别了，土地出让金

浅贝

杭州市中心一小区重建！自掏腰包5亿元，548户居民干了一件大事！

潮新闻

2024-01-12 11:23:49发布于浙江潮新闻官方账号

“房子终于拆掉重建了，可以住上新房子了。”面对记者，浙工大退休教师陈先生的喜悦之情溢于言表。

陈老师是朝晖浙工新村的居民，该小区曾是杭州典型的危旧小区。浙工新村的重建不仅令居民期待，也令更多人关注，因为其采用了一种新的模式——重建资金主要由居民自掏腰包解决，也就是自主更新。

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图片来源：拱墅发布

据了解，浙工新村是浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，在全国也鲜有先例。这一尝试，也为城市老旧小区的更新指出了一条新路径。1月11日召开的浙江省住房城乡建设工作会议，要求总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法，开展城镇老旧小区自主更新试点。


自主更新
老破小重建为电梯小高层



浙工新村始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢由于建筑年代久远，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多。

值得一提的是，其中4幢多年前就已是C级危房（仅次于D级危房，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情），一直以来居民的改造意愿强烈。

陈老师家就是4幢C级危房之一。房子面积74㎡，三室一厅，在小区中属于大户型。“客厅、厨房、卫生间都很小，生活多有不便。不过这还不是最主要的，前几年被鉴定为危房，住在里面心里肯定不踏实。”陈老师说。

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改造前鸟瞰图  图片来源：浙江建设

去年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。浙工新村迎来重建的机会。

由于小区只有部分是危房，但全体居民的重建意愿强烈。因而浙工新村最后采取了自主更新的模式。

据悉，浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。

“浙工新村的自主更新模式与以往的旧改或者拆迁完全不同。”拱墅区住建部门相关人士告诉记者，“此前的旧改或者拆迁，都是由政府出钱兜底，但浙工新村这次原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民。”

去年4月份项目启动、6月份基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月取得施工许可证并完成拆房……去年11月28日，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目正式开工，目前正在进行桩基施工和地下室围护工程。

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图片来源：拱墅发布

从项目效果图上看，浙工新村仅保留其中1幢楼房（建于2000年之后），其余13幢楼房推倒之后将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。按照计划，工程将于2025年竣工。

居民自掏5亿元
出资比例超80%



老破小变身电梯洋房，环境好了，居住品质提升了，自然是件好事。可大家最关心的问题来了，这钱谁来出？出多少？

拱墅区住建部门相关人士给记者算了一笔账：“据了解，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。”

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启动改造后鸟瞰图 图片来源：浙江建设

除此之外，浙工新村重建后还有400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。这么算下来，居民总出资额约5亿元。

“居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。”拱墅区住建部门相关人士介绍说。

以陈老师家为例，他家房子原产权面积为74㎡，须承担约10万元建设费；扩面20㎡，费用约69万元；如果买下一个车位，费用约22万元。这么算下来，陈先生一共要投入100余万元。“楼梯房变成电梯房之后，在保证原有住宅套内面积不减少的前提下，最多还可以扩面20㎡，这么算下来我可以选择一套106㎡的新房。房子大了，楼梯变电梯，还多了一个车位，我觉得这100多万元花得值。”陈老师说。

由于户型、楼层、朝向不同，新房建成之后不同房源价格也有一定差异，也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后，再支付相对应的款项。“对于经济困难的家庭，可由政府牵头银行提供贷款服务或者使用公积金支付。”朝晖街道工作人员说。

政府不再大包大揽

专家：值得推广复制




浙工新村的自主更新，为城市更新尤其是老旧小区更新提供了一种新的方式。

杭州市建委公开发文称，浙工新村城市危旧房有机更新项目一改过去更新项目政府大包大揽、全部兜底的局面，而是形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式。将以浙工新村更新为试点，积极探索老旧小区居民自主更新模式。

“随着城镇化率越来越高，在超大城市和特大城市的建成区，今后大拆大建会越来越少，通过拆迁一夜暴富的机会也会越来越少。对于政府而言，像之前那样大包大揽承担全部费用甚至巨额补贴的做法，从长期来看也不可持续。”浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林认为，浙工新村探索的这种自主更新模式，核心是以居民为主导，由居民提出更新申请，更新方案由居民共同协商提出，资金也主要由居民承担，显然具有可持续性，值得探索和推广。

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建成效果图 图片来源：拱墅发布

“危旧小区更新之后，房屋价值得到提升，居民自然也就从中获益，这也符合‘谁出资谁受益’的原则。当然，自主更新模式在超大和特大城市更易于推广，因为大城市的房价高，旧房更新之后房价上涨空间较大，居民的支持率就高。中小城市房价不高，更新带来的房屋升值效应不大，居民的意愿就不会太高。”徐林说。

他还认为：“从全国范围来看，危旧小区自主更新都还处于探索阶段。浙工新村自主更新开创了一个很好的先河，既有成功的经验也有需要面对的问题。比如自主更新虽然是以居民为主体，但并不是说政府部门就可以放任不管了，建筑规范、过程监管等职责不能缺席。此外，危旧小区自主更新是一个新生事物，居民支持率多少才算通过，目前并无法律明文规定。100%的支持率几乎不可能实现，我个人觉得门槛不能设置得太高，设在95%较为合适。这需要有关部门出台相关规定进一步明确，为今后大规模自主更新提供法理依据。”

浅贝

南京大火，烧出了三个让4亿房奴不堪面对的残酷真相


作者：杨轨山

南京大火过去了数天。

这起造成15人死亡，44人受伤的火灾，无疑是一场人间悲剧。

痛定之后，我们最需要正视的是，这场火灾所揭开的未来可能困扰众多中国人的三大风险隐患。

有9亿中国人生活在城镇，有接近60%的城镇家庭拥有一套住房。

近些年快速上涨的电动车引发住宅火灾不只是冰冷的数据，它的背后是众多生命、财产的逝去，是无数珍贵而鲜活的奋斗、亲情与岁月被付之一炬。

警钟，早已敲响。

第一大隐患就是电动自行车。

中国是当今世界上电动自行车保有量最大的国家。中国自行车协会的数据，迄今保有量已达3.5亿辆，平均每四人就拥有一辆电动自行车。

而近年来，电动车火灾数据呈逐年上升趋势。

根据国家消防救援局的统计，2023年全国共接报电动自行车火灾2.1万起，相比2022年上升17.4%。而2022年全国共接报电动自行车火灾1.8万起，比2021年上升23.4%。

自电动车诞生开始，爆燃事故就一直伴随着它，因爆燃事故造成生命财产损失的现象屡见不鲜：

2021年5月10日晚，成都一小区电梯内突发电动自行车爆燃事故，致多人受伤；

2017年，浙江玉环一出租屋发生火灾，共造成11人死亡，起火原因为一层门厅充电的电动自行车电气线路短路，引燃周围可燃物；

2020年，上海宝山一小区起火，6人通过电梯逃生被困，火灾原因同样为屋内电瓶车充电所引发；

2016年，合肥市一辆正在充电的电动代步车突然燃烧还引燃了两辆轿车和一辆摩托车，最终4辆车全部被烧毁……

电动自行车自燃的元凶是锂电池。

在锂电池行业，流传着这样一句话：“作为能量载体，本质安全的电池是没有的。”

因为，目前的液态锂离子电池内部在使用过程中会不可避免地产生锂枝晶。这些锂枝晶会刺破隔膜导致电池内部短路，造成电池起火甚至爆炸。

很多人都知道锂电池有循环寿命，一般使用磷酸铁锂电池的家用电动汽车循环次数较多，能达到2000-3000次，但是放在电动自行车上，普遍控制在1000到1200次左右。

在循环寿命之外，所有的锂电池都有时间寿命。

家用电动汽车的时间寿命最低也在8年以上，一般长的可以达到10-15年。作为对比，电动自行车搭载锂电池的时间寿命仅为3-5年。



中国电动车行业的锂电池大洗牌始于2010年后。从2011年开始，四部委联合整治电动自行车、淘汰不达标铅酸电池产能，国内3000家铅酸电池企业九成面临取缔或停产整顿。自此，国内电动自行车行业开始逐步进入锂电时代。



算算时间的话，早几年买的中国电动自行车电池，如果至今仍未更换，都过了最佳状态。



抛开寿命不谈，电池使用过程中的短路、温度异常升高、漏电、碰撞等因素，都有可能导致电池起火。



那么锂电池安全问题，有没有办法解决呢？很遗憾，目前没有任何一家液态锂电池生产厂商能够从根本上解决这个问题。



像电控方面做得较好的特斯拉，所能做的也就是在电池不安全的状态下，禁止车辆启动，来尽量避免意外发生。



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而一辆售价只有几百或一千的电动自行车要想在电控上下功夫，根本不现实。



说白了，不是行业做不到更高标准，而是电池和电控的标准上去了，价格也就上去了。到那时候，外卖小哥、买菜代步的上班族和接送孩子上下学的老人们，会舍得掏大价钱买这样高价的电动自行车吗？
买电动自行车代步大量都是经济条件不富裕的民众，如果不是公共充电桩价格过高，又何来在楼内充电引发的安全隐患？



如果运动式执法对架空层充电一禁了之，会不会有赌性强一点的人拿电池回家充电或者飞线充电？





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第二大隐患是中国相当比例住宅小区已经过了“最佳保质期”。



电动自行车引发火灾，有时候很难说，是电池的问题，还是社区管理不规范的问题。



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从南京大火图片中，我们不难发现，本次火灾不仅仅是底层火灾那么简单，多层住户室内都有充分燃烧。


正如大量电动自行车的电池已到使用年限，早期的住宅、商品房，也已经过了“最佳保质期”了。


一般来说，从小区建成开始，它的最佳保质期不会超过20年。20年过后，小区就开始走下坡路。

相信有不少过来人会对国内老小区物业变化颇有感触：


小区刚建好的时候，物业都是清一色的俊男靓女，见了面打招呼都彬彬有礼。过个5年，物业服务人员肉眼可见的速度减少，小门站岗的保安统统撤掉，留个看大门的和看监控的。再过个5年，连仅剩的几个物业人员也变成了开个门都嫌麻烦的老大爷。


七普数据显示，中国32%的城市家庭房屋修建于 2000 年以前，也就是说，一大批住宅也到了要出现这样那样的问题的时候了。


房屋的建筑材料都是有使用年限的，防止渗漏发生的防水层，使用年限 10 或 20 年；保温层的材料年限25年……从某种意义上说，从小区建成之日，漫长的维护期就同时开始了，而且越往后维护成本越高。

既然牵涉到翻修，那它肯定得花钱。但绝大多数中国业主，往往把买房看作一锤子买卖，买的时候动辄几百上千万，维护的时候花几千都心疼。


这就导致中国许多住宅现实呈现的面貌比其存在时间更糟糕。


相信许多人都对日本比较高龄的住宅依旧维护得很好略有耳闻，但是日本楼房的维护成本并不低。


首先日本开发商在卖楼的时候，就必须先缴纳一笔维修基金。


而住户在购买日本房产时，也必须缴纳一笔维修基金，三室一厅的房子，一次性缴纳金额大约在150万日元左右。这笔费用还不是全部，每个月业主还需缴纳数千人民币的物业修缮管理费。


算下来，也是一笔不小的费用。


《我不是药神》里有句名言——


“世界上只有一种病，那就是穷病。”


脱离使用人群和成本谈标准和规范，那是瞎扯淡。


要是住户有钱能付得起物业费和维护费用，还会购买和居住在这样的房子里吗？


对于大量生活在温饱线上的打工人来说，不是他们不想选，而是根本没得选。


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第三大隐患是高层。


如果说国内小区的快速老去已经迫在眉睫，那么高层住宅的状况就更为严峻。

高层住宅是指超过10层的住宅楼。据官方资料显示，截至2023年底，中国高层住宅数量达到了35万栋，高居全球之首。
最近几年，中国内地所建商品房普遍在27-33层之间。这是因为国内相关规定对超高层的区分在于是否超过100m，如果是超高层建筑，其消防设计、结构设计、施工工艺都有着更高的要求，而33层刚好略低于100m这道线，开发商能够以较低的建筑成本实现利益最大化。


开发商抱着一个这样的心态来建房，注定了施工过程主打一个“多块省”字，至于好不好，满足标准就行。


但是，建房这个事情有些事情是省不来的，赶工期也就意味着无法精细施工，时间一久就会出现问题。


深圳市住建局就明确规定：现浇混凝土主体结构施工工期不得少于6天/层，严禁压缩合理工期。


房屋质量还不是高层建筑的最大问题，即使房屋质量还算好，物业也会成为“压垮”高层住宅最后一根稻草。


物业的快速凋敝，会导致高层住宅的最佳保质期甚至比20年还要短。


不知道大家有没有去过一些2009年前建的高层住宅，这些小区中的大多数都近况类似：绿化被破坏殆尽，一层入口处一片漆黑，电梯内破败不堪贴满了小广告。


这些小区还有一个共性，那就是物业服务的缺失。


要维护好高层小区的运作，是需要巨大的物业成本的。楼房刚建好时，新住户较多，假如素质都还比较高都按时交物业费的话，物业尚可运转。


随着时间的推移，一批又一批的优质业主离开，物业服务的成本无法有足够的人来承担，物业工作开展就会慢慢成为问题。物业工作开展不利，就会如滚雪球般加速高层小区的凋敝速度，进一步加大物业工作的难度。


渐渐地，高层住宅的消防安全和日常管理就会逐渐变得混乱，这次着火的高层住宅明尚西苑也是各中典型。


本次起火后有人控诉该小区物业不作为，从已知信息来看，该小区不仅绿化率极低，而且根本没有任何物业管理服务，混乱程度可以想象。


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本次起火后浓烟蔓延到高层，蔓延路径中间恐怕也没有任何防火设施阻隔。


另外，大量高层住宅不仅楼道存在消防隐患，其本身也为消防工作造成了相当的难度，要知道消防云梯车只能达到50米高度，一旦火烧到高层，消防员只能进入高楼内部，启动内部消防栓来灭火。


2010年11月15日，上海胶州路教师公寓楼发生大火。上海共出动各类消防车122辆、官兵1300多人，但救援力量依然无法控制火情，58人遇难；2018年2月1日，郑州市郑东新区绿地原盛国际办公楼外保温材料起火；2021年3月9日，石家庄市中心城区众鑫大厦突然起火，火势凶猛，冲上110米高的顶楼，消防队员5小时后才扑灭明火。


据说，早在数年前，就有人向相关部门反映有居民推电动车上楼的问题。


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很显然，安全隐患存在于这样的楼中不是一天两天了，而是长期存在。而居民对其也是视而不见。


可以说，不出事是一时的偶然，而出事是迟早的必然。

中国高层住宅的隐患已经不容忽视。


过去十五年，因为大兴土木而日新月异的国内环境，让许多人都生活在安全的梦幻之中，全然忘记了再往前推二十到三十年，周身环境又是何等样貌。


从某种意义上说，高层住宅沦为贫民窟不是一种对未来的预判，而是已经发生在当下的“危险进行时”。


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当初铅酸电池大整顿，大力发展锂电的时刻，恐怕没有想到锂电池所带来的“甜蜜负担”；当时各开发商为了提高容积率，大力兴建高层住宅时，恐怕也无暇顾及日后的维护。


任何事情都有代价，有些代价立竿见影，有些代价可能要经历时间的洗礼才会最终显现。


由谁来承担代价，才是事关你我的关键。

浅贝

平安信托踩雷，给我们的警示


原创 哈拿 汤山老王 2024-04-17 15:05 山东

人们总说，中国最大的房地产企业不是恒大、碧桂园和万科，而是中国平安。

平安曾是碧桂园、融创、华夏幸福等多家大型房企的主要股东，同时平安集团旗下的各种金融产品相当大一部分都是以债权和股权的方式流入各个楼盘项目。

从直接或间接持有的房地产资产规模来算，平安绝对是一家头部房企，但你也绝对不会在任何榜单上找到它。

不过最近，平安集团旗下的平安信托又有一款产品出问题了，信托产品的门槛是百万级别，因此有人说信托收割的都是富人，他们有的是钱，这点钱对他们影响不大。可事实上，有一些信托投资者是退休老人和普通的工薪阶层，他们几家人凑上一百万买了信托，而这些钱其实是养老钱。

前几天，平安信托楼下聚集了大量客户前来讨要说法，但是他们除了等来了警察外等不到其他任何东西。第二天，平安信托做出回应，还能怎么回应呢？主要意思是道歉呗，说正在努力解决，但没有给出具体的解决方案。

这次爆雷的产品叫做福宁615号集合信托计划，成立于2021年9月，募集资金7.7亿，今年3月29日到期，但至今仍没有兑付。平安信托从投资者手里拿到的这些钱是以股权形式投入了厦门的一个房地产项目公司，公司叫厦门荣璐置业，它的股东有两家，正荣地产持股51%，平安信托持股49%，地产项目叫“臻华府”。也就是说，7.7亿进入这个项目做房地产开发了。

臻华府2021年的12月份开盘价3.3万每平，到今年3月份均价降到了2.7万，三年时间跌了近20%，不过真正的麻烦是有价无市，降得再多也根本卖不出去。到今年3月开盘两年多了，“臻华府”一千余套房子也只卖出去了218套。

现在房子不好卖，各方投资者拿不回钱，所以相关的金融产品无法兑付，本来很正常一件事，但这事离奇在什么地方呢？

“臻华府”项目是21年9月份成立的，而在22年2月，也就是仅仅5个月后，项目第一大股东正荣地产到期的美元债就还不上了。相隔时间这么短，即便整个项目的流程是合规的，难道平安信托在考察项目，做尽职调查的时候，没有发现正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗？还是平安信托已经在房地产这条道路上积重难返了？

平安集团对于房地产的情节有些历史了。

平安等保险公司和信托公司最大的特点就是钱多，但曾经的险资和信托资金受到比较大的投资限制，因为和银行一样，这些钱绝大部分不是公司自己的钱，而是企业和老百姓的救命和养老钱。

不过从2007年开始，可能眼看这些钱躺着也是躺着，国家对信托资金的投资去向开始有了一定程度的放松，于是平安2008年完成第一笔融资贷款类房地产信托业务，2009年试水房地产开发股权投资。

2010年在“四万亿”的刺激下，楼市出现了过快上涨的苗头，央行连续6次提高存款准备金，同时开始限制银行的信贷流入房地产。但俗话说“上帝给你关上一扇门，会给你留下一扇窗”，当时的保监会却开始大幅给险资松绑，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

属于平安们的时代就来了。

在房地产行业高利润的诱惑下，又催生出了其他金融机构各种绕开金融监管的骚操作把钱投到房地产。比如之前我们在《中国利率“双轨制”》里面讲到的“银信合作”。

2011年，平安集团董事长马明哲说“改革是摸着石头过河，但我们发现，如果河上有桥，付点过桥费就可以到达对岸，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”

意思就是，房地产虽然赚钱，但市场上已经有这么多房企，而且房地产开发的花活平安也玩不转，那干脆直接买下房企的股权来分一杯羹算了。

慢慢大家就开始发现，平安不像宝能，只要股权，不要控制权，只要钱不要命，所以各个地产商也都很乐意和平安这个金主爸爸合作，于是平安轻车熟路地做起了资金二道贩子的生意。

2023年末，我国一共有22万亿的信托资金，按资金投向划分，直接投向房地产的信托资金超过一万亿，看似不高，但你要知道，信托投资去向超过10万亿的债券投资、工商企业投资、金融企业投资和基础产业投资，你根本不知道其中有多少流向了房地产。毕竟流入楼市的经营贷表面上看还是用于企业经营呢。

按理说，金融市场越发达，风险传导才会更流畅，更容易爆发出系统性金融危机，比如2008年美国的次贷危机，因为各种各样的金融创新和杠杆，迅速波及全美乃至全球的金融机构。

我们的金融市场以传统银行为主导，虽然整体落后，“当铺思维”明显，但在房地产金融创新方面却遥遥领先，比如特色的预售制、评级体系以及信贷包装，可以说让老美也是望尘莫及。

国家前些年也是看到了风险，2018年“资管新规”出台，随后监管部门开始大幅压降房地产信托业务。相比19年，20年房地产信托金额下降了15%，进入2020年，房地产行业融资渠道更是全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资，10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。

但是，习惯了高杠杆经营的房企，怎么可能突然刹住车，尝了多年房地产甜头的信托又怎么舍得主动断奶。

于是，它们开始新的一轮的金融创新，借助复杂交易结构的信托计划，开展“明股实债”的操作。就以本次的“臻华府”项目为例，平安信托并不是直接借钱给正荣地产，因为这样吃相太难看，而是用股权投资的方式参与地产项目。

也就是说，项目销售完成后，需要正荣地产回购平安的股权，才能支付平安信托的收益，让平安给自己的客户支付本金和收益。只要房子卖出去了，就能有高额的回报，正荣、平安就能把钱装进口袋里，信托投资人也能拿到本金和高收益。只可惜，房子一旦卖不出去，整个链条全部垮塌。

有人说臻华府已经卖了218套，不可以先给平安信托的投资者支付一部分本金吗？的确，臻华府确实有销售回款5个多亿了，但这些钱轮不到平安。

首先，平安明面上是以股权投资的方式参与，想拿回钱，正荣得先用真金白银回购平安的股权。臻华府这个项目是2021年5月份拿地的，彼时地王频出，光买地都花了26.6亿元，相当于楼面价2.75万元/平，现在这个楼盘也就卖2.7万，除了建安支出还有宣传的精装修，现在看这妥妥是给土拍市场做慈善，正荣拿什么去回购股权。

而且，正荣地产自己51%的股权资金到底怎么来的都得打个问号，没准这些钱都是跟银行借的然后挪用项目资金来的。

就拿平安信托的另一个爆雷产品“翔远230号集合信托计划”来说，目前这款产品已经逾期一年多了。这款产品成立于“三条红线”出来之前，所以，当初平安信托是以债权的形式，借钱给荣盛发展开发“重庆荣盛城”项目，重庆荣盛城项目销售情况也很不理想，现在还远没有卖完。

那么，既然这款产品是以债权的形式给的开发商，是不是能够获得优先还款呢？也不是，就是因为地产公司投入的股权资金有的是跟银行借的，有的是挪用其他项目买房人购房款，也就是监管资金来的。在保交楼成为政治任务后，之前挪用的其他项目监管资金无论是什么形式投入进来的，都属于优先级，要先归还，保证其它项目保交楼。

所以，在保交楼任务下，项目资金流入后，第一优先支付工程款和员工工资，第二优先归还挪用其他项目的监管资金，第三优先级还银行抵押贷款。这三个优先级下来，地产公司哪里还有钱去偿还信托的钱。

所以无论是重庆荣盛城的债权融资信托，还是厦门臻华府的股权信托，都因为房子卖得不好，拿不回钱而出事。这里面还有一个有意思的细节，在2021年正荣地产拿下臻华府地块不到半个月，正荣地产就与国资背景的联发集团达成协议。

可以推断，正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目，有可能是借助地方国企进行了背书。如果真是如此，也就解释了为什么正荣暴雷之前平安信托还是坚持要投，平安信托相当于一叶障目，对项目自身的风险失去了判断，因为有国资背书所以项目本身可能连看都不看。

而如果正荣地产已经陷入困境，国企依然间接背书，这又是为什么呢？背后到底有没有利益交换，我们期望一个交代，不过你不给交代，一阵风过后，我们倒是也没有办法。

近日平安信托一直强调，目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。也就是说，平安信托公司没有问题，只是发行的产品有点问题。这有点像投资者买了基金产品，某只基金虽然亏了，但基金公司还活着。

2018年出台的《资管新规》其中有一条是这样说的：金融机构应当加强投资者教育，向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念，打破刚性兑付。在新规之前，理财产品很多都默认刚兑。

以信托为例，就算投资发生了亏损，很多时候信托公司也会用自己的钱贴给你，银行理财产品也是一样。但是现在这样的操作被监管禁止了。为什么要禁止呢？

如果保持刚性兑付，让金融机构兜底，金融机构就会为了兑付铤而走险，不断吸收新资金，拆东墙补西墙，最后可能爆出大雷，这会殃及更多的投资者。

相反，打破刚兑，一款产品亏损，只让这部分投资者承担损失，某种意义上算是牺牲一部分人，让其他人软着陆。为了打破刚兑，防止风险蔓延，在新规出台后信托机构不得开展具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务，说白了也就是不能借新还旧，每个项目算自己的帐，一个项目死了没关系，可别拉着大家一起死。

所以平安信托整个公司现在还能活着，暂时没成为下一个中融信托。可散户可不管你那么多，没几个人懂资管新规，亏了我就要去闹。

楼市现在这个样子，这两年又是信托产品的集中兑付期，会不会有下一个出问题的产品，咱也不敢乱猜。但就在平安信托出事之后没几天，另一家五矿信托又出事了，涉及旗下3只产品逾期兑付。跟平安信托逾期的产品借钱给民营地产公司不同，这三只产品借钱的对象可是妥妥的国资背景，融资方与担保方都是云南省昆明市的各类城投公司，背后的股东都是昆明市国资委。

之前的游戏都是这么玩的，地方把土地当固定资产划拨给城投公司，城投公司拿着土地做质押，向银行或者信托借钱，慢慢的城投公司就成了一张地方的信用卡，只要财政没钱，就拿出这张卡来刷一下，当账单还不上的时候，地方再给城投装更多的资产，提高这张信用卡的额度，借新还旧。

游戏玩到今天，城投和地方政府手上最优质的资产土地开始贬值，甚至无法流通后，城投卡的额度一下子就缩水了，之前的账单也就还不了了，于是五矿信托这三个产品也就出问题了。

这三款产品都是2022年成立的，当时地产三条红线已经出台，地方的卖地收入已经下来了。那么五矿信托这三款产品为啥还要投给城投呢？

因为大家相信有国资背书就有刚性兑付，钱肯定到时候能要回来，但后来中央一直强调“不给地方的隐性债务兜底，谁家的孩子谁抱走”，彻底让信托们傻了眼。

近两年，已经有数百个信托产品发生违约，绝大部分和地产基建相关。去年有15家信托公司因违规被处罚，这两年还有多家信托公司进入破产清算，比如新华信托、四川信托等。

全国一共只有68家信托公司，这么高比例的出现问题，相比较，银行家数要多得多，银行也投了房地产和基建，为什么我们很少听到银行出问题？本质原因就是，资金就像这个社会一样是论资排辈的，是有优先级的。

相信大家还记得去年年底路透社的一个消息，上面要求平安集团控股陷入困境的碧桂园，平安股价大跌，随后平安立刻出面否认，说没有这回事。

有没有这回事我们不知道，但有一点是肯定的，对楼市的纾困态度，我们是本着“谁有钱谁去救”的原则，不然你以为为什么要鼓励买房、刺激改善型需求？救楼市和房企的钱收不收的回来那是以后的事情，现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场。如果银行的钱不能乱花，那么中产和富裕阶层的信托最合适不过。

现在最大的问题是，中产和富裕阶层的认知并没有随着过去楼市的野蛮增长而增长。凭运气赚回来的钱，现在让你凭本事亏回去，突出两个字——活该。

很多人受制于传统观念，把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的理财产品，根本不知道信托的收益只取决于底层资产的收益，而不取决于金融机构的金字招牌和信托计划看似相对多的保障条款，比如抵押、回购、担保等等。这些保障条款在资产价值暴跌的时候一文不值，不然你以为那么多的失信被执行人哪来的？

学校里没有交给你的经济常识，社会会教给你。穷人被P2P收割，中产被房价收割，富人被信托收割，在哪都要交学费，只是社会的学费更贵一些而已。再多说一句，学校不教有不教的道理，否则谁来为这一切买单？

你要知道，银行等金融机构着陆了，那叫硬着陆；你着陆了，那才叫软着陆。

千万别被高收益蒙蔽双眼，投资一定要首先考虑风险。

但另一方面，如果是因为金融机构不作为、违规操作、利益输送，或者监管不到位，而让投资者遭受无妄之灾，不能永远轻描淡写地用一句：“投资有风险”来混淆视听。

只能说，雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。

浅贝

关于平安信托，你必须要知道的两件事


原创 阿畴 财思泉涌 2024-04-12 19:36 上海

大家好，今天我们聊聊平安信托。

这段时间，信托圈的新闻是一个接一个啊。

而且都不是太好的消息。

这边四川信托、ZZ信托、ZR信托的事情刚缓缓，那边平安信托又传出延期兑付。

后台有很多人私信，让我们聊聊这个事情。

关于这个事情，有两件事你必须要知道。



1



第一件事情，我们未来投资要有刚兑被打破的预期。

2018年，《资管新规》出来之后，其中有一条是这样说的：

金融机构应当加强投资者教育，不断提高投资者的金融知识水平和风险意识，向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念，打破刚性兑付。

在新规之前，我们的理财产品很多都是默认刚兑的。

就算发生了亏损，信托公司为了它的信誉，一般也会倒贴钱给你。

但是新规之后，这样的操作已经被监管禁止了。

任何的理财产品，都没有保本刚兑这一说。

这是一个大的前提。

好，在这个前提之前，就会诞生一个新的问题：

有没有安全的理财产品？

我给大家一个数字：

1.7%。

这是一年期国债的最新利率。

在这个利率之下，普遍被认为是无风险利率。

而在这个利率之上，都有刚兑风险。

现在出问题的几家公司，它们的收益率是多少呢？

就我知道的，有超过10%的。

10%意味着什么呢？

现在LPR在3.45%，这是银行给企业的贷款利率。

如果你是做企业的，你是会选择3.45%还是10%呢？

答案很明显吧。

一家企业不找银行拿贷款，而是从外面融资，原因只有一个：

不是它不想，而是它没有通过银行的审核，批不了贷。

其实，银行早就已经提示你，只是你没有收到信号。

如果你再谨慎一点，是不是可以多一句为什么。

它为什么不找银行借钱，而是要找我借？



2



第二个事情，信托爆雷之后，信托还能买吗？我的钱还安全吗？

现在很多新闻、解读，我基本都看了一圈，很多人连什么是信托、什么是信托资产、什么是信托理财都没搞清楚，只是在煽动情绪。

为什么避免大家被绕进去，我觉得有必要解释一下什么是信托？

什么是信托呢？

信托不是产品，而是一种法律制度和行为。

是一个人（可以是自然人或法人机构）基于对另一个人（同样可以是自然人或法人机构）的信任，将财产权委托给他，让他按自己的意愿，进行管理和使用。

图片

在一个信托计划里面，会有三个角色：委托人、受托人和受益人。

委托人是财产的所有人；

受托人一般是具有专业管理能力的自然人或者法人；

受益人如果是自己，那就是自益信托；

如果是其他人，比如父母、子女、配偶，那就是他益信托。

信托的最初形态，是先有一个委托人，他有打理财产的需求，然后他根据这个需求找到一个受托人，再由受托人管理其资产。

但是现在，我们很多信托是反过来的。

先是有受托人，比如由信托公司找到一个好的项目，然后再去市场上募集资金。

如此一来，这个性质就变了，你懂得。

前者，可能传承的需求会更强烈，而后者增值的需求会更强烈。

我们根据信托的服务实质，可以把信托分成资产服务信托、资产管理信托。

还有一个公益慈善信托，不是我们今天的重点，我们暂且不表。

第一种，资产服务信托。家族信托和保险金信托就属于这个目录之下。

在这个子集下，虽然你委托信托公司来服务或管理，但这个资产的所有权并不归属信托公司。

信托公司只是执行你地指令。

比如，你做了一个家族信托，委托了1000万现金财产到信托里。

要求：孩子18岁-25岁，每年能从信托中支取50万，作为学费生活费；

到了26岁后，支取300万，作为独立生活资金。

实际上这个钱是从托管银行账户里支取的，信托公司只是帮你盯着这个支取的执行，确保钱到了孩子手里，是交了学费。

第二种，叫做资产管理信托。

这类信托你可以理解为信托理财。

你把钱给信托，信托帮你买理财产品。

可以投权益类资产、固收类资产、商品及金融衍生品等等。

我们常说的爆雷，正是因为信托买的理财产品出问题了。

有人可能会问，为什么我们买的基金，最多就是发生亏损，而买信托的人连本金都拿不回来呢？

因为有些信托公司会把钱投到房地产，但是现在大家购房意愿低，买房的人少了，钱自然流不回来。

最近出问题的这些信托产品，底层资产都是和房地产有关。

在这个前提之下，我们就可以回答刚刚的问题了：如果信托公司爆雷，我的钱还安全吗？

不一定！看你托的是什么？

如果你们家家族信托里的资产，该是现金还是现金；该是保险还是保险；该是房产还是房产。

不管信托公司爆雷还是破产，你的钱依旧好好地躺在托管的银行账户、保险公司账户里。

你的受托人没了，你换一个就行了。

但是，如果你成立信托，买的是信托公司发行的集合信托理财产品。

那信托产品爆雷，你买这个产品的钱也会跟着爆。

爆不爆雷，核心还是你的底层资产安不安全。

信托只是一个工具，工具本身是无善无恶的。

你看香港保险，它本身也有信托的功能，比如指定受益人、保单拆分等等。

既然你不怕港险，那也没必要畏惧信托！

今天，你学会了吗？

浅贝

平安信托踩雷，给我们的警示


原创 哈拿 汤山老王 2024-04-17 15:05 山东

人们总说，中国最大的房地产企业不是恒大、碧桂园和万科，而是中国平安。

平安曾是碧桂园、融创、华夏幸福等多家大型房企的主要股东，同时平安集团旗下的各种金融产品相当大一部分都是以债权和股权的方式流入各个楼盘项目。

从直接或间接持有的房地产资产规模来算，平安绝对是一家头部房企，但你也绝对不会在任何榜单上找到它。

不过最近，平安集团旗下的平安信托又有一款产品出问题了，信托产品的门槛是百万级别，因此有人说信托收割的都是富人，他们有的是钱，这点钱对他们影响不大。可事实上，有一些信托投资者是退休老人和普通的工薪阶层，他们几家人凑上一百万买了信托，而这些钱其实是养老钱。

前几天，平安信托楼下聚集了大量客户前来讨要说法，但是他们除了等来了警察外等不到其他任何东西。第二天，平安信托做出回应，还能怎么回应呢？主要意思是道歉呗，说正在努力解决，但没有给出具体的解决方案。

这次爆雷的产品叫做福宁615号集合信托计划，成立于2021年9月，募集资金7.7亿，今年3月29日到期，但至今仍没有兑付。平安信托从投资者手里拿到的这些钱是以股权形式投入了厦门的一个房地产项目公司，公司叫厦门荣璐置业，它的股东有两家，正荣地产持股51%，平安信托持股49%，地产项目叫“臻华府”。也就是说，7.7亿进入这个项目做房地产开发了。

臻华府2021年的12月份开盘价3.3万每平，到今年3月份均价降到了2.7万，三年时间跌了近20%，不过真正的麻烦是有价无市，降得再多也根本卖不出去。到今年3月开盘两年多了，“臻华府”一千余套房子也只卖出去了218套。

现在房子不好卖，各方投资者拿不回钱，所以相关的金融产品无法兑付，本来很正常一件事，但这事离奇在什么地方呢？

“臻华府”项目是21年9月份成立的，而在22年2月，也就是仅仅5个月后，项目第一大股东正荣地产到期的美元债就还不上了。相隔时间这么短，即便整个项目的流程是合规的，难道平安信托在考察项目，做尽职调查的时候，没有发现正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗？还是平安信托已经在房地产这条道路上积重难返了？

平安集团对于房地产的情节有些历史了。

平安等保险公司和信托公司最大的特点就是钱多，但曾经的险资和信托资金受到比较大的投资限制，因为和银行一样，这些钱绝大部分不是公司自己的钱，而是企业和老百姓的救命和养老钱。

不过从2007年开始，可能眼看这些钱躺着也是躺着，国家对信托资金的投资去向开始有了一定程度的放松，于是平安2008年完成第一笔融资贷款类房地产信托业务，2009年试水房地产开发股权投资。

2010年在“四万亿”的刺激下，楼市出现了过快上涨的苗头，央行连续6次提高存款准备金，同时开始限制银行的信贷流入房地产。但俗话说“上帝给你关上一扇门，会给你留下一扇窗”，当时的保监会却开始大幅给险资松绑，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

属于平安们的时代就来了。

在房地产行业高利润的诱惑下，又催生出了其他金融机构各种绕开金融监管的骚操作把钱投到房地产。比如之前我们在《中国利率“双轨制”》里面讲到的“银信合作”。

2011年，平安集团董事长马明哲说“改革是摸着石头过河，但我们发现，如果河上有桥，付点过桥费就可以到达对岸，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”

意思就是，房地产虽然赚钱，但市场上已经有这么多房企，而且房地产开发的花活平安也玩不转，那干脆直接买下房企的股权来分一杯羹算了。

慢慢大家就开始发现，平安不像宝能，只要股权，不要控制权，只要钱不要命，所以各个地产商也都很乐意和平安这个金主爸爸合作，于是平安轻车熟路地做起了资金二道贩子的生意。

2023年末，我国一共有22万亿的信托资金，按资金投向划分，直接投向房地产的信托资金超过一万亿，看似不高，但你要知道，信托投资去向超过10万亿的债券投资、工商企业投资、金融企业投资和基础产业投资，你根本不知道其中有多少流向了房地产。毕竟流入楼市的经营贷表面上看还是用于企业经营呢。

按理说，金融市场越发达，风险传导才会更流畅，更容易爆发出系统性金融危机，比如2008年美国的次贷危机，因为各种各样的金融创新和杠杆，迅速波及全美乃至全球的金融机构。

我们的金融市场以传统银行为主导，虽然整体落后，“当铺思维”明显，但在房地产金融创新方面却遥遥领先，比如特色的预售制、评级体系以及信贷包装，可以说让老美也是望尘莫及。

国家前些年也是看到了风险，2018年“资管新规”出台，随后监管部门开始大幅压降房地产信托业务。相比19年，20年房地产信托金额下降了15%，进入2020年，房地产行业融资渠道更是全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资，10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。

但是，习惯了高杠杆经营的房企，怎么可能突然刹住车，尝了多年房地产甜头的信托又怎么舍得主动断奶。

于是，它们开始新的一轮的金融创新，借助复杂交易结构的信托计划，开展“明股实债”的操作。就以本次的“臻华府”项目为例，平安信托并不是直接借钱给正荣地产，因为这样吃相太难看，而是用股权投资的方式参与地产项目。

也就是说，项目销售完成后，需要正荣地产回购平安的股权，才能支付平安信托的收益，让平安给自己的客户支付本金和收益。只要房子卖出去了，就能有高额的回报，正荣、平安就能把钱装进口袋里，信托投资人也能拿到本金和高收益。只可惜，房子一旦卖不出去，整个链条全部垮塌。

有人说臻华府已经卖了218套，不可以先给平安信托的投资者支付一部分本金吗？的确，臻华府确实有销售回款5个多亿了，但这些钱轮不到平安。

首先，平安明面上是以股权投资的方式参与，想拿回钱，正荣得先用真金白银回购平安的股权。臻华府这个项目是2021年5月份拿地的，彼时地王频出，光买地都花了26.6亿元，相当于楼面价2.75万元/平，现在这个楼盘也就卖2.7万，除了建安支出还有宣传的精装修，现在看这妥妥是给土拍市场做慈善，正荣拿什么去回购股权。

而且，正荣地产自己51%的股权资金到底怎么来的都得打个问号，没准这些钱都是跟银行借的然后挪用项目资金来的。

就拿平安信托的另一个爆雷产品“翔远230号集合信托计划”来说，目前这款产品已经逾期一年多了。这款产品成立于“三条红线”出来之前，所以，当初平安信托是以债权的形式，借钱给荣盛发展开发“重庆荣盛城”项目，重庆荣盛城项目销售情况也很不理想，现在还远没有卖完。

那么，既然这款产品是以债权的形式给的开发商，是不是能够获得优先还款呢？也不是，就是因为地产公司投入的股权资金有的是跟银行借的，有的是挪用其他项目买房人购房款，也就是监管资金来的。在保交楼成为政治任务后，之前挪用的其他项目监管资金无论是什么形式投入进来的，都属于优先级，要先归还，保证其它项目保交楼。

所以，在保交楼任务下，项目资金流入后，第一优先支付工程款和员工工资，第二优先归还挪用其他项目的监管资金，第三优先级还银行抵押贷款。这三个优先级下来，地产公司哪里还有钱去偿还信托的钱。

所以无论是重庆荣盛城的债权融资信托，还是厦门臻华府的股权信托，都因为房子卖得不好，拿不回钱而出事。这里面还有一个有意思的细节，在2021年正荣地产拿下臻华府地块不到半个月，正荣地产就与国资背景的联发集团达成协议。

可以推断，正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目，有可能是借助地方国企进行了背书。如果真是如此，也就解释了为什么正荣暴雷之前平安信托还是坚持要投，平安信托相当于一叶障目，对项目自身的风险失去了判断，因为有国资背书所以项目本身可能连看都不看。

而如果正荣地产已经陷入困境，国企依然间接背书，这又是为什么呢？背后到底有没有利益交换，我们期望一个交代，不过你不给交代，一阵风过后，我们倒是也没有办法。

近日平安信托一直强调，目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。也就是说，平安信托公司没有问题，只是发行的产品有点问题。这有点像投资者买了基金产品，某只基金虽然亏了，但基金公司还活着。

2018年出台的《资管新规》其中有一条是这样说的：金融机构应当加强投资者教育，向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念，打破刚性兑付。在新规之前，理财产品很多都默认刚兑。

以信托为例，就算投资发生了亏损，很多时候信托公司也会用自己的钱贴给你，银行理财产品也是一样。但是现在这样的操作被监管禁止了。为什么要禁止呢？

如果保持刚性兑付，让金融机构兜底，金融机构就会为了兑付铤而走险，不断吸收新资金，拆东墙补西墙，最后可能爆出大雷，这会殃及更多的投资者。

相反，打破刚兑，一款产品亏损，只让这部分投资者承担损失，某种意义上算是牺牲一部分人，让其他人软着陆。为了打破刚兑，防止风险蔓延，在新规出台后信托机构不得开展具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务，说白了也就是不能借新还旧，每个项目算自己的帐，一个项目死了没关系，可别拉着大家一起死。

所以平安信托整个公司现在还能活着，暂时没成为下一个中融信托。可散户可不管你那么多，没几个人懂资管新规，亏了我就要去闹。

楼市现在这个样子，这两年又是信托产品的集中兑付期，会不会有下一个出问题的产品，咱也不敢乱猜。但就在平安信托出事之后没几天，另一家五矿信托又出事了，涉及旗下3只产品逾期兑付。跟平安信托逾期的产品借钱给民营地产公司不同，这三只产品借钱的对象可是妥妥的国资背景，融资方与担保方都是云南省昆明市的各类城投公司，背后的股东都是昆明市国资委。

之前的游戏都是这么玩的，地方把土地当固定资产划拨给城投公司，城投公司拿着土地做质押，向银行或者信托借钱，慢慢的城投公司就成了一张地方的信用卡，只要财政没钱，就拿出这张卡来刷一下，当账单还不上的时候，地方再给城投装更多的资产，提高这张信用卡的额度，借新还旧。

游戏玩到今天，城投和地方政府手上最优质的资产土地开始贬值，甚至无法流通后，城投卡的额度一下子就缩水了，之前的账单也就还不了了，于是五矿信托这三个产品也就出问题了。

这三款产品都是2022年成立的，当时地产三条红线已经出台，地方的卖地收入已经下来了。那么五矿信托这三款产品为啥还要投给城投呢？

因为大家相信有国资背书就有刚性兑付，钱肯定到时候能要回来，但后来中央一直强调“不给地方的隐性债务兜底，谁家的孩子谁抱走”，彻底让信托们傻了眼。

近两年，已经有数百个信托产品发生违约，绝大部分和地产基建相关。去年有15家信托公司因违规被处罚，这两年还有多家信托公司进入破产清算，比如新华信托、四川信托等。

全国一共只有68家信托公司，这么高比例的出现问题，相比较，银行家数要多得多，银行也投了房地产和基建，为什么我们很少听到银行出问题？本质原因就是，资金就像这个社会一样是论资排辈的，是有优先级的。

相信大家还记得去年年底路透社的一个消息，上面要求平安集团控股陷入困境的碧桂园，平安股价大跌，随后平安立刻出面否认，说没有这回事。

有没有这回事我们不知道，但有一点是肯定的，对楼市的纾困态度，我们是本着“谁有钱谁去救”的原则，不然你以为为什么要鼓励买房、刺激改善型需求？救楼市和房企的钱收不收的回来那是以后的事情，现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场。如果银行的钱不能乱花，那么中产和富裕阶层的信托最合适不过。

现在最大的问题是，中产和富裕阶层的认知并没有随着过去楼市的野蛮增长而增长。凭运气赚回来的钱，现在让你凭本事亏回去，突出两个字——活该。

很多人受制于传统观念，把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的理财产品，根本不知道信托的收益只取决于底层资产的收益，而不取决于金融机构的金字招牌和信托计划看似相对多的保障条款，比如抵押、回购、担保等等。这些保障条款在资产价值暴跌的时候一文不值，不然你以为那么多的失信被执行人哪来的？

学校里没有交给你的经济常识，社会会教给你。穷人被P2P收割，中产被房价收割，富人被信托收割，在哪都要交学费，只是社会的学费更贵一些而已。再多说一句，学校不教有不教的道理，否则谁来为这一切买单？

你要知道，银行等金融机构着陆了，那叫硬着陆；你着陆了，那才叫软着陆。

千万别被高收益蒙蔽双眼，投资一定要首先考虑风险。

但另一方面，如果是因为金融机构不作为、违规操作、利益输送，或者监管不到位，而让投资者遭受无妄之灾，不能永远轻描淡写地用一句：“投资有风险”来混淆视听。

只能说，雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。

浅贝

房地产去库存，开始了


原创 顾子明 政事堂2019 2024-05-17 22:36 河南

昨天，在谌国委的迎接下，普京带领着大半个俄罗斯新内阁齐聚中南海，

同时，在何副总理的召集下，各地方政府和股份行的相关领导也纷纷抵京，

谌国委带来的，是能源、航天科技和东北、远东的开发合作，

何副总理带来的，是中央重启房地产去库存和一连串的房地产刺激政策。

今天上午，何副总理召集央行，金管局、财政部、住建部和金融机构，召开全国电视会议，研究部署落实430政治会议提出的房地产相关工作。

全国电视会议后，今天下午，央行房地产利剑三连发，同时宣布降低首付比例、降低公积金利率、取消房贷利率下限。

正如政事堂在解读430政治局会议时分析的那样，中国的房地产政策转向，中央政府开始研究救市了。

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在政事堂看来，这一波央行组合拳的动作很重要，

但更重要的是今天何副总理通稿时到两句话：

1、深刻认识房地产工作的人民性、政治性，

标志着牛夫人又变回了小甜甜，不再作为人民的对立面，房住不炒成为过去式。

2、相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

随后央行今日央行宣布设立1.75%利率的3000亿保障性住房再贷款，带动银行贷款5000亿，支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房用作保障性住房。

这标志着中央注入流动性，帮助地方政府货币化“收储”。

前者是定性，后者是手段，
这也标志着新一轮的房地产去库存正式拉开了帷幕。

作为一个曾经的地产人，政事堂仍然记得十年前的2014，

随着时任辽宁省省长陈政高调任住建部部长，

同样也是突然房地产调控不再被提，同样也是中央注入流动性，推动货币化棚改。
区别，在于十年前中央是把钱发给老百姓，让老百姓来买房，增加需求，

十年后是中央把钱发给地方政府，让地方政府来买房买地，减少供应。

十年前那一轮是以去库存两年后的2016年，以杭州房价异军突起为引领，房地产市场重新复苏。

按照政策出台和落地的速度，十年后这一轮的房地产寒冬，也会在两年内结束。

浅贝

房地产放出“超级大招”了，继续抄底大A


原创 荆棘阿甘 荆棘阿甘 2024-05-17 17:43 广东

今天大A涨了1个点，因为房地产疯涨了，而地产疯涨的原因是中午房地产的大招出来了。

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第一套15%的首付，第二套25%的首付，再加上贷款利率的调整，这个力度不可谓不大。

更为关键的是，这个政策是中央层面的统一行动，比之于各地因城施策，有更加强烈的救市信号。

组合拳出来了，那地产是不是会企稳呢？

我个人的看法是要企稳了，但是企稳不是转折，比如说5年前均价2万的房子，现在1万，过一段时间以后，可能变成1.2万，想重新回到2万，几年之内应该是不可能的了。

最大的阻力是供需两端的不平衡，需求端随着未来人口的下降会持续的下滑，这个问题现在所有人都看到了。

而供给端要下滑就挺麻烦的。供给端不好下滑主要不是新房，而是二手房的问题，就算是现在不供应新房，也有很多二手房的业主要卖房，现在的政策层面是无法降低二手房供应增加的。

等到二手房的业主不卖了，最大的问题就解决了。那二手房的业主会不会卖呢？

大概率会。

有多套房的人卖房，这不是他自己决定的，而是当下整个全球经济形势和中国产业结构决定的。

以前外贸猛涨，大量外汇到了国内，变成人民币占款，随后在信用扩张的倍数下，市场充斥着资金，而这些资金没有地方去，就去了房地产。

比如说一个外贸企业赚了100万美元，假设汇率是1比7，到国内就是700万人民币，把这些钱全部买资产，然后用这些资产抵押给银行，按照80%比例贷出560万，再买资产，再贷款，依次循环，最终放大到3500万。

货币绝大多数都是信用创造出来的，而不是存款。这么多的货币在市场上流通，自然会把房地产价格推高。

但是未来不会了，中国已经过了出口导向型经济的时代，现在中国企业大量出海，人民币占款数量不会增长了，不但不会增长，反而还会降低。

不管是从贸易收支的角度，还是从企业出海的角度，都会抑制外汇占款的增加。

这个过程比较复杂，直接说结果：国内流通的货币在短期大反弹之后，会呈现一个较为稳定的增长，大量的资金会跑到海外去攻城略地。反映到企业层面就是很多企业海外业务占比会迅猛走高。

在这种情况下，投资海外企业的收益肯定是更高的。

比如说张三和李四各有100万，张三现在买了个房子，5年以后涨到130万，而李四买了一个出海企业的股票，5年以后这个企业的业绩增长了300%，李四的资产就变成了300万。

那么，大资本家肯定不会买房子，一定会去抄底中国的核心资产。

也就是说，资金蓄水池的这个功能，以前是房地产，以后是核心科技企业。在这种情况下，买房肯定不如买股。

不要抱着老一套的思维去看待股市，中国房地产涨了30多年，谁都不相信会跌，结果跌下来套住很多人。同样，中国股市在3000点很多年，很多人都不相信会涨，那这次就涨给你们看。

这次涨了可就不会再下来了。

前几年股市有一个笑话：不管是什么消息，都是利好茅台，因为茅台不断地涨。

以后会有一个新的说法：不管全世界有任何消息，都利好大A，因为大A会莫名其妙的不断地上涨。

浅贝

地产的拐点


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2024-05-17 21:59 广西

2019年年初的时候，写过一篇《地产2019》，很可惜，被404了，那时候公众号刚开张，读者也不多，所以作者我神奇又准确的预测也就没多少人知道了。

2019年年初，我说未来地产企业都要难熬了，最后也劝大家别太灰心，最后国资会入场的。

今天救市政策一出，朋友圈的地产人好多都酸溜溜的说：早知今日何必当初。

笑死了，所以我说做地产的，最好也要炒炒股，大盘从3000点到3000点，能一样吗？

去年3200点时是个什么光景，现在又是个什么光景？

指数回来了，为什么你的钱没有回来？

记住，金融不产生财富，但确能高效的搬运财富，你的钱如果不在你的口袋里，那么一定是到了别的谁的口袋里了。

涨跌对于有些人来说，其实都无所谓，单方向的涨跌，其实搬运财富的效率都很低，只有波动，才能做到多空双杀。

逮住多头或者空头的老羊毛往死里薅，有意义吗？

当你弄清楚这里的哲理，你就明白了地产，乃至一切资产涨跌兴衰背后的局了。

再回过去十几年，12年开始的煤炭行业大洗牌，有谁还记得？

翻翻花边新闻，当年某煤老板一掷千金给自己的闺女操持婚礼，明星大腕请了无数，不过一两年时间，煤炭价格跌到全行业亏损，那位阔绰的首富变成了首负，进去踩缝纫机了。

某个行业变成了阔佬集中营，而这些人又做了什么？无非是垄断了资源，所以凭什么？

谁也说不出来凭啥他得富贵到底，那么整个行业就要开始大洗牌了，那些自以为胆子大，本事大，搞债务扩张的都得出事。

到20年永煤暴雷，当时我还特别写文章说，搞不好后面煤炭价格要大涨，结果到21年煤价开始起飞。

这里真没有自吹自擂，想想看，当永煤这样偏谨慎的大型国有企业都扛不住暴雷了，一波差点直接带走地方债，这就是快到极致了，必须反转。

所以很容易判断出，接下来宏观调控会让煤炭价格动一下，给行业纾困。

煤炭如此，地产也是如此。

想想看，地产最红火的那几年，好多人陡然暴富，贫富差距加大，城乡对立立刻严重起来了。

在房价大涨以前，我很少在网上看到那么多关于凤凰男，凤凰女之类，城市人对农村出来的新城市人的各种恶毒议论。

动不动就是我几辈子的努力面前，你个人奋斗屁都不是的言论。

所以真的有努力吗？

就像你在电梯里努力的蹦跶，然后告诉别人我努力因此在升高，这不是扯淡吗？难道你在电梯里蹲着，躺着，你就不能上升？

把电梯的功劳强加在自己身上，又害怕真相被戳穿，掉了所谓的优越感，为了挽尊，于是搞出了那么割裂的对立。

说白了，都是占了大便宜的人，上了车以后，不想后面的人上车，还要想办法把成本转嫁到人家身上去。

城市最大的成本是什么？除了房子还有什么？

说白了，高昂的住房费用就是一种入城税，谁负担又是谁在收费？屁股决定脑袋，收费的人目光灼灼，生怕没有下一个接盘侠，那么他会怎么做？

这几年房价跌下来，或者说没办法涨了，好多人的戾气都少了。

记住，任何一样东西，不管牵扯到了多少人的利益，只要影响到了社会的稳定，那么必然会被深层调控。

当然了，有句话叫一张一弛文武之道，调控肯定不是一把把行业给整死。

所以前段时间，万科被传出出事以后，我写了一篇《万科暴雷，房地产真的见底了！》，当时我跟大家说过，有些城市差不多也到底了，接下来一段时间是很好的买房时机。

当然我说的这些地方肯定不包括一线和前几天被炒太火的二线城市。

道理很简单，就像炒股一样，获利盘还有那么多，接盘侠的资金量有限。

我一直都问一个问题，在一线城市，北上广深，工资收入在前10%的一批人，能靠工资买得起喜欢的房子吗？

如果答案是肯定的，那么房价没啥问题，如果答案是否定的，那么房价泡沫还得挤下。

别忘了，这几年，因为利益分配调整，传统那些高收入行业，比如金融，互联网等等，薪酬收入都是在下滑的。

最近这些救市政策一出来，一线城市的房屋成交价降了吗？

就像去年疫情刚放开的时候，深圳楼市迎来一波小阳春，我劝朋友赶紧卖房，她认为行情会好起来，毕竟各种政策都来了。

呵呵，结果呢？

根本原因不在于政策支持与否。

接盘侠们要有足够的消费力，才能扛得起市场。

我之前说三四线城市，房价会扛住，很简单，已经到了全员皆亏的地步，这时候割肉也割不出成交量了，一线城市压力太大，也会让一些企业往下面走，慢慢小城市底层消费力也就上来了，人家还真的就买得起房子了，需求有了，基本盘就稳住了。

就好像今年年初股市大跌，开始最抗跌的是大票，等到行情逆转，小票反弹，大票却开始补跌了，你说这是为什么？

天底下的道理是通的。

别以为地产能让你才出ICU就进KTV，今天一切政策，无非就是拖住底。

地产去金融化这是必走之路。

包括政府出面，买房用来当社会保障用房。

看看前几天发的超长期特别国债，这也对得上。

只有房子才需要那么多年消化。

终究房地产还是要用时间换空间，需要靠着慢慢经济增长，收入增长，CPI增长，把房价涨太猛的账给做平了，

也别说地方政府离不开土地财政，终究卖地才是王道这么幼稚的话。

钱在谁手上由谁掌控，难道非得是地方政府？

我之前写过《聊聊土地财政和地方债》，话早就说过，我们货币发行的锚都在转往国债。

地方债迟早会被置换出来的，未来地方政府再想像以前那样，随意的敞开了花钱是不可能的，一个县城搞出几百亿的债务这种荒唐事，归根到底还是土地财政闹出来的。

这么多年的土地财政，房地产大涨，地方债为什么越来越多？

终究，房地产的历史使命已经改变了，这是不可逆转的。

要是你认为政策一出，房价立刻暴涨，我以为是有点想多了。

浅贝

央企国企也不愿拿地了


　　经济观察网 记者 田国宝 9月5日，王强看上的一个地块开始竞价，但他却没有参与的机会。这块土地位于一线城市产业聚集区，有较好的需求支撑，根据他和同事的综合研判，预计一年时间可以清盘，但最终，地块投资没有通过总部的审核。

　　王强在一家国有房企的区域投资部门任职。今年以来，总部加大了投资风险审核力度，他所在公司前八个月实际投资额不到全年计划的三分之一。

　　王强看上的地块起拍楼面价4.9万元/平方米，目前地块周边二手房价格普遍低于5万元/平方米。总部认为，未来项目的利润和去化难以平衡，不同意参拍。

　　今年以来，基于房地产形势，央企和地方国企也开始谨慎拿地了。

　　Wind数据显示，2024年前八个月，全国土地成交金额1.42万亿元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。

　　王强做了近十年投资工作，从今年开始，他所在公司的投资标准从原来的8个增加到13个，全部符合才能投资。

　　减少拿地

　　年初，王强所在公司的计划投资额在100亿元左右，但前八个月的权益拿地金额不到30亿元，相当于2023年一个月的拿地额。王强说，不是不想拿地，而是大部分土地不符合投资要求。

　　减少拿地的不止王强所在的公司。

　　2024年中期业绩显示，保利发展上半年新拿12个项目，权益拿地金额109亿元，不到2023年同期的一半。截至2024年6月底，保利发展的土地储备较年初下降了8%。

　　保利发展将投资主要放在全国38个核心城市，这些地方的土地储备占比达到七成。其他城市存货占比不到三成，主要分布在华南和华东等经济活跃、人口持续流入的三四线城市。

　　上半年，中海的投资总额为129亿元，不到2023年同期的三分之一，但在房地产行业中处于领先地位。中海行政总裁张智超说，上半年一线城市供地少、优质土地供应不足是拿地少的主要原因。

　　2021年以来，中海聚焦在一线和强二线城市投资，在2024年上半年的投资中，一线城市占比达到67%。除了在公开市场拿地，中海还积极关注收并购、城市更新等领域的投资机会。上半年，中海在西安从金地手中获取一个城市更新项目。

　　与保利发展一样，绿城中国也不排斥在经济发达的三四线城市拿地。绿城中国行政总裁郭佳峰说，绿城的投资以一线和核心二线城市为主，同时也会考虑非热点城市优质板块的结构性机会，尤其是长三角部分经济发达市县的机会。

　　建发是近年拿地较为凶猛的房企之一，克而瑞数据显示，2024年前八个月，建发拿地金额为279亿元，不到2023年拿地金额的四成。

　　在业绩会上，建发的管理层表示，主要根据销售去化速度及增长趋势有序开展土储补充，今年加大了对东部区域的布局，尤其是浙江、江西、福建和江苏等省份，为区域深耕做准备。

　　建发认为，2024年上半年集中供地价格太高，对拿地有较大影响，如杭州和福州等城市，虽然库存项目均完成去化，考虑到团队和品牌的维系，才进行适度少量的补充，而且主要以合作模式为主。

　　中指院数据显示，今年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。经济观察网获悉，今年以来，监管部门要求房企的销售拿地比不能超过40%。

　　调整策略

　　一位上市房企的财务负责人告诉经济观察网，一块土地拿错了有可能让公司爆雷，“一点不夸张”。

　　房企想要发展必须投资拿地，但当前拿错地的风险太高，因此，调整投资策略、提高投资标准成为多数房企控制风险的主要手段之一。

　　招商蛇口将投资范围缩小至10个城市。招商蛇口副总经理伍斌表示，要聚焦城市区域深耕，核心城市的投资占比将达到九成以上。

　　王强说，年中，他们公司对房地产市场和土地市场研判的结论是，拿地的风险依然较大，所以进一步收紧了投资。

　　王强所在的公司总部有一个几十人组成的投资研判团队，对每个都市圈的核心城市及热点区域进行综合评估，以此确定重点投资的区域；同时负责评估城市公司上报的计划投资项目。

　　第一个评估指标是地块的毛利率，任何地块都必须达到两位数的毛利率。如果毛利率不达标，即便是半年可清盘的项目也不考虑，这是最重要的红线之一。

　　第二个评估指标是项目的投入产出比，将项目所有潜在发生的成本结合去化周期、利润率等指标，为每一个参拍的地块设置价格红线。

　　第三是评估当地的未来市场走势。一个项目从拿地到开盘销售至少需要四个月到半年时间，投研团队需要对开盘时及去化周期内的市场作预判。一个项目的去化周期如果超过两年，原则上不会考虑投资，除非未来有巨大升值空间。

　　金茂将投资策略总结为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”就是早获取项目信息，让投研团队提前介入；“责”是责任明确，总部、区域和城市三级并一级，分别从不同维度看问题；“深”是把所有问题都考虑到，减少失误和偏差；“细”是项目的每一个细节都要观察到；“准”是结果，即拿对地。

　　由于2022年之前拿地的毛利率下降较为严重，金茂试图通过获取毛利率高的项目，来提升整体毛利水平。

　　风向研判

　　对房地产的发展趋势，不同房企的判断不同，投资和销售策略也不同。

　　作为行业老大，下半年，保利发展一方面坚定去库存策略，主动调整投资节奏；另一方面将全面梳理在手资源，在存量土地调规、存量土地置换和存量房收储等方面积极与地方政府沟通。

　　同保利发展一样，去库存也是华润置地的核心工作。华润置地董事会主席李欣解释了去库存工作的思路。

　　第一，未来工作重心从开发销售依赖增量的惯性思维转移到去库存上，并提升全价值能力。

　　第二，团队上下形成去库存的认识。目前华润置地资产管理规模在4500亿元左右，其中经营性不动产的业绩贡献占比超25%。


　　招商蛇口一直对一二手房成交结构保持高度关注。其管理层认为，今年市场可能会先低后高，随着政策持续发力，积累的需求有望得到进一步释放。因此，下半年相对有更好的机会，但仍会谨慎看待未来市场。

　　招商蛇口总经理朱文凯说，2024年的房地产销售金额能否达到2023年水平，他们保持观望态度。在市场没有较大改善前，还是希望销售能稳定住，经营性现金流和现金流是关键。

　　金茂董事长张增根称，金茂的战略方向和坚持高端改善的定位，与国家政策和行业现实高度契合。在行业不断洗牌过程中，只要战略方向和产品定位没有出现偏差，就可以最大限度避免风险，金茂对风险的把控较为及时。

　　与大型央企相比，王强所在的公司投资拿地慎之又慎，销售则是能卖尽卖。在符合国有资产要求的条件下，最大限度实现去化，在总部层面实行一城一策，在城市层面实行一项目一策，在项目层面则采取一房一策。