房价观察

浅贝

产房门口传喜讯


原创 你包叔 包邮区 2022-08-22 07:53 发表于上海

去年2月，龙湖董事长吴亚军做过一次极限压力测试。假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩：

我们还能不能发出工资，能不能还得起债？

手下高管对极端情况进行研究后，给出的答案是：不能。

这种压力测试的条件，是吴阿姨当时能想到最坏的结果。

也是在去年，9月，地产行业的巨变前夜，碧桂园总裁莫斌在高管会议上安慰大家，行业基本面没有问题，他的依据仅仅是：

预售制度没有动摇。

这个行业最悲观的人，都低估了这轮房地产调控的力度。

开发商经历的惊心动魄，已经不需赘述。前几天，华安基金公告，调整了几家停牌房企的股票估值。

对于世茂和融创，他们分别给了1.33港币、1.37港币的估值。这相当于给股价打了三折。而对于中国恒大和恒大物业，他们的估值是：

0.01港元。

曾两万亿总资产、世界五百强前一百五十名的恒大帝国，只一年时间，股票就干成了一张废纸。

但2022年6月之前，监管对于房地产调控的定力，出乎所有人的意料。从各种表现可以看出来，监管对地产的政策是：

保房不保企。

包叔的好友兽爷说，这就像在产房里：

保胎儿，不保孕妇。

当时，有好几家孕妇，不是，房企老板曾情真意切地向上写信，反应自己的困难。比如中南和中梁，在监管部门的鼓励下，他们后来也拿到了和AMC机构的合作机会。

但结果，要么钱在项目里出不来，要么一分钱也没有落实。

两个月前，监管的态度，终于开始有一丝丝松动了。


1

今年年初，一位民营房企老板到北京见有关部门领导。领导问他：

怎么解决房企不拿地的问题？

去年这个时候，领导最头疼的还是——土地市场怎么还是这么热，房企的钱到底是哪来的。

一年之间，恍如隔世。

这位老板建议领导，可以在市场端放松，比如放宽首付比例。他说从实际操作来看，金融端很难放松，银行有风控，行长要为贷款负责，比如民生银行，只保留了5家民营房企：



其他房企的贷款全部停掉了。



上半年楼市放松最多的，就是贷款比例和利率。这点水，完全不解渴。



时间到了今年6月，一家国企在研究报告里提示，再不能让民营企业暴雷现象继续蔓延，他们提醒，一定要：



防止“疯狗浪”现象。



“疯狗浪”一词来源于渔民的俚语。意思是说冲击力非常大的长波浪，往往都是由河口一些不被人注意的小浪组合而成的。



这家国企觉得，去年的一些金融政策，其实就是中国楼市的“疯狗浪”。但出乎意料，没过多久，一次严重的“疯狗浪”就打了过来——断贷潮。最悲观的估计是，断贷潮有可能影响上万亿的银行资产。



虽然断贷的蔓延很快被遏制，但影响是深远的。



首先，市场遭遇了重锤。7月，北京成交环比下跌了27%，广州下跌了23%。二三线城市环比又跌了两成，其中青岛下跌了65%；



资本市场上，这个“疯狗浪”，引起投资者对房价下跌带来存货折价的担忧，也把过去一直站在岸上的龙湖、金地等一批房企，拉下了水。



8月中旬，中国房地产行业最优质的民营房企龙湖也被瑞银做空了。一下午时间，股价暴跌16%，市值蒸发250亿。



市场传完龙湖商票逾期，又传龙湖要在8月底宣布破产。朋友圈的三无截图，让上海票据交易所都破例出面澄清。



这波“疯狗浪”，也彻底让监管层清醒认识到了房地产的真实情况：



我们经不起第二个“疯狗浪”了。





2





今年上半年，中国土地出让收入降了三成。中国卖地收入前二的杭州和上海，也都痿了。



炒房之都、中国最好的房地产市场杭州，上半年新房、二手房成交全部腰斩。



杭州为了保新房，把二手房当成外宅生的，大部分原先市场上的顶级次新房卖不出高价格，陷入了茅台股怪圈：



房如玉，有价无市。



结果就是，资源越发集中向少部分超级红盘才能，比如IFC、K11，超级红盘，也越来越少。去年的红盘，也可能今年就不红了。杭州需要摇号的房子，比去年少了一半多。



去年年上半年卖地近2000亿的杭州，今年上半年缩减到1500亿出头。



当然，杭州依然是上半年全国卖地最多的城市。



上海土地市场就冷清多了。二批次供地总成交780亿，只有四家民企成功拿地，除了宝华在普陀区拿下的11亿地块，其他土地都在青浦区，拿地总价都不超过10亿。



上海一直是中国豪宅卖得最好的城市。上个月上海豪宅成交712套，环比下降了22%。



上海中介说，最近越来越多业主要求境外交易。境外交易就是要绕过房产交易中心的资金池，买家直接把外币打到业主境外的账户。



买家其实是冒着巨大风险的。



上海疫情过后，很多上海人都考虑过卖房离开这座城市。但7月过后，接盘的人，开始犹豫了。一些买家延迟了投资计划：等今年秋天过后再说。



说白了，大家都在等手术刀落下。







3







8月16日，旭辉、碧桂园、龙湖等示范房企股价突然大涨，上周刚被做空的龙湖股价重回25块左右。



信心背后是一个消息——监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范房企债券，为他们提供流动性支持。



那几家房企也先后回复：正和监管部门沟通中。



这次发债模式比最初信用保护版本力度更大了。比如5月份新城发行的10亿元中票，国资只提供了总金额不超过1.3亿元的信用风险缓释凭证。



据说这次龙湖正准备发行15亿元债券，中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任。这意味着：



如果龙湖违约，中债信用公司要帮龙湖全额还钱。



然后是8月18日晚上，住建部、央行等部门出台措施，宣布要通过政策性银行专项借款方式支持逾期难交付住宅项目建设交付。房企的朋友很激动，说现在很多客户不买任何期房，销售一线快要崩了。



不出手确实不行了，起码要保证健康的孕妇不再出问题。



今年前七个月，民营房企海外债融资、信用债融资、信托融资，和去年同期比分别是：



-95%、-83%、-80%。



这么多开发商，7个月里只从海外债借回来93个小目标。



现在，中国土地市场飞来飞去的就是那四家——保利、中海、华润、招商。民企调侃他们为：



四大傻。



一位参加上海二批次供地的央企开发商说，他们拿的几块地，基本都没有竞争。上半年，他们董事长号召要缩减投资，结果发现他们就算缩表，今年也大概率成为行业拿地的前三名。



今年3月的一个下午，一家优质民企老总在他办公室里跟我说，3月是中国楼市的至暗时刻，他们当时还想收并购一些项目。



然后4月，5月，6月，7月，他看到了更多至暗时刻。到了8月，他自己也开始卖项目了。





4





7月19号，一家闽系暴雷房企秘密召开了一场高层会议，参会人员不超过十人。这场会议号称是关于过去和未来若干重大问题的决议，老板承认了过去自己犯的错误，检讨了自己过度授权、投资失控等等问题。



但是对未来，他认为机会仍在：



除非民营地产彻底清场，否则我们一定是战斗到最后的铁军。



这是一份历史性的公司决议。他们的决议依据是，不管是在发达国家还是发展中国家，房地产都是支柱行业。



有人对过去30年房地产及建筑业对GDP的贡献率数据做了一个统计，2020年一季度贡献率达到最高点21%。今年一季度转负，二季度变成了：



-6.6%。



所有人都知道房地产业的重要性。不算上下游，房地产每年对经济增长的直接贡献是7个点以上，加上相关产业解决了7000万人的就业。地方财政对地产的依赖度有四五成：



其实，这不是保大保小的问题。



于是我们看到，七月底召开的下半年经济工作决策层会议，把“稳定房地产市场”放在了会议表述的第一句。



最近越来越多的行动，表明了政府保卫支柱行业的决心。



上半年经历过的示范房企发债，更大力度地再来一次；上半年扭扭捏捏的放松调控，下半年越来越多城市直接取消限购，环京环沪已经彻底松绑，苏州最靠上海的汾湖，甚至允许上海人来买三套房。



上周，清华大学魏杰教授一个内部讲话，在社交媒体上广为流传。



魏教授说，三条红线、房贷集中管理制度和加强管理监管账户，政策都没有错，房地产调控的主要目的一直是抑制房地产的金融属性，强调消费属性，风向没有改变：



只不过做的过程中，有些过度了。



魏教授说风向没有变，其实主要是一个意思，过度的，会被慢慢纠正。这是给大家吃一颗定心丸，就像吴亚军在交流会上说，该爆雷的都爆了：



我们应该往光明看。

浅贝

拆迁户，开始过苦日子


起点财经 2022-08-31 16:40 发表于河北
以下文章来源于中产先生 ，作者你们的中产先生


由奢入俭，难啊。

- 1 -

拆迁户，是一个历史的产物。

因为中国的土地制度，工业化和城镇化建设，原本属于集体的无法开发的土地，需要拆迁征收变更为国有土地，这个过程，造就了一大批暴富群体。

早些年，我在包邮区某地级市读书时就了解到，当地市区发展不如县市，市区居民羡慕郊区农民，因为他们可以拆迁。

拆迁群体中，最厉害的莫过于深圳城中村，本来城郊的农民在集体土地上建了一幢楼，随着城市发展，郊区变成市中心，地价大涨，房租大涨，为什么说广东富人都其貌不扬，穿着也不考究，一条拖鞋一个背心的老头，可能身价数亿，这可以说明一些情况。

这里拆迁都是这种调性，比过年还要热闹。

据说，两个深圳城中村农民后代结婚，其资产重组的规模超过不少上市公司，妥妥的羡慕嫉妒恨啊。

一人拆迁，全家暴富，甚至很多拆迁户碰上拆迁的好事也要狮子大开口，做起了钉子户。

但是出名要趁早，拆迁也一样。

最早一批拆迁户吃了WTO和炒房的红利，之后的拆迁户就没有那么好的条件了，有些偏远地方拆迁，如果是货币化安置，可能还要贴钱才能买得起房子。

特别是上一波棚改，造就的一大批拆迁户，他们的日子就没那么好过。


- 2 -

早上看到《时代周报》的文章：

房租下降，拆迁户摆摊抢租客，手握数套房还要外出打工。

坐标是在郑州。

郑州算是中国新兴城市的一个最显著的样本。

大造新城，大力发展房地产，大举引进人才，终于顺利跻身千万级人口城市，同时高新制造引进发展得也不错，富士康、半导体、新能源汽车，妥妥的新一线。

但是在经历了暴雨、疫情之后，郑州在千万级人口城市的管理上有些经验不足，年初有人从核酸数据上推测郑州出现人口外流情况，市长不得不亲自下场辟谣。

不过，郑州楼市不振，房租下滑也是不争的事实，这就苦了当地的拆迁户。

当地拆迁户在上一波棚改中，手里都有几套房，之前靠着收租就能过得不错，但是这几年租客越来越少，房租越降越低，有位业主将租金从起始价1800元下调到1300元，依然没有租客。

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看报道，一把椅子，一个或数个招租广告牌，构成了一群郑州拆迁老人的日常标配，上年龄的老头、老太太都守在回迁小区门口，看到问房子的租客都一拥而上，有的老太太甚至全程跟着租客，竞争非常激烈。

不少年轻力壮的拆迁户，选择外出打工，不敢轻言躺平。

今年郑州棚改，都改房票了，拆迁户更难了。

不光是摆摊租房，卖房市场也一样摆起来摊位。

东北，辽宁鞍山，很多人在摆摊卖房子。

鞍山是鞍钢所在地，一个曾经光彩无限但是如今资源枯竭的城市，人口外流社会老龄化，经济单一没有支撑，楼市在上一轮棚改之后，库存高企。

好多当地人拆迁之后手里都几套房，本地根本消化不了这么多库存，没有外地人来炒，根本卖不出去。

看了下面积都不大，价格在10万上下，比鹤岗贵一些。

不知道东北类似的城市，类似的拆迁群体，会不会很多。


- 3 -
结语

拆迁户，是一个有争议的群体。

有人觉得他们不劳而获，有人觉得他们贪得无厌，还有人认为城市开发的钱到了他们手里是浪费没有效率。

如今，很多拆迁户们手里握着房子，卖不出去，也租不到好价格。

从拆迁暴富，到拆迁摆摊，拆迁打工，这恐怕是很多人没想到的。

拆迁户也开始过苦日子了。

但是由奢入俭难，这好像不是拆迁户们才要面临的问题，也是我们所有人未来要面临的一个问题。

从拆迁户开始，做一下心理建设吧。

就这样。

浅贝

没办法了，只能再苦一苦开发商了


原创 葫芦娃 大碗楼市 2022-09-08 08:00 发表于浙江

昨天，作为停工问题相对集中的城市之一，郑州流出一份官方文件（文件经确认为真）。

文件的标题，是一句相当提神的口号：

大干30天，确保全市停工楼盘全面复工。图片

有些事情，越来越有意思了。

向停工楼盘，全面宣战。

——10月6日前，实现郑州全市停工楼盘全面复工。

上面这句话，是这份政府文件的目标。

截止目前，郑州涉及问题楼盘超130余个，停工、延期交付的房源数量高达2.5万套。

大干30天，让130多个问题楼盘、2.5万套问题房源同时复工，口号猛的让人猝不及防。

怎么干？

文件中的具体实施方案，有以下四个重点：

第一、压实企业主体责任。

钱是房企挪用的，锅就要房企来背。

怎么背？

文件中给出的方法是，变卖土地、资产和公司股权。

除此之外，提到压实企业主体责任时，文件还专门强调一句话：出险房企要千方百计承担保交楼任务。

什么叫千方百计？

能卖的，全卖。

第二、严肃追究责任。

前面说，挪用的监管资金，要靠房企变卖资产来还。

它不卖、它耍赖怎么办？

文件中也给出了具体的解决办法：

存在资金挪用的，依法及时追回；



追究挪用监管资金的房企股东和实控人的责任；



对不配合复工、不配合承担保交楼任务的房企，进行偷漏税核查。

最狠的就是上面那句话——

不变卖资产、千方百计保交楼，那就是不配合复工，就要查你的税。

税这种东西，就像老太太做体检。不查都没病，一查全是病。

第三、做好破产重整。

如果房企确实资不抵债，着实还不上挪用的监管资金怎么办？

破产重整。

各区成立破产清算协调专班，市区两级法院积极配合，短平快的清算资产，尽快完成资不抵债的楼盘处置。

也就是，更彻底的拆飞机卖零件、更彻底的清算清偿。

自此，江湖再无这家房企的声音。

第四、政府全力纾困。

此前，高层通过政策性银行，释放了2000亿的保交楼专项借款。

这2000亿的借款，该怎么用？

郑州也给出了答案——

不能白用。

想借钱，得有资产抵押。

凡使用专项借款的房地产企业，须将有效资产抵押给辖区平台公司；



动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金做好对接。

上面那句话，最有意思的字眼就在于——

动员房企提供更多优质资产，与纾困基金做好对接。

所谓政府兜底，还是得拿好东西来换。



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通过以上内容的梳理，不知大家是否发现了问题——

保交付，并不存在纯粹的兜底。

郑州的四项“保交楼”具体实施方案，几乎全是在压实房企责任。

——能卖资产先卖，卖不掉的再抵押；

——最后还是不够，那就破产清偿；

——敢不配合，就查你的税。

当年划船不用桨全靠浪，今天浪催的也该出出血了。

挤一挤，再挤一挤，哪怕是个A，也还是能挤出奶的。

逼着开发商吐钱的，不仅仅是郑州。准确的说，是各个城市都在“压实房企责任”。

比如，西安。

前两天，西安发生一起标准的“下克上”反水案例。

西安金科博翠天宸的项目公司，向金科集团公司发了一封资金催促函。

——催促集团公司，尽快归还前期挪用的项目监管资金。

薄薄的一页纸，精准的阐述了所有问题。

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2700多套房子，是我卖的；



但6亿的项目回款，已经被集团公司挪走了；



现在项目停工了，西安住建局和经侦部门已经立案追缴了；



集团的大哥们赶紧把钱还回来吧……

此前所有人不是好奇——

监管资金怎么会被挪用，谁挪用了，挪去干啥了？

你瞧，破案了。

——钱被集团公司挪走填窟窿了。

一场“停工立案”的倒逼施压，破了许久未决的悬案。

接下来，在自上而下的挤奶式施压下，我们可能会看到更多的“下克上”反水案例。

那就苦一苦开发商吧。



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讲到这里，我们来思考一个问题——

为什么郑州这次要下决心“30天解决停工问题”？

为什么各地都在问题房企身上下死手挤奶“保交付”？

保交楼，兹事体大。

楼市的信仰底线是什么？

不是房价涨不涨，而是房子交不交。

全网皆知的“停工断贷”，几乎就是在告诉所有人——

期房很不靠谱，房企随时跑路；房企一旦跑路，你就无家可归；不仅无家可归，还要偿还房贷。

老乡！期房，狗都不买。

1、当“期房狗都不买”的情绪出现的时候，楼市会发生什么？

成交量，如尿崩般溃散。

下面这张图，是全国商品房逐月成交量走势图。

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这张图上，我们能看到一个异常清晰的转折点：

6月份，依靠“各大城市集中松绑限购限贷”，才换回来“成交量爆发”。

但进入7月份，成交量再次被打断了脊梁。

——相比较6月，7月的楼市成交量急速下坠，足足比6月减少近50%。

7月份发生了什么？

“停工断贷风波”全网疯传，“楼市信仰底线”惨遭撼动。

交房就是楼市的最后一块基石。

一旦交房变得不确定，楼市的成交量就如尿崩般溃散。

2、当楼市成交量如尿崩般溃散后，又会发生什么？

货币无法派生，信用无法扩张。

央行印出来的钱，投放不出去。

此前，我跟大家普及过咱们的货币派生机制。

央行印钱，然后投放给各大商业银行和金融机构。紧接着，银行和金融机构再通过借贷的方式，投放给私人和企业。

这套派生体系中——

楼市长期以来都是作为“最主要货币派生工具”而存在。

你用100万首付，贷款200万，买了一套300万的房子。

开发商拿到这300万之后，去买地、采购建材、支付工资分红、给建筑公司结账、给银行支付利息、给地方缴税。



建筑公司再去给农民工结算工资、地产员工拿着工资去消费、股东拿着分红去投资、地方拿着土地款和税费去建公共设施配套和给公职人员发放工资。



……

如此周而复始，

100万的资金量，派生出300万的购房款。

300万的购房款，派生出多个300万的衍生货币流动。

过往数十年，天量货币就这样通过楼市派生出去。

因此，7月份的楼市成交量腰斩之后——

社融增速创6年新低，新增信贷超预期回落。

3、当货币无法派生、信用无法扩张后，会发生什么？

稳增长和救市的本质，其实就是一场信用扩张。

信用扩张一旦凝滞，稳增长就无法保证。

因此，7月份的社融和信贷增速超预期回调之后——

GDP增速3.1%，较6月有0.5%的回落，明显弱于此前预期。

讲到这里，我们就能梳理出以下这条逻辑线：

停工断贷→击溃楼市的基石信仰→买房竟然无法保交付→楼市成交量尿崩；

作为货币派生工具的楼市成交量尿崩→社融和信贷增速下滑，信用扩张凝滞→稳增长出现不确定性。

一切都由停工而起，必然要以保交付而终。

保交付的源头，是问题房企挪用了监管账户里的资金，那就往死了挤问题房企的奶。

那就再苦一苦开发商吧。



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最后，给诸位两个提醒吧。

第一，救楼市不等于救房企。

此前，高层刚放出要向市场投放2000亿的专项借款时，很多人都吆喝着要去炒地产股的底。

尤其是曾出现过违约的问题房企，他们说这是有救了，股价也要触底反弹了。

屁的有救！

看完今天的文章，大家就清楚：所谓救楼市，其实是在救成交量。

成交量关乎信用扩张，信用扩张关乎稳增长。

如何救成交量？

先保交楼。

如何保交楼？

挤奶，往死了挤奶。

哪怕肢解一两家房企，也要挤出来更多的钱用于盖楼。

只要房子能交付，成交量能保住，倒下一两家房企算得了什么。

保交楼的代价，是部分问题房企的彻底倒下。

这个时候你去抄地产股的底，怕不是疯球了吧。

第二，一旦救起来成交量，难免把成交价也带上去。

对于高层来说，理想状态下的“救楼市”应该是如下这般：

楼市成交量复苏上涨、货币投放复苏上涨、信用扩张主动出击、经济增速快速回温，但是房价没涨。

但是，扯淡的是——

历数过往二十年，似乎但凡成交量猛涨、信用猛扩张的年月，房价没有不涨的。

再说了，

假如没有涨价预期，谁会进场给你托成交量。

老百姓也不是傻子。

浅贝

郑州突发！重大消息！


要参君 每日财经精读 2022-09-08 22:56 发表于北京

郑州动真格了。
连续两天，下了铁命令，祭出了“40米大刀”。

1、9月6日，郑州发布一件震动整个地产圈的文件：大干30天，确保全市停工楼盘全面复工。

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这无疑是公开立下军令状：10月6日前，郑州所有烂尾楼，必须都得全面实质性复工，干起来，否则就军法从事！
看到没有，实质性！！

换句话说，这个复工必须来真的，决不能花拳绣腿玩虚的。

像以前曾被曝光过：那种塔机一天转三圈，上午一圈、中午一圈、晚上再来一圈，空转360°位移是0，回头一看全是无用功的！

那就军法从事！

2、9月8日下午，郑州召开房企保交楼吹风会，要求企业砸锅卖铁保交楼！

是的，你没看错：砸锅卖铁！

意思很清楚，房企必须瘦身自救，该破产的依法破产，该拍卖的依法拍卖，把钱从牙缝里抠出来，投到楼盘复工上去。

如果开发商不愿意砸锅卖铁把房子盖起来，就想开开心心圈钱后，两脚抹油一溜烟跑路呢？



那对不起，你有你的张良计，我有我的狠手段！

这次，郑州提出，要强力实施五个专项行动，而排名第一的，是公安系统“保交楼”专项行动！

由郑州市公安局牵头，依法查处房地产领域违法犯罪行为，坚决清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”“绊脚石”。
当然，公安机关执法，肯定是依法依规，不会葫芦僧乱判葫芦案，矛头所指，是那些触犯法律的房企！
首先，看看你是真的没钱复工保交楼，还是把楼盘资金挪用、抽逃，甚至运作到国外了？

如果开发商把钱挪走了，却故意扮惨，搞半拉子工程，让楼盘烂在那里，那对不起，不仅钱要追回来，实控人也得吃牢饭！

然后，看看你是不是兜里有钱，却故意不配合复工？

对于这样的房企，要查税！

一旦发现存在税务问题，线索将移送公安机关，坚决打击查处。

当然，金杯共汝饮、白刃不相饶，只要房企真诚配合复工保交楼，政府不会袖手旁观，将全力纾困，帮房企舒筋通络、活血化瘀！
这方面，郑州可不是打打嘴炮，而是拿出真金白银，接下来银行系统及金融机构还会进一步跟进！



郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元。



纾困基金专班将抓紧推进各项手续，尽快推出一批标杆项目，确保9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位，快速缓解房地产企业和项目资金压力。

什么叫菩萨心肠、霹雳手段？

这就是！

毕竟，不拿出霹雳手段不行啊，根据网上资料，截至6月20日郑州共有106个问题楼盘，约60万人受到烂尾楼影响，可郑州主城区才700万人左右！

这就等于说，10个人吃着火锅唱着歌去买房，就有1个人会买到烂尾楼盘。

在这种时候，采取铁的手段，保障购房者权利，让那些举全家之力买房的人，能够住进新房，这才是真正的菩萨心肠！

识时务者为俊杰，那些烂尾楼背后的房企，资产该处置的处置，该转让的转让，该质押的质押，赶紧把自己挖的坑填上，就算是下吃奶的力气，也要把复工保交楼！

决战烂尾楼，这个，恐怕是郑州当地大量烂尾楼业主在近半年来，听到的最好的消息了。

而这一切，才仅仅是一个开始。
郑州的政策是一个风向标，全国各地都会千方百计解决烂尾楼问题的！
毕竟，中国虽大，但不良开发商已经无路可退，他们身后就是如大海般沉默的人民群众！

浅贝

楼市传出大消息！


原创 金哨兵 成方街哨兵 2022-09-14 22:09 发表于广东

昨晚，郑州传出了与国开行签订3000亿元协议的消息。

今晚，又有两座特大城市拉开了拯救楼市的“大战”。

首先是苏州。

苏州六区(苏州市区包括相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区六区)对外地人购买首套房政策进行了优化，不再需要出示社保证明或个税证明。

这意味着，外地人也可以在苏州直接买房了。

随后，广州也传出消息：广州新备案项目“一房一价”由原来楼栋均价上下浮动6%，调整为上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。

知情人士向记者证实，上述消息属实，黄埔区相关部门已于中秋节前组织房企开了会，对新的限价政策进行了口头传达。部分房企已计划对新入市项目备案价，按新的限价政策进行调整。

这个消息的关键点在于：下浮20%。

此前，只允许下浮6%。

这等于就是变相降价促销。

之前，还遮遮掩掩的，不允许大幅降价，因为人性都是追涨杀跌，越是降价，越是观望情绪浓烈。

现在，广州也扛不住了，只能继续降价促销。

2021年全国各城市GDP排名来看，广州排第四、苏州排第六。

苏州和广州的行为，等于打开了各大城市楼市促销的内卷之门……

为什么会出现这种情况？

我们先看一下苏州。

苏州是一个依靠制造业起家的城市，并不依赖于土地财政。

但是，今年上半年，受到上海疫情的涉及，苏州GDP为10962.4亿元，同比增长0.3%。

上半年，苏州的财政收入达到1201.42亿，继续领跑地级市，但同比减少14.43%。

在这种情况下，苏州的日子并不好过。

广州的情况，则是非常依赖于土地财政。

广州的土地财政依赖度，在全国主要城市中，排名第五。

上半年，广州市GDP为13433.8亿元，同比增长1%。

上半年，广州市一般公共预算收入922.1亿元，扣除留抵退税因素后增长7.8%，按自然口径计算同比下降1.5%。

看到了这些数据，大概也就明白了，为什么这两座城市，要在一线城市中，带头刺激楼市了。



同时，这也从一个侧面说明了，央行连续降息（下调LPR利率）的效果非常有限。

毕竟，政策的制定者，是能够看到更多、更实时的一手信息的。

上周五公布的8月金融数据，虽然有所回暖，但9月，恐怕又开始不尽如人意了。

于是乎，地方政府又拉开了新一轮的刺激楼市。



如果像苏州、广州这样的特大城市，都开始不讲底线的刺激楼市，那其它城市，必然要跟进，形成一轮刺激潮。

这必然会导致资金进一步向大城市集中，三四五线小城市的资金，进一步被抽血，进一步失去流动性。

这对于整个中国来说，并不是什么好现象。

毕竟，小县城居住着中国更多的人口，房子过剩也是主要出现在县城。

如果县城楼市的流动性被进一步抽走，那问题会更加难以解决。



明天是15号，又是宣布MLF利率的日子。

在美联储即将加息75个基点，甚至100个基点的背景下，央行这次应当会“按兵不动”……

浅贝

出人意料！战争竟然使俄罗斯房价大涨


▣作者：钟灏

▣来源：米筐投资（ID:mikuangtouzi)

各位要做好一个心理准备：大变局不是开玩笑的。

在某些极端情况下，房价会怎么走？

俄罗斯在前面打了个样。

当俄罗斯的房价数据摆在面前的时候，可能会让很多人大吃一惊的。

1

今年二月以来，尽管俄乌之间爆发了战争，但令人意外的是，俄罗斯的房价仍然在涨，而且，涨幅还比以往扩大了。
比如第一季度，今年第一季度俄罗斯全国房价同比涨了多少？
涨了18.78%！
而去年是多少？去年是5.2%。
注意，这还是扣掉通货膨胀的因素之后的实际涨幅。
如果不扣除通胀的话，今年一季度房价的名义涨幅高达32.5%。
这是2007年以来的最高季度涨幅。（数据来自全球房地产指南Global property guide）
第二季度，俄罗斯全国房价实际价格（也就是扣除通胀之后）仍然大涨11.69%。
按名义价格的话则是29.45%。

下面这个柱状图是global property guide统计的俄国主要大城市的均价对比：


前两个城市是莫斯科和圣彼得堡。

蓝柱表示2020年8月份均价，黑柱表示2021年8月份均价，灰柱表示2022年8月份均价。它们之间的差别非常明显。

还有这个统计数据，俄罗斯房屋价格指数年化增长率：

这是全额范围内的房价涨幅。

这两个可能统计口径有所不同，具体的数字也不一样，但都指向——房价大涨。

2

俄国房价的这个表现，应该是让很多人吃惊的。
不太符合多数人的预期。
要知道，战争以来，有大量的人员出海的，而这些人恰恰又是一批中坚力量，是一批购买力比较强的人群。

尤其是9月底普丁发出动员令以来，大批俄罗斯人涌向周边国家。

具体数字难以统计，但从多方渠道对比验证，数十万人是有的。



这批人应该会带走不少购买力。土耳其的数据能佐证这一点，俄罗斯人涌向土耳其之后，使那里的房价大涨、租金也大涨，而且持续了很长时间。



今年1月至8月，外国人在土耳其一共购买了4.5万套房屋，比2021年同期暴增了45%——其中俄罗斯人位居外国买家榜首，买了近8100套房子。



作为对比，2021年是5400套、2020年是3000套。



过去，在土耳其买房最多的是伊朗人和伊拉克人，俄罗斯大都排在第三。



但从今年4月开始发生了变化。4月卖给俄罗斯人的房屋销量增长了将近190%，而且一直保持着强劲状态。



购买力外流这么严重，为什么俄罗斯房价还是涨出了天际？





3




首要原因当然是通货膨胀，以及对未来通货膨胀产生的强烈（担忧）预期。



虽说流出了数十万人，听起来很多，但是相对于这个1.4亿多人口的国家，数十万人口可谓是微不足道，连一个零头都不够。



现实情况是，绝绝大部分俄罗斯人是出不去的。



而他们的外汇又被冻结，他们的主要银行也被踢出了swift系统。这样一来，这些人不但自己出不去，就连资金也很难换成外汇。



完全被堵住了。



所以这导致什么呢？



导致卢布货币全憋在了境内。成了某种意义上的一个堰塞湖。



同时，战争就意味着扩充军备和军队，就意味着要花很多钱，支出大增。



那钱从哪里来？光靠税收肯定不够，印钞机一定是要出力的。



所以，高通胀就出现了。



下图是俄罗斯CPI指数增长率。



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看最后的八根柱子，这是今年开战以来，明显比之前高了很多，平均在15%左右。



对比一下，现在中国是多少？10月份中国CPI增长率是2.1%。



当然，俄罗斯那个15%我相信他也是经过“数据修饰”的，实际的物价涨幅只会比这个更高。



在这种货币的推动下，俄罗斯房价上涨，也属情理之中了。



超出预期的，实际上是房价的涨幅比CPI要高的多。我猜想这里有两个原因。



一个是CPI数据修饰严重，实际的CPI可能远远比这个高，然后房价的涨幅可能跟CPI涨幅是大概一致的。



另一个，是有更多的预期因素在里面，也就是说民众预期未来会有更大的水量，所以争相尽早买入，于是房价就涨得比一般物价更猛。当然，这样的话，这个价格可能透支了未来相当长一段时间的预期。





4




实际上，除了房产之外，另一个涨得更猛的品种是黄金。



在俄罗斯境内，以卢布计价，黄金价格比年初上涨了75%左右，大幅跑赢房产。



由于黄金的需求过于旺盛，导致实物金供不应求，然后在银行购买了投资金条之后是不能提取实物的。



为什么黄金比房产更受欢迎？



这个不难理解。因为黄金属于国际通货，是全球公认的价值载体。而房产是严重依赖于地区状况的——地区的经济和人口状况。



俄罗房价之所以还能涨，其中一个前提是这种战争没有发生在俄罗斯本土。



如果战火烧到了本土，房价可能就是另外一番景象了。



这里也有一个样板，那就是克里米亚半岛。



克里米亚的房价在今年七月份以后加速下跌，相比年初大概跌去了70%，可谓是膝斩了。其原因，就是克里米亚受到了乌克兰方面的攻击：炸毁了俄方的空军基地，炸毁了刻赤大桥。



然后半岛上的居民四散而逃。于是房产被抛售。



这就是战争对资产价格的影响。



不同规模的战争，不同方式的战争，以及战火是否烧到本土，都会有不同的后果。



这就是俄罗斯提供的当代较大国家之间发生的战争的一种样本。



值得我们好好体会这里面的逻辑。

浅贝

未来会进入多年的去杠杆周期


原创 荆棘阿甘 荆棘阿甘 2022-07-30 13:18 发表于湖北

美国经济很糟糕，国内经济现在也不是很好，目前国内经济究竟遇到了什么问题？

其实就是一个分配的问题。

改革开放之后争论很多，各种争论其实归根到一句话就是：财富怎么分配？

▶主张彻底西化的市场派认为全面自由，全面市场化就能激发人的潜力，这样大家就可以实现都富裕，只是谁多富谁少富的区别而已。

现在一说起改革开放的效果就会提起安徽的小岗村，意思是人一旦自由了，潜力就能得到释放，那粮食产能自然就能蹭蹭蹭的往上。

农业领域是如此，其他领域也是如此。

▶反对彻底西化的一派认为这么搞就是资产阶级，那不是要改变体制？

在80年代初期，苏联出现严重问题，欧美优势越发明显，这种世界环境让反对派找不到例子去阻止，最后就只能为了反对而反对。

我们现在很多电视剧把当时反对改革的人描绘的很呆板，感觉连单干能激发潜力这么简单的道理都不懂，那时候的干部是不是傻？

这其实不对，没有说出实质的问题。

实质问题有两个：

第一个问题：

财政，立法，结构问题都没有解决

在当时的背景下，市场派赢得胜利是必然的，毕竟经济发展在短时间内就让所有人得到了好处。

但是，这个好处没有维持多久，问题就接踵而至。

图一：1978年-1996年的进出口差额

国门打开，对外贸易开始增加，可是国内企业没有竞争力，再加上大量的重复建设导致进口增加，于是贸易逆差扩大，特别是85年以后。

经济结构从计划经济往市场经济转型，在各种收入分配上没有及时转型，于是财政收支的各种不平衡就出来了，财政收入是增加了，可是财政支出增加的更快。

图二：1978年-1992年的财政收支

一看赤字扩大了，于是又减少支出，但是这都是治标不治本的办法。

一周前说财富再分配的文章里面讲的那个例子：造导弹的不如卖茶叶蛋的。

为何，因为卖茶叶蛋的不用交税，他在享受经济繁荣的成果，但是没有付出维护市场的义务，那当然容易致富。就好比现在一个行业，忽然有个企业不用缴纳各种税费，那它的业绩能不好吗？

相反，改革开放以后，对外交流增多，各种支出也增加，可是税收等各种改革都没有跟上，财政捉襟见肘就可想而知。财政没钱，那吃财政饭的所有体制内的人员就必然没钱。



没钱怎么办呢？



其实只有一个办法：印钱。



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图三：1991年-2020年的M2增长率





1991年以前的数据查不到了，我们就从1991年看吧。



我们在1997年以前每年的M2保持20%以上的增长，人民币又没有国际化，只在国内流通，所有印的这些钱就都跑到了消费品市场。



于是乎，我们就能理解80年代末90年代初的高通胀怎么来的了。



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图四：1978年-2020年的通胀数据





1994年我们的通胀最高超过了20%，在80年代也是好几次超过10%。这都是因为货币印得太多导致的。



高通胀对经济的杀伤很大，肯定要想办法解决，可是如果不印钱，那钱从哪里来呢？



于是1994年进行的税制改革。



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图五：1978年-1995年的中央与地方财政分配



1994年进行的税制改革，中央收入大幅度提高，这样就可以减少印钱，所以我们回看图三会发现，M2增速最高峰就是1994年，后面就逐年减少。



改革开放是1978年，可是税制改革是1994年，在这16年时间，货币总数大量增加，但是税收，法制等都不健全，导致一批人完成了原始积累。



当年法律欠缺，对于各种灰色地带定义不清晰，什么是投机倒把？什么是扰乱市场？完全就是无法可依。



为什么大量富豪想着移民国外，因为当年他们发家的时候处在灰色地带，按照现在的法律是不行的，可是当年没有。


不少富豪移民国外就是为了逃避原罪。











第二个问题：

如何阻止财富聚集？





货币贬值，物价飞涨，信息闭塞，在这种环境下，会产生非常严重的投机行为，全社会都会被巨大的投机所引导。



这两年全球通胀高企，很多人炒大宗商品财富迅速积累，现在还是在信息年代。改革开放之后财富积累更是恐怖。



还记得80年代的首富牟其中吗？，他就专门是干投机倒把生意的，最著名的案子莫过于用日用品去苏联换飞机。



这种事情举不胜举，现在的房地产企业万科在当年也是搞进出口贸易的，倒卖一些进口的电子产品积累了原始资本。



▶改革开放以前，计划经济，有制度约束，就算人再聪明，也无法实现暴富。



▶改革开放之后，把聪明人和普通人放在一个池子里面竞争，厉害的人很快就开始对大众进行收割。同时，还印那么多货币，高通胀就好像化学反应中的“高温高压”条件，加速了这个收割的过程。



1994年牟其中的资产就达到了3亿，可见投机的利润有多丰厚。


不过，投机总是会过去，而且大部分投机者最后都会倾家荡产。



相比于投机者，更为严重的就是产业全国布局带来的财富增长。1994年的首富不是牟其中，而是有6亿资产的四川新希望集团俩兄弟刘永行和刘永好。



计划经济时代，全国960万平方公里的土地是按省，地级市，甚至是县域划分的经济，可是改革开放以后，各省之间的壁垒开始消除，企业可以全国经营，这就导致龙头企业逐渐变成了巨无霸。



新希望是如此，娃哈哈，美的这些都是如此。



相信每个人都做过一个梦：如果全国14亿人每人给我1块钱，那我不是有14亿？



企业家也做过类似的梦：如果全国没有壁垒，那不是可以赚全国人民的钱？如果世界都没有壁垒，那不是可以赚全世界的钱？



一个中西部的人买一瓶娃哈哈的矿泉水，就给浙江转移了2块钱，买一个格力空调，就给广东转移了几千块，买一个上汽大众的汽车，就给上海转移了几万几十万。



内地的财富被大量的转移到了沿海，然后再通过去沿海打工人回家的方式返回内地。



比如说：家里天气热，父母要买个空调，然后在广东的子女发了工资，寄回去几千块钱，父母在内地买了空调，这个钱又回到了广东，这个循环一直持续下去，内地和沿海的差距越来越大。



这就是财富的转移。



这种财富的转移是合法的，长期的，数额巨大的，慢慢形成了垄断性质的。现在还有哪个家电企业敢说挑战美的的地位？



现在沿海制造业的富豪很多都是80年代赶上了全国统一市场的红利发家致富的。





以上两个问题就是保守派最担心的问题。



保守派并不是看不到市场化的好处，但是在没有解决体制问题和想明白贫富差距拉大如何解决的情况下，贸然的进行市场化，必然会引发很严重的后果。



现在的影视作品并没有讲明白这一点，所以大家看当时的争论仿佛是站在上帝视角看待一群傻子吵架，这不是搞笑嘛。



其实说白了就是一句话：保守派认为走向市场化，私有化，如何避免回到1949年以前的上海？如何避免资产阶级的迅速扩张？



当时我们的做法是先行先试，搞试点，摸着石头过河。这种做法一开始看到的效果大多都是正面的，负面效果要在一段时间以后才会出现。



我小时候的历史课本只讲到了1984年，为什么之后不讲，大家应该清楚，因为在此之后，各种改革的副作用就显现出来了。



如果仅仅只是这样，那其实还好，因为大家都是有多少吃多少。



可是后面的寅吃卯粮就把问题扩大化了。









杠杆惹的祸





之前的社会贫富差距都是制造业造成的，其实不会太大，后面的几次变化逐步加大了这种差距。



2001年中国加入了WTO以后，大量的外商投资涌入，导致货币增速重新走高。大家可以看看下面两个表，货币增速最低的2000年也就是外商投资很低的年份，第二年开始，双双走高。



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图三：1991年-2020年的M2增长率



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图六：1991年-2020年的M2增长率



从1994年之后，M2增速连续6年下滑，可是在中国加入WTO以后，现实外商投资大幅增加，这导致了外汇占款也大量增加，也就是国内货币发行量走高。



从2001年开始涌入的外商投资在2005年开始发挥作用，如下图所示，贸易差额陡然增大，几乎直线上拉。



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图七：1995年-2020年的进出口差额



大量的外资进来导致货币发行增速重新走高，按道理应该会重新走上80年代末期的大规模通胀，可是当时并没有这样。



我们再看看图四这个四十年的通胀数据，在1998年以后通胀就变得很小了。



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图四：1978年-2020年的通胀数据



到了这里，很怪异的情况出现了：



在1994年以前，M2增速动辄20%的情况下，CPI高达8%以上，可是在2001-2008年M2增速17%左右的情况下，CPI居然只有2%。



在这里，我们要说另外一个数据了：基尼系数。



2003年的时候，统计局公布的基尼系数是0.479，这个数字已经不低了。



0.2以下过于平均，大家可以理解成我们改革开放以前，0.2-0.3之间时较为平均，0.3-0.4之间时比较合理，0.4-0.5时差距过大，大于0.5时差距悬殊。可想而知我们2003年的0.479说明当时的社会财富分配已经开始极度不公平。









高杠杆加剧了不均衡





产业一旦金融化之后，杠杆率就拉高，财富的聚集速度就会很快，其中的典型就是房地产。



相比于实体制造业，房地产有两个以前没有的特性：规模大，杠杆高。以前的首富还经常出自制造业，但是后来的首富就经常是房地产和互联网两个行业。



▶张三的工资1000块，你给他涨薪10%，一年也就是多了1200块。



如果张三有1万块的存款，此时房价是1000块，他用1万的首付款，买了个100平米总价10万的房子。一旦房价上涨10%，他的资产就增加了1万。



工资和房价相等的情况下，工资增长10%一年才多1200，可是房价增长10%，一年就是1万。



8年的涨薪1年就被房子收割干净了，也就是说在资产价格上涨的情况下，买房人相比于无房人，资产增加速度是上十倍。



社会贫富差距开始急速拉大就成了正常行为。


▶我们再做个比较。



张三和李四是同学，张三在体制内，李四在私营企业。他们工资都是1000，存款都是1万。



国家要进行房地产改革，张三明白这个改革的意义，李四不明白。张三用1万当首付买了个10万的房子。



过了一年，房子价格涨到11万，此时李四想买房子了，于是把自己的1万存款给张三，另外从银行贷款了10万。



张三在还完贷款之后，手上有现金2万，李四有一套房子，另外欠银行10万。



这个过程走完，李四的钱到了张三手里，如果房子不升值，那李四就被张三收割了。



这两年卖房的人是不是就收割了这两年买房的人？





以前房地产景气度很高，房地产行业杠杆恨不得加到宇宙去，从可以查询到的2000年开始，这个数字就已经到了70%以上了。经济危机以后更是一路高到80%以上，这还是明面上的负债，表外负债都还没算。



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图八：2000年-2020年的房地产企业负债率





我们可以看看最早上市的房地产企业万科：



房改的1998年资产负债表是47.95%；

房地产起飞的2003年到了55%；

放水之后的2010年已经到了75%；

到了降杠杆的2018年，资产负债表到了85%。



几百万的房子，资金量很大了，以前还只需要一两成首付就可以随便买，只要房子上涨，把杠杆加上去，几年之后资产就是几千万过亿。



经济飞速发展的年代，真是人有多大胆，房就有多高的杠杆。



有些人在早期发现了这个漏洞，把杠杆拉满，发财了。有些人发现的晚，成了接盘侠。



房地产如此，那些在股市和期货市场发财的人是不是也是如此？





其实体制内的人发财机会更多，就在于他们对信息的敏感程度更高。他们经常接触到各种政策，只要把握一次，就容易财富翻倍。



你以为巨贪是怎么来的？每天和人拿着几百万现金交易？那你就想多了。



现在很多体制内人员的收入都是合法的，比如说我之前说的那个例子，煤炭产量要放开，他们把所有家当全部梭哈煤炭股票，一年就翻倍。



这种收入难道不合法？



他们很多人级别就是科级以下，这种级别不算是内幕交易，期货大佬葛卫东以前不就是贵州一个粮站的工作人员嘛。



和房地产有异曲同工作用的就是金融和互联网这种吸金特别高，杠杆特别高的行业，不过并不是每个人都能进这些行业。



房地产的高杠杆和大资金的特性让财富迅速的完成了转移，同时，也带来了一个非常大的后果就是









严重的透支未来





财富开始迅速的从大众手中转移到少数人的口袋里。



财富的这种聚拢效应就会导致通胀低迷，古代王朝到了末期，大地主出现的年代，如果用白银为货币计量，一般就会导致通缩。



这种现象很好理解，因为市场上流通的钱变少了。



比如张三，李四和王五都有100块钱，他们每个月花光，那就是300块的消费能力。



当张三和李四的财富转移一半给了王五，张三50，李四50，王五200，此时张三李四虽然省吃俭用，但还是花光，王五消费保持不变，那他们的花费总额就是50+50+100=200。



也就是说此时消费能力弱了1/3。



越是杠杆高的地方，人均的社会零售消费就越是不足，所以深圳的人均零售消费大大低于武汉和成都等内地城市。



2019年武汉的人均社会零售消费品总额是6.93万，深圳是5.35万，深圳只有武汉的77%。



很明显，深圳的富人财富比武汉高一个甚至二个等级，但是深圳的人均消费只有武汉的7成。



换一个说法，深圳的富人已经把穷人未来透支干净了，武汉的富人还给穷人留了一点。



所以说目前的经济问题就不是货币的问题，而是分配的问题。货币是足够的，但是分配出现严重的不均衡。



今年经济不好，有些专家学者说要放水，但是还有一些说要货币紧缩，我看长江证券的首席经济学家伍戈就是这种观点，还有上海财经大学的校长刘元春也是如此，他俩都是国家货币政策的智囊。



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在同一个平台，主张未来放水的翟东升有74万粉丝，主张现在大放水的任泽平有112万粉丝，而主张紧缩货币的伍戈只有区区4.6万粉丝。



读者不喜欢听太严肃的新闻，资本也不喜欢推送主张货币紧缩的经济学家。



可见在经济学领域，正经的人都是少数，哗众取宠的才有市场。









去杠杆任重道远



最近房地产持续下行，按照以往的政策应该是要放水，可是这次不同，监管的重点是保交楼。



其实从这点就能看出未来的政策走向：不要再期待未来的放水了！



从改革开放之后的这40多年的经历看来，在早期制造业创富的阶段，虽然拉大了贫富分化，但是并没有透支未来，这一点很重要。



制造业的兴起，在2001年以后还成了中国收割世界的工具，所以它的正面作用其实大于反面作用。



就是后来金融化之后高杠杆作用导致了现在的问题。也就是说制造业民营没错，房地产也没错，但是，加了高杠杆就有问题。



所以未来很长时间经济的一个重点都是去杠杆，这个过程可能会持续很多年，不会是一两年的短期政策。



去杠杆就会让拥有资产的人财富缩水，拥有的资产越多，杠杆越高，财富缩水的幅度就会越大。



这个过程是非常痛苦的，但是时间久了可能就习惯了。当未来再也没人相信房子永远只涨不跌的时候，房地产的投机就会消散。



没有金融化的助力，想要拉大贫富差距，太难了。



只有当去杠杆进行到一定时期，经济泡沫变小很多以后，经济的就会迎来二次迅猛的发展。



人病倒了，贸然用虎狼之药，最后结果只会越来越差。一定要先把身体调理好才行。



去杠杆就必然会导致经济下滑，这是不可避免的，用财政政策和行政政策来对冲货币政策，是一个可选的办法。



财政政策就好比现在的地方债加大发行力度，用发债的形式对冲以前房地产带来的资金。



行政政策就比如增加国企的作用，用国企的力量完成财富在一级企业端的分配。



还有的政治工具就是加大区域发展均衡，把蓄水池放大，水位就不会高低落差大。



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图九：1991年-2021年的M2增速



从2016年开始去杠杆，一直到现在有6年多时间了，未来还会持续进行下去。



在去杠杆的大背景之下，固定资产的价格会持续进入熊市，很多人问什么时候是房地产投资的时候，我的预测是未来可能很多年都不会有房地产投资的机会了。



或者说房地产再也不会回到以前的那种全民信仰的年代。



至于去杠杆速度的快慢，这要取决于国际形势的走向。欧美放水的快，我们去杠杆速度就会快，欧美停止放水，我们就会减缓去杠杆的速度。



昨天的文章说人民币升值，房地产的泡沫就会破，很多人说这个逻辑是怎么形成的。其实很简单，就是人民币升值过程必然伴随外资进入，外资来了，必然就是去杠杆的好契机。



也就是说人民币越升值，那货币政策就会越紧缩，在紧缩的货币政策之下，房地产会持续下滑。



未来一夜暴富的机会越来越小，为了我们自己生活幸福，要调低预期的目标值。



没有欲，就不会有嗔。

浅贝

聊聊深圳共有产权房这件事


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-01-20 20:05 发表于广东

作为一个前地产从业者，最近这几天朋友圈里为了深圳新出炉的共有产权房整得分外热闹，大家都那里揣摩政策这是何用意。

当然了，大部分人还是相当不以为然的，世上事，从来屁股决定脑袋，靠着地产行业吃饭的，又怎么可能会欢迎真的危及到自己饭碗的行当呢？

昨天下午跟一个还在坚持做地产的老同志聊了差不多三小时，她其实对三道红线意见很大，她把如今从恒大起，全行业遇到的困难归结于三道红线太过凶残，一下子把地产商们集体打进了ICU，现在再怎么挽救，都为时晚矣。

其实我对这个观点极其的不以为然，因为我从地产行业里出走以后，就去做金融了，之前大部分项目做的还是跟地产融资相关的。

2019年，在恒大还没有暴雷之前，我就已经说过，中国的地产企业八成都会扛不住的，不是老板们能力不够，而是杠杆用得太猛了，中间环节成本太高了，这就必然导致总价一级级增压，最后压得老百姓根本无力接盘。

这就跟杠杆牛一样，当股价因为杠杆加持，变得比市梦率还离谱，即便没有去杠杆的动作，等把最后一批接盘侠接盘资金消耗干净了，它一样还会崩的。

这就是老鼠效应，第一批聪明的老鼠嗅到了危险的信号，率先跳船，于是老鼠们争先跟风，本来就破破烂烂的船又多了许多老鼠跑路留下的窟窿，这不就沉得更快吗？

缺少接盘侠这件事从2017年环京房地产泡沫破裂就能看出来，要知道那可是北京啊！

至于地产商们资金链快断了，第一个传出暴雷声音的，也不是恒大，富力、碧桂园在2018年春节的时候都已经被业内人士各种传过。

大家都是做同一个行业的，就像同一条船上的老鼠，你危险了，难道别人就因此安全了？

现在还有人称赞王公子家的万达，说歪打正着，但我建议各位，还是要拉长了周期作出评判，在行业大格局下，个人的一点选择，屁都不是！

还记得2012年评论过煤炭行业，那些第一波冲击里能活下来的大佬，终究还是会为自己没有及时收手而买单的，结果到了2015年，终于煤炭赢来了一个行业普亏的真正低点，第一波熬过去沾沾自喜的人，最后都倒在了黎明前的黑暗里。

笑到了最后的只有神华们！

地产开发商的原罪就是杠杆！但重资产行业恰恰是个最需要控制杠杆率的行业，出事是迟早的，如果没有三道红线早早的挤破了地产泡沫，等到2022年全球性的紧缩周期一起来冲击，那才叫要了亲命呢！

债务周期一波动，让很多企业债务结构问题提前暴露，有了问题就要解决问题，就好像你蹦迪过HIGH了，引发了心肌炎，救命是让你去ICU里好好治疗，躺着休息，各种药物一起用，而不是说再给你注射兴奋剂，送回KTV里直接蹦，那才是要命的手段呢！

我们现在是惩前毖后，治病救人，各种手段虽然不停的用，看起来好像政策给 了不少，但还是在急救里。

债务周期最终都是由时间来熨平的，就好像身体康复期要多休息，不能看到自己好了一点就像夜夜笙歌，这么玩，很快就会连命都没有了。

如果没有三道红线近乎于致命的打击，你觉得被不轻不重口头教训了一通的房地产商们，等到硬着头皮挺过所谓政策的寒冬，他会如何呢？

当然觉得自己牛逼无比，就好像2021年之前的许老板，即便有过08年的打击，一样觉得自己英明神武，怕什么调整，脸皮厚点，咬咬牙拉更多的人下水，自己不就还是安全的吗？

2万亿的债务窟窿不足以把自己压倒，你信不信他还能给你造10万亿出来？

人性从来如此，只有真的受过伤，被打得灰头土脸，才会懂得“房住不炒”其实是在保护所有的人。

我的读者们几乎都是股民，我们股民在仓位控制的好的情况下，可以从容应对一只股票10倍的涨跌幅，但如果去配资了孤注一掷，一个跌停就能要了老命。

地产三成首付到底是多大的杠杆？掏空六个口袋来供养一套房子，这何尝不是孤注一掷的去赌呢？

深圳的房子，十几年来，有十倍涨幅并不稀奇，但涨到现在这个价格，你去看动辄千万+的小户型，有钱人看不上这个格局，住不下，你们口中所谓的刚需人群根本买不起。

当房价贵到连华为、腾讯这样在全国范围内都算是高薪的企业员工都无力负担深圳房价的时候，你就别怪华为把基地往东莞甚至更远的地方搬了。

当深圳从年轻人眼中的创业天堂变成了一个根本无法留住年轻人的食利城市，那么它还有什么未来？

当城市的房价高得令大部分都觉得离谱的时候，就得考虑一下跌的问题了。

大家不妨去看看最近法拍房市场里，真正刚需户型的成交价格，豪宅当然是不在此列的，那是全国富豪竞标的场所，但普通住宅恰恰是保障民生的基本要素。

所谓为什么前段时间深圳推出的安居房项目为啥销售情况不理想？

因为在销售上有许多限制，因为在10年期的持有时间里，购房者是没有办法处置那么大一笔资产的，如果这个时间周期里工作或者生活发生了点变故，你的钱基本就沉淀在里面了。

大家心里都清楚，房地产暴涨带来的暴富机会已经一去不复返了，在考虑买房之前，第一是考虑安全性，市场价打六折，听起来是不错，但你一算总价，想想月供，其实对于符合条件的人来说，压力还是很大的。

以前是指望着房价还能涨，金融属性高于住宅属性，那大家当然踊跃购买，但现在，事情已经变了！

但共有产权房有个好处，那就是随时可以反悔，随时可以退出来，政府可以作为代持人，同条件下优先回购，这就等于是有资金在里面托底，如果房地产市场价格上涨了，可以卖给市场里符合条件的人，实在是房价大跌，跌破你买入的成本，没关系，你还能要求回购，最大的损失无非就是个利息差。

深圳这样一个城市里，本来土地面积有限，以前天天想着提笼换鸟要搞高级产业进来，最终他们发现，一个空心化的城市是最没有竞争力的，华为现在重新在深圳拿到了很便宜的工业工地，比亚迪的厂区在扩张，一些工改写字楼的项目终于明白自己走了一条邪路，最终还是工改工，向更高端的制造业发展。

有健康的产业布局，还得有相对低成本的生活空间，不能只看着富豪们一掷千金的去抢动辄几千万甚至几个小目标的豪宅，顶层人群从来都是少数，万千个普通人才是撑起一个城市发展的基石。

所以我看到很多有产者对于共有产权房非常不屑一顾，因为面积不够大，因为没有完整的产权，因为……

总之各种看不起，但唯独没有想过，对于那些渴望得到共有产权的无产者来说，他们想要的不过是一个能够为自己生活托底的保障！

有了点能力，就可以买房安家，安了家以后，倘若有发展，并不妨碍自己再搏一把有豪宅的未来。实在是发生了变故，没能力留在这个城市里，这笔买房的钱还能当成长期的储蓄，随时变现，用于应付未来的生活。

这才是安居的真实意义。

其实产权并没有你们从业者炒作的那么大过天，因为房产的底层是土地，土地的所有权归国家，满打满算，大家只拥有那块地70年的使用权，又谈什么房子完整的产权呢？

共有产权房代替安居房并不像有些人说的那样，为了避免侨香村之类的事情再发生，当年买侨香村的那批人，赚了十倍，但这么多年来，多少福利性房产又何止涨了十倍呢？大家无非是站在深圳房价暴涨的肩膀上，一下子被炒作成了热点，格外引人注目罢了。

我记得以前有那种懂得钻政策空子的售楼员，自己通过零首付，各种套来套去，在深圳攒了几十套房子的人，那获利又何止百倍？

时代在前进，带着一些胆子大敢加杠杆的人暴富了，但时代前进的意义并不是让胆子大的人永远靠着这一招，站在山巅，反复割普通人的韭菜。

让一个国家的人都陷入到对投机无限崇拜中，恰恰是社会的悲哀，所以政策开始转向，告诉你房住不炒，大部分普通人并不是一开始就抱着搞金融的目标置业的。

这几天我看网上都在炫自己家乡的别墅，那些动辄造价过千万的房子，根本没有流动性，我们那里的行情，自建房想卖出去，造价最少打个三折再开口，大家亏定了，为什么年年还有人赚了钱回家就要起大屋？

因为营造一个住所，是人的本能，安居不是用赚了赔了，金钱来衡量的，只不过是玩地产金融玩太猛了，最后玩得大家忘了本心罢了。

一个时代过去了，永远不会再回来了。

这是兼顾公平和发展的选择。

浅贝

2023，请警惕“信贷塌方”！


原创 葫芦娃 大碗楼市 2023-02-03 08:00 发表于浙江

近期，最热门的楼市话题是什么？

提前还贷！

——年后提前还贷人数激增/不预约不让还/提前还贷至少需要排队3个月……

今天，我们不聊提前还贷。

我想跟你谈谈，隐匿在“提前还贷”背后的一朵阴云：资产负债表衰退与信贷塌方。

假如说，2023年有什么紧迫危机的话，这朵阴云必须算一个。

开篇科普。

在探讨“资产负债表衰退和信贷塌方”之前，先了解下：什么叫资产负债表？

书面的解释是——

资产负债表示反映企业在某一特定日期的资产、负债和所有者权益（净资产）状况的会计报表。

关于资产负债表，还有一个会计恒等式：资产=负债+净资产。

围绕这个恒等式，给大家举个例子吧。

比如，

你家有一套价值1000万的房子，还有价值100万的股票，但同时还有700万的房贷未归还。

那么，

你家的资产负债表，用会计恒等式表示，就是：总资产1100万=负债700万+净资产400万。

图片

好，理解了资产负债表的恒等式之后，我们再来看下面两个问题：

第一，什么叫“扩表”？

某天清晨，你一觉醒来，有预感大A牛市要来。

要加仓、要干、要会所嫩模！

于是，你把房子做了二次抵押，从银行又贷出来100万，用于加仓股市。

那么，你的资产负债表就变成了：总资产1200万=负债800万+净资产400万

图片

虽然净资产仍保持400万不变，但总资产规模因负债增加，而增加了100万。

以上过程，就叫“扩表”。

在扩表过程中，发生了什么？

——银行增加了100万的贷款业务，你也产生了100万的实际投资。

由此，实现了经济规模的扩张。

人人扩表，经济扩张。

第二，什么叫“缩表”？

同样是某天清晨，你一觉醒来，喜从天降，你被裁员了。

内心慌的一批，老子要求稳，老子要提前还贷。

于是，你把股市里的100万套现了，用于提前归还100万的房贷。

那么，你的资产负债表就变成了：总资产1000万=负债600万+净资产400万

图片

虽然净资产仍保持400万不变，但总资产规模因负债减少，而减少了100万。

以上过程，就叫“缩表”。

在扩表过程中，发生了什么？

——银行减少了100万的贷款业务，你也减少100万的实际投资。

由此，实现了经济规模的收缩。

人人缩表，经济收缩。

通过以上例子，你就能发现一个神奇的现象：

虽然，你的净资产自始至终都是400万。

但是，你的家庭资产规模却能伴随着拉大负债扩张到1200万，也能伴随着提前还贷收缩到1000万。

钱还是那些钱，就看你有多大胆。



图片

缩表之下的楼市危机。

当你理解了第一部分的内容之后，咱们来谈谈当下的楼市危机。

请牢牢记住下面这句话：

当下的楼市危机，并非流动性危机，而是由扩表时代急速转入缩表时代后的资不抵债。

似乎不太好理解，没关系，耐心往下看。

2021年以前的房地产，毫无疑问就是“扩表时代”。

扩表的过程，既是房企借着信贷宽松疯狂加杠杆、拉负债的过程，也是资产规模高速扩张的过程。

与此同时，又因为房地产规模大、链条长的特征，最终造成了——

扩表时代里，不仅房地产自身的资产负债表疯狂扩张，也拉动着相关产业链、家庭和地方城市的资产负债表同步扩张。

2016-2019年——

地产扩张最迅猛的四年时间里，行业净资产虽然没增长多少，但总资产规模却伴随负债的激增而猛增。

进入2021年之后，形势发生了逆转。

——伴随房企融资“三道红线”和涉房贷款“两道红线”的落地，房企来钱的路子被卡死了。

来钱的路子被卡死了，现金流就紧张了。现金流紧张了，扩表时代里堆积的高债务风险就暴露了。风险暴露了，债主们的集中挤兑就开始了……

美元债、银行、供应商……蜂拥而来，向当年的房企大爷提出一个相同的要求：还钱。

为了应对债务的集中兑付，房企大爷们的选择大都相似：

停止拿地、变卖资产、所有的现金流都用于归还到期的债务和利息，从当年的规模最大化转变为负债最小化。

还记得开篇科普中我们所说的么？

所谓缩表，就是“降低杠杆、降低负债”。

伴随杠杆和负债的降低，资产规模也会随之缩水。

对！

自2021年起，中国房地产正式进入“缩表时代”。

房地产进入缩表时代之后，一个新的问题出现了！

当绝大多数的房企都不再拿地，反而集中抛货、出清资产，以此换来更多的现金流，尽可能的偿还债务和利息时，所产生的的必然结果是什么？

房价的下跌、地价的下跌、房企资产价格的下跌！

在这种情况下，我们再来看资产负债表的那个恒等式：资产=负债+净资产。

当资产价格大幅下跌、房价和地价大幅下跌，下跌的幅度甚至超过了房企偿债的速度，将会发生什么？

资不抵债！

再拿第一部分的案例，来给大家举个例子。

最初时，

你家有一套价值1000万的房子，还有价值100万的股票，但同时还有700万的房贷未归还。

突然有一天，绝大多数人都在抛售房子，房价急速下跌，你家那套价值1000万的房子，突然贬值成了500万。

那么，你的家庭资产负债表就变成了：总资产600万=负债700万+净资产-100万

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总资产＜负债，资不抵债开始出现。

当资不抵债出现时，你的第一反映是什么？

快！快把价值100万的股票赶紧变现！

加速偿还债务，减少利息成本！

对！

加速缩表，开始出现！

当大量的房企和家庭资产负债表开始出现资不抵债的状况，当大量的相关产业链、金融机构和地方城市开始加速偿债，当几乎所有人都开始主动收缩资产负债表……最终的结果是什么？

——所有人一拿到钱，就立即还债；

——新增储蓄和还债资金，源源不断的流入银行体系，然后再也流不出来；

——哪怕央行把利率降到0，企业和家庭也不借款；

——信贷无法扩张，投资无法扩张，信贷循环凝滞；

——经济活动萎缩，家庭和企业收入下滑；

——收入下滑之后，更不愿意借款。

信贷塌方出现！

1929年美国大萧条、90年代日本泡沫破灭后“失去的十年”、2000年德国衰退……皆是资产负债表衰退和信贷塌方后的一地鸡毛。

当下我们在降息趋势里的“集中提前还贷”，也是资产负债表衰退前的征兆。

一旦趋势形成，中国版的信贷塌方就来了。

有人说，不就是个房地产么？难道说房地产缩表了，地球就不转了，中国经济就不腾飞了？

还记得刘副总理在达沃斯论坛上提及的三组数据么！

——房地产贷款占银行信贷的比重接近40%；房地产业相关收入占地方综合财力的50%；房地产占城镇居民资产的60%。

这三组数据说明了什么？

高层眼中，

房地产的资产负债表就直接关联着地方城市、金融机构和居民的资产负债表。

请牢牢记住下面这段话：

当下楼市，真正的危机并非流动性危机。

而是——

急速缩表之下，所造成的资不抵债；

资不抵债的预期之下，所产生的的集中偿债；

集中偿债之下，造成的资产负债表衰退。



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最后，我们就要聊到最关键的那个问题了！

当下的问题，该如何解决？

当下的危机，该如何化解？

截止目前，楼市危机的主要化解方式就是：投放流动性。

——打开房企的融资渠道，让更多的房企，能更顺畅的借到更多和更便宜的钱。

但是，投放流动性并不能解决当下的问题。

让我们再次拿出资产负债表的恒等式：资产=负债+净资产。

现在的核心问题是什么？

急速缩表之下的资不抵债，资不抵债预期下的集中偿债，集中偿债下的资产负债表衰退。

说白了，还是四个字：资不抵债。

资不抵债、资产＜负债，能靠投放流动性、增加负债来解决么？

并不能！

反而负债增加的越多，资不抵债越严重。

那么，

在“资产=负债+净资产”的恒等式中，想让“资产＞负债”的最好办法是什么？

增加净资产！

对于楼市来说，增加净资产的最好方式是什么？

无非就是以下两种。

第一种，通过资本市场来解决。

——打开房企股权再融资，通过股权融资的方式增加房地产开发企业的资本金，增加房企的净资产。

第二种，通过楼市自身来解决。

——推升房价，通过推升地价和房价，来推高房企和居民的净资产，进而达到“资产＞负债”的目标。

于是，去年底涉房企业的再融资打开了。

于是，去年底开始、自集中提前还贷开始、自资产负债表收缩开始——

政策、舆论和历次会议，越来越利多楼市了。

有些话，不能说的太直白，点到为止就好。

过年期间的历次直播中，总有人在问：2023年的楼市，会如何走？

或许看完这篇文章，可能你就清晰风在往哪吹了。

浅贝

突然之间，房地产就成了“困难行业”


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-02-08 22:48 发表于广东

人都是记吃不记打的，地产的问题其实一直都有，甚至在房地产最火热的年代，局部地区去化率都开始在令人担忧了。

2012年，我跟一个朋友去鄂尔多斯看煤矿项目，当地刚好有另一个朋友做地产开发，他领我去康巴什新区圈的一望无际的一大片地，问我有没有办法解决。

我有什么办法呢？没有人，有的是大片的地，谁也没办法解决问题。

十年之后，鄂尔多斯的地产似乎缓了一口气，因为新区再也没有批新的地，因为政府大规模的搞棚户区改造，因为政府开展各种以资源换产业的规划，现在鄂尔多斯康巴什新区已经不再是知名鬼城，但归根到底，还是因为煤炭的价格涨起来了，当地政府有钱去扛，用钱来吸引人，吸引产业，但最终效果如何？

真不好讲，只能等哪天煤炭价格再跌下去了，才能看到真实情况。

但并不是每个城市都有鄂尔多斯的好运，还能持续的去反哺地产，大部分城市吃惯了土地财政的饭，轻飘飘的说一句摆脱依赖，现实吗？

2月6日，武汉发布16条稳经济措施（下称16条），房地产行业被归为“困难行业”。

很多从业人士都在哀叹，不降价根本卖不动，但降多少才能卖动，降到什么程度才能卖动呢？

别跟我说什么买涨不买跌，跌到一定程度，它必然会跌不下去，但谁又敢去放任自由市场，让房价真去探那个底呢？

现在大家只好僵持在原地，于是卖不动，根本卖不动。

银行第一个行动起来，来了个利息打折。

这就让那些存量的房贷客户心里格外不是滋味了，于是银行跟地产之间的联动促销没有带动太多的房地产贷款业务增长，反倒催生了一大片提前还贷的热潮，这波猝不及防的反操作，把银行搞得很被动。

平心而论，有钱提前还贷绝对是划算的，理财的收益不断下滑，还有暴雷的风险，存款利率就那么点，普通人炒股买基金不赔就已经很开心了，能维持6%以上的回报简直不可能，所以还不如还掉房贷，减少债务，让生活轻松点。

但这把操作直接伤了银行，本来吃死你客户30年利息收入，能提前还贷的，都是低风险的优质客户，现在这些人都没了，留下来的资产，变相风险就变高了，拿回来的钱又没办法再投出去，这等于是资产负债表缩水了。

更糟糕的是，很多未来的收益早就折算在现阶段的收入里，现在这收入都算计好怎么花了，它突然就没了，日子可咋过？

现实是很残酷的，看起来鼓励地产发展，让房价地价飙升，好像让所有利益链上的人都拿到了一波丰厚的回报，人人开心，喝不完的茅台，做不完的美梦，但这世界上，任何事都是有代价的。

地产自从搞出按揭以后，说白了，就是透支了一个家庭30年的未来。

利益链上的人寅吃卯粮，吃惯了，就忘了该有敬畏之心，总觉得还能继续膨胀下去。这就是从2020年开始，不断的有大房地产公司开始暴雷。

很多人都想不通，为啥房子卖那么贵，那么多人买房子，他们赚了那么多钱居然把自己赚成了巨额的负债？钱都到哪里去了？

因为大家赚的都是未来的钱，赚的一切都是建立在明天比今天更贵的基础上，当他卖掉1万元一平方的房子，就敢花8千一平方买新的地，为了竞争，对手甚至敢把价格飙到1万+，大家看一看，好家伙，面粉涨得比面包还贵，觉得这些搞地产的人脑子都进水了，但人家算账是到这房子开卖的时候，房价能涨到2万+，所以为啥不拿？

这个击鼓传花的有戏在高负债，高杠杆的环境下持续发展，大家没有意识到自己赚的是透支未来的钱，总以为未来还有未来，美好的生活它停不下来。

但世界不是这样的，即便是社会发展也有个螺旋前进的方式，哪里有一条直线走到头？

最开始是一对夫妻付出30年就可以买房了，到后来变成了掏空六个口袋和整个家庭的30年，再往后已经无力支付了，为了不被未来压垮，年轻人选择了现在就躺平，于是以前催动房地产不断膨胀式扩张的接盘侠们开始告急，透支游戏玩不动了。

也别骂政策陡然上紧箍咒，2020年如果跟着老美一起浪，固然能让地产公司的好日子多延续两年，但出来混的，迟早要还的，倘若拖到2022年，老美加息年开始出现大面积的地产暴雷，请问那该如何控制？

也别说批评当年政策过于严厉，这玩起疯狂滚雪球的游戏，你温柔的说停止，人家肯吗？整个房地产利益链条，上上下下，谁都没办法停下来，不狠点踩一脚急刹车，这个惯性冲下去，又会冲到哪里去？谁都没底。

在透支未来的游戏被很多人看穿，到累觉不爱的时候，再给上点药，救济行业也好，各种扶持也好，并不意味着马上又能起来继续HIGH了。

当年土地财政吃得开心的时候，看起来地方政府拿到了好多钱，但透支未来的钱被当成日常正常收入，并且还过分美化了这个现象的持续性，会带来什么？

地方债为什么能膨胀成那个样子？

穷人，是永远不可能背负上巨额债务的，因为没有谁会借钱给穷人。

只有曾经阔过的人，才能欠下天量的债务。

地方债跟地产是脱不了干系的，用可以继续透支下去当理由，来大肆花未来的钱，上杠杆花，你说它债务庞大，它理直气壮指着炒高的低价说，我资产庞大。于是债务规模就在无限乐观或者别的情绪之下，止不住的飙升。

透支的亏空需要时间来笑话，元气大伤不是靠吃激素能找补回来的，需要修生养息。

这个过程里，没办法继续透支了，靠透支玩的地产游戏，当然就成了困难行业了，现在只有少量的刚需和改善型需求扛着这个以资产膨胀引人入榖的行业里，规模必然是在萎缩的，一个行业一旦不能维持扩张，陷入到杀存量的内耗里，行业里人人困难，你说怎么救？

也别说休克疗法完全都是错，短时间里晾晾也是个好事，停下来，看看情势如何，再说别的话。当然了，指望地产完蛋，跌到人人都买得起的是不现实的，资产价格迅速下滑会有严重的财富黑洞效应，日本为什么在失落的三十年里永远爬不出来？房地产崩盘形成的资产负债表急剧萎缩是根本原因。

所以房地产当然还是支柱产业之一，房价是不能大起大落的，只能以时间来换空间了。

只是困难是无法避免的，现在房地产的根基，人口都已经开始负增长了，你还想行业继续保持原来的好光景，可能吗？

昨天有媒体采访chatgpt问什么理财比较靠谱，号称很智慧的AI说，投资商业地产是个好的选项，你看，这年头，连人工智能都开始骗人了。我刚入行的时候，好多人都信奉一铺养三代，现在有几个敢说这个话？只有说了不必担责任的AI吧。

热度会过去的，行业会没落的，一切都会变化的。

即便经过一番修生养息，未来的地产也不会像从前那样，过去二十年的黄金年代是不可能再回来了。