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别了，土地出让金
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作者:
浅贝
时间:
2021-8-23 20:33
知情人士：许家印正与越秀洽谈出售恒大香港总部大楼事宜
【知情人士：许家印正与越秀洽谈出售恒大香港总部大楼事宜】8月23日，经济观察网获悉，广州市属国企越秀集团正与恒大集团洽谈收购恒大香港总部大厦事宜。（经济观察网）
8月23日，经济观察网获悉，广州市属国企越秀集团正与恒大集团洽谈收购恒大香港总部大厦事宜。
一位接近交易的人士向经济观察网透露，“双方确实有接触，在谈，但目前还没有谈定。”该人士还补充，该笔交易是许家印亲自参与洽谈。
据港媒引述知情人士报道，中国恒大计划以105亿元将其香港总部大楼出售予越秀地产。据报，恒大此前曾提出156亿元的意向价。
该消息还指出，越秀希望在香港觅得全幢商厦自用，以配合业务发展。
对此，越秀地产有关负责人对经济观察网回应：“越秀地产上市公司层面不清楚有关交易”。
公开信息显示，恒大香港总部大楼位于湾仔，是中国恒大在2015年以125亿港元(16亿美元)购入。
据越秀地产近期发布的中期业绩数据，截至6月底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为400亿元。
8月20日凌晨，恒大集团发布公告称接受了人民银行、银保监会的约谈，称将“以最大决心、最大力度保持公司经营稳定，化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定”。
作者:
浅贝
时间:
2023-8-10 15:08
碧桂园挨了无影脚
原创 顾子明 政事堂2019 2023-08-09 21:17 发表于辽宁
昨天晚间，两张佛山市自然资源局催促碧桂园两家子公司缴纳土地出让金的提醒函在网上流传。
无影脚式的文件瞬间点爆了市场的恐慌情绪，引发了中国最大放弃的股债双杀。
佛山顺德区是一个处级单位，其下属的自然资源局不过是个科级单位，为啥一个科级单位，就能引发中国最大的房地产企业震荡呢？
因为佛山就是碧桂园的总部所在地，也是碧桂园纳税的大本营。
搞过政府事务的都知道，不到万不得已，佛山政府没有道理不去呵护勤勤恳恳为自家下了十几年金鸡蛋的母鸡。
一旦公事儿公办，说明在撇清关系了。
想象一下，这大概就相当于是号称“本山台”的辽台，突然切掉了循环播放的赵本山小品，或者号称“阿里店小二”的杭州，突然对阿里开始表情严肃的开启公事公办，亦或者想象一下，号称“南山必胜客”的腾讯，突然在深圳南山法院接连打输了志在必得的官司。
而且，根据提醒函所示，碧桂园子公司是23年6月1号拍到的土地，但约定的开工时间是24年6月15日。
对于行业内以高周转著称，1个月开工，6个月开盘的碧桂园，承担着巨额的资金成本，拿约定一年后开工的低周转地块，显然是在帮佛山政府拍地，解决当地解决土地出让，维护市场价格。
已经风雨飘摇的碧桂园，还替地方政府擦屁股，这么好的企业，佛山上下没道理不亲近的。
但令人惊诧的是，碧桂园的钱仅仅才晚了几周，自然资源局就“不顾大局”下文追款，措辞还极其严厉。
因此政事堂看来，这次这事儿远远不是佛山层面的事儿了。
我们可以回顾过去20天，碧桂园都做了什么，能让原本应该庇护杨家的佛山突然翻脸。
7月19日，碧桂园服务总裁李长江分两笔，清仓式减持碧桂园服务322万股，套现2824万元。
7月30日，碧桂园服务主席杨惠妍将名下持有的20%碧桂园服务股权捐赠给国强公益基金会（香港）。
7月31日，碧桂园对外公告，公司23年上半年预计净亏损，寻求政府和监管的指导和支持。
总裁把股票都卖了，老板把资产都往香港转移了，然后开始公开发文，向政府寻求债务层面的支持，估计佛山上下已经开始骂娘了。
佛山政府担着信用帮着你筹钱，结果杨家父女不讲武德，卷着钱先溜了，衙门自然就要翻脸了。
毕竟，隔壁的广州，在恒大的问题上，可是吃过哑巴亏的。
两年前，先是恒大总裁夏海钧清仓式减持，后是许家印试图将恒大物业卖给合生创展，广州当时并没有反应过来，并没有干涉，由上级机关紧急喊停，才中断了许家印的逃废债之路。
如今，杨家学习许家，也开始琢磨转移资产，把当地政府往火上烤，各位佛山领导不踹无影脚才怪。
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而接下来的走势，还是很有趣的。
由于碧桂园是离岸公司，有个制度上的bug，破产就可以直接逃废债，因此监管绝不会允许碧桂园破产。而碧桂园只要不在近期破产，杨家父女通过捐赠方式向香港转移财产就合理合法，且无法被追索。
所以，现在进入到了监管与杨家父女相互施压的赛点。
监管是通过施压动作，希望杨家把逃到香港的钱拿回来，政府配套资金，一起把碧桂园给救活，解决全国三五线众多楼盘的保交房问题。
而转移了财产的杨家父女则索性躺平，放弃碧桂园的控制权，主动触发美元债违约，把事情搞大，威胁政府提供信贷支持，解决碧桂园的流动性危机。
双方都在试图把事情搞大，结果就是我们看到的，碧桂园的股债连续多日的连杀。
但是，考虑30天后，是美债到期偿还利息的deadline，监管和杨家一个月内，大概率要达成某种程度的妥协，以避免触发美元违约。
因此最终的结果，很可能是在一轮压力测试后，杨家放弃向香港转移财产，监管向碧桂园提供一定的流动性支持，让杨家以及他们所持有的中国最大房企，完成平稳的退出和落幕。
作者:
浅贝
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2023-8-18 14:44
黔驴技穷！许家印离婚了？
原创 尚本谷主 尚本谷 2023-08-18 08:05 发表于江苏
想想两年前许老板还曾义薄云天地宣称，我可以一无所有，但恒大财富的投资者们不能一无所有。
结果现在一转脸，就把孩子他妈安全送上岸，来了一个技术性离婚。
为什么大家会关心许老板的婚姻？当然不是关心他翻了谁的牌子，而是关心他的牌子被谁翻了。这时候离婚恐怕不是感情破裂，而是金蝉脱壳吧？
别人离婚连个吃瓜观众都懒得搭理，毕竟见多了，早习惯了。可老许不一样啊，曾经的地产巨头、现在的爆雷巨头，掌门人一举一动都得吸引无数关注，特别是数量庞大的债主们的关注。
怀疑老许离婚，起因是恒大，恒大8月14号发的一系列公告，眼尖的选手发现公告中，丁玉梅女士被定义为“独立于本公司极其关联人士的第三方”，并不是像以前一样被列为老许的配偶。
这还真不是小事情！
别的不说，上市公司老板离婚案，动辄就导致巨额财产分割和股价暴跌，而老许如果提前离婚了，许太太变成第三方，那债务和资产是不是被隔离了？
不构成一致行动人，是不是资产也有了防火墙，就好像碧桂园把部分股权捐给自家开在香港的慈善基金一样？
资本市场，捞到的钱被转移、即使人出了事家人也能衣食无忧，类似案例太多，皮带哥这事不得不令人深思，也不得不让人怀疑。
之前公开信息显示，丁玉梅，许家印的妻子，2019年胡润女企业家榜，其以170亿元财富排名第26名。
按道理，如果没离婚，在上市公司的公告里是绝不能披露成“独立于本公司极其关联人士的第三方”的，律师那一关就过不了，极大可能就是俩人已经离婚了。
但问题在于，之前并没有看到公开发布，颇有点闷声发财、神不知鬼不觉。
到底离没离婚，上证报向恒大求证，被“不清楚、不知道、没消息”搪塞，而第一财经则查到，之前有知情人士称，前年9月恒大内部就传言许家印夫妇已经离婚，包括恒大多个高管、地区公司法人也已离婚。
其实看到这里已经很明朗了，已经离婚的可能非常大，而且还不止许家印一个。
老许这操作，谷主只能说，六六六啊！正儿八经的漂亮话说的一套一套的，真到跟前了，首先想的就是隔离债务、保全资产，连到底离没离婚这么大的事都能秘而不宣。
曾经，老许曾深情对妻子丁玉梅说，我欠你太多。但危机袭来，他第一反应就是离婚切割保全资产，然后把包袱甩给社会。
事实上他哪里是欠他妻子中，欠的是无数盼着保交房的恒大业主啊。
真是想不到，一世英名的皮带哥，当年是何曾的风光。而叱咤风云的碧桂园，也到了慈善避债的地步，还有深陷危机的融创、万达，一地鸡毛。
这是一个时代的结束，也是无数人一生的噩梦。
坑了天下人，富了老许家，这就是许家印的所谓担当，就是他表面信誓旦旦，背后实际干出的龌龊勾当。
有人把恒大之败归咎于房地产，归咎于杠杆率太高，固然有这方面因素，但是哪家公司像他这般无可救药，一败涂地。
恒大并不是死在高杠杆上，而是死在瞎胡闹乱折腾上，死在土财主心理挥霍无度上，死在哗众取宠投机取巧上。
自从资金链断裂暴雷后，让人们更加看透恒大内部各种不堪的肮脏混乱。
管理层拿着天价高薪、极度豪奢浪费不说，关键是除了分红牟利，干正事的本领没有多少，反倒养成官僚主义形式主义的坏毛病，牛皮吹得震天响，到处撒钱搞投资，从足球到扶贫，再到组建歌舞团，恒大不知道做了多少本不该自己做或者远远超出本分、能力的事情？
对民营企业来说，投机就是在作死。
对企业家来说，成天不自量力地博取彩头，口号喊得震天响，就是欺世盗名的骗子。偏偏许家印做到了，他欺骗了太多人，绑架了太多人。
曾经有主流媒体豪情万丈地说，一鲸落万物生，没有什么大而不倒。
然而事实呢，恒大落败能生出什么万物？
属于许老板的时代结束了，他欠下的钱注定永远还不上，但是最后的吃相让人不耻。
如果没有天才和傻瓜通力合作，岂能能做出2万亿的骗局？
一个荒唐的时代就此结束了！
作者:
浅贝
时间:
2023-8-18 15:01
别让许家印老婆跑了
以下文章来源于智谷趋势 ，作者智谷子
今天最爆的消息，恒大老板娘要离婚了？
恒大回应耐人寻味：“不清楚，没有消息”。并没有直接否认离婚。
许老板离婚传闻甚嚣尘上，让人不能不怀疑是不是要金蝉脱壳。
毕竟许老板老婆在提前套现这事上，是有前科的。
2021年9月，许家印信誓旦旦地宣告，“我可以一无所有，但恒大财富的投资者们不能一无所有”。
结果一转头，老婆丁玉梅超2300万的理财就已提前兑付，留下一众投资者在风中凌乱。
在背负2.4万亿巨额债务，还有不到一个月就要被港交所摘牌的节骨眼上，这则离婚传闻实在令人浮想联翩。
许老板到底在想什么？想做顶天立地大英雄，一人背下所有骂名？还是保留火种，他日东山再起？
许家印疑似婚变的消息，正在社交媒体上疯狂发酵。
起因是8月14日晚间，恒大在一系列公告中，将丁玉梅女士定义为“独立于本公司及其关联人士的第三方”。
这波操作，所有人都懵了，因为在此之前，丁玉梅女士都是一直被列为“许家印教授配偶”或“许太太”的。
不叫太太叫独立第三方？怪不得外界纷纷猜测，许家印，离婚了？
也有人质疑，许老板这个骚操作可能会是“技术性离婚”。
所谓技术性离婚，就是一个人可以借此机会在财务上与原配偶进行分割，进而规避掉债务。
因此有网友就调侃说：我以为恒大将倒，许老板妻离子散，实际上人家早已留下火种和后路？
还有的说，“财富全归前妻，债务全归前夫，他们愉快地生活在一起。”
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为什么大家会这么入戏呢？
因为成为独立第三方，意味着部分交易，存在无需披露，或者部分披露的操作空间。
比如，此前丁玉梅和她全资控股的好邦有限公司，借给了恒大汽车22亿港元。
但后者经营始终没啥起色，还这22亿是不可能了。
可如今集团流动性吃紧，能不能想办法把这22亿收一点回来？
于是，恒大集团内部来了一波骚操作——把恒大汽车这22亿的债权转化为股权，这样一来，丁玉梅和好邦，就变成了持有恒大汽车5.73亿股。
若以恒大汽车8月16日收盘价1.45港元粗略计算，这笔股权价值8.3亿港元。
而以恒大汽车近期巅峰时刻的股价，也就是在收到中东土豪战投之后的2.48港元计算，这部分股权值14.21亿元。
8亿多和14亿多，对恒大的债务来说杯水车薪，但对许老板而言，也许是后路之一。
不过，借离婚分割债务的路子，说起来简单做起来难，恐怕是走不通的。
有媒体援引权威法律人士，即便离婚，在婚内产生的共同债务仍需共同偿还，离婚无法达到将个人和夫妻共同债务隔离的目的。
所以，技术性离婚只是属于众多猜想中的一种。想知道许家印夫妇究竟想干嘛，可能还要让子弹再飞一会。
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总的来说，各种猜疑中，很少人相信许老板夫妇会因为单纯的感情破裂而分开。
因为许家印曾表示：“我们夫妻的感情，一直是恒大人学习的榜样”，“我欠她太多”。
从武汉钢铁学院毕业后，许家印被分配到了河南舞阳钢铁厂，在那里认识了丁玉梅。
许老板对丁玉梅一见钟情，但出生于工人家庭，受过良好教育的丁玉梅，看不上眼前这个青涩的穷小子。
许家印经过一番艰难追求之后，他们终于走到了一起。
他们曾同吃苦、共患难。
1992年，许家印南下深圳创业时，与人合租了两室两厅，合租的人住一间，许家印、太太、两个儿子、还有岳母、父亲、朋友，七口人挤在剩下的厅室。
因为只有合租人那间卧室有空调，许家印的儿子夏天就躺在合租人门口的地上“沾沾冷气”，连电风扇都舍不得开。
终于，许家印在广州迎来了职业生涯真正的转折点。丁玉梅也一直无条件地支持着他。
两人结伴走来，不知不觉间已40余年。
年轻时亏欠的一切，喜欢爱马仕的许老板也以物质的方式补偿了自己的妻子。
彼时，60岁的许老板初登中国首富之位，意气风发。丁玉梅也以205亿身家，位列《2018胡润女企业家榜》第16名。
40多年资本沉浮过后，许家印和丁玉梅早已是深度绑定的利益共同体。
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恒大2.4万亿人民币天量债务，堪比48艘国产航母造价。相比起每天一点一点地还债，准备一条新的出路看上去才是“更优的选择”。
首先，不能真的躺平，起码得表现出努力还债的态度。
7月份，恒大系高调补发了三份财报，在当中相当完整地公布了自己的家底，就被外界视为自救的信号。
2022年底，恒大账面的开发中物业11360.84亿元，已竣工拟销售物业1028.94亿元，现金及等价物(含受限制现金)总额143.05亿元。另外，公司名下还有630.62亿投资物业，及以权益法入账之投资258.93亿元。所有合计的资产总额为1.84万亿。
此外，恒大还公告了境外债务重组进展。未来一个星期，债权人将对恒大的债务重组方案进行投票，这将成为恒大命运的关键时期。
恒大的境外债权人既可以选择保留全部债权，也可以选择股权和债权组合等。如果最后多数债权人选择债转股，对恒大来说就是个天大的好消息，可以实现降杠杆，变相削减债务。与此同时，长达10年期的置换新票据，也算是一种变相削减债务。
所以，恒大选择主动赶在这个关键的投票节点前补发财报，就有点“逼宫”的味道，让这些借钱给恒大的境外主体届时做出有益于双方的选择。
其次，不能默默还债，得大声哭出来才能吃到“奶”。
其实早在广东指导组进驻恒大的那一天起，这笔令人咋舌的债务就已经社会化了。
恒大房地产链条错综复杂，排队的不只是业主，还有数不清的供应商。
把债务放在阳光下，使其变成一场微妙的博弈。
不救，没人敢担起这个链条断裂的风险；真救了，又必然需要全社会的理解和配合。
舍小家顾大家，恒大债务除自家人外大家一起担。
这虽然离谱到家了，但却是如今的现实。
最后，真的要把1.84万亿家底都拿去还债吗？万一柳暗花明，是不是得提前留下东山再起的火种？
许老板的离婚传闻，是不是有这方面的考虑呢？
想着留后路，是中国人的传统思维。
半个月前，碧桂园在面临几笔大额债券濒临到期的时候，竟然出人意料地将公司已发行股份的20%捐赠给国强公益基金会（香港）作慈善公益用途，大概是64亿元。
按理说，出现流动性危机，等着救命钱的时候，肯定节衣缩食，资产变现，花每一笔钱都要精打细算，人和企业都一样。结果碧桂园突然拿出几十个亿来做慈善，把所有人都整懵了。
更加耐人寻味的是，碧桂园以前做慈善的时候，钱都是捐给广东省民政厅下属的社会组织团体国强公益基金会的，结果这次却把钱打到了香港的主体。
坊间认为，杨老板也许是想留点筹码。
与此同时，龙湖地产却罕见地提前把债务还了。8月14日，市场有消息称，龙湖企业拓展已将17亿元款项拨入18龙湖04债券对兑付专户，目前，龙湖已于7月偿还共计41.9亿元人民币公司债，8月偿还共计41.8亿元人民币公司债，其年内境内到期公司债仅余11月到期的1.19亿元。
这让我想起了默默还债的日本企业。经济学家辜朝明提到，日本资产负债表衰退表现在日本企业从追求利润最大化变成了负债最小化。
说人话就是，日本企业并不是真的经营不下去了，而是把新赚到的利润都优先拿去还清债务了，并没有拿去更新设备或者增加投资，最后的结果就是社会缺少了原有的借款人，钱印再多也没有用。
日本人从小就受到“不好意思麻烦别人”的文化教育，在公共场合比如地铁上，不会跟朋友大声聊天；尽量不用电话，挂掉下车再打或者捂着嘴小声回复，看报纸都要折成小块以免妨碍别人……
这些日本老板也许就是怕欠债影响到别人，又伤害到自己的名节，只好默不作声地把债一笔一笔全还掉！真的太老实了呀！
日本企业家把公司债务个人化，为了自己的名声不顾一切，用剩余的人生为公司的错误买单；
中国企业家把公司债务社会化，祸水外引，相信大伙的力量！
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许老板离婚传闻闹得沸沸扬扬，除了因为大家实在太操心恒大的天量债务以外，还因为上市公司的离婚大戏实在是太常见了。
就像几个月前，两个离婚大瓜喂饱了多少吃瓜群众呀。
360大佬周鸿祎官宣离婚，90亿元股权套现引发猜疑，董秘小作文更是把这个猜疑摆到了台面上。
私募一哥徐翔离婚案，法院不予承认，应莹认为法官在糊弄她，要求上诉。
当时周鸿祎就被网友们称为“离婚式减持”，毕竟90亿分手费呢，也怪不得许多人说是为了套现。
这可吓坏了当时股民，一个劲儿地跑，不管周老板你到底是打小算盘，还是真的爱情破灭，反正直接用脚投票了。
要不是恒大被停牌了，估计今天这个离婚大瓜也能让股价急泻。
事实上，据不完全统计，上半年有9家A股上市公司披露了有关大股东离婚分割股份、离婚配偶减持股份等市场公告。
这甚至引发了市场以及监管层的关注。7月28日，证监会有关部门负责人就上市公司股东离婚分割公司股份有关事宜答记者问。证监会明确指出，不得以离婚、解散清算、分立等任何方式规避减持限制。
上市公司大股东的爱情破裂，可以有一万种理由，但不变的是，对离婚减持的质疑往往伴随着股价的下跌，最终受伤的还是股民。
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大多数人的爱情，也许早在戴上戒指的那一刻起，就标好了价码。
只是到了必须分开的时候，有些人是因为价码过于出众而被众人围观，有些人则是因为手段而被唾弃。
互联网时代口出狂言的“红衣教主”，相识胡欢的时候却是无比羞涩。但BBS拯救了他，在网络上他可以成为那个自信、浪漫、有抱负的周鸿祎。
徐翔和应莹没有度蜜月。不过有一场盛大的婚礼，江浙游资界不少知名大佬在座，有人送上刻有“东方索罗斯”的小铜人，爱情事业双丰收的喜悦在一对新人脸上洋溢。
清华落榜生许家印，也是个青涩的穷小子，却在舞阳钢铁厂一同迎来了爱情和事业的转折点。他们躺在深圳逼仄的地板上时，也许想的都是同一个安稳的未来。
人生，应只如初见般美好。
作者:
浅贝
时间:
2023-8-18 15:06
哎呀，许家印离婚了？
原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-08-17 21:30 发表于广西
关注老赖有个好处，那就是你可以以360度全方位来围观一个人的节操下限能到哪里。
2022年，全网盛传许老板要跳楼，有鼻子有眼的视频都出来了，各种群聊热火朝天。
假如许老板真的不堪重负想死，有的是办法，一个真想求死的人有的是办法安安静静的去死。但在青天白日，众目睽睽之下玩寻思，这是几个意思？要知道他可是负债2.4万亿的牛人，他想死，那些债权人还不乐意呢，但凡当众露出一点要死的姿态，立刻就有无数人出来阻拦，不是舍不得许皮带，那是为自己的债权挽尊呢。
所谓一哭二闹三上吊，无非就是放大的撒泼行径，摆出一副滚刀肉的混球态度，当然不是想引来雷霆震怒，把他给抓起来宰了，他那是用死来吓唬人，推卸责任罢了，撒泼打滚无非就是想要来好处，但凡你真给好处了，说不定人家还要保留许主席的高贵头衔呢。
我有个朋友，公司跟许老板做了十几年的生意，2020年，我还总劝她，赶紧把跟恒大的商务往来的应收账款给请了，以后大概率恒大会出事的。
她那时候还很傻很天真的跟我说许老板的人品，什么热心公益之类的彩虹屁，什么豪爽大气不会坑朋友。
当时我冷笑。
2020年全网流传恒大的那份满含威胁意味的上市报告，已经很能说明问题了。
第一，恒大没钱了，资金周转出现了很明显的问题，否则，不会如此急着在资本市场上套现。第二，恒大开始耍流氓了，要挟政府部门用股民的钱帮他解决问题，好大一张碧莲。第三，心怀叵测，试图发动舆论攻势来倒逼国家政策。
否则你告诉我，像这样的报告怎么可能会全网流传？许家印那可是舆情控制大师，当初几十万的员工人人都有刷舆情的责任，动不动就给你搞个律师信警告。
正式暴雷之前写恒大的文章好多连审核都过不了，有些过了还很快404了。
许皮带明知道自己债务缠身，非但不老老实实的沉下来解决问题，反而各种变本加厉的发高薪，勾结普华永道出具弄虚作假的财务报告，从本来就缺钱的企业里挤出大量资金来高额分红。
有问题，第一时间勒紧裤腰带，各种不要脸3000元一平方欺诈式售房，调集资金还美元债。
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所以为什么着急还海外的美元债？呵呵，美元债的作用多着呢，既可以拿来做杠杆来撬动内地资金，又能充当资金外逃的好工具。
许皮带是个控制欲，权利欲特强的人，恒大的内刊动辄首页称为许主席会见谁，许主席接见谁，诸如此类，不知情的人还以为是哪里来大领导。
但就是这种人，却突然在2021年8月份变更了企业法人代表，卸任董事长，呵呵，暴雷之前，一切安排的明明白白，只可惜，最后一次大额分红被广发行的诉讼保全给搅合黄了。
什么叫脸皮厚如城墙？
都已经暴大雷了，恒大还搞起了全员大销售，各种脑残无节操的以大幅低于成本价的价格甩卖楼花，你以为能弄到按揭吗？呵呵，都是无网签的全款房，这几乎等于公开诈骗，偏偏好多人还被超低价给迷了心智，冲进去抢购。
许老板果然还是有江湖豪气的，赶在全面暴雷之前，各种帮忙亲朋好友抛售恒大资产，比如说江湖人称大刘的刘銮雄，人家就神奇的赶在了恒大全面暴雷之前从恒大股东名单上消失了。
在恒大财富暴雷之前，更是开设了特殊通道，让自家的高管亲友以及亲爱的老婆提前撤回了投资款。
恒大历年来单单是公开分红就让许老板拿走700多亿港币。
假如各位对地产企业经营有点了解，应该知道，老板从公司弄走钱，未必非要走公开的分红途径，且多的是办法呢，比如什么工程啊，诸如此类的。
现在全国人都知道恒大负债2.4万亿，但许老板家族到底富有到怎样的程度，到现在还是一个迷。
果然是公私分的非常分明的霸总本总！
留下了许多私人财富，那么就得好好的切割干净。
最近我一直在琢磨所谓文明社会的一切内涵，建立在保卫私有财产基础上的一系列商法，核心内容就是一点，想尽一切办法钻空子，遇到问题了，各种喊文明社会不株连，但是分钱开心的时候请问你亲朋好友能讲文明不参与分配吗？
这就有空子可钻了，又是搞离岸信托，又是搞各种买卖赠与，留下一个顶罪的，剩下的都能继续享受富豪生活，所以脸皮厚点，破产就破产了，赶在彻底完犊子之前把婚离了，分割财产的事做了，有人负重前行，躺倒耍赖，有人岁月静好，海外富婆。
折腾一阵子，毕竟几十年的夫妻感情，离婚不离家，分手还是朋友呗，朋友之间，可以苟富贵勿相忘的。
2023年4月份，本来涨得好好的360突然遭遇周鸿祎离婚打击，倒不是众多股民对维护家庭有执念，只不过这年头玩花活的人玩得让人不得不服，动辄就给你来个离婚式减持，咔咔一顿骚操作，几十个亿就要股民买单，股民不忿，用脚投票，于是第一波大A的AI热，就被这两口子给干趴下了。
许老板从前是不稀罕带夫人出席各种活动的，我记得N年前参加恒大某楼盘的活动，来了某位肤白貌美爱穿恨天高的女星，后来在很多次都是那位女星，只可惜因为偷税漏税，美丽女星进去了一段时间，出来以后，虽然不交税款，但最终还是被封杀了，蹦跶了好久都没解封。
有段时间，江湖上都传一句“XX掩面救不得，回看血泪相和流”。
唉，感情这玩意，果然是奢侈品，只有在豪气可以一掷千金无顾忌的时候可以随便演《长恨歌》，到了真触及到自己利益的时候，无非感慨几声，该干嘛干嘛。
然后，一直在幕后寂寂无闻的许太太突然就高调起来，各种许主席忆往昔峥嵘岁月，与原配的伉俪情深小作文开始刷屏了，又不是戏子，怎么那么爱演，爱立人设呢？
许太太抑或是前许太太丁玉梅女士在2021年恒大财富暴雷案中很是上了几天热搜，因为她手快，抢着在暴雷前赶紧把自己投进去的2600万给取出来了，看看，亿万富豪为什么那么富裕，人家真是爱惜财产啊，挖那么大窟窿，这么点小钱都不肯放弃。
丁玉梅女士自己控制的公司还给恒大汽车借款了22多亿，闹成那样，再怎么操作许老板也没办法直接把这笔钱从账上转出来，于是果断债转股，坚决一点亏都不肯吃。
丁女士真是个理财小能手。
2023年8月14日，恒大发公告，丁玉梅女士已经从许家印教授配偶变成了独立第三人，欧耶，真闹婚变了？
于是好事网友们纷纷各种找线索，却原来2021年恒大年报中，许太太的称呼早已经消失了。
所以你看，这时间，2021年，不早也不晚，早一点恒大还能继续骗骗，扛几天，晚一点，债务暴雷，夫妻是要共同承担债务的，抢在暴雷之前就把婚给离了，多好，这技术，谁看了不得啐一脸。
其实我觉得中国古代对犯罪分子动辄族诛，是有道理的，有了好处，鸡犬升天，出事了就仅限于罪犯自己，这合理吗？奖惩完全不对等。
台湾省还跑去假惺惺叽歪歪拍了个《我们和恶之间的距离》，主打就是对犯罪分子家属的无脑原谅，原谅到恨不得自责，一下子戳中圣母党们的小心肝，各种彩虹屁吹上了天。
许老板对多少人犯了毁掉人家整个家族的罪恶？让那么多人掏空六个口袋以后，流离失所，还要背上债务，偏偏他又能各种钻空子，让亲朋好友们提前得到了消息，保住了富贵。
这合理吗？
丁玉梅带着子女家人们吃着带血的富贵，如果法律无解，那应该是法律出了问题。
作者:
浅贝
时间:
2023-10-18 14:49
十年磨一剑，一剑开天门
原创 顾子明 政事堂2019 2023-10-17 22:52 发表于辽宁
今天，是一带一路十周年的峰会。
为了庆祝盛会，言简意赅的聊一聊本轮峰会之后，我们将迎来了的一些重大改变。
宏观层面，2023年之前的15年，我们是中央通过金融机构把钱借给地方政府，通过地方政府的“挥霍”，创造了就业市场与强劲的需求。
而一带一路峰会之后，新的格局，将是中央通过新的金融机构把钱借给全球新的“地方政府”，通过这些新的“地方政府”挥霍，创造新的就业与需求。
我们对于投资驱动经济的依赖难以戒掉，庞大的产业就业也需要维持，所以，当存量的地方政府都开发完毕后，我们需要在全球寻找新的标的。
接下来，这些新的“地方政府”将接过旧的地方政府的接力棒，借钱开启一系列的基础设施建设，在中国工程师们的倾囊相授之下，复制中国过去15年的成功之路。
产业层面，前15年，是西电东送、是西气东输、是北粮南运、是北煤南运。
我们将西部的资源运到东部，将北方的资源运到南方，再将东南地区将商品和产业链向西北地区转移，形成国内经济的循环。
而一带一路峰会之后，新的产业格局，将是俄气东送，将是沙油东输，将是智锂北运，将是巴铁北炼。
我们将西伯利亚、中亚、中东、南美的资源运到中国，中国将商品和产业链向这些地方转移，形成一带一路的经济大循环。
沙特仿佛新疆，用油气资源交换沙漠之中的光伏板，俄罗斯寡头仿佛山西煤老板，挥舞着资源换来的钞票在北京买买买。
智利仿佛青海，用丰富的锂矿铺开新能源的产业链，巴西仿佛东三省，源源不断的向关内输送煤铁大豆木材。
随着产业链从旧的地方政府向新的“地方政府”迁移，随着信贷从旧的地方政府向新的“地方政府”投放，会使得人口与资本从旧时代撤离，涌入新时代。
我们也会以一个个“大国大城”的“中央形象”，建立与全球各地新的“地方政府”之间的经济循环和“裙带”。
因此，今天的这一场盛会，颇似15年前吹响的“四万亿”，一连串来访的国家都仿佛当年的地方政府，都在向中央“要政策”，都在“跑部钱进”。
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经济模式的底层逻辑并没有根本性的变化，虽然这一轮“跑部”的肤色语言乃至习惯各异，但他们需要的都是中央借给他们发展所需的人民币。
所以，对于今年的种种冲击，没有必要过度恐慌，我们不过是再次迎来了2008年的经济周期，对此，我们也会祭出传统的刺激手段来烫平这个周期。
我们通过投资驱动经济与就业恢复的祖传手艺并没有变，只是这一轮我们规模量产从传统能源，逐步变成了绿色新能源的产业链，只是这一轮的中央投资不再重复搞全国的大基建，而是转向了一带一路上更为广阔的率土之滨。
作者:
浅贝
时间:
2023-11-6 19:50
房票安置时代到来，这回广州又抢跑了！
原创 拓海 大碗楼市 2023-11-06 08:02 发表于浙江
几年前，有这么个新鲜事儿曾在大伙儿的微博、朋友圈刷屏——
说广州珠江新城有一创业公司融资失败，资金链断裂，眼瞅就要倒闭；
就在生死存亡之际，公司的保洁阿姨挺身而出，掏出1000个w现金帮公司度过了难关。
保洁阿姨给出的理由相当豪横，说是非常喜欢公司的气氛，怕公司黄了。
后来一打听才知道，这老嫂子是天河区猎德村的村民，十来年前赶上拆迁，分到8套广州市中心的房子以及上千万现金。
厌倦了打麻将和游山玩水之后，她决定回归“为人民服务”的人生主旋律，于是拿起扫把成为了一名清洁工。
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其实，家在猎德的豪横打工人哪止这一个？
开保时捷上班的客服、戴大金劳写PPT的加班狗…也曾以各种鬼畜方式引起过围观。
只不过，今时不同往日。
以后再想遇到“房子一扒，帕拉梅拉”、“拆字一喷，喜提大奔”这种开挂大爷，铁定是越来越难咯！
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近日，第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议，审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》、《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》。
两份重磅文件中，有关“优化成本核算与征迁标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道，破解城中村改造难题，提升改造效率”等表述，马上引起了全网关注。
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早在2022年，就有许多城市出台了类似的“房票安置”制度，最有名的要数郑州、南京、无锡、厦门，但大多是临时性、小规模的开展，基本上都算小打小闹。
一线城市明确“将探索房票安置”的，广州还是头一个！
很久以前，咱们听说过布票、肉票、粮票，你这冷不丁整出个“房票”，我寻思以后房子也按需分配了。
后来一打听，不是！
房票，说白了，就是将拆迁给村民的货币补偿，折算成补偿金额的定向支票，用于再次购房时抵扣房款。
由于广州的“房票安置”政策，目前仅仅处于“探索阶段”，至于具体操作细则还没出台。
不过，根据之前流传的文件，咱们可以梳理出以下这么几个关键点：
-房票面值由基础补偿金额和奖励金额两部分组成；
-使用期限2年，到期未使用的，可有条件折现；
-只能购买参与安置工作的房企提供的房源；
-优先购买本区域内指定开发商项目；
-买房不限购，不占限购套数名额；
-采取实名制管理，转让有门槛，禁止随意倒买倒卖。
简单来说，以前拆迁，要么是给安置房+部分货币补偿，要么是纯货币补偿；
现在，直接给等额面值的购房支票，鼓励购买指定区域、指定项目的房子。
最大的区别就是需求端和供给端、需求端和政策端之间都看不到现金往来。
你别嫌我抠门，我也不嫌你磨叽，大家看破不说破，要的就是那个“肥水不流外人田”的效果。
毕竟，现在全国各地的限购门槛都放开了，你要拿着钱上别的地方消化库存去，那我本地库存咋办呢？
拉倒吧！我还是闭环操作吧！
把这些个不确定性扼杀在摇篮里都不赶趟了，我得直接给你拍墙上。
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主要吧，也是预算实在不宽裕——
仔细观察，就不难发现广州新一轮旧改的几大特征：
一来是国央企主导代替民营企业，成为主导旧改的市场主体；
二来是混合改造代替了过去单一商品房改造；
三来是公共属性增强，从而取代单一的市场属性。
简单来说，旧城改造的经济效益回报周期必然被拉长，再考虑下地方债务和当前的房地产去库存形势——
所以这就要求在未来的资金流向方面，不允许有半点差错！
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广州很可能是所有核心城市当中，最适合立刻、马上推房票安置政策的一个。
凭借一线城市的城市能级足以给其它超大、特大城市打个样，又能解决它自己的燃眉之急。
打样儿好理解，改革开放40多年来，广州老给人打样儿了，燃眉之急是几个意思？
首先，广州旧改，时间紧、任务重。
按照当前规划，至2035年，广州市拟推进城中村改造项目291个。
12年，155平方公里的改造规模，这目标不可谓不宏伟。
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老铁们，咱奔理儿合计这个事，要还按照过去那么个玩法，先拆后盖或者拆拆盖盖，周期老长了。
房票安置可倒好，有开发商现成的房子，直接去买就完事儿了！
这么一来，征迁土地可以专心致志去搞附加值更高的规划，商业、产业、公建配套放心大胆去干；
之前征迁的村民还能买到开发商做的商品房，那可比回迁房的品质高了不是一点半点，即便就是倒倒手想卖，它也比回迁房更能卖得上价。
城市、房企和个人都合适。
其次，加速新房去库存、实现置换过程的闭环操作。
当说不说，目前广州市的新房去库存压力，在四大一线城市里其实是最大的那个。
9月份，也就是新政出台的那个月，广州市新房成交63.1万㎡，连续4个月下降后环比转增43.2%，但同比去化规模仍然下降17.2%。
截至9月末，广州新房库存量1223.7万㎡，全市去化周期需要19.2个月；
其中，番禺、南沙、从化、增城四区均超过20个月。
换句话说，新政边际效益明显，但仍未达预期调控目标。
除此之外，广州楼市二手房成交量环比仍在继续下降——
尽管1-9月份二手房累计成交规模较去年同期增长了19.7%，但9月当月成交量环比却出现了14.5%左右的下滑。
二手房卖不动，市场上的置换链条就打不开，对于新房去库存来说，问题亟待解决。
另一方面，广州土地市场表现仍然较为低迷——
以9、10两月为例，广州商品住宅用地成交14宗，除3宗地价触顶成交外，其余11宗底价成交。
目前，广州市的土地财政依赖度保持在120%上下，远远高于其它三座一线城市。
这就意味着，广州无法再容忍卖地卖得这么不温不火。
结合新房库存压力、土地财政压力以及存量房市场现状来看，广州解决问题的迫切度，在一线城市里确实最高。
而房票安置，本质上是消灭供给、创造需求的举措，刚好对症下药。
此外，需求端碰不到货币，而是手持定向购房支票，即便是全国各地核心城市大多都已抹平了购房门槛，也能最大程度上保证了“广州旧改广州花”。
此外，可以有效减轻地方财政压力。
常规的旧改成本，主要包含临时安置开支与建安开支。
由于地价基数全国存在较大差异，因而越是核心城市，旧改成本也就越高。
但从接下来的产业与人口集聚形势来看，旧改重点一定会放在超大、特大城市。
这就意味着此轮旧改，如果还按过去那么个玩法，想压缩整体开支几乎是个不可能完成的任务。
这部分钱，的确可以走“高层补助+地方专项债+公积金放开”的模式。
但高层早有发话：一切增加地方隐形负债的都不行！
那怎么办呢？
将集中去化节点前置，将支票兑现节点后移——
刚好对冲了“效益周期长、前期投入大”的现实压力。
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广州历来是一座“改为天下先”的城市。
广州发生的事，对全国其它一二线城市具有极高的参考价值。
这一次，其房票政策，相当于已经明牌了城中村改造和安置工作发力的导向——
热点城市城中村改造正在加速，但采用房票安置注定会是大势所趋。
对个人而言，最直接的影响有两个：
其一，拆迁的整体收益正在收窄。
旧改的本质是为需求端充值，用超常规手段批量制造购买力。
这是本轮旧改的由来。
旧城改造、去库存、维护金融安全、稳定地方债务，将在接下来不短的时间里保持“四位一体”。
房票安置，最不同于以往拆迁工作的一点在于资金的“闭环操作”。
可即便就是35座热点一二线城市，基本面的内在差异同样也很大。
这就意味着每座城市市民的“房票安置”意愿会存在较大差异！
基本面越好、自身能级越高的城市，房票安置的效果就会学好，反之同理。
如何激发不同城市内，市民响应“房票安置”的积极性，是个十分现实的问题。
此外，即便不考虑跨城购买，也有一个技术性问题必须解决——
以广州为例，当前库存压力最大的区域几乎全部集中在外围。
这样一来，就形成了“房票”持有者需求与去库存核心指标适配性的问题。
定向去化上究竟能起到多大的拉动作用，确实需要市场真正检验后，才能最后见分晓。
同样的问题，我相信在其它二线城市也必然存在，且大概率还要更严重。
对于调控端来讲，解决这个问题需要大智慧。
但对于个人而言，“非核心区域板块去库存任务重”这一现实，无疑消减了旧改拆迁的整体收益。
其二，以前不支持大家去博拆迁，以后更不支持大家去博拆迁。
正如文章开头所说，“拆迁户一夜暴富”的神话，真的已经成了过去时。
抛开“资金闭环管理”、“非核心区域板块去库存”这些东西不谈——
从国家那么卖力气推动保障房建设，就不难看出：
未来要推动经济转型、产业升级以及优化人口结构，就不得不尽最大努力消除中低收入的工薪群体“买不起房”的焦虑。
单是为实现共同富裕这一根本目标，就不允许“拆迁暴富”这样的都市传说再一次呈规模上演。
否则，那些原本十分努力、但只是“没投好胎”的年轻人只会躺得更平。
简单来说，未来的“大势”并不在拆迁户这一边。
拆迁户也好，旁观者也罢——
心态放平，理性乐观，足矣。
作者:
浅贝
时间:
2024-3-1 10:23
南京大火，烧出了三个让4亿房奴不堪面对的残酷真相
作者：杨轨山
南京大火过去了数天。
这起造成15人死亡，44人受伤的火灾，无疑是一场人间悲剧。
痛定之后，我们最需要正视的是，这场火灾所揭开的未来可能困扰众多中国人的三大风险隐患。
有9亿中国人生活在城镇，有接近60%的城镇家庭拥有一套住房。
近些年快速上涨的电动车引发住宅火灾不只是冰冷的数据，它的背后是众多生命、财产的逝去，是无数珍贵而鲜活的奋斗、亲情与岁月被付之一炬。
警钟，早已敲响。
第一大隐患就是电动自行车。
中国是当今世界上电动自行车保有量最大的国家。中国自行车协会的数据，迄今保有量已达3.5亿辆，平均每四人就拥有一辆电动自行车。
而近年来，电动车火灾数据呈逐年上升趋势。
根据国家消防救援局的统计，2023年全国共接报电动自行车火灾2.1万起，相比2022年上升17.4%。而2022年全国共接报电动自行车火灾1.8万起，比2021年上升23.4%。
自电动车诞生开始，爆燃事故就一直伴随着它，因爆燃事故造成生命财产损失的现象屡见不鲜：
2021年5月10日晚，成都一小区电梯内突发电动自行车爆燃事故，致多人受伤；
2017年，浙江玉环一出租屋发生火灾，共造成11人死亡，起火原因为一层门厅充电的电动自行车电气线路短路，引燃周围可燃物；
2020年，上海宝山一小区起火，6人通过电梯逃生被困，火灾原因同样为屋内电瓶车充电所引发；
2016年，合肥市一辆正在充电的电动代步车突然燃烧还引燃了两辆轿车和一辆摩托车，最终4辆车全部被烧毁……
电动自行车自燃的元凶是锂电池。
在锂电池行业，流传着这样一句话：“作为能量载体，本质安全的电池是没有的。”
因为，目前的液态锂离子电池内部在使用过程中会不可避免地产生锂枝晶。这些锂枝晶会刺破隔膜导致电池内部短路，造成电池起火甚至爆炸。
很多人都知道锂电池有循环寿命，一般使用磷酸铁锂电池的家用电动汽车循环次数较多，能达到2000-3000次，但是放在电动自行车上，普遍控制在1000到1200次左右。
在循环寿命之外，所有的锂电池都有时间寿命。
家用电动汽车的时间寿命最低也在8年以上，一般长的可以达到10-15年。作为对比，电动自行车搭载锂电池的时间寿命仅为3-5年。
中国电动车行业的锂电池大洗牌始于2010年后。从2011年开始，四部委联合整治电动自行车、淘汰不达标铅酸电池产能，国内3000家铅酸电池企业九成面临取缔或停产整顿。自此，国内电动自行车行业开始逐步进入锂电时代。
算算时间的话，早几年买的中国电动自行车电池，如果至今仍未更换，都过了最佳状态。
抛开寿命不谈，电池使用过程中的短路、温度异常升高、漏电、碰撞等因素，都有可能导致电池起火。
那么锂电池安全问题，有没有办法解决呢？很遗憾，目前没有任何一家液态锂电池生产厂商能够从根本上解决这个问题。
像电控方面做得较好的特斯拉，所能做的也就是在电池不安全的状态下，禁止车辆启动，来尽量避免意外发生。
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而一辆售价只有几百或一千的电动自行车要想在电控上下功夫，根本不现实。
说白了，不是行业做不到更高标准，而是电池和电控的标准上去了，价格也就上去了。到那时候，外卖小哥、买菜代步的上班族和接送孩子上下学的老人们，会舍得掏大价钱买这样高价的电动自行车吗？
买电动自行车代步大量都是经济条件不富裕的民众，如果不是公共充电桩价格过高，又何来在楼内充电引发的安全隐患？
如果运动式执法对架空层充电一禁了之，会不会有赌性强一点的人拿电池回家充电或者飞线充电？
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第二大隐患是中国相当比例住宅小区已经过了“最佳保质期”。
电动自行车引发火灾，有时候很难说，是电池的问题，还是社区管理不规范的问题。
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从南京大火图片中，我们不难发现，本次火灾不仅仅是底层火灾那么简单，多层住户室内都有充分燃烧。
正如大量电动自行车的电池已到使用年限，早期的住宅、商品房，也已经过了“最佳保质期”了。
一般来说，从小区建成开始，它的最佳保质期不会超过20年。20年过后，小区就开始走下坡路。
相信有不少过来人会对国内老小区物业变化颇有感触：
小区刚建好的时候，物业都是清一色的俊男靓女，见了面打招呼都彬彬有礼。过个5年，物业服务人员肉眼可见的速度减少，小门站岗的保安统统撤掉，留个看大门的和看监控的。再过个5年，连仅剩的几个物业人员也变成了开个门都嫌麻烦的老大爷。
七普数据显示，中国32%的城市家庭房屋修建于 2000 年以前，也就是说，一大批住宅也到了要出现这样那样的问题的时候了。
房屋的建筑材料都是有使用年限的，防止渗漏发生的防水层，使用年限 10 或 20 年；保温层的材料年限25年……从某种意义上说，从小区建成之日，漫长的维护期就同时开始了，而且越往后维护成本越高。
既然牵涉到翻修，那它肯定得花钱。但绝大多数中国业主，往往把买房看作一锤子买卖，买的时候动辄几百上千万，维护的时候花几千都心疼。
这就导致中国许多住宅现实呈现的面貌比其存在时间更糟糕。
相信许多人都对日本比较高龄的住宅依旧维护得很好略有耳闻，但是日本楼房的维护成本并不低。
首先日本开发商在卖楼的时候，就必须先缴纳一笔维修基金。
而住户在购买日本房产时，也必须缴纳一笔维修基金，三室一厅的房子，一次性缴纳金额大约在150万日元左右。这笔费用还不是全部，每个月业主还需缴纳数千人民币的物业修缮管理费。
算下来，也是一笔不小的费用。
《我不是药神》里有句名言——
“世界上只有一种病，那就是穷病。”
脱离使用人群和成本谈标准和规范，那是瞎扯淡。
要是住户有钱能付得起物业费和维护费用，还会购买和居住在这样的房子里吗？
对于大量生活在温饱线上的打工人来说，不是他们不想选，而是根本没得选。
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第三大隐患是高层。
如果说国内小区的快速老去已经迫在眉睫，那么高层住宅的状况就更为严峻。
高层住宅是指超过10层的住宅楼。据官方资料显示，截至2023年底，中国高层住宅数量达到了35万栋，高居全球之首。
最近几年，中国内地所建商品房普遍在27-33层之间。这是因为国内相关规定对超高层的区分在于是否超过100m，如果是超高层建筑，其消防设计、结构设计、施工工艺都有着更高的要求，而33层刚好略低于100m这道线，开发商能够以较低的建筑成本实现利益最大化。
开发商抱着一个这样的心态来建房，注定了施工过程主打一个“多块省”字，至于好不好，满足标准就行。
但是，建房这个事情有些事情是省不来的，赶工期也就意味着无法精细施工，时间一久就会出现问题。
深圳市住建局就明确规定：现浇混凝土主体结构施工工期不得少于6天/层，严禁压缩合理工期。
房屋质量还不是高层建筑的最大问题，即使房屋质量还算好，物业也会成为“压垮”高层住宅最后一根稻草。
物业的快速凋敝，会导致高层住宅的最佳保质期甚至比20年还要短。
不知道大家有没有去过一些2009年前建的高层住宅，这些小区中的大多数都近况类似：绿化被破坏殆尽，一层入口处一片漆黑，电梯内破败不堪贴满了小广告。
这些小区还有一个共性，那就是物业服务的缺失。
要维护好高层小区的运作，是需要巨大的物业成本的。楼房刚建好时，新住户较多，假如素质都还比较高都按时交物业费的话，物业尚可运转。
随着时间的推移，一批又一批的优质业主离开，物业服务的成本无法有足够的人来承担，物业工作开展就会慢慢成为问题。物业工作开展不利，就会如滚雪球般加速高层小区的凋敝速度，进一步加大物业工作的难度。
渐渐地，高层住宅的消防安全和日常管理就会逐渐变得混乱，这次着火的高层住宅明尚西苑也是各中典型。
本次起火后有人控诉该小区物业不作为，从已知信息来看，该小区不仅绿化率极低，而且根本没有任何物业管理服务，混乱程度可以想象。
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本次起火后浓烟蔓延到高层，蔓延路径中间恐怕也没有任何防火设施阻隔。
另外，大量高层住宅不仅楼道存在消防隐患，其本身也为消防工作造成了相当的难度，要知道消防云梯车只能达到50米高度，一旦火烧到高层，消防员只能进入高楼内部，启动内部消防栓来灭火。
2010年11月15日，上海胶州路教师公寓楼发生大火。上海共出动各类消防车122辆、官兵1300多人，但救援力量依然无法控制火情，58人遇难；2018年2月1日，郑州市郑东新区绿地原盛国际办公楼外保温材料起火；2021年3月9日，石家庄市中心城区众鑫大厦突然起火，火势凶猛，冲上110米高的顶楼，消防队员5小时后才扑灭明火。
据说，早在数年前，就有人向相关部门反映有居民推电动车上楼的问题。
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很显然，安全隐患存在于这样的楼中不是一天两天了，而是长期存在。而居民对其也是视而不见。
可以说，不出事是一时的偶然，而出事是迟早的必然。
中国高层住宅的隐患已经不容忽视。
过去十五年，因为大兴土木而日新月异的国内环境，让许多人都生活在安全的梦幻之中，全然忘记了再往前推二十到三十年，周身环境又是何等样貌。
从某种意义上说，高层住宅沦为贫民窟不是一种对未来的预判，而是已经发生在当下的“危险进行时”。
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当初铅酸电池大整顿，大力发展锂电的时刻，恐怕没有想到锂电池所带来的“甜蜜负担”；当时各开发商为了提高容积率，大力兴建高层住宅时，恐怕也无暇顾及日后的维护。
任何事情都有代价，有些代价立竿见影，有些代价可能要经历时间的洗礼才会最终显现。
由谁来承担代价，才是事关你我的关键。
作者:
浅贝
时间:
2024-4-18 12:36
平安信托踩雷，给我们的警示
原创 哈拿 汤山老王 2024-04-17 15:05 山东
人们总说，中国最大的房地产企业不是恒大、碧桂园和万科，而是中国平安。
平安曾是碧桂园、融创、华夏幸福等多家大型房企的主要股东，同时平安集团旗下的各种金融产品相当大一部分都是以债权和股权的方式流入各个楼盘项目。
从直接或间接持有的房地产资产规模来算，平安绝对是一家头部房企，但你也绝对不会在任何榜单上找到它。
不过最近，平安集团旗下的平安信托又有一款产品出问题了，信托产品的门槛是百万级别，因此有人说信托收割的都是富人，他们有的是钱，这点钱对他们影响不大。可事实上，有一些信托投资者是退休老人和普通的工薪阶层，他们几家人凑上一百万买了信托，而这些钱其实是养老钱。
前几天，平安信托楼下聚集了大量客户前来讨要说法，但是他们除了等来了警察外等不到其他任何东西。第二天，平安信托做出回应，还能怎么回应呢？主要意思是道歉呗，说正在努力解决，但没有给出具体的解决方案。
这次爆雷的产品叫做福宁615号集合信托计划，成立于2021年9月，募集资金7.7亿，今年3月29日到期，但至今仍没有兑付。平安信托从投资者手里拿到的这些钱是以股权形式投入了厦门的一个房地产项目公司，公司叫厦门荣璐置业，它的股东有两家，正荣地产持股51%，平安信托持股49%，地产项目叫“臻华府”。也就是说，7.7亿进入这个项目做房地产开发了。
臻华府2021年的12月份开盘价3.3万每平，到今年3月份均价降到了2.7万，三年时间跌了近20%，不过真正的麻烦是有价无市，降得再多也根本卖不出去。到今年3月开盘两年多了，“臻华府”一千余套房子也只卖出去了218套。
现在房子不好卖，各方投资者拿不回钱，所以相关的金融产品无法兑付，本来很正常一件事，但这事离奇在什么地方呢？
“臻华府”项目是21年9月份成立的，而在22年2月，也就是仅仅5个月后，项目第一大股东正荣地产到期的美元债就还不上了。相隔时间这么短，即便整个项目的流程是合规的，难道平安信托在考察项目，做尽职调查的时候，没有发现正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗？还是平安信托已经在房地产这条道路上积重难返了？
平安集团对于房地产的情节有些历史了。
平安等保险公司和信托公司最大的特点就是钱多，但曾经的险资和信托资金受到比较大的投资限制，因为和银行一样，这些钱绝大部分不是公司自己的钱，而是企业和老百姓的救命和养老钱。
不过从2007年开始，可能眼看这些钱躺着也是躺着，国家对信托资金的投资去向开始有了一定程度的放松，于是平安2008年完成第一笔融资贷款类房地产信托业务，2009年试水房地产开发股权投资。
2010年在“四万亿”的刺激下，楼市出现了过快上涨的苗头，央行连续6次提高存款准备金，同时开始限制银行的信贷流入房地产。但俗话说“上帝给你关上一扇门，会给你留下一扇窗”，当时的保监会却开始大幅给险资松绑，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。
属于平安们的时代就来了。
在房地产行业高利润的诱惑下，又催生出了其他金融机构各种绕开金融监管的骚操作把钱投到房地产。比如之前我们在《中国利率“双轨制”》里面讲到的“银信合作”。
2011年，平安集团董事长马明哲说“改革是摸着石头过河，但我们发现，如果河上有桥，付点过桥费就可以到达对岸，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”
意思就是，房地产虽然赚钱，但市场上已经有这么多房企，而且房地产开发的花活平安也玩不转，那干脆直接买下房企的股权来分一杯羹算了。
慢慢大家就开始发现，平安不像宝能，只要股权，不要控制权，只要钱不要命，所以各个地产商也都很乐意和平安这个金主爸爸合作，于是平安轻车熟路地做起了资金二道贩子的生意。
2023年末，我国一共有22万亿的信托资金，按资金投向划分，直接投向房地产的信托资金超过一万亿，看似不高，但你要知道，信托投资去向超过10万亿的债券投资、工商企业投资、金融企业投资和基础产业投资，你根本不知道其中有多少流向了房地产。毕竟流入楼市的经营贷表面上看还是用于企业经营呢。
按理说，金融市场越发达，风险传导才会更流畅，更容易爆发出系统性金融危机，比如2008年美国的次贷危机，因为各种各样的金融创新和杠杆，迅速波及全美乃至全球的金融机构。
我们的金融市场以传统银行为主导，虽然整体落后，“当铺思维”明显，但在房地产金融创新方面却遥遥领先，比如特色的预售制、评级体系以及信贷包装，可以说让老美也是望尘莫及。
国家前些年也是看到了风险，2018年“资管新规”出台，随后监管部门开始大幅压降房地产信托业务。相比19年，20年房地产信托金额下降了15%，进入2020年，房地产行业融资渠道更是全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资，10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。
但是，习惯了高杠杆经营的房企，怎么可能突然刹住车，尝了多年房地产甜头的信托又怎么舍得主动断奶。
于是，它们开始新的一轮的金融创新，借助复杂交易结构的信托计划，开展“明股实债”的操作。就以本次的“臻华府”项目为例，平安信托并不是直接借钱给正荣地产，因为这样吃相太难看，而是用股权投资的方式参与地产项目。
也就是说，项目销售完成后，需要正荣地产回购平安的股权，才能支付平安信托的收益，让平安给自己的客户支付本金和收益。只要房子卖出去了，就能有高额的回报，正荣、平安就能把钱装进口袋里，信托投资人也能拿到本金和高收益。只可惜，房子一旦卖不出去，整个链条全部垮塌。
有人说臻华府已经卖了218套，不可以先给平安信托的投资者支付一部分本金吗？的确，臻华府确实有销售回款5个多亿了，但这些钱轮不到平安。
首先，平安明面上是以股权投资的方式参与，想拿回钱，正荣得先用真金白银回购平安的股权。臻华府这个项目是2021年5月份拿地的，彼时地王频出，光买地都花了26.6亿元，相当于楼面价2.75万元/平，现在这个楼盘也就卖2.7万，除了建安支出还有宣传的精装修，现在看这妥妥是给土拍市场做慈善，正荣拿什么去回购股权。
而且，正荣地产自己51%的股权资金到底怎么来的都得打个问号，没准这些钱都是跟银行借的然后挪用项目资金来的。
就拿平安信托的另一个爆雷产品“翔远230号集合信托计划”来说，目前这款产品已经逾期一年多了。这款产品成立于“三条红线”出来之前，所以，当初平安信托是以债权的形式，借钱给荣盛发展开发“重庆荣盛城”项目，重庆荣盛城项目销售情况也很不理想，现在还远没有卖完。
那么，既然这款产品是以债权的形式给的开发商，是不是能够获得优先还款呢？也不是，就是因为地产公司投入的股权资金有的是跟银行借的，有的是挪用其他项目买房人购房款，也就是监管资金来的。在保交楼成为政治任务后，之前挪用的其他项目监管资金无论是什么形式投入进来的，都属于优先级，要先归还，保证其它项目保交楼。
所以，在保交楼任务下，项目资金流入后，第一优先支付工程款和员工工资，第二优先归还挪用其他项目的监管资金，第三优先级还银行抵押贷款。这三个优先级下来，地产公司哪里还有钱去偿还信托的钱。
所以无论是重庆荣盛城的债权融资信托，还是厦门臻华府的股权信托，都因为房子卖得不好，拿不回钱而出事。这里面还有一个有意思的细节，在2021年正荣地产拿下臻华府地块不到半个月，正荣地产就与国资背景的联发集团达成协议。
可以推断，正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目，有可能是借助地方国企进行了背书。如果真是如此，也就解释了为什么正荣暴雷之前平安信托还是坚持要投，平安信托相当于一叶障目，对项目自身的风险失去了判断，因为有国资背书所以项目本身可能连看都不看。
而如果正荣地产已经陷入困境，国企依然间接背书，这又是为什么呢？背后到底有没有利益交换，我们期望一个交代，不过你不给交代，一阵风过后，我们倒是也没有办法。
近日平安信托一直强调，目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。也就是说，平安信托公司没有问题，只是发行的产品有点问题。这有点像投资者买了基金产品，某只基金虽然亏了，但基金公司还活着。
2018年出台的《资管新规》其中有一条是这样说的：金融机构应当加强投资者教育，向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念，打破刚性兑付。在新规之前，理财产品很多都默认刚兑。
以信托为例，就算投资发生了亏损，很多时候信托公司也会用自己的钱贴给你，银行理财产品也是一样。但是现在这样的操作被监管禁止了。为什么要禁止呢？
如果保持刚性兑付，让金融机构兜底，金融机构就会为了兑付铤而走险，不断吸收新资金，拆东墙补西墙，最后可能爆出大雷，这会殃及更多的投资者。
相反，打破刚兑，一款产品亏损，只让这部分投资者承担损失，某种意义上算是牺牲一部分人，让其他人软着陆。为了打破刚兑，防止风险蔓延，在新规出台后信托机构不得开展具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务，说白了也就是不能借新还旧，每个项目算自己的帐，一个项目死了没关系，可别拉着大家一起死。
所以平安信托整个公司现在还能活着，暂时没成为下一个中融信托。可散户可不管你那么多，没几个人懂资管新规，亏了我就要去闹。
楼市现在这个样子，这两年又是信托产品的集中兑付期，会不会有下一个出问题的产品，咱也不敢乱猜。但就在平安信托出事之后没几天，另一家五矿信托又出事了，涉及旗下3只产品逾期兑付。跟平安信托逾期的产品借钱给民营地产公司不同，这三只产品借钱的对象可是妥妥的国资背景，融资方与担保方都是云南省昆明市的各类城投公司，背后的股东都是昆明市国资委。
之前的游戏都是这么玩的，地方把土地当固定资产划拨给城投公司，城投公司拿着土地做质押，向银行或者信托借钱，慢慢的城投公司就成了一张地方的信用卡，只要财政没钱，就拿出这张卡来刷一下，当账单还不上的时候，地方再给城投装更多的资产，提高这张信用卡的额度，借新还旧。
游戏玩到今天，城投和地方政府手上最优质的资产土地开始贬值，甚至无法流通后，城投卡的额度一下子就缩水了，之前的账单也就还不了了，于是五矿信托这三个产品也就出问题了。
这三款产品都是2022年成立的，当时地产三条红线已经出台，地方的卖地收入已经下来了。那么五矿信托这三款产品为啥还要投给城投呢？
因为大家相信有国资背书就有刚性兑付，钱肯定到时候能要回来，但后来中央一直强调“不给地方的隐性债务兜底，谁家的孩子谁抱走”，彻底让信托们傻了眼。
近两年，已经有数百个信托产品发生违约，绝大部分和地产基建相关。去年有15家信托公司因违规被处罚，这两年还有多家信托公司进入破产清算，比如新华信托、四川信托等。
全国一共只有68家信托公司，这么高比例的出现问题，相比较，银行家数要多得多，银行也投了房地产和基建，为什么我们很少听到银行出问题？本质原因就是，资金就像这个社会一样是论资排辈的，是有优先级的。
相信大家还记得去年年底路透社的一个消息，上面要求平安集团控股陷入困境的碧桂园，平安股价大跌，随后平安立刻出面否认，说没有这回事。
有没有这回事我们不知道，但有一点是肯定的，对楼市的纾困态度，我们是本着“谁有钱谁去救”的原则，不然你以为为什么要鼓励买房、刺激改善型需求？救楼市和房企的钱收不收的回来那是以后的事情，现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场。如果银行的钱不能乱花，那么中产和富裕阶层的信托最合适不过。
现在最大的问题是，中产和富裕阶层的认知并没有随着过去楼市的野蛮增长而增长。凭运气赚回来的钱，现在让你凭本事亏回去，突出两个字——活该。
很多人受制于传统观念，把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的理财产品，根本不知道信托的收益只取决于底层资产的收益，而不取决于金融机构的金字招牌和信托计划看似相对多的保障条款，比如抵押、回购、担保等等。这些保障条款在资产价值暴跌的时候一文不值，不然你以为那么多的失信被执行人哪来的？
学校里没有交给你的经济常识，社会会教给你。穷人被P2P收割，中产被房价收割，富人被信托收割，在哪都要交学费，只是社会的学费更贵一些而已。再多说一句，学校不教有不教的道理，否则谁来为这一切买单？
你要知道，银行等金融机构着陆了，那叫硬着陆；你着陆了，那才叫软着陆。
千万别被高收益蒙蔽双眼，投资一定要首先考虑风险。
但另一方面，如果是因为金融机构不作为、违规操作、利益输送，或者监管不到位，而让投资者遭受无妄之灾，不能永远轻描淡写地用一句：“投资有风险”来混淆视听。
只能说，雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。
作者:
浅贝
时间:
2024-4-18 12:37
关于平安信托，你必须要知道的两件事
原创 阿畴 财思泉涌 2024-04-12 19:36 上海
大家好，今天我们聊聊平安信托。
这段时间，信托圈的新闻是一个接一个啊。
而且都不是太好的消息。
这边四川信托、ZZ信托、ZR信托的事情刚缓缓，那边平安信托又传出延期兑付。
后台有很多人私信，让我们聊聊这个事情。
关于这个事情，有两件事你必须要知道。
1
第一件事情，我们未来投资要有刚兑被打破的预期。
2018年，《资管新规》出来之后，其中有一条是这样说的：
金融机构应当加强投资者教育，不断提高投资者的金融知识水平和风险意识，向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念，打破刚性兑付。
在新规之前，我们的理财产品很多都是默认刚兑的。
就算发生了亏损，信托公司为了它的信誉，一般也会倒贴钱给你。
但是新规之后，这样的操作已经被监管禁止了。
任何的理财产品，都没有保本刚兑这一说。
这是一个大的前提。
好，在这个前提之前，就会诞生一个新的问题：
有没有安全的理财产品？
我给大家一个数字：
1.7%。
这是一年期国债的最新利率。
在这个利率之下，普遍被认为是无风险利率。
而在这个利率之上，都有刚兑风险。
现在出问题的几家公司，它们的收益率是多少呢？
就我知道的，有超过10%的。
10%意味着什么呢？
现在LPR在3.45%，这是银行给企业的贷款利率。
如果你是做企业的，你是会选择3.45%还是10%呢？
答案很明显吧。
一家企业不找银行拿贷款，而是从外面融资，原因只有一个：
不是它不想，而是它没有通过银行的审核，批不了贷。
其实，银行早就已经提示你，只是你没有收到信号。
如果你再谨慎一点，是不是可以多一句为什么。
它为什么不找银行借钱，而是要找我借？
2
第二个事情，信托爆雷之后，信托还能买吗？我的钱还安全吗？
现在很多新闻、解读，我基本都看了一圈，很多人连什么是信托、什么是信托资产、什么是信托理财都没搞清楚，只是在煽动情绪。
为什么避免大家被绕进去，我觉得有必要解释一下什么是信托？
什么是信托呢？
信托不是产品，而是一种法律制度和行为。
是一个人（可以是自然人或法人机构）基于对另一个人（同样可以是自然人或法人机构）的信任，将财产权委托给他，让他按自己的意愿，进行管理和使用。
图片
在一个信托计划里面，会有三个角色：委托人、受托人和受益人。
委托人是财产的所有人；
受托人一般是具有专业管理能力的自然人或者法人；
受益人如果是自己，那就是自益信托；
如果是其他人，比如父母、子女、配偶，那就是他益信托。
信托的最初形态，是先有一个委托人，他有打理财产的需求，然后他根据这个需求找到一个受托人，再由受托人管理其资产。
但是现在，我们很多信托是反过来的。
先是有受托人，比如由信托公司找到一个好的项目，然后再去市场上募集资金。
如此一来，这个性质就变了，你懂得。
前者，可能传承的需求会更强烈，而后者增值的需求会更强烈。
我们根据信托的服务实质，可以把信托分成资产服务信托、资产管理信托。
还有一个公益慈善信托，不是我们今天的重点，我们暂且不表。
第一种，资产服务信托。家族信托和保险金信托就属于这个目录之下。
在这个子集下，虽然你委托信托公司来服务或管理，但这个资产的所有权并不归属信托公司。
信托公司只是执行你地指令。
比如，你做了一个家族信托，委托了1000万现金财产到信托里。
要求：孩子18岁-25岁，每年能从信托中支取50万，作为学费生活费；
到了26岁后，支取300万，作为独立生活资金。
实际上这个钱是从托管银行账户里支取的，信托公司只是帮你盯着这个支取的执行，确保钱到了孩子手里，是交了学费。
第二种，叫做资产管理信托。
这类信托你可以理解为信托理财。
你把钱给信托，信托帮你买理财产品。
可以投权益类资产、固收类资产、商品及金融衍生品等等。
我们常说的爆雷，正是因为信托买的理财产品出问题了。
有人可能会问，为什么我们买的基金，最多就是发生亏损，而买信托的人连本金都拿不回来呢？
因为有些信托公司会把钱投到房地产，但是现在大家购房意愿低，买房的人少了，钱自然流不回来。
最近出问题的这些信托产品，底层资产都是和房地产有关。
在这个前提之下，我们就可以回答刚刚的问题了：如果信托公司爆雷，我的钱还安全吗？
不一定！看你托的是什么？
如果你们家家族信托里的资产，该是现金还是现金；该是保险还是保险；该是房产还是房产。
不管信托公司爆雷还是破产，你的钱依旧好好地躺在托管的银行账户、保险公司账户里。
你的受托人没了，你换一个就行了。
但是，如果你成立信托，买的是信托公司发行的集合信托理财产品。
那信托产品爆雷，你买这个产品的钱也会跟着爆。
爆不爆雷，核心还是你的底层资产安不安全。
信托只是一个工具，工具本身是无善无恶的。
你看香港保险，它本身也有信托的功能，比如指定受益人、保单拆分等等。
既然你不怕港险，那也没必要畏惧信托！
今天，你学会了吗？
作者:
浅贝
时间:
2024-4-18 18:28
平安信托踩雷，给我们的警示
原创 哈拿 汤山老王 2024-04-17 15:05 山东
人们总说，中国最大的房地产企业不是恒大、碧桂园和万科，而是中国平安。
平安曾是碧桂园、融创、华夏幸福等多家大型房企的主要股东，同时平安集团旗下的各种金融产品相当大一部分都是以债权和股权的方式流入各个楼盘项目。
从直接或间接持有的房地产资产规模来算，平安绝对是一家头部房企，但你也绝对不会在任何榜单上找到它。
不过最近，平安集团旗下的平安信托又有一款产品出问题了，信托产品的门槛是百万级别，因此有人说信托收割的都是富人，他们有的是钱，这点钱对他们影响不大。可事实上，有一些信托投资者是退休老人和普通的工薪阶层，他们几家人凑上一百万买了信托，而这些钱其实是养老钱。
前几天，平安信托楼下聚集了大量客户前来讨要说法，但是他们除了等来了警察外等不到其他任何东西。第二天，平安信托做出回应，还能怎么回应呢？主要意思是道歉呗，说正在努力解决，但没有给出具体的解决方案。
这次爆雷的产品叫做福宁615号集合信托计划，成立于2021年9月，募集资金7.7亿，今年3月29日到期，但至今仍没有兑付。平安信托从投资者手里拿到的这些钱是以股权形式投入了厦门的一个房地产项目公司，公司叫厦门荣璐置业，它的股东有两家，正荣地产持股51%，平安信托持股49%，地产项目叫“臻华府”。也就是说，7.7亿进入这个项目做房地产开发了。
臻华府2021年的12月份开盘价3.3万每平，到今年3月份均价降到了2.7万，三年时间跌了近20%，不过真正的麻烦是有价无市，降得再多也根本卖不出去。到今年3月开盘两年多了，“臻华府”一千余套房子也只卖出去了218套。
现在房子不好卖，各方投资者拿不回钱，所以相关的金融产品无法兑付，本来很正常一件事，但这事离奇在什么地方呢？
“臻华府”项目是21年9月份成立的，而在22年2月，也就是仅仅5个月后，项目第一大股东正荣地产到期的美元债就还不上了。相隔时间这么短，即便整个项目的流程是合规的，难道平安信托在考察项目，做尽职调查的时候，没有发现正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗？还是平安信托已经在房地产这条道路上积重难返了？
平安集团对于房地产的情节有些历史了。
平安等保险公司和信托公司最大的特点就是钱多，但曾经的险资和信托资金受到比较大的投资限制，因为和银行一样，这些钱绝大部分不是公司自己的钱，而是企业和老百姓的救命和养老钱。
不过从2007年开始，可能眼看这些钱躺着也是躺着，国家对信托资金的投资去向开始有了一定程度的放松，于是平安2008年完成第一笔融资贷款类房地产信托业务，2009年试水房地产开发股权投资。
2010年在“四万亿”的刺激下，楼市出现了过快上涨的苗头，央行连续6次提高存款准备金，同时开始限制银行的信贷流入房地产。但俗话说“上帝给你关上一扇门，会给你留下一扇窗”，当时的保监会却开始大幅给险资松绑，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。
属于平安们的时代就来了。
在房地产行业高利润的诱惑下，又催生出了其他金融机构各种绕开金融监管的骚操作把钱投到房地产。比如之前我们在《中国利率“双轨制”》里面讲到的“银信合作”。
2011年，平安集团董事长马明哲说“改革是摸着石头过河，但我们发现，如果河上有桥，付点过桥费就可以到达对岸，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”
意思就是，房地产虽然赚钱，但市场上已经有这么多房企，而且房地产开发的花活平安也玩不转，那干脆直接买下房企的股权来分一杯羹算了。
慢慢大家就开始发现，平安不像宝能，只要股权，不要控制权，只要钱不要命，所以各个地产商也都很乐意和平安这个金主爸爸合作，于是平安轻车熟路地做起了资金二道贩子的生意。
2023年末，我国一共有22万亿的信托资金，按资金投向划分，直接投向房地产的信托资金超过一万亿，看似不高，但你要知道，信托投资去向超过10万亿的债券投资、工商企业投资、金融企业投资和基础产业投资，你根本不知道其中有多少流向了房地产。毕竟流入楼市的经营贷表面上看还是用于企业经营呢。
按理说，金融市场越发达，风险传导才会更流畅，更容易爆发出系统性金融危机，比如2008年美国的次贷危机，因为各种各样的金融创新和杠杆，迅速波及全美乃至全球的金融机构。
我们的金融市场以传统银行为主导，虽然整体落后，“当铺思维”明显，但在房地产金融创新方面却遥遥领先，比如特色的预售制、评级体系以及信贷包装，可以说让老美也是望尘莫及。
国家前些年也是看到了风险，2018年“资管新规”出台，随后监管部门开始大幅压降房地产信托业务。相比19年，20年房地产信托金额下降了15%，进入2020年，房地产行业融资渠道更是全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资，10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。
但是，习惯了高杠杆经营的房企，怎么可能突然刹住车，尝了多年房地产甜头的信托又怎么舍得主动断奶。
于是，它们开始新的一轮的金融创新，借助复杂交易结构的信托计划，开展“明股实债”的操作。就以本次的“臻华府”项目为例，平安信托并不是直接借钱给正荣地产，因为这样吃相太难看，而是用股权投资的方式参与地产项目。
也就是说，项目销售完成后，需要正荣地产回购平安的股权，才能支付平安信托的收益，让平安给自己的客户支付本金和收益。只要房子卖出去了，就能有高额的回报，正荣、平安就能把钱装进口袋里，信托投资人也能拿到本金和高收益。只可惜，房子一旦卖不出去，整个链条全部垮塌。
有人说臻华府已经卖了218套，不可以先给平安信托的投资者支付一部分本金吗？的确，臻华府确实有销售回款5个多亿了，但这些钱轮不到平安。
首先，平安明面上是以股权投资的方式参与，想拿回钱，正荣得先用真金白银回购平安的股权。臻华府这个项目是2021年5月份拿地的，彼时地王频出，光买地都花了26.6亿元，相当于楼面价2.75万元/平，现在这个楼盘也就卖2.7万，除了建安支出还有宣传的精装修，现在看这妥妥是给土拍市场做慈善，正荣拿什么去回购股权。
而且，正荣地产自己51%的股权资金到底怎么来的都得打个问号，没准这些钱都是跟银行借的然后挪用项目资金来的。
就拿平安信托的另一个爆雷产品“翔远230号集合信托计划”来说，目前这款产品已经逾期一年多了。这款产品成立于“三条红线”出来之前，所以，当初平安信托是以债权的形式，借钱给荣盛发展开发“重庆荣盛城”项目，重庆荣盛城项目销售情况也很不理想，现在还远没有卖完。
那么，既然这款产品是以债权的形式给的开发商，是不是能够获得优先还款呢？也不是，就是因为地产公司投入的股权资金有的是跟银行借的，有的是挪用其他项目买房人购房款，也就是监管资金来的。在保交楼成为政治任务后，之前挪用的其他项目监管资金无论是什么形式投入进来的，都属于优先级，要先归还，保证其它项目保交楼。
所以，在保交楼任务下，项目资金流入后，第一优先支付工程款和员工工资，第二优先归还挪用其他项目的监管资金，第三优先级还银行抵押贷款。这三个优先级下来，地产公司哪里还有钱去偿还信托的钱。
所以无论是重庆荣盛城的债权融资信托，还是厦门臻华府的股权信托，都因为房子卖得不好，拿不回钱而出事。这里面还有一个有意思的细节，在2021年正荣地产拿下臻华府地块不到半个月，正荣地产就与国资背景的联发集团达成协议。
可以推断，正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目，有可能是借助地方国企进行了背书。如果真是如此，也就解释了为什么正荣暴雷之前平安信托还是坚持要投，平安信托相当于一叶障目，对项目自身的风险失去了判断，因为有国资背书所以项目本身可能连看都不看。
而如果正荣地产已经陷入困境，国企依然间接背书，这又是为什么呢？背后到底有没有利益交换，我们期望一个交代，不过你不给交代，一阵风过后，我们倒是也没有办法。
近日平安信托一直强调，目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。也就是说，平安信托公司没有问题，只是发行的产品有点问题。这有点像投资者买了基金产品，某只基金虽然亏了，但基金公司还活着。
2018年出台的《资管新规》其中有一条是这样说的：金融机构应当加强投资者教育，向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念，打破刚性兑付。在新规之前，理财产品很多都默认刚兑。
以信托为例，就算投资发生了亏损，很多时候信托公司也会用自己的钱贴给你，银行理财产品也是一样。但是现在这样的操作被监管禁止了。为什么要禁止呢？
如果保持刚性兑付，让金融机构兜底，金融机构就会为了兑付铤而走险，不断吸收新资金，拆东墙补西墙，最后可能爆出大雷，这会殃及更多的投资者。
相反，打破刚兑，一款产品亏损，只让这部分投资者承担损失，某种意义上算是牺牲一部分人，让其他人软着陆。为了打破刚兑，防止风险蔓延，在新规出台后信托机构不得开展具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务，说白了也就是不能借新还旧，每个项目算自己的帐，一个项目死了没关系，可别拉着大家一起死。
所以平安信托整个公司现在还能活着，暂时没成为下一个中融信托。可散户可不管你那么多，没几个人懂资管新规，亏了我就要去闹。
楼市现在这个样子，这两年又是信托产品的集中兑付期，会不会有下一个出问题的产品，咱也不敢乱猜。但就在平安信托出事之后没几天，另一家五矿信托又出事了，涉及旗下3只产品逾期兑付。跟平安信托逾期的产品借钱给民营地产公司不同，这三只产品借钱的对象可是妥妥的国资背景，融资方与担保方都是云南省昆明市的各类城投公司，背后的股东都是昆明市国资委。
之前的游戏都是这么玩的，地方把土地当固定资产划拨给城投公司，城投公司拿着土地做质押，向银行或者信托借钱，慢慢的城投公司就成了一张地方的信用卡，只要财政没钱，就拿出这张卡来刷一下，当账单还不上的时候，地方再给城投装更多的资产，提高这张信用卡的额度，借新还旧。
游戏玩到今天，城投和地方政府手上最优质的资产土地开始贬值，甚至无法流通后，城投卡的额度一下子就缩水了，之前的账单也就还不了了，于是五矿信托这三个产品也就出问题了。
这三款产品都是2022年成立的，当时地产三条红线已经出台，地方的卖地收入已经下来了。那么五矿信托这三款产品为啥还要投给城投呢？
因为大家相信有国资背书就有刚性兑付，钱肯定到时候能要回来，但后来中央一直强调“不给地方的隐性债务兜底，谁家的孩子谁抱走”，彻底让信托们傻了眼。
近两年，已经有数百个信托产品发生违约，绝大部分和地产基建相关。去年有15家信托公司因违规被处罚，这两年还有多家信托公司进入破产清算，比如新华信托、四川信托等。
全国一共只有68家信托公司，这么高比例的出现问题，相比较，银行家数要多得多，银行也投了房地产和基建，为什么我们很少听到银行出问题？本质原因就是，资金就像这个社会一样是论资排辈的，是有优先级的。
相信大家还记得去年年底路透社的一个消息，上面要求平安集团控股陷入困境的碧桂园，平安股价大跌，随后平安立刻出面否认，说没有这回事。
有没有这回事我们不知道，但有一点是肯定的，对楼市的纾困态度，我们是本着“谁有钱谁去救”的原则，不然你以为为什么要鼓励买房、刺激改善型需求？救楼市和房企的钱收不收的回来那是以后的事情，现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场。如果银行的钱不能乱花，那么中产和富裕阶层的信托最合适不过。
现在最大的问题是，中产和富裕阶层的认知并没有随着过去楼市的野蛮增长而增长。凭运气赚回来的钱，现在让你凭本事亏回去，突出两个字——活该。
很多人受制于传统观念，把信托误认为是高收益、低风险甚至是零风险的理财产品，根本不知道信托的收益只取决于底层资产的收益，而不取决于金融机构的金字招牌和信托计划看似相对多的保障条款，比如抵押、回购、担保等等。这些保障条款在资产价值暴跌的时候一文不值，不然你以为那么多的失信被执行人哪来的？
学校里没有交给你的经济常识，社会会教给你。穷人被P2P收割，中产被房价收割，富人被信托收割，在哪都要交学费，只是社会的学费更贵一些而已。再多说一句，学校不教有不教的道理，否则谁来为这一切买单？
你要知道，银行等金融机构着陆了，那叫硬着陆；你着陆了，那才叫软着陆。
千万别被高收益蒙蔽双眼，投资一定要首先考虑风险。
但另一方面，如果是因为金融机构不作为、违规操作、利益输送，或者监管不到位，而让投资者遭受无妄之灾，不能永远轻描淡写地用一句：“投资有风险”来混淆视听。
只能说，雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。
作者:
浅贝
时间:
2024-5-18 12:38
房地产去库存，开始了
原创 顾子明 政事堂2019 2024-05-17 22:36 河南
昨天，在谌国委的迎接下，普京带领着大半个俄罗斯新内阁齐聚中南海，
同时，在何副总理的召集下，各地方政府和股份行的相关领导也纷纷抵京，
谌国委带来的，是能源、航天科技和东北、远东的开发合作，
何副总理带来的，是中央重启房地产去库存和一连串的房地产刺激政策。
今天上午，何副总理召集央行，金管局、财政部、住建部和金融机构，召开全国电视会议，研究部署落实430政治会议提出的房地产相关工作。
全国电视会议后，今天下午，央行房地产利剑三连发，同时宣布降低首付比例、降低公积金利率、取消房贷利率下限。
正如政事堂在解读430政治局会议时分析的那样，中国的房地产政策转向，中央政府开始研究救市了。
图片
在政事堂看来，这一波央行组合拳的动作很重要，
但更重要的是今天何副总理通稿时到两句话：
1、深刻认识房地产工作的人民性、政治性，
标志着牛夫人又变回了小甜甜，不再作为人民的对立面，房住不炒成为过去式。
2、相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
随后央行今日央行宣布设立1.75%利率的3000亿保障性住房再贷款，带动银行贷款5000亿，支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房用作保障性住房。
这标志着中央注入流动性，帮助地方政府货币化“收储”。
前者是定性，后者是手段，
这也标志着新一轮的房地产去库存正式拉开了帷幕。
作为一个曾经的地产人，政事堂仍然记得十年前的2014，
随着时任辽宁省省长陈政高调任住建部部长，
同样也是突然房地产调控不再被提，同样也是中央注入流动性，推动货币化棚改。
区别，在于十年前中央是把钱发给老百姓，让老百姓来买房，增加需求，
十年后是中央把钱发给地方政府，让地方政府来买房买地，减少供应。
十年前那一轮是以去库存两年后的2016年，以杭州房价异军突起为引领，房地产市场重新复苏。
按照政策出台和落地的速度，十年后这一轮的房地产寒冬，也会在两年内结束。
作者:
浅贝
时间:
2024-5-18 20:09
房地产放出“超级大招”了，继续抄底大A
原创 荆棘阿甘 荆棘阿甘 2024-05-17 17:43 广东
今天大A涨了1个点，因为房地产疯涨了，而地产疯涨的原因是中午房地产的大招出来了。
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第一套15%的首付，第二套25%的首付，再加上贷款利率的调整，这个力度不可谓不大。
更为关键的是，这个政策是中央层面的统一行动，比之于各地因城施策，有更加强烈的救市信号。
组合拳出来了，那地产是不是会企稳呢？
我个人的看法是要企稳了，但是企稳不是转折，比如说5年前均价2万的房子，现在1万，过一段时间以后，可能变成1.2万，想重新回到2万，几年之内应该是不可能的了。
最大的阻力是供需两端的不平衡，需求端随着未来人口的下降会持续的下滑，这个问题现在所有人都看到了。
而供给端要下滑就挺麻烦的。供给端不好下滑主要不是新房，而是二手房的问题，就算是现在不供应新房，也有很多二手房的业主要卖房，现在的政策层面是无法降低二手房供应增加的。
等到二手房的业主不卖了，最大的问题就解决了。那二手房的业主会不会卖呢？
大概率会。
有多套房的人卖房，这不是他自己决定的，而是当下整个全球经济形势和中国产业结构决定的。
以前外贸猛涨，大量外汇到了国内，变成人民币占款，随后在信用扩张的倍数下，市场充斥着资金，而这些资金没有地方去，就去了房地产。
比如说一个外贸企业赚了100万美元，假设汇率是1比7，到国内就是700万人民币，把这些钱全部买资产，然后用这些资产抵押给银行，按照80%比例贷出560万，再买资产，再贷款，依次循环，最终放大到3500万。
货币绝大多数都是信用创造出来的，而不是存款。这么多的货币在市场上流通，自然会把房地产价格推高。
但是未来不会了，中国已经过了出口导向型经济的时代，现在中国企业大量出海，人民币占款数量不会增长了，不但不会增长，反而还会降低。
不管是从贸易收支的角度，还是从企业出海的角度，都会抑制外汇占款的增加。
这个过程比较复杂，直接说结果：国内流通的货币在短期大反弹之后，会呈现一个较为稳定的增长，大量的资金会跑到海外去攻城略地。反映到企业层面就是很多企业海外业务占比会迅猛走高。
在这种情况下，投资海外企业的收益肯定是更高的。
比如说张三和李四各有100万，张三现在买了个房子，5年以后涨到130万，而李四买了一个出海企业的股票，5年以后这个企业的业绩增长了300%，李四的资产就变成了300万。
那么，大资本家肯定不会买房子，一定会去抄底中国的核心资产。
也就是说，资金蓄水池的这个功能，以前是房地产，以后是核心科技企业。在这种情况下，买房肯定不如买股。
不要抱着老一套的思维去看待股市，中国房地产涨了30多年，谁都不相信会跌，结果跌下来套住很多人。同样，中国股市在3000点很多年，很多人都不相信会涨，那这次就涨给你们看。
这次涨了可就不会再下来了。
前几年股市有一个笑话：不管是什么消息，都是利好茅台，因为茅台不断地涨。
以后会有一个新的说法：不管全世界有任何消息，都利好大A，因为大A会莫名其妙的不断地上涨。
作者:
浅贝
时间:
2024-5-18 20:20
地产的拐点
原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2024-05-17 21:59 广西
2019年年初的时候，写过一篇《地产2019》，很可惜，被404了，那时候公众号刚开张，读者也不多，所以作者我神奇又准确的预测也就没多少人知道了。
2019年年初，我说未来地产企业都要难熬了，最后也劝大家别太灰心，最后国资会入场的。
今天救市政策一出，朋友圈的地产人好多都酸溜溜的说：早知今日何必当初。
笑死了，所以我说做地产的，最好也要炒炒股，大盘从3000点到3000点，能一样吗？
去年3200点时是个什么光景，现在又是个什么光景？
指数回来了，为什么你的钱没有回来？
记住，金融不产生财富，但确能高效的搬运财富，你的钱如果不在你的口袋里，那么一定是到了别的谁的口袋里了。
涨跌对于有些人来说，其实都无所谓，单方向的涨跌，其实搬运财富的效率都很低，只有波动，才能做到多空双杀。
逮住多头或者空头的老羊毛往死里薅，有意义吗？
当你弄清楚这里的哲理，你就明白了地产，乃至一切资产涨跌兴衰背后的局了。
再回过去十几年，12年开始的煤炭行业大洗牌，有谁还记得？
翻翻花边新闻，当年某煤老板一掷千金给自己的闺女操持婚礼，明星大腕请了无数，不过一两年时间，煤炭价格跌到全行业亏损，那位阔绰的首富变成了首负，进去踩缝纫机了。
某个行业变成了阔佬集中营，而这些人又做了什么？无非是垄断了资源，所以凭什么？
谁也说不出来凭啥他得富贵到底，那么整个行业就要开始大洗牌了，那些自以为胆子大，本事大，搞债务扩张的都得出事。
到20年永煤暴雷，当时我还特别写文章说，搞不好后面煤炭价格要大涨，结果到21年煤价开始起飞。
这里真没有自吹自擂，想想看，当永煤这样偏谨慎的大型国有企业都扛不住暴雷了，一波差点直接带走地方债，这就是快到极致了，必须反转。
所以很容易判断出，接下来宏观调控会让煤炭价格动一下，给行业纾困。
煤炭如此，地产也是如此。
想想看，地产最红火的那几年，好多人陡然暴富，贫富差距加大，城乡对立立刻严重起来了。
在房价大涨以前，我很少在网上看到那么多关于凤凰男，凤凰女之类，城市人对农村出来的新城市人的各种恶毒议论。
动不动就是我几辈子的努力面前，你个人奋斗屁都不是的言论。
所以真的有努力吗？
就像你在电梯里努力的蹦跶，然后告诉别人我努力因此在升高，这不是扯淡吗？难道你在电梯里蹲着，躺着，你就不能上升？
把电梯的功劳强加在自己身上，又害怕真相被戳穿，掉了所谓的优越感，为了挽尊，于是搞出了那么割裂的对立。
说白了，都是占了大便宜的人，上了车以后，不想后面的人上车，还要想办法把成本转嫁到人家身上去。
城市最大的成本是什么？除了房子还有什么？
说白了，高昂的住房费用就是一种入城税，谁负担又是谁在收费？屁股决定脑袋，收费的人目光灼灼，生怕没有下一个接盘侠，那么他会怎么做？
这几年房价跌下来，或者说没办法涨了，好多人的戾气都少了。
记住，任何一样东西，不管牵扯到了多少人的利益，只要影响到了社会的稳定，那么必然会被深层调控。
当然了，有句话叫一张一弛文武之道，调控肯定不是一把把行业给整死。
所以前段时间，万科被传出出事以后，我写了一篇《万科暴雷，房地产真的见底了！》，当时我跟大家说过，有些城市差不多也到底了，接下来一段时间是很好的买房时机。
当然我说的这些地方肯定不包括一线和前几天被炒太火的二线城市。
道理很简单，就像炒股一样，获利盘还有那么多，接盘侠的资金量有限。
我一直都问一个问题，在一线城市，北上广深，工资收入在前10%的一批人，能靠工资买得起喜欢的房子吗？
如果答案是肯定的，那么房价没啥问题，如果答案是否定的，那么房价泡沫还得挤下。
别忘了，这几年，因为利益分配调整，传统那些高收入行业，比如金融，互联网等等，薪酬收入都是在下滑的。
最近这些救市政策一出来，一线城市的房屋成交价降了吗？
就像去年疫情刚放开的时候，深圳楼市迎来一波小阳春，我劝朋友赶紧卖房，她认为行情会好起来，毕竟各种政策都来了。
呵呵，结果呢？
根本原因不在于政策支持与否。
接盘侠们要有足够的消费力，才能扛得起市场。
我之前说三四线城市，房价会扛住，很简单，已经到了全员皆亏的地步，这时候割肉也割不出成交量了，一线城市压力太大，也会让一些企业往下面走，慢慢小城市底层消费力也就上来了，人家还真的就买得起房子了，需求有了，基本盘就稳住了。
就好像今年年初股市大跌，开始最抗跌的是大票，等到行情逆转，小票反弹，大票却开始补跌了，你说这是为什么？
天底下的道理是通的。
别以为地产能让你才出ICU就进KTV，今天一切政策，无非就是拖住底。
地产去金融化这是必走之路。
包括政府出面，买房用来当社会保障用房。
看看前几天发的超长期特别国债，这也对得上。
只有房子才需要那么多年消化。
终究房地产还是要用时间换空间，需要靠着慢慢经济增长，收入增长，CPI增长，把房价涨太猛的账给做平了，
也别说地方政府离不开土地财政，终究卖地才是王道这么幼稚的话。
钱在谁手上由谁掌控，难道非得是地方政府？
我之前写过《聊聊土地财政和地方债》，话早就说过，我们货币发行的锚都在转往国债。
地方债迟早会被置换出来的，未来地方政府再想像以前那样，随意的敞开了花钱是不可能的，一个县城搞出几百亿的债务这种荒唐事，归根到底还是土地财政闹出来的。
这么多年的土地财政，房地产大涨，地方债为什么越来越多？
终究，房地产的历史使命已经改变了，这是不可逆转的。
要是你认为政策一出，房价立刻暴涨，我以为是有点想多了。
作者:
浅贝
时间:
2024-9-11 11:42
央企国企也不愿拿地了
经济观察网 记者 田国宝 9月5日，王强看上的一个地块开始竞价，但他却没有参与的机会。这块土地位于一线城市产业聚集区，有较好的需求支撑，根据他和同事的综合研判，预计一年时间可以清盘，但最终，地块投资没有通过总部的审核。
王强在一家国有房企的区域投资部门任职。今年以来，总部加大了投资风险审核力度，他所在公司前八个月实际投资额不到全年计划的三分之一。
王强看上的地块起拍楼面价4.9万元/平方米，目前地块周边二手房价格普遍低于5万元/平方米。总部认为，未来项目的利润和去化难以平衡，不同意参拍。
今年以来，基于房地产形势，央企和地方国企也开始谨慎拿地了。
Wind数据显示，2024年前八个月，全国土地成交金额1.42万亿元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。
王强做了近十年投资工作，从今年开始，他所在公司的投资标准从原来的8个增加到13个，全部符合才能投资。
减少拿地
年初，王强所在公司的计划投资额在100亿元左右，但前八个月的权益拿地金额不到30亿元，相当于2023年一个月的拿地额。王强说，不是不想拿地，而是大部分土地不符合投资要求。
减少拿地的不止王强所在的公司。
2024年中期业绩显示，保利发展上半年新拿12个项目，权益拿地金额109亿元，不到2023年同期的一半。截至2024年6月底，保利发展的土地储备较年初下降了8%。
保利发展将投资主要放在全国38个核心城市，这些地方的土地储备占比达到七成。其他城市存货占比不到三成，主要分布在华南和华东等经济活跃、人口持续流入的三四线城市。
上半年，中海的投资总额为129亿元，不到2023年同期的三分之一，但在房地产行业中处于领先地位。中海行政总裁张智超说，上半年一线城市供地少、优质土地供应不足是拿地少的主要原因。
2021年以来，中海聚焦在一线和强二线城市投资，在2024年上半年的投资中，一线城市占比达到67%。除了在公开市场拿地，中海还积极关注收并购、城市更新等领域的投资机会。上半年，中海在西安从金地手中获取一个城市更新项目。
与保利发展一样，绿城中国也不排斥在经济发达的三四线城市拿地。绿城中国行政总裁郭佳峰说，绿城的投资以一线和核心二线城市为主，同时也会考虑非热点城市优质板块的结构性机会，尤其是长三角部分经济发达市县的机会。
建发是近年拿地较为凶猛的房企之一，克而瑞数据显示，2024年前八个月，建发拿地金额为279亿元，不到2023年拿地金额的四成。
在业绩会上，建发的管理层表示，主要根据销售去化速度及增长趋势有序开展土储补充，今年加大了对东部区域的布局，尤其是浙江、江西、福建和江苏等省份，为区域深耕做准备。
建发认为，2024年上半年集中供地价格太高，对拿地有较大影响，如杭州和福州等城市，虽然库存项目均完成去化，考虑到团队和品牌的维系，才进行适度少量的补充，而且主要以合作模式为主。
中指院数据显示，今年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。经济观察网获悉，今年以来，监管部门要求房企的销售拿地比不能超过40%。
调整策略
一位上市房企的财务负责人告诉经济观察网，一块土地拿错了有可能让公司爆雷，“一点不夸张”。
房企想要发展必须投资拿地，但当前拿错地的风险太高，因此，调整投资策略、提高投资标准成为多数房企控制风险的主要手段之一。
招商蛇口将投资范围缩小至10个城市。招商蛇口副总经理伍斌表示，要聚焦城市区域深耕，核心城市的投资占比将达到九成以上。
王强说，年中，他们公司对房地产市场和土地市场研判的结论是，拿地的风险依然较大，所以进一步收紧了投资。
王强所在的公司总部有一个几十人组成的投资研判团队，对每个都市圈的核心城市及热点区域进行综合评估，以此确定重点投资的区域；同时负责评估城市公司上报的计划投资项目。
第一个评估指标是地块的毛利率，任何地块都必须达到两位数的毛利率。如果毛利率不达标，即便是半年可清盘的项目也不考虑，这是最重要的红线之一。
第二个评估指标是项目的投入产出比，将项目所有潜在发生的成本结合去化周期、利润率等指标，为每一个参拍的地块设置价格红线。
第三是评估当地的未来市场走势。一个项目从拿地到开盘销售至少需要四个月到半年时间，投研团队需要对开盘时及去化周期内的市场作预判。一个项目的去化周期如果超过两年，原则上不会考虑投资，除非未来有巨大升值空间。
金茂将投资策略总结为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”就是早获取项目信息，让投研团队提前介入；“责”是责任明确，总部、区域和城市三级并一级，分别从不同维度看问题；“深”是把所有问题都考虑到，减少失误和偏差；“细”是项目的每一个细节都要观察到；“准”是结果，即拿对地。
由于2022年之前拿地的毛利率下降较为严重，金茂试图通过获取毛利率高的项目，来提升整体毛利水平。
风向研判
对房地产的发展趋势，不同房企的判断不同，投资和销售策略也不同。
作为行业老大，下半年，保利发展一方面坚定去库存策略，主动调整投资节奏；另一方面将全面梳理在手资源，在存量土地调规、存量土地置换和存量房收储等方面积极与地方政府沟通。
同保利发展一样，去库存也是华润置地的核心工作。华润置地董事会主席李欣解释了去库存工作的思路。
第一，未来工作重心从开发销售依赖增量的惯性思维转移到去库存上，并提升全价值能力。
第二，团队上下形成去库存的认识。目前华润置地资产管理规模在4500亿元左右，其中经营性不动产的业绩贡献占比超25%。
招商蛇口一直对一二手房成交结构保持高度关注。其管理层认为，今年市场可能会先低后高，随着政策持续发力，积累的需求有望得到进一步释放。因此，下半年相对有更好的机会，但仍会谨慎看待未来市场。
招商蛇口总经理朱文凯说，2024年的房地产销售金额能否达到2023年水平，他们保持观望态度。在市场没有较大改善前，还是希望销售能稳定住，经营性现金流和现金流是关键。
金茂董事长张增根称，金茂的战略方向和坚持高端改善的定位，与国家政策和行业现实高度契合。在行业不断洗牌过程中，只要战略方向和产品定位没有出现偏差，就可以最大限度避免风险，金茂对风险的把控较为及时。
与大型央企相比，王强所在的公司投资拿地慎之又慎，销售则是能卖尽卖。在符合国有资产要求的条件下，最大限度实现去化，在总部层面实行一城一策，在城市层面实行一项目一策，在项目层面则采取一房一策。
作者:
qq6553156
时间:
2025-1-13 12:24
史上第二大境外债重组，碧桂园终究是扛不住了！
原创 牲产队长 牲产队 2025年01月12日 19:39 广东
人类史上第二大境外债重组方案出炉了，碧桂园终究是扛不住了。碧桂园第二，那第一是谁呢？毫无疑问，被恒大摘取冠军了。恒大境外债总额约1400亿，碧桂园约1200亿，只能屈居第二了。那这1200亿的境外债，怎么还呢？碧桂园给出了5个选项。这5个选项，没有一个是好的，只有不好的和更加不好的。
选项一是，现在就拿本金，但碧桂园只还10%，剩余90%全部一笔勾销，不还了。什么意思呢？队长给大家翻译一下就是，我没钱，你现在逼我还债，可以，但只能还10%。你投1000万，就只还给100万。从此以后，咱俩就两清了，我不欠你的，你也别再找我了。你选择割肉，拿回这10%，是你的福报，因为还有很多人，一毛钱都拿不到。
选项二就是，一毛钱不还，你的债权，全部转为股权。从此以后，你是碧桂园的股东了。要是公司赚了钱，还能给你安排一些分红。只要你相信碧桂园，咱们一定可以翻身的。那碧桂园能不能翻身呢？这就得比寿命了，看是你活得够长，还是碧桂园活得够长。
因为碧桂园不只是欠你一个人的钱，光是境外债就足足欠了1200亿。碧桂园自己预估了一下，未来15年内，这笔钱都还不清。你要成为股东的话，等15年以后吧。15年以后，你要是还活着，还没有老去，以时间换空间，万一20年后，30年后，碧桂园没准就翻身了。
前提是，碧桂园真能活那么久，你也能活那么久。
选项三，一部分债转股，一部分新债换旧债。啥意思呢？就是你持有的67%本金，转换为股权，当碧桂园的股东。另外33%，用新债换旧债，到期日、转股日都要延长到7.5年以后。这个方案还是一毛钱不给，纯粹拖时间。
选项四，你不想当碧桂园的股东，不想债转股，你就想拿回你的本金。但碧桂园也告诉你，100%本金全部拿回，是绝对不可能的了。你想要多拿回一些，也可以，但还款日期得延长，等9.5年以后吧。9.5年以后，也不是本金全还，而是只还65%，剩余35%就不还了，一笔勾销了。
选项五，你说你不要股权，也不想本金打折，你就要拿回全部的本金。不是不可以，碧桂园也给了一个方案，到期日延长，到11.5年以后。这些旧债券，全部换成新债券，统一到11.5年以后兑现。可11.5年以后，碧桂园能兑现吗？这事谁都不能保证。因为当前的方案，只是一个折中、妥协的方案。它的核心目的是救碧桂园自己，不是救债主。
房企“去杠杆”的最后一步，也不是房企自己来死扛，而是让所有投资者一起扛，把风险分摊到各个债主的头上。很多网友就说，这哪里是“化债”啊？这分明是明抢啊。人生才有几个八年？又有几个十年？这么耗下去，很多人的一辈子就完了，但这就是代价，这就是房地产去杠杆的代价。
碧桂园还算是比较坦诚的，摆明了告诉债主，我没钱了，确实还不上，你们多多少少都要损失一些。当初你们看上的是我的高利率，可如今，我只能让你们折损本金了。
碧桂园也晒出了自己的家底，旗下控制超过3000个项目，可售合同总面积9000到9200万平米，还有130到140万个车位。未来15年内，碧桂园境内项目带来的收益，可用于境外债分配的净现金流，大约也就200到250亿。而境外项目直接产生的收益，不超过30亿美元，折合人民币约为220亿。
也就是说，未来15年，碧桂园拼命地干，最多也就偿还境外债470亿了，占1200亿债务总规模的39%。即便把时间拉长到15年，你能拿回来的本金，最多最多也就39%了。这还是比较乐观的数据，不乐观的话，这个数字只会更难看。
化债，终究要有人来承担。碧桂园承担不了的，就得债主来一起承担了。当初，你盯上的是碧桂园债券的高利率，可碧桂园盯上的，是你的本金。任何金融理财产品都有其周期性，很多时候一次踏空，就一无所有了。
守住财富，最重要的不是理财，而是不理财。
作者:
qq6553156
时间:
2025-1-17 11:59
史上第二大境外债重组，碧桂园终究是扛不住了！
原创 牲产队长 牲产队 2025年01月12日 19:39 广东
人类史上第二大境外债重组方案出炉了，碧桂园终究是扛不住了。碧桂园第二，那第一是谁呢？毫无疑问，被恒大摘取冠军了。恒大境外债总额约1400亿，碧桂园约1200亿，只能屈居第二了。那这1200亿的境外债，怎么还呢？碧桂园给出了5个选项。这5个选项，没有一个是好的，只有不好的和更加不好的。
选项一是，现在就拿本金，但碧桂园只还10%，剩余90%全部一笔勾销，不还了。什么意思呢？队长给大家翻译一下就是，我没钱，你现在逼我还债，可以，但只能还10%。你投1000万，就只还给100万。从此以后，咱俩就两清了，我不欠你的，你也别再找我了。你选择割肉，拿回这10%，是你的福报，因为还有很多人，一毛钱都拿不到。
选项二就是，一毛钱不还，你的债权，全部转为股权。从此以后，你是碧桂园的股东了。要是公司赚了钱，还能给你安排一些分红。只要你相信碧桂园，咱们一定可以翻身的。那碧桂园能不能翻身呢？这就得比寿命了，看是你活得够长，还是碧桂园活得够长。
因为碧桂园不只是欠你一个人的钱，光是境外债就足足欠了1200亿。碧桂园自己预估了一下，未来15年内，这笔钱都还不清。你要成为股东的话，等15年以后吧。15年以后，你要是还活着，还没有老去，以时间换空间，万一20年后，30年后，碧桂园没准就翻身了。
前提是，碧桂园真能活那么久，你也能活那么久。
选项三，一部分债转股，一部分新债换旧债。啥意思呢？就是你持有的67%本金，转换为股权，当碧桂园的股东。另外33%，用新债换旧债，到期日、转股日都要延长到7.5年以后。这个方案还是一毛钱不给，纯粹拖时间。
选项四，你不想当碧桂园的股东，不想债转股，你就想拿回你的本金。但碧桂园也告诉你，100%本金全部拿回，是绝对不可能的了。你想要多拿回一些，也可以，但还款日期得延长，等9.5年以后吧。9.5年以后，也不是本金全还，而是只还65%，剩余35%就不还了，一笔勾销了。
选项五，你说你不要股权，也不想本金打折，你就要拿回全部的本金。不是不可以，碧桂园也给了一个方案，到期日延长，到11.5年以后。这些旧债券，全部换成新债券，统一到11.5年以后兑现。可11.5年以后，碧桂园能兑现吗？这事谁都不能保证。因为当前的方案，只是一个折中、妥协的方案。它的核心目的是救碧桂园自己，不是救债主。
房企“去杠杆”的最后一步，也不是房企自己来死扛，而是让所有投资者一起扛，把风险分摊到各个债主的头上。很多网友就说，这哪里是“化债”啊？这分明是明抢啊。人生才有几个八年？又有几个十年？这么耗下去，很多人的一辈子就完了，但这就是代价，这就是房地产去杠杆的代价。
碧桂园还算是比较坦诚的，摆明了告诉债主，我没钱了，确实还不上，你们多多少少都要损失一些。当初你们看上的是我的高利率，可如今，我只能让你们折损本金了。
碧桂园也晒出了自己的家底，旗下控制超过3000个项目，可售合同总面积9000到9200万平米，还有130到140万个车位。未来15年内，碧桂园境内项目带来的收益，可用于境外债分配的净现金流，大约也就200到250亿。而境外项目直接产生的收益，不超过30亿美元，折合人民币约为220亿。
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也就是说，未来15年，碧桂园拼命地干，最多也就偿还境外债470亿了，占1200亿债务总规模的39%。即便把时间拉长到15年，你能拿回来的本金，最多最多也就39%了。这还是比较乐观的数据，不乐观的话，这个数字只会更难看。
化债，终究要有人来承担。碧桂园承担不了的，就得债主来一起承担了。当初，你盯上的是碧桂园债券的高利率，可碧桂园盯上的，是你的本金。任何金融理财产品都有其周期性，很多时候一次踏空，就一无所有了。
守住财富，最重要的不是理财，而是不理财。
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