房价观察

浅贝

　　自己也是房产投资的受益者，但现在这个价格也是不太看好的，特别是身边人不停地提购房无风险，才是保值增值的唯一选择，真有种担心，房价是否已经快破了？

　　房子如此的紧俏，如果是在十年前，那是非常支持的，但现在一套百平米的新房，在杭州较偏的地方也要３、４百万，还是有点离谱，看接下来几年如何演变。

　　对于房价１０年以上的走势，那是没必要怀疑上涨趋势的。此贴只是验证短期三年里的下跌预期。

浅贝

北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米


　　3月27日，北京市国土资源局推出了2幅地块，分别位于朝阳和密云，土地面积一共为7.3万平方米，规划建筑面积为12.8万平方米。
　　据华尔街见闻统计，从3月17日北京楼市限购升级至今的短短10天内，北京市国土资源局官网一共挂牌出让了9块含住宅的用地，总计建设用地面积39.6万平方米。
连续“重拳”出击：北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米！1
连续“重拳”出击：北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米！1


　　今日挂牌的这两幅地块都采用"限房价、竞地价"的出让方式。所谓“限房价、竞地价”，就是在土地出让时就已经规定了未来销售的房价。
　　据澎湃介绍，上述这两幅地块均限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，上述宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
　　就在限购升级的同一天（3月17日），北京住建委发文称，切实增加商品住房有效供应。加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。同时，加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。
　　北京住建委指出，今年以来北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，加快土地供应节奏，保障土地有效供给。截至3月17日，已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，与去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。
　　北京楼市调控频出“重拳”
　　3月，北京楼市调控接连出“重拳”。3月17日，北京升级楼市调控，实施认房又认贷，二套房首付比例提至60%。3月24日，北京祭出“认离”新政，即对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
　　3月26日，北京商改住产品限购“大棒”终于落下，明确在建在售“商办”不得卖个人。
　　据财新26日报道，北京对价格畸高的学区房开出“猛药”。2017年，北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。这意味着，已购学区房或贬值。
　　限购升级的当然不何止北京，据华尔街见闻不完全统计，3月以来全国已有24城启动或升级了限购。

浅贝

楼市调控再升级！14城率先出台“限卖”政策



　据证券时报4月17日报道，毫不夸张，当下是史上楼市最严调控期。近来几乎每天都传出有地方限购，而且限购的政策更是“五花八门”：限贷、限购、认房认贷又认离……甚至开始限卖。
　　买了房，需要在取得不动产权证满2~3年后才能出让，这在中国房地产历史上可以说绝无仅有。目前，成都、厦门、福州、广州、珠海等14个城市已经率先出台限卖政策。
　　首批14城“限卖”
　　4月13日，成都发布房地产调控新政，明确在市内住房限购区域内新购买的住房须取得不动产权证满3年后方可转让。
　　据证券时报记者统计，今年3月以来，全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，严厉打击短期炒房客。
　　据证券时报梳理14城相关政策发现：杭州“限卖”的对象明确仅为企业；保定白沟新城、启东等城市“限卖”政策限制的是非本地户籍居民（家庭）；常州、扬州、厦门、长乐、青岛、广州、珠海、惠州、东莞等城则面向的是全部住房交易对象；福州、成都则对交易住房所在区域进行了限制。在“限卖”年限上，保定白沟新城定为“五年”，时间最长。
　　“限卖”背后，是楼市当前出现的由投资需求引发的快速升温，以及由此带来的供需失衡的现状。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。执行“限卖”的是部分热点城市，一定年限的限制转让，可以有效地降低投机行为。楼市调控在继续，但今年调控多了很多创新名词、创新措施，很多政策都颠覆了过去的游戏规则。
　　楼市调控三点新特征
　　自2016年9月30日以来，全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策，累计140余次。
　　张大伟认为，当下楼市调控的主要特征有以下三点：
　　一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新区周围全面限购。过去限购以一二线城市为主，当下有很多三四线城市也加入限购范畴。在过去一年多，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低，各种利好因素集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。因此这些地方也开始限购。
　　二是历史首次开始系列城市限制持有年限，“T＋N年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。
　　三是一、二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多轮调控政策轮番出台可以说全方位封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控行列。
　　房价走向何去何从
　　新一轮调控后，房价走向会是怎样的呢？
　　经济学家郭士英认为，如果说“限购”是迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了。如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。
　　郭士英称，给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。
　　民建中央经济委员会副主任马光远认为，思考房价的问题，关键在于掌握三个维度的逻辑：
　　一是政策的维度。中国房地产市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格，每次都是见效的。
　　二是供需的维度。供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。
　　三是价格的逻辑。房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入，房价中位数，房价收入比，租售比等一系列的指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，泡沫化程度已经很高。
　　当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的影响下，一些热点城市价格出现调整也是大概率

浅贝

环京区域限购再升级 大批投资客被套恐现退房潮
2017-05-16 08:20:44来源：澎湃新闻
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原标题：环京区域限购再度升级，大批投资客被套恐现退房潮
　　继5月14日河北全面升级限购措施后，5月15日，河南开封市也出台楼市新政，在商品住房限价销售等方面作出相关规定。此外，5月13日，南京方面则推出了新购住房3年内限卖的措施。
　　这其中，由于涉及环京与环雄安区域，河北全面升级限购措施也成为了市场关注的重点。
　　据《证券日报》记者了解，此前环京与环雄安区域，针对外地户籍的购房者，普遍执行的是限购1套住房的政策，而这也给一些投资客留下了机会。
　　不过，在限购措施升级后，符合购买资格的人群数量大幅减少。“不说环雄安区域，只拿环京区域来说，投资客的比例一直很大，而在执行买房需3年社保或纳税证明后，这些区域的购房人群肯定会明显下降，基本上就是想卖也卖不出去，尤其是环京区域此前刚刚经历房价的快速上涨，没有人会选择高位接盘，近期在那边以投资为目的买房人群，估计都要被套在里面了。”有业内专家指出，“环京区域近期签了购房合同，但没来得及网签的客户，估计很大一部分都要退房”。
　　中介炒房大量被套
　　“我去年在香河买了一套，我徒弟在固安买了一套，除去新来的，我们店里一半人都在环京区域买了房，估计短时间内都要砸在手里了，现在各地的调控越来越严，我们自己的生意也不太好做。”面对河北地区限购的全面升级，北京某大型中介公司的员工这样对《证券日报》记者表示。
　　5月15日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），根据意见，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。
　　同时，《意见》规定，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
　　此外，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
　　值得注意的是，《意见》明确指出，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。而此前，河北地区一直认可补缴的纳税证明或社会保险。“我们这边有人专门做这个生意，即便不在这里工作，也可以买纳税证明或社会保险，不过现在补缴的不算数了，想要有购房资格，现在买的话也要三年后才能拿下资格。”有知情人士称。
　　据悉，去年以来火热的楼市，让不少从事房地产中介业务的经纪人赚的盆满钵满，但大部分经纪人本身并不具备在北京买房的资格，因此有相当一部分房地产中介经纪人选择了在北京周边区域购入房产，“当时买房的时候也是觉得环京区域还能涨，就把这几年赚的钱都交了首付，不过最近北京限购也很严格，我们店一个月就几单生意，收入下滑的很厉害，我也是靠着以前生意好的那段时间攒的老本来应付房贷，但要是市场环境一直这么差，我的压力会越来越大。”上述中介公司的员工表示。
　　此前，有消息称，北京最大的房地产中介公司链家地产，为了优化资源配置，近期已经关闭了87家门店。而受北京新出台的限购政策影响，很多链家门店4月份的成交量寥寥无几，环比下降77%。
　　有业内人士指出，在楼市火热时，房地产中介参与二手房投资的比例相当高。而除了北京的房地产中介在环首都区域大量购入房产外，不少环京区域的中介员工也参与到当地楼市的投机中，由于他们具有信息上的优势，因此参与二手房买卖的积极性颇高。“不过随着调控全方位收紧，中介员工想拿到以前那样的薪酬已经不可能了，有些高位入市的，不排除断供的可能性。而在调控不放松的情况下，环京区域的房价已经没有继续上涨的空间，而春节后那一波快速上涨基本也是几个利好刺激下，投资客炒起来的，这一波上涨的水分估计很快就会被挤出”。
　　而根据河北廊坊市政府透露， 4月13日起，廊坊针对全市范围内的开发商、中介机构开展专项整治，坚决打击违规销售、恶意炒作、虚假宣传、虚假房源等违法违规行为。
　　截至5月中旬，廊坊市共检查54家开发企业、150家中介机构，发现7家企业项目涉嫌存在违规销售行为；42家中介机构涉嫌存在不具备代理销售资格而代理销售相关项目；2家开发企业涉嫌未批先建问题；6家开发企业涉嫌提供虚假材料。
　　新政下恐现退房潮
　　除了中介大量参与楼市的投机外，环京楼市还有其他大量的投资客。《证券日报》记者此前在固安某楼盘采访时便了解到，他们的项目，投资客的比例至少在50%以上。“新政出台，我们上个月开盘的项目，估计会有客户退房，毕竟外地客户大部分人都没有3年社保，我们也在想办法，尽量把这批客户的都办了。”有环京区域楼盘的销售人员这样对记者表示。
　　此外，有业内人士告诉记者，近期在环京、环雄安区域买房的人群，如果不符合新的购房资格，且还没有通过网签的，即便签署了购房合同支付了购房款，也可以无条件毁约。
　　实际上，此前针对北京“317”楼市新政，有法官便表示，房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难，对购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。
　　各地开启限售模式
　　而在河北全面升级限购的同时，包括南京、开封、芜湖、海口等地也相继收紧了调控措施。
　　5月13日，南京市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。
　　5月15日，河南开封市人民政府官网发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预（销）售许可并对外销售的商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售，房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘；非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月份以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预（销）售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。
　　同时，开封市政府还禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。
　　此外，继4月份海南全省限购，5月份海口、三亚、琼海、五指山市陆续跟进加强调控。四地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。而5月8日，芜湖市颁布楼市新政，明确在芜湖新购买（自该新政施行之日起）的商品住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满2年方可转让，使得芜湖市成为安徽首个限售城市。
　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国发布楼市调控政策的城市已经超过60个，内容也全面升级。
　　根据中原地产监测数据，上周一线城市住宅成交量下调明显，平均跌幅达到两成，同比跌幅更是达到了44%，二线城市环比则有轻微波动，同比跌幅为20%，三线城市环比也有10%的下调。
　　“目前的楼市开启‘五限时代’，即限购、限贷、限价、限售、限商。现阶段全国已经有超过20个城市执行限售政策，而这也成为当前各地楼市调控的新思路。预计未来还有更多的城市会执行这一新调控措施。一定年限内限制转让，也确实可以有效的降低投机行为。”张大伟指出。

浅贝

撑死胆大的，这座城市套住了一大堆炒房客！
融360房贷
2017/06/25 17:29
昨天有媒体曝出炒房客“梦碎”唐山的消息。投资人撤资，资金链断裂，整个城市的商品房销售充满了坑蒙拐骗，
说实话，对于这样的结果，融360房贷君一点也不觉得意外，我们在之前的文章中也发出过警告。
在环京概念的包装下，第三方代理商开发商都瞄准了来自北京等地的炒房客。开发商包装烂尾工程回笼资金，试图解套离场，而代理商则赚得盆满钵满。
1、新民居到底是什么鬼？
媒体重点提及的唐山君德城上城项目，实际上是个新民居项目。
那么到底什么是新民居呢？
一句话概括：新民居本质上是小产权，但却拥有合法身份。
首先，新民居是合法的。
一张图解释：

原文链接如下：
http://www.hebjs.gov.cn/Mobile/z ... 0150724_197344.html
其次，新民居本质上仍然是“小产权”。
之所以要强调“本质上”，是因为新民居的确有合法身份，但在实际购买和使用过程中，它跟小产权却惊人的相似。
新民居所占用的土地是村集体土地，没有国土部门给的土地使用权证书。所以这种房子买了之后是有房屋产权证的，但没有土地证。
开发新民居的目的是为村民建房，但照顾开发商的利益，在保证村民住房的情况下，一部分是允许对外销售的，也会有《商品房预售许可证》。显然，这种开发模式是得到房管部门的首肯，房子也会有正规的产权证，但是产权证上会注明房屋属性是“新民居”。见下图：

新民居拥有这种双重属性，决定了购房者买这类房子只能自己掏全款或者跟开发协商分期，银行贷款是别想了。
至于房屋后期拆迁会不会有补偿，还存在较大的不确定性。因为新民居的特点决定了购房者虽然有房屋产权证，却不可能凭产权证（这种产权证更强调的是你对房屋的实际使用权，而不是所有权）成为村集体成员。
此外，既然是非本村村民买房，那自然要考虑到房子二次出售的问题。但融360房贷君（fangdai123）想说的是，这类新民居的房子是难以上市流通的。根本原因就是这类房子虽然有产权证书，没有土地证书，决定了购房者所拥有的是一种受限制的产权。
为什么要开发新民居呢，有两点原因，一是农民集中居住，改善居住条件，二是集中居中后，释放了宅基地，能够确保耕地农田面积不减少。
在大量炒房客开始向三四线城市转移的情况下，开发商和代理销售的机构看到了赚钱的机会，于是这类房子被他们精心包装，在手续不全的情况下再次销售。常用的套路有，唐山楼市是价值洼地，京唐铁路、环境都市圈等概念。
市场火热的时候，开发商不愿意给代理商分一杯羹，部分代理商开始与一些问题项目合作，为他们导流。
这次爆出的唐山君德城上城项目，就是一个新民居工程，而且是问题比较严重的项目。
据了解，不仅纯炒房客深陷其中，大量的业内销售人员也被套住。
你们不知道的是，还有不少项目是打着“新民居”的头衔，实际上是“小产权”，当然这种就更危险了。
2、唐山值得买吗？
说完了新民居，咱们再聊聊唐山这座城市。假如是完全没有问题的项目，是否值得投资呢？
首先，我们必须要明确的是，唐山是一座传统的重工业城市。在传统产业式微的今天，去一座传统重工业城市买房，显然是一种不合时宜的行为。
不得不说的是，唐山房价还在涨：

看着这样的数据，融360房贷君（fangdai123）想说的是，与其说是在涨，倒不如说是距离兑现的时间更近了。
先来说说唐山楼市起飞的原因。
大的原因肯定是一二线城市需求的外溢。但具体到唐山还是要仔细说一说的。
先看看这张图：

今年3月份以后，唐山楼市有一个明显上扬的过程，具体原因是3.17后，北京楼市冰冻，炒房客携资金顺着京唐城际高铁一路向东，推高了当地楼市。彼时，炒房客并未冷静，心中所想的不过是北京不能买，剩下哪里还能买。

京唐城际高铁是很多炒房客看好唐山楼市的重要原因，在他们眼中，高铁已经将唐山纳入北京的“卫星城”，从唐山搭乘高铁可以一小时抵达北京的通州。
从地理位置上来看，唐山到北京与保定到北京相差无几。
除了京唐城际高铁之外，环京概念的崛起对唐山楼市的推动更为直接。
众所周知，中国的三大城市群，环沪和环深都是互相提携的，上海和深圳虽然一枝独秀，但周边的小城市发展得都比较好，而环京目前显然是北京一枝独秀，而周边的小城市则基本上是被遗忘的节奏。但今年乃至今后十年，因为众所周知的原因，发展的重心肯定是在北方，在环京。炒房客自然也看到了这一点。
在炒房客群体中，他们都有一种互相心理强化的过程，简单说，一种利好在炒房客心中会被无限放大，现在买房显然就能在未来分享这种利好果实的最好方式。
但实际上，在融360房贷君（fangdai123）看来，以上两点都站不住脚。
1、炒作京唐城际铁路为什么不靠谱？
这种模式的前提是，唐山必须成为北京的卫星城，实际上这很困难。买卫星城的房子的人一般都是资金不怎么宽裕，冲着房价低去买的。未来炒房客要想套现，也必须要这类刚需购房者进场才行。
由于这类购房者一般都是普通上班族，他们对通勤成本非常敏感。虽然愿意买郊区的房子，但如果上下班通勤成本超出了他们所能接受的极限，再便宜也不会买的。而京唐城际铁路由于尚未通车，无法得到准确的数字，但还是可以比对一下的。北京到天津，与北京到唐山的直线距离差不多。目前北京到天津城际高铁二等座是54.5元，往返就是109元，一个月22天就是近2400块钱。如果算上北京市内的高铁转地铁，差不多每天还要增加6-10元的成本，也就是说每个月至少要2600块钱左右。这样的成本，对于北漂们来说，几乎是难以接受的。如果是夫妻北漂，通勤成本就是翻倍，是不是等于月供了？是北京的一套小房子的月供。
2、环京概念
环京概念一直在发酵，很多年了，直到今年雄安新区的设立到达高潮。但我们必须认清一点，雄安新区设计之初，就明确表示，要排除房地产的干扰。
至于环京的其他城市，比如沧州、廊坊、张家口、承德等城市虽然到现在出现了一波涨幅，但今年5月份河北已经出台方案。

时至今日，包括廊坊等多个城市已经按照上述方案设计了本市的调控方案。融360房贷君(fangdai123)认为，当前的调控已经不完全是基于市场层面的考虑，而是基于更高一级的诉求。再去炒房，只能成为炮灰。
当前环境楼市以燕郊为代表，已经开始下行了。大量炒房客手中的房子已经无法变现，不管你赚了多少账面数字，该回吐的回吐，该站岗的站岗。
未来环京的发展空间很大，但从当前的规划可以看出，重点是以北京、石家庄、天津为支点的三角形区域内。

改造一个旧城市是很困难的，而建一个新城显然要容易的多，从这个角度来说，唐山显然缺乏足够的想象空间。而从以上分析来看，其实除了唐山，环京其他城市目前都不具备炒房的空间。

浅贝

万科巨变：资产负债率创新高，流动比率创新低

　　自郁亮接手万科董事会主席两个多月以来，万科已悄然发生巨变。

　　一方面，万科的生意可谓一路红火，销售额、净利润均实现大涨。

　　而另一方面，《国际金融报》记者调查发现，万科的资产负债率已创历史新高，举债发展的步伐明显加快；同时，它的流动比率创下1993年以来新低，偿还负债能力变弱。

　　万科的负债为何攀升，它的资金究竟流向了哪里？

　　2017年半年报显示，截至6月30日，万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润100.5亿元，同比增长41.7%。

　　9月4日晚间，万科又公布了8月份简报：2017年1-8月，万科累计实现销售金额3497.8亿元，较上年同期的2375.2亿元同比增长47%，已与去年全年销售金额3647.7亿元相差无几。

　　负债率高达82.66%

　　然而，万科迅猛增长的销售金额背后，正酝酿着诸多债务上的隐患。

　　查阅万科2017年半年报不难发现，郁亮和董事会秘书朱旭在公司中期报告推介会上全程闭口未谈的，是万科攀升至上市以来最高位的资产负债率。

　　截至6月30日，万科资产负债率高达82.66%，已经超过2016年全年资产负债率2.12个百分点。

　　对此，万科有关方面对《国际金融报》记者表示，对于房地产企业而言，更有参考价值的是净负债率。

　　然而《国际金融报》记者盘点发现，万科的净负债率也在连年攀升。

　　2017年上半年，万科的净负债率为19.61%，同比上升5.43个百分点。有息负债合计有1391.6亿元，占总资产比例为15.0%。长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计501.4亿元，占比为36%。

　　朱旭在万科中期推介会上透露，公司净负债率保持行业内非常低的水平，且目前持有货币现金1076亿元。

　　对此，深圳市聚冠因尚科技有限公司高级顾问对记者表示，虽然万科目前持有1076亿元的货币现金，但从半年报统计的数据来看，已披露的一年内需还的借款就达501亿元，500多亿的资金余量，相对于目前万科3000多亿的盘子，不能说宽裕。

　　资金都去哪了？

　　记者观察到，今年上半年，万科的投资动作愈加频繁。

　　上半年中，万科共获取新项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，新增项目均价为5467.8元/平方米。

　　万科有关方面表示，鉴于房地产融资渠道收紧、核心城市土地资源日益稀缺，资源的获取方式主要是通过与存量资源所有者合作以及资产包收购。

　　2017年7月，万科以551亿元巨资接盘广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权（以下简称“广信资产包”）。

　　而万科需在明年2月28日前，分四期现金支付全部款项。

　　此外，万科上半年的物流地产业务也新获取14个项目，合计规划建筑面积为108万平方米。

　　算上广信资产包，万科上半年拿地金额约1463亿元，占签约销售金额54%左右，在行业内投入最多。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在市场低谷期，企业拿地、并购等阶段性的投入均会导致公司负债增高。但等到未来三到五年，市场上行时，这些投入将会有较好的价值变现。

　　偿债能力变弱

　　融资规模不断扩大、净负债率连年攀升、投资支出越来越高，万科未来能还上债吗？

两个因素的存在，使得万科的未来偿债能力令人担忧，分别是较低的流动比率和上升的利息支出。

　　截至6月30日，万科的流动比率已降至1.2，为1993年以来最低水平；速动比率为0.47，自2011年以来持续低于0.5。

　　金融分析师对记者表示，流动比率是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。万科上半年流动负债增幅较高，与其预收款项大幅上升有关。这应该与万科项目的结转周期有关。

　　此外，由于融资规模扩大，万科应付利息较2016年末大增八成至6.83亿元，这或许也会影响到偿债能力。

　　7月以来，万科先后发行了两期公司债，均为5年期品种，发行规模分别为30亿元和10亿元，最终发行的票面利率分别为4.5%和4.54%。

　　根据万科公告，万科发行这两期公司债，原本是打算将扣除发行费用后的募集资金，全部用于偿还金融机构贷款，改善债务结构。但是，预计未来一段时间，万科的利息支出将继续上升。

浅贝

机构解密地产股补涨逻辑：估值轮动是促成的直接原因



　中国恒大盘中曾经大涨6%，市值突破3700亿港元，在福布斯实时富豪榜上许家印一度成为中国新首富（报收27.75港元，上涨3.74%）。而融创中国和碧桂园的股价均创下了历史新高。

　　继上周猛涨后，9月18日港股内房股再度出现暴涨行情，恒生地产建筑业一度上升近3%，最后以1.99%收盘。

　　AH股联动下，A股地产板块18日则出现回调，房地产（申万）下跌0.56%；但该板块已经连续5个交易日上涨超3%。

　　两地市场的房地产股纷纷走高，再度吸引市场对地产板块的关注；在多家机构人士看来，8月房企销售数据表现良好是两地地产股疯涨的支撑，但对于A股的地产板块而言，估值偏低则是主要“驱动力”。

　　机构布局

　　9月18日H股内房股集体暴动，涨幅排在前列基本为内房股，比如花样年控股（1777.HK）上涨13.16%、佳兆业集团（1638.HK）上涨10.36%、富力地产（2777.HK）上升10.31%。

　　其余内房股远洋集团（3377.HK）、华润置地（1109.HK）、越秀地产（0123.HK）、中国奥园（3883.HK）、上实城市开发（0563.HK）、世茂房地产（0813.HK）、绿城中国（3900）HK）上涨幅度亦超过5%。

　　中国恒大（3333.HK）盘中曾经大涨6%，市值突破3700亿港元，在福布斯实时富豪榜上许家印一度成为中国新首富（报收27.75港元，上涨3.74%）。而融创中国（1918.HK）和碧桂园（2007.HK）的股价均创下了历史新高。

　　而内地A股在同日则表现不振，整体板块下滑0.56%。其中龙头股万科（000002.SZ）在18日遭遇最大跌幅，下跌超4%。

　　但事实上万科在14-15日走势最猛，两天累计上涨13.30%；在9月以来，万科已经上升20.71%。其余龙头股——阳光城(8.090, 0.34, 4.39%)（000671.SZ）与保利地产(11.560, 0.11, 0.96%)（600048.SH），在9月以来分别上涨了32.03%、11.06%。龙头个股的强劲走势蔓延至板块内其他个股。根据wind统计，共有16只地产个股在9月以来累计涨幅超过10%。

　　来自机构与游资的资金成为地产股背后的重要推手。根据龙虎榜数据显示，9月7日共有三家机构席位合计买入万科接近3.46亿元，另有外资通过深股通渠道买入6765万元。同日另有机构席位以2966.39万元买入阳光城。

　　游资显示出更为广泛与灵活的布局，更偏爱中小房企股。以15日表现为例，当天游资布局在中房地产(19.670, 1.79, 10.01%)（000736.SZ）、南国置业(6.170, 0.14, 2.32%)（002305.SZ）、合肥城建(13.070, 0.38, 2.99%)（002208.SZ）、阳光股份(8.040, 0.24, 3.08%)（000608.SZ），买入金额分别达到4873.75万元、1.03亿元、5948.33万元、5712.09万元。四只股票当天均冲上涨停。

　　此外万泽股份(16.080, -0.08, -0.50%)（000534.SZ）、万科、阳光城、海航基础(14.700, 0.44, 3.09%)（600515.SH）亦是9月游资布局的个股。

　　估值“标尺”

　　两地的地产板块在9月迎来强劲走势，但投资逻辑则出现了不同。尽管两地机构均认为房企销售业绩表现良好，但估值轮动是促成A股地产板块上升的直接原因。

　　深圳一名私募人士表示，近期A股地产“暴动”的主要原因是估值。他指出，由于近期市场主题分散，资金没有形成一致方向。而地产行业一方面处于低估值，另一方面8月统计局发布房地产开发投资数据可观，因此获得资金青睐。“目前在风格上市场找不到炒作热点，我们倾向认为是板块轮动，地产行业估值偏低，因此有一段补涨行情。”

　　广发证券(19.050, -0.24, -1.24%)策略团队谈到，估值是市场不确定性状态下最好的“标尺”，ROE及相对PB实现动态匹配的地产、建筑可能继银行后“脱颖而出”。主要有两方面因素，第一每当市场发生“风格乱战”时，投资者仅愿意相信“最不容易犯错”的低估值品种；第二在于低估值、稳定盈利的行业往往在4季度更容易发生“估值切换”。

浅贝

恒大市值高企的背后 许家印的战略选择成就新首富



　9月18日，中国恒大(28.55, 0.80, 2.88%)（03333）股价持续走高，公司市值达3700亿港元。福布斯最新数据显示，恒大掌门人许家印已以391亿美元的身价成中国新首富。

　　今年以来，恒大股价已累计上涨逾480%。业内人士表示，“市值取得如此高增长的核心驱动力是业绩强劲增长。”根据恒大8月底发布的半年报，上半年恒大实现营业额1879.8亿元，同比增114.8%；净利润231.3亿元，同比增224%。也就是说，恒大上半年营收翻了一倍的同时，盈利翻了两倍多，业绩水平可见一斑。

　　业绩的强势增长让恒大获得了多家大行的看好，纷纷上调目标价，最高可达32.85港元。而近日，穆迪更是将其评级展望由“稳定”，上调至“正面”，同时确认公司“B2”企业家族评级及“B3”高级无担保债券评级。

　　穆迪表示，上调评级展望反映恒大未来12至18个月将可维持足够的流动性，并预期收入对经调整债务比率将会改善至55-60%，去年为32%，并预计恒大2017及2018年合约销售额达5000亿至5500亿元人民币，将可支持其流动性，以及有能力应付每年负债。

　　在台前，外界看到的恒大，是业绩强劲增长和(100.9, -0.20, -0.20%)市值持续高企，是许家印荣登新首富，而在这些荣耀背后，其实更能看出一个企业家战略选择的重要性。

　　选择比坚持更重要：效益转型+多元布局

　　实际上，恒大半年利润激增很大程度上得益于其前瞻的战略选择。早在今年年初，许家印就在内部会议上提出，恒大要由“规模型”向“规模+效益型”转变。在之后的全国工商联座谈会上，许家印则表示，恒大发展模式已由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变，这与国家降负债去杠杆的政策导向相一致。可以说，许老板没有刻板坚持固有的发展模式，尝试新的选择后，企业的发展轨迹随之进入快车道。

　　业内人士指出，由于房地产行业营收结算的周期性， 2016年年末及年初市场最为火热时的合约将集中在2017年下半年结算。结合一、二线城市价格维持高位，而三、四线价格快速上升的现状，下半年恒大结算项目的毛利将更高，净利润也会迎来更大的增幅。

　　战略选择还体现在恒大大刀阔斧地推动多元化改革。今年初，恒大宣布已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，并完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。根据公司介绍，恒大健康(2.34, 0.34, 17.00%)服务于老人，恒大旅游服务于少年儿童，恒大金融服务全社会。总体来看，恒大的产业布局瞄准了特定人群，以人的全生命周期的多元化需求为核心开拓市场。

　　以上月揭开面纱的文旅产品“恒大童世界”为例，“全国布局15个”，“未来2-5年陆续竣工开业”，诸如此类的战略口号预示着恒大已经开始大跨步实施多元产业战略。

　　恒大的战略选择与行业的选择似乎是一致的。目前，房企寻求业务多元化渐成行业趋势，拿万科（02202）来讲，除了不断发展核心住宅业务外，其还不断发力旅游度假及长租公寓领域。智通财经了解到，在旅游度假方面，万科今年1月份正式成立冰雪事业部，目前已运营吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假区，管理面积居全国首位；长租公寓方面，万科着力打造的集中式长租公寓品牌“泊寓”截至6月底已覆盖21个城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超2万间。郁亮表示，预计年内泊寓获取的房间数将超过10万间，累计开业超3万间，明年获取房间数将超过15万间，进一步巩固行业领先优势。此外，万科还在养老和教育领域进行探索，未来还准备涉足“轨道+物业”和混改业务。

　　另一家房企巨头碧桂园(14.22, 0.02, 0.14%)，也在“地产+教育”的多元化融合方面发展迅速。 资料显示，碧桂园博实乐教育集团现有国际学校6所，其中广东碧桂园学校、句容碧桂园学校、宁乡碧桂园学校今年有大学预科毕业生。博实乐教育集团和碧桂园地产作为两个独立运营的姊妹公司，在过去几年一直进行深度融合，业务发展形成互补，一方面，教育集团为地产提供配套学区服务，地产业务为教育集团带来了经济职场，二者逐步实现双赢。

　　共享比独享更重要：期权激励带来的信心

　　从“农村娃”到“新首富”，许家印在自我财富增长的过程中，并没有独享业绩果实，而是一步步实践自己的“共享”理念，最近一轮的股权激励就典型。9月15日，中国恒大发布公告，公司将举行股东特别大会，表决新增总股本10%期权额度的决议案。

　　事实上，早在2009年中国恒大登陆香港上市时，许家印便推出期权（购股权）激励计划，期权红包占当时已发行股本的10%。2010年和2014年又进行了第二次和第三次股权激励，两次合计授出购股期权12.43亿股。

　　市场人士认为，恒大拟开展第四轮股权激励，不仅是一次对团队的激励，也展示了对公司未来发展和股价空间的信心。恒大表示，只有公司未来发展得好，才能进一步带动基本面的向上，从而带动股价继续上扬，实现期权的收益。

　　不难发现，发行期权已成为越来越多上市公司激励团队的方式之一。仅最近一个多月，在A股市场就有至少75家上市公司披露了期权激励计划，年初至今更是多达307家，已超过2015年和2016年的225家及273家。

　　“越是发展势头迅猛的公司，越是希望以期权的形式与团队分享发展红利。”有分析人士指出，未来业绩增长有保证的公司，期权的收益越清晰可见，越能调动团队的积极性，进而确保未来业绩增长，形成循环促进的效果。

　　精准扶贫比盲目输血更重要

　　这种共享公司发展红利的理念，或许在慈善扶贫领域体现得更为明显。许家印不止一次在公开场合说过，作为改革开放政策的受益者，民营企业从无到有、从小到大、由弱变强，离不开全社会的帮助与支持。“饮水思源，投身脱贫攻坚，让贫困老百姓早日过上小康生活，是我们应尽的社会责任。”


　据了解，恒大自公司创立以来，已在各领域捐款100余次，金额超76亿元。2015年12月，恒大开始结对帮扶贵州省毕节市大方县，三年无偿投入30亿元，通过一揽子综合措施，力争到2018年底实现18万贫困人口全部稳定脱贫。

　　值得注意的是，恒大的扶贫模式是以产业支撑为出发点的精准扶贫。精准扶贫强调的不仅仅是单一的经济援助、无节制的“输血”模式，而是企业通过引入产业资本、组合各界资源、创造项目机会，最终实现群众脱贫。以大方县为例，2016年1月，首批10亿元扶贫款捐赠到位；2月27日，首批援建的40项重点工程和200个农牧业产业化基地项目同时正式开工；11月23日，第二批63个重点项目正式开工。截至2016年底，已帮助大方县8.05万人初步脱贫，完成总脱贫任务的45%。不难看出，恒大在大方县的扶贫模式紧紧围绕着产业化，以产业化培育贫困地区不发达的土壤，消除贫困根源。

　　此外智通财经还了解到，今年5月开始，除大方县外，恒大又承担了毕节市纳雍县等6县3区的帮扶工作，到2020年帮扶毕节全市92.43万贫困人口全部稳定脱贫。

浅贝

三大动因助推地产股崛起


对于地产股走强的逻辑，分析人士认为，首先，地产股业绩仍保持稳健。其次，未来房企集中度有望提升，龙头房企优势逐步凸显。第三，地产企业资产估值较低，未来将会出现补涨。

浅贝

上市房企价值雄起有新逻辑 土地储备成为重要竞争力




　内地和香港市场地产股再度联袂上扬，让投资者对该板块热情骤增。房地产板块为何能异军突起？是投资逻辑发生了变化，还是行业基本面好于预期？哪些指标值得格外关注？带着这些问题，记者进行了多方采访。

　　观念转变引发价值重估

　　上证报统计数据显示，经过了近期的上涨，A股房地产板块与其他板块相比，仍排在估值较低的行列。以最新收盘价计算，申万房地产板块整体滚动市盈率为16.15倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。

　　仅看静态估值有些偏颇，申万房地产板块今年上半年实现营业总收入6227.71亿元，同比增长5.06%；实现归属于母公司股东的净利润611.64亿元，同比增幅则达到25.35%。

　　具体到个股，A股龙头房企万科A(28.770, 0.00, 0.00%)上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润73亿元，同比增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年实现销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%；实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%。

　　“上市房企，尤其是龙头房企业绩一直比较稳健，为何在最近有所表现，除了业绩超出预期外，还有市场对房地产估值理解有所变化的因素。”有业内人士分析。

　　新城控股(19.790, -0.25, -1.25%)高级副总裁欧阳捷表示，不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率。市场一度认为，这些企业动辄70%、80%的负债率风险太大，即使业绩不错也没有办法给出高估值。

　　“后来，市场逐渐发现，要触发高负债房企的潜在风险，需要房价至少回调20%，目前业内测算，这种可能性并不大。既然风险大概率消除，估值也就可以给得更高。”欧阳捷说。

　　既看市场又看行业变化

　　年初开始，恒生中国内地地产指数就不断上涨，至今累计涨幅已达121.48%。同时，香港内房股板块估值也在快速提升，以最新收盘价计算，整体已达25.8倍市盈率。而香港非内房地产板块滚动市盈率为16.46倍。

　　高估值背后是内房股业绩的明显增长。2017年上半年，香港内房股板块整体实现营业收入8359亿元，同比增长29.75%；实现归属于母公司股东的净利润1080.67亿元，同比增长80.72%。当期，香港非内房地产板块营业收入、归属母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。

　　部分个股表现更加突出。以上半年颇为激进的融创为例，其上半年实现销售金额1088.5亿元，较上年同期增长94.2%；实现归属母公司股东净利润13亿元，同比增长1683.4%。

　　易居研究院副院长杨红旭认为，从大环境来看，今年以来全国楼市投资和成交情况还不错。具体到个股，龙头房企领衔的一批个股销售数据、利润水平均表现良好，成为支持相关公司股价大涨的基础。而在产业集中度迅速提升的趋势下，存活下来的优势房企有望强者恒强。

　　在欧阳捷看来，内房股龙头公司的业绩大涨，令市场资金意识到高杠杆运转也是一种“优势”，这样可以让企业跑得更快，业绩更好。

　　“香港市场内房股的估值抬升，又变相增加了A股房企龙头的吸引力，导致房地产板块短期上扬。”沪上某私募人士表示，在市场资金交流频繁的情况下，市场更多地是关注房企的销售情况、自身估值以及增长潜力，至于在哪上市并不那么重要。

　　土地储备成为重要竞争力

　　“市场资金观念转变，除了降低对高杠杆运作风险的担忧外，对土地储备等指标也有了更深层次的理解。”上述私募人士告诉记者。

　　据介绍，以往市场对上市房企土地储备的看法较为中性，个别拿地较为激进、拿地价格较高的房企甚至会被给予偏负面评价。而随着房地产调控政策不断出台，市场意识到土地储备较多的房企在未来发展中可能更具优势。


　有业内人士表示，观察今年房企的业绩变化，前期的土地储备已经成为重要筹码。克而瑞统计数据显示，恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元，同比增幅分别为72%、70%和46%，远高于行业平均水平。

　　“现在回看2016年的土地储备变化，也能在一定程度上解释为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩表现如此强势。”该业内人士称。

　　事实上，增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。克而瑞统计数据显示，今年前8个月，排名前30位的房企新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂园、恒大、万科外，融创表现颇为突出，今年以来新增土地价值高达2050.6亿元。此外，保利、龙湖、金茂、华润的土地储备增加速度也较快。

　　有擅长地产股投资的私募人士表示，从中期角度来看，土地指标颇为重要，但并不意味着全部。从更长时间来看，富有激励性的企业文化和机制建设更为重要。