都是“土地财政”融资模式的超高效率。

中国之所以能“和平崛起”,真正原因,恰恰是由于“土地财政”的融资模式,使得中国不必借由外部征服,就可以获得原始积累所必需的“初始信用”。高效率的资本生成,缓解了原始资本积累阶段的信用饥渴,确保了中国经济成为开放和全球化获利的一方。因此,即使在发展水平较低城市化初始阶段,中国也比其它任何国家更希望维持现有国际经济秩序,更有动力推动经济的全球化。土地财政的成功,确保了“和平崛起”成为中国模式的内置选项。

理解土地财政的问题与风险

1、土地财政的问题

同任何发展模式一样,“土地财政”虽给中国经济带来的诸多好处,但这一模式也引发了许多问题。这些问题不解决好,很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果,不会小于税收财政曾经带来过的“大萧条”、“经融风暴”、“主权债务危机”。

首先一个问题,就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效,就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。总是想当然地企图让住房市场回归到普通商品市场。“土地财政”的本质是融资,这就决定了土地,乃至为土地定价的住宅必定是投资品。买汽车公司股票的人,并不是因为没有汽车。同样,买商品房(城市股票)的人,也并非因为没有住房。只要是土地财政,不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场,只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本贮存形态,资金就会继续流入不动产市场。

第二,拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富,同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累的故事,成为过去十年“中国梦”的最好注脚。但与此同时,没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开:拥有不动产的居民,即使不努力,财富也会自动增加;而没有拥有不动产的居民,即使拼命工作,拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房价上涨越快,贫富差距越大。房地产如同股票,会自动分配社会增量财富。这是这一功能,锁定了不同社会阶层上下流动的渠道,造就了绝望的社会底层。

第三,占用大量资源。如果说中国经济“不协调、不平衡、不可持续”,房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同,不动产为信用基础的融资模式,会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。为了生产这些信用,需要占用大量土地,消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市场就像水库,可以极大地提高水资源的配置效率,灌溉更多的农田。但是,如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田,水库就会变为一项负资产。

第四,金融风险。既然土地财政的本质是融资,就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险,房地产市场上都会出现。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。虽然低于2011年的3.15万亿元与2010年的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融资在全资本市场上比重的缩小。

截至2012年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷,抵押贷款总额5.95万亿元,同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷,抵押贷款净增1.12万亿元,远超土地出售收入的减少。这些土地抵押品的价值,实际上都是通过房地产市场的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁,但对高达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。

土地“净收益”已经成为很多企业特别是地方政府信用的基础。一旦房价暴跌,如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。广泛的破产不仅会毁灭地方政府的信用,而且将会席卷每一个经济角落,规模之大中央财政根本无力拯救。

2、没有准备的税制转型,无异政治自杀

鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题,主流观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃很容易,如何找到替代的融资?一个简单的答案,就是仿效发达国家,转向税收财政。

当年美国“土地财政”切换到“税收财政”,靠的是联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产税。今天中国,土地在地方,税收在中央。如果仿效美国,中央政府就必须大规模让税给地方政府。现在,中央税收刚刚超过11万亿,要想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不可能的(更不要说还有6万亿的土地抵押融资)。

那么,能否靠增税弥补放弃“土地财政”的损失?在中国,“土地财政”的本质是“融资”,其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一个信用基础,就必须突破一个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。中国的税负水平并不低,其增速远超GDP。2012年完成税收达到11万亿比增11.2%。在此基础上,继续大规模加税的基础根本不存在。

《福布斯》杂志根据目前的边际税率,曾连续两次将中国列为“税负痛苦指数全球第二”。但在现实中,中国居民负税的“痛感”远低于发达国家。为什么?不是因为税收低,而是因为以间接税为主体的缴税方式。

数据显示,2011年,我国全部税收收入中来自流转税的收入占比为70%以上,而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足30%。来自各类企业缴纳的税收收入占比更是高达92.06%,而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94%。如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税,个人纳税不过占2%。2012年个税起征点上调后,今年个人直缴的比例还会更低。在严格意义上,中国没有真正的“纳税人”。这就是为什么税收高速增长,居民税负痛感却不敏感的重要原因。

任何一种改革,如果想成功,前提就是纳税人的负担不能恶化。如果按照某些专家的建议,通过直接增加财产税等新的地方税种来来补偿土地收入,将足以引发比希腊更加严重的社会骚乱。这种非帕累托改进,对任何执政者而言,无异于政治自杀。在现有的政治制度下,社会暴乱乃至“大革命”都是完全可以预期的。

1862年,美国的税改取消联邦土地收入,改征地方财产税,纳税人从联邦政府处获得财产,然后向地方政府缴税,总的负担没变,收入在不同政府间切换。但在中国这样的税收结构下,就算是中央真的可以下决心减税,也不过是减少了企业的负担,减税并不能直接进入居民个人账户。因此,对居民人而言,增加财产税就是支出净增加。这样的改革方案,在一开始就注定会失败。

有人也许会质疑,如果不对个人征税,难道应该让中国企业继续忍受如此高的税负?我们可以用另一个问题回答这个问题,为什么中国边际税率如此之高,全球投资还要蜂拥进入中国?答案是:“土地财政”。借助土地巨大融资能力,地方政府可以执行无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大,甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的增长,中国企业才保持了相对竞争对手的优势。

同样的道理,中央政府之所以可以保持如此高的税收增长,很大程度是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴,企业根本无法负担如此沉重的税收,中央政府的高税率也就不可持续。在这个意义上,可以说正是因为高房价以及相关的高地价,才造就了具有高度竞争力的中国制造,才支撑了中国产品持续多年的超低定价。

3、放弃“土地财政”意味着“改旗易帜”

直接税多一点,还是间接税多一点,并不是哪种税收模式更有效率、更公平这么简单。不同税收模式间,也不是简单的数量替换。税收的方式,决定了国家可能采用的政体:如果增加直接税,政府就必须让渡权利。如果政府不主动让,就会通过社会动荡迫使政府让。

历史上,直接税的征收比间接税的征收艰难得多。发达经济为了建立起以直接税为基础的政府信用,无不经历了漫长痛苦的社会动荡。这是因为即使税额相等,不同的税制给居民带来的“税痛”也会大不相同。

英国个税源于小威廉﹒皮特时代的1798年“三部合成捐”,几度兴废,直到1874年威廉﹒格拉斯顿任首相时,才在英国税制中固定下来。其间长达80年。德国从1808年普法战争失败开始,经历长达80余年,到1891年首相米魁尔颁布所得税法才正式建立。美国在1861年南北战争爆发后开征所得税,1872年废止。总统塔夫脱再提个税开征,被最高法院宣布违宪。直到1913年第16条宪法修正案通过,个税才得到确认。期间也长达数十年。

特别值得指出的是,宪政改革是开征直接税的必要前提。历史上,无论英国的“光荣革命”,还是法国“大革命”和美国“独立战争”,无不同直接税征收密切相关,最终的结果都是宪政改革。这是因为在所有的税种中,个人所得税最能引起纳税人的“税痛”。“无代表,不纳税”(no taxation without representation)。一旦转向直接税,宪政改革就不可避免。竞争性的民主就会成为不可逆的趋势(就像缴交物业费的小区),的执政基础就会动摇。

直接税与民主宪政的关系,决定了即使可以成功转向税收财政,政府不可能不经纳税人同意,用财产税来补贴企业。可以预见,一旦取消土地财政,中国企业的竞争力必将急剧下滑。中国在城市化完成之前,就会直接沦为三流国家。

“土地财政”的升级与退出

1、有区别,才能有政策

没有一成不变的城市化模式。“土地财政”也是如此,不论它以前多成功,也不能保证其适用于所有发展阶段。“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足的一种特殊制度。随着原始资本积累的完成,“土地财政”应该也必然会逐渐退出并转变为更可持续的增长模式。

指出直接税开征的风险,并非否定直接税的作用,而是要发挥不同模式在不同阶段的优势。当城市化进入新的发展阶段后,就要及时布局不同模式间的转换。模式的过渡,没有简单的切换路径。必须经过复杂的制度设计和几代人的时间。中国未来几年最大的战略风险,就是在还没有找到替代方案之前,就轻率抛弃“土地财政”。

正确的改革策略应当是:积小改为大改。把巨大的利益调整,分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象,只占整个社会的很小部分。随着城市化水平的提高,逐渐演变到直接税与间接税并重,乃至直接税为主的模式。成功的转换,是“无痛”的转换。时间越长,对象越分散,社会承受力就越强,改革也就越容易成功。切忌城市化还不彻底,就急于进入教科书式的“宪政改革”。

具体做法是,在空间上、时间上,把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在不同的部分,区分不同的利益主体,分别制定政策,分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式:

1)企事业单位和商业机构,可率先开始征收财产税;2)永久产权(如侨房、公房等),可以开征财产税;3)小产权房、城中村可以结合确权同时开征财产税;4)有期限的房地产物业,70年到期后开征财产税同时转为永久产权;5)老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税;6)老城区及附近新出让的项目可以缩短期限,如从70年减少的20年或30年,到期后,开征财产税;7)所有已经有完整产权的物业,需以公共利益为目的,才可以强制拆迁。物业均按市场价进行补偿;8)愿意自行改建的,在容积率不变且不恶化相邻权的条件下,允许自我更新;9)愿意集体改造的,自行与开发商谈判条件。个别政府鼓励的项目(如危旧房),可以容积率增加等方式予以奖励。

财产税可以有不同的名目,直接对应相关的公共服务。通过区别不同的政策对象,按照不同的阶段,将完成城市化的地区渐进式地过渡到可持续的“税收财政”,同时,建立与之相对应的,以监督财税收支为目的社区组织。

城市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积累模式。但维持,并不是意味着无需改变。其中,最要紧的,就是必须尽快将不动产分为投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政策之所以效率低下,一个很重要的原因,就是我们希望用一个政策同时达成“防止房地产泡沫”和“满足消费需求”两个目标。要想摆脱房地产政策的被动局面,就必须将投资市场和消费市场分开,并在不同的市场分别达成不同的经济目标——在投资市场,防止泡沫破裂;在消费市场上,确保居者有其屋。

2、“人的城市化”

真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的,是保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态,就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除了有房者外,所有居民都可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能做到“广覆盖”,保障房就会加剧而不是减少社会不满,“寻租”行为就会诱发大规模腐败。

而要做到“广覆盖”,首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言,资金非常丰沛。关键是如何设计出足够的信用将其贷出来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用,必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。要借助“土地信用”,就必须设计一个路径,使抵押品能够进入市场流通。

如何既能与商品房市场区隔,又可以进入市场流通以便于融资?一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔;“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言:假设50平方米保障房的全成本是20万元(土地成本2000元/平米,建安成本2000元/平米)。一个打工者租房支出大约500元/月,夫妻两人每年就是1.2万元,10年就是12万元,15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

这个假设的例子里,各地的具体数字可能不同,但理论上讲,只要还款年限足够长,辅之以政府补助和企业公积金(可分别用来贴息和支付物业费),即使从事收入最低的职业,夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。

由于住房最终可以上市,因此土地(及附着其上的保障房),就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”(Covered Bonds)等金融工具,利用社保(3.11万亿元)、养老金(1.92万亿元)、公积金(2万亿)等沉淀资金获得低息贷款,只需政府少许投入(贴息),就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融资问题。

“先租后售”模式,看似解决的是住房问题,实际上却意味着“土地财政”的升级——都是通过抵押作为信用获得原始资本。这一模式同以往的“土地财政”一个重要不同,就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直接补贴企业,而“先租后售”保障房制度,则是通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后,制约企业发展的最大瓶颈已经不是土地,而是劳动力。新加坡和香港的对比表明,住房成本可以显著影响本地的劳动力成本,进而增强本土企业的市场竞争力。

“土地财政”另一个后果,就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪宅,农民工却依然在城乡间流动。现在很多研究都把矛头指向户口,似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度,如果不涉及其背后的公共服务和社会福利,等于什么也没做;如果所有人自动享受公共服务和社会福利,那就没有一个城市可以负担得起。

户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由于没有直接的纳税人,城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务,就只好以来户籍这种笨拙但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要想取消户籍制度,就必须改为间接税为直接税。户籍制度同公共产品付费模式密切相关。改变税制,就必须面对前文所述的制度风险。

但就算能够用财产征税取代户籍,也还是解决不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口,明天也一样会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。如果不创造纳税人,而是简单取消户口,放开小产权,其结果就是南美国家常见的“中等收入陷阱”。因此,研究怎样让农民可以获得持续增值的不动产,远比研究如何取消户籍来得更有意义。

实际上,“先租后售”的保障房制度,使得户籍制度本身变得无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民身份,直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间,就可以通过购买保障房,成为城市为城市纳税的正式市民。“先租后售”保障房制度把住房问题转向建立公民财产,这同美国当年的《宅地法》本质是一样的——创造出有财产的纳税人。唯如此,转向税收财政才有可靠的基础。

3、“土地财政”重建个人资产

现在的财政界有一种普遍的看法,认为中国的税制结构,已经到了非调整不可的地步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无差别的纳税人,无法像直接税那样,通过累进使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。

但现实中,真正导致的贫富差距的深层原因,是有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者,资产随价格上升,自动分享社会财富;无房者,所有积累都随房价上升缩水。房价上升越快,两者财富差异就越大。财产不均是因,收入不均是果。用税收手段,只能调节贫富的结果;用不动产手段,才能调节贫富的原因。

要缩小社会财富差距,最主要的手段,不是税收转移和二次分配,而是要让大部分公民,能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财政”向有产者转移财富的功能,是当前贫富差距加大的“罪魁祸首”,但通过“先租后售”,这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。

“现代人”的特征,就是拥有信用。“土地财政”通过“先租后售”保障房,帮助家庭快速完成原始资本积累,为劳动力资本的城市化创造了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本。因此,保障房“房改”就相当于以兑现期权的方式给所有家庭注资。

家庭的经济学本质,乃是从事“劳动力再生产”的“小微企业”。将土地资本大规模注入家庭,可以快速构筑社会的个人信用,使经济从国家信用基础,拓展到个人信用基础。各国城市化历史表明,城市化水平50%左右时,职业教育(而非高等教育)乃是劳动力资本积累最重要的手段,但劳动力资产有随时间贬损、折旧的特点。而“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭资产的效率,将劳动力资产转换为不动产凝结下来。国外的实践表明,同储蓄形态的养老金相比,住宅更加容易保值、增值。高流动性的住宅可以在家庭层次,将社保和养老金资本化。

保障房“广覆盖”,为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它可以在利益急速变化的发展阶段,极大地增加整个社会的稳定性,扩大执政党的社会基础。如果说“土地财政”在过去20年先后帮助政府和企业实现了原始资本积累,下一步其主要目标就应当转向劳动力的资本化。

中国城市化快速启动,是拜“城市土地国有化”这一特殊历史遗产所赐。现在来追究当初这一做法是否道德毫无意义。正确的做法,不是回到土地私有的原始状态再启动城市化(这样只能让城市周围的农民获得城市化的最大好处),而是要利用这一制度遗产,通过企业补贴、“先租后售”保障房等制度,让远离城市地区、更大的范围内的农民,一起参与原始资本积累,共同分享这一过程创造的社会财富。

1998年房改的成功,推动了中国近十年的快速增长,帮助城市“政府”完成了原始资本的积累。“先租后售”保障房乃是借助“土地财政”作为融资工具,帮助城市“家庭”完成的原始资本积累,从而为城市化完成后转向税收财政创造条件。保障房在规模上远超当年的房改。可以预见,这一改革一旦成功,中国经济至少还可以高速增长20年。

4、寻找货币之锚

保障房制度建立后,我们就可以有效地将资本市场和消费市有效区隔。从而组合利用价格和数量两个杠杆,使政策的“精度”大幅增加——在投资市场上(商品房):控制数量(比如,将供地规模同保障房供给挂钩)放开价格,避免不动产价值暴跌触发的系统性危机;在消费市场上(保障房):控制价格增加数量,满足新市民进入城市的基本消费需求。

在这里需要特别指出的是,以打压房价为目的的各类政策,一定要尽快退出。“土地财政”下,中国货币信用的“锚”就是土地。人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀,关键在于人民币的信用基石—“土地”—的价值和流动性屹立不倒。在某种意义上,正是因为土地的超级通胀,才避免了整个经济的超级通胀。一旦房价暴跌,土地就会贬值,信用就会崩溃,泛滥的流动性就会决堤而出。

防止土地价值暴跌的关键,在于防止房价下跌。防止房价下跌的唯一办法,就是控制供给规模。唯有大幅度减少商品房供地规模并切断信贷从银行流向房地产,才能减少土地信用在市面上的流通,从而避免资产价格暴跌。

一个简单的办法,就是将保障房与商品房规模挂钩。比如,规定每个城市商品房投入市场的规模不能超过本地住房投入总规模的30%。也就是说,每拍卖3平方米的商品房,就必须对应建设7平方米的保障房。由于保障房的需求是确定的,有预先登记的真实需求支持,有助于使城市土地融资的规模被锁定在与其实际需求相一致的范围——人口增加越快,保障房需求越大,可以通过土地融资的额度就越大。通过保障房需求为土地融资规模寻找到一个“锚”,使土地供给与人口真实增加挂钩,从而减少类似鄂尔多斯(600295,股吧)那样纯以投资为目的的“鬼城”。

商品房用地的出让,本质上城市为公共服务和基础设施初始资本的融资。有了保障房这个锚,我们就可以像调整银行的货币准备金那样,调节商品房和保障房的比例,从而控制地方政府信用发行的规模——如果我们希望经济增速快一点,就可以提高商品房相对保障房的比例;反之,则可以减少商品房的“发行规模”。宏观调控的工具因此会更加丰富,经济政策就可以更加精确,有效地离合、换挡。

结论

城市化的其启动,是传统经济转变为现代经济过程中,非常独特的一个阶段。能否找到适合自身特点的模式,对于高质量的城市化至关重要。近代以来,中国一直都在模仿、追赶,鲜有能真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新。其经济学意义,远比大多数人的理解来得深刻、复杂。

“土地财政”是一把双刃剑,它既为城市化提供了动力,也为城市化积累了风险。放弃是一个容易的选择,但找到替代却绝非易事。没有十全十美的模式。“税收财政”演进了数百年,导致了世界大战、大萧条、次贷危机、主权债务等无数危机,其破坏性远大于土地财政,但西方国家并没有轻言放弃。它之所以仍然被顽强地坚持、探索,盖因其积累模式的内在逻辑使然。

“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所谓好坏,关键是如何使用。很多情况下,问题并非“土地财政”本身,而是“土地财政”的使用。随着城市化阶段的演进,“土地财政”用来解决的问题也应当及时改变。通过不动产的形成和再分配,“土地财政”可以在全社会的财富积累和扩散中,起到其他模式所难以企及的作用。

最优的城市化模式,就是根据不同的发展阶段,不同的空间区位,组合使用不同的模式。“土地财政”是城市化启动阶段的重要工具。一旦原始资本积累完成,城市化进入稳定下来,其历史角色就可能逐步淡出,甚至最后终结。

一个模式的初期,不完善是正常的。在充分理解其在中国经济中的深刻含义之前,就对其妄加批评,不仅十分轻率而且非常危险。至少,在我们找到一个更好的替代模式之前,我们不能轻言放弃。

从更长远的经济发展阶段看,我们今天所担心的问题,很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。深圳是中国城市化最快的城市之一,税收收入占到政府收入的93%以上,来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并没有因为无地可卖而“不可持续”——由于已经完成了原始资本积累,深圳“土地财政”已经悄然退出。深圳的实践表明,我们可能根本无需为不治自愈的“病”吃药
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 楼主| 发表于 2018-4-24 10:47 | 只看该作者
海南为什么实施全域限购?

  立足点是关键。

  4月22日,海南省在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。不留过渡期,政策自发布起开始实施。

  五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区,外地户籍无法再购买。

  其他区域,外地户籍购房,需提供家庭成员在海南的缴税和社保证明,特别提醒,补缴是不算数的。

  这也意味着,外地人在海南购房的可能性基本被封堵了。

  但是,全域限购只是结果,海南为何在此时推出楼市新政?新政的背后,又有着怎样的重要考量?

  为何全域限购?

  海南楼市超半数都是由外地人托起的,旅游客、养老客占据了半壁江山。直接把外地人拒之岛外,楼市调控的力度不可谓不严厉。

  “全域限购,全岛楼市几乎被冰冻。”易居研究院副院长杨红旭预判,接下来海南房地产开发、投资、销售都将出现明显下降。

  既然如此,海南为何还要进行全域限购?

  中新社国是直通车采访的多位专家表示,重磅楼市调控新政的背后,与《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》有关。

  在这份文件中,海南被赋予经济特区改革开放新使命,以供给侧结构性改革为主线,建设自由贸易试验区和自由贸易港。

  方向已经明确,要想实现目标,海南必定不能重蹈过去覆辙。

  海南楼市曾经历过两次过山车。

  1988年,海南建省办经济特区,楼市炒了一大波。到1994年,楼市泡沫破碎,留下一堆烂尾楼。

  2010年,海南建立国际旅游岛,房地产市场再度被热炒。终于到2011年年中,面临再次破灭。

  如今,七年过去了,面临海南新的重大利好,房地产市场该冷静一下了。

  政府已多次明确,房地产业要与区域经济协调发展。为了维护房地产市场平稳发展,过去一年,海南已先后颁布14次调控政策。

  这次全域限购,被视为海南对楼市投资、投机客的有力回应。

  限购背后的考量

  海南全域限购,有观点认为,这可能和雄安新区严禁大规模房地产开发的逻辑一致,未来城市发展不再单纯依靠房地产拉动经济增长。

  在中国房地产业协会原副会长朱中一看来,过去房地产快速发展带来很多结构性的问题,探讨房地产业的未来发展,海南和雄安新区或意在破题。

  不可否认,两者确实存在一定的共性。

  海南要求,实行最严格的节约用地制度,确保建设用地总量在现有基础上不增加;雄安新区要求,节约集约用地,严禁大规模房地产开发。

  言外之意,过去摊大饼式的模式已经不再适用于海南和雄安新区。
未来,海南将推动旅游业转型升级,大力发展现代服务业以及新一代信息技术产业。雄安新区则提出通过承接北京非首都功能,高起点布局高端高新产业。

  但两者也有不同之处。

  杨红旭认为,雄安新区是建筑一座城市,生活在这里的人有大量自住需求。

  按照雄安新区的规划,未来它将建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产调控长效机制。

  “海南更像是一个旅游度假城市,过度投资、投机与其发展定位不相适应。”杨红旭认为,房地产也要与区域经济发展相协调。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,海南产业地产的机会非常大。

  进入新时代,实际上也要求人们重新审视房地产业。站在这个角度,也就不难理解新一轮调控的真实意图。

  今年前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次,叠加4月份青岛、海南等地的调控措施,年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。
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 楼主| 发表于 2018-5-3 13:23 | 只看该作者
突发!广东摸查9市万科、恒大用地,大湾区买房要关门了?



今天上午(5月2日),一份广东省国土厅的紧急通知在朋友圈里流传。

据多家媒体报道,5月2日,广东省国土资源厅办公室发布紧急通知,要求广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆市国土资源主管部门抓紧提供万科集团和恒大集团在该市范围内的房地产开发用地情况。

具体包括:

房地产开发用地、商服用地和住宅用地

已竣工、已开发竣工、未开工用地面积和建筑面积等数据

不过,目前我尚未在国土厅官网查到这份通知的来源。


这个通知的亮点在于:

1、广东省国土厅突然要求查房企家底,正是粤港澳大湾区规划公布在即的节点上;

2、大湾区9个城市一起统计家底;

3、只查万科、恒大两家;

4、今天才上班,才发的通知,中午就要知道结果,确实是十万火急。

那么,这个紧急通知如果是真的,里面的内涵可就太丰富了。我试着给你解读下。

1
先看大背景,就是粤港澳大湾区真的要来了。

这段时间,大事不断。

先是中央正式批复雄安新区规划,新时代春天里的“雄安故事”,如今翻开了新篇章。

然后是最近几天,海南建省办经济特区30周年,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

那么,接下来该轮到粤港澳大湾区了!

全国政协委员刘炳章近日表示,日前与前广东省省长、全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹会面时,对方向他透露大湾区发展规划纲要快将出台,现正于国务院作最后修改,预料5月上旬正式公布。


这就可以解释,为什么这个通知这么紧急?

有人猜测称,是因为大湾区规划公布在即,时间紧迫。

微信自媒体广州PLUS拨打了文件中刘先生的电话查询,对方回应说:“我们的确有在收集一些开发商的土地开发数据,但你说的这份文件我没有看到,无法确认是否真实。”

那么收集数据是为了什么工作做准备吗?刘先生答:“没有,只是了解情况。”

而恒大方面回复此事属实:“省里领导要会见许家印跟郁亮,所以住建厅统计一下数据,作为谈话参考。”

我也问了接近万科的朋友,据他透露,这只是政府常规收集企业资料,是要了解省内500强企业的情况。

2
要说这次紧急通知明显是跟大湾区规划没关系,似乎也说不过去。

因为粤港澳大湾区涉及广东9城市和香港、澳门,而这次的通知,刚巧就是广东9城市,一个不多一个不少。而不在大湾区内的广东其它城市都没有涉及。


所以,问题就来了,这次通知为了啥呢?

根据通知内容,省厅要的是万科集团和恒大集团在大湾区9市范围内的房地产开发用地情况。

5000亿级别的房地产公司一共三家,恒大许老板是全国政协常委,万科是国有资产为基石股东的混合所有制企业,这两家可以说又红又专,剩下一个碧桂园是上市民企。

有万科,有恒大,独独没有碧桂园。

深圳知名地产大v陶文杰在最新文章中称:

根据这份通知,国土厅要查大湾区的楼市潜在供应,包括具体区域的分布,和各类不同产品的供应比例。甚至要查清楚,有多大潜力资产可以做长租房,为长租房和产业化改造探路。

陶文杰还表示,也很可能相继就出楼市新政,那么这次摸底,就是要精准施政。

3
既然这个通知大概率跟即将出来的粤港澳大湾区规划有关,那又会带来哪些影响呢?

放眼当下的三个热门地区,可以看到:

雄安原则上不建高楼大厦,严禁大规模房地产开发。

海南已下决心放弃房地产主业,不重蹈2010年国际旅游岛的房地产泡沫炒作路径。


在这样的背景下,广东省国土厅这份通知就显得更加意味深长。雄安新区不靠房地产、海南不靠房地产,粤港澳大湾区也想模仿吗?

大湾区楼市新政如果出会是什么样?

简单总结就是12个字:房住不炒,租购并举,长效机制。

参考雄安、海南,大湾区很可能也会在涉及国家战略的超级重大的区域性大规划公布前后,制定发布针对性的楼市政策,堵死炒房炒地之路,与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断!

前几天有人问,海南、雄安的做法,会在全国推广吗?

有一种观点认为:当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入,占政府全部收入的接近40%。没有商业化的房地产,就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房,也不可能有钱改善基础设施。

但由这份通知看来,粤港澳大湾区很可能成为例外。

回看最近几年的楼市调控政策,离不开这几点:

新政出台前毫无征兆,甚至专挑晚上或者假期公布;

新政实施无过渡期,当日或次日生效;

政策作用等同于既限购又限售。

可以说,最近五年,国内出台最严厉的几招限购,都诞生在最有机会暴涨的区域。国内的限购限售政策,绝不给投资者留下任何反应时间和出逃机会,并采用一切手段限制交易。

海南与雄安新区的历程,就是明证。

2017年4月1日,横空出世的“雄安新区”打破了清明假期的宁静,唤起各路投资客的高潮。

那一天,走在河北雄县的街头,遍地都是讨论雄安新区和北京炒房客的声音。一夜之间,雄县的房价从6000涨到2万五!

然而,当天雄县就宣布全县房产停售,本地人不得交易。第二天,雄安三县的房子已全部停售。


雄安新区限制交易,专业炒房团绝不会放过环雄安新区地带。

可惜政策落地的速度比银行转账还要快!

2017年4月5日,雄安新区设立后的第一个工作日,环雄安新区的十个地区纷纷限购。

你不得不佩服政策落地的速度,不到一天时间,中国最大限购圈正式形成。


也许你跑赢了大多数投资客提前入场,却躲不开限购政策那最后的临门一脚,出逃之路彻底封死。

现在,我们可以确定的是:但凡是中央确定会有大动作要发生的地方,一定会伴随严厉的楼市调控政策,把“投机炒房”的资金,套死在池子里。

房地产作为中国经济的支柱产业,未来最大的风险不是崩盘,而是流动性的窒息。一旦诸如海南和雄安这样的大招横空出世,一夜之间买家消失,门庭若市秒变无人接盘。

但这对你来说可能并非好事,因为房子是城市或区域的股票。城市和区域在升值,你不持股的话,不但难以跟上城市发展的脚步,甚至会被抛弃。

相比雄安、海南,大湾区暂时还有机会,但是你千万不要低估中国打击炒房的决心和执行力
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 楼主| 发表于 2018-6-7 14:00 | 只看该作者
人民呼唤楼市崔永元
2018-06-06 07:55 房地产
作者: 发现价值 来源:中产先生

这几天崔永元无意间拉开了娱乐圈的潜规则,成了当下最热门的话题,有网友让我写写这个,可我对娱乐圈真不熟。其实,楼市的潜规则一点不比娱乐圈少,而且更隐秘,更精彩,什么时候也能来个楼市崔永元,给我们扒一扒。

开发商:空手套白狼

以前觉得开发商都是大手笔,其实他们玩的是空手套白狼,难怪孙宏斌当年出狱后白手起家选择了房地产,用他的话说:因为干房地产不要钱。

怎么个不要钱呢?

对房地产商来说,关系比钱重要,因为建房子首先要拿地,能拿到地才是本事,只要拿到地,一切都好办。

拿到批文之后,买地的钱可以从银行贷款,建房子的钱可以让承建商先垫资,而且现在都是预售制度,房子还没开始建,都已经卖出去了,资金回笼了,可以继续拿地。

有的开发商只需要拿到地,都不需要开发,碰上房地产大牛市,只要捂一段时间直接翻倍卖给其他开发商,比如李嘉诚在大陆做的就是这种生意。

再后来,开发商都不需要向银行贷款,有利可图来钱的渠道也更多:上市融资、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化……但同时负债也越来越多,国内某大型房企负债已经超过了1万亿,本钱不是自己的,负债留在国内钱却转移到……所以,你回头再来看看那句“做生意是要有本钱的,借钱是要还的”,会理解的更深刻。

地王的秘密

2014年,在《华夏时报》的一篇报道中,有业内人士表示,“有些企业之所以能承受地王的高地价,是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造,地价返还金额更可高达80%以上”,揭开了地王频出的内幕。

其实国务院出台过规定,但是土地收入是归入地方国库的,所以执行下来难免要走样。

任何地方都会有执行走样的冲动,推高了地价,虽然高出的部分要返还给开发商,但是下次却可以拍的更高,而且还制造了楼市上涨预期,楼市库存也可以就势解套,相关项目开工,楼市交易税费增加,GDP增长,何乐不为?

总结一下,地王的潜规则主要有三个:

1、开发商去拿地,都会提前跟ZF协商签好协议,约定一个土地保底价,高价拍下来之后,政府再私下返回多余部分给开发商;

2、在一些新兴城市,或者是不成熟的新开发区,ZF会先请来几个大的开发商做托,合围拍出高价,抬高地价后,再公开拍卖其他的土地,真正想赚的是后面的地价;

3、些地方,政府会设置土地出让条件,为房企量身定做,或者是劝退有意参与竞拍的其它房企,而且,地价高了不要紧,还可以退。

民企拍完国企拍,地王一个接一个,地价就这样被越拍越高,面粉高过面包,面包还会降价吗?

炒房客:坐庄割韭菜

普通人炒一两套房不算什么,真正炒房客都是坐庄炒高一个小区甚至一个城市的房价,特别是三四五线城市,ZF也不干预,反而很欢迎。

炒房子就像炒股,只要你将局部的东西理解透彻,资金流不要出问题,剩下的就躺在家里赚钱了。

第一步:选中小区买断流通盘,一个小区的流通盘大概就50-60套,以前基本1000万就能拿下,如法炮制,一个市区扫500套房子大概只需要一亿元。

钱从哪里来,炒房客很多以前不是炒房就是做实业,都有一些家底,除此之外做高房价房抵贷、消费贷、P2P、甚至民间高利贷,能搞到钱的地方都搞。

一个人买得了那么多房吗?不怕,从老家亲朋好友那里借来身份证还可以通过中介公司找农民工买身份证,办法总比困难多。

第二步:刷新手中房产的挂牌价格。一定找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作,刷新手中房产的挂牌价格,让看房子的人看到房子确实在涨价;

第三步:制造概念为涨价造势。通过社交媒体等渠道,为房价上涨造势,什么学区、地铁、飞机场、特大型城市……不过现在基本都不用了,大家都知道房子会一直涨。

几个月时间狠赚一把就离场,继续寻找下一城。

内定销售和楼市关系户

其实,不是西安摇号造假才有的楼市关系户,关系户从来都在,不只是楼市。

楼盘开盘就抢空,好的位置、便宜的房源从来都是早被内定了,甚至都不出现在市面上,这一切都是因为一个神秘的群体:楼市关系户。

关系户都是谁,大家心知肚明,而且很长一段时期内无解。

棚改要不要了解下?

为什么要说棚改,难道棚改也是潜规则?棚改和涨价去库存、放水去杠杆一样,是我们独有的创新,它设计之精妙,不得不说。

一二线城市楼市很容易炒作,三线的省会城市也有些搞头,剩下的四五线也造了房子想发展,他们也有很多债务要转移啊!

但一没人口二没产业三没需求,房子怎么买呢?于是,没有需求创造需求也要买,整个路径是这样的:

国家拨钱给地方,地方直接撒钱给拆迁户买房,制造楼市上涨预期,炒房客一拥而入,地方ZF卖地收税,赚到的钱再还给银行,剩余的钱用来还债。

国家的钱在各方那里过了一遍手,最后又回到国家手里,可是这个过程中,政府的债务变少了,这个钱自然由楼市接盘侠来买单,这不是潜规则,这是套路。

阴阳合同什么的都不算事

和明星一样,买房签阴阳合同也是为了避税,这种方法在二手房交易中经常使用,真实价格的合同是我们所称的“阴合同”,作为登记备案的称之为“阳合同”,这就是所谓的阴阳合同。

之所以很多人都愿意铤而走险签订阴阳合同,关键就在于,双方都能够将房屋备案价格降低,达到降低总价逃避税费的目的,虽然这样做要冒一些风险。

但是,阴阳合同不算什么事,听说过“茶水费”、“号子费”和“诚意金”吗?

限价之后,很多城市买房都要交一笔“茶水费”或者“号子费”,少则十几万,多则几十万,甚至现在杭州和深圳摇号还需要交500万“诚意金”才能有摇号的资格,这些潜规则在现在看来倒是有点稀松平常。

结语

简单来说,任何一个市场都渴望公正透明,特别还是打着民生旗号的住房市场。人民不希望楼市里除了庄家就是韭菜,当然更不希望当韭菜,也不希望楼市除了套路就是潜规则。

人民是真的呼唤楼市有个崔永元来撕开潜规则的外衣吗?不,人民是想要一个正常的房地产市场,仅此而已。
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蔡照明预言:抢人大战将百日内叫停

首先明白人才大战的本质是什么?

是吸引人才,发展高科技、新经济?

滚一边去!

中科院几万人在那,也没见发展成了啥高科技产业,西安有全国最多的大学高知,有用吗?我就不信新引进的这些大学生、大专生来,能搞个高科技?

都是表面,实质是:

吸引一个人来,就是吸引他一家三代人的购买力!

所以我从来不叫这是什么抢人才大战,而是拉人头大战。

试想武汉来一个毕业生落户,肯定他的爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷的所有积蓄、收入都会源源不断地流向武汉,而把养老留在当地。


比如武汉引来30万,未来几年就形成30万* 150万=4500亿的购房款到了武汉,然后呢,装修买家具、养儿,你可以想象下,就像在他老家里装了个抽水机,把他们家的钱库里,一有点钱就往这边抽,武汉未来5年要装配150万个通向全国各家庭里的抽水管机。有这么多的活水进来,房价能不浮起来吗?

谁都知道,如果要想引进人才,发展高科技,首先要引事来,引进项目、投资来,这里的顺序应该是这样的!引人来是干事的,起码得先有事,有事自然有人;而不是没事就把人先拉来。像天津,你的人都还向外边跑呢,去年天津人口净流出5万,说明5万个,还是偏有能力的人在天津没合适事干,那现在你还来拉人?

说白了,引进人才,就是为了延续当地政府的惯用发展套路,有人口,就有消费需求,大头当然是买房;有买房,就有买地,土地财政的好日子还可以延续他5年、10年。

不得不说,地方主官的脑袋是清醒的,聪明的,极度务实的,也是为本地着想的,是有点亲父母官的意思的。在这里要给他们点赞,(都是跟川普学的?)。前段时间北京的人才计划推出,我还表扬了一下,敢在首都人口疏散的大背景下,提出这样的应对周边城市人口竞争策略,是很为这个城市着想的,亲父母官!

但是,这里面的不公平出来了,问题出来了,全国就那么些人,你抢我抢全都抢,谁抢的凶谁就抢到的果实大,对那些老实巴交的,还没睡醒的城市就不公平了。特别是一些偏远地区、本来落后地区,或者特殊问题地区,你像东北,本来就要留人且留不住地往南跑,你这再刺激,盘活东北的大盘子计划就要泡汤呀。现在连一闷棍子打晕睡了十几年的太原都醒过来了,抢人;睡了一千年做着皇城梦的西安都一骨碌爬起来了,那还有谁呢?等边境那几个穿奇装异服的兄弟听懂了,估计语言不通会慢几拍,那时就会全国都动起来了——抢、抢、抢,硝烟弥漫,像一场内战似的。

我关注的首先是不公平的问题。城市化,城市群的集中化,都有个自然增长的过程,这个谁都没办法,但是要这样认为地拉人,改变这个进程,就显得不合理了。比如前几年大学拉院士,那西北的学校,比如兰州大学肯定干不过深圳大学、浙江大学,也可以说是人才引进、合理流动嘛,但这样干,结果肯定是东北、西北经济落后地方的院士都被发达地方抢了。如果不一窝蜂地抢,也没事,怕就怕一窝蜂,这样西北、东北的大学还办不办了?所以教育部最后发文制止了这个现象。

所以我预测,马上也会像制止这样乱拉院士一样,制止城市乱拉人头的现象。

其次是个破坏房地产调控政策的问题。大家都知道限购、限贷,房住不炒,大政府用这只调控进场开关的手,调节房价的做法还是很有效的。——你别在这跟我犟,你想想如果不调控,从2015年涨到现在各地房价会是个什么样?一直涨到爆破了吧。像今年这样的热度,起码还不得重复2015年的翻番,现在翻了吗?

可是拉人头的放水政策,变相破解了这些政策!很多人不懂,说是真实的购买力,压下去的葫芦还会弹上来,弹你个头,谁负责在那值班天天弹葫芦?去年没有放水政策时,你看各地的房价是张还是跌?市场是热还是冷?去看看我的上篇文章《再再给买房人一封信》,看看我的热气球理论就彻底明白了。


因为放水,入场资格证多发,导致进场人数会增加,市场热度就会起来,热气球温度一高,那不就飞起来了。而地方政府又有房价限制的那条任务高压线在那,所以就有了限价,而只能限一手的,二手你管不了,所以一手就倒挂,倒挂大家就去抢、摇号;这样更把热度带起来了,把二手也带动了。二手一涨,一手要往下压的价格就得压得更低了,因为领导给你的任务是全市平均价,只有一手更低才能把二手涨的平均下来。这样一来,一二手房差价更大,抢一手的更多,连西安的官员都坐不住了,下去抢房。这就是眼前的抢房景象,就是抢人头带来的直接后果。

是的,那么,怎么才会被停止呢。我估计老百姓关注的是何时会被停止。

这个时间取决于大政府的反应能力。当前都一致对外了吧,和美国打口水战呢,攘外不必先安内了,不太好预测了。但是,我还是可以预测一下流程。

我设想这事会因两个事而触发,一个是抢的厉害,有的城市告状了,就像大学抢院士被西北的大学集体告状而停下了;另一个是本城的老市民告状。凭啥他一来就奖励这那,我们当年的啥也没有?还有,他们来了其实分的是我们的资源。你比如天津,大家都冲着那里高考分低,但是如果一下涌进去100万人,一年高考增加了5万人,直接翻了一倍,那么高考可就是由洼地一下变高地了,那么前几年花了几十万上百万买房买户口买机会的人,希望落空必然反弹,那些在这个地方坚持几十年一辈子的人更是会反弹,那么当这个机制触发的时候,也会被叫停。

但是当地老百姓的叫声,当地政府还是很容易过滤掉的;只有前者的触发机制开始才行。但是,我也愁呀,现在都觉得是在全国的大池子里吸水,好像不是那两个城市的直接竞争,有谁会来告状呢?民不告,官不纠呀。

这时,我看到了,亲戚买房出了这样一篇文章《天津的人才政策,绝杀了内外忧患的石家庄》,这不,终于有两个城市直面竞争了,天津和石家庄。如果石家庄政府是个为当地发展考虑的政府,他就应该报告打大领导:天津,你这样干不行,不行,我怒了!(用宋小宝语调说这句话最好)

石家庄会这样干嘛?如果是,我的预言可以提前两个月,在下一月的国务院办公会上提上日程。如果不是,还有下一个正面竞争的城市吗?帮我找找。

当然最最快的方法是,我们读者中,那谁把这篇文章直接转给那谁,我估计一个月内这次抢人大战就会息鼓!

第一次发出这么不谨慎的精确预言,你们就当故事看吧,千万别觉得我们后面有人,是提前放风。我后面最大的背景就是你们,普通买房人,因为我看不了房价被这个政策忽悠高了,让你们的买房成本又凭空被加上一大截子,即使亲戚买房的砍价师奋力砍,都砍不回来
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 楼主| 发表于 2018-6-12 20:14 | 只看该作者
天津的人才政策,绝杀了内忧外患的石家庄


要说中国最尴尬的省会,石家庄绝对是当之无愧的。作为京津冀协同发展重要一环的河北省省会,石家庄目前的现状用内忧外患来形容一点也不为过。

经济:石家庄一直被唐山压着,常年屈居老二的位置;

教育:石家庄是唯一没有211大学的省会,甚至连省内前三大学都捞不到;

影响力:有京津在,石家庄永无出头之日;

人口吸引力:全国排名第31,甚至落后于保定。


2017主要城市人口吸引力榜单

有人说,石家庄是全国唯一一个省会功能几乎被北京取代的城市;唯一一个全省人民包括石家庄自己都往北京跑的省会;唯一一个辐射不到全省一半的城市。

2017年,雄安新区设立,石家庄遭受重击,丢掉了非首都功能疏解集中承载地的头衔;

2018年,西安人才政策吸引60多万人落户,与之对标的石家庄再次遭到暴击;

5月,天津公布海河英才计划,石家庄遭到绝杀...

5月16日,在第二届世界智能大会上,天津市副市长孙文魁公布了人才引进政策,名为:“海河英才”计划。放宽对学历型人才、资格型人才、技能型人才、创业型人才和急需型人才的落户条件。近乎零门槛的设定和直辖市的身份,让天津的人才政策一石激起千层浪。对于渴望安家落户的人来说,更是充斥着致命的诱惑。

20小时,30万人登陆并下载“天津公安”APP办理落户申请,服务器一度瘫痪;

京津车票一早售空;

6天落户5800余人;签发2.7万份调档函。

海河英才计划出炉一周,就交出了如此亮眼的成绩单。

天津人才政策对石家庄的影响是致命的。数据显示,人才政策后,迁入天津的热门人才来源地分别是:北京、河北、山东、河南和东北地区。也就是说,天津吸纳的,不只是京津冀,更涵盖了整个华北甚至东北地区的人才,影响力可见一斑。网络上甚至有人提问:天津人才政策是不是把河北楼市搞废了?


与天津相比,石家庄没有优势。从GDP来看,2017年,全国主要城市GDP排名中,天津第6,石家庄第30。


平均收入对比:天津6178,石家庄5886


在教育方面,更是一个天上一个地下:天津位列中国城市大学竞争力排行榜第7位,而这个榜单,石家庄甚至都排不上号。


在如此优势下,天津还出台了低门槛的人才政策,反观没什么优势的石家庄,虽然也早早出台了人才政策,但是却被批没有诚意:有人反馈,已经在石家庄工作的大学生毕业生,申请区绿卡被拒,理由是“不符合2017年12月以后来石家庄工作”的要求。数据显示,石家庄人才政策实施三天,73位人才办理了落户手续,其中博士一人,硕士11人,本科24人,大专37人。这样的数据难免有些尴尬。


有人说:

「放下身段」的天津,虹吸的首要目标是「北漂」人才,以致于这几天京津城际铁路的车票都被一抢而空;第二目标势必是「近邻」河北,位于天津「正面」的唐山、秦皇岛和沧州,以及天津「侧翼」的衡水、保定,便在天津人才政策的射程范围之内。此消彼长,石家庄势必因此受到直接波及。

更要命的是,天津的人才政策正在抄石家庄的「后路」。最近九年,石家庄的本、专业毕业生规模从9万人上升到12万人,在校生规模从35万人上升到46万人。就算毕业生中仅有一半来自外地,其中又仅有一半选择留在石家庄,也有2万人左右的规模。可看一下最近四年石家庄的外地输入人口规模,则是从4万人下降至1万人。两者之间显然不成正比。如今,沿津保铁路可直达的天津又「放下身段」,对石家庄而言:此诚危急存亡之秋也。

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 楼主| 发表于 2018-6-13 11:17 | 只看该作者
断供潮要来?一核心数据增加34%,越来越多人买了房却还不起贷款



10.58亿。

这是住建部、财政部和央行近日联合发布的《全国住房公积金2017年年度报告》中公布的公积金贷款的逾期金额。

10亿其实放在各大银行里面,都不算事太大的事情,即使是上市银行中市值仅百亿左右的江阴农村商业银行,其2017年的逾期贷款金额也达到了14.2亿,就更不用说工农中建这样的大银行了。

但要知道的是,在2016年公布的报告中,这个数字还仅是7.86亿,2017年的逾期金额足足上升了34.6%,但是2017年发放的个人公积金贷款254.76万笔,比上年降低了22.21%,贷款发放额9534.85亿,比上年降低24.93%。

发的贷款越来越少,但是逾期越来越多,这并不是一个好的苗头。公积金贷款遭遇逾期,断供潮会来吗?

01

最难与最便宜的房贷

在房地产热度爆棚的时代,公积金贷款并不容易。

除了一些城市政策调控方面的信贷全线收紧外,开放商为了快速回笼资金,也将公积金贷款视为“三等公民”对待,猫哥去年就写了《买房鄙视链:全款进!贷款等!公积金靠边!沦为“三等公民”的公积金,还靠得住吗?》,提醒大家公积金不能贷款也不要闲置。

全国仅有254.76万笔,拿到公积金贷款的人是算是幸运儿了。

《公积金报告》也大概描述了一下个人贷款情况:

● 70.54%的贷款用来购买新房;

● 房屋面积主力在90-144平方米,占到了61.43%;

● 首套房的比例达到了86.24%,占到了绝对的大多数;

● 发放贷款的人群中,双缴存职工拿到了一半以上的贷款数目;

● 而贷款人主力为年轻人,71.72%的贷款人年龄在40岁以下,而30岁以下的贷款人也占到了33.31%。

● 而最扎心的是,在收入水平上来讲,96.05%的贷款人是中低收入人群。当然如果把公积金的保障性质算上的话,这个比例其实对于中低收入者来讲,也算是一个利好消息。


虽然难度大,额度有限,但是公积金贷款依然是中低收入人群的首选,因为足够便宜,与商业按揭贷款相比,利率最低。

在2015年8月份降息后,央行公布了基准利率,个人住房公积金的存贷款利率也相应的调整了,以保持公积金贷款基准利率。

目前五年期(含)一下的利率为2.75%,五年期以上的利率为3.25%,而五年期以上的商贷基准利率是4.9%。

要知道商业按揭贷款虽然也是根据基准利率来确定,但是还是会根据政策或者市场来做响应的调整,2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,环比3月上升0.91%,从2017年1月份至今,全国首套房平均利率已连续16个月上涨。

而与此同时,首套房的公积金贷款的利率一直保持为公积金贷款基准利率,并没有上浮,这可以说是最亲民的购房融资成本了。

02

嘴上说不要,身体却很诚实

成本低的杠杆要加,成本高的杠杆不得不加。

根据国家金融和发展实验室发布的《2017年度中国去杠杆进程报告》,非金融杠杆率在回落,金融部门在加速去杠杆,甚至政府部门的杠杆也略有回落,但是中国总体的杠杆率却在上升,因为中国居民部门杠杆率从2016年的44.8%上升到了49.0%,提高了4.2个百分点,所以去杠杆去了一年,这锅还得居民部门加杠杆来背。

居民部门的杠杆加在哪儿了呢?房子啊!这是一个可以脱口而出的答案啊。

前一阵子,经济学家樊纲在电视节目中提到了“六个钱包购房”,虽然这话有点偏离樊纲的本意,但是这个说法让大家喷得一塌糊涂,除了对于高房价的愤恨,还有就是对于自己加杠杆的否认。

但是,嘴上说不要,身体却很诚实。

猫哥以前跟大家聊过棚改的话题,棚改城市的房价攀升的速度让人心惊,尤其是一些热点城市一年涨幅达到了50%多。那么很多人就面临两难抉择,买,能力欠缺,不买,未来的房价可能比现在更不可攀。

最终在这种焦虑的煎熬中,很多人选择即便超出自己的能力范围加杠杆,也要早更贵之前先上车。真的能上车,别说六个钱包了,六十个钱包,该掏也得掏。

即便是调查报告中的49%的杠杆率已经很高了,但这个数字可能还是被低估的。

数据显示,2017年底,中国人民币住户贷款余额40.5万亿,如果再加上公积金贷款余额4.5万亿,那么居民的杠杆率就要比机构测算的49%还要加5个百分点还要多。这个数据虽然还没有赶上发达经济体,比如美国的79%、英国的88%,但是已经距离欧元区的59%和日本的58%很接近了,如果和新兴经济体相比,那么我们是绝对的最高点。

而在这个数据中,除了金融机构贷款上的杠杆,首付中从七大姑八大姨那里加的杠杆还没算在里面呢。

03

考验偿债能力的时候到了

在多重杠杆中,最便宜的贷款逾期了,这可不是一个好兆头,尤其是公积金贷款中96.05%的贷款人是中低收入人群。

在《公积金报告中》,中、低收入是指收入低于上年当地社会平均工资3倍,高收入是指收入高于上年当地社会平均工资3倍(含)。

就拿公积金的缴纳大户广东省来讲,2017年的缴存额2035亿,远高于北京、上海、江苏等省份。而广东省的职工平均工资是6071元/月,而在广东的的一众城市中,只有一线城市广州和深圳市超过平均工资的。


平均工资每年都在涨,然而房价的涨幅却远远高于工资的涨幅,尤其是一二线城市让人望尘莫及。而现在三四线城市动辄上万的房价,对应的却是2、3千的工资,更是压力山大,加重杠杆上车确实也成为不得不的选择,尤其是对于一些中产夹心层来讲,加了杠杆上了车,就是一穷二白了。

然而在上车之后,考验着购房者的就是偿债能力,说白了就是告诉你现金流的珍贵。一旦现金流断裂,尤其是手上有房贷的,现金流断裂,除了生活的拮据,那就是房贷的逾期,而更极端一点,可能就是弃房断供。

而在房贷之外,现在还有日渐上升的消费贷、现金贷,而利率也远比房贷的利率高。

《公积金报告》虽然只是给了简单的一个逾期数字,并没有详细的列表,但是从这个数字从侧面反映出,房贷压顶下购房者脆弱的现金流。

当然,这也给那些炒房的人提个醒,在这个房企都要现金为王的时代,手里的现金也要悠着点,一旦进入长期下跌区间,那你……断还是不断?
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