险资举牌万科，看万科的未来

浅贝

万科稳了，深圳国资兜底，绝不许出现第二个恒大！


原创 牲产队长 牲产队 2023-11-07 18:12 发表于广东

万科的业主们可以吃下一颗定心丸了。

深圳国资已经决定，替万科兜底。

11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。在这场会上，表演重头戏的不是万科，而是深圳国资委。会上，深圳国资委直言：“万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，我们将通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。”

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这个表态基本上就可以宣告，万科稳了。

有些人质疑，为什么国资要给万科兜底？那恒大、碧桂园爆雷的时候，怎么就没有国资去兜底呢？这就得提到野蛮人姚振华了。要不是姚振华在资本市场上，对万科实施野蛮入侵，争夺万科控制权，万科说不定就是另一个碧桂园了。

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2015年，资本大鳄姚振华敏锐地发现，万科总资产5000亿，年度利润总额250亿，账上现金余额627亿，是一块大肥肉。而彼时的万科股价却长期徘徊在4块到9块之间。万科兴起于特殊的历史时期，创始人王石并不掌握绝对股权，万科的第一大股东华润集团也仅仅持股14.89%，大量的股份在自由流通。

这就意味着，宝能不需要向万科发起收购要约，就能在二级股票市场上，悄悄地购买万科股份，取得15%以上的股权，超越华润集团，成为万科第一大股权，跻身万科董事会。

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这就跟发现金矿一样，面对这种千载难逢的捡漏机会，姚振华毫不犹豫地就动手了。由此，宝万之争爆发。由于姚振华走的是合法路径，当王石发现，自己辛辛苦苦创建的万科要被偷家时，如临大敌，几乎动用了一切资源，将姚振华挡在门口。为此，王石不惜放弃了自己的董事长职位，提前退休。

在这种资本商战中，比拼的就是谁的资金实力更强。王石第一时间飞往北京，找到华润董事长傅育宁，希望华润能帮自己挡住姚振华，但傅育宁拒绝了王石。华润虽然有钱，也有实力，但华润不想过多地介入房地产，这不是华润的主营业务。对华润而言，人家姚振华也是真金白银买的股权，这不过是一场民营企业之间的商业行为，并不影响华润在万科的地位，可参与，也可不参与。傅育宁告诉王石，你可以引入其他国资，华润不反对。

王石一开始的想法是，增发配股，提高宝能的收购成本，同时寻找战略投资者，组成控股联盟，但这一方案也被华润否决了。增发配股，稀释的是所有股东的股权，华润作为第一大股权，自然不愿意自己的股权被稀释。

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可时间等不及，8月26日的时候，宝能已经持股达到15.04%了，但华润也增持了0.4%，股权达到15.29%，维持住了第一大股东的地位。可二者股权差距已经非常小了，留给王石的时间不多了。

在这紧要关头，万科第四大股东安邦集团又出手了，持股突破5%，然后增至7%。对王石而言，失去万科控制权只在一瞬间了。要是宝能和安邦联合起来，他们之间的股权合计很容易超过30%，成为万科控股方，而万科管理层的股权掉到了4.14%。

但幸运的是，王石把安邦集团争取到了自己这一边，暂时化解了危机。就在万科与宝能打得不可开交的时候，恒大突然参战，在二级市场上购买了4.68%的股份，砸进去362.73亿元，一路增持到了14.07%。可最后摘取桃子的不是置身其中的任何一方，而是置身其外的深圳地铁集团。

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华润、恒大一起把手里的股权全部转让给了深铁集团，深圳地铁持股29.36%，超越宝能25.4%，成为万科第一大股东。姚振华想要控股万科的目标也失败了，只好放弃。虽然宝能是万科第二大股东，但当前，万科管理层全部来自于万科创始团队和深圳地铁集团，牢牢地掌握万科的实际控制权。

这一场商战把王石打退休了，但也让王石和万科因祸得福。万科如果是一家纯粹的民营企业，它就得自负盈亏，自己兜底。

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但深圳国资参与进来后，万科的资产就带有了一定的国有性质。

在队长看来，深圳国资兜底万科，主要有两大核心原因：

一是，保全国有资产。当前，万科股价为11.94元，而深圳地铁的持股平均成本为20.47元，持股市值接近腰斩，账面浮亏超过300亿。要是万科爆雷，这个亏损幅度还会进一步放大。

二是，稳定中国房地产市场。万科是一众房企中，经营非常稳健的一家了。我们老说，恒大高杠杆，可万科的杠杆率仅35%左右，而保利发展的杠杆率都达到45%了。在恒大高歌猛进的时候，万科就提前预判了风险，喊出了：“节衣缩食、活下去”的口号。要是这么一家稳健经营的房企都扛不住市场下行的冲击，它所带来的连锁反应就会比恒大更为危险！

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现在，中国经济正在缓慢复苏，信心也在缓慢恢复，这时候，稳定就显得非常重要了。稳万科，不只是稳房地产，也是稳信心。

深圳国资委不只是在为万科兜底，也在为无数万科业主兜底，为中国房地产的平稳恢复兜底。稳住万科，只需要深圳国资委付出一定的资金成本，却能让更多的万科业主平稳收楼，让老百姓安居乐业。恒大的教训近在眼前，万科绝不能成为第二个恒大。

浅贝

警报拉响，万科危机的两大信号……


原创 杨国英观察 杨国英观察 2023-11-07 22:27 发表于江苏

不要雾里看花，不要水中望月。
如何透过资本市场的表象去研判宏观经济的本质，今天，我仅以万科危机做一个样本解读。

在中国地产界，万科一直是优等生的存在，一直以率先防范风险著称。

所以，在万科也遭遇到疯狂的股债双杀时，许多人感到极其不理解，甚至有人归因为外资的阴谋——上周，万科股价一度跌至11元关口，创下近8年新低，万科发行的面值100美元的美元债，市场交易价格甚至一度跌到60美元。

在前天深圳国资委力挺表态之后，更多的人更是认为万科从此将远离危机。

类似上述阴谋论和过分乐观的认知，我认为都是比较幼稚的。

资本市场不会出错，错的只会是你——这是我做投资10多年经常讲的一句话。

当然，我这句话，表述更严谨一些，应该是针对大盘股的市场定价，资本市场一般不会出错，至少中短期不会出错（中长期存在太多的意外和偶合），资本市场玩的是真金白银，无论是举手投票进入，还是用脚投票撤离，类似万科这样的大几百亿的流通盘，怎么可能不慎之又慎，又怎么可能不比一般散户的认知更深刻。

简单拆解一下万科财报。

资本市场担心的，其实不是短期债务偿还能力，万科的现金短债比为2.2倍，相比其他房企要出色得多，短期债务偿还能力肯定是没有问题的。  

资本市场担心的，肯定是万科的中期和长期债务压力，毕竟，万科的资产负债率75%，负债总额超过1.2万亿。

关注万科中长期的债务压力，这才是洞察万科危机的关键所在。

而结合资本市场对万科中长期债务压力的恐慌，则可以进一步推导到资本市场对大城市房价预期和对房地产传统定价模型的两大担扰。

一是对大城市房价预期的担忧。

恒大这类超高负债、以及碧桂园这样土储集中在三四五中小城市的房企暴雷，这个就不过多讨论了。

上周万科遭遇到的股债双杀，事实说明，资本市场对我们一二线大城市房价的预期同样不太乐观，因为，万科的土储和货值主要集中在一二线大城市。

任何一家房企，中长期的负债，主要是靠土储和货值的预期变现进行偿付。

所以，上周资本市场针对万科的股债双杀，事实隐含了资本市场对一二线大城市未来房价走势的担忧——如果未来两三年，一二线大城市房价渐进下跌25%左右，那么，这对于资产负债率75%的万科而言，到时就约等于净资产接近归零了。

如果不是基于这一担忧，资本市场不可能将万科的股债下杀到上周这个地步，毕竟，在上周万科股价进入11元超低关口时，万科的市净率差不多仅0.5（净资产是股价的两倍）。

至于未来两三年，一二线大城市房价有没有可能渐进下跌25%，这种可以事实是存在的。   

二是房地产传统定价模型的担忧。

今年7月和10月去国外深度调研了两次，差不多一个半月时间，我更进一步确认了国内房价的虚高和传统经济的过剩。

国外房地产的定价模型，不管我疫情前深度调研的日本，还是疫情后深度调研的东南亚国家，以及平时密切关注的欧美房价走势，基本上都遵循租金回报率与市场无风险利率的动态均衡。

比如，疫情之前，市场无风险利率3.5%，那么房地产定价模型就是围绕3.5%年租金回报率进行上下波动——如果年租金回报率超过3.5%，那么房价就会上涨，房价上涨租金就会上升，继而又导致新房供给的上升，一旦新房供给上升之后，又会再次将年租金回报率调节至3.5%左右。

疫情之后，现在国外市场无风险利率差不多4.8%，那么房地产定价模型就是围绕4.8%年租金回报率进行上波动，其波动的循环因子反射，与上述一样，最终会将年租金回报率调节至4.8%左右。

但是，自上世纪90年代房改以来，我们的房价定价模型，一直与全世界截然不同，我们的房地产定价模型遵循的是成长股定价模型，而不是蓝筹股定价模型。

我们的房地产定价模型遵循成长股定价模型，说实话，在具体的特定年代，也不是没有道理，大规模城市化对大中城市普遍性的人口聚焦，大中城市教育和医疗资源相比广大农村和小城市的隐性溢价。

但是，我们房地产偏成长股定价模型，在经济不再高速增长且城市化急速下滑（再兼以晚婚晚育和少子化），事实一下子不存在了，这一不存在以及由此导致的连贯性影响，事实又导致我们房价的中长期压力。   

以全球房地产通用定价模型为例，我们现在的市场无风险利率差不多2.5%，但是，我们房地产（住宅）的年租金回报率普遍仅有1%-1.5%，以此推之，即便一二线大城市仍然存在教育和医疗资源的隐性溢价，事实也还是存在一定的甚至较大的下跌空间。

当然，如果未来我们的货币政策进一步宽松，利率进一步下调，这就需要另论了。

现在，深圳国资委力挺表态了，我相信万科未来不会有类似恒大和碧桂园的结局，但是，中长期的债务压力巨大，这是不可否认的。

其实，对于每一个个体和家庭，更需要关注的，其实不是未来万科到底能不能度过危机，而是在大城市房价预期不乐观、以及房地产传统定价模型逆转之下，未来你到底能不能度过危机？！

浅贝

万科“被实名“之谜”？


原创 股市老兵 老兵财眼 2024-04-02 16:05 广东

这个事

会不会

压垮稻草？？

老兵看了下，实名据报的主要目标是“郁亮”。。。

而且，11家实名。。。。都一起共进退，盖了公章。

你要说，没点证据。敢这么干，老兵是不信的。

再加上，一年几千亿的流水。

稍微合理合法捞点，其实也正常。

但过去，大家都有得赚，你是大佬，掐着小弟玩，大家也都任命。

但如今，万科的流动性，也成了问题。

原来的“兄弟们”，集体反水，也很正常。

但这个时候，摩根突然跳出来，这就有点怪了。

摩根突然下调万科评级，为卖出评级，目标价看到6块。。。这是要再让万科跌30%。。。
地产股，过去这些年，一直拖累大盘，这都是事实。

如果万科再跌30%，哪整体地产板块，会遭遇什么？？

而地产，是第一大行业。

这几年，幸好第二大行业汽车，强势崛起。


不然，还真的中了老美的奸计。

反正老兵的结论很清晰。

如果只是一般纠纷。哪是郁亮的事情。

但是这个时候，老外参与做空万科。

就不是一般事件。

这就是有预谋的在搞万科。



昨天万达，放弃绝对控股权，签约协议，老王都没有出面，可见多么郁闷。



而一揽子投资方，就是外资，中东资本。

老外，想砸盘地产捡漏，脸都不要了啊。。。。。

浅贝

风暴中的平安、万科：不小的雷，天大的事


原创 应如是 闻道商业 2024-04-13 15:17 天津

平安爆雷，加码地产后遗症
平安信托，以一种不太光彩的方式出圈了。

4月10日，平安信托公告宣布“福宁615号集合资金信托计划”延期。信息显示，该信托计划成立于2021年9月29日，存续期为30个月，募集资金7.72亿元。

在投向上，该信托以股权形式投资厦门市荣璐置业有限公司70％股权，间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。
按照约定，2024年3月29日为该信托到期日。但截至平安信托发出公告，“臻华府”项目累计只售出房源218套（住宅21套，商业7套），收到销售款5.23亿元。显然，这无法“偿还”用户的初始投资。
很快，投资人以“爆雷”“血本无归”“骗子平安”等字眼，将平安信托推上热搜。至今，该话题依然在持续发酵。
投资人情绪是可以理解的。毕竟信托不是保本产品，投资人都要自担风险，稍有不慎便会血本无归。
但我们也需客观分析这场“爆雷”。首先，这源于地产行业不景气，任谁都可能中招，平安信托也难幸免。其次，该信托计划目前只是延期，并非百分百血本无归，端看平安信托的下一步动作。第三，我们尤其需要注意信托发行者的实力，这决定了后续有无能力帮助投资人减亏、甚至是将资金完璧归赵.......
数据显示，2023年平安信托营业收入145亿元，行业排名第一；净利润42亿元，行业排名第二；净资产700多亿元；行业排名第一。再加上平安信托背后的整个平安集团，这个背书已然足够强大。
当然，这并不意味着投资人稳了。恰恰相反，市场与投资者的担心也在于“福宁615号”这根导火索，会不会引出更多的问题。
在国内，大多数信托计划底层资产都与房地产息息相关。作为国内营收体量最大、净资产最多的信托公司，平安信托一路走来，更是如此。
2010年9月3日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。两个办法允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这为平安进军房地产大开方便之门。
险资投资不动产后名正言顺后，平安随后设立了平安不动产。
几个维度可以感受平安在房地产领域的野蛮狂奔：
一是，数年后平安不动产的资产管理规模突破至4000亿元。
二是，伴随近10年房地产狂飙，平安开始不断参股房地产企业。据不完全统计，平安一度是碧桂园、融创、旭辉、华夏幸福等房企的第二大股东，并对金地、保利、华润、绿城等房企持有不小的股份。
三是，2019至2021年，平安不动产逆周期加杠杆，为后续风险埋下隐患。
不得不说，经过这几步后，平安成为中国当之无愧的水下房地产巨鳄。
但如今，潮水退去，峰回路转。那些搭乘房地产红利的企业，也要为自己当年的果勇行为买单了。踩雷臻华府的平安信托，只是其中的一个例子。
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万科郁亮，卷入金融风波
比平安先一步登上热搜的明星企业是万科。同样，它也极不光彩。
4月1日，万科烟台合作股东以一篇《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》文章，将整个地产圈为之震颤。文章指出：
“由于合作关系，我们看到了郁亮团伙利用万科挪用资金、发放高利贷、偷税漏税、洗钱等违法经营问题。长久以来，这些祸害国家、祸害企业的蛀虫肆无忌惮，不收敛、不收手，把万科当成谋取私利的工具，贪婪的啃噬改革开放和市场经济的成果，马上就要把万科这个优质的房企拖垮，保护万科品牌刻不容缓，肃清蛀虫迫在眉睫！”
“万科当前的债务危机并不是偶然事件，是以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、中饱私囊，甚至转移国家资产后的必然结果！”
或许是某种预判，一个月前，惠誉、标普、穆迪三大评级机构下调了万科评级。
对于这篇极具煽动、甚至带有强烈“人身攻击”的文章，万科罕见的只是给予了“相信法律会给出公正的判断.......并以此维权”。这种极为低调、不痛不痒的回应，让人困惑。
但没想到，这又招来了烟台合作方的一顿更猛烈的痛斥：
“我们整篇文章都有事实依据，每一个观点都是亲身经历。内容有根据、数字有出处、判断有逻辑.......欢迎你自证清白！”
“北京万鹏、红色崛起是你精心包装的影子银行，从事了与房地产开发毫无关系的业务，主要是经营人民币，说白了就是发放高利贷.......红色崛起只有5000万元的注册资本金，为什么能给金牛公司发放11亿元高利贷？全国设立3000余家所谓投资公司，万科要投资需要几千家公司吗？“
屋漏偏逢连夜雨。4月10日，济南万科总经理肖劲被山东警方带走调查的消息再度轰动行业。
一系列事件，让资本市场本就惨淡的万科股价再度剧烈下挫。
在投资者心中，万科异常高大神圣的形象，也开始颠覆，甚至崩溃。
此前，我们曾在《恒大倒了，碧桂园爆了，而万科早已勘破生死》中指出，万科曾是中国房企中危机意识与应变能力最快、最强的房企之一。
2018年，郁亮请来了祝九胜，将总裁兼CEO的职位交到了他的手上。
祝九胜掌舵后，万科全方位落地以“现金流为基础”的经营战略：控制拿地规模、不追求销售额，并将更多精力投入到提升回款率、保障现金流上。2018年上半年，万科回款率一度达到了90%以上。
从某种意义上讲，最早喊出“生铁时代”的万科，也是最早有意弱化并规避“地产与金融”关联风险的那一个。
此后几年，在开发主业与物业服务外，万科开始寻求长租公寓第三业务破局，并取得了一定成效。在一众逾期、爆雷的房地产行业中，万科是为数不多的那股清流。
但在烟台合作方投诉中，挪用资金、发放高利贷、洗钱等问题还是被重点指出。尤其是“3000家投资公司、发放高利贷”的指控，更是让行业为之哗然。
尽管，当下还无法确定烟台合作方指控是否属实，但无疑它已将万科暴晒在阳光下。
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金融地产，巨大的黑幕
平安信托踩雷房地产，郁亮卷入超级金融风波。两家明星企业，将“地产+金融”的巨大灰色地带充分暴露。
尽管平安信托延期的7.72亿元，与其动辄百亿营收相比，只是九牛一毛。但它对每对每个投资人来说，却是晴天霹雳。联系到此前，网传平安银行37个信托产品暴雷，愈发让投资人毛骨悚然。
不单是平安，从行业来看，2021年-2023年也是房地产信托产品违约高发期。2021年房地产信托全年违约规模达到917亿元，2022这一数据约为930亿元，2023年这一数字降为486亿元。
当然平安也在做出改变，只是有些滞后。2022年后，平安投资开始加速去房地产化。这一年，平安减持了碧桂园、金茂，清仓了旭辉。2023年，中国平安首席投资官邓斌在有兴趣的投资领域上，提到了长租公寓、物业等不动产，但只字未提及住宅投资。
整个平安投资的战略转向，也印证在了平安信托身上。
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如上图所示，近年平安信托涉房比例在不断下滑。2022年，平安信托的自营资产中房地产投资额为36亿元，占比10.5%。而表外信托资产中的房地产金融投资则为255亿元，这一数字较上年大幅减少了432亿元，占比也从2021年的14.9%骤降至2022年的4.6%。
但正如一位行业人士所言，“放眼行业，信托涉房资金规模在不断下降，但后期其爆雷风险也在逐渐叠加，这也是出清的代价。”“未来1-3年将是集中风险释放期，投资人要尤为小心。”
此前，凭借资金之利不断收割房企的金融机构，如今也要源源不断的吐出、反哺它们的地产业务了。
诸如平安信托爆雷、万科中招，或只是“金融与地产”巨大黑幕的冰山一角。对于平安与万科两家明星企业，这只能算不小的雷，但对于投资人以及整个行业而言，却是天大的事。

浅贝

被举报的万科，会爆雷吗？


原创 万叔 创始人笔记 2024-04-02 21:42 广东

大家好，我是创始人万叔。

这两天，一封联名信，又把万科推向了风口浪尖。

不用辩，你看这么多公章就知道，举报的这些基本都是真的。

但问题是，作为10多年的合作方，烟台百润置业，为什么要举报？



举报信很长，万叔在这里就不一一讲了。

大致意思就是说，万科通过压缩利润，体外循环的方式，通过其他关联企业，把利益输送给以郁亮为首的几个家伙。

可能大家对这种模式不太理解啊，万叔给你拆解一下。

许多工程企业，你看着规模挺大，但是一看利润表，发现利润很低、高管什么的收入也很低。

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你第一反应是什么？




如果你的选择是A，那么万叔这边置顶帖，那些付费文章什么的多看一下。

因为这个答案，不仅显示了你认知比较粗浅，还显示你理解的方向是错误的。

我们从价值分配的角度来讲，万科这类的企业，为什么要把钱分出去。
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万科在1988年的时候，为了活下去，搞股份制改革，那时候王石大手一挥，就把自己手里的40%股权放弃了。

就因为这个原因，包括王石自己在内，那一批打江山的兄弟们，都没享受到太多资产增值的红利。

你说工资高，工资才多少钱？

一年1,000万的退休金，你看着很多了，事实上连老婆想买辆200万的车，王石都舍不得。

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根据冯仑潘石屹他们讲，王石确实是穷。

当然了，是相对于另外这几个家伙而言。比普通人还是有钱很多的。

但王石如果有万科哪怕1%的原始股，早就躺赢发财了。

微软，那个比尔盖茨的室友鲍尔默，刚开始股份也不多，就4%，结果这家伙拿了几十年一直不卖，现在也成为排名前几名的美国大富豪了。

但万科大股东，前些年一直是华润。

华润作为一个投资型的股东，甩手掌柜，不怎么干预他们具体的运营。

只要求万科分红。

所以这些年万科股价不怎么涨，但分红非常大方，也有这个原因。

在那些手里没有多少股权的管理层，就郁闷了。

你想，你辛辛苦苦干活，为公司创造利润，自己拿点工资和奖金，赚到的钱都以分红的形式归到股东手里去了。

你心里肯定不平衡。

怎么办呢？很明显办法有两个，第1个是把钱转移出去，把利润做低。

第2个，是多搞点股权回来。
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万科的管理层是怎么做的？他们是两个方向齐头并进。

这次举报的，主要是把钱转移出去，把利润做低，把转移出去的钱由管理层吞掉。

具体的手段包括虚开发票，虚报增值税，抬高采购价格，设立资金公司，拉高企业资金成本等。

其实不止万科，几乎所有的房地产、施工类企业都是这么玩的。

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但为什么单独要举报万科呢？因为万科现在已经染红了，是国企。

国有企业这么搞，是要承担国有资产流失风险的。

但这也是有风险的事啊。

所以万科的管理层，最想搞的还是拿股票。

股票怎么拿呢？

大概2014年左右，万科搞了两个计划，你现在去网上还查得到，叫“金鹏计划”和“德赢计划”。

这两个合起来，占了万科7.8%的股权。

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万科还搞了一个百亿回购计划，但钱一直压在仓里，没有打出去。

所以如果全盘来看的话，先把利润藏起来，然后用另一部分利润发奖金。

用奖金买股票等买的差不多了，再把隐藏的利润拿出来百亿回购的计划用起来，股价猛涨，大家就爽歪歪。

还不用担心法律风险。

所以当年才会有姚振华，拼了命加杠杆，在二级市场买股票，也想要收购万科的控制权。

为啥？

人姚振华是个生意人，是个潮汕人，他用生意的逻辑去看万科，这么低的地价，这么完善的管理机制，这么低的利润。

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怎么看怎么觉得里面有一块大肥肉。

这块大肥肉，就是管理层转移出去的那些利润。

所以你明白了吧，为什么当年姚振华买万科股份的时候，王石大喊野蛮人。

如果真让姚振华当董事长了，一清查，一规范，让他们把吃掉的吐出来，这帮家伙就真成打工仔了。
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那这次，为什么万科又会遭到举报呢？

因为地产行业进入了下行周期，项目合作的利润大幅度减少。

而作为地方，大概率是搞关系拿土地打通相关的政策资源，具体盖房子还是要由万科来。

过去的黄金20年房价一直涨，所以你弄出去的那些钱，大家睁一只眼闭一只眼也就过了。

假如你是地方企业，你现在一看，辛辛苦苦搞了这么久，不仅没赚到钱，搞不好还要贴钱进去。

而万科方花天酒地，吃香的喝辣的，心里当然不平衡。

业务赚钱的时候，你拿大头我拿小头问题都不大，但潮水退去不赚钱的时候，各种撕逼的情况就来了。

大家一起出城剿匪，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成。

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结果回来一算，百姓的钱花完了，还送到了豪绅的钱，这当然得撕逼了。

国际评级机构，心里看得门清，但不方便说具体的原因，不然撕破脸了。

所以默默的下调了万科的评级。

对于那些已经屹立百年的第三方的评价机构，你可以不相信他们的人品，但你一定要相信他们的专业。

当时还一帮网民在那怼机构，恰流量饭，说评级机构不公正，万叔看着直笑。

上次万科的海外债务爆雷的时候，万叔就预感，这次的成败就在深圳国资委。

国资委如果想保不计代价就能保住，如果按市场规律发展，大概率就会倒下。

什么地产优等生的说法，三分凭实力，七分靠运气。

……

剩下90分靠广告。

当然，这些东西，对我等普通人来说，都不重要。

老百姓对地产公司的期望基准线，已经降低到——我花了钱，你把房子安安全全地交给我就好。

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所以，还在房地产行业的朋友，不要再妄想回到过去吃香喝辣的时代了。

政府给钱，银行贷款续命，也只是让吊一口气，用时间换空间，活到可以靠市场继续周转的那一天，而不是让你重回ktv蹦迪。

不止万科，那些活下来的地产企业，战略都应该往这个方向调整。

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万科总裁祝九胜，被捕！


原创 顾子明 政事堂2019 2025年01月16日 22:07 辽宁

据经济观察网消息，该媒体从数个消息源得知，2025年1月15日，万科企业股份有限公司执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

终于，可以聊一聊这位万科总裁了。

祝九胜金融专业出身，93年至12年在建行深圳分行工作了20年，历任项目审查处副科长，福田支行副行长，分行信贷办副主任，信贷部总经理，公司业务部总经理、分行副行长，是深圳分行地产业务的主要负责人。

赶上了08年后四万亿的大放水，建行深圳分行的信贷规模在祝九胜的力推下迅速扩大，也成为了深圳地产圈里的财神爷，江湖人称“九哥”。

而“九哥”在深圳地产公司里面对万科情有独钟，07年给万科授信了200亿，08年在次贷危机时帮万科做了30亿债的担保，09年又再次授信500亿.....坊间传言，那几年在万科腾飞的背后，祝九胜就是那只神秘的大手。

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当然，熟悉信贷业务的都清楚，这种级别的信贷，并不是一个分行副行长就能说的算的，而九哥的上司，07年之后的深圳分行行长，正是金融圈炙手可热的顶级才俊，美国哥伦比亚大学的硕士田惠宇。

对于田惠宇，中金前董事总经理张岚岚曾回忆，当年跟摩根士丹利谈创立中金，就是因为跟建行谈合资，最后谈成了，而建行这边有一个人令他印象深刻，他就是田惠宇。

2011年，田惠宇被调回了他梦寐以求的建行北京分行，得以跟老同事们共事，卸任时田惠宇曾力推祝九胜接替自己担任行长，但江湖传言未能通过当时监管部门的批准，想把他带至招行，又遭受狙击而作罢。

于是，祝九胜就愤然离开了建行，选择加入了他最在建行时最熟悉的合作伙伴——万科。

从此，这位深圳金融圈最神秘的人物，开始展露于公共场合。

在万科，祝九胜发挥他的专场，分管银行信托等融资渠道，掌管着整个玩得的资金调度权，甚至包括万科合伙人逐步吃下万科的合伙人资管计划，王石也放心的交给了他。

尤其是2013年，祝九胜的老领导田惠宇被外放至招行银行担任董事长，兜兜转转，两个人都回到了同一个城市，在建行与招行的房地产双雄的双重加持下，财神爷祝九胜几乎已经锁定了郁亮接班人的身份。

但是，这一切都因为2015年那一场震惊中国资本圈的宝万之争而改变。

那一年的年底，万科员工们收到了祝九胜辞职的邮件，跑到了万科作为大股东的鹏金所担任董事长兼总经理，苟了起来。

其中的原因之一，也许就是祝九胜作为深圳地产20年的财神爷，跟姚振华也是20年的好朋友，见面也会被尊称一句“九哥”，而他主持的万科资本工作，就这么被好兄弟“毫无准备”的偷袭了。

而取代祝九胜的，则是一名叫孙嘉的年轻人，他帮助万科引入深圳地铁，避免了被宝能收购，也因此成为了万科最炙手可热的新星。

一度，孙嘉带领的万科战投帮，也压过了祝九胜领先的会计帮，成为了万科最强大的一股力量。

当然，政事堂的读者都清楚，这些年那就是一个“城头变幻大王旗”。

打赢宝万之争的“新太子”，好日子没过多久，2017年以来，田惠宇的建行老兄弟们一个个身居高位，成为了一个个掌管着资金和审批的财神爷。

依赖于信贷支持的万科自然也不傻，在2018年调整了风向，将孙嘉废掉，战投部全部驱逐，重新请回了财神爷的九哥担任万科总裁......

原本，祝九胜有机会帮助为万科在地产寒冬中成为最后赢家，成为名垂中国房地产历史的存在。

但这一切，又随着2022年田惠宇等人的落马，并随后开启的金融反腐，而再一次改变......

也许，面对上门的公安，祝九胜将会回想起，他老领导带他认识到权力的那个遥远的下午。

qq6553156

万科总裁祝九胜被公安机关带走，什么信号？


原创 波士糖 波哥看楼市 2025年01月16日 22:13 湖南

作者 | 罗乾波

刚刚，官媒经济观察报发出消息，说万科总裁祝九胜被公安机关带走，一石激起千层浪。

波哥估计，这个夜晚，此消息，可能又要在业内刷屏了。

经济观察报新闻称：

2025年1月15日，万科企业股份有限公司（000002.SZ/02202.HK，下称：万科）执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

1月16日，数个消息源告诉了经济观察网记者上述信息。

经济观察网记者多次拨打祝九胜的手机电话，未有人接听；发去短信问询，亦未获回复。记者也多次联系万科董事会秘书朱旭，朱旭未有接听电话及回复信息。

经济观察网记者还拨打了万科总部的办公电话，并应其工作人员要求，向该公司媒体采访对接邮箱发去采访函，至发稿时未获任何回复。

祝九胜，1969年出生，1993年获得中南财经政法大学经济学硕士学位，2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。

1993年至2012年，祝九胜在中国建设银行股份有限公司深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。

2012年，祝九胜加入万科公司。2012年至2015年，祝九胜任公司高级副总裁，2016年至2018年1月任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理。2018年1月31日起，他担任万科公司总裁、首席执行官迄今。

根据万科公司2023年年报，祝九胜还兼任易居（中国）企业控股有限公司（2048.HK）非执行董事；并曾兼任徽商银行股份有限公司（03698.HK）非执行董事、绿景（中国）地产投资有限公司（00095.HK）独立非执行董事、深圳市康达尔（集团）股份有限公司（000048.SZ）董事。

简析：

据波哥看楼市观察，这个消息太劲爆了，刚才不少业内朋友已经在纷纷议论了。

毕竟，万科+总裁+祝九胜这个组合，不得不令业内纷纷猜测。

如上，提供官媒发布出来，祝九胜被帽子叔叔带走这个事情必定已经坐实了。

目前来看，还不知道是何原因，但肯定不是小事。

关于祝九胜，在业内的负面消息比较少，最近的可能就是去年，万科在公告中低调说明祝九胜曾经在股市上的“瑕疵”那件事了。

2024年9月30日，万科突然发布了一则令人瞩目的更正公告，主动揭开了公司在信息披露方面的一个重大疏忽，并意外曝光了现任总裁、首席执行官及非独立董事祝九胜先生过去曾受到的纪律处分。

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当日，万科在更正公告中披露，经过自查发现，现任总裁祝九胜先生在担任深圳市康达尔（集团）股份有限公司（现已更名为深圳市京基智农时代股份有限公司，股票代码：000048）董事期间，因该公司未能及时召开2015年度股东大会及未及时披露2017年年度报告和2018年第一季度报告，分别于2017年2月15日和2018年7月24日受到深圳证券交易所的通报批评。

彼时，这个事件也在业内引起了广泛的关注，万科在其公告中，将其界定为“一个疏忽”，业内都很纳闷——这么重要的事情就是一个“疏忽”，而且还是知名房企万科的总裁和CEO，万科不可能不知道祝九胜的真实情况，所以，九月底时，这个消息出来后，很多业内朋友都说，“万科太厉害了”，这种严重事情都可以轻松摆平。

如今此事过去不足5个月，今晚突然传来祝九胜的心的消息，也确实令业界惊呆了。

上升到被帽子叔叔带走，万科总裁的身份、以及万科在业内的咖位等，这些因素联系起来，感觉颇有很强的违和感。

根正苗红、霸气侧漏的万科，难道也慢慢变味了吗？

从2012年加入万科，也只比郁亮晚了四年，到今天13年了，祝九胜也是一枚老万科了，并且一直是重要的核心高管之一。

当前，各个房企都过得比较艰难和小心谨慎的，万科2024年也不例外，比如，万科2024年三季报显示，2024年前三季度，其营收为771.16亿元，净利润方面，则是亏损了80.90亿元。两项同比分别下降24.25%、231.73%。

应该说，此时此刻，万科要去力保祝九胜的，而且马上就要过春节了，突然爆发出这样一个“丑闻”，一是万科的颜面必定不好看，二是，对万科来说，或许也是一次暴击吧。

写在最后：

据波哥看楼市观察，今晚，万科祝九胜这个事件，会不会跟以前受到纪律处分的事情有关系，以及是否跟业绩等相关情况有牵扯，目前官方有效信息太少，大家都不便去猜测什么。

但是，至少有一点可以判断出来，祝九胜身上的问题肯定不会小。不然，也不会在这个特殊的节点被带走。

因为，其中，在这个新闻和事件出来前，万科必然会调动其有效资源去斡旋过或做过很多的工作，毕竟在春节即将来临之际爆发出如此劲爆的新闻，也比是一个非常难堪的事情。

具体是何原因等，吃瓜群众耐心等待吧。

最后，说一句：

万科，可能要起风了。

qq6553156

突发，抓人了！


原创 金哨兵 成方街哨兵 2025年01月16日 22:04 广东

今晚，突然传出消息：2025年1月15日，万科企业股份有限公司执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

这个消息是《经济观察报》报道的，这是济南日报报业集团旗下商业资讯平台，是有官方背景的媒体，消息应该是比较靠谱的。

对于这条消息，其实很多人并不会感到意外。

最直观的指标就是万科的债券。

最近，万科的债券都跌疯了。

比如，今天万科境内债“21万科02”盘中跌超21%，临时停牌，复牌后继续下跌，今天最终收跌28%，报45.4083元。

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债券的面值是100元，现在跌到只剩下45块钱，简单来说，这意味着，市场认为这个债券违约的概率已经高达55%……

而且，万科的债券，是大量的出现这种情况！

所以说啊，市场其实早就对万科投了“不信任票”……

万科在去年，曾经一度引发过广泛关注，导火索是：烟台百润实名举报万科！

主要的黑点包括：

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当时闹的沸沸扬扬，最后却是不了了之，一直也没有一个说法。

万科方面一直是否认，但广大民众对此，普遍是“宁可信其有”的。

现在看来，今晚抓人的消息，是不是与去年的被举报有关系呢？

目前官方没有一个明确的说法，但恐怕……

而万科自身，其实也存在很多的问题。

截至2024年9月底，万科的有息负债总额达3276.1亿元，其中一年内到期的有息负债为1166.3亿元，而万科账上的货币资金总量约797.5亿元，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅仅只有68%。

并且，万科账上的现金正在持续的快速减少：2023年年末是969.43亿，2024年三季度末只剩下773.28亿 ，减少了196.15亿。

同时，2024年前三季度，万科经营活动和投资活动产生的现金流量净额合计仅为8亿元。

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目前，楼市的情况大家都看在眼里，房子不好卖，万科也是一样的情况，现金流短期之内看不到改善的迹象。

对于万科来说，还有两条路可以走：要么就是卖资产，要么就是借新还旧（以及债务展期）。

资产，在现在的形势之下，其实并不好卖，而且也卖不出什么价。

所以，万科近期主要就是在借新还旧，毕竟，万科有深圳地铁这个靠山，还能从银行和金融机构借到钱。

就比如，上周，万科就有两笔操作：

一笔是借新：

1月9日，万科控股子公司深圳市泊澜租赁服务有限公司通过上海浦发银行贷款10.8亿元，期限30年，深圳市泊帆住房租赁管理有限公司以其持有的深圳泊澜100%股权为前述贷款提供质押担保。

深圳泊澜主要从事住房租赁及相关服务，截至2024年11月末的资产总额为2053.7万元，负债总额为2050.82万元，当期营收0元，净利润2.52万元。

这基本上就是一家空壳公司，凭什么能借到10.8亿，而且还是30年的超长期限？

那只能是因为背后有人担保……

另一笔是展期：

1月9日，万科与新华资产一笔20.4亿元融资到期日调整至2026年12月31日，万科继续提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。

不过，从今晚的消息来看，可能还有第三条路：追讨！

参考前几年的许某某，卖豪宅、卖私人飞机，把钱往回拿。

如果说，去年的举报为真（或者说部分为真），那往回追讨的空间，是很大的！

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年后第一天，工作组全面进驻万科

原创 你包叔 2025年02月05日 20:33 上海

1

年后第一天，数十人的工作组全面进驻万科。工作组的负责人，当然是新上任的万科董事长辛杰。

以类似海南省救助海航的经验，走到工作组这一步，一般意味着企业进入重整阶段，官方彻底承认了万科的危机。拯救万科的行动，正式开始。万科的管理层，也开始被拉清单问询摸底公司情况。

连业已退休的王石，也不例外。

《企业破产法》等法律中规定，成立工作组可以确保处置过程符合法律法规，保证各方的权益。无论是海航还是安邦危机，都是由工作组来收拾的。

海航的工作组由海南省政府牵头成立的，而安邦是由银保监会接管，最终也都没有引发系统性风险。

和海航或安邦工作组不同，万科工作组显然是完全由深圳市政府牵头成立的，成员全是深圳国有企业抽调上来。

现在看，万科目前的危机还没有上升到广东省或更高监管部门：

而完全由深圳“承办”。

从海航集团的工作组流程上来看，当时工作组组长顾刚进驻后，第一项重要任务是摸底。

他们首先把公司所有财务集结起来，然后他们花费了几个月的时间，对海航集团及旗下2000余家企业的资产、负债、关联往来等逐一核查，理清整个集团的资产底数、管理结构、股权关系和债权关系。

在数轮经济周期里穿越过来的四十一岁的万科，接下来发生什么新闻，也许都不意外。

2

万科基本所有部门都在改组。

根据万科公告的人员变动，战投部、财务部、法务部总经理，以及万科最大的两个区域——北京区域和华东区域的总经理全部换人，由工作组成员担任，分别是：

战投部总经理赵正阳，深圳资产管理副总经理；

财务部总经理肖静华，深铁集团专家；

法务部总经理商德良，深铁集团专职监事；

北京区域总经理王智余，深铁置业副总经理；

华东区域总经理陈武，天健兴业房地产总经理；

......

万科最有实权的几个部门或城市公司，就这样换了领导。当然，从名义上来说，战投部、法务部、财务部原先的合伙人和负责人还得到了保留。

在万科内部，这些实权人物的第一头衔原本是合伙人，比如前华东区域总经理吴镝，她首先是万科华东区域的首席合伙人，然后才是总经理。这也是万科职业经理人文化最显著的特征。

但现在，合伙人们的权力消失了。在生死存亡面前，职业经理人的小缱绻，已经不重要了。

万科公布的人员变动公告中，战投部总经理排在首位。包叔的好友兽爷是“战投帮”这个词的发明者，战投帮也曾是前董事长郁亮管理公司的权力核心部门。

2009年年底，在搭建3000亿规模的管控平台之时，郁亮对万科进行了一轮结构调整，让战投部兼并了其他不少部门：

战投部从此开始凌驾于万科的所有部门。

2007年，万科分管人力资源的解冻在哈佛广场旁的一个酒吧认识了留学生孙嘉。29岁的孙嘉成为战投部副总经理。

2025年2月5日，万科战投部新的副总经理是36岁的鄢伯通。一代新人换旧人，前途无量的总是年轻人啊。

而在拯救万科的这场行动力，大换血只是最简单的一步。

3

深圳政府是有担当的。

过去几年，暴雷的地产公司应该都向地方政府求助过，最著名的是恒大向广东、建业向河南发出的求助信。河南政府尝试出手了，但杯水车薪。

救建业都这么难，何况是体量几乎大建业n倍的万科？

深圳愿意在此刻接过万科重整的重任，冒了很大风险，担了很大责任。既有经济责任，更重要的是政治责任。

别的不说，救助一家混合所有制的房地产公司，本身也有一定道德风险。

中央多次强调过，不兜底企业债务，让企业自救。在这种情况下，之前深圳国资积极表态，有足够“子弹”支持万科，就太宝贵了。

怎样避免万科走到保交楼的那一步，工作组面临巨大的挑战。

海航工作组光摸海航的家底，就摸了一年。更不用说，怎么控制风险外溢？万科的资产肯定没犹如八爪鱼一般的海航复杂。

但社会影响，万科也不亚于海航。

比如债权人可能反对政府主导的重整方案，尤其是境外债权人，可能引发英美法系内的法律争议。

哪怕是境内银行、信托等金融机构，面临坏账计提压力，怎么去沟通？需要央行流动性支持，怎么去沟通？

海航工作组负责人后来说，经历了无数推演、争吵，熬过了无数个通宵，去了无数次北京，才让海航迎来新生。这一过程，他们遵循的原则只有两条：

市场化、法制化。

更重要的是，大换血后的万科，还能不能有战斗力？有人算过，万科至少需要维持每个月200亿的销售。

有万科城市总跟包叔说，员工已经开始观望摸鱼：

觉得领导应该都干不长了。

深圳已经做出选择，举特区之力，把万科救回来。

‌深圳火车站的名字是总设计师1991年题的，只有两个字，深圳，没有“站”字。民间的解读是，深圳是改革开放排头兵，不能站。‌

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万科深铁“同生共死”，华润笑而不语


原创 乔檐雨 冷萃财经 2025年02月11日 10:10 北京
作者：小乔

万科用“70%质押率”得到了深铁现金援助。

昨天（2月10日）晚间，万科发布公告，深铁打钱了，但代价可能是失去万物云。公告称，深铁集团拟向公司提供金额为28亿元的股东借款，专项用于偿还万科在公开市场发行的到期债券本金与利息。

这笔借款期限为3年，利率为2.34%，万科将为本次股东借款提供价值不超过40亿元的资产进行质押，初始质押担保物是持有的等值万物云股票，且质押率高达70%。

小乔解释一下，质押率是指贷款本金与标准仓单市值的比率。授信机构（银行、典当）设定质押率一方面是为了防范违约风险，另一方面是为了弥补他们在借款人违约后弥补损失和处理质押品过程发生的成本。通常质押率为最高70%。

万科和深铁之间的这笔借款，用了远超惯例的最高质押率（目前市场上通常股票质押融资业务的质押率仅为30%-60%）。

好处是借款利率低于万科从金融机构的融资利率。2024年中期业绩会的时候，韩慧华对外称，万科新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%。

从这次打钱看出，万科现金压力超级大，已经在违约的边缘了。

Wind数据显示，万科2025年一年内到期的境内债务约326.45亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模达215.9亿元。

其中，一季度是万科的偿债高峰，将有98.9亿元的境内公开债需要兑付， 2月份有两笔债券到期，余额总计50亿元。境外债兑付高峰则在2025年5月，当月有4.55亿美元需要兑付。

而根据三季度报数据，截至2024年9月，万科货币资金为797.45亿元，较2023年末减少200.6亿元；短期债务（一年内到期）约1168亿元，现金短债比仅为0.66，短期偿债覆盖率仅为68%，流动性高度承压。

打钱的同时，万科还了一笔利息。公告显示，万科2022年度第二期中期票据（债券简称：22万科MTN002）发行总额为30亿元，本计息期债券利率为2.98%，兑付日定于2025年2月16日，若遇法定节假日则顺延至下一个工作日。

深铁真是拼了老命的帮万科。深铁背后是深圳国资委，联系一周前进驻万科的管理层背景看，深圳这次是“举全特区之力”在帮万科了。

就在6天前（2月5日），深铁人事大换血的同时，受让了万科红树湾物业开发项目49%的权益。

整个2024年，深铁也是“有求必应”，认购中金印力公募基金29.75%份额，受让深圳湾超级总部基地地块，帮助万科回笼资金。

深铁也把自己拖进了泥潭，不论这背后是真心相爱，还是骑虎难下。

深铁本来是全国运营的最好、最赚钱的地方轨道交通集团。

深铁披露的2024年三季报显示，其在2023年前三季度的营业收入为约122.96亿元，同比上年同期的89.62亿元大幅增长。然而，净利润却出现了严重亏损，达到约80.74亿元，相较于上年同期的亏损5.77亿元，创下2015年以来的最大亏损记录。

深铁的利润主要依赖对万科的投资，2022年获得的分红约31.65亿元。2023年，受房地产市场低迷和万科业绩下滑的影响，万科年报显示其营业收入同比下降7.56%，归母净利润同比下降46.39%。这一状况直接影响了深铁集团的投资收益，今年前三季度其投资收益亏损约为48.53亿元。

可能深铁帮万科也是帮自己，毕竟两人现在深度捆绑，谁倒下了另一个都不会好过。与此同时，深圳政府也不希望万科倒下，柔宇科技、鼎益丰这两颗大雷，恒大、宝能、佳兆业等无数小雷，已经把深圳政府轰傻了。

小乔看到有评论说，现在最得意的应该是华润。

想当年宝万之争时，王石和郁亮在北京到处求爹爹告奶奶，想给万科找个好婆家，第一个去找了傅育宁，但华润最终不但没有帮助万科管理层，还在关键投票上支持了宝能，跟万科管理层结下了梁子。

现在看，华润作为集市场化国际化能力和根正苗红于一身的大央企，经历过大风大浪，看问题就是不一样。

可能傅育宁很早就看到了所谓“职业经理人控制”的本质，以及混合所有制企业在中国体制环境下的命运终途，才能在那么大的争议和诱惑下，做出冷静果断的判断。

回顾一下：
2016年2月3日，万科管理层去香港向华润汇报工作，会上提出与深圳地铁集团业务重组的意向，为确保国资第一大股东地位，对深圳地铁集团发股票的量可能要超过宝能系的持股量，华润方面对此没有表示不同意见。

2月24日下午，王石发短信请求向傅育宁当面汇报和深圳地铁集团的重组方案，傅育宁未回消息。

3月11日上午，王石、郁亮通过傅秘书向傅育宁发短信，请求在3月17日临时股东大会之前，12日或13日在北京当面汇报，傅育宁仍未回消息。

3月12日，郁亮向傅育宁发短信，汇报和深圳地铁集团签署战略合作备忘录情况、深铁参与重组之意义以及重组工作安排，希望傅育宁支持，还是未回消息。

联系不上傅育宁，万科管理层于3月12号在未征得华润同意的情况下，与深铁集团签署了合作备忘录。

据媒体不完全统计，以王石为代表的万科管理层至少找过傅育宁12次，请求支援阻击宝能系成为第一大股东，但是傅育宁不表态，不支援，不增持，一直缄默。

从2000年到2015年，华润集团一直是万科的第一大股东。这是在宁高宁时代的事情，当时的华润和王石等万科管理层的关系很蜜月。

2015年7月-8月宝能系在二级市场多次举牌成为万科第一大股东后，华润集团只有一次象征性增持，在沉默中失去第一大股东位置。

傅育宁是在原华润集团董事长宋林贪腐案发后，临危受命的，2014年4月，他从招商局集团董事长调任为华润集团董事长。

消除宋林贪腐案给华润集团带来的负面影响、稳定局面，是傅育宁上任后的首要任务。来华润后，傅育宁在不同场合，分别以“铸魂”、“问心”等为题，对一个企业的价值追求、理想信念的内涵作了阐述，也对经理人的行为操守、价值取向提出了要求。

当时，特别支持管理层的万科独董华生曾撰文批评华润称：因为华润在万科控制权之争中令人困惑的左右摇摆和反复，使华润既丧失了第一大股东地位，又与经营管理层走向对立。因此，国资国企如何当股东，就不仅是一个万科的个案，而是一个大的战略定位问题。

整个宝万之争事件，傅育宁什么都没说，只是在2017年1月，将所持全部万科股票以每股22元共计作价372亿元卖给深圳地铁，彻底撤出万科，结束了对万科长达16年的大股东之位，同时帮助华润在此次交易中赚的盆满钵满。

真正的狠人。

跟万科切割干净的同时，傅育宁全力支持“亲儿子”华润置地的发展。

华润早在2016年就确立了“不能太依赖住宅开发”的经营策略，商业板块也就是万象城、万象汇发展的颇有成绩。

反观万科，虽然很早就并购了印力，但商业板块的发展可以说浪费了很多资源和时间，地产行情好的那些年，连龙湖、新城这样的纯民营企业都把商业发展起来了，而万科的商业，除了上海七宝万科广场等几个单体可圈可点之外，整个商业体系、品牌一直没有做出什么像样的东西。

2016年，华润置提出“开发物业+投资物业+X”的新商业模式。在母公司华润集团注资以及金融平台的帮助下，华润置地的商业地产发展迅速，2019年的租金收入达120.3亿元，成为继万达商业后第二家租金收入突破百亿的内地房企。

在万科强势的住宅开发板块，经历了这几年的行业深度调整后，华润置地也一举超过了万科。

2024年12月31日，根据中指研究院和亿翰智库发布榜单显示，2024年，保利发展守住“榜一大哥”的位置，万科跌出前三，绿城、华润置地上升。2023年“保海万”的排名发生改变，房企“前三”格局被改写。