险资举牌万科，看万科的未来

浅贝

万科稳了，深圳国资兜底，绝不许出现第二个恒大！


原创 牲产队长 牲产队 2023-11-07 18:12 发表于广东

万科的业主们可以吃下一颗定心丸了。

深圳国资已经决定，替万科兜底。

11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。在这场会上，表演重头戏的不是万科，而是深圳国资委。会上，深圳国资委直言：“万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，我们将通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。”

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这个表态基本上就可以宣告，万科稳了。

有些人质疑，为什么国资要给万科兜底？那恒大、碧桂园爆雷的时候，怎么就没有国资去兜底呢？这就得提到野蛮人姚振华了。要不是姚振华在资本市场上，对万科实施野蛮入侵，争夺万科控制权，万科说不定就是另一个碧桂园了。

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2015年，资本大鳄姚振华敏锐地发现，万科总资产5000亿，年度利润总额250亿，账上现金余额627亿，是一块大肥肉。而彼时的万科股价却长期徘徊在4块到9块之间。万科兴起于特殊的历史时期，创始人王石并不掌握绝对股权，万科的第一大股东华润集团也仅仅持股14.89%，大量的股份在自由流通。

这就意味着，宝能不需要向万科发起收购要约，就能在二级股票市场上，悄悄地购买万科股份，取得15%以上的股权，超越华润集团，成为万科第一大股权，跻身万科董事会。

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这就跟发现金矿一样，面对这种千载难逢的捡漏机会，姚振华毫不犹豫地就动手了。由此，宝万之争爆发。由于姚振华走的是合法路径，当王石发现，自己辛辛苦苦创建的万科要被偷家时，如临大敌，几乎动用了一切资源，将姚振华挡在门口。为此，王石不惜放弃了自己的董事长职位，提前退休。

在这种资本商战中，比拼的就是谁的资金实力更强。王石第一时间飞往北京，找到华润董事长傅育宁，希望华润能帮自己挡住姚振华，但傅育宁拒绝了王石。华润虽然有钱，也有实力，但华润不想过多地介入房地产，这不是华润的主营业务。对华润而言，人家姚振华也是真金白银买的股权，这不过是一场民营企业之间的商业行为，并不影响华润在万科的地位，可参与，也可不参与。傅育宁告诉王石，你可以引入其他国资，华润不反对。

王石一开始的想法是，增发配股，提高宝能的收购成本，同时寻找战略投资者，组成控股联盟，但这一方案也被华润否决了。增发配股，稀释的是所有股东的股权，华润作为第一大股权，自然不愿意自己的股权被稀释。

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可时间等不及，8月26日的时候，宝能已经持股达到15.04%了，但华润也增持了0.4%，股权达到15.29%，维持住了第一大股东的地位。可二者股权差距已经非常小了，留给王石的时间不多了。

在这紧要关头，万科第四大股东安邦集团又出手了，持股突破5%，然后增至7%。对王石而言，失去万科控制权只在一瞬间了。要是宝能和安邦联合起来，他们之间的股权合计很容易超过30%，成为万科控股方，而万科管理层的股权掉到了4.14%。

但幸运的是，王石把安邦集团争取到了自己这一边，暂时化解了危机。就在万科与宝能打得不可开交的时候，恒大突然参战，在二级市场上购买了4.68%的股份，砸进去362.73亿元，一路增持到了14.07%。可最后摘取桃子的不是置身其中的任何一方，而是置身其外的深圳地铁集团。

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华润、恒大一起把手里的股权全部转让给了深铁集团，深圳地铁持股29.36%，超越宝能25.4%，成为万科第一大股东。姚振华想要控股万科的目标也失败了，只好放弃。虽然宝能是万科第二大股东，但当前，万科管理层全部来自于万科创始团队和深圳地铁集团，牢牢地掌握万科的实际控制权。

这一场商战把王石打退休了，但也让王石和万科因祸得福。万科如果是一家纯粹的民营企业，它就得自负盈亏，自己兜底。

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但深圳国资参与进来后，万科的资产就带有了一定的国有性质。

在队长看来，深圳国资兜底万科，主要有两大核心原因：

一是，保全国有资产。当前，万科股价为11.94元，而深圳地铁的持股平均成本为20.47元，持股市值接近腰斩，账面浮亏超过300亿。要是万科爆雷，这个亏损幅度还会进一步放大。

二是，稳定中国房地产市场。万科是一众房企中，经营非常稳健的一家了。我们老说，恒大高杠杆，可万科的杠杆率仅35%左右，而保利发展的杠杆率都达到45%了。在恒大高歌猛进的时候，万科就提前预判了风险，喊出了：“节衣缩食、活下去”的口号。要是这么一家稳健经营的房企都扛不住市场下行的冲击，它所带来的连锁反应就会比恒大更为危险！

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现在，中国经济正在缓慢复苏，信心也在缓慢恢复，这时候，稳定就显得非常重要了。稳万科，不只是稳房地产，也是稳信心。

深圳国资委不只是在为万科兜底，也在为无数万科业主兜底，为中国房地产的平稳恢复兜底。稳住万科，只需要深圳国资委付出一定的资金成本，却能让更多的万科业主平稳收楼，让老百姓安居乐业。恒大的教训近在眼前，万科绝不能成为第二个恒大。

浅贝

警报拉响，万科危机的两大信号……


原创 杨国英观察 杨国英观察 2023-11-07 22:27 发表于江苏

不要雾里看花，不要水中望月。
如何透过资本市场的表象去研判宏观经济的本质，今天，我仅以万科危机做一个样本解读。

在中国地产界，万科一直是优等生的存在，一直以率先防范风险著称。

所以，在万科也遭遇到疯狂的股债双杀时，许多人感到极其不理解，甚至有人归因为外资的阴谋——上周，万科股价一度跌至11元关口，创下近8年新低，万科发行的面值100美元的美元债，市场交易价格甚至一度跌到60美元。

在前天深圳国资委力挺表态之后，更多的人更是认为万科从此将远离危机。

类似上述阴谋论和过分乐观的认知，我认为都是比较幼稚的。

资本市场不会出错，错的只会是你——这是我做投资10多年经常讲的一句话。

当然，我这句话，表述更严谨一些，应该是针对大盘股的市场定价，资本市场一般不会出错，至少中短期不会出错（中长期存在太多的意外和偶合），资本市场玩的是真金白银，无论是举手投票进入，还是用脚投票撤离，类似万科这样的大几百亿的流通盘，怎么可能不慎之又慎，又怎么可能不比一般散户的认知更深刻。

简单拆解一下万科财报。

资本市场担心的，其实不是短期债务偿还能力，万科的现金短债比为2.2倍，相比其他房企要出色得多，短期债务偿还能力肯定是没有问题的。  

资本市场担心的，肯定是万科的中期和长期债务压力，毕竟，万科的资产负债率75%，负债总额超过1.2万亿。

关注万科中长期的债务压力，这才是洞察万科危机的关键所在。

而结合资本市场对万科中长期债务压力的恐慌，则可以进一步推导到资本市场对大城市房价预期和对房地产传统定价模型的两大担扰。

一是对大城市房价预期的担忧。

恒大这类超高负债、以及碧桂园这样土储集中在三四五中小城市的房企暴雷，这个就不过多讨论了。

上周万科遭遇到的股债双杀，事实说明，资本市场对我们一二线大城市房价的预期同样不太乐观，因为，万科的土储和货值主要集中在一二线大城市。

任何一家房企，中长期的负债，主要是靠土储和货值的预期变现进行偿付。

所以，上周资本市场针对万科的股债双杀，事实隐含了资本市场对一二线大城市未来房价走势的担忧——如果未来两三年，一二线大城市房价渐进下跌25%左右，那么，这对于资产负债率75%的万科而言，到时就约等于净资产接近归零了。

如果不是基于这一担忧，资本市场不可能将万科的股债下杀到上周这个地步，毕竟，在上周万科股价进入11元超低关口时，万科的市净率差不多仅0.5（净资产是股价的两倍）。

至于未来两三年，一二线大城市房价有没有可能渐进下跌25%，这种可以事实是存在的。   

二是房地产传统定价模型的担忧。

今年7月和10月去国外深度调研了两次，差不多一个半月时间，我更进一步确认了国内房价的虚高和传统经济的过剩。

国外房地产的定价模型，不管我疫情前深度调研的日本，还是疫情后深度调研的东南亚国家，以及平时密切关注的欧美房价走势，基本上都遵循租金回报率与市场无风险利率的动态均衡。

比如，疫情之前，市场无风险利率3.5%，那么房地产定价模型就是围绕3.5%年租金回报率进行上下波动——如果年租金回报率超过3.5%，那么房价就会上涨，房价上涨租金就会上升，继而又导致新房供给的上升，一旦新房供给上升之后，又会再次将年租金回报率调节至3.5%左右。

疫情之后，现在国外市场无风险利率差不多4.8%，那么房地产定价模型就是围绕4.8%年租金回报率进行上波动，其波动的循环因子反射，与上述一样，最终会将年租金回报率调节至4.8%左右。

但是，自上世纪90年代房改以来，我们的房价定价模型，一直与全世界截然不同，我们的房地产定价模型遵循的是成长股定价模型，而不是蓝筹股定价模型。

我们的房地产定价模型遵循成长股定价模型，说实话，在具体的特定年代，也不是没有道理，大规模城市化对大中城市普遍性的人口聚焦，大中城市教育和医疗资源相比广大农村和小城市的隐性溢价。

但是，我们房地产偏成长股定价模型，在经济不再高速增长且城市化急速下滑（再兼以晚婚晚育和少子化），事实一下子不存在了，这一不存在以及由此导致的连贯性影响，事实又导致我们房价的中长期压力。   

以全球房地产通用定价模型为例，我们现在的市场无风险利率差不多2.5%，但是，我们房地产（住宅）的年租金回报率普遍仅有1%-1.5%，以此推之，即便一二线大城市仍然存在教育和医疗资源的隐性溢价，事实也还是存在一定的甚至较大的下跌空间。

当然，如果未来我们的货币政策进一步宽松，利率进一步下调，这就需要另论了。

现在，深圳国资委力挺表态了，我相信万科未来不会有类似恒大和碧桂园的结局，但是，中长期的债务压力巨大，这是不可否认的。

其实，对于每一个个体和家庭，更需要关注的，其实不是未来万科到底能不能度过危机，而是在大城市房价预期不乐观、以及房地产传统定价模型逆转之下，未来你到底能不能度过危机？！

浅贝

万科“被实名“之谜”？


原创 股市老兵 老兵财眼 2024-04-02 16:05 广东

这个事

会不会

压垮稻草？？

老兵看了下，实名据报的主要目标是“郁亮”。。。

而且，11家实名。。。。都一起共进退，盖了公章。

你要说，没点证据。敢这么干，老兵是不信的。

再加上，一年几千亿的流水。

稍微合理合法捞点，其实也正常。

但过去，大家都有得赚，你是大佬，掐着小弟玩，大家也都任命。

但如今，万科的流动性，也成了问题。

原来的“兄弟们”，集体反水，也很正常。

但这个时候，摩根突然跳出来，这就有点怪了。

摩根突然下调万科评级，为卖出评级，目标价看到6块。。。这是要再让万科跌30%。。。
地产股，过去这些年，一直拖累大盘，这都是事实。

如果万科再跌30%，哪整体地产板块，会遭遇什么？？

而地产，是第一大行业。

这几年，幸好第二大行业汽车，强势崛起。


不然，还真的中了老美的奸计。

反正老兵的结论很清晰。

如果只是一般纠纷。哪是郁亮的事情。

但是这个时候，老外参与做空万科。

就不是一般事件。

这就是有预谋的在搞万科。



昨天万达，放弃绝对控股权，签约协议，老王都没有出面，可见多么郁闷。



而一揽子投资方，就是外资，中东资本。

老外，想砸盘地产捡漏，脸都不要了啊。。。。。

浅贝

风暴中的平安、万科：不小的雷，天大的事


原创 应如是 闻道商业 2024-04-13 15:17 天津

平安爆雷，加码地产后遗症
平安信托，以一种不太光彩的方式出圈了。

4月10日，平安信托公告宣布“福宁615号集合资金信托计划”延期。信息显示，该信托计划成立于2021年9月29日，存续期为30个月，募集资金7.72亿元。

在投向上，该信托以股权形式投资厦门市荣璐置业有限公司70％股权，间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。
按照约定，2024年3月29日为该信托到期日。但截至平安信托发出公告，“臻华府”项目累计只售出房源218套（住宅21套，商业7套），收到销售款5.23亿元。显然，这无法“偿还”用户的初始投资。
很快，投资人以“爆雷”“血本无归”“骗子平安”等字眼，将平安信托推上热搜。至今，该话题依然在持续发酵。
投资人情绪是可以理解的。毕竟信托不是保本产品，投资人都要自担风险，稍有不慎便会血本无归。
但我们也需客观分析这场“爆雷”。首先，这源于地产行业不景气，任谁都可能中招，平安信托也难幸免。其次，该信托计划目前只是延期，并非百分百血本无归，端看平安信托的下一步动作。第三，我们尤其需要注意信托发行者的实力，这决定了后续有无能力帮助投资人减亏、甚至是将资金完璧归赵.......
数据显示，2023年平安信托营业收入145亿元，行业排名第一；净利润42亿元，行业排名第二；净资产700多亿元；行业排名第一。再加上平安信托背后的整个平安集团，这个背书已然足够强大。
当然，这并不意味着投资人稳了。恰恰相反，市场与投资者的担心也在于“福宁615号”这根导火索，会不会引出更多的问题。
在国内，大多数信托计划底层资产都与房地产息息相关。作为国内营收体量最大、净资产最多的信托公司，平安信托一路走来，更是如此。
2010年9月3日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。两个办法允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这为平安进军房地产大开方便之门。
险资投资不动产后名正言顺后，平安随后设立了平安不动产。
几个维度可以感受平安在房地产领域的野蛮狂奔：
一是，数年后平安不动产的资产管理规模突破至4000亿元。
二是，伴随近10年房地产狂飙，平安开始不断参股房地产企业。据不完全统计，平安一度是碧桂园、融创、旭辉、华夏幸福等房企的第二大股东，并对金地、保利、华润、绿城等房企持有不小的股份。
三是，2019至2021年，平安不动产逆周期加杠杆，为后续风险埋下隐患。
不得不说，经过这几步后，平安成为中国当之无愧的水下房地产巨鳄。
但如今，潮水退去，峰回路转。那些搭乘房地产红利的企业，也要为自己当年的果勇行为买单了。踩雷臻华府的平安信托，只是其中的一个例子。
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万科郁亮，卷入金融风波
比平安先一步登上热搜的明星企业是万科。同样，它也极不光彩。
4月1日，万科烟台合作股东以一篇《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》文章，将整个地产圈为之震颤。文章指出：
“由于合作关系，我们看到了郁亮团伙利用万科挪用资金、发放高利贷、偷税漏税、洗钱等违法经营问题。长久以来，这些祸害国家、祸害企业的蛀虫肆无忌惮，不收敛、不收手，把万科当成谋取私利的工具，贪婪的啃噬改革开放和市场经济的成果，马上就要把万科这个优质的房企拖垮，保护万科品牌刻不容缓，肃清蛀虫迫在眉睫！”
“万科当前的债务危机并不是偶然事件，是以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、中饱私囊，甚至转移国家资产后的必然结果！”
或许是某种预判，一个月前，惠誉、标普、穆迪三大评级机构下调了万科评级。
对于这篇极具煽动、甚至带有强烈“人身攻击”的文章，万科罕见的只是给予了“相信法律会给出公正的判断.......并以此维权”。这种极为低调、不痛不痒的回应，让人困惑。
但没想到，这又招来了烟台合作方的一顿更猛烈的痛斥：
“我们整篇文章都有事实依据，每一个观点都是亲身经历。内容有根据、数字有出处、判断有逻辑.......欢迎你自证清白！”
“北京万鹏、红色崛起是你精心包装的影子银行，从事了与房地产开发毫无关系的业务，主要是经营人民币，说白了就是发放高利贷.......红色崛起只有5000万元的注册资本金，为什么能给金牛公司发放11亿元高利贷？全国设立3000余家所谓投资公司，万科要投资需要几千家公司吗？“
屋漏偏逢连夜雨。4月10日，济南万科总经理肖劲被山东警方带走调查的消息再度轰动行业。
一系列事件，让资本市场本就惨淡的万科股价再度剧烈下挫。
在投资者心中，万科异常高大神圣的形象，也开始颠覆，甚至崩溃。
此前，我们曾在《恒大倒了，碧桂园爆了，而万科早已勘破生死》中指出，万科曾是中国房企中危机意识与应变能力最快、最强的房企之一。
2018年，郁亮请来了祝九胜，将总裁兼CEO的职位交到了他的手上。
祝九胜掌舵后，万科全方位落地以“现金流为基础”的经营战略：控制拿地规模、不追求销售额，并将更多精力投入到提升回款率、保障现金流上。2018年上半年，万科回款率一度达到了90%以上。
从某种意义上讲，最早喊出“生铁时代”的万科，也是最早有意弱化并规避“地产与金融”关联风险的那一个。
此后几年，在开发主业与物业服务外，万科开始寻求长租公寓第三业务破局，并取得了一定成效。在一众逾期、爆雷的房地产行业中，万科是为数不多的那股清流。
但在烟台合作方投诉中，挪用资金、发放高利贷、洗钱等问题还是被重点指出。尤其是“3000家投资公司、发放高利贷”的指控，更是让行业为之哗然。
尽管，当下还无法确定烟台合作方指控是否属实，但无疑它已将万科暴晒在阳光下。
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金融地产，巨大的黑幕
平安信托踩雷房地产，郁亮卷入超级金融风波。两家明星企业，将“地产+金融”的巨大灰色地带充分暴露。
尽管平安信托延期的7.72亿元，与其动辄百亿营收相比，只是九牛一毛。但它对每对每个投资人来说，却是晴天霹雳。联系到此前，网传平安银行37个信托产品暴雷，愈发让投资人毛骨悚然。
不单是平安，从行业来看，2021年-2023年也是房地产信托产品违约高发期。2021年房地产信托全年违约规模达到917亿元，2022这一数据约为930亿元，2023年这一数字降为486亿元。
当然平安也在做出改变，只是有些滞后。2022年后，平安投资开始加速去房地产化。这一年，平安减持了碧桂园、金茂，清仓了旭辉。2023年，中国平安首席投资官邓斌在有兴趣的投资领域上，提到了长租公寓、物业等不动产，但只字未提及住宅投资。
整个平安投资的战略转向，也印证在了平安信托身上。
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如上图所示，近年平安信托涉房比例在不断下滑。2022年，平安信托的自营资产中房地产投资额为36亿元，占比10.5%。而表外信托资产中的房地产金融投资则为255亿元，这一数字较上年大幅减少了432亿元，占比也从2021年的14.9%骤降至2022年的4.6%。
但正如一位行业人士所言，“放眼行业，信托涉房资金规模在不断下降，但后期其爆雷风险也在逐渐叠加，这也是出清的代价。”“未来1-3年将是集中风险释放期，投资人要尤为小心。”
此前，凭借资金之利不断收割房企的金融机构，如今也要源源不断的吐出、反哺它们的地产业务了。
诸如平安信托爆雷、万科中招，或只是“金融与地产”巨大黑幕的冰山一角。对于平安与万科两家明星企业，这只能算不小的雷，但对于投资人以及整个行业而言，却是天大的事。

浅贝

被举报的万科，会爆雷吗？


原创 万叔 创始人笔记 2024-04-02 21:42 广东

大家好，我是创始人万叔。

这两天，一封联名信，又把万科推向了风口浪尖。

不用辩，你看这么多公章就知道，举报的这些基本都是真的。

但问题是，作为10多年的合作方，烟台百润置业，为什么要举报？



举报信很长，万叔在这里就不一一讲了。

大致意思就是说，万科通过压缩利润，体外循环的方式，通过其他关联企业，把利益输送给以郁亮为首的几个家伙。

可能大家对这种模式不太理解啊，万叔给你拆解一下。

许多工程企业，你看着规模挺大，但是一看利润表，发现利润很低、高管什么的收入也很低。

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你第一反应是什么？




如果你的选择是A，那么万叔这边置顶帖，那些付费文章什么的多看一下。

因为这个答案，不仅显示了你认知比较粗浅，还显示你理解的方向是错误的。

我们从价值分配的角度来讲，万科这类的企业，为什么要把钱分出去。
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万科在1988年的时候，为了活下去，搞股份制改革，那时候王石大手一挥，就把自己手里的40%股权放弃了。

就因为这个原因，包括王石自己在内，那一批打江山的兄弟们，都没享受到太多资产增值的红利。

你说工资高，工资才多少钱？

一年1,000万的退休金，你看着很多了，事实上连老婆想买辆200万的车，王石都舍不得。

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根据冯仑潘石屹他们讲，王石确实是穷。

当然了，是相对于另外这几个家伙而言。比普通人还是有钱很多的。

但王石如果有万科哪怕1%的原始股，早就躺赢发财了。

微软，那个比尔盖茨的室友鲍尔默，刚开始股份也不多，就4%，结果这家伙拿了几十年一直不卖，现在也成为排名前几名的美国大富豪了。

但万科大股东，前些年一直是华润。

华润作为一个投资型的股东，甩手掌柜，不怎么干预他们具体的运营。

只要求万科分红。

所以这些年万科股价不怎么涨，但分红非常大方，也有这个原因。

在那些手里没有多少股权的管理层，就郁闷了。

你想，你辛辛苦苦干活，为公司创造利润，自己拿点工资和奖金，赚到的钱都以分红的形式归到股东手里去了。

你心里肯定不平衡。

怎么办呢？很明显办法有两个，第1个是把钱转移出去，把利润做低。

第2个，是多搞点股权回来。
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万科的管理层是怎么做的？他们是两个方向齐头并进。

这次举报的，主要是把钱转移出去，把利润做低，把转移出去的钱由管理层吞掉。

具体的手段包括虚开发票，虚报增值税，抬高采购价格，设立资金公司，拉高企业资金成本等。

其实不止万科，几乎所有的房地产、施工类企业都是这么玩的。

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但为什么单独要举报万科呢？因为万科现在已经染红了，是国企。

国有企业这么搞，是要承担国有资产流失风险的。

但这也是有风险的事啊。

所以万科的管理层，最想搞的还是拿股票。

股票怎么拿呢？

大概2014年左右，万科搞了两个计划，你现在去网上还查得到，叫“金鹏计划”和“德赢计划”。

这两个合起来，占了万科7.8%的股权。

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万科还搞了一个百亿回购计划，但钱一直压在仓里，没有打出去。

所以如果全盘来看的话，先把利润藏起来，然后用另一部分利润发奖金。

用奖金买股票等买的差不多了，再把隐藏的利润拿出来百亿回购的计划用起来，股价猛涨，大家就爽歪歪。

还不用担心法律风险。

所以当年才会有姚振华，拼了命加杠杆，在二级市场买股票，也想要收购万科的控制权。

为啥？

人姚振华是个生意人，是个潮汕人，他用生意的逻辑去看万科，这么低的地价，这么完善的管理机制，这么低的利润。

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怎么看怎么觉得里面有一块大肥肉。

这块大肥肉，就是管理层转移出去的那些利润。

所以你明白了吧，为什么当年姚振华买万科股份的时候，王石大喊野蛮人。

如果真让姚振华当董事长了，一清查，一规范，让他们把吃掉的吐出来，这帮家伙就真成打工仔了。
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那这次，为什么万科又会遭到举报呢？

因为地产行业进入了下行周期，项目合作的利润大幅度减少。

而作为地方，大概率是搞关系拿土地打通相关的政策资源，具体盖房子还是要由万科来。

过去的黄金20年房价一直涨，所以你弄出去的那些钱，大家睁一只眼闭一只眼也就过了。

假如你是地方企业，你现在一看，辛辛苦苦搞了这么久，不仅没赚到钱，搞不好还要贴钱进去。

而万科方花天酒地，吃香的喝辣的，心里当然不平衡。

业务赚钱的时候，你拿大头我拿小头问题都不大，但潮水退去不赚钱的时候，各种撕逼的情况就来了。

大家一起出城剿匪，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成。

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结果回来一算，百姓的钱花完了，还送到了豪绅的钱，这当然得撕逼了。

国际评级机构，心里看得门清，但不方便说具体的原因，不然撕破脸了。

所以默默的下调了万科的评级。

对于那些已经屹立百年的第三方的评价机构，你可以不相信他们的人品，但你一定要相信他们的专业。

当时还一帮网民在那怼机构，恰流量饭，说评级机构不公正，万叔看着直笑。

上次万科的海外债务爆雷的时候，万叔就预感，这次的成败就在深圳国资委。

国资委如果想保不计代价就能保住，如果按市场规律发展，大概率就会倒下。

什么地产优等生的说法，三分凭实力，七分靠运气。

……

剩下90分靠广告。

当然，这些东西，对我等普通人来说，都不重要。

老百姓对地产公司的期望基准线，已经降低到——我花了钱，你把房子安安全全地交给我就好。

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所以，还在房地产行业的朋友，不要再妄想回到过去吃香喝辣的时代了。

政府给钱，银行贷款续命，也只是让吊一口气，用时间换空间，活到可以靠市场继续周转的那一天，而不是让你重回ktv蹦迪。

不止万科，那些活下来的地产企业，战略都应该往这个方向调整。