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 楼主| 发表于 2021-9-16 20:28 | 只看该作者
恒大这次真炸了




[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]
作者古原

当内部员工全部对恒大丧失信心时,号称还有上万亿资产的恒大,其实不过是一个可以被风轻轻吹倒的纸片人。
出现再大的问题,只要恒大的组织能正常运营,债主们还是希望看到一个正常在经营、持续有利润产生的企业存在的。根据公开资料,恒大地产集团正在面对高达400多起的法律诉讼纠纷,更多的供应商正在“路上”。这两天,恒大财富暴雷的消息在各个微信群里疯传。
各地投资人围堵高管,要求给说法。与一般P2P爆雷不一样的是,恒大员工是此次事件的爆雷主力。有大量的恒大员工内部聊天记录、甚至内部管理软件的截图都爆料出来,大量散发到网上。因为有大量的员工在公司的宣传下参与了恒大财富的相关理财项目,还将自己的亲朋好友拉了进来。恒大如果无法兑付,那员工不但自己要损失惨重,还面临着客户逼上门来的风险。一个恒大员工说“我这还算少的,其他同事上百万、几百万的很多。恒大集团4月份专门搞了一个员工福利,高收益理财,而且各部门各地区公司下任务、下考核、搞排名,表扬先进,批评落后,公司领导,中层甚至员工无一幸免。”一位恒大员工表示,8月份自己的50万到期兑付了,还有4月份买的30万,要2022年5月到期,“估计悬了”。当内部员工全部对恒大丧失信心时,号称还有上万亿资产的恒大,其实不过是一个可以被风轻轻吹倒的纸片人。
1
恒大面临着组织体系崩溃
恒大如果仅仅是贷款造成的还款压力,那还有办法。特大号的债主,其实反而是可以稳坐钓鱼台的。就如罗永浩的段子里说的,你欠银行一个亿,烦恼的是银行,而不是你。而恒大的有息欠款和供应商欠款相加的话,是将近万亿的欠债。许家印完全可以老神在在、居高临下地和债主们坐下来商量,咱们慢慢来,你要是把我逼死了,你可是损失更大的那一个。但组织体系崩溃就不是这么一回事了。员工离职、反水、甚至参与围堵,不停地爆料,这就让恒大现在的组织体系无法正常运转。员工不是在协助恒大运营,帮助恒大出货换现金流,而是个个打起来小算盘,开始了维权行动,那这样的恒大,还是一个企业组织吗?许家印能坐在办公室指挥千军万马,是因为组织体系的信任在,管理制度在,运营体系在,出现再大的问题,只要恒大的组织能正常运营,债主们还是希望看到一个正常在经营、持续有利润产生的企业存在的。如果这一切不存在了呢?如果组织体系完全崩溃了呢?如果树没倒,猢狲就已经开始散了呢?那许家印要组织复工复产、全力销售楼盘的基础就都不存在了。
2
组织体系崩溃将带来更大规模的信任危机
员工都开始维权了,比员工更着急的人还多着呢。大量的供应商还被恒大拖欠各类款项,据称总额是数千亿计。三棵树发布于9月6日的公告显示,截至2021年8月31日,在公司持有的中国恒大及旗下公司出具的商业承兑汇票中,共有3.36亿元发生逾期,其中尚未兑付的金额为1.01亿元,已兑付金额为2.35亿元。三棵树在2021年上半年的净利润为1.32亿元。恒大尚未兑付的逾期商票相当于三棵树上半年净利润的76%,真是一个大客户就能拖垮一家公司。此外,目前三棵树仍持有对恒大未到期应收款项5.6亿元,存在不确定性。根据公开资料,恒大地产集团正在面对高达400多起的法律诉讼纠纷,更多的供应商正在“路上”。
供应商发起法律行动也还是次要的,因为就算打官司打赢了,那又怎么样呢?没钱还,你能怎么着?打官司不过是确认债务,并等待排期解决的手段。恒大真正面临的危机是,当员工都崩溃了,供应商也崩溃了,他还怎么经营下去呢?市场上哪一个公司愿意与他进行合作呢?如果无人合作,他的楼要怎么建?要怎么卖?即使搞来钱建了,还有人敢买吗?这意味着,许家印和恒大的高管层面临着商业领域当中的“社会性死亡”。一个企业,走到这个地步,想要挽回,是很困难了。现在重建市场信心的唯一途径就是拿出大笔的钱出来。恒大出售资产这条路靠谱吗?仅从恒大疯狂地要求员工购买自家的理财产品就可以判断,恒大的资金来源已经断了。能抵押的估计都已经抵押了,真正还能用来换现金的资产应该没多少了。否则不会在恒大财富到期未兑付这点资金发愁。许家印不是王健林。王健林是经营商业地产的,手握大量物业追求长期稳定收益是万达的商业模式,他的资产是很重的。但住宅类房地产开发是购买土地,建好房子,出售回款,是一个土地加工业,唯一现在真正有点价值的产业,可能就是恒大物业了,因为他手握大量底商、并有稳定的现金流来源。所以,出售资产解决问题,可能只是大众的一个想象。大量的土地储备与在建工程,可能都是与信贷挂着钩呢,银行可不会让他转卖。又有谁,在这个紧急时候,能够拿出几千亿来救恒大呢?不怕打水漂吗?
3
许家印会破产吗?
许家印不会破产,恒大则有破产的风险。许家印有没有套现?当然有。在资本市场套现,这是上市公司老板赚钱的一种重要方法。自己将股权套现,但是烂摊子扔给别人,这个企业可能最后就是经营完全失败,但他们可能还是赚的盆满钵满。市场上有传言恒大将破产重组。不管传言是真是假,但企业走到资不抵债的地步,破产是迟早的事,但即使恒大破产,并不会影响许家印是个百亿富豪,也不会影响恒大高管们个个赚得盆满钵满。这就是资本市场的残酷之处,你看错了人,看错了企业,盲目相信对方,就有代价。利用银行大量的贷款、投资人的资金、供应商的资金来运营企业,相当于走钢丝,一个闪失,就能让企业万劫不复。而恒大是一家政治色彩浓厚的企业,无论是许家印本人行事风格,还是恒大内部管理都充满着浓郁的政治味儿。这样的企业,更多时候追求的是政策红利,追求通货膨胀中的货币套利,而不是追求如何服务于客户。
4
那投资人要怎么办?
此事恒大财富爆雷事件始于9月8日,恒大财富一款叫做绿野生物的理财产品到期未兑付。据悉,绿野生物是青岛的一家公司,在上述投资者的恒大财富APP上显示的理财产品名为“恒安科乐152100”,有投资者于2020年8月3日投资10万元,回款日原本应该是在2021年9月9日,预期收益7709元。这个事件其实挺吊诡的。这到底是一笔P2P业务爆雷呢?还是恒大以这个名义在自融。如果是恒大财富以欺诈手段实现自融,那就不是企业经营不善的问题了。许家印也无法全身而退。股份有限责任公司,债务是公司的,不涉及个人,哪怕企业垮了,也是全体股东自己承担,所有债权人风险自担。但如果是企业实际控制人在企业经营过程中实施过欺诈,这就是刑事问题,而不是企业经营问题,许家印的个人资产也是可以用于赔付被欺诈者的损失的,高管的个人资产,照样也不可以落袋为安。投资人收集好证据,判断清楚事件的性质,做好诉讼报案的准备,也许是一条可选之路,当然,顺利走完这条路,难度也是极大的。




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 楼主| 发表于 2021-9-20 21:45 | 只看该作者
深圳突发!炒房的彻底凉了!!



要参君  每日财经精读  昨天



这个中秋期间,不仅有影星们被依法查税的事,还有所谓的“退房”闹剧,也发生了!
说好的“金九银十”不再,少数火中取栗想大捞一笔的炒房客,这下不愿意了,开始闹腾了。
19日,深圳宇宙中心龙华区的一处豪宅,出了大事情!
根据新浪房产的报道,深圳龙华金茂府业主发布“集体退房请愿书”,要求龙华金茂府给与集体退房。
说起深圳龙华金茂府,很多人估计不会陌生,这是金茂集团在深圳的高端楼盘,均价在10-11万/平米,户型面积在155-240平米,总价都在1500万以上每套。
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是的,你没看错,这可是号称宇宙中心龙华的第一豪宅金茂府啊!
想当年,2019年楼盘开盘的时候,那可是全城瞩目,虽然房价卖得高,突发开盘当晚,仍然引来不少人排长队抢购。
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没想到,仅仅时隔两年,这些曾经彻夜排队的人,成了金茂府门口,站着一群拿着红纸的人:
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而且,还不是一个两个要求退房,居然是全体业主!
他们还发布什么“请愿书”:
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看了文字,感觉是金茂府业主还真是藏龙卧虎,文风凌厉、口诛笔伐,提出的要求也是非常决绝:
1、退房。
2、退钱。包括买房款、品质提升费及相应的利息;
3、退名额。包括占用的买房名额和贷款记录要消除掉。
只不过,相信大部分人看完上面这一幕幕后,不仅不会同情,还会感到哭笑不得:
买房卖房作为一种市场行为,本应盈亏自负。如果房价一下跌就哭着喊着要退房,房价上涨时,是不是也应该把钱分一些给开发商呢?

更何况,房子作为一种商品,买房房价跌了就要退房,那么炒股股票跌了,能不能要求退股?这不是荒唐嘛?!
而现在这些金茂府业主,目的不是要与开发商协商解决问题,而是想要彻底解除和金茂府的一切关系,统统清算,一切归零。
这是解决问题的方法吗?
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怪不得有些人说了,这些人看似业主,其实就是炒房客们,他们所谓的维权,好可笑!


其实,炒房客们并不傻,也并非不知道自己是在无理取闹。他们之所以明明知道荒唐还去闹腾,一定意义上讲,是他们发现,这次房价,短期内真是很难急剧反弹、快速上涨了。
换句话说,这些炒房客已经越来越清楚地发现,国家一直强调的“房住不炒”是玩真的了,房价快速上涨无望,他们再也沉不住气了!
以金茂府的价格走势为例。
金茂府业主搞出了退房的六个理由,其实明眼人一看就知道了,说到底,就是因为觉得买贵了。
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说带地,买金茂府本身就是一种赌博的行为,赌好学校,赌价格涨。
所以,两年前金茂府卖11万/平,硬生生比旁边高了近50%,很多炒房的,还是趋之若鹜,赌今后的升值空间。
然而,由于近期市场及政策,深圳的房价已经出现明显降温和回调,特别是深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后,二手住宅成交量一路狂降。
更何况,原本金茂府是主打未来学区房概念的,但现在深圳开始推行大学区招生,房子与对应学位脱钩了,同时了,建立义务教育学校教师交流制度,也就是让名校的老师全深圳到处跑。
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没有了名校,或者名校现象不突出,学区房现象也会自然而然消失。学区房彻底要凉,金茂府的房价暴涨,也没希望了。
此次金茂府提出退房请求,就和这种大背景下,觉得自己高位接盘吃亏,炒房炒成了亏钱,实在心有不甘。
归根结底,政策变了,市场也变了!
从政策上看,这一波楼市调控,中央已经明牌了,房住不炒,坚决不把房地产作为刺激经济的手段。
国家的确不是搞一阵风,而是下了铁的决心,8月31日,国新办正式在北京举行了“ 努力实现全体人民住有所居 ”新闻发布会,就明确宣布:
“十四五”期间,接下来将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民住有所居。
这个重大消息,陈述了这样一个事实:现在,房子正在回归居住的本性,房价单边上涨的神话正在破灭。
那些疯狂的炒房者,的确应该受受教育了,不要以为闹一闹所谓退房、维权,就能够不承受市场的惩罚,没用的!
放平心态,不要再幻想炒房一夜暴富了!
对了,还要学会愿赌服输。

的确,当潮水退去时,谁在裸泳将昭然若揭!
曾经,在历史上,我们一直把房地产当成一本万利的最佳投资,似乎只要买了房,价格就会单边上涨。
但2021年,这个认识或要被改写了。未来一段时间,起码五年内。房价不可能会再上涨,甚至还可能稳中有降,几乎已经成为了一个定局!!
这五年内,原先那些哄抬房价、剪刚需羊毛的炒房客们,在这一波楼市调控中,肯定将要彻底傻眼!
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请不要低估国家的决心!
这一次,国家已经明确,未来中国经济要开启以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的国家大格局。
在这个经济节点的时间上,要拉动内需,要拉动消费,还要大家生娃,那就必须抑制住房价上涨。
更何况,房地产与金融业深度关联。已经成了现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,必须妥善解决!
毕竟,上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。无论是上世纪日本楼市的疯狂,还是本世纪美国楼市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。
目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业,因此,坚决实施“房住不炒”,坚决抑制房地产泡沫,这是维护我国金融安全的必要举措!
否则,如果听任这场战争打下去,最终,战场上将不会有任何一个胜利者!有人将一无所有,有人将遍体鳞伤,有人纵然买下多套住房,却仍要四处流浪!
颤抖吧,炒房客!房子是用来住的,不是用来炒的。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的!
传统房地产的时代,已经彻底结束了,
一个居者人人有其屋、以奋斗者为本的时代,
即将正式来临!!
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 楼主| 发表于 2021-9-22 14:11 | 只看该作者
司马南:可怕的窟窿帝国!



原创 北京司马南  


佩服许家印这个人的胆量和能力,由衷地佩服。




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他居然在社会主义初级阶段的中国,在市场经济条件下,在改革开放的旗号下,在“先富一带富一共富”的第一个环节里,在某些人不想折腾不敢折腾的心态下使劲地折腾,折腾出了一个空前绝后的“窟窿帝国”,他居然结构出了一个窟窿帝国政商生态,他居然把窟窿玩到国内生产总值的2%,他直到今天还在红口白牙忽悠大众。

许家印中秋节当日向全体恒大员工致“家书”,声称坚信恒大定能尽快走出至暗时刻,并再次提到实现“保交楼”目标……



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在信中他很顺溜地吐出一串句子,什么公司各级领导身先士卒,是保障公司大局稳定的中流砥柱,什么感谢员工的辛苦付出,并向员工家属致敬,事实上,连同许家印及夫人又及恒大高管层,在爆雷之前,纷纷先赎回自己的投资产品,他们揣起现金起高调,骗了我们的钱,还在侮辱我们的智商。


直到今天,还说要“向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。”真是莫大的讽刺,隔壁王奶奶斥煮熟的鸭子嘴硬。



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有人问我,对许家印这番笑眯眯的表态怎么看?


我建议两条:一是所有的标点符号一律收下,尽可以相信之。二是其言说的内容,听其言,观其行,要盯紧他的行动轨迹,绝不可再轻信之。


有没有一种可能性:有一天,许家印像上海的施建祥先生一样,突然消失了,逃之夭夭。纵然上了红通令,那又怎么样呢?被骗的老百姓哀哀求告无门。施建祥为400亿走上逃亡路,许家印岂非理由更充分?



现在有一帮人在忽悠政府救恒大,这是绑架政府的行为。


恒大总负债规模说出来吓死人,达到1.97万亿元人民币,胡同老刘说,匡算下来,这笔钱相当于我国内生产总值的2%,天啊,企业做到这么大规模,吹出那么多GDP,老板跟厉以宁先生一起讨论改革指点江山,谁能想到,他坐在一个窟窿山上,钱全是从银行里借来的。



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所有的银行被他借遍了,于是去掏老百姓的口袋。包括从普通老百姓那里忽悠来的钱,特别可悲的是恒大员工一天到晚帮着企业忽悠钱,亲戚朋友全忽悠遍了,现在叫天天不应,叫地地不灵。

爆雷事情酝酿这么久了,危险一天天加剧,多少警告,有关方面置若罔闻,谁给了他们通行证?谁给了他们这么大的胆子?谁为这种疯狂的P to P老鼠会模式鸣锣开道?


隔壁王奶奶听说恒大99.8%的钱都是借来的,亦即净负债率99.8%,老太太说她活了这么大岁数,没见过这么大骗人的胆子,旧社会地主老财高利贷绝玩不了这么大的规模。


自己屁股不干净,指望政府帮他擦?



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为许家印辩护的一些有头有脸的人,居然称政府为人民负责,应首先解救那些因P to P受害的群众,这话部分道理成立,但请许家印的先把吃了的吐出来,须提防许家印跑路推卸责任,更需深挖许家印身后的影子内阁、影子股东。


许家印结构出了一种特殊的政商生态,从甲城到乙城,从地方到都城,从下层到中层,从中层到上层。事已至此,是该揭开盖子的时候了。文章所插入的照片,不妨好好审视一番。



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很多人以为恒大的问题只是房地产加杠杆引发的债务链危机,殊不知“恒大财富”300亿至400亿元人民币规模,涉及投资人接近10万人,玩的是害人的P to P。


许多人以为恒大的问题是许家印两口子贪婪所致,哪有那么简单的事情,从所谓经济学家,到某些官家,再到某些名流,再到某些媒体平台,为许家印窟窿帝国站台,为许家印窟窿帝国提供便利,又搭乘许家印窟窿帝国便车,大有人在,大有人在。

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 楼主| 发表于 2021-10-7 18:59 | 只看该作者
这个国庆,香港有两个大动作!

  来源:牛弹琴

                               
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  (一)
  这个国庆,香港很不平静。
  至少两个大动作,让人感慨万千。
  一个是中联办领导们国庆不休息,集体下基层,很多细节,虽然不完整,但看了还是很感人。
  细节一。
  在九龙旺角的“笼屋”,中联办主任骆惠宁就很感慨,说:亲眼见到这么挤迫的居住条件,心情十分沉重。“安居”才能“乐业”,住房问题已成为香港最大的民生问题。
  在基层社区,他还大家坐下来交谈,说:“中联办不仅重视社会各界代表性人士意见,更重视直接听取基层市民呼声。”
  请注意,这个“更”。

                               
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  细节二。
  “真没想到会有人来看我,原来还是有人关心我的。”当中联办副主任陈冬来到九龙深水埗居民林女士家时,林女士感动到近乎哽咽。
  “中联办七领导走访香港住房困难市民,有市民哽咽:原来还有人关心我”,这句话也成为很多媒体的标题,看了真让人泪目。
  细节三。
  在深水埗南昌街另一住户,听到75岁的刘先生的困难后,中联办副主任尹宗华安慰:“虽然一次走访不能解决所有问题,但可以了解基层困难,听到真实声音,在举国欢度国庆的日子里,不能忘了香港基层市民。”
  “中央领导好啊,‘房子是用来住的,不是用来炒的’,这个提法太对了。”刘先生说,中央派你们来关心我们,替我们考虑,我们很高兴很踏实。
  细节四。
  尤其让我感动的,是中联办副主任卢新宁的一句话。作为媒体人出身的女领导,她这次探望的是九龙劏房住户苏女士。
  新闻介绍,苏女士一家租住的劏房,不到20平米,还是由一套房分隔出来的3间中的最大间,另外2户还住着3个人,面积更小。厕所是没有窗户的“黑厕”,可以闻见楼下餐厅排上来的油烟。
  卢新宁轻轻搂住小朋友感叹,“让孩子们在这样的环境下生活长大,实在太对不起他们了。希望在大家的共同努力下,香港能尽快彻底告别劏房。”
  实在太对不起他们了!
  发自内心,却又震人心魄。
  还有多位中联办领导,也有很让人感动的行动,就不一一叙述了。
  看到很多网友的第一反应,就是我们的优良作风去了香港。
  什么优良作风?
  密切联系群众。
  这有多么重要?
  这其实是写入党章的:“我们党的最大政治优势是密切联系群众,党执政后的最大危险是脱离群众。党风问题、党同人民群众联系问题是关系党生死存亡的问题。”
  这说的是党,但同样适用于任何政府。
  香港是一个高度发达的地方,但长期存在这样的民生难题,尤其是还有约20万人,租住在损害人的尊严的劏房和“笼屋”里。确实是很让人痛心的。这尤其需要高度重视,认真对待。
  所以,在“笼屋”探访时,骆惠宁就说,“香港同胞的烦心事,始终牵动着中央的心。”他说,“必须加大力度解决住房问题”既是中央的关切,也是广大市民的期盼。
  这次中联办领导国庆不休息,集体下基层,活动就命名为“落区聆听 同心同行”,我相信,还是产生了很大的反响,尤其是对最基层的民众。
  这个世界,人与人之间最大的距离,就是心与心的距离。
  深入群众,密切联系群众,真正替群众着想,有什么疙瘩还解不开呢?有什么问题还解决不了呢?
  所以,这次探访中,骆惠宁有一句话,很意味深长的。
  他说,香港解决住房问题,虽涉及土地、规划、投入等具体问题,但最根本的、起决定性作用的,还是发展为了谁的问题,只要牢固确立“以人民为中心”的发展理念,具体问题是可以逐步解决的。
  请注意,最根本的,发展是为了谁?
  “一国两制”的香港,确实要好好反思。
  冰冻三尺,非一日之寒啊!

                               
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  (二)
  痛定思痛,特区政府也在行动。
  10月6日,我们还在放假,林郑月娥发表了任期内最后一份施政报告。
  最大的新闻,就是香港将建设北部都会区。
  这个未来的宜居宜业宜游的北部都会区,将覆盖与深圳接壤的元朗区和北区,占地面积约300平方公里,以此帮助香港更好融入国家发展大局。
  未来人住在哪里?
  根据规划,北部都会区,最后总住宅数,将达905000至926000套,可容纳约250万人居住。都会区内的工作岗位,将由现在的11.6万大幅增加至约65万,包括15万个创科产业的相关职位。
  香港格局将为之一大变。
  当然,香港人最关心的,还是住房问题,也不仅仅是北部都会区的住房问题。
  按照《施政报告》,未来10年,通过盘活现有土地、填海造陆、收回土地等多种举措,特区政府将增加土地供给,兴建更多住房。
  确实,哪怕在香港,房子也是用来住的,不是用来炒的。
  但认识到这一点,也是不容易的,也意味着突破重重阻碍。
  很感人的一个细节。在《施政报告》结语时,林郑月娥说,在总结五年任期内最后一份施政报告的这一刻,她想说几句感性的话。
  4年多前就任特区行政长官,深感任重道远,既是我公务生涯内最大的荣耀,也迎来了人生中最大的挑战。上任不到两年,(我)就因“修例风波”、社会暴乱、外部势力不停粗暴地干预香港事务、新冠(肺炎)疫情冲击,而承受前所未有的巨大压力。支撑着我排除万难的动力,来自中央永远是特区坚强后盾的谆谆嘱咐、我在就职时承诺为香港市民一直护航的不变初心,和我的家人……[说到此处,林郑月娥语带哽咽。她停了一下,继续说](家人的)无限信任……及默默支持。
  确实很不容易,这中间,有一些香港人的不理解,甚至各种抹黑攻击,还有美国的制裁,不仅仅是对她本人的制裁,还有对她家人的制裁……
  但好在拨云见日,香港正在回归清朗。
  用她自己的话说,香港在国家安全和选举制度双重保障下,已回到“一国两制”的正确轨道,她比任何时候都对香港更有信心、更肯定香港可以融入国家发展大局,在国家迈向第二个百年奋斗目标的进程中,发挥不可替代的作用。
  她还期盼,香港可以培育有国家观念、香港情怀、对社会有承担的新一代,薪火相传。

                               
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  东方之珠,东方之珠。
  以前,我们似乎只知道香港的光鲜和繁华;
  过去几年,我们也看到了香港的种种不堪;
  好在,经历风波,香港正在翻开新的一页。
  但教训也是深刻的。
  归根到底,还是发展为了谁的问题。
  不管是香港,还是哪里,永远勿忘人民。
  永远不要忘记,民生是最大的政治。
  最后,有一个小小的建议,中联办领导们,国庆能在香港集体下基层,我们各级官员,是不是也可以多学习?
  真正的下基层,听百姓疾苦,为百姓办实事。
  可以预料的,这样做下去,香港的明天,肯定会更好,我们的群众基础,肯定会更牢。
  个人观点,不代表任何机构
  终于
  北京雨过天晴
  今天阳光格外灿烂
  秋天来了
  该上班了
  加油,香港
  加油,中国

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倒计时!不要低估房产税



盈虚阁  今天
以下文章来源于国民经略 ,作者凯风


利剑出鞘。日前,《求是》杂志刊发重磅文章《扎实推动共同富裕》,在“加强对高收入的规范和调节”一章中,提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。



这意味着,倡议许久的房地产税,即将到了落地阶段。



过去几年来,推进房地产税立法的说法时常出现,但这一次有着实质性不同。



01
其一,房地产税立法不仅要“积极稳妥推进”,而且首提“做好试点工作”。



由于税收法定原则,房地产税必须经过人大立法程序, 不会立刻上马。但房地产税,完全可以试点先行,一些楼市高热不退的一二线城市可能首当其冲。



有人说,10年前,上海重庆就已率先试点房产税,这一次为何又要重新试点?



原因并不复杂,一方面,上海重庆版的房产税只涉及房产本身,而这一次的房地产税改革涉及房地产的方方面面,既有房产持有税,也有与土地相关的税收,是系统而全面的改革。



另一方面,上海重庆版房产税,覆盖范围太窄,税率极低,影响极小,既无助于补充地方财政,也不足以遏制房价上涨势头。



比如上海,只针对新购买的二套及以上住房征收,过去买房的存量房源不征收,第一套房也不征收,人均60平方以下的也免征;税率仅为0.6%,且可按70%价格征收。而在重庆,只对高档住房和别墅征收,普通住房也不征收。



图片
◆2011版上海、重庆房产税试点



而在国际上,房地产税率最高可达3%,除了对刚需有必要免征面积之外,无论是新房还是二手房,无论是首套还是二套,无论是住宅、公寓还是高档别墅,全部都在征收之列。



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每年即便只有1%的税率,1000万的房子每年10万的房产税,10年就是100万。



要知道,房产税是持有税,不是一次性缴纳了事,而是逐年征收,这正是其威力所在。



所以,这一轮房地产税试点,大概率会与国际接轨,不再是蜻蜓点水。真正的房地产税,必然是覆盖广泛且威力巨大。



02
其二,房地产税,首次被置于“共同富裕”的时代主题之下,且放在“加强对高收入的规范和调节”一章中,无论是定位还是重要性都有着明显不同。



以往提及房地产税时,多是放在 “建立现代税收制度”。房地产税立法,与个税、消费税、资源税等共同作为税收法定的改革方向,更多是技术层面的调整。



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长期以来,房地产税被寄托着取代土地财政的期待。房地产税是100%的地方税,税收全部归地方政府所有,当许多城市卖地收入开始枯竭之时,房地产税的必要性就体现出来。



然而,站在共同富裕的时代旗帜之下,房地产税就不只是税收法定或取代土地财政那么简单,它还被赋予调节收入差距、推进共同富裕的重任。



03
其三,哪些城市最有可能成为房地产税试点?



目前官方并未公布试点标准及入选城市,但基于各界讨论,这些城市最有可能首当其冲。



一是房价涨幅过高的城市。中国楼市已经呈现区域分化之势,一些南方城市房价持续暴涨,以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市,房价相比10年前翻了3-5倍,这些城市有可能首当其冲。



二是土地资源相对不足的城市。房地产税也是纯地方税,不与中央分成,这对地方政府来说,意味着多出一笔稳定的税源。当土地财政面临枯竭,房地产税上马的动力就会前所未有之高。



三是具有全国示范效应的城市。房地产税,作为楼市调控最重要的武器,不会轻易出手,一旦出鞘必然光芒逼人,所以试点城市应当是有全国示范效应的城市。



这些城市在全国具有广泛知名度和影响力,房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。



这方面,作为先行示范区的深圳、自由贸易港的海南、共同富裕示范区的浙江可谓首当其冲。



此外,房价最高的上海、北京,涨幅位居前列的广州、厦门,以及网红城市代表成都等,也不无推广的可能。



04
其四,房地产税能不能降房价?



如果房地产税是为了替代土地财政而来,降房价确实不是政策目标。但如果房地产税指向的是共同富裕,那么房价必然首当其冲。



就短期来看,房地产税的出台,将会进一步强化“房住不炒”的预期,不仅具有强烈的心理利空效应,还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应,抛盘会比较突出,对房价显然会构成利空。



就中长期而言,房地产税只是影响房价的一个因素,而房地产还受制于货币金融、土地供给、人口流入、经济增长等因素,房产税并非唯一决定因子。



但是有一点必须要明白:房产税一旦开征,则向社会传递了再强不过的调控信号,这是典型的“预期管理”,影响仍旧不容忽视。

所以,无论如何,不要低估房地产税。
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 楼主| 发表于 2021-10-28 15:43 | 只看该作者
事关房产税,每一句话都很重要!


燕梳楼  燕梳楼  今天


房地产税试点的新闻一出来,有些人就慌了。



我很不解,你除了老家农村的祖传危房就是奋斗半辈子的城里老破小,你慌什么?



那些手里有几套几十套房的富人还没慌,看把你慌的,好像你要损失几个亿似的。



其实这事对于我们普通老百姓来说绝对是天大的好消息,如果你家里也就两三套房而且人口又多的话,可以说影响微乎其微。



这个政策,显然为了打击炒房客,让房住不炒完全落地。



上周六的时候,一则短新闻石破天惊:



“全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定获通过”。


字少事大。唱了十几年的房地产税,虽然仍是犹抱琵琶半遮面,但千呼万唤也总算要进入实操阶段了。



今天我就肤浅地给大家先解读一下。



先说这个试点试什么,怎么试。



第一,试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。



恭喜农民兄弟了,你家祖传的宅子不收税,这有利于乡村振兴。



第二,国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。



国家并不大包大揽,而是授权试点,因城施策。把自主权交给地方政府,让地方政府看到好处从而积极参与。



第三,按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。



这与此前的“立法先行,充分授权,分步推进”大原则一脉相承,旨在积极稳妥推进房地产税立法和改革。



第四,本决定授权的试点期限为五年,条件成熟时,及时制定法律。



试错了也不要紧,五年后自动作废。但试好了,就是全国样板。



很多人对这条消息无感,因为关于房产税的风吹了好多年了。



自2005年以来,开征房产税可以遏制房价过快上涨,基本上是舆论共识。但事实上又没有什么实质性进展。



全国联网都难如登天,何况全国征税?



春江水暖鸭先知。



总有人先知先觉,比如上海某93年的老破小,一次低价清盘93套,整个小区比开盘还热闹。



虽然事后被辟谣是老盘清仓,但20多年的老房子早不出手晚不出手,现在才倾销出手,不是嗅出了点什么谁信呢?



到这个时候再看不出点什么,真的就是见势迟了。



此次释放试点消息,并非放放风而已,而是要来真的了。



仅从今年来看,各种消息就开始密集释放:



今年3月,推进房地产税立法,被写进十四五规划。



今年4月,财政部税政司司长王建凡吹风,将加快房地产税立法和改革。



今年5月,财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会,六城市紧急赴京。



10月16日,《求是》发表《扎实推进共同富裕》一文,再次提出房地产税立法和改革的试点工作。



弦弦皆似传军令,一声紧来一声急。



果然前奏渐隆,大幕落下。



从中要读懂什么信号?



第一,国家决心已定。



但凡改革,总是会触动各方利益。但历史大势浩浩汤汤,我们要从社会主义的初级阶段走向共同富裕,就必须要重新切蛋糕,从而调动全社会的积极性。



房住不炒,开弓没有回头箭!



第二,态度极其谨慎。



其实早在10年前,就已经在上海和重庆分别试点。此次扩大试点,把自主权完全交给了地方政府,并给出了5年之久的试点时间,可见态度相当之谨慎。



毕竟,这涉及居住公平及正义啊。



第三,推动相对公平。



由于通常我们都是通过间接税来完成税收,这虽然简单易行但容易导致贫富差距,实则上并不公平。而将流转税改为直接税,也就是资产税,直接向富人征税,谁房子多就收谁的。



想当躺平的地租阶级,以后就不可能了。



第四,促进共同富裕。



目前,全国户均拥有住房1.5套。请注意,这是户均。事实上很多家庭根本买不起一套房,但很多人却可以拥有很多套房。



据数据显示,拥有三套房的占比就高达10%以上。所以向比房叔房姐们开征房地产税,是调节高收入的重要手段,是推进共同富裕的必要一环。



但这只是一个调节杠杆,绝不是“杀富济贫”。如何让中产阶级家庭承受并认同,将是试点的重要考量。



简单来说,就是让低收入者有快感,中产阶级却没有痛感。



总结起来就一句话:



取代土地财政,推进共同富裕,转换赛道实现高质量发展。



有很多读者在后台问我,具体怎么看?



第1,关于城市。



这个其实不用问,一定是先从大城市试起。



因为大城市净流入人口基数大,更能扛得住房价的基本盘,同时也更具有风向标意义。如果放在小城市,很容易导致崩盘。



具体哪些城市,此前已经试点的上海和重庆,大概率将二次上马。但既然此次是扩大试点,那么像深圳、杭州、苏州这样的一线大城市,肯定会纳入视野。



而具有地域代表意义的济南、南京、广州这样的省会城市,也有可能会成为试点城市。



再具体点来说,上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南,可能会纳入第一批。



不要问我为什么,因为今年5月这六家城市进京参加了税改座谈会。



另外,浙江的试点可能会是全省性的,因为浙江是共富示范区。



第2,关于面积。



此前上海的试点,第一套免征,从第二套开始征收面积按人均60平方米,事实上对于这十年疯涨的上海房价来说,作用微乎其微。



所以新的试点推行,是否仍会享受第一套免征就是未知数了。



现在是按城施策,以后大概率也得要按城施策,因为房价不一样啊。



上海的60平能和铁岭的60平一样吗,如果全国统一,那大家都跑到大城市买房,不是又变相推动城市房价畸型发展了吗?



所以这个人均免征,各个地方肯定也不一样。



大概率是,大城市的小一些,小城市的大一些。



而且,所有房子都算数,包括小产权房。



又想要房子大又不想多交税,怎么办?



赶紧多生孩子呀,5年时间足够了!



第3,关于费率。



这个其实是关系到我们要交多少钱的问题。



仍以此前的上海和重庆为例。上海的税率是多少呢?只有交易价格的0.4%-0.6%,而且还是打了7折的,并且只收新不收老,以前你有100套也不用交税。



而重庆和税率则比上海高一点,是0.5%-1.2%,但只收豪宅,普通房子不用交。



所以大家看到了,这税率对两城市的房价遏制几乎没什么卵用。



那么新的试点就一定会吸取这些教训,直到让炒房客感到痛为止。



美国的税率是1-2%,各方权衡之下,预估试点值应为1%左右。



如果我在南京有两套房子,一套学区房60平,一套改善房180平,一共240平。一家4口人均按50免征面积算,就是240-200=40平,取均价3万/平,按1%税率来算,我就要交12000元。



是不是像被针扎了一下,但又不是特别痛的感觉?



但对于炒房客来说,手里囤个七八套房子,那就是万箭穿心了。



只要这些人痛了,目的也就达到了。



第4,关于财政。



收上来的钱归谁?



其实试点办法里已经给出答案。



既然顶层设计地方试点,具体办法都交由地方政府来拿,那大概率也就谁收谁揣口袋了。



不这样做,就等于断了地方财政的后路,没有了土地财政,地方政府何来改革积极性?



而通过房产税,正好可以弥补了卖地的损失,两相抵扣。



第5,关于年限。



这个基本是明确的了,按年交税而非一次交清。



问题是我们的商品是70年产权,每年还要交税,那压力就大了。



所以有很多人担心,会不会把税加到房租上?我觉得这是肯定的,但问题是幅度有限。因为大批闲置房产被迫流入租房市场,供大于求,房租也很难走上去。



财大气粗只放不租?那看什么时候,以前楼市好的时候,等着房子升值就可以了,不在乎那点租金,但现在不一样了,房子不涨就是亏,毕竟资金基本盘大呀。



放着一个房子既不增值又不出租,人傻钱多也不能这么干呀。



更重要的是,过了70年这房子就到期了,难道你买房子就为了交税?



所以到那个时候,当房子涨不上去的时候,自然也就租不起来。



如果是靠贷款养着房子的,就只能呆在你的空房里哭了。



最后回答读者最关心的核心问题:



房价会不会暴跌?



答案是,不会!



短期会有低谷。但楼市作为国家经济的基本盘,不可能任其自由落体。



而且各试点城市为避免对市场造成动荡,均会采取缓征期或免征期,而且是超额累进制,确保市场反应在可控的范围内。



所以,至少这5年间对于房价的影响有限,但可以确定的是,遏制上涨!



另一个判断是,老破小将被闷杀,稀缺房源将坚挺,走向两极分化。



所以房产税的出台,会加速房产资源的优化配置,就看谁转型比较快了。



而市场普遍担忧的房地产商会不会死的问题,这个应该交给市场去解决,一个健康的市场一定是优胜劣汰,最好留下的都是一些优质的地产商。



就像恒大,这么大的盘子都命悬一线,其它中小开发商还没个数么?



就在前几天,恒大内部会议已经开始壮士断腕,下定决心向新能源转型,显然许老板痛定思痛后,终于认识到:



房地产最黄金的时代过去了!



那么,作为我们普通人,应该如何理解房产税?



其实无论是整饬娱乐圈,还是资本反垄断,无论是教育双减,还是乡村振兴,都是为了推动共同富裕。



而共同富裕的最重要的手段,就是通过二次分配,促进公平。



显然,向拥有多套房子的富人群体征收房地产税,就是最直接的资产税。这也是目前世界上通行的做法,也是促进公平的共同逻辑。



只要把资本引向实体,引向传统制造业和科技的星辰大海,我们的国家才有未来。



历史浩浩汤汤,顺之则昌逆之则亡。



共同富裕是一盘大棋,



受惠的是最广大的老百姓,



国家的深意我们要懂。
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 楼主| 发表于 2021-11-6 10:40 | 只看该作者
全国首例,武汉房闹被依法行拘!

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]原创 [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]一棵青木 [url=]远方青木[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]昨天
买房之后,开发商降价了怎么办?
中国第一起开发商降价发生在2008年,至今已经13年,业主们早已摸索出了一个最佳应对方案,那就是大闹售楼处。
对于这样的人甚至都形成了一个专业称呼,叫房闹。
13年来,房闹无往而不利。2008年,楼市下行,万科率先在深圳降价促销,开了房价下跌之先河。多家房企跟进后,引发大量老业主抗议,地方政府随后对房企进行了谈话和协调。协调的结果,就是要么取消降价,要么给业主退差价。全国第一例楼市降价出现在深圳,第一例房闹出现在深圳,第一个全额补偿房价差额的先例也出现在深圳。

                               
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有了2008年的先例,大闹售楼部就有了案例可循,在随后2011年的回调,2018年的回调中,大闹售楼部这种行为如同传染病一样,迅速蔓延全国。
只要你敢降价,业主就敢闹售楼部,而地方政府一定会约谈,要求开发商让步。刚才贴了个2008年大闹售楼部后开发商全额退款的新闻,下面再给大家贴一个2011年大闹售楼部后开发商取消降价计划的新闻。

                               
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2018年,楼市开始了第三轮回调,这次打响楼市降价第一枪的还是万科。
因为这次距离如今较近,很多人可能对当时的新闻还有印象。2018年10月,万科的厦门白鹭郡大降价,在原先折扣的基础上再度打折,这可是真金白银的降价,每户大约降了100多万,并不是什么噱头。

                               
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降价消息刷屏全国后,老业主大闹售楼部的戏码照例上演了。
结局自然也是按老戏码来,万科被迫退款,每户退款100万,总共退了一个多亿。

                               
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大闹售楼处只有两个结果,开发商取消降价房源,或者退老业主差价,差别无非就是闹几天而已。
总之,大闹售楼处对老业主而言,只有好处,没有坏处,这几乎已经形成了一个潜规则。我看了十几年新闻,到目前为止没有发现过一起大闹售楼部闹亏了的事情。

                               
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只要闹,肯定赚,无非就是赚多赚少。
直到武汉市出现了标志性的中海光谷东麓事件。2013年,武汉光谷东湖新技术开发区的房价大约是6000元/平米,作为武汉市重点发展的地区,这里享受到了整个武汉最高的涨幅。2020年,武汉光谷东的平均房价已经达到了2万/平米,最高房价接近3万。你要知道,光谷东很偏,相当的偏,而武昌核心区的房屋均价也才3万左右。

                               
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光谷东的房价涨幅,在整个武汉市首屈一指,涨幅之快在武汉人这里是出了名的。
2020年9月,光谷东开了个新楼盘,叫中海光谷·东麓。旁边均价2万以上,东麓只卖1.55万,瞬间就成了武汉最出名的“神盘”之一,引发了大量购房者的哄抢。售罄后再开,再开又售罄,东麓半年卖掉了2700套房,整个楼盘快卖完了,已经基本处于收官状态。但2021年年中,房住不炒彻底发威,全国楼盘都不好卖了,东麓的销售进度一下子就慢了下来。2021年国庆期间,东麓试探性小幅降价,抛出了一小批1.3万+的特价房,销售速度并不让人满意。2021年10月15日晚上,武汉众多房地产中介的朋友圈突然弹出了这么一条消息,说光谷东麓放出了一栋楼,按1.1万+的特价出售,欲购从速。

                               
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当天晚上,东麓的售楼部就被人挤爆了,特价房被一扫而空。
对于当初的1.55万售价,每平米大概少了三四千,折扣率约为30%左右。100平的房子,一下子就少了30万。刚才说了,这个盘是武汉的神盘,已经卖掉了2700套房,开发商已经处于甩尾货的阶段了。有这么多老业主,很自然的,老戏码又上演了。现在的业主越来越专业了,响应速度越来越快。东麓放出特价房消息第二天,老业主就被人组织起来了,直接堵了售楼部。里面还有不少蹲了一夜的新业主合同还没签完呢,外面的老业主抗议横幅都拉起来了。

                               
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这么快的响应速度,这么强的组织能力,老业主数量又那么多。
可想而知,这一波的大闹售楼处,强度非常的大。除了传统的闹售楼处以外,东麓的闹事业主还玩出了很多新花样,在网络上到处闹事。

                               
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到政府留言板上抗议这还算温柔的,毕竟有问题可以提嘛,合理不合理都可以提,这不算什么。
但组织众多业主冲击神舟十三号的直播间,刷屏闹事,这性质就太恶劣了。

                               
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为什么东麓的业主要这么闹事?
因为按十几年的老规矩,事情闹得越大,开发商妥协的可能性就越大,政府介入的速度就越快。只要不打砸抢,业主一定赢,最差也是取消特价房源,搞不好就每人直接收30万的红包,为何不闹?按老规矩,这个时候武汉市地方政府就应该约谈开发商了,然后开发商就要被迫让步。以前全国都是如此,包括前几年的武汉也是如此。但这一次,武汉市政府没有让步,没有选择息事宁人。对于网络上的市民投诉,该楼盘所属的东湖新技术开发区管委会公开回应,支持开发商的降价行为,白纸黑字的告诉闹事业主:
投诉人反映的降价问题未违反《商品房销售管理办法》相关规定。
对于恶意闹事,严重违反法律法规的带头业主,武汉市公安行拘8人,其中1人行政拘留10天,7人行政拘留5天。

                               
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虽然处罚极轻,但在全国楼盘闹事史上,这可是破天荒的第一次。
闹事业主不仅没有拿到好处,还被拘留了,甚至被拘留了8人之多。地方政府出台限跌令,约谈降价房企的新闻我看了非常多,但地方政府明文声称本地房企降价不违反规定的新闻,我还真是第一次见。长期以来,武汉市就是一个对于压制房价非常努力的城市。中部地区的省会城市里,能和武汉比谁的房价更低的,只有长沙。长沙房价低,是因为当初在那个土地不值钱的时代,长沙大举开发新城,进行了土地的天量供应,导致存量楼盘数量惊人,因此房价上不去。而武汉的房价,则是被市政府硬生生压下来的。中央提出压制房价的方针后,武汉市第一个进行了响应。要压房价很简单,要么断了地产的资金,要么就大量进行房屋供应。资金归银行管,武汉市政府管不着,那就只能从大量供应入手。但根据国家的耕地红线,武汉市的土地储备量和供应量都是有限的,无法扩大土地供应面积。现在和以前不一样,地方政府已经没办法乱批地了,随便供应土地的时代早就过去了。无法卡断资金,无法扩大土地供应,那怎么可能压房价呢。为了实现压房价的目标,武汉市想出了一个没办法的办法,大举提升土地的容积率。1平米土地盖2平米房子,容积率就是2,盖3平米房子,容积率就是3。容积率越高,小区的房子就越高、越密,居住舒适度就越低。但是,同样一平米土地,造出来的房子就越多。日本东京的楼盘,容积率在1.2~1.3左右,上海市和杭州市的楼盘,容积率一般在1.8左右。上海市还有明文规矩,住宅项目容积率任何情况下都不能超过2.5,实际执行的时候容积率一般都不超过2。最近几年,武汉市住宅的平均容积率,从一点几,被武汉市政府一口气提升到了4以上。武汉高达4的容积率,代表武汉市一块地能容纳的人口,是上海市的2~3倍。而且4的容积率还只是平均值,为了平抑房价,武汉市还无限提升市中心核心区的容积率,郊区的新土地反而可以用很低的容积率。网上有句话,叫武汉无豪宅。这句话没说错,武汉市真的没有豪宅。说武汉无豪宅并不是说武汉那些豪宅项目的装修不行,设计不行,而是整个楼盘的品质从根子上就不行。随便举几个这几年武汉比较有名的豪宅项目给大家看一看。融创中心武汉壹号院,容积率4.61。绿城武汉黄浦湾,容积率5.84。沙湖九玺,容积率6.0。新港长江府,容积率7.04。西北湖壹号御玺湾,容积率7.09。如果你有武汉的朋友,随便问一下,他们一定知道这几个楼盘,这都是最近几年武汉最火的楼盘,分别都是各自区域的房价天花板,而且都地处武汉核心繁华地段。但你看看这个容积率。。。4的容积率也好意思叫豪宅?上海都不说豪宅项目了,拆迁房的容积率才2左右。至于那些6和7的容积率,上海和杭州的朋友们估计都已经惊呆了,完全无法想象这样的楼盘究竟有多密集。但在武汉,这就是顶级豪宅,分别都是各自地区的房价天花板。他们容积率是很高,但其他楼盘一个赛一个高,你根本不可能找到低的。因此,地产人说,武汉无豪宅。这么高的容积率,导致武汉提供了大量的住房供应。最近几年,武汉市和杭州市的供地规模基本接近,但因为武汉奇高无比的容积率,武汉市最终提供的房产数量,是杭州的2.5倍。这么多的房屋供应,让武汉市房价的涨幅远远弱于其他城市。你可以想象一下,假如武汉市也按照杭州那样,按照2以内的容积率造房子,房屋供应总量减少了2.5倍,武汉市的房价会在如今的基础上飙升到什么地步。房价纵然追不上杭州,也不会差距太远,武汉市人民(没买房的)会比现在要痛苦的多。高容积率会带来居住舒适度变差,但和没有房相比,孰重孰轻,那个对武汉人民更好,我觉得大家心里都会有自己的判断。当然,一旦房价稳住了,武汉市还是愿意造好房子的。2020年11月1日,武汉市修改供地规则,取消之前的高容积率政策,把全市最高容积率限定在3以内,平均容积率向2靠拢。解决了武汉人没房子住的问题后,武汉市开始解决武汉人没有好房子住的问题。同样的土地,能盖出来的房子数量大大减少,但这并不代表武汉市要开始拉房价了。改善居住品质的重要性,是要排在房住不炒之后的。2021年10月底,对于因降价大闹售楼部,严重违反法律法规的业主,武汉市政府没有和稀泥,没有约谈开发商,直接依法办事,破天荒的给与了行拘处罚。房闹们闹了十几年,终于有了第三种结局。期房也是房,同样是一种权利,合同一签,归属权就转移了。从签合同之日算起,房价涨上天,收益都归业主,而不归开发商,这是最基本的合约精神。如果开发商敢赖账,直接起诉法院,法律一定会支持业主。房价涨了什么都好说,但房价一跌,业主就不认账了,直接耍赖反悔,要么退房要么退差价,最低最低也得是要求开发商取消降价行为,收回所有降价房屋。但实际上,开发商就算把房子免费送人了,那也是他的权利,这和之前的房子怎么卖的没有关系。但是从2008年大闹售楼部的先例开始,就基本没考虑过什么合约精神,地方政府既有维稳的需求,也有暗暗撑房价的需求,约谈开发商,要求开发商让步,是很自然,也很普遍的选择。这么多年的妥协下来,中国老百姓已经形成了共识,房价只会涨不会跌,跌了就闹事,政府一定会管。虽然政府一定会管这个结论很荒谬,但老百姓确实有这个共识。住房销售本来是一种市场行为,买卖双方盈亏自担,结果政府却成了房价的隐形担保人。在这种共识的支撑下,中国的买房者对价格回撤的容忍度,是零。一毛钱都不能跌,买入后只能涨不能跌。房价不止永远涨,还会是单边上涨,永远只涨不跌,永远不可能回头。哪怕以后会暴涨,现在你跌一点点,那也不行,一点都不能跌。2011年北京某售楼部被大闹后,房地产商被迫退房,当时房价是2万/平,现在已经涨到了5万。但这并不耽误当时业主大闹售楼部要求退房,只因账面房价跌了几千。只要房价略有回头,房闹就一定会大闹售楼部,而地方政府一定会出来勒令开发商把价格涨回去。既然如此,你还等什么呢,有什么好等的。中国人对房价的神话迷信,已经达到了不看租金,不看回报率,不看地区规划,不看国家货币政策,啥都不看,只看自己兜里有多少钱,够不够首付。买房的策略只有一个,那就是够钱就买。掏空六个钱包,乃至于去借钱,只要凑够了首付,就立刻买房。无视价格,无视一切,先赶紧买套房上车才是最重要的。反正,涨了收益归自己,跌了可以找政府。很多业主说,我们当初买房,是因为售楼部的销售说房价永远涨,一定不会降价,自己才买的,现在开发商降价了,属于欺诈,所以自己要退房。首先,按法律规定,只有写入合同的才算正式承诺,其他所有口头承诺都不算数。你愿意相信那些“甜言蜜语”是你的事,并不代表开发商的法律承诺。至于为什么你愿意相信那些“甜言蜜语”,因为你自己心里就是那么认为的,你确实是认为房价永远涨,开发商一定不会降价。至于原因,归功于十几年的房闹。平心而论,一套房100万,一下子降价30万,很多业主辛苦一年也就攒七八万块钱,30万是他们几年的辛苦积蓄,一下子就凭空蒸发了,确实接受不了。但商品房,首先是商品,然后才是住房。有涨,就一定有跌,这里面一定是有风险的,世界上不存在只涨不跌的商品。风险可以推迟,但一定不会消失。如果你因为房闹的存在,心里就有了莫名其妙的底气,认定房价一定只涨不跌,因此做出了买房的判断,那利益受损的一定是你自己。降价的开发商不止武汉这一处,想降价的开发商更是到处都是,但都因为害怕房闹的存在和地方政府的插手而没有降价。如今武汉开了中国房地产调控之先河,首次明文规定地产商有降价的权利,同时依法依规把恶意闹事的业主给送进了拘留所。一口气拘留8人,武汉市政府强调房住不炒,建立健康房地产市场的决心,不是一般的大。房闹只赚不亏的好日子,已经过去了。不知道其他地方政府,能否学一下武汉市的这种行为。有法不依,支持房闹,随便和稀泥,这不是负责任的地方政府应该做的事情。


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 楼主| 发表于 2021-11-9 11:42 | 只看该作者
佳兆业与花样年的冬天


原创 顾子明  政事堂2019  4天前


Winter is coming,地产的寒冬正在无情肆虐,三年前P2P梯次暴雷的局面,复刻到了如今的房地产行业。



继中国恒大(3333.HK)、新力控股(2103.HK)、当代置业(1107.HK)先后爆发债务危机。



今天,佳兆业(1638.HK)与花样年(1777.HK),也收到深圳住建局的通知,将于明日参加专题会议,讨论公司流动性。



令人惊诧的是,引爆花样年的是2亿美元,引爆佳兆业的仅有3亿人民币,这些一天就有几个小目标的销售回款,还拥有上市公司融资平台的大佬,竟然在“金九银十”之际,被轻轻一推就轰然摔倒。



相比于众多房企踩了三道红线,佳兆业可是国内仅有的二十余家可获银行最高支持的“绿档”企业,而花样年的老板,更是含着金钥匙出生,能够获取非市场化支持的宝宝。



他们都拿不到钱的话,意味着民企开发商的融资基本都被锁死。



而且,根据最新公布的财报,2亿就引发债务违约的花样年账面趴着200多亿,3亿引爆投资者围攻总部的佳兆业,账面500亿现金更是创了历史新高。



此番违约,几乎宣告这些民营地产的财报里面都是水,就像“莫名质押”的渤海银行一样。



最近,布林肯都在关心中国的地产债务违约问题,很多朋友也在问我这些地产公司未来的走向,以及中央会不会救和怎么救这些房企。



考虑到监管思路的一致性,还是把时钟拨回到2017年银监会的履新。



从那个时候开始,中国金融行业开启了严格监管,尤其是18年6月之后,P2P行业的暴雷开始加速,网贷公司从巅峰期的数千家,如今只剩下个位数。



而这些P2P与房地产有着极其紧密的关系,就像08年美国次贷危机那样,这些P2P的次级债,底层资产最终都是房地产。



只是监管对房地产直接来了一出釜底抽薪,房企无法再利用P2P,将风险扩散至普通民众,导致无论是恒大还是佳兆业,这些地产公司旗下的财富公司雷暴后,伤的都是他们的“自己人”。



关键的来了。



伴随着P2P在18年6月的集中暴雷,中央在18年6月搞起了首次降准,开启了一波信贷宽松。



信贷宽松之下,房地产企业得以腾笼换鸟,避免了P2P的抽走引发的挤兑,也让P2P的投资人得以良性退出,不至于血本无归。



所以,随着今年7月,国务院意外开启了降准,释放出巨大的流动性,房地产公司的7月暴雷,也准时如当年P2P雷暴一般的开启。



参考历史,如果政事堂推测没错的话,一大批的民营地产商都会如当年P2P那样良性退出,房企的投资人与债权人也会根据市场化的原则,拿回部分的投资额。



于是,18年下半年信贷宽松的故事又再一次上演,近期在窗口指导下,金融机构对一二线城市的开发贷和按揭贷开始恢复。



监管的思路很清晰,那就是把风险拆分成一个个独立的炸药桶,一个个将其引爆和解决。



18年解决P2P的时候,要稳住一二线的房企,21年解决房企的时候,则要稳住一线的房价。



所以伴随着改革的阵痛,市场大概率还会获取一些稳定的定向放水。



最后,展望未来,历史的惯性在告诉我们,监管在18年解决P2P危机,在21年解决房企危机,每过三年啃下一个硬骨头。



也许24年,当房企危机彻底解决后,我们就将通过房地产税,着手来解决房价危机。
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 楼主| 发表于 2021-11-9 12:06 | 只看该作者
佳兆业声明:担保财富产品逾期,将加快深圳、上海等地优质资产处置

  近期,受佳兆业集团资金流动性困难影响,由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团(深圳)有限公司担保的财富产品出现兑付逾期。

  11月8日晚,佳兆业集团发布声明,近期,受佳兆业集团资金流动性困难影响,由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团(深圳)有限公司担保的财富产品出现兑付逾期,给各位投资人带来困扰,公司深表歉意。

  声明称,目前,佳兆业集团总体资产价值大于负债,有足够可供处理的优质资产,为投资人提供财富产品的后续兑付。为尽快制定出更为可行的兑付方案,恳请投资人给予佳兆业集团多一点时间和耐心。同时,基于新冠疫情带来的公共安全考虑,原定于本周三(11月10日)召开的投资人代表见面会取消。

  佳兆业集团表示,正采取多项措施,全力以赴解决问题。包括:加快深圳、上海等地优质资产处置,回笼资金用于兑付财富产品;加快在售地产项目销售,实现快速回款。
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 楼主| 发表于 2021-11-12 12:09 | 只看该作者
地产的狂欢走向哪里?


原创 顾子明  政事堂2019  昨天

房地产至暗时刻之际,监管出手打破了“共识”。



今天,在多项利好政策的推动下,苦了一年多的房地产股债全线反弹,在新共识创造价值之前,稳住了地产400万亿的基本盘。



从沈阳解除限购限售,到高盛抄底地产债,各种消息在坊间广为流传,还有谣言说可向央行申请使用预售资金、巡视组将推动房地产放款。



继游戏与教育后,舆论的燥热让地产行业也迎来了一场狂欢。



虽然消息很鼓舞人心,但部分网传的消息并不符合逻辑。



一方面,预售资金的监管握在地方政府,央行没有调配权力,这笔钱是要防烂尾,保证购房者与农民工的权益。



另一方面,央行这个被巡视的机构,又怎会有调动巡视组的权力。



虽然很多人都兴奋不已,但这一轮只是一次触底反弹,并非要搞什么大逆转。



本次央行真实释放的利好,主要集中在三个方面:



1、“并购债务”可不全计入三道红线。



2、重启并提升ABS与中票的发行



3、银行增加开发贷,解决存量按揭贷。



从力度上来看的确非常强劲,银行的信贷将挽回房地产行业的颓势,但实际上这昭示着,我们正从房地产政策从第一阶段的全面调控,迈向了重点突破的第二阶段。



首先,ABS与中票都要看评级,只有少数上市公司与国企才能拿到。



其次,符合“三道红线”,并顾忌并购时触及的,也只有少数上市公司与国企。



这次是通过信贷精准滴灌,解决“钱不够”,通过监管放松,解决“票不足”。



让少数优质企业拿到现金与批复,推动地产行业的供给侧改革,进行兼并重组,类似于前些年的钢铁煤炭与养猪那样,通过市场化的并购,形成几个巨头。



对比今年冬天发改委能够逆市场定价,把供暖用的动力煤砸的怀疑人生,未来少数超级巨头的控制房产下,需要时也能把房租打出葱价。



资本市场上都是最聪明的人,虽然央行给予了他们放款的权限,但是这一轮冲击之下,各家地产商的成色大家都心知肚明,有限的增量也只会优先提供给那些有重组扩张需求的大地产商。



央行政策是防止市场形成下跌的共识,付出了那么大的代价渡过了改革的第一阶段,没道理再重新走回去。



政府要稳住的是400万亿房地产市场后面百姓的财富,而不是那些赚得脑满肠肥的房企。



所以,随着这一轮舆论热情的逐步散去,房企一半冰水一半火焰的两极分化即将开启,很多房企将会从我们身边消失,从土地到公司到物业,巨头们将开启一轮又一轮的交易。



而这一波的信贷流动性下,地方政府与民众的热情,对于很多在三五线囤房的群体来说,是房地产税试点来临前,一次资产变现的机会。
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