多数人没注意到碧桂园万科刷屏背后：楼市两大危局

浅贝

多数人没注意到碧桂园万科刷屏背后：楼市两大危局

　过去几天，碧桂园和万科在地产圈刷屏。而普通民众的注意力，则放在了“美国打叙利亚”、“海南获得大利好”上，并没有注意这两条消息，以及背后的重大含义。

　　一、碧桂园的焦虑说明了什么

　　4月5日至11日，碧桂园一周之内连续下发三份文件——《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等，希望进一步提高周转速度。

                               
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　　上面这个流传甚广的文件截图告诉我们：碧桂园希望在拿下土地当天就开工，如果超过40天才开工，“项目总”将被撤职。文件甚至要求，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图。

　　此前有媒体报道过，碧桂园董事会主席杨国强曾说：“拿地三个月内必须开工，第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到，我杨国强能做到。”

　　很显然，碧桂园的最新文件，希望继续大幅提高周转率，甚至希望拿到土地当天就开工。

　　对于碧桂园的最新文件，地产圈一片哗然：有质疑可行性的，有担心工程质量的。总之，这成为地产自媒体一次刷存在感和狂欢的机会。

　　下面我分析一下碧桂园文件的含义，以及普通购房者应该从中读出什么。

　　碧桂园是“三四五线城市的天王”，也是这一波去库存最大的受益者之一。三四五线城市的房地产逻辑，跟一二线完全不同。

　　在很多中小城市，尤其是四五线城市，碧桂园的到来，是全城期待的大事。不仅政府高度重视，一般民众也感到自豪。所以，碧桂园如果要求拿到土地后，迅速办理完成相关许可证，是有可能的；此外，中小城市楼盘预售的门槛设置比较低。这些都为碧桂园实现“高周转”创造了条件。

　　中小城市购买力有限，尤其是四五线城市，一个大开发商进来搞个大项目，就如同麦田开进来一台高效率收割机。这种城市一旦被收割一轮，再次长出麦子需要很长时间。不像大城市，购房者如同韭菜，一茬一茬的成长得很快。

　　所以，碧桂园杨老板的第一个焦虑，来自中小城市的购买力有限。如果你慢了，有限的“麦子”就被别人收割了！

　　第二个焦虑，则是担心政策、经济形势有变。

　　房地产政策是中国变化最快的政策，限购、限价、限售、三价合一、利率上浮等等，这些东西随时出台，也随时可能消失，你基本上无法预期。

　　现在唯一能预期是：经过一波强劲的货币棚改之后，三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。

　　中国房地产还有白银10年，但三四五线城市还有几年，很难说。因为省会城市都在开足马力抢人，也许5年之后，绝大多数三四五线城市（城区）的人口将停止增长，甚至开始出现下降。

　　作为一个在中小城市拥有最多土地储备的开发商，碧桂园当然最有理由焦虑。房地产是一个高杠杆行业，风险巨大，看起来今天你还意气风发，但可能半年一年之后就灰头土脸了。这样的例子还少吗？

　　缺少人口竞争力的中小城市，是本文想提醒大家的中国房地产的第一个危局。

　　虽然这些城市目前涨得很嗨，但他们的未来可能是非常暗淡的。地级市还好一些，县城、县市级就很难说了，未来长期跑输“真实通胀”是大概率的（除非位于核心都市圈有效半径内）。作为这些城市的“教主”、“天王”，碧桂园先知先觉提前进入了焦虑期，这是值得警惕的。

　　二、万科引爆大城市白领的焦虑

　　这两天，很多媒体都报道了万科在北京的“翡翠书院”的新闻。作为北京首批企业自持租赁房项目之一，“翡翠书院”公布了长租方案。

　　根据这个方案：90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。开发商鼓励长租，最长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。

　　如果租一套90㎡三居室，按1.5万的月租金计算，10年租金将达180万；按1.8万算，10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室，按照3万的月租计算，10年租金将达到360万元！

　　据报道，万科的这个项目定位比较高，带精装修、中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。而旁边的同等位置、同等户型（90㎡左右）的普通住宅，月租金在6000元上下。

　　对于万科公布的这个租金标准，有自媒体使用了“租房人哭了！”的标题，以表达受到的震撼。

　　我猜测，万科的这种一次性付10年租金的销售方案，是可以向银行贷款的。这里面隐含了一个对赌协议：万科认为未来北京房屋租金会大幅上涨，你现在每月为90平方米的房子付1.5万到1.8万元肯定是贵了，但5年后就打平了，最后两三年你就赚了。

　　这有点类似国际能源交易中的“照付不议”，市场难以预期，但买卖双方都希望风险被提前锁定。如果未来出现严重通胀，租房者肯定是赚的，万科是亏的；如果国家真的10年如一日让M2增速控制“真实GDP”增速的1.5倍以下，让房贷实际年利率保持在6.5%（相当于目前基准利率上浮33%）以上，那么租房者肯定是亏的，万科是赚的。

　　当然，万科可以通过引入银行，让购房者贷款支付，自己一次性套现10年房租的方式，加快资金周转来回避风险，最终怎么着都赚！这样，对赌双方就变成了租房者和银行。

　　反正不管怎么说，万科这个项目的定价，引爆了大城市白领的焦虑：以后还租得起房子吗？以前是贷款买房，以后要贷款租房了吗？

　　前两天，如是金融研究院院长管清友在博鳌论坛曾说过这样一段耐人寻味的话：买不起房你就多买两套！不然以后你更加买不起，借钱也得买。

　　说到这里，也就引出了中国楼市当前的第二大危局：大城市的房价随时可能再次失控，因为人口、资金不断涌入。

　　总结一下：

1、这一波三四五线楼市大涨，是国家通过印钞直接刺激上涨的，方式是央行向政策性银行提供超低息的PSL（抵押补充贷款），政策性银行把钱借给中小城市的政府、棚改开发商，搞货币棚改（拆房子、给钱，让你去买房子）。这种印钞给三四五线楼市的方式，以后很难再次使用，因为未来可以被三四五线楼市切分的人口蛋糕基本上没有了，至少5年后不太会有了。

　　所以，大部分三四五线城市的楼市将进入“需求衰退期”。碧桂园的焦虑，就来自这里。

　　2、由于北京、上海之外的大城市，全面进入抢人时代，所以人口将加速向直辖市、省会城市、计划单列市、特区集中，这些高级别、有特权的城市，又涌入了显著增量人口，房价随时有上涨失控的可能。

　　前两天，前建设部副部长仇保兴说，中国的房子够住了。这话其实没有任何意义，中国的问题是人房错配。你在四川的山区是有房子，还有一个大院子，但不能在广州、深圳这些上班的城市用，你能把房子运到珠三角吗？这就是中国的现实。

　　所以，才有了两种焦虑——人口流失地区，房子将越来越难以跑赢真实通胀。人口涌入地区房价越涨越高，以前是贷款买房，以后是贷款租房！

浅贝

"高周转"下的碧桂园：负债攀升+大举拿地+押宝三四线http://finance.sina.com.cn/stock ... zihnep0029772.shtml


　依靠“高周转”坐上中国房企”头把交椅“的碧桂园却被 “高周转”拖入了巨大的舆论漩涡中。

　　近日碧桂园有关加速高周转的内部文件、会议纪要等在网络上流传，引发外界极大关注。新浪财经独家拿到的资料显示，碧桂园一员工疑被指泄露前述信息，遭碧桂园通报处理，该员工随后在公司内部通讯群上表达不满。

　　在曝光的文件中令人注意的是碧桂园为了提高“高周转”而要求设计院“通宵出图”的措施引爆舆论，外界看来碧桂园对“高周转”的要求达到了近乎“疯狂”的状态。


　　为何碧桂园如此重视“高周转”？

　　资金是房地产企业的生命线。目前金融去杠杆、调控趋紧、货币政策收紧预期强烈等都将是房企资金支持空间变窄，而资金成本也将不断抬高。在这种情况下，能够提高资金使用效率，至关重要。而高周转模式正是企业在资金有限的情况下可以实现业绩高增长的一种有效策略。

　　同时，随着房地产市场分化越来越明显，要甩开竞争对手唯一办法就是“快”。从碧桂园一步一步登顶房企龙头来看，似乎高周转真的是房企竞争“法宝”。

　　2017年，碧桂园实现销售金额5508亿元，超过万科恒大拔得头筹。诸多业内人士表示，至此中国房地产行业迎来“三国杀”时代。

　　那么除了碧桂园引以为傲的“高周转率”外，其余两家巨头的周转率如何？新浪财经横向比较下这三家“高周转”表现。我们通过比较其存货周转及总资产周转情况发现，同行业比，碧桂园都优于同行，无论是存货周转率，还是总资产周转率都远超同行。

　　通过对比，碧桂园2017年存货变现速度比恒大快27个月，比万科快17个月；资产变现速度比恒大快17个月，比万科快7个月。但是，新浪财经发现，碧桂园所谓的“快速”相比上一个财年是下降的，存货变现速度比2016年慢3个月；总资产变现速度比2016年慢5个月。周转数据如下图：


　　在此前曝光的内部文件显示，截至2018年3月30日，碧桂园一季度已拿到195个项目，其中三四五线的有146个。据悉，碧桂园已经签订里程碑计划的项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘用时5.2个月，这难以达到集团高周转的要求。

　　新浪财经获悉，碧桂园董事会主席杨国强在“高周转”专题会上也认为现在碧桂园高周转进度太慢，并要求相关部门要进行自我检讨。同时他还强调，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”，“高周转是我们竞争力的有力武器”。为了“高周转”能够落地，同时也给出了奖惩措施。如下图：


　　为何碧桂园如此重视“高周转”：押宝三四线+资产收益率高增长

　　新浪财经翻阅碧桂园年报，发现其公司资产从2015年底的3619亿元，2016年5915亿元，到2017年底突破万亿，增长至10496亿元，年复合增长率高达42.60%。公司净资产从2015年底893亿增长到17年底1166亿元，也突破千亿大关，其年复合增长率为9.29%。相关情况如下图：


　　销售方面，2017年碧桂园实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%，完成合同销售面积6606万平方米，同比增长61.9%。梳理其历年销售数据发现，其自2012年476亿元销售额后呈阶梯式爆发，分别跨过千亿、三千亿、五千亿等大关，其年复合增长率为50.39%。历年销售数据如下：


　　我们再从同行业数据比较发现，碧桂园摘得2017年度销售桂冠，打破了之前万科与恒大的“两王相争”。同行业数据如下图所示：


　　年报显示，碧桂园2017年实现营业收入2269亿元，毛利587.9亿元，同比增长分别达48.2%和82.4%。

　　此外，新浪财经通过分析其区域销售结构发现，中国大陆销售合同中，三四线城市约占50%，二线约占33%，其他17%。可以看出，公司业务高度依赖三四线城市，这也为碧桂园的进一步加强 “高周转”埋下伏笔。

　　因为，对于三、四线城市的房地产项目受内外需求不足及市场政策等因素影响，去库存有一定难度，资金回流存在一定压力，押宝三四线城市的碧桂园提出“高周转”对抗其风险也顺利成章。

　　碧桂园区域销售结构如下图：


　　众所周知，一个上市公司的净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，是衡量上市公司盈利能力的重要的综合性指标。新浪财经查阅碧桂园年报发现，公司净资产收益率近三年是逐年走高，到2017年净资产收益率更是同比增长87.07%。相关数据如下：


　　2017年销售净利率贡献度同比增长41.88%，财务杠杆贡献度同比增长24.14%，其贡献增长幅度是其将近2倍，而资产周转贡献度度同比下降12.50%。

　　分析来看，按照这个趋势，如果碧桂园要进一步维持其净资产收益率上涨，在去杠杆时代，做大财务杠杆已然行不通，但是销售净利率可以加大，而贡献度最差的资产周转有极大的优化空间，而“高周转”是这个两个指标强化与优化的重要前提。所以，不难看出为何碧桂园如此看重“高周转”。

　　碧桂园历年分解指标如下图所示：


　　新浪财经翻阅碧桂园近三年年报发现，其资产负债率从2015年至今节节攀升，截止2017年年底其资产负债率高达88.89%。

　　由此看出，碧桂园“高成长”、“高周转”的背后自然离不开“高杠杆”。

　　对比恒大万科2017年表现，新浪财经发现，碧桂园资产负债率也是三家龙头企业中最高的，但是其货币资金（含受限）却是三家中最少的，仅有1484亿元，这个数据仅占恒大的一半。

　　这间接说明碧桂园高成长背后需要大量资金维持运营。业内人士表示，碧桂园负债高，可用现金那么少，若不提高“高周转”怎么对冲风险。

　　三家龙头房企近三年财务数据对比如下：


　　同时，土地储备方面，碧桂园也是大举突进，财报数据显示，目前碧桂园土地储备总量为约2.82亿平方米，2017年归属股东的新获取土地预期建筑面积为10145万平米。从拿地数量来看，2017年碧桂园采取了更加积极的拿地策略，2017年合计拿地881宗，较2016年增加了468宗，增幅高达113%。其意味着未来发力空间很大，但同时也意味着未来碧桂园需要更足够的资金支持。

　　碧桂园的焦虑：疯狂重视“高周转”是对还是错？

　　碧桂园有别于其他竞争对手如此重视“高周转”背后似乎也体现了公司以及董事局主席杨国强的“焦虑”。

　　新浪财经分析认为，碧桂园的焦虑可能来自以下几个方面：

　　首先来自对业绩规模渴求的焦虑。积极的土地储备政策间接说明其管理层对业绩的渴求。根据一份投行研报显示，碧桂园业绩会上虽未提供2018年销售目标指引，不过由于2017年积极补充土储，2018年可售资年上升67%至1.15万亿元，预期2018年合约销售将同比增长40%至7700亿元。况且我们通过拆解其净资产收益率发现，其销售规模扩大将会进一步提高销售净利率进而其增加其对净资收益率的贡献。而这一切，都需要“高周转”做保障。

　　其次来自资金压力及财务风险压力的焦虑。我们发现其资产负债率一直高于同行，在一个去杠杆时代，其不降反增显然是不能为继的，同时我们发现其销售的增长但货币资金却是在三家销售合约5000亿+俱乐部公司中货币资金存量最少，但是其土地储备行业最高，如果要持续发展，其对资金的需求也是最大的。此外，新浪财经翻阅年报信息发现其以美元债的负债高达500亿元，年报信息如下：


　　在美联储加速加息的窗口，其存在一定的利率风险。碧桂园在年报中也提示其存在一定的风险，并通过压力测试其上下浮动将对其影响业绩为24亿元左右。如下图：


　　最后是市场格局的焦虑。我们分析其销售结构发现，其收入结构严重依赖三四线城市。

　　针对中国房地产市场未来的格局变化，市场已有诸多判断。新浪财经引用任泽平的相关观点阐述未来三四线城市房地产情况如何。

　　关于美日人口迁移规律研究如下图：


　　任泽平表示，目前我们中国刚好处于第二阶段，即三四线人口将是停滞或者净流出，那就意味着三四线城市的购买力可能要弱于一二线城市，是否可以总结出三四线房价大幅上涨的利润空间正在逐步收窄。从诸多分析来看，碧桂园与时间赛跑的对策似乎也再一次印证了公司的“焦虑”。

浅贝

碧桂园上海发生重大事故 更糟心的是三四线房价变局

　碧桂园遇上了麻烦。6月24日下午，位于上海奉贤的碧桂园某项目的在建六层售楼处发生模架坍塌事故，“上海应急”官方今天披露，事故造成1人死亡9人受伤，事故原因在调查中。


　　据悉，该项目为碧桂园红墅林项目，开发商为碧桂园旗下的上海湾碧房地产开发有限公司，施工方为碧桂园的战略合作方中天建设集团，碧桂园和中天建设集团合作多年，也是后者目前最大的客户。

　　碧桂园位于上海的项目多分布在市郊，主要位于奉贤、金山、浦东南汇。其中，碧桂园在奉贤区已经拿下4幅地块，正是其中之一。2017年9月，碧桂园以10.68亿元摘得奉贤海湾镇13-02区域地块，即红墅林项目。去年12月该项目开工，原计划在2018年9月开盘。

　　媒体报道显示，红墅林项目施工速度很快，售楼处发生坍塌事故时已正在封顶，封顶之后就可开盘销售，工期是否有提前尚需进一步调查。目前该项目已全面停工，工地已被封锁。

　　此前已有多地碧桂园房产项目房屋质量受到诟病，上海奉贤的事故再次引发外界担忧。财新报道称，混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，往往意味着施工过程中存在比较严重的不规范操作。一般而言，发生此类工程事故，业主方、施工单位和监理单位均将被追究责任。

　　碧桂园最近几年进入销售规模持续放量的狂飙时代。2016年销售规模突破3000亿，2017年突破5000亿。今年前五个月，碧桂园销售额达到3300多亿，排名行业第一，外界预计其今年销售额至少在7000-8000亿。

　　市场狂飙的背后是碧桂园对“高周转”的苛刻要求。碧桂园速度一直是其致胜法宝，碧桂园董事局主席杨国强曾在公开场合透露“秘诀”：项目拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工，第四、第五个月可回收资金。

　　但即使如此，碧桂园仍然嫌慢。今年四月，碧桂园曾在内部连发多份文件，要求提高项目周转速度、报建速度、供货速度。

　　碧桂园为此出台了各种激励和处罚措施。比如针对三四五线城市项目，碧桂园的奖罚措施规定，如项目摘牌即开工，奖项目总（负责人）20万，如项目摘牌到开工超过40天，项目总（负责人）将撤职。

　　这种催逼到极致的碧桂园速度让其登上王者宝座，但也让外界给碧桂园打上地产“血汗工厂”的标签，更担心施工安全、房屋建筑质量等问题。

　　上海奉贤的红墅林项目出事，无疑给碧桂园敲响了警钟。但让碧桂园更糟心的是三四线城市房地产市场的变局。

　　三四线城市过去是碧桂园深耕的重点，2017年年报显示，碧桂园58%的销售来源位于三四线城市。
　从去年开始，碧桂园采取了全面均衡发展战略，包括加大一二线城市的投资力度。2017年新获取项目中，一二线和三四线比例为59：41，奉贤红墅林项目即属于一二线城市的新增项目。

　　联系到碧桂园上半年进一步要求加快三四五线城市周转，碧桂园可能早就预感到三四线市场将出现问题。

　　就在最近两天，棚改贷收紧的传闻闹的沸沸扬扬，地产股整体大跌。其中受影响最大的是碧桂园和新城控股(29.070, -0.63, -2.12%)，碧桂园昨日跌5.75%，今天续跌6.65%。

　　棚改贷是过去两年推动三四线市场房价上涨的主要动力，但从今年年初开始就有收紧迹象，棚改新增项目已经处于谨慎受理状态，部分城市从货币化安置改为实物安置，这对房价有明显打压作用。

　　这样的政策对于已经限购、限售层层加码的一二线房地产市场来说影响不大。但对于碧桂园去年倚重的三四线房地产市场，或许将影响深远。

　　双重“利空”同时来袭，对碧桂园实质影响几何尚待评估，但短期股价波动将难免。

浅贝

国开行棚改审批权上收总行 分支行暂停棚改项目审批


　国开行棚改项目审批权限上收总行 截至5月末已放棚改贷款4369亿元



　　本报记者 杨晓宴、黄斌 上海、北京报道

　　导读

　　“本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。”

　　6月25日，有市场传闻称，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。

　　当日晚间，国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

　　据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

　　21世纪经济报道记者从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

　　“本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。”上述国开行人士表示：“至于未来还批不批，现在还不知道。”

　　另一消息人士指出，棚改贷款并未全面叫停，只是因为银保监会最近在国开行审查，所以各地方分行的PSL审批权限被暂时回收总行，等总行政策明确后还会正常发放。而且只要年初被纳入棚改计划的项目PSL都还在正常发，不受这次政策调整影响。

　　上述国开行人士向21世纪经济报道记者分析称，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。

　　根据现有规定，地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务，不在地方债置换范畴，而属于其他类。上述国开行人士表示，不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需要控制其总量。

　　“棚改贷款是从2014年兴起的，按照三年期限，从2017年开始有很多项目需要政府开始偿还本金了，压力之大显而易见。”上述国开行人士称。

　　今年3月，财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。

　　在上述国开行人士看来，支持地方政府发行棚户区改造专项债券，实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”，发债偿还前期银行贷款。

　　受访的商业银行和财政系统人士，均佐证了上述国开行人士的判断。

　　25日，某国有大行山东省某支行行长向21世纪经济报道记者表示，为规范地方政府负债，目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。

　　“不管是国开行，还是我们商业银行都一样，过去政府购买服务的合同不能再出了。即使我们授过信，没有这个合同要件也不能放款，所以就是停着，等下一步政府预算这边有没有新的动向。”上述支行行长表示，问题本质在于政府本身是否有财力支持融资。

　　另外，一名浙江省财政体系人士表示，今年以来，省财政厅“超过三年的棚改政府购买服务属违规变相举债”认定政策，在一定程度上影响了当地棚改融资进展，个别项目因未列入省棚改清单融资受限。同时由于财政部门特别是省财政厅棚改融资政策尚未最终明确，使得少部分棚改贷款投放处于观望或放慢节奏状态，预计可能影响拆迁户拆迁补偿款及时足额领取。

　　对于棚户区改造后的安置问题，2015年以来兴起了货币化安置的方式，即拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。该政策推行的初衷，是改善困难家庭住房条件的同时，推进房地产去库存。此前，住建部曾大力推进货币化安置。根据住建部副部长陆克华在2017年接受记者采访时表示，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，可以从市场上购房2.5亿平方米。但目前未有2017年的全国官方数据公布。

　　有市场分析称，在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”，是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然，却透支了未来的房价上涨空间，与城市发展状况脱离。因此，货币化安置比例可能会降低。

　　不过，就货币化安置的规模问题，上述国开行人士介绍，国开行在评审相关棚改专项贷款时，就匹配有政策导向，在库存低于一定比例的时候采用实物安置，高于一定比例时可采用货币安置。

　　“所以从货币安置的进度来看，从国开行本身而言是有控制的。”上述国开行人士表示，货币安置虽然在客观上助推了房价，但或许并非暂停棚改贷款审批的主要原因。

浅贝

住房城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动

　　针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

　通知要求，各地要切实履行房地产市场监管主体责任，把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重，细化工作任务，明确整治措施，落实监管职责，确保专项行动取得实效。要广泛发动群众监督，畅通群众举报投诉渠道，对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切，着力构建房地产市场共治共管的局面。要加强政策解读，正面引导舆论，定期集中曝光违法违规典型案例，形成震慑，为房地产市场营造良好舆论环境。要强化督查问责机制，对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，依法从严惩处。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，坚决问责。

　　通知强调，要坚持整顿规范和制度建设并重、专项整治和日常监督并重、加强管理和改善服务并重、投诉受理和主动监管并重，建立房地产市场监管长效机制，切实维护人民群众合法权益，不断提高人民群众满意度。

　　30个城市名单：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳

浅贝

网传碧桂园某部开誓师大会：集体喝鸡血（图）


　　微博财经博主在网上发布图片，碧桂园御江府营销7月誓师大会喝鸡血。网络图


　　微博财经博主在网上发布图片，碧桂园御江府营销7月誓师大会。网络图

　　7月16日，有微博财经博主发布两张照片，显示碧桂园漳州御江府开誓师大会并集体“喝鸡血”打气。碧桂园横幅下面写着口号：15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达。据悉，御江府楼盘均价为每平方米9119元。

　　7月17日，南都记者致电碧桂园漳州御江府楼盘询问此事，销售人员黄晓林回应称，这是为员工加油打气，没有喝鸡血，每个集团公司要完成业绩目标开一个誓师大会，只是一个形式而已。“喝鸡血的话，太不人性化了，而且有寄生虫，不可能喝的。”

　　碧桂园集团要求区域项目加强内部管控

　　一位碧桂园四川区域的员工告诉南都记者，集团对此事发布了一则关于区域项目加强内部管控提示。


　　碧桂园对此事在企业内部提出警示。由受访者提供

　　提示称，发现某项目举行誓师动员大会，杀鸡示意“喝鸡血”打气，对企业品牌带来极其恶劣的影响。在此提醒区域及项目加强内部管控，谨言慎行，防微杜渐，一言一行须符合企业文化和品牌形象。

　　有地产业内人士告诉南都记者，大部分楼盘在开业前都会开誓师大会，但没有太过夸张的形式。碧桂园在行业内以“打了鸡血”著称，员工压力不小，部分项目没有完成销售任务就将遭受惩罚。

　疾控专家：喝鸡血有安全隐患

　　去年8月，成都某汽车4S店内曾发生过一起喝鸡血酒事件。该店销售经理称，团队都是自愿喝的，以往都是喝可乐，今年任务上涨，为了鼓舞士气，总经理也带头喝了。

　　对此，四川省疾病预防控制中心营养与食品安全所兰真所长接受媒体采访时表示，直接宰杀活鸡喝鸡血，显然存在安全隐患，家禽身上携带了很多病菌，在宰杀时必须有相关规范，更重要的是，家禽本身是否通过检验检疫，如果携带禽流感等病菌，这碗鸡血酒肯定不能喝。

　　“企业应该思考激励方式的科学性和合理性。”从事人力资源工作的陈文芊向南都记者表示，真正行之有效的激励方式一定不是形式化的、博人眼球的，而是通过薪酬激励与绩效管理，同时结合贴近业务的人才培养发展体系才能达成的。

浅贝

杭州前宸府项目基坑倾斜 碧桂园遭遇质量风波

　　接连发生在建工地事故，宇宙第一房企碧桂园最近有点烦。

　　发生基坑倾斜的碧桂园前宸府项目工地　　发生基坑倾斜的碧桂园前宸府项目工地
　　7月13日上午，位于杭州萧山所前镇的碧桂园前宸府项目工地上，一位刚摇到号的业主紧锁眉头，看着眼前发生坍塌的工地，充满忧虑，“我来就是想知道塌陷跟我买的房子搭嘎不搭嘎（有无关系），工地塌陷实在很糟心”。

　　在这一天前的早上六点左右，碧桂园前宸府项目南侧里士湖路路面发生沉降。界面新闻记者在现场看到，除了道路塌陷，前宸府项目紧挨路面的在建工地也发生部分基坑水泥柱倾斜。

　　目前里士湖路发生地面沉降的位置已经被围起来，由于沿着里士湖路方向前宸府右边道路处也发生裂痕，旁边包括文具店在内的几家商店以及居民楼的居民，被疏散到附近的宾馆。

　　骄阳似火下，工程抢险队正在道路塌陷处进行紧急抢险。碧桂园前宸府项目施工地的简易板房、前宸府售楼处、展示大厅则被贴上封条，落款是浙江萧峰建设集团有限公司，这正是项目的施工方。


　　前宸府项目一位工作人员对界面新闻记者表示，7月初的那一周，杭州连续大雨导致基坑旁边市政主路下面的下水道堵塞，雨水积压把道路下面冲空，7月12日早上六点道路开始下陷，然后冲击力挤压了项目的基坑，导致基坑发生大面积倾斜。

　　一位碧桂园其它区域的工程部人士告诉界面新闻记者，发生倾斜的是基坑支护的护壁桩，主要作用是防止基坑坍塌。而护壁桩倾斜主要是土方侧压力过大，或者上部荷载过大导致。在项目现场，发生倾斜的基坑上部还没有建筑物。

　　该人士还表示，基坑支护是由专门单位施工，如果沉降或者侧移没有超过规范要求，不属于质量问题，但当前偏移过大确有安全隐患。另一方面，杭州上个月连月降雨，基坑上口挡水排水措施不到位，导致雨水冲刷，土体侧压力过大，挤压护壁桩导致倾斜沉降。

　　目前，碧桂园前宸府项目正与当地监管部门紧急协商事故处理事宜。万幸的是，这次工地事故并未发生人员伤亡。如果补救措施得当，可以将影响力降到最低。

　　当地住建局一位人士告诉界面新闻，当前先填充好道路塌陷，再完成项目基坑补救并加固后，不会影响房屋质量。

　　但最关心发生塌陷原因和后续处理事宜的还是刚认购过房源的业主们。


　　6月30日，碧桂园前宸府7、8号楼共计66套房源，主力户型90平方米和120平方米，以均价21230元/平方米通过摇号后全部售罄，且几乎全部业主都已缴纳首付款。

　　上述来现场观察的业主就是其中一员，他认购的两栋楼接近封顶，受影响不大；但另一方面看着陷下去的路面和工地，也无法完全安心。

　　这位业主对界面新闻记者表示，已经签完认购书肯定还是要买下来，再说卖掉的这两幢房子并没有出现问题，想退掉也是几乎不可能的事情。

　　成为宇宙第一房企的碧桂园，近期接连发生在建工地事故。在这之前的6月24日下午，碧桂园位于上海奉贤的在建项目——碧桂园红墅林工地发生模架坍塌事故，事故目前造成1死9伤。

　　在强调高周转战略下，外界很自然的将事故发生与“碧桂园速度”联系在一起。今年4月12日，一封来自碧桂园内部的高周转文件显示，碧桂园董事局主席杨国强不满从摘牌到开盘5.2个月的“碧桂园速度”，要求再度提高项目的开工周期，将项目从拿地到开盘周期缩短到5个月，甚至在一些项目上做到拿地3个月开盘。

　　虽然新的碧桂园速度事实上只限于三四线城市，一二线市场由于审批流程监管更严格，碧桂园想要执行高周转很难实现，但他们还是会尽可能的提高项目进度。

　　萧山前宸府项目是碧桂园在2017年8月以楼面价10200.25元/平方米、溢价70%、自持9%拿下的地块。该项目在今年6月22日拿到预售许可证并于6月30日第一次项目开盘，从拿地到项目开盘周期为10个月时间。

　　碧桂园上海红墅林项目是在2017年9月以10.68亿元、楼板价11041元/平方米，溢价率0.4%竞得地块。按照碧桂园的计划，该项目将于今年9月份开盘。

　以前宸府项目为例，10个月的开盘时间虽然不及他们在三四线城市的速度，但对比拿地当天的其它3幅地块，碧桂园算是开工周期和进度最快的，目前其它三幅地块都还没有开卖。

　　除了可能存在的赶工期外，可能还存在监督管理问题。一位资深工程人士对界面新闻记者表示，碧桂园项目有自己的监理和第三方监理。杭州前宸府项目为碧桂园请的第三方监理，界面新闻致电该项目监理，对方婉拒了采访。

　　在过去的两年中，碧桂园在三四线城市的大规模扩张下，为保证高周转效率，大部分项目采用了自己的监理方，这也是他们此前“全覆盖”战略得以顺利实施的部分原因。

　　如今，碧桂园也开始谨慎的对待“全覆盖”战略了。7月初，他们曾对外表示，并未叫停“全覆盖”，只是退出部分合作非操盘项目，希望能提高良性权益占比，“还考虑到该类项目无法全面保证运营、质量等关键环节，这也是公司对品牌、投资者、客户负责任。”

浅贝

碧桂园暂缓三四五线城市全覆盖同时 暂缓投资拿地

　　碧桂园自暂缓“全覆盖“，并自6月11日起，暂缓投资拿地。

　　全球最大住宅开发房企碧桂园（02007.HK）正在放缓扩张的步伐，在暂缓“全覆盖“战略同时，还在内部小范围内通知：自6月11日起，暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度，如有特殊情况需区域总裁请示。

　　此前的7月4日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）曾报道，从不同的信源处获悉，“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”

　　其口中所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。

　　2017年底，碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知，针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。

　　通知要求，2017年11月至2018年底，各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）。

　　此外，全覆盖还纳入到区域公司的奖惩条款之中，区域获取奖励的前提是完成全覆盖，2018年年底前，未能实现全覆盖的区域总裁通报批评、执行总裁免职，如今这一措施被提前宣布终止。

　　有碧桂园内部人士向澎湃新闻透露，集团对于全覆盖的考核并未严格执行，那些并未按计划完成全覆盖阶段目标的区域并未受到处罚。

　　不仅如此，另有来自碧桂园某区域公司的投资负责人向记者透露，自己虽未能直接听到暂缓全覆盖的消息，但在执行层面和考核层面，已经发生了一些变化。

　　上述投资负责人介绍，“之前全覆盖是要真的在每个县、每个符合要求的镇都要拿到地，现在放松了，我所在的区域是如果集团授权价格因为过低不足以拿地，经过集团评定同意后，该种情况也算是全覆盖的。”

　　考核放松的情况不只在该区域出现，另一个区域的碧桂园内部人士透露，其所在的区域虽然并未完成发达镇的覆盖，也被算作已经是完成全覆盖。

　　此外，碧桂园暂缓投资拿地的行为已经被市场同行关注。数家房企相关投资负责人向记者表示：按照碧桂园过往的投资风格，有些土地是会去拿的，即便拿不到至少也是会参与竞拍的，但现在的情况是，连碧桂园原有的销售很好的项目周边的地块，他们也不去拍了。“我们分不清楚是地块问题，还是一直冲在三四线前沿的碧桂园对市场的判断发生了变化，我们还专门去找他们沟通过。”一名房企投资负责人这样说道。

　　此外，至少有来自五个区域的碧桂园内部人士向澎湃新闻透露：现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。

　　房地产项目中合作开发中的“操盘”是指，某一家企业掌握营销、工程、设计、开发报建等重要部门之后，整个项目的运营节奏和节点均按照该企业的接受的方式进行。

　　以碧桂园为例，要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。

　　澎湃新闻获悉，此前碧桂园对合作项目有两套考核体系。合作的项目中，自行操盘的按碧桂园的进度、时间节点进行考核，而非操盘项目仅需报备即可。

　如今，为提高周转，加快现金回流，非碧桂园操盘的项目，也要纳入碧桂园的考核体系，同样需要按照碧桂园的时间节点进行。

　　据澎湃新闻记者了解，碧桂园数个区域的多个合作项目已经或者正在进行退出，退出项目均是非操盘项目。

　　该消息得到多位碧桂园内部人士证实，其所在区域也有数个项目等待退出合作，主要是因为碧桂园考核体系的变化，非操盘项目达不到考核标准。碧桂园人士这样描述这一精神：只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王。

　　据悉，目前，碧桂园对于合作项目的处理分两种，已经签订股权合作协议的，如不能按照碧桂园高周转的节奏进行操盘，则会退出；合作项目中，尚未签订股权协议的，如不能操盘，直接放弃合作。

　　不仅如此，为了实现现金的快速回流周转，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。但因为碧桂园项目的跟投制度，这极大的挫伤了一线人员的热情。

浅贝

万达高管自杀身亡 躺着赚钱行业背后的风险正在引爆

　万达高管自杀身亡！背后风险正在引爆！　

　　又一大佬自杀身亡！

　　这次的故事，发生在地产业。这个过去被认为“躺着赚钱”的暴利行业。

　　6月6日，有网友通过一则微信截图爆料，称南京万达茂总经理因为在开会时被万达南京公司总经理责骂，随后在栖霞山上自杀，其遗体已经在佘山脚下找到。


　　起初传出来的是该女性高管坠楼身亡系不堪工作压力而自杀，但直到目前，具体死亡原因仍在调查之中。真实的事件我们暂时还不得而知，但无论如何，风向巨变之下楼市往日风光不再、导致地产普通从业者压力倍增的现实是有目共睹的。

　　一叶落而知天下秋。其实，在这件令人扼腕叹息的事情背后，反映的是一个时代的缩影，一次重大经济的转向！

　　1

　　钱在天上飞

　　过去，我们经历了一个史无前例的大放水时代，钱多到不值钱，各种银行每天最愁的事情就是怎么把钱花出去、怎么让钱更值钱。

　　再加上监管的放松，一个伟大的业务诞生了：“委外”。所谓委外业务，就是指，银行理财资金委托外部机构投资（基金公司、券商，以及打着各种名号、旗号的资产管理公司），专门来搞一些高收益但是高风险的事情。

　　什么样的业务才是高收益呢？

　　比如炒房。

　　其实，近年来之所以地王频出，经常爆出几十亿拿地的大消息，并非房地产公司都是土豪，背后的最大金主之一，正是这个传说中的委外业务！

　　“面粉涨价，面包自然也会涨价”天价买来的地、自然要卖出天价的房。在这种“高杠杆”的运作模式之下，想要取得“高利润”，“高周转”模式自然是唯一法宝！

　　地产行业资金成本这么高，很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里，省出几天时间就等于省了几百上千万，这就是为什么所有房企都在强调快快快！要用最快的速度建房、卖房。

　　于是，依靠着这样高杠杆、高负债、高周转的模式运作之下，一边是疯狂扩张的开发商，一边是狂飙突进的高房价——那真是地产行业躺着都能赚钱的“黄金年代”！

　　当然，硬币都有另一面，在“高周转”的暴利之下，地产业的普通员工是压力山大。坊间流传着这样一句话——

　　生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。

　　2

　　债在地上追

　　但无论如何，高压之下仍有高薪；然而时至今日，地产的黄金年代一去不复返了，开发商和银行“你好我好大家好”的好日子终于到头了。

　　因为，强监管来了！

　　近年来，银行业监管风暴强势来袭，两周之内连发七文，直接剑指的，就是这些银行非传统业务，尤其是同业业务和表外业务！

　　与此同时，银行的“表外理财”也要被纳入央行的考核范围，也就是说，从此“表外业务”就要被牢牢地监视在国家的锐眼之下，再也不能像以前那样为所欲为，更不用说拿钱去炒房了！

　　地主家都没有余粮了，你还指望着拿到钱去炒房？

　　然而对于开发商来说，断粮已经很可怕了，而比断粮更可怕的是，还要还以前欠的粮！

　　已经上岸的老王说，“自作孽，前几年看着地产火热，疯狂加杠杆负债抢钱，最近政府对地产企业融资五花大绑，集中兑付期快到了，闻到风险的机构要跑了。”

　　一般而言，委外业务的周期通常是3~4年，也就是说，今明两年，地产债兑付的高峰期就要到了！

　　根据申万宏源(4.380, -0.02, -0.45%)的数据统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰（分别为932亿、698亿元），而接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　做生意是要有本钱的！借来的钱是要还的！

　　债务压顶之下，一大批开发商已经先崩为敬了。

　　5月21日，被誉为“城市园林绿化行业龙头”的东方园林(14.970, 0.00, 0.00%)向社会公开发债10亿元，但结果只募集到了区区5000万，仅占募资额的5%。


　　事情一出，东方园林6连跌，期间跌幅达23.12%！

　　5月25日，五洲国际的股价遭遇了公司有史以来最大单日跌幅，盘间最高跌幅接近90%！

　　收盘时，五洲国际录得超过84.89%的跌幅，且成交量大幅放大至37.2亿，换手率74.54%。随后公司申请停牌自查，受此牵连，五洲国际一笔本金额为3亿的美元债券也暂停交易。

　　5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。而在此前的2月7日，该公司债项目就已经被中止过一次了。

　　这并不是地产业的个例，实际上，整个宏观环境都是如此。在监管趋严、融资渠道受限的大环境下，那些高杠杆、高负债的企业，要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上！

　　3

　　谁来拯救开发商？

　　想要从债务中成功解套，借新债还旧债的把戏玩不下去了，怎么办？

　　自然是找接盘侠来转移债务！对于开发商来说，自然要变着花样让你买房！

　　过去，是利润所需；当下，是生存所迫。因此，我们看到越来越多的房企在拼命促销，周转速度更加重要。

　　甚至如宇宙级房企碧桂园，还喊出了“不惜一切代价高周转”的口号！也因此，地产普通从业者的压力越加沉重，南京万达茂总经理的事情恰恰反映了这一点。

　　但疯狂的“高周转”显然取得了成效。

　　深圳：不交500万，你连摇号的资格都没有！

　　杭州：有人晕倒有人打架 排1里长队

　　无锡：1000多人在售楼处门外熬了3天2夜

　　西安：长安区某楼盘700套新房入市，引来5000人摇号争抢

　　成都：5万人抢1千套房，还能有多疯狂？

　　过去，开发商是靠房价上涨吸引老百姓(82.110, 0.54, 0.66%)自动入场，而现在，却靠政策配合下的饥饿营销，引发“抢房”狂潮来吸引刚需接盘！

　　杠杆不会凭空消失，只会发生转移。那么轰轰烈烈的去杠杆运动，究竟成效如何？

　　企业部门杠杆率为159%，比上年下降0.7个百分点，政府部门杠杆率为36.2%，比上年下降0.5个百分点，均出现2011年以来首次下降。

　　但唯一上升的就是住户部门杠杆率，为55.1%，比上年高4个百分点。无论是居民长期贷款还是短期贷款，2017年以来杠杆率上升明显。

　　与之对应的，显然是今年以来的抢房热潮、无数人蜂拥入场、争当房奴。然而，在他们做着炒房致富美梦的背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。
　美联储六月加息步步紧逼，房贷利率势必会水涨船高。那么，当开发商凭借卖新房已经成功出货，当地方政府凭借去库存已经成功解套，那么你会如何呢？

　　对于广大买房者而言，你需要考虑的第一个问题是，在你没有还清贷款之前，房子的真正主人，其实是银行。那么，你能不能确保熬过这段苦日子，扛着高债务，最后顺利把所谓“房子升值“的钱装进自己的口袋。

　　第二个问题，在这轮债务大转移的过程中，不少城市房价离奇暴涨，那么当接盘过程宣告完成，那些房价高估的城市，必将被打回原形。

　　环京的惨痛教训已经告诉我们，从暴涨到暴跌，只需要几个月的时间！ 若是你盲目追高、投机入场，那么就注定了被收割的命运。

　　毕竟，无论哪个时代，能赚钱的都是少数人而已。

浅贝

绿城中国负债1900亿双线救援 代建凶猛4地现业主维权

中国经济网编者按：近日，有媒体报道称，绿城中国（03900.HK）要求员工加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。同时，加大应收款项回款力度，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。

　　绿城房地产集团有限公司近三年和2018年一季度的负债率一直呈上升的态势。数据显示，近三年及2018年一季度，其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。

　　而绿城的现金流也一直在收紧。公开数据显示，近三年和2018年一季度，其经营活动产生的现金流净额分别为7.24 亿元、18.35 亿元、-138.39 亿元和-68.90 亿元。

　　截至2018年一季度末，绿城的货币资金为270亿元，而其负债为1933.66亿元。基于负债率与现金流情况，绿城中国在本月有两宗举措：一是内部全面加速回款要求，二是一周内两度和银行订立贷款协议。

　　7月初，绿城中国一周内共获授予14亿美金低息无抵押贷款，均用于公司现有境外债务再融资。7月3日，绿城中国发布公告，公司与若干香港主要银行订立贷款协议，获予一笔8亿美金银团贷款。7月9日，绿城中国发布公告，绿城中国及其若干附属公司与中国银行(3.470, 0.01, 0.29%)（香港）有限公司订立贷款协议，获美金6亿元双边贷款。

　　中交集团成为公司第一大股东后，公司进行一系列的转型动作，逐步去化三四线城市的项目，回归核心的 15 个一二线城市，产品设计贴近市场需求，推出“轻资产”模式的代建管理服务。于绿城中国而言，轻资产的途径首先是已经成熟的代建业务；其次就是把一些不能覆盖成本的资产进行出售。而从上述五大轻资产集团看，绿城中国更多的是在挖掘产业链上的更多可能。

　　公告显示，今年1-5月，包括代建业务在内，绿城前5月累计取得合同销售金额约587亿元，代建项目所取得的销售金额为236亿元，占总销售金额的40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。

　　业内人士指出，代建的房屋通常冠之以代建企业的名字，如果房屋出现质量问题，业主们首先投诉的往往是代建商。

　　在前不久，杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个样本项目登上了中国房地产报“315”期间发布的《2017年中国百强房企项目工程质量黑榜》，外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上此黑榜的主要问题。

　　但在代建业务提速中，绿城曾经坚守的品质防线却难守周全。今年5月份，绿城位于六安的项目遇到业主横幅抗议。 据中国经济网不完全统计，近一年内，山东济南章丘中康绿城百合花(16.050, 0.14, 0.88%)园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、安徽六安城南绿城花园也均发生过业主维权。

　　现金流持续收紧 一季度末负债1933.66亿元

　　据腾讯新闻报道，绿城房地产集团有限公司近三年和2018年一季度的负债率一直呈上升的态势。数据显示，近三年及2018年一季度，其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。

　　而绿城的现金流也一直在收紧。公开数据显示，近三年和2018年一季度，其经营活动产生的现金流净额分别为7.24 亿元、18.35 亿元、-138.39 亿元和-68.90 亿元。

　　查询绿城最新向交易所提交的债券募集说明书发现，近一年及2018年一季度，绿城现金流量净额下降至负数，主要因公司2017 年度新增购买北京、广州、杭州等一、二线城市土地支付的土地款较多所致。

　　与此同时，绿城的存货和存货资产比一直在攀升，2015 年-2017 年末，绿城存货余额分别为526亿元、716亿元和1191亿元，占总资产的比例分别为45.61%、50.36%和56.78%。

　　其中，绿城在三四线城市的存货影响到公司的盈利。

　　2017 年末绿城针对诸暨绿城广场项目、合肥翡翠湖玫瑰园项目、舟山岱山蔚蓝公寓项目、大庆御园项目、奉化玫瑰园项目、杭州蓝庭项目、台州玫瑰园项目、新泰玉兰花园项目和青岛理想之城项目，分别计提存货跌价准备324.28 万元、185.62 万元、1024.55 万元、4431.69 万元、7537.76 万元、15591.50 万元、4205.11 万元、1564.54 万元和3767.96 万元。

　　绿城方面称，如果公司未来不能持续保持三四线城市去化力度，将对公司经营业绩和持续发展造成不利影响。

　　截至2018 年3 月末，绿城在建及拟建项目共89 个，这给绿城也带来了较大的资金支出压力。

　　绿城子公司数量较多，截至2018 年3 月末，部分子公司为亏损状态，其中诸暨市越都置业有限公司亏损原因为商品房成本较高，亏损销售。

　　截至2018年一季度末，绿城的货币资金为270亿元，而其负债为1933.66亿元。

　　据中国经营报，绿城中国2015年资产负债率为74.63%，2016年资产负债率为76.84%，2017年资产负债率为80.16%。，资产负债率一直处于上升趋势。

　　“这里的负债率数据是按照一般的负债率计算的（即含预收账款），但是房地产行业情况特殊，未交付楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。按照行业一般算法，统计资产负债率时都不将预收账款计算在内。剔除掉预收账款之后，绿城中国的负债率是逐年下降的，2016年为54.2%，2017年为52.2%；另外，2017年绿城中国净资产负债率达到46.4%，同比下降11.7%，处于行业较好水平。”绿城中国方面表示。

　　绿城中国内部全面加速回款要求

　　据中国房地产报报道，7月2日午间，博社消息称，绿城中国近日对内发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》（以下简称《通知》），要求各子公司、项目公司必须着力加快销售去化，加速资金回笼，严格控制支付；要“倾尽一切努力、调动一切资源，尽早实现预售价格的突破，确保预售证顺利申领”；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，并严格控制付款。

　　《通知》发布在各地调控升级不断、三四线城市棚改政策调整、上半年房企业绩发布以及绿城中国刚刚完成新一轮内部架构调整这个敏感当口，让这家曾经徘徊在悬崖边缘几经努力终回正轨的“贵族”房企的新动作引发市场猜疑——绿城中国负债居高不下、资金链出现问题？高周转是否意味着品质的下降？“绿城已不再是绿城”等声音四起。

　　绿城此次所发的通知，全文千余字，分为三个部分，分别是“全力加快销售去化、全面加速回笼资金、控制支付节奏”。

　　在全力加快销售去化方面，绿城强调不受限价政策影响的项目：必须按原计划全力推进新增房源供应，节点尽可能提前；重点梳理原计划2019年供货的房源，工程等各项节点围绕尽早达到销售条件倒排，全力争取提前至2018年开盘销售。因限价政策影响预售证申领的项目：倾尽一切努力、调动一切资源，尽早实现预售价格的突破，确保预售证顺利申领。

　　在全面加速回笼资金方面，绿城要求提升销售回款率，抓紧回收应收款。

　　在控制支付节奏方面，要求各项目公司严格执行集团5月14日下发的《工程款支付计划》，合理控制支付节奏和支付额度，严禁合同外支付及超进度支付，在不影响工程进度的前提下，尽可能将付款节点安排在2018年7月1日之后。

　　对于引发外间的关注，绿城进行了回应，表示关于公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的常规管理动作。目前公司日均账面资金不低于500亿元，现金充裕、安全，远超公司未来一年内到期有息负债。公司各方面资信状况持续向好，近半年来的各类融资成本均处于行业较好水平，不但完全满足公司正常经营需要，而且能够有力保障公司的发展需求。

　　另外，为了适应行业和市场的变化，绿城近年来在力保产品品质的基础上，提出了进一步加强经营意识、提高周转率的运营要求。通过定期组织各项目公司盘点供货、销售、回款等举措，有效保障公司经营指标的达成。

　　一周内获14亿美元低息无抵押贷款 均用于偿还海外债务

　　据证券日报报道，7月3日，绿城中国公告宣布，公司与汇丰银行等香港18家主要银行签订总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR/LIBOR+2.565%的三年期无抵押贷款协议。该笔贷款将主要为公司现有境外债务再融资，贷款将于贷款协议日期起计36个月内最终还款日期前分期偿还。

　　绿城本次银团贷款获得香港大部分有规模银行的热烈响应，成功取得各家参贷银行承诺下单金额合共超过10亿美元，经综合考虑目前境外债务到期情况及实际资金需求后，最终确定借款金额为8亿美元。

　　这次贷款年利率是按2.565%加上香港银行同业拆息（HIBOR）（就港元贷款而言）或伦敦银行同业拆息（LIBOR）（就美元贷款而言）的总和，相比公司打算提早赎回的LIBOR+3.13%银团贷款利率大幅下降56.5个基点，有助优化公司的融资结构和降低借贷成本。

　　据观点地产网报道，绿城中国控股有限公司7月9日公告称，绿城中国作为借款人与贷款人中国银行（香港）有限公司订立共6亿美元的无抵押双边贷款协议。

　　根据该协议，绿城中国获授予一笔3亿美元为期三年无抵押定期贷款，贷款成本即年利率相等于按2.80%加上于相关日期的伦敦银行同业拆息（LIBOR）的总和；以及另一笔3亿美元为期五年定期贷款，年利率相等于按3.30%加上相关日期的LIBOR的总和。

　　对于该贷款用途，绿城中国表示主要为公司现有境外债务再融资。

　　摆脱资源资金依赖症 轻资产模式首先是代建业务

　　据中国经营报报道，中交集团成为公司第一大股东后，公司进行一系列的转型动作，逐步去化三四线城市的项目，回归核心的 15 个一二线城市，产品设计贴近市场需求，推出“轻资产”模式的代建管理服务。另外，中交集团还能带来财务上的支持。绿城的转型任重道远。

　　回顾近几年的发展历程，绿城一方面坚持去化三四线城市的存货，一方面也在进行组织架构的调整。

　　近日记者获悉，绿城中国内部进行了架构和人员的调整，明确了轻重资产战略，即十一大重资产公司和五大轻资产公司布局落地。

　　据北京商报报道，在绿城中国的新构架中，五大轻资产集团这些非房地产业务多数由绿城中国创始人宋卫平一手提拔的高管负责，对此，有业内人士分析认为，管理层们或正在谋划一场资本层面的操作，轻资产业务独立上市或是最终意图。“绿城中国在业务细分领域做大规模后，很有可能通过资本方式进行运作。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是评价。

　　严跃进也表示，对于绿城中国而言，五大轻资产集团独立上市是未来一个大的趋势，也有助于房地产市场的专业化运营，同时有助于提升企业价值。

　　资料显示，与宋卫平一起创业的高管们，借助绿城平台孵化房产以外的业务，再被资本市场认可后，批量制造千万富翁的路径也有过先列。以绿城中国高管个人创业公司绿城鼎益、绿城时代被绿城中国收购案例作为参考。一天内，绿城就诞生了曹舟南、应国永两位亿万富翁和封晓康、李海荣、刘玉明以及余海涛等数十位千万富翁。

　　对于绿城中国五大轻资产集团是否会独立上市一事，上述绿城中国负责人表示，“除传统地产开发外，绿城中国会对轻资产产业进行探索，不过轻资产产业需要培育，是绿城中国未来发展的依托。不过，公司内部暂时没有将轻资产集团独立上市的打算，上市预期仍较为遥远”。绿城方面强调，该公司“轻重并举”是为了推动公司发展动能，从对资源、资金的高度依赖向依靠团队、品牌、专业能力转变，同时提升风险管控能力，减少房地产行业周期性波动对公司的影响。

　　虽官方并未盖章，但是独立上市计划并非不可期。实际上，“轻资产”正在成为绿城中国的主要战略。早在去年，曹舟南就曾对外表示，通过土地增值获得红利的模式已经失去了效用，未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期，再之后则有机会。当时，曹舟南就曾提到，“抛开有质量的增长而追求规模是很危险的”，因此绿城中国正在由“开发商”向“服务商”转型，同时进一步让资产变轻。

　　于绿城中国而言，轻资产的途径首先是已经成熟的代建业务；其次就是把一些不能覆盖成本的资产进行出售。而从上述五大轻资产集团看，绿城中国更多的是在挖掘产业链上的更多可能。

　　提速代建业务 失守品质底线？

　　据蓝鲸财经报道，在传统房地产业务提速缓慢进程中，绿城代建业务产生的高额净利润，则成为中交集团较为看好的板块。2016年开始，中交集团便开始对绿城代建业务进行大举整合，在2016年6月，绿城中国宣布，以9.49亿元收购宋卫平以及其他股东手中的蓝城代建资产全部股份，同时将蓝城其他业务出售予宋卫平。由此，宋卫平手中的蓝城仅剩下养老、农业、健康部分。同时，又对旗下代建业务资产绿城鼎益、绿城时代等公司进行了多笔股权收购，最终成立了绿城管理服务集团，用以发展绿城代建业务。

　　公告显示，今年1-5月，包括代建业务在内，绿城前5月累计取得合同销售金额约587亿元，代建项目所取得的销售金额为236亿元，占总销售金额的40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。

　　业内人士指出，代建的房屋通常冠之以代建企业的名字，如果房屋出现质量问题，业主们首先投诉的往往是代建商。那么，代建业务存在的问题会否对绿城品牌口碑带来负面影响？答案无疑是是肯定的。

　　山东济南章丘中康绿城百合花园小区：在建楼房因质量问题遭遇业主维权

　　据经济导报报道，近期，位于章丘的中康绿城百合花园小区在建楼房因质量问题遭遇业主维权。

　　该项目官方微信公众号近日发布了“致业主的一封信”表示，百合花园9#、14#、15#、16#楼部分楼层在施工过程中确实出现了质量问题，并承诺对相关问题予以整改，“若整改仍未达到合格标准的构件，予以拆除重建处理”。

　　这封信的落款为“济南中康房地产开发有限公司”。这让有的购房者心里有些疑惑。

　　“当初是出于对大品牌房企的信任买的这房子，但现在又有种说法是，这其实不是纯绿城的项目。济南有那么多绿城项目，到底哪个是真绿城？”有购房者对记者说。

　　据济南时报报道，业主张峰（化名）提供了一份在济南中康房地产开发有限公司公示的第三方对混凝土强度检测结果的图片。图片中显示，在多处检测构件中，设计强度数值理应为30及以上，然而在实际检测强度计算的结果中，多处构件分别出现了21.9、17.1、25.6等数值。章丘区质监站相关负责人解释，这样的结果的确能够证明混凝土强度不足的问题。

　　5日18：11，在“中康绿城百合花园”微信公众号中，济南中康房地产开发有限公司再次发布“致业主的一封信”。信中表示，百合花园9、14、15、16号楼部分楼层在施工过程中确实出现了质量问题。

　　6日，济南中康房地产开发有限公司一钱姓负责人表示，在2017年11月中旬的检查中，发现9、14、15、16号楼的个别楼层出现裂缝，要求施工单位停工后，已联系山东建筑大学工程加固研究院及山东省建筑工程质量监督检验测试中心分3批次对问题楼层鉴定检测，“我们从今年5月开始按整改方案施工，业主发现的是施工过程中的现象。”

　　该负责人表示，目前整个小区都已停工，并在6日、7日与业主代表协商，选定3家第三方鉴定机构，同时对小区剩余的未检测楼层进行检测。检测结果将通过微信公众号公示，对不合格处进行整改，“整改后还不合格，我们就把这部分拆除重建。”

　　4日，另一位朱姓负责人曾表示，如在2020年10月31日前交房时仍不合格，将按合同进行退房、退款处理。

　　6日，章丘区工程质量与安全生产监督站相关负责人表示，去年9月对该小区部分楼层进行抽查，但当时尚未施工到问题楼层。去年11月中旬，项目参建单位发现质量问题后，自行寻找相关资质单位检测、整改，但并未上报，“我们是7月3号才得知混凝土的质量问题。项目参建单位在发现问题后本应在20天内上报，我们后续也会对此作出处罚。”

　　该负责人表示，5日下午，已约谈百合花园的建设、监理、施工单位相关负责人及项目部管理人员，要求该小区全面停工、检查，“明后天施工单位和业主代表选定相关质检单位进行检查，并出具处理建议。我们也会监督项目整改，并要求全程公示。”

　　“我们也担心他们用的这批混凝土都存在问题。”该负责人表示，目前已将中康绿城百合花园施工方在章丘区内所有在建工地进行停工处理，在其自查后组织督察组进行检查，合格后方可再次开工。

　　山东青岛李沧绿城郁金香岸：漏成水帘洞

　　据半岛网报道，4号的一场中雨，让山东青岛李沧区的绿城郁金香岸项目的业主们慌了神。包括1号楼、4号楼等在内的房子出现漏雨，顶层的业主墙面被水泡，其中，整个小区东户的业主普遍存在渗漏情况。业主们质疑，绿城郁金香岸房子质量存在问题。为维护自己的权益，已有业主冒雨到项目现场统计住房渗漏情况，准备与开发商交涉。

　　4号，山东青岛一场不期而至的中雨，把交付刚刚两个月的绿城郁金香岸项目质量问题给“淋了出来”。业主们发现，由于楼顶防渗措施不到位，导致顶楼的住房出现漏水，整个小区的东户墙壁渗漏严重。其中，以1号楼和4号楼最为严重，1号楼和4号楼的几个单元楼梯从顶楼就开始漏水，一直漏到一楼，楼梯成了“水帘洞”。

　　“我们高价买绿城的房子买的是品牌、是信誉，可是绿城用这样的房产质量对待我们，愧对他们自己的业界良心。”1号楼的业主刘先生说，“必须要给业主们一个交待，这次刮东风东边漏，下次刮南风南边的窗不会幸免，我们要求这次不管漏的窗还是没漏的必须一起维修、重新打胶密封。”

　　据4号楼一单元的业主反映，4号楼一单元104平方米的户型全出现进水情况，由于无法进入二单元，但由于二单元的朝向与一单元相同，估计也不能幸免。而更糟糕的是1号楼，楼梯间从19楼道底层一直在哗哗滴水，堪称水帘洞。

　　据业主介绍，绿城郁金香岸项目是去年12月31日开始交的房子。“买房时合同上写明的是今年6月份前交房，当时就有业主们质疑，工期赶这么快，会不会给项目埋下质量隐患。”4号楼业主王女士说。

　　除了房子、窗台、楼梯间出现漏雨问题外，整个绿城郁金香岸的小区排水也成了问题。记者在现场看到，小区的北门已经无法进出，小区内和围墙周边挤满了雨水，根本无法进出。

　　山东青岛即墨中航绿城·理想城：皇家园林变水泥地业主维权

　　据鲁网报道，《2017年百强房企工程质量黑榜》公布，即墨中航绿城理想城因外立面裂痕、部分单元楼梯开裂和掉渣、墙面空鼓原因登上全国工程质量黑榜。

　　据了解，中航绿城理想城是由中航及绿城联合开发项目，该项目开发商为青岛绿富房地产开发有限公司，于2016年11月底交房。中航的资金实力和绿城的过硬品质，为楼盘打响了知名度，但是质量问题实在令人深思。

　　据半岛网报道，即墨中航绿城理想城玫瑰园业主投诉，购房时开发商一直宣称小区皇家园林景观绿化“四季常青、三季有花、两季有果”，很多业主就是轻信了开发商的宣传才花高价购买了房子，但最近业主到工地发现实际根本不是开发商说的那样，按照开发商原来的规划业主楼下建的竟然是羽毛球场、篮球场，而这种规划开发商卖房时并没有告诉业主，这让业主很崩溃。
得知自家楼下建的是羽毛球场、篮球场，不少业主找到开发商要求更改规划，虽然最终开发商同意羽毛球场、篮球场等不建了，但规划原址并没有恢复绿植，取而代之的是一大片硬水泥地面。  ．

　　“开发商给业主的答复是：目前的宽度和规格都是严格按照消防部门要求建的。”一前来维权的业主说，羽毛球场、篮球场等经过业主的维权不建了，原址改成了园区步行道，可这步道足有十米宽，除去步行道，园区能用于园林绿化的场地就所剩无几了，打了折的园林绿化让业主难以接受。

　　安徽六安城南绿城花园：业主抗议维权

　　据六安新网消息，六安市城南绿城花园小区，2013年入住直到现在还没有拿到房产证，甚至有几栋还没有交房、小区没有配电间和消防、墙体破裂脱皮直接坠落。买到这样的房子实在糟心，和开发商反映总是被一拖再拖，周边后盖的小区都已经入住，他们这里连房子还没有交完。据了解，目前部分业主已经拿起了法律武器维权。