房价观察

浅贝

杀疯了！浙江、北京、上海无一幸免，中国城市大洗牌进入最严峻时刻！


以下文章来源于米宅 ，作者十一侠


1


抢人大战又到了一个新的阶段。

这一次的主角是浙江，毋庸置疑的是，抢人大战已经杀疯了。

仔细看来，这一次浙江的政策核心，最大的一个点亮是：

大学生想创业，可贷款10万到50万，如果创业失败，贷款10万以下的由政府代偿，贷款10万以上的部分，由政府代偿80%。

有人说，代偿不是不偿，只是延期还款，但这并不是我们要说的重点。

重点是，这是浙江掀起创业高潮的一个号角。

自古以来，江浙都是民营经济的重镇，有多少在今天超值以亿记的产业，回溯前身其实都只不过是一家家庭式的小作坊。

而那些西方名声赫赫企业，又有多少是从自己家的车库里逐渐成长起来的，苹果创立在乔布斯他爸爸的车库，亚马逊也是创立在车库。

西方创业的车库文化，江浙创业的作坊文化，一个共同点是，同样起于微末，逐渐长成了一棵棵参天大树。

从商业的角度来说，我们无法评价谁比谁更高级。

但是在其背后，则是无法抑制的商业活力和萌芽，这才是最可贵的精神内核。

浙江政府的这个政策，无疑是撒了一整个天空的星星，这是满天星斗啊。

美团王兴生于1979年，拼多多黄铮生于1980年，字节跳动张一鸣生于1983年，滴滴创始人程维生于1983年。

这是中国年轻人创业群体中的四大天王，这基本就是一个80后大学生创业群体，创业之年刚刚毕业，甚至尚未毕业。

他们有人也经历过很多次失败，比如王兴。所以，创业失败并不稀奇，谁都可能会失败。

但是那种蓬勃的战斗力和连续性创业的精神，才是最可宝贵财富。

浙江看中的就是这种精神，所以你说代偿是噱头也好，是作秀也罢，但是对于绝大多数毕业生来说，这就是政策托底，也给了他们敢于试错、连续创业的勇气。


2


浙江的野心是，2022年要引进全国高校毕业生超过100万人。

而2022年，全国的高校毕业生总数，大概是1076万。

浙江要将全国1/10的高校毕业生都装进自己的口袋里。

这背后则隐藏着一个很残酷的现实。

春节前，2021年的人口数据已经出来了，在看到一个数字后，所有人都被惊住了。

无人能想到，2021年减去死亡人口之后，整个中国的人口净增，只有48万。


这可是960万平方公里的大国。

照这个衰减趋势萎缩下去，明年人口增长就一定是负的，这已经成为不可违逆的事实。

这说明了什么？

说明中国的城市人口正在成为零和博弈。

一个城市流入的人口越多，也就意味着另一个城市流出的人口也就越多。

抢人正在成为一场关系到一个区域发展和存亡的生死大战。

我们用杭州来做个案例。

在一个城市的人口流入中，人才净流入占比反映的这个城市对于人才超强吸引的能力。

杭州从2017到2020年，人才净流入占比分别为1.0%、1.2%、1.4%、1.6%，始终为正，并且一年比一年高，连续3年居全国之首。

放在几年前，上海和北京还是王者身段，你只能看到它们赶人的新闻。

但是，现在连这俩王也不得不放下身段了。

当万年不进人的北京和上海，都将自己的身段无限下放的时候，你就知道国内的竞争已经到了多么严重的时刻。

一场存量搏杀无形中早已开始了。


3


最近，鹤岗化这个名字特别火。

但是，很多人只是单纯的把鹤岗化理解为纯粹的房价便宜，房子白菜价。

但在鹤岗化的背后，其真实内涵则是长久以来的人口流失和产业空心化。

是支撑楼市的两大基础齐齐折断，才导致楼市的轰然倒塌。

没有产业，就没有希望，人就会走，城市就越空心化，更就没有生气，人就更加想走。

这是一个不可违逆的下行螺旋，相互缠绕，一直到地老天荒。

事实上，从政策层面，也在顺应这种趋势。

在过往几十年，高层为了东西南北平衡，从政策层面一直在控制一线城市人口的增长，上海和北京全部在赶人。所有建设用地大力的在支持中西部，东部沿海城市用地则一直严控。

这种平衡政策执行了几十年，后来陆铭教授专门写了一本《大国大城》来批判这个现象。

但是从2017年左右开始，这个政策忽然间被放弃了，取而代之的是两大城市群和9个中心城市。

很明显，这背后，是人口增长和产业流动已经无法支撑平衡态势了。

只能从全面防守，改为重点进攻。

在人口增长率萎缩之后，则是城市化率进入尾声。

这是七普的统计数据，截止时间是2020年。

2020年的城市化率是63.89%；一年后，又涨了一个点，2021年的城市化率是64.72%。

而在2000年，城市化率是36.2%；2010年则是49.7%；10年时间内的增长值是13.5%；2020年对比2010年的10年增长值，是14.19%。

对标国外，欧美发达国家城市化率普遍在75%左右。

这预示着，中国城市化进程已经进入尾声，未来几十年，将只有10个点的增长值。

人口衰减+城市化尾声，这等于是城市增量的极度萎缩。

国内城市全面进入到存量竞争的白热化阶段。

在竞争的背后，则是中国城市大洗牌。

在这场零和博弈的大洗牌之中，任何城市都无法逃脱！

浅贝

房地产泡沫根本扭转，之后呢？


原创 顾子明  政事堂2019  2022-03-02 21:31

“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转"。
今天下午，在国新办举行新闻发布会上，银保监会主席郭树清做出了如上的表述。
加上近期一大批城市出台了降低首付门槛以及取消认房认贷的政策，很多银行也大幅提升了信贷投放，很多朋友都在问，这一轮房地产的底部是否出现。
虽然我们在国际上经常是“赢麻了”，但是在对自己负责的投资问题上，还是要清醒认识到，为了在这一轮收水周期“再赢一次”，央行的一揽子货币政策就必须要紧盯着美国。
我们的很多政策以及表态，很多都是被动式的应对，并非主动式的刺激，我们之前的主动挤压泡沫，也是抢在美元撤离前，先主动调整价格和控制泡沫。
要想明白接下来会怎么走，最好还是要回顾历史。
中国地产在2014-2015年迎来了一轮至暗时刻，这背后是美国对08年次贷危机时放的水进行收水，美联储13年12月减债，14年10月退出QE，15年12月加息。
在美联储的指挥棒下，14-15年全球的热钱开始大规模的撤往美国，自08年享受了放水泡沫最丰富的房地产，自然是首当其冲被冲击。
在这个“萧条“的”周期下，无论是14年三季度开始的取消限购，还是14年四季度开始的取消限贷和七折房贷利率，以及14-15年一次次的降息降准，都没有实现房地产的触底反弹，只是吹出了一个股市5000点的大泡沫。
没有中央针对房地产的系统性政策，单纯靠地方政府的刺激是不管用的。
如今，这一轮针对20年新冠冲击的收水比08年的那一轮快了很多，美联储在21年11月的减债，22年3月的加息，而且不排除接下来每个月的议息会议上都要加息，美元撤离的速度肯定比上一轮要快。
所以，最近很多朋友私下问我到底能不能买时，我很难给出明确的答案，因为在美元撤离的过程中，实现低点买入的难度实在是太大。
现阶段，中央给地方的政策是“八仙过海”，和14年比较相似，大家各显神通阻止房价下跌，并不是要让房地产市场反弹。
回暖真正的集结号，不是看这些地方政策，而是看全国的政策。
对照历史，上一轮的触底反弹，是2015年6月国务院颁布的《货币化棚改》，国家开发银行取代了央行成为了放水的龙头，把央行大水漫灌的货币，转向对房地产进行专项扶持。



货币流向的转向也带动了财富密码的转向。



伴随着15年下半年癌股的飞流直下三千点，同一时间，获得棚改资金源源不断注入的房地产迅速复活，开启了新一轮的野蛮生长。



就像15-16年推荐读者去买的杭州，随便一处房产都翻了好几番。



最终，美联储为08年吹的泡沫，经过了一圈复杂的流通和循环，一部分进入到了中国的房地产领域，把泡沫固化。



回顾历史，理解了资金流动的逻辑之后，就会明白，在美元撤离的大周期来看，纵观整个地产大盘很难买在低点。



最佳的策略，是紧盯全国性的房地产刺激政策什么时候出台，以应对美联储的暴力收水，并判断出这种全国性政策利好的区域在哪里。



由于政策并没有出台，而且还要看美联储的脸色，细节无法判断，只能进行一个大概的猜测。



相比于2015年轰轰烈烈的货币化棚改，未来新一波的触底反弹，大概率要靠“农村土地改革”+“保障性租赁住房”。



农村的土地有偿收回，决定了货币的投放，城市的保障房建设，决定人口的流向。



抛开之前针对极少数人有用的“含金量”，对于普通购房者来说，“土地开发银行”，成为新的房价引擎。



哪些省份和城市能够给进城的年轻人，提供工作与稳定下来的保障房，哪些城市就能够通过他们拖家带口的迁移和商品房购置，享受未来农村土地现金补偿的红利，带来新的增量。



从数据来看，今年计划大规模爆保障房的北上广以及福建浙北苏南，应该是未来能够从人口争夺战中获益的地区，同时，各省内部的建设倾向也决定了省内的人口结构转型（譬如辽宁集中建设在沈阳和大连）。



从投资的角度来看，今年不建少建保障房的城市尽量不碰。



至于今天的“地产泡沫扭转”之言，在美联储收水周期并不重要，真正值得关注的是，面对美联储收水带来的剧烈冲击，我们是否以及何时再一次针对地产主动去吹泡泡。

浅贝

警惕！宝马变摩托！十年后的住宅，就是今天的商铺

作者：垚圭城（六土）

一直在想这么一个问题，曾经无限辉煌的商铺急速溃败，住宅到底会不会重走商铺之路？

作为一个楼市投资人，一味喊“涨”是极其不理性的，找到价值中的隐患，从历史中吸取教训才能走得更远、更安全。

在文章的开头，我先给出结论，从全国范围来看住宅大概率要走商铺的价值毁灭之路。

现在的投资人都知道商铺已经不是当年的“一铺养三代”，而变成了“三代养一铺”，从投资品几乎变成了“诈骗物”，一手商铺、内铺更是妥妥的深坑，深层次的原因到底是什么呢？

深究起来，最重要的因素无非两个，一是商业模式和商业逻辑的改变，流通售卖性质的商业大量转到线上，导致商铺的需求极端萎缩；二是各地的“大干快上”的商铺太多，导致供应量大增。

需求端的萎缩、供应量的大增导致供需关系的改变，是所有投资一定要研究的问题，那么住宅会不会也存在巨大的供需关系改变的隐患呢？

在回答这个问题之前，我们先来看看商铺的价值毁灭之路。

01

电商冲击

关于电商的冲击，只要看看数据都明白。

2009年11月11日，某宝推出的第一个双11，那个时候还叫光棍节。当天交易额0.5亿元，共有27个品牌参与。

2010年改名“购物狂欢节”，交易额9.36亿元，共有711家店铺参与。

2011年交易额52亿，2200家店铺参与。

2012年交易额达到191亿元，某喵销售额超过某宝两倍有余，达到132亿元，某宝贡献了59亿元。

2013年交易额350亿，支付宝交易总额于凌晨5:49分突破了100亿。

2014年是阿里上市的第一个年头，双十一交易额571亿元，用时仅13个小时就超过2013年350亿元的销售总额。

2015年交易额达到912.17亿元，一分钟成交额高达十亿元，创造包括手机销量在内的9项吉尼斯世界纪录，优衣库成最快销售破亿店。

2016年交易额达到1207.48亿元。

                               
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2017年交易额达到1682亿，某喵销售突破一个亿用时11秒，突破2016年全天交易额1207亿用时13小时09分49秒。

2018年某喵全天交易额2135亿。

2019年交易额达到2684亿，“双十一”全天某宝直播带动成交近200亿元。

2020年某喵双11总成交额4982亿元。

2021年，在电商低调处理的情况下，总交易额仍然创历史新高，某喵揽入5403亿元。当天京东收入也到达3491亿元。

和十年前比，某喵的销售额提升了40.9倍，和2009年“双11”的前身、某宝“光棍节”相比更是达到了惊人的10806倍。

可以对比线下实体店之王---商业综合体的营业额。

2020年全国第一的商业综合体北京SKP全年营业额只有175亿，某喵双11一天就可以销售其30.87年的，合计11269天的营业额（假设SKP销售额为恒定量）。

再看另外一个数据，2021全国各大城市商业体40强中，上海入榜7个，总销售额643亿，北京484亿，武汉360亿力压杭州327亿稳居第三。

某喵一天的销售额是上海前7位商业体全年销售额的8.4倍，也就是一天卖了这7个商场8年的营业额。

                               
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对比社会消费的增长幅度。2021年全国社会消费品零售总额44.13万亿元，2012年20.55万亿元，2009年为12.83万亿元。

2021年仅仅是2012年的2.15倍，2009年的3.43倍，远远低于“双11”电商营业额增长。

而2021年“双11”当天，天猫和京东两家的营业额就占了全年消费品零售总额的2.01%。

可见，在需求端，大量的营业额开始向线上转移，除了非要到现场不可的体验式服务类和社交类消费，理论上绝大多数消费都可以线上完成。

原理是什么呢？

关于电商对于实体店的冲击各种分析文章很多，核心点无非一个，商铺的本质是一种空间优势，因为占据了某一个空间而形成的局部人流垄断，但是电商将这种垄断搬到线上了，将“人流垄断”转化为“流量垄断”，使得线下的空间即使“远在深山”，一样会有“人流优势”。

这样一来，对于空间优势的需求会大大减少。

02

天量供应

商铺最好的十年是2000-2010年，被称为商铺的“黄金十年”。由于民间对于以商铺为代表的商业地产的认同，加上地方政府对于土地开发的偏好，大量商业用地被启用，商业地产迅猛发展，潘石屹的SOHO就是这一时期的代表。彼时大量资金涌入商铺，导致了接下来的悲剧。

回望21世纪前10年，城市的发展日新月异，创富的机会犹如过江之鲫接踵而至，从大都会到小乡镇，各有各的发展机遇，尤其是县域经济发展迅猛。

经济发展带来的利好，是人均收入的提高、消费观念的升级，人们开始有钱去消费、愿意去消费。

但是一个机会一旦到了人尽皆知的时候，就是这个机会的尾声了，就开始埋人了。在网上搜“商铺黄金十年”，相关文章大多是2011以后的，而2011年恰恰是商业地产转折之时，从那时开始走下神坛、走向没落。

一个重要原因是2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。

                               
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这也侧面论证了，一个机会人尽皆知就尽显疲态，商业地产喊出来黄金十年之时，黄金十年已经远去。但可怜的是[url=]老百姓[/url]的后知后觉，2011-2013年商业地产看上去依旧极其活跃，但那时已经很难赚钱了，一手开发商和二手房东已经吃尽了所有利润。

看一组数据，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。

与之对应的是，从2012年到2015年，全国有百货店138家关闭，262家超市关闭，体育品牌店6209家关闭。至于服装专卖店，同期有9464家关闭。

到了2015年，全社会都开始意识到商业地产过剩的问题。

截至2015年第三季度，全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，超越过去任何历史时期。到了12月底，全国商业地产库存达2.66亿平方米，商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。

商业地产库存主要集中在二三线城市。以写字楼为例，沈阳在2015年迎来商业地产的交付高峰。2015年末沈阳写字楼空置率同比上升10.9%至40.6%。苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。

商业零售市场的库存分布大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

至2016年年底，东莞整体商铺高库存压顶，消化周期长达40个月，库存面积高达193万平方米。

中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社曾经发布过《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2016-2017）》，指出未来5年内，中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。

不仅是强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大。按照当时的平均去化速度，需超过100个月才能消化掉。

                               
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商业地产中，商铺的去化周期很长，主要受两大因素影响：一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈；二是受电商的冲击很大。电商抢夺了传统商业的空间，零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气，很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

就商铺而言，起初几年获得了较好的现金流，但时间长了就会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。现在，即便是大城市，二手商铺交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。

商铺难租难卖原因复杂，有一些与地方政府“大上快干”商业地产综合体，以至于造成严重过剩有关。

比如北京的人民大学双榆树附近一公里左右的商圈，有超市发、沃尔玛、家乐福（3家）、乐天玛特、麦德龙、欧尚、双安商场、华宇购物中心等购物地点。而成都的在建购物中心面积为320万平方米，在中国仅次于上海，是购物之都巴黎在建购物中心面积的30多倍。

目前，中国有购物中心近4000家，是美国的3倍之多。另外，据中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过1万家。

怎么评判一个城市或者地区的商业是否过剩？国际以人均商业面积警戒线为标准，即人均占有商业面积1.2以内是均衡的。美英澳加这几个发达国家的人均商业面积基本都在1-1.3上下。以此标准衡量，我国80%以上的城市商业面积严重过剩。

                               
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商业地产需求端和供给端的同时恶化，会不会出现在住宅呢？不是会不会，而是已经出现了。

03

人口断崖下落

对于住宅，“长期看人口”已经达成共识，人口是房地产，尤其是住宅的根本性影响因素。所以我们先分析一下全国人口趋势，住宅的未来就一目了然了。

2022年1月17日，国家统计局公布了2021年全国人口数据。2021年出生人口1062万人，全国人口仅仅净增加48万人，人口出生率为7.52‰，出生人口创下1949年以来新低，出生率则创下有记录以来最低水平。我国出生人口从2017年开始持续下降，2021年出生人口已经是连续第五年下降。五年的下降幅度高达40%，比起九十年代2000多万的新生人口更是不到一半。用出生人口塌陷来形容现在的人口形势一点也不夸张。

按照1062万新生人口计算，2021年中国总和生育率仅为1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少。

根据育窝人口统计，我国出生人口在1985年后大幅度下滑，近几年更是跌到解放后的低点，而且下跌势头丝毫没有被遏制住。

                               
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根据育娲人口发布的《中国人口预测报告2021版》，按照比较温和的预测，2年内我国人口净增长会出现负值，到2050年总人口减少到12.64亿，2100年降到6.85亿，占世界比例将从现在的18%降至6.5%，而新出生人口只有世界新出生人口的2.56%。

                               
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更为严峻的是人口结构。未来人口的增量将会主要集中在55岁以上人口，25-29岁人口将会大幅度减少。

根据未来智库预测，2025年相比较于2015年，人口的最大增量部分为55-59 岁人口，人口增量5123万；而人口减少最多的组为 25-29 岁人口，减少数量5330万；人口减少增量主要集中在55岁以下。

2035年相比较于2015年，人口增量最大部分是70-74岁人口，人口增量为5641万人，增量部分同样主要集中在55岁以 上，累计会增加 2.49亿人口，而人口减少最多的同样是25-29岁，减少了5053万 人。

从下图可以看出，届时人口主要集中在45-49岁，以及65-69岁。

                               
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住宅主流购买人群是25-45岁人群，联合国人口司预计未来十年中国主力购房群体（25-44岁）人数将减少约3200万，此前十年降幅为2400万。当这个群体急速萎缩的态势下，住宅的需求端将大幅度降低，“长期看人口”，住宅投资需求端存在极大隐患。

看完了需求看供给。

04

住宅供应难减

目前的人均住房面积数据停留在2018年，当时城市人均住房建筑面积是39平方米，农村人均住房建筑面积是47.3平方米。

从下图可以看出来，98年房地产市场改革以后，城市人均住宅面积就在持续攀升。

                               
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根据泽平研究院测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。

一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给已接近发达国家水平。

之所以人均住宅面积大幅度提升，主要是我们盖了足够多的房子。

                               
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2001年以来，我国的住宅商品房销售面积持续上涨，除了2008年下半年和2014年由于外部经济环境和宏观政策原因出现一定幅度下降，其余年份年年增长。

销售面积由2001年的不足2亿平方米增长到2020年的15.5亿平方米。20年共累计销售住宅商品房178亿平方米，相当于全国每个人购买了12.7平方米。

按城镇人口来算，截止2020年末，全国60%左右的城镇化率8.4亿人口来计算，则城镇人均购买面积达到20平方米以上。

                               
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如果按照套数来看，数据更加清晰，2006年以来，基本年销售500万套以上，尤其2013年突破1000万套后，年销售套数持续稳定在1000万套之上，并且呈逐渐增长的态势。

我国城镇人口规模由2001年的4.8亿上升到2019年8.48亿，增加了3.6亿，基本每年新增城镇人口近2000万左右。按目前每年1300万套的新住宅销售套数，基本能满足不断提高的城镇化和居住条件改善的需求。

过去20年全国累计销售住宅商品房面积178亿平方米，按套均110平方计算，大概1.6亿套以上。过去20年新增3.8亿城镇人口，按3口之家每户一套需求计算，大约需要1.25亿套左右的房子。

可以看出，新建商品房是可以满足城镇化水平的需求，还略有盈余。

但是考虑到城镇化进入后期，人口增长进入瓶颈，未来需要的房子将会不断减少。

然而从新开工情况看远非如此。

2017年至2021年，住宅每年成交面积总体增长了约8%，年均增长约为2%的水平。2021年住宅销售面积为15.65亿平方米，相比2020年仅仅微增了1%。

2021年成交的住宅约为1304万套，大约可以容纳3912万新增人口，而2021年城镇人口比上年实际增加了1205万人，相当于402万套住宅即可容纳，两者相差900多万套住宅，这还没有计算未来将要完工的增量。

                               
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如果对比每年施工面积和竣工面积，问题更大。

2021年全国住宅市场的总施工面积为69.3亿平方米，竣工面积为7.3亿平方米。总施工面积为总竣工面积的9.45倍。可以看出，按照2021年的竣工面积数据来进行测算，在不增加新开工量的情况下，全部施工的工程也需要9年多。

                               
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再看一组数据，2021年，新开工住宅面积为14.6亿平方米，相比已竣工的7.31亿平方米多一倍。虽然两者差额在减少，但实际上依旧是在增加供应量。

在供应量基本满足城市化新增需求的情况下，在2021年房地产行业全面萎缩仍然开工大增的情况下，在2022年政府由于种种原因不断放松楼市调控的情况下，可以想象住宅供应量很难真正减下来，住宅的供应最终也会出现商铺那种远超需求的天量供应。

住宅，面临着需求端的持续萎缩与供应端的不断扩张，2022年的住宅会不会就是2011年的商铺？这是我们每个购房者都应该不断进行的灵魂拷问。

浅贝

万科内部讲话这一次最彻底：黑铁时代、背水一战，要么死，要么活


李说旧改  2022-02-13 20:02

万科的内部讲话总是用来“泄密”的。昨晚，行业龙头万科一份内部讲话流出，想必大家已经知晓大概内容，老大哥的一举一动，风向标仍在。

据媒体报道，这份内部讲话系万科集团董事局主席郁亮1月9日在大梅沙总部万科国际会议中心召开的2022年年会做的总结发言。不过截至发稿万科还没有对内容进行回应。

大年初六，恒大也开了年会。许老板在会上也发表了激情四射的讲话。核心一句话是：“任何时候都不能贱卖公司资产，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”


不过外界更关心的是恒大如何更快地还债。

2022年的市场环境，决定了大多数房企将采取“防守型”战略。万科就是其中一员。

反观万科一直是房地产行业稳健经营的领头羊，在应对行业变化向来反应前置，危机意识极强。

2021年1-12月，万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米，合同销售金额6277.8亿元，较2020年减少10.8%。这也是万科首次出现销售额负增长。

面对严峻形势，2022年一开年，一向清醒的郁总在集团年会上做了比以前更冷静的讲话，中心思想是：今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，要么活，要么死，没有中间状态。

这比2018年的“活下去”讲得更彻底、更灵魂出窍。

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去年11月，万科发出“节衣缩食”筹备过冬和打造“战时氛围”的倡议，同年12月，万科宣布重磅人事变动，改变黄金时代万科按区域分兵作战的模式。

能“打仗”，这是万科对自己的要求，郁总的讲话，不亚于一条条内部“军规”。

这份内部讲话，全文讲的最多的是”黑铁时代“。这也是万科给房地产行业周期做出黄金时代、白银时代、青铜时代之后的最新判断。

“黑铁时代”四个字，当然不是万科的原创，取自已故作家王小波作品《黄金时代》《白银时代》《青铜时代》《黑铁时代》。



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用”黑铁时代“比喻当下的房地产行业，反映了万科一贯的危机意识， 其“悲观主义”的成分也一直被业内同行调侃为“哭惨”。不过这一次万科的呐喊，应该第一次让同行感同身受，万科作为头部房企之一，其先知先觉的敏感神经，仍然值得业内深思。



讲话全文有5000多字，我们从讲话中梳理了几段最有含金量的干货，其他内容可以看文末全文实录。



1、在战略方面，外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。



2、对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。



3、去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。



4、外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。



5、房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小。



6、二是租购并举。租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。同时，中国很多中小城市房子便宜，供应又多，它们不需要发展租赁。



7、三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。



8、两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。面对激烈竞争，没有那么多资源和精力分散发力。



9、行业到了黑铁时代，我们怎么找到新的锚定点？我们薪酬体系建立什么新的锚定点，我们还是锚定在黄金时代的体系吗？今年大家的收入肯定是大幅下调，包括我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。

10、面对10%左右微利的行业，我们在流程方面要不要再造？房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，今天还能做到吗？所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以我们要流程再造。我们今天黑铁时代了，我们自己不干谁干？我们过去大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

郁亮还特别举了一个例子：


我参观比亚迪，王传福说他除了轮胎跟玻璃不生产，别的都自己生产，我说汽车部件都很成熟，可以拿来用。但后来发现这还是黄金时代思维，找各个零配件厂家，就能把车拼起来。他说郁总每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的利润，拼起来我们怎么赚钱？


11、我们现在处在“黑铁时代”的环境中还能给那么多钱吗？社会上有很多热门行业，比如元宇宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而我们的行业发展到今天已经没有这个出价能力了，我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。



12、我们是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。



郁亮还呼吁要营造节衣缩食、省吃俭用、减少浪费的战时氛围。他还披露：


“我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”



13、三个要求，做专业高手、全能冠军、长跑胜将。一是做专业高手，我们不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业标杆比较。如果你已经成为行业标杆，应该与更卓越目标比较；二是做全能冠军，靠一招鲜吃天下的时代已经结束了；三是做长跑胜将，长期坚持、长期坚守做正确的事。



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图：21世纪商业评论



2016年，还是万科总裁的郁亮接受了人民日报的专访，人民日报随后发表了《楼市不存在崩盘风险》一文。



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从访谈内容来看，人民日报用了“楼市不存在崩盘风险”作为标题，表明这篇文章主要是为促进房地产市场平稳健康发展而写。

个人猜测，人民日报采访的应该是当时的万科董事局主席王石，但又怕王说话收不住，于是让王委托郁亮接受官媒的专访。

在人民日报这么高的官媒庙堂，让一家开发商站出来说话，还给了这个高的专访级别，比较罕见。

此篇专访中，郁亮道出了2016年中国楼市过山车的前因后果，有兴趣的同学可以去找来看看。

而行业寒冬下，唯有苦练内功。宝万之争前，郁亮在万科2014春季例会上，曾向与会的万科高管推荐了两本书——《门口的野蛮人》和《资本之王》。

不知道今年郁亮有没有给高管推荐了新年书单？


郁亮讲话原文如下：

浅贝

最缺钱的那批开发商，已经到了拒绝降价的地步


原创 一棵青木  远方青木


听闻开发商很缺钱，到处都是开发商资金紧张的新闻，于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊，看能不能买点便宜资产。

住宅价格是肯定降不了的，不然在预售制度下会造成社会混乱，窗口指导不让降的新闻到处都是，但商业地产的价格是没人管的。

既然缺钱，既然急缺现金，那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。

商铺写字楼的价格已经十年不涨了，如果能再跌一大截，就完全去泡沫化了，进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。

按这个思路，应该找最缺钱的那批开发商，市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大，我也是这么做的。

这思路看起来没问题，但我找了不少开发商聊天之后，发现事实情况截然相反。

我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注，寄予厚望，对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下，没怎么报以希望。

结果，我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议，倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情，谈价诚意很高。

对于他们的资金情况我没有判断错，没钱的确实没钱，不缺钱的确实不缺钱，其资金情况人尽皆知，三道红线榜单上写的清清楚楚，并不算什么秘密，具体名字我就不提了，毕竟聊完天了都算朋友，点名不合适。

但是他们对降价销售的提议非常忌讳，在资金链无比紧张，奇缺现金的情况下，宁可不卖也不降价，愿意给的让价幅度非常之小。

我对此大惑不解，但在聊天的时候发现了一些有趣的真相，非常有趣，我觉得值得和大家分享一下。

资金链紧张，奇缺现金，所以就必须降价销售，这是正常人的思维，正常情况下也没错，但对于最缺钱的那批开发商，这个常规做法已经失效了。

只有资金链正常的开发商，才有降价销售的资格。

在聊天的过程中，那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词，叫货值折损。

他们非常愿意卖房换现金，谈判意愿也很高，但坚决不同意降价，愿意谈各种条件作为补偿，但账面交易价格不能降太多，否则就会“货值折损”太大。

反倒是不缺钱的开发商，从来不提这个词，也没那么多花里胡哨的条件，直接和我对砍价格，大家谈多少钱就多少钱。

啥叫货值折损？有啥影响？

他们不说，但我在聊天的过程中大概猜到了一点。

资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。

一栋楼已经建成但是没有成功销售，并不代表这栋楼就会闲着，开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金，还能拿来做工抵房。

你是开发商，你很缺钱，手头有十万平米的房子造好了没卖掉，难道就任由他们闲着吗？肯定拿去当抵押物换贷款啊。

既然拿去当了抵押物，就涉及到了一个价值的判定，你这些楼值多少钱，然后银行反算出来你能贷多少钱。

同样面积的情况下，开发商的实际销售价格，决定了这批货的“货值”，然后决定了能贷款的额度。

如果大幅折价销售，那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡，一旦认定你“货值折损”，那开发商的这笔贷款安全度就会不够，银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全，或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。

这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售换来的那点现金。

恒大许家印说：“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

他说的是对的，大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。

那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少“账面货值”还是正常的，贷款没到期前暂时还能维持的下去。

一旦大幅折价，债务窟窿可能立刻就爆了，本来还能撑半年一年的，现在立刻就完蛋了。

因此，没办法，只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流，自己明明是最缺现金的，但硬挺着也不能卖，慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。

去年下半年，好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了，整整半年过去，自家债券违约传闻一日更胜一日，现金流几乎归零，连利息都付不起了，地方政府天天谈话，结果资产处置的数量居然是零。

因为资产价格不能下降，否则越卖欠债越多，不卖的话，账面暂时还能维持。

但现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成了自杀行为嘛，所以资产处置的数量肯定是零。

除此之外，如果开发商大幅折价销售，那么开发商在卖房之前，还要先凑一笔钱去还掉贷款，解除质押，才能把这间房拿出来卖。

如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。

先拿出来100万解除质押，然后把房子卖了110万乃至于只有100万。

开发商降低了100万的总负债，但手头的现金流实际的增加值仅仅只有10万或者干脆是零，动摇了自身贷款信用体系，还对下个月即将到期的债务于事无补。

负债已经太多太多了，债多了不愁，少那么一点负债也没啥意义，还没能换来现金，这么干有啥意义？

还不如干挺着硬拖时间呢，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去的时候选择破产，把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决，这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。

倒是那些资金链很健康的开发商，负债率低，很多资产是没有抵押贷款的，可以直接拿出来卖。

如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降，那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格，给购房者安全垫，让购房者安心，以此把现金流换出来。

因为他们负债率低，所以他们的房子没有抵押贷款，所以他们卖出去的每一分钱，都是实实在在的现金流。

就目前这个行情而言，现金流就是命根子，只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候，所有的蛋糕都是自己的。

所以就出现了这么个奇怪的现象，资金链健康的开发商反而愿意降价，越缺钱的越不降价。

我了解到的是武汉的情况，但其他城市应该也差不多，一家开发商的总体战略应该是统一的，不会差距很大。

最缺钱的那些开发商已经不用聊了，他们不是不想降价，是已经失去了降价的资格。

这些开发商现在能做的就是等，等绳索缠的越来越紧，然后让命运来裁决自己。

黄奇帆说过，美国就500家开发商，结果中国有5万家，中国究竟需要多少家开发商？

5万家淘汰掉99%，也还有500家之多，因此绝大多数开发商在未来十年里，都是要被彻底洗牌的。

欧美的开发商负债率通常是50%左右，香港的开发商负债率通常是40%左右，而大陆开发商的负债率高达80~90%。

普通人一看，感觉这负债率差不多啊，也就高一倍吧，但实际上远远不是。

40%的负债率，意味着自己有60块钱，借了40块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比0.66，很低。

50%的负债率，意味着自己有50块钱，借了50块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比1，一般。

80%的负债率，意味着自己有20块钱，借了80块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比4，高的吓人。

90%的负债率，意味着自己有10块钱，借了90块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比9，高的突破天际。

1块钱干2块钱的事，和1块钱干10块钱的事，这债务风险能一样吗？

如果杠杆率达到1比9，这表示开发商无法经受一丝一毫的风险，有点风吹草动就原地爆炸。

当年2015年股票配资横行的时候，配过1比9杠杆的人，都知道这种杠杆爆仓那是多么的容易。

哪怕你的杠杆只有1比4，爆仓也是分分钟的事。

而中国有很多开发商，前几年负债率接近90%，三令五申之后现在还有80%那么多。

负债率50%到70%的开发商还有一丝辗转腾挪的空间，负债率80%以上的开发商已经失去所有操作可能性了，连甩卖资产紧急换现金的选择都没有了，现在除了躺平拖拖看，其他什么也做不了。

但实际上，国家5年前就示警了，央行2019年就到处找人谈话了，留的时间足够的多，结果这些房企在2020年还去砸巨资抢地王，根本就没有丝毫降杠杆的意思。

混到今天这一步，真怪不得别人。

恒大已经暴雷，所以恒大可以点名说，以前红极一时的恒大，别说舵主许家印，就算是恒大总裁夏海钧，当年也是特朗普带着伊万卡过来亲自签约的人物。

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如此风光的恒大，现在最大承诺也就只是保交楼了。
就我目前了解到的情况，不缺钱的开发商已经开始纷纷甩卖资产换钱过冬了，而最缺钱的那批开发商反而被负债率捆住了手脚动弹不得。
很明显，硬挺着不卖是解决不了问题的，80%负债率下，只要几年的时间，哪怕侥幸原价卖出，利息都能把那20%的本金侵蚀的干干净净。
不知道利息可怕的人，我再给你们算算账，假定开发商借债利率按7%算，80块钱负债每年应付利息是5.6元，而本金只有20元。
只要4年时间，利息就能吞掉所有本金。
如果你资产打95折，那3年就死。
如果你资产打9折，那2年就死。
拖，是不可能解决问题的，如果拖就能解决问题，那资金链健康的开发商为啥还要甩卖资产，大家都硬挺着高价卖不就完事了么。
当一家开发商的资金链紧张到不能，也不敢把资产进行低价处置的时候，其命运结局早就已经注定，剩下的无非就是时间问题。
奇迹是不会发生的，如果真的会发生奇迹，美国也不至于只有500家开发商。
2015年的去库存政策让本应破产的一批开发商拖到了今年，但他们依然没有吸取任何教训。
这次不管救还是不救，他们都活不下去，无论就是死在这一轮还是死在下一轮的问题。
中国房子已经到了需要70年租金才能回本的地步了，难道还能140年租金才能回本？
房价再拉起来泡沫就直接爆炸，横盘不动反而还能多拖几年。
但房价不涨，对于某些负债率极高且动弹不得的开发商来说，也是死路一条，他们只有暴涨才能救命，但暴涨会导致房价泡沫立即爆炸，到时候是整个行业一起死。
总之，中国的5万家开发商确实太多了，早晚会消失99%的。
不能打折卖，否则债务危机会立刻爆发，如果一家开发商已经到了这种地步，那就是死亡倒计时了，因为其他开发商在打折卖，反正注定只有少数人能活下来。
从我目前得到的市场信息进行判断，不少开发商已经到了救都没法救的地步，“果断处置资产”这种操作他们不是不想，而是不能，唯一指望就是拖时间等暴涨。
不暴涨他们肯定会死，哪怕横盘都不行，但暴涨是拉着所有人一起死，所以这类型的开发商注定会死。
拖下去有意思吗？多拖几年债务窟窿会被利息侵蚀的更大。
但好像他们也没什么好办法。
虽然我不方便点名，但可以透露一下，我聊的销售人员归属的开发商，都是名列三道红线上的，不然我也不会认为他们缺钱，本指望从他们那买便宜写字楼的，但全部被拒绝了，愿意诚意让价的居然是一道红线都没踩的那种开发商。
怎么说呢，从这种情况来判断，好几个大开发商明后年都得上新闻，大家等等看吧，到时候有不少瓜可以吃。
和大家分享下我刚探知的市场信息，希望能对大家有所帮助。

浅贝

长沙这是要“逆天”呀！


作者 | 燕大

老牌房企的寒冬还没结束。

今天融创发了个公告表明它实质逾期了！

融创发行的一个票据项下一笔金额为2947.86万美元的利息本应该在4月11日到期；当时还不出来，按约定还有30天的宽限期。


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但截至今天，宽限了30天的这笔美元利息也没能支付。

三十天前的利息都没钱支付，那么4月19日、4月20日和4月26日到期的另外三笔加起来约7427万美元的利息就更没钱支付了。

而截至去年6月融创报表里借贷部分就超过3000亿元，总负债9971亿元。

总负债也是直奔万亿级别。

30天宽限期仍没付利息的那笔票据本金还剩7.4亿美元，按常规来说票据持有人有权要求融创马上支付7.4亿美元本金、宣布提前到期！

这是妥妥的暴雷了！

即使再从市面上给他融个几十亿元，对比那么庞大的债务也只够塞牙缝的。

本来以为融创能扛过去，毕竟去年的暴雷高峰孙宏斌都有惊无险度过了。

万万没想到疫情之下楼市的持续冷淡，最终成了压倒融创的那根稻草。

接下来，孙宏斌是步入恒大的获救模式还是走破产的路子，不得而知。

但是楼盘烂尾、工程款拖欠、裁员、诉讼扎堆等等，很可能要集中爆发了。

截至现在，民营房企巨头top3就只剩碧桂园了。

今年楼市的冷淡通过融创的暴雷也可见一斑。

上面融创的公告里就说了，从去年开始销售就持续下滑，除了促销之外他们还使用处置资产、股权融资和大股东无息借款来筹钱；但到了2022年融资情况仍然没有明显改善，即使处置资产也难以落地，且三四月份销售金额同比下降约65%！

销量下滑如此之大，这还是千方百计打折促销之后的，要不然下滑的更多。

企业、金融机构瘦死的骆驼比马大，就是可怜了买到烂尾楼和因此失业的普通老百姓。

现在从上到下楼市救市声音不断。

昨天湖南长沙的一则救市政策一闪而过，有人把它骂成狗；

但我倒觉得这种另辟蹊径的“完善房地产政策”是迄今为止我见过的最高明、最智慧的政策！

甚至我觉得比杭州正在施行的共有产权房还要高明太多。


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《方案》要点有四：

一、业主可与试点单位签订协议，由长沙住房租赁服务平台监管，将存量房盘活供作租赁房，运营年限不低于10年；



二、供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算；



三、履约期内，房屋权属人可进行房屋交易，但购买方、受赠方仍需继续履约；



四、力争在2025年末筹集不少于15万套保障性租赁住房，切实解决新就业大学生、青年人、产业工人“新市民”群体住房难问题！


看到这个政策之后我只有一种感觉，就是罕见且大智若愚！

与此形成鲜明对比的是全国绝大多数地方只知道降首付、取消限购等简单粗暴的促销，几乎无一例外的只想着怎么在短期内让更多的人买房、买房继续买房！

没有几个地方真正去想个长效机制解决住房问题！

降首付、取消限购最多把门槛降低了，但是买不起的照样买不起，而长沙的政策等于“一石多鸟”，从根本上解决房子流通问题，既促进很多人能租到房子住、又适度放松楼市调控，而不是一味的只让老百姓买买买，给当地贡献房价和业绩。

本来存量房子就够多了，但能买得起房子的“漏网之鱼”总数越来越少。

说白了，这时候买房的主力军还得靠剩余现金充足的那批人。

就像二胎三胎一样，为啥不鼓励一胎？？因为一胎都没生的人绝大部分是受到房子、钱的现实难题，生育主力军仍然是那些能承受二胎三胎经济压力的相对富裕人群。

长沙这个《方案》的好处之一就是类似鼓励二胎三胎，但同时给“一胎未生”的人提供温床：

一、从根本上减少空置率，缺房的可以租，是个长效机制；

二、避免“住”和“防炒”的冲突，精准刺激有余钱的购房群体，想改善住房的随便买；

三、对新市民、青年人来说有房住才是最重要的，不论是租还是买，能够长租那是最好不过；

四、促进没房却有刚需住房需求的人能够低价租到房子，而且不会让房价大幅上涨。

总的来说我觉得这是一个非常好的良性循环政策。

如果能够一直长租的话，作为我个人来讲那我宁愿租，因为房贷就像“大宝剑”一直悬在头上，很难受的！房子一旦断供，不但房子没了还得把家底儿也倒贴进去。

所以我要说这种大智若愚的政策可比那些只知道“简单粗暴降低首付”的城市要规划长远的多！


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不得不说，这么多年来，一个省会城市能把房价长期控制在1万以内、近两年才涨到一万上下的属实罕见，很多十八线小县城都比它的房价高。

这才是真正的房住不炒！

如果前些年全国都能像长沙一样真正做到房住不炒，那现在就不会有那么多人负债累累、身心俱疲。

天天说租住同权，但绝大多数地方官拒绝不了眼前的暴利！迅速卖地卖房才能显出“业绩惊人”。

长沙另辟蹊径的《方案》一出，不少人在骂。

不满这种政策的人最大的担心就是房价不涨！

这种心态类似“倒牛奶”现象，在经济不景气的时候宁愿把牛奶倒掉也不愿意降价卖给普通人。

现在的房市也有这种怪现象，很多人并不是赚不到钱，而是赚暴利赚习惯了，还没适应薄利多销、服务至上！

真心的讲，长沙完善房市的方案才是真的为民谋福利！

在房住不炒这件事情上长沙是认真的！

降首付、取消外地户籍购买约束等等都是换汤不换药，榨取“漏网之鱼”罢了。

长沙方案首先能避免房价过高，青年人有的选自然就不愿再高负债买房，且房价不高涨房租自然也就不会过高，吸纳、留住人口；

其次又能极大程度的让居者有其屋，减少空置率盘活存量。

仅凭这两条就啪啪打脸所有只顾眼前利益的地方Z府。

这种从根本上疏通问题、极其罕见的大智慧把我震惊到了。

底层利益、改善群体的利益双双顾及到；

这种长效机制，说一句年度最佳也不为过！

浅贝

房子卖不出去，央妈着急了！


来源 |  牲产队

话不多说，我们从一张图看起。

这张图是由中新经纬制作，数据来源于房企的财报公告，基本反应了中国房地产行业的现状。

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从表中可以清晰地看到，一大半的房企在今年1-4月份的销售额都遭遇了腰斩，能够维持下跌率在30%左右的房企都已经是凤毛麟角。

房子卖不出去了，中国人为什么不买房了？

昨天，央妈下调了房贷利率，首套房贷款利率最低降至4.4%。如果贷款100万，按揭30年，可以节约利息支出4万元。

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可以说，房子卖不出去，央妈也着急了。

大家都知道，房地产行业是中国的支柱性产业，很多房企都是地方财政的大金主。房企的房子卖不出去，就没钱买地。

房企不买地，地方政府的财政就会紧缩。鹤岗的房价崩盘，低至5万元一套房，同时带崩的还有鹤岗财政。

地方财政紧缩，就要苦一苦地方公务猿。有些地方的公务猿从去年就开始降薪了。

但房地产所影响的还不只是地方财政，还有上游的水泥、建筑、钢材、涂料，下游的家电、装修以及家具等38个行业。

如果把房地产和关联产业的经济效益全部算上，房地产和关联产业所产生的GDP占中国GDP约20%。

房子不好卖、水泥、钢材、涂料、家电、家具等商品都不好卖，建筑工程、装修工程也都不好做。一大堆的企业收入会下滑，还有一大堆的员工收入会下滑，涨薪更是无从谈起。

面对这种局面，你说央妈能不着急吗？

其实，早在央妈之前，许多地方政府就开始对房地产松绑，如佛山、中山、郑州、郴州、广州、哈尔滨，东莞以及长沙等百余城。

可是，收效甚微。除了地方政府的松绑外，房企也推出了众多优惠政策，如将首付比例降低至20%，首付分期返现以及零首付购房等。


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不过，这类优惠套路多，消费者不傻，也都不上当。

第一个，首付比例降低至20%。这意味着贷款80%，利息和月供会升高。

第二个，首付分期返现。等于自己把首付款借给房企了，房企分个十年八年分期返现。可房企欠了一屁股债，谁敢保证他在未来十年内能支付得起啊？银行都不敢借钱给房企，买房的人哪里还有这个胆子？

第三个，零首付购房。所谓零首付，其实就是房企联合第三方金融机构，再提供一个“首付贷”，让购房人背上更高的债。购房人连首付都付不起，怎么可能先背一个“首付贷”，再背一个“房贷”？如果不准备一辈子当房奴，谁敢零首付购房啊？

地方政府对房地产松绑，房企推出众多优惠，但都没有对提振房地产市场产生明显作用。

关键原因就是，刺激得不到位！

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在“房住不炒”的大背景下，房地产的去金融化已经取得不小的成功，住宅属性大幅拉升。这是一个关键点。

房地产的金融性和住宅性决定了房地产政策的刺激性能否奏效。

在金融性大于住宅性时，房地产不是商品标的，而是投资标的。央妈把利率降低一个点，投资房产的融资成本就低一个点，利润就会放大一个点。自房地产收紧以来，房贷利率最高达到了6.2%，而今降至4.4%，降幅达到1.8%。

低利率会鼓励投资者积极购入房产，用更少的资金，撬动更大的杠杆，热钱涌入房地产市场，再推高房价，获取暴利。

在房产投资的带动下，刚需购房者一方面害怕房价持续上涨，另一方面也希望房价上涨带来个人资产的升值。这进一步推高了房价。

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可是，当金融属性低于住宅属性时，房地产就回归到了普通的商品。他的价格不再被投资所驱动，而是取决于供求关系。

中国房地产已经严重过剩，全国的房产库存够30亿人居住，在整体上处于严重供过于求的状态。

既然严重地供过于求，为什么房价没有下降呢？甚至，某些地方政府还要出台限跌令？当房地产回归住宅属性时，它的价格由供求关系决定。

那么，为什么房地产在严重过剩的情况下，仍然选择不降价呢？

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这就要谈到去金融化。房子不降价的根源在于，去金融化的不彻底。从某种程度上来说，这是一场不可能完成的任务。

在过去30余年里，房地产在金融杠杆的助推下，一路高涨。它推高的不仅是房企的杠杆，还有中国居民的杠杆。2020年8月，央妈推出三道红线，要求对房企去杠杆。不少房企扛不住金融压力，债务一个又一个地爆雷了。恒大、融创、佳兆业等大型房企也都爆雷了。

可是，大家没想过的是，当初中国房地产加杠杆，不是只有房企在加杠杆，还有无数的中国老百姓也在加杠杆。我们可以对房企去杠杆，但我们不能对老百姓去杠杆。

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什么叫对老百姓去杠杆？简单地说，就是刺穿房地产泡沫，让房价降下去，然后，中国人的房子全部一起缩水。

日本在30年前，就经历了这样一场浩劫。在房价腰斩，贷款仍然继续要还的背景下，房产变成负资产，这就会成为所有人的浩劫。而同时为房企、居民提供金融支持的银行，也将遭遇大规模烂账。如果出现这样的局面，经济危机也就不远了。

因此，房价不能降。越是负债的房企，房价越是不能降。因为一旦房价降了，房企的所有资产都会贬值，抵押给银行的资产都会缩水，就更加得不到银行的金融支持，现金流更加没法解决，还会陷入资不抵债的境地。

所以，我们看到一家一家的房企，还不起债，也不降价，直接躺平。能卖多少卖多少，卖不出去就躺平，等着政府、国资来接盘。要是没有人接盘，那就继续躺着。

今天死，还是明天死，房企已经无所畏惧了。

这时，大家就会发现一个现象：房价和供求关系脱钩了。

因此，降利率，而不降价，刺激不动房地产了。

现在面临的难题是，不降价，老百姓买不起房。持续降价，房企倒闭得更快，烂账一大堆，牵连着上上下下成千上万家关联企业，还会导致中国老百姓整体财富的缩水。

断供、弃房，供房的老百姓也跟着变成老赖.......

这种房企必须去杠杆，房价却不能去杠杆的矛盾，在一个存量市场里几乎无解。

“既要稳房价，又要稳增长”，这就是我们常说的“既要”和“又要”的矛盾。

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要解决这种矛盾，其实也不是没有办法。在过去20余年里，互联网经济的高速发展，让互联网从业者获得了高溢价的收入，也成为了中国房地产的重要接盘侠。

北上广深的房产投资者要赚钱，就得把房子卖给接盘侠。谁有能力去接盘呢？互联网经济中的财富新贵们，他们开创了新的财路。他们中有的人不只买一套，还有买多套房投资的。

但在这一轮断供潮中，互联网大厂中年人也成了被伤害最深的一波。高价接盘，山顶站岗，一览众山小的寒风刮得整个人瑟瑟发抖。

因此，要稳房价，就要寻找到一条新的财富通道，让新一批的财富新贵来撑住房价。可国际局势风云动荡，出口受阻，消费不振，所有人都在等风来，可这风何时才来？谁也不知道。

还有一个办法是，让有钱人来买房，来帮助房企去库存。

可有钱人不是傻子。有钱人没有刚需，凭什么让有钱人来买房呢？

长沙政府是第一个把目光瞄准有钱人的钱包的。长沙新政，只要把房子租出去，就能享受首套房贷款利率。

这意思再明显不过了。让买得起房的有钱人，多买几套房发租。只要把房子租出去，就能一直享受首套房贷款利率。

可有钱人不是傻子啊。

根据乐居网长沙2019年发布的数据显示，长沙租金收益率只有2.8%。拿这个钱去买房收租，还不如放银行吃利息。

“既要稳房价，又要稳增长。”就这么简单的一句话，却是一个世纪性难题，考验着我们所有人。

无解。

浅贝

要保楼市，大城市的限购就绝对不能放开


原创 一棵青木  远方青木  2022-05-25 23:38 发表于湖北


最近全国都在保楼市，房贷利率在短短2个多月里从接近6%被一口气降到了4.25%，力度可谓相当之大。

但与此同时，大城市所有试图放开限购的政策，均被紧急叫停，无一例外。

5月20日下午刚上班，南京市放开了对二手房的限购政策。

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房产交易大厅的工作人员上班2个小时后，这一政策被紧急叫停，让那2个小时的交易成为绝响。

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5月21日下午，武汉市经开区打开了限购政策。

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还没等第二天上班进入交易流程，这一政策就被紧急叫停，又是一个半日游。

这个时候南京打开限购又取消的热搜还挂在榜一，武汉又来了一个同样的事，直接冲到了热搜榜二，南京武汉并列霸榜。

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对于这一奇观，民间称之为宁汉合流。

明明国家在大幅降息保楼市，为什么各地政府对省会城市打开限购的政策却一再叫停，这样的事已经多次发生。

为什么各地政府明知道上面一再叫停打开限购政策，却反复试图尝试这一行为？

因为打开限购这个事，从国家层面上来说是不能保楼市的，但对于地方政府来说却可以短期保自己的楼市。

全国性降息可以对全国性楼市有明显的支撑作用，但全国性打开限购并不会有什么太大作用。

因为限购与否并不影响房产本身的收益和成本，这纯粹是一个投机的限制措施。

当房价暴涨时因为限购政策而被暂时抑制的那些购房需求，并不会在房价衰退时因为你打开限购而进场购买。

世界上不会有任何一个商品因为限购而涨价。

各领域限购的商品很多，但请大家注意顺序，这些限购的商品都是因为供不应求而影响民生才被限购的，并不是因为限购才供不应求的。

无论的糖高宗还是豆你玩，都是这个道理。

一旦囤积白糖和绿豆没办法赚钱，你以为打开限购这些商品就能原地暴涨？

别开玩笑了。

因此，打开限购对国家保楼市的目标来说没有太大意义。

既然如此，为什么地方政府如此乐不此疲？

因为目前房价还没有崩坏，凭借20年大牛市的余威，有一部分人依然对房价很迷信，这部分人中有极少量是被限购政策抑制的。

对于国家整体来说，这部分的量很少，少到难以影响大局。

真正的顶级有钱人如果想持有房产，他们会选择直接成立一家地产公司去拿地，没人会傻乎乎的慢慢买房。

连几个亿都没有的普通伪富豪，在一线城市核心区买两套房基本上亿就消失了，这房产配置也够了。

身家千把万的，在省会城市核心区买两套房，基本也没啥钱了。

而专业的炒房客，他们有的是办法绕开限购，能搞定的办法一箩筐，从来都不会被限购挡住脚步。

那么，真正被限购卡住的购房者，又能有多少人呢？

比例相当之低，所以对国家而言这部分需求并不会影响大局。

但对于地方政府来说，谁第一个打开限购，谁就可以把全国这部分资金给大半吸收掉。

对于每个城市来说，这部分需求都是极少量的，但如果全国所有城市的需求都集中在一个城市，那效果还是很可怕的。

谁先打开限购谁赚便宜，谁后打开谁吃大亏。

所以，总有地方政府试图打开限购。

一旦国家开了这个口子，很快所有的省会城市都将彻底取消限购，因为谁都不想被人吃干抹净。

等大家都打开限购后，会有什么后果？

后果非常可怕。

因为限购已经成为了一种信仰，一种住房供不应求的象征，是金字招牌。

类似于下图这种，因为限购所以强烈相信一旦打开限购必定有大量资金进场哄抢住房来给他们接盘的人，绝对不在少数，限购政策的存在就是他们信心的来源。

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一线城市的限购，是在向全国宣示住房是供不应求的紧俏货。

省会城市的限购，是在向全省宣示住房是供不应求的紧俏货。

如果放开限购，那就等于摘掉了这块金字招牌，等于向全国或全省的人宣示，住房不再是供不应求的宝贝了。

这个时候，房价必须涨，而且是暴涨，一旦房价原地踏步甚至下跌，那就会对所有持有房产的人构成重大信心打击。

已经打开限购了，为什么有钱人还不赶紧来抢房？为什么？

为什么富人明明可以无限买房，却不来接我的盘？那我以后的房子还能卖给谁？

这个问题，你没办法回答。

对富人限购这个政策对那些没钱的普通人形成的房产心理支撑，远比你想象的要大。

什么租售比，什么房贷利息吓死人，这些都不考虑，只要限购政策还在，我就认有钱人在打开限购后一定会来抢房接我盘，所以我肯定不会亏，要亏也只会是那些富人亏。

但实际情况是怎么样，大家心里很清楚，如果这场游戏最终一定要有一个接盘侠，那基本不可能是富人，因为富人对经济和政策的理解和运用远高于普通人。

在目前的大形势下，降息会对房价构成明显支撑，但打开限购不会引发房价暴涨。

打开限购后能不能涨？我认为不能涨，但有人可能会反对。

我们先不讨论这个问题，我就问你如果省会城市全部打开了限购，但房价不暴涨，因此引发的信心毁灭代价，国家能不能接受？

所以对全国楼市而言，打开限购不仅不会有任何正面效果，反而是明显的弊大于利，总体是非常有害的。

因此，国家强烈反对地方打开限购。

而且打开限购这个事，有明显的逻辑悖论。

让富人大批量买房，很明显不是居住行为，而是把买房视作投资行为，首先这就和房住不炒的中央精神相违背。

另外，我问你个事，如果把买房当做投资，那在当前阶段买入房产，是赚钱行为还是亏钱行为？

假设在当前阶段买房是赚钱行为，你打开限购让富人大批量买房是什么意思？

让富人持续暴富，利用房产剥削普通民众，从而拉大贫富差距？

很明显，逻辑上你说不过去，无论怎么讲都说不通。

假设在当前阶段买房是亏钱行为，我们打开限购的目的是让富人过来接盘亏钱的，那你还让穷人买房是什么意思？

既然买房是故意让富人亏钱的行为，那我们为什么还允许普通民众买房？就这么让普通民众的血汗钱亏掉？

很明显，逻辑上还是怎么都说不过去。

只要名义上打开了对富人的买房限制，那富人买房后无论涨跌你都说不通，都没办法对普通民众解释。

买房不能是投资行为，只能是房住不炒，否则怎么解释都会出问题。

既然是房住不炒，那就永远不可能解除限购。

鼓动富人每个人买100套房，就算富人愿意买，那请问你这么做的目的是什么呢？

打算让富人赚，还是打算让富人亏？

所以限购是大义，名分上的大义，每个省都必须有一个。

除非彻底让房产回归投资属性，除非民众对房产涨跌都一副盈亏自负，无所谓的态度，否则限购绝不能打开。

省会城市的郊区可以打开限购，县城和地级市也可以打开限购，但每个省都必须保留一个核心限购区。

以南京市为例，其实南京就只有核心城区那一小块是限购的，其他地区早就放开了，武汉也是。

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但只要这一小块限购区域还存在，普通买房人心中就还有梦想，就还有信念支撑，房住不炒的原则就没有被违背。

这种信念哪怕能多给楼市撑一年，都是目前中国急需的东西。

完全放开限购的坏处一箩筐，好处没多少，这种事当然不能干。

所以，国家强烈反对所有省会城市核心区放开限购的行为，出一个打一个，能撑过一天的城市目前还不存在。

不允许放开限购的原因，恰恰是为了要保楼市。

允许地方政府以邻为壑来吸收资金，那只会让整体局面变得更糟。

最后，奉劝穷人们不要总幻想着富人一定会来当自己的接盘侠，更不要总觉得自己可以利用限购政策轻易剥削富人的一生财富，让对方明知是亏也冲进来给自己送钱。

这种思想是否可行，是否可笑，我劝你自己好好想想。

浅贝

深圳前市长陈如桂落马：深房理的罪与罚


作者 | 燕大

“树立目标、先赚一千万！”

这是一年前“深房理信息技术公司”炒房忽悠链的经典广告。

彼时他们灌鸡汤刺激各种愿者上钩的人把房子当炒股一样来操盘，集资炒房被发挥到极致，各种鼓励让你觉得仿佛“天下我有”！

殊不知，这帮人路子不是一般的“野”！


（一）


深房理当时在某博上认证为“房产专家”，140多万人关注，会员逾3000人，公开宣扬“上班无用论”、“人人皆可买房，直到财务自由”等吸引吸纳会员，会员费从3980到13800元不等，向会员承诺房产升值收益，重点炒作深圳热点楼盘。

手把手教会员通过代持、合伙、以贷养贷等来买房炒房，“假结婚”、向“散户”募资承诺保底都是常规手段，除此之外还有骗取信贷资金、虚假广告宣传，甚至伪造国家机关公文！

幸运者偏差，有幸运者，但最多的是韭菜。

2021年4月初，网民公开举报深房理提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，引爆全网。

“房住不炒”遇到“顶风作案”，严查！

2021年4月8日，深圳市七部门成立联合调查组，对深房理展开调查。住建局、公安局、市管局、地方金融监管局、信息办、央行深圳部门和深圳银保监局，场面浩浩荡荡！

四个月后，七部门联合调查阶段性进展查实，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。涉及问题贷款10.64亿，其中涉及经营贷3.8亿。

对已查实的问题贷款，深圳银保监责成相关银行提前收回；涉嫌违规的银行和责任人员，启动行政处罚；重点约谈14家小贷、融资担保公司，对6家实行现场检查；深圳持牌中介44人，纳入黑名单。

截至去年8月，已逮捕2人，刑拘3人，对深房理以违反广告法定格处罚200万，其他罪责继续追查。


（二）


巧的是，就在深圳七部门宣布调查不久，2021年4月24日深圳人大表决通过了一系列人事任免！

其中就有今天爆出来被查的原深圳市市长陈如桂！

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会议接受陈如桂辞去深圳市人民政府市长职务；


接受张子兴辞去深圳市监察委员会主任职务；接受万国营辞去深圳市中级人民法院院长职务；接受王雁林辞去深圳市人民检察院检察长职务；


会议免去王薇的深圳市人大常委会教育科学文化卫生工作委员会主任职务；免去贾兴东的深圳市工业和信息化局局长职务；免去王有明的深圳市商务局局长职务；免去王延奎的深圳市应急管理局局长职务。


作为改开的高地，深圳每一次重大人事变更都意味深长。

只是没想到，辞去市长14个月，这位深圳前市长陈如桂就涉嫌严重违纪违法，接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查！

但反过来再细看，或许更明了！

深房理的的炒房黑幕，其实早在去年七部门调查之前很久就多次站在风口浪尖，但相关部门始终巍然不动！

中国房地产报在深圳七部门联合调查后，采访了数个受害者。

其中有个小伙是位“幸运儿”，他从喜欢看“美妈”鸡汤，最后一步一步成为深房理会员，在花钱搞定户口之后，凑首付阶段他发现群里头的中介要的服务费和手续费太高，100万经营贷就得另掏超10%、10多万的费用，小伙的“幸运”就在于他感觉有猫腻而悬崖勒马了，损失的只是可承受的会员费；

小伙说，对深房理和“美妈”鸡汤文引导大家炒房这个行为，最可怕之处在于“鼓动单亲妈妈负债炒房”，当时看到群里如此极端的鼓动单亲妈妈不顾后果炒房时，就意识到这些人不靠谱，被鼓动之后不但冲动丢掉唯一工作还被收取大笔费用、背负巨债，太吓人了！

被类似心灵鸡汤鼓励入局的人不在少数，为了实现财富自由，导致离婚背负巨债、失去收入的大有人在。

还有一个被多次报道的案例，曾经的深房理会员“7蟹姐姐”，她是真买到房了。

2019年这位蟹姐姐关注“深房理”，其宣传“深圳房价将要暴涨，不管有钱没钱的，人人都可以在深圳买到房子，并且以贷养贷，实现财务自由”的理论，并给会员承诺一条龙买房服务，且如果会员不想持有，深房理则全款购入，不给会员造成损失。

2019年9月，蟹姐姐先后缴纳2980和9800元加入会员，2020年4月在“深房理”的“指导”下通过“假结婚”以及向垫资公司借高利贷等方式，获得购房名额及六成购房款，成功以728万元购入深圳一面积为49.36平的商品房；

按深房理指导流程，她准备抵押房子获取经营贷，用于还清垫资高利贷，但是遇到经营贷政策收紧，于是深房理用其他方式帮她转贷，这中间签了一系列合同、承诺，有些还是空白合同，有明显套路贷嫌疑，最后她还是被迫签了；


“套路贷”就在于套路，垫资公司的高利息她还不起、资金断裂，人家利用合同或者优先购买协议趁机查封了她的房产，后面直接拍卖，采取灰色路径用底价660万拍走。报警自救也晚了。

整个过程，蟹姐姐几个月时间明面上就亏了68万，这还不包括各种费用成本，也不包括深房理为了割韭菜而不断的让她陷入小贷官司、名誉权官司等等，即使拍卖也有灰色地带，足以让一个普通“傻瓜机”疲于应付、无路可逃，更别无选择！

蟹姐姐最后给的忠告就一条：“不要轻信任何一个告诉你有快速致富方法的人。”

她的故事在2020年曾被每日经济新闻等媒体长篇福报道，写的就有《起底深圳炒房忽悠链：大V洗脑层层盘剥，鼓吹“假结婚”买房实现财务自由》、《深圳“炒房”扒皮链调查：大V洗脑，交钱入会，层层盘剥，钱房两空！》。

但这条炒房“忽悠链”直到将近一年后才开始被深圳七部门调查，你说奇不奇怪！

房住不炒的政策是好的！

可再好的政策一落到地方就容易变味！似乎视而不见听而不闻！

但无论如何，房价飙涨与房住不炒明显违背！

去年4月深房理炒房链被查，接着市长陈如桂辞职，今天通报他被中纪委调查。

不论他被查的原因是什么，老百姓更关心的是能否坚持房住不炒、持续打击炒房行为！

有存款数据曾表明，不到2%的人掌握着80%以上的财富；

炒房只能拉大贫富差距，让众多普通人绝望！

所以即便当下经济亟待复苏，但也绝不可饮鸩止渴！


但愿地方能够早日告别从高房价上薅羊毛！

浅贝

“老虎”不死，大盗不止！

作者 | 燕大

昨天有读者提到深圳工业区变成公寓、江苏北部区县的房价。

以前我去深圳的次数不多，对江苏北部倒是相对了解更多一些。

可不管是南还是北，造成明显高房价的城市，无一例外都少不了当地为官者的主观问题。

好多人都忘了，其实早在六年前，房住不炒就已定下！

2016年12月14日至16日，中央经济工作会议召开。会议明确指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位！

那个时间段，全国多地房价还是相对没那么离谱，只有少数大城市房价涨到需要仰视的高度。

昨天公告下马的陈如桂从2017年7月开始任深圳市副市长、代市长，直到“深房理”事件后2021年4月辞去深圳市市长职务。

他上任的时间恰好就是房住不炒大方针的开始，但这位市长言行真的不如一。

他在深圳市长任内曾表示，深圳发展也面临不少挑战，高房价、交通拥堵、水体污染等大城市病问题；也曾公开表态不折不扣的贯彻落实党中央各项决策，更是多次表示要继续落实房地产调控政策，加大保障房建设力度，确保房地产市场健康发展。

不管是现在往回看，还是当时的分析，陈如桂如此表态也是在贯彻落实“房住不炒”的重大方针。



然而恰恰是在他的任内，深圳的高房价继续一路飙升，常人从仰望直接躺平。



工业园、厂房改公寓也就是从那时候大量出现的！



在其上任之前深圳就有一波严打“厂房改公寓”，因为首先从产权角度上说厂房和公寓的土地用途管制就不同，大部分未必合法。



但是，后面开始的“产业升级”就使得很多事情变了味。



产业升级，当地经济结构调整没调整不知道，反正很多城中村和厂改公寓“升级了”。



万科的“万村计划”，把当地的城中村改造接到手中，重新装修粉饰一遍，租金直奔翻倍去了，外来务工人员苦不堪言，最后说是被叫停了，但是二房东和中介抢占市场之后更加变本加厉，租金蹭蹭往上涨，原本1000块的可能就变成2000块一个月。



期间许许多多的工厂搬迁到外地，最出名的就是“华为跑了”，把深圳研发基地搬到了东莞，本质就是深圳房价过高、租金也过高，打工人也扛不住，能买得起房的只是掐尖的那一小撮人。



废弃的厂房越来越多，空旷的园区也被中介、二房东们借鉴城中村升级改造的招数改成公寓，普通务工的原本几百块就能租个房间，这一下又得翻倍涨租子了。



地方各种美其名曰改善、升级，最终导致的就是当地房价继续飙升、租金翻倍。



这些都发生在作为一方主政大员的陈如桂任期之内！



最讽刺的是，2020年7月有报道说深圳住建局一行到长沙“取经”，考察交流房地产市场管理工作，对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。



这种事儿干的更像做样子，因为据说在此事的前一周，住建部曾调研深圳楼市！



而且看样子也没“取到真经”，这帮子地方大员就不是实打实的真想房住不炒！要不然也不会有深圳房价的继续飙升，深房理忽悠链更不会反复被报道。



至于某些区县房价较高，与地方官员的助推是分不开的。



地方财政收入主要靠税收、非税收，上头补助，以及土地收入。税收不用多说，非税收包括各种罚款、国企利润等等，土地收入更不用多说，几乎所有依赖房地产经济的地方财政这都是最重要来源之一。



原本当地房价三四千，外来房企一到当地就把房价猛升到鹤立鸡群的地步，然而许多地方不但不加以控制，反而加入推波助澜、割韭菜的行列。仔细想想就能发现，拉高地价推高房价和喊口号控制当地房价的归根结底是同一帮地方大员。



而且土地经济更是腐败深水区，谁都知道有暴利，但只有高溢价才有暴利啊！所以房子从4000每平到超1万每平，根本要不了几年。



至于现在，现今能火爆的楼盘原因只有两个，要么是单价极高的核心资源，要么是与该楼盘附近二手房价格倒挂的厉害的。



除非放开一二线城市二手房，或会再引起一波高峰，但这样的话无疑会造成其他小城市房子被抛售变成白菜价，加剧城市发展失衡。



从南京武汉二手房取限半日游，就明白高层还是非常清晰要坚持房住不炒的底线的！



其实仔细想想看，上面的政策都是好的！



往往就是到了地方执行层面容易变异、错位，且朝着追求短期收益的一面偏移。



从2016年就定下方针“房子是用来住的，不是用来炒的”，但是多地房价依然暴涨，直到2020年9月之后，给房企戴上“三条红线”，给银行设置“两条限”，楼市才从房企债务爆雷开始降温。



半路上车的房奴最苦，一个不注意就深陷烂尾楼。



但归根结底，造成这些恶果的根本原因还是那些“老虎”“苍蝇”对政策的执行发生偏移，这些人成了利用政策获利的利益相关者，根本不为民谋福利！



像今天被爆一审判死缓的三亚市委原书记童道驰，收送“小海鲜”的腐败团伙，包括之前被判无期的“借岛发财”前儋州市委书记的张琦！



他们无一例外都是威震一方水土的“大盗”！



为官者，促一方发展、保一方平安、正一方风气。



但在他们眼里只有借机敛财，根本不会关心百姓反映强烈的房价、菜价、学费之类。



老虎苍蝇还是得继续打！



这帮子脑满肥肠的蛀虫善于借政策发财，从来不是真正为民谋福利！



多打一个，就是为民除害；



少一个，都是造福一方！