房价观察

浅贝

为啥很多人“卖掉”别墅“搬回”高层？过来人：3个原因憧憬破灭


原创 老王说楼市  老王谈楼市  3天前

提到别墅，可能很多人第一反应是高端住宅，而且价格非常的昂贵，只有特别有钱的人才能买得起。而事实情况也确实如此，现在对于在城市的生活的年轻人来说，买一套普通的高层住宅，已经非常困难，更别提别墅这样的高端住宅了。别墅在普通城市可能都需要几百万甚至上千万了，在北上广深这些超一线城市，更是需要好几千万，甚至价格上亿。

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虽然别墅价格很高，但并不妨碍很多人对他的追求，因为很多80后和90后这一代人都受到影视剧的影响。他们很多都比较向往别墅的生活，都知道别墅梦。在过去的很多影视剧里面把别墅的生活，描述的过于美好，很多别墅在影视剧里面都被装修的富丽堂皇，很多都是屋内有保姆打扫，屋外有保安站岗。另外别墅更是财富和地位的象征，因此很多人认为住在别墅里自己可能就打破的自己的阶级，地位和身份都更上一层楼。因此很多人挣到钱后，可能其目标就是买上一套别墅来体现自己的身份和地位。

特别是现在，很多城市的土地资源越来越稀缺，所以在城市的中心地带已经见不到别墅，很多别墅基本都位于城市的周边地带。所以其价格也慢慢降了下来，因此很多中产阶级也开始有了购买别墅的希望，这让很多人感到兴奋不已。

例如我郑州的一位朋友老李，在郑州一直做的是糕点生意，而且店面已经有了小小规模，在郑州有好几家店了，确实也挣了不少的钱，在郑州有了两三套房了。他从小受一些影视剧的影响，特别向往别墅的生活，认为别墅才是有钱人财富和地位的象征。另外他还认为能在别墅小区居住的人，都有一定的身份和地位，这样可以拓宽自己的人脉圈，有利于自己的事业发展。因此在2018年他卖掉了自己市中心的两套房，在郑州的周边买了一套别墅。但他住进别墅后不到一年就又搬回了市区的高层，对于房地产自媒体的我来说对此比较敏感。在一次吃饭的过程中，特意向他咨询了别墅的问题，问他了别墅生活到底怎么样？为什么又从别墅搬回了市中心的高层住宅。对于这件事他也特别的感慨，说实际别墅的生活并没有自己想象的那么美好，他还给我总结以下三点原因。

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第一：周边配套差，交通不便

我们前文说过，大部分别墅都位于城市的周边地带，所以周边配套并不齐全。周边没有大型的医院和商业圈，也没有名校，很多时候交通也并不方便。因此即使像我朋友这样，不用按时上下班，但每次去趟公司开车也需要一个多小时的时间，开会通勤时间需要2～3个小时，如果遇到堵车的情况需要更长的时间。最重要的是家里孩子上学和老人就医都非常的困难，还需要夫妻的一方来回接送。另外自己和朋友家人想娱乐一下或者逛个街也要开车跑很长的距离。所以住在郊区别墅时间长了就会发现，别墅除了空间比一些远郊房大一些以外，其他方面可能和远郊房并没有什么区别。所以他在别墅住了一年和家人商量后又搬回了市中心的高层。

第二：别墅装修成本和居住成本高

很多装修过房子的人都知道，房子装修是非常昂贵的。我们很多普通的住宅如果想装修的稍微好一点可能就需要十几二十万。而别墅的面积要比普通住宅的面积大上很多，而且装修起来要更加复杂，所以装修成本更低。例如我的这位朋友，买别墅也就花了500万左右，但他装修时，装修公司给他报价是200万，而且不是特别豪华的装修。所以当时我的朋友就有点懵，因为买别墅时已经基本掏光他的积蓄，现在看到装修的价格和自己预算的相差太远，感到比较吃惊。所以最后不得已只装修了别墅下面的一层，而且还不是精装。所以别墅装修起来比较尴尬，如果装修的非常豪华，很多中产阶级装修不起，如果选择简装，又可能和老家的自建房住着没有什么区别。

另外别墅居住成本也更高，一般来说别墅的物业费、取暖费、电费水费都要比普通住宅高出很多。

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第三：别墅生活和自己憧憬的别墅生活相差太远

影视剧里面的别墅生活确实让人向往，有人对别墅打扫有保安在门口站岗，而且装修的富丽堂皇。但实际别墅很难做到上述几点，我们前文说过，别墅的装修费用很高，要想做到影视剧中别墅装修的那样，可能装修的费用就要超过别墅本身的价格。所以很多别墅实际的装修情况很难做到像一些影视剧中的那样，住起来舒适度也没有电视剧中的那么高。而且别墅也没人进行打扫，这么大的空间需要自己打扫，打扫起来需要耗费他们将近一天的时间。物业服务也没有想象的那么，只是比普通高层住宅好那么一点点。

第四：别墅的升值空间有限，流动性差

首先因为我国的城镇化率已经达到了63.89%，所以未来我国的大部分城市基本很难再有大范围扩张的可能。因此别墅作为远郊房，虽然占有土地比较多，但升值空间也非常有限。

另外我们知道能买的起别墅的人本身就非常的少，所以这就造成别墅的需求并没有那么多。因此别墅的流动性就非常的差，例如我的这位朋友，在2018年买的别墅，住了一年，如今的楼市情况，赔钱已是定局。但尴尬的是赔钱也卖不出，去年年初他把别墅挂在了二手房市场，如今快两年过去，别墅还在那挂着，所以最近他比较焦虑，想再次降价，希望能快速卖出去。

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综上所述，别墅生活可能并没有一些影视剧中描述得那么好。而且古人对别墅的定位就不是用来长期居住的场所，“别”就是“第二”的意思，也就是说是一个家庭的第二居所，属于古时候一些达官贵人闲时游玩居住的地方，并不适合长期居住。

浅贝

许家印，退出了游戏



原创 顾子明  政事堂2019  2021-12-04 22:26


随着共识与版本升级系列的理论写完，这些天的系列文章都在根据理论写实践，从新赌王聊到直播医美电子烟再到中丐，解读各自的风险点。



譬如前天，媒体和朋友圈都在吹新华人首富，与币圈造富的神话，政事堂写了新首富自救的时间不多，警示币圈的政策风险。



又如昨天，媒体和朋友圈都在吹滴滴回归，靴子落地上架APP，股价盘前大涨15%，政事堂写了滴滴的处置还没有结束，警示滴滴的政策风险。



瞎说实话必然会引发不满，前天的留言区被币圈骂了个狗血喷头，昨天的留言区又被滴圈骂了个狗血喷头。



直到今天，滴圈和币圈手拉手一起跌成狗，吃到了20%以上的跌幅，骂声才渐渐的散去。



骂归骂，该提示的风险，还是要借着说。



随着昨夜广东省政府向恒大派出了工作组，一行两会和住建部罕见表态，今天再聊一聊房地产，以及相应的风险。



在一般的认知下，政府派遣工作组，普遍被认为“出手接盘”，“化解债务危机”、“释放积极信号”。



虽然债务的暴雷不会有了，但事情没那么简单。



恒大的导火索，是其昨夜在港交所发布公告，收到一则2.6亿美元担保义务的通知，可能导致债权人要求债务加速到期。



近年来美元债普遍都添加了交叉违约条款与加速到期条款，一笔债券违约会导致所有债券立即到期，直接挤兑债权人，届时，海外机构有权力威胁恒大申请破产。



这种恐慌之下，借钱给恒大的信托公司也会不再自掏腰包替恒大刚兑，必将引发大户们的上访闹事儿，各金融机构也会考虑翻脸，触发债务的提前到期。



因此，恒大请省工作组出来主持工作，不是债务问题消失，而是债务问题过了阈值，哪怕是许家印卖飞机卖豪宅也兜不住了，不得不依赖政府出面协调国内外的金融机构。



这下，整个性质就变了。



之前，各地方政府都成立工作组进驻恒大分公司，负责“保交房”，唯独恒大总部没有进驻，资产处置的主动权还在许家印的手上，可以决定把资产卖给谁。



但随着工作组的进驻，恒大表外隐匿的债务将逐步浮出水面，抽屉协议与各种违规事项，都将摆在工作组的桌面之上。



因此，虽然挤兑风险消失，但也意味着许家印团队将完全丧失恒大的处置权。



接下来，为保障购房者不被恒大坑了，城投公司们会接盘恒大项目，为确保金融机构的债务清偿率，恒大物业、恒大汽车等资产与上市公司股权也可能被出售。



在这个过程中，这位曾经的首富多半只能成为像王石一样的吉祥物，目送恒大走一轮海航模式。



而随着恒大问题昨天解决，整个房地产行业也在昨天开始了对冲式的甩利好。



国务院表示，适时降准。

央行表示，对企业汇出资金偿付及回购境外债券提供支持和便利。

银保监会表示，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放开发贷、并购贷。

证监会表示，支持房地产企业合理融资，支持优质房地产企业发行债券。



一天之内，所有的金融监管部门都在发利好，意味着恒大的债务不会引发中国的“两房危机”，市场接下来又会恢复流动性，在这个冬天开启量价齐升的回暖。



虽然暖流即将吹来，但是政事堂还是提醒读者们不要被接下来的回暖诱惑，要牢牢记住房住不炒。



接下来的这一年，也许是很多三五线地区最后一次涨价去库存的机会。

浅贝

再也回不到从前


原创 李蓓  半夏投资  2021-12-12 17:13


去年今日此门中，人面桃花相映红。
桃花依然人面改，信贷再宽楼市难。
伤心桥下春波绿，曾是惊鸿照影来。
此情可待成追忆，只是当时已惘然。

前些日子的ZZJ会议通告里，没有"房住不炒"的字眼，一度引发了市场的激动反应。
最新的中央经济工作会议通告，重新出现了 “房住不炒”，但是人们还是在字里行间积极的寻找另一些温暖的文字，希望说明政府对地产的态度已经缓和和改变。
有海外大型对冲基金的基金经理问我：
是不是又回到2016年了？
曾经，由中国房地产市场的变化驱动，出现过恒大融创淡水河谷2年近十倍的故事。有不少人仍在怀念着这些故事，后悔当年曾经错失了这些故事的主角。所以，此刻，依然有不少人怀着美好的憧憬：
是否还能回到从前？
先讲一个故事：
就在皮带哥的公司逐渐死去的那几个月里，我跟前男友3年的关系也逐渐死去了。
我的前男友（以下简称T)，有着非常阳光的笑容。在我们一开始认识的时候，给过我很多惊喜和感动。当我把他介绍给我的家人的时候，他跟我的两个女儿愉快地玩在一起，互相喜欢，让我非常的欣慰。在前两年的时间里面，我们在京都的红叶下，香格里拉的雪山上，在安吉的竹林旁，渡过了很多快乐的时光。
我曾经说：

我觉得他是上帝送给我的小天使。
是的，我说过这么肉麻的话，而且是真心说的。
他也很自信，经常提醒我：

“比我帅的都没有我聪明，比我聪明的都没有我帅。”
我是一个理性而客观的人，我觉得他说的并不错，所以我也的确有珍惜他。
每个周六的早上，基本都是我一边做早餐，一边打电话给他问他：起床了吗？几点能到？每次他推门进我家的时候，早餐基本都已经准备好了。如下图。
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我总是会记得他的生日及其他的一些重要的日子，然后安排好活动和礼物。
如果回到我们的房地产市场，你会发现，其实很像。
二十多年前，中国开始住宅的市场化改革，顿时吃到了甜头：

老百姓的居住质量得到了提高，信用的扩张找到了出口，货币乘数实现了提升，经济增长有了新驱动。
房地产以及其伴生的土地财政，助力了地方政府的城市建设及产业投资。在前面的十几年，房地产产业跟地方政府的关系是非常融洽和谐的。整个过程中，大部分人都得到了好处，没有坏处。
地产商也很自信，他们反复提醒政府：
“比地产高端的行业都没有地产体量大，比地产体量大的行业，还不如地产高端。”
政府也是理性而客观的，地产的重要性他们也都清楚。在几次地产的低谷，政府都大力出手相助：

在2008年，中国政府用4万亿托起了一切，救活了包括恒大在内的激进地产商们；

在2016年，政府用棚户区改造强力去库存，又救活了包括恒大在内的一干激进地产商们，这才有了恒大融创股票的2年近10倍。
但曾经和谐美好的岁月，并不代表底下是没有矛盾的。
在我自己的案例里，我们有着不同的生活习惯和自我要求。
我喜欢早起，读书和运动，我希望自己的身体上精神上都能保持持续进步和良好的状态。而T，他喜欢睡懒觉，打游戏，吃夜宵。
我认识他的时候，刚开始练跆拳道几个月。几乎每个周末的中午，我都会去练拳，他会散步陪我走到附近的道馆，我上去上拳课，他就在旁边的咖啡馆和酒吧喝咖啡喝啤酒。三年过去了，我已经是跆拳道黑带，他已经喝了几十杯啤酒咖啡。我也曾试图给他申请了一个月的体验课程，试图拉他一起上课，但是一个月之后，他果断的放弃了。
我又跑去给两个人都办了一张健身卡，试图拉着他去撸铁，但大约一半的时候，都会被他劝住，变成江边散步或者商场逛街。
晚上，我在看数据看模型的时候，他一般都在玩王者荣耀。
在房地产的案例里，地产抑制了中国的经济结构转型升级。
中国政府一直以制造业为中国经济的立国之本，尤其希望发展高科技行业。政府希望能够降低制造业的成本，改善制造业的融资环境，鼓励人才流向高科技行业。

但是房地产抬高了资金成本，占用太多金融资源，推高了全社会的要素成本，吸引了本该流向高科技的人才。抑制了制造业和高科技行业的发展。

曾经一度，中国的富豪榜上一半都跟地产相关。年轻人曾经无论怎么努力，都比不上炒房。
同时，地产在最近几年的销售和开工规模，本身都位于不可持续的高位。
业内其实一直有着共识：考虑到城镇化带来的需求，以及改善性的需求。中国的房地产市场，在中期可持续的销售规模是10亿平米/年，但2016年的强刺激去库存之后，过去几年地产销售和新开工规模，一直维持在15亿平米左右。我自己的长期住宅需求模型曾经做过需求的拆分和评估：
最近这几年多出来的5亿平米，大约有2亿平米是棚户区改造的货币化安置带来的，剩下的3亿平米，大约有一半是因为价格上涨刺激的投机性需求或提前释放的刚需和改善型需求，而另外一半，是因为信贷宽松带来的需求。
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棚改推动了起步，信贷的宽松和房价始终上涨的预期接力，支撑了中国的房地产市场，在偏离均衡的水平，维持了好几年。
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虽然不和谐的地方肉眼可见，虽然长期的不可持续其实是明显的，但是优点和好处盖住了这些。美好的预期和热情，盖住了不匹配和不协调，生活看起来还是美好的，经济看起来还是和谐的，一切似乎都是能够快乐的继续的。
事情的质变和爆发，需要一点什么东西来催化。

在我的案例里，这个催化剂是T他妈。
今年年初，他告诉了他妈我跟他的关系，遭到了他妈的强烈反对。他妈为此从老家搬到上海，住在他家，对他进行强力的政策调控，避免他跟我继续来往。
这种调控来得突然而剧烈，我一时很错愕，思考之后，还是选择接受。虽然遗憾和难过，但我其实啥也做不了，不如躺平，仍由他去了。
过了近半年，T突然帮我点了喜茶送到我办公室，跟我留言，说他妈打算回老家了，他又可以再来跟我们一起玩了。我很开心，我女儿也很开心：
以为至暗时刻已经过去，生活又回到从前。
但是，当T回来之后，我发现他跟以前不一样了。他的态度变了，不再像以前带着发自内心的喜悦的光彩和温柔的眼神，不再像以前会关心我的得失，体会我的苦乐，安慰我的情绪。而是只要有一点小事儿就不高兴就黑脸，就难以自己的暴躁嚷嚷，就威胁要离开。
直到矛盾在某个时点爆发，结束了我们的关系。
我也并不是不包容，我没有强迫他运动，没有阻止他玩游戏。甚至他喜欢特朗普，我不喜欢，我也做到了不评论不反对。但是，他不能对我不好，这是我的底线。
为什么会这样？
我猜：很有可能，是因为他对我们的预期变了，因为他妈的不支持，他并不认为我们还有长期的美好的未来，他只是认为我们暂时还在一起，不失为对彼此来说都暂时更优的选择。
他妈虽然已经走了，不再对他实施严厉的调控政策。但是他妈成功地改变了他的预期，从而改变了他的态度和行为。于是，这段关系再也回不到从前。





在房地产的案例里，同样出现了催化剂。
去年年底，一系列严厉而有效的调控政策出台，直打七寸。包括央行提出的贷款的集中度管理，对银行的2条红线；包括对地产企业的三条红线。这些，一度使得地产相关贷款的额度非常紧张。而前两个月，房地产税试点的文件也面世了。
严厉的调控一度使地产市场急转直下，而最近，事情看起来似乎有变化：监管部门已经放松了对于按揭贷款额度的管理，按揭贷款的放款周期已经缩短，局部的利率开始出现下降。监管部门已经在鼓励银行向开发商放出更多的贷款。
很多人认为：
房地产的至暗时刻已经过去，房地产市场的企稳回升就在不远的未来。
但是，整个市场的预期已经变了：

在银行看来：绝大部分民营地产商已经不再安全，给他们放款无异于飞蛾扑火；

在老百姓看来：买房是有烂尾的风险的；房价的上涨不再是必然的；房产税则是未来很有可能会承担的成本。
当预期改变之后：

开发贷信贷额度不足的矛盾，会让位于金融机构放款意愿的不足的矛盾；

按揭贷款额度的不足的矛盾，会让位于按揭贷款需求不足的矛盾。
本身，15亿平米，就是一个靠短期的特殊政策（棚改），靠强预期好情绪，靠宽信贷支持的，不可持续的偏离均衡的水平。那么回到均衡，也是中期的应有之意，无非时间问题。
即便监管的高压已退，一切再也回不到从前。
最后，关于矛盾爆发的环境。
在我的案例里，是10月初的一天。
那个时候，首先是市场出现了若干重大变化，波动幅度急剧提升，考验着所有市场参与者的神经。

我所管理的基金净值在剧烈的市场波动下，也出现了一定的回撤，虽然回撤的幅度不算大，低波动基金4-5%，但是几位投资人碰巧大比例加仓高波基金，还碰巧在9月中的最高点，因为是高波动基金，入场立刻回撤10%，让我觉得责任很大精神压力很大。

然后，碰巧有些坏人在那个时候对我进行了恶意造谣和举报。虽然纯属无中生有恶意造谣，也没有产生任何实质的不好的影响，但是还是相当的影响了我的心情，让我恶心和生气了很久。

总之，在那个时间点，可以说我同时面临内忧外患，压力是很大的，心情是很差的。
然后，就在那个时候，T感冒了。就是普通的感冒，不是什么大病。
即便我自己状态也不好，即便我觉得感冒不是什么大事，我依然表达了关心和照顾的意愿。
但是我发现：

1，他不舒服的时候，他优选自己在家里打游戏，不乐意跟我呆在一起被我照顾。

2，他跟我在一起呆一会儿，就各种不舒服各种不爽各种不乐意各种没兴趣。
于是，我跟他说：
感冒，并不是什么大病，如果你听我的早一点多锻炼，根本就不会有什么明显的症状。但是这么久以来，你就是一直不肯听我的好好锻炼一下。让自己变得更强壮一点。

你跟以前不一样了，你不像之前真关心我对我好了，而是动不动发脾气嚷嚷。现在你的状态和态度，给我的已经是负效用而不是正效用。

你这么娇贵这么脆弱，您的脾气又这么大。我自己压力也很大，事情也很多，我觉得自己根本负担不起这个状态的你。我是一个理性的人，既然大家在一起没有更好，而是更坏，所以我们就不要在一起了吧。

在地产的案例里，环境也是重要的。
站在去年年底：

疫情余波不断，人口增速放缓，

宏观杠杆再上台阶，居民杠杆高企，地方政府隐形负债高企且压力巨大

美国对我们充满了敌意，恶意攻击恶意造谣恶意制裁，企图封锁遏制中国发展高科技

可谓内忧外患，政策制定部门面临的压力和挑战也是巨大的。

监管知道未来面临的挑战，希望地产商先把杠杆降下来，降低系统内在的风险度。
但皮带哥非要给自己分红几百亿，大幅降低公司的权益；非要跑去多元化乱投资，增加公司的负债；实际上大幅提高了杠杆，给政府和人民埋了大雷。
皮带哥还大量发行理财，把员工和老百姓拉下水；大量发行商票，把产业链上下游拉下水。
在内忧外患，压力巨大，挑战巨大的环境下，以皮带哥上面的所做所为，当局凭什么救他？



矛盾是积蓄已久的，不合适不持续是显然。
早先，在美好的预期和良好的情绪下，现状得到了维持。
当环境恶化，催化剂出现，矛盾容易爆发。
但即便高压的环境过去，矛盾的诱因缓解，一切再也回不到从前。

浅贝

中国楼市最大的“雷”或许不是恒大



燕财局  2021-12-15 22:58


在中国，尤其是2021年的中国，能像恒大一样，出了问题，被国家主要主管部门出安民告示的房地产企业，真的不多。

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更多的“雷”，则是一个个埋藏于二三四五线城市的大批隐形、分散之雷。

比如，中国最著名的灯下黑省会——石家庄。

2021年8月18日当地警方发出公开通报，16家开发公司遭立案侦查。

其中2家为外地企业，14家是河北本土公司。

这些公司的主要问题大多数是开发商手续不全或者停工跑路，然而最魔幻的却是一个叫做——东方盛世城的项目。

它根本就没有五证，更谈不上手续不全。

它根本就没有开工，所以也谈不上停工跑路。

因为它是一个完全不存在的空气楼盘。

2016年开始石家庄房价猛增，2017年进入巅峰状态，市区当年的楼盘均价差点冲到每平方米2万元。

更关键的是市场热度，有证的，没证的，现房的，期房的，只要是图纸都能抢完。

在这种背景下，当地开发商河北恒建房地产开发有限公司开始利用旧城改造的名义进行空手套白狼。

首先，他利用关系，拿到了两份政府改造文件。

《长安区棚户区（危旧房）改造协议书》和《关于建明小区危陋房改造项目列入2012年征收计划的请示》，都是红头，都是政府内部流转的请示文件。

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事后政府部门解释这两份文件是相关部门在2012年签发的，非伪造。

“但，这仅仅是一份向上级主管单位请示，申请把建明小区列入改造计划名单的文件，并不是拆迁的公示材料，更不是开发许可。”

依靠着这两个盖着红章的红头文件，恒建地产从2017年4月份，恒建地产便在某写字楼大厦2605房间，以远低于市场行情的价格，开始销售房子，购房者以年轻人首套居多。

据当时购房者回忆，当时的销售现场最醒目的就是东方盛世城的效果图。

然后就是公示在销售部的两份红头文件的复印件。

这自然有人问开发商五证，特别是土地证办理情况，而得到的答复就是——

马上开始改造，拆迁完马上办土地证。

拆迁文件都已经办理，都是红头的，都是盖章的，都是领导批示过，你怕啥。

于是乎，开发商硬是凭借完全不存在的“东方盛世城”，陆续销售出100多套虚假房屋，涉及金额3000余万元。

买房者，缴纳30多万到100多万，换来的只有一份《建明小区改造定向建设意向书》。

然而，拆迁哪里那么容易，当石家庄房地产热度逐步凉去，买房人开始觉得不对。

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2019年12月底，有人向官方咨询“东方盛世城”情况时。

长安区住建局答复说：“开发公司已失联，此项目没有任何手续，依据市政府相关文件，该公司已涉嫌诈骗，我局已向市局及公安反映，建议投诉人向公安了解进展情况或向公安反映。”

无奈，有购房者只好到长安区人民法院起诉了恒建地产，法院以“先刑后民”为由，驳回了购房者起诉。

当然，东方盛世城绝非该公司唯一韭菜项目。

公司法人阚某，用同样手法，打着和石家庄鹿泉区大河镇霍寨村委会合作开发房地产的幌子。

在没任何手续的情况下，违规售卖虚构的“盛世天下城”，并承诺2020年1月交房。

项目受害者也有100多户，涉及资金3000万左右。至今，该项目也没动工。

就是这样一个骗子老板，不久前才被警方拘捕，可惜的是人抓了，钱却没了。

更不要说让他组织复工，组织开发。


截止2021年9月28日，石家庄警方公布了十几家立案调查开发商名单。

本地开发商包括：联盛地产、鼎邦地产、恒建地产等十六家。

外地开发商包括：贵州华腾环球建筑有限公司、北京昊璟时代置业有限公司。

目前，石家庄市区涉及的问题楼盘，除翡翠家园、西湖一品、天颐佳苑、东方盛世城、盛世天下城外，君晓家园、天伦锦城（三期）、天阳御龙湾、9号公馆、新希望大爱城、现代城、汇通天下、尚嘉苑（水尚嘉苑）、中阳润庭，以及平山县的荣成世家。

虽然，警方介入；
虽然，立案调查；
虽然，有些法人代表已经被刑拘。

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但，政府面临的困局就是——多为皮包公司，账上无钱。

——法人结构关系复杂，处理程序漫长

——甚至，很多已经是陈年旧账，原始合同、证据被有意识无意识损毁。

所以，处理起来很困难，甚至像东方盛世城和盛世天下城，这种完全无法处理，无法复工。

当然，也需要理解政府的困难。

这种问题，牵头的多是当地的住建局，但是作为一个房子的主管部门，他们能有多大的能力调动司法，刑侦，银行，金融，法院等其他相关部门的力量呢。


从某种意义上来说，恒大的业主是不幸的。

因为，他们遭遇了恒大危机，他们真金白银购买的项目遭到了烂尾。

但是，从某种意义上来说，他们又是“幸运”的。

因为恒大的“雷”足够大，足够吸引眼球，足够引人关注。

所以，政府一定不会不管，一定会有安民告示，一定会有下一步措施。

大概率来看，恒大应该是不姓许了，但是大多数项目应该还能交楼（品质不用多想了）。

然而，对于中国更多的，二三四五线的东方盛世城类似的烂尾业主们（甚至不能说烂尾，应该说被诈骗），谁来管他们呢？

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“瓜”不够大，不可能惊动国家，不可能惊动住建部，甚至不可能惊动主流媒体，只能在地方媒体上，做出呼吁。

最后只能地方政府处理。

而地方政府力量有限，无法调动诸如省府、住建部、银保监等机构。

充其量就是法院查封，资产冻结，法人拘押。

但是，作用能有多大呢？

法院查封，这些企业多是皮包公司？

资产冻结，这些企业账面能有多少资产？

法人拘押，算是恶有恶报，但是对于老百姓处理这类问题能有多大的意义。

多少能实现老百姓“还钱”或者“交房”的目标呢？

而且，这不是一个石家庄的问题。每个二三四线城市差不多多多少少都有，尤其是三道红线，四档标准，融资困难的2021年中国楼市。

中国房地产2021最大的雷或许是恒大，但是“它”绝对不是中国所有城市开发最大的问题。

浅贝

恒大还没崩，有人却先扛不住了！


原创 尹大  燕财局  2021-12-16 21:30


不管承不承认，多地都在“救”房市了。



从数月前几十城限跌开始，楼市政策就已转到维稳方向了。



最近多个城市开始用行动“鼓励买房”。



契税补贴，例如：



重庆市璧山区住建委发布，于2021年12月10日至2022年2月10日举办为期2个月的购房优惠活动。



活动期间，购房人购买在璧房地产开发企业的新建商品住房（限1套）、车位（不超过2个）、商服用房（不超过5个）和办公用房，以及购买二手住房（限1套），符合相应条件的，均可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。



也就是说，100万的房子，契税按1%计算的话，就是1万元补贴；面积达到1.5%契税档的话，那就是1.5万元补贴。



上面这个补贴力度还很轻柔。



按平米补贴，例如：



相比之下，江苏海安的补贴力度，就有点让人流口水了。



海安在12月11日搞了个“房博会”，吸引15家房企20个楼盘集中参展。



个人版，全日制博士或正高级职称，按600/㎡补贴；硕士或高级技师、副高级职称，按500/㎡补贴；本科或技师，则是400元/㎡补贴；大专毕业生，300元/㎡补贴。



前提是满6个月社保、1年以上劳动合同、且是首套房。



特殊人才，一事一议！



“团购”版，单位给于人才用房购买5套以上或职工们一次购买10套以上，则按400元/㎡补贴。



另外，二孩、三孩家庭，以及60岁老年群体按条件有200-300元/㎡的优惠；复垦弃宅进城农民，按条件可优惠600元/㎡，新市民按条件优惠200元/㎡。



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海安这个购房优惠政策，真是面面俱到了。

优惠虽好，但是大部分人还在“有没有钱买”、“要不要买”上做思想斗争！

扎心的是，有钱人不缺房子，缺房子的人没钱。

手有闲钱、工作稳定的人，倒是可以置换，但是想卖掉旧房也是难题；

刚需的人，咬牙把家里搜刮一遍，给年轻人付个首付；

追涨抄底囤房子的，估计感觉这优惠有点鸡肋，没啥赚头。

特别是现在钱不好赚、生意不好做、工作不好找的情况下；房子也不是一直上涨的时候。买房子的动力可想而知！

至于打成骨折的优惠，想都别想。那样的话财政、房企就得啃土了，也会瞬间扰乱市场，这跟限跌是一个道理。

不但房市在被救，土地拍卖也在被救。

出手的多数是国家队。

拿数据相对比较好的苏州、无锡来看。

根据房天下数据，9月份苏州第二轮土拍第一天，共卖出7宗土地，出让金总共177亿。

但是其中6宗是底价成交，0溢价、0人抢，溢价的那一块地溢价率只有1.01%。

简直是前无古人式的佛系操作，要知道搁以前，这种场面都是“地王”们在群雄逐鹿。

而且大部分是被国有企业买走了。

11月份苏州第三轮土拍，23宗0溢价，只有2宗有溢价。

同样绝大部分都是国企出手拍走，民企多数躺平了。

无锡11月份第三轮土拍，20宗土地，17宗0溢价，只有3宗微微溢价，而几个月前的第一轮和第二轮溢价分别是16%和4%。

简直不可同日而语。

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苏州无锡的数据已经很好看了，起码流拍较少，但是经济差点儿的地方，土地流拍有的就成常态了。

政治局会议提到的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

“鼓励购房”、国企拿地，就是落在实处。

12月11日，中央经济工作会议落幕次日，在中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上。国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆强调：

要加强居民基本住房保障；房地产是支柱产业，住房更是居民的消费；



要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；加强预期引导，探索新的发展模式；



坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；



因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。


说实话，突然看到“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”这句话，就容易火大。

但不管愿不愿意面对，它终究是存在的。

房地产经济不但是重点，更是痛点。

有人问，早知现在何必当初？

对此，我只能送他一句话——反思过去是为了未来更美好。

但这句话背后的真相往往很残酷。

突然失去房地产经济，对三四线城市带来的打击会更大！

如果楼市完蛋了，倒霉的还是穷人，因为富人风险抵抗力更强。

楼市的问题就像减肥，二十年吃胖的，想一天瘦下来那是不可能的。

做手术一刀切掉，谁敢保证不会一命呜呼呢？

浅贝

我所亲历的房企裁员潮


原创 覃月  真实故事计划  2021-12-24 09:29


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今年是房企最难的一年，从年初开始，各大房企裁员传闻不断，甚至一些头部房企接连倒下。最终承受这些的，是每一位房产从业者。有人在公司干了十多年，突然被裁，在遇冷的行业环境下，再难有工作机会。有人为了保住工作，手段恶劣，无所不用其极。

本文作者是某知名房企的从业者，这一年，她亲历了公司的数次裁员，在无奈中告别一些友人。
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震动开始于2021年1月，在公司任职多年的叶姓总经理连正常交接都没做，突然宣布离任。近几年，“房住不炒”的政策影响深远，公司业务也受到较大波及，但这也只是少数核心决策层知道的消息。

我所在的房地产集团在专业房企排名机构测评中，一直位于全国top30以内。中部区域规模较大，业务集中于省会城市，辐射周边地级市。

一周后，审计大军从总部抵达长沙，开始给叶总做离任审查。有同事分析说，就是为了找点漏洞出来，这样公司就不用发年终奖给老大了。公司是叶总一手做起来的，培养了一批跟着他拼搏的人才，如今都是管理层的核心成员，是他的嫡系。他们在业绩上创造了许多突破，帮助公司在整个湖南站稳了脚跟。

然而，浩浩荡荡的审计人员回到总部后，并未有任何下文，公司充斥一种刻意的宁静。传闻即将空降长沙的新任总经理，也迟迟没有到岗。一片祥和之下，200多名员工安稳度过春节，节后又正常开工。

2月27号，元宵节后的第一天，公司OA系统内发布一则消息：原湖南区域公司降级为城市公司，原湖北区域公司与原湖南区域公司整合为华中区域公司，业务重心集中在武汉。

话少事大，短短几句话，开启了公司全年的裁员之旅。

有少数新员工主动提离职，之前提离职一个月后才能走流程，现在不到3天就能火速办理完所有手续。人资巴不得员工主动离职，好解放一部分手里强制优化的人员。更多的员工是不愿辞职的，但政策之下，谁去谁留，充满悬念。

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图 | 裁员后公司景象

区域间合并，意味着只能有一套管理班子留下，员工之间必将也开启一轮调整。光总监及副总监岗位，两边差不多有接近50人，一经合并就只能保留十几位。于是，两个城市同等岗位的人，立马变成了最直接的竞争对手，大家卯足了劲儿，每一项云淡风轻的工作中，都藏着不是你死就是我活的暗涌。

老钱是落下来的第一只靴子。作为叶总的嫡系，他用7年时间，从一个客服经理慢慢发展到客户关系部总监，是公司的核心人物之一。老钱常年奋斗在与业主们博弈的一线，面对业主的无理取闹，他总是站在最前面，能驾轻就熟地处理各种投诉、谩骂和扯皮，像一棵吹不倒的大树。

他是江西南昌人，身高不到一米七，留着万年不变的小平头，丹凤眼，大刀眉，有着北方汉子般的豪爽性格。在同事眼里，他正直大方，文艺又浪漫，对待属下一向很温柔，时不时请我们喝下午茶，节日给大家送礼物。还经常组局请小团队喝瓦罐汤，也常召集小伙伴们到他家吃饭。

与员工相处，他总能把分寸拿捏得当，并非刻意讨好，多数员工都很喜欢他的处事方式。

但是工作上，老钱喜欢单刀直入，与其他部门有工作牵扯的时候，他总会据理力争，因此得罪了几位其他板块的负责人，还不自知。工程投诉老钱为了平息维权，无止境地让步。设计埋怨老钱不该承认产品的小BUG，造成公司整改，提高了项目成本。可他对此并不放在心上，没有清晰地意识到即将到来的危机。

他的竞争对手周总，是武汉那边的客户关系总监。周总是一位很强势的女士，能力出众，八面玲珑，面对客户总是不卑不亢，以柔克刚，压得住大场子。论专业度和资源，周总是和老钱不相上下。

闲聊时，老钱暴露出轻敌的一面：“我感觉女生么，总是不如我能加班。”这话多少会引起女员工的不满，但也没人说什么。两人暗自较劲，加大力度处理已经暴露出来的项目维权和风险点排查，请相熟的领导吃饭，诉衷肠，表忠心。

两人到底谁走谁留，成了大家的讨论热点。没过多久，集团正式发文通知：即日起，老钱开始休年假，月底离职。毋庸置疑，周总打赢了这场战役。发文后第二天，周总抵达长沙，熟悉项目情况，在和大家聚餐时，她嘱咐道：“不要点生冷的东西，我怀孕3个月了，要忌口。”

那一刻大家面面相觑，恍然明白，老钱这场守卫战根本赢不了。像我们这种地产集团，最怕离职人员引发的负面舆情，所以绝对不会动有身孕的员工。也许老钱只是点背。

被公司优化，他并没有太多抵触情绪，不过是感慨一下这七年的时光。他不到三十岁进入公司，如今两个孩子都上了小学，为了工作，他一次家长会也没参加过。由于长期加班，他身体也出现各种毛病。去年年底项目交付时，他突犯急性胆囊炎，胆囊里面全是脓，肿胀得像根茄子，必须手术切除。在进手术室之前的五分钟，他还在打电话安排工作。

为公司卖命七年，如今到了不得不离开的时候。休假回来，老钱低调来到公司，和人力谈赔偿金。

正规房地产集团的赔付金都是N+1（N是公司的工作年限），但对部分特殊岗位、要签署竞业协议的涉密岗位或者孕妇来说，可以谈到2N+1，直接翻倍，而没有转正的员工一分钱赔付都没有。如果是接近年末时节裁员，有良心一点的房企，还会发放60%-70%的年终奖。

后来行政对我说，老钱获得二十万赔偿，这数额还算说得过去。

离开那天，老钱收拾几件私人物品，没和大家正式告别，很多人都没注意到。我因为下楼拿快递，恰巧在电梯间遇到他，他热情地邀约有空去他家吃饭。电梯很快抵达一层，我跟他告别，祝他前程似锦，但我真实想到的是另外四个字——前途未卜。

他笑着点头，然后转身离去，背影显得格外落寞。

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从2018年起，房地产裁员潮就在行业不断发酵，到了今年，可谓到达顶峰。2月，大约有10余家房企被曝出不同程度的裁员传闻。四川某知名房企，裁员持续半年，旗下各个区域公司几乎全部濒临破产。另一家上个世纪成立于重庆的房企，早已陷入资金链断裂的困局，几波“卖身自救”后，今年正式宣布破产。

地产行业下行，已无力回天，但在这棵大树还没有完全倒下之前，一些人仍在拼命站稳脚跟。

老钱走后，在朋友圈开启了晒娃、钓鱼、爬山的悠闲日常。他带着两个儿子回江西泡温泉，还在武功山夜宿，清晨看壮阔的日出。在某个不知名湖里，他钓到五斤重的大鱼。厨艺也进步不少，桌上经常有松鼠鱼、啤酒鸭、盐焗鸡等大菜。

大家以为他休息一阵子，就会去投奔叶总，他却迟迟没去。与此同时，不同条线的部门负责人，为了保住不菲的年薪和管理者岗位，正暗地里厮杀。

趣哥和阿阳有着相同的职业轨迹，作为一毕业就加入集团的管培生，他们一步步升职到工程部经理。无论是房企还是其他行业，对于从高校毕业直接加入集团的新鲜血液，总有更好的福利待遇和晋升通道。但此次合并，公司直接拿管培生开刀，丝毫不留情面。

工程总监直接和两人谈话，很直白地说：“你们两人我只能保一个。”总监定下规则，一个月期限，谁解决的重难点工作多谁就留下。在这种大环境之下，没人能保证下一份工作会更好，加之集团给管培生的薪酬水平在行业内已算最高上限，两人肯定都想维持现状。

趣哥和阿阳属于两种不同风格，趣哥性格自来熟，喜欢讲段子开玩笑，容易相处，经常教公司的小妹妹：“找男朋友要擦亮眼睛，现在很少有浪子彻底回头，都是海王短暂上岸。”阿阳则是相对寡言埋头苦干型的，加班再多，领导要求再高，他都不埋怨。

一个月的PK期开始，两人表面都在狠抓各自负责的项目，暂时看不出高低之分。可大家都在私下打赌，像趣哥这种八面玲珑的人，最终肯定能胜过阿阳，简直就是狼和羊的对决，胜负再明显不过。

时间很快过去，那时我出差一周，回来发现趣哥的办公桌空了。经询问，同事们无不惊讶于这个结果，但都不知道怎么回事。当晚，我们把趣哥约出来，为他送行。

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图 | 为趣哥送行

后来，我陪在另一家房企任职的闺蜜参加饭局，新认识一位总包单位的工程对接人天哥，他多喝了几杯，跟我透露一些信息：“你们公司可真的是卧虎藏龙，有位阿阳经理你认识不？真让我学到了新套路。”

天哥在微醺中讲话并没什么逻辑，偶尔还夹杂着其他话题，但我还是捕捉到关键信息，拼凑出一个完整的故事，并大开眼界。

阿阳某天下班，在项目附近的高级酒楼套间宴请天哥。席间他说出自己请求，想让天哥组织一场农民工讨薪，在项目部喊喊口号，无需打砸抢。天哥很意外，给房企做总包这么多年，大一点的公司拖欠部分工程款，已经是行业默认的行为。何况当下还没到年底，他不懂为什么阿阳要求他主动安排一次农民工讨薪的戏。

阿阳委婉地说出他和趣哥的pk赛，表明他想赢的决心。现在二人僵持不下，必须有个突发事件，由他来独当一面去平息，领导才能看到他。他答应不会让天哥白干，如果他在公司坐稳了，后续资源这块会向天哥倾斜。天哥在总包单位摸爬滚打多年，对虚无缥缈的承诺并不买账，但让几个农民工小小闹一场，对他来说也没什么损失，最终他点了点头。

饭局后没几天，天哥组织了20多个农民工，去工地门口堵了一个小时门，喊了几句口号：“拖欠工资，天理不容，请求政府，为民做主”。期间阿阳拍了照片，给领导汇报，没过多久，执法队的领导们来劝了几句，农民工们在午餐时间都不见了踪影。后来天哥听说，当天执法队的人也早收了阿阳的好处，出来走个场，顺便也增加了自己的业绩。

这事让我深深意识到什么叫职场如战场，为了保住工作，一些人可以无所不用其极。趣哥至今被蒙在鼓里，有时我挺为他难过。离职后他没像老钱一样去游山玩水，一直在积极找工作。他家里有个长期卧床的老母亲，常年需要护工照顾，医药费这块花销很大，他哪敢放松。

有人说，时代的一粒灰尘落在普通人身上就是一座大山，以前我不懂，现在懂了。

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随着趣哥、老钱等一众人被裁掉，华中大区新一套领导班子正式完成更替。业务能力不强的，不会搞人际关系的，未转正的，全部在此轮区域合并中被优化。同时，行业内其他几家房企也进行了同样的裁员。

叶总进入一家新公司后，情况也不如我们乐观，近一年没有获取新地块，手上的项目也都是商业居多，业绩冲刺难度很大。

被裁的人也许不幸，但留下来的人也好不到哪去，时刻体验着公司降级后带来的阵痛。下午茶降低了人均标准，冰箱里满当当的饮品也开始仅限二、四供应，部分节日福利取消，年度团建活动暂缓。从这些细节中，我们慢慢适应了原本意气风发的“湖南区域”，已经真的不复存在。

那段时间，我隔几天就会打开猎聘看看，在线房企岗位已经少得可怜。测评机构对于龙头房企半年报如此分析：楼市整体成交下行，一二线城市同环比均下降，地市整体供应量环比显增，宅地成交量降近一成，出让金总额回落。简单来说，房企们在土地获取方面也愈发保守，不会再轻易参拍。

专业机构对行业不乐观的预判，揭开了下半年凛冬更甚的序幕。3个月后，平日里最高调的top3某大房企暴了雷。与此同时，传闻纷至沓来，有人称，年前排名前50的房企会陆续倒下。公司上下始终萦绕着焦虑不安的情绪，有人开始为自己寻找后路。

老钱在秋天之前，还自驾去了内蒙、西藏，给关系好的几位同事邮寄当地的牦牛肉和酥油茶。微信里，总能看到他陪孩子滑雪、游泳的亲子时刻。入秋后，他突然发微信给我，请我帮忙推荐适合他的岗位，此时他的朋友圈已经不再分享日常生活。

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图 | 老钱自驾到内蒙

趣哥面试了几家公司，都以失败告终。他也尝试和朋友们跨界创业，做点微商产品代理之类的，大概是觉得拉不下颜面，最后不了了之。

考虑到生活成本，他干脆辞掉护工，自己亲自照料起卧床的母亲。

老钱和趣哥经历的事情，还在持续上演。10月，集团没有正式发文，但各个区域的人资再次忙碌起来，开启了第二轮的裁员优化。华中区域虽然经历了一轮合并，每个部门仍然分到了1-2个名额。OA上人员的数量，从年初的200+降至150+，又慢慢降到了不足100。

原本有着天南地北几十号成员的投资拓展群，群内人数一夜之间变成了个位数。集团对于销售额没有到40亿的城市，一律取消相关岗位。针对没有新拿地计划的几个城市，团队全体原地解散。

而此时排名前20的房企，已经完全停止任何岗位的招聘。除去在上半年倒闭的几家公司，裁员潮覆盖了大部分房地产私企，房地产人才市场上的待就业人员已经完全饱和，供大于求。老钱和趣哥大概未来的几个月也不会有新的进展。

行业的寒冬也影响着其他的合作方。我的猎头朋友Lisa说，21年是她做猎头以来佣金最少的一年，简直快要养活不了自己。很多房企取消高端岗位招聘，她手里积累的求职者也想转行逃离，而她这么多年只做房地产板块，毫无其他可用的资源。

11月初，在几大区域人员精简完毕后，总部也揭开了裁员的序幕。“强区域，精总部”成了行业内部好几家房企的口号，一批职位在8级以上的高管，默默消失在OA系统名单中。这标志着今年裁员任务的圆满结束。

曾经年薪百万甚至几百万的房产高管们，被裁后命运开始向各个行业流散。这一年，有排名前十房企的营销总监做起了茶叶、白酒代理商，有品牌总监单独开了家危机公关公司，也有设计大牛回家搭建自己的民宿，混得最差的同事正在开滴滴养家糊口。

几乎每个人都感受到，过去十几年的地产行业红利要结束了，而那时的高薪酬并不意味着高能力，也许只是赶上了好时候。如今，大家都得卷土重来。

年末，我在某个房产销售平台的答谢活动上遇到叶总，他站在酒店走廊边抽烟。之前我一直以为他会带很多手下去新公司，叶总解释说，总经理的岗位，薪酬高，随时被撤掉的可能性很大，怎么好让人跟着我一起承担失业的风险。

通过叶总，我才知道老钱的消息。他投资了一个小餐馆，自己做老板，赚钱不多，不过挺自由。最后叶总说：“嗐，聚是一团火，散是满天星，看淡点，都正常。”他掐灭了烟，跟我告别后，先行离开。我突然觉得他和老钱的背影很像，都带着点落寞和孤单。

昨天深夜有些失眠，翻了一下之前叶总分享过的一篇文章，他的朋友圈封面还是《出埃及记》的插画。摩西骑着马，英姿飒爽，带领希伯来人穿越红海，走向未知。签名是：致所有地产人，不要输给寒冬。

浅贝

许家印，又挨了一记闷棍！


来源：贩财局

人未走，茶已凉。

元旦刚过，功德碑上的流芳百世被人为的抹去了，许家印真的是虎落平阳，从鹤立鸡群，低个头还不如鸡了。

如今在许家印的老家河南周口太康县，原本是众人口中的天之骄子，还给他立了功德牌，如今在功德碑上的流芳百世四个字全部抹去了。

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谁会想到，曾经的华人首富，被家乡人给抛弃了。

就不怕许家印东山再起，到时候这块功德碑是不是要再加上去呢？

过去乡里人虽然淳朴，但是如今已经物是人非，不再单纯。


许家印在巅峰期还是给老家周口太康县捐了很多钱，才有了这块功德碑，上面写着流芳百世四个字。

有网友说，抹去后没有写臭名昭著已经是很仁慈了。

如今地产的春天已经过去了，“房住不炒”已经开始深入人心，看来许家印想要翻身，必须转型了，幸好还有一个恒大汽车，抗住了，还有希望。

哪天许家印翻身了，心可能都伤透了，你让人家怎么继续为家乡做贡献啊，真是墙倒众人推，得鱼忘荃，世态炎凉啊！

许家印看到以后肯定会很心痛，但是也没办法，他走到这地步了，也不能怨别人无情无义。

元旦节日，是中国房地产巨震的一天，也是历史中转折性事件。

2021年12月31日，一份海南省儋州市综合行政执法局发布的行政处罚决定书在网络流传，该行政处罚决定书称，儋州市海花岛39栋楼被确定为违法建筑，要求相关公司限期拆除。

如逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。

前两年，恒大海花岛的广告几乎遍布整个网络，局长不少媒体朋友都接过海花岛的广告投放。

据说9成客户看了海花岛的宣传介绍，都会说：


卧槽，好牛逼啊！尼玛，好牛逼啊！我草，好牛逼啊，


总之就是一句话，好牛逼。

恒大的先斩后奏，注定躲不过被拆的命运。

2018年，该项目曾因为「未办理环评文件」就擅自在2017年提前开工建设，被处罚了5万元。

2019年恒大再次被处罚了约2.15亿元，并且勒令停工建设。同年撤销了「建筑工程施工许可证」的决定。

理由是：海花岛建设太粗暴，破坏了海南的海洋资源。


2020年海南省继续要求海花岛实施“双暂停”，因为项目造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏。

局长看到珊瑚礁和白蝶贝，突然想起去年1月份《中国纪检监察报》的报道。

很多人质问，当初是怎么审批的？

动工开建时，规划、建设部门、市长们干啥去了。

答案就在上面《中国纪检监察报》的报道里面：

在张琦的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。


2020年12月23日，儋州新市长直接点名2号岛这39栋建筑，要求全面停工，并且收回了预售证。

新官上任，肯定要烧几把火。肃清余毒和划清界限，是新领导必须要做的事情。

海花岛烂尾楼，在劫难逃。

海南是中国房地产发展最早的地方之一，在中国商品房还没有步入正轨之前，海南已经经过一轮房地产泡沫了。

后来随着海南的旅游业发展越来越好，开发商再次杀入海南，出现了越来越多的人工岛，海花岛、葫芦岛、日月湾、南海明珠人工岛……

按照过去的计划，这些岛都是要打造成海南新的旅游度假胜地。

「南海明珠生态岛」，被列入省重点项目投资计划，项目一二期的投资金额共达到87亿。


「海口葫芦岛」中汇宏基集团开发，董事长是宁波商人，2009年海南房价起飞，特意跑来海南掘金。中汇在葫芦岛投资了110亿。

「日月湾」融创开发，根据政府规划，将投入260亿元人民币，建造滨海旅游区和国际冲浪基地，以海上运动、山地养生为主题的山海型特色旅游度假区。

在刚开始，融创在海南还是赚到钱的，后来就加大投入。

然而，美好的憧憬被一场浩浩汤汤的环保风暴打破。

过度的房地产开发：填海造陆、度假村开发、占用海洋资源等等，让海南的环境已经遭受到严重的破坏。

2017年，“全面叫停填海造岛”政策袭来。

只是没想到恒大竟然如此大胆，全然不顾中央的「环保风暴」，海花岛更是在2017年擅自开工。

2017年也是恒大最风光的时候，荷包满满，许家印成为了中国首富，也许是站在巅峰后就觉得自己无所不能吧。

海花岛的一次次违规，恒大似乎毫不在意，房子照卖，广告照打。

一直到2020年，中央的「环保风暴」再度降落海南。

在2020年10月19日，海南举办了生态环境保护督察报告整改方案发布会。

会上公布的一份生态环境保护督察整改方案，长达4万余字，也预示了这些人工岛未来的命运。

葫芦岛全面拆除；
万宁日月湾的“月岛”填海项目拆除；
三亚凤凰岛二岛项目部分拆除；
南海明珠人工岛项目控规调整；
海花岛39栋住宅建筑全面停工。

今年4月份海南重新调整了规划，“南海明珠生态岛”有望起死回生。

其他的人工岛大多九死一生，恒大海花岛更是躲不过。

其实这些人工岛即便不被勒令拆除，开发商也无力开发了。

就说葫芦岛，2011年开工建设，但是不到2年，该项目就因资金问题停工，至今已经十余年。

恒大海花岛的命运大抵相同，还有融创海南公司的大量资产都摆上了货架，根本无力建设。

现在官方直接宣布项目拆除，虽然当年投入的钱打水漂了，但另一方面也是减轻了开发商的债务。

好事坏事还说不定呢。


海花岛距离三亚250公里，要不是恒大在这里开发，估计很多人都不知道这地方。

2015年海花岛第一次开售，推出的特价房低至5688元，二十多平的小公寓，首付低至一万就可以定房了，也确实非常具有吸引力。

吸引了大量的东北人买入，不少人十几套的买。

连许家印自己都没想到这座通过人工造岛而来的海景房会如此受到大众的欢迎，后来就开始了一路涨价的过程。

2017年海花岛就突破万元，今年更是涨到1.8万-2.3万左右。

看起来当年五千多买入的人是赚了，但大部分人是在后期涨价后买入的。

一直到今年，依旧有人以2万的单价购入海花岛。

但是海花岛的二手房市场根本无人买单，一些不看海的房子，单价已经跌至1.3万一个月，也卖不出去。

这里的房租最低一个月只需要600块，还包物业费。

根绝当地的一些媒体描述，这里晚上的亮灯率只有1/20，有的楼栋晚上只有三五盏灯亮着，生活只能靠社区商业。

在这里生活的大部分是在北方候鸟一族，冬季来这里过冬，到了天气转暖又飞走了。

别墅区就更冷清了，除了路旁的几盏路灯亮着，路上看不到一个行人和一辆车，就如同鬼城一般。

旅游景点的生活成本是很高的，东西都卖的很贵，根本不适宜长期居家生活。

看似涨价的海花岛，二手房根本就卖不出去，所谓的收益不过是停留在纸面上的。

最可怕的是房地产税的威胁，海南很有可能争先第一批成为房产税试点的省份。

现在最慌的，应该是那些早期一次性买下几十套海花岛的业主吧。

在这场战争中，客户、住户、开发商、政府、环境生态，好像都没有赢家。

只能说，一个时代结束了，房地产行业终究要正本清源，过去那种“五证不全”就提前开建的乱象行不通了。

房地产的黄金时代过去了。

火中取栗，已此路不通。

高收益伴生高风险，只看到高收益、看不到高风险，是给自己埋雷。

没什么企业能“恒大”，行稳者方才可流芳百世。

浅贝

又一千亿房企暴雷前兆？



燕财局  2022-01-05 22:25
以下文章来源于地产局座 ，作者局座



前几年，每到过年前夕，到工地上拉横幅讨薪，是很多领不到工钱的农民工最迫于无奈的选择。

最近几年，随着农民工工资发放方面监管力度越来越大，现在已经很少拖欠农民工工资的现象出现了。

然而，就在农民工工资拖欠问题基本解决之后，作为乙方的项目承包方，被甲方拖欠巨额工程款的现象又开始频繁出现。

和拖欠农民工工资几万几十万不同，这种公司之间的账款，少则几百万多则几个亿，形成新的巨大社会风险。

（一）


2021年12月30日，离2022年元旦只有一天时间，原本是开开心心迎接新年的日子，但是很多购买了武汉雅居乐花园项目的业主，估计是没心情跨年了。

因为他们发现，这一天，武汉雅居乐花园的总包公司突然贴出了一份公告，内容大概是：

由于雅居乐方面已经拖欠了他们8000余万元的工程款，同时年关将至，公司还要给工人发工资，以及前期采购物资款需要支付，已经没有钱再继续垫资施工以保证竣工备案及正常交付。

而雅居乐方面明确表示，无法保证年前工程款如数支付到位，公司迫于无奈，即日起将项目全部停工。

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晴天一霹雳，这些购买了武汉雅居乐花园项目，但是还没有接房的三四期的业主，估计整个人都不好了，莫不担心会不会成为“第二个悲催的恒大业主”。

武汉雅居乐花园是雅居乐在武汉独立开发建设的第一个项目，也是其在武汉的最大的一个楼盘，总建筑面积超过111万方，是妥妥的百万级别大盘，而且容积率只有1.97，对于向来容积率动不动就3.0起步的武汉，这属于难得的低密度小区，而且还是“湖景房”。

当然，价格也不便宜，联排别墅每平米29500元，双拼别墅每平米33750元每平米，高层带精装15000元每平米。

对于一个位于四环边，非核心的江夏区楼盘，雅居乐花园卖到这个价位，也算是妥妥的小豪宅项目了。

然而，就是这样一个定位中高端的楼盘，从2019年开盘销售以来，就一直问题不断。

项目一期销售的时候，就涉嫌虚假宣传，由于“货不对板”，宣传单、样板间和实际房屋结构存在很大出入，一直被业主维权，甚至被提起了诉讼。

2020年10月，武汉市江夏区市场监督管理局经过调查核实之后，给雅居乐集团开出了一张80万元的罚款。

不过，对于一套房动则三五百万的项目而言，80万的罚款，连九牛的一毛都算不上。

因此，虽然雅居乐领到了80万的罚单，但是武汉雅居乐花园一期的业主却说，他们的诉求，压根就没有解决。毕竟，罚款是罚款，整改是整改，一码归一码。

然而，除了涉嫌虚假营销被罚，更离谱的还在后面，早在2021年的11月4日，武汉雅居乐花园项目就已经停工过一次了。

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当时武汉雅居乐花园施工现场贴出的停工公告显示：

由于雅居乐未按期支付总包方一亿元工程款，如果继续施工，还将继续产生1亿元以上的进度款，导致总包方无法及时支付农民工工资和材料款，而雅居乐方面并没有行之有效的付款计划，总包方没法继续垫资，被迫停工。

后来，雅居乐通过安抚施工方，加上承诺到点付款等方式，将停工事件平复了下去，雅居乐也宣布恢复了施工。

然而，这种方式并未根本解决工程款拖欠的问题，雅居乐仅支付了一小部分之后就没了下文，于是导致了12月30日总包方再次贴出了停工公告。

施工总承包方迫于无奈，选择了及时止损，毕竟，如果再垫资下去，拖欠的款可能达到两个亿，会越陷越深，能不能赚到钱先不说，反而可能把公司拖入经营困境。

毕竟，因为恒大商票逾期，恒大好几家供应商都快走到破产的边缘了。

就在武汉雅居乐花园项目连续爆出停工事件之前，雅居乐在武汉还发生了另一件事，那就是和美的置业拜拜了。

2020年9月，雅居乐和美的联合开发的美的.雅居乐云筑项目开盘，后来由于某些原因，雅居乐和美的拜拜，最终雅居乐退出了这个项目的开发，项目名称也从美的.雅居乐云筑变成了美的.云筑。

（二）


旗下楼盘屡屡停工，和合作伙伴不欢而散，这一切的背后，说到底或许都是“缺钱”的事，这一点，资本市场最先给出了信号。近几个月来，国际评级机构给雅居乐的评级，一直在下降。

2021年11月初，穆迪将雅居乐的评级进行了下调，调到“负面”，标准普尔也把雅居乐下调到“BB-”，展望同样是“负面”。

雅居乐之所以不受评级机构待见，背后的原因，或许就在于雅居乐的债务问题很不乐观。

雅居乐最新公布的2021年前三季度报显示，公司账面上的现金及等价物为465亿元，而公司短期负债，包括短期借款，已经达到395亿元，这还不包括应付票据。

虽然应付票据没有出现在公报中，但从374亿的应付账和票据推测，这个规模小不了，毕竟这些年，很多开发商都这么玩，把债务通过应付票据的形式，“隐藏”了起来，转移到了第三方身上。

同时，在一年到期的非流动负债方面，雅居乐也压力山大，仅仅是2022年底前到期的美元债，就有83亿。

武汉雅居乐花园项目2021年11月4日拖欠工程款第一次停工，直接原因就是当时雅居乐为了兑付2021年11月22日到期的一笔境外美元债，公司几乎暂停了国内对外款项支出。

据此测算，雅居乐短期负债，是超过了手中的现金的，因此，雅居乐的债务压力，可想而知。而这，还没有算上雅居乐的“永续债”。

除了“华南五虎”的称号外，雅居乐在业内一直还有另一个称号，叫“永续债小王子”。

对于上市房企而言，永续债最大的好处就是计入股东权益，但是不计入负债，这有利于做亮财报数据，让负债好看，但是也有一个致命伤，就是利率很高，基本都高于普通融资，业内一般称之为“高利贷”，而且还会随着时间推移而上调。

比如，2019年雅居乐曾发行了一笔2亿美元的美元债，在2025年之前年利率为7.75%，看起来不算太高，但是如果2025年公司未及时赎回的话，利率就将暴涨到15%，接近民间“高利贷”了。

因此，在业内永续债也被称之为“吃毒药涨内力”的一种，玩得好，功力大增，玩脱了，就可能被高利率拖垮，自废武功。

而相关公开数据显示，近几年，雅居乐的永续债一直在大幅上升，2018年是83亿，到2020年达到136亿。最新数据显示，截止2021上半年，雅居乐的永续债规模仍然高达130亿，在整个地产行业也算永续债“债台高筑”了。

由此可见，雅居乐“永续债小王子”的称号，并非浪得虚名。

如果将永续债也计入负债的的话，雅居乐的财务报表将不那么好看，“三道红线”至少会有一档压线。

（三）


目前，雅居乐的财务状况，或许使得雅居乐已经无法布局太多市场，毕竟饼不能无限制往下摊，因此雅居乐不得不选择“收缩战线”。

在武汉，退出和美的联合开发的云筑项目，或许就是收缩的一种。而在武汉雅居乐花园项目开发完之后，雅居乐还可能彻底退出武汉市场，这似乎也有先兆。

2020年的时候，武汉雅居乐就已经撤区，被整体并入南京区域，而到了2021年，南京区域也被撤销，转入上海管理了。

都说员工是公司最大的财富，一个有良心，有作为的公司，一定会真心对待每一位员工。但雅居乐在这一点上，不能说做的没良心，至少显得不真心。

在“撤离”武汉的过程中，雅居乐的做法就显得多少有些不厚道，武汉雅居乐花园项目是雅居乐在武汉的第一个项目，按理说首炮必须打响，但却出现了项目被罚和连续停工的事件。

而在退出和美的合作项目云筑的过程中，也显得极为仓促。在退出之前，没有告诉负责项目的员工，而是在退出之后，才告诉他们已经不属于雅居乐的员工了，至于后续怎么安置处理，全部交个美的置业，和雅居乐无关。

如果说云筑项目的员工还有美的置业善后的话，到了武汉雅居乐花园项目的时候，就多少让员工寒心了。

武汉雅居乐现场管理人员称，从2021年12月中旬开始，他们是在以天为单位被约谈，然后办理辞职手续。

据悉，正是雅居乐这种“快刀斩”式的裁员，让很多员工彻底心凉，因此，当去年11月初武汉雅居乐花园项目第一次爆出停工的时候，还有员工到现场安抚施工方，稳住局面，而到了12月30日第二次爆发停工的时候，已经没有什么人站出来。

毕竟，公司都已经不把员工当自己人了，作为打工人，又有何必要为老板尽心尽力呢，而且说不准明天还就被裁了。

浅贝

万科，狠狠扎了失业地产人的心窝！


燕财局  2022-01-10 21:37
以下文章来源于地产局座 ，作者局座


在房地产行业，最近三四年无论是销售面积还是销售金额，万科都排不到第一，碧桂园和恒大毫无疑问才是当红辣子鸡。

但是要论行业江湖地位，几乎所有房企都得称万科一声“带头大哥”。作为带头大哥的万科，一举一动对于整个行业的影响都具有风向标的意义。

在2018年二三四线城市房地产市场烈火烹油、涨声不断的时候，万科却带头喊出了“活下去”的口号。

当时的房企，没有几家把万科这句话听进去了，大家都认为万科这是在博眼球。原因无他，市场太热了，热到房企都觉得赚钱像是在捡钱一般的容易。

然而，谁曾想万科真的一语成谶，如今，一大票房企要么已经暴雷了，要么正在暴雷的路上，能不能活过这个冬天，就看各自的造化了。

与此同时，无数房企为了自救，也纷纷祭出了裁员大刀，一次性砍掉20%甚至30%都是好的，有的房企区域公司甚至一锅端，全裁了。

如今的房地产从业者，尤其是一些高杠杆、高负债房企的员工，个个都是风声鹤唳，胆战心惊，谁也不清楚，自己会不会上明天的裁员大名单。

因此，网络上流传着一个段子：今年最惨家庭是，年中老婆在教育行业失业，年末老公在地产公司失业，而年初还刚刚买了恒大的房子……半年时间，中产彻底变“中惨”。

如今，在整个房地产行业失业人员一大片，到处哀鸿遍野之际，带头大哥万科，又说话了。

那就是从万科内部流传出来的招人标准“四不要”！

1.万科离职员工，不要。
2.近三年（2019-2021年）在恒大、碧桂园、新城控股任职的人，不要。
3、在泰禾、蓝光、宝能工作过的人，不要。
4、履历中如果有2段经历少于2年的，不要。

如果说上一次万科高喊“活下去”是针对房企的话，那么这次弄出来的“四不要”，就是针对其他房企的员工了。

可以想象，那些在这“四不要”标准中的，已经被裁的地产员工，看到万科这个“歧视性”的招人标准，估计就像大冬天只穿了一件单衣，突然又被泼了一盆冰水，整个人都不好了。

一家企业，招什么样的人，是企业的权力，只要不违背国家法律，原本无可厚非。

比如很多公司要求，应聘者必须是大学本科学历，有的还会要求是985或者211应届毕业生，一些跨国公司对应聘者的英语也会有要求，托福雅思达到多少分。

但是对于万科这个“四不要”标准，我想说三点：

第一，有其合理之处；

第二，有宁可错杀一百也不放过一个的武断；

第三，开了一个不好的头。

(一)

在万科“四不要”中排在第一的，是万科离职员工，不要。

这一点，应该说没什么大大问题。因为这里面涉及到一个职业忠诚度的问题。

无论是国内企业还是国际公司，很多对于离职的员工，都选择不再聘用，除非这名员工重要到没有他公司就没法运转或者要遭受巨大损失。

而万科选择不招离职员工，或许和万科公司发展历史，以及郁亮本人的经历有关。

当初王石刚刚创办万科的时候，缺少专业的地产人才，于是狡猾的王石就搞了一个“海盗计划”，通过高薪，去定向挖中海地产公司的墙角。

王石的“海盗计划”，把自己是整爽了，一大批中海地产的中层管理人员和业务骨干加入了万科，让万科迅速做大做强。

但被挖墙角的中海，突然间流失大批成熟人才，还是跑到行业竞争对手那里，当然是异常痛苦。

因此，应该说早期的万科是“挖墙脚”的受益者。

但是后来，万科也同样被被人“挖了墙脚”。万科成为行业老大之后，一批新的房企也学起了万科，纷纷到万科这里来高薪挖人。

所以，目前在不少地产公司，都有“万科帮”一说，之所以称为“万科帮”，是因为他们都是从万科主动跳槽或者被挖过去的。

因此，作为享受过挖别人墙脚快乐，同时也感受过被挖墙脚痛苦的万科，对于挖墙脚这事应该是又爱又恨，而对跳槽离职的员工，选择不再招聘也就可以理解了。

另一方面，都说一个公司文化很多时候就是一把手文化。

万科这次之所以不招聘离职员工，和万科现在的董事长郁亮本人的经历应该有很大关系。

郁亮是1990年加入万科的，之后就一直在万科工作，从基层做起，最后接棒王石成为万科的一把手。

从1990算起，郁亮在万科已经工作了31年，而且，从目前的形势看，郁亮的职业生涯，应该都会在万科度过，他不会再到其他企业任职。

从郁亮的经历来看，他本人应该算是对万科“从一而终”之人，这种在一个公司干三十年都没有跳槽的人，在民营企业实属少见。

因此，鉴于郁亮本人的经历，他对于离职万科的人，不能说这些人“背叛”万科，但或许郁亮认为，这些因为各种原因，尤其是因为更高薪酬被“挖墙脚”而走掉的员工，至少和郁亮本人相比，对万科没那么“忠诚”。

因此，对于不那么“忠诚”公司的人，离开后，公司选择不再招聘，也是可以理解。

万科“四不要”中的第4的条是，履历中如果有2段经历少于2年的，不要。

对于在国企工作的人而言，一辈子可能就在一个单位工作，频繁的跳槽是不可想象也不能理解的。

但是对于地产行业而言，民营企业人员的流动很频繁，尤其是前几年地产行业大跃进的那几年，人员流动之快，让很多老板都感觉措手不及。

当时的地产行业人员升职流动的经典线路是：在十强房企干一两年主管，跳槽到三十强房企做城市公司副总，在三十强房企城市副总干两年，跳槽到五十强房企做区域总，在五十强房企区域总干两年，再跳槽到黑马房企干副总裁甚至总裁。

这种快速的跳槽、升迁、加薪，即使是在互联网行业，也是比较少见的。

那一波地产从业人员的频繁流动，有些人确实是因为能力突出，但大多数人是因为赶上了行业大周期，踩在了风口上而起飞。

因此，向来以舍得花钱、生猛无比的泰禾集团老板黄其森一度都不得不感慨：地产行业最大的泡沫，是人才泡沫。

无论什么行业，员工的频繁流失，对于公司而言都不是什么好事，因为工作连续性被中断，新人接替总需要时间，隐形成本巨大。

同时，员工频繁离职，对于自身能力锻炼提升也多少有影响，尤其是在打基础的职业生涯初期。

因此，万科提出对于履历中如果有2段经历少于2年的，不要。是可以理解的，毕竟，万科还没有一刀切说只要有过1段经历少于2年的都不要。

一个人选错一次公司，发现公司不合适而离职，可能是公司的问题，但是如果两次以上，或许就不单单是公司的问题了。

换位思考，作为企业，自然是更愿意选择稳定性更好，忠诚度更高的员工。

（二）

万科“四不要”标准的第二条和第三条：

2.近三年（2019-2021年）在恒大、碧桂园、新城控股任职的人，不要。
3.在泰禾、蓝光、宝能工作过的人，不要。

万科直接点名了上述6家公司的员工不要，应该说万科这么做，是有所指向的。

在房地产行业，万科的整体风格是中性偏保守的，比如郁亮曾经提出的住宅白银时代，就是典型的代表。

而恒大、碧桂园、新城控股这三家公司，恰恰相反，都是高周转、高杠杆房企的代表，最近几年，碧桂园和恒大轮番霸占行业榜一大哥的位置，把曾经的老大哥万科按在地上摩擦好多年。

从某种程度上来说，恒大、碧桂园是万科的竞争“死对头了”，如果不是恒大、碧桂园不要命一样地玩高周转、高杠杆，如今的万科，或许还是稳稳的行业一哥。

因此，万科明确提出近三年在恒大、碧桂园、新城任职的人不要，一方面，客观上或许是觉得这些在高周转房企任职过的人，风格与万科不符。

另一方面，或许也多少有些主观上的情绪在里面，毕竟这些人都是在曾经的对手房企那里任职，是击败万科的人。

不过，无论是客观上的企业风格不符的原因，还是主观情绪上的原因，万科这种一刀切的标准，都显得过于武断。

毕竟，在恒大、碧桂园、新城这些高周转公司里面，肯定有很多人浮于事、简单机械重复、视野不开阔的员工，但不可否认，里面也有不少确实有能力有实力的真人才，比如在执行力这一块，就是高周转房企员工的优势。

万科这种一刀切的标准，多少有些宁可错杀一百不可放过一个的感觉。

如果说对在恒大、碧桂园、新城三家企业任职过的员工不招聘还有理由，但是对在泰禾、蓝光、宝能工作的人员不招聘，就显得有些不近人情了。

泰禾、蓝光、宝能这三家都是已经暴了雷的房企，对于暴雷房企的员工一律不招聘，一时半会真想不出什么理由。

难道觉得房企暴雷是错，进而牵连到员工也有错？这一点说不过去。毕竟公司爆不爆雷，负首要责任的是老板，而不是员工。

因为做决策，定方向的都是老板，普通员工不可能左右老板的决定。即使说能够影响老板决策的人，也就是离老板最近的几个副总裁和亲信。

如果把老板的错也归咎到普通员工身上，公司暴雷员工“连坐”受罚，那多少就有点古代那种“株连九族”的味道了。

（三）

可以遇见，在接下来的一段时间，紧随泰禾、恒大、蓝光、宝能、花样年之后，一大票前期激进扩张的房企正在排队等着暴雷的路上，行业的大裁员也远未结束。

对于已经失业和即将失业的地产员工而言，带头大哥万科，给行业招聘开了一个不太好的头，接下来，不知道会不会有其他房企，也跟着万科一起出个招聘“四不要”，“五不要”，“六不要”，甚至“十不要”。

这个冬天，倒下的不仅有房企，还将有无数房企的员工……

浅贝

“焦虑”的万科&郁亮，要“逼死”同行！


原创 金哨兵  成方街哨兵  2022-02-12 22:46


2月11日，港股地产公司正荣地产、正荣服务股价急跌，盘中最大跌超80%，创上市以来最大跌幅。其中正荣地产市值一日蒸发105亿港元。

当晚，一份名为《郁亮在万科2022年会上的总结发言》的文字内容，开始在网上疯狂流传。

这份总结发文，是今年年初的万科2022内部年会上讲的，在此事突然流出，恐怕是有意为之。



郁亮的讲话中，有一些特别有“噱头”，比如：

地产行业进入了“黑铁时代”，缩表出清即去金融化，是发展的必然趋势。

2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年。

就是要么死、要么活，没有中间状态。

从去年底开始，楼市调控已经持续放松，而作为行业龙头，郁亮在已经见到政策松绑的背景下，为什么会做出如此的判断？

在哨兵看来，郁亮这是想“逼死同行”，坐收渔利！

首先就房地产行业的形势来看，可能比市场预期的，更加严峻。

周四盘后央行公布的1月金融数据显示，以房贷为主的住房中长期贷款的规模同比大幅下滑21.4%（从9448亿下降到7424亿）。

从房企这边来看，1月份，TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。
在政策放松的刺激下，今年楼市能否有所回暖，目前仍然要打一个大大的问号！

至少目前仍然是偏悲观的。

在这样的背景下，郁亮的讲话，对于同行属于“落井下石”。

2012年，万科首先提出中国房地产行业进入“白银时代”，随后的经营策略相对保守。

而恒大、碧桂园等，则继续通过高杠杆的方式快速扩张，从规模上获得爆发式增长，但在那最后一轮疯狂之后，政策面大幅收紧，恒大直接面临崩盘的压力。

反观万科，没有出现任何危机的迹象。

过去几年的事实证明，万科的判断是对的，这也让万科的预判能力，成为了一面金字招牌。

去年，万科首先提出“房地产进入青铜时代”；仅仅几个月之后，万科直接跳过青铜时代，直接喊出“黑铁时代”的口号，越来越悲观……

当“黑铁时代”的口号广泛流传时，万科自己不会受啥影响，但其它大部分房企的融资，将更加艰难。

对于房企来说，最重要的就是现金流、资金链。

去年以来，大批的房企出现资金问题，恒大正是典型。

昨晚暴跌80%的正荣地产，也是类似的情况：有市场传闻称，正荣将不再按此前计划在今年3月赎回2亿美元永续债，且正荣境外债将重组。



所谓，“死道友不死贫道”，其它房企被“逼死”，对于万科来说是好事儿。

根据央行和银保监会此前发布的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，下一步，将鼓励银行稳妥有序地开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险或遇困的大型房地产企业的优质项目。

万科，自然是优质房企，其它房企“出险或遇困”，自然就给了“万科们”白菜价抄底优质项目的机会……