房价观察 （二）

浅贝

聊聊糟糕的房地产数据


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2024-06-17 22:07 广西

今天统计局出了房地产数据，下滑得有点厉害，有点超预期。

1-5月份，投资同比下降10.1%，施工面积同比下滑了11.6%，房屋新开工面积下降24.2%，房屋竣工面积下降20.1%，新建商品房销售面积同比下降20.3%，新建商品房销售额下降了27.9%。

想想五月份，一波刺激政策出炉，房地产板块股票大涨，我还特别提醒过大家，现在说行业见底不算错，但这个底是L型的，在下面那条杠杠上停留多久且还有的说呢。

周期行业见底的一个标志是供给下滑到某个极限程度。

大家可以去参考一下2016年那一波侧供给改革，钢铁和煤炭行业去产能，然后产能过剩的钢铁煤炭行业开始涅槃重生，活下来的企业们很是过了几年的好日子。

当然了，房地产比钢铁煤炭这些产业复杂多了，因此处置起来就更复杂。

还记得那句话吗？如今我们国内最主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

所以谁不想住更大一点的房子呢？

如果不是口袋里的收入不匹配，我都想住在皇宫里，找几百个人伺候呢。

就像2015年大家发现煤炭产量37.5亿吨过剩，到2023年，产量攀升到47.1亿吨，也没怎么过剩。

所谓的过剩，其实是相对的，相对于消费能力，生产过剩。

现阶段地产行业最大的问题是如何提升老百姓地产消费能力。

难道你们不买更大的房子是因为压根都不喜欢吗?承认吧，都是因为买不起。

真正钱多到都是数字概念的时候，你还会在意买了房马上贬值这件事吗？

就好像喜欢新款服侍，明知道过季以后肯定会疯狂打折，但只要你钱够多，会在乎那个折扣吗？

我有时候会思考房价的问题，为什么中国房地产价格在过去的十几年里上涨得如此迅速？

当然了，有金融化这个利器在里面。

但真正支撑房价上涨还是人口迁徙，大量的人口从农村向城镇迁徙。

我记得很久以前，底层老百姓的收入那是相当的低，大家可以看看当年描写民工生活收入的影视文学作品，但凡没在那里瞎扯，就该知道从前无论是进厂还是去工地，在人口红利的压迫之下，劳动价值低到什么程度？

但随着中国经济发展，底层老百姓收入都上来了，外卖小哥月入过万也不是什么稀奇事了，这在20年前你敢想吗？

在市场最狂热的时候，一切关于需求，关于美好前景的预期都会被透支了。

经济飞速发展，底层老百姓收入增长。

在核心大城市里，可能普通工薪阶层掏空六个钱包还买不起一套房子，那时因为核心城市定价跟普通城市不一样，人家瞄准的客群是全国人，假如不限购限贷一下，房价还能再上几个台阶，不信大家可以看看北上广深那些豪宅的价格。

一旦放开炒作，老破小的定价体系也会瞄准顶级豪宅，别问我为什么，在充沛的资金刺激下，各种上头的行动都是人性使然。

其实房价的分水岭在2017年。

正是那一年，燕郊的房价开始崩了。

但燕郊房价崩了以后，北京市区的房价还能冲高。

有意思的是，2017年也是人口出生数据的一个拐点。

本来预计放开二胎的婴儿潮并没有如期而至。

燕郊是个代表，很多三四线城市的房价也是从17年开始就再也没恢复。

恩，我们王首富的光环也是从这一年开始褪色的。

2021年开始，国内外贸行情好的不要不要的，然后宁波的房价创了新高，这一年，恒大崩盘。

人口基数，老百姓的收入情况直接决定了房地产宏观需求状况。

别拿个别城市来说事，就好像熊市来临，再怎么熊，大熊来袭一样会有个股屹立不倒，但到拐点的时候，这些强势股大概率会有一个补跌的。

漫长的摩底过程中，供求关系会彼此去找寻一个平衡。

还有人问我，怎么看房地产行业融资下滑这件事，这怎么看呢？各项指标都在下跌，偏偏融资涨了，银行敢那么猛吗？再怎么给白名单，都得有的放矢啊，你不买地，不盖房子，房子卖不动的，就凭白问金融机构要钱，出事了谁负责？

出清是一个非常残酷的过程。

我从2019年就在说，最终地产行业的问题会用时间换空间去解决，靠CPI上涨慢慢解决。

给大家讲个有意思的事吧，我现在定居在一个四线小城市，请了个钟点工过来打扫卫生，这个大姐靠自己当钟点工，丈夫当维修工，买了套140多平的房子，所以我有时候在想，这里的房价真的算高吗？用得着太担心吗？

房价让普通人都能很容易触碰得到，就别说什么生活压力太大了。

很多企业从一线城市搬走，有些即便不全部搬走，也开始分出一些生产，办公部门到二三线城市。

技术发展让远程办公变得非常轻松。

记得十年前我曾苦口婆心的劝很多人卖掉办公楼，都不用有什么未卜先知的能力，只要看到4G通讯技术发展，看到网络视频传输如此轻易便利，看到网络支付成为一种趋势，就该知道从前靠中心城市搞聚集效应输出服务业的那一套模式，差不多到头了。

技术发展永远会改变经济格局。

最近一直在说数字经济，新质生产力，这意味着什么？

所以对整个地产大盘而言，到底要追求几个一二线城市的红火，还是要三四线小城市重新焕发活力呢？

再平衡的过程可能会相对漫长，且诸多煎熬。

但还是那句话，在大势面前，一切逆势的努力都是螳臂当车。

今天看到有V评论地产数据，说是马上会有更猛的政策，更猛的药来。

我觉得，救地产应该是从源头起的。

不平衡，不均衡的发展才是真正的拦路虎啊，所以为什要大力发展数字经济？

浅贝

这届房子的质量，实在太差了！


原创 江月 大碗楼市 2024年08月19日 08:00 浙江

难受。

最近，看到了很多让人难受的图片。

比如，下面这组图。

大面积脱落的外立面；

斑驳龟裂的楼板；

这幢楼，一眼看去，就是有故事的：

它是漂泊多年、饱经风霜的老兵。

如今的它，已经为业主奉献了多年，伤残的躯体急需要一场声势浩大的整拆整建来获取新生。

不过，我若是告诉你真正的故事恰好相反呢？

它只是初出茅庐的新兵蛋子。

甚至，它还没迎来自己的交付日期。

这才是故事的真相。

这，

是一个尚未交付，但问题百出的新建商品房。

而它的业主们，正在经历——

一场无比难受的维权。

如果我再告诉你，这个商品房项目位于杭州呢——

一座以产品力著称的城市。

如果我再告诉你，这个商品房项目均价36000元/㎡，一套房子总价普遍在400万上下呢——

一个地段不错的改善项目。

如果我再告诉你，这个项目被小两千人抢着买，中签率最低仅6.9%呢——

一个热度相当可以的项目。

你会不会觉得很震撼？

但先别急着震撼，咱们再来看一些案例。

比如，小区刚交付，就全方位漏水、渗水的。

墙面、天花板、窗户、电梯、地下室……只要你能想得到的地方，它都非常水。

比如，房屋主体出现问题的。

梁体高低不平，一头高一头低，悬差达6公分。

此外，客厅间距还有倾斜，地面与墙面之间存在3公分的倾斜度。

这可都不是小问题了。

梁不平，力不均。长期以往，房屋会面临变形和坍塌的风险。

图片

再比如，新房交付后，燃气不可用的。

由于烟管未出墙、防火性不足（末端为锡纸）、废气和吸气未分离等等问题，燃气公司出于安全问题停止了业主开通燃气的服务。

难受的业主们，花了买住宅的钱，住上了不能通燃气的公寓。

举了这么多例子，我想说的是，

新房品质问题绝不是个例。

全国各地的新房，都多多少少面临着品质问题。

再进一步说，

近两年的新房质量问题越来越严重。

据统计，2023年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约12.4万起，较上年增长5.9%。

其中，房屋及装修质量相关投诉同比增长17%，主要问题为渗漏、开裂，相关投诉量分别同比增长8%、24%；坍塌、隔音相关投诉分别同比增长25%、27%。

2023年中国城市居民居住总体满意度为73.2分，相比2022年下降1.8分。

去问问那些在2020-2022买房的朋友，问问他们的业主群里有没有搞维权。

只要你去问，大概率一问一个准。



图片

这届房子，真的差。

2020-2022年，是最好的时代，也是最坏的时代。

2020年，商品房销售额同比增加了约1.3万亿元，其中的增量基本由住宅贡献。

2021年，商品房销售额来到了巅峰，其中住宅销售额高达15万亿元。

直到2022年，市场开始下行。

这几年漂亮的销售数据背后，就是一套套品质令人担忧的房子。

图片

爆炸增长的销售量，意味着市场需求的暴增。

需求暴增又进一步拉动了源源不断的供给。

这就是过去几年房企一直在做的事情——

高周转。

因为根本不用担心房子卖不出去，所以开发商们只需要勇猛地在土拍市场厮杀，通过一次次攻城略地，造出一片又一片房子。

同时，为了遏制房价过快上涨，地方又出台了限价政策。

土拍市场竞争激烈，房子的价格上限早已被锁死，对房企而言，利润空间被一次次压缩。

紧接着，第二个策略来了——

低成本。

高周转与低成本的组合，只能造出品质低下的房子。

当然，在那个时期，购房者们对于房屋的品质也不大关注。

只要房子能挣钱，哪怕是盖个猪圈也有人抢。

于是，

市场上出现了一个个套娃产品。

它们共用着大同小异的设计方案；

它们用着统一的、廉价的采购渠道，其中甚至不乏一些假冒伪劣的产品。

而在一些看不见的地方，甚至会有楼板厚度不足、隔音效果不好、地下室防水偷工减料等等违规操作。

还有些精装房，拿着三五千/方的装修标准，干着成本千把来块的活儿，直接赚麻了。

这就是新房质量差的第一个原因——

市场因素。

2020年、2021年市场最好的两年，有太多太多的新房项目在“高周转、低成本”的生产模式中，被流水线一般地打造出来。

它们的质量自然很难保证。

2022年市场正处于调整阶段，期间买房的朋友，则又恰好搭上了新房品质拉跨的末班车。

其次，再来聊一聊监管的缺位。

这主要体现在两个方面。

一、建设要求本身就低。

以噪音为例，

住宅混凝土楼板，通常来说标准厚度是80-100mm，现在最新是调至了120mm。

而日本在这方面做的比较好，以前日本的楼板标准是150mm，现在已调高至200mm，更能有效隔绝空气传音。

再比如层高，很多住宅的层高仅有2.85m、2.9m。

随着时代的进步，现在有很多地方出台了硬性规定，要求层高在3m以上。

二、相关部门的扯皮。

以前文的燃气问题为例，

根据业主反馈，对于燃气安全问题的处理已经停滞。

业主们就燃气问题向管线科打电话投诉，管线科认为燃气问题归住建质安监管，而向住建质安反映，住建又将皮球踢还给了管线科。

更细思极恐的是，该小区为何燃气管道存在问题，未能满足交付条件，还能够强行交付。

最后，我还想聊一聊这些业主们将来还要面对什么。

在2020-2022年上车的业主们，除了面对糟心的房子，走在越来越难的维权路上外，还要承受市场的另一记重拳。

相信大家都知道“公摊”的新消息。

大体内容就是容积率计算规则更改，开发商又能偷面积了，市场上将会出现一批容积率超过100%的房子。

这就是市场的另一记重拳——

2023年之后的市场，新房产品又开始迭代了。

迭代的方向主要分两个：

一、新房建设新标准。

这里包括但不局限于新房得房率的提高。

还有层高的硬性要求，一定要求在3m以上；

改善型住宅原则上不高于60m，未来的产品会更趋向于小高层。

二、市场的内卷。

由于新房市场惨淡，房子不好卖，开发商主动给产品做加法。

再差的地段，外立面也要上铝板；

同样价格的装修标准，用料全部升级；

户型更有新意，再也不套娃；

会所、恒温泳池、大价钱的园区园林又重现江湖……

如果，你现在回头望去，你会觉得2020-2022年买房的朋友大多有些后悔。

总结起来就是以上三点：

买到了高周转、低成本的房子；

维权之路，心酸又辛苦；

担心被下一代产品吊着打。


图片

怎么绕过这些坑？

如果你打算今年买房，那么恭喜你，从时间节点上来看，关于房子品质质量的坑你会少踩很多。

毕竟，现在开发商们都在卷品质。

但是，也还需要注意几个点。

一、看品牌。

只有买过房的，才能体会到开发商的重要性。

这不仅是关乎你房子的质量，甚至是后续的物业服务也是紧密相连。

请记住，一定要优选口碑好的开发商。

其次，外来开发商的处女秀需要谨慎。

哪怕它在外的口碑好，但咱们也不能排除其打一枪换一炮可能性。

人家造了一个问题百出的小区，然后就轻飘飘地离去了，而作为业主的你大概会留下一年又一年的心理阴影。

二、看区域。

小区的品质往往都有关联性。

一个品质极佳的商品房项目不一定能拉高周边竞品的品质，但一个品质一般的项目通常会把周边竞品的品质拉低。

也就是说，质量存在问题的商品房往往会成片出现。

举个最简单的例子，

如果某区域的商品房外立面是涂料，那么该区域接下来的新品大概率会是涂料外立面。

只要市场没波动，行情没变化，开发商绝对不会主动卷品质。

你懂得，尽量避开这些地方。

三、看新规。

随着市场的变化，各地的建筑新规都在逐渐优化。

就像前文所说，有的地方已经规定层高要在3m以上，要有架空层等等。

所以，买房之前一定要熟读当地的建筑新规。

如果人家前脚刚出新规，你后脚就买了新规前产品，那大概率就入坑了。

最后，

我想说的是一个房屋持久性的问题。

相信大家都注意到了，我们房子虽然是70年产权，但基本上入住个十来年，问题就逐渐增多。

以现在的流行观点来讲，

房龄超过20年以上的房子多被视为老旧房子。

这就意味着，

不论是出于居住的舒适性，还是投资的保值增值性，我们都需要不断地折腾，以至于不让自己的资产淘汰。

但！

你把视野放大看，事情的真相不完全是如此。

世界上房子寿命最长的是英国，平均达132年；

美国的房子寿命约为74多年；

日本在2007年就提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。

真成了传家宝。

一件大宗投资品本就该如此，与时间成为朋友。

同时，买房投资的终极目标之一就是增加我们的“睡后收入”，这样的收入自然也是越持久越好。

目前，我们的市场已经进入了另一个阶段，告别上一个资产爆炸性增长的红利时代，咱们需要做一个长期主义者且兼备更广阔的视野。

qq6553156

突发，抓人了！


原创 金哨兵 成方街哨兵 2025年01月16日 22:04 广东

今晚，突然传出消息：2025年1月15日，万科企业股份有限公司执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

这个消息是《经济观察报》报道的，这是济南日报报业集团旗下商业资讯平台，是有官方背景的媒体，消息应该是比较靠谱的。

对于这条消息，其实很多人并不会感到意外。

最直观的指标就是万科的债券。

最近，万科的债券都跌疯了。

比如，今天万科境内债“21万科02”盘中跌超21%，临时停牌，复牌后继续下跌，今天最终收跌28%，报45.4083元。

图片

债券的面值是100元，现在跌到只剩下45块钱，简单来说，这意味着，市场认为这个债券违约的概率已经高达55%……

而且，万科的债券，是大量的出现这种情况！

所以说啊，市场其实早就对万科投了“不信任票”……

万科在去年，曾经一度引发过广泛关注，导火索是：烟台百润实名举报万科！

主要的黑点包括：

图片

当时闹的沸沸扬扬，最后却是不了了之，一直也没有一个说法。

万科方面一直是否认，但广大民众对此，普遍是“宁可信其有”的。

现在看来，今晚抓人的消息，是不是与去年的被举报有关系呢？

目前官方没有一个明确的说法，但恐怕……

而万科自身，其实也存在很多的问题。

截至2024年9月底，万科的有息负债总额达3276.1亿元，其中一年内到期的有息负债为1166.3亿元，而万科账上的货币资金总量约797.5亿元，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅仅只有68%。

并且，万科账上的现金正在持续的快速减少：2023年年末是969.43亿，2024年三季度末只剩下773.28亿 ，减少了196.15亿。

同时，2024年前三季度，万科经营活动和投资活动产生的现金流量净额合计仅为8亿元。

图片

目前，楼市的情况大家都看在眼里，房子不好卖，万科也是一样的情况，现金流短期之内看不到改善的迹象。

对于万科来说，还有两条路可以走：要么就是卖资产，要么就是借新还旧（以及债务展期）。

资产，在现在的形势之下，其实并不好卖，而且也卖不出什么价。

所以，万科近期主要就是在借新还旧，毕竟，万科有深圳地铁这个靠山，还能从银行和金融机构借到钱。

就比如，上周，万科就有两笔操作：

一笔是借新：

1月9日，万科控股子公司深圳市泊澜租赁服务有限公司通过上海浦发银行贷款10.8亿元，期限30年，深圳市泊帆住房租赁管理有限公司以其持有的深圳泊澜100%股权为前述贷款提供质押担保。

深圳泊澜主要从事住房租赁及相关服务，截至2024年11月末的资产总额为2053.7万元，负债总额为2050.82万元，当期营收0元，净利润2.52万元。

这基本上就是一家空壳公司，凭什么能借到10.8亿，而且还是30年的超长期限？

那只能是因为背后有人担保……

另一笔是展期：

1月9日，万科与新华资产一笔20.4亿元融资到期日调整至2026年12月31日，万科继续提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。

不过，从今晚的消息来看，可能还有第三条路：追讨！

参考前几年的许某某，卖豪宅、卖私人飞机，把钱往回拿。

如果说，去年的举报为真（或者说部分为真），那往回追讨的空间，是很大的！

qq6553156

一觉睡醒，万科的天塌了！政府专班介入，万科或面临接管改组


作者 | 罗乾波
      出品 | 波哥看楼市

太炸裂了！

昨晚，在祝九胜被抓的新闻出来不久，经济观察报又爆猛料：

政府专班介入，万科或面临接管改组！

晚上22:18，据经济观察报报道：

“2025年1月16日，经济观察网从多个信源获悉，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。

同一日，经济观察网获悉，万科总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

祝九胜于2012年加入万科，长期执掌资金管理部门，在万科的资金调度以及事业合伙人持股平台“盈安合伙”中起着举足轻重的作用。

2018年初，祝九胜升任万科总裁、首席执行官。

......

这不是总部在广东地区的房企第一次被地方政府介入管理。

2021年12月，应恒大地产集团有限公司请求，广东省人民政府同意向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。”

图片


简析：

据波哥看楼市观察，在写这篇文章的当下，祝九胜的新闻已经在各大网络或手机上疯狂刷屏了，令人唏嘘不已。

万科，新年第一个“丑蛋”，一经爆出，把国内各界搞蒙了。

而且，根据各大官媒的新闻，不断有新的官方类声音传出来，这是一个要发生大事的先兆啊。

我们刚才才写了一篇有关祝九胜事件的文章，不到半个小时，经济观察报又爆出了开篇的新信息，颇有点目不暇接的感觉了。

前后两则新闻，前者主要关注祝九胜的事件，后者侧重万科企业，一前一后，接踵而来，真有点一浪更比一浪高的味道。

当下，业内都在纷纷议论这些事情，各类小道消息满天飞。

图片

在上一篇文章中，波哥刚说了“祝九胜的事情肯定不小和万科要起风了”，话音尚未落，本来都打算睡觉了，又有不少朋友又发来微信，希望我们针对最新的情况，再去分析一二。

好吧，就再来啰嗦一下，以供大家参考。

对此，波哥看楼市主要有两个简单的观点，在此说一下：

◢  其一，万科的问题很严重

从“个人”到“企业”——从祝九胜到万科，不断出现新的状况，说明祝九胜的事情已经不是他个人方面的问题了，俗话说，扯出萝卜带出泥，相关系数越来越高。

毕竟，万科总裁的问题，近日暴露出来，亦非一朝一夕退变而成的，是个人或其他某些因素日日积累和“功不唐捐”的结果，。

千里之堤，溃于蚁穴，而，祝九胜绝对不是一只小蚂蚁，而是雄踞万科10余年的“二把手”，资历深厚、资源众多，是一位“大象”级别的核心高管，说敢说他是一只小蚂蚁？

那么，反过来思考一下，“大象毁堤”之下，其问题的严重性和恐怖性必然会急剧上升，这点应该很好理解，因此，才有了经观报上述的第二弹独家爆料。

同时，这个第二弹的威力更加大，深圳市政府都即将派出工作专班去接管万科了，其中的情况折射出，绝对比祝九胜事件本身更加严重，相比其中涉及到的问题更回家复杂和严重，不然政府也不会如此快速行动起来。

可见，其问题的恶劣性。

以前，深铁集团及相关部门和领导，从2023年10月份开始，就一直在力挺万科，而今，如此丑闻爆发出来，不就是打政府和领导们的脸面吗？

大家，可以细品、仔细品。

◢  其二，万科的模式要思量

为何这样讲？

首先，“工作专班介入，接管或改组”，这样的说法，对一个企业而言，是一个非常严重的事情了，上述经观报也说了，类似的情况，在广东地区，以前只在2021年恒大“享受”了这个“尊贵”的待遇。

这是什么意思？

其言下之意非常清晰了，不言自明；如果你还搞不明白，就请再到幼儿园去回炉再造一下哈：）

经观报说得还比较委婉，字里行间，实际上表达出了一个意思：

万科，或许≈恒大。

对此，就不多讲了，大家自己去思考和推敲吧。

其次，也昭示出，祝九胜的问题，对万科的实际情况来说，可能只是冰山一角，水面下可能还有许多目前不为人知的众多情况，需要慢慢去抽丝剥茧。

在这里，波哥不得不提一句，原来一直以来被王石、郁亮等引以为傲的职业经理人管理制度和模式等，形成了股东、管理层和员工相互持股，且由管理层主导具体经营的方式，过去，王石和郁亮他们，最喜欢在公开场合或新闻中谈论这套模式的先进性，也曾经一度让很多同行艳羡不已。

对此，波哥曾经说过其中的一些弊端，很多朋友没太注意。

你可以简单试想一下，在股东、管理和员工的三级结构中，股东根本不管事、员工势弱五话语权、管理层说了算，你觉得这个方式合适吗？

对管理层而言，端着老板和平台的饭碗，眼界和资源在不断放大，野心等放大，将是必然，这并不是统御术之类的陈词滥调，而是人性的拷问。

你再想一下，缺乏有效的约束、又有足够大的权力等，管理层搞点小动作，应该没什么问题吧，可是，欲壑难填，胃口也会不断增大。

此类案例，在国内外历史上比比皆是，无需多言。

为什么，祝九胜被纪律处分的事，万科要做出低调“疏忽”的公告，不值得思考吗？

为什么，王石郁亮们，总是要去强调三权分立和以管理层为主的所谓先进治理模式？

为什么，万科近年来，总觉得自己没什么太大问题，而甩锅给趋势和环境的变化？

等等

一切的种种，不值得大家去推敲推敲吗？

佛家说，有其果，必有其因，循环往复，屡试不爽。

这并不是所谓的马后炮或简单的因果论，而是众多客观规律下的观察。

好了，此话题暂时先说到这里，讲得太多，会不太好，此略。

写在最后：

据波哥看楼市观察，从祝九胜被帽子叔叔带走，到万科将被政府接管或改组，其中的变化越来越大，因此，不得不让大家有更多更深的思考和推敲。

故而，整体上看，上述两大新闻出来后，已然能够充分说明，万科的天可能要塌了，往昔曾经多次建立的Flag、以及所谓的精英团队的人设、最先进的管理模式等，经此一役，必将引发犹如山崩海啸般的变化。

最后，简单说几句：

没有绝对的因，也没有绝对的果，一切自有定数；

每一个人或企业，都要为自己的过往负责到底；

违背客观、规律和事实等，必将被反噬，时间早晚而已，种种障眼法，最终都是自欺欺人，也必将成为一时的绚烂，而消散于时空中。