杭州的房价

浅贝

记录些杭州本省的房价，以供参考。房价的下跌应该快见底了，这次的调整还是比较充分的。

浅贝

外地人抢买杭州“老破小”？到底有多便宜？


上一次看到外地人来杭州买房子直呼便宜的新闻，还是上海人来临平抢房子那次，当时临平的房价是8000元/平米。
隔了那么多年，孩子都快上初中了，居然还能再次上演外地人来杭州买房。
现在铺天盖地关于外地人来杭州抢“老破小”的新闻，据中介反馈：近期前来咨询“老破小”的客户中，约七成以上为外地购房者。
肯定有人要问到底多便宜？能让外地人特意跑到杭州来买房龄30年的老房子？而且这些人买这样的老房子图啥呢？
杭州的“老破小”现在确实便宜，而且地段也都不错，也基本都覆盖到了地铁。
有多便宜，我们来看看部分板块“老破小”最近的成交价。
德胜板块：均价约1.96万元/㎡，50-60㎡户型总价约100-120万。1.96万元/㎡的价格，同比去年3月的2.24万元/㎡下降约13%。比如杭锅新村49㎡房源，挂牌价118万元，最终成交价仅为100万元，折合单价约2万元。

朝晖板块：均价约 2.0-2.5万元/㎡，40-50㎡户型总价约80-130万。

翠苑板块：均价约 2.4-2.5万元/㎡。3月成交活跃，翠苑三区成交11套，以刚需自住为主 。

武林板块：均价约 2.2-2.5万元/㎡，大塘新村40多㎡小户型总价约100万。

黄龙板块：均价 2.5万-5万元/㎡，普通楼层40多㎡约2.5万元/㎡（总价91万）；一楼带院房源稀缺溢价高，83㎡可达3.9万元/㎡（总价328万）；求是新村因近浙大，77㎡达5万元/㎡（总价400万）。

整体来看，杭州“老破小”目前的房价水平已经跌到了近十年来的最低价，随着价格走低，性价比不断凸显。

杭州的“老破小”跟上海的“老破小”比起来，更新也更干净。

你去看看翠苑、德胜、大关这些地方的老小区，完全没有上海“老破小”那种无法下脚的小和破。

杭州的这些老小区，配套设施和外立面，这几年都是更新过的，内部绿化也非常好。像大关这样规模的小区，甚至有两所小学两所幼儿园，还自带公园、游泳馆，房子基本都是一梯两户的设计，可能有点“过时”，但绝对称不上“破”。

除了价格低，杭州“老破小”的可居住性也是被喜欢的很重要原因。

外地购房者买杭州的房子，肯定不是为了住，基本上都是买房投资。楼市目前的光景，增值空间有限，买来做什么呢？
这里又不得不老生常谈租金回报率的问题。👉公寓=现金流？投资公寓需要避开哪些坑？
杭州市中心地段的租金还算比较稳定，房价走低后，租售比就大幅提升。比如说德胜新村50-60㎡的房源，租金在3000元/月左右。总价100万的房源，月租金3000元，一年收益3万6，如果是全款买入不存在利息成本，100万本金的年化收益超过3%。

以前可能看不上这点回报率，但今时不同往日，银行理财现在少得可怜，而且未来利率可以预见还会往下调。那么，买套“老破小”能稳定收租实现现金流，是当下投资环境比较好的选择。

或者你可以理解成是一种民间资本的短期流向行为。

当然“老破小”成交走高，除了投资客的助力，也有刚需实际需求购入。当租金和月供持平的时候，你是选择买还是租呢？也许不是所有人都选择“买”，但确实很多人愿意把钱交给银行，而不是房东。

浅贝

租金一年下探15%，“杭漂”们不租房子了？


原创 小凤凰 凤凰网房产杭州
2026年3月26日 16:12 浙江

刘姐在城北卖了3年多炒粉，按以往，随着节后返杭大军到达，生意就会好起来，一晚上轻松入账400-500元。

今年不一样，“龙抬头”都过了，生意还是没“抬头”，收入超过300元的日子，一只手都能数得过来。

刘姐把这种变化归因于“人少了”，她自己也租在附近某公寓，按照往年的惯例，年底走一批租客，来年开春再补充一茬新鲜血液，入住率起码有70%以上。但今年，整座公寓楼里至少有一半房子是空着的。

城北某小区

收入下滑，刘姐跟房东商量降租，本以为会吃闭门羹，没想到房东没说什么，把房租从2800元/月降到了2600元/月。房东坦言，找个稳定的租客不容易，只要能长期租，价格都好商量。

刘姐的经历并非孤立，这两年在杭州的很多地方，房东不再高高在上，租房市场的天平转向了普通租客。

01

杭州贝壳研究院数据显示，杭州贝壳合作门店的租赁咨询量同比增长了128%，节后6天的租赁单量同比去年节后同期增长55%。

尽管，年后租房市场的量起来了，但价格却没有太大起色。申花、奥体、未来科技城等优质板块和产业强区，次新房房租价格相对平稳，和年前比没涨也没跌，至于7、8年前那种“过个年涨500”的操作，几乎要灭绝了。

这还是精装、地段都很不错的次新房。次核心板块的次新房，和核心区的老小区正在“超跌”。

在市北，去年能租到7000-8000元/月的三房，如今6000元/月就能拿下低楼层了；勾庄地铁口原本5000元/月的三房，现在4200元/月就能租到。

勾庄（李超/摄）

在新兴产业薄弱的市中心，老小区的情况更“惨淡”，价格比7-8年前还低。

我在2018年租了三塘某安置小区，3楼、朝南的40㎡精装房，月租金3100元/月。最近我了解到，同户型、朝向的河景房已经降到了2600元/月，相当于2016年的水平。

中介说，这个安置小区环境不错，挂牌少，租金降幅不算大。隔壁大关小区有一套59㎡的精装两室，租金跌破了1900元/月，而在以前，差不多品相的房子起码3000元/月。

哪怕不考虑“个例”，大关附近的租金都在以每年5%以上的跌幅下探，哪怕是更靠近武林广场的朝晖、德胜一带，也能找到“1”字头的简装小单间了。

朝晖六区

不过，老小区中也有特殊样本，那就是城西某些名校附近的“陪读”房，客源稳定，甚至紧俏，租金几乎没怎么跌。

02

房租下降，意味着原本傲娇的房东，腰板不再“硬气”了。

晓玲在良渚文化村西部某大体量社区里有一套89㎡，第一任租客是在大厂程序员，收入高、爱干净，入住的两年里没少给她省心。但因为租客被“毕业”后去上海发展了，她的房子就空了下来。

“开始我还挑，大厂和体制内优先，养宠物直接pass，但半年过去中介都不搭理我了。”晓玲无奈，只能把房租从4200元/月，降到3800元/月。

最终，一位养猫的年轻女生意向很高，砍价砍到了3500元/月，晓玲没说什么，把沙发套换成了防猫抓的。

良渚文化村（祝立铭/摄）

而在小红书上，为了招揽租客，又包网费、物业费、停车费，又装大牌烘干机、洗碗机的案例不胜枚举。甚至有人怒降1000元/月，号称要“背刺”全小区。

只是这些“噱头”能吸引的关注实在有限，也无法阻挡租金的颓势。根据杭州贝壳研究院数据，2025年12月杭州平均租金（包括住宅和商住小区）来到了41.8元/㎡/月，相比2024年同期下滑了15%。

03

房租逐年下滑，是因为“杭漂”们消失了？

当然不是，数据显示，2025年新增人口约15.6万，对比上一年多了52%，可见“AI元年”里杭州的吸引力。

这批新鲜血液流向了哪里呢？相关数据显示，按区域来看萧山、余杭、滨江最多，而具体到板块，未来科技城、长河、西兴一带有新兴产业的片区，承接了一大批新增人口。

而反映在租金上，就是滨江核心区和未来科技城的房租（整体），对比去年，没有明显的降幅。

杭漂依然源源不断地涌入，只是涌向了产业集中的片区。

未来科技城（李超/摄）

既然不是人口问题，那问题出现在哪里？

供给端的“洪峰”。一方面来自于近两年大量交付的商品房、安置房，大部分安置房有“满五”交易的年限，房东拿到房子后最直接的“变现”方式就是挂到租赁市场。二手房仍在“以价换量”，部分想等待行情回暖的人，暂时选择出租。

另一方面是杭州政府提供了多种多样的保障类房源，蓝领公寓、人才公寓、共有产权房等等，仅是2026年全年，完工目标就有10000套。这类房源价格低廉，有官方的背书，进一步挤压了普通租赁房源的空间。

买房成本的下降。过去许多新杭州人以租代售的原因是因为房价高企。现在原本260万左右的老小区，跌到了150-160万，300万左右的远郊大三房，跌到了200万上下。

杭州市中心

加上更低的首付比例，更低的贷款利率，很多人一算账，发现每个月的房租也没比房贷便宜多少，索性直接买下。

总体来看，租金下跌并不能一概而论成市场萎缩，而是杭州租房租赁体系更完备、更成熟的标志。

对于租客而言，居住成本的降低提升了生活质量；对于房东而言，这是一次资产回报率认知的理性回归。

浅贝

杭州正在用AI狠狠干一件事：把上海从“科技中心”的位置上，一点点往下拽。


有时劈材喂马，有时浪迹天涯

AI的有多火呢？几乎连很多宝妈都知道“养龙虾”。

这一轮最猛的赛道，已经不是互联网，更也不是简单的软件外包，而是AI、算力、大模型、智能基础设施这一整套东西，而且它的门槛极高，高到不是一个公司在拼，而是一个城市在拼。

AI产业，绝非一家公司之战，这是城市级别的产业战争。

大家对于杭州的印象，很可能要彻底转变过来了，杭州已经悄悄把底层逻辑换掉了，它正在从“互联网城市”，变成“AI基础设施城市”。

先说最核心的：算力。

AI这东西，不是喊口号，是要烧钱、烧电、烧机器的，背后就是算力密度和算力调度能力。

杭州现在最猛的一点，在于它不是单点企业在做，而是形成了一整套算力生态。

之江实验室、阿里云、海康威视、新华三，再加上一批做算力调度、数据中心、AI芯片适配的公司，正在把杭州变成一个“算力枢纽”。

特别是阿里云，这几年你千万别小看，它已经不只是云厂商了，而是在往AI基础设施走，从大模型训练平台到推理服务，再到行业解决方案，基本是一条龙。

而之江实验室在干的事情更底层，它在做的是高性能计算、智能计算融合架构，说直白一点，就是未来AI怎么跑、在哪跑、用什么方式跑，它在打底层规则。

很多人不太懂这个东西的重要性，但你可以这么理解：互联网时代是“谁有流量谁牛”，AI时代是“谁有算力谁说了算”。

杭州现在就在抢这个话语权。

而上海的问题在哪？

上海也有算力，也有大模型，也有一堆研究院，但它的问题在于——太分散。

张江、临港、徐汇，各搞一套，企业之间协同不够强，很多资源是“有，但没拧成一股绳”，这在AI这种需要极高协同效率的产业里，其实是个致命弱点。

杭州反而更像一个“集中火力打一点”的城市。

第二个赛道，是AI产业本身。

如果你工作日去未来科技城转一圈，挑一个写字楼下的咖啡店，或者星巴克，安静得听一会儿大家聊天的内容，你会觉得：这里已经不像互联网园区了，更像一个AI公司密度极高的试验场。

从做大模型的，到做AI Agent的，到做自动驾驶、计算机视觉、医疗AI的，一整条链条都在。

而且一个很关键的点在于，杭州的AI公司，不是那种纯PPT型公司，它是能接场景的，这点很重要。

比如电商、直播、供应链、金融风控，这些都是阿里时代留下来的“真实业务场景”，现在全部可以拿来喂AI。（上海没有这个条件）

这件事其实很恐怖，因为AI最怕的就是“没数据、没场景”，而杭州恰恰是全国少数既有技术，又有场景的城市之一。

反过来看上海，它的优势在金融、贸易、航运，这些当然很强，但在AI落地这件事上，场景的“颗粒度”其实没那么细。

说白了，你很难在上海找到一个像淘宝、天猫这样，可以每天产生海量真实数据、并且可以快速做A/B测试的超级场景。

第三个，是产业协同能力。

这一点我觉得是杭州这几年变化最大的地方。

以前大家觉得杭州就是互联网，现在你再看，它其实已经慢慢变成一个“技术+制造+应用”的混合体。

比如AI+制造。

钱塘新区那一带，大量制造企业开始接入AI，从质检、调度，到供应链优化，都在做。

再比如AI+城市治理。

杭州在智慧城市这块本来就领先，现在叠加大模型之后，从交通调度到安防识别，整个系统在升级。

这意味着AI不是停在实验室，而是在真实世界里跑，而且是大规模跑。

这件事一旦跑通，它的产业外溢能力是非常恐怖的，因为它会带动一整条上下游链条，包括芯片、服务器、软件、解决方案公司一起成长。

而上海的问题，还是那个老问题：它很强，但它更像“各自都很强”。

杭州则更像“大家绑在一起一起往前冲”。

这两种模式，在传统经济时代差别不大，但在AI这种需要极高协同效率的时代，差距会被迅速放大。

当然，说杭州已经超过上海，这肯定是扯，还有距离，但优势在缩小。

上海的底子太厚了，金融、人才、国际化、科研资源，这些都是杭州短时间内补不上的。

但有一件事是可以确定的：

在AI这个新赛道上，杭州已经不是跟跑者了，而是一个真正的竞争者，甚至在某些细分领域，已经开始反超，甚至领跑全国。

而且更关键的是，杭州的节奏更激进。

它不像上海那样需要平衡太多东西，杭州更像一个“all in AI”的城市，这种打法在新周期里，往往更容易跑出来。

对于AI，我这两年对杭州的看法是不断变化的。

以前觉得它就是运气好，踩中了互联网，现在再看，它其实是连续踩中了两轮技术周期，而且每一轮都在往更底层走。

从电商到云计算，再到AI基础设施，杭州精准踩中关键时间点。

这就有点可怕了。

因为一旦一个城市开始掌握“技术底座”，它的天花板就不再是某一个产业，而是整个数字经济的加持。

最后说一句，

时间很快，城市竞争节奏很快，产业变化也很快。

十年前大家都讨论的是要不要去上海、深圳？

五年前大家都在讨论的是要不要去成都、南京、杭州？

而现在以及未来五年，如果你是做AI的，成都和南京已经不在选项里了。

你的选择只会是上海、北京、深圳以及杭州。