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别了,土地出让金

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发表于 2021-6-5 15:44 | 只看该作者 回帖奖励 |正序浏览 |阅读模式
别了,土地出让金胡Sir地产


  壹
  周末了,突然来了个超级大新闻。
  6月4日,财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称《通知》)。

                               
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  《通知》指出,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。
  自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
  贰
  简单说,土地出让金制度寿终正寝。
  土地出让金制度,是中国房地产行业繁荣20多年的一个政策基石。
  1987年下半年,深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点,做法是国家出让土地使用权及允许土地使用权抵押。
  随后,1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。
  众所周知,中国的财政是“四本账”,按收入规模排列:一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。
  其中,一般公共预算主要是靠税收贡献的,比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税,近5年税收平均占比达到83%,非税收入占17%,很大程度上需要用转移支付等手段来统筹各地发展。
  而政府性基金收入,主要由国有土地使用权出让收入组成,在2019年,卖地收入占比达到了85.8%,根据申万宏源(4.730, 0.07, 1.50%)研究所的数据,在2020上半年,这个比例已经达到了89%。
  由于土地出让金归地方支配,建立在它基础上,地方政府获得了“经营城市”的动力、财力。
  令世界瞩目的中国城镇化速度,其核心驱动力,就是由此而来。
  但土地财政,也逐渐产生“成瘾性”。尤其是一些二三四线城市,其发展几乎已经离不开房地产市场的增长。
  地方债务的无序扩张,各类城投公司的底层资产,都是土地。
  叁
  那么,把土地出让金划转税务部门征收,是为什么?
  这要从一个文件说起。
  去年9月份,中办、国办印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》(以下简称《意见》)。
  《意见》明确,从“十四五”第一年开始,各省(区、市)要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例;到“十四五”期末,以省(区、市)为单位核算,土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。
  那么,现在土地出让金中,往农村投入多少?
  2013-2018年,全国土地出让金是28万亿,往农村投了1.85万亿,只占土地出让收入的6.6%。
  高层显然也看到了这个问题,2018年9月的《乡村振兴纲要》、2019年2月的1号文件、2019年6月的乡村振兴意见,都提及了“提高土地出让收入用于农业农村的比例”。
  以前用于农村的支出太少,以后不但要提高,还要提高、再提高!
  划转之后,转移支付,专款专用,地方再想举债扩张就难了。
  肆
  土地出让金划转,也体现出房地产调控的“顶层设计”正在出现雏形。
  以往地方利益和中央的房地产调控之间,其实始终有着隐形的博弈,毕竟土地财政命脉所系,经营城市、提升地价、确保房地产繁荣,是一种本能。
  土地供应两集中,迈出了第一步。出让金改税务征收,是第二步。
  未来,地方在房地产行业的话语权重,将越来越低,房地产调控全国一盘棋的局面逐渐形成。
  而房产税,也由此带来了更多的想象:
  更多土地出让金收入转移支付给农村,那要想维持城市发展速度,势必要开辟新的增收渠道。
  目前,一般公共预算收入中,还是间接税(增值税、消费税)为主的税制,为了给企业减负,更合理的给各个城市增加收入,房产税、遗产税等直接税占比一定会提高。
  从动作的速度和力度看,这一天不会遥远。




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发表于 2025-1-17 11:59 | 只看该作者
史上第二大境外债重组,碧桂园终究是扛不住了!


原创 牲产队长 牲产队 2025年01月12日 19:39 广东

人类史上第二大境外债重组方案出炉了,碧桂园终究是扛不住了。碧桂园第二,那第一是谁呢?毫无疑问,被恒大摘取冠军了。恒大境外债总额约1400亿,碧桂园约1200亿,只能屈居第二了。那这1200亿的境外债,怎么还呢?碧桂园给出了5个选项。这5个选项,没有一个是好的,只有不好的和更加不好的。

选项一是,现在就拿本金,但碧桂园只还10%,剩余90%全部一笔勾销,不还了。什么意思呢?队长给大家翻译一下就是,我没钱,你现在逼我还债,可以,但只能还10%。你投1000万,就只还给100万。从此以后,咱俩就两清了,我不欠你的,你也别再找我了。你选择割肉,拿回这10%,是你的福报,因为还有很多人,一毛钱都拿不到。

选项二就是,一毛钱不还,你的债权,全部转为股权。从此以后,你是碧桂园的股东了。要是公司赚了钱,还能给你安排一些分红。只要你相信碧桂园,咱们一定可以翻身的。那碧桂园能不能翻身呢?这就得比寿命了,看是你活得够长,还是碧桂园活得够长。

因为碧桂园不只是欠你一个人的钱,光是境外债就足足欠了1200亿。碧桂园自己预估了一下,未来15年内,这笔钱都还不清。你要成为股东的话,等15年以后吧。15年以后,你要是还活着,还没有老去,以时间换空间,万一20年后,30年后,碧桂园没准就翻身了。

前提是,碧桂园真能活那么久,你也能活那么久。

选项三,一部分债转股,一部分新债换旧债。啥意思呢?就是你持有的67%本金,转换为股权,当碧桂园的股东。另外33%,用新债换旧债,到期日、转股日都要延长到7.5年以后。这个方案还是一毛钱不给,纯粹拖时间。

选项四,你不想当碧桂园的股东,不想债转股,你就想拿回你的本金。但碧桂园也告诉你,100%本金全部拿回,是绝对不可能的了。你想要多拿回一些,也可以,但还款日期得延长,等9.5年以后吧。9.5年以后,也不是本金全还,而是只还65%,剩余35%就不还了,一笔勾销了。

选项五,你说你不要股权,也不想本金打折,你就要拿回全部的本金。不是不可以,碧桂园也给了一个方案,到期日延长,到11.5年以后。这些旧债券,全部换成新债券,统一到11.5年以后兑现。可11.5年以后,碧桂园能兑现吗?这事谁都不能保证。因为当前的方案,只是一个折中、妥协的方案。它的核心目的是救碧桂园自己,不是救债主。

房企“去杠杆”的最后一步,也不是房企自己来死扛,而是让所有投资者一起扛,把风险分摊到各个债主的头上。很多网友就说,这哪里是“化债”啊?这分明是明抢啊。人生才有几个八年?又有几个十年?这么耗下去,很多人的一辈子就完了,但这就是代价,这就是房地产去杠杆的代价。

碧桂园还算是比较坦诚的,摆明了告诉债主,我没钱了,确实还不上,你们多多少少都要损失一些。当初你们看上的是我的高利率,可如今,我只能让你们折损本金了。

碧桂园也晒出了自己的家底,旗下控制超过3000个项目,可售合同总面积9000到9200万平米,还有130到140万个车位。未来15年内,碧桂园境内项目带来的收益,可用于境外债分配的净现金流,大约也就200到250亿。而境外项目直接产生的收益,不超过30亿美元,折合人民币约为220亿。

图片

也就是说,未来15年,碧桂园拼命地干,最多也就偿还境外债470亿了,占1200亿债务总规模的39%。即便把时间拉长到15年,你能拿回来的本金,最多最多也就39%了。这还是比较乐观的数据,不乐观的话,这个数字只会更难看。

化债,终究要有人来承担。碧桂园承担不了的,就得债主来一起承担了。当初,你盯上的是碧桂园债券的高利率,可碧桂园盯上的,是你的本金。任何金融理财产品都有其周期性,很多时候一次踏空,就一无所有了。

守住财富,最重要的不是理财,而是不理财。
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发表于 2025-1-13 12:24 | 只看该作者
史上第二大境外债重组,碧桂园终究是扛不住了!


原创 牲产队长 牲产队 2025年01月12日 19:39 广东

人类史上第二大境外债重组方案出炉了,碧桂园终究是扛不住了。碧桂园第二,那第一是谁呢?毫无疑问,被恒大摘取冠军了。恒大境外债总额约1400亿,碧桂园约1200亿,只能屈居第二了。那这1200亿的境外债,怎么还呢?碧桂园给出了5个选项。这5个选项,没有一个是好的,只有不好的和更加不好的。

选项一是,现在就拿本金,但碧桂园只还10%,剩余90%全部一笔勾销,不还了。什么意思呢?队长给大家翻译一下就是,我没钱,你现在逼我还债,可以,但只能还10%。你投1000万,就只还给100万。从此以后,咱俩就两清了,我不欠你的,你也别再找我了。你选择割肉,拿回这10%,是你的福报,因为还有很多人,一毛钱都拿不到。

选项二就是,一毛钱不还,你的债权,全部转为股权。从此以后,你是碧桂园的股东了。要是公司赚了钱,还能给你安排一些分红。只要你相信碧桂园,咱们一定可以翻身的。那碧桂园能不能翻身呢?这就得比寿命了,看是你活得够长,还是碧桂园活得够长。

因为碧桂园不只是欠你一个人的钱,光是境外债就足足欠了1200亿。碧桂园自己预估了一下,未来15年内,这笔钱都还不清。你要成为股东的话,等15年以后吧。15年以后,你要是还活着,还没有老去,以时间换空间,万一20年后,30年后,碧桂园没准就翻身了。

前提是,碧桂园真能活那么久,你也能活那么久。

选项三,一部分债转股,一部分新债换旧债。啥意思呢?就是你持有的67%本金,转换为股权,当碧桂园的股东。另外33%,用新债换旧债,到期日、转股日都要延长到7.5年以后。这个方案还是一毛钱不给,纯粹拖时间。

选项四,你不想当碧桂园的股东,不想债转股,你就想拿回你的本金。但碧桂园也告诉你,100%本金全部拿回,是绝对不可能的了。你想要多拿回一些,也可以,但还款日期得延长,等9.5年以后吧。9.5年以后,也不是本金全还,而是只还65%,剩余35%就不还了,一笔勾销了。

选项五,你说你不要股权,也不想本金打折,你就要拿回全部的本金。不是不可以,碧桂园也给了一个方案,到期日延长,到11.5年以后。这些旧债券,全部换成新债券,统一到11.5年以后兑现。可11.5年以后,碧桂园能兑现吗?这事谁都不能保证。因为当前的方案,只是一个折中、妥协的方案。它的核心目的是救碧桂园自己,不是救债主。

房企“去杠杆”的最后一步,也不是房企自己来死扛,而是让所有投资者一起扛,把风险分摊到各个债主的头上。很多网友就说,这哪里是“化债”啊?这分明是明抢啊。人生才有几个八年?又有几个十年?这么耗下去,很多人的一辈子就完了,但这就是代价,这就是房地产去杠杆的代价。

碧桂园还算是比较坦诚的,摆明了告诉债主,我没钱了,确实还不上,你们多多少少都要损失一些。当初你们看上的是我的高利率,可如今,我只能让你们折损本金了。

碧桂园也晒出了自己的家底,旗下控制超过3000个项目,可售合同总面积9000到9200万平米,还有130到140万个车位。未来15年内,碧桂园境内项目带来的收益,可用于境外债分配的净现金流,大约也就200到250亿。而境外项目直接产生的收益,不超过30亿美元,折合人民币约为220亿。

也就是说,未来15年,碧桂园拼命地干,最多也就偿还境外债470亿了,占1200亿债务总规模的39%。即便把时间拉长到15年,你能拿回来的本金,最多最多也就39%了。这还是比较乐观的数据,不乐观的话,这个数字只会更难看。

化债,终究要有人来承担。碧桂园承担不了的,就得债主来一起承担了。当初,你盯上的是碧桂园债券的高利率,可碧桂园盯上的,是你的本金。任何金融理财产品都有其周期性,很多时候一次踏空,就一无所有了。

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 楼主| 发表于 2024-9-11 11:42 | 只看该作者
央企国企也不愿拿地了


  经济观察网 记者 田国宝 9月5日,王强看上的一个地块开始竞价,但他却没有参与的机会。这块土地位于一线城市产业聚集区,有较好的需求支撑,根据他和同事的综合研判,预计一年时间可以清盘,但最终,地块投资没有通过总部的审核。

  王强在一家国有房企的区域投资部门任职。今年以来,总部加大了投资风险审核力度,他所在公司前八个月实际投资额不到全年计划的三分之一。

  王强看上的地块起拍楼面价4.9万元/平方米,目前地块周边二手房价格普遍低于5万元/平方米。总部认为,未来项目的利润和去化难以平衡,不同意参拍。

  今年以来,基于房地产形势,央企和地方国企也开始谨慎拿地了。

  Wind数据显示,2024年前八个月,全国土地成交金额1.42万亿元,同比下降了31%,只有2021年同期的三分之一。

  王强做了近十年投资工作,从今年开始,他所在公司的投资标准从原来的8个增加到13个,全部符合才能投资。

  减少拿地

  年初,王强所在公司的计划投资额在100亿元左右,但前八个月的权益拿地金额不到30亿元,相当于2023年一个月的拿地额。王强说,不是不想拿地,而是大部分土地不符合投资要求。

  减少拿地的不止王强所在的公司。

  2024年中期业绩显示,保利发展上半年新拿12个项目,权益拿地金额109亿元,不到2023年同期的一半。截至2024年6月底,保利发展的土地储备较年初下降了8%。

  保利发展将投资主要放在全国38个核心城市,这些地方的土地储备占比达到七成。其他城市存货占比不到三成,主要分布在华南和华东等经济活跃、人口持续流入的三四线城市。

  上半年,中海的投资总额为129亿元,不到2023年同期的三分之一,但在房地产行业中处于领先地位。中海行政总裁张智超说,上半年一线城市供地少、优质土地供应不足是拿地少的主要原因。

  2021年以来,中海聚焦在一线和强二线城市投资,在2024年上半年的投资中,一线城市占比达到67%。除了在公开市场拿地,中海还积极关注收并购、城市更新等领域的投资机会。上半年,中海在西安从金地手中获取一个城市更新项目。

  与保利发展一样,绿城中国也不排斥在经济发达的三四线城市拿地。绿城中国行政总裁郭佳峰说,绿城的投资以一线和核心二线城市为主,同时也会考虑非热点城市优质板块的结构性机会,尤其是长三角部分经济发达市县的机会。

  建发是近年拿地较为凶猛的房企之一,克而瑞数据显示,2024年前八个月,建发拿地金额为279亿元,不到2023年拿地金额的四成。

  在业绩会上,建发的管理层表示,主要根据销售去化速度及增长趋势有序开展土储补充,今年加大了对东部区域的布局,尤其是浙江、江西、福建和江苏等省份,为区域深耕做准备。

  建发认为,2024年上半年集中供地价格太高,对拿地有较大影响,如杭州和福州等城市,虽然库存项目均完成去化,考虑到团队和品牌的维系,才进行适度少量的补充,而且主要以合作模式为主。

  中指院数据显示,今年前八个月,TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。经济观察网获悉,今年以来,监管部门要求房企的销售拿地比不能超过40%。

  调整策略

  一位上市房企的财务负责人告诉经济观察网,一块土地拿错了有可能让公司爆雷,“一点不夸张”。

  房企想要发展必须投资拿地,但当前拿错地的风险太高,因此,调整投资策略、提高投资标准成为多数房企控制风险的主要手段之一。

  招商蛇口将投资范围缩小至10个城市。招商蛇口副总经理伍斌表示,要聚焦城市区域深耕,核心城市的投资占比将达到九成以上。

  王强说,年中,他们公司对房地产市场和土地市场研判的结论是,拿地的风险依然较大,所以进一步收紧了投资。

  王强所在的公司总部有一个几十人组成的投资研判团队,对每个都市圈的核心城市及热点区域进行综合评估,以此确定重点投资的区域;同时负责评估城市公司上报的计划投资项目。

  第一个评估指标是地块的毛利率,任何地块都必须达到两位数的毛利率。如果毛利率不达标,即便是半年可清盘的项目也不考虑,这是最重要的红线之一。

  第二个评估指标是项目的投入产出比,将项目所有潜在发生的成本结合去化周期、利润率等指标,为每一个参拍的地块设置价格红线。

  第三是评估当地的未来市场走势。一个项目从拿地到开盘销售至少需要四个月到半年时间,投研团队需要对开盘时及去化周期内的市场作预判。一个项目的去化周期如果超过两年,原则上不会考虑投资,除非未来有巨大升值空间。

  金茂将投资策略总结为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”就是早获取项目信息,让投研团队提前介入;“责”是责任明确,总部、区域和城市三级并一级,分别从不同维度看问题;“深”是把所有问题都考虑到,减少失误和偏差;“细”是项目的每一个细节都要观察到;“准”是结果,即拿对地。

  由于2022年之前拿地的毛利率下降较为严重,金茂试图通过获取毛利率高的项目,来提升整体毛利水平。

  风向研判

  对房地产的发展趋势,不同房企的判断不同,投资和销售策略也不同。

  作为行业老大,下半年,保利发展一方面坚定去库存策略,主动调整投资节奏;另一方面将全面梳理在手资源,在存量土地调规、存量土地置换和存量房收储等方面积极与地方政府沟通。

  同保利发展一样,去库存也是华润置地的核心工作。华润置地董事会主席李欣解释了去库存工作的思路。

  第一,未来工作重心从开发销售依赖增量的惯性思维转移到去库存上,并提升全价值能力。

  第二,团队上下形成去库存的认识。目前华润置地资产管理规模在4500亿元左右,其中经营性不动产的业绩贡献占比超25%。


  招商蛇口一直对一二手房成交结构保持高度关注。其管理层认为,今年市场可能会先低后高,随着政策持续发力,积累的需求有望得到进一步释放。因此,下半年相对有更好的机会,但仍会谨慎看待未来市场。

  招商蛇口总经理朱文凯说,2024年的房地产销售金额能否达到2023年水平,他们保持观望态度。在市场没有较大改善前,还是希望销售能稳定住,经营性现金流和现金流是关键。

  金茂董事长张增根称,金茂的战略方向和坚持高端改善的定位,与国家政策和行业现实高度契合。在行业不断洗牌过程中,只要战略方向和产品定位没有出现偏差,就可以最大限度避免风险,金茂对风险的把控较为及时。

  与大型央企相比,王强所在的公司投资拿地慎之又慎,销售则是能卖尽卖。在符合国有资产要求的条件下,最大限度实现去化,在总部层面实行一城一策,在城市层面实行一项目一策,在项目层面则采取一房一策。
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 楼主| 发表于 2024-5-18 20:20 | 只看该作者
地产的拐点


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2024-05-17 21:59 广西

2019年年初的时候,写过一篇《地产2019》,很可惜,被404了,那时候公众号刚开张,读者也不多,所以作者我神奇又准确的预测也就没多少人知道了。

2019年年初,我说未来地产企业都要难熬了,最后也劝大家别太灰心,最后国资会入场的。

今天救市政策一出,朋友圈的地产人好多都酸溜溜的说:早知今日何必当初。

笑死了,所以我说做地产的,最好也要炒炒股,大盘从3000点到3000点,能一样吗?

去年3200点时是个什么光景,现在又是个什么光景?

指数回来了,为什么你的钱没有回来?

记住,金融不产生财富,但确能高效的搬运财富,你的钱如果不在你的口袋里,那么一定是到了别的谁的口袋里了。

涨跌对于有些人来说,其实都无所谓,单方向的涨跌,其实搬运财富的效率都很低,只有波动,才能做到多空双杀。

逮住多头或者空头的老羊毛往死里薅,有意义吗?

当你弄清楚这里的哲理,你就明白了地产,乃至一切资产涨跌兴衰背后的局了。

再回过去十几年,12年开始的煤炭行业大洗牌,有谁还记得?

翻翻花边新闻,当年某煤老板一掷千金给自己的闺女操持婚礼,明星大腕请了无数,不过一两年时间,煤炭价格跌到全行业亏损,那位阔绰的首富变成了首负,进去踩缝纫机了。

某个行业变成了阔佬集中营,而这些人又做了什么?无非是垄断了资源,所以凭什么?

谁也说不出来凭啥他得富贵到底,那么整个行业就要开始大洗牌了,那些自以为胆子大,本事大,搞债务扩张的都得出事。

到20年永煤暴雷,当时我还特别写文章说,搞不好后面煤炭价格要大涨,结果到21年煤价开始起飞。

这里真没有自吹自擂,想想看,当永煤这样偏谨慎的大型国有企业都扛不住暴雷了,一波差点直接带走地方债,这就是快到极致了,必须反转。

所以很容易判断出,接下来宏观调控会让煤炭价格动一下,给行业纾困。

煤炭如此,地产也是如此。

想想看,地产最红火的那几年,好多人陡然暴富,贫富差距加大,城乡对立立刻严重起来了。

在房价大涨以前,我很少在网上看到那么多关于凤凰男,凤凰女之类,城市人对农村出来的新城市人的各种恶毒议论。

动不动就是我几辈子的努力面前,你个人奋斗屁都不是的言论。

所以真的有努力吗?

就像你在电梯里努力的蹦跶,然后告诉别人我努力因此在升高,这不是扯淡吗?难道你在电梯里蹲着,躺着,你就不能上升?

把电梯的功劳强加在自己身上,又害怕真相被戳穿,掉了所谓的优越感,为了挽尊,于是搞出了那么割裂的对立。

说白了,都是占了大便宜的人,上了车以后,不想后面的人上车,还要想办法把成本转嫁到人家身上去。

城市最大的成本是什么?除了房子还有什么?

说白了,高昂的住房费用就是一种入城税,谁负担又是谁在收费?屁股决定脑袋,收费的人目光灼灼,生怕没有下一个接盘侠,那么他会怎么做?

这几年房价跌下来,或者说没办法涨了,好多人的戾气都少了。

记住,任何一样东西,不管牵扯到了多少人的利益,只要影响到了社会的稳定,那么必然会被深层调控。

当然了,有句话叫一张一弛文武之道,调控肯定不是一把把行业给整死。

所以前段时间,万科被传出出事以后,我写了一篇《万科暴雷,房地产真的见底了!》,当时我跟大家说过,有些城市差不多也到底了,接下来一段时间是很好的买房时机。

当然我说的这些地方肯定不包括一线和前几天被炒太火的二线城市。

道理很简单,就像炒股一样,获利盘还有那么多,接盘侠的资金量有限。

我一直都问一个问题,在一线城市,北上广深,工资收入在前10%的一批人,能靠工资买得起喜欢的房子吗?

如果答案是肯定的,那么房价没啥问题,如果答案是否定的,那么房价泡沫还得挤下。

别忘了,这几年,因为利益分配调整,传统那些高收入行业,比如金融,互联网等等,薪酬收入都是在下滑的。

最近这些救市政策一出来,一线城市的房屋成交价降了吗?

就像去年疫情刚放开的时候,深圳楼市迎来一波小阳春,我劝朋友赶紧卖房,她认为行情会好起来,毕竟各种政策都来了。

呵呵,结果呢?

根本原因不在于政策支持与否。

接盘侠们要有足够的消费力,才能扛得起市场。

我之前说三四线城市,房价会扛住,很简单,已经到了全员皆亏的地步,这时候割肉也割不出成交量了,一线城市压力太大,也会让一些企业往下面走,慢慢小城市底层消费力也就上来了,人家还真的就买得起房子了,需求有了,基本盘就稳住了。

就好像今年年初股市大跌,开始最抗跌的是大票,等到行情逆转,小票反弹,大票却开始补跌了,你说这是为什么?

天底下的道理是通的。

别以为地产能让你才出ICU就进KTV,今天一切政策,无非就是拖住底。

地产去金融化这是必走之路。

包括政府出面,买房用来当社会保障用房。

看看前几天发的超长期特别国债,这也对得上。

只有房子才需要那么多年消化。

终究房地产还是要用时间换空间,需要靠着慢慢经济增长,收入增长,CPI增长,把房价涨太猛的账给做平了,

也别说地方政府离不开土地财政,终究卖地才是王道这么幼稚的话。

钱在谁手上由谁掌控,难道非得是地方政府?

我之前写过《聊聊土地财政和地方债》,话早就说过,我们货币发行的锚都在转往国债。

地方债迟早会被置换出来的,未来地方政府再想像以前那样,随意的敞开了花钱是不可能的,一个县城搞出几百亿的债务这种荒唐事,归根到底还是土地财政闹出来的。

这么多年的土地财政,房地产大涨,地方债为什么越来越多?

终究,房地产的历史使命已经改变了,这是不可逆转的。

要是你认为政策一出,房价立刻暴涨,我以为是有点想多了。
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 楼主| 发表于 2024-5-18 20:09 | 只看该作者
房地产放出“超级大招”了,继续抄底大A


原创 荆棘阿甘 荆棘阿甘 2024-05-17 17:43 广东

今天大A涨了1个点,因为房地产疯涨了,而地产疯涨的原因是中午房地产的大招出来了。

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第一套15%的首付,第二套25%的首付,再加上贷款利率的调整,这个力度不可谓不大。

更为关键的是,这个政策是中央层面的统一行动,比之于各地因城施策,有更加强烈的救市信号。

组合拳出来了,那地产是不是会企稳呢?

我个人的看法是要企稳了,但是企稳不是转折,比如说5年前均价2万的房子,现在1万,过一段时间以后,可能变成1.2万,想重新回到2万,几年之内应该是不可能的了。

最大的阻力是供需两端的不平衡,需求端随着未来人口的下降会持续的下滑,这个问题现在所有人都看到了。

而供给端要下滑就挺麻烦的。供给端不好下滑主要不是新房,而是二手房的问题,就算是现在不供应新房,也有很多二手房的业主要卖房,现在的政策层面是无法降低二手房供应增加的。

等到二手房的业主不卖了,最大的问题就解决了。那二手房的业主会不会卖呢?

大概率会。

有多套房的人卖房,这不是他自己决定的,而是当下整个全球经济形势和中国产业结构决定的。

以前外贸猛涨,大量外汇到了国内,变成人民币占款,随后在信用扩张的倍数下,市场充斥着资金,而这些资金没有地方去,就去了房地产。

比如说一个外贸企业赚了100万美元,假设汇率是1比7,到国内就是700万人民币,把这些钱全部买资产,然后用这些资产抵押给银行,按照80%比例贷出560万,再买资产,再贷款,依次循环,最终放大到3500万。

货币绝大多数都是信用创造出来的,而不是存款。这么多的货币在市场上流通,自然会把房地产价格推高。

但是未来不会了,中国已经过了出口导向型经济的时代,现在中国企业大量出海,人民币占款数量不会增长了,不但不会增长,反而还会降低。

不管是从贸易收支的角度,还是从企业出海的角度,都会抑制外汇占款的增加。

这个过程比较复杂,直接说结果:国内流通的货币在短期大反弹之后,会呈现一个较为稳定的增长,大量的资金会跑到海外去攻城略地。反映到企业层面就是很多企业海外业务占比会迅猛走高。

在这种情况下,投资海外企业的收益肯定是更高的。

比如说张三和李四各有100万,张三现在买了个房子,5年以后涨到130万,而李四买了一个出海企业的股票,5年以后这个企业的业绩增长了300%,李四的资产就变成了300万。

那么,大资本家肯定不会买房子,一定会去抄底中国的核心资产。

也就是说,资金蓄水池的这个功能,以前是房地产,以后是核心科技企业。在这种情况下,买房肯定不如买股。

不要抱着老一套的思维去看待股市,中国房地产涨了30多年,谁都不相信会跌,结果跌下来套住很多人。同样,中国股市在3000点很多年,很多人都不相信会涨,那这次就涨给你们看。

这次涨了可就不会再下来了。

前几年股市有一个笑话:不管是什么消息,都是利好茅台,因为茅台不断地涨。

以后会有一个新的说法:不管全世界有任何消息,都利好大A,因为大A会莫名其妙的不断地上涨。
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 楼主| 发表于 2024-5-18 12:38 | 只看该作者
房地产去库存,开始了


原创 顾子明 政事堂2019 2024-05-17 22:36 河南

昨天,在谌国委的迎接下,普京带领着大半个俄罗斯新内阁齐聚中南海,

同时,在何副总理的召集下,各地方政府和股份行的相关领导也纷纷抵京,

谌国委带来的,是能源、航天科技和东北、远东的开发合作,

何副总理带来的,是中央重启房地产去库存和一连串的房地产刺激政策。

今天上午,何副总理召集央行,金管局、财政部、住建部和金融机构,召开全国电视会议,研究部署落实430政治会议提出的房地产相关工作。

全国电视会议后,今天下午,央行房地产利剑三连发,同时宣布降低首付比例、降低公积金利率、取消房贷利率下限。

正如政事堂在解读430政治局会议时分析的那样,中国的房地产政策转向,中央政府开始研究救市了。

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在政事堂看来,这一波央行组合拳的动作很重要,

但更重要的是今天何副总理通稿时到两句话:

1、深刻认识房地产工作的人民性、政治性,

标志着牛夫人又变回了小甜甜,不再作为人民的对立面,房住不炒成为过去式。

2、相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

随后央行今日央行宣布设立1.75%利率的3000亿保障性住房再贷款,带动银行贷款5000亿,支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房用作保障性住房。

这标志着中央注入流动性,帮助地方政府货币化“收储”。

前者是定性,后者是手段,
这也标志着新一轮的房地产去库存正式拉开了帷幕。

作为一个曾经的地产人,政事堂仍然记得十年前的2014,

随着时任辽宁省省长陈政高调任住建部部长,

同样也是突然房地产调控不再被提,同样也是中央注入流动性,推动货币化棚改。
区别,在于十年前中央是把钱发给老百姓,让老百姓来买房,增加需求,

十年后是中央把钱发给地方政府,让地方政府来买房买地,减少供应。

十年前那一轮是以去库存两年后的2016年,以杭州房价异军突起为引领,房地产市场重新复苏。

按照政策出台和落地的速度,十年后这一轮的房地产寒冬,也会在两年内结束。
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 楼主| 发表于 2024-4-18 18:28 | 只看该作者
平安信托踩雷,给我们的警示


原创 哈拿 汤山老王 2024-04-17 15:05 山东

人们总说,中国最大的房地产企业不是恒大、碧桂园和万科,而是中国平安。

平安曾是碧桂园、融创、华夏幸福等多家大型房企的主要股东,同时平安集团旗下的各种金融产品相当大一部分都是以债权和股权的方式流入各个楼盘项目。

从直接或间接持有的房地产资产规模来算,平安绝对是一家头部房企,但你也绝对不会在任何榜单上找到它。

不过最近,平安集团旗下的平安信托又有一款产品出问题了,信托产品的门槛是百万级别,因此有人说信托收割的都是富人,他们有的是钱,这点钱对他们影响不大。可事实上,有一些信托投资者是退休老人和普通的工薪阶层,他们几家人凑上一百万买了信托,而这些钱其实是养老钱。

前几天,平安信托楼下聚集了大量客户前来讨要说法,但是他们除了等来了警察外等不到其他任何东西。第二天,平安信托做出回应,还能怎么回应呢?主要意思是道歉呗,说正在努力解决,但没有给出具体的解决方案。

这次爆雷的产品叫做福宁615号集合信托计划,成立于2021年9月,募集资金7.7亿,今年3月29日到期,但至今仍没有兑付。平安信托从投资者手里拿到的这些钱是以股权形式投入了厦门的一个房地产项目公司,公司叫厦门荣璐置业,它的股东有两家,正荣地产持股51%,平安信托持股49%,地产项目叫“臻华府”。也就是说,7.7亿进入这个项目做房地产开发了。

臻华府2021年的12月份开盘价3.3万每平,到今年3月份均价降到了2.7万,三年时间跌了近20%,不过真正的麻烦是有价无市,降得再多也根本卖不出去。到今年3月开盘两年多了,“臻华府”一千余套房子也只卖出去了218套。

现在房子不好卖,各方投资者拿不回钱,所以相关的金融产品无法兑付,本来很正常一件事,但这事离奇在什么地方呢?

“臻华府”项目是21年9月份成立的,而在22年2月,也就是仅仅5个月后,项目第一大股东正荣地产到期的美元债就还不上了。相隔时间这么短,即便整个项目的流程是合规的,难道平安信托在考察项目,做尽职调查的时候,没有发现正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗?还是平安信托已经在房地产这条道路上积重难返了?

平安集团对于房地产的情节有些历史了。

平安等保险公司和信托公司最大的特点就是钱多,但曾经的险资和信托资金受到比较大的投资限制,因为和银行一样,这些钱绝大部分不是公司自己的钱,而是企业和老百姓的救命和养老钱。

不过从2007年开始,可能眼看这些钱躺着也是躺着,国家对信托资金的投资去向开始有了一定程度的放松,于是平安2008年完成第一笔融资贷款类房地产信托业务,2009年试水房地产开发股权投资。

2010年在“四万亿”的刺激下,楼市出现了过快上涨的苗头,央行连续6次提高存款准备金,同时开始限制银行的信贷流入房地产。但俗话说“上帝给你关上一扇门,会给你留下一扇窗”,当时的保监会却开始大幅给险资松绑,允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

属于平安们的时代就来了。

在房地产行业高利润的诱惑下,又催生出了其他金融机构各种绕开金融监管的骚操作把钱投到房地产。比如之前我们在《中国利率“双轨制”》里面讲到的“银信合作”。

2011年,平安集团董事长马明哲说“改革是摸着石头过河,但我们发现,如果河上有桥,付点过桥费就可以到达对岸,那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢?”

意思就是,房地产虽然赚钱,但市场上已经有这么多房企,而且房地产开发的花活平安也玩不转,那干脆直接买下房企的股权来分一杯羹算了。

慢慢大家就开始发现,平安不像宝能,只要股权,不要控制权,只要钱不要命,所以各个地产商也都很乐意和平安这个金主爸爸合作,于是平安轻车熟路地做起了资金二道贩子的生意。

2023年末,我国一共有22万亿的信托资金,按资金投向划分,直接投向房地产的信托资金超过一万亿,看似不高,但你要知道,信托投资去向超过10万亿的债券投资、工商企业投资、金融企业投资和基础产业投资,你根本不知道其中有多少流向了房地产。毕竟流入楼市的经营贷表面上看还是用于企业经营呢。

按理说,金融市场越发达,风险传导才会更流畅,更容易爆发出系统性金融危机,比如2008年美国的次贷危机,因为各种各样的金融创新和杠杆,迅速波及全美乃至全球的金融机构。

我们的金融市场以传统银行为主导,虽然整体落后,“当铺思维”明显,但在房地产金融创新方面却遥遥领先,比如特色的预售制、评级体系以及信贷包装,可以说让老美也是望尘莫及。

国家前些年也是看到了风险,2018年“资管新规”出台,随后监管部门开始大幅压降房地产信托业务。相比19年,20年房地产信托金额下降了15%,进入2020年,房地产行业融资渠道更是全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资,10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。

但是,习惯了高杠杆经营的房企,怎么可能突然刹住车,尝了多年房地产甜头的信托又怎么舍得主动断奶。

于是,它们开始新的一轮的金融创新,借助复杂交易结构的信托计划,开展“明股实债”的操作。就以本次的“臻华府”项目为例,平安信托并不是直接借钱给正荣地产,因为这样吃相太难看,而是用股权投资的方式参与地产项目。

也就是说,项目销售完成后,需要正荣地产回购平安的股权,才能支付平安信托的收益,让平安给自己的客户支付本金和收益。只要房子卖出去了,就能有高额的回报,正荣、平安就能把钱装进口袋里,信托投资人也能拿到本金和高收益。只可惜,房子一旦卖不出去,整个链条全部垮塌。

有人说臻华府已经卖了218套,不可以先给平安信托的投资者支付一部分本金吗?的确,臻华府确实有销售回款5个多亿了,但这些钱轮不到平安。

首先,平安明面上是以股权投资的方式参与,想拿回钱,正荣得先用真金白银回购平安的股权。臻华府这个项目是2021年5月份拿地的,彼时地王频出,光买地都花了26.6亿元,相当于楼面价2.75万元/平,现在这个楼盘也就卖2.7万,除了建安支出还有宣传的精装修,现在看这妥妥是给土拍市场做慈善,正荣拿什么去回购股权。

而且,正荣地产自己51%的股权资金到底怎么来的都得打个问号,没准这些钱都是跟银行借的然后挪用项目资金来的。

就拿平安信托的另一个爆雷产品“翔远230号集合信托计划”来说,目前这款产品已经逾期一年多了。这款产品成立于“三条红线”出来之前,所以,当初平安信托是以债权的形式,借钱给荣盛发展开发“重庆荣盛城”项目,重庆荣盛城项目销售情况也很不理想,现在还远没有卖完。

那么,既然这款产品是以债权的形式给的开发商,是不是能够获得优先还款呢?也不是,就是因为地产公司投入的股权资金有的是跟银行借的,有的是挪用其他项目买房人购房款,也就是监管资金来的。在保交楼成为政治任务后,之前挪用的其他项目监管资金无论是什么形式投入进来的,都属于优先级,要先归还,保证其它项目保交楼。

所以,在保交楼任务下,项目资金流入后,第一优先支付工程款和员工工资,第二优先归还挪用其他项目的监管资金,第三优先级还银行抵押贷款。这三个优先级下来,地产公司哪里还有钱去偿还信托的钱。

所以无论是重庆荣盛城的债权融资信托,还是厦门臻华府的股权信托,都因为房子卖得不好,拿不回钱而出事。这里面还有一个有意思的细节,在2021年正荣地产拿下臻华府地块不到半个月,正荣地产就与国资背景的联发集团达成协议。

可以推断,正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目,有可能是借助地方国企进行了背书。如果真是如此,也就解释了为什么正荣暴雷之前平安信托还是坚持要投,平安信托相当于一叶障目,对项目自身的风险失去了判断,因为有国资背书所以项目本身可能连看都不看。

而如果正荣地产已经陷入困境,国企依然间接背书,这又是为什么呢?背后到底有没有利益交换,我们期望一个交代,不过你不给交代,一阵风过后,我们倒是也没有办法。

近日平安信托一直强调,目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。也就是说,平安信托公司没有问题,只是发行的产品有点问题。这有点像投资者买了基金产品,某只基金虽然亏了,但基金公司还活着。

2018年出台的《资管新规》其中有一条是这样说的:金融机构应当加强投资者教育,向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念,打破刚性兑付。在新规之前,理财产品很多都默认刚兑。

以信托为例,就算投资发生了亏损,很多时候信托公司也会用自己的钱贴给你,银行理财产品也是一样。但是现在这样的操作被监管禁止了。为什么要禁止呢?

如果保持刚性兑付,让金融机构兜底,金融机构就会为了兑付铤而走险,不断吸收新资金,拆东墙补西墙,最后可能爆出大雷,这会殃及更多的投资者。

相反,打破刚兑,一款产品亏损,只让这部分投资者承担损失,某种意义上算是牺牲一部分人,让其他人软着陆。为了打破刚兑,防止风险蔓延,在新规出台后信托机构不得开展具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务,说白了也就是不能借新还旧,每个项目算自己的帐,一个项目死了没关系,可别拉着大家一起死。

所以平安信托整个公司现在还能活着,暂时没成为下一个中融信托。可散户可不管你那么多,没几个人懂资管新规,亏了我就要去闹。

楼市现在这个样子,这两年又是信托产品的集中兑付期,会不会有下一个出问题的产品,咱也不敢乱猜。但就在平安信托出事之后没几天,另一家五矿信托又出事了,涉及旗下3只产品逾期兑付。跟平安信托逾期的产品借钱给民营地产公司不同,这三只产品借钱的对象可是妥妥的国资背景,融资方与担保方都是云南省昆明市的各类城投公司,背后的股东都是昆明市国资委。

之前的游戏都是这么玩的,地方把土地当固定资产划拨给城投公司,城投公司拿着土地做质押,向银行或者信托借钱,慢慢的城投公司就成了一张地方的信用卡,只要财政没钱,就拿出这张卡来刷一下,当账单还不上的时候,地方再给城投装更多的资产,提高这张信用卡的额度,借新还旧。

游戏玩到今天,城投和地方政府手上最优质的资产土地开始贬值,甚至无法流通后,城投卡的额度一下子就缩水了,之前的账单也就还不了了,于是五矿信托这三个产品也就出问题了。

这三款产品都是2022年成立的,当时地产三条红线已经出台,地方的卖地收入已经下来了。那么五矿信托这三款产品为啥还要投给城投呢?

因为大家相信有国资背书就有刚性兑付,钱肯定到时候能要回来,但后来中央一直强调“不给地方的隐性债务兜底,谁家的孩子谁抱走”,彻底让信托们傻了眼。

近两年,已经有数百个信托产品发生违约,绝大部分和地产基建相关。去年有15家信托公司因违规被处罚,这两年还有多家信托公司进入破产清算,比如新华信托、四川信托等。

全国一共只有68家信托公司,这么高比例的出现问题,相比较,银行家数要多得多,银行也投了房地产和基建,为什么我们很少听到银行出问题?本质原因就是,资金就像这个社会一样是论资排辈的,是有优先级的。

相信大家还记得去年年底路透社的一个消息,上面要求平安集团控股陷入困境的碧桂园,平安股价大跌,随后平安立刻出面否认,说没有这回事。

有没有这回事我们不知道,但有一点是肯定的,对楼市的纾困态度,我们是本着“谁有钱谁去救”的原则,不然你以为为什么要鼓励买房、刺激改善型需求?救楼市和房企的钱收不收的回来那是以后的事情,现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场。如果银行的钱不能乱花,那么中产和富裕阶层的信托最合适不过。

现在最大的问题是,中产和富裕阶层的认知并没有随着过去楼市的野蛮增长而增长。凭运气赚回来的钱,现在让你凭本事亏回去,突出两个字——活该。

很多人受制于传统观念,把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的理财产品,根本不知道信托的收益只取决于底层资产的收益,而不取决于金融机构的金字招牌和信托计划看似相对多的保障条款,比如抵押、回购、担保等等。这些保障条款在资产价值暴跌的时候一文不值,不然你以为那么多的失信被执行人哪来的?

学校里没有交给你的经济常识,社会会教给你。穷人被P2P收割,中产被房价收割,富人被信托收割,在哪都要交学费,只是社会的学费更贵一些而已。再多说一句,学校不教有不教的道理,否则谁来为这一切买单?

你要知道,银行等金融机构着陆了,那叫硬着陆;你着陆了,那才叫软着陆。

千万别被高收益蒙蔽双眼,投资一定要首先考虑风险。

但另一方面,如果是因为金融机构不作为、违规操作、利益输送,或者监管不到位,而让投资者遭受无妄之灾,不能永远轻描淡写地用一句:“投资有风险”来混淆视听。

只能说,雪崩之下,没有一片雪花是无辜的。
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 楼主| 发表于 2024-4-18 12:37 | 只看该作者
关于平安信托,你必须要知道的两件事


原创 阿畴 财思泉涌 2024-04-12 19:36 上海

大家好,今天我们聊聊平安信托。

这段时间,信托圈的新闻是一个接一个啊。

而且都不是太好的消息。

这边四川信托、ZZ信托、ZR信托的事情刚缓缓,那边平安信托又传出延期兑付。

后台有很多人私信,让我们聊聊这个事情。

关于这个事情,有两件事你必须要知道。



1



第一件事情,我们未来投资要有刚兑被打破的预期。

2018年,《资管新规》出来之后,其中有一条是这样说的:

金融机构应当加强投资者教育,不断提高投资者的金融知识水平和风险意识,向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念,打破刚性兑付。

在新规之前,我们的理财产品很多都是默认刚兑的。

就算发生了亏损,信托公司为了它的信誉,一般也会倒贴钱给你。

但是新规之后,这样的操作已经被监管禁止了。

任何的理财产品,都没有保本刚兑这一说。

这是一个大的前提。

好,在这个前提之前,就会诞生一个新的问题:

有没有安全的理财产品?

我给大家一个数字:

1.7%。

这是一年期国债的最新利率。

在这个利率之下,普遍被认为是无风险利率。

而在这个利率之上,都有刚兑风险。

现在出问题的几家公司,它们的收益率是多少呢?

就我知道的,有超过10%的。

10%意味着什么呢?

现在LPR在3.45%,这是银行给企业的贷款利率。

如果你是做企业的,你是会选择3.45%还是10%呢?

答案很明显吧。

一家企业不找银行拿贷款,而是从外面融资,原因只有一个:

不是它不想,而是它没有通过银行的审核,批不了贷。

其实,银行早就已经提示你,只是你没有收到信号。

如果你再谨慎一点,是不是可以多一句为什么。

它为什么不找银行借钱,而是要找我借?



2



第二个事情,信托爆雷之后,信托还能买吗?我的钱还安全吗?

现在很多新闻、解读,我基本都看了一圈,很多人连什么是信托、什么是信托资产、什么是信托理财都没搞清楚,只是在煽动情绪。

为什么避免大家被绕进去,我觉得有必要解释一下什么是信托?

什么是信托呢?

信托不是产品,而是一种法律制度和行为。

是一个人(可以是自然人或法人机构)基于对另一个人(同样可以是自然人或法人机构)的信任,将财产权委托给他,让他按自己的意愿,进行管理和使用。

图片

在一个信托计划里面,会有三个角色:委托人、受托人和受益人。

委托人是财产的所有人;

受托人一般是具有专业管理能力的自然人或者法人;

受益人如果是自己,那就是自益信托;

如果是其他人,比如父母、子女、配偶,那就是他益信托。

信托的最初形态,是先有一个委托人,他有打理财产的需求,然后他根据这个需求找到一个受托人,再由受托人管理其资产。

但是现在,我们很多信托是反过来的。

先是有受托人,比如由信托公司找到一个好的项目,然后再去市场上募集资金。

如此一来,这个性质就变了,你懂得。

前者,可能传承的需求会更强烈,而后者增值的需求会更强烈。

我们根据信托的服务实质,可以把信托分成资产服务信托、资产管理信托。

还有一个公益慈善信托,不是我们今天的重点,我们暂且不表。

第一种,资产服务信托。家族信托和保险金信托就属于这个目录之下。

在这个子集下,虽然你委托信托公司来服务或管理,但这个资产的所有权并不归属信托公司。

信托公司只是执行你地指令。

比如,你做了一个家族信托,委托了1000万现金财产到信托里。

要求:孩子18岁-25岁,每年能从信托中支取50万,作为学费生活费;

到了26岁后,支取300万,作为独立生活资金。

实际上这个钱是从托管银行账户里支取的,信托公司只是帮你盯着这个支取的执行,确保钱到了孩子手里,是交了学费。

第二种,叫做资产管理信托。

这类信托你可以理解为信托理财。

你把钱给信托,信托帮你买理财产品。

可以投权益类资产、固收类资产、商品及金融衍生品等等。

我们常说的爆雷,正是因为信托买的理财产品出问题了。

有人可能会问,为什么我们买的基金,最多就是发生亏损,而买信托的人连本金都拿不回来呢?

因为有些信托公司会把钱投到房地产,但是现在大家购房意愿低,买房的人少了,钱自然流不回来。

最近出问题的这些信托产品,底层资产都是和房地产有关。

在这个前提之下,我们就可以回答刚刚的问题了:如果信托公司爆雷,我的钱还安全吗?

不一定!看你托的是什么?

如果你们家家族信托里的资产,该是现金还是现金;该是保险还是保险;该是房产还是房产。

不管信托公司爆雷还是破产,你的钱依旧好好地躺在托管的银行账户、保险公司账户里。

你的受托人没了,你换一个就行了。

但是,如果你成立信托,买的是信托公司发行的集合信托理财产品。

那信托产品爆雷,你买这个产品的钱也会跟着爆。

爆不爆雷,核心还是你的底层资产安不安全。

信托只是一个工具,工具本身是无善无恶的。

你看香港保险,它本身也有信托的功能,比如指定受益人、保单拆分等等。

既然你不怕港险,那也没必要畏惧信托!

今天,你学会了吗?
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原创 哈拿 汤山老王 2024-04-17 15:05 山东

人们总说,中国最大的房地产企业不是恒大、碧桂园和万科,而是中国平安。

平安曾是碧桂园、融创、华夏幸福等多家大型房企的主要股东,同时平安集团旗下的各种金融产品相当大一部分都是以债权和股权的方式流入各个楼盘项目。

从直接或间接持有的房地产资产规模来算,平安绝对是一家头部房企,但你也绝对不会在任何榜单上找到它。

不过最近,平安集团旗下的平安信托又有一款产品出问题了,信托产品的门槛是百万级别,因此有人说信托收割的都是富人,他们有的是钱,这点钱对他们影响不大。可事实上,有一些信托投资者是退休老人和普通的工薪阶层,他们几家人凑上一百万买了信托,而这些钱其实是养老钱。

前几天,平安信托楼下聚集了大量客户前来讨要说法,但是他们除了等来了警察外等不到其他任何东西。第二天,平安信托做出回应,还能怎么回应呢?主要意思是道歉呗,说正在努力解决,但没有给出具体的解决方案。

这次爆雷的产品叫做福宁615号集合信托计划,成立于2021年9月,募集资金7.7亿,今年3月29日到期,但至今仍没有兑付。平安信托从投资者手里拿到的这些钱是以股权形式投入了厦门的一个房地产项目公司,公司叫厦门荣璐置业,它的股东有两家,正荣地产持股51%,平安信托持股49%,地产项目叫“臻华府”。也就是说,7.7亿进入这个项目做房地产开发了。

臻华府2021年的12月份开盘价3.3万每平,到今年3月份均价降到了2.7万,三年时间跌了近20%,不过真正的麻烦是有价无市,降得再多也根本卖不出去。到今年3月开盘两年多了,“臻华府”一千余套房子也只卖出去了218套。

现在房子不好卖,各方投资者拿不回钱,所以相关的金融产品无法兑付,本来很正常一件事,但这事离奇在什么地方呢?

“臻华府”项目是21年9月份成立的,而在22年2月,也就是仅仅5个月后,项目第一大股东正荣地产到期的美元债就还不上了。相隔时间这么短,即便整个项目的流程是合规的,难道平安信托在考察项目,做尽职调查的时候,没有发现正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗?还是平安信托已经在房地产这条道路上积重难返了?

平安集团对于房地产的情节有些历史了。

平安等保险公司和信托公司最大的特点就是钱多,但曾经的险资和信托资金受到比较大的投资限制,因为和银行一样,这些钱绝大部分不是公司自己的钱,而是企业和老百姓的救命和养老钱。

不过从2007年开始,可能眼看这些钱躺着也是躺着,国家对信托资金的投资去向开始有了一定程度的放松,于是平安2008年完成第一笔融资贷款类房地产信托业务,2009年试水房地产开发股权投资。

2010年在“四万亿”的刺激下,楼市出现了过快上涨的苗头,央行连续6次提高存款准备金,同时开始限制银行的信贷流入房地产。但俗话说“上帝给你关上一扇门,会给你留下一扇窗”,当时的保监会却开始大幅给险资松绑,允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

属于平安们的时代就来了。

在房地产行业高利润的诱惑下,又催生出了其他金融机构各种绕开金融监管的骚操作把钱投到房地产。比如之前我们在《中国利率“双轨制”》里面讲到的“银信合作”。

2011年,平安集团董事长马明哲说“改革是摸着石头过河,但我们发现,如果河上有桥,付点过桥费就可以到达对岸,那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢?”

意思就是,房地产虽然赚钱,但市场上已经有这么多房企,而且房地产开发的花活平安也玩不转,那干脆直接买下房企的股权来分一杯羹算了。

慢慢大家就开始发现,平安不像宝能,只要股权,不要控制权,只要钱不要命,所以各个地产商也都很乐意和平安这个金主爸爸合作,于是平安轻车熟路地做起了资金二道贩子的生意。

2023年末,我国一共有22万亿的信托资金,按资金投向划分,直接投向房地产的信托资金超过一万亿,看似不高,但你要知道,信托投资去向超过10万亿的债券投资、工商企业投资、金融企业投资和基础产业投资,你根本不知道其中有多少流向了房地产。毕竟流入楼市的经营贷表面上看还是用于企业经营呢。

按理说,金融市场越发达,风险传导才会更流畅,更容易爆发出系统性金融危机,比如2008年美国的次贷危机,因为各种各样的金融创新和杠杆,迅速波及全美乃至全球的金融机构。

我们的金融市场以传统银行为主导,虽然整体落后,“当铺思维”明显,但在房地产金融创新方面却遥遥领先,比如特色的预售制、评级体系以及信贷包装,可以说让老美也是望尘莫及。

国家前些年也是看到了风险,2018年“资管新规”出台,随后监管部门开始大幅压降房地产信托业务。相比19年,20年房地产信托金额下降了15%,进入2020年,房地产行业融资渠道更是全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资,10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。

但是,习惯了高杠杆经营的房企,怎么可能突然刹住车,尝了多年房地产甜头的信托又怎么舍得主动断奶。

于是,它们开始新的一轮的金融创新,借助复杂交易结构的信托计划,开展“明股实债”的操作。就以本次的“臻华府”项目为例,平安信托并不是直接借钱给正荣地产,因为这样吃相太难看,而是用股权投资的方式参与地产项目。

也就是说,项目销售完成后,需要正荣地产回购平安的股权,才能支付平安信托的收益,让平安给自己的客户支付本金和收益。只要房子卖出去了,就能有高额的回报,正荣、平安就能把钱装进口袋里,信托投资人也能拿到本金和高收益。只可惜,房子一旦卖不出去,整个链条全部垮塌。

有人说臻华府已经卖了218套,不可以先给平安信托的投资者支付一部分本金吗?的确,臻华府确实有销售回款5个多亿了,但这些钱轮不到平安。

首先,平安明面上是以股权投资的方式参与,想拿回钱,正荣得先用真金白银回购平安的股权。臻华府这个项目是2021年5月份拿地的,彼时地王频出,光买地都花了26.6亿元,相当于楼面价2.75万元/平,现在这个楼盘也就卖2.7万,除了建安支出还有宣传的精装修,现在看这妥妥是给土拍市场做慈善,正荣拿什么去回购股权。

而且,正荣地产自己51%的股权资金到底怎么来的都得打个问号,没准这些钱都是跟银行借的然后挪用项目资金来的。

就拿平安信托的另一个爆雷产品“翔远230号集合信托计划”来说,目前这款产品已经逾期一年多了。这款产品成立于“三条红线”出来之前,所以,当初平安信托是以债权的形式,借钱给荣盛发展开发“重庆荣盛城”项目,重庆荣盛城项目销售情况也很不理想,现在还远没有卖完。

那么,既然这款产品是以债权的形式给的开发商,是不是能够获得优先还款呢?也不是,就是因为地产公司投入的股权资金有的是跟银行借的,有的是挪用其他项目买房人购房款,也就是监管资金来的。在保交楼成为政治任务后,之前挪用的其他项目监管资金无论是什么形式投入进来的,都属于优先级,要先归还,保证其它项目保交楼。

所以,在保交楼任务下,项目资金流入后,第一优先支付工程款和员工工资,第二优先归还挪用其他项目的监管资金,第三优先级还银行抵押贷款。这三个优先级下来,地产公司哪里还有钱去偿还信托的钱。

所以无论是重庆荣盛城的债权融资信托,还是厦门臻华府的股权信托,都因为房子卖得不好,拿不回钱而出事。这里面还有一个有意思的细节,在2021年正荣地产拿下臻华府地块不到半个月,正荣地产就与国资背景的联发集团达成协议。

可以推断,正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目,有可能是借助地方国企进行了背书。如果真是如此,也就解释了为什么正荣暴雷之前平安信托还是坚持要投,平安信托相当于一叶障目,对项目自身的风险失去了判断,因为有国资背书所以项目本身可能连看都不看。

而如果正荣地产已经陷入困境,国企依然间接背书,这又是为什么呢?背后到底有没有利益交换,我们期望一个交代,不过你不给交代,一阵风过后,我们倒是也没有办法。

近日平安信托一直强调,目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。也就是说,平安信托公司没有问题,只是发行的产品有点问题。这有点像投资者买了基金产品,某只基金虽然亏了,但基金公司还活着。

2018年出台的《资管新规》其中有一条是这样说的:金融机构应当加强投资者教育,向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念,打破刚性兑付。在新规之前,理财产品很多都默认刚兑。

以信托为例,就算投资发生了亏损,很多时候信托公司也会用自己的钱贴给你,银行理财产品也是一样。但是现在这样的操作被监管禁止了。为什么要禁止呢?

如果保持刚性兑付,让金融机构兜底,金融机构就会为了兑付铤而走险,不断吸收新资金,拆东墙补西墙,最后可能爆出大雷,这会殃及更多的投资者。

相反,打破刚兑,一款产品亏损,只让这部分投资者承担损失,某种意义上算是牺牲一部分人,让其他人软着陆。为了打破刚兑,防止风险蔓延,在新规出台后信托机构不得开展具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务,说白了也就是不能借新还旧,每个项目算自己的帐,一个项目死了没关系,可别拉着大家一起死。

所以平安信托整个公司现在还能活着,暂时没成为下一个中融信托。可散户可不管你那么多,没几个人懂资管新规,亏了我就要去闹。

楼市现在这个样子,这两年又是信托产品的集中兑付期,会不会有下一个出问题的产品,咱也不敢乱猜。但就在平安信托出事之后没几天,另一家五矿信托又出事了,涉及旗下3只产品逾期兑付。跟平安信托逾期的产品借钱给民营地产公司不同,这三只产品借钱的对象可是妥妥的国资背景,融资方与担保方都是云南省昆明市的各类城投公司,背后的股东都是昆明市国资委。

之前的游戏都是这么玩的,地方把土地当固定资产划拨给城投公司,城投公司拿着土地做质押,向银行或者信托借钱,慢慢的城投公司就成了一张地方的信用卡,只要财政没钱,就拿出这张卡来刷一下,当账单还不上的时候,地方再给城投装更多的资产,提高这张信用卡的额度,借新还旧。

游戏玩到今天,城投和地方政府手上最优质的资产土地开始贬值,甚至无法流通后,城投卡的额度一下子就缩水了,之前的账单也就还不了了,于是五矿信托这三个产品也就出问题了。

这三款产品都是2022年成立的,当时地产三条红线已经出台,地方的卖地收入已经下来了。那么五矿信托这三款产品为啥还要投给城投呢?

因为大家相信有国资背书就有刚性兑付,钱肯定到时候能要回来,但后来中央一直强调“不给地方的隐性债务兜底,谁家的孩子谁抱走”,彻底让信托们傻了眼。

近两年,已经有数百个信托产品发生违约,绝大部分和地产基建相关。去年有15家信托公司因违规被处罚,这两年还有多家信托公司进入破产清算,比如新华信托、四川信托等。

全国一共只有68家信托公司,这么高比例的出现问题,相比较,银行家数要多得多,银行也投了房地产和基建,为什么我们很少听到银行出问题?本质原因就是,资金就像这个社会一样是论资排辈的,是有优先级的。

相信大家还记得去年年底路透社的一个消息,上面要求平安集团控股陷入困境的碧桂园,平安股价大跌,随后平安立刻出面否认,说没有这回事。

有没有这回事我们不知道,但有一点是肯定的,对楼市的纾困态度,我们是本着“谁有钱谁去救”的原则,不然你以为为什么要鼓励买房、刺激改善型需求?救楼市和房企的钱收不收的回来那是以后的事情,现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场。如果银行的钱不能乱花,那么中产和富裕阶层的信托最合适不过。

现在最大的问题是,中产和富裕阶层的认知并没有随着过去楼市的野蛮增长而增长。凭运气赚回来的钱,现在让你凭本事亏回去,突出两个字——活该。

很多人受制于传统观念,把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的理财产品,根本不知道信托的收益只取决于底层资产的收益,而不取决于金融机构的金字招牌和信托计划看似相对多的保障条款,比如抵押、回购、担保等等。这些保障条款在资产价值暴跌的时候一文不值,不然你以为那么多的失信被执行人哪来的?

学校里没有交给你的经济常识,社会会教给你。穷人被P2P收割,中产被房价收割,富人被信托收割,在哪都要交学费,只是社会的学费更贵一些而已。再多说一句,学校不教有不教的道理,否则谁来为这一切买单?

你要知道,银行等金融机构着陆了,那叫硬着陆;你着陆了,那才叫软着陆。

千万别被高收益蒙蔽双眼,投资一定要首先考虑风险。

但另一方面,如果是因为金融机构不作为、违规操作、利益输送,或者监管不到位,而让投资者遭受无妄之灾,不能永远轻描淡写地用一句:“投资有风险”来混淆视听。

只能说,雪崩之下,没有一片雪花是无辜的。
生活即收获!
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