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标题: 多数人没注意到碧桂园万科刷屏背后：楼市两大危局 [打印本页]
作者: 浅贝 时间: 2018-4-16 14:54
标题: 多数人没注意到碧桂园万科刷屏背后：楼市两大危局
多数人没注意到碧桂园万科刷屏背后：楼市两大危局
过去几天，碧桂园和万科在地产圈刷屏。而普通民众的注意力，则放在了“美国打叙利亚”、“海南获得大利好”上，并没有注意这两条消息，以及背后的重大含义。
一、碧桂园的焦虑说明了什么
4月5日至11日，碧桂园一周之内连续下发三份文件——《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等，希望进一步提高周转速度。
上面这个流传甚广的文件截图告诉我们：碧桂园希望在拿下土地当天就开工，如果超过40天才开工，“项目总”将被撤职。文件甚至要求，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图。
此前有媒体报道过，碧桂园董事会主席杨国强曾说：“拿地三个月内必须开工，第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到，我杨国强能做到。”
很显然，碧桂园的最新文件，希望继续大幅提高周转率，甚至希望拿到土地当天就开工。
对于碧桂园的最新文件，地产圈一片哗然：有质疑可行性的，有担心工程质量的。总之，这成为地产自媒体一次刷存在感和狂欢的机会。
下面我分析一下碧桂园文件的含义，以及普通购房者应该从中读出什么。
碧桂园是“三四五线城市的天王”，也是这一波去库存最大的受益者之一。三四五线城市的房地产逻辑，跟一二线完全不同。
在很多中小城市，尤其是四五线城市，碧桂园的到来，是全城期待的大事。不仅政府高度重视，一般民众也感到自豪。所以，碧桂园如果要求拿到土地后，迅速办理完成相关许可证，是有可能的；此外，中小城市楼盘预售的门槛设置比较低。这些都为碧桂园实现“高周转”创造了条件。
中小城市购买力有限，尤其是四五线城市，一个大开发商进来搞个大项目，就如同麦田开进来一台高效率收割机。这种城市一旦被收割一轮，再次长出麦子需要很长时间。不像大城市，购房者如同韭菜，一茬一茬的成长得很快。
所以，碧桂园杨老板的第一个焦虑，来自中小城市的购买力有限。如果你慢了，有限的“麦子”就被别人收割了！
第二个焦虑，则是担心政策、经济形势有变。
房地产政策是中国变化最快的政策，限购、限价、限售、三价合一、利率上浮等等，这些东西随时出台，也随时可能消失，你基本上无法预期。
现在唯一能预期是：经过一波强劲的货币棚改之后，三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。
中国房地产还有白银10年，但三四五线城市还有几年，很难说。因为省会城市都在开足马力抢人，也许5年之后，绝大多数三四五线城市（城区）的人口将停止增长，甚至开始出现下降。
作为一个在中小城市拥有最多土地储备的开发商，碧桂园当然最有理由焦虑。房地产是一个高杠杆行业，风险巨大，看起来今天你还意气风发，但可能半年一年之后就灰头土脸了。这样的例子还少吗？
缺少人口竞争力的中小城市，是本文想提醒大家的中国房地产的第一个危局。
虽然这些城市目前涨得很嗨，但他们的未来可能是非常暗淡的。地级市还好一些，县城、县市级就很难说了，未来长期跑输“真实通胀”是大概率的（除非位于核心都市圈有效半径内）。作为这些城市的“教主”、“天王”，碧桂园先知先觉提前进入了焦虑期，这是值得警惕的。
二、万科引爆大城市白领的焦虑
这两天，很多媒体都报道了万科在北京的“翡翠书院”的新闻。作为北京首批企业自持租赁房项目之一，“翡翠书院”公布了长租方案。
根据这个方案：90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。开发商鼓励长租，最长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。
如果租一套90㎡三居室，按1.5万的月租金计算，10年租金将达180万；按1.8万算，10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室，按照3万的月租计算，10年租金将达到360万元！
据报道，万科的这个项目定位比较高，带精装修、中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。而旁边的同等位置、同等户型（90㎡左右）的普通住宅，月租金在6000元上下。
对于万科公布的这个租金标准，有自媒体使用了“租房人哭了！”的标题，以表达受到的震撼。
我猜测，万科的这种一次性付10年租金的销售方案，是可以向银行贷款的。这里面隐含了一个对赌协议：万科认为未来北京房屋租金会大幅上涨，你现在每月为90平方米的房子付1.5万到1.8万元肯定是贵了，但5年后就打平了，最后两三年你就赚了。
这有点类似国际能源交易中的“照付不议”，市场难以预期，但买卖双方都希望风险被提前锁定。如果未来出现严重通胀，租房者肯定是赚的，万科是亏的；如果国家真的10年如一日让M2增速控制“真实GDP”增速的1.5倍以下，让房贷实际年利率保持在6.5%（相当于目前基准利率上浮33%）以上，那么租房者肯定是亏的，万科是赚的。
当然，万科可以通过引入银行，让购房者贷款支付，自己一次性套现10年房租的方式，加快资金周转来回避风险，最终怎么着都赚！这样，对赌双方就变成了租房者和银行。
反正不管怎么说，万科这个项目的定价，引爆了大城市白领的焦虑：以后还租得起房子吗？以前是贷款买房，以后要贷款租房了吗？
前两天，如是金融研究院院长管清友在博鳌论坛曾说过这样一段耐人寻味的话：买不起房你就多买两套！不然以后你更加买不起，借钱也得买。
说到这里，也就引出了中国楼市当前的第二大危局：大城市的房价随时可能再次失控，因为人口、资金不断涌入。
总结一下：
1、这一波三四五线楼市大涨，是国家通过印钞直接刺激上涨的，方式是央行向政策性银行提供超低息的PSL（抵押补充贷款），政策性银行把钱借给中小城市的政府、棚改开发商，搞货币棚改（拆房子、给钱，让你去买房子）。这种印钞给三四五线楼市的方式，以后很难再次使用，因为未来可以被三四五线楼市切分的人口蛋糕基本上没有了，至少5年后不太会有了。
所以，大部分三四五线城市的楼市将进入“需求衰退期”。碧桂园的焦虑，就来自这里。
2、由于北京、上海之外的大城市，全面进入抢人时代，所以人口将加速向直辖市、省会城市、计划单列市、特区集中，这些高级别、有特权的城市，又涌入了显著增量人口，房价随时有上涨失控的可能。
前两天，前建设部副部长仇保兴说，中国的房子够住了。这话其实没有任何意义，中国的问题是人房错配。你在四川的山区是有房子，还有一个大院子，但不能在广州、深圳这些上班的城市用，你能把房子运到珠三角吗？这就是中国的现实。
所以，才有了两种焦虑——人口流失地区，房子将越来越难以跑赢真实通胀。人口涌入地区房价越涨越高，以前是贷款买房，以后是贷款租房！
作者: 浅贝 时间: 2018-4-18 14:39
"高周转"下的碧桂园：负债攀升+大举拿地+押宝三四线http://finance.sina.com.cn/stock ... zihnep0029772.shtml
依靠“高周转”坐上中国房企”头把交椅“的碧桂园却被 “高周转”拖入了巨大的舆论漩涡中。
近日碧桂园有关加速高周转的内部文件、会议纪要等在网络上流传，引发外界极大关注。新浪财经独家拿到的资料显示，碧桂园一员工疑被指泄露前述信息，遭碧桂园通报处理，该员工随后在公司内部通讯群上表达不满。
在曝光的文件中令人注意的是碧桂园为了提高“高周转”而要求设计院“通宵出图”的措施引爆舆论，外界看来碧桂园对“高周转”的要求达到了近乎“疯狂”的状态。
为何碧桂园如此重视“高周转”？
资金是房地产企业的生命线。目前金融去杠杆、调控趋紧、货币政策收紧预期强烈等都将是房企资金支持空间变窄，而资金成本也将不断抬高。在这种情况下，能够提高资金使用效率，至关重要。而高周转模式正是企业在资金有限的情况下可以实现业绩高增长的一种有效策略。
同时，随着房地产市场分化越来越明显，要甩开竞争对手唯一办法就是“快”。从碧桂园一步一步登顶房企龙头来看，似乎高周转真的是房企竞争“法宝”。
2017年，碧桂园实现销售金额5508亿元，超过万科恒大拔得头筹。诸多业内人士表示，至此中国房地产行业迎来“三国杀”时代。
那么除了碧桂园引以为傲的“高周转率”外，其余两家巨头的周转率如何？新浪财经横向比较下这三家“高周转”表现。我们通过比较其存货周转及总资产周转情况发现，同行业比，碧桂园都优于同行，无论是存货周转率，还是总资产周转率都远超同行。
通过对比，碧桂园2017年存货变现速度比恒大快27个月，比万科快17个月；资产变现速度比恒大快17个月，比万科快7个月。但是，新浪财经发现，碧桂园所谓的“快速”相比上一个财年是下降的，存货变现速度比2016年慢3个月；总资产变现速度比2016年慢5个月。周转数据如下图：
在此前曝光的内部文件显示，截至2018年3月30日，碧桂园一季度已拿到195个项目，其中三四五线的有146个。据悉，碧桂园已经签订里程碑计划的项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘用时5.2个月，这难以达到集团高周转的要求。
新浪财经获悉，碧桂园董事会主席杨国强在“高周转”专题会上也认为现在碧桂园高周转进度太慢，并要求相关部门要进行自我检讨。同时他还强调，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”，“高周转是我们竞争力的有力武器”。为了“高周转”能够落地，同时也给出了奖惩措施。如下图：
为何碧桂园如此重视“高周转”：押宝三四线+资产收益率高增长
新浪财经翻阅碧桂园年报，发现其公司资产从2015年底的3619亿元，2016年5915亿元，到2017年底突破万亿，增长至10496亿元，年复合增长率高达42.60%。公司净资产从2015年底893亿增长到17年底1166亿元，也突破千亿大关，其年复合增长率为9.29%。相关情况如下图：
销售方面，2017年碧桂园实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%，完成合同销售面积6606万平方米，同比增长61.9%。梳理其历年销售数据发现，其自2012年476亿元销售额后呈阶梯式爆发，分别跨过千亿、三千亿、五千亿等大关，其年复合增长率为50.39%。历年销售数据如下：
我们再从同行业数据比较发现，碧桂园摘得2017年度销售桂冠，打破了之前万科与恒大的“两王相争”。同行业数据如下图所示：
年报显示，碧桂园2017年实现营业收入2269亿元，毛利587.9亿元，同比增长分别达48.2%和82.4%。
此外，新浪财经通过分析其区域销售结构发现，中国大陆销售合同中，三四线城市约占50%，二线约占33%，其他17%。可以看出，公司业务高度依赖三四线城市，这也为碧桂园的进一步加强 “高周转”埋下伏笔。
因为，对于三、四线城市的房地产项目受内外需求不足及市场政策等因素影响，去库存有一定难度，资金回流存在一定压力，押宝三四线城市的碧桂园提出“高周转”对抗其风险也顺利成章。
碧桂园区域销售结构如下图：
众所周知，一个上市公司的净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，是衡量上市公司盈利能力的重要的综合性指标。新浪财经查阅碧桂园年报发现，公司净资产收益率近三年是逐年走高，到2017年净资产收益率更是同比增长87.07%。相关数据如下：
2017年销售净利率贡献度同比增长41.88%，财务杠杆贡献度同比增长24.14%，其贡献增长幅度是其将近2倍，而资产周转贡献度度同比下降12.50%。
分析来看，按照这个趋势，如果碧桂园要进一步维持其净资产收益率上涨，在去杠杆时代，做大财务杠杆已然行不通，但是销售净利率可以加大，而贡献度最差的资产周转有极大的优化空间，而“高周转”是这个两个指标强化与优化的重要前提。所以，不难看出为何碧桂园如此看重“高周转”。
碧桂园历年分解指标如下图所示：
新浪财经翻阅碧桂园近三年年报发现，其资产负债率从2015年至今节节攀升，截止2017年年底其资产负债率高达88.89%。
由此看出，碧桂园“高成长”、“高周转”的背后自然离不开“高杠杆”。
对比恒大万科2017年表现，新浪财经发现，碧桂园资产负债率也是三家龙头企业中最高的，但是其货币资金（含受限）却是三家中最少的，仅有1484亿元，这个数据仅占恒大的一半。
这间接说明碧桂园高成长背后需要大量资金维持运营。业内人士表示，碧桂园负债高，可用现金那么少，若不提高“高周转”怎么对冲风险。
三家龙头房企近三年财务数据对比如下：
同时，土地储备方面，碧桂园也是大举突进，财报数据显示，目前碧桂园土地储备总量为约2.82亿平方米，2017年归属股东的新获取土地预期建筑面积为10145万平米。从拿地数量来看，2017年碧桂园采取了更加积极的拿地策略，2017年合计拿地881宗，较2016年增加了468宗，增幅高达113%。其意味着未来发力空间很大，但同时也意味着未来碧桂园需要更足够的资金支持。
碧桂园的焦虑：疯狂重视“高周转”是对还是错？
碧桂园有别于其他竞争对手如此重视“高周转”背后似乎也体现了公司以及董事局主席杨国强的“焦虑”。
新浪财经分析认为，碧桂园的焦虑可能来自以下几个方面：
首先来自对业绩规模渴求的焦虑。积极的土地储备政策间接说明其管理层对业绩的渴求。根据一份投行研报显示，碧桂园业绩会上虽未提供2018年销售目标指引，不过由于2017年积极补充土储，2018年可售资年上升67%至1.15万亿元，预期2018年合约销售将同比增长40%至7700亿元。况且我们通过拆解其净资产收益率发现，其销售规模扩大将会进一步提高销售净利率进而其增加其对净资收益率的贡献。而这一切，都需要“高周转”做保障。
其次来自资金压力及财务风险压力的焦虑。我们发现其资产负债率一直高于同行，在一个去杠杆时代，其不降反增显然是不能为继的，同时我们发现其销售的增长但货币资金却是在三家销售合约5000亿+俱乐部公司中货币资金存量最少，但是其土地储备行业最高，如果要持续发展，其对资金的需求也是最大的。此外，新浪财经翻阅年报信息发现其以美元债的负债高达500亿元，年报信息如下：
在美联储加速加息的窗口，其存在一定的利率风险。碧桂园在年报中也提示其存在一定的风险，并通过压力测试其上下浮动将对其影响业绩为24亿元左右。如下图：
最后是市场格局的焦虑。我们分析其销售结构发现，其收入结构严重依赖三四线城市。
针对中国房地产市场未来的格局变化，市场已有诸多判断。新浪财经引用任泽平的相关观点阐述未来三四线城市房地产情况如何。
关于美日人口迁移规律研究如下图：
任泽平表示，目前我们中国刚好处于第二阶段，即三四线人口将是停滞或者净流出，那就意味着三四线城市的购买力可能要弱于一二线城市，是否可以总结出三四线房价大幅上涨的利润空间正在逐步收窄。从诸多分析来看，碧桂园与时间赛跑的对策似乎也再一次印证了公司的“焦虑”。
作者: 浅贝 时间: 2018-6-27 10:44
碧桂园上海发生重大事故 更糟心的是三四线房价变局
碧桂园遇上了麻烦。6月24日下午，位于上海奉贤的碧桂园某项目的在建六层售楼处发生模架坍塌事故，“上海应急”官方今天披露，事故造成1人死亡9人受伤，事故原因在调查中。
据悉，该项目为碧桂园红墅林项目，开发商为碧桂园旗下的上海湾碧房地产开发有限公司，施工方为碧桂园的战略合作方中天建设集团，碧桂园和中天建设集团合作多年，也是后者目前最大的客户。
碧桂园位于上海的项目多分布在市郊，主要位于奉贤、金山、浦东南汇。其中，碧桂园在奉贤区已经拿下4幅地块，正是其中之一。2017年9月，碧桂园以10.68亿元摘得奉贤海湾镇13-02区域地块，即红墅林项目。去年12月该项目开工，原计划在2018年9月开盘。
媒体报道显示，红墅林项目施工速度很快，售楼处发生坍塌事故时已正在封顶，封顶之后就可开盘销售，工期是否有提前尚需进一步调查。目前该项目已全面停工，工地已被封锁。
此前已有多地碧桂园房产项目房屋质量受到诟病，上海奉贤的事故再次引发外界担忧。财新报道称，混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，往往意味着施工过程中存在比较严重的不规范操作。一般而言，发生此类工程事故，业主方、施工单位和监理单位均将被追究责任。
碧桂园最近几年进入销售规模持续放量的狂飙时代。2016年销售规模突破3000亿，2017年突破5000亿。今年前五个月，碧桂园销售额达到3300多亿，排名行业第一，外界预计其今年销售额至少在7000-8000亿。
市场狂飙的背后是碧桂园对“高周转”的苛刻要求。碧桂园速度一直是其致胜法宝，碧桂园董事局主席杨国强曾在公开场合透露“秘诀”：项目拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工，第四、第五个月可回收资金。
但即使如此，碧桂园仍然嫌慢。今年四月，碧桂园曾在内部连发多份文件，要求提高项目周转速度、报建速度、供货速度。
碧桂园为此出台了各种激励和处罚措施。比如针对三四五线城市项目，碧桂园的奖罚措施规定，如项目摘牌即开工，奖项目总（负责人）20万，如项目摘牌到开工超过40天，项目总（负责人）将撤职。
这种催逼到极致的碧桂园速度让其登上王者宝座，但也让外界给碧桂园打上地产“血汗工厂”的标签，更担心施工安全、房屋建筑质量等问题。
上海奉贤的红墅林项目出事，无疑给碧桂园敲响了警钟。但让碧桂园更糟心的是三四线城市房地产市场的变局。
三四线城市过去是碧桂园深耕的重点，2017年年报显示，碧桂园58%的销售来源位于三四线城市。
从去年开始，碧桂园采取了全面均衡发展战略，包括加大一二线城市的投资力度。2017年新获取项目中，一二线和三四线比例为59：41，奉贤红墅林项目即属于一二线城市的新增项目。
联系到碧桂园上半年进一步要求加快三四五线城市周转，碧桂园可能早就预感到三四线市场将出现问题。
就在最近两天，棚改贷收紧的传闻闹的沸沸扬扬，地产股整体大跌。其中受影响最大的是碧桂园和新城控股(29.070, -0.63, -2.12%)，碧桂园昨日跌5.75%，今天续跌6.65%。
棚改贷是过去两年推动三四线市场房价上涨的主要动力，但从今年年初开始就有收紧迹象，棚改新增项目已经处于谨慎受理状态，部分城市从货币化安置改为实物安置，这对房价有明显打压作用。
这样的政策对于已经限购、限售层层加码的一二线房地产市场来说影响不大。但对于碧桂园去年倚重的三四线房地产市场，或许将影响深远。
双重“利空”同时来袭，对碧桂园实质影响几何尚待评估，但短期股价波动将难免。
作者: 浅贝 时间: 2018-6-27 10:51
国开行棚改审批权上收总行 分支行暂停棚改项目审批
国开行棚改项目审批权限上收总行 截至5月末已放棚改贷款4369亿元
本报记者 杨晓宴、黄斌 上海、北京报道
导读
“本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。”
6月25日，有市场传闻称，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。
当日晚间，国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。
据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。
21世纪经济报道记者从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。
“本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。”上述国开行人士表示：“至于未来还批不批，现在还不知道。”
另一消息人士指出，棚改贷款并未全面叫停，只是因为银保监会最近在国开行审查，所以各地方分行的PSL审批权限被暂时回收总行，等总行政策明确后还会正常发放。而且只要年初被纳入棚改计划的项目PSL都还在正常发，不受这次政策调整影响。
上述国开行人士向21世纪经济报道记者分析称，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。
根据现有规定，地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务，不在地方债置换范畴，而属于其他类。上述国开行人士表示，不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需要控制其总量。
“棚改贷款是从2014年兴起的，按照三年期限，从2017年开始有很多项目需要政府开始偿还本金了，压力之大显而易见。”上述国开行人士称。
今年3月，财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。
在上述国开行人士看来，支持地方政府发行棚户区改造专项债券，实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”，发债偿还前期银行贷款。
受访的商业银行和财政系统人士，均佐证了上述国开行人士的判断。
25日，某国有大行山东省某支行行长向21世纪经济报道记者表示，为规范地方政府负债，目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。
“不管是国开行，还是我们商业银行都一样，过去政府购买服务的合同不能再出了。即使我们授过信，没有这个合同要件也不能放款，所以就是停着，等下一步政府预算这边有没有新的动向。”上述支行行长表示，问题本质在于政府本身是否有财力支持融资。
另外，一名浙江省财政体系人士表示，今年以来，省财政厅“超过三年的棚改政府购买服务属违规变相举债”认定政策，在一定程度上影响了当地棚改融资进展，个别项目因未列入省棚改清单融资受限。同时由于财政部门特别是省财政厅棚改融资政策尚未最终明确，使得少部分棚改贷款投放处于观望或放慢节奏状态，预计可能影响拆迁户拆迁补偿款及时足额领取。
对于棚户区改造后的安置问题，2015年以来兴起了货币化安置的方式，即拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。该政策推行的初衷，是改善困难家庭住房条件的同时，推进房地产去库存。此前，住建部曾大力推进货币化安置。根据住建部副部长陆克华在2017年接受记者采访时表示，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，可以从市场上购房2.5亿平方米。但目前未有2017年的全国官方数据公布。
有市场分析称，在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”，是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然，却透支了未来的房价上涨空间，与城市发展状况脱离。因此，货币化安置比例可能会降低。
不过，就货币化安置的规模问题，上述国开行人士介绍，国开行在评审相关棚改专项贷款时，就匹配有政策导向，在库存低于一定比例的时候采用实物安置，高于一定比例时可采用货币安置。
“所以从货币安置的进度来看，从国开行本身而言是有控制的。”上述国开行人士表示，货币安置虽然在客观上助推了房价，但或许并非暂停棚改贷款审批的主要原因。
作者: 浅贝 时间: 2018-6-28 15:51
住房城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动
针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。
通知要求，各地要切实履行房地产市场监管主体责任，把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重，细化工作任务，明确整治措施，落实监管职责，确保专项行动取得实效。要广泛发动群众监督，畅通群众举报投诉渠道，对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切，着力构建房地产市场共治共管的局面。要加强政策解读，正面引导舆论，定期集中曝光违法违规典型案例，形成震慑，为房地产市场营造良好舆论环境。要强化督查问责机制，对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，依法从严惩处。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，坚决问责。
通知强调，要坚持整顿规范和制度建设并重、专项整治和日常监督并重、加强管理和改善服务并重、投诉受理和主动监管并重，建立房地产市场监管长效机制，切实维护人民群众合法权益，不断提高人民群众满意度。
30个城市名单：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳
作者: 浅贝 时间: 2018-7-17 14:20
网传碧桂园某部开誓师大会：集体喝鸡血（图）
微博财经博主在网上发布图片，碧桂园御江府营销7月誓师大会喝鸡血。网络图
微博财经博主在网上发布图片，碧桂园御江府营销7月誓师大会。网络图
7月16日，有微博财经博主发布两张照片，显示碧桂园漳州御江府开誓师大会并集体“喝鸡血”打气。碧桂园横幅下面写着口号：15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达。据悉，御江府楼盘均价为每平方米9119元。
7月17日，南都记者致电碧桂园漳州御江府楼盘询问此事，销售人员黄晓林回应称，这是为员工加油打气，没有喝鸡血，每个集团公司要完成业绩目标开一个誓师大会，只是一个形式而已。“喝鸡血的话，太不人性化了，而且有寄生虫，不可能喝的。”
碧桂园集团要求区域项目加强内部管控
一位碧桂园四川区域的员工告诉南都记者，集团对此事发布了一则关于区域项目加强内部管控提示。
碧桂园对此事在企业内部提出警示。由受访者提供
提示称，发现某项目举行誓师动员大会，杀鸡示意“喝鸡血”打气，对企业品牌带来极其恶劣的影响。在此提醒区域及项目加强内部管控，谨言慎行，防微杜渐，一言一行须符合企业文化和品牌形象。
有地产业内人士告诉南都记者，大部分楼盘在开业前都会开誓师大会，但没有太过夸张的形式。碧桂园在行业内以“打了鸡血”著称，员工压力不小，部分项目没有完成销售任务就将遭受惩罚。
疾控专家：喝鸡血有安全隐患
去年8月，成都某汽车4S店内曾发生过一起喝鸡血酒事件。该店销售经理称，团队都是自愿喝的，以往都是喝可乐，今年任务上涨，为了鼓舞士气，总经理也带头喝了。
对此，四川省疾病预防控制中心营养与食品安全所兰真所长接受媒体采访时表示，直接宰杀活鸡喝鸡血，显然存在安全隐患，家禽身上携带了很多病菌，在宰杀时必须有相关规范，更重要的是，家禽本身是否通过检验检疫，如果携带禽流感等病菌，这碗鸡血酒肯定不能喝。
“企业应该思考激励方式的科学性和合理性。”从事人力资源工作的陈文芊向南都记者表示，真正行之有效的激励方式一定不是形式化的、博人眼球的，而是通过薪酬激励与绩效管理，同时结合贴近业务的人才培养发展体系才能达成的。
作者: 浅贝 时间: 2018-7-17 15:17
杭州前宸府项目基坑倾斜 碧桂园遭遇质量风波
接连发生在建工地事故，宇宙第一房企碧桂园最近有点烦。
发生基坑倾斜的碧桂园前宸府项目工地 发生基坑倾斜的碧桂园前宸府项目工地
7月13日上午，位于杭州萧山所前镇的碧桂园前宸府项目工地上，一位刚摇到号的业主紧锁眉头，看着眼前发生坍塌的工地，充满忧虑，“我来就是想知道塌陷跟我买的房子搭嘎不搭嘎（有无关系），工地塌陷实在很糟心”。
在这一天前的早上六点左右，碧桂园前宸府项目南侧里士湖路路面发生沉降。界面新闻记者在现场看到，除了道路塌陷，前宸府项目紧挨路面的在建工地也发生部分基坑水泥柱倾斜。
目前里士湖路发生地面沉降的位置已经被围起来，由于沿着里士湖路方向前宸府右边道路处也发生裂痕，旁边包括文具店在内的几家商店以及居民楼的居民，被疏散到附近的宾馆。
骄阳似火下，工程抢险队正在道路塌陷处进行紧急抢险。碧桂园前宸府项目施工地的简易板房、前宸府售楼处、展示大厅则被贴上封条，落款是浙江萧峰建设集团有限公司，这正是项目的施工方。
前宸府项目一位工作人员对界面新闻记者表示，7月初的那一周，杭州连续大雨导致基坑旁边市政主路下面的下水道堵塞，雨水积压把道路下面冲空，7月12日早上六点道路开始下陷，然后冲击力挤压了项目的基坑，导致基坑发生大面积倾斜。
一位碧桂园其它区域的工程部人士告诉界面新闻记者，发生倾斜的是基坑支护的护壁桩，主要作用是防止基坑坍塌。而护壁桩倾斜主要是土方侧压力过大，或者上部荷载过大导致。在项目现场，发生倾斜的基坑上部还没有建筑物。
该人士还表示，基坑支护是由专门单位施工，如果沉降或者侧移没有超过规范要求，不属于质量问题，但当前偏移过大确有安全隐患。另一方面，杭州上个月连月降雨，基坑上口挡水排水措施不到位，导致雨水冲刷，土体侧压力过大，挤压护壁桩导致倾斜沉降。
目前，碧桂园前宸府项目正与当地监管部门紧急协商事故处理事宜。万幸的是，这次工地事故并未发生人员伤亡。如果补救措施得当，可以将影响力降到最低。
当地住建局一位人士告诉界面新闻，当前先填充好道路塌陷，再完成项目基坑补救并加固后，不会影响房屋质量。
但最关心发生塌陷原因和后续处理事宜的还是刚认购过房源的业主们。
6月30日，碧桂园前宸府7、8号楼共计66套房源，主力户型90平方米和120平方米，以均价21230元/平方米通过摇号后全部售罄，且几乎全部业主都已缴纳首付款。
上述来现场观察的业主就是其中一员，他认购的两栋楼接近封顶，受影响不大；但另一方面看着陷下去的路面和工地，也无法完全安心。
这位业主对界面新闻记者表示，已经签完认购书肯定还是要买下来，再说卖掉的这两幢房子并没有出现问题，想退掉也是几乎不可能的事情。
成为宇宙第一房企的碧桂园，近期接连发生在建工地事故。在这之前的6月24日下午，碧桂园位于上海奉贤的在建项目——碧桂园红墅林工地发生模架坍塌事故，事故目前造成1死9伤。
在强调高周转战略下，外界很自然的将事故发生与“碧桂园速度”联系在一起。今年4月12日，一封来自碧桂园内部的高周转文件显示，碧桂园董事局主席杨国强不满从摘牌到开盘5.2个月的“碧桂园速度”，要求再度提高项目的开工周期，将项目从拿地到开盘周期缩短到5个月，甚至在一些项目上做到拿地3个月开盘。
虽然新的碧桂园速度事实上只限于三四线城市，一二线市场由于审批流程监管更严格，碧桂园想要执行高周转很难实现，但他们还是会尽可能的提高项目进度。
萧山前宸府项目是碧桂园在2017年8月以楼面价10200.25元/平方米、溢价70%、自持9%拿下的地块。该项目在今年6月22日拿到预售许可证并于6月30日第一次项目开盘，从拿地到项目开盘周期为10个月时间。
碧桂园上海红墅林项目是在2017年9月以10.68亿元、楼板价11041元/平方米，溢价率0.4%竞得地块。按照碧桂园的计划，该项目将于今年9月份开盘。
以前宸府项目为例，10个月的开盘时间虽然不及他们在三四线城市的速度，但对比拿地当天的其它3幅地块，碧桂园算是开工周期和进度最快的，目前其它三幅地块都还没有开卖。
除了可能存在的赶工期外，可能还存在监督管理问题。一位资深工程人士对界面新闻记者表示，碧桂园项目有自己的监理和第三方监理。杭州前宸府项目为碧桂园请的第三方监理，界面新闻致电该项目监理，对方婉拒了采访。
在过去的两年中，碧桂园在三四线城市的大规模扩张下，为保证高周转效率，大部分项目采用了自己的监理方，这也是他们此前“全覆盖”战略得以顺利实施的部分原因。
如今，碧桂园也开始谨慎的对待“全覆盖”战略了。7月初，他们曾对外表示，并未叫停“全覆盖”，只是退出部分合作非操盘项目，希望能提高良性权益占比，“还考虑到该类项目无法全面保证运营、质量等关键环节，这也是公司对品牌、投资者、客户负责任。”
作者: 浅贝 时间: 2018-7-17 15:44
碧桂园暂缓三四五线城市全覆盖同时 暂缓投资拿地
碧桂园自暂缓“全覆盖“，并自6月11日起，暂缓投资拿地。
全球最大住宅开发房企碧桂园（02007.HK）正在放缓扩张的步伐，在暂缓“全覆盖“战略同时，还在内部小范围内通知：自6月11日起，暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度，如有特殊情况需区域总裁请示。
此前的7月4日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）曾报道，从不同的信源处获悉，“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”
其口中所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。
2017年底，碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知，针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。
通知要求，2017年11月至2018年底，各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）。
此外，全覆盖还纳入到区域公司的奖惩条款之中，区域获取奖励的前提是完成全覆盖，2018年年底前，未能实现全覆盖的区域总裁通报批评、执行总裁免职，如今这一措施被提前宣布终止。
有碧桂园内部人士向澎湃新闻透露，集团对于全覆盖的考核并未严格执行，那些并未按计划完成全覆盖阶段目标的区域并未受到处罚。
不仅如此，另有来自碧桂园某区域公司的投资负责人向记者透露，自己虽未能直接听到暂缓全覆盖的消息，但在执行层面和考核层面，已经发生了一些变化。
上述投资负责人介绍，“之前全覆盖是要真的在每个县、每个符合要求的镇都要拿到地，现在放松了，我所在的区域是如果集团授权价格因为过低不足以拿地，经过集团评定同意后，该种情况也算是全覆盖的。”
考核放松的情况不只在该区域出现，另一个区域的碧桂园内部人士透露，其所在的区域虽然并未完成发达镇的覆盖，也被算作已经是完成全覆盖。
此外，碧桂园暂缓投资拿地的行为已经被市场同行关注。数家房企相关投资负责人向记者表示：按照碧桂园过往的投资风格，有些土地是会去拿的，即便拿不到至少也是会参与竞拍的，但现在的情况是，连碧桂园原有的销售很好的项目周边的地块，他们也不去拍了。“我们分不清楚是地块问题，还是一直冲在三四线前沿的碧桂园对市场的判断发生了变化，我们还专门去找他们沟通过。”一名房企投资负责人这样说道。
此外，至少有来自五个区域的碧桂园内部人士向澎湃新闻透露：现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。
房地产项目中合作开发中的“操盘”是指，某一家企业掌握营销、工程、设计、开发报建等重要部门之后，整个项目的运营节奏和节点均按照该企业的接受的方式进行。
以碧桂园为例，要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。
澎湃新闻获悉，此前碧桂园对合作项目有两套考核体系。合作的项目中，自行操盘的按碧桂园的进度、时间节点进行考核，而非操盘项目仅需报备即可。
如今，为提高周转，加快现金回流，非碧桂园操盘的项目，也要纳入碧桂园的考核体系，同样需要按照碧桂园的时间节点进行。
据澎湃新闻记者了解，碧桂园数个区域的多个合作项目已经或者正在进行退出，退出项目均是非操盘项目。
该消息得到多位碧桂园内部人士证实，其所在区域也有数个项目等待退出合作，主要是因为碧桂园考核体系的变化，非操盘项目达不到考核标准。碧桂园人士这样描述这一精神：只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王。
据悉，目前，碧桂园对于合作项目的处理分两种，已经签订股权合作协议的，如不能按照碧桂园高周转的节奏进行操盘，则会退出；合作项目中，尚未签订股权协议的，如不能操盘，直接放弃合作。
不仅如此，为了实现现金的快速回流周转，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。但因为碧桂园项目的跟投制度，这极大的挫伤了一线人员的热情。
作者: 浅贝 时间: 2018-7-17 15:55
万达高管自杀身亡 躺着赚钱行业背后的风险正在引爆
万达高管自杀身亡！背后风险正在引爆！
又一大佬自杀身亡！
这次的故事，发生在地产业。这个过去被认为“躺着赚钱”的暴利行业。
6月6日，有网友通过一则微信截图爆料，称南京万达茂总经理因为在开会时被万达南京公司总经理责骂，随后在栖霞山上自杀，其遗体已经在佘山脚下找到。
起初传出来的是该女性高管坠楼身亡系不堪工作压力而自杀，但直到目前，具体死亡原因仍在调查之中。真实的事件我们暂时还不得而知，但无论如何，风向巨变之下楼市往日风光不再、导致地产普通从业者压力倍增的现实是有目共睹的。
一叶落而知天下秋。其实，在这件令人扼腕叹息的事情背后，反映的是一个时代的缩影，一次重大经济的转向！
1
钱在天上飞
过去，我们经历了一个史无前例的大放水时代，钱多到不值钱，各种银行每天最愁的事情就是怎么把钱花出去、怎么让钱更值钱。
再加上监管的放松，一个伟大的业务诞生了：“委外”。所谓委外业务，就是指，银行理财资金委托外部机构投资（基金公司、券商，以及打着各种名号、旗号的资产管理公司），专门来搞一些高收益但是高风险的事情。
什么样的业务才是高收益呢？
比如炒房。
其实，近年来之所以地王频出，经常爆出几十亿拿地的大消息，并非房地产公司都是土豪，背后的最大金主之一，正是这个传说中的委外业务！
“面粉涨价，面包自然也会涨价”天价买来的地、自然要卖出天价的房。在这种“高杠杆”的运作模式之下，想要取得“高利润”，“高周转”模式自然是唯一法宝！
地产行业资金成本这么高，很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里，省出几天时间就等于省了几百上千万，这就是为什么所有房企都在强调快快快！要用最快的速度建房、卖房。
于是，依靠着这样高杠杆、高负债、高周转的模式运作之下，一边是疯狂扩张的开发商，一边是狂飙突进的高房价——那真是地产行业躺着都能赚钱的“黄金年代”！
当然，硬币都有另一面，在“高周转”的暴利之下，地产业的普通员工是压力山大。坊间流传着这样一句话——
生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。
2
债在地上追
但无论如何，高压之下仍有高薪；然而时至今日，地产的黄金年代一去不复返了，开发商和银行“你好我好大家好”的好日子终于到头了。
因为，强监管来了！
近年来，银行业监管风暴强势来袭，两周之内连发七文，直接剑指的，就是这些银行非传统业务，尤其是同业业务和表外业务！
与此同时，银行的“表外理财”也要被纳入央行的考核范围，也就是说，从此“表外业务”就要被牢牢地监视在国家的锐眼之下，再也不能像以前那样为所欲为，更不用说拿钱去炒房了！
地主家都没有余粮了，你还指望着拿到钱去炒房？
然而对于开发商来说，断粮已经很可怕了，而比断粮更可怕的是，还要还以前欠的粮！
已经上岸的老王说，“自作孽，前几年看着地产火热，疯狂加杠杆负债抢钱，最近政府对地产企业融资五花大绑，集中兑付期快到了，闻到风险的机构要跑了。”
一般而言，委外业务的周期通常是3~4年，也就是说，今明两年，地产债兑付的高峰期就要到了！
根据申万宏源(4.380, -0.02, -0.45%)的数据统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰（分别为932亿、698亿元），而接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。
做生意是要有本钱的！借来的钱是要还的！
债务压顶之下，一大批开发商已经先崩为敬了。
5月21日，被誉为“城市园林绿化行业龙头”的东方园林(14.970, 0.00, 0.00%)向社会公开发债10亿元，但结果只募集到了区区5000万，仅占募资额的5%。
事情一出，东方园林6连跌，期间跌幅达23.12%！
5月25日，五洲国际的股价遭遇了公司有史以来最大单日跌幅，盘间最高跌幅接近90%！
收盘时，五洲国际录得超过84.89%的跌幅，且成交量大幅放大至37.2亿，换手率74.54%。随后公司申请停牌自查，受此牵连，五洲国际一笔本金额为3亿的美元债券也暂停交易。
5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。而在此前的2月7日，该公司债项目就已经被中止过一次了。
这并不是地产业的个例，实际上，整个宏观环境都是如此。在监管趋严、融资渠道受限的大环境下，那些高杠杆、高负债的企业，要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上！
3
谁来拯救开发商？
想要从债务中成功解套，借新债还旧债的把戏玩不下去了，怎么办？
自然是找接盘侠来转移债务！对于开发商来说，自然要变着花样让你买房！
过去，是利润所需；当下，是生存所迫。因此，我们看到越来越多的房企在拼命促销，周转速度更加重要。
甚至如宇宙级房企碧桂园，还喊出了“不惜一切代价高周转”的口号！也因此，地产普通从业者的压力越加沉重，南京万达茂总经理的事情恰恰反映了这一点。
但疯狂的“高周转”显然取得了成效。
深圳：不交500万，你连摇号的资格都没有！
杭州：有人晕倒有人打架 排1里长队
无锡：1000多人在售楼处门外熬了3天2夜
西安：长安区某楼盘700套新房入市，引来5000人摇号争抢
成都：5万人抢1千套房，还能有多疯狂？
过去，开发商是靠房价上涨吸引老百姓(82.110, 0.54, 0.66%)自动入场，而现在，却靠政策配合下的饥饿营销，引发“抢房”狂潮来吸引刚需接盘！
杠杆不会凭空消失，只会发生转移。那么轰轰烈烈的去杠杆运动，究竟成效如何？
企业部门杠杆率为159%，比上年下降0.7个百分点，政府部门杠杆率为36.2%，比上年下降0.5个百分点，均出现2011年以来首次下降。
但唯一上升的就是住户部门杠杆率，为55.1%，比上年高4个百分点。无论是居民长期贷款还是短期贷款，2017年以来杠杆率上升明显。
与之对应的，显然是今年以来的抢房热潮、无数人蜂拥入场、争当房奴。然而，在他们做着炒房致富美梦的背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。
美联储六月加息步步紧逼，房贷利率势必会水涨船高。那么，当开发商凭借卖新房已经成功出货，当地方政府凭借去库存已经成功解套，那么你会如何呢？
对于广大买房者而言，你需要考虑的第一个问题是，在你没有还清贷款之前，房子的真正主人，其实是银行。那么，你能不能确保熬过这段苦日子，扛着高债务，最后顺利把所谓“房子升值“的钱装进自己的口袋。
第二个问题，在这轮债务大转移的过程中，不少城市房价离奇暴涨，那么当接盘过程宣告完成，那些房价高估的城市，必将被打回原形。
环京的惨痛教训已经告诉我们，从暴涨到暴跌，只需要几个月的时间！ 若是你盲目追高、投机入场，那么就注定了被收割的命运。
毕竟，无论哪个时代，能赚钱的都是少数人而已。
作者: 浅贝 时间: 2018-7-19 09:50
绿城中国负债1900亿双线救援 代建凶猛4地现业主维权
中国经济网编者按：近日，有媒体报道称，绿城中国（03900.HK）要求员工加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。同时，加大应收款项回款力度，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。
绿城房地产集团有限公司近三年和2018年一季度的负债率一直呈上升的态势。数据显示，近三年及2018年一季度，其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。
而绿城的现金流也一直在收紧。公开数据显示，近三年和2018年一季度，其经营活动产生的现金流净额分别为7.24 亿元、18.35 亿元、-138.39 亿元和-68.90 亿元。
截至2018年一季度末，绿城的货币资金为270亿元，而其负债为1933.66亿元。基于负债率与现金流情况，绿城中国在本月有两宗举措：一是内部全面加速回款要求，二是一周内两度和银行订立贷款协议。
7月初，绿城中国一周内共获授予14亿美金低息无抵押贷款，均用于公司现有境外债务再融资。7月3日，绿城中国发布公告，公司与若干香港主要银行订立贷款协议，获予一笔8亿美金银团贷款。7月9日，绿城中国发布公告，绿城中国及其若干附属公司与中国银行(3.470, 0.01, 0.29%)（香港）有限公司订立贷款协议，获美金6亿元双边贷款。
中交集团成为公司第一大股东后，公司进行一系列的转型动作，逐步去化三四线城市的项目，回归核心的 15 个一二线城市，产品设计贴近市场需求，推出“轻资产”模式的代建管理服务。于绿城中国而言，轻资产的途径首先是已经成熟的代建业务；其次就是把一些不能覆盖成本的资产进行出售。而从上述五大轻资产集团看，绿城中国更多的是在挖掘产业链上的更多可能。
公告显示，今年1-5月，包括代建业务在内，绿城前5月累计取得合同销售金额约587亿元，代建项目所取得的销售金额为236亿元，占总销售金额的40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。
业内人士指出，代建的房屋通常冠之以代建企业的名字，如果房屋出现质量问题，业主们首先投诉的往往是代建商。
在前不久，杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个样本项目登上了中国房地产报“315”期间发布的《2017年中国百强房企项目工程质量黑榜》，外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上此黑榜的主要问题。
但在代建业务提速中，绿城曾经坚守的品质防线却难守周全。今年5月份，绿城位于六安的项目遇到业主横幅抗议。 据中国经济网不完全统计，近一年内，山东济南章丘中康绿城百合花(16.050, 0.14, 0.88%)园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、安徽六安城南绿城花园也均发生过业主维权。
现金流持续收紧 一季度末负债1933.66亿元
据腾讯新闻报道，绿城房地产集团有限公司近三年和2018年一季度的负债率一直呈上升的态势。数据显示，近三年及2018年一季度，其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。
而绿城的现金流也一直在收紧。公开数据显示，近三年和2018年一季度，其经营活动产生的现金流净额分别为7.24 亿元、18.35 亿元、-138.39 亿元和-68.90 亿元。
查询绿城最新向交易所提交的债券募集说明书发现，近一年及2018年一季度，绿城现金流量净额下降至负数，主要因公司2017 年度新增购买北京、广州、杭州等一、二线城市土地支付的土地款较多所致。
与此同时，绿城的存货和存货资产比一直在攀升，2015 年-2017 年末，绿城存货余额分别为526亿元、716亿元和1191亿元，占总资产的比例分别为45.61%、50.36%和56.78%。
其中，绿城在三四线城市的存货影响到公司的盈利。
2017 年末绿城针对诸暨绿城广场项目、合肥翡翠湖玫瑰园项目、舟山岱山蔚蓝公寓项目、大庆御园项目、奉化玫瑰园项目、杭州蓝庭项目、台州玫瑰园项目、新泰玉兰花园项目和青岛理想之城项目，分别计提存货跌价准备324.28 万元、185.62 万元、1024.55 万元、4431.69 万元、7537.76 万元、15591.50 万元、4205.11 万元、1564.54 万元和3767.96 万元。
绿城方面称，如果公司未来不能持续保持三四线城市去化力度，将对公司经营业绩和持续发展造成不利影响。
截至2018 年3 月末，绿城在建及拟建项目共89 个，这给绿城也带来了较大的资金支出压力。
绿城子公司数量较多，截至2018 年3 月末，部分子公司为亏损状态，其中诸暨市越都置业有限公司亏损原因为商品房成本较高，亏损销售。
截至2018年一季度末，绿城的货币资金为270亿元，而其负债为1933.66亿元。
据中国经营报，绿城中国2015年资产负债率为74.63%，2016年资产负债率为76.84%，2017年资产负债率为80.16%。，资产负债率一直处于上升趋势。
“这里的负债率数据是按照一般的负债率计算的（即含预收账款），但是房地产行业情况特殊，未交付楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。按照行业一般算法，统计资产负债率时都不将预收账款计算在内。剔除掉预收账款之后，绿城中国的负债率是逐年下降的，2016年为54.2%，2017年为52.2%；另外，2017年绿城中国净资产负债率达到46.4%，同比下降11.7%，处于行业较好水平。”绿城中国方面表示。
绿城中国内部全面加速回款要求
据中国房地产报报道，7月2日午间，博社消息称，绿城中国近日对内发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》（以下简称《通知》），要求各子公司、项目公司必须着力加快销售去化，加速资金回笼，严格控制支付；要“倾尽一切努力、调动一切资源，尽早实现预售价格的突破，确保预售证顺利申领”；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，并严格控制付款。
《通知》发布在各地调控升级不断、三四线城市棚改政策调整、上半年房企业绩发布以及绿城中国刚刚完成新一轮内部架构调整这个敏感当口，让这家曾经徘徊在悬崖边缘几经努力终回正轨的“贵族”房企的新动作引发市场猜疑——绿城中国负债居高不下、资金链出现问题？高周转是否意味着品质的下降？“绿城已不再是绿城”等声音四起。
绿城此次所发的通知，全文千余字，分为三个部分，分别是“全力加快销售去化、全面加速回笼资金、控制支付节奏”。
在全力加快销售去化方面，绿城强调不受限价政策影响的项目：必须按原计划全力推进新增房源供应，节点尽可能提前；重点梳理原计划2019年供货的房源，工程等各项节点围绕尽早达到销售条件倒排，全力争取提前至2018年开盘销售。因限价政策影响预售证申领的项目：倾尽一切努力、调动一切资源，尽早实现预售价格的突破，确保预售证顺利申领。
在全面加速回笼资金方面，绿城要求提升销售回款率，抓紧回收应收款。
在控制支付节奏方面，要求各项目公司严格执行集团5月14日下发的《工程款支付计划》，合理控制支付节奏和支付额度，严禁合同外支付及超进度支付，在不影响工程进度的前提下，尽可能将付款节点安排在2018年7月1日之后。
对于引发外间的关注，绿城进行了回应，表示关于公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的常规管理动作。目前公司日均账面资金不低于500亿元，现金充裕、安全，远超公司未来一年内到期有息负债。公司各方面资信状况持续向好，近半年来的各类融资成本均处于行业较好水平，不但完全满足公司正常经营需要，而且能够有力保障公司的发展需求。
另外，为了适应行业和市场的变化，绿城近年来在力保产品品质的基础上，提出了进一步加强经营意识、提高周转率的运营要求。通过定期组织各项目公司盘点供货、销售、回款等举措，有效保障公司经营指标的达成。
一周内获14亿美元低息无抵押贷款 均用于偿还海外债务
据证券日报报道，7月3日，绿城中国公告宣布，公司与汇丰银行等香港18家主要银行签订总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR/LIBOR+2.565%的三年期无抵押贷款协议。该笔贷款将主要为公司现有境外债务再融资，贷款将于贷款协议日期起计36个月内最终还款日期前分期偿还。
绿城本次银团贷款获得香港大部分有规模银行的热烈响应，成功取得各家参贷银行承诺下单金额合共超过10亿美元，经综合考虑目前境外债务到期情况及实际资金需求后，最终确定借款金额为8亿美元。
这次贷款年利率是按2.565%加上香港银行同业拆息（HIBOR）（就港元贷款而言）或伦敦银行同业拆息（LIBOR）（就美元贷款而言）的总和，相比公司打算提早赎回的LIBOR+3.13%银团贷款利率大幅下降56.5个基点，有助优化公司的融资结构和降低借贷成本。
据观点地产网报道，绿城中国控股有限公司7月9日公告称，绿城中国作为借款人与贷款人中国银行（香港）有限公司订立共6亿美元的无抵押双边贷款协议。
根据该协议，绿城中国获授予一笔3亿美元为期三年无抵押定期贷款，贷款成本即年利率相等于按2.80%加上于相关日期的伦敦银行同业拆息（LIBOR）的总和；以及另一笔3亿美元为期五年定期贷款，年利率相等于按3.30%加上相关日期的LIBOR的总和。
对于该贷款用途，绿城中国表示主要为公司现有境外债务再融资。
摆脱资源资金依赖症 轻资产模式首先是代建业务
据中国经营报报道，中交集团成为公司第一大股东后，公司进行一系列的转型动作，逐步去化三四线城市的项目，回归核心的 15 个一二线城市，产品设计贴近市场需求，推出“轻资产”模式的代建管理服务。另外，中交集团还能带来财务上的支持。绿城的转型任重道远。
回顾近几年的发展历程，绿城一方面坚持去化三四线城市的存货，一方面也在进行组织架构的调整。
近日记者获悉，绿城中国内部进行了架构和人员的调整，明确了轻重资产战略，即十一大重资产公司和五大轻资产公司布局落地。
据北京商报报道，在绿城中国的新构架中，五大轻资产集团这些非房地产业务多数由绿城中国创始人宋卫平一手提拔的高管负责，对此，有业内人士分析认为，管理层们或正在谋划一场资本层面的操作，轻资产业务独立上市或是最终意图。“绿城中国在业务细分领域做大规模后，很有可能通过资本方式进行运作。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是评价。
严跃进也表示，对于绿城中国而言，五大轻资产集团独立上市是未来一个大的趋势，也有助于房地产市场的专业化运营，同时有助于提升企业价值。
资料显示，与宋卫平一起创业的高管们，借助绿城平台孵化房产以外的业务，再被资本市场认可后，批量制造千万富翁的路径也有过先列。以绿城中国高管个人创业公司绿城鼎益、绿城时代被绿城中国收购案例作为参考。一天内，绿城就诞生了曹舟南、应国永两位亿万富翁和封晓康、李海荣、刘玉明以及余海涛等数十位千万富翁。
对于绿城中国五大轻资产集团是否会独立上市一事，上述绿城中国负责人表示，“除传统地产开发外，绿城中国会对轻资产产业进行探索，不过轻资产产业需要培育，是绿城中国未来发展的依托。不过，公司内部暂时没有将轻资产集团独立上市的打算，上市预期仍较为遥远”。绿城方面强调，该公司“轻重并举”是为了推动公司发展动能，从对资源、资金的高度依赖向依靠团队、品牌、专业能力转变，同时提升风险管控能力，减少房地产行业周期性波动对公司的影响。
虽官方并未盖章，但是独立上市计划并非不可期。实际上，“轻资产”正在成为绿城中国的主要战略。早在去年，曹舟南就曾对外表示，通过土地增值获得红利的模式已经失去了效用，未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期，再之后则有机会。当时，曹舟南就曾提到，“抛开有质量的增长而追求规模是很危险的”，因此绿城中国正在由“开发商”向“服务商”转型，同时进一步让资产变轻。
于绿城中国而言，轻资产的途径首先是已经成熟的代建业务；其次就是把一些不能覆盖成本的资产进行出售。而从上述五大轻资产集团看，绿城中国更多的是在挖掘产业链上的更多可能。
提速代建业务 失守品质底线？
据蓝鲸财经报道，在传统房地产业务提速缓慢进程中，绿城代建业务产生的高额净利润，则成为中交集团较为看好的板块。2016年开始，中交集团便开始对绿城代建业务进行大举整合，在2016年6月，绿城中国宣布，以9.49亿元收购宋卫平以及其他股东手中的蓝城代建资产全部股份，同时将蓝城其他业务出售予宋卫平。由此，宋卫平手中的蓝城仅剩下养老、农业、健康部分。同时，又对旗下代建业务资产绿城鼎益、绿城时代等公司进行了多笔股权收购，最终成立了绿城管理服务集团，用以发展绿城代建业务。
公告显示，今年1-5月，包括代建业务在内，绿城前5月累计取得合同销售金额约587亿元，代建项目所取得的销售金额为236亿元，占总销售金额的40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。
业内人士指出，代建的房屋通常冠之以代建企业的名字，如果房屋出现质量问题，业主们首先投诉的往往是代建商。那么，代建业务存在的问题会否对绿城品牌口碑带来负面影响？答案无疑是是肯定的。
山东济南章丘中康绿城百合花园小区：在建楼房因质量问题遭遇业主维权
据经济导报报道，近期，位于章丘的中康绿城百合花园小区在建楼房因质量问题遭遇业主维权。
该项目官方微信公众号近日发布了“致业主的一封信”表示，百合花园9#、14#、15#、16#楼部分楼层在施工过程中确实出现了质量问题，并承诺对相关问题予以整改，“若整改仍未达到合格标准的构件，予以拆除重建处理”。
这封信的落款为“济南中康房地产开发有限公司”。这让有的购房者心里有些疑惑。
“当初是出于对大品牌房企的信任买的这房子，但现在又有种说法是，这其实不是纯绿城的项目。济南有那么多绿城项目，到底哪个是真绿城？”有购房者对记者说。
据济南时报报道，业主张峰（化名）提供了一份在济南中康房地产开发有限公司公示的第三方对混凝土强度检测结果的图片。图片中显示，在多处检测构件中，设计强度数值理应为30及以上，然而在实际检测强度计算的结果中，多处构件分别出现了21.9、17.1、25.6等数值。章丘区质监站相关负责人解释，这样的结果的确能够证明混凝土强度不足的问题。
5日18：11，在“中康绿城百合花园”微信公众号中，济南中康房地产开发有限公司再次发布“致业主的一封信”。信中表示，百合花园9、14、15、16号楼部分楼层在施工过程中确实出现了质量问题。
6日，济南中康房地产开发有限公司一钱姓负责人表示，在2017年11月中旬的检查中，发现9、14、15、16号楼的个别楼层出现裂缝，要求施工单位停工后，已联系山东建筑大学工程加固研究院及山东省建筑工程质量监督检验测试中心分3批次对问题楼层鉴定检测，“我们从今年5月开始按整改方案施工，业主发现的是施工过程中的现象。”
该负责人表示，目前整个小区都已停工，并在6日、7日与业主代表协商，选定3家第三方鉴定机构，同时对小区剩余的未检测楼层进行检测。检测结果将通过微信公众号公示，对不合格处进行整改，“整改后还不合格，我们就把这部分拆除重建。”
4日，另一位朱姓负责人曾表示，如在2020年10月31日前交房时仍不合格，将按合同进行退房、退款处理。
6日，章丘区工程质量与安全生产监督站相关负责人表示，去年9月对该小区部分楼层进行抽查，但当时尚未施工到问题楼层。去年11月中旬，项目参建单位发现质量问题后，自行寻找相关资质单位检测、整改，但并未上报，“我们是7月3号才得知混凝土的质量问题。项目参建单位在发现问题后本应在20天内上报，我们后续也会对此作出处罚。”
该负责人表示，5日下午，已约谈百合花园的建设、监理、施工单位相关负责人及项目部管理人员，要求该小区全面停工、检查，“明后天施工单位和业主代表选定相关质检单位进行检查，并出具处理建议。我们也会监督项目整改，并要求全程公示。”
“我们也担心他们用的这批混凝土都存在问题。”该负责人表示，目前已将中康绿城百合花园施工方在章丘区内所有在建工地进行停工处理，在其自查后组织督察组进行检查，合格后方可再次开工。
山东青岛李沧绿城郁金香岸：漏成水帘洞
据半岛网报道，4号的一场中雨，让山东青岛李沧区的绿城郁金香岸项目的业主们慌了神。包括1号楼、4号楼等在内的房子出现漏雨，顶层的业主墙面被水泡，其中，整个小区东户的业主普遍存在渗漏情况。业主们质疑，绿城郁金香岸房子质量存在问题。为维护自己的权益，已有业主冒雨到项目现场统计住房渗漏情况，准备与开发商交涉。
4号，山东青岛一场不期而至的中雨，把交付刚刚两个月的绿城郁金香岸项目质量问题给“淋了出来”。业主们发现，由于楼顶防渗措施不到位，导致顶楼的住房出现漏水，整个小区的东户墙壁渗漏严重。其中，以1号楼和4号楼最为严重，1号楼和4号楼的几个单元楼梯从顶楼就开始漏水，一直漏到一楼，楼梯成了“水帘洞”。
“我们高价买绿城的房子买的是品牌、是信誉，可是绿城用这样的房产质量对待我们，愧对他们自己的业界良心。”1号楼的业主刘先生说，“必须要给业主们一个交待，这次刮东风东边漏，下次刮南风南边的窗不会幸免，我们要求这次不管漏的窗还是没漏的必须一起维修、重新打胶密封。”
据4号楼一单元的业主反映，4号楼一单元104平方米的户型全出现进水情况，由于无法进入二单元，但由于二单元的朝向与一单元相同，估计也不能幸免。而更糟糕的是1号楼，楼梯间从19楼道底层一直在哗哗滴水，堪称水帘洞。
据业主介绍，绿城郁金香岸项目是去年12月31日开始交的房子。“买房时合同上写明的是今年6月份前交房，当时就有业主们质疑，工期赶这么快，会不会给项目埋下质量隐患。”4号楼业主王女士说。
除了房子、窗台、楼梯间出现漏雨问题外，整个绿城郁金香岸的小区排水也成了问题。记者在现场看到，小区的北门已经无法进出，小区内和围墙周边挤满了雨水，根本无法进出。
山东青岛即墨中航绿城·理想城：皇家园林变水泥地业主维权
据鲁网报道，《2017年百强房企工程质量黑榜》公布，即墨中航绿城理想城因外立面裂痕、部分单元楼梯开裂和掉渣、墙面空鼓原因登上全国工程质量黑榜。
据了解，中航绿城理想城是由中航及绿城联合开发项目，该项目开发商为青岛绿富房地产开发有限公司，于2016年11月底交房。中航的资金实力和绿城的过硬品质，为楼盘打响了知名度，但是质量问题实在令人深思。
据半岛网报道，即墨中航绿城理想城玫瑰园业主投诉，购房时开发商一直宣称小区皇家园林景观绿化“四季常青、三季有花、两季有果”，很多业主就是轻信了开发商的宣传才花高价购买了房子，但最近业主到工地发现实际根本不是开发商说的那样，按照开发商原来的规划业主楼下建的竟然是羽毛球场、篮球场，而这种规划开发商卖房时并没有告诉业主，这让业主很崩溃。
得知自家楼下建的是羽毛球场、篮球场，不少业主找到开发商要求更改规划，虽然最终开发商同意羽毛球场、篮球场等不建了，但规划原址并没有恢复绿植，取而代之的是一大片硬水泥地面。 ．
“开发商给业主的答复是：目前的宽度和规格都是严格按照消防部门要求建的。”一前来维权的业主说，羽毛球场、篮球场等经过业主的维权不建了，原址改成了园区步行道，可这步道足有十米宽，除去步行道，园区能用于园林绿化的场地就所剩无几了，打了折的园林绿化让业主难以接受。
安徽六安城南绿城花园：业主抗议维权
据六安新网消息，六安市城南绿城花园小区，2013年入住直到现在还没有拿到房产证，甚至有几栋还没有交房、小区没有配电间和消防、墙体破裂脱皮直接坠落。买到这样的房子实在糟心，和开发商反映总是被一拖再拖，周边后盖的小区都已经入住，他们这里连房子还没有交完。据了解，目前部分业主已经拿起了法律武器维权。
作者: 浅贝 时间: 2018-7-30 09:34
碧桂园快了：事故不断 被侃五星级的家变五星期的家
碧桂园快了
打鸡血，流人血，即便可以成就大企业，也总大得有些不是滋味。
来源：华商韬略
作者丨张华
7月19日，碧桂园再次登上《财富》世界500强榜单，并以335.7亿美元（人民币2269亿元）营收排第353位，较上年跃升114位。
但站上新高度的另一边，它也正面临越来越大的新挑战。
1
7月26日晚，安徽六安，碧桂园建筑工地发生坍塌事故，导致6人死亡。
事后不久，碧桂园发布声明，它已通知所有施工合作单位立即停工，彻底排查和整改安全隐患。
它早该这样了。
在此之前，碧桂园就已事故频发，备受关注与质疑。
6月24日，碧桂园上海奉贤项目售楼处模架坍塌，造成1人死亡，9人受伤。
7月12日，碧桂园杭州萧山项目地基裂痕，路面塌方，让紧邻项目的一栋三层小楼成了危房。
“人血”流淌，地塌楼危之外，碧桂园还因一则“鸡血”新闻被推到舆论风口。
7月16日，网上流传碧桂园漳州御江府项目集体“喝鸡血”召开誓师大会。现场流出的图片上醒目地写着一行大字：
15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达。
虽然碧桂园漳州项目工作人员随即回应称，没有真的喝鸡血，只是形式而已，“喝鸡血的话，太不人性化了，而且有寄生虫，不可能喝的。”集团也火速发布了关于区域项目加强内部管控的提示，自我批评此举给企业品牌带来极其恶劣的影响。
但这紧急提示显然没能改变碧桂园的“厄运”，提示才不过10天，就又有了更严重的六安事故，以及6个生命的逝去……
2
众多舆论都认为，碧桂园的事故频发，与其极力倡导和贯彻的经营管理文化有关。
一个企业的经营管理文化往往取决于它有一个什么样的老板。
公开信息里，碧桂园的老板杨国强喜欢这样介绍自己：我是个农民，书读得少，很多事情听不懂，人笨。我没有背景，违法违规的事绝对不干。
但在2017年年底中信出版社出版的《我在碧桂园的1000天》中，作者笔下的杨国强却是另一个形象。该书的作者吴建斌曾是碧桂园的首席财务官，他在书中披露了不少有关杨国强的故事，其中一些情节令人印象深刻。
据书中的描述，杨国强曾对吴建斌说：“我是一个不按常规出牌的人，像个疯子。”而且还曾有过一系列的强势话语，比如：
“
你想想，我能请400个博士（目前已超过千名），估计全世界企业都没有这么干的；不景气的房产环境下，我能指示再买300块地，估计全国都没有……
碧桂园的发展，也是反复印证着杨国强的强势领导和敢破常规。
2008年的金融海啸对碧桂园打击沉重，各地工程大面积停工缓建，股价跌了九成，杨国强带领公司，边哭边唱着国歌和《国际歌》，煎熬着挺了过来。
包括对《我在碧桂园的1000天》这本书，杨国强也是展现出强势的一面。据说，他不但买光了这本书，甚至还要求作者将已送给朋友的样书统统收回。
如果这是真的，这的确是有些“不按常规出牌，像个疯子”。
但常规之所以是常规，自有它的道理，以及不以人的意志为转移的规律。
3
“有机会要做中国第一，世界第一”，是杨国强反复强调的目标。
如何做到第一？他的杀手锏是“高周转”。
“我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘……这样的速度别人做不到，这样的把控，别人做不到，我杨国强能做到。”
碧桂园的“高周转”在业内成名已久。有房产商就表示：“很多地产圈的人都很羡慕碧桂园的做法，只恨自己的制度和管理做不到碧桂园那样的周转速度。”
今年以来，碧桂园的“高周转”更被不断推到新境界。
▲碧桂园有关高周转文件▲碧桂园有关高周转文件
有报道称，碧桂园已将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转）提高到了“不可能完成”的“345”，其总裁莫斌为贯彻这一目标，还曾一周内连签三份内部加急文件。
“高周转”之下的碧桂园就像一家高效运转的房屋工厂，流水线一样地盖房子，但它这条流水线相比一般工厂却有不少的特殊性：
一是劳动密集性，要让规划设计与施工像自动化生产线一样高速运转，必须有人力像机器一样不停息；二是如果有政府配合乃至天时地利的不确定性，生产线中的任何一项不如预期，就得在施工周期和流程上再探讨，才有可能确保整体的如期完成。
但房子要成其为房子，很多周期和流程是不能赶，不能省的，否则就会埋下隐患，甚至立即爆发成事故。
事实上，碧桂园并不是第一个强调“高周转”的房产公司。10多年前，万科就这么干过，王石也曾用“5986”（拿地后5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅）来描述万科的高周转模式。
但2010年之后不久，万科逐渐放弃了对这一模式的死守。理由是，这会导致施工安全、工程质量、社区品质，以及财务安全等问题。
万科放弃的事情，碧桂园却要做到更高难度和水平，是因为它掌握了更好的办法可以解决万科所不能解决的安全，质量，品质等等问题吗？
事故的频发，已经给出了答案。
4
大干快上，甚至即使明知是带着问题的，也要蒙眼狂奔，这是不少中国巨头企业在过去这些年快速崛起的关键。
甚至，这也是最正确的选择。机会当前且机不可失，失不再来，谁能大干快上，谁就能抢占先机，谁就能率先做大。
而且，在一个粗放式爆炸增长且空间巨大的市场，无论消费者，还是政府，甚至整个社会对问题的宽容度也都足够，这也为带着问题做大提供了条件。
碧桂园，甚至万科，恒大，包括阿里、腾讯等等，也都是这样发展起来的。
但现在，这种打法需要检讨了。
首先是，过去的那种从无到有而且大国崛起的爆炸式高增长已不可能长期再存在。
今年6月底，万科董事长郁亮就抛出了他的“天花板”理论。“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年，我们会看到行业的天花板。”
这也是各界的普遍认识。这也就是说，地产市场将不会再有那么大的空间，支持大规模的高周转。
取而代之的是，包括万科在内的企业，都在寻求更高的品质，更多元的发展道路，来保证自己的成长。比如万科就正大力发展其物业服务，甚至提出了物业会比地产更有价值空间且可持续的目标。
这也是互联网高科技巨头要面对的现实。比如，腾讯的微信已有超过10亿的中国用户，但它还能继续在国内再增长10亿用户么？
不现实的。
具体到房地产业，按这么高周转的节奏做这么大规模的经营，景气时，固然会大赚特赚，一旦遇到意外，则会带来格外，甚至灭顶的风险：
一旦习惯了按照6个月资金再周转来安排整盘大生意的大周转，一旦遇到大规模项目不能6个月再周转，其资金压力必然空前，甚至塌于一瞬间。
这种案例也多的是。
今年以来，新的楼市政策频出，房企的融资难度和成本提升，包括碧桂园在内的房地产企业提速高周转，某种程度上说，也就是为了防止这种风险的发生。
但这么多年的高周转，已经让碧桂园把自己搞得很紧张了。
据Wind数据显示，碧桂园2017年度总负债9330.57亿元，负债总额相比2016年的5000多几乎增长了一倍，且负债率不降反升，高达88.89%。
这种情况下，还要继续“高周转”往下打，恐怕是解决了旧问题，却也会制造新麻烦，而且是更大的麻烦。
更关键的是，人和事的很多规律，短期违背或许可以，长期背道而驰，必然得到规律的加倍惩罚。一系列的安全事故就是例证。
这个规律就是，要做好品质，需要时间和空间的保证。
事实上，在这系列事故之前，碧桂园就已经多次因为业主对房屋品质的不满而备受争议了。甚至还有人将它的广告语“给你一个五星级的家”改成了“给你一个五星期的家”，或者“给你一个五星级的坑”。
为了“高周转”，碧桂园把一些客观规律违背得多厉害，一个例子足以说明。据自媒体《包邮区》报道，碧桂园现在已经是自己给自己做工程监理，既当运动员，又当裁判，不但大大提高项目进度，还可自己给自己开质量与安全的路条。
而现在，一系列事故，则将其骄傲的速度之快变成了让其形象恶劣的硬伤。如果不彻底扭转，改变，任由事故继续，就算房子能盖出来，在消费者有更具工程品质保证可选择的情况下，谁还会来购买你的“五星期的家“，或者“五星级的坑”。
就算这都没问题，在人们向往更美好生活的新时代，即便房子可以像生产线一样盖，人也不能一直像机器一样工作，这应该是碧桂园们更认真思考的问题了。
吴建斌曾在《我在碧桂园的1000天》一书中吐露：在碧桂园做高管真的不易……这里每天都在战斗，身心受伤是十分平常的事，同样没有什么人情味。
公开信息看，同样感受不佳的，还有不少离职的基层员工。他们在网上吐槽自己在碧桂园工作的日子，据说是焦虑到失眠，压力大到怀疑人生。
如果长期是这样一种员工归属感，还谈什么给别人一个五星级的家，谈什么百年企业的百年大计。
▲网络流传的碧桂园员工写照▲网络流传的碧桂园员工写照
企业家有雄心壮志是好的，但雄心壮志和贪得无厌往往一墙之隔；严格的纪律和制度管理也是必要的，但它和把人当作机器也是一墙之隔。
中国经济要转型升级，中国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
这个转型，这个矛盾的解决，碧桂园这样的龙头大企业应该更好地承担起主体责任。
如何承担？简单一点说，是要从过去的快和大转变到好与强，从过去更单一地强调物质的繁荣，转到也能兼顾人文和精神的综合丰盈。
掌握着组织乃至社会运转秩序的人，都应该检讨检讨那一墙内外的自己了，也检讨检讨把他人，甚至还把自己都当作功利机器的模式是否可持续。
打鸡血，流人血，即便可以成就大企业，也总大得有些不是滋味。
何况，它其实很难一直这样大下去。
期待碧桂园的彻底排查和整改安全隐患，能够从根本上多一些检讨和修正，让悲剧不再发生，也为如何建设更符合新时代特征的好企业贡献新智慧。
作者: 浅贝 时间: 2018-8-2 13:22
碧桂园“四宗罪”，地产之王为什么成了全民公敌？
01
当老大不容易，杨国强可能对此深有体会。
2017年，碧桂园销售收入超过恒大、万科，首次登顶行业老大。
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2018年头六个月，这种增势依旧迅猛，半年销售额逼近去年全年的75%。
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好运气不知从哪个时刻起截然而止，各种事故频出，各种指责接踵而来，行业老大还没坐稳，有人预言崩盘将至，碧桂园到底怎么了？
02
很多人第一次知道碧桂园的名字是在十多年前，26岁的杨惠妍以1121亿的资产成为2007年的《福布斯》中国首富，当然，人们随后发现女首富的钱其实来自于她的好爸爸杨国强，他对于上市战战兢兢：“上市后的碧桂园就像一只没有脚了的小鸟，只能拼命地往前飞。”
杨国强说话内敛，开场白往往是“我是个农民，没读过什么书，说的不一定对……”，这是中国农民惯有的狡黠，据说他读书很多，时常给高管开出书单，据说尤爱《忏悔录》，而开场白之后的观点，往往惊人。
即便他是一个真的农民，他也是极其精明的那种，比如他很早就明白了这样的道理：同样是土地，种庄稼的收益比不过种房子。
这可能跟他是顺德人有关。如果说农村土地改革的先锋是安徽小岗，那么乡镇企业产权改革的先行者则是广东顺德，也是在这里，1991年，有句名言，“发展是硬道理”。
1992年，已经在建筑行业折腾了十几年的杨国强决定下海，北滘镇政府旗下的北滘经济发展总公司与另外两家公司联合成立顺德三和物业发展有限公司，打算开发北滘镇附近的碧江及三桂两个管理区内的一片1300亩土地，此项目以“碧桂园”命名，以此为跳板，杨国强跳出体制。
第一个坑是4000套别墅的项目，其时正值1993年6月的房地产危机，因项目偏远根本无人问津，公司面临倒闭，而杨国强走出绝境的套路至今还被业界模仿：他远上北京，说服景山中学在园区设立分校，通过“学区房”概念，烂尾楼成了当地爆款。
但这之后直到上市，碧桂园其实只是无数房地产公司中籍籍无名的一个，像一个老农，日出而耕日落而息，挣得只是行业红利，那时的地产大佬是任志强、潘石屹、冯仑这些，个个巧舌如簧，那不是杨国强的时代。
03
上市带来了好运，虽然之后经历金融危机，碧桂园也曾裁员，但杨国强还是像开了挂。有意无意的，碧桂园“三级火箭”：土地+人才+高周转模式逐渐成型，大杀四方。
▌❶土地
上市不到半年，碧桂园的土地储备从1900万平方米激增到4500万平方米，这比当时的万科多一倍，是香港长和系当时全部土地储备的2.5倍。有地才能种房种庄稼，自打那之后，碧桂园买买买的节奏就没停过，而且目标明确，重仓三四五六…..线城镇。
▌❷人才
据说杨国强是在和平安马明哲的一次交谈中顿悟人才的重要性。
他问马明哲，“你怎么管理平安的万亿资产？有什么秘方？”马说：”我能有什么秘方，靠优秀的人被，我这有很多年薪千万的人。”
回去后，杨国强对人力总经理说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”
其实之前他已经意识到这个问题，把中建五局总经理莫斌挖到碧桂园任总裁，年薪跃为605.4万元，之后力度更大，2013年，中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，年薪553.6万元；2014年，同样有中海、中建职业背景的吴建斌，出任碧桂园首席财务官，年薪为619.5万元。到2016年结束时，来自中建的刘森峰，成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁。
同时，碧桂园启动了”未来领袖计划”，在全球广招名校博士，为中国地产行业所罕见。2016年底，入职博士超过400人。
▌❸高周转
杨国强真正的杀手锏，是高周转。
万科学习美国帕尔迪，把高周转概念最早引入国内，杨国强在此基础上加入了沃尔玛的资产周转精髓，成为碧桂园崛起的膨化剂，“我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘……这样的速度别人做不到，这样的把控，别人做不到，我杨国强能做到。”这套理论配合“456”方法论——拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正——让碧桂园迅速崛起。
2010年销售收入329亿元，到2017年的5500亿，一路杀进“财富500强”。
好，接下来进入but部分。
时间进入2018年，碧桂园的运气差了不少，事故不断，问题很多，环伺左右几乎全是骂他的人：员工吐槽、同行抱怨、客户维权、百姓声讨，“四宗罪”缠绕碧桂园，地产之王为什么成了全民公敌？
04
4月开始，连续不断的工程事故令人侧目：
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高周转、抢工期、自监理，碧桂园的潜规则逐一暴露，也创造了中国房地产行业的一个奇观，在碧桂园的工地上，监理和施工方往往都是碧桂园自己的员工。
与这些工程同样被扒出的是遍及各地的房屋质量问题，一个五星级的家，变成了五星级的坑，于是，维权声四起：
从杭州到武汉，无锡到甘肃，萍乡到济宁，到处都有碧桂园业主的身影出现。
有的是因为公摊坑了面积，有的是因为电梯容量和户数不匹配，甚至还有延期交房，交房不交证等等原因。
但是最多的一项是他们的装修，买的时候承诺精装修，样板房很华丽，到真的交房的时候精装修就变成毛坯了，或者用很多劣质材料对付事儿。
于是民怨沸腾。
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05
很多人说是因为高周转背后的资金流出现了问题，这是毋庸置疑的，房地产的高杆杆过不了资金短缺的日子，但从具体的执行者来说，高周转背后的高强度超过了很多人的极限，没有人能用百米冲刺的速度去完成一场马拉松，碧桂园的管理问题再被提起。
杨国强的三级火箭架构无疑是高效的，就一个缺点：耗人。
如果再加上一个对细节穷追猛打的老板，那员工是很难做的。生不入x科，死不进x大，生死不入碧桂园，真的不是说说而已。
猫哥问一个碧桂园的伙计，压力真的那么大吗？他沉默无语，撩了撩头发，“这么说吧，哥入职一年，发际线高了一公分…….”
▌一是心累：
焦虑无处不在，因为业绩不行肯定要被淘汰的，而且时间有限。
每月的总部高管会上，区域总们会按照业绩数排座位，业绩可观的坐在前排，以此后推。结果清晰，压力明显。
每天早晨，杨国强、莫斌可以通过手机系统看见前一天碧桂园产生的所有数据，如各地投资、售房、收款情况等等，700多名地方项目总经理乃至垂直条线人员，可以根据实时数据，知道自己与考核指标还差多远。
“红绿灯”管理系统中，碧桂园4000多种业务都实现了流程管理，每一个业务的进度都被设计了红绿灯的预警时间。当出现3个红灯，业务相关人员会被职能中心负责人约谈，一旦出现4个红灯，等待你的是总裁莫斌的约谈。”我们每天早上的习惯就是摸手机，看看业务进度变色了没有，有变色了的就赶紧抓紧。”这是碧桂园工作的日常，节点管理正变得越来越严苛，这保证了高执行力。
▌二是身累：
在万科的离职群里，大家通常是你侬我侬，而碧桂园的离职群则抱怨颇多，即便是在职员工，也常常匿名吐槽，屡见不鲜。
抱怨加班是常事，除了画图纸的设计师被要求通宵出稿子之外，其他部门的员工一样是超长待机，员工培训的照片流出也透露了碧桂园的拼命加班文化：
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于是就有了这个结果：
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一线更惨，除了传说中风风火火的喝鸡血之外，也有量化指标逼着员工使劲干，比如全员扫街，让很多人叫苦不迭。
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本来旁观的人也被牵扯其中，一类是同行，一类是老百姓。
碧桂园通过全员冲刺的方式完成业绩爆发，对同业来说则又爱又恨，猫哥问过不少地产朋友，他们“撕了”碧桂园的心都有，因为——他们的公司也打算这么干！
去年11月，第一梯队房企恒大曾下发董事局主席许家印签发的文件，明确实施高周转奖励及考核细则。今年5月，保利地产董事长宋广菊表示，将向碧桂园学习项目周转的一些做法，强调豪宅“高周转”的泰禾，不断在“院子系”去化周期上着力。
老板们当然希望大干快上抢夺利润，而一帮职业经理人则看到了无尽的加班，本来已经累得半死不活了，突然旁边还有个蒙眼狂奔的主儿，更可怕的是老板还要求赶上去……
骂街是一定的。
而骂得更狠的是老百姓，在很多人看来，碧桂园就是一个收割机。
因为定位三四线甚至更基层的城市，市场容量小，碧桂园的策略是低价拿地，然后宣称提供一个“五星级的家”，然后当地购买力被迅速扫光，然后房价就有了新高度。连文艺小清新聚集的豆瓣都是一堆一堆对碧桂园的恶意：
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于是有人提出问题：碧桂园失控了吗？
身负9000亿的债务，又是严格调控的行业，央行的水都快溢出来了但很少流入地产商的手里，海外的评级在下降，这个渠道被堵死也很正常，失去了现金流，庞然大物轰然倒下也不鲜见。
杨国强有这种危机感，他曾说，每天都在思考倒闭、做不下去会有什么结果？
从结果看，他还没找到解决方案，而碧桂园的麻烦，可能才刚刚开始。
作者: 浅贝 时间: 2018-8-2 13:25
碧桂园全国工地停工整改第四天：98%工地已通过验收复工
7月31日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）获悉，因近期工地安全事故频发而备受关注的中国最大住宅开发商碧桂园（02007.HK）在7月27日晚宣布全国停工整改后，目前已经有约98%的工地通过验收，并已复工。
记者获得的数据显示，截至目前，碧桂园在全国工地中已经复工的超过2400个，尚有60余个项目仍未完成整改，暂未复工。
另有碧桂园内部人士透露，本次未公布整改具体时间，项目整改完成后，碧桂园在全国各地的验收组，将对整改结果进行复查验收，合格的则可复工。
7月27日晚19时左右，碧桂园宣布，已通知所有施工合作单位立即停工，彻底排查和整改安全隐患，包含工程红线以外的施工队临时设施都应纳入本次检查整改范围。
碧桂园称，公司将深刻反思和总结近几期突发事件，进一步夯实公司安全质量管控体系，与施工合作单位一道做好日常管理的每一个步骤，切实把“安全第一，生命至上”、“质量是企业的生命”的宗旨落到实处。
声明同时称，公司将在各地组建验收组，对本次整改结果进行复查验收。对本次工作不力的责任人，公司将给予就地免职。
最近的一个多月时间里，碧桂园多地的建筑工地多次发生安全事故。
距离本次整改最近的一次事故发生于7月26日23时40分许，位于安徽省六安市金安区的碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌。现场救出16人并送至医院，其中抢救无效死亡6人、1人伤情危急、2人伤势较重。
7月12日，浙江省杭州市萧山区所前镇人民政府官方微博@萧山所前发布，7月12日上午8时许，所前镇住宅项目“碧桂园前宸府”项目南侧里士湖路以及村道路面发生2处沉降，面积约100平方米，现场无人员伤亡。
另根据央广网报道，6月24日16时50分左右，上海奉贤区海湾镇发生一起安全生产事故，一在建小区工地发生模架坍塌事故，致1人死亡9人受伤，工地系碧桂园小区。
六安市的碧桂园·城市之光建筑工地事故发生之后的20个小时，碧桂园宣布了上述停工通知。
附：“7.27事故”后碧桂园停工整改具体布置
1、要求所有与我司合作的施工单位，包含土建总包单位、精装修总包单位、桩基，各专业分包单位，都必须立即停工整顿；
2、排查整改内容严格按照国家《建筑施工安全检查标准》JGJ59-2011的各项要求进行。排查整改范围不仅是针对工地红线内的建筑工程，还必须包含红线外各施工单位的临时设施，如活动板房、临时租住场地、临时生活设施等；
3、针对近期台风、暴雨等恶劣天气频发，对施工现场造成重大安全隐患的状况，特别要求各施工单位对以下方面内容重点排查整改：临时活动板房、临时设施、施工塔吊、施工电梯、施工外脚手架，以及防洪排水设施，要求对防台风及恶劣气候预防方案进行再次全面疏理和学习、交底。要求各施工单位联系当地气象部门做好天气预报工作，在台风、暴雨等恶劣天气来临前，各施工单位要提前认真落实各项预案，确保安全。
4、要求各监理单位认真履行监督职责，对施工单位的排查整改活动进行全程监管，并对整改结果进行复查验收。对本次工作敷衍塞责的监理单位，我司将对其列入黑名单，不再合作。
5、我司也将在各地组建验收组，对本次整改结果进行复查验收。对本次工作不力的责任人，公司将给予就地免职。
6、所有施工单位只有在整改完毕，经验收复查合格后，方可复工。擅自复工的施工单位，我司将对其列入黑名单，不再合作。
7、我司也将主动向当地建设主管部门报备本次检查整改活动，请求安监、质监部门的指导。
8、我司将深刻反思和总结近几期突发事件，进一步夯实公司安全质量管控体系，与施工合作单位一道做好日常管理的每一个步骤，切实把“安全第一，生命至上”、“质量是企业的生命”的宗旨落到实处。
作者: 浅贝 时间: 2018-8-8 14:51
碧桂园的教科书式“自杀”
砺石商业评论 • 2018-08-06 • One More Thing
在危机爆发之后不去正视与解决问题，而是寄希望借助媒体粉饰事实，掩盖危机，却弄巧成拙，最终却让碧桂园的危机进一步发酵，直至恶浪滔天。
编者按：本文来自微信公众号“砺石商业评论”（ID：libusiness），作者：刘学辉，36氪经授权发布。
在碧桂园公司官网的企业文化专栏中赫然写道，碧桂园的企业使命是“希望社会因我们的存在而变得更加美好”，价值观是“我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业”。
据说这是碧桂园创始人杨国强亲自为碧桂园制定的企业文化，其对这两句话颇为得意。但今天再看这两句话，却成了一种反讽，碧桂园不仅没有让社会变得更加美好，反而给很多家庭蒙上了灰暗；碧桂园也没有成为一家良心企业，而是在地产行业里变得声名狼藉。
碧桂园的教科书式“自杀”
2018年6月24日，位于上海市奉贤区海湾镇的碧桂园项目，售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，现场部分作业人员被模板及钢管掩埋，造成1死9伤。
7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目附近出现一个大坑，事故殃及前宸府附近的居民楼，基坑的裂痕延伸到居民楼的地基，使得这栋三层居民楼变成了危房，十几户居民被疏散到宾馆。
7月26日23时40分，位于安徽省六安市金安区的碧桂园·城市之光建筑工地又发生一处围墙和活动板房坍塌，造成6人死亡、1人生命危急与2人重伤。
8月1日，碧桂园江苏启东大名府一在建别墅起火，工地刚刚整改复工，经消防队员扑救，所幸无人员伤亡......
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如果一起事故可能事发偶然，但一个多月来持续不断的建筑事故则绝非偶然，这一定与碧桂园自身的内部管理息息相关。
追寻事故根源，我们需要从5年前说起。
据《财经》杂志2017年刊发的《碧桂园3000亿跃进秘密》一文报道，2013年春天的一个下午，碧桂园创始人杨国强与中国平安保险集团董事长马明哲在一场高尔夫球赛间隙交流，时年58岁的杨国强向同龄的马明哲请教了一个管理问题，“你管理平安万亿资产，有什么秘方？”马明哲说：“我能有什么秘方，就是用优秀的人。我这有很多年薪千万的人。”
回公司后，杨国强安排时任碧桂园人力资源总经理的彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”
彭志斌极具执行力，按照杨国强要求，截至目前其已经为碧桂园招聘了1122名博士。
“这些博士的共同点是情商与智商同高，人际互动能力强，较少愿意投入科研工作，而希望快速实现人生价值。他们属于学术派博士中的另类，这也正是碧桂园的博士选拔标准”，彭志斌如是说，“我们要的都是‘奇葩’”。
但在彭志斌设置的奇葩选拔标准中，缺少了最重要的一条，就是“价值观”的考核。
在2017年9月份的一次内部会议上，碧桂园总裁莫斌再次对彭志斌提出期望，“如果把大学学生会主席都招到我们这里来了，这是一个不得了的事情。当我们的公司是无数优秀学生聚在一起的时候，公司的潜力是巨大的。希望碧桂园用解放思想的态度，但不一定是最好的学校。”在莫斌眼里，学生会主席就是优秀人才的代表，而无需价值观的考虑。
彭志斌依然没有让莫斌失望，碧桂园最新公布的人力资源数据显示，“碧桂园新招聘的博士中，学生会主席/副主席占比40%”。
为了支持企业的区域快速扩张，碧桂园还调整了之前由集团对地方项目直接进行强管控的模式，在集团总部和地方项目之间建立了一曾具有较高自主权的区域公司。这些区域公司变成碧桂园集团下属的一个个诸侯国，集团评判这些诸侯国功绩的主要标准就是区域的销售业绩。在碧桂园每月举行的总部高管会上，区域总们会按照业绩排座位，业绩领先的坐在前排，业绩差的坐在后排。如果区域总业绩突出，可以升任为集团副总裁，但如果一年后业绩下滑，集团副总裁的位置也将得而复失。
碧桂园的教科书式“自杀”
碧桂园创始人杨国强
除了大举招聘奇葩人才与成立自治权较高的区域公司，杨国强还创造了“成就共享”的人才激励机制，后升级为“同心共享”。
“成就共享”激励计划于2012年开始推行，只要区域和项目管理层完成目标，就能拿到项目税后20%的利润奖励。2014年10月13日，杨国强又开始实行“同心共享”的激励机制，项目的员工可以跟投项目成为项目的股东，分享项目利润。一般来说，项目的股份占比为：集团85%，高层5%和区域公司10%。杨国强以此来激励员工积极性，追求项目的利润最大化。
“同心共享”的人才激励机制让碧桂园很多区总、项目总像打了鸡血一样，把自己的全部身家投进项目，甚至连房子都全部抵押。这使得很多项目总年收入过千万，区域总收入过亿，对释放员工斗志起到了巨大作用。
江苏区域是碧桂园集团业绩最好的区域，区域总裁刘森峰也是碧桂园年收入过亿的区总典范，其举了个例子，“跟投之后，效果很明显，个别项目老总跟投高达400万，就差身家性命全投进去，400万中，200万是自己存款，还有200万则是父母、亲戚朋友借的，甚至有些人是从银行借款来投，这样的跟投气氛，大家几乎都在玩命地干，进度加速，质量过硬，快速销售……项目各项计划，根本不需要我这个总裁去催，他们自己比我还操心，还着急！”
缺乏过程管控，完全以业绩为导向的激励机制，在激发员工士气的同时，也激发了区域总与项目总这些精英的自私之心，导致在经营过程中出现很多短视与牺牲项目质量的逐利行为。
碧桂园国内土地储备以三四线城市为主，而三四线楼市利润相对较低，这决定了碧桂园只有通过高周转才能保证资金回报率，所以在追求高周转上，碧桂园比其他房地产商更为激进。“拿了地后很快就要开工销售，相当于同样的时间，同行是做一个项目我们必须做四个。大家都很累。”一位碧桂园相关人士说。
高周转的核心在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金。碧桂园董事局主席杨国强曾如此表述高周转对碧桂园的价值：“高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。
碧桂园的教科书式“自杀”
碧桂园总裁莫斌
2018年4月份，为进一步提高周转速度，碧桂园接连发布多个文件。4月5日，碧桂园总裁莫斌签发了《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议，网上流传出了《集团“高周转”专题会会议纪要》。4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。
这些文件源于杨国强依旧对碧桂园已经位居行业前列的周转效率不满，他在内部一次会议上发飙，“现在集团高周转太慢，肯定是有问题，每个人都要从自己和自己部门检讨”。
在莫斌签发的文件中，要求提高三四五线城市项目周转速度、报建速度与供货速度。有报道称，碧桂园将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正）提高到了“345”。为了贯彻这一不可能实现的目标，碧桂园要求设计院接到需求后要通宵出图，并采取了相应的奖惩措施。比如，项目摘牌即开工将奖励项目总经理20万元，每推迟1天奖励递减1万，40天开工罚款20万，41天开工即撤职。
在杨国强指示下总部传递的高周转压力，区域总较高的自治权力，以及“同心共享”的激励与奖惩机制，让区域公司出现了唯业绩论的倾向，为了达到销售与高周转的指标，碧桂园的区域公司不择手段加速进度，降低成本与费用，这在保证了高周转与销售、利润的同时，不可避免以牺牲建筑质量与压榨员工为代价。企业的风险也因此而逐渐集聚。
碧桂园离职高管吴建斌曾在《我在碧桂园的1000天》一书中透露：在碧桂园做高管真的不易……这里每天都在战斗，身心受伤是十分平常的事，同样没有什么人情味。也有不少离职员工在网上吐槽，在碧桂园的日子“焦虑到失眠”，“压力大到怀疑人生”，“生死不入碧桂园”。
在高周转战略的指引下，除了各区域、各项目公司争分夺秒的抢工期，碧桂园总部也采取了一些超常规的措施。
例如，监理是房地产行业的一种重要机制，其主要用来监督施工方按照图纸、规划和国家规范来操作，既代表开发商的利益，也代替未来的业主们保证工程质量。但据著名地产自媒体《包邮区》报道，2014年开始，碧桂园创始人杨国强就决定自己做项目监理，而不采用第三方监理。
之后，在杨国强指示下，碧桂园总裁莫斌签发了《碧桂园集团强制自行监理实施方案》的通知，要求10月1日开始在全集团推广“自行监理”，新开工项目都要用一家名为国晟监理的监理公司。国晟监理的母公司名叫伊东置业，董事长是碧桂园创始人杨国强的女儿杨惠妍。在碧桂园众所周知，国晟监理就是碧桂园旗下的子公司。
碧桂园选择自己做监理，除了降低成本与费用，更关键的是可以大大提高项目进度，加快项目周转。就这样，碧桂园创造了中国房地产行业的一个奇观，在碧桂园的工地上，监理和施工方往往都是碧桂园自己的员工。
既做运动员，又做裁判的行为，导致的直接后果是碧桂园楼盘质量一路下滑，全国各地碧桂园业主的维权事件不断。最终，出现了上海、杭州与安徽六安三起更恶性的人员伤亡事件。
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接连不断的建筑事故，不仅将碧桂园推上了舆论的风口浪尖，其在资本市场也遭遇股债双杀。从6月24日第一起建筑事故后，碧桂园股价已经从15.84港币跌至最近一个交易日收盘价的10.88港元，跌幅超过30%，市值缩水过千亿。在股价遭遇重创的同时，7月30日当天，碧桂园2025年到期的美元债亦创三周来最大跌幅。
碧桂园正遭遇有史以来最致命的一次危机。
由于安全事故的频频爆发，不仅导致碧桂园的一些项目停工，另外用户对碧桂园品牌的信任危机还将导致碧桂园的销售回款急剧下滑与业主不断维权退房等一系列连锁反应，碧桂园一直追求的高周转也将掉头而下，周转效率再也无法快起来。
在销售与回款急剧下滑的同时，碧桂园的有息负债却高达2000多亿人民币，预收款3000多亿，一旦由于资金紧张出现债务违约，将诱发债权人的大面积挤兑，这有可能让靠高杠杆驱动的资金密集型企业碧桂园瞬间崩塌。
而就在这个关键时刻，碧桂园却做出了进一步的自杀举动。
碧桂园的教科书式“自杀”
2018年8月3日，为了消除舆论危机的进一步发酵，碧桂园邀请了全国100多家知名媒体赶赴顺德总部，召开了一场声势浩大的“走进碧桂园”全国媒体见面会，碧桂园董事局主席杨国强以及总裁莫斌、副总裁陈斌等一众高管出席，以表重视。这场新闻发布会本应该是一场对事故进行深刻反思与策略应对的会议，却意外变成了一场碧桂园高管的责任推诿会议。
碧桂园董事局主席杨国强说，“最近半年我的精力主要是做农业和机器人，但希望莫斌总裁组建一个由博士和专家组成的50人团队，哪怕投10亿元进行研发，为未来的质量和安排做好准备。我期望莫斌未来比现在管得更好、管得更严格一些，更好地选择建筑公司，希望施工的手段可以做得更好。”
碧桂园总裁莫斌却称：“首先事故与我们的工程质量没有关系。区域和项目负责人在赶暑假期间市场，赶工方面做了擅自安排。我们对区域总裁、项目负责人做了降职、免职等处理。”
在回答记者“管理层是否考虑放缓高周转的步伐”时，莫斌的回答模棱两可，称“不知道怎么解释这个高周转。保证质量和安全的情况下，能快一点就是一点，蛇口当年就提倡时间就是金钱，效率就是生命”。碧桂园的时间与效率确实换来了金钱，但却是以牺牲多位农民工的生命为代价。
碧桂园董事局主席杨国强把责任推到总裁莫斌，总裁莫斌把责任推到区总，区总把责任推到项目总与施工方，总之碧桂园的高管对安全事故都不负有责任，负责任的只是中基层员工与施工方。这不是正视问题与解决问题的态度。
在对舆论强烈关注的安全事故频发原因以及后续处理措施等关键问题轻描淡写的回应后，碧桂园又把一场关于安全事故的媒体见面会演变成了一场业绩的宣贯会议。碧桂园管理层轮番上台，花了近两个小时向媒体介绍公司的人才战略、精准扶贫、SSGF建造体系、质量管控、设计实力以及机器人与农业等新产业布局。
当笔者看到有很多媒体人将碧桂园媒体见面会的信息在微信朋友圈高调的刷屏后，略带遗憾的在朋友圈中写道，“碧桂园根本没有把握住问题的本质与根源。追求高周转本身没有问题，但如果没有制度与价值观做保证，围绕高周转的考核与激励机制注定会加剧下面员工业务行为走形与欺上瞒下，大跃进是因，高周转是方法，品质降低是果。这次声势浩大的全国媒体见面会，只会激起千层浪。”
碧桂园的公关负责人在朋友圈回复，“感谢指正，公司内部已经优化制度设计，包括双享机制的导向和价值取向”，笔者没有回复，因为这句回复在碧桂园的实际行为面前显得太过单薄无力，也已经太迟了。
有记者在发布会现场向杨国强提问，“为什么碧桂园会被外界妖魔化，责任是谁？”，杨国强则一直表现出无奈：“我很难回答你。我每天都在为社会更好而忙，我是天底下最笨的人。我自己在家写毛笔字，写‘为了什么’。你问我，我也不知道说什么。”
我想杨国强不会不明白其才是碧桂园这场危机的始作俑者，杨国强自以为洞悉地产行的不二秘籍“高周转”，自以为洞悉人性的“同心共享”机制，在其左手胡萝卜与右手大棒面前，都变成了诱导员工自私之恶的根源，这些自私之恶直接导致了事故的发生。只是杨国强不愿意承认自己曾经为之骄傲的东西竟然是危机的祸根。
之后又有媒体陆续曝出，在这次“走进碧桂园”的全国媒体见面会上，碧桂园为媒体提供了价值不菲的“香奈儿”香水作伴手礼，提供了厚厚一沓的百元大钞作为红包，安排了五星级酒店食宿，安排了专员陪同，还安排了长隆动物园游玩。
在安全事故死者的亡灵还未消散，在事故家庭还处于悲痛欲绝之时，碧桂园的全国媒体见面会却演变成了一场声势浩大的欢喜盛宴。碧桂园之心，路人皆知，其只不过是希望借这场没有实质内容的媒体见面会，用红包、用礼物、用私交堵住媒体的嘴，但始料未及的是，这场碧桂园视为应对危机重要之举的媒体见面会，却让碧桂园的舆论危机进一步升级，接下来迎接碧桂园的将是更大的滔天巨浪。
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在这次全国媒体发布会以及安徽六安建筑事故之前，碧桂园就曾在多家媒体投放《解码碧桂园发展秘籍》等软文去为自己粉饰，文章写道：“碧桂园的发展得益于不断优化的品质管理、定位精准的产品线与精细严格的标准化”，文章还引用一位业主的评价，称“碧桂园为我们提供了和谐有序的生活环境，便捷安全的生活服务，满足了我们对生活品位的高标准需求”。
碧桂园的教科书式“自杀”
这些明显违背事实的文章其实对挽救企业形象，拯救企业危机毫无益处，反而引来公众更大反感，最终演变成了企业自己对自己的“高级黑”。在自黑的同时，碧桂园还他黑了“人民日报”，这些文章的来源统一显示为人民日报，碧桂园希望拿“人民日报”的权威性为自己做背书。
在自黑与他黑人民日报的同时，碧桂园还拉来中国半个媒体圈来垫背。7月24日晚间，碧桂园在其官方公众号的头条发表了一篇题为《碧桂园高质量发展得到央视、新华社、人民日报等权威媒体认可》的文章。文章中总结，“碧桂园的亮眼成绩单，被《人民日报》、新华社、中央人民广播电台、《中国日报》、《国际金融报》、《上海证券报》、《南方日报》、《大公报》、《中国新闻网》、《中国经营网》、中国证券网、第一财经、澎湃新闻、腾讯新闻与美通社等来自国内外500家权威媒体报道和点赞。”
碧桂园还在官微文章中列出了各大媒体的报道截图，但这些截图无一例外都是来自各家的网站，而非纸质期刊。其中，在一张新华社客户端的图片下面用加粗字体标识着新华社报道，而文章上来源却显示为经济参考网。业内人士都很清楚，这些资讯并非人民日报、新华社等官媒的严肃商业报道，只是碧桂园在这些官媒新媒体上的广告投放。
之前今日头条也曾将一篇发在新华网科技频道的内容（作为商业化新闻网站，新华网实际上也会接受外部商业投稿），以新华社的名义《新华社：要多少文件腾讯才肯收手》大肆进行推送，假借新华社之名诋毁腾讯。其实这篇文章是一篇完全与新华社无关的无署名文章，而今日头条刻意混淆新华网和新华社的行为，遭到公众广泛批评。
在今日头条的做法遭到公众广泛批评后，碧桂园的公关部却再次使用这种拙劣的做法来愚昧公众，明显暴露了其公关团队极为低下的专业素质与企业没有诚信的价值观信念。不仅进一步降低了自己的公众形象，还假借人民日报、新华社这些媒体之名为自己的商业利益背书，严重伤害了这些媒体的公信力。
碧桂园这场拙劣的公关秀，值得中国所有企业的公关从业人员引以为戒。
笔者当时曾撰文《碧桂园公关的自黑与他黑》，对碧桂园这种文过饰非的做法进行批评并提出真诚建议，“建筑事故已是不可抹杀的事实，面对这次公关危机，碧桂园最妥善的处理方式应该是认真反思自己过去的模式，吸取经验教训，向公众诚恳道歉并做出承诺，以获得谅解与接纳。而碧桂园反其道而行之，上演了一场极为拙劣的公关秀。”
碧桂园公关负责人也通过朋友联系到进行交流，笔者一再对其强调，“公关是通过专业的方法与程序来获得公众的谅解和接纳。获得谅解与接纳最重要的是真诚，而非自说自话的粉饰。”对方也表示认可，称“在官方公布调查结果后，碧桂园将会向公众诚恳的道歉与解释”，但没有想到，等来的却是7月26日安徽六安这场更严重的人员伤亡事故，以及8月3日这场声势浩大，自说自话、欲盖弥彰的新闻发布会。
笔者思考，为什么在对碧桂园一再强调要“通过专业的方法与程序来获得公众的谅解和接纳”的公关理念后，对方依然令人失望的做出这样拙劣的行为，我想核心根源并非正确的公关理念，而是本分的价值观。如果没有价值观做指导，一切正确的方法都是枉然。
如果碧桂园多一些本分，就不会自己既做运动员，又做裁判；如果碧桂园多一些本分，就不会视农民工生命为草芥；如果碧桂园多一些本分，就不会建立奇葩的“学生会主席”人才观；如果碧桂园多一些本分，就不会假借官媒之名进行自说自话的粉饰；如果碧桂园多一些本分，就不会不正视与解决问题，而是寄希望用香奈儿等糖衣炮弹堵住媒体的嘴。当然，如果碧桂园能在价值观上多一些本分，就不会有今天的危机。
碧桂园的教科书式“自杀”
笔者曾写过一篇《王健林的教科书式自救》的文章，文章总结了王健林在2017年面对危机上演的一场教科书式的危机应对案例，“不与媒体做过多口舌之争，专注危机应对。对内稳定集团各项业务稳定运行与员工军心，对外果断寻求战略合作伙伴，通过出售资产回笼千亿资金，不仅很好的化解了银行停贷风险，还解决了万达商业H股私有化的对赌危机，顺便拉来阿里、腾讯、苏宁、京东与融创等中国最豪华的企业军团作为战略投资者。”这也让一向心高气傲的孙宏斌由衷的赞叹，“万达是世界级的优秀企业，王健林是我最尊敬的优秀企业家”。
作者: 浅贝 时间: 2018-8-8 15:08
碧桂园隆重道歉，结果又火了
2018-08-07 13:02
在过去的一个多月时间里，碧桂园在全国多个工地发生事故，造成7人死亡多人受伤。事件刚刚平息，结果这几天，碧桂园又火了。
给你一场五星级的发布会
最近，公关起来一直特别特别特别低调的碧桂园，终于突破了自己的极限，开了一场危机公关记者会，邀请200家媒体参观碧桂园顺德总部。据部分良心媒体爆料称，这次碧桂园对记者下了重金，每一名到场记者，都单独配有一名专员接待，进门就先送一盒香奈儿。
而到访的所有媒体，包接包送包吃住，五星级大酒店走起，议程安排上可以看到，机票、餐饮、住宿、交通都专门安排了一个负责人，甚至连周六长隆的门票都买好了。可谓是照顾的无微不至，方方面面都替媒体考虑到了。
你以为这就完了嘛，当然不会，区区一盒香奈儿那只能是伴手礼，随手送的而已，后面还有大红包呢。信封据记者反馈装了2000人民币车马费。香奈儿的盒子据说是一瓶男士香水，价值小一千人民币。
而更有意思的是，在这个隆重的危机公关场合，碧桂园也对媒体见面会的场地做了精心的布置。称不上是什么喜庆的场合，结果台上花团锦簇，道歉鞠躬的场景拍出来，也是大大的花。
而在之前他们的业绩发布会，可是很平淡的嘛。
算下账，一场五星级的记者会要花多少钱吧？
200个记者：信封40万，香奈儿20万，住宿10万，吃饭20万，机票30万，租车10万来算，长隆的门票10万。
一共140万。
七个受害者的家庭，每个多赔20万吗？
收红包的记者，心不疼吗？
为什么要塞大红包，很显然，吃人嘴软拿人手短啊，收了大红包，你还好意思说别人坏话吗？所以我们可以看到，今天主流媒体铺天盖地的给予了碧桂园正面宣传报道。作为一个良心自媒体，不得不说，在碧桂园到处塌房，一个月死7人，伤数十人的大背景下，碧桂园搞这种送钱公关活动，真的是很蠢。而那些收了香奈儿和大红包的媒体人，就不是蠢了，那叫坏。这种群死群伤大背景下还敢收这样的礼物给碧桂园站台的记者，难道你就听不到废墟下面民工的冤魂在哀鸣吗？
上海碧桂园模架坍塌，工人被掩埋，1死9伤
杭州碧桂园基坑塌陷，导致附近楼房成为危楼，江湖外号“五星级的大坑”
六安活动板房坍塌事故，6死10伤，被侃五星级的家变五星期的家
历史上每次出了事故，财大气粗的碧桂园都是用糖衣炮弹去摆平媒体，这已经不是第一次了，而是持续了很多年了，多年以前，就有媒体报道过碧桂园的负面新闻，然后被碧桂园找上门来。
找上门来是打架吗？不是，碧桂园是来送钱的，碧桂园是很多媒体的大广告商，既然已经是大金主了，那自然不能得罪，负面新闻一律撤掉。
收了红包的记者，让怎么写就怎么写，而收了钱的媒体，则拒绝发布任何负面材料。
对了，最先曝光碧桂园给每个记者进门就送香奈儿当伴手礼的微博，已经被删除了，存活时间大概只有2个小时，今天中午就不见了。
碧桂园的客户多在三四线城市，很多人一辈子都没见过香奈儿，如今他们的房子出了事，来报道的记者反而人手一盒香奈儿回家了，这些记者良心不会痛吗？
道歉能让高周转降速吗？
在发布会上，碧桂园董事局主席杨国强现身表示，我赚这么多钱为了什么，我要为社会和民族复兴多做一些事情，我是真心的去做这些事情。我感觉自己是天底下最笨的人。这句话和对应视频被媒体当成正面材料被广为宣传。
但是没想到的是，这句话瞬间就火了，好事的网友立刻写出了新段子，天下最笨杨国强、不知妻美刘强东、普通家庭马化腾、悔创阿里杰克马、一无所有王健林、下周回国贾跃亭、名下无房潘石屹。
问答环节，媒体第一个问题就问是不是和高周转有关，安全事故的原因到底是什么？
莫斌说与工程质量没有关系。正式事故报告出来了，是存在区域和项目赶暑假期间的市场，擅自赶工，所以对区域总裁、项目负责人做了降职、免职等处理。
反正不管你怎么说，打死我就不承认这是高周转的问题。岭南会之前的一篇文章《又塌了，天佑碧桂园啊！》，也被碧桂园怒气冲冲的投了诉。
碧桂园仍然带着“高周转大法”寻求各权威渠道的认可。
问题是你集团层面严格要求质量了，为什么会出现下面的人擅自赶工的问题？压缩工期，对质量会没有影响吗？同样是五千多亿的规模，万科和恒大为什么就在一旁静静的看着你碧桂园出丑呢。
如果碧桂园只是每出一次事就处罚项目负责人，认为是单个项目自身的问题，而不是将一个个项目联合起来，上升到整个公司管理制度去反思，不去检讨看到问题的本质，那你处罚完这个，还会避免不了下一次。
这次公关会的大红包，一个就堪比事故中不幸去世民工几个月的血汗钱，碧桂园不思提升工程安全，提高质量和口碑，反而给各路记者发红包封嘴，这种行为合适吗？
今天走进碧桂园的，应该是死难者家属和受伤工人，而不应该是那些收了钱就只会抬轿子的所谓媒体。碧桂园应该反思的是自己的高周转制度，而不是觉得自己是最笨的人。
与其公关媒体，不如提高自身，媒体的笔只能改变短期的舆论，而民众的嘴才能改变长期的舆论。
碧桂园，你的安身立命之本是购房者的口碑和评价，而不是那些媒体和记者。
作者: 浅贝 时间: 2018-8-8 15:20
一位董秘的反思：碧桂园危机公关如何成为失败案例
当公众开始怀疑，在杨老板的心里，个人的尊严和企业的荣誉比别人的生命更重要的时候，碧桂园的这轮危机公关算是彻底玩脱把了。
人命比天大，这是放之四海而皆准的朴素的价值观。而所谓价值观，就是当两个及以上的东西放在你面前的时候，你会选什么。
作为“宇宙第一房企”掌舵人，口口声声说自己“只是个农民”的杨国强，在让总裁莫斌出面道歉的时候，在花一大笔钱办媒体见面会，一对一专人搞接待的时候，在把香奈儿和厚厚的信封放在记者面前的时候，在这种发布会上还在忙着展示企业社会责任和成就的时候，都优先选择了个人尊严和企业荣誉，而把7条人命放在了后面。
秉持这样价值观的人和企业，造出来的房子，还有多少人敢放心购买？我们可以等着碧桂园下一季度的财报来验证。
我无意审判价值观，作为前媒体人、现上市公司董秘，对于公众公司都可能遇到的危机公关说一说我的一些思考。
网上已经有很多“手把手”教碧桂园危机公关的文章，本文不再赘述。仅从企业管理和公关的角度分析碧桂园这轮危机公关失败的原因和公众公司可资借鉴的经验教训。
教训一：为什么让总裁莫斌出来道歉，而杨老板出来“博同情”？
碧桂园是一个典型的家族企业，即使重金从各处挖来了各种牛叉的职业经理人，即使在2017年的销售收入超越了万科和恒大，达到了前所未有的5500亿元，它仍然是个家族企业，这从离任财务总监吴建斌的《我在碧桂园的1000天》中可以看出来，从碧桂园顺德总部的通用语言是白话可以看出来，从杨老板在媒体见面会上朴素到让人怀疑他没有准备过可以看出来。
我想杨老板身边一定是有高人的，也一定有人想过杨老板应该自己出面道歉的，但是这样的想法可能在负责品牌和公关的副总那儿就被毙掉了，可能在总裁莫斌那儿就被毙掉了，方案根本到不了杨老板眼前。因为杨老板是碧桂园的“家长”啊，出了问题，家长可以出来指责职业经理人犯下的各种错误，但是他的权威和尊严是不容置疑的。
所以他是不用道歉的，因为六十多岁没和王石一起去爬山而是每天工作十几个小时的他是打心眼儿里觉得自己没错。“天底下最笨”的人是不用道歉的。因为我虽然不穷，但是我笨啊，和穷一样有理。
教训二：为什么高管都在，却没说清楚事故原因？
错了就是错了。当全国网友都在为一个多月四起施工事故，七条人命断送工地愤慨的时候，碧桂园开的不是就事论事的新闻发布会，而是“走进碧桂园”的媒体见面会。当全国人民都在关心为什么会事故频发，碧桂园的工程质量还值不值得信赖的时候，碧桂园却让负责精准扶贫项目的助理总裁讲了一下扶贫故事，跟公众关切可谓牛头不对马嘴。
碧桂园的危机公关团队根本没有搞清楚这时候开发布会的意义。不在于“博得同情”，更不在于“展示成就”，你是“宇宙第一房企”大家都知道，而现在这个当口，人们只关心工地发生了事故发生的原因和你处理的方法。完全没有必要把整个体系搬出来回应这些问题，反而应该就事论事，以点对点的方式把事故跟整个体系做切割。
一个发布会只能有一个主题，塞太多的东西只能模糊焦点，出更多的纰漏。整个发布会本来可以很简单，诚恳道歉——事故原因和后续处理——今后防范此类事故的办法。具体操作可以参考滴滴顺风车在空姐被杀事件后的处理方式。第一时间先是停掉了平台所有的业务，然后查找原因，填补漏洞，一周之内完成了升级司机认证防护措施的所有操作，媒体回应也非常简单直接，直奔主题。
教训三：为什么要在这样的发布会上送媒体记者香奈尔？
碧桂园邀请了百家媒体记者和自媒体大V，准备了香奈尔和厚信封。按照碧桂园危机公关团队的思路，这样总够了吧。但这个思路从一开始就错了，当大家都知道你犯了错，都寻找原因和答案的时候，你却只想封住大家的嘴。而且还用了如此“土豪”的办法。可是自媒体时代，人人都有麦克风，想让所有人都闭嘴是不可能的。
试想一边是7条人命，一边是大送奢侈品妄图堵住众人之口的土豪，你是自媒体大V，你怎么看，怎么想？碧桂园的危机公关团队显然没有站在媒体的立场考虑问题，除了在发布会内容准备上的极度业余以外，对媒体的态度也是简单的，粗暴的，甚至是轻视的。因为对于媒体来说，碧桂园此举蔑视的，不仅是他们的职业操守，更是他们的良知。
综上所述，可以说，从危机公关的角度看，碧桂园这一轮操作的各个方面，都可以作为经典的失败案例写进教科书。那么正确的做法是什么呢？作为公众公司，面对此类危机的时候，我们又应该怎么做呢？
建议一：把握危机公关的黄金12小时
立刻停工自查。以前的危机公关课本里强调危机公关的黄金72小时法则，在传播速度如此之快的今天，72小时显然是太慢了。作为涉事企业，第一反应应该在12小时内做出，才能有效的防止负面舆论进一步发酵。这样的停工可能牺牲很大，但确实最好的态度证明，也是其他层面花多少钱也取代不了了。
建议二：成立以一把手为组长的危机公关团队
冷静下来显然是第一要务，厘清事情发生的来龙去脉，找出发生事故的原因是重中之重。这个时候如果身在其中的人不能保持冷静，借助于公关公司或者专业人士的指导来完成这一工作显然也是非常必要的。
保持统一的对外口径，向外界发出清晰和一致的声音，避免杂音太多，混淆视听，该说的没有说清楚，不该说的又说了太多。避免让没有经过专门训练的员工直面媒体，避免让前台、客服和销售人员单独或私下回应媒体质疑。
企业的最高领导人一定要参与并担任危机公关团队的领导。且不说企业发生的任何危机，老板都难辞其咎。而危机其时，更应该调动一切可以调动的力量来应对。任何推诿和逃避都不利于危机的解除，反而会让事情变得更糟，参见碧桂园杨老板的这次的“不道歉”。
建议三：换位思考 积极有效的回应公众关切
只有搞清楚对方的疑问在哪里，才能更好的回答问题。不清楚对方想问的到底是什么，是无法给出正确答案的。所以，企业的危机公关团队一定要跳脱出企业单方面的角度，而从媒体和公众的角度来思考问题。把自己想成一个局外人，会怎么看这件事，会怎么想这件事。
比如碧桂园工地事故频发，公众想知道的显然不是“宇宙第一房企”是如何扶贫的，而是为什么会事故频发？你们哪些地方没有做到位？
在回答问题的同时，表明自己的立场和态度。比如碧桂园可以说，我确实是错了，我诚恳的道歉，以下是我找出的原因一二三，我会对这些事故原因进行一一纠正，尽全力保证施工安全和消费者的权益。这就够了。丰功伟绩可以来日再表，多的是时间，不要害怕说不完。
以上三点只能作为企业危机公关一时的解决参考，而企业公关是一项长期工作，是企业管理一个重要的方面。对于公众公司更是如此，在于平时的重视和努力。与其在发生危机的时候再公关，不如在平时就塑造良好的企业形象，一点一滴的积累公众的正面印象。防范危机发生的同时，保持良好的社区、媒体、政府关系，让企业的形象深入人心。而这一切的根本，就是树立正确的价值观。毕竟危机公关做的再好，也只像彭于晏在关键时刻贡献的背面全裸。要成就一个伟大的企业，要比成就一个伟大的演员付出的多的太多
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