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标题: 房价观察 （二） [打印本页]

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作者: 浅贝    时间: 2023-4-26 11:27
标题: 房价观察 （二）
全国不动产统一登记，意味着什么？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]原创 [color=var(--weui-FG-2)]牲产队长 [color=var(--weui-LINK)][url=]牲产队[/url] [color=var(--weui-FG-2)]2023-04-26 10:51 [color=var(--weui-FG-2)]发表于广东
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国全面实现不动产统一登记。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人说，这是为征收房产税提供技术支持。一旦征收房产税，对持有多套房的人而言，就是一个大雷。持有的房产越多，税负就越重，它能让更多的二手房流入市场，压低二手房的价格。
我们说，稀缺房产价格会持续坚挺。但是，房产税挤出的主要就是多余的二手刚需房。它会进一步压制二手刚需房价格的上涨。对还没买房的人而言，是渴望房产税尽快出台的。而那些已经持有很多套房的人而言，只希望再拖一拖，拖到自己手里的房子卖掉。
房产税是一种资产税，它对抑制贫富差距有显著效应。在以前，我们评估一个人有没有钱，往往会看他有多少套房。可以后，可能大家都不热衷于买房了。全面实现不动产统一登记，是出台房产税的充分条件，却不是必要条件。
房产税迟迟不能出台，是有着其复杂性的。队长简单给大家说几个原因：
一，房产类型复杂。有商品房，有公寓房，有小产权房，有共有产权房，有集体租赁房，还有农村自建房。在北上广深这些地方，很多人买不起房子，就买了价格较低的小产权房。因外来人口多，租赁住房需求大，也有很多村集体共同集资，自建集体租赁房。这些房子的产权都是不清晰的。这些房子要不要征房产税？
二，农村自建房是基于集体宅基地建起来的，它在流转上有着巨大的限制，无法流入商品房市场。农村自建房的价值评估也很难统一标准，该如何征税？很多农村自建房里就住着留守老人，留守老人不仅没有收入，还得领国家的养老金，这样的自建房要不要缴税？农民收入也存在巨大的差异，因粮食限价，种地是赚不到多少钱的。有些农民一年收入也就2-3万块钱，除了省吃俭用，还得出去打零工，才能养家糊口。
农民对房产税的承受税率如何标定？
三，不同地区商品房的征税标准如何统一？这也是一个难题。在北上广深，很多人的资产都押在房子上，自身的收入并不高。队长就认识一些广州本地人，房子价值七八百万，但工资收入不超过1万。很多年轻人房子是从爸妈那继承来的，自己跑滴滴，送外卖，月收入也就几千块。
如果按房价征税，那无疑对一部分老百姓造成了不小的生活压力。如果按面积征税，同样很难标定。在很多的四五线城市，因价格较低，一般商品房面积都在110平以上，甚至130平以上。看似面积很大，实则价值不高。如果因面积大，就要缴纳更多的税，持有成本就会很大，可当地收入水平又很低。
这种区域收入差距，不同城市，不同地段的价格差异，都很难实施一套统一的征税标准。
最好的方式是把房产税的征税权下发到地方，因地制宜地征收房产税。要把这套措施平稳地落实下去，最好的方式是先试点，再局部推广，最后全面推广。目前，全国房产税试点省市一共有6个，分别是重庆、上海、宁夏、陕西、厦门和北京，试点范围较小，还没到局部推广的阶段。
因此，在队长看来，房产税短期内依然难以推行。它还存在许多的技术性问题尚未解决。全国不动产统一登记，为房产税的征收提供了信息保障，但这不意味着，房产税马上就会出台。
当下，全国不动产统一登记，主要还是盘点全国资产。它会带来三大好处：
一是，明确产权，保护私人或者集体财产，尤其是集体财产，国有自然资源财产。在广阔的农村地区，很多农业用地，森林资源，渔业用地，被私人非法占有。在不动产登记中，不仅有私人不动产，还包括国有不动产。有了明确的产权，就有了法律保护的依据。私人财产不可侵犯，国有财产不可侵吞。
二是，限制一部分人及其家属的财产隐匿性。这主要有两种人，一种是公务人员。许多公务人员自己名下没有房，但亲属名下很多房。有了不动产统一登记，就能提高公务人员及其亲属财产的透明度。另一种是老赖。很多老赖把个人财产转移到亲属名下，自己欠一屁股债，但小日子过得风生水起。
这时，法院就可以更加清楚地查明老赖的真实资产，对其真实资产进行查封，偿债，限制老赖通过转移和隐匿资产而逍遥法外。
三是，为资产证券化做准备。资产证券化的基础条件就是明确的产权和估值。在农村，有着大量的森林资源，却无法成为抵押物，也不能拍卖，农村的自建别墅同样难以获得银行的抵押贷款。这极大地限制了农村的资本流动性，让农民的融资渠道非常闭塞，限制了农村产业的规模化发展。
总体来说，房产税是势在必行，也是讨论了很多年了，它的难点在于执行和落地。清点和登记全国不动产，更多的是对私人产权、集体财产和国有财产的保护，明晰各方产权，划定界限，提供法律依据。

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作者: 浅贝    时间: 2023-5-30 15:57
当北京二手房开始下跌......


原创 牲产队长 牲产队 2023-05-28 20:22 发表于广东

对房价的走势，有一个普遍的观点：北上广深的房价将是最为坚挺的区域，就算全国其他城市房价跌了，北上广深的房价也不会跌。

可现在，这个观点正在被推翻。北京二手房价格开始失控。

在4月份，北京二手房成交量大跌8000套。进入5月份后，北京的二手房更加地难卖了，预计5月二手房成交量不超过1万套。在和平里片区，曾经一个月能卖60-70套，可现在10套都卖不出去。有业主狠心降价90万，可还是卖不动。

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在北京，仅链家这一家中介公司后台在售的二手房源就超过了12万套，创造历史新高。卖房的人比买房的人还要多，这就注定了二手房的价格难以坚挺。不只是北京的二手房挂牌量飙升，深圳、上海、广州、杭州的二手房挂牌量也在飙升。

4月份，深圳二手房挂牌量突破5.2万套，上海二手房挂牌量突破20万套，广州二手房挂牌量破14万辆，杭州也突破了20万套。其中，杭州受阿里裁员影响，房价又一次暴跌，250万的房子只能卖200万，390万的房子实际成交就320万，降价50万以上成为新常态。还有比较极端的，600多万的房价直接腰斩，卖300多万。

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除了这些超一线城市外，重庆二手房挂牌量突破17万套，厦门、成都、南京、武汉、郑州等城市，二手房均出现了量价齐跌的现象。因新房价格受备案价所限制，二手房在价格上灵活度很大，更能精准地反映当下的房市。

深圳就有一个楼盘，因降价60万被勒令终止，禁止降价。昆山也有一个楼盘因打7折被罚，理由都是扰乱市场秩序。可是，降价已经是房企所能采取的最后办法了。不降价，房子根本卖不出去。相反，降价策略是非常有效的。在深圳，因楼盘直降60万现金，就引起了购房者蜂拥排队。从这就能看出，不是消费者不想购房，实在是价格限制了购买力。

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中国人对房子的需求是客观存在的，不是年轻人不想买房，而是买不起。深圳是广东GDP第一大市，昆山也是江苏GDP排名第一的县级市，人均GDP超过22万，位列全国第一。可深圳、昆山的房子都卖不动了。

北京还可以说，因为户口限制，不许外地人买房。可是深圳只要满5年社保就可以买房了，还可以走人才落户渠道。在深圳，五年社保限制根本就不算事儿。一般人五年内攒不起深圳一套房的首付，正常人都要在深圳工作5年以上，才能付得起首付。

当北京、深圳的房市购买力都不够时，房价的下跌就是必然的了。北上广深的房价远没有外界想象得乐观，同样出现了两极化。这种两极化不是简单地按地段区分，不是中心区房价就坚挺，而越边缘的区域就越降价。这是错的。

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队长有一个朋友，住在珠江新城太古汇附近，房子市值800多万，可实际成交价只有600多万，差价超过200万。地段够好了吧？可为什么还是卖不上价格呢？

这跟广州的城市规划有关。珠江新城是广州集全市之力打造的中央商业区，高楼大厦林立，房价直破10万/平米。可是，广州又不只有珠江新城一个商务区，黄埔有临港新区、番禺有万博中心、海珠有琶洲、南沙有明珠湾CBD。珠江新城并不是唯一的中央商务区，对比新建成的海珠琶洲，番禺万博，珠江新城早就已经饱和了。

真正推动房价上涨的区域是海珠琶洲和番禺万博，而珠江新城的住宅楼反而陷入了有价无市的尴尬境地。挂牌价，各大业主都往高的挂，可实际成交价根本就提不上去。

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也就是说，超一线城市的房价不再是完全跟着地段走，而是跟着城市的发展规划走。在没有琶洲、没有万博中心、没有临港新区的时候，珠江新城就是绝对的超级市中心。可有了琶洲、万博、临港，珠江新城除了高地租外，高房价就很难支撑了。

这不只是广州一个城市的单一现象，而是许多大城市的共同特征。功能分区，产业分区，直接造成的就是房价的走向分歧。当北上广州的二手房挂牌量激增后，不仅不会促进销量，反而会让更多的人持币观望，核心原因就在于新房与二手房的大幅落差，让等等党成为主流。

在队长看来，在这种越来越大的价格落差面前，新房限价已经没有意义。它除了维持房价的表面虚高外，带动不了房地产市场，也解决不了普通人的住房需求。

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当北京的二手房都陷入大规模降价的时候，房市本身就已经进入到了一个进退两难的局面了。想买的买不起，想卖的卖不掉。

在队长看来，有条件地解除限价，在一部分城市允许房企降价销售，是打破僵局的重要一步。

这个世界上本来就没有包赚钱的生意，房价不应该由成本决定，而应该由市场决定。

房子降价，天不会塌下来。

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作者: 浅贝    时间: 2023-5-31 22:26
聊聊未来的房价


原创 坏土豆 坏土豆趣科普 2023-05-31 19:58 发表于广东

土豆说：
为什么说赌博，你输了没事，你赢了就完蛋了，你一小时在牌桌上叱咤风云，哐哐赢了100万，你就认为你有一小时挣100万的能力，你还愿意去做打工人一个月挣3000吗？
我给你规划人生，说你好好努力，提升自己的能力，你未来可以年薪百万，你说我去你的吧，我现在已经一小时就挣100万了！
同样的，现在我让豌豆县说刺激内需发展产业兴办旅游，说你这样干可以拉动100亿的GDP，豌豆县说我拼什么这么干，为什么要这么辛苦？我卖一块地就能拉动100亿的GDP!土地财政它不香吗？


第一、从淄博旅游说起；

几乎没有任何旅游资源的淄博，硬生生的创造了一个奇迹。
仅仅在3月份，470万人口的城市，接待了超过了500万的游客，五一期间，淄博每天更是接待超过20万游客.....
这份成绩，可以吊打全国的城市。
我们经常说挖掘内需，但事实上做得远远不够，就从旅游说起。

2012年左右，中国成为出境旅游第一大国，出境旅游消费总额超过1000亿美元，占世界出境游消费总额的9.5%。
伴随经济的高速发展，到了2018年，也就是疫情前一年，中国人出境游人次1.5亿，在国外产生的旅游消费是2773亿美元，近2万亿人民币，占了世界出境游消费总额的20%左右。
这是什么概念，2018年全国GDP总值为91万亿人民币，也就是说，中国人的出境游就花掉了2.1%的总GDP。
如果这个钱有一半是花在国内，会带来多大的经济效应？

要知道出境游全球排名第二的美国，这个数字也就是1442亿美元，不到中国的一半。
我们可以对比下美国的数据，2018年，美国人在美国旅游花了9762亿美元旅游，在海外花了1400亿美元，比例是7比1。
中国人在国内旅游花了6.63万亿人民币，在国外花了2万亿，大概3.5比1。
那么，是美国的历史文化悠久还是中国？
是谁的景观更壮丽，更有内涵，更有价值？
为什么全球的所有国家中，中国人更喜欢把钱花在海外去旅游？

我们总说旅游产业不好做，重复投资严重，宰客现象屡禁不止，主题概念乏味，那么淄博给出了教科书一般的答案。
那么淄博的作业能抄吗？
首先淄博的作业肯定是可以抄的，因为淄博根本没什么有吸引力的旅游资源。
但是很遗憾没人愿意抄。
因为淄博付出了巨大的努力与用心！做到了每一个细节，每一个角落，可以说上到政府官员和公务员，下到普通市民和烧烤店老板，他们的汗水和真诚让所有人都看到了，大家不去淄博花钱，都觉得对不起他们的用心。
我想说，好客山东，淄博人确实热情淳朴，但是旅游行业从来都是劣币驱逐良币，一颗老鼠屎坏一锅粥，前几年流行的雪乡宰客的视频漫天飞，难道就是东北人天生狡诈吗?
当然不是，是因为淄博政府付出了巨大的努力和高效的工作。

很多地方，只要稍微有点旅游资源，就照着淄博的作业抄，规范旅游市场，找网红策划一下，都可以取的淄博的效应，让外地人满意，让本地人得到实惠。
但他们为啥不这么干呢？
因为在很长时间里，我们的很多地方政府，都有严重的路径依赖。

第二、地方政府的严重路径依赖；

淄博付出了300分的努力推动旅游，所有的政府部门上下联动，废寝忘食、埋头苦干，带动了近百亿的旅游GDP；
其它地方政府想想办法，只需要几个部门，付出20分的努力，随便卖块地，就能轻松带来近百亿的地产GDP；
土地财政它不香吗？我凭什么要那么累？
我卖几块地，招几个商就能完成的事情，干嘛要那么幸苦？

我们说，美国，明明知道自己的产业空心化，但是为什么就是不能调整过来？
因为金融镰刀挣钱太快了啊，华尔街挣钱太轻松了。
如果搞实业，你开个工厂，雇佣一万人，买设备建流水线，重资产运营，一年挣一亿美元；
搞金融呢，在华尔街搞两个办公室，买空卖空，就几个分析师，也挣一亿美元，哪个更爽？、

全球都知道荷兰病，是一个国家但凡发现蕴含量丰富的能源或者天然气，就完蛋了，因为搞什么都不如家里有矿。
几百年的历史，从荷兰到中东，从俄罗斯到巴西，从来没有国家能逃脱资源的诅咒。
99.99%的个人、组织、还是国家，都是一样的，但凡学会了舒服的挣钱，没人再愿意挣幸苦钱。
就和你玩游戏一样，你一旦学会了外挂，游戏里面的武力值和金钱数可以随便改的时候，这个游戏就废了，没人再愿意打怪升级。

所以，淄博的作业为啥抄不了？
就和你家里有矿的时候你绝对不愿意出门送外卖一样。

所以，不是内需不能挖掘，是地方政府形成了路径依赖，有更好更香甜的土地财政。

到这里你就问了，在未来土地财政明显不行了啊，人口下滑和老龄化是不可逆的，地卖不动了啊，房子不好卖了啊？
我就这么说吧，只要对土地财政还有幻想，没人愿意放手！

很多人说救房地产，难道他们不知道这是个伪命题吗？怎么救？这就一个市场化的商品，怎么救？
出生率和人口摆这里了，谁傻啊。
不让地产商降价，那就是捏着眼睛骗鼻子，因为这相当于是锁死了房产的流动性，一旦房子失去了流动性，就算100平米标价100亿，又有啥用呢？

但是，多数地方政府都有幻想，只要有1%的机会能救一点，就不愿意放弃希望，那也比淄博这样的挣幸苦钱要好啊。
过去的时光实在是太幸福了，我卖两块地啥都有了，我凭啥要干苦活累活？

其实我挺理解这种想法的，我原来在学校辛苦上课，上一堂课300块钱课时费，我认真教书，越做越好，然后融资就来了，第一个月账上到了200万，第二个月账上到了500万，第三个月........这个时候我再没心思上课了，每天都去和风投吹牛逼，我要接着融资.......
是啊，只要动动嘴皮子忽悠好了，我一天挣的钱顶我上10年课，我傻了逼了才去上课呢。
到后面资金链断链，我还不死心，继续融资，我老婆说你别瞎折腾了，老实去上课吧，我说你少胡扯，傻逼了才去上课，我是一天挣500万的人，你让我去挣500块？我借高利贷都要把公司撑下去！
我接受不了现实，直到半年后，所有的希望全部破灭了，我终于接受现实，到学校老老实实上课去了。
但凡我有一点希望，我都不愿意去的！

当然，在这里，我并不是说融资这条路错了，是因为能守住初心创新成功的真英雄不会超过1%。
就好像淄博，人家就愿意挣幸苦钱，人家就愿意吃亏，人家就不依赖土地财政，人家就要靠产业和人口这样的正途。
但是能做到逆人性的，永远是少数中的少数。

为什么说赌博，你输了没事，你赢了就完蛋了，你一小时在牌桌上叱咤风云，哐哐赢了100万，你就认为你有一小时挣100万的能力，你还愿意去做打工人一个月挣3000吗？
我给你规划人生，说你好好努力，你未来可以年薪百万，你说我去你的吧，我已经一小时就挣100万了！
同样的，现在我让你刺激内需发展产业兴办旅游，说你这样干可以拉动100亿的GDP，你说我傻逼才这么干，我卖一块地就能拉动100亿的GDP!土地财政它不香吗？

第三、聊聊地产税；

其实你只要懂这些道理，就能明白很多事情。
今年年初的时候，很多媒体又开始说房地产和支柱产业，你觉得国家傻吗？难道不知道这玩意是不可持久的？
但是何必反驳呢，也没有必要和所有人唱对台戏，否则中产和地方政府都不开心，因为最终现实会给出答案。
现在不接受现实，是因为总有毒瘾戒断反应，但最终总是要适应过来的。
我不打破你们的幻想，免得得罪人，但很快你们终会面对现实！

不是救不救的问题，是没得救的问题。
因为救地产，本来就是个伪命题。
一个城市，只要人口在上升，每年涌入的人口数量是增长的，房价你降将都降不下来。
一个城市，只要人口在下降，每年逃离的人口数量是上升的，房价你涨将都涨不下来。
地产的背后，本质就是产业和人口。

有了产业和人口，地产别说救，你让他跌都跌不下去，你想让它死都死不了，你天天放消息说要崩盘都没用。
没了产业和人口，你让孙悟空也救不回来。

我们就说房产税，我认为，在未来的3年，地产税会逐渐走向正轨。
这个问题，不是你愿意不愿意，接受不接受的问题，因为哪怕小政府，要让国家正常运转，土地财政和房产税必选一项。
如果既没有土地财政，又没有房产税，让地方政府怎么活？公共支出怎么来？
那现在为什么还不搞地产税呢？

因为现在搞地产税，地方政府和中产都会反对，因为还不愿意放弃希望，大家都觉得还能救一救，还能回到原来的幸福的土地财政的美好时光.......
地方政府觉得幸福，随便卖块地就能完成KPI考核；
中产也觉得幸福，买个房子躺3年就能资产翻翻，哪怕卖不掉，也要至少市面上看着是这个价格，保证自己的纸面财富.......哪怕是幻想，也不能让这个幻想破灭。

但是3年之后，所有人终将面对现实，所有人终于知道这尼玛真救不动了.......
即使地方政府严禁开发商降价，但二手房的成交价格总做不了假吧。
也就是说，现在搞地产税，所有人都有意见，3年后搞地产税，是因势利导.......

第四、未来的房价会怎样；

那么未来的房价会怎样呢？
整体房价，和全国的产业与人口正相关，一个城市的房价，和城市的产业与人口正相关。
而城市最核心的是产业，有产业，才会有人口。

全国整体房价肯定是下滑趋势，但很遗憾，北京上海深圳这样的地区，房价再降都降不到哪里去，因为全国能提供大量高端岗位的城市，就这么几个。
比如全国的技术人才都往深圳涌，房价怎么降？
可以说个粗糙的模型，比如现在深圳均价8万，去年人口流出1万人；
如果房价7万，人口稳定了；
如果房价6万，人口流入100万；
.......
如果房价降到5万，你认为能涌进来多少人？
如果降到2万呢，那全国的年青人会山呼海啸一般的进入深圳，分分钟把房价抬起来，但事实上根本到不了2万，到7万就平衡线了.....
一个城市只要人多了，房价怎么可能下得去？

尤其我看到的深圳很多大型风投在追加科技产业的投资，而我又对中国科技的未来很有信心.........
嗨，我没信心也没办法，这是事实不是嘛。
所以，北上广深这样的房价，依然会企稳，我算来算去，最多在未来房产税的影响下跌20%就到谷底了，然后维持平衡。
除非深圳冲关失败，产业升级停止，但几乎没这个可能性。、
而一旦冲关成功，搞不好房价还要上涨......

那么其它的城市呢？
未来的中国城市，是抢夺产业和人口，看谁能先摆脱土地财政的路径依赖，如淄博这样踏踏实实做产业，就能快速的形成先发优势和虹吸效应，房价就能稳住甚至上扬。
而多数的城市，短期内是没有办法摆脱路径依赖的，那么房价就会不断的下跌，房价越跌，就业机会越少，公共服务越差，越没人来，投资越少，产业越凋零，房价越低.......
但是很遗憾，就算房价跌了，和我们普通人关系也不大，你就别说东北，就说玉门，5万块钱那不是一套房，那是一栋楼，你还是不愿意买啊.......

所以很遗憾，总体来说，房地产的价格会下降，这是肯定的，但我们认为的未来地产崩了，房价如葱随便买的这种爽剧的情景，并不会出现。
对于很多想干一番事业的年轻人来说，能找到满意工作，称心如意，有发展机会的城市，房价会比10年前温柔，因为房子的金融属性的剥离已经成为了定局，但想要称心如意的房子肯定也不会太轻松；
但是如果我们别那么高的目标和追求，想有一个更加挥洒的人生，我认为未来多数二线城市的房价，会进入一个合理的区间。
当然也会有房价崩盘的城市，搞不好还大面积出现，你又肯定不愿意去.......

第四、好于不好都是对比出来的；

也就是说，对于未来的房价，你想奋斗，想做出一番事业，你还是很累。
只是你想躺平或者不那么累，你会轻松点。
没办法，房子对等的是医疗服务，是教育资源，是工作机会，那么啥是好房子，好房子就是好的资源，那什么是好的资源呢？
没有标准，所谓的好，都是比出来的，是竞争出来的........
这就好比如我说你混得不错，不在于你挣了多少钱，而是你的收入是否在总体收入的前列。
一个城市，什么是好的教育资源，我告诉你前50%的学校是好学校你相信吗？你只相信前10%的学校是好学校........
所以，你但凡要好房子，你就别想轻松........
因为好房子都是卷出来的，不卷就没有好。
这个答案让人很沮丧，但是没有办法.......

就像德国，人家安心去做技术工人，所以无所谓学区房，技术学校很发达。
那么在中国呢，事实上，在中国，做木工和泥瓦匠，收入远远比刚毕业的大学生要高，但是你乐意吗？很多人会觉得没面子.......

你要说房地产崩，那是已经崩了，我2月的时候回老家，镇上的基础设施也挺漂亮的，整个镇就看不到多少人，房价1000块一平，我估计还有很大的讲价空间，但是你去吗？
为什么不去？
房产的基础，是产业，是就业率，是人口.......

第五、房价、利益与未来；

其实吧，对于房子这个事情，每个人都会站在自己的立场说话，甚至和真理毫无关系。
你想，你准备明天买房子，只要你还没买，你是不是天天盼着房价崩盘，结果裤衩一下，今天房价腰斩了，你是不是高兴得要疯了，晚上就去吃席，高唱房价崩中国消费必然兴旺；
或者你刚今天买了房子，只要你买了，你是不是天天盼着房价涨，结果裤衩一下，今天房价腰斩了，你是不是痛骂政府和国家，说房价崩中国经济要跟着崩溃；
或许只有我这样存粹的自媒体人，才无所谓了，因为对于我来说，在鹤岗工作或者在深圳工作，没有任何的差别，因为我只需要一根网线。

我写的并不是爽文，大家都想要好房子，什么是好？
吃海参鲍鱼并不代表好，好是指你在吃馒头的时候，我有包子吃，这才是好。
好房子，对标的是教育、医疗、交通、就业资源........
好，是一个比较值，是比出来的，而不是绝对值。
而核心城市的好房子，永远是稀缺的。

但整体来说，房价回归本来的市场价格，剥离金融属性，这无论对中国经济，还是对科技的发展来说，都是大好事。
因为只有房价回归正常的市场价格，科技投资、消费、股市才能真正兴旺，而且最终逼迫部分地方政府只能降工作的重心放到产业上去。

我说个很简单的事情，你买个房子，放3年，就增值50%，这在过去的10年，几乎是普遍规律和共识，如果是这样的话，谁还会去投资芯片？谁去投资高科技？谁去买A股？
傻子才会去这么干。
而目前的这3年，就是毒瘾戒断期，房地产到头了，大家宁愿把钱存银行，也不去投资。
但是没关系的，这正常的现象，任何社会的习惯，是需要时间来改变的，在未来，大家终归会面对现实，科技的投资，是一定会起来的。

最后我再说下结论：
第一、房产税在未来3年必然实行，地产价格会稳定并下滑；
第二、要奋斗依然压力很大，要躺平会轻松很多；
第三、一线城市房价整体稳定，二三线城市房价会下跌，但具体看城市的人口与产业，但城市房价跌狠了，估计你也不想去了。
当然，有些城市200万人口却盖了200万套房子，那肯定是一泻千里。

房价在未来不会暴涨，还会略微下跌，但这不会让我们大爽，只会小爽一把。
你要看到大爽的结局，除了伟大复兴，中国在科技战中取胜，把芯片、航空发动机、精密机床这些都拿过来，其它真的没捷径走。
因为房价的本质，依然是产业。

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作者: 浅贝    时间: 2023-6-1 21:43
暴跌30%！房地产泡沫破裂后，为什么大量租客被逼自杀？


原创 牲产队长 牲产队 2023-06-01 12:05 发表于广东

韩国房地产泡沫破裂了。

首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%。

这直接穿透了韩国的房地产市场。

当房价下跌后，首尔房子的成交量更是暴跌70%。跟着房价、成交量一起暴跌的还有韩国的公寓入住率，也跌到了70%以下，银行断供数达到数百万级别。

大量的韩国房东因还不起钱，紧急出逃，租客被逼自杀。这时就有人问了，为什么房价暴跌，自杀的不是房东，而是租客？

这就得说一下韩国独特的“全租房”制度。这是逼死租客的直接元凶。所谓“全租房”制度，就是租客一次性支付房价的70%或者80%作为押金，然后房东就把房子免费租给你住。假设首尔有一套房，价值300万，你一次性给房东支付210万，租期2年，你就可以免费入住这套房子了。2年后，租赁到期，房东就把这210万还给你。

乍一看，这是不是一个很好的制度？只要交押金，就能免费住房了，可以大幅降低年轻人的住房成本。可是，年轻人没有这么多的积蓄，交不起高额的押金怎么办？不用担心，韩国的银行提供“全租房”贷款，利息超级低，只要租金的25%。

如果你正常租这套房，月租是6000块，就太高了。但是，你去银行贷款210万作为押金，交给房东，你就不用付租金了。这时，你只需要支付银行利息1500/月，你每个月租房就能节约4500块钱。

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那么，房东把房子免费租给你了，他怎么赚钱呢？方法有一个，很简单，很粗暴。他拿着你支付的押金去炒房，买更多的房子去出租。可是，手里持有更多的房子去出租，是赚不到钱的，因为房租是免费的，房东的利润从哪里来呢？

答案就是：房价。

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只要房价持续上涨，房东就是赚的，涨得越多，房东赚得就越多，房价上涨带来的收益率远远超过租金收益。这就形成了一个房东疯狂炒房的利润循环。年轻人租房不要钱，只要付很少的贷款利息，房东把房子出租，就能获得零成本的资金，拿着这笔资金，再去买新的房子。只要房价上涨，房东把房子一转手，就能躺赢。

一开始，房东都觉得房价会涨，互相倒手买卖。一个房东出，就会有另一个房东接盘，因为大家都有一个信念：房价一定会涨。

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在这种疯狂的炒作中，普通韩国人住上了低成本的高品质公寓，房东手里的房子也增值了，银行的贷款也发出去了，赚到了利息，每个人都有美好的前途。其中有10多个韩国的超级房东，通过出租收取巨额押金，再投入买房，持有房子数量超过3000套！这才是真正的超级包租公。

这房子倒来倒去，价格就一路飙升。首尔著名的富人区江南区的房价炒到了15万/平，均价突破10万/平，中国的北上广深在首尔面前，都得叫它一声哥。

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可是，在这里面，有一个巨大的BUG。韩国年轻人买不起房，租房住，而房东手里又持有大量的房子，谁来接盘呢？当韩国房价开始下跌时，第一波冲击的就是手里持有大量房子的房东了。这些房东的购房款来自于租客的押金，当房子卖不出去时，房东的现金流危机就爆雷了。

一边是租客租赁到期，房东需要退还押金。可这押金已经投入买房了，房子卖不出去，就没法套现，押金就退不了，那怎么办呢？作为手握大量房产的韩国房东，第一想法不是还钱，而是跑路。只要人跑了，不就不用退押金了吗？手里的房子越多，要退的押金就越多，可这房子不值钱了，把押金退了，那房东不就血本无归了吗？

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于是，房东开始大规模跑路。房东跑了，租客押金就没了。可这押金有些是租客积累十多年攒下来的，有些是从银行贷款出来的。攒下来的自不必说，十多年的辛苦钱，就一波被骗没了。那些从银行贷款出来的更惨，贷款期限一般也就3个月到36个月。贷款期限一到，银行就要追回贷款，租客的“押金贷”就违约了。

这房东有钱，有门路，在国外还有资产，可能家人孩子早就移民出去了，想跑就跑了。可这租客大多数都是普遍人，父母老婆孩子都在韩国，自己也没有什么社会资源，想跑都跑不掉。这时，租客就成了终极背锅侠，下半辈子一下子就搭进去了。

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年纪轻轻的就背上了好几百万的贷款，还是租金贷，连房子产权都不是自己的，每天都要为跑路的房东还债。有些韩国年轻人就想不开了，吞药自杀。

为什么韩国政府不提前抑制房地产泡沫呢？其实，文在寅政府努力过。文在寅在任时，曾出台18次房地产调控政策，包括鼓励房子销售，半年内出售免征部分所得税；超过900万的房产交易禁止银行提供贷款等。但是，在文在寅的调控下，韩国房价指数狂飙猛进，晋升到全球第一。

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文在寅在离职前就说过：“最大的遗憾是，没能控制住房价。”

韩国人就像炒比特币一样，疯狂炒房。对韩国人而言，实体行业基本都被财阀控制了，人生跃迁空间极度狭窄。许多韩国年轻人都希望通过炒房，炒币，绕过财阀对国民经济的垄断，实现人生翻盘。正所谓，豪赌一把，赢了会所嫩模，输了下海跳楼。

尹锡悦上台后，对韩国房地产采取放任自流的态度，这进一步加剧了韩国房地产泡沫的滚雪球。

而美国正是韩国房地产泡沫破裂的幕后推手。韩国是一个没有金融自主权的国家，韩元汇率捆绑美元，美元涨，韩元就得跟着涨，美元跌，韩元就得跟着跌。

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在美元大放水的时候，韩元也跟着大放水，大量的热钱以极低的利率进入了韩国房地产市场。可当美元加息时，韩元也不得不跟着加息。当银行利息超过租金时，年轻人就不搞“全租房”了，老老实实每个月交租金，不交高额的押金来置换免费入住了。这就让那些炒房的韩国房东资金链断裂了，失去了廉价的融资渠道。

可那些交了高额租金的租客，就成了数量庞大的牺牲者。

这就是一个加强版的“蛋壳公寓”爆雷案。

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当初，中国蛋壳公寓爆雷，就是收取了大量的押金，去签约一手房源，再把房子租出去，收取更多的押金，继续签约一手房源。为了提高利率，蛋壳联合P2P金融公司，帮租客预付押金，收取高利贷。

可当房子租不出去，押金收不上来时，蛋壳公寓就爆雷了。

可中国租客比较幸运的是，只是损失了几千块或者万把块的押金，而P2P的高利贷也不受中国政府保护，总体损失较小。

韩国租客背负的是数百万的押金贷款，基本就是押上了人生。

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泡沫被戳破，房地产硬着陆，不管在哪个国家，最终倒霉的都是绝大部分的普通人。

哪怕是跑路，普通人也跑不过有钱人。

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作者: 浅贝    时间: 2023-6-2 11:51
上海突发！暂停摇号！！


要参君 每日财经精读 2023-05-30 23:17 发表于福建

暂停！

吃进去的，给我吐出来！

前段时间，上海的豪宅盘云锦东方开盘，引起疯抢，搞得上海楼市因此破圈，成为很多人茶余饭后的吐槽对象。

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为啥这么火？

一个原因，是这个盘是非常牛气的豪宅盘，很多明星富豪都买在这里，比如唐嫣李佳琦胡歌等等。

当然，更主要的原因是一二手放倒挂，云锦东方的单价比附近的其他二手盘便宜，买到就是赚到。

火到什么程度？

这么说吧，在全国楼市萎靡的当下，云锦东方最低2500万一套、最高上亿一套的房子，却有一群富人排着队抢。

不仅上海本地，就连长三角的小老板们都倾巢出动，烈日下排队认筹，据说现场往天上随便仍个矿泉水瓶，掉下来砸到的都是千万富豪。



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为了能够买到房，有些没资格的富人，甚至请黄牛帮忙，搞假离婚再假结婚，据说现场“一日夫妻”不少！
“抓人结婚”的表达可能有些过激，但的确有手上拿着几套资料的人跟购房者搭讪、交谈。因为排队的人太多，也有民工表示可以“5000块钱带进去”。
为啥连亿万富豪都这么激情澎湃地抢房？
道理很简单，价格倒挂了，所以可以躺着赚钱，而且能够赚很多。
现在，云锦东方三期有105套房源，包含洋房、别墅，备案均价高达16.4907万元/平方米。
而周边的二手房均价多少？
20万＋！以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在20-26万之间。
换句话说，就说这次三期开盘，政府限价和市场价，形成了10万/平米的巨大无风险套利空间。
也就是说，只要你抢到手，立马无风险躺赚少则2000万，多则4000万。
这样一来，买云锦的限价房，几乎就是宇宙第一理财产品，一大堆的富人都上头了，大太阳下也来排队。
而且这些赚到钱的人，都是有钱人，这些有钱人本来就不缺钱，凭什么给他们发这么大红包？
太不公平了！
好在，中国这个地方，是最善于纠错的，今天，摇到就中2000万的云锦东方，终于被叫停了，已经认购到房子的人退款！
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有网友感叹道：一套房净赚3000万，美梦破灭！
破灭就对了，反正不能让你通过这种歪门邪道赚到钱！
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毕竟，如果你因为居住买房得利，这是城市给到你的红利，可以；但是如果你为了得利而买房，这个属于套利，属于100%的炒房，那么怎么可以？
所以，现在停止，把以前退款，任何人都是无话可说的，也不需要讨论合不合理。
比如，是不是还要搞新房限价，搞得连富人都排长队抢房假结婚，让各种突破道德底线的乱象狂舞？
这样搞的话，要么大规模误伤刚需，要么就只能默认炒房客包场。
所以，关键是要完善政策，抓紧给不完善的政策打补丁！
对中国这片土地来说，民众的诉求，第一是公平，第二是公平，第三还是公平！
这点，须弥不能忘记！

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作者: 浅贝    时间: 2023-6-2 12:04
大量ST地产股退市警告！


原创 牲产队长 牲产队 2023-05-30 21:20 发表于广东

距离阳光城触发退市机制，只剩下8个交易日。

阳光城已经连续12个交易日股价低于1元，如果连续20个交易日股价不能突破1元，将触发退市机制。考虑到阳光城已经带帽ST，每日最高涨幅限制为5%，按照阳光城当前的股价0.55元，即便连涨8个交易日，也无法突破1元。更何况，ST阳光城今天又跌了5%，市值仅剩22.77亿。

以当下的趋势，阳光城很可能成为中国第一家退市的世界500强房企。

截至今年一季度末，阳光城的股东户数约有13.75万户，这些人基本都被套牢了。如果阳光城退市，将造成十多万户的股民损失惨重，甚至血本无归。很多买了阳光城的股民已经掉坑里了，躺平了，认命了。

其实不只是阳光城，还有一堆的地产股成了垃圾股，股价低于1元，像嘉凯城只剩5毛2，泰禾只剩4毛9，粤泰，宋都、泛海以及金科股份等均已跌入1元以内，世茂地产股价也只剩1.01元了，距离跌破1元只差一个交易日。

从世界500强房企，跌入退市边缘，阳光城只历经了一年多的时间。在2021年时，阳光城首次跻身世界500强，年销售额超过2000亿，市值过千亿，荣登福建第一房企。彼时的阳光城风光无限，是中国人均工资最高的房企。

根据阳光城发布的财报，2021年阳光城人均工资40.61万元。其中高管工资也是相当丰厚，仅董事、监事和高管的年薪就发了2800万。先后入职富力地产、碧桂园，跳槽到阳光城的朱荣斌年薪600万，还有3名董事、2名高管分别年薪300万。这些都只是工资薪酬部分，还没算股权激励。



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可在这种高薪下，阳光城的雷早就埋下了。



和恒大一样，阳光城是一家依靠高杠杆、高周转、高负债快速滚雪球，实现规模迅速增长的房企。



2012年时，阳光城还是一家年销百亿级的房企。可仅用了8年，2020年时，阳光城的销售规模就达到了2180亿。阳光城扩张最快的时期是2017-2019年，阳光城从碧桂园挖来职业经理人朱荣斌。在朱荣斌入职后，阳光城的扩张更为激进，一口气买入120个地产项目。2017年时，阳光城的销售额才915亿，但2019年就突破了2000亿的销售额！



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规模扩张的背后是负债的扩张，阳光城的有息负债飙升到1134亿。进入2022年初，朱荣斌事了拂衣去，离职出走，就只剩下阳光城这一个烂摊子了。



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根据阳光城发布的2022年财报，阳光城总资产2988亿，总负债2744亿，扣除少数股权权益，账面上的股东权益只有24亿。2022全年，阳光城净亏125.53亿。



进入2023年一季度，阳光城再亏4.71亿。虽然亏损幅度减少了，但账上现金流只剩47.8亿。对于一家世界500强的房企而言，47.8亿的现金流可以说是杯水车薪。



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阳光城现在面临4大难题：



一是，截至2022年12月31日已到期未支付的债务本金合计626.32亿元。这是已经到期还不上的债，可在2023年，一年内到期的短期借款、非流动负债还有614亿元。如果阳光城没钱还债的话，它的违约债务总额还会继续攀升。



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二是，房子卖不动，销售回款太少。2022年，阳光城销售额降至377亿元，同比跌超70%，2023年1-4月，销售额仅131亿元，同比下降15%。销售额的下降，是直接拖垮阳光城的第一要素。

三是，关联担保风险巨大。“阳光系”对参股公司担保金额高达711亿元，超过了阳光城自有的净资产。如果担保公司发生连带爆雷，阳光城就会迅速变得资不抵债。

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四是，房地产市场量价齐跌。一是新房市场饱和，交易量大幅下降，二手房价格也跟着下降，许多房企在新楼盘中降价销售。若不是有保价机制的存在，阳光城的净资产更是早就转负了。

在保交楼、降负债方面，阳光城董事长林腾蛟也是想尽了办法，出售了龙净环保15%股权，回笼17.34亿，出售兴业银行所持股权，套现9.97亿，加上抵押股权，大概能回笼40亿。

阳光城转让浙江永康项目，套现48亿，还有佛山陈村、四川宜宾、上海臻百利、希尔顿酒店等20多个项目，拉上中国华融集团来处理烂尾楼，可窟窿实在太大，还是填不上。

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从阳光城的境遇来看，中国房地产市场调控正在接近于尾声。即，清退一批经营不善的房企，让活下来的房企重振中国房地产市场。在这种背景下，中国必然会有一批房企退市。也许，阳光城不会是第一家，但在阳光城的身后，势必就跟着大一批退市房企。

时代的风口会把猪吹上天，可当风停时，摔得最惨的恰恰就是虚胖的猪。

现在就是，风停了，猪也要摔死一批了。

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作者: 浅贝    时间: 2023-6-2 12:29
三个神话，彻底告别！

以下文章来源于米宅 ，作者百夫长

中国房地产发展的3驾马车：

1、房企高周转的不断加速。高周转神话。

2、居民财富被持续掏空。造富神话。

3、地方政府全力借债发展。造城神话。

以及，这三驾马车能迅速发展，这其中最重要的核动力，也许大家都能猜到了——银行，扮演了极为重要的角色。

2000-2020。

大约高歌猛进20年后，所谓的造城神话、造富神话、高周转神话，一切都随风飘散。

1

房企的高周转神话。

第一个数字：

2002年，万科突破100亿。
2010年，万科突破1000亿。
2020年，万科突破7000亿。

2020年，南京GDP是14800亿。

2020年，大连GDP是7000亿。

2020年，石家庄GDP是6000亿。

2020年，南昌GDP是5700亿。

2020年，太原GDP是4100亿。

2022年末，万科员工13万。

2022年末，南昌650万人。

2022年末，太原540万人。

2022年末，石家庄1100万人。

什么感觉？

万科富可敌城。

也许大家对万科7000亿的销售额无感，上面就是为大家举的例子，大家就应该了解“万科7000亿”有多么恐怖了。

粗暴计算，2020年万科一家房地产公司的销售额等于南京GDP的一半，等于一个大连GDP的总和，甚至比所谓省会的石家庄、太原、南昌高出不止一点。

恐怖吗？

你还要知道，万科只是当年中国房地产企业的第三名。

第一名，碧桂园，7900亿。

第二个数字：

1992年，碧桂园成立。
2006年，碧桂园80亿。
2007年，碧桂园150亿。
2008年，碧桂园175亿。
2009年，碧桂园232亿。
2010年，碧桂园329亿。
2011年，碧桂园432亿。
2012年，碧桂园476亿。
2013年，碧桂园1060亿。
2014年，碧桂园1288亿。
2015年，碧桂园1402亿。
2016年，碧桂园3088亿。
2017年，碧桂园5508亿。
2018年，碧桂园5019亿。
2019年，碧桂园7715亿。
2020年，碧桂园7888亿。
2021年，碧桂园6074亿。


从1992年到2006年，15年，碧桂园仅增长到80亿。

从2006年到2020年，15年，碧桂园增加了7800亿，翻了100倍。

即使计算到2021年，数据下滑，也整整翻了75倍。

恐怖，大写的牛逼！
如果没有2020-2022的灰天鹅，神话会继续。
为什么过去20年中国房企能如何突飞猛进？甚至成了尾大不掉、影响大局的重要因素？又为何在2021年神话戛然而止，难道仅仅是因为灰天鹅的到来？
不是。
2000-2020，最核心的要素有三：

1、大放水。M2暴涨。

2、城镇化。塑造了楼市最大的温室效应。

3、高周转。
人有多大胆、地有多大产。

2
居民财富被持续掏空。
虽然我写了居民造富神话，但是都非常清楚，幸运儿只是少数。

2000-2020年，都是被迫上车。

2020年之后，已经坐不起车了。

一将功成万骨枯，一幕幕造富神话的背后，是日益固化的群体，是日益扩张的城市和财政，是倍感压抑的年轻人。

他们都成了垫脚石。

看几个数字：

2000-2020，中国房地产销售额累计110万亿。
2000年，中国房地产销售额占当年GDP的3%。
2020年，中国房地产销售额占当年GDP的17%。

2020年，中国住房市值62.6万亿美元，等于美英法德之和。

2001年房价2170，2020年房价9860，增长454%。

2001年11.1万亿，2020年101.6万，增长了916%。

2001年M2是15.8万亿，2020年M2是218.7万亿。

2001-2020年期间的总通货膨胀率207.87%。

写到这里，你深刻理解房价暴涨背后的逻辑了吧。

每一个数字的背后，都是普通人普通且又坎坷的20年。

很多人说2020年中国房价怎么可能不到1万，20年的房价涨幅怎么可能才翻了4倍。数据确实难以接受，因为中国幅员辽阔，2000多个县城、地级市、省会、直辖市，统计局的平均数据你都懂的。

2006年，上海张江豪园，均价9000。
2023年，上海张江豪园，均价12万。
17年，13倍。

时代红利，多少人一辈子都不会遇到。
很多人不知道，即使9000，依旧吓退了大量的购房者，大家都觉得房价早晚要崩。但是仅仅几年之后，最先崩的不是张江的房价，而是购房者的思维，越来越多的人相信，房价永远涨，房价不可能跌。

3

地方政府的造城神话。

其实在第二部分，有一点没有讲到。

那就是为什么说过去20年的造富神话，也是居民财富被捆绑的20年？

本质上，城市发展靠什么？

信心。

集资。

信心很好理解，只要所有人都相信深圳牛逼就行了。

集资呢？

很多人以为是银行借款。

表面上对，其实不对。

城市发展，不就是需要钱，钱从哪里来？不就是银行。

比如上海要发展浦东新区，需要做什么？

1、从银行借款，做规划、做基建、盖房子、做配套。

2、然后卖地。商业、产业、配套、学校、铁路，大部分开发商接盘。

3、最后将房子卖给购房者，他们的子女要上学，他们要逛商场，他们要坐地铁，他们要做高铁。

看到没？所谓的集资，表面上是从银行借钱，将地卖给开发商，实际上则是从最底层的购房者身上拿到现金流，然后从下到上一点点回流。

一等的新区，回流最多，回流最快，房价最高。

二等的新区，回流次之，现金流适中，房价适中。

三流的新区，没人买，只能烂尾。

这是全国城市土地财政依赖榜单：

这是全国土地财政依赖程度：

我相信很多人都有这样的感觉。

如果你生活在一线、准一线、强二线城市，或者你出差、旅游去过，你的第一感觉一定是：
这个城市好大啊！

北京、上海、深圳不用说了，上班通勤1个班小时太正常了。

成都、广州、杭州这样的超大城市，城市半径50公里以上。

郑州、合肥、西安的标准二线城市，城市规模也在30公里。

这是一个非常恐怖的数字。

这么大的城市，其实隔阂感非常强烈，大部分人极少跨区生活，因为每个区都非常庞大，区域内部甚至小区附近就能满足基本生活。

那么，城市为什么这么大。

2000年，成都建成区面积210平方公里。

2022年，成都建成区面积1063平方公里。

面积扩大5倍。

2000年，成都人口1100万。

2022年，成都人口2100万。

人口翻倍。

大量的城中村拆迁了，

大量的厂房搬到了更远的地方，

以前的乡下变成了主城，

鱼塘变成了豪宅区。

一个城市之所以能够快速扩张的背后，大量的城市发展建设和新区建设，在这之中，一个城市得到了迅速的膨胀，房价也随之得到了迅速的发展。

4

轰隆隆的马达之下。
短短20年，实现了西方国家200年才实现的城镇化。
迅速，粗暴。

但是，也正是在这样简单粗暴的发展背后，数量得到了最大程度的扩张，城市更加拥挤，房价更加昂贵，门槛也越来越高，质量却没有跟上脚步。

城市变大了，但大量的片区并不成熟，甚至烂尾了；

房企变大了，但是大量的楼盘并不优质，甚至烂尾了；

第一波购房者实现了财富自由，但是没有上车、没办法上车却成为只能看到时代的车辙。

这样的结果，并不是最初想要的结果。

时来天地皆同力，运去英雄不自由。

许家印曾说：一切都是D给的。

这话他只说对了一半，另一半是时代给的。

也正是在房地产突飞猛进、城镇化突飞猛进的时候，有一大批类似碧桂园、恒大这样的高周转房企吃到了最丰盛的时代红利。

随后而来的，还有河北的荣盛、华夏幸福，还有福建的融信、旭辉、中骏、正荣，还有重庆的金科，还有华南的雅居乐，还有天津的融创，等等。

这些头部企业共享了时代的红利。

我算了一下，在2020年最癫狂的时候，整个房地产市场的市场份额是17.4万亿，而前20名房企的销售额加起来是7.2万亿，占比4成。

当盛大的宴会散了之后，一切都将归于平静，恒大依旧游走在破产的边缘，大部分房企的销售额都在腰斩，三四线的房价涨了又跌……

历史好像回到了原点，重新出发。

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作者: 浅贝    时间: 2023-6-6 18:53
杭州房东的信仰，正在坍塌


原创 乐米投资 乐米投资 2023-06-01 08:10 发表于浙江

随着二手房“多杀多”日渐白热化，上周开始，苦苦支撑的杭州房东在“跨城”自媒体的唱空下，终于全线失守，大量“捡漏”房源一拥而上。6万多的嘉品、6万多的御滨府接踵而来，“本金+利息”的新二手房接盘公式，居然从粉盘蔓延到了红盘。

NO.1

从去年开启的这一轮地产调整，延续至今。

去年二手房量价齐跌，乐观派还可以归咎于疫情影响和高位调整。然而随着各项政策刺激叠加疫情放开利好，并在价格深度回调了20-30%的基础上，今年小阳春依然仅维持了一个多月便又陷入胶着，再度开启阴跌模式，恐怕已经昭示了市场的脆弱。

压死骆驼的最后一根稻草的是上周传出的阿里裁员大新闻，之后各类“小作文”果断跟上：大厂员工前两年楼市高点加满杠杆，遇上经济下行，公司裁员，找不到高薪工作，无力再负担房贷，割肉卖房，首付亏光……

一个模板刻出来的“新时代爽文”，完美戳中大众“年龄焦虑”和“工作焦虑”两大痛点。这一刻，房子已经不再是资产，而是变成了束缚在都市人身上的枷锁，仿佛人生的一切错误就始于买了那套房。连篇累牍的“唱空”文章很难让人不代入其中，如果要评选最容易登上热搜的话题，“杭州崩溃论”一定榜上有名。

在这个贩卖焦虑就可以收割流量的时代，悲观情绪一夜之间弥漫了整个市场。卖房人苦苦等待的黎明没有出现，信心击溃后，有利润的，敢于大幅劈价，落袋为安；盈亏边缘的，更是急于出货，以免损失利息。

更加犹豫的是买房人，生怕自己捡漏不成，做了接盘侠。因此，现阶段要么按兵不动，要么照着10%起步砍价，给自己留足安全垫。

NO.2

如果说去年的调整来源于过多的一手房虹吸了二手客户，高倒挂的二手房乏人问津，今年更大的问题则是二手房东之间多杀多。

从20年开始，杭州二手房因为疫情大放水，经历了一轮快速上涨，各个板块成交价屡破新高，自然将一二手房倒挂推上新高度。巨大的利润诱惑下，各板块新盘投资比例走向畸形，而这批楼盘正好从今年开始步入交付期，市场下行叠加投资客集中出货，价格体系必然面临重塑压力。

以改善重镇申花为例，它在19年之前还是比较纯粹的自住板块，以宜和园、金茂府为代表的品质楼盘以区域改善客群为主，投资氛围并不炙热。

随着二手房价从6万连跳数级，飙上8万、9万高度，罕见的倒挂吸引了大量投资客入驻，鼎盛时期滨融府甚至上演了强行劝退躲避“万人摇”的名场面。也正是从这里开始，申花的自住和投资比例完成了大逆转。

这一点也在二手市场得到了验证。早期的锦绣之城、金茂府，在这一轮房价调整中成交稳定，表现优异。但是后来者如古翠隐秀至今还在7万徘徊，九龙仓甚至频见6字头，就开始让人大跌眼镜。

未来三年，还有6000多套次新房交付的申花（包括华丰村），能不能经受住这一轮冲击，还有待时间检验。

同样的情况，也会发生在世纪城（亚运村）、市北等过去几年的热门板块身上，集中出货带来的价格体系重塑是未来楼市最大隐忧。

NO.3


21年买房，想的是轻松翻倍；

22年买房，怎么说也得有50%利润；

23年买房，能赚回利息就好……

对于房产投资来说，不变的是周期，在变的是人心。

萧科告急、未科告急、市北告急、奥体告急、滨江告急、江河汇告急……一个个板块塌陷的声音在耳边呼啸，周期底部，无人能够独善其身。

接下来，改善断供，是房东最大的底气；二手房多杀多，则是购房者的定心丸。平常心看待，无谓极左极右，如果实在拿捏不准，不妨让子弹再飞一会儿，过几个月等局势更明朗再说。

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作者: 浅贝    时间: 2023-6-8 19:59
中国房企退市第一股诞生了！


原创 牲产队长 牲产队 2023-06-06 13:41 发表于广东

今天，中国房企第一股诞生了。

四川第一大房企蓝光发展连续20个交易日股价低于1元，触发A股退市机制，被上交所要求于6月6日退市。这直接拉开了中国房企退市的大幕。在蓝光发展的背后，还有阳光城、宋都、泰禾、中天、粤泰等房企正在排队退市。

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这些房企退市的直接理由都是：连续20个交易日股价低于1元。

中国房企的退市潮迫在眉睫了。

队长在《大量ST地产股退市警告！》一文中就写到了，福建第一大房企阳光城进入了退市倒计时。和阳光城一样，蓝光发展被股民抛弃，被上交所抛弃，根本原因就在于激进的扩张，在高周转、高负债、高杠杆之下，走向现金流枯竭，陷入沉重的债务危机。

其中，2016到2019三年间，是一个重大转折点。在这三年里，阳光城的销售额从1000亿迈向了2000亿，而蓝光发展的销售额也从300亿迈向了1000亿的天花板。在这种短期内成倍数级增长的背后，是负债的倍数级增长。

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2016年时，蓝光发展只是拿了18块地，但2017到2019年，蓝光发展分别拿了31、85和48块地。在2020年，蓝光发展还继续拿了60块地，同时有息负债总额也从217亿飙升到了714亿，净负债率高达105%，总负债比总资产还要高！

在极高负债的情况下，蓝光发展继续蒙眼狂奔。到2021年时，蓝光发展的负债总额就达到了2119亿。蓝光发展的盈利能力并不强。2019年，蓝光发展销售总额1015亿，但净利润只有41.59亿。

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在超高的杠杆率下，蓝光发展背负着巨额的债务风险。进入2021年，蓝光发展就开始集中爆雷。它的债务爆雷模式跟恒大高度一致，先是供应商的承兑商票无法支付，接着就是银行出于自身风险考虑对其断贷，然后五矿信托、建信信托、北方信托、杭州工商信托均被蓝光发展拉下水。为了讨债，各大信托公司集中起诉蓝光发展，但也只能拿到一堆的楼盘，形成海量不良资产。

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与蓝光发展相关的理财产品大量爆雷，美元债也跟着爆雷，无法支付。蓝光发展在能卖的股权都卖掉后，进入躺平模式，融资融不到，引入战投也失败，在本就资不抵债的情况下，发债就更加不可能了。截止到2023年4月4日，蓝光发展到期未能偿还的本息债务合计超过420亿。

而当前蓝光发展的股价仅剩4毛，总市值不过12亿，于今天彻底退出A股。根据蓝光发展的一季报，3月31日时，蓝光发展的股民户数有14.6万。这意味着，蓝光发展的退市，至少埋掉了10多万股东的所持有的全部股票市值。

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但蓝光发展的董事长杨铿早在2021年时，就及时将自己手里持有的部分股票转让给了蓝光投资，通过左手倒右手，个人套现了2个亿。，并辞任董事长一职，为自己留了后路。只是那些普通散户算是彻底的血本无归了。

在这轮房企退市潮中，也有不甘退市，仍旧奋力一博的。像ST泛海在连续11个交易日，股价低于1元时，启动了保壳行动。泛海控股发布了高管增持计划，5名高管合计增持总额将超过5000万元。这让ST泛海在退市的边缘线上把股价拉了回来，涨至1.06元/股。

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采取同样措施的还有ST世茂，在股价跌至1.01元时触发警戒线，世茂集团控股控股峰盈国际宣布增持股票超过1亿元。ST世茂连拉4个涨停板，股价涨至1.23元/股，暂时脱离了退市警告的风险。

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金科、新联等地产股均采取大股东增持的办法，来拉提股价，对上市公司主体进行最后的抢救。不过，也有躺平等着退市的，如ST中天，ST粤泰、ST泰禾、ST宋都等。这些地产股基本上就是摆烂，坐等退市了。

在队长看来，抢救也好，摆烂也罢，这一轮房地产洗牌已经走向尾声。这些退市的地产股都是没能经受住行业阵痛，在债务泥潭中不可自拔，被市场淘汰的劣质房企。在资本市场上的出局，本质上是市场经营的失败。当房地产的时代落幕时，必然会有一批房企死去，这是任何一个行业无法摆脱的周期律。

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对某些房企而言，如果不能改善基本面，即便动用资金去强拉股价，也只是在溺水中做最后的挣扎。

蓝光发展的退市只是开始，而不是结束。

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作者: 浅贝    时间: 2023-6-9 15:41
弯道超车的越南，为什么房地产会全面崩溃？


原创 牲产队长 牲产队 2023-06-08 18:22 发表于广东

越南房地产炸了。

10多万房产中介失业，1200多个烂尾楼盘，40%的房地产企业破产，房价暴跌37%，销售额暴跌75%......

这些数据远远超出中国人的想象。一个小小的越南，总面积类似于中国云南省，总人口相当于中国河南省。可是，被誉为中国房地产烂尾数量第一的河南郑州市，总问题楼盘也才106个，而越南胡志明市烂尾楼盘数量超过了300个，全越南境内烂尾楼盘1200多个，涉及金额340亿美元。

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在《暴跌30%！房地产泡沫破裂后，为什么大量租客被逼自杀？》一文中，队长跟大家讲了韩国房地产爆雷后，租客大量自杀的人间惨剧。可为什么越南房地产也会爆雷呢？李嘉诚重金押注的越南房地产，怎么就没有复制中国房地产的增长奇迹？中越两国房地产有着怎样的差异？

这一切还得从一桩土地拍卖说起。2021年，越南顶尖房企新皇明集团以245000亿越南盾在胡志明市买下一块土地。这块土地只有1万平米，折合人民币68万/平米，创造了越南土拍的历史最高价。

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这是什么概念呢？2021年的香港地王新海滨3号成交价508亿港币，34万港币/平米，折合人民币31万/平米。

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2019年的深圳地王，位于龙华红山的A817-0609宗地拍卖总价65.85亿，土地均价20万/平米。

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2019年的北京地王，丰台区造甲村综合用地拍卖总价79.4亿，土地均价13.45万/平米。

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对比就可以发现，越南胡志明市中心的土地拍出了地球最高价，比世界上土地最贵的香港还要高出一倍，碾压中国北上广深，日本东京、韩国首尔、美国纽约、英国伦敦都被越南胡志明市踩在脚下。

新皇明集团是疯了吗？它怎么敢用这么高的成本去买一块地？这是准备用来造皇宫吗？可越南皇帝早就被推翻了，谁买得起这么贵的房子啊？新皇明的钱从哪里来的？

答案有两个：一是境内债券；二是美元债券。

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在中国，房企发债是非常严格的。没有得到政府审批，房企是不能随意发债的。但越南不同，越南觉得自己经济起步比中国晚了10年，它渴望追回在两山轮战中失去的十年。怎么办呢？越南就想了一个办法，基础差没关系，那就借外资来发展。

越南就把步子迈得比中国更大，改革比中国更激进。越南实施宽松的金融政策，房企可以自由发行债券，越南的房地产也欢迎外资涌入。在越南看来，这外资一进来，越南房地产不就欣欣向荣吗？水泥、建筑、家电、工程等配套产业，不就起飞了吗？中国用了40年才走完西方发达国家200年的城市化进程，越南不用40年，30年就搞定！

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金融口子一开，外资就疯狂涌入了。越南主要有两大外资进入，一个是美国资本，另一个就是中国资本。为了抵御疫情，特朗普和拜登两任美国总统都搞了美元大放水，疯狂印钞，大量的美元进入土耳其、俄罗斯、韩国、越南四个新兴经济体。土耳其、韩国房地产已经被打崩了，俄罗斯房地产则因为金融封锁，美元撤退，反而被挤出了泡沫。越南，就成了美元的另一个蓄水池。

当美元如潮水般涌入时，越南房价开始狂飙猛进，三年翻3倍，12年翻15倍，越南股市在10年间也翻了5倍。这种场面中国人太熟悉了！这不就是10年前的中国吗？

而在中国这边，严厉打击炒房，炒房客的生存空间越来越小。这时，中国炒房团一眼看向越南，发家致富之路就在隔壁啊！

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于是，中国资本狂热地涌入越南房地产。在李嘉诚投资胡志明市的时候，中国资本对越南房地产的押注打到一个新高潮。中美两国资本都押注越南房地产，越南人也不傻啊。越南中产阶级看着房价飙涨，也纷纷加入炒房队伍中。

像新皇明集团这类越南顶尖房企发行的债券，根本不愁销路，只要发行，立即就一抢而空。这就形成了一个金融泡沫恶性循环：

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中国资本、美国资本提前入场，锁定核心土地、房源，哄抬价格。越南房企发行地产债券，越南中产阶级争先恐后的上车，买房地产债券，生怕自己吃不到房地产红利。毕竟，所有越南中产都认为，胡志明市就是下一个中国上海！这时候不上车，以后就没机会了。

新皇明集团等房企拿到钱后，就以超高溢价去买地，买了地，再以更高的价格抵押给银行贷款，贷了款再买地，再发债券，再抵押，不断循环。

这就出问题了。中国的房地产是跟土地财政绑定的，大部分钱都流入到公共设施建设了，如修路、搭桥、建医院、建学校等，走的是经济内循环。可越南房地产不对劲，钱在打空转，没有进入到实地经济，它是跟外资捆绑的。是持续涌入的外资抬高了越南房地产的价格，而越南本地中产的钱包都成了外资的接盘侠。

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当美元加息，中美资本撤退的时候，越南房地产顷刻间就崩盘了。胡志明市的平均工资才3000/月，但平均房价达到了2.2万/平米。越南穷人是买不起房子的，而有实力买得起房子的越南中产又被外资割了韭菜，全靠越南资本根本就接不住房地产的盘，只能原地爆炸，经济崩盘。

中越房地产最大的差异在于，一个用土地财政锁死房地产红利，让资本出不去，再通过转移支付，推动城镇化建设。而越南房地产是想搭外资的便车，结果外资玩完越南的姑娘，转身就跑，既骗了越南的身子，还骗了越南的钱，留下1200多个烂尾楼盘，让越南人还没富起来，就先背上了340亿美元的烂尾楼！

越南想借外资在城镇化上弯道超车，直接翻到阴沟里去了。

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抄中国的作业，没抄全！

合理利用外资，是把外资捆绑在中国，建房子、建工厂、买设备、培育产业链等。就像恒大爆雷时，外资跑不掉，要还钱，一分都没有，房子有很多，外资想要的话，恒大可以转让给美元资本接盘。

富士康要搬走，也没问题，上游零部件供应商基本都在中国境内。即便富士康搬到越南去，还是得从大陆进口零部件。

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越南给了外资太大的自由，成为外资放纵的理由，导致房地产全面脱实向虚，成了一场资本的盛宴。

毫无疑问，想要借钱弯道超车的越南，把车开沟里去了。

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作者: 浅贝    时间: 2023-7-4 14:58
债都发不出去，老王危矣！


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-06-29 21:28 发表于广西

最近思聪公子忙着卖自己的电竞俱乐部，再也没有人夸他是投资奇才了，现在流行暗中骂一句纨绔败家子。

所以你们不觉得这里很恐怖吗？老爹成功的时候，儿子就有金手指，干啥都是对的，一旦老爹失败了，儿子突然衰神附体，买对方向的，都只能割肉出局。

所以啊，现在的创投圈到底是个什么操行，要么你有硬核的科技，别人真学不来，那算你狠，要么就是一场资本的击鼓传花游戏，谁是上游那个食利者，谁是最后的买单人，谁又能在这种游戏里混的风生水起。

就像张雪峰老师说的，有些行业，不是家里有强大资源的，还是别碰了，玩的都是圈层，普通家庭普通人，真的是没资格参与这里的圈子游戏。

可能有人会以为我要大骂阶层固化，但实际上，人类社会几千年生存准则里，固化是个中性词，没有好坏之分，你们有打灰经历吗？流动的混凝土，要经过精心养护，最后固化成型，然后形成稳固的结构，可以多少年不坏。

但如果固化失效，那就成了你们口中的豆腐渣工程。

固化并不是社会问题，社会问题是底层生活水准下滑，中层向底层滑落，这才会对整个社会大厦结构的稳固性产生致命的打击。

所以一个靠谱的政府一定会设法去改善底层民众的生活状态，维持中层群体的占比。

从来经济高速增长都是偶然性事件，不可能长期维持住，当国家发展到一定程度，经济增速必然会放缓，这时候治理的重点就会从发展转而偏向公平。

算了，我们在这里就不展开太多篇幅讲地产了，免得文章被咔擦了。

反正大家可以去看看富豪榜，有相当一段时间，富豪榜里一水的都是地产大佬，但现在呢？还有哪个地产大佬还能屹立不倒？

地产既能放杠杆，又能将普通人未来几十年收入快速贴现，给普通人留下了债务和所谓的钢筋水泥资产，不动产有时候就是那么回事，真要是氛围一变，变现就太难了。

这些年来，房产价格暴涨引发了许多社会问题。

10年前，聊起丈母娘和房子，可以当个地产营销故事来讲，10年后，丈母娘逼着要婚房，已经成了许多年轻人害怕的鬼故事。

现在别说生育率了，就是结婚率都开始断崖式下跌。

其实我认为人口增速放缓，或者人口停止增长都不是什么大问题，但人口出生率断崖式下跌，那就是是个必须格外重视的社会问题。

所以为什么一直提房住不炒，率先刺破地产泡沫，这真的不是有意跟某些人为难，这种断崖式的跌法，就已经说明放任房价上涨已经成了阻碍社会正常运行的问题。

最近为什么吴晓波被禁言了，难道仅仅是因为他在哔哔青年失业率太高了吗？是因为他站起来忧国忧民呼喊必须救经济吗？

吴晓波是上等人，他为精英服务，才不会管底层老百姓的死活。

大明末年，江南士绅不想交税，请东林党当代言人，文化人一开口就是国不可与民争利啊，西北的农民不是民吗？为什么给他们加农业税这帮人就不吭声了？

最后割贫民的肉来让东南豪绅们变得更富有，谁叫有钱人才能做民意代表呢？

吴晓波的诉求是一以贯之的，就是要救房地产，救了房地产就能救失业率，啥都救了。

现在，正常救市的政策都出了，也就一个疯狂放水，涨价救市的手段没用出来。

吴大文人四处呼号了一圈，发现没有人响应，于是来个曲线救房，开始唱衰经济，拿失业率吓唬人了。

我认识的一个地产老板，一边忙着把资产往移民加拿大的子女那边转，一边到处找人呼吁救市，很好，我们扛下了债务，你就能拍屁股享受财富带来的“自由”。

所以你看，总有人心存侥幸，以为靠着胆大赌一把，多找点人来到处嚷嚷搞舆论，就能故技重施，挖个大窟窿，让全社会来填。

出来混的，迟早是要还的，啥都不说，咱就算算人口情况，地产这种模式还能继续下去吗？

好吧，你说万达是商业，商业地产运营，它也要遵循市场的客观规律啊，比起住宅，商业现在过剩情况更严重。

住宅的话，只要肯便宜点，总能买的出去，商业你就是免费让人经营，都未必有办法招的来商家。

我昨天写了菜鸟，零售行业的竞争到底有多激烈？曾经位于食物链顶端的阿里都被逼得向下扩张，动起了快递业的蛋糕，这都是真正的红海行业啊，但资本是这么选择的，又有什么办法呢？

万达以前的模式是用MALL当噱头，好获得廉价的土地，然后用土地增值，卖房子的钱来补贴商业，当然了，古早时期，大家都稀罕MALL这种商业体，甚至有人以为真的可以一铺养三代，跑去争抢买商铺。

为了商铺能卖出去，说不得还有什么买入返租，给自己背上了隐形债务。

当市场还好的时候，无论什么条件的债务都敢拍胸脯承担下来，这是胆大比北大强的地方，因为最后市场会以上涨来化解所有风险，当资产不断膨胀时，小小一点或有负债谁会在乎呢？

市场饱和，预期的增长没有了，于是所有的隐形债务都开始浮出水面了，昨天看起来资产负债表好看得不得了的企业，今天突然成了失信人老赖，卖得差不多的楼盘也因为债务纠纷停工了，这并不是什么稀奇事。

稀奇的是，为啥明明它有那么多问题，大家还非要硬捧臭脚，认为别人都不行了，就他能行？

存量博弈时代，还妄想从前化解债务的办法能生效，这可能吗？

2020年，地产圈最大的新闻是一封来自恒大的公开信，说来说去无非是如果恒大没办法借壳上市，那就会完了。

结果千亿的债务都被化解了，也不过给恒大拖了一年的日子，到2021年，它还是暴雷了。

历史何其相似，最近是万达上市失利，面临300亿的回购压力。

2017年6月，万达遭遇危机，火速甩卖资产，还不忘辟谣，说自己手上持有现金1370亿，真有那么多钱，需要那么着急卖卖卖吗？

所以地产商们蜜汁资产负债表，你敢信吗？

好了前段时间自媒体们各种炒作万达上市失利，需要兑现300亿对赌，然后又有通稿说万达手上现金有700亿，但是有那么多钱，为啥不肯支付工程款，导致被人告成被执行人？

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前几天，万科又申请诉讼保全，冻结了万达千亿股权，为的是一笔10多亿的财务纠纷。换了以前，万科何至于此，十个亿对这两位巨头来说，能叫个事吗？为啥出手这么难看，那是真怕你还不起，才来个先下手为强。
资本市场从来都是跟红顶白的，你越是窘迫需要钱，越是很难在市场上融到资。
屋漏偏逢连夜雨，因为没办法回答监管部门的问询函，万达一笔60亿的债被迫撤回。
这笔钱的用途主要是借新还旧的。
所以现在要拿什么当前来还旧债呢？
所以我很能理解吴晓波为啥那么急，明知道舆情发酵的后果，还会顶着风把自己包装成一个“社会良心”，金主爸爸和自己的房子，都急需要接盘侠。
最近有人在炒作某科技企业上市就发公告会退市，大骂奇葩，当然，我也颇不以为然，但社会资金配置为什么宁可向着这些明明白白就是来A钱的科技型企业，也不给看起来好像盈利能力棒极了的地产巨头们呢？
因为前者起码还能做个千金市骨的骨头，激励大家搞科技创新，做增量市场。
而后者呢？谁知道你的盈利到底是咋回事？还有一个港股上市其实也是个变相的资金外逃的窗口。
给了人民币，买了港股的股权，在HK直接卖给掉，然后得到港币，可以换成美元了。
请问这到底是做财富的增量，还是别的？
当年意气风发的老王说我的钱想怎么花就怎么花的时候，可曾想到，那些钱到底是不是自己的？
存量市场里，如果允许高杠杆地产撬走大量财富，这就意味着给未来引入持续的通缩，很简单，我们透支了30年，现在没钱了，未来也没钱了，怎么消费，中产阶层滑落，底层生活更加困难，想保持良性的社会固化都做不到，能不出事吗？
所以万达出各种问题都是必然的，王公子越来越低调也是必然的。
属于地产的时代过去了，就这么简单。

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作者: 浅贝    时间: 2023-7-25 15:30
聊聊被热议的城中村改造


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-07-24 20:24 发表于广西

任何利好都是有前置条件的，2014开始的大规模棚户区改造计划，直接就有国开行PSL强势介入。

PSL就是抵押补充贷款，国开行给的都是政策性贷款，妙的是不需要抵押，仅针对项目。国开行发放PSL贷款，定向注入到棚改项目拆迁补偿和安置投入的资金，地方政府拆迁完成后，把土地卖了，向国开行偿还PSL。

看到没，这其中最重要的一点就是卖地！如果土地卖不动，那地方政府拿什么给国开行还债？

现在的问题难道是城市没有土地可供出售吗？

现在各地最苦恼的问题是地卖不动了，屡屡要找地方平台公司接盘，左右手互博，好保住地价不至于崩。

所以这波城中村改造政策虽然给的很好看，但再想搞大规模货币安置拆迁怕是万万不能了，没了钱，又哪里有拆迁拆出来的大把富豪呢？

依我看，怕是像深圳这种城中村升级改造，补充为公租房的做法更靠谱点，旧房升级改造比起来大规模拆迁毕竟是花的钱少上许多。

城中村本来就是个非常尴尬的所在，村民们坐拥大量土地收入，但却因为没有红本房产证，倒是连未来征税的基础都不能了。

想想我们打工人，一个月一万块的工资都算高的了，就这，还要缴纳个人所得税，城中村那些房东们，手上提溜着大把钥匙，每月收房租收到手抽筋，俨然一副成功人士嘴脸，偏偏人家还不用交税，这公平吗？

但城中村这种所谓发展中遗留下来的历史问题，真要是用正规手段去处理，你还真没办法解决，人家连个正规的产权证明都没有，村民们为了自身利益，对抗手段花样百出。

深圳这么多年的城中村旧改，说起来都是大家发财，但所有真正参与过的开放商，没有谁不是一肚子气的。

以前有人赞美钉子户维护自己合法权益，但最后大家发现，钉子户们所谓维护自己合法权益的结果，就是把高昂的成本强行摊派在城市普通居民手中，作为后来者，被迫接盘侠们，谁为他们叫好，就是脑子里灌了水泥砂浆，活该当韭菜。

超大和特大城市的城中村之前是没有人想改造吗？早几年房地产市场行情好的时候，不知道有多少人摸进了城中村，想谈下来旧改的事。

其中也不存在着政策不支持，但政策再支持又有什么用呢？只要摊上钉子户坐地起价，狮子大开口，很多事情就没办法进展下去。

恒大巅峰时期在深圳手拿45个旧改项目，倘若真的能顺利做下去，以深圳的房价，还能不赚的盆满钵满，但最后为什么做不下去？

超大，特大城市的城中村，矗在那里就是一座活金山，拿在手里，天天能收入现金流，换了我是村民，我凭什么不当钉子户？我为什么要急着把拆迁搞完？躺平了坐收租金岂不快活？

所以真谈下来的，全部成本都高的吓人。

以前动辄传出深圳某城中村拆迁，拆出多少个亿万富翁，多少个千万富翁，这些富翁们拿到了钱，忙着安排自己和子女跑路到海外的不知道又有多少。

还有很傻很天真的人说，现金不够安置的，可以用房票啊，又能搞出一大堆钱来。

想想有点图样图森破了，从一个城中村的名字就能看出来，这是核心地段的房子，你又能在哪里安置我？况且经过一段时间的野蛮发展，哪个大城市的城中村不是违建满地爬？村民们自建房那个容积率能让人倒吸一口冷气，有时候怕是拆点老旧高层住宅小区都比这划算。

还是那句话，吃了时代红利却没有付出太多成本的，迟早是要吃不着的，如果你以为某些行业有时代红利，那有些人呢？好歹好多行业里想吃红利的人，总归是付出了努力和劳动，你就看看那些好地方城中村的房东们，到底又努力干过什么？凭什么？

经济调结构就是尽可能的减少这些所谓的中间食利阶层，所以我以为城中村的改造，不仅仅是着眼于字面上的拆了重建的改造，而在于把城中村这种城市结构里的不合理性给改造掉。

你是城市居民就该遵循城市居民的规矩，你是农民就该敢农民该干的事，城市中的农民又算咋回事？

城市里土地本来就该是国有土地，偏偏成了农村自留宅基地，在村域范围内，还能随心所欲的想咋建咋建，这又是个啥章程？

城中村里满是消防、安全隐患，不出事都是好好好，出事了，都说解决不了。

2022年4月29日，长沙自建房坍塌，导致54人死亡，其中44名是就读于湖南长沙医学院的学生。

两层的地基，人家敢给你一口气蹭蹭野蛮生长到8层，还不满足，还要扩建，所谓监管，形同虚设，像这样的城中村自建房应该不在少数，偏偏治理起来非常困难，一发生问题都是大事。

所以城中村改造目的真的就是为了让村民们从富裕变得更富裕，为城市的房价添砖加瓦吗？恐怕未必。

指导意见只说了改造，没有说以何种方式改造，而且也允许各地根据实际情况来改造，同时，央妈也没有指定某个专项款来给你当改造费用。

大家可以去看看时间线，城中村改造计划在4月份就有在提及了，5月22日公布长沙自建房倒塌事故处理意见，无论从哪个角度看，两者都有一定的关联性。

任凭城中村野蛮发展，则各种事情都会冒出来，把城中村给理顺了，反倒能给城市财政增加一笔长期收入，所以这里才有个因城施政。

至于为啥先要处理超大和特大城市的城中村问题，很简单，人口稠密，城中村才有野蛮生长的动力，随便找找那种三四线城市，城中村根本成不了气候，其中也就没啥大利益在，也就没有急着改造的必要了。

我知道很多人都在眼巴巴的指望着房地产刺激再来一回，自己好乘机解套，但房子不好卖的根本问题不是刺激不够，而是普通人手里真的没钱了，有钱了，谁不想买更好的房子改善自己的生活呢？

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作者: 浅贝    时间: 2023-8-7 15:56
降价30%，李嘉诚要7折卖房！深圳赢了？


原创 牲产队长 牲产队 2023-08-06 18:14 发表于广东

李嘉诚7折卖房了。

这个对房地产嗅觉极为灵敏的商人，开始降价甩卖了。

李嘉诚打7折卖的这个楼盘并不是那种偏远的房子，而是位于九龙，距离香港岛仅一个地铁站。打完折后，楼盘价格低至14.87万港元/平米。大陆人一看，这也不便宜啊！但香港是一个寸土寸金的地方，单价看起来虽高，但它已经比周边的二手楼还要便宜30%，售价回到了7年前。

2023年，香港岛的平均房价就高达18.2万港元/平米，而李嘉诚打折的这个楼盘，距离香港岛仅一个地铁站，价格是相当实惠了。当然，李嘉诚的打折抛售具有风向标的意义。当李嘉诚开始降价的时候，香港的整体房价都有可能跟着下降。坚挺上涨数十年的香港房价，开始迈入拐点。

对房地产的理解，李嘉诚可以说是无人敢出其右。早在2014年的时候，大陆房地产正一片欣欣向荣，李嘉诚就提前抽身，打折抛售，回笼现金，成功套现出逃。而今，一次性降价30%，李嘉诚也打响了香港房价下跌的第一枪。对内陆而言，这同样具有风向标的意义。

为什么李嘉诚会打折卖房？在队长看来，根本原因在于人口。香港人口已经连续3年下降，2020年4.65万人，首次出现6700人的自然减少。2021年，香港人口减少8.71万人，同比扩大减少4万多人。2022年，香港人口减少幅度有所缩小，只减少了6.8万人。进入2023年以后，香港的人口减少形势依然没有扭转。

房地产的根基是什么？就是人口。香港总人口已经从750多万，下降到了730多万。人口少了，房地产需求就少了，房产降价也就不可避免了。而且，很多香港人正在大规模向深圳聚集！

以前，都是深圳人去香港旅游，而现在，深圳已经变成香港人最爱出行的城市，大量的香港人涌入深圳。为什么会这样呢？一句话足以总结：“吃喝玩乐，性价比太高了！”

香港是一个高收入，高消费的城市，人均月薪超过1.6万人民币。可是，在香港随便吃个早餐，都要三四十，一个人一天的吃饭开销就要200多。房价就不用提，高到天上去了，房价排全球第一高，超越美国纽约、英国伦敦、韩国首尔、日本东京。内陆的北上广深在香港房价面前，也只能称弟弟。

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由于深圳距离香港特别近，消费又比香港便宜得多。而且，香港太小了，产业不齐全，竞争不充分，服务业的质量跟香港没得比。香港人仿佛突然开窍了一般，他们发现，在香港赚钱，去深圳花，那简直就是打开快乐新世界啊！

一个普通的香港打工族，稍微努力一点，就能月入2万以上。一到周末，他们就成群结队地过境进入深圳。白天在深圳到处吃美食，晚上混迹深圳各大酒吧，从早嗨到晚，直到精疲力竭，再返回香港，睡一觉，起来上班。到了深圳，他们只知道，什么叫真正的“物美价廉”！原来香港不是购物天堂，深圳才是快乐人间啊！

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由于同属于广府文化，深圳又是一座移民城市，吃的喝的玩的，各种各样，应有尽有。在香港吃东西，来来回回就那么几样，到了深圳，粤菜、湘菜、东北菜、西北菜、川菜、苏浙菜系等，中国人有的菜谱，全都给你安排上。靠近香港的罗湖区，高级酒吧、夜店、洗脚按摩一条龙，不仅服务比香港好，价格还比香港便宜得多。由于香港那边生活成本太高了，有些香港人直接在深圳买房置业。

香港人在深圳买房，有一套房的名额，不需要缴纳社保，还享受契税优惠，何必在香港岛上内卷致死呢？

现在的深圳已经被香港人挤爆了。一到周末，就有好几十万香港人涌入深圳游玩。过去30天里，香港有408万人次涌入香港。我们老说刺激消费，这就是大规模的游客刺激啊！

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今年上半年，深圳接待了6234.7万人次香港入境游客，包括香港中转游客。由于来大陆玩的多了，大陆的APP也开始大规模进入香港人的生活，如高德地图、小红书、深圳地铁、百度地图、支付宝、美团外卖等，都已经成为香港热门APP。深圳的各大网红街、网红小吃，都成为了香港人打卡追捧的对象，如喜茶、鲍师傅面包、太二酸菜鱼，都成为了香港年轻人必吃的美食。

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以前是内陆游客去香港，拉动香港GDP，现在是香港人来深圳，拉动深圳GDP。这香港人大规模往内陆跑，香港的房价能不降吗？不降价，就去深圳买房了。深圳房子比香港房子可便宜太多了，两边交通也方便。

在某种程度上来说，香港的房价是被深圳打下来的。这不买香港的房子了，手里可支配收入不就更高了吗？香港房价不降，香港年轻人就先不买，反正有深圳当备胎，到了周末就去深圳玩，看谁耗得过谁？

高铁18分钟就能从九龙到深圳北，香港地铁也直通深圳湾口岸，方便得很。其实，香港年轻人要是早日融入深圳，幸福生活早就开始了，何必等到现在啊？

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作者: 浅贝    时间: 2023-8-8 19:44
随便聊几句房地产


原创 九边 九边 2023-08-08 08:31 发表于北京

本来想发篇长文，不过没写完，就聊下地产吧。这个话题也是相对敏感，我找不敏感的说。这些年也看了不少城市发展方面的书，给大家聊聊。

1、全世界所有的发达国家，都走过一段“城市化推动的房地产大爆发”，这个阶段里，老百姓都疯狂追逐房地产，并且产生一种错觉，觉得那玩意永远涨。

不过世界上没有永远涨的东西，事物会走向自己的反面，慢慢地，房地产开始分化。

其中一部分变成彻底的投资品，谁都买不起，所有人都知道这些地产长期会继续升值，不过没啥用，知道也买不起。需要注意的是，投资品长期涨，并不代表短期不会跌，跟美股似的，长牛趋势比较稳定，但是短期可能有30%的跌幅也正常。

大家知道吧，美股那个指数里的股票一直都是变来变去的，相当于一直在选班里的尖子生。

中国国内的可投资区域并不是一成不变的，以北京为例，前些年谁会觉得亦庄那个破地方有前途？这些年那边豪宅林立，都跑六环去了，二百多平的房子单价能到十来万，跟国贸附近差不多，你们敢信？通州前些年暴走了一波，这几年就是个大坑。

剩下的房子彻底变成工业品，就跟手机和汽车似的，到手就贬值，用得年头越长越贬值。但是大家依旧会购买，因为人都希望美好生活，会追求好商品，但是这些商品再好也会不断贬值。一旦失去了投资属性，也就没人屯那玩意了。

2、“房住不炒”已经取得了初步的成功，因为绝大部分城市已经丧失了炒作的可能性，现在在小城市握着好几套房的人，依旧让当地人羡慕，但是长期看来并没有多少价值。

太多城市房价已经不可能起飞，今后的路径是大概率这样的：

房价过顶之后，很多有多套房的人开始懊悔，并且下定决心下次房价稍微抬头，就把手里的房子卖掉套现。所以每次出现利好，都会出现一堆抛盘，房价不但不上涨，反而继续跌。随后更多的人加入抛盘，开始不在乎收益了，只希望把手里多余的房子套现即可。

事实上现在已经有很多城市出现了天量二手抛盘，前些年房地产狂奔时代大家疯狂囤房，现在想高位出货。

今后可能慢慢不再提“房住不炒”了，因为没意义了，没啥可炒的了。

一线的你炒不动，而且流动性极差，也就是说你投资一套你很看好的房子，需要非常非常多的钱，动辄一两千万往上，而且等到需要卖的时候，却发现可能需要半年才能卖掉，因为买得起这种房子的人太少了，有这么多钱的人又不一定能看上你的房子，需要慢慢等有缘人。

很多投资客，本来投资这类资产赚到了，但是由于着急用钱，需要紧急卖掉房子，大幅打折，最后投资了个寂寞，还不如存银行赚得多。

一线往下的，你敢囤房说不定就砸手里，给你个胆子你去炒。有点像前些年不少人在炒出租车牌照，这两年你再去炒试试。

其实炒房者，更类似“趋势交易者”，一旦趋势没了，他们也不玩了。而且房价这东西，从其他国家的经验来看，跟股价没啥差别，涨的时候会远远超过自己应该的价格，跌的时候也会远远跌穿底价，需要很多年才能修复。

3、至于你说是不是可以低价在一线买？那想多了，今后一线，二线，三线完全不是一个逻辑。

一线玩的是一种惨烈的“淘汰赛”，每年吸引全国最优秀的那部分人入场，然后十年后把他们都赶走，只留下最聪明最有能力或者运气最好的那几个，由他们给托着房价。

当然了，一线的房产现在也不是“大家都一样”。

有些盘是上车盘，里边的住户只要有钱了就会搬走，这些地方的房价一般不咋样。

有些盘属于“终极盘”，真正的有钱人都会购入，而且购入之后，除非万不得已，可能永远都不出手，这类盘子会非常非常贵，因为卖家少，买家又都是有钱人，会把房价推到难以理解的高度。

二线玩的是一种“虹吸游戏”，比如郑州这一波操作，不一定能救得了郑州，但是确实对于驻马店那里想去郑州的人来说可能是个机会。

当然了，也不一定，可能那些人还是决定再等等，看看郑州出了政策后，是不是抛盘更多了，如果出了救市政策二手房价反而在下降，那着啥急？

但是长时段的趋势是确定的，今后河南还会有大量的人涌向郑州。

其他省也一样，今后大概率是“一省一城”，一城兴而百城衰。

我以前高估了一线对其他城市的虹吸，因为一线只是留下来最优秀的那部分，还有大量在一线混不下去或者没有户口的会撤回二线，把一线的经验也带回二线，间接实现了方法论和经验的扩散。

这些年还有个比较有意思的观察，很多人在一线城市卷不下去，撤回二线后没有可做的事去做生意，反而风生水起。那些留在一线的，房子户口倒是有了，不过一般只是个高薪上班族，在35岁之后逐步落了下风。

对于很多人来说，郑州那地方不咋样，但是对于更多的人来说，郑州、太原、合肥这类在网上公认的大农村依旧是很多人的人生最高追求。比如我们老家的“豪门”娶嫁，一般都会商量去太原买房。

类似西安成都这种城市，辐射范围更加大，整个西南有钱人都会考虑去四川搞一套，整个西北的有钱人都会考虑去西安买一套。

三线往下，今后就是个被吸的命运，不过对于当地老百姓来说也不是坏事，比如这两天B站有个UP主，在黑龙江伊春10万块买了个房，还带着两亩菜地。伊春要是跟江浙沪似的，怎么可能这么便宜 ？

4、在网上，香港和台湾省就是一个笑话，不过如果大家去过那些地区的小区什么的，就会发现他们的小区普遍尽管老，但是非常干净，物业非常负责。他们比咱们发展得早，已经过了那个房地产时代，进入了存量时代，存量时代就是物业的时代。

而且物业和老百姓反复博弈，太烂的物业都已经出局，所以整体环境还不错。

香港的很多房地产商最后都变成了物业，赚钱少了，而且是真正的辛苦钱，但是做得好每年都有持续的流水，老百姓也能获得很好的居住环境。

等到物业也慢慢开始相互竞争，开发商能有个出路，老百姓也能获得更好的小区环境。大家可能不知道，哪怕在北京，很多小区随便一个三居都得1500万往上，绝对是绝大部分人的天花板，物业依旧烂得没法看，进了那地库，就跟进了20世纪的人防工事一样。关键还不是旧，而是脏得没法看。

建设向服务转变，快钱向慢钱转变，这是接下来很多年的主流。

5、依靠房地产拉动经济，这个思路逐步已经变成了一种“大而不倒”，或者“庞氏骗局”。

房地产背后关联的产业太多，以至于不能轻易放弃，可是趋势已经形成，今后买房的人越来越少，那些产能和产业退出只是时间问题，一波又一波地拉房地产，只是延缓这种退出的速度，却影响不了最终的结局。

房地产最终的结果，就是跟冰箱彩电一样，依旧是一个不小的行业，但是不会像现在这样作为国家的支柱产业，而且慢慢地，这类夕阳行业里边谁也赚不到啥钱。不过好处是消费者可以低价买到一个还凑合的产品。

我理解国家知道这事，这也是为啥从疫情期间开始，就想用产业升级来取代房地产的地位，给房地产画了三道红线，积极去杠杆，本质也是想安全着陆。只是到了今年，不太顺利，最近又频出房地产救市政策。

6、“出清”意味着痛苦，也意味着新生。

人类的经济经过几千年的爬行后到了工业革命后快速上扬，然后经历一个个经济危机后走到现在，本质也是在旧路走不下去的时候，行业里的人才和资本都被迫重新出去找新的活路，推动了新的产业新的周期。

康波周期的本质就是技术周期，技术周期的本质就是原来的老路走不下去了，有人跳出去走了一条新路。这也是近两百年来世界经济局部有挫折，整体昂扬向上的原因。甚至可以说，每一次危机，都是下一次突飞猛进的起点。

从周期角度思考问题有个好处，衰退或者某些行业的衰落，长期看来都是正常也是有益的，反倒是抱残守缺其实是一种空耗资源。

作为反例，日本的大量僵尸企业在已经死了的路上拿着银行的低息贷款死磕到底，路线错误，越坚持越反动。

事实上不管大家愿不愿意，房地产整个行业都在走向没落，这段时间大家注意下就能看到，类似中建某局微信群骂人、设计院大幅降薪使劲加班且没加班费什么的新闻层出不穷，本质也是行业不行了。以前大家在里边可能也不爽，但是能赚到钱，如今不爽还赚不到钱，于是就爆了。

不行就不行吧，天下没有不散的筵席，也没有永远繁荣的产业，也不应该有，一旦完成了使命，就该慢慢隐入尘烟。只要我们的新产业慢慢起来了，房地产的使命也就完成了。

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作者: 浅贝    时间: 2023-8-8 20:34
碧桂园危机！


以下文章来源于樱桃大房子 ，作者樱桃团队

01

关于碧桂园会不会成为下一个恒大？我暂时还不敢妄下定论。
但最近是越来越多蛛丝马迹。
1、今天深交所公告：“21碧地01”（149407）盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%，本所自今日13时20分23秒起对该债券实施临时停牌。
2、早在7月中旬，碧桂园的境内和境外部分债券已经开始大跌，极度敏感的资本市场，肯定是嗅到了危险的气息。
3、7月19日，碧桂园服务的总裁李长江，在股票低位大规模减持套现。
4、7月30日，杨惠妍宣布将手中碧桂园服务20%的股权，合计64亿捐给国强公益基金会 (香港)，用于公益事业的发展。
5、7月31日，碧桂园发布公告称，预期截至2023年6月30日半年度可能录得未经审核净亏损，最后还表示：积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。
6、摩根大通一周前也发布报告调低碧桂园的评级，穆迪也调低了碧桂园的信贷评级，由Ba3下调至B1，展望维持负面。
综合各类公开消息来看，碧桂园已经站在了悬崖边上，不敢说一定会“爆”，但确实是令人担忧。
这段时间，房地产利好消息不断，地产股终于迎来上涨，碧桂园却走出了独立的行情，股价不断向下探，市场应该已经嗅到了碧桂园的危机了。
就上面提到的杨惠妍把碧桂园服务20%的股权，合计64亿直接捐给了他老爸杨国强的基金公司。
为什么选在碧桂园资金链面临崩溃的时候捐赠呢？
市场有一种看法，认为杨家父女是想尽可能多的保住一些现金。
因为碧桂园一旦宣布破产，公司资产被拍卖被清算，但是慈善公益基金里面的钱是不允许被清算的。
02
我看了一下目前碧桂园的资产情况，真的不太乐观。
主要是有三点：
房地产业销售疲软；
短期债务过高，存在违约风险；
地方融资放缓。
先看业绩，根据碧桂园7月4日发布的公告显示，今年上半年，碧桂园权益合同销售额和销售面积分别为1287.60亿元和1646万平方米，同比分别下降30.44%和29.93%。
对比下上半年全国的平均水平则是1.10%和-5.30%。
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过去碧桂园一直被称为宇宙房企，多年占据行业第一的位置，如今已经跌到了第5位。
虽然碧桂园在过去两年如履薄冰，非常谨慎，避免自己踩到“三道红线”，但是依旧无法阻挡各项指标持续下滑。
归母净利润从2020年之后一路下降，2022年甚至出现了首次亏损。
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因为在三道红线后，民营房企的融资几乎断流了，碧桂园等民营房企都是靠着自己的老本存活，活不下去就直接摆烂放烟花。
下图显示，自从2020年来，碧桂园筹集现金流都是负的，三年来现金流共流出了1204亿元。
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记得2020年的时候写碧桂园新闻的时候，当时碧桂园还强调自己账户上躺着几千亿，信心十足，认为自己能扛过这一轮调控。
碧桂园猜到了开头，知道市场要变天，于是提前备好现金流。
但是却没有猜到结局，这一轮房企大洗牌似乎望不到边。
尤其是针对民营房企的融资，碧桂园好歹顶着示范性民营房企的头衔。
上半年拼了老命发出的两期中期票据，合计金额17亿人民币，对于宇宙房企来说，这点钱真的杯水车薪。
于是在恒大公布财报不久后，也许高层担心碧桂园真的会成为恒大第二吧，7月20号，碧桂园突然获授35.83亿港元及3.89亿美元的双币定期贷款融资。
这笔钱用于偿还2019年融资，话外之意就是，老兄你再撑一下。
可目前很显然，碧桂园是有点难！
7月20号过后的十几天里，有关碧桂园的全是负面消息。
从债务量来说，碧桂园和恒大之前几乎就是一个级别的，截至2022年，碧桂园总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元。（恒大之前1.8万亿）
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而据DM查债通显示，目前碧桂园还有存续债券17只，存续规模199.21亿元，2023年待偿还本金约32亿元，待偿还利息5.7亿元。
不过碧桂园已经在努力自救中了。
去年碧桂园减员30773人，同比减少幅度约30.56%，居于2022年房企减员榜首位。
这两年碧桂园也不敢拿地，2020年之前，碧桂园一年拿地金额上千亿，去年全年只有61亿元，今年上半年，碧桂园拿地金额只有58亿元。
目前碧桂园一切的操作都是为了保命，希望能够等到市场回暖的时候。
03
但恕我直言，我个人观点是，这一次即便等到回暖，将来也没有碧桂园什么位置了。
碧桂园走的是下沉路线，项目主要集中在三四线城市，就像他们自己说的覆盖1000多个县城。
现在最难卖的偏偏就是三四线城市的房子，碧桂园这三年来都没怎么拿地，主要就是在清理三四线库存，回笼资金，可房子太难卖了。
而从未来的趋势来看，未来的房地产上涨机会只存在一二线，碧桂园拿着大量三四线土储压根不值钱。
就像恒大一样，放烟花之后负债却越来越多，就是因为这两年房价下跌，导致资产评估价值也在下跌。
比如房价没跌，一块地可以卖10个亿的，房价跌了后，你5个亿可能都卖不掉，那就白白的损失了5个亿。
现在碧桂园看似还有1.7万亿资产，这意味着什么呢？
如果市场继续下探，资产则会继续缩水。
以上这点非常关键。
现在市场对碧桂园的担忧情绪依旧在蔓延。
作为一位房产博主，我也是真心希望碧桂园能够撑住，起码要撑到把期房都交付之后。
如果碧桂园真的倒下了，那就是给中国房地产行业，建筑行业，上下游行业再次投入一颗深水炸弹。
加上碧桂园项目主要集中在三四线城市，三四线城市很多人买套房比一二线其实更难。
去年碧桂园交付近70万套房子，今年的任务也是70万套，上半年已经完成 27.8万套的交付任务，明年后年加起来估计还有上百万套房子要交付。
每一套房子背后都是一个个鲜活真实的家庭，这群人非常不容易。
恒大多少还有一些一二线的资产，所以碧桂园如果撑不下去，情况只会比恒大还要糟糕，毕竟总资产大，而套均资产额小，波及范围会更大。
更惨的是，会有一大堆上下游的公司跟着碧桂园倒霉，被拖垮，又不知道有多少人要失业了。
希望能有好消息！

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作者: 浅贝    时间: 2023-8-8 20:41
碧桂园来到了风口浪尖！


原创 牲产队长 牲产队 2023-08-08 15:54 发表于广东

碧桂园不太平了。

先是网络上盛传，佛山市副市长带队入驻碧桂园，引发公众的担心。碧桂园方面辟谣，否认有工作组入驻。可是，就像这苍蝇不钻无缝的洞，这珠江流域没有风，它就不会起浪。

在房地产行业整顿时，碧桂园被誉为最稳健的民营房企之一。在恒大、融创、中梁、阳光城、建业、富力等地产集团先后爆雷时，碧桂园的账户上是躺着上千亿现金流的。碧桂园还被有关部门表扬过，被评为优质房企。在融资收紧的情况下，碧桂园还能通过公开市场发债，一些国资基金公司也愿意与碧桂园共渡难关。

讲道理，碧桂园是一众大型民营房企中，爆雷概率最低的。可是，碧桂园还是来到了风口浪尖之上。8月7日，碧桂园两笔美元债到期未付。这是一个危险的信号。就像多米诺骨牌，恒大、融创、阳光城等房企，都是从第一笔美元债违约开始的，难道碧桂园也要坚持不住了吗？为什么碧桂园会无法偿付到期的美元债？

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2022年底，碧桂园发布年报显示，碧桂园账户上还有1475亿元的现金余额，剔除预收账款后的资产负债率降低至69.4%。这个资产负债率看起来很高，但和同行对比起来，不算特别高。万科的资产负债率76.95%，保利地产的负债率68.4%，中海地产59.1%，招商蛇口62.42%。和国有龙头房企相比，碧桂园的资产负债率略高一点，但和万科这类混合所有制的房企相比，碧桂园不算太突出。

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至于那些已经爆雷的房企，碧桂园可以称得上是优等生了。碧桂园的情况和万达很像，基本面都挺好，政策环境也在大幅改善，但偿债能力却是令人大跌眼镜。

王健林到处甩卖资产，卖广场，卖股权，只为回笼资金，维持企业商誉，为登陆港股保驾护航。碧桂园不同的是，它还没卖资产，而是借助政策宽松，提高融资能力，新增企业债券。从当前的情况来看，碧桂园所处的环境要好得多。真正给碧桂园造成压力的是，持续下滑的销售，房子卖不动了，现金流难以正向循环流动。

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2020年，碧桂园的权益销售总额是5700亿，2021年，就下滑到了5580亿。2022年更惨，碧桂园的权益销售总额暴跌至3574亿，跌幅高达35.95%。进入2023年以后，全国房地产销售并没有回暖，而是继续下滑，碧桂园一季度权益销售总额降至718.7亿。要是在接下来的3个季度里，不能扭转房产的销售，全年权益销售总额可能要跌至2000亿以内。

我们常说，“一鲸落，万物生”。可事实上，它的背面是，时代的一粒沙，落到个人头上就是一座山。碧桂园的体量比恒大更大，而在去杠杆方面，碧桂园做得要比恒大好得多。恒大的问题在于，无节制地扩张，搞了恒大冰泉，恒大足球，恒大粮油，恒大汽车，恒大健康，恒大文旅、恒大音乐等，涉足领域非常大，而钱却主要来自于房地产。恒大音乐、恒大汽车、恒大冰泉等，都是亏损的买卖。恒大足球更是开启了中国金元足球的新时代。

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在业务扩张方面，碧桂园比恒大要谨慎得多。碧桂园主要还是围绕房地产为核心，向上游做了博智林机器人，专攻建筑自动化。另外就是做了碧桂园创投，自己不深入产业，只做背后的投资人，先后参投了比亚迪半导体、蜂巢能源、长芯存储、紫光展锐、蓝箭航天等一堆高科技创新企业。

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这种做法要轻得多，把专业的事情交给专业的人做，而不是自己跨界、跨领域去深入。碧桂园能保持账上现金流比其他同行要充沛，主要就是自己不搞巨额投资，对多元化扩张，相对谨慎。

在队长看来，碧桂园所面临的难题是房地产市场本身转型的阵痛。过去的高杠杆、高周转模式，已经行不通了。但短期内，碧桂园也无法找到一个新的增长模式。在房地产市场持续下行阶段中，资金压力逐渐变大。

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不过，碧桂园挺过了最艰难的时刻。而今，政策上，刺激房地产，维持房企经营稳定，稳经济，稳就业，促增长，已经成为主旋律。对碧桂园而言，大环境要宽松得多，活下来的问题不大，但过去的辉煌是一去不复返了。

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作者: 浅贝    时间: 2023-8-9 16:03
宇宙第一房企碧桂园！风声鹤唳又要爆了？


原创 尚本谷主 尚本谷 2023-08-09 11:50 发表于江苏

昨天吃饭的时候，朋友突然说了一句：碧桂园，也完蛋了，心里就咯噔一下。

这两天，号称宇宙第一房企的碧桂园风声鹤唳，确确实实遇到资金困难了。

无论是流动压力还是不动压力，无论是阶段性还是持续性，其实真的用不着这么多看似专业实则空洞的词汇。

资本市场从来都是最敏感的，8月8日，碧桂园旗下境内债大跌再现临停潮，多只债券跌超10%，这也让许多刚买了碧桂园房子的人战战兢兢。

实际上，早在两年前恒大爆雷之后，碧桂园即将步恒大后尘的消息，就屡屡甚嚣尘上。

因为两家都出自广东，曾经都是广东五虎之一，并且运营模式也非常相似，连售楼处都长得几乎一模一样。

这两年，尽管碧桂园业绩一直下滑，但一直说要爆，却一直都没爆，这次又传得这么凶，主要和两件事有关。

第一件事，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江及其配偶，突然于7月19日大幅度减持322.79万股碧桂园服务，套现2824.72万港元，自己只留了0.11%的股份。

要知道，现在可是股票低位，资本市场一般都是低买高卖，李长江近乎“卷钱跑路”的举动，着实引人联想。

第二件事，7月30日，碧桂园老板杨惠妍突然宣布将手中碧桂园服务20%的股权，合计64亿捐给香港的国强公益基金会。

自己家都快揭不开锅了，美债票息都还不上了，还一捐就是大几十亿，难道碧桂园老板真的是个不食人间烟火，一心只修佛缘的大善人？

显然不是，很快便有网友扒出，国强公益基金会的创始成员，就是杨惠妍的妹妹杨子莹。

左手倒右手，还披了一层慈善的外衣，以后就算破产清算，按照规定，慈善公益基金里面的钱是不允许被清算的。

两年前，恒大也曾经这么干过，但因为没有沾上“慈善”，被监管叫停了。

以上两件事合起来看，真的耐人寻味。
当然，冰冻三日，非一日之寒！

碧桂园今天暴露出的问题，有碧桂园的问题，但也暴露出不少房地产企业商业模式的通病。

这种商业模式，一言以蔽之，就是六个字：高杠杆、高周转。

所谓高杠杆，就是负债率高，换句话说，包括碧桂园在内，很多房企的运转，就是靠负债推动。

以碧桂园为例，目前碧桂园总资产1.7万亿，负债1.4万亿，如果后面它的资产评估值继续下降，后面负债规模还会越来越大。

有人也许要问，这么高的杠杆，以前碧桂园是怎么抗起来了？这里就要提到不少房企盈利的不传之秘了：高周转。

看吧，贷款\拍地\盖房\卖房\抓紧回款赶紧拍地\再盖房子再卖，这是很多房企经营的底层逻辑。

还有人是这么解释“高周转”模式：土地的钱不是自己的，是借来的；开发的钱，是借来的。预售的周转资金，是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱。

这种说法，片面，不准确，但形象。

高周转，玩的就是十个锅九个盖的游戏，只有资金链迅速转起来，这个游戏才能玩下去。

其实道理也简单：既然开发商买地、盖房，里外里靠的都是贷款，周期越长，债务利息付出就会越高，只能加快周转，从拿地到开盘最大限度压缩时间，减少债务付息支出。

但是，没有一个运动员，能够在马拉松赛，持续跑出百米冲刺速度，地产商也一样。

高周转总会因为一些不确定因素，一不小心就会马失前蹄，乃至摔个大马趴。

更何况，碧桂园走的是下沉路线，项目主要集中在三四线城市，就像他们自己说的覆盖1000多个县城。

现在最难卖的偏偏就是三四线城市的房子，不仅难卖，而且预期还差，市场买涨不买跌，短期之内难有回天之力。



所以说，现在大家都是在为过去还债，但碧桂园这债，累计的是太沉太重了些……



回头看，不知道碧桂园今天的“暴雷”，属于偶然，还是必然？谷主不道，不知道杨老板知不知道？既知近日，何必当初？！



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但是谷主觉得吧，作为咱们普通人就不要再把所有的家底压在房子上了，也不要说什么刚需房了，这个概念本身就是一种操纵。



放在10年前，哪有刚需房的概念？再往前十年，谁说结婚一定要买房？那时候人们更注重的是感情和生活质量，而不是房价和面子。



现在各种政策刺激大家买房子，比如降低首付比例、放宽贷款额度、延长还款期限等。



这些措施看似给了更多的机会和便利，但是真的能让大家买到心仪的房子吗？



而更大的问题，在于市场上是否还有足够多的愿意接盘的人。



尤其是经历了前三年的冲击，很多人的思想观念都有了转变：活着太不容易了，想做的事情太多了，我们怎么能忍受把一辈子关进一间永远无法摘下的枷锁里呢？



对买了房的百姓来说，房企爆雷就是天大的事，但对房企老板们来说，爆雷可能真的不算什么，反而让他们解脱。



政府是不允许他们破产，要留着他们保交楼，不然的话他们早就一个挨一个申请破产了，把优质资产挑出来一转移，剩下一堆看不上眼的给债权人分一分，自己揣着满兜金子，乐得逍遥自在。



不允许破产，那就只能死扛着，扛不住了，就干脆爆雷，从此就可以光明正大的欠钱不还，无限度的透支信用，也不用掩饰了。



说白了，所谓爆雷，就是不要脸的开始。



房子这个东西啊，以前就是老百姓想要的一个家；现在呢，房子成了无底洞吞噬了你的梦想和未来，留给你一地鸡毛！

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作者: 浅贝    时间: 2023-8-10 15:33
聊聊碧桂园的困境


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-08-09 23:30 发表于广西

这两天回了一趟深圳，跟还坚持在地产一线的朋友聊了聊地产的那点事。

记得2019年我格外不看好地产，并且警告未来有可能会有大规模暴雷的时候，所有的业内朋友都在笑话我不懂购房者。

购房者其实都想住在5000平的大房子里被佣人伺候，但那可能吗？

同理，你让那些人拿着万元左右的月薪，喜滋滋的去支持大几万一个平方的房价，他倒是想啊，可支持的起吗？

就好像你说促销费，谁特么不想消费了，问题是没有钱消费，先要解决这个实际的问题，才能再说消费的事吧。

现在有问题的何止碧桂园？

倘若不解决居民消费能力跟地产价格之间的矛盾，所有在做地产的企业，哪怕一时间没有出问题，未来也会出问题。

而一旦老百姓收入跟上了，谁不想买个更好的房子改善生活呢？在资金充裕的情况下，住更宽绰的房子才是真正的刚需。

我就最烦那些傻叉地产人，动辄说刚需，傻乎乎的以为卖到天价的房子对于所有无房的人都是刚需，购买力不足以支撑，所有你期待中的刚需，都会自动躺平装死。

东北的鹤岗一度成为网红城市，云南的个旧那些廉价的房子被网友给买空了，所以真的是年轻人不思进取想躺平吗？

不是的，自身经济条件和高昂房价的错配，让努力看起来变得毫无意义，既然那么辛苦都过不好一生，还不如干脆佛了，接受过不好生活的现实，好歹还能轻松点。

这世界有意思的点在于，所谓的业内人士才是最自以为是的一群。

在地产连环暴雷前，怎么劝也不信，捂紧耳朵假装一切安好的是他们。假如2020年没有疫情爆发，全球大放水过一波，房价只怕崩的更早。

疫情其实还带来了一波利好，比如说，给中国制造，实体经济一段时间的发展，毕竟大疫情期间，能维持生产的也只有我们了。

疫情期间也催生了一部分暴利行业，催生了一批新富阶层，给本来岌岌可危的地产行业注入了高净值的接盘侠。

我在2019年预测的行业结局，得以续命到2021年。

当刀已经砍刀脖子边上，还有人仰着脑袋喊大而不倒，地产过去如何如何，必须救地产，未来也会如何如何。

到现在，各种利好政策框框都来了，似乎都没什么效果，于是一帮所谓的业内人士才开始慌了。

人一慌就开始不断的吓自己，越想越可怕，各种悲观的氛围中，碧桂园的利空也就那么被人为的放大了。

假如你问我，碧桂园有没有问题，那回答肯定是有问题的。

但假如把碧桂园的问题跟恒大画同一个等级，那也未免太扯了。

碧桂园差不多算是第一批出问题的地产企业，2017年不仅是王公子的老爹老王出事了，碧桂园也因为活玩得太花了，差点搞不下去了。

碧桂园的问题在于用合伙制激发所谓的员工狼性，狼不狼的我就不评价了，我们就讲讲人性。

假如你只用掏出几百万就能捆绑几亿几十亿甚至更大的盘子，你会怎么做？人不为己天诛地灭，能投几百万的，都是赌性很重的管理层，谁都想尽可能的把杠杆用好，放大，那么扩张起来自然就格外疯狂。

我就见过不少人专门做给碧桂园倒腾地的业务，能做起来的，用脚趾头都知道其中必有奥秘在。

为了拿更多的地，干出更大的事业，碧桂园的456模式简直杀疯了，以致于各地屡屡传出建筑质量有问题。

按照传统的项目模式，打工人其实跟承包商之间有个互相监督的分工协调在，但搞了合伙人制度以后，承包商的利益逐渐就跟合伙人一致化，花最少的钱，抢最快的工期，让周转变得更快而不必考虑后果，反正钱弄到口袋里，到时候可以拍屁股走人，不赌才是傻子。

很多人只看到碧桂园合伙人模式下高速发展的好处，却没弄懂大一统和中央集权为什么才是世界主流，合伙人模式不是说不好，轻资产行业当然好啦，反正总公司不会投入太多，但你地产恰恰是个最最重资产的行业，把风险和收益不对等用到了极致，去对赌人性，结果能有不悲催的吗？

有出问题传言最多最早的大型民企发展商一直是碧桂园，这倒也有个好处，让碧桂园的合作方还没傻到像对恒大那样盲目自信，如此倒也有点好处，那就是碧桂园没办法搞出恒大那种规模的雷。

2022年，碧桂园也被传过暴雷，当时债券价格跌得更狠。

大家不妨想想，2023年地产行业真的比2022年更糟糕吗？

在把碧桂园树立为正面标杆之前，我不信管理层没对碧桂园的问题摸底。

起码碧桂园并没有像恒大那样丧心病狂的分红过，有息的阎王账也没有恒大那么多。

至于被广为诟病的，碧桂园土地储备集中在三四线城市的问题，这还叫问题吗？

当全体系出现了流动性危机，销售去化率被压下来以后，流动性问题都会各种冒出来，但流动性问题真的就是问题吗？

宏观调控解决的是去熨平周期，碧桂园的流动性问题解决起来并没有恒大那么的难。

说白了，终归有套舒适的大房子，是所有人的刚需，只要他们的收入能跟得上。

我之前一直说，未来中国经济会有一种新三线建设的契机，信息产业的发展，让中小城市摆脱被大城市吸血的宿命。

房地产是随着人走的，如果鹤岗这样的地方都能因为超强性价比而吸引来年轻人，凭什么你们认为三四线城市就没办法吸引人口回流呢？

在特大城市里，让年轻人们挤在小小一块地方，满足所有人安居的梦想，那是绝对做不到的，但中国是大国。

之前我们说过无数次，韩国生育率下滑最大原因是经济过于集中在首尔经济圈，日韩都是小国，受制于地理和人口的影响，没办法让经济分散，于是只能在现有的经济结构下苦挨，但中国不是。

我搬到一个四线线城市以后，一直有留意本地楼市，有意思的是，今年二手房市场在持续复苏，颇有点量价齐升的意思。

如果以过去几十年里，中国地产发展的历史来看待三四线城市的土地，那么很容易得出碧桂园土地储备不值钱的结论，但中国发展如此之快，用过去的经验来看待未来的问题，这不是刻舟求剑是什么？

至于碧桂园现在的困境也很容理解，老百姓怕了，也不敢轻易买期房，越是有各种不利传闻，新房去化越困难，新房去化越困难，地产公司就越容易出问题，这里就有个很难解决的死循环。

重塑信心需要时间，债权人未必有那个耐心，因此做到碧桂园这个规模，自然就很容易各种出事。

总觉得这回的地产危机有点像2013年开始集中爆发的煤炭行业危机，当年多少民营煤炭企业死于流动性问题，但煤炭终究是刚需，过几年，煤炭价格涨上去了，一切问题迎刃而解，只不过煤矿的所有人能不能扛那么久，那就另说了。

我其实并不太担心碧桂园，即便有流动性危机，肯定也有解决的办法，只不过杨家还能不能牢牢掌握控制权，那却要两说。

无论如何，杨老板的节操远超许皮带，挖的坑也是肉眼可见，并不至于烂到四处埋地雷。

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作者: 浅贝    时间: 2023-9-4 10:59
楼市连夜涨价？别被忽悠瘸了！


原创 牲产队长 牲产队 2023-09-03 19:37 发表于广东

在认房不认贷政策实施后，不少楼盘连夜涨价，还有取消优惠，变相涨价的，极力营造一种“再不买，楼价就要上涨”的紧张氛围。房企的目的无非就是让用涨价来倒逼大家赶紧买房。可在队长看来，这个方法已经过时了。涨价去库存，已是行不通了，这不过是一种简单的逼单技巧。

买房的人一直都有，但楼市的不确定性会让购房者犹豫不决，边走边看，大家都怕买了山顶票，买完就走下坡路。这时，最好的选择就是观望，或者多盯几个楼盘，看看谁家又打折了，谁家又降价让利了。等到自己觉得各方面都合适了，差不多了，才会下手去买。

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作为房产销售，在客户犹豫不决的时候，就需要来一手逼单：“赶紧买吧，不买，明天就涨价了。”这种逼单技巧有没有用呢？还是有一点用的，可以短期内促进成单率。尤其是北上深广等城市，房价相对比较坚挺，即便有下跌的空间，下跌幅度也已经很有限了。在一个紧张的氛围中，还是比较容易被忽悠上车的。

但所谓的“房价上涨”，它的市场逻辑还是没有变化。“涨价去库存”只适应于大家有钱，随时可以买，而不适应于大家没有钱，你涨价，就更买不起了。国家出政策，降利率、降首付，都是因为大家没钱了，才主动降低购房门槛，让需要购房，而资金又不足的年轻人，买上自己的房子。在这时候，搞“涨价营销”，不过是房企的自娱自乐，有那么一点作用，但作用不大。

没房的人，暂时买不起房，有钱的人，房子太多，不需要买房。这就是当下，中国楼市的基本现实。对有钱人而言，多买几套房，就是为了实现房产增值。若是不能实现房产增值，为什么不把钱握在手里呢？何必去多持有一套房呢？未来，若是征收房产税，岂不是增加自己的持有成本？

而且，在认房不认贷政策实施后，出现了一个两极分化的特点：一个是，房企预售，涨价营销。另一个是，二手房挂牌量激增。

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这个二手房挂牌量激增就很好理解，完全符合政策导向。因为在这一轮房产刺激中，主要针对的就是“住房”，而不是“炒房”。政策鼓励大家把小房子卖了，去置换大房子，也就是刺激改善房需求。你只要手里只有一套房，就可以享受首套房的优惠待遇，首付降低，利率降低等。那么，问题就来了：置换大房子之前，是不是要把小房子先卖了？

那很多人都想趁着政策红利，换一个大房子，大家都一起去卖二手房。这样会带来怎样的结果？二手房价格坍塌。你想卖，我也想卖。大家都想卖了小房子，置换大房子，可没有那么多的买家啊。手里的房子卖不出去，看中的大平层也就买不了。最后，要么回归平静，要么就继续降价，降到有人买为止。可降得太多了，又亏损严重，置换大房子的欲望也就没了。

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预售新房的房企，依然想让业主相信，房价不会跌，赶紧买吧，买到就是赚到。可二手房市场总能泼一盘冷水，你买了，除了自己住，就很难原价卖出去了。所谓的“房产增值”，在很多时候，都不过是一个泡沫。

我们在思考中国房地产的底层逻辑时，还是原来的那一套：经济要增长、人口要增加、地块要稀缺。

像鹤岗那种城市，房价跌成白菜价，反而是不利于安家置业，既不能躺平，也无法享受经济发展所带来的红利。而北京、上海、深圳、广州这样的大城市，房价位于全国前列的城市，更适合安家置业。只是，这些城市购房门槛太高。可人往高处走，水往低处流。越是人口流出的地方，越是在接下来的楼市中，难以支撑。

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现在不是人口增量市场了，而是人口存量市场。从经济角度来讲，存量人口往哪里跑，哪里就更适合安家置业。参考隔壁的日韩，许多小镇、小村，都会慢慢地衰落下去，人口会越来越少，留下很多无人居住的房子，而像首尔、东京这样的大城市，则不断扩张，持续放大规模效应，对人口产生虹吸效应。

买房，从来都不是买一套钢筋水泥，而是买配套公共设施。为什么房价取决于地段？本质上就是取决于配套的公共设施，公共投资也需要人口规模才能支持。

以前是鼓励农民工进城，未来就是人口从县城、小城镇、涌向大城市，特大城市，这是中国楼市的大势所趋。

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作者: 浅贝    时间: 2023-11-1 09:17
房价，会持续阴跌很多年……


原创 财主家没有余粮啦 财主家的余粮 2023-10-29 23:36 发表于中国香港

当前中国的房市、股市和理财（背后是债券市场），你觉得哪个市场最没有希望？
不少人可能会说是A股市场，上证指数15年如一日，动辄都在“保卫3000点”，无数大A股的投资者，都深刻体会过一个段子：
本来想抄底，没想到一下子抄在了半山腰上；

然后再抄底，感觉抄到了地板价，却没想到还有地下室；

抄在地下室的，没想到下面还有地窖；

抄到了地窖的，没想到下面还有地壳；

抄在地壳上的，没想到下面还有地狱；

拼死抄到了地狱里的，结果是死了也没想到：

地狱居然真有十八层！

不过，在我看来，当前A股估值极低的情况下，中国当前最绝望的市场，绝不是股市，而是房市。
至少在两三年之内，中国股市还是有非常大的概率能涨起来一波，至于房市嘛，别说这一两年之内基本不可能涨起来，甚至5年之内、10年之内，都很难再来一波像样的涨幅。
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2023年9月，国务院正式印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），在房地产市场，这份文件被寄予厚望，市场称之为“新房改”。
新房改核心思想有两点：
一是保障收入一般的群体有房住，打消买不了房的焦虑。
二是让房子回归商品属性，满足改善型的住房需要。
在当前中国的经济环境之下，我个人认为，“新房改”的第一个目标，实现起来整体上没什么大问题，但第二个目标，我觉得难度恐怕不小。
作为过去20年中国人最重要的“投资品”，中国的房子，特别是大城市的房产，早已远超商品属性，怎么可能政策说一句回归商品属性，房子就会自动的去掉金融属性，变成“住宅商品”？
全世界几乎所有国家住房金融化的历史表明，加杠杆买房，是一种棘轮效应，金融属性越来越强是顺着棘轮方向前进，但要是去金融化，可能会要了无数买房人的命……
任何商品，不管房子还是股票，或者是古董文玩，只要被视作金融资产，其价格运行，必然会符合下图的这个规律。
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所以，在这里，我要明确说出本文的结论——
不管一线二线三线四线五线六线七线八线城市的房价，在未来很多年里，都会持续阴跌。
房价为什么会涨/会跌？
说白了，就是人和钱这两个因素，有新人拿着钱买房子，“新韭菜”越来越多，越来越茁壮，房价自然就会一路上涨。
只要接盘侠越来越多，不管他们用2个钱包还是6个钱包，从政府到开发商，再到炒房客，一定都是恨不得把他们最后的一滴油都给榨出来……
这，也正是过去20年，中国房地产市场所发生的故事。哪怕以“被平均”的房价指数来看，相比20年前，一线城市房价上涨也上涨了10-15倍，二三线城市房价上涨大约在3-8倍。
到了2022-2023年，中国房价终于到了整体上的价格翻转时刻，这个时候，有人还在那里装模作样的，区分什么一线城市、核心地段，简直要让人笑死。
就像2021年的时候，我们大A股，眼看就要不行了，有人非要强调说什么大蓝筹股，什么“核心资产”，还有上涨空间……
有个屁的上涨空间！
2022年和2023年，那些相信各种“茅指数”核心资产的投资者，脸被打得还不够肿么？
说回房价，我们先来看人的问题。
根据贝壳研究院发布的《2021年新居住消费调查报告》，中国35个大中城市新房和二手房购房者平均年龄约在33.3岁，具体到一线城市，购买新房的平均年龄约为34.4岁，而购买二手房的平均年龄约为35.1岁。
简化一下，我们不妨假定所有买房人的年龄都是33-34岁，这样一来，我们就能够估算出来房价接盘侠的数量。
根据第七次全国人口普查数据，2020年底，我国15-54岁人口数量见下表。
图片数据来源：国家统计局。
别的事儿不好说，但有一样事儿是确定的——现在30岁的人，3年之后，就是33岁，所以，从上面这个表格中，考虑意外身故的年轻人（约0.49%），我们就可以估算2000年-2038年33-34岁人口的数量。
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很“凑巧”，2021-2023年恰好就是2006年以来中国33-34岁人口数量的顶峰——5000万人左右。
一年之后的2024年，33-34岁年轻人人口数量将遽降500万，变成4550万；
两年之后的2025年，33-34岁年轻人人口数量将再降700万，变成3860万；
……
一直下降到2036年，33-34岁年轻人人口数量才会触底，结果是2570万，只有现在的一半左右，然后，会有一个极为弱势的反弹。
从买房人口数量上看，别说一年两年房价涨不了，哪怕再有10年，房价也别想涨了！
如果把全国的房地产看作一家公司的产品的话，从2024年开始，你的客户不仅没有新增，反而开始持续的、大规模的减少，结果你非要告诉我，你将实施差异化战略，某些高端产品销量和价格还会上涨……
你最聪明，你说得对，你是最伟大的企业家！
人的问题说完了，再来看看钱的问题。
作为一种人人可以加杠杆购买，还可以向银行申请持续几十年的贷款，而且，相当一部分的城市居民，都持有2套以上的房产，而且也是当前中国居民最重要的资产，这说明，在当代中国，城市住宅，那是妥妥的金融产品。
既然是金融产品，而且绝大部分人都会加杠杆举债购买，那么，全国居民部门举债的能力，就决定了房市的钱多少。
我这里，用居民部门的债务/可支配收入的比例，来衡量居民部门的举债能力，同时用美国的数据作一个对比。
图片数据来源：美联储，国家资产负债表中心，国家统计局。
以美国人这么爱花钱、爱消费、爱负债的习惯，他们应该是全世界最强悍的“背债人”，但是，当他们的居民部门负债占到居民可支配收入总额的135%附近的时候，次贷危机还是发生了。
从债务负担来看，2021年-2023年，中国居民部门的负债水平，也终于赶上并超过了美国2006-2008年的水平，在这种情况下，你还怎么指望整个居民部门继续加杠杆买房呢？
更何况，美国次贷危机爆发的时候，其实并不存在中国现在这样的人口下降情况，更何况，现在只要是个正常思维的老百姓，都清清楚楚知道了未来买房年轻人在大量减少，更不可能主动加杠杆去去买房了。
从宏观上一个集体来说，中国的居民部门，已经没能力给房地产市场继续送钱了。
好了，总结下来你看——
购房年轻人数量，是这么个状况；
居民部门买房的钱，又是这么个状况；
……
我说房价要持续下跌，有人非要说，国家政策可以救市，你倒是告诉我，国家怎么救？
国家生产一批硅胶娃娃，然后给他们大量发钱，让他们去买房么？
别扯这些了，还是看看中国几个一线城市最近几年的人口数量变化吧！
关于所谓的“核心城市”的房价是不是会坚挺，甚至还会上涨的问题，那我们还是看看经历过房地产泡沫的日本和美国（也只有这两个国家的经济规模能和中国比一下），是个什么样的情况吧！
日本的核心城市当然是东京，所以东京市区（首都圈）和环东京区域（近畿圈）应该很有代表性了吧？1988年日本房地产泡沫破裂，东京市区和环东京区域的房价变化是下面这样的！
图片数据来源：日本不动产研究所。
1990年日本房地产泡沫破裂，再叠加上日本老龄化（与中国类似），此后的日本房价，哪怕以名义价格计算，也连跌了10多年，直到2003-2004年才触底——其中，东京这个绝对的核心城市房价，下跌幅度，基本与环东京区域完全一样，30年后还没超过当年的高点。
你觉得日本或者东京的房价，不够典型？
美国的纽约，那可是世界经济的中心，绝对算得上是美国的一线城市了吧？
图片数据来源：美联储。
2006年之前，美国的房价一路上涨，2006年触顶，2007年次贷危机爆发，此后，美国城市房价开始漫漫熊途了，以名义价格计算，一直跌到2012年，如果要看经通胀调整的房价，其实一直跌到2013年，而回到2006年的高点，更是要经历15年时间！
具体到宇宙的经济中心纽约来说，次贷危机爆发后，照样跌，只不过下跌幅度，的确比其他城市要小一些，但其下跌时间也更长，别的城市都触底了，只有它还在跌。
有人可能说了，中国会印钱，中国的广义货币一直在持续增长……
Word天呐，你在想什么呢？
日本经济泡沫破裂后，连续疯狂印钞30年，M2扩张至原来的3倍以上！
美国次贷危机爆发后，美国连续QE疯狂印钞，M2扩张至原来的近3倍！
为什么印钞这么多，房价还在跌？
就是因为居民的债务杠杆太高，债务通缩对房价的打击远远印钞所带来的通胀呗！
印了这么多钱，不管什么一线二线三线四线五线六线核心地段非核心地段，以名义价格计算，日本房价也连续阴跌了30年，美国也阴跌了5年，难道，我们中国的房价，又一次要脱离地球引力还能上涨？
或者，北京上海深圳这些所谓的一线城市、核心地段，能够在人类历史上最迅猛的老龄化大潮之下，昂然屹立，持续走出相反走势？

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作者: 浅贝    时间: 2023-11-30 15:30
救市终于开始，接下来房价会怎么走？


原创 老云老师 老云的空间 2023-11-28 19:50 发表于重庆

今年三月时，楼市有一波小阳春，很多大V鼓吹2023房价上涨，而我当时就写了一篇《不要惊慌，这一轮房价绝无可能大涨》，而后面的发展也如我所料，小阳春在进入4月后现出原形，然后楼市迎来一波下跌。到六月时，我又连续发了几篇文章，提示大家楼市已进入底部周期，有自住需求的可以开始看房了——随后七月份政策底出台。同时，我还预测，未来就是保障房和商品房双轨制运行，三四线和一二线老破小乃至远郊高层没有前途，中国未来真正具有金融价值的房产只有10%。

现在回头看，预判大致是准确的。如果说稍有偏差，就是七月政策底出后，虽然官方政策频出，但部分城市房价依然还有一波下跌。

不过这个也没有完全脱离预测范畴。毕竟当时老云就说过：这只是进入底部周期，至于极致低点，无法预测。而且当时的建议，也是自住可以开始看房——鉴于自住比投资更复杂（后者只需要考虑回报率，前者还要考虑自身使用需求），所以看房到下定一般也需要数月时间，所以严格遵照这个程序的话，当时看了文章开始看房的自住客，这两个月也差不多正好到了下定的时候。

当然，没有几个人会真的这么准确的跟进——我也不认为我的文章有这么大的影响力。但如果真的按照这个步骤进行，那应该算是把这一轮周期的时间点，踏到了个恰恰正好。毕竟就在十来天前，“三个不低于”出台，同时监管将50个房企纳入白名单，这意味着中国楼市政策，终于由之前的托而不举，转向了全力救市——换句话说，新一轮回暖周期，现在即将启动。

为什么“三个不低于”是楼市反转的标志，而之前的那些都只是托底？原因很简单，“三个不低于”是有明确量化考核标准的——这意味着你达不到的话，将来会被追责！而之前的各类政策，没有这个明确标准——而鉴于房地产业颓势尽显，在没有明确惩罚措施的情况下，银行为了业绩考核、避免坏账，实际上根本不会给任何国资以外的房企提供融资——这也是过去持续一年多的所谓“救市”，民营房企依然频频暴雷的根本原因。只有有了明确的KPI，救市在银行的实操层面才真正变成一项政治任务——它的重要性，才会被放在常规业绩考核之上。所以接下来，白名单以内的房企，尤其是那几个幸存的民营和混合所有制房企，将会得到来自国家队的真金白银资助，房地产供给端的生存危机，基本上得到解除。

当然，供给端问题解决了，需求端也得跟上。在网上，看衰房价的人比比皆是，至于理由也很充分——什么人口萎缩、信心沦丧，经济困难，老百姓手里没钱等，总之稍微关注房市的人，都能听的耳朵起茧子。

但这实际上都只是人云亦云而已。韩国人口过去十几年持续减少，但并不影响汉城房价一飞冲天；美国贫富分化在过去十几年愈演愈烈，中产阶级纷纷滑落成红脖子——甚至因此捧出了个民粹的特朗普，但全美房价过去也是逐年攀高。至于所谓经济困难、老百姓手里没钱——反正根据央行的数据，仅今年上半年，居民存款就增加了20万亿。甚至经济困难，本身在很大程度上就是和房地产互为因果的——正因为房地产调整，不仅导致大量相关行业萎缩，更使得增发的M2无法注入实体经济，所以导致大家普遍觉得收入降低，就业机会减少。

所以网上看衰房地产的理由，其实很大程度上都只是情绪化的发泄，经不起推敲。至少对一二线甚至部分强三线——也就是不受人口下跌影响，持续吸引产业聚集和人口聚集的那部分城市，房地产市场崩盘，纯粹是个伪命题。

当然，过去几年房市萎靡也是事实。这个怎么解释？

实际上很好解释——这就是客观上的经济周期，与决策者主观上有意为之而形成的共振。

客观层面，从去年春天开始，美联储进入加息周期，全球流动性高度紧张，大量资金在人民币贬值和中美高利差的引诱下出逃，同时外贸也因为加息周期下的经济衰退而逐渐萎缩。

我们都知道，外汇占款是我们人民币发行的重要锚定物之一。每当有一美元进入国内，央行就会根据汇率在内部发行六七块钱的人民币。而反之，每一美元流出，央行就又必须注销相应价值的人民币，这意味着市面上参与流动的钱就会少六到七块。

过去一年多时间里，美联储把美元存款利率从几乎为零，直接拉倒5.25-5.5，这抽干了全球流动性，并制造出全球经济衰退。这种情况下，我们不仅内部大量资金兑换成美元流出，外部流入的资金也因为外贸的紧张而大减。市面上流动性高度紧张；央行内部增发的M2又因为经济不佳，企业和居民缺乏信心而无法注入实体。这种情况下，资产价格下跌就在所难免——甚至还因为金融战下美国对中国房地产的定向爆破而愈演愈烈。

而主观层面。鉴于15-17年的房价普涨，使得房地产市场泡沫泛滥，房价普遍虚高。在预判到美联储即将加息后，中央更是提前出手，祭出三道红线，给房地产市场降温。

尤其是21年，本来当时还有一波牛市，但刚刚启动，就被中央强势出手生生斩断——南方某著名炒房示范区的市长也在此过程中被查。

回头看，这是很及时的，也很有必要的。如果当时不这么做，任由房价再涨一波，美元加息周期中，中国房地产市场势必会崩盘，然后导致金融体系的溃败，被美国廉价收割。只不过，政策的打压，再接上加息周期，双击之下，自然就造成了房地产市场的坠落。

不过到现在，这两项压制都已经解除。

时间进入11月，美联储加息周期已经基本可以确认结束，对全球流动性的压制也开始逐步缓解；中美两国随着元首会晤实现，金融战也阶段性收兵，中国在美国优势最大的金融领域，顶住了美国的攻击，成功避免了系统性金融风险的爆发。

这一点非常重要。之所以几年前我们要祭出三条红线，强行刺破房地产泡沫，甚至不惜将恒大等雷提前引爆，其实最大的原因，就在于怕泡沫过大，美联储进入加息周期后，被对方定向爆破，导致金融体系崩溃。而加息这一年半里，房地产险象环生，带动经济大盘颓靡，市场上一片救市呼声，操盘手依然不为所动，只是挤牙膏似的托而不举，主要考虑就是中美利差和金融战的制约。这种情况下强行救市，既会破坏金融战的整体防御格局，又会给资金出逃创造更多机会。

但这一切，随着加息周期的结束和金融战的休兵，迎来了转机。加息周期结束后，人民币汇率贬值压力已经消失，开始进入升值通道——而且这种升值还会随着明年大概率的降息而加剧。

这样我们的内部利率也就有了较大幅度调整的空间。毕竟之前美联储在加息，这时候我们大幅降息的话，会导致人民币过度贬值，同时会加剧资金外逃。

但现在，人民币进入升值周期，这样政策空间就打开——虽然我利息降了，但由于人民币已经进入升值通道，所以降息对汇率的冲击，可以被完美对冲——甚至还可以作为一个工具，来调节汇率涨幅，以防升的过快影响汇率稳定和出口。

与此同时，各种政策性救市工具也可以逐渐放开手脚。在加息周期到来前，我们通过三道红线，把房地产干趴下，推动房价下跌，这实际上也套牢了大笔资金。当加息周期来临，人民币贬值，中美利差扩大，这时候按理说国内资金会跑去美国吃高息。但由于这时候房价处在低位，想卖就得割肉放血，所以无奈之下，他们只好忍住。所以这个阶段，我们是没法实质性救市的，真救市了，让流动性恢复，资产价格回暖，肯定会有大批人卖方卖股票，套现出逃。

但现在，加息周期结束，人民币开始升值，中美利差未来也会随着美联储降息收窄。这种趋势确立后，出逃压力解除，甚至随着中国开始全面启动房产救市和经济复苏，大笔资金会返回国内寻找投资机会——而这也会带来流动性恢复，给房产市场提供资金。

而回到房地产市场本身，随着中国经济外部压力解除，一直困扰房地产复苏的需求端乏力，也迎来了解决的办法。

其实需求端之所以乏力，除了经济不好，大家缺乏信心这个大环境因素之外，具体到房地产市场内部，主要是两个原因：库存太高，置换链条受阻。

大环境因素，随着美国加息周期结束和中美金融战的休兵，接下来会逐渐消解——毕竟防御是为了更好的进攻，现在防御既然已经成功，危机已经阶段性解除，那接下来自然就会开足马力拉经济。

但房地产内部库存太高和置换链条受阻的问题怎么办？其实这几天热炒的江苏太仓新政，已经给出了解决办法。太仓新政的逻辑，简单的说，就是市场价收购老破小作为保障房，然后把收购资金折换成房票，让房东拿去买大户型新房。

这个逻辑是对的。毕竟现在趋势很明显，未来老破小越来越不值钱，商品房市场将从刚需向改善迁移——这种迁移，既满足了民众提高居住品质的需求，又可以实现资产保值的目的，所以是有客观需求的。

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只不过，置换需要先把老破小卖出去，但现在商品房小户型已经相对过剩，未来还要搞保障房。当大家都意识到老破小没有前途的时候，那别说投资的了，哪怕是刚需上车客户，也不愿意再买。

这样一来，置换链条等于是在源头就被掐死。要想激活置换，就只能政府出手，将它买来作为保障房——这样既解决了保障房供应问题，又消化了市场商品房库存，还给置换改善的客户提供了启动资金，实现完美的逻辑闭环。

那么，问题就来了——既然这一手这么完美，为什么之前不动，现在却可以开始尝试启动了呢？

这里面有两方面原因：

第一，之前我们说了，当时还处在美国加息周期，我们面临巨大的资金外逃压力。这时候启动收购，激活房地产市场流动性，会加剧资金外逃。只有等加息周期结束，汇率止跌回升，我们才会真正开启救市——这时候才能把链条全部打通。

第二，就是钱的问题。政府收购老破小做保障房，这个确实可以打通置换链条。但这里也有一个问题，就是钱从哪儿来？毕竟政府收购是要钱的，而且收购价不能低于市场价——否则老百姓不愿意卖。而我们都知道，随着经济颓靡和土地财政垮塌，很多地方政府穷的连公务员工资都快发不出了，哪儿来的钱收购？

当然，也不是没有办法。办法就是像15年棚改那样，搞个PSL，专项资金贷款就行了——也就是印钞放水。

但这明显是不可能的——别说加息周期内大放水会导致汇率崩盘，金融体系崩溃；哪怕就是现在，鉴于15-17大救市的严重副作用，国家也不想再来一次大水漫灌。

不想直接印太多钱，又要拿钱收购老破小，那怎么办？

首先，就是的把老破小的价格打下来。老破小房东不愿意卖，或者不愿意低于市场价卖是吧？没问题，咱们是人民政府，肯定不能干老百姓反对的事。但我可以通过一些手段，把这个市场价先打下来——客观层面，房地产市场调整，本身就会推动房子跌价；小了说，通过新的保障房制度设计和舆论引导，在社会层面形成老破小没人要，越来越不值钱的普遍认知——最关键的是这个认知还不是忽悠，而是真实符合市场未来发展趋势的。

这样一来，老破小就成了商品房市场中狗都嫌弃的对象，受到了楼市整体下跌，和自身需求枯竭的双重暴击——而且这种趋势形成后，它的价值会随着时间流逝越来越低。

这时候政府再来收购，就容易多了。市场价还是市场价。但一年前市场价是100万，现在市场价就只有60万。而鉴于老破小将被保障房取代的现实趋势和社会共识，所以这类房产肉眼可见未来还会继续下跌。

这样一来，政府就达到了廉价收购的目的。不仅花费更少，而且房主还巴不得政府来买——因为这时候不卖给政府，过两年保障房多了，它会更不值钱。

这就叫既赚了面子，又赚了里子！

但到这一步，问题依然没有完全解决。毕竟廉价收购也是要钱的。中央不想大水漫灌，地方政府又已经穷的连工资都发不出来，那就算原来100万的房子被打到只要60万了，可这60万从哪儿来呢？

答案就在那些死不买房的空军手里。

空军手里其实是有钱的，只是对房子不看好而已；或者说他们有钱，但不多，够不上一二线核心区好房子，又知道小城市和大城市老破小的房子是坑，索性躺平苟着，或者等保障房得了。

但你可以苟着，你的钱不能苟着。购买一二线好房子的增量资金，可以由中产和富人支付；但打通置换链条的基础启动资金——既然国家不想大放水，那还真得由这部分人来承担。

但明显，空军是拿定主意不买房的——尤其是不买老破小。那这笔钱，怎么让他们把钱掏出来呢？

答案就是房地产投资信托基金——也就是俗称的reits。

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空军不买房，那就只有地方政府收购老破小来做保障房。可地方政府没钱，中央又不想印钞大放水。那怎么解决？很简单，发行理财产品，把收购来的保障房打包成reits，卖出去就完了。

这是完全可以实现的。毕竟这种理财产品，不仅有实物资产抵押，还有稳定可持续的收益——保障房如果没人直接购买，就拿来当公租房出租，鉴于公租房价格低于市场价，所以肯定不缺租客。这种租金流水非常稳定可靠，所以，安全性在理财产品中属于等级比较高的。地方政府可以把几十年的公租房收益打包成reits——也就是实物资产证券化，拿到市场上去出售。售出去的钱，就可以拿来做第二批保障房的收购资金。这一轮一轮滚下去，整盘棋就活了。

当然，空军肯定会不服气——你卖，也得老子买才行！如果老子就是不买，你奈我何？

这就到了最后一步——催通胀。

留意经济政策的都知道，国家已经开始催通胀了——早在9月25日，央行货币政策委员会第三季度例会召开。会议指出，促进物价低位回升，保持物价在合理水平。随后以茅台涨价为标志，各种催通胀行动正在逐步落地。

而外部环境方面，随着美元加息到头，明年甚至大概率会降息，这也为我们接下来降息降准，颁布一系列刺激措施奠定了基础。

这意味着什么？这意味着明年通胀一定会起来。

通胀起来了，货币自然就会变贬值。到那时，首先存款利率持续下调——你钱存银行肯定是大亏；至于兑换成外汇——且不说普通人有没有这能力；就是有，在人民币进入升值通道的背景下，这也是傻子才干的买卖。

钱留在手里会变毛，存款利率低的令人发指，润出去又不划算，那怎么办？

当然是买资产。而所谓买资产，对普通人来说无非就是买房买股。楼市空军连房都不买，那多半也不会买风险更高的股票——要买也是涨势到头时冲进去当韭菜接盘。

这时候，reits就作为为他们量身定做的产品闪亮登场。前面说了，这玩意既有实物资产抵押、又有稳定现金流保障，在理财产品中绝对属于安全性非常高的。所以，reits就会成为通胀环境下，楼市空军的最佳选择——甚至是唯一选择。

这就变相实现了把空军的钱拿出来支持房地产的目的——你空军不买房子无所谓；你的钱通过reits收上来，交给地方政府收购老破小做保障房就行了。

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这样一来，保障房的问题就解决了，打通置换链条关键一步——启动资金问题也解决了。而置换链条一旦打通，后面一二线核心区改善和豪宅的价格也就稳住，甚至逐步回升，又会吸引更多的被通胀搞的心浮气躁的改善甚至投资客户入市。

只要中产和富豪重新开始购买一二线好房子，那下一步当然就是向银行贷款。虽然一二线好房子总量不多，但价格高啊——随便一套就轻轻松松顶个小地方的十套。这也就意味着，这部分购房者的贷款需求和额度会比较高。这样一来，过去一年在金融体系里空转的M2，也就随着一个个一二线中高端改善客户的购房行为，而成功注入实体，推动经济回暖——而困扰房地产商的销售问题也由此解决，现在濒临暴雷的幸存房地产商将充分回血，并有余力去完成保教楼，以及对已暴雷躺平开发商的重组并购。

这就是这一轮就是房地产就是的逻辑。而现在走到哪一步了呢？基本上就是最后一步——催通胀。只要通胀一起，再加上政策的综合刺激和引导，购买资产保值的需求就会在中产和富人中首先出现。誓死不买房的空军们——就算他们还能坚持己见不买房，也迫于通胀压力而必须给自己手里的现金寻找保值渠道——reits就可以把他们这笔钱收集起来，由地方政府购买老破小作为保障房，打通置换链条。而随着置换链条打通，再叠加中产和富人改善居住环境、以及买房抗通胀的需求，楼市反转，也就水到渠成。

总而言之，经济规律决定了，信用货币时代，通缩是暂时的，通胀才是主旋律。而当下，我们又已经走到了通缩转向通胀的转折点，无论是内部政策还是外部环境，都给接下来的通胀铺平了道路。既然逻辑已经捋清，那么我们就可以判定，现在的中国房地产市场（注意：这里指的是一二线以及少量强三线的核心区中高端改善——因为未来只有这些地方还有房地产市场）就基本上已经到了反转的临界点。只待通胀一起，接下来它们就会走出低谷，开始稳步回升！

所以，投资的且不论，有改善需求的童鞋，今年底明年初，可能真的是最好的上车时机了。

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作者: 浅贝    时间: 2023-12-1 15:46
靴子落地，楼市的终局来了


原创 庄主 米筐投资 2023-11-30 06:59 发表于河南

1

中国房地产最终的终局，已经开始进入最后显现的阶段了。

好消息是：整体价格的下跌即将看到尽头。

坏消息是：有绝大多数区域的房产，终将变成只有价格没有流量的死盘。

我绝对不在这开玩笑。

咱们一定能看到2024～到2025年的房地产价格企稳，也绝对能看到2025年以后，部分一二线城市价格重启，部分一二线城市房地产成交量开始激活，但价格就是上不去。

而绝大多数三、四线的县级市，房产犹如一潭死水，怎么跌都跌不下去，而像“中国制造业之都”永康这一类的县级市，价格上涨不输一线主力。

为什么这么说？

咱们从比价格本身更深层的支撑去看。

也就是说，咱们抛开楼市作为货币蓄水池的性质再向下挖，去想想楼市何德何能可以成为“货币蓄水池”？

因为人口流动，因为城市化进程，因为人员聚集。

我要知道，房产金融化、货币资产化都不过是房地产演变的表面力量，最深层的是商业的富集、资本的扩充和供给的不足。

中国城市化进程就是一个将人从四里八乡吸引到一个核心区域扎堆的过程。

有了人，就有商业需求，就有衣食住行，就有声色犬马。

而为这些人提供这些商业需求的“内容要素”就越发值钱，因为世界的供给不是平均的，不平均就有竞价，有竞价才有价格。

而一切住宿和商业经营的场所，就在整个竞价过程中承担“买水人”的关键角色，人你是谁都绕不过他，人越多需求就越多，需求越多要素就越多，要素越多资本就越多，资本越多竞价就越多。

这才有他可以成为货币蓄水池的基础。

2

中国楼市的进程就是中国城市化的进程，而中国城市化的进程，就是一线城市掠夺二线中心城市资源，而二线中心城市掠夺周边三、四线和乡村资源的进程。

而这个资源的最核心要素就是资本载体：“人”。

这个世界不平均，能量守恒无处不在，不能出现大家都躺着一起赢的局面，有上就必有下。

核心城市上去了，周边下级的能级就一定下去，农村空心化就是最切实的表现。

是无数农村耗尽资源供养了周边城市，而周边城市透支了自身支撑起了中心城市，是北方内陆城市挤压了自身空间托起了沿海发达城市。

在这个过程中，作为耗材的外来务工人口，用尽了清楚和潜力才支撑起了中国城市的房价和商业繁荣。

只留下农村空巢老人和留守人群等待自然消亡。

但是当中国城市化率达到如今70%以上以后，这个情况和这个循环还能不能持续？

答案是这个进程依然还会持续！

城市化进程不仅仅是城市掠夺农村，更是一线城市虹吸二线城市，二线城市虹吸三线城市的阶梯化结构。

现在各个城市为什么会出现抢人大战？

抢学校、抢高端项目、抢劳动密集型产业，甚至抢着给落地学生人才发住房补贴。

深圳抢、重庆抢、西安抢，甚至香港都开始抢。

为什么？

你这一个工厂落地本地，提供的直接税收只是表面一层皮，更重要的是你这几千工人在这个地方工作、在这个地方消费。

这些人有些会走，但有些就会留在本地，消费在本地、税收在本地、生产在本地，本地商业要素就有了多一分支撑。

你看成都重庆双城核心战略，说白了就是一个四川首府一个直辖市互相联通，然后合起伙来一起虹吸周边宜宾这一类的小城市，双城战略一出全国楼市就他旱地拔葱的涨。

你说这是耍赖吗？

这不叫耍赖，这就叫欺负。

你再比如说西安，大学生毕业政府给你解决首付问题，为什么这么搞？

是专门为了救房产吗？

不是！

是因为他买了房子人就落在西安啦，从其他城市游学来的学子就回不到他来的城市了，相对地他也就将一切生产要素从他的城市吸到西安去了。

西安常住人口从将近900万一路搞到上千万，你再看一下西安房价什么德行？

未来人口流出的城市，你不要管他是什么一线二线，他的房价除了几个富人区以外，都不可能有什么“回到过去”的可能性。

而能够确实进行人口吸引和落地的城市，同样别管几线，他的房价都还得重新搞上去。

未来的房价地图就是人口迁移地图，而这种迁移不再是从农村向城市迁移，而是城市之间的“养蛊大战”！

3

还有一种情况，比如说像永康这一类的县市城市，具有强大的产业系统支持，别的不多就老板多、创业者多。

这种城市的房价今后就不能看人口流动，因为他的资本富余度太高了，地方小有钱人多，街边买菜的老头都有可能掏出个一两千万来。

你有我也有，你要我也要，那就从资本量上开始竞价了。

这一类城市，有遍布全国的产业利润回流，与其说是人口要素在支撑，不如说是全国人民的剩余价值在支撑他们的房价。

所以像永康、义乌、宁波这类地区的房价你就不可能短期内看到终点。

而其他没有这种遍及全国的产业系统支持，只是有几个大厂在此落地的二三线城市，他会有一定的繁荣，但也仅此而已，所以不是无脑跟着产业链走就行的。

这些城市的核心资产我劝你动都不要动，银行不可能让他崩，但是你拿在手上就没有任何价值，因为没有资本富裕的和人口要素支撑他的价格上行，你变现不了！

来的都是纯打工仔，他们的绝大部分价值都贡献给永康、宁波这类城市了，你不打折他们根本买不起的。

曾经也有人提出高铁房价论，这个更不能听，一旦某些小类城市通了高铁，只能加速那一地区的商业崩塌。

因为人往外走得更方便了，高铁就是大城市插在小城市身上的抽血管。

所以，随着现在经济整体活度复苏，三年封禁解除，今年是缓神的一年，从明年开始缓过神来的人流大军就要重新开始走上打工和创业的迁徙路了。

所以未来有的城市会迎来好消息，而有的城市则会迎来更漫长的冬季，你只有看明白这个底层逻辑了，只有你看到这种底层的规律了，当你明白就不会受到杂音的困扰了！

什么打折啊？什么工厂啊？什么产业啊？什么专家啊？什么解禁啊？

有的城市解禁它有什么用啊？！

只有你看明白这个规律了，你才能顺势而为，才能知道你现在的城市，你的房产有没有价值，你才能看到房地产的终局，那个从明年开始上演的终局。

有的城市必将没落，而有的城市则还会持续强盛。

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作者: 浅贝    时间: 2023-12-20 12:50
广东惠州海景房寒潮：5折随意选，不到15万即可购买入门级房源


2023年12月20日 09:36 第一财经

　　“推窗见海，闭户听潮。”这样的海边惬意生活，是大城市的人们在繁忙生活之余所梦想的，因此，在深圳有这样一个现象：周五下班之后，前往东部的公路上排起车队长龙，尽管如此，人们依旧期待在海边度过一个轻松的周末。

　　因为海滨资源有限，外溢的需求让惠州东部的海滨小城——惠东县也繁荣起来。惠东县距离深圳市罗湖区仅一个半小时的车程，海岸线上分布着巽寮湾、双月湾、十里银滩、亚婆角等多个著名海滨风景区，官方数据显示，在今年的中秋国庆假期，惠东县滨海片区接待了67万名游客，节日期间，因海滨区域游客较多，惠东县旅游局还曾劝导游客错峰出行，前往惠东的其他景点。

　　丰富的海滨资源也吸引了不少开发商的到来，碧桂园、金融街、合正、富力、万科、星河等房企开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。惠东县的海景房可谓红极一时，2011年碧桂园十里银滩首次开盘当天就卖了4000套，不少人不惜花费百万元购置海景房，以期在炎炎夏日带上一家人去度假，亦或是在将来用于养老，再不济也能租出去。


　　不过，“理想很丰满，现实很骨感。”身在城市的人们工作繁忙，一年能去住几次？另外，海边的潮湿真的适合养老吗？房子一个月租金真的能达到那么高吗？购房者买房时或许没有考虑那么多，只有等到卖房时才感觉到心酸。

　　如今，在惠东海边，不到15万元就可以购买一套住宅，二手房“打折卖”已经是普遍现象，而真正想要卖出去，五折似乎已经是标配。除了把价格降到位，卖房还要花点心思，有房产中介为了帮业主卖房，直接在阳台上拉起红色的横幅，明确表示“业主急卖”。

　　购买海景房的人们

　　惠州海景资源较丰富，大亚湾黄金海岸有着“东方夏威夷”的称号，巽寮湾则被称为“中国马尔代夫”，再加上距离深圳较近，相比深圳的高房价，单价1万元/平方米左右的海景房自然有市场。

　　“为什么来惠州？因为深圳房价太贵了啊，那时候深圳的房子一个平方（米）也要三、四万（元）了，惠州海景房只要一万左右。”王芳是惠东海边的一名房产中介，2015年底，因为买不起深圳的住宅，她来到惠州，以9000/平方米的价格买下了一套海景房，如今，王芳一家已经在惠州海边生活了8年，车牌依旧还是深圳的。

　　像王芳这样长期在惠州海边生活的人并不多，她表示，不少人是买来度假，或者给老人养老的，购房人群中深圳人较多。

　　从现在的购房群体来看，香港人也是惠州海景房的主要客源。今年通关之后，交通也更加便捷，开发商特意增加了楼巴专线，香港人从福田口岸、罗湖口岸、莲塘口岸过关之后，就可以乘坐楼巴，沿着海岸线，一个半小时就能直达惠州东部的海景房。

　　“坐巴士过来的大部分都是香港人，深圳业主几乎都是开车来的。”一名房产销售对第一财经表示，疫情期间减少了班次，今年通关之后就恢复正常了，早上六点至晚上九点，几乎每个小时都有一班车。工作日中午，第一财经记者从深圳罗湖乘坐楼巴，莲塘口岸上车的人较多，大多为说着粤语的老年人。

　　“我之前来过，今天带她来看看。”走访期间，记者就遇到一对从香港来的老年夫妇，因为他们的朋友早年在惠州海边买了海景房，这次前来即专程看楼。

　　从当前在售的新房项目来看，碧桂园十里银滩片区维港湾项目，一线海景房已经卖完，在卖的为二线海景房，靠山，现房交付，均价为7000元/平方米左右，例如一套在售的，80平方米的二线海景房（可看海），总价53万元，单价6625元/平方米，现在开发商搞活动，还可以免费送一套家私。

　　房产销售称，2018年首次开盘时，维港湾一线海景房的均价在1.6万元/平方米左右，二线海景房开盘价格在1.25万元/平方米左右，相比之下，如今的二线海景房价格已经有所下跌。

　　二手房业主的心酸

　　不过，相比于新房，对于购房者来说，惠州海边的二手房更具性价比。

　　走在惠东海边的街道上，除了一些吃食小店，随处可见的还有房产中介门店，门口清一色地立着广告牌，上面写着在售的二手房源信息，有的小区大门口也有类似的牌子，两房、三房户型总价20~50万不等。


　　以十里银滩三期爱琴海小区一套朝南的二线海景房为例，面积97平方米，业主最低售卖总价仅为47万元，按照这个数据计算，单价仅为4845元/平方米，不仅房屋面积大于上述新房，价格还远低于上述在售的新房。推售该二手房的房产中介称，业主在深圳，2015年左右购入该房源的时候，单价约1.05万元/平方米，总价102万元左右，也就是说，8年左右的时间，业主转手再卖时，亏损了55万元，价格跌幅54%。

　　在惠州海边，转手再卖时亏损的案例比比皆是。例如，十里银滩海逸湾小区朝南的一线海景房，面积70平方米，7、8年前业主购入时，总价100万元左右。“当时这种一线海景房很少，都靠抢，我当时卖过一套，总价要109万元。”房产中介回忆起当时的场景时说。然而，几年过去，该户型的房源价格也已经腰斩，最便宜的一套总价已经降至47.5万元。

　　在二手房难买的情况下，以往由购房人全部承担的中介费也有所变动。惠东海边的房产中介表示，二手房成交的中介费率一般为房产交易总价的3%，目前业主承担1/3的中介费应该是没问题的。

　　想要在惠州海边置业，现在的门槛也已经较高峰时期降低了不少，如果接受靠海稍微远一点的房子，单价可以低至3000多元。例如，碧桂园十里银滩山林海小区一套70平方米的二手住宅，现在总价仅需要27万元，单价仅3857元/平方米。根据房产中介介绍，7、8年前业主购入时总价约50万元，现在价格也已经腰斩。另外，在房产中介平台上，有房源50平左右，总价不到15万元。

　　在惠州海边，即使是租房，也很便宜，对于度假的人来说，租房似乎比买房更划算。房产中介平台上，不看海的三室两厅整租，租金低至700元/月，有的看海的两室一厅，租金也仅需700元/月。

　　　　何以至此？

　　惠州海景房价格下跌已经是不争的事实，安居客的平台数据显示，目前，十里银滩所在的稔山镇二手房挂牌均价为6814元/平方米，较2021年7月的高点1.07万元/平方米下跌幅度约36%；巽寮片区的二手房挂牌均价为9442元/平方米，较2021年10月的高点1.38万元下跌幅度约32%。


　　那么，惠州海景房降价幅度较大的原因是什么？

　　中指研究院华南分院总经理杨红侠对第一财经表示，目前，惠州新房库存量处于高位，去化压力较大，据中指数据，截至今年11月末，惠州海景房相对集中的惠阳区、惠东县两个区域新房库存量高达606万平方米，去化周期超过25个月。

　　“近两年来，宏观经济下行压力大，房地产市场持续调整，预期不明朗，惠州海景房成交量也持续走弱，房地产开发企业为加快项目去化，加速销售回款，多采取降价销售的策略。”杨红侠表示，由于购买海景房的人群投资需求较多，受经济及市场环境变化影响更为明显，对价格敏感度更高，导致房企需要更大的降价幅度才能促进项目去化。

　　广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，购房者在海边买房，一方面比较关注机场、高铁等公共交通，另外也比较关注海景房项目周边的配套设施，以及项目是不是存在同质化竞争，目前惠州海景房这几个问题都有待提升。

　　公共交通不便确实是惠州海景房的痛点。今年7月，有网友在人民网领导留言板上留言，建议碧桂园十里银滩开通到高铁站的直达巴士，对此，官方回复称，由于从碧桂园十里银滩片区前往惠东南站和惠阳站受季节性影响较大，客源少且不稳定，相关公交客运企业没有开通该运营线路的规划，相关客运线路正在开展调研工作。

　　另外，今年2月，还有网友在人民网领导留言板上留言称，高铁站到巽寮湾的巴士少，开车频率低，建议分淡旺季运营，旺季增加运力，提升惠东高铁站到巽寮湾的运力。对此，官方回复时提及，惠东站到巽寮湾的公交线路由两家公交企业共同经营，该公交线路近几年因经营困难，公交企业减少了班次和车辆，以维持群众基本出行需求。

　　杨红侠表示，购房者在购买海景房时，首先要充分了解自身购房的目的与需求，综合考虑房子的交通便利度、生活配套、租金回报率、持有成本、未来房价变化、出售等因素。其次，购房者需在购房前了解清楚项目、楼栋所在的位置以及距离海滨的距离，部分主打海景的新房项目由于楼栋、朝向等差异，景观资源也存在差异，需要先与销售人员沟通确认。

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作者: 浅贝    时间: 2024-4-14 17:09

被举报的万科，会爆雷吗？


原创 万叔 创始人笔记 2024-04-02 21:42 广东

大家好，我是创始人万叔。

这两天，一封联名信，又把万科推向了风口浪尖。

不用辩，你看这么多公章就知道，举报的这些基本都是真的。

但问题是，作为10多年的合作方，烟台百润置业，为什么要举报？

举报信很长，万叔在这里就不一一讲了。

大致意思就是说，万科通过压缩利润，体外循环的方式，通过其他关联企业，把利益输送给以郁亮为首的几个家伙。

可能大家对这种模式不太理解啊，万叔给你拆解一下。

许多工程企业，你看着规模挺大，但是一看利润表，发现利润很低、高管什么的收入也很低。

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你第一反应是什么？

如果你的选择是A，那么万叔这边置顶帖，那些付费文章什么的多看一下。

因为这个答案，不仅显示了你认知比较粗浅，还显示你理解的方向是错误的。

我们从价值分配的角度来讲，万科这类的企业，为什么要把钱分出去。
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万科在1988年的时候，为了活下去，搞股份制改革，那时候王石大手一挥，就把自己手里的40%股权放弃了。

就因为这个原因，包括王石自己在内，那一批打江山的兄弟们，都没享受到太多资产增值的红利。

你说工资高，工资才多少钱？

一年1,000万的退休金，你看着很多了，事实上连老婆想买辆200万的车，王石都舍不得。

根据冯仑潘石屹他们讲，王石确实是穷。

当然了，是相对于另外这几个家伙而言。比普通人还是有钱很多的。

但王石如果有万科哪怕1%的原始股，早就躺赢发财了。

微软，那个比尔盖茨的室友鲍尔默，刚开始股份也不多，就4%，结果这家伙拿了几十年一直不卖，现在也成为排名前几名的美国大富豪了。

但万科大股东，前些年一直是华润。

华润作为一个投资型的股东，甩手掌柜，不怎么干预他们具体的运营。

只要求万科分红。

所以这些年万科股价不怎么涨，但分红非常大方，也有这个原因。

在那些手里没有多少股权的管理层，就郁闷了。

你想，你辛辛苦苦干活，为公司创造利润，自己拿点工资和奖金，赚到的钱都以分红的形式归到股东手里去了。

你心里肯定不平衡。

怎么办呢？很明显办法有两个，第1个是把钱转移出去，把利润做低。

第2个，是多搞点股权回来。
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万科的管理层是怎么做的？他们是两个方向齐头并进。

这次举报的，主要是把钱转移出去，把利润做低，把转移出去的钱由管理层吞掉。

具体的手段包括虚开发票，虚报增值税，抬高采购价格，设立资金公司，拉高企业资金成本等。

其实不止万科，几乎所有的房地产、施工类企业都是这么玩的。

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但为什么单独要举报万科呢？因为万科现在已经染红了，是国企。

国有企业这么搞，是要承担国有资产流失风险的。

但这也是有风险的事啊。

所以万科的管理层，最想搞的还是拿股票。

股票怎么拿呢？

大概2014年左右，万科搞了两个计划，你现在去网上还查得到，叫“金鹏计划”和“德赢计划”。

这两个合起来，占了万科7.8%的股权。

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万科还搞了一个百亿回购计划，但钱一直压在仓里，没有打出去。

所以如果全盘来看的话，先把利润藏起来，然后用另一部分利润发奖金。

用奖金买股票等买的差不多了，再把隐藏的利润拿出来百亿回购的计划用起来，股价猛涨，大家就爽歪歪。

还不用担心法律风险。

所以当年才会有姚振华，拼了命加杠杆，在二级市场买股票，也想要收购万科的控制权。

为啥？

人姚振华是个生意人，是个潮汕人，他用生意的逻辑去看万科，这么低的地价，这么完善的管理机制，这么低的利润。

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怎么看怎么觉得里面有一块大肥肉。

这块大肥肉，就是管理层转移出去的那些利润。

所以你明白了吧，为什么当年姚振华买万科股份的时候，王石大喊野蛮人。

如果真让姚振华当董事长了，一清查，一规范，让他们把吃掉的吐出来，这帮家伙就真成打工仔了。
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那这次，为什么万科又会遭到举报呢？

因为地产行业进入了下行周期，项目合作的利润大幅度减少。

而作为地方，大概率是搞关系拿土地打通相关的政策资源，具体盖房子还是要由万科来。

过去的黄金20年房价一直涨，所以你弄出去的那些钱，大家睁一只眼闭一只眼也就过了。

假如你是地方企业，你现在一看，辛辛苦苦搞了这么久，不仅没赚到钱，搞不好还要贴钱进去。

而万科方花天酒地，吃香的喝辣的，心里当然不平衡。

业务赚钱的时候，你拿大头我拿小头问题都不大，但潮水退去不赚钱的时候，各种撕逼的情况就来了。

大家一起出城剿匪，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成。

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结果回来一算，百姓的钱花完了，还送到了豪绅的钱，这当然得撕逼了。

国际评级机构，心里看得门清，但不方便说具体的原因，不然撕破脸了。

所以默默的下调了万科的评级。

对于那些已经屹立百年的第三方的评价机构，你可以不相信他们的人品，但你一定要相信他们的专业。

当时还一帮网民在那怼机构，恰流量饭，说评级机构不公正，万叔看着直笑。

上次万科的海外债务爆雷的时候，万叔就预感，这次的成败就在深圳国资委。

国资委如果想保不计代价就能保住，如果按市场规律发展，大概率就会倒下。

什么地产优等生的说法，三分凭实力，七分靠运气。

……

剩下90分靠广告。

当然，这些东西，对我等普通人来说，都不重要。

老百姓对地产公司的期望基准线，已经降低到——我花了钱，你把房子安安全全地交给我就好。

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所以，还在房地产行业的朋友，不要再妄想回到过去吃香喝辣的时代了。

政府给钱，银行贷款续命，也只是让吊一口气，用时间换空间，活到可以靠市场继续周转的那一天，而不是让你重回ktv蹦迪。

不止万科，那些活下来的地产企业，战略都应该往这个方向调整。

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作者: 浅贝    时间: 2024-4-18 12:35
平安信托踩雷，给我们的警示


原创 哈拿 汤山老王 2024-04-17 15:05 山东

人们总说，中国最大的房地产企业不是恒大、碧桂园和万科，而是中国平安。

平安曾是碧桂园、融创、华夏幸福等多家大型房企的主要股东，同时平安集团旗下的各种金融产品相当大一部分都是以债权和股权的方式流入各个楼盘项目。

从直接或间接持有的房地产资产规模来算，平安绝对是一家头部房企，但你也绝对不会在任何榜单上找到它。

不过最近，平安集团旗下的平安信托又有一款产品出问题了，信托产品的门槛是百万级别，因此有人说信托收割的都是富人，他们有的是钱，这点钱对他们影响不大。可事实上，有一些信托投资者是退休老人和普通的工薪阶层，他们几家人凑上一百万买了信托，而这些钱其实是养老钱。

前几天，平安信托楼下聚集了大量客户前来讨要说法，但是他们除了等来了警察外等不到其他任何东西。第二天，平安信托做出回应，还能怎么回应呢？主要意思是道歉呗，说正在努力解决，但没有给出具体的解决方案。

这次爆雷的产品叫做福宁615号集合信托计划，成立于2021年9月，募集资金7.7亿，今年3月29日到期，但至今仍没有兑付。平安信托从投资者手里拿到的这些钱是以股权形式投入了厦门的一个房地产项目公司，公司叫厦门荣璐置业，它的股东有两家，正荣地产持股51%，平安信托持股49%，地产项目叫“臻华府”。也就是说，7.7亿进入这个项目做房地产开发了。

臻华府2021年的12月份开盘价3.3万每平，到今年3月份均价降到了2.7万，三年时间跌了近20%，不过真正的麻烦是有价无市，降得再多也根本卖不出去。到今年3月开盘两年多了，“臻华府”一千余套房子也只卖出去了218套。

现在房子不好卖，各方投资者拿不回钱，所以相关的金融产品无法兑付，本来很正常一件事，但这事离奇在什么地方呢？

“臻华府”项目是21年9月份成立的，而在22年2月，也就是仅仅5个月后，项目第一大股东正荣地产到期的美元债就还不上了。相隔时间这么短，即便整个项目的流程是合规的，难道平安信托在考察项目，做尽职调查的时候，没有发现正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗？还是平安信托已经在房地产这条道路上积重难返了？

平安集团对于房地产的情节有些历史了。

平安等保险公司和信托公司最大的特点就是钱多，但曾经的险资和信托资金受到比较大的投资限制，因为和银行一样，这些钱绝大部分不是公司自己的钱，而是企业和老百姓的救命和养老钱。

不过从2007年开始，可能眼看这些钱躺着也是躺着，国家对信托资金的投资去向开始有了一定程度的放松，于是平安2008年完成第一笔融资贷款类房地产信托业务，2009年试水房地产开发股权投资。

2010年在“四万亿”的刺激下，楼市出现了过快上涨的苗头，央行连续6次提高存款准备金，同时开始限制银行的信贷流入房地产。但俗话说“上帝给你关上一扇门，会给你留下一扇窗”，当时的保监会却开始大幅给险资松绑，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

属于平安们的时代就来了。

在房地产行业高利润的诱惑下，又催生出了其他金融机构各种绕开金融监管的骚操作把钱投到房地产。比如之前我们在《中国利率“双轨制”》里面讲到的“银信合作”。

2011年，平安集团董事长马明哲说“改革是摸着石头过河，但我们发现，如果河上有桥，付点过桥费就可以到达对岸，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”

意思就是，房地产虽然赚钱，但市场上已经有这么多房企，而且房地产开发的花活平安也玩不转，那干脆直接买下房企的股权来分一杯羹算了。

慢慢大家就开始发现，平安不像宝能，只要股权，不要控制权，只要钱不要命，所以各个地产商也都很乐意和平安这个金主爸爸合作，于是平安轻车熟路地做起了资金二道贩子的生意。

2023年末，我国一共有22万亿的信托资金，按资金投向划分，直接投向房地产的信托资金超过一万亿，看似不高，但你要知道，信托投资去向超过10万亿的债券投资、工商企业投资、金融企业投资和基础产业投资，你根本不知道其中有多少流向了房地产。毕竟流入楼市的经营贷表面上看还是用于企业经营呢。

按理说，金融市场越发达，风险传导才会更流畅，更容易爆发出系统性金融危机，比如2008年美国的次贷危机，因为各种各样的金融创新和杠杆，迅速波及全美乃至全球的金融机构。

我们的金融市场以传统银行为主导，虽然整体落后，“当铺思维”明显，但在房地产金融创新方面却遥遥领先，比如特色的预售制、评级体系以及信贷包装，可以说让老美也是望尘莫及。

国家前些年也是看到了风险，2018年“资管新规”出台，随后监管部门开始大幅压降房地产信托业务。相比19年，20年房地产信托金额下降了15%，进入2020年，房地产行业融资渠道更是全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资，10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。

但是，习惯了高杠杆经营的房企，怎么可能突然刹住车，尝了多年房地产甜头的信托又怎么舍得主动断奶。

于是，它们开始新的一轮的金融创新，借助复杂交易结构的信托计划，开展“明股实债”的操作。就以本次的“臻华府”项目为例，平安信托并不是直接借钱给正荣地产，因为这样吃相太难看，而是用股权投资的方式参与地产项目。

也就是说，项目销售完成后，需要正荣地产回购平安的股权，才能支付平安信托的收益，让平安给自己的客户支付本金和收益。只要房子卖出去了，就能有高额的回报，正荣、平安就能把钱装进口袋里，信托投资人也能拿到本金和高收益。只可惜，房子一旦卖不出去，整个链条全部垮塌。

有人说臻华府已经卖了218套，不可以先给平安信托的投资者支付一部分本金吗？的确，臻华府确实有销售回款5个多亿了，但这些钱轮不到平安。

首先，平安明面上是以股权投资的方式参与，想拿回钱，正荣得先用真金白银回购平安的股权。臻华府这个项目是2021年5月份拿地的，彼时地王频出，光买地都花了26.6亿元，相当于楼面价2.75万元/平，现在这个楼盘也就卖2.7万，除了建安支出还有宣传的精装修，现在看这妥妥是给土拍市场做慈善，正荣拿什么去回购股权。

而且，正荣地产自己51%的股权资金到底怎么来的都得打个问号，没准这些钱都是跟银行借的然后挪用项目资金来的。

就拿平安信托的另一个爆雷产品“翔远230号集合信托计划”来说，目前这款产品已经逾期一年多了。这款产品成立于“三条红线”出来之前，所以，当初平安信托是以债权的形式，借钱给荣盛发展开发“重庆荣盛城”项目，重庆荣盛城项目销售情况也很不理想，现在还远没有卖完。

那么，既然这款产品是以债权的形式给的开发商，是不是能够获得优先还款呢？也不是，就是因为地产公司投入的股权资金有的是跟银行借的，有的是挪用其他项目买房人购房款，也就是监管资金来的。在保交楼成为政治任务后，之前挪用的其他项目监管资金无论是什么形式投入进来的，都属于优先级，要先归还，保证其它项目保交楼。

所以，在保交楼任务下，项目资金流入后，第一优先支付工程款和员工工资，第二优先归还挪用其他项目的监管资金，第三优先级还银行抵押贷款。这三个优先级下来，地产公司哪里还有钱去偿还信托的钱。

所以无论是重庆荣盛城的债权融资信托，还是厦门臻华府的股权信托，都因为房子卖得不好，拿不回钱而出事。这里面还有一个有意思的细节，在2021年正荣地产拿下臻华府地块不到半个月，正荣地产就与国资背景的联发集团达成协议。

可以推断，正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目，有可能是借助地方国企进行了背书。如果真是如此，也就解释了为什么正荣暴雷之前平安信托还是坚持要投，平安信托相当于一叶障目，对项目自身的风险失去了判断，因为有国资背书所以项目本身可能连看都不看。

而如果正荣地产已经陷入困境，国企依然间接背书，这又是为什么呢？背后到底有没有利益交换，我们期望一个交代，不过你不给交代，一阵风过后，我们倒是也没有办法。

近日平安信托一直强调，目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。也就是说，平安信托公司没有问题，只是发行的产品有点问题。这有点像投资者买了基金产品，某只基金虽然亏了，但基金公司还活着。

2018年出台的《资管新规》其中有一条是这样说的：金融机构应当加强投资者教育，向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念，打破刚性兑付。在新规之前，理财产品很多都默认刚兑。

以信托为例，就算投资发生了亏损，很多时候信托公司也会用自己的钱贴给你，银行理财产品也是一样。但是现在这样的操作被监管禁止了。为什么要禁止呢？

如果保持刚性兑付，让金融机构兜底，金融机构就会为了兑付铤而走险，不断吸收新资金，拆东墙补西墙，最后可能爆出大雷，这会殃及更多的投资者。

相反，打破刚兑，一款产品亏损，只让这部分投资者承担损失，某种意义上算是牺牲一部分人，让其他人软着陆。为了打破刚兑，防止风险蔓延，在新规出台后信托机构不得开展具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务，说白了也就是不能借新还旧，每个项目算自己的帐，一个项目死了没关系，可别拉着大家一起死。

所以平安信托整个公司现在还能活着，暂时没成为下一个中融信托。可散户可不管你那么多，没几个人懂资管新规，亏了我就要去闹。

楼市现在这个样子，这两年又是信托产品的集中兑付期，会不会有下一个出问题的产品，咱也不敢乱猜。但就在平安信托出事之后没几天，另一家五矿信托又出事了，涉及旗下3只产品逾期兑付。跟平安信托逾期的产品借钱给民营地产公司不同，这三只产品借钱的对象可是妥妥的国资背景，融资方与担保方都是云南省昆明市的各类城投公司，背后的股东都是昆明市国资委。

之前的游戏都是这么玩的，地方把土地当固定资产划拨给城投公司，城投公司拿着土地做质押，向银行或者信托借钱，慢慢的城投公司就成了一张地方的信用卡，只要财政没钱，就拿出这张卡来刷一下，当账单还不上的时候，地方再给城投装更多的资产，提高这张信用卡的额度，借新还旧。

游戏玩到今天，城投和地方政府手上最优质的资产土地开始贬值，甚至无法流通后，城投卡的额度一下子就缩水了，之前的账单也就还不了了，于是五矿信托这三个产品也就出问题了。

这三款产品都是2022年成立的，当时地产三条红线已经出台，地方的卖地收入已经下来了。那么五矿信托这三款产品为啥还要投给城投呢？

因为大家相信有国资背书就有刚性兑付，钱肯定到时候能要回来，但后来中央一直强调“不给地方的隐性债务兜底，谁家的孩子谁抱走”，彻底让信托们傻了眼。

近两年，已经有数百个信托产品发生违约，绝大部分和地产基建相关。去年有15家信托公司因违规被处罚，这两年还有多家信托公司进入破产清算，比如新华信托、四川信托等。

全国一共只有68家信托公司，这么高比例的出现问题，相比较，银行家数要多得多，银行也投了房地产和基建，为什么我们很少听到银行出问题？本质原因就是，资金就像这个社会一样是论资排辈的，是有优先级的。

相信大家还记得去年年底路透社的一个消息，上面要求平安集团控股陷入困境的碧桂园，平安股价大跌，随后平安立刻出面否认，说没有这回事。

有没有这回事我们不知道，但有一点是肯定的，对楼市的纾困态度，我们是本着“谁有钱谁去救”的原则，不然你以为为什么要鼓励买房、刺激改善型需求？救楼市和房企的钱收不收的回来那是以后的事情，现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场。如果银行的钱不能乱花，那么中产和富裕阶层的信托最合适不过。

现在最大的问题是，中产和富裕阶层的认知并没有随着过去楼市的野蛮增长而增长。凭运气赚回来的钱，现在让你凭本事亏回去，突出两个字——活该。

很多人受制于传统观念，把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的理财产品，根本不知道信托的收益只取决于底层资产的收益，而不取决于金融机构的金字招牌和信托计划看似相对多的保障条款，比如抵押、回购、担保等等。这些保障条款在资产价值暴跌的时候一文不值，不然你以为那么多的失信被执行人哪来的？

学校里没有交给你的经济常识，社会会教给你。穷人被P2P收割，中产被房价收割，富人被信托收割，在哪都要交学费，只是社会的学费更贵一些而已。再多说一句，学校不教有不教的道理，否则谁来为这一切买单？

你要知道，银行等金融机构着陆了，那叫硬着陆；你着陆了，那才叫软着陆。

千万别被高收益蒙蔽双眼，投资一定要首先考虑风险。

但另一方面，如果是因为金融机构不作为、违规操作、利益输送，或者监管不到位，而让投资者遭受无妄之灾，不能永远轻描淡写地用一句：“投资有风险”来混淆视听。

只能说，雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。

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作者: 浅贝    时间: 2024-5-12 21:45
彻底脱光后，离市场拐点还有多远？


原创 拓海 大碗楼市 2024-05-12 07:57 浙江

周末了，给大伙儿出一道七岁儿童的幽默智力题——

问：这年头儿，实锤的第一步是什么？

答：不拒绝不承认，用沉默的姿势强打马虎眼！

早在四月底，“路边社”就在传闻：杭州将在五一假期后取消限购政策。

随后一个多星期里，别说没辟谣的，连个摇屁都没有…

果不其然！

5月9日一早，杭州就发布了《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》。

具体都“通知”了点啥，我就不上八股文了，人家中介小哥给提纯得相当到位——

1）全市范围内取消限购，主城四区新房也放开了；

2）首套房按区认定，各区管各区；

3）恢复购房落户政策；

4）对于流摇房源，开发商可自主销售；

5）供应库存大、去化慢的区域，将优化供地模式。

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从召开G20峰会那个月开始，执行了近8年的限购令正式宣告结束。

不限户籍、不卡社保，不管是吃饱喝足拍肚子的，还是走街串巷摇铃子的——只想掏得起首付，“买了就是杭州人”！

胆大心细不怕背债的，还能十区三县市挨个儿论首套。

只要不断供，就算“杭之栋梁”，杭州地铁四期建设高低有您一份功劳！

这个信贷政策放到全国也绝对是尺度最宽松的，没有之一。

公证摇号制度的优化，让房企有了更灵活的销售自主权；

这在一定程度上实现政策调控端与市场调节端的微妙平衡，对去化来说是个好事儿。

除此之外，库存大、去化慢的区域要扎上“内卷积压”的口子，最大程度避免“越卖越多”。

虽然杭州商品房去化周期远远小于36个月，但这明显也是响应了自然资源部的号召。

几个月前的政策优化，还知道留个裤头儿。

这回行了，直接给大伙儿来了把一丝不挂。

更重要的是手法多样，供需两端都有交待，诚意这块儿基本到位了！

就在杭州全面放松限购的当天早上，微信里的中介小哥、朋友圈里的置业顾问、业主群里的街坊邻居，还有远在别的城市的哥们弟兄，集体上听了——

这个说“杭州终于认怂了”，那个说“赶紧上老家摇人来买房”；

这个阴阳怪气“哦，不买房是因为限购”，那个段子直奔下三路说“绝经了再摘环儿管啥用？”

有的问“想置换该先卖还是该先买”，还有的盘算着“趁着一波热度起来赶紧套现离场”…

杭州这回脱得裤头子都不剩，动机其实很简单——稳住当地土地财政基本盘！

2023年，杭州土地出让金收入1780亿，较2022年得2203.4亿下滑了19.21%；

跟2021年的3084亿土地出让金收入相比，2023年的卖地收入简直胯骨轴子疼。

进入2024年后，杭州的土拍降温其实挺明显的。

一季度的土拍成绩一提一个不吱声，具体情况大伙儿可以看下图——

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杭州市的土地财政依赖度常年维持在110-140%之间。

不当家不知柴米贵，咱说个烧钱的事儿吧：

杭州地铁四期规划早在2022年11月发改委获批，2023年7月开始动工，预计2028年三季度末完成。

152.9公里的线路里程，总投资预计1387.91亿，平均每公里造价9个亿。

四期规划动工没几个月呢，地铁五期规划启动的消息马上就来了，传说又是150公里，保守估计又得1300多个亿…

就你当话事人，这个节骨眼儿你也得想着去哪儿摇人。



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可是，这一回真的能如愿以偿吗？

实话往往不好听，这次杭州解除限购，不过是一拳打在棉花上。

首先，杭州的限购令早已成为“遮羞布”。

早在今年3月底，杭州就已放开了全市范围的二手房限购，但二手房卖得咋样？

截至5月9日，二手住宅挂牌15.65万套，成交均价环比下滑1.88%；

15天内跌价房源14647套，同一时期内涨价房源只有822套，两者差了将近18倍！

这叫啥？教科书级“以价换量”！

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尽管彼时上城、西湖、拱墅、滨江四大主城区还保持着所谓新房“限购”，但一个月社保就能买的玩法，实在是象征意义大过实际意义。

这一回全面解除限购，相当于告诉大伙儿：一个月的社保都不用装了，随到随买！

从限购门槛来看，这一回新政虽然招式足够大，但对整个游戏规则形成的改变其实不怎么明显。

第二，杭州楼市的供需两端的确出现了结构性失衡。

这个伏笔，其实早在多年以前就已经埋下了！

2018年4月，对于杭州楼市来说堪称分水岭。

在此之前，杭州房产的价值取决于城市产业、管理水平、行政能级、地理区位以及宜居环境。

在此以后，“万般皆下品，唯有倒挂高”。

新房限价28800/㎡，二手房挂牌60000/㎡、新房限价35000/㎡，二手房挂牌80000/㎡、新房限价69800/㎡，二手房挂牌100000/㎡…

我今天写出来，你感觉像地产聊斋，但它在杭州确确实实发生过，而且还成功地引起了北上深甚至海外买家的扎堆儿入局。

然而2021年下半年开始，我们眼瞅着倒挂板块在杭州地图上以肉眼可见的效率逐渐缩小。

现如今，真正还能称得上倒挂的也就是沿着钱塘江核心段分布的少数几个板块——

新房限价50000-70000/㎡，二手房理论上还能卖70000-100000/㎡。

可是，绝大多数的板块都在面临不同程度的去化压力。

以今年4月的“热盘潮”为例，没有楼盘限售，总摇号接近18000户，整体中签率38.5%。

32次开盘，19次零登记，甚至未科的新盘榜上有名…

这都不是“二八定律”，这TM叫“二八十定律”！

可问题是，虽然全国的老少爷们儿来杭州买房不需要落户和社保了，可真正有高倒挂的红盘还是要拼社保的。

这样一来，等于说外地客群来了，也只能帮着去化那些不温不火甚至零登记的新盘…

从这个细节来看，全面取消限购到底有多大现实意义，恐怕每个人心里都有一杆秤。

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第三，杭州客户观望情绪比意式咖啡还浓，真不关限购什么事儿。

全市在售新盘项目总共成交4771套商品房，环比下滑41.37%、同比下滑57.87%，这份月考成绩单，让人看了直犯困。

刚才也说了，二手房虽然跟之前比能卖得动，但基本属于以价换量，卖房人签约时的表情，就跟办喜丧一样。

更直观的，大家瞅瞅近期的情绪指数统计就一目了然啦！

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为啥会这样？

从前杭州新房价格的锚是二手房的价格及其带来的可观倒挂。

曾几何时坚不可摧的楼市信仰，让人们无比相信：杭州的二手房价格不可能跌。

既然二手房价格坚挺，那倒挂空间就一定坚挺，这无疑给新房的套利空间注入了巨大的确定性。

在限价和倒挂产生的确定性助攻之下，杭州楼市曾连续多年走出“独立行情”。

在这个过程中，积累了大量的投资需求和债务积压。

但这两三年，就业面、楼市大环境、债务周期也好…

一个能打的都没有，导致前些年扎堆儿投机的二手房业主现在扎堆儿出货。

结果会是啥？杀伤力有点儿大，你们自己脑补。



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这一次杭州彻底放开限购，对于当地楼市而言像极了一把双刃剑。

我不否认，在政策刚刚落地的一两个月里，市场大概率会有一波应激性反应，但后面大概率是药劲儿一过，备不住比给药前还颓。

这个事儿在过去这两三年里，全国各地头部城市里几乎百发百中。

对于杭州来说，这一把要真的能源源不断把老乡们摇进来嗷嗷买房，倒是不错的契机；

要是药劲儿过去，依然外甥打灯笼——照旧，那不排除适得其反。

首先在杭业主们就得合计：

“我嘞个去！脱光了都没人进来？那我得抓紧卖，卖晚了都赶不上热乎的…”

一旦这种共识形成，恐慌性抛盘很有可能加速蔓延。

要避免这件事发生，草民倒是有一计，不知当讲与否——

打开土拍与新房价格上限，可谓一箭三雕。

其一，这两年土拍收入较2021年高点时下滑不少，打开土拍价格天窗有助于卖地收入加速回血。

对杭州这样一个土地财政依赖长年干到100%以上的城市而言，这部分钱实在太重要！

打开土拍价格天窗，既可以解地方财政的燃眉之急，又能通过土拍溢价往上走，为新房、二手房市场输送信心。

一旦面粉比面包贵，傻子都知道接下来会发生什么。

其二，打开新房价格上限，既有利于开发商利润上行，也能给存量房市场带去更多信心。

杭州这地方，产业附加值整体水平在全国名列前茅，经济腹地又生活着全国最富裕的一群人，说白了，这里从来就不缺购买力。

土拍和新房价格天花板双双打开，无疑给存量房市场定价带去了最直观的价格参考，存量房的价格自然也能被拉一波。

其三，二手房量价齐升，有助于稳住土拍市场和新房市场预期。

包括杭州在内，目前房地产市场最大的问题其实在存量端。

由于二手房滞销、业主债务压力过大，所以抛盘量激增，抛盘量一旦上去，流速和价格自然就会下来。

存量房市场的量价表现传导至一二级市场，当然就会表现为土拍情绪和新房去化低迷。

咱从常识来考虑这个事儿，要想大规模去化库存，唯一的办法只有“涨价”，人们只有在正向预期的刺激下才能更多选择持有和买入。

反之，就会产生价格踩踏。



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当我们跳出楼市来看资产价格的走向时，便不难发现一件事——

决定短线资产价格的要素是供需，决定长线资产价格的要素其实是产业。

杭州楼市从2016年上半年开启涨价通道，不少人记忆犹新。

复盘一下你会发现，“涨价去库存”、“棚改货币化”两招棋对杭州来说，更像个催化剂。

以阿里巴巴为代表的一批互联网大厂崛起，对于彼时的杭州资产估值而言，同样起到了决定性作用。

因为有了批量崛起的新兴高附加值产业，才能为社会批量输送百万富翁、千万富翁甚至亿万富翁。

这部分高收入人群通过消费、购房、享受公共服务等方式，拉高相关溢价，才能将货币传导至更广泛的人群。

显然，今天杭州头部大厂的处境，还撑不起“当时只道是寻常”的那些骄傲…

将杭州放在全国经济地理的维度来看，它依旧是座颇具吸引力的城市。

今天，我们依旧能在杭州的每个角落看见络绎不绝的年轻人，穿着格子衬衫、交流着“互联网黑话”。

希望在这些追梦的年轻人里，能有笑容憨态可掬的“英语教师”…

眼下，全国只有极少数城市的部分区域还保持着较严格的限购令。

信贷成本、折扣力度几乎史无前例。

无论是刚需还是改善，都可以慢慢挑、慢慢捡。

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作者: 浅贝    时间: 2024-5-16 15:53
王炸消息，国家要回购房子了？！


原创 樱桃团队 樱桃大房子 2024-05-15 21:43 广东

今天市场爆出来一条王炸消息，说全国各地正在考虑一个重大计划，就是由政府来回购数百万套未售出的存量住房，用来做保障房。帮助开发商去库存。
随后证券时报旗下的券商中国也做了报道。
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这条新闻并非空穴来风，也不是市场乱猜，而是早有征兆，早在今年4月15日财新就爆出过这个思路，由国家出手统一回购商品房做保障房。

今天的消息是说已经在地方征求意见了，信息上又更进了一步。

我觉得落实方案还需要一段时间，比如具体是回购哪种房子，由谁来回购？资金如何解决？

很多细节还有待探讨，但回购商品房是迟早会落地的方案，很大可能就在美国降息开启之后。

关于这个方法去年黄奇帆就讲过，说到了房价可以打七折的时候，政府就可以开始收房了，让保障房在收购后占整个住房市场的20%。

现在全国一二线城市的房价普遍下跌了30%以上，可以说很多一二线城市的房价泡沫都已经挤干了。

回购新房比回购二手房实施起来要更简单，二手房涉及到房子评估价，业主是否认可这个价，而且是需要一套套的去协商，如果是买来的老破旧，以后还要重新整理出租，都涉及一系列麻烦事。

如果是回购新房就简单多了，选择哪些楼盘，什么价打几折，直接跟开发商打包谈就行了。

建保障房本来就在国家的计划之中，现在库存量这么大，可以不用再花钱建了，直接发债来回购新房，既解决了保障房的问题，又解决了去库存的问题，同时也救活了开发商，大家的就业和收入也会提升，整个市场就可以进入一个良性循环。
新房成交量起来后，也会带动二手房成交活跃起来，市场信心一旦反弹，之前那些恐慌性抛盘的业主，可能就不会卖了。
这种国家出场回购商品房做保障房的方案，是真正能解救楼市于水火的。
跟现在市场上的以旧换新有本质区别。
在今年中央430会议后，克而瑞统计过，全国一共有54座城落地了“以旧换新”模式，以此来推动去库存。
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具体大概包括这几种方案：
1、代售模式，上海和深圳目前在推行的，参与方是房企，中介和购房者，买家去买新房，中介帮忙优先卖二手房，这只是单纯签个协议可以延迟新房网签而已，作用并不大。
2、旧房换购模式，在南京郑州推行，参与方，地方政府，开发商，购房者，地方评估二手房价格完成收购，买家再去购买指定新房。
3、地方直接回购存量待售商品房，目前重庆郑州苏州已经落地跟进，今天杭州也发文，在区内收购一批商品房用作公租房。
4、“旧转保”，广东肇庆推出，把二手房转为保障房，但地方不会买断产权，只是一次性支付5-10年租金，而且对房子的要求也很高，无法大范围推广。
但是从市场反应来看，第一种其实没啥用，二手房现在想要卖出去太难了，第四种要求也很高，没办法大范围推广。
仅剩下第二和第三，也是目前以旧换新跟进城市最多的两种方案。
第二种目前已经有19个城市落地，但是这个方案比较复杂，二手房户型朝向价位都不一样，还要一一和业主谈，就很费时间精力。
第三种，由地方来回购，最大的问题是，地方的资金从哪里来？
比如郑州今年预计回购5000套房，这点量是激不起什么水花的。但回购多了，地方又没钱。
今天杭州临平区也发文：在区内收购一批商品房用作公租房，总共1万平米。
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但这点量能让市场回暖吗？显然很难。
所以试点城市的试点规模都不算大。
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想要大规模回购去库存，只能由国家出钱。那如果由国家来出钱，需要多少钱呢？
今天天风证券也发了一份研报，他把新房和空置二手房库存都算上去了，一共是26.3 亿平方米，对应的去化周期约为 25.4 个月。
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如果按照国家要求把住房去化周期压降到 18 个月以内，则需要净压缩 7.4 个月的去化周期，对应需要消化 7.7 亿平方米库存。
大概估算需要约 7 万亿元的资金。
这个资金量太大了，根据天风的测算，今年中央财政赤字安排 3.34 万亿元，地方财政赤字安排 7200 亿元，超长期特别国债 1 万 亿元，地方政府新增专项债 3.9 万亿元，广义的财政赤字规模为 8.96 万亿元。
也就是说，政府收储所需资金相当于政府一年举债规模的 78%。
短期内拿出那么大一笔钱，资金压力还是很大的。
但如果不包括二手房，只回购新房，目前全国新房库存量总共才7.4亿平米，那资金就要小的多。
如果全国上下都行动，要花多少钱呢？
刚好今天高盛也发了一份报告，按照价值计算，截止2023年末，我们的房地产库存总价值为30万亿元人民币。（包含待售库存和其余开发商的生地等）。
其中待售新房库存占比大约45%，大约是13.5万亿，如果只收购重点80个城市的存量郊区新房，成本就会低很多。
这个方法去年黄奇帆也有谈过，他表示等到中国房价大约下跌30%就可以这么操作了，地方下场收房。
目前来看，房价整体跌幅已经超过30%了，再加上收购新房只需要和开发商谈，价格比市场价还要更低，也不需要一次性全款，20%的首付，80%的银行贷款，所以至少需要注入 1 万亿人民币以上的资金才可启动激活市场。
这个是完全有条件办到的，财力充足的城市自己都可以先自行操作，而财政能力不足的地方，可以向国家申请专项债，资金封闭循环，专项用于存量新房的收购，并且后续出租出售所得必须用于偿还专项债。
这些专项债的成本一般都是2%左右不会很高，而这些房源都是地方低价回购的，租售比只要达到2%，能覆盖利息成本这事就能成。
后续把存量新房收储后转为保障房，也能解决保障房的问题，目前我们国家的保障房比例，尤其是一二线的比例还是很低的，如果重新拿地去建设，费用又高。
所以由国家出钱，地方收储转为保障房，算是用最小的成本，解决房地产的重大问题，是目前最好，且唯一的办法了。
关于这一点，樱桃在去年就在会员群和大家提到过。
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过去几轮调控放松，对市场就有刺激作用，但现在时代不同了，现在是市场信心严重不足，光靠解决限购限贷放松调控，已经达不到那个立竿见影的效果了。所以这次必须依靠国家亲自下场回购才能去库存。
一旦新房库存去化了，二手房自然活跃度就起来了。
政策也正在按樱桃的设想走，后续大概率还会继续降准降息，但需要等老美降息的那一天，我们才能占据主动权。
只要利率降到2字头，继续发国债，房地产救活了，中国就可以走出通缩走向复苏，这一天已经不远了。
美国回购股市，日本回购债市，中国回购房子，全球三大泡沫都找到了化解危机的方法。

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作者: 浅贝    时间: 2024-5-16 16:10
房地产发展新模式，加速了


原创 顾子明 政事堂2019 2024-05-15 22:25 辽宁

“以租兼售，两难自解”。

继一周前，杭州取消限购，今天，杭州临安发布公告，将收购一万平商品住房用作公租房。

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虽然量很小，但政事堂看来，这是个重磅的信号，

这种政府下场卖房转租的试点，始于去年一月，央行为此筹集了一千亿。

由国开行牵头，各国有大行向天津、重庆、济南、郑州、长春、成都、福州提供超长期资金，开启为期一年的摸底试点。

今年以来，去年试点的项目已基本走完流程，八个城市也陆陆续续拿到贷款。

刚结束的430政治局会议，对房地产政策大力度的调整和重新定调，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。

此次临安的动作，意味着国家对第一阶段的”新模式“的试点比较满意，现在进入到第二阶段的扩大名单阶段，估计陆陆续续会有更多的城市加入其中。

如果过程中未发现“副作用”，将标志着十年一轮的“棚改”，将以“以租兼售”的模式在全国铺开。

这里，政事堂进行少许的推演。

根据目前八个城市的试点反馈，目前主流模式是城投平台拿着央行的贴息，购买旗下城投公司的商品房，装修后作为公租房出租。

对于地方政府，相当于借到一笔超低利息的“永续债”，不需还本，利息不高于3%，央行还提供100%的资金支持，利率为1.75%。

而且，不同于专项债的严格审查，这笔近乎“白嫖”的“公租债”，地方政府可以从城投平台理直气壮的“挪用”，自由支配，能够极大的缓解三保压力。

这一套流程走下来，地方政府枯竭的腰包不仅满了，还可以完成中央的公租房指标，消化政府城投系统的房产和土地库存。

甚至在央行廉价资金支持下，部分租金高昂人口密集的一二线甚至能出现资金套利的机会。

因此可以预见，随着今年中央扩大“公租债”的名单，各地都会干劲十足的积极申报和推动，将麾下城投系统的库存迅速转化为公租房，恢复地方的财政收入。

而随着城投系统的库存逐步消化完毕，地方政府在“公租债”的依赖下，未来也势必将收购的范围扩张至与当地政府关系密切的本地开发商，按照国家的要求，“整栋、整单元”的打折购买。

这对于部分濒死的开发商，也算是救命的稻草。

这套机制如果确定在明年年开始全面运营，央行和国开行资金的转向，也意味着房地产的定价逻辑和政府的财政机制将出现巨大的改变。

十年前的棚改，土地财政是由买房人的数量决定的，所以各地政府都要积极的推动城市化，扩充教育医疗交通基建，将村镇人口转移至城市。（决定权更多在掏首付的中老年人）

十年后的“以租兼售”，土地财政更多是由租房人的数量决定的，所以各地要给青年人提供更充分的就业和服务，通过优质的企业将年轻人和外地人留下来。（决定权更多在付租金的中青年人）

随着今年以来此起彼伏的公共服务涨价潮，靠同质化政府补贴吸人的时代过去了，未来各个城市之间的竞争与人口迁移的方向，比的是软硬环境，比是的谁有更多高质量的企业与产业链。

中国城市之间的差距，也将迅速的拉开.....

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作者: 浅贝    时间: 2024-5-16 16:13
官方出面，一幢一幢的买楼了！


原创 金哨兵 成方街哨兵 2024-05-15 21:43 广东

今天，地产链逆市普涨，直接的导火索是彭博的消息，关于收购存量住宅的传闻。

然后今晚，杭州方面真的行动起来了：杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

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对于房源基本条件，临安规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米。

临安还明确了收购房源的最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。

跟前几天南京的政策相对，杭州这次，收购的意思就非常直白了：直接是以整幢来购买的！

这手笔，是够大的！

而且，单套面积不超70平，这也确实是准备做公租房的样子。



自从430会议之后，哨兵就一直在强调，楼市的下一个重大政策，就是要收购存量住宅，目前正在一步步的兑现。

对于“为什么要收购”的相关问题，哨兵近期已经反复分析过了。

今天，咱们来分析一下，到底要投入多少的资金，才能见效！

对于这个问题，今天也有一些传闻，7万亿、8万亿、10万亿……各种说法都有。

咱们类比一下当年的“货币化棚改”，看一看本轮的“去库存”要投入的资金。

当年的货币化棚改，本质上就是央行通过PSL定向放水，进行棚户区改造，老百姓拿着补贴的钱，去买存量的住房，迅速消化了库存，并将楼市点燃，引发了跟风抢购和涨价潮。

现在的情况，跟当年不可同日而语。

首先，目前库存的房子已经超过了2015年的高点（如下图）。

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更重要的一点变化在于：跟风者没有了！

当年那一轮的“涨价去库存”，直接透支了中国人对于房子的购买力。

现在，即使政府出面，收购存量住宅，也不可能引发跟风。

因为，政府收购的，是卖不出去的房子，是要打折买的。

在目前的买方市场环境下，又是政府作为买方，那价格自然是要压低的，就跟“医药集采”是一样的道理。

对于活不下去的房企来说，亏本也得卖！

具体打几折，应该还得具体情况具体对待，需要博弈。

这样的一番操作下来，根本不可能形成跟风买房潮，因为人性都是“追涨杀跌”的。

更重要的一点在于：只有人口持续净流入的少数核心城市，对于保障房的需求才比较大；对于人口流出的中小城市来说，保障房的需求其实并不大。



收购存量住宅，最主要的原因是为了解决目前的困境，特别是地方政府的困境。

房企手里的房子卖不出去，资金链断裂，拖欠上游供应商的资金，环环相扣，拖累了不知道多少的行业、多少的企业、多少人……

同时，房企的债务违约，甚至破产，将引发一系列的金融风险。

更主要，还是地方政府，也指着中央的资金进来呢。

因为这个事情，是不可能指着地方政府自己筹钱的。

还是得中央给政策，由银行贷款。

那银行的钱从哪里来？

估计还是得从央行那里来！

对于地方政府来说，先收购的、先救的房企，自然是先紧着自己的“亲儿子”们，也就是先把地方国有房企救活了再说。

后面，地方政府卖地，还得指着“亲儿子”出面，来给地方的土地财政续一续命……

总的来说，收购存量住宅，只是一个合适的理由，核心是要救地方政府。

只要中央给了政策、央妈放了水，地方政府的日子就会好很多。

所以，归结起来，还是那五个字：救民先救X……

收购存量住宅不可能让中国楼市再火起来，核心是让地方政府渡过这一道难关！

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作者: 浅贝    时间: 2024-6-18 12:01
聊聊糟糕的房地产数据


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2024-06-17 22:07 广西

今天统计局出了房地产数据，下滑得有点厉害，有点超预期。

1-5月份，投资同比下降10.1%，施工面积同比下滑了11.6%，房屋新开工面积下降24.2%，房屋竣工面积下降20.1%，新建商品房销售面积同比下降20.3%，新建商品房销售额下降了27.9%。

想想五月份，一波刺激政策出炉，房地产板块股票大涨，我还特别提醒过大家，现在说行业见底不算错，但这个底是L型的，在下面那条杠杠上停留多久且还有的说呢。

周期行业见底的一个标志是供给下滑到某个极限程度。

大家可以去参考一下2016年那一波侧供给改革，钢铁和煤炭行业去产能，然后产能过剩的钢铁煤炭行业开始涅槃重生，活下来的企业们很是过了几年的好日子。

当然了，房地产比钢铁煤炭这些产业复杂多了，因此处置起来就更复杂。

还记得那句话吗？如今我们国内最主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

所以谁不想住更大一点的房子呢？

如果不是口袋里的收入不匹配，我都想住在皇宫里，找几百个人伺候呢。

就像2015年大家发现煤炭产量37.5亿吨过剩，到2023年，产量攀升到47.1亿吨，也没怎么过剩。

所谓的过剩，其实是相对的，相对于消费能力，生产过剩。

现阶段地产行业最大的问题是如何提升老百姓地产消费能力。

难道你们不买更大的房子是因为压根都不喜欢吗?承认吧，都是因为买不起。

真正钱多到都是数字概念的时候，你还会在意买了房马上贬值这件事吗？

就好像喜欢新款服侍，明知道过季以后肯定会疯狂打折，但只要你钱够多，会在乎那个折扣吗？

我有时候会思考房价的问题，为什么中国房地产价格在过去的十几年里上涨得如此迅速？

当然了，有金融化这个利器在里面。

但真正支撑房价上涨还是人口迁徙，大量的人口从农村向城镇迁徙。

我记得很久以前，底层老百姓的收入那是相当的低，大家可以看看当年描写民工生活收入的影视文学作品，但凡没在那里瞎扯，就该知道从前无论是进厂还是去工地，在人口红利的压迫之下，劳动价值低到什么程度？

但随着中国经济发展，底层老百姓收入都上来了，外卖小哥月入过万也不是什么稀奇事了，这在20年前你敢想吗？

在市场最狂热的时候，一切关于需求，关于美好前景的预期都会被透支了。

经济飞速发展，底层老百姓收入增长。

在核心大城市里，可能普通工薪阶层掏空六个钱包还买不起一套房子，那时因为核心城市定价跟普通城市不一样，人家瞄准的客群是全国人，假如不限购限贷一下，房价还能再上几个台阶，不信大家可以看看北上广深那些豪宅的价格。

一旦放开炒作，老破小的定价体系也会瞄准顶级豪宅，别问我为什么，在充沛的资金刺激下，各种上头的行动都是人性使然。

其实房价的分水岭在2017年。

正是那一年，燕郊的房价开始崩了。

但燕郊房价崩了以后，北京市区的房价还能冲高。

有意思的是，2017年也是人口出生数据的一个拐点。

本来预计放开二胎的婴儿潮并没有如期而至。

燕郊是个代表，很多三四线城市的房价也是从17年开始就再也没恢复。

恩，我们王首富的光环也是从这一年开始褪色的。

2021年开始，国内外贸行情好的不要不要的，然后宁波的房价创了新高，这一年，恒大崩盘。

人口基数，老百姓的收入情况直接决定了房地产宏观需求状况。

别拿个别城市来说事，就好像熊市来临，再怎么熊，大熊来袭一样会有个股屹立不倒，但到拐点的时候，这些强势股大概率会有一个补跌的。

漫长的摩底过程中，供求关系会彼此去找寻一个平衡。

还有人问我，怎么看房地产行业融资下滑这件事，这怎么看呢？各项指标都在下跌，偏偏融资涨了，银行敢那么猛吗？再怎么给白名单，都得有的放矢啊，你不买地，不盖房子，房子卖不动的，就凭白问金融机构要钱，出事了谁负责？

出清是一个非常残酷的过程。

我从2019年就在说，最终地产行业的问题会用时间换空间去解决，靠CPI上涨慢慢解决。

给大家讲个有意思的事吧，我现在定居在一个四线小城市，请了个钟点工过来打扫卫生，这个大姐靠自己当钟点工，丈夫当维修工，买了套140多平的房子，所以我有时候在想，这里的房价真的算高吗？用得着太担心吗？

房价让普通人都能很容易触碰得到，就别说什么生活压力太大了。

很多企业从一线城市搬走，有些即便不全部搬走，也开始分出一些生产，办公部门到二三线城市。

技术发展让远程办公变得非常轻松。

记得十年前我曾苦口婆心的劝很多人卖掉办公楼，都不用有什么未卜先知的能力，只要看到4G通讯技术发展，看到网络视频传输如此轻易便利，看到网络支付成为一种趋势，就该知道从前靠中心城市搞聚集效应输出服务业的那一套模式，差不多到头了。

技术发展永远会改变经济格局。

最近一直在说数字经济，新质生产力，这意味着什么？

所以对整个地产大盘而言，到底要追求几个一二线城市的红火，还是要三四线小城市重新焕发活力呢？

再平衡的过程可能会相对漫长，且诸多煎熬。

但还是那句话，在大势面前，一切逆势的努力都是螳臂当车。

今天看到有V评论地产数据，说是马上会有更猛的政策，更猛的药来。

我觉得，救地产应该是从源头起的。

不平衡，不均衡的发展才是真正的拦路虎啊，所以为什要大力发展数字经济？

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作者: 浅贝    时间: 2024-8-19 14:41
这届房子的质量，实在太差了！


原创 江月 大碗楼市 2024年08月19日 08:00 浙江

难受。

最近，看到了很多让人难受的图片。

比如，下面这组图。

大面积脱落的外立面；

斑驳龟裂的楼板；

这幢楼，一眼看去，就是有故事的：

它是漂泊多年、饱经风霜的老兵。

如今的它，已经为业主奉献了多年，伤残的躯体急需要一场声势浩大的整拆整建来获取新生。

不过，我若是告诉你真正的故事恰好相反呢？

它只是初出茅庐的新兵蛋子。

甚至，它还没迎来自己的交付日期。

这才是故事的真相。

这，

是一个尚未交付，但问题百出的新建商品房。

而它的业主们，正在经历——

一场无比难受的维权。

如果我再告诉你，这个商品房项目位于杭州呢——

一座以产品力著称的城市。

如果我再告诉你，这个商品房项目均价36000元/㎡，一套房子总价普遍在400万上下呢——

一个地段不错的改善项目。

如果我再告诉你，这个项目被小两千人抢着买，中签率最低仅6.9%呢——

一个热度相当可以的项目。

你会不会觉得很震撼？

但先别急着震撼，咱们再来看一些案例。

比如，小区刚交付，就全方位漏水、渗水的。

墙面、天花板、窗户、电梯、地下室……只要你能想得到的地方，它都非常水。

比如，房屋主体出现问题的。

梁体高低不平，一头高一头低，悬差达6公分。

此外，客厅间距还有倾斜，地面与墙面之间存在3公分的倾斜度。

这可都不是小问题了。

梁不平，力不均。长期以往，房屋会面临变形和坍塌的风险。

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再比如，新房交付后，燃气不可用的。

由于烟管未出墙、防火性不足（末端为锡纸）、废气和吸气未分离等等问题，燃气公司出于安全问题停止了业主开通燃气的服务。

难受的业主们，花了买住宅的钱，住上了不能通燃气的公寓。

举了这么多例子，我想说的是，

新房品质问题绝不是个例。

全国各地的新房，都多多少少面临着品质问题。

再进一步说，

近两年的新房质量问题越来越严重。

据统计，2023年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约12.4万起，较上年增长5.9%。

其中，房屋及装修质量相关投诉同比增长17%，主要问题为渗漏、开裂，相关投诉量分别同比增长8%、24%；坍塌、隔音相关投诉分别同比增长25%、27%。

2023年中国城市居民居住总体满意度为73.2分，相比2022年下降1.8分。

去问问那些在2020-2022买房的朋友，问问他们的业主群里有没有搞维权。

只要你去问，大概率一问一个准。



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这届房子，真的差。

2020-2022年，是最好的时代，也是最坏的时代。

2020年，商品房销售额同比增加了约1.3万亿元，其中的增量基本由住宅贡献。

2021年，商品房销售额来到了巅峰，其中住宅销售额高达15万亿元。

直到2022年，市场开始下行。

这几年漂亮的销售数据背后，就是一套套品质令人担忧的房子。

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爆炸增长的销售量，意味着市场需求的暴增。

需求暴增又进一步拉动了源源不断的供给。

这就是过去几年房企一直在做的事情——

高周转。

因为根本不用担心房子卖不出去，所以开发商们只需要勇猛地在土拍市场厮杀，通过一次次攻城略地，造出一片又一片房子。

同时，为了遏制房价过快上涨，地方又出台了限价政策。

土拍市场竞争激烈，房子的价格上限早已被锁死，对房企而言，利润空间被一次次压缩。

紧接着，第二个策略来了——

低成本。

高周转与低成本的组合，只能造出品质低下的房子。

当然，在那个时期，购房者们对于房屋的品质也不大关注。

只要房子能挣钱，哪怕是盖个猪圈也有人抢。

于是，

市场上出现了一个个套娃产品。

它们共用着大同小异的设计方案；

它们用着统一的、廉价的采购渠道，其中甚至不乏一些假冒伪劣的产品。

而在一些看不见的地方，甚至会有楼板厚度不足、隔音效果不好、地下室防水偷工减料等等违规操作。

还有些精装房，拿着三五千/方的装修标准，干着成本千把来块的活儿，直接赚麻了。

这就是新房质量差的第一个原因——

市场因素。

2020年、2021年市场最好的两年，有太多太多的新房项目在“高周转、低成本”的生产模式中，被流水线一般地打造出来。

它们的质量自然很难保证。

2022年市场正处于调整阶段，期间买房的朋友，则又恰好搭上了新房品质拉跨的末班车。

其次，再来聊一聊监管的缺位。

这主要体现在两个方面。

一、建设要求本身就低。

以噪音为例，

住宅混凝土楼板，通常来说标准厚度是80-100mm，现在最新是调至了120mm。

而日本在这方面做的比较好，以前日本的楼板标准是150mm，现在已调高至200mm，更能有效隔绝空气传音。

再比如层高，很多住宅的层高仅有2.85m、2.9m。

随着时代的进步，现在有很多地方出台了硬性规定，要求层高在3m以上。

二、相关部门的扯皮。

以前文的燃气问题为例，

根据业主反馈，对于燃气安全问题的处理已经停滞。

业主们就燃气问题向管线科打电话投诉，管线科认为燃气问题归住建质安监管，而向住建质安反映，住建又将皮球踢还给了管线科。

更细思极恐的是，该小区为何燃气管道存在问题，未能满足交付条件，还能够强行交付。

最后，我还想聊一聊这些业主们将来还要面对什么。

在2020-2022年上车的业主们，除了面对糟心的房子，走在越来越难的维权路上外，还要承受市场的另一记重拳。

相信大家都知道“公摊”的新消息。

大体内容就是容积率计算规则更改，开发商又能偷面积了，市场上将会出现一批容积率超过100%的房子。

这就是市场的另一记重拳——

2023年之后的市场，新房产品又开始迭代了。

迭代的方向主要分两个：

一、新房建设新标准。

这里包括但不局限于新房得房率的提高。

还有层高的硬性要求，一定要求在3m以上；

改善型住宅原则上不高于60m，未来的产品会更趋向于小高层。

二、市场的内卷。

由于新房市场惨淡，房子不好卖，开发商主动给产品做加法。

再差的地段，外立面也要上铝板；

同样价格的装修标准，用料全部升级；

户型更有新意，再也不套娃；

会所、恒温泳池、大价钱的园区园林又重现江湖……

如果，你现在回头望去，你会觉得2020-2022年买房的朋友大多有些后悔。

总结起来就是以上三点：

买到了高周转、低成本的房子；

维权之路，心酸又辛苦；

担心被下一代产品吊着打。


图片

怎么绕过这些坑？

如果你打算今年买房，那么恭喜你，从时间节点上来看，关于房子品质质量的坑你会少踩很多。

毕竟，现在开发商们都在卷品质。

但是，也还需要注意几个点。

一、看品牌。

只有买过房的，才能体会到开发商的重要性。

这不仅是关乎你房子的质量，甚至是后续的物业服务也是紧密相连。

请记住，一定要优选口碑好的开发商。

其次，外来开发商的处女秀需要谨慎。

哪怕它在外的口碑好，但咱们也不能排除其打一枪换一炮可能性。

人家造了一个问题百出的小区，然后就轻飘飘地离去了，而作为业主的你大概会留下一年又一年的心理阴影。

二、看区域。

小区的品质往往都有关联性。

一个品质极佳的商品房项目不一定能拉高周边竞品的品质，但一个品质一般的项目通常会把周边竞品的品质拉低。

也就是说，质量存在问题的商品房往往会成片出现。

举个最简单的例子，

如果某区域的商品房外立面是涂料，那么该区域接下来的新品大概率会是涂料外立面。

只要市场没波动，行情没变化，开发商绝对不会主动卷品质。

你懂得，尽量避开这些地方。

三、看新规。

随着市场的变化，各地的建筑新规都在逐渐优化。

就像前文所说，有的地方已经规定层高要在3m以上，要有架空层等等。

所以，买房之前一定要熟读当地的建筑新规。

如果人家前脚刚出新规，你后脚就买了新规前产品，那大概率就入坑了。

最后，

我想说的是一个房屋持久性的问题。

相信大家都注意到了，我们房子虽然是70年产权，但基本上入住个十来年，问题就逐渐增多。

以现在的流行观点来讲，

房龄超过20年以上的房子多被视为老旧房子。

这就意味着，

不论是出于居住的舒适性，还是投资的保值增值性，我们都需要不断地折腾，以至于不让自己的资产淘汰。

但！

你把视野放大看，事情的真相不完全是如此。

世界上房子寿命最长的是英国，平均达132年；

美国的房子寿命约为74多年；

日本在2007年就提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。

真成了传家宝。

一件大宗投资品本就该如此，与时间成为朋友。

同时，买房投资的终极目标之一就是增加我们的“睡后收入”，这样的收入自然也是越持久越好。

目前，我们的市场已经进入了另一个阶段，告别上一个资产爆炸性增长的红利时代，咱们需要做一个长期主义者且兼备更广阔的视野。

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