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标题: 房价观察 [打印本页]

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作者: 浅贝    时间: 2017-3-29 14:57
标题: 房价观察
　　自己也是房产投资的受益者，但现在这个价格也是不太看好的，特别是身边人不停地提购房无风险，才是保值增值的唯一选择，真有种担心，房价是否已经快破了？

　　房子如此的紧俏，如果是在十年前，那是非常支持的，但现在一套百平米的新房，在杭州较偏的地方也要３、４百万，还是有点离谱，看接下来几年如何演变。

　　对于房价１０年以上的走势，那是没必要怀疑上涨趋势的。此贴只是验证短期三年里的下跌预期。

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作者: 浅贝    时间: 2017-3-29 14:58
北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米


　　3月27日，北京市国土资源局推出了2幅地块，分别位于朝阳和密云，土地面积一共为7.3万平方米，规划建筑面积为12.8万平方米。
　　据华尔街见闻统计，从3月17日北京楼市限购升级至今的短短10天内，北京市国土资源局官网一共挂牌出让了9块含住宅的用地，总计建设用地面积39.6万平方米。
连续“重拳”出击：北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米！1
连续“重拳”出击：北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米！1


　　今日挂牌的这两幅地块都采用"限房价、竞地价"的出让方式。所谓“限房价、竞地价”，就是在土地出让时就已经规定了未来销售的房价。
　　据澎湃介绍，上述这两幅地块均限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，上述宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
　　就在限购升级的同一天（3月17日），北京住建委发文称，切实增加商品住房有效供应。加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。同时，加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。
　　北京住建委指出，今年以来北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，加快土地供应节奏，保障土地有效供给。截至3月17日，已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，与去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。
　　北京楼市调控频出“重拳”
　　3月，北京楼市调控接连出“重拳”。3月17日，北京升级楼市调控，实施认房又认贷，二套房首付比例提至60%。3月24日，北京祭出“认离”新政，即对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
　　3月26日，北京商改住产品限购“大棒”终于落下，明确在建在售“商办”不得卖个人。
　　据财新26日报道，北京对价格畸高的学区房开出“猛药”。2017年，北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。这意味着，已购学区房或贬值。
　　限购升级的当然不何止北京，据华尔街见闻不完全统计，3月以来全国已有24城启动或升级了限购。

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作者: 浅贝    时间: 2017-4-17 14:05
楼市调控再升级！14城率先出台“限卖”政策



　据证券时报4月17日报道，毫不夸张，当下是史上楼市最严调控期。近来几乎每天都传出有地方限购，而且限购的政策更是“五花八门”：限贷、限购、认房认贷又认离……甚至开始限卖。
　　买了房，需要在取得不动产权证满2~3年后才能出让，这在中国房地产历史上可以说绝无仅有。目前，成都、厦门、福州、广州、珠海等14个城市已经率先出台限卖政策。
　　首批14城“限卖”
　　4月13日，成都发布房地产调控新政，明确在市内住房限购区域内新购买的住房须取得不动产权证满3年后方可转让。
　　据证券时报记者统计，今年3月以来，全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，严厉打击短期炒房客。
　　据证券时报梳理14城相关政策发现：杭州“限卖”的对象明确仅为企业；保定白沟新城、启东等城市“限卖”政策限制的是非本地户籍居民（家庭）；常州、扬州、厦门、长乐、青岛、广州、珠海、惠州、东莞等城则面向的是全部住房交易对象；福州、成都则对交易住房所在区域进行了限制。在“限卖”年限上，保定白沟新城定为“五年”，时间最长。
　　“限卖”背后，是楼市当前出现的由投资需求引发的快速升温，以及由此带来的供需失衡的现状。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。执行“限卖”的是部分热点城市，一定年限的限制转让，可以有效地降低投机行为。楼市调控在继续，但今年调控多了很多创新名词、创新措施，很多政策都颠覆了过去的游戏规则。
　　楼市调控三点新特征
　　自2016年9月30日以来，全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策，累计140余次。
　　张大伟认为，当下楼市调控的主要特征有以下三点：
　　一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新区周围全面限购。过去限购以一二线城市为主，当下有很多三四线城市也加入限购范畴。在过去一年多，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低，各种利好因素集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。因此这些地方也开始限购。
　　二是历史首次开始系列城市限制持有年限，“T＋N年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。
　　三是一、二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多轮调控政策轮番出台可以说全方位封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控行列。
　　房价走向何去何从
　　新一轮调控后，房价走向会是怎样的呢？
　　经济学家郭士英认为，如果说“限购”是迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了。如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。
　　郭士英称，给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。
　　民建中央经济委员会副主任马光远认为，思考房价的问题，关键在于掌握三个维度的逻辑：
　　一是政策的维度。中国房地产市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格，每次都是见效的。
　　二是供需的维度。供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。
　　三是价格的逻辑。房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入，房价中位数，房价收入比，租售比等一系列的指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，泡沫化程度已经很高。
　　当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的影响下，一些热点城市价格出现调整也是大概率

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作者: 浅贝    时间: 2017-5-16 13:46
环京区域限购再升级 大批投资客被套恐现退房潮
2017-05-16 08:20:44来源：澎湃新闻
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原标题：环京区域限购再度升级，大批投资客被套恐现退房潮
　　继5月14日河北全面升级限购措施后，5月15日，河南开封市也出台楼市新政，在商品住房限价销售等方面作出相关规定。此外，5月13日，南京方面则推出了新购住房3年内限卖的措施。
　　这其中，由于涉及环京与环雄安区域，河北全面升级限购措施也成为了市场关注的重点。
　　据《证券日报》记者了解，此前环京与环雄安区域，针对外地户籍的购房者，普遍执行的是限购1套住房的政策，而这也给一些投资客留下了机会。
　　不过，在限购措施升级后，符合购买资格的人群数量大幅减少。“不说环雄安区域，只拿环京区域来说，投资客的比例一直很大，而在执行买房需3年社保或纳税证明后，这些区域的购房人群肯定会明显下降，基本上就是想卖也卖不出去，尤其是环京区域此前刚刚经历房价的快速上涨，没有人会选择高位接盘，近期在那边以投资为目的买房人群，估计都要被套在里面了。”有业内专家指出，“环京区域近期签了购房合同，但没来得及网签的客户，估计很大一部分都要退房”。
　　中介炒房大量被套
　　“我去年在香河买了一套，我徒弟在固安买了一套，除去新来的，我们店里一半人都在环京区域买了房，估计短时间内都要砸在手里了，现在各地的调控越来越严，我们自己的生意也不太好做。”面对河北地区限购的全面升级，北京某大型中介公司的员工这样对《证券日报》记者表示。
　　5月15日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），根据意见，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。
　　同时，《意见》规定，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
　　此外，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
　　值得注意的是，《意见》明确指出，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。而此前，河北地区一直认可补缴的纳税证明或社会保险。“我们这边有人专门做这个生意，即便不在这里工作，也可以买纳税证明或社会保险，不过现在补缴的不算数了，想要有购房资格，现在买的话也要三年后才能拿下资格。”有知情人士称。
　　据悉，去年以来火热的楼市，让不少从事房地产中介业务的经纪人赚的盆满钵满，但大部分经纪人本身并不具备在北京买房的资格，因此有相当一部分房地产中介经纪人选择了在北京周边区域购入房产，“当时买房的时候也是觉得环京区域还能涨，就把这几年赚的钱都交了首付，不过最近北京限购也很严格，我们店一个月就几单生意，收入下滑的很厉害，我也是靠着以前生意好的那段时间攒的老本来应付房贷，但要是市场环境一直这么差，我的压力会越来越大。”上述中介公司的员工表示。
　　此前，有消息称，北京最大的房地产中介公司链家地产，为了优化资源配置，近期已经关闭了87家门店。而受北京新出台的限购政策影响，很多链家门店4月份的成交量寥寥无几，环比下降77%。
　　有业内人士指出，在楼市火热时，房地产中介参与二手房投资的比例相当高。而除了北京的房地产中介在环首都区域大量购入房产外，不少环京区域的中介员工也参与到当地楼市的投机中，由于他们具有信息上的优势，因此参与二手房买卖的积极性颇高。“不过随着调控全方位收紧，中介员工想拿到以前那样的薪酬已经不可能了，有些高位入市的，不排除断供的可能性。而在调控不放松的情况下，环京区域的房价已经没有继续上涨的空间，而春节后那一波快速上涨基本也是几个利好刺激下，投资客炒起来的，这一波上涨的水分估计很快就会被挤出”。
　　而根据河北廊坊市政府透露， 4月13日起，廊坊针对全市范围内的开发商、中介机构开展专项整治，坚决打击违规销售、恶意炒作、虚假宣传、虚假房源等违法违规行为。
　　截至5月中旬，廊坊市共检查54家开发企业、150家中介机构，发现7家企业项目涉嫌存在违规销售行为；42家中介机构涉嫌存在不具备代理销售资格而代理销售相关项目；2家开发企业涉嫌未批先建问题；6家开发企业涉嫌提供虚假材料。
　　新政下恐现退房潮
　　除了中介大量参与楼市的投机外，环京楼市还有其他大量的投资客。《证券日报》记者此前在固安某楼盘采访时便了解到，他们的项目，投资客的比例至少在50%以上。“新政出台，我们上个月开盘的项目，估计会有客户退房，毕竟外地客户大部分人都没有3年社保，我们也在想办法，尽量把这批客户的都办了。”有环京区域楼盘的销售人员这样对记者表示。
　　此外，有业内人士告诉记者，近期在环京、环雄安区域买房的人群，如果不符合新的购房资格，且还没有通过网签的，即便签署了购房合同支付了购房款，也可以无条件毁约。
　　实际上，此前针对北京“317”楼市新政，有法官便表示，房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难，对购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。
　　各地开启限售模式
　　而在河北全面升级限购的同时，包括南京、开封、芜湖、海口等地也相继收紧了调控措施。
　　5月13日，南京市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。
　　5月15日，河南开封市人民政府官网发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预（销）售许可并对外销售的商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售，房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘；非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月份以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预（销）售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。
　　同时，开封市政府还禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。
　　此外，继4月份海南全省限购，5月份海口、三亚、琼海、五指山市陆续跟进加强调控。四地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。而5月8日，芜湖市颁布楼市新政，明确在芜湖新购买（自该新政施行之日起）的商品住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满2年方可转让，使得芜湖市成为安徽首个限售城市。
　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国发布楼市调控政策的城市已经超过60个，内容也全面升级。
　　根据中原地产监测数据，上周一线城市住宅成交量下调明显，平均跌幅达到两成，同比跌幅更是达到了44%，二线城市环比则有轻微波动，同比跌幅为20%，三线城市环比也有10%的下调。
　　“目前的楼市开启‘五限时代’，即限购、限贷、限价、限售、限商。现阶段全国已经有超过20个城市执行限售政策，而这也成为当前各地楼市调控的新思路。预计未来还有更多的城市会执行这一新调控措施。一定年限内限制转让，也确实可以有效的降低投机行为。”张大伟指出。

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作者: 浅贝    时间: 2017-6-27 16:15
撑死胆大的，这座城市套住了一大堆炒房客！
融360房贷
2017/06/25 17:29
昨天有媒体曝出炒房客“梦碎”唐山的消息。投资人撤资，资金链断裂，整个城市的商品房销售充满了坑蒙拐骗，
说实话，对于这样的结果，融360房贷君一点也不觉得意外，我们在之前的文章中也发出过警告。
在环京概念的包装下，第三方代理商开发商都瞄准了来自北京等地的炒房客。开发商包装烂尾工程回笼资金，试图解套离场，而代理商则赚得盆满钵满。
1、新民居到底是什么鬼？
媒体重点提及的唐山君德城上城项目，实际上是个新民居项目。
那么到底什么是新民居呢？
一句话概括：新民居本质上是小产权，但却拥有合法身份。
首先，新民居是合法的。
一张图解释：

原文链接如下：
http://www.hebjs.gov.cn/Mobile/z ... 0150724_197344.html
其次，新民居本质上仍然是“小产权”。
之所以要强调“本质上”，是因为新民居的确有合法身份，但在实际购买和使用过程中，它跟小产权却惊人的相似。
新民居所占用的土地是村集体土地，没有国土部门给的土地使用权证书。所以这种房子买了之后是有房屋产权证的，但没有土地证。
开发新民居的目的是为村民建房，但照顾开发商的利益，在保证村民住房的情况下，一部分是允许对外销售的，也会有《商品房预售许可证》。显然，这种开发模式是得到房管部门的首肯，房子也会有正规的产权证，但是产权证上会注明房屋属性是“新民居”。见下图：

新民居拥有这种双重属性，决定了购房者买这类房子只能自己掏全款或者跟开发协商分期，银行贷款是别想了。
至于房屋后期拆迁会不会有补偿，还存在较大的不确定性。因为新民居的特点决定了购房者虽然有房屋产权证，却不可能凭产权证（这种产权证更强调的是你对房屋的实际使用权，而不是所有权）成为村集体成员。
此外，既然是非本村村民买房，那自然要考虑到房子二次出售的问题。但融360房贷君（fangdai123）想说的是，这类新民居的房子是难以上市流通的。根本原因就是这类房子虽然有产权证书，没有土地证书，决定了购房者所拥有的是一种受限制的产权。
为什么要开发新民居呢，有两点原因，一是农民集中居住，改善居住条件，二是集中居中后，释放了宅基地，能够确保耕地农田面积不减少。
在大量炒房客开始向三四线城市转移的情况下，开发商和代理销售的机构看到了赚钱的机会，于是这类房子被他们精心包装，在手续不全的情况下再次销售。常用的套路有，唐山楼市是价值洼地，京唐铁路、环境都市圈等概念。
市场火热的时候，开发商不愿意给代理商分一杯羹，部分代理商开始与一些问题项目合作，为他们导流。
这次爆出的唐山君德城上城项目，就是一个新民居工程，而且是问题比较严重的项目。
据了解，不仅纯炒房客深陷其中，大量的业内销售人员也被套住。
你们不知道的是，还有不少项目是打着“新民居”的头衔，实际上是“小产权”，当然这种就更危险了。
2、唐山值得买吗？
说完了新民居，咱们再聊聊唐山这座城市。假如是完全没有问题的项目，是否值得投资呢？
首先，我们必须要明确的是，唐山是一座传统的重工业城市。在传统产业式微的今天，去一座传统重工业城市买房，显然是一种不合时宜的行为。
不得不说的是，唐山房价还在涨：

看着这样的数据，融360房贷君（fangdai123）想说的是，与其说是在涨，倒不如说是距离兑现的时间更近了。
先来说说唐山楼市起飞的原因。
大的原因肯定是一二线城市需求的外溢。但具体到唐山还是要仔细说一说的。
先看看这张图：

今年3月份以后，唐山楼市有一个明显上扬的过程，具体原因是3.17后，北京楼市冰冻，炒房客携资金顺着京唐城际高铁一路向东，推高了当地楼市。彼时，炒房客并未冷静，心中所想的不过是北京不能买，剩下哪里还能买。

京唐城际高铁是很多炒房客看好唐山楼市的重要原因，在他们眼中，高铁已经将唐山纳入北京的“卫星城”，从唐山搭乘高铁可以一小时抵达北京的通州。
从地理位置上来看，唐山到北京与保定到北京相差无几。
除了京唐城际高铁之外，环京概念的崛起对唐山楼市的推动更为直接。
众所周知，中国的三大城市群，环沪和环深都是互相提携的，上海和深圳虽然一枝独秀，但周边的小城市发展得都比较好，而环京目前显然是北京一枝独秀，而周边的小城市则基本上是被遗忘的节奏。但今年乃至今后十年，因为众所周知的原因，发展的重心肯定是在北方，在环京。炒房客自然也看到了这一点。
在炒房客群体中，他们都有一种互相心理强化的过程，简单说，一种利好在炒房客心中会被无限放大，现在买房显然就能在未来分享这种利好果实的最好方式。
但实际上，在融360房贷君（fangdai123）看来，以上两点都站不住脚。
1、炒作京唐城际铁路为什么不靠谱？
这种模式的前提是，唐山必须成为北京的卫星城，实际上这很困难。买卫星城的房子的人一般都是资金不怎么宽裕，冲着房价低去买的。未来炒房客要想套现，也必须要这类刚需购房者进场才行。
由于这类购房者一般都是普通上班族，他们对通勤成本非常敏感。虽然愿意买郊区的房子，但如果上下班通勤成本超出了他们所能接受的极限，再便宜也不会买的。而京唐城际铁路由于尚未通车，无法得到准确的数字，但还是可以比对一下的。北京到天津，与北京到唐山的直线距离差不多。目前北京到天津城际高铁二等座是54.5元，往返就是109元，一个月22天就是近2400块钱。如果算上北京市内的高铁转地铁，差不多每天还要增加6-10元的成本，也就是说每个月至少要2600块钱左右。这样的成本，对于北漂们来说，几乎是难以接受的。如果是夫妻北漂，通勤成本就是翻倍，是不是等于月供了？是北京的一套小房子的月供。
2、环京概念
环京概念一直在发酵，很多年了，直到今年雄安新区的设立到达高潮。但我们必须认清一点，雄安新区设计之初，就明确表示，要排除房地产的干扰。
至于环京的其他城市，比如沧州、廊坊、张家口、承德等城市虽然到现在出现了一波涨幅，但今年5月份河北已经出台方案。

时至今日，包括廊坊等多个城市已经按照上述方案设计了本市的调控方案。融360房贷君(fangdai123)认为，当前的调控已经不完全是基于市场层面的考虑，而是基于更高一级的诉求。再去炒房，只能成为炮灰。
当前环境楼市以燕郊为代表，已经开始下行了。大量炒房客手中的房子已经无法变现，不管你赚了多少账面数字，该回吐的回吐，该站岗的站岗。
未来环京的发展空间很大，但从当前的规划可以看出，重点是以北京、石家庄、天津为支点的三角形区域内。

改造一个旧城市是很困难的，而建一个新城显然要容易的多，从这个角度来说，唐山显然缺乏足够的想象空间。而从以上分析来看，其实除了唐山，环京其他城市目前都不具备炒房的空间。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-12 11:49

万科巨变：资产负债率创新高，流动比率创新低

　　自郁亮接手万科董事会主席两个多月以来，万科已悄然发生巨变。

　　一方面，万科的生意可谓一路红火，销售额、净利润均实现大涨。

　　而另一方面，《国际金融报》记者调查发现，万科的资产负债率已创历史新高，举债发展的步伐明显加快；同时，它的流动比率创下1993年以来新低，偿还负债能力变弱。

　　万科的负债为何攀升，它的资金究竟流向了哪里？

　　2017年半年报显示，截至6月30日，万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润100.5亿元，同比增长41.7%。

　　9月4日晚间，万科又公布了8月份简报：2017年1-8月，万科累计实现销售金额3497.8亿元，较上年同期的2375.2亿元同比增长47%，已与去年全年销售金额3647.7亿元相差无几。

　　负债率高达82.66%

　　然而，万科迅猛增长的销售金额背后，正酝酿着诸多债务上的隐患。

　　查阅万科2017年半年报不难发现，郁亮和董事会秘书朱旭在公司中期报告推介会上全程闭口未谈的，是万科攀升至上市以来最高位的资产负债率。

　　截至6月30日，万科资产负债率高达82.66%，已经超过2016年全年资产负债率2.12个百分点。

　　对此，万科有关方面对《国际金融报》记者表示，对于房地产企业而言，更有参考价值的是净负债率。

　　然而《国际金融报》记者盘点发现，万科的净负债率也在连年攀升。

　　2017年上半年，万科的净负债率为19.61%，同比上升5.43个百分点。有息负债合计有1391.6亿元，占总资产比例为15.0%。长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计501.4亿元，占比为36%。

　　朱旭在万科中期推介会上透露，公司净负债率保持行业内非常低的水平，且目前持有货币现金1076亿元。

　　对此，深圳市聚冠因尚科技有限公司高级顾问对记者表示，虽然万科目前持有1076亿元的货币现金，但从半年报统计的数据来看，已披露的一年内需还的借款就达501亿元，500多亿的资金余量，相对于目前万科3000多亿的盘子，不能说宽裕。

　　资金都去哪了？

　　记者观察到，今年上半年，万科的投资动作愈加频繁。

　　上半年中，万科共获取新项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，新增项目均价为5467.8元/平方米。

　　万科有关方面表示，鉴于房地产融资渠道收紧、核心城市土地资源日益稀缺，资源的获取方式主要是通过与存量资源所有者合作以及资产包收购。

　　2017年7月，万科以551亿元巨资接盘广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权（以下简称“广信资产包”）。

　　而万科需在明年2月28日前，分四期现金支付全部款项。

　　此外，万科上半年的物流地产业务也新获取14个项目，合计规划建筑面积为108万平方米。

　　算上广信资产包，万科上半年拿地金额约1463亿元，占签约销售金额54%左右，在行业内投入最多。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在市场低谷期，企业拿地、并购等阶段性的投入均会导致公司负债增高。但等到未来三到五年，市场上行时，这些投入将会有较好的价值变现。

　　偿债能力变弱

　　融资规模不断扩大、净负债率连年攀升、投资支出越来越高，万科未来能还上债吗？

两个因素的存在，使得万科的未来偿债能力令人担忧，分别是较低的流动比率和上升的利息支出。

　　截至6月30日，万科的流动比率已降至1.2，为1993年以来最低水平；速动比率为0.47，自2011年以来持续低于0.5。

　　金融分析师对记者表示，流动比率是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。万科上半年流动负债增幅较高，与其预收款项大幅上升有关。这应该与万科项目的结转周期有关。

　　此外，由于融资规模扩大，万科应付利息较2016年末大增八成至6.83亿元，这或许也会影响到偿债能力。

　　7月以来，万科先后发行了两期公司债，均为5年期品种，发行规模分别为30亿元和10亿元，最终发行的票面利率分别为4.5%和4.54%。

　　根据万科公告，万科发行这两期公司债，原本是打算将扣除发行费用后的募集资金，全部用于偿还金融机构贷款，改善债务结构。但是，预计未来一段时间，万科的利息支出将继续上升。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-19 14:26
机构解密地产股补涨逻辑：估值轮动是促成的直接原因



　中国恒大盘中曾经大涨6%，市值突破3700亿港元，在福布斯实时富豪榜上许家印一度成为中国新首富（报收27.75港元，上涨3.74%）。而融创中国和碧桂园的股价均创下了历史新高。

　　继上周猛涨后，9月18日港股内房股再度出现暴涨行情，恒生地产建筑业一度上升近3%，最后以1.99%收盘。

　　AH股联动下，A股地产板块18日则出现回调，房地产（申万）下跌0.56%；但该板块已经连续5个交易日上涨超3%。

　　两地市场的房地产股纷纷走高，再度吸引市场对地产板块的关注；在多家机构人士看来，8月房企销售数据表现良好是两地地产股疯涨的支撑，但对于A股的地产板块而言，估值偏低则是主要“驱动力”。

　　机构布局

　　9月18日H股内房股集体暴动，涨幅排在前列基本为内房股，比如花样年控股（1777.HK）上涨13.16%、佳兆业集团（1638.HK）上涨10.36%、富力地产（2777.HK）上升10.31%。

　　其余内房股远洋集团（3377.HK）、华润置地（1109.HK）、越秀地产（0123.HK）、中国奥园（3883.HK）、上实城市开发（0563.HK）、世茂房地产（0813.HK）、绿城中国（3900）HK）上涨幅度亦超过5%。

　　中国恒大（3333.HK）盘中曾经大涨6%，市值突破3700亿港元，在福布斯实时富豪榜上许家印一度成为中国新首富（报收27.75港元，上涨3.74%）。而融创中国（1918.HK）和碧桂园（2007.HK）的股价均创下了历史新高。

　　而内地A股在同日则表现不振，整体板块下滑0.56%。其中龙头股万科（000002.SZ）在18日遭遇最大跌幅，下跌超4%。

　　但事实上万科在14-15日走势最猛，两天累计上涨13.30%；在9月以来，万科已经上升20.71%。其余龙头股——阳光城(8.090, 0.34, 4.39%)（000671.SZ）与保利地产(11.560, 0.11, 0.96%)（600048.SH），在9月以来分别上涨了32.03%、11.06%。龙头个股的强劲走势蔓延至板块内其他个股。根据wind统计，共有16只地产个股在9月以来累计涨幅超过10%。

　　来自机构与游资的资金成为地产股背后的重要推手。根据龙虎榜数据显示，9月7日共有三家机构席位合计买入万科接近3.46亿元，另有外资通过深股通渠道买入6765万元。同日另有机构席位以2966.39万元买入阳光城。

　　游资显示出更为广泛与灵活的布局，更偏爱中小房企股。以15日表现为例，当天游资布局在中房地产(19.670, 1.79, 10.01%)（000736.SZ）、南国置业(6.170, 0.14, 2.32%)（002305.SZ）、合肥城建(13.070, 0.38, 2.99%)（002208.SZ）、阳光股份(8.040, 0.24, 3.08%)（000608.SZ），买入金额分别达到4873.75万元、1.03亿元、5948.33万元、5712.09万元。四只股票当天均冲上涨停。

　　此外万泽股份(16.080, -0.08, -0.50%)（000534.SZ）、万科、阳光城、海航基础(14.700, 0.44, 3.09%)（600515.SH）亦是9月游资布局的个股。

　　估值“标尺”

　　两地的地产板块在9月迎来强劲走势，但投资逻辑则出现了不同。尽管两地机构均认为房企销售业绩表现良好，但估值轮动是促成A股地产板块上升的直接原因。

　　深圳一名私募人士表示，近期A股地产“暴动”的主要原因是估值。他指出，由于近期市场主题分散，资金没有形成一致方向。而地产行业一方面处于低估值，另一方面8月统计局发布房地产开发投资数据可观，因此获得资金青睐。“目前在风格上市场找不到炒作热点，我们倾向认为是板块轮动，地产行业估值偏低，因此有一段补涨行情。”

　　广发证券(19.050, -0.24, -1.24%)策略团队谈到，估值是市场不确定性状态下最好的“标尺”，ROE及相对PB实现动态匹配的地产、建筑可能继银行后“脱颖而出”。主要有两方面因素，第一每当市场发生“风格乱战”时，投资者仅愿意相信“最不容易犯错”的低估值品种；第二在于低估值、稳定盈利的行业往往在4季度更容易发生“估值切换”。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-19 14:27
恒大市值高企的背后 许家印的战略选择成就新首富



　9月18日，中国恒大(28.55, 0.80, 2.88%)（03333）股价持续走高，公司市值达3700亿港元。福布斯最新数据显示，恒大掌门人许家印已以391亿美元的身价成中国新首富。

　　今年以来，恒大股价已累计上涨逾480%。业内人士表示，“市值取得如此高增长的核心驱动力是业绩强劲增长。”根据恒大8月底发布的半年报，上半年恒大实现营业额1879.8亿元，同比增114.8%；净利润231.3亿元，同比增224%。也就是说，恒大上半年营收翻了一倍的同时，盈利翻了两倍多，业绩水平可见一斑。

　　业绩的强势增长让恒大获得了多家大行的看好，纷纷上调目标价，最高可达32.85港元。而近日，穆迪更是将其评级展望由“稳定”，上调至“正面”，同时确认公司“B2”企业家族评级及“B3”高级无担保债券评级。

　　穆迪表示，上调评级展望反映恒大未来12至18个月将可维持足够的流动性，并预期收入对经调整债务比率将会改善至55-60%，去年为32%，并预计恒大2017及2018年合约销售额达5000亿至5500亿元人民币，将可支持其流动性，以及有能力应付每年负债。

　　在台前，外界看到的恒大，是业绩强劲增长和(100.9, -0.20, -0.20%)市值持续高企，是许家印荣登新首富，而在这些荣耀背后，其实更能看出一个企业家战略选择的重要性。

　　选择比坚持更重要：效益转型+多元布局

　　实际上，恒大半年利润激增很大程度上得益于其前瞻的战略选择。早在今年年初，许家印就在内部会议上提出，恒大要由“规模型”向“规模+效益型”转变。在之后的全国工商联座谈会上，许家印则表示，恒大发展模式已由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变，这与国家降负债去杠杆的政策导向相一致。可以说，许老板没有刻板坚持固有的发展模式，尝试新的选择后，企业的发展轨迹随之进入快车道。

　　业内人士指出，由于房地产行业营收结算的周期性， 2016年年末及年初市场最为火热时的合约将集中在2017年下半年结算。结合一、二线城市价格维持高位，而三、四线价格快速上升的现状，下半年恒大结算项目的毛利将更高，净利润也会迎来更大的增幅。

　　战略选择还体现在恒大大刀阔斧地推动多元化改革。今年初，恒大宣布已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，并完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。根据公司介绍，恒大健康(2.34, 0.34, 17.00%)服务于老人，恒大旅游服务于少年儿童，恒大金融服务全社会。总体来看，恒大的产业布局瞄准了特定人群，以人的全生命周期的多元化需求为核心开拓市场。

　　以上月揭开面纱的文旅产品“恒大童世界”为例，“全国布局15个”，“未来2-5年陆续竣工开业”，诸如此类的战略口号预示着恒大已经开始大跨步实施多元产业战略。

　　恒大的战略选择与行业的选择似乎是一致的。目前，房企寻求业务多元化渐成行业趋势，拿万科（02202）来讲，除了不断发展核心住宅业务外，其还不断发力旅游度假及长租公寓领域。智通财经了解到，在旅游度假方面，万科今年1月份正式成立冰雪事业部，目前已运营吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假区，管理面积居全国首位；长租公寓方面，万科着力打造的集中式长租公寓品牌“泊寓”截至6月底已覆盖21个城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超2万间。郁亮表示，预计年内泊寓获取的房间数将超过10万间，累计开业超3万间，明年获取房间数将超过15万间，进一步巩固行业领先优势。此外，万科还在养老和教育领域进行探索，未来还准备涉足“轨道+物业”和混改业务。

　　另一家房企巨头碧桂园(14.22, 0.02, 0.14%)，也在“地产+教育”的多元化融合方面发展迅速。 资料显示，碧桂园博实乐教育集团现有国际学校6所，其中广东碧桂园学校、句容碧桂园学校、宁乡碧桂园学校今年有大学预科毕业生。博实乐教育集团和碧桂园地产作为两个独立运营的姊妹公司，在过去几年一直进行深度融合，业务发展形成互补，一方面，教育集团为地产提供配套学区服务，地产业务为教育集团带来了经济职场，二者逐步实现双赢。

　　共享比独享更重要：期权激励带来的信心

　　从“农村娃”到“新首富”，许家印在自我财富增长的过程中，并没有独享业绩果实，而是一步步实践自己的“共享”理念，最近一轮的股权激励就典型。9月15日，中国恒大发布公告，公司将举行股东特别大会，表决新增总股本10%期权额度的决议案。

　　事实上，早在2009年中国恒大登陆香港上市时，许家印便推出期权（购股权）激励计划，期权红包占当时已发行股本的10%。2010年和2014年又进行了第二次和第三次股权激励，两次合计授出购股期权12.43亿股。

　　市场人士认为，恒大拟开展第四轮股权激励，不仅是一次对团队的激励，也展示了对公司未来发展和股价空间的信心。恒大表示，只有公司未来发展得好，才能进一步带动基本面的向上，从而带动股价继续上扬，实现期权的收益。

　　不难发现，发行期权已成为越来越多上市公司激励团队的方式之一。仅最近一个多月，在A股市场就有至少75家上市公司披露了期权激励计划，年初至今更是多达307家，已超过2015年和2016年的225家及273家。

　　“越是发展势头迅猛的公司，越是希望以期权的形式与团队分享发展红利。”有分析人士指出，未来业绩增长有保证的公司，期权的收益越清晰可见，越能调动团队的积极性，进而确保未来业绩增长，形成循环促进的效果。

　　精准扶贫比盲目输血更重要

　　这种共享公司发展红利的理念，或许在慈善扶贫领域体现得更为明显。许家印不止一次在公开场合说过，作为改革开放政策的受益者，民营企业从无到有、从小到大、由弱变强，离不开全社会的帮助与支持。“饮水思源，投身脱贫攻坚，让贫困老百姓早日过上小康生活，是我们应尽的社会责任。”


　据了解，恒大自公司创立以来，已在各领域捐款100余次，金额超76亿元。2015年12月，恒大开始结对帮扶贵州省毕节市大方县，三年无偿投入30亿元，通过一揽子综合措施，力争到2018年底实现18万贫困人口全部稳定脱贫。

　　值得注意的是，恒大的扶贫模式是以产业支撑为出发点的精准扶贫。精准扶贫强调的不仅仅是单一的经济援助、无节制的“输血”模式，而是企业通过引入产业资本、组合各界资源、创造项目机会，最终实现群众脱贫。以大方县为例，2016年1月，首批10亿元扶贫款捐赠到位；2月27日，首批援建的40项重点工程和200个农牧业产业化基地项目同时正式开工；11月23日，第二批63个重点项目正式开工。截至2016年底，已帮助大方县8.05万人初步脱贫，完成总脱贫任务的45%。不难看出，恒大在大方县的扶贫模式紧紧围绕着产业化，以产业化培育贫困地区不发达的土壤，消除贫困根源。

　　此外智通财经还了解到，今年5月开始，除大方县外，恒大又承担了毕节市纳雍县等6县3区的帮扶工作，到2020年帮扶毕节全市92.43万贫困人口全部稳定脱贫。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-20 10:26
三大动因助推地产股崛起


对于地产股走强的逻辑，分析人士认为，首先，地产股业绩仍保持稳健。其次，未来房企集中度有望提升，龙头房企优势逐步凸显。第三，地产企业资产估值较低，未来将会出现补涨。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-20 10:27
上市房企价值雄起有新逻辑 土地储备成为重要竞争力




　内地和香港市场地产股再度联袂上扬，让投资者对该板块热情骤增。房地产板块为何能异军突起？是投资逻辑发生了变化，还是行业基本面好于预期？哪些指标值得格外关注？带着这些问题，记者进行了多方采访。

　　观念转变引发价值重估

　　上证报统计数据显示，经过了近期的上涨，A股房地产板块与其他板块相比，仍排在估值较低的行列。以最新收盘价计算，申万房地产板块整体滚动市盈率为16.15倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。

　　仅看静态估值有些偏颇，申万房地产板块今年上半年实现营业总收入6227.71亿元，同比增长5.06%；实现归属于母公司股东的净利润611.64亿元，同比增幅则达到25.35%。

　　具体到个股，A股龙头房企万科A(28.770, 0.00, 0.00%)上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润73亿元，同比增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年实现销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%；实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%。

　　“上市房企，尤其是龙头房企业绩一直比较稳健，为何在最近有所表现，除了业绩超出预期外，还有市场对房地产估值理解有所变化的因素。”有业内人士分析。

　　新城控股(19.790, -0.25, -1.25%)高级副总裁欧阳捷表示，不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率。市场一度认为，这些企业动辄70%、80%的负债率风险太大，即使业绩不错也没有办法给出高估值。

　　“后来，市场逐渐发现，要触发高负债房企的潜在风险，需要房价至少回调20%，目前业内测算，这种可能性并不大。既然风险大概率消除，估值也就可以给得更高。”欧阳捷说。

　　既看市场又看行业变化

　　年初开始，恒生中国内地地产指数就不断上涨，至今累计涨幅已达121.48%。同时，香港内房股板块估值也在快速提升，以最新收盘价计算，整体已达25.8倍市盈率。而香港非内房地产板块滚动市盈率为16.46倍。

　　高估值背后是内房股业绩的明显增长。2017年上半年，香港内房股板块整体实现营业收入8359亿元，同比增长29.75%；实现归属于母公司股东的净利润1080.67亿元，同比增长80.72%。当期，香港非内房地产板块营业收入、归属母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。

　　部分个股表现更加突出。以上半年颇为激进的融创为例，其上半年实现销售金额1088.5亿元，较上年同期增长94.2%；实现归属母公司股东净利润13亿元，同比增长1683.4%。

　　易居研究院副院长杨红旭认为，从大环境来看，今年以来全国楼市投资和成交情况还不错。具体到个股，龙头房企领衔的一批个股销售数据、利润水平均表现良好，成为支持相关公司股价大涨的基础。而在产业集中度迅速提升的趋势下，存活下来的优势房企有望强者恒强。

　　在欧阳捷看来，内房股龙头公司的业绩大涨，令市场资金意识到高杠杆运转也是一种“优势”，这样可以让企业跑得更快，业绩更好。

　　“香港市场内房股的估值抬升，又变相增加了A股房企龙头的吸引力，导致房地产板块短期上扬。”沪上某私募人士表示，在市场资金交流频繁的情况下，市场更多地是关注房企的销售情况、自身估值以及增长潜力，至于在哪上市并不那么重要。

　　土地储备成为重要竞争力

　　“市场资金观念转变，除了降低对高杠杆运作风险的担忧外，对土地储备等指标也有了更深层次的理解。”上述私募人士告诉记者。

　　据介绍，以往市场对上市房企土地储备的看法较为中性，个别拿地较为激进、拿地价格较高的房企甚至会被给予偏负面评价。而随着房地产调控政策不断出台，市场意识到土地储备较多的房企在未来发展中可能更具优势。


　有业内人士表示，观察今年房企的业绩变化，前期的土地储备已经成为重要筹码。克而瑞统计数据显示，恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元，同比增幅分别为72%、70%和46%，远高于行业平均水平。

　　“现在回看2016年的土地储备变化，也能在一定程度上解释为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩表现如此强势。”该业内人士称。

　　事实上，增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。克而瑞统计数据显示，今年前8个月，排名前30位的房企新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂园、恒大、万科外，融创表现颇为突出，今年以来新增土地价值高达2050.6亿元。此外，保利、龙湖、金茂、华润的土地储备增加速度也较快。

　　有擅长地产股投资的私募人士表示，从中期角度来看，土地指标颇为重要，但并不意味着全部。从更长时间来看，富有激励性的企业文化和机制建设更为重要。

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作者: 浅贝    时间: 2017-12-5 14:31
A股路断再走举债扩张老路 富力地产环环相生陷死循环



　　编者按：最近以来，李思廉一直想“搞大一点”，于是和王健林的万达集团达成了近190亿元的“世纪交易”，与此同时，富力地产欲加速回归A股。然而，A股的阳光似乎难以照进富力心房，回A路再次中断，不得已，富力再次走上了举债老路，这让富力原本难负的债务重担，再加上了一根驼背上的稻草。

　　手持香港中文大学数学系毕业证书的李思廉可谓地产大佬界的学霸级人物。曾几何时，富力风光之际，李思廉将其和合伙人张力的双雄角色诠释为“张力打前锋，负责工程开发及管理方面，而我是做后卫的，管着钱柜（即财务）和销售”。

　　如今看来，这种“双老板制”产生了明显的弊端，在“前锋”张力接连踏错市场节奏后，李思廉在富力身上也难以施展其过人的数学天赋。

　　眼下的富力正陷入一场死循环中。

　　为了融资执着回A，怎奈路途漫漫，远水难解近渴，富力不得不高额举债以期在行业分化加剧之际得以保身，然而随之带来的财务状况继续恶化又为其回A之路打上了更大的问号。

　　环环相生，以此往复，无止无休。

　　第五次中止

　　李思廉的上一次公开亮相还得追溯到3个月前。彼时，富力地产发布2017年中期业绩公告，李思廉一席正装，显得颇为轻松。

　　随后的时间，富力和其他房企一样，进入全力冲刺年终业绩阶段。近一个多月来，其接二连三有所行动，这一系列动作颇具观赏性，也耐人寻味。

　　回A、收购万达酒店、借款等构成了其死循环中的主要环节。

　　10月初，一颗真心向A股的富力在最新的IPO排队位置中发生了变动，后退了三位。

　　10月20日，富力中止上交所IPO审查，一时间众说纷纭；

　　两天后，富力地产公告称，此次中止IPO审查是由于变更保荐代表人所致。

　　一位资深保代人士向《国际金融报》记者透露，部分企业的IPO中止，醉翁之意不在酒，主要是想推迟上会时间，毕竟近期IPO过会刮起了从严风。

　　中邮证券首席策略分析师程毅敏表示，就富力的情况而言，保荐人变更与IPO中止并无绝对相关性。很大程度上还是基于当前“大审核制”下监管趋严的观望。

　　记者就此说法与富力求证，其公关人员表示这一问题暂不回应。

　　这已经是富力回A之路的第五次中止，2005年着陆香港登上资本市场后，因估值过低，且作为中资股，富力无法通过股权融资降低杠杆，海外融资便利度也不及红筹股们。中原地产首席分析师张大伟认为港股的房地产思维是存量经营思维，这是内房股在香港不受待见的主要原因。

　　两年后富力地产便着手回A。到2013年的6年间，富力地产前后4次向A股发起冲击，终因资本市场环境变化和政策调控等原因而宣告失败。

　　2015年9年，富力再次提交招股书，招股书显示富力拟公开发行不超过10.7亿股新股票，募集资金总额不超过350亿元，以此来投资其在北京、上海、天津等地的新项目。

　　再次举债扩张

　　富力回A的目的众所周知，降低目前高额融资成本以及改善恶劣的资金状况。

　　过去数年因为战略屡屡失误，当万科、恒大、碧桂园等同行专注住宅开发、实行高周转模式时，富力在尚未打通海外资本市场的前提下，效仿新鸿基，大力发展持有物业。最终在商业地产和住宅开发的互搏中牵绊住自己。直接导致其项目周期长、见效慢、资金周转不利、负担沉重。

　　错失房地产黄金十年的富力其账面数字并不乐观，从2012年起其经营活动产生的现金流一直为负，2017年上半年这一缺口更是高达86.67亿元。

　　回A之路的蹉跎且漫长或许远超富力想象，如果说A股给其资金面带来的利处是让其活得更好时，摆在富力面前的难题是先要活下去，毕竟愈发聚拢的行业与往昔相比早已不可同日而语。

　　克而瑞最新的统计数据显示，今年1-11月房企的销售金额（流量金额）排名中，头部的碧桂园、恒大、万科已经轻松越过4500亿元大关，碧桂园更是以5347.7亿元率先吸了口5000亿上空的空气。从第一梯队出局的富力，以793.2亿元的成绩排名20，且距离其身后中南置地、阳光城(6.620, -0.09, -1.34%)、泰和集团、正荣集团等差距不过百亿，优势微弱。早在3年前富力便将年度销售目标定在700亿元，增速微弱，而阳光城、泰和、正荣作为闽系房企的典型代表，扩张迅猛绝非富力可比，一周前中南置地更是喊出力争3年3000亿元的口号。

　　当年同为“华南五虎”的恒大早已一骑绝尘，跑在了富力望尘莫及的远方。而身后急于攻城略地、扎稳脚跟的“闯入者们”不会给富力任何机会，在它们剑指全国的目标下，富力二线地位也面临失守。

　　近年来地产界有个共识“跑进千亿生命线”，即便以价换量，部分房企也在所不惜。因为更大的规模，意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力。

　　这个道理富力自然知晓，2013年的扩张和今夏收购万达酒店或正是基于此。这场世纪交易，最近也出现了变数。

　　富力近期公告称，此前77家酒店中的三亚万达希尔顿酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店以及烟台万达的70%权益将不再包含在内，大连万达中心写字楼纳入其中。相对应的收购代价也减少9.51亿元，至189.55亿元。

　　这一变化在一位行业资深分析人士看来，三亚为热门旅游城市，广州和南京分别为一线和准一线城市，消费能力和客流量毋庸置疑，这三家酒店是万达出售的资产包里最优质的资产。

　　该人士坦言，王健林剥出了部分重资产，但依然将最优质的资产握在手中。崇尚高周转的孙宏斌自然不会接手酒店业务。领导层对于周期性行业生意的理解差异正是这三家企业当前发展处于不同段位的根本原因。

　　重资产模式下的富力，想要增长，必然得依靠负债。

　　因此，为了吃下万达的酒店，富力不得不继续借款。截至10月末，富力借款余额约为1399亿元，较上年增加199.03亿元，累计新增借款超过2016年末公司净资产的40%。其中银行贷款139.4亿元，占据67%。

　　负债问题一直困扰着富力，其从2014年起负债率便逐年升高，由69.65%、73.21%、79.31%上升至80.70%。其中，流动负债占据近半，现金流明显承压。

　　程毅敏坦言，监控趋严下，当房企上市需求较为强烈时，会适度削弱土地储备，以期降低负债率。例如万达，便是减负后以更加“轻盈”的姿态来拥抱A股。

　　而和万达一起回A的富力，似乎并未释放出足够的诚意，因为其间举债扩张，导致负债率增高，财务数字不好看恐将影响其回归。

　　这好似一个死循环，在张大伟看来，是无解的，“回A不一定能迎来春天，但是不回一定没有春天”。

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作者: qq6553156    时间: 2018-1-5 11:09
市场绞杀，上海地王求生样本

《棱镜》作者：孙春芳

划重点：

“今年7月份是个分水岭，上半年红红火火的，下半年就冷冷清清了。”作为在房地产营销口摸爬滚打多年的“老油条”，张然对上海楼市的现状如鱼饮水，冷暖自知。

一年不开张，开张吃一年，这是地产营销的行规，张然却已经快两年没“吃”上了。

张然负责承销的这个楼盘在上海江湾新城附近。“属于豪宅性质，这种盘最要命，政府限价之下，要高价销售，预售证肯定拿不下来，要折价销售，开发商也不想做亏本买卖。”

今年以来，上海政府部门总共给新盘发了100张左右的预售证，这些楼盘，按照张然的观察，卖得不温不火。

“听说北京、南京等地出现一些楼盘一开盘就一抢而空的盛况，上海这边基本没有这种情况。”张然说，究其原因，在于上海新盘的定价相对合理，“不像其他城市的一些新盘，上海新盘的价格跟周边二手房价格差不多，没有倒挂，所以购房者也没有多大热情来疯抢。”

张然说，有些楼盘，一周就卖了两套，结果还上了当周的销量排行榜。

在惨淡的行情之下，那些当年如猛虎下山般疯狂拿下地王的开发商，如今安在？

“浪奔，浪流，万里滔滔江水永不休。”上海这两三年的地王，亦如黄浦江水一样，后浪推前浪，而这些浪花会不会都拍死在沙滩上呢？

“拿地王的百分之百都要亏。公开市场拿的地，我估计50%以上是赔钱的。”泰禾集团董事长黄其森如是说。

2015年11月25日，信达地产以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城一块宅地，楼板价49152元/平方米，成为区域地王。随后信达宣布与泰禾联合开发该地块。

8个多月之后，另一家开发商——融信中国（下文简称“融信”）以110.1亿的总价击败17家众多知名地产开发商，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价拿下上海静安区中兴社区的一幅宅地，引来业界一片惊叹。

然而融信的这次“豪举”几成绝唱。

2017年，上海已无地王。在凄凉的楼市行情和严酷的拿地规则下，昔日大小开发商可以肆意搏击的冒险乐园，已经成为只有少数当地国企和一线房企才能玩得起的“禁地”，像当年融信、信达那种“寒门”小开发商，再也拿不到“贵地”。

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必亏无疑的“融信地王”

上海静安区天通庵路190号，创立于1897年的百年老店——商务印书馆，即发轫于此。上世纪30年代，商务印书馆全盛时期，宝山路上的商务印书馆总公司和印刷所，曾经占地达80亩左右。

而今，这里只剩下“商务印书馆第五印刷所旧址”的一块牌子，在一处不显眼的背街小巷中挂着。万科开发的一处高档小区——万科翡翠雅宾利矗立其上。

小区南面，是一片等着被拆迁的老破小房子。生锈破损的铁门半敞着，依稀可以看到里面乱堆着的垃圾、砖块和一些杂物。临街的墙上醒目地写着“拆”字。

再往南过一条街，是两块四面环街的工地，它就是当年名震寰宇的融信地王——上海静安区中兴社区地块（下称“融信静安地块”）。

东边的地块，已然动工，西边的地块，还一片沉寂。

2016年8月17日，在17家房企的围剿之下，经过426轮举牌，融信中国以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3万元/平方米摘得该地块，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。彼时，该地块临近的万科翡翠雅宾利小区的二手房价还只有9万元每平米左右。

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（位于上海江湾新城的信达泰禾上海院子售楼处）

“当时业界都觉得融信这是疯了，这么高的地价，开盘售价得在18万一平左右才能盈利。”禹洲地产的高管李彤表示。

然而，在当地如火如荼的市场行情之下，融信的疯狂之举也多少可以理解。彼时，上海、北京等一线城市，频频爆出地王，而房价则如坐上了火箭一般，直线蹿升。

“当时融信地块旁边新开的一个楼盘，售价就高达11-13万一平左右，而同区域成交的一个联排别墅，售价高达34.49万一平。”李彤说。

然而，融信地块并不能开发成别墅。这一地块的出让条件是比较苛刻的：中小套型住宅建筑面积不得低于该地块总建面的80%；保障房建筑面积4939平方米以上；自持15%以上的住宅物业；自持不低于100%的商业物业；商业部分不可以做酒店式公寓。

“也就是说，这个地块，不能建成豪宅，只能建成一般的商品房，而且以中小套型为主。商业物业也不能做成酒店式公寓出售。”李彤说。

就在融信拿下中国最贵地王之后不到两个月，市场画风突变。

2016年国庆前后，以北京为首，各地纷纷祭出楼市调控的大招，其中包括限购、限贷、收紧房企融资渠道等各种措施。

融信撑不住了。2016年12月2日，万科以53.95亿元入股该项目，持有49%的权益。

“万科在这个地块旁边有小区，如果拿下这块地，可以连片发展。当初拍这个地的时候万科也是势在必得，现在融信愿意让出来，两家就一拍即合了。”李彤说。

2017年7月，该项目的东边地块出了规划设计图。“设计方案跟旁边的万科小区差不多。”李彤说。

然而，目前万科翡翠雅宾利的二手房价也就11-12万元每平左右。“如果融信静安地块开发出来的小区跟周边差不多，照现在的楼市行情，只能是亏本无疑，而且会亏很大。”李彤说。

融信中国方面称，融信静安地块预计2020年12月才能竣工。

尽管融信将这个烫手山芋的一半抛给了万科，作为一家资金量较小的中小型开发商，50多亿的沉淀资金对于融信来讲，也是一笔沉重的负担。

而且，融信在上海不止一个地王。

2016年7月，融信以31.55亿元总价、72144元/㎡的楼板价拿下上海杨浦区新江湾城的地王，按照该公司的计划，此楼盘也得在2020年12月竣工。

此外，融信的青浦36-01地块也预计到2020年12月竣工。

“融信在上海的这几个地王，资金压了不少，如果迟迟不能开盘回款，对融信的资金压力不小。”李彤说。

融信在上海疯狂拿地王之时，它通过四笔总计32亿元的永久资本工具融得资金，而这几笔资金利息之巨，令人咋舌。

例如，第二笔借款协议首两年以9.5%计息，此后以19%计息。第三笔借款协议第一年、第二年、第三年及以后分别以7.44%、12.14%、15.14%计息。第四笔借款协议首两年以8%计息、此后以16%计息。

永久资本工具（或曰永续债）只需付息，还本可以无限期推迟，为此，一些房企为了降低资产负债率，颇喜欢这种融资方式。恒大前几年就曾大量发行永续债，据媒体报道，恒大的管理层曾表示，其永续债的融资成本大约在9%-11%之间。

截至2017年年中，融信中国的资产总计1186亿元，负债940亿元，资产负债率高达79.25%净负债率高达284.91%，而根据wind数据统计，截至2017年上半年，A股117家上市房企中，净负债率在负债率超过300%的房企共有6家；净负债率在200%至300%之间的房企共有9家。

2017年，融信未再从上海拿过任何地块，而是转战到了杭州等二线城市。2017年8月，融信以60.6亿的总价夺下杭州的庆隆地块，-楼面价超过4万一平。

“信达地王”的资产腾挪术

当融信选择与万科合作以缓解开发地王的资金压力时，另一家开发商——信达地产，则倚仗复杂的资金运作，玩起了乾坤大挪移的财技。

上海地铁10号线倒数第二站——殷高东路出口往东300米的路上，沿路都有“上海院子”的广告牌，这个由信达和泰禾联合开发的楼盘，至今未拿到预售证。

现场的销售人员在售楼大厅指着沙盘表示：“7层的洋房以88平米的户型为主，预计售价1000万元，而剩余的联排别墅，根据户型大小，总价在2000万元到3000万元之间。由于上海市政府对新盘售价的限定，上海院子不知道何时能拿到预售证，开盘时间说不好。”

这离信达地产拿下这块地已经有两年多时间了。2015年11于25日，信达地产以73亿元总价、4.9152万元/平方米实际楼面价拿下这一地块，彼时，周边的二手房价也就在5万到5.8万一平之间。

就在拿地后不久，2016年年初，信达地产和泰禾集团同时发布公告称要联合开发该地块。

而这背后，则是信达地产通过背靠中国信达资产管理公司（下称“中国信达”）进行杠杆配资的资产运作。

腾讯《棱镜》查询工商资料发现，新江湾地块的项目公司——上海泰瓴置业有限公司由信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元。其中坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有8.75%，宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%，泰禾集团持有11.25%。

而宁波汇融沁齐股权投资基金则是一个夹层基金。所谓夹层基金，是指基金的的普通合伙人（GP）作为基金管理者对项目投资进行监管，并可以吸收有限合伙人（LP）来进一步扩大基金的规模，LP则可以依据一定的规则获得优先、中间、劣后等三级回报。

正是通过此类夹层基金，信达地产通过高杠杆配资，以少量的资金撬动了大笔资金。以2016年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例。该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目，基金计划筹资15.02亿元。其中，中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP，信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。

一位信达地产内部人士告诉腾讯《棱镜》，自2016年那波疯狂的以小博大争抢地王之后，到2017年，信达地产基本就偃旗息鼓了。

信达地产披露的最新信息显示，截至2017年11月底，其借款余额约为人民币401.06亿元，较公司2016年末借款余额380.88亿元仅增加20.18亿元。

受融资减少影响，信达地产今年三季度的筹资活动现金流达-14.40亿元，而去年同期，筹资现金流还高达41.09亿元。

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（上海静安区的中兴地块，东边的地块正在建设中）

资金缩水，导致信达地产开发不力，三季度信达地产新开工面积73.82万平方米，同比下降了42.63%。

信达地产这一年来主要忙于资产重组：信达地产的股东——中国信达以其持有的60%淮矿地产股权认购信达地产非公开发行的股份。由于此次重组，信达地产的股票自2月20日停牌，到8月10日才复牌，不过到目前为止，由于该重组需要经过安徽省国资委上报安徽省政府批准，一直没有重大进展。

“今年基本都在折腾这个事了，所以在土地市场无论是并购还是公开拿地都没有什么大的动作。”上述信达地产内部人士表示。

再也见不到地王了

事实上，信达地产即使能够腾出手来，它也不敢在上海拿地了。

“每次看到一个土地出让公告出来，我们都只能扫一眼，然后就没有然后了。”中骏置业投资部副总监赵平提起上海今年的土地招投标，一脸的无奈。他称，今年上海加大了供地力度，而且城中心的核心地段也放出来不少，但是这些地块都只租不售，而且除了上海本地的国企之外，谁也拿不到。

“项目认定文件”这几个字把其他房企统统排除在外了。几乎所有的租赁型住房用地，在其出让文件中，都有一个条件：竞买申请人必须有市（区）政府出具的项目认定文件。

“一开始我们还去到处找业内人士，托关系找政府部门熟人，问这个文件是啥意思，怎么才可以搞到，后来打听明白了，就知道自己肯定没戏了。”

赵平说。原来在中央政府租售并举的楼市调控政策下，上海市政府打算让市属国企承担起本地租赁房建设的重任。

而一般市场化房企还是非常觊觎这些租赁地块。“虽说租赁用地要房企长期持有，对企业的资金压力很大，但是上海供应的租赁用地，价格实在太低了。”赵平说。

以12月12日出让的6块租赁用地为例，其最低的楼面价为4310元/㎡，最高的9771元/㎡，其余都在四五千一平左右。“几乎是市场价的三四成左右。”赵平说。

而拿下这6块地的，则是上海浦东开发（集团）有限公司、上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司、上海地产（集团）有限公司，其背后是上海市国资委。

从2017年8月2日开始拍第一批租赁用地以来，截至年底，上海市已通过此种方式供应了21块租赁用地，拿地者全为上海市属国企，而价格都普遍低于市场价。

在租赁用地上，一般的市场化房企被排除在外，留给他们的战场只剩下可以售卖的商服和住宅用地了。

而在这场轮盘赌局中，游戏规则也早已改变。

“今年下半年在上海能拿到地的，保利、万科、中建、华润，都是TOP20的房企，以往那些中小房企爆冷门拿地王的现象绝迹了。”赵平说。

8月份以来，上海住宅用地拿地改用招挂复合式出让方式。

其规则是根据企业的“经济实力”“项目经验”等条件来筛选有资格竞拍相应地块的公司。

然后，根据投标人排名顺序排定入围竞标人，有效投标文件3到10份，前2名确定为入围竞标人，有效投标文件11份以上的，前3名确定为入围竞标人。

只让2-3个竞标人参与竞地，这一规则有效绞杀了地王。“在这种规则下，中小开发商排名肯定比不上大房企，大家都很知趣，知难而退。”赵平说。

然而，中小开发商也不是没有机会。

原来上海拿地规则里还有一条，在120分的总分中，有45分是根据历史拿地数量的情况设定的，如企业自2017年5月1日以来没有拿过地的，则45分全拿，如已经拿过一块地，则只得30分，如拿过2块地，则得15分，如拿过3块及以上的，则得0分。

“小开发商可以根据这条规则，如果发现参与投标的大房企因为已经拿过地而减分的，小房企也说不定能够排在他们前面。”赵平说，从大房企的角度来讲，因为拿地就要减分，所以他们都会把有限的拿地机会放在最有价值的地上。

如此一来，大小房企各怀心事，在这种博弈论下，上海一些地块就出现了谁都觉得自己拍不上而不去拍，最终流拍的局面。

当然，大多数地块还是成功地拍出了，而这些地块无一例外都是低溢价率甚至零溢价率成交。

“政府起始价就定得比较高，基本接近市场定价，参加竞拍的也就两三家，所以最终肯定是低溢价或底价成交。”赵平说。

张然至今还不知道他负责的楼盘何时能够开盘，“只能等呗。”

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作者: 浅贝    时间: 2018-4-13 15:48
《中国家庭房产占总资产高达69% 美国仅36%》

作者 | 李凤

上海财经大学经济学博士后

中国家庭金融调查与研究中心高级研究员

在中国，受“居者有其屋”的观念影响，房子历来都是民众执念追逐的对象，以至于房产占据了家庭财富的主要部分。

根据中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%。对中国家庭来说，房价的任何波动都会引起家庭财富的巨大变化，进而影响家庭成员的各种经济行为和生活方式。

肇始于去年年初的新一轮房市上涨行情呈现出明显的分化特征。据国家统计局数据，2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%，二线城市增长16%，其他城市仅增长4%。根据CHFS的今年一季度调查数据，过去半年里，5.4%的城镇家庭买了房，其中一二线城市买房的家庭分别占5.8%和5.9%，其他城市买房的家庭比例仅为4.8%。反观卖方市场，仅有2.7%的城镇家庭卖房。

在这一轮的房价上涨中，房子不仅带动了刚需买房，更成为有房家庭和富裕家庭追逐的投机品。CHFS数据显示，过去半年，城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%，已有一套房再购房的家庭比例为5.3%，已有多套房再购房的家庭比例更高，为5.9%。

此外，富裕家庭（总资产处于前20%）的买房比例高达8.1%。可见，房价上涨吸引了更多投机型的“土豪”买家，抬高了房价，也把为自住而买房的刚需者挡在市场之外。

房屋价值是家庭财富的一部分，房价上涨自然能让财富增值，使得房产在家庭资产中的占比更重，房市涨跌对于家庭财富的影响更为敏感，财富分化也将更为严重。首先，房价上涨拉大无房者和有房者的差距。

CHFS数据显示，在过去三个月里，城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3，财富处于缩水状态，有房家庭的指数为109.1，财富持续增长，其中有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1。其次，房价的不均衡上涨会加剧地区财富的不均衡。

在过去三个月里，一、二线城市的有房家庭总资产变动指数为110.3，而其他城市的资产变动指数为106.8。这意味着，房价上涨使得财富由无房家庭向有房家庭转移，尤其转向手持资本、从事投机活动的富裕群体。

对于住房刚需者，房价上涨意味着需要挤占更多的资金以满足住房消费。对于炒房投机者，房价上涨会让更多资金涌入房市。这两者都会在一定程度上抑制家庭其他方面的消费。在当前情况下，如何引导居民进行资产多元化配置显得尤为重要

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作者: 浅贝    时间: 2018-4-16 10:09
原地方官员谈土地财政“原罪”，深度超经济学家



中国没有对外侵略，主要通过土地财政完成原始积累


节前，很多城市又出台了更严厉的房产限购政策，房产交易基本上已经被冻结，房地产市场几乎成为“一潭死水”。

一方面是近乎于“冻结”的房地产政策，另一方面是不断上涨的房价（尽管本轮已经刹住了房价上涨的势头，但从更远的时间看，房价仍在上涨），本质原因是什么？

下面这篇文章可以很充分的回答上面的问题。文章的作者是赵燕菁，并不是国内顶级的经济学家，但他文章的深度绝对超过国内很多自喻为“知名”的经济学家。

赵燕菁原来是厦门市规划局长，中国城市规划设计研究院副总规划师，可能是因为敢说真话，于2015年8月29日被免去厦门市规划委员会主任职务，现在是厦门大学经济学教授。



赵燕菁其人

他从2013年就开始研究土地财政的问题，后来相继发表过很多文章，这篇文章他关于土地财政最系统的一篇，分享如下：

改革就是一系列选择。但哪个选择真正改变了历史，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设计。甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责、甚至没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌，甚至成为了全球经济成功与问题的根源。

中国特色发展道路的核心，就是“土地财政”。这一模式是否可以持续？是否还能改进？还是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉择。但由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地财政”的竞赛。

好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立，批而不倒，就在于有着不为学术界所知的内在逻辑。本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考完全抛弃“土地财政”可能带来风险，探讨改进“土地财政”的可行路径。

正确评价土地财政的功过

1、信用：城市化的催化剂

城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。

城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。

公共服务是城市土地价值的唯一来源。城市不动产的价值，说到底，就是其所处区位公共服务的投影。无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资（fixed cost）。传统经济中，一次性投资的获得，主要是通过过去剩余的积累。这就极大地限制了大型公共设施的建设。基础设施巨大的一次性投资，成为制约城市发展的主要障碍。

突破性的进步，来自于近代信用体系的创新。通过信用制度，未来的收益可以贴现到今天，使得资本的形成方式得以摆脱对过去积累依赖，转向预期收益。信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。技术进步和信用制度的结合共同启动了城市化与工业化，使得后两者成为伴生的经济现象。

只有资本才能为资本作抵押。信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动，都必须跨越原始资本的临界门槛。一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带来持续税收。这些税收可以再抵押，再投资，自我循环，加速积累。

城市化模式的选择，说到底，就是资本积累模式的选择。不同的原始资本积累方式，决定了不同的城市化模式。历史表明，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累，则会引发大规模社会动乱。因此，早期资本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。

传统中国社会关系，是典型的差序格局（费孝通1985），民间信用很大程度上局限于熟人社会，因此只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后，不仅没有完成原始资本积累，反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年后，中国重获完整的税收主权，但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划经济模式。

所谓“计划经济”，本质上仍然是通过自我输血，强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下，经济分为被农业和工业两大部类，国家通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法，中国建立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累，窒息了中国经济，使生产和消费无法实现有效的循环。改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几左右。

2、土地财政：中国城市化的“最初的信用”

中国城市化模式的大突破，起始于1980年代后期。当时，依靠农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继。深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港，尝试通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。

1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收分成比例，但却将当时规模还很少的土地收益，划给了地方政府，奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。

随着1998年住房制度改革（“城市股票上市”）和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。成百上千的城市，排山倒海般崛起。无论城市化的速度还是规模，都超过了改革之初最大胆的想象。从人类历史的角度观察，这样的高速增长，只能用惊叹来描述。

的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国的城市化的高速发展。中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。

为何中国能走这条路？这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政府垄断土地一级市场创造条件。“土地财政”的作用，就利用市场机制，将这笔隐匿的财富，转化成为启动中国城市化的巨大资本。

“土地财政”并非中国专利。从建国至1862年近百年间，美国联邦政府依靠也是“土地财政”。同土地私有化的旧大陆不同，殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。当时联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入州的境内土地，都由联邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和关税，构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。

对比中国土地财政，就可以想象当年美国的“土地财政”规模有多大。2012年，中国国税收入11万亿，如果48%，就相当于5万亿，而2012年“土地财政”总收入只有不到2.7万亿。中国土地财政，就是从90年代初算起，迄今也不过20余年。而美国从建国伊始，直到1862年《宅地法》（Home stead Act）规定土地免费转让给新移民，前后持续近百年。1862年后，联邦政府的“土地财政”才逐渐被地方政府的财产税所代替。

3、土地财政的本质是融资而非收益

土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者。政府需要通过税收体系，才能够将这些外溢的收益收回。税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈。制度损耗带来的利益漏失极高。而在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进，都会外溢到国有土地上。政府无需经由曲折的税收，就可以直接从土地升值中收回公共服务带来的好处。相对于“征税”的方式，通过“出售土地升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施融资，甚至还可以以补贴的方式，为有持续税收的项目融资。

计划经济遗留下来的这一独特的制度，使土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。中国城市政府出售土地的本质，就是直接销售未来的公共服务。如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资，中国城市则是通过发行的“股票”融资。

因此，在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红——不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值！因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念——前者本身就附带公共服务，后者则需另外购买公共服务。

在这个意义上，“土地财政”这个词，存在根本性的误导——土地收益是融资（股票），而不是财政收入（税收）。在城市政府的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收则属于“收益”。“土地金融”或许是一个比“土地财政”更接近土地收益本质的描述。

对“土地财政”的认识，有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期低迷不振。如果你把不同城市的房价视作该“城市公司”股价，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场，因此，很多产业都会借助地方政府招商，以类似搭售（Tie-in Sale）的方式变相通过土地市场融资。

土地财政相对税收财政的效率差异，虽然很难直接观察，但我们仍然可以通过一些数据间接比较。

近年来，中国M2增长速度持续高速增长，但并未引发经济学家所预期的超级通货膨胀。一个重要的原因，就是M2的规模是有实际需求的支撑的。现在有一种流行的做法，就是拿M2和GDP作比较。2012年，M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万亿，M2与GDP的比例达190%。有人认为，M2/GDP数据逐年高企，说明资金效率和金融机构的效率较低。更有人担心通胀回归和房价反弹。

但实践表明M2和GDP并不存在严格的对应关系。1996年是个分水岭。从这一年开始M2开始超过GDP。但此后却长期保持了低通胀，甚至局部时期还出现通缩。而改革开放后几次大通胀都出现在此之前。这是因为，合意的货币发行规模，取决于货币背后的信用而非GDP本身。如果说税收财政信用与GDP存在正相关关系，土地财政提供的信用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税收财政成倍放大。

“布雷顿森林体系”解体后，曾经以黄金为锚世界大部分货币处于漂流状态。美元通过与大宗商品特别是石油挂钩，重新找到了“锚”。使得美元可以通过大宗商品涨价，消化货币超发带来的通胀压力。欧元试图以碳交易为基准，为欧元找到“锚”，但迄今仍未成功。日元则基本上以美元为“锚”，它必须不断大规模囤积美元。货币超发，只能依靠美元升值消化。

而“土地财政”却给了人民币一个“锚”。土地成为货币基准，为中国的货币自主提供了基石。2013年，美联储宣布要逐步退出“量化宽松”，新兴市场国家立刻出项资本外流、货币贬值、汇率波动。而人民币的汇率却屹立不动。这说明人民币已脱离美元定价，找到自己内生的“锚”。这个“锚”就是不动产：不动产升值，货币发行应随之上升。否则就会出现通缩；货币增加，而不动产贬值，则必然出现通胀。也就是说，货币超发须藉由不动产升值来吸收，否则，过剩的流动性就会导致通胀。

1998年住房制度改革虽然没有增加GDP，但却使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信用需求急速扩大。如果我们理解房价的本质是股价的话，就会知道，通货膨胀之所以没有如期而至，乃是因为房价上升导致全社会信用规模膨胀得比货币更快。

4、“土地财政”是中国和平崛起的制度基础

西方国家经济崛起的历史表明，效率较低的税收财政，无法完全满足城市化启动阶段原始资本的需求。为避开国内政治压力，外部殖民扩张、侵略，便成为大多数发达国家快速完成积累的捷径。这就是为什么中国之前的发展模式，必然带来扩张和征服，新崛起的国家一定要和已经崛起的国家发生碰撞和冲突。如果不能从发展模式上给出令人信服的解释，仅仅靠反复声称自己的和平愿望，很难使其他国家相信中国的崛起会是一个例外。

有人认为全球化的时代的跨国贸易和投资，可以帮助发展中国家选择非武力征服的外部积累模式。尽管这一理论来自西方国家，但他们自己内心并不真的相信这一点。否则就无法解释他们为何仍然处心积虑对中国投资和贸易进行围堵。的确，战后一些孤立经济体在特殊的政治条件下，依靠国际贸易和投资完成了原始资本的积累。但这并不意味着中国这样的大型经济体也可以复制这样的发展模式。

清末和民国时代的开放历史表明，市场开放对交易双方的好处，并不像“比较优势”理论认为的那样是无条件的。国际投资和贸易既可帮助中国企业在全球攻城略地，也为国际资本经济殖民敞开了大门，利弊得失端赖双方资本实力——全球化只对竞争力较强的一方有利。为何发达国家经济长期处于更有竞争力的一方？一个重要原因，就是其完善的“税收—金融”体制可以以很高的效率融资，从而取得全球竞争获得优势。因此，通常条件下，推动全球化最力的，往往也是资本最雄厚的国家。

但中国的“土地财政”打破了这一规则，在短短十几年的时间内，创造了一个比西方国家效率更高的融资模式。依托“土地财政”为基础的强大信用，中国不仅产品横扫全球，而且出人意外地成为与列强比肩的资本强国。

反倾销历来是发达国家对付其他更发达国家的经济工具，现在却被用来对付中国这样的发展中国家；以前从来都是城市化发展快的国家资本短缺，完成城市化的国家资本剩余，结果现在反过来，是中国向发达国家输出资本。在这些“反经济常识”的现象背后，反映的实际上都是“土地财政”融资模式的超高效率。

中国之所以能“和平崛起”，真正原因，恰恰是由于“土地财政”的融资模式，使得中国不必借由外部征服，就可以获得原始积累所必需的“初始信用”。高效率的资本生成，缓解了原始资本积累阶段的信用饥渴，确保了中国经济成为开放和全球化获利的一方。因此，即使在发展水平较低城市化初始阶段，中国也比其它任何国家更希望维持现有国际经济秩序，更有动力推动经济的全球化。土地财政的成功，确保了“和平崛起”成为中国模式的内置选项。

理解土地财政的问题与风险

1、土地财政的问题

同任何发展模式一样，“土地财政”虽给中国经济带来的诸多好处，但这一模式也引发了许多问题。这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果，不会小于税收财政曾经带来过的“大萧条”、“经融风暴”、“主权债务危机”。

首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。总是想当然地企图让住房市场回归到普通商品市场。“土地财政”的本质是融资，这就决定了土地，乃至为土地定价的住宅必定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是因为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的人，也并非因为没有住房。只要是土地财政，不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本贮存形态，资金就会继续流入不动产市场。

第二，拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累的故事，成为过去十年“中国梦”的最好注脚。但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开：拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房价上涨越快，贫富差距越大。房地产如同股票，会自动分配社会增量财富。这是这一功能，锁定了不同社会阶层上下流动的渠道，造就了绝望的社会底层。

第三，占用大量资源。如果说中国经济“不协调、不平衡、不可持续”，房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同，不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。

第四，金融风险。既然土地财政的本质是融资，就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险，房地产市场上都会出现。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。虽然低于2011年的3.15万亿元与2010年的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融资在全资本市场上比重的缩小。

截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元，远超土地出售收入的减少。这些土地抵押品的价值，实际上都是通过房地产市场的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对高达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。

土地“净收益”已经成为很多企业特别是地方政府信用的基础。一旦房价暴跌，如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。广泛的破产不仅会毁灭地方政府的信用，而且将会席卷每一个经济角落，规模之大中央财政根本无力拯救。

2、没有准备的税制转型，无异政治自杀

鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题，主流观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃很容易，如何找到替代的融资？一个简单的答案，就是仿效发达国家，转向税收财政。

当年美国“土地财政”切换到“税收财政”，靠的是联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产税。今天中国，土地在地方，税收在中央。如果仿效美国，中央政府就必须大规模让税给地方政府。现在，中央税收刚刚超过11万亿，要想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不可能的（更不要说还有6万亿的土地抵押融资）。

那么，能否靠增税弥补放弃“土地财政”的损失？在中国，“土地财政”的本质是“融资”，其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一个信用基础，就必须突破一个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。中国的税负水平并不低，其增速远超GDP。2012年完成税收达到11万亿比增11.2%。在此基础上，继续大规模加税的基础根本不存在。

《福布斯》杂志根据目前的边际税率，曾连续两次将中国列为“税负痛苦指数全球第二”。但在现实中，中国居民负税的“痛感”远低于发达国家。为什么？不是因为税收低，而是因为以间接税为主体的缴税方式。

数据显示，2011年，我国全部税收收入中来自流转税的收入占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足30%。来自各类企业缴纳的税收收入占比更是高达92.06%，而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94%。如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不过占2%。2012年个税起征点上调后，今年个人直缴的比例还会更低。在严格意义上，中国没有真正的“纳税人”。这就是为什么税收高速增长，居民税负痛感却不敏感的重要原因。

任何一种改革，如果想成功，前提就是纳税人的负担不能恶化。如果按照某些专家的建议，通过直接增加财产税等新的地方税种来来补偿土地收入，将足以引发比希腊更加严重的社会骚乱。这种非帕累托改进，对任何执政者而言，无异于政治自杀。在现有的政治制度下，社会暴乱乃至“大革命”都是完全可以预期的。

1862年，美国的税改取消联邦土地收入，改征地方财产税，纳税人从联邦政府处获得财产，然后向地方政府缴税，总的负担没变，收入在不同政府间切换。但在中国这样的税收结构下，就算是中央真的可以下决心减税，也不过是减少了企业的负担，减税并不能直接进入居民个人账户。因此，对居民人而言，增加财产税就是支出净增加。这样的改革方案，在一开始就注定会失败。

有人也许会质疑，如果不对个人征税，难道应该让中国企业继续忍受如此高的税负？我们可以用另一个问题回答这个问题，为什么中国边际税率如此之高，全球投资还要蜂拥进入中国？答案是：“土地财政”。借助土地巨大融资能力，地方政府可以执行无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大，甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优势。

同样的道理，中央政府之所以可以保持如此高的税收增长，很大程度是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴，企业根本无法负担如此沉重的税收，中央政府的高税率也就不可持续。在这个意义上，可以说正是因为高房价以及相关的高地价，才造就了具有高度竞争力的中国制造，才支撑了中国产品持续多年的超低定价。

3、放弃“土地财政”意味着“改旗易帜”

直接税多一点，还是间接税多一点，并不是哪种税收模式更有效率、更公平这么简单。不同税收模式间，也不是简单的数量替换。税收的方式，决定了国家可能采用的政体：如果增加直接税，政府就必须让渡权利。如果政府不主动让，就会通过社会动荡迫使政府让。

历史上，直接税的征收比间接税的征收艰难得多。发达经济为了建立起以直接税为基础的政府信用，无不经历了漫长痛苦的社会动荡。这是因为即使税额相等，不同的税制给居民带来的“税痛”也会大不相同。

英国个税源于小威廉﹒皮特时代的1798年“三部合成捐”，几度兴废，直到1874年威廉﹒格拉斯顿任首相时，才在英国税制中固定下来。其间长达80年。德国从1808年普法战争失败开始，经历长达80余年，到1891年首相米魁尔颁布所得税法才正式建立。美国在1861年南北战争爆发后开征所得税，1872年废止。总统塔夫脱再提个税开征，被最高法院宣布违宪。直到1913年第16条宪法修正案通过，个税才得到确认。期间也长达数十年。

特别值得指出的是，宪政改革是开征直接税的必要前提。历史上，无论英国的“光荣革命”，还是法国“大革命”和美国“独立战争”，无不同直接税征收密切相关，最终的结果都是宪政改革。这是因为在所有的税种中，个人所得税最能引起纳税人的“税痛”。“无代表，不纳税”（no taxation without representation）。一旦转向直接税，宪政改革就不可避免。竞争性的民主就会成为不可逆的趋势（就像缴交物业费的小区），的执政基础就会动摇。

直接税与民主宪政的关系，决定了即使可以成功转向税收财政，政府不可能不经纳税人同意，用财产税来补贴企业。可以预见，一旦取消土地财政，中国企业的竞争力必将急剧下滑。中国在城市化完成之前，就会直接沦为三流国家。

“土地财政”的升级与退出

1、有区别，才能有政策

没有一成不变的城市化模式。“土地财政”也是如此，不论它以前多成功，也不能保证其适用于所有发展阶段。“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足的一种特殊制度。随着原始资本积累的完成，“土地财政”应该也必然会逐渐退出并转变为更可持续的增长模式。

指出直接税开征的风险，并非否定直接税的作用，而是要发挥不同模式在不同阶段的优势。当城市化进入新的发展阶段后，就要及时布局不同模式间的转换。模式的过渡，没有简单的切换路径。必须经过复杂的制度设计和几代人的时间。中国未来几年最大的战略风险，就是在还没有找到替代方案之前，就轻率抛弃“土地财政”。

正确的改革策略应当是：积小改为大改。把巨大的利益调整，分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象，只占整个社会的很小部分。随着城市化水平的提高，逐渐演变到直接税与间接税并重，乃至直接税为主的模式。成功的转换，是“无痛”的转换。时间越长，对象越分散，社会承受力就越强，改革也就越容易成功。切忌城市化还不彻底，就急于进入教科书式的“宪政改革”。

具体做法是，在空间上、时间上，把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在不同的部分，区分不同的利益主体，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式：

1）企事业单位和商业机构，可率先开始征收财产税；2）永久产权（如侨房、公房等），可以开征财产税；3）小产权房、城中村可以结合确权同时开征财产税；4）有期限的房地产物业，70年到期后开征财产税同时转为永久产权；5）老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税；6）老城区及附近新出让的项目可以缩短期限，如从70年减少的20年或30年，到期后，开征财产税；7）所有已经有完整产权的物业，需以公共利益为目的，才可以强制拆迁。物业均按市场价进行补偿；8）愿意自行改建的，在容积率不变且不恶化相邻权的条件下，允许自我更新；9）愿意集体改造的，自行与开发商谈判条件。个别政府鼓励的项目（如危旧房），可以容积率增加等方式予以奖励。

财产税可以有不同的名目，直接对应相关的公共服务。通过区别不同的政策对象，按照不同的阶段，将完成城市化的地区渐进式地过渡到可持续的“税收财政”，同时，建立与之相对应的，以监督财税收支为目的社区组织。

城市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积累模式。但维持，并不是意味着无需改变。其中，最要紧的，就是必须尽快将不动产分为投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政策之所以效率低下，一个很重要的原因，就是我们希望用一个政策同时达成“防止房地产泡沫”和“满足消费需求”两个目标。要想摆脱房地产政策的被动局面，就必须将投资市场和消费市场分开，并在不同的市场分别达成不同的经济目标——在投资市场，防止泡沫破裂；在消费市场上，确保居者有其屋。

2、“人的城市化”

真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除了有房者外，所有居民都可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。

而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言，资金非常丰沛。关键是如何设计出足够的信用将其贷出来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。要借助“土地信用”，就必须设计一个路径，使抵押品能够进入市场流通。

如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资？一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和企业公积金（可分别用来贴息和支付物业费）,即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。

由于住房最终可以上市，因此土地（及附着其上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”（Covered Bonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元)、养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀资金获得低息贷款，只需政府少许投入（贴息），就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融资问题。

“先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着“土地财政”的升级——都是通过抵押作为信用获得原始资本。这一模式同以往的“土地财政”一个重要不同，就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是土地，而是劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房成本可以显著影响本地的劳动力成本，进而增强本土企业的市场竞争力。

“土地财政”另一个后果，就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪宅，农民工却依然在城乡间流动。现在很多研究都把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福利，等于什么也没做；如果所有人自动享受公共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负担得起。

户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由于没有直接的纳税人，城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务，就只好以来户籍这种笨拙但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要想取消户籍制度，就必须改为间接税为直接税。户籍制度同公共产品付费模式密切相关。改变税制，就必须面对前文所述的制度风险。

但就算能够用财产征税取代户籍，也还是解决不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口，明天也一样会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。如果不创造纳税人，而是简单取消户口，放开小产权，其结果就是南美国家常见的“中等收入陷阱”。因此，研究怎样让农民可以获得持续增值的不动产，远比研究如何取消户籍来得更有意义。

实际上，“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度本身变得无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成为城市为城市纳税的正式市民。“先租后售”保障房制度把住房问题转向建立公民财产，这同美国当年的《宅地法》本质是一样的——创造出有财产的纳税人。唯如此，转向税收财政才有可靠的基础。

3、“土地财政”重建个人资产

现在的财政界有一种普遍的看法，认为中国的税制结构，已经到了非调整不可的地步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无差别的纳税人，无法像直接税那样，通过累进使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。

但现实中，真正导致的贫富差距的深层原因，是有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上升，自动分享社会财富；无房者，所有积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用税收手段，只能调节贫富的结果；用不动产手段，才能调节贫富的原因。

要缩小社会财富差距，最主要的手段，不是税收转移和二次分配，而是要让大部分公民，能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财政”向有产者转移财富的功能，是当前贫富差距加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”，这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。

“现代人”的特征，就是拥有信用。“土地财政”通过“先租后售”保障房，帮助家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创造了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本。因此，保障房“房改”就相当于以兑现期权的方式给所有家庭注资。

家庭的经济学本质，乃是从事“劳动力再生产”的“小微企业”。将土地资本大规模注入家庭，可以快速构筑社会的个人信用，使经济从国家信用基础，拓展到个人信用基础。各国城市化历史表明，城市化水平50%左右时，职业教育（而非高等教育）乃是劳动力资本积累最重要的手段，但劳动力资产有随时间贬损、折旧的特点。而“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭资产的效率，将劳动力资产转换为不动产凝结下来。国外的实践表明，同储蓄形态的养老金相比，住宅更加容易保值、增值。高流动性的住宅可以在家庭层次，将社保和养老金资本化。

保障房“广覆盖”，为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它可以在利益急速变化的发展阶段，极大地增加整个社会的稳定性，扩大执政党的社会基础。如果说“土地财政”在过去20年先后帮助政府和企业实现了原始资本积累，下一步其主要目标就应当转向劳动力的资本化。

中国城市化快速启动，是拜“城市土地国有化”这一特殊历史遗产所赐。现在来追究当初这一做法是否道德毫无意义。正确的做法，不是回到土地私有的原始状态再启动城市化（这样只能让城市周围的农民获得城市化的最大好处），而是要利用这一制度遗产，通过企业补贴、“先租后售”保障房等制度，让远离城市地区、更大的范围内的农民，一起参与原始资本积累，共同分享这一过程创造的社会财富。

1998年房改的成功，推动了中国近十年的快速增长，帮助城市“政府”完成了原始资本的积累。“先租后售”保障房乃是借助“土地财政”作为融资工具，帮助城市“家庭”完成的原始资本积累，从而为城市化完成后转向税收财政创造条件。保障房在规模上远超当年的房改。可以预见，这一改革一旦成功，中国经济至少还可以高速增长20年。

4、寻找货币之锚

保障房制度建立后，我们就可以有效地将资本市场和消费市有效区隔。从而组合利用价格和数量两个杠杆，使政策的“精度”大幅增加——在投资市场上（商品房）：控制数量（比如，将供地规模同保障房供给挂钩）放开价格，避免不动产价值暴跌触发的系统性危机；在消费市场上（保障房）：控制价格增加数量，满足新市民进入城市的基本消费需求。

在这里需要特别指出的是，以打压房价为目的的各类政策，一定要尽快退出。“土地财政”下，中国货币信用的“锚”就是土地。人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀，关键在于人民币的信用基石—“土地”—的价值和流动性屹立不倒。在某种意义上，正是因为土地的超级通胀，才避免了整个经济的超级通胀。一旦房价暴跌，土地就会贬值，信用就会崩溃，泛滥的流动性就会决堤而出。

防止土地价值暴跌的关键，在于防止房价下跌。防止房价下跌的唯一办法，就是控制供给规模。唯有大幅度减少商品房供地规模并切断信贷从银行流向房地产，才能减少土地信用在市面上的流通，从而避免资产价格暴跌。

一个简单的办法，就是将保障房与商品房规模挂钩。比如，规定每个城市商品房投入市场的规模不能超过本地住房投入总规模的30%。也就是说，每拍卖3平方米的商品房，就必须对应建设7平方米的保障房。由于保障房的需求是确定的，有预先登记的真实需求支持，有助于使城市土地融资的规模被锁定在与其实际需求相一致的范围——人口增加越快，保障房需求越大，可以通过土地融资的额度就越大。通过保障房需求为土地融资规模寻找到一个“锚”，使土地供给与人口真实增加挂钩，从而减少类似鄂尔多斯(600295,股吧)那样纯以投资为目的的“鬼城”。

商品房用地的出让，本质上城市为公共服务和基础设施初始资本的融资。有了保障房这个锚，我们就可以像调整银行的货币准备金那样，调节商品房和保障房的比例，从而控制地方政府信用发行的规模——如果我们希望经济增速快一点，就可以提高商品房相对保障房的比例；反之，则可以减少商品房的“发行规模”。宏观调控的工具因此会更加丰富，经济政策就可以更加精确，有效地离合、换挡。

结论

城市化的其启动，是传统经济转变为现代经济过程中，非常独特的一个阶段。能否找到适合自身特点的模式，对于高质量的城市化至关重要。近代以来，中国一直都在模仿、追赶，鲜有能真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新。其经济学意义，远比大多数人的理解来得深刻、复杂。

“土地财政”是一把双刃剑，它既为城市化提供了动力，也为城市化积累了风险。放弃是一个容易的选择，但找到替代却绝非易事。没有十全十美的模式。“税收财政”演进了数百年，导致了世界大战、大萧条、次贷危机、主权债务等无数危机，其破坏性远大于土地财政，但西方国家并没有轻言放弃。它之所以仍然被顽强地坚持、探索，盖因其积累模式的内在逻辑使然。

“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所谓好坏，关键是如何使用。很多情况下，问题并非“土地财政”本身，而是“土地财政”的使用。随着城市化阶段的演进，“土地财政”用来解决的问题也应当及时改变。通过不动产的形成和再分配，“土地财政”可以在全社会的财富积累和扩散中，起到其他模式所难以企及的作用。

最优的城市化模式，就是根据不同的发展阶段，不同的空间区位，组合使用不同的模式。“土地财政”是城市化启动阶段的重要工具。一旦原始资本积累完成，城市化进入稳定下来，其历史角色就可能逐步淡出，甚至最后终结。

一个模式的初期，不完善是正常的。在充分理解其在中国经济中的深刻含义之前，就对其妄加批评，不仅十分轻率而且非常危险。至少，在我们找到一个更好的替代模式之前，我们不能轻言放弃。

从更长远的经济发展阶段看，我们今天所担心的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。深圳是中国城市化最快的城市之一，税收收入占到政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并没有因为无地可卖而“不可持续”——由于已经完成了原始资本积累，深圳“土地财政”已经悄然退出。深圳的实践表明，我们可能根本无需为不治自愈的“病”吃药

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作者: 浅贝    时间: 2018-4-24 10:47
海南为什么实施全域限购？

　　立足点是关键。

　　4月22日，海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。不留过渡期，政策自发布起开始实施。

　　五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区，外地户籍无法再购买。

　　其他区域，外地户籍购房，需提供家庭成员在海南的缴税和社保证明，特别提醒，补缴是不算数的。

　　这也意味着，外地人在海南购房的可能性基本被封堵了。

　　但是，全域限购只是结果，海南为何在此时推出楼市新政？新政的背后，又有着怎样的重要考量？

　　为何全域限购？

　　海南楼市超半数都是由外地人托起的，旅游客、养老客占据了半壁江山。直接把外地人拒之岛外，楼市调控的力度不可谓不严厉。

　　“全域限购，全岛楼市几乎被冰冻。”易居研究院副院长杨红旭预判，接下来海南房地产开发、投资、销售都将出现明显下降。

　　既然如此，海南为何还要进行全域限购？

　　中新社国是直通车采访的多位专家表示，重磅楼市调控新政的背后，与《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》有关。

　　在这份文件中，海南被赋予经济特区改革开放新使命，以供给侧结构性改革为主线，建设自由贸易试验区和自由贸易港。

　　方向已经明确，要想实现目标，海南必定不能重蹈过去覆辙。

　　海南楼市曾经历过两次过山车。

　　1988年，海南建省办经济特区，楼市炒了一大波。到1994年，楼市泡沫破碎，留下一堆烂尾楼。

　　2010年，海南建立国际旅游岛，房地产市场再度被热炒。终于到2011年年中，面临再次破灭。

　　如今，七年过去了，面临海南新的重大利好，房地产市场该冷静一下了。

　　政府已多次明确，房地产业要与区域经济协调发展。为了维护房地产市场平稳发展，过去一年，海南已先后颁布14次调控政策。

　　这次全域限购，被视为海南对楼市投资、投机客的有力回应。

　　限购背后的考量

　　海南全域限购，有观点认为，这可能和雄安新区严禁大规模房地产开发的逻辑一致，未来城市发展不再单纯依靠房地产拉动经济增长。

　　在中国房地产业协会原副会长朱中一看来，过去房地产快速发展带来很多结构性的问题，探讨房地产业的未来发展，海南和雄安新区或意在破题。

　　不可否认，两者确实存在一定的共性。

　　海南要求，实行最严格的节约用地制度，确保建设用地总量在现有基础上不增加；雄安新区要求，节约集约用地，严禁大规模房地产开发。

　　言外之意，过去摊大饼式的模式已经不再适用于海南和雄安新区。
未来，海南将推动旅游业转型升级，大力发展现代服务业以及新一代信息技术产业。雄安新区则提出通过承接北京非首都功能，高起点布局高端高新产业。

　　但两者也有不同之处。

　　杨红旭认为，雄安新区是建筑一座城市，生活在这里的人有大量自住需求。

　　按照雄安新区的规划，未来它将建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产调控长效机制。

　　“海南更像是一个旅游度假城市，过度投资、投机与其发展定位不相适应。”杨红旭认为，房地产也要与区域经济发展相协调。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，海南产业地产的机会非常大。

　　进入新时代，实际上也要求人们重新审视房地产业。站在这个角度，也就不难理解新一轮调控的真实意图。

　　今年前3个月，全国主要城市发布房地产调控已超过76次，叠加4月份青岛、海南等地的调控措施，年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。

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作者: 浅贝    时间: 2018-5-3 13:23
突发！广东摸查9市万科、恒大用地，大湾区买房要关门了？



今天上午（5月2日），一份广东省国土厅的紧急通知在朋友圈里流传。

据多家媒体报道，5月2日，广东省国土资源厅办公室发布紧急通知，要求广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆市国土资源主管部门抓紧提供万科集团和恒大集团在该市范围内的房地产开发用地情况。

具体包括：

房地产开发用地、商服用地和住宅用地

已竣工、已开发竣工、未开工用地面积和建筑面积等数据

不过，目前我尚未在国土厅官网查到这份通知的来源。


这个通知的亮点在于：

1、广东省国土厅突然要求查房企家底，正是粤港澳大湾区规划公布在即的节点上；

2、大湾区9个城市一起统计家底；

3、只查万科、恒大两家；

4、今天才上班，才发的通知，中午就要知道结果，确实是十万火急。

那么，这个紧急通知如果是真的，里面的内涵可就太丰富了。我试着给你解读下。

1
先看大背景，就是粤港澳大湾区真的要来了。

这段时间，大事不断。

先是中央正式批复雄安新区规划，新时代春天里的“雄安故事”，如今翻开了新篇章。

然后是最近几天，海南建省办经济特区30周年，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

那么，接下来该轮到粤港澳大湾区了！

全国政协委员刘炳章近日表示，日前与前广东省省长、全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹会面时，对方向他透露大湾区发展规划纲要快将出台，现正于国务院作最后修改，预料5月上旬正式公布。


这就可以解释，为什么这个通知这么紧急？

有人猜测称，是因为大湾区规划公布在即，时间紧迫。

微信自媒体广州PLUS拨打了文件中刘先生的电话查询，对方回应说：“我们的确有在收集一些开发商的土地开发数据，但你说的这份文件我没有看到，无法确认是否真实。”

那么收集数据是为了什么工作做准备吗？刘先生答：“没有，只是了解情况。”

而恒大方面回复此事属实：“省里领导要会见许家印跟郁亮，所以住建厅统计一下数据，作为谈话参考。”

我也问了接近万科的朋友，据他透露，这只是政府常规收集企业资料，是要了解省内500强企业的情况。

2
要说这次紧急通知明显是跟大湾区规划没关系，似乎也说不过去。

因为粤港澳大湾区涉及广东9城市和香港、澳门，而这次的通知，刚巧就是广东9城市，一个不多一个不少。而不在大湾区内的广东其它城市都没有涉及。


所以，问题就来了，这次通知为了啥呢？

根据通知内容，省厅要的是万科集团和恒大集团在大湾区9市范围内的房地产开发用地情况。

5000亿级别的房地产公司一共三家，恒大许老板是全国政协常委，万科是国有资产为基石股东的混合所有制企业，这两家可以说又红又专，剩下一个碧桂园是上市民企。

有万科，有恒大，独独没有碧桂园。

深圳知名地产大v陶文杰在最新文章中称：

根据这份通知，国土厅要查大湾区的楼市潜在供应，包括具体区域的分布，和各类不同产品的供应比例。甚至要查清楚，有多大潜力资产可以做长租房，为长租房和产业化改造探路。

陶文杰还表示，也很可能相继就出楼市新政，那么这次摸底，就是要精准施政。

3
既然这个通知大概率跟即将出来的粤港澳大湾区规划有关，那又会带来哪些影响呢？

放眼当下的三个热门地区，可以看到：

雄安原则上不建高楼大厦，严禁大规模房地产开发。

海南已下决心放弃房地产主业，不重蹈2010年国际旅游岛的房地产泡沫炒作路径。


在这样的背景下，广东省国土厅这份通知就显得更加意味深长。雄安新区不靠房地产、海南不靠房地产，粤港澳大湾区也想模仿吗？

大湾区楼市新政如果出会是什么样？

简单总结就是12个字：房住不炒，租购并举，长效机制。

参考雄安、海南，大湾区很可能也会在涉及国家战略的超级重大的区域性大规划公布前后，制定发布针对性的楼市政策，堵死炒房炒地之路，与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！

前几天有人问，海南、雄安的做法，会在全国推广吗？

有一种观点认为：当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入，占政府全部收入的接近40%。没有商业化的房地产，就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房，也不可能有钱改善基础设施。

但由这份通知看来，粤港澳大湾区很可能成为例外。

回看最近几年的楼市调控政策，离不开这几点：

新政出台前毫无征兆，甚至专挑晚上或者假期公布；

新政实施无过渡期，当日或次日生效；

政策作用等同于既限购又限售。

可以说，最近五年，国内出台最严厉的几招限购，都诞生在最有机会暴涨的区域。国内的限购限售政策，绝不给投资者留下任何反应时间和出逃机会，并采用一切手段限制交易。

海南与雄安新区的历程，就是明证。

2017年4月1日，横空出世的“雄安新区”打破了清明假期的宁静，唤起各路投资客的高潮。

那一天，走在河北雄县的街头，遍地都是讨论雄安新区和北京炒房客的声音。一夜之间，雄县的房价从6000涨到2万五！

然而，当天雄县就宣布全县房产停售，本地人不得交易。第二天，雄安三县的房子已全部停售。


雄安新区限制交易，专业炒房团绝不会放过环雄安新区地带。

可惜政策落地的速度比银行转账还要快！

2017年4月5日，雄安新区设立后的第一个工作日，环雄安新区的十个地区纷纷限购。

你不得不佩服政策落地的速度，不到一天时间，中国最大限购圈正式形成。


也许你跑赢了大多数投资客提前入场，却躲不开限购政策那最后的临门一脚，出逃之路彻底封死。

现在，我们可以确定的是：但凡是中央确定会有大动作要发生的地方，一定会伴随严厉的楼市调控政策，把“投机炒房”的资金，套死在池子里。

房地产作为中国经济的支柱产业，未来最大的风险不是崩盘，而是流动性的窒息。一旦诸如海南和雄安这样的大招横空出世，一夜之间买家消失，门庭若市秒变无人接盘。

但这对你来说可能并非好事，因为房子是城市或区域的股票。城市和区域在升值，你不持股的话，不但难以跟上城市发展的脚步，甚至会被抛弃。

相比雄安、海南，大湾区暂时还有机会，但是你千万不要低估中国打击炒房的决心和执行力

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-7 14:00
人民呼唤楼市崔永元
2018-06-06 07:55 房地产
作者： 发现价值 来源：中产先生

这几天崔永元无意间拉开了娱乐圈的潜规则，成了当下最热门的话题，有网友让我写写这个，可我对娱乐圈真不熟。其实，楼市的潜规则一点不比娱乐圈少，而且更隐秘，更精彩，什么时候也能来个楼市崔永元，给我们扒一扒。

开发商：空手套白狼

以前觉得开发商都是大手笔，其实他们玩的是空手套白狼，难怪孙宏斌当年出狱后白手起家选择了房地产，用他的话说：因为干房地产不要钱。

怎么个不要钱呢？

对房地产商来说，关系比钱重要，因为建房子首先要拿地，能拿到地才是本事，只要拿到地，一切都好办。

拿到批文之后，买地的钱可以从银行贷款，建房子的钱可以让承建商先垫资，而且现在都是预售制度，房子还没开始建，都已经卖出去了，资金回笼了，可以继续拿地。

有的开发商只需要拿到地，都不需要开发，碰上房地产大牛市，只要捂一段时间直接翻倍卖给其他开发商，比如李嘉诚在大陆做的就是这种生意。

再后来，开发商都不需要向银行贷款，有利可图来钱的渠道也更多：上市融资、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化……但同时负债也越来越多，国内某大型房企负债已经超过了1万亿，本钱不是自己的，负债留在国内钱却转移到……所以，你回头再来看看那句“做生意是要有本钱的，借钱是要还的”，会理解的更深刻。

地王的秘密

2014年，在《华夏时报》的一篇报道中，有业内人士表示，“有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上”，揭开了地王频出的内幕。

其实国务院出台过规定，但是土地收入是归入地方国库的，所以执行下来难免要走样。

任何地方都会有执行走样的冲动，推高了地价，虽然高出的部分要返还给开发商，但是下次却可以拍的更高，而且还制造了楼市上涨预期，楼市库存也可以就势解套，相关项目开工，楼市交易税费增加，GDP增长，何乐不为？

总结一下，地王的潜规则主要有三个：

1、开发商去拿地，都会提前跟ZF协商签好协议，约定一个土地保底价，高价拍下来之后，政府再私下返回多余部分给开发商；

2、在一些新兴城市，或者是不成熟的新开发区，ZF会先请来几个大的开发商做托，合围拍出高价，抬高地价后，再公开拍卖其他的土地，真正想赚的是后面的地价；

3、些地方，政府会设置土地出让条件，为房企量身定做，或者是劝退有意参与竞拍的其它房企，而且，地价高了不要紧，还可以退。

民企拍完国企拍，地王一个接一个，地价就这样被越拍越高，面粉高过面包，面包还会降价吗？

炒房客：坐庄割韭菜

普通人炒一两套房不算什么，真正炒房客都是坐庄炒高一个小区甚至一个城市的房价，特别是三四五线城市，ZF也不干预，反而很欢迎。

炒房子就像炒股，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，剩下的就躺在家里赚钱了。

第一步：选中小区买断流通盘，一个小区的流通盘大概就50-60套，以前基本1000万就能拿下，如法炮制，一个市区扫500套房子大概只需要一亿元。

钱从哪里来，炒房客很多以前不是炒房就是做实业，都有一些家底，除此之外做高房价房抵贷、消费贷、P2P、甚至民间高利贷，能搞到钱的地方都搞。

一个人买得了那么多房吗？不怕，从老家亲朋好友那里借来身份证还可以通过中介公司找农民工买身份证，办法总比困难多。

第二步：刷新手中房产的挂牌价格。一定找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，刷新手中房产的挂牌价格，让看房子的人看到房子确实在涨价；

第三步：制造概念为涨价造势。通过社交媒体等渠道，为房价上涨造势，什么学区、地铁、飞机场、特大型城市……不过现在基本都不用了，大家都知道房子会一直涨。

几个月时间狠赚一把就离场，继续寻找下一城。

内定销售和楼市关系户

其实，不是西安摇号造假才有的楼市关系户，关系户从来都在，不只是楼市。

楼盘开盘就抢空，好的位置、便宜的房源从来都是早被内定了，甚至都不出现在市面上，这一切都是因为一个神秘的群体：楼市关系户。

关系户都是谁，大家心知肚明，而且很长一段时期内无解。

棚改要不要了解下？

为什么要说棚改，难道棚改也是潜规则？棚改和涨价去库存、放水去杠杆一样，是我们独有的创新，它设计之精妙，不得不说。

一二线城市楼市很容易炒作，三线的省会城市也有些搞头，剩下的四五线也造了房子想发展，他们也有很多债务要转移啊！

但一没人口二没产业三没需求，房子怎么买呢？于是，没有需求创造需求也要买，整个路径是这样的：

国家拨钱给地方，地方直接撒钱给拆迁户买房，制造楼市上涨预期，炒房客一拥而入，地方ZF卖地收税，赚到的钱再还给银行，剩余的钱用来还债。

国家的钱在各方那里过了一遍手，最后又回到国家手里，可是这个过程中，政府的债务变少了，这个钱自然由楼市接盘侠来买单，这不是潜规则，这是套路。

阴阳合同什么的都不算事

和明星一样，买房签阴阳合同也是为了避税，这种方法在二手房交易中经常使用，真实价格的合同是我们所称的“阴合同”，作为登记备案的称之为“阳合同”，这就是所谓的阴阳合同。

之所以很多人都愿意铤而走险签订阴阳合同，关键就在于，双方都能够将房屋备案价格降低，达到降低总价逃避税费的目的，虽然这样做要冒一些风险。

但是，阴阳合同不算什么事，听说过“茶水费”、“号子费”和“诚意金”吗？

限价之后，很多城市买房都要交一笔“茶水费”或者“号子费”，少则十几万，多则几十万，甚至现在杭州和深圳摇号还需要交500万“诚意金”才能有摇号的资格，这些潜规则在现在看来倒是有点稀松平常。

结语

简单来说，任何一个市场都渴望公正透明，特别还是打着民生旗号的住房市场。人民不希望楼市里除了庄家就是韭菜，当然更不希望当韭菜，也不希望楼市除了套路就是潜规则。

人民是真的呼唤楼市有个崔永元来撕开潜规则的外衣吗？不，人民是想要一个正常的房地产市场，仅此而已。

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-12 15:27
蔡照明预言：抢人大战将百日内叫停

首先明白人才大战的本质是什么?

是吸引人才，发展高科技、新经济?

滚一边去!

中科院几万人在那，也没见发展成了啥高科技产业，西安有全国最多的大学高知，有用吗?我就不信新引进的这些大学生、大专生来，能搞个高科技?

都是表面，实质是：

吸引一个人来，就是吸引他一家三代人的购买力!

所以我从来不叫这是什么抢人才大战，而是拉人头大战。

试想武汉来一个毕业生落户，肯定他的爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷的所有积蓄、收入都会源源不断地流向武汉，而把养老留在当地。


比如武汉引来30万，未来几年就形成30万* 150万=4500亿的购房款到了武汉，然后呢，装修买家具、养儿，你可以想象下，就像在他老家里装了个抽水机，把他们家的钱库里，一有点钱就往这边抽，武汉未来5年要装配150万个通向全国各家庭里的抽水管机。有这么多的活水进来，房价能不浮起来吗?

谁都知道，如果要想引进人才，发展高科技，首先要引事来，引进项目、投资来，这里的顺序应该是这样的!引人来是干事的，起码得先有事，有事自然有人;而不是没事就把人先拉来。像天津，你的人都还向外边跑呢，去年天津人口净流出5万，说明5万个，还是偏有能力的人在天津没合适事干，那现在你还来拉人?

说白了，引进人才，就是为了延续当地政府的惯用发展套路，有人口，就有消费需求，大头当然是买房;有买房，就有买地，土地财政的好日子还可以延续他5年、10年。

不得不说，地方主官的脑袋是清醒的，聪明的，极度务实的，也是为本地着想的，是有点亲父母官的意思的。在这里要给他们点赞，(都是跟川普学的?)。前段时间北京的人才计划推出，我还表扬了一下，敢在首都人口疏散的大背景下，提出这样的应对周边城市人口竞争策略，是很为这个城市着想的，亲父母官!

但是，这里面的不公平出来了，问题出来了，全国就那么些人，你抢我抢全都抢，谁抢的凶谁就抢到的果实大，对那些老实巴交的，还没睡醒的城市就不公平了。特别是一些偏远地区、本来落后地区，或者特殊问题地区，你像东北，本来就要留人且留不住地往南跑，你这再刺激，盘活东北的大盘子计划就要泡汤呀。现在连一闷棍子打晕睡了十几年的太原都醒过来了，抢人;睡了一千年做着皇城梦的西安都一骨碌爬起来了，那还有谁呢?等边境那几个穿奇装异服的兄弟听懂了，估计语言不通会慢几拍，那时就会全国都动起来了——抢、抢、抢，硝烟弥漫，像一场内战似的。

我关注的首先是不公平的问题。城市化，城市群的集中化，都有个自然增长的过程，这个谁都没办法，但是要这样认为地拉人，改变这个进程，就显得不合理了。比如前几年大学拉院士，那西北的学校，比如兰州大学肯定干不过深圳大学、浙江大学，也可以说是人才引进、合理流动嘛，但这样干，结果肯定是东北、西北经济落后地方的院士都被发达地方抢了。如果不一窝蜂地抢，也没事，怕就怕一窝蜂，这样西北、东北的大学还办不办了?所以教育部最后发文制止了这个现象。

所以我预测，马上也会像制止这样乱拉院士一样，制止城市乱拉人头的现象。

其次是个破坏房地产调控政策的问题。大家都知道限购、限贷，房住不炒，大政府用这只调控进场开关的手，调节房价的做法还是很有效的。——你别在这跟我犟，你想想如果不调控，从2015年涨到现在各地房价会是个什么样?一直涨到爆破了吧。像今年这样的热度，起码还不得重复2015年的翻番，现在翻了吗?

可是拉人头的放水政策，变相破解了这些政策!很多人不懂，说是真实的购买力，压下去的葫芦还会弹上来，弹你个头，谁负责在那值班天天弹葫芦?去年没有放水政策时，你看各地的房价是张还是跌?市场是热还是冷?去看看我的上篇文章《再再给买房人一封信》，看看我的热气球理论就彻底明白了。


因为放水，入场资格证多发，导致进场人数会增加，市场热度就会起来，热气球温度一高，那不就飞起来了。而地方政府又有房价限制的那条任务高压线在那，所以就有了限价，而只能限一手的，二手你管不了，所以一手就倒挂，倒挂大家就去抢、摇号;这样更把热度带起来了，把二手也带动了。二手一涨，一手要往下压的价格就得压得更低了，因为领导给你的任务是全市平均价，只有一手更低才能把二手涨的平均下来。这样一来，一二手房差价更大，抢一手的更多，连西安的官员都坐不住了，下去抢房。这就是眼前的抢房景象，就是抢人头带来的直接后果。

是的，那么，怎么才会被停止呢。我估计老百姓关注的是何时会被停止。

这个时间取决于大政府的反应能力。当前都一致对外了吧，和美国打口水战呢，攘外不必先安内了，不太好预测了。但是，我还是可以预测一下流程。

我设想这事会因两个事而触发，一个是抢的厉害，有的城市告状了，就像大学抢院士被西北的大学集体告状而停下了;另一个是本城的老市民告状。凭啥他一来就奖励这那，我们当年的啥也没有?还有，他们来了其实分的是我们的资源。你比如天津，大家都冲着那里高考分低，但是如果一下涌进去100万人，一年高考增加了5万人，直接翻了一倍，那么高考可就是由洼地一下变高地了，那么前几年花了几十万上百万买房买户口买机会的人，希望落空必然反弹，那些在这个地方坚持几十年一辈子的人更是会反弹，那么当这个机制触发的时候，也会被叫停。

但是当地老百姓的叫声，当地政府还是很容易过滤掉的;只有前者的触发机制开始才行。但是，我也愁呀，现在都觉得是在全国的大池子里吸水，好像不是那两个城市的直接竞争，有谁会来告状呢?民不告，官不纠呀。

这时，我看到了，亲戚买房出了这样一篇文章《天津的人才政策，绝杀了内外忧患的石家庄》，这不，终于有两个城市直面竞争了，天津和石家庄。如果石家庄政府是个为当地发展考虑的政府，他就应该报告打大领导：天津，你这样干不行，不行，我怒了!(用宋小宝语调说这句话最好)

石家庄会这样干嘛?如果是，我的预言可以提前两个月，在下一月的国务院办公会上提上日程。如果不是，还有下一个正面竞争的城市吗?帮我找找。

当然最最快的方法是，我们读者中，那谁把这篇文章直接转给那谁，我估计一个月内这次抢人大战就会息鼓!

第一次发出这么不谨慎的精确预言，你们就当故事看吧，千万别觉得我们后面有人，是提前放风。我后面最大的背景就是你们，普通买房人，因为我看不了房价被这个政策忽悠高了，让你们的买房成本又凭空被加上一大截子，即使亲戚买房的砍价师奋力砍，都砍不回来

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-12 20:14
天津的人才政策，绝杀了内忧外患的石家庄


要说中国最尴尬的省会，石家庄绝对是当之无愧的。作为京津冀协同发展重要一环的河北省省会，石家庄目前的现状用内忧外患来形容一点也不为过。

经济：石家庄一直被唐山压着，常年屈居老二的位置；

教育：石家庄是唯一没有211大学的省会，甚至连省内前三大学都捞不到；

影响力：有京津在，石家庄永无出头之日；

人口吸引力：全国排名第31，甚至落后于保定。


2017主要城市人口吸引力榜单

有人说，石家庄是全国唯一一个省会功能几乎被北京取代的城市;唯一一个全省人民包括石家庄自己都往北京跑的省会;唯一一个辐射不到全省一半的城市。

2017年，雄安新区设立，石家庄遭受重击，丢掉了非首都功能疏解集中承载地的头衔;

2018年，西安人才政策吸引60多万人落户，与之对标的石家庄再次遭到暴击;

5月，天津公布海河英才计划，石家庄遭到绝杀...

5月16日，在第二届世界智能大会上，天津市副市长孙文魁公布了人才引进政策，名为：“海河英才”计划。放宽对学历型人才、资格型人才、技能型人才、创业型人才和急需型人才的落户条件。近乎零门槛的设定和直辖市的身份，让天津的人才政策一石激起千层浪。对于渴望安家落户的人来说，更是充斥着致命的诱惑。

20小时，30万人登陆并下载“天津公安”APP办理落户申请，服务器一度瘫痪；

京津车票一早售空；

6天落户5800余人;签发2.7万份调档函。

海河英才计划出炉一周，就交出了如此亮眼的成绩单。

天津人才政策对石家庄的影响是致命的。数据显示，人才政策后，迁入天津的热门人才来源地分别是：北京、河北、山东、河南和东北地区。也就是说，天津吸纳的，不只是京津冀，更涵盖了整个华北甚至东北地区的人才，影响力可见一斑。网络上甚至有人提问：天津人才政策是不是把河北楼市搞废了？


与天津相比，石家庄没有优势。从GDP来看，2017年，全国主要城市GDP排名中，天津第6，石家庄第30。


平均收入对比：天津6178，石家庄5886


在教育方面，更是一个天上一个地下：天津位列中国城市大学竞争力排行榜第7位，而这个榜单，石家庄甚至都排不上号。


在如此优势下，天津还出台了低门槛的人才政策，反观没什么优势的石家庄，虽然也早早出台了人才政策，但是却被批没有诚意：有人反馈，已经在石家庄工作的大学生毕业生，申请区绿卡被拒，理由是“不符合2017年12月以后来石家庄工作”的要求。数据显示，石家庄人才政策实施三天，73位人才办理了落户手续，其中博士一人，硕士11人，本科24人，大专37人。这样的数据难免有些尴尬。


有人说：

「放下身段」的天津，虹吸的首要目标是「北漂」人才，以致于这几天京津城际铁路的车票都被一抢而空;第二目标势必是「近邻」河北，位于天津「正面」的唐山、秦皇岛和沧州，以及天津「侧翼」的衡水、保定，便在天津人才政策的射程范围之内。此消彼长，石家庄势必因此受到直接波及。

更要命的是，天津的人才政策正在抄石家庄的「后路」。最近九年，石家庄的本、专业毕业生规模从9万人上升到12万人，在校生规模从35万人上升到46万人。就算毕业生中仅有一半来自外地，其中又仅有一半选择留在石家庄，也有2万人左右的规模。可看一下最近四年石家庄的外地输入人口规模，则是从4万人下降至1万人。两者之间显然不成正比。如今，沿津保铁路可直达的天津又「放下身段」，对石家庄而言：此诚危急存亡之秋也。

天津的人才政策，绝杀了内忧外患的石家庄！

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-13 11:17
断供潮要来？一核心数据增加34%，越来越多人买了房却还不起贷款



10.58亿。

这是住建部、财政部和央行近日联合发布的《全国住房公积金2017年年度报告》中公布的公积金贷款的逾期金额。

10亿其实放在各大银行里面，都不算事太大的事情，即使是上市银行中市值仅百亿左右的江阴农村商业银行，其2017年的逾期贷款金额也达到了14.2亿，就更不用说工农中建这样的大银行了。

但要知道的是，在2016年公布的报告中，这个数字还仅是7.86亿，2017年的逾期金额足足上升了34.6%，但是2017年发放的个人公积金贷款254.76万笔，比上年降低了22.21%，贷款发放额9534.85亿，比上年降低24.93%。

发的贷款越来越少，但是逾期越来越多，这并不是一个好的苗头。公积金贷款遭遇逾期，断供潮会来吗？

01

最难与最便宜的房贷

在房地产热度爆棚的时代，公积金贷款并不容易。

除了一些城市政策调控方面的信贷全线收紧外，开放商为了快速回笼资金，也将公积金贷款视为“三等公民”对待，猫哥去年就写了《买房鄙视链：全款进！贷款等！公积金靠边！沦为“三等公民”的公积金，还靠得住吗？》，提醒大家公积金不能贷款也不要闲置。

全国仅有254.76万笔，拿到公积金贷款的人是算是幸运儿了。

《公积金报告》也大概描述了一下个人贷款情况：

● 70.54%的贷款用来购买新房；

● 房屋面积主力在90-144平方米，占到了61.43%；

● 首套房的比例达到了86.24%，占到了绝对的大多数；

● 发放贷款的人群中，双缴存职工拿到了一半以上的贷款数目；

● 而贷款人主力为年轻人，71.72%的贷款人年龄在40岁以下，而30岁以下的贷款人也占到了33.31%。

● 而最扎心的是，在收入水平上来讲，96.05%的贷款人是中低收入人群。当然如果把公积金的保障性质算上的话，这个比例其实对于中低收入者来讲，也算是一个利好消息。


虽然难度大，额度有限，但是公积金贷款依然是中低收入人群的首选，因为足够便宜，与商业按揭贷款相比，利率最低。

在2015年8月份降息后，央行公布了基准利率，个人住房公积金的存贷款利率也相应的调整了，以保持公积金贷款基准利率。

目前五年期（含）一下的利率为2.75%，五年期以上的利率为3.25%，而五年期以上的商贷基准利率是4.9%。

要知道商业按揭贷款虽然也是根据基准利率来确定，但是还是会根据政策或者市场来做响应的调整，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。

而与此同时，首套房的公积金贷款的利率一直保持为公积金贷款基准利率，并没有上浮，这可以说是最亲民的购房融资成本了。

02

嘴上说不要，身体却很诚实

成本低的杠杆要加，成本高的杠杆不得不加。

根据国家金融和发展实验室发布的《2017年度中国去杠杆进程报告》，非金融杠杆率在回落，金融部门在加速去杠杆，甚至政府部门的杠杆也略有回落，但是中国总体的杠杆率却在上升，因为中国居民部门杠杆率从2016年的44.8%上升到了49.0%，提高了4.2个百分点，所以去杠杆去了一年，这锅还得居民部门加杠杆来背。

居民部门的杠杆加在哪儿了呢？房子啊！这是一个可以脱口而出的答案啊。

前一阵子，经济学家樊纲在电视节目中提到了“六个钱包购房”，虽然这话有点偏离樊纲的本意，但是这个说法让大家喷得一塌糊涂，除了对于高房价的愤恨，还有就是对于自己加杠杆的否认。

但是，嘴上说不要，身体却很诚实。

猫哥以前跟大家聊过棚改的话题，棚改城市的房价攀升的速度让人心惊，尤其是一些热点城市一年涨幅达到了50%多。那么很多人就面临两难抉择，买，能力欠缺，不买，未来的房价可能比现在更不可攀。

最终在这种焦虑的煎熬中，很多人选择即便超出自己的能力范围加杠杆，也要早更贵之前先上车。真的能上车，别说六个钱包了，六十个钱包，该掏也得掏。

即便是调查报告中的49%的杠杆率已经很高了，但这个数字可能还是被低估的。

数据显示，2017年底，中国人民币住户贷款余额40.5万亿，如果再加上公积金贷款余额4.5万亿，那么居民的杠杆率就要比机构测算的49%还要加5个百分点还要多。这个数据虽然还没有赶上发达经济体，比如美国的79%、英国的88%，但是已经距离欧元区的59%和日本的58%很接近了，如果和新兴经济体相比，那么我们是绝对的最高点。

而在这个数据中，除了金融机构贷款上的杠杆，首付中从七大姑八大姨那里加的杠杆还没算在里面呢。

03

考验偿债能力的时候到了

在多重杠杆中，最便宜的贷款逾期了，这可不是一个好兆头，尤其是公积金贷款中96.05%的贷款人是中低收入人群。

在《公积金报告中》，中、低收入是指收入低于上年当地社会平均工资3倍，高收入是指收入高于上年当地社会平均工资3倍（含）。

就拿公积金的缴纳大户广东省来讲，2017年的缴存额2035亿，远高于北京、上海、江苏等省份。而广东省的职工平均工资是6071元/月，而在广东的的一众城市中，只有一线城市广州和深圳市超过平均工资的。


平均工资每年都在涨，然而房价的涨幅却远远高于工资的涨幅，尤其是一二线城市让人望尘莫及。而现在三四线城市动辄上万的房价，对应的却是2、3千的工资，更是压力山大，加重杠杆上车确实也成为不得不的选择，尤其是对于一些中产夹心层来讲，加了杠杆上了车，就是一穷二白了。

然而在上车之后，考验着购房者的就是偿债能力，说白了就是告诉你现金流的珍贵。一旦现金流断裂，尤其是手上有房贷的，现金流断裂，除了生活的拮据，那就是房贷的逾期，而更极端一点，可能就是弃房断供。

而在房贷之外，现在还有日渐上升的消费贷、现金贷，而利率也远比房贷的利率高。

《公积金报告》虽然只是给了简单的一个逾期数字，并没有详细的列表，但是从这个数字从侧面反映出，房贷压顶下购房者脆弱的现金流。

当然，这也给那些炒房的人提个醒，在这个房企都要现金为王的时代，手里的现金也要悠着点，一旦进入长期下跌区间，那你……断还是不断？

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-13 13:44
深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退？

6月5日，深圳市住房和建设局发布住房新政征求意见稿，对现有深圳住房制度进行较大幅度调整。这份名为《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见”）的文件提出，未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，后三类享受政策支持的各占20%左右，到2035年分阶段筹集建设各类住房170万套。


对这份文件，舆论似乎有分成两派的趋势，一些媒体高呼“二次房改”来了，能够纠正既往房产运行中的问题，能够形成长效机制，供其他城市借鉴，抬得很高，开始和香港、新加坡模式作对比；另一些媒体则认为是“国进民退”，不符合市场经济潮流。但我们疑虑的是，这个意见竟然能指导17年，这可是很长的时间，期间还会有变化吗？能真正执行下去吗？毕竟今年的《意见》就已经与下面这个文件相冲突了。

提一下2016年深圳做的规划

根据亲戚买房查到的2016年印发的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，商品房与政策房数量规划比值为5：4，商品房数量高于政策房。

全市规划建设住房总量54万套，其中商品住房30万套，安居型商品房（含经济适用房）17.6万套，公共租赁住房（含廉租住房）6.4万套。

而这次《意见》将这一比例变成了4：6，政策房占了大头。显然，这是一种颠覆性的调整。然后我们又对比了建设规划（2016-2020）与《意见》的指导思想，发现原规划中提到的“稳增长、保民生、调结构”的住房发展思路，转变为

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，正确处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向”，

突出了住、民生、新市民需求。


《意见》中的一些小细节

细读这份《意见》有很多有意思的地方。咱们一个一个说。

比如提供人才住房这一块：


什么是人才？人才的认定是靠市场还是靠政府？如果真的是人才，是否意味着在社会分工中创造财富、获取资源的能力是高于普通人的？是不是本身对住房的要求也高于普通人？那是否需要政府给予保障呢？

如果认定没有具体标准，会不会出现一些漏洞，被企业或个人利用，导致保障房管理失控。

然后再重点看这段——

“占住房供应总量20%左右的人才住房，将重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。”

官方文件，而且谈的是住房供应对象敏感问题，在顺序上肯定会反复推敲的。文件中的顺序是企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政。但真正实施起来，顺序可能会倒过来，党政、社会工作……其中教师可能是最受益群体。企事业经营管理、专业技术、高技能人员收入高，毕竟都熬到管理岗、高技能了，估计房子不用靠政府就能解决。而教师属于事业单位，收入相对较低，价格打六折的人才住房对他们吸引力很大。

一年10万套房，能不能落实

在《意见》中提到，2018年至2035年深圳住房发展的目标之一是到2035年，新增建设筹集各类住房170万套，其中2018-2020年42万套，2021-2025年45万套，2026-2035年83万套。

那深圳能实现吗？

咱们看看既往记录：

深圳市“十一五”住房建设规划提出的14万套保障性住房，截至2009年11月只推出了不到1万套，770万平方米的计划建筑面积只完工了不足10%。但是时间已经过了近五分之四。媒体惊呼：剩余近90%的保障性住房建设能否在“十一五”期间的最好一年多的时间内完成仍是一个巨大的问号。


再看十二五（2011-2015）住房计划，保障性住房应竣工21万套，实际竣工10.2万套，完成不到一半！


这也不能全怪政府执行力差，深圳的确也有难言苦衷。一是新增建设用地几乎没了。在深圳市多份文件中均诉苦说，“我市建设用地开发强度已达上限，新增建设用地几近枯竭，居住用地资源紧缺是制约我市住房与房地产业持续健康发展的重要影响因素。”二是深圳城中村老旧住房占了住房总量的48%，拆迁周期长，城市规划、城市更新推进缓慢。三是工业用地占比不小，也影响住宅供应。

不过在这份《意见》里，明确提出“完善住房用地供应机制，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度”。在亲戚买房看来，不应该是适当提高，而应该是大力提高才对。

这件事能不能推行下去，还得看房地产市场是否会一如既往地火爆下去，以及主政人员的决心。回到深圳的“十一五”规划，深圳市至2010年前应该完成14万套保障性住房的建设，但是在2008年底整个房地产市场形势低迷的形势下，深圳市委常委、副市长吕锐锋公开表示，通过分析房地产走势以及社会需求，没有必要一定要在2010年完成14万套的建设任务。



凭什么是深圳？

高房价把企业赶走了，税收减少了，需要压一压房价，让“人才”们“白居易”，能留下来踏实创造财富，是不是原因？



深圳龙岗区的官方报告中提到：

“房价的上涨抬高了租金，给刚毕业的大学生等年轻人增加了生活负担，排挤了一部分有用之才到我区就业，同时商业办公及厂房的租金也被抬高，一些企业受困于成本的上升，不得不整个企业或者将部分经营活动迁出我区，这对我区经济总量的增长起到了负面的影响”

而且，这种事儿，也只能财力雄厚的大城市才能做得来。比如深圳财政需要土地出让金，但是出让金减少了，也没啥大事儿。但其他城市，未必啊。看下面表格：


深圳2017年土地出让金收入809亿元，财政收入3332亿(位列全国3)，土地出让金与其比值是24%；

再看两个强二线城市，南京土地出让金1699亿元，财政收入1271亿，比值133%，武汉土地出让金1524亿，财政收入1403亿，比值108%；

再看两个三线城市，济南土地出让金871亿，财政收入677亿，比值128%；昆明土地出让金429亿，财政收入561亿，比值76.5%。

你觉得南京、武汉、济南、昆明，敢二次房改、改变土地财政吗？

写在最后

不管怎么说，“深圳新政”是楼市长效管理的积极探索和尝试，希冀深圳能像40年前引领改革开放大潮一样，在住房制度改革中再次闯出一条新路。

最后想请大家讨论个问题，深圳新政后，房价会降吗？或者说，对哪类房子是利空？有利好的房子吗？

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-20 13:45
房地产的诅咒 我们正以绝无仅有的方式逃出陷阱！


1、房产界的诅咒

房地产的研究史上有一位著名的研究专家，叫做弗雷德·哈里森。

他之所以被众人捧上神坛，是因为他曾精准地预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。

而且每次精准的预测都源于他的一套理论模型，叫做‘18年周期模型’，也被称作‘18年诅咒’。

根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右。

这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。

这套理论在历史上还先后被多个学者论证过，例如美国著名经济学家西蒙·库兹涅兹、芝加哥房产专家霍伊特、美联储主席的阿瑟·伯恩斯，还有玫瑰房地产经纪商罗伊·温茨利克等等。

按照大家的算法综合下来，房地产周期平均长度为18.33年，准确无误。

如果你还不相信，那再来看看离我们最近的几个著名房地产泡沫：

美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；

日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；

香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏，历时18年。

所以世界上几乎所有房地产经济研究者都坚信：

‘18年对于房地产来说，是个逃不过的魔咒’。

但万万没想到，意外还是发生了。

2、中国特色

我们再用这套理论去推演中国房地产。

中国房地产进入商业化的时间点是1987年，住房货币化改革是在1998年，所以1998年一直被作为中国房地产周期的开端。

至于接下来的推演过程篇幅有限就不一一详述了，感兴趣的可以参考子木之前的文章《回顾中国房地产三十年》。

但肯定的是，中国房地产市场从98年开始的周期起伏和弗雷德·哈里森的‘18年周期论’极为相似。

其实从2014年开始，中国房地产就开始呈现疲软之势。70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据环环下跌，衰退格局正式被确立。

那段时间人心惶惶，房地产市场极为萧条，炒房客排队套现把钱转入股市，投资客纷纷抛盘保命，刚需绝迹于江湖。

所有人都认为中国房地产市场诅咒时刻马上来临。谁都不愿意成为经济风暴的受害者，家门口刚刚崩盘的日本不正是活生生的例子吗？

其实，这也就从根本解释了为什么房地产周期能够跨越国别，跨越种族，跨越信仰存在于世中。

其实就是人性的共性。

‘恐惧和贪婪的人性弱点才是一切金融现象的使然。’这个在罗伯特·席勒的《动物精神》中解释地特别通透。

房价下跌的时候，你喊刚需出来买房是要出人命的。他会指着鼻子告诉你：“房价都要崩了，你还让我买房是不是图谋不轨？”

但是房价上升时，他们又跑出来疯了一样的抢着买房。你对他们说：“之前不是说房价要崩吗？钱不是不够吗？”

他们会回你：“房价涨了还不买，是不是图谋不轨，钱不够可以借啊！”

所以，购房者80%都是韭菜。

然而正当所有人认为中国房地产在2014年在劫难逃时，市场却来了一个惊天大逆转。

2014年10月起，央行开始接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场。从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿的房贷，这个量级整整占了过去18年的一半。

然后我们就看到了上一轮中国房价重燃暴涨局面。

到现在为止，可以准确的说，中国已经用绝无仅有的方式打破了‘18年诅咒’。

还记得去年年底房产研讨会，一位美国地产专家跑过来问我说：“我很看不懂你们中国房地产啊，按照规律你们现在已经崩盘了，怎么还能出现暴涨，So fanatical！”

“首先每天盼望我们崩盘是什么心理？而且你可曾听说过有‘中国特色’这个词？”

事实上，上一波中国特色式去库存放水房地产确也是无奈之举。

房地产就是经济，如果中国房地产在这个历史节骨眼上被“诅咒”了，中国是绝对跨越不了‘中等收入陷阱’的，也就是说，中国将与发达国家无缘。

3、如何面对中等收入陷阱

如果中国想跨过中等收入陷阱，就必须面对两个世界级难题，‘刘易斯拐点’和‘明斯基时刻’。

中国改革开放四十年能有现在的成就，绝大部分归功于中国庞大的人口红利。尤其是在加入WTO以来，虽然被老美层层压制，但不可否认，中国依靠廉价劳动力成为了全球最受益的一方。

然而中国从2012年劳动适龄人口开始减少。从2012年以来，我们16周岁至60周岁的劳动年龄人口减少了1500万人，每年都在减少。

人口的逐年减少，劳动力成本的不断升高告诉我们，刘易斯拐点近在咫尺。

刘易斯拐点

“刘易斯拐点”（Lewis Turning Point），即劳动力从过剩走向短缺的转折点。

人口结构的变化对经济的影响是根本性的。

如果达到刘易斯拐点，将意味着工资大幅上涨、工业利润受到挤压、投资下降，届时发展中国家将无法再依赖廉价劳动力。

由于拐点的到来很大程度上是由于国家强制推行的计划生育政策造成，劳动年龄人口的下降速度将远超过其他国家的正常下降水平，即使现在马上放松独生子女政策，鼓励生育，时间上也来不及了。

所以，中国将很快成为劳动力短缺的国家。

如果我把13年写的刘易斯拐点造成的六个趋势放到下面，你就会对今天中国的变化一目了然。

1、劳动力紧缺，必然导致工资会涨，传统的劳动力密集型企业将难以为继，并将大范围地向其他更落后的国家和地区转移。

‘本来发达城市的产业是由周边三四线城市承接的，结果由于人力成本太高，以至于中国多数制造业企业逃逸至东南亚国家’

2、中国沿海发达地区的发展依赖于大量内地民工，随着劳动力进入短缺时代，这些民工不需要别井离乡，在家门口就有很多工作机会，所以沿海发达地区的产业升级需求会更迫切。

‘中部城市崛起，将超越沿海城市成为国家发展主要力量’

3、由于劳动力紧缺，各地将会出现争夺劳动力的浪潮，发达大城市将改革户籍制度，取消入户门槛，力求更多劳动力资源留在本地。人口的城市化进程仍会加速。

‘目前城市抢人大战已经进入顶峰时刻，深圳近期的落户政策几乎取消了入户门槛’

4、劳动力成本上涨，将迫使企业更快地向资本密集型和技术密集型企业升级，没有能力升级的落后企业将被大量淘汰，存活下来的企业无论在规模还是在效率上都会有迅速的提升，产业集中度必将增加。

‘大规模低端制造业死亡，产业升级迫在眉睫’

5、人少了，总需求会下降，但需求的质量会提高，质量差价格低的产品市场会萎缩，质量、性能、品牌好的产品会有来越有市场。

‘GDP主动降速开始寻求质量，满足内需升级’

6、中国经济过去的发展，靠的是出口和大规模的铁公基投资投入拉动，随着劳动力成本上涨，出口优势将逐步减弱，产能过剩使投资需求减弱，靠大规模投资拉动的高速发展很难持续下去。未来的出路不在于继续增大投入，而在于提高效率。

‘大部分基建被砍，去产能成为首要目标’

以上6点趋势是中国未来必然要面对的事情，与老百姓的生活息息相关。而刘易斯拐点也是每个国家无法绕过的陷阱，所以只能主动去面对。在早期完成去产能、产业升级和内部城市崛起扩大内需的改革才是重中之重。

但是想做到这些，钱从哪儿来呢？

要是过去，随便开动印钞机印钞票就好了，但是现在美国加息潮逼的这么紧，再开动印钞机，分分钟一大堆索罗斯坐在家门口掏空你的经济，割你的韭菜。

所以只能有一个办法，就是从居民身上筹钱，方式就是打开房地产的阀门。

然而，中国多年的货币宽松政策和金融管制已经形成了奇高的债务泡沫，再加上上一轮的房地产去库存，中国金融杠杆已经形成了一个吹弹可破的大泡沫。

结果金融市场跨过了灰犀牛，却引来了‘明斯基时刻’。

明斯基时刻

“明斯基时刻”，是指信贷膨胀耗尽后资产价值崩盘的时刻，也可以被理解为杠杆过度累积引发市场突然下行。

懂的人都知道，‘明斯基时刻’远比什么黑天鹅、灰犀牛厉害得多，当年的俄罗斯金融危机就是栽倒在它这里，完全不可预见。

而中国长期以来，地方政府背杠杆大搞基建，企业背杠杆运营周转，开发商背杠杆买地造楼，居民背杠杆买房买车，所有主体都活在杠杆梦中无法自拔，严重透支了社会信用和居民劳动力。

所以从去年年底开始，央行仅做一件事情，就是严查所有账务，全面整顿金融市场，不遗余力地降杠杆！

降杠杆就是刮骨疗伤，靠着之前房价得来的资金做缓冲麻醉剂，勉强一层一层刮下去。

结果，还是刮出了钱荒。

4、打破经济规律的代价

从2018年开年后，社会上就开始曝出各种各样的‘缺钱新闻’。

例如，多地教师和公务员发不起工资，众多企业违约，董事长跳楼，房贷断供率达到历史峰位，社会固定资产投资创下1995年有记录以来的最低值等等。


种种现象告诉我们，中国钱荒真的来了！

但是很奇怪的是，截止2018年3月份中国货币总量已经超过了174万亿，比美元和欧元的总和还要多！那么这么多钱到底去哪儿了呢？或许只能用‘不为人知’这个词去解释吧。

中国用拉升房价的方式打破了‘18年周期’，延缓了‘刘易斯拐点’，对抗了‘明斯基时刻’，说明任何经济规律是可以被打破的。

但未来中国还有更长的路要走，需要解决经济的增长回落、贫富分化、过度城市化、社会公共服务短缺、就业困难、金融体系脆弱等问题，中等收入陷阱简直是发展中国家的噩梦。

而昨天特朗普政府突然出尔反尔对中国发动贸易制裁也显得在情理之中了。美国那么多资本大鳄是不可能不会窥见中国目前的处境的，这么好扳倒中国的机会他们怎么可能放过呢？

但是对于未来趋势，作为个人我还要多说一句。

我们都是人类，都有共同的恐惧和贪婪，而人性的弱点是“我们”这个整体所无法克服的。

所以人是有限理性的，市场并不完全有效，只要克服人性弱点，作为个人是可以持续战胜市场的，巴菲特用他的一生来证明了这一点。

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-26 14:57
涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号

　导读：国开行收紧棚改融资的新闻袭击了市场，这个新闻之所以牵动人心，是因为棚改是支撑这一轮房地产投资的强心剂，而房地产投资是目前中国经济为数不多的亮点。当前外部贸易战冲击下，内部经济发展前景阴云密布，5月份固定资产投资增速大幅下跌，消费不振，房地产投资成为提着的一口真气。

　　棚改货币化安置是2014-2018年这一轮楼市去库存的关键密码，是这一轮三四五线城市“涨价去库存”的刺激政策总纲。经过三年的涨价去库存，其楼市上涨造成的溢出效应已经非常显著。在房地产乱象丛生&地方政府债务隐性膨胀的当下，修正或调整已有的棚改政策，是结构化去杠杆的要义；但在经济下行的压力下，一刀切全面叫停棚改则有房地产投资断崖的风险，从实际操作上是不可能也不现实。

　　6月25日，国开行的声明，翻译过来很简单——国务院发改委让我们怎么做我们就怎么做，2018年棚改任务580万套没有结束，CDB的使命就不会结束。所谓“目前各项工作正在有序开展”的声明，对传闻既没有say yes也没有say no。从侧面证实了政策正在发生了不同以往的调整，棚改项目的资金渠道与资金来源发生了变化，央行PSL资金投向收紧或许可预期。

　　从公开信息梳理，随着棚改规模从600万套下调至580万套，棚改政策也从2018年开始发生了微调——

　　货币化安置比例已在有意压降，

　　更多地方转向实物安置

　　棚改货币化安置，一方面创造了供给，一方面人造了需求，是近年来三四五线城市房价大幅推升，迅速完成去库存的重要推手。近几年中国棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%（2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%）。

　　从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

　　货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。政府部门也注意到这一现象。

　　据扫雷小组：（四川）A市人大常委会的一篇调研报告显示，由于货币化安置两万余户，引起商品房价格的上涨。该市在售商品房原售价低于指导价，但棚改政策实施后直接上涨到最高限价。

　　全国政府工作报告表述也出现细微变化。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的类似提法已经消失。

　　在这种背景下，全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例，但有的地方在降速。

　　例如山东省首次取消了货币化安置；

　　湖南省提出，“要根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策”；

　　江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

　　广东省则提出要控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

　　4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。

　　相较而言，2016、2017年政策主要方向是提高货币化安置比例，今年各省关于棚改货币化安置表述的转变，反应了三四线地产泡沫下，高层对于政策的反思和调整。

　　PSL定向调控政策进入了反思期，

　　棚改资金来源发生方向性调整，

　　比如由地方政府发行棚改专项债。

　　2014年，经济下行冲击下，央行创造性地发明了PSL和MLF、SLF等定向调控工具，其中PSL尤其令人瞩目。

　　截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是定向投放基础货币，定向投向国开行和农发行，再由两者投向具体的棚改项目，PSL也是棚改货币化资金的主要来源，在这个链条中，国开行和农发行直接参与了货币创造。其政策最终溢出效应间接带动三四线城市房价上涨。

　　这便是“涨价去库存”背后的逻辑链。2017年末国开行棚改贷款余额达2.93万亿，占贷款余额的比重高达25.83%，是国开行的第一大业务类型。国开行堪称第二央行。

　　6月15日，中国债券信息网上挂出的《2018 年第一批天津市棚户区改造专项债券信息披露文件》显示，天津拟发行棚改专项债15亿。这是首单棚改专项债。

　　这则新闻背后，意味着棚改融资来源端的重大调整。抛开债券发行期限、发行利率上的优惠不说，将棚改专项债纳入地方政府的债券发行计划，使得资金的募集、发行和投向更加透明，符合目前地方债务去杠杆的政策大方向。

　　过去几年的棚改货币化安置已经透支了三四线城市住房需求，2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点。数据在说话——2016年2月至2017年4月，商品房销售面积累计变动处于较高位水平，去库存取得明显成效，但是2017年6月以后，商品房销售面积尤其是住宅销售面积累计同比变动下滑，2018年初以来，商品房销售面积和投资出现了背离。住宅商品房2018年4月累计同比变动仅为0.4%，棚改货币化对商品房销售的拉动作用出现了边际弱化的现象。

　　棚改货币化对商品房销售的拉动似是强弩之末，居民的杠杆却在迅速累计，下一步怎么整？

　　杠杆转移，下一步怎么玩？

　　图：100城2016-2018年棚改规模三年纵向对比
　6月25日，市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。

　　当日晚间，国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

　　据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-26 15:08
申万宏源：未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金


　结论或者投资建议：

　　年初开始，国开行棚改项目继续有序展开，但地方棚改办和国开行的合同审批权上移。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。考虑到滞后效应，会在四季度之后对经济形成影响，地产产业的资金到位情况，何时开始受到影响，值得关注。

　　在PSL明显收严后的2-3个月开始，会显现出对房地产投资的压力。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。PSL投放一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。

　　2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍明显低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。

　　房地产销售回落拖累其他资金增速，流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。房地产销售进入下行周期， 2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款将持续下滑。

　　未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。2017年广义非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压，房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。

　　正文：

　　1 上半年PSL投放超预期，全年呈现前高后低

　　规划（2014-2020年）》提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。2015-2017 年开工棚户区改造1800 万套；2017 年5 月国务院确定2018-2020 年再改造各类棚户区1500 万套，12 月住建部定下2018 年改造580万套的目标，超出此前市场预期（500 万套）。PSL是棚改重要的资金来源。

　　上半年PSL超预期投放，支撑今年房产市场。PSL投放增加一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。2018年5月抵押补充贷款余额为 31247亿元，同比增长 33.12%。2018年2月新增抵押补充贷款（PSL）1510亿元，高于2017年单月最大投放量1089亿元。

　　2018年上半年政府抵押补充贷款投放力度加大，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，间接带动三四线城市房价上涨，增强了房地产企业补库存和加投资的动力。

　　从数据来看，今年政府抵押补充贷款的投放强度显著提前，后面将呈现前高后低走势。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。

　　从房地产新开工面积和投资与新增抵押补充贷款的关系来看，新增抵押贷款投放后，房地产新开工面积会出现上行的趋势，滞后2-3个月的房地产投资增速也会上升。收紧的效果也类似，会在PSL明显收严后的2-3个月开始显现出对房地产投资的压力。



　　2 房地产开发到位资金增速下行，地产资金链承压

　　其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。房地产开发到位资金是指房地产开发企业实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道，主要包括为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。从房地产开发资金结构看，利用外资比重极小，并且同比下滑，不会影响房地产到位资金总体增速。自筹资金占比不断下降，2018年5月占比为31.41%。国内贷款占比相对稳定，维持在18%左右。其他资金占比由2013年5月的44.94%上升到了2018年5月的52.11%。


　　2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍然低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。


　　房地产销售回落拖累其他资金增速。其他资金来源指房地产企业收到的除自筹资金、国内贷款和外资之外其他用于房地产开发的资金。其他资金以定金及预收款、个人按揭贷款为主，占比在90%左右，这两项可以近似看做是房地产销售所得。房地产销售进入下行周期，2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。


　　流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。国内贷款是指房地产企业向银行及非银行机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款。2017年12月之后，国内贷款增速大幅下滑，2018年4月出现负增长，而2017年4月增速为17%。国内贷款分为银行贷款与非银金融机构贷款，其中银行货款的占比从2013年的88%逐年下降至2017年的81%左右，非银金融机构货款占比逐年提高，信托、资管、券商、保险、基金等非银机构逐渐成为房地产到位资金的重要渠道，并且推动了2016年以来的房地产繁荣。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款下滑，进一步拖累房地产到位资金的增长。


　　未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。我们首先估算房地产到位资金中广义非标融资占比。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。我们估算出2017年非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。


　　房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压。房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。2016年以来房地产到位资金增速下滑，2018年4月增速创2016年4月份后新低，仅为2.1%，2018年5月增速回升，但是相对2017年和2016年同期水平仍然较低。从上述分析来看，未来房地产到位资金增速仍面临考验。可以预计，2018年四季度以后，房地产投资会面临下行压力。

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-26 15:10
国开行回应棚改暂停传闻：各项工作有序开展

对于棚改将暂停的传闻，国家开发银行作出了回应。

　　6月25日晚间，财新网报道称，国开行相关人员表示，今年以来开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部位指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作，至今年5月末，开行今年已发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工建设，目前各项工作正在有序开展。

　　国开行的此番回应，可以视为对早些时间网上传出“棚改，全国一刀切，全部暂停。”传闻的辟谣。

　　财联社也从国开行处获悉，并未暂停所有棚改项目，进行中的项目仍在持续执行，但早前总行收回了棚改项目的合同审批权限，早前在分支行可签订的合同，现在也必须由总行审批。另外过去以货币安置为主的方式，今年也多以实物安置为主。

　　棚户区改造和整治在过去两三年中，在全国各地执行开来，对于推动城市建设和发展有着积极作用。

　　北京在今年3月公布的《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》中要求，今年北京全市共有236个项目、23550户居民纳入2018年棚改任务，92个项目在中心城区，涉及居民15300户。


　　其中，东城和西城各9个项目，朝阳15个，海淀11个，石景山5个。而丰台有43个项目，是全市各区中项目最多的，涉及4000户也是各区中最多的。今年新增政府债务限额566亿元中，副中心棚户区改造安排了92亿元。

　　去年5月，国务院常务会议决定，2018年到2020年的3年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。在2015—2017年第一个三年计划中，全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。今年3月的政府报告中也指出，过去5年棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户。

　　作为棚改货币化主要来源的抵押补充贷款（PSL），到今年5月24日已新增投放4371亿元，累积同比增加48.32%，抵押补充贷款余额30978亿元，同比增长32%。其中今年2月央行单月投放达到1510亿元，为2016年8月以来单月最高投放量，总体投放力度大于去年。
　大规模的棚户区改造，也助推了过去两三年全国房地产的去库存。2017年6月，住建部颁布的通知明确指出，在房源充足、商品住房库存量大的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

　　此举被认为通过棚户区改造货币化补偿，对于三四线城市去库存有一定效果。

　　中信证券(16.360, 0.20, 1.24%)研究部数据显示，2017年以来，三线城市新建商品房、二手房价格与一二线城市同比增长幅度相比，出现快速提升，在2017年更是升至高位。

　　一组数据显示，2016年6月之后，PSL期末余额持续高于1.5万亿规模并逐步上升；另一方面，自2016年9月起，一线城市和二线城市新建商品房、二手房价格同比变动持续呈现断崖下降趋势。同一时间，三线城市新房、二手房价格同比却反相拉升，呈持续上升态势，至今年年初开始趋于平稳。

　　中信证券研究部指出，棚改货币化安置释放了三四线城市改善型需求，PSL的抵押补充贷款溢出效应，也间接拉动了三四线城市房价上升。

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作者: 浅贝    时间: 2018-7-2 10:57
第三轮全国性调控已在路上 这座城市太狠了

中国经营报 06月30日 09:12 关注
1

长沙625新政已经公布几天了，对于这个“热点”，我没有第一时间跟进。

因为，这几个问题需要仔细思考？

1、 “抢人落户，但落户不能买房”意味着什么？

对于城市意味着什么？

对于“人才”意味着什么？

2、 其调控内容是长沙一个孤例，还是具有示范意义，将会普遍实行到一二线城市？

3、 如果以2016年10月为本周期全国性调控的第一轮，以2017年3月为本周期全国性调控第二轮，那么本周期会不会有第三轮？2018年的6月是否将是第三轮的开始？将是一个新的起点？

2

先看一下长沙新政内容：

2018年6月25日，长沙市楼市调控升级，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。

看一下，这个升级版调控的内容，原文太长，我就不再引用，只捞干的。

一、本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房；

二、本市户籍成年单身家庭已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

三、市外迁入新户籍家庭（已落户满两年，退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业（在本市连续缴纳12个月个人所得税或社会保险的），在限购区域内限购1套商品住房。

四、（非本市户籍）在限购区域内已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

五、（非本市户籍）在本市稳定就业且无住房的，在本市连续缴纳24个月的个人所得税或社会保险，在限购区域内限购1套商品住房。

六、本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

七、在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

八、暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房取得不动产权属证书满5年后方可转让。

九、父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。

十、未成年人不得单独购买商品住房。

十一、落户学校集体户口的在校（含军队院校）大学生（包括本科、硕士、博士），不得在限购区域内购买商品住房。

十二、夫妻离异后未再婚的，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

十三、对符合人才引进条件的，其购房资格、住房公积金使用不受上述限制，但须获得市组织人事部门的认定。

3

看完这十三条新政，一句话形容，“刀刀见血”。

尤其，分析完八条创新性新政（加粗字体），一句话形容，“字字诛心”。

因为，这份文件不仅又一次开创了中国房地产“史上最严新政”。

更重要的是，将众多一二线城市从2017年开始的“抢人卖房”之路从政策层面堵死。

让我们仔细仔细分析。

4

调控第三条：

“市外迁入新户籍家庭（已落户满两年，退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业（在本市连续缴纳12个月个人所得税或社会保险的），在限购区域内限购1套商品住房。”

这也就意味着长沙新增人口特别是抢人所得人口，必须等到一年之后才能买房，而且增加了二个强制性条件，第一必须有工作（需要有工作证明），第二有连续12个月社保或保险才能买房。

实际上，对于以购房为目的，来到长沙落户的人群来说，无论你是从湖南各个地市来的，还是从全国别的城市来的。你购买长沙房产的资格已经没收，留给你的路只有两条。

要么，老老实实的找工作，交社保攒资格。

要么，再去别的抢人城市碰碰运气。

对于长沙市政府来说，来我这个城市，第一目的一定是就业或发展，绝对不能买了一套或者摇到一套房子，马上就走。

因为那种 “伪入户，真买房”，对于这些抢人城市来说，除了抬高房价，抬高真正想留居城市门槛之外，对于经济发展，吸引人才毫无意义。

从这个角度看，长沙带了一个好头，新政杜绝了外地人利用人才引进机会买房的政策漏洞。

当然，入户买房这条路没有被完全封死，第十三条规定“对符合人才引进条件的，其购房资格、住房公积金使用不受上述限制，但须获得市组织人事部门的认定。”，使得这个政策更具有弹性，如果你真的是一个高级的人才，还是有网开一面，迅速买房的的机会的。

5

第六条：本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

第七条、在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

这是全国其他城市少见过的限购+限售的组合拳。

第七条是限售，在全国并不稀奇，比这条限售年限长的多的城市有的是，但是第六条却不多见，“取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房”，基本上打死了一大批本轮房地产周期获得升值权益（已经购买一套新房），还想趁着摇号机会，再来一套的本地市民的投机之心。

以四年为限，买完不能卖，卖完才能买，再加上“本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房”，实际上本地人利用第二套名额和摇号机会再炒房的已经不太可能。

6

这还不算完，第八、九、十、十一、十二条——把现在市场上常见的绕过限购的道路，基本堵死。

包括：

1、注册公司买房法。

2、未成年子女买房法；

3、直系亲属买房法

4、大学生买房法

5、自然包括中国最悠久、最常用、最屡试不爽的离婚买房法；

以至于在某长沙地方群里，马上出现这样的段子。


实际上，限离婚在5月成都和原来北京新政中有所体现。限公司购房，在近日西安和杭州的新政中也体现过。然而一次性在老四限基础上（限购、限售、限价、限贷）的基础上，提出新四限（限离婚、限新落户、限公司、限亲属），足可以看出长沙市政府对本次调控下手之狠。

7

这一版的625长沙调控实施后，市场会成什么样子。

很可能，大概率，是要凉了。

当然对于本地无房刚需绝对是个好事。

外地人一年之后才能买，本地人买二套限制也很大。

然而，问题来了。

长沙政府为什么对自己这么狠？

要知道，第一，这半年长沙的涨幅并不突出，甚至可以用相对平稳来形容。


第二、长沙并没有爆出类似于西安的摇号丑闻。


所以，必须跳出长沙，从全国范围来看待长沙的625新政问题。

这个解释，很大可能就是“以长沙作为实验田，重新制定全国性摇号新政”。

8

大家都知道，全国现在摇号买房的城市有七个。南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安。

然而，效果怎样？

令人尴尬的是，效果不佳（除了上海），甚至可以说，市场越摇越好，越摇越火。甚至时不时出现，90老太离婚摇号买房，几万人抢几百套房子的新闻。

原因何在？

无疑，其中的漏洞太多，太多。

造成能够去摇号的人太多，太多。

离婚之后可以摇号，引进的“人才”可以摇号，本地的二套购房资格可以摇号，注册公司可以摇号~~~~~，甚至近来爆出西安管理人员内外勾结假摇号，杭州注册数个公司专为摇号。

所以，必须改。

怎么改，堵住漏洞。（个人认为摇号买房另一大的问题是一二手倒挂，这是另外的问题，不展开说了）。

所以，你会发现长沙的新政就是针对的这六个城市爆出来一系列摇号漏洞制定的，所以长沙本次新政更可以看成是一次“针对于摇号买房城市”实验性创新打补丁。

如果通过本次新政，摇号市场真的能冷下去。

如果通过本次新政，摇号城市客户能够冷静下来。

大概率，这些措施是要推广到这六个摇号城市（上海可能性较小）。

9

从六月底，似乎又有开始新的一轮全国性调控。

6月24日，西安调控升级。

6月25日，长沙集大成版调控升级。

6月26日，杭州调控升级。

6月27日，长沙明显倾向于老居民调控再次升级——参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍。购房集中登记结束后，申购人数超过1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。

6月28日，重庆调控升级，对“三无”人员不再贷款。

以后，会不会又更多的城市开始升级更多的调控措施呢？

大概率是会的。

因为，毕竟房住不炒是主旋律，是不能动摇的政治任务。

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作者: 浅贝    时间: 2018-7-2 10:58
七部委联手整治！ 楼市调控正全面失控？
2018.07.01 00:21:12投资者报

七部委联手整治！ 楼市调控正全面失控？

来源：米筐投资（mikuangtouzi）   

作者：A先生

在本轮楼市调控接近2周年之际，6月28日，住建部等七部委联合印发《通知》，决定自7月初至12月底，在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。

近半年来，楼市调控的效力正在急剧衰减，楼市调控正遭遇全面失控的风险：

在成都，7万人抢购千套房；

在深圳，要选房先交500万诚意金；

在西安，摇号摇出一群关系户；

在杭州，排队买房累到人晕倒住院……

在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上，甚至提出“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”。

本轮楼市调控至今，为何没有熄灭买房、炒房的热情？

因为在限价调控下，一手房价低于周边二手房20%以上，买到就是赚到啊！是的，摇号买房就像打新股中签，妥妥的套利机会。

当人为扭曲市场价格、调控压制需求却激发了新需求，局面会否失控呢？

1

预期调控

楼市调控就是预期调控，本质就是一个博弈的过程：上有政策，下有对策；根据下面的对策，上面再发布新的政策；由于上面新发布了政策，下面会再做出新的对策……如此往复。

2016年，全国一二线城市万马齐喑的暴涨，中央一盘棋调控——限购/限贷/限（地产商）融（资）/限地王……离婚/法拍/补缴社保破限购、做首套，那就出台政策“离婚一年内算二套、购买法拍房同样得有购房资格、补缴社保无效”。

通过房抵贷/消费贷/以贷养贷等购买房产，紧接着就是“严禁信贷资金流入楼市、房抵贷最长10年/金额不超100万”……

见招拆招、新招不断、招招命中。

目的是什么？就是发出一个信号——房住不炒，这次来真的。以此改变人的预期。

我们看下面这张图：


这是一张深圳2016年10月楼市调控以来新房价格走势图。猛一看，估计很多人都吓尿了：这么陡的下跌走势，楼市要崩盘。

于是，结论出来了：

深圳楼价暴跌。

楼市调控圆满成功。

炒房客要跳楼，刚需族能抄底了。

如果你再看价格，并计算一下，会大跌眼镜：（55611元-54185元）/55611元*100%=2.56%。

什么？楼市严控一年半，就跌了2.56%！这哪里是下跌，分明是微不足道的小振幅么！

但是目的达到了——房价跌了！

新房限价就是这个套路的运用：新房价格要备案，价格太高就不给你备案，备不了案就拿不到预售证、就无法售卖、更无法抵押办按揭、地产商也就回不了款啊，紧接着就是现金流断裂、然后……地产商被逼就范。

ZF的目的达到了：从统计数据上看，房价降了啊。

房！价！降！了！

这一消息传出去，会在人群中产生恐慌效应——炒房客不再买、甚至要抛售了，刚改客户也得延后了，可买可不买的刚需也决定再等等了……恩，这是政府期望达到的效果。

然并卵。

楼市是一个重复博弈、循环博弈的市场，有时“偷米不成舍把米”——你限制新房价格，就产生了一二手房价倒挂，20%以上的套利空间，傻子都知道咋做。

本想抑制需求，没承想却激发了新需求，也就出现了本文开头的一幕。

2

反馈链条

我一直强调，世界是复杂纷乱的、事物是变幻难测的。反应会产生新的反应、应对会产生新的应对，往复循环。

为什么专家/学者预测楼市多不准确？因为在用静止的视角去看变化、博弈的楼市，无法跳出自己的格局——绝大多数人都这样，最简单的例子就是：没房的人只看利空信息，觉得房价肯定要崩；有房的只看利多信息，觉得房价铁定要涨。

那我们再回到楼市调控，它会产生哪些反馈链条呢？

楼市调控确实可以抑制投资需求、延缓刚改需求、一定程度上也能缩减刚性需求，但它改变不了需求——需求仍然存在，只是被压抑了。

最美好的结果就是达到“房住不炒”的效果——买房都是用来居住。那其他影响呢？

限制地产商融资，会减缓开发速度。

增加廉租房/限价房/共有产权房供应，会挤占商品房供应。

土地限价，会打击地方政府供地的积极性。

……

楼市调控稳定了预期、打击了投机，但也限制了房屋的供给。当供不应求时，结果只能是一个字——涨。

解决高房价看似一个简单供需问题，实则是一个系统工程。

为什么人们都爱去大城市？因为机会多啊；为什么机会多呢？因为陌生人协作社会，法制完善、契约精神、能力优先……

广大的四五线、十八线小城为什么就不具备呢？因为人群受教育程度低、人少无法产生规模、熟人社会凭靠关系……

这些问题不解决，有志青年还会一波波流入城市，产生房屋需求。

为什么大城市不多盖房子呢？因为土地有限；土地有限可以向外扩展啊？可一天只有24小时，不能都在路上吧；那修地铁啊！修地铁的钱来自哪里？国家多印钱去修啊！

钱变毛，老百姓同意否暂且不说，地铁也有通勤时间啊。所以，大城市的房屋供应是有上限的。

看似简单的供需，却可以延伸出两个长长的链条，并在每一个节点上产生反馈。

所以要建立房地产的长效机制——控制大城市人口流入、增加租赁住房/共有产权房供应。

但能成功么？

　　3

路径依赖

对政府管控经济的能力，有两个极端观点。

一种观点认为，因为宏观调控、所以房价飞涨，房价永远涨、越调控越涨。

十余年的楼市调控史就是一部楼市涨价史，哪一次调控把房价打压下去了？现在一二线城市的房价普遍是十年前的3倍以上啊。

另一张观点则认为，我国政府有极强的经济管控能力，买房买股做投资，就听政府的好了——让你买房就买房，如2008年四万亿刺激、2015年去库存。

让你买股就买股，如2005年股权分置改革、2015年万众创业大众创新。2016年大家还在讨论保汇率还是保房价，现在看不是全保住了么？

两种观点都是摆事实、讲道理，谁对谁错呢？

都是站在某个角度看问题、并把事物的前后顺序当成了因果关系，并以此形成了自己的路径依赖。

过去二十年房价飞涨，并不是因为楼市调控（调不调控它都会涨），而是经济发展财富积累、农村人口大量聚集于大城市的结果。

2009年和2016年房价暴涨，是房产的需求本身就在，信贷宽松只是起到了一个催化剂作用；

2007年和2015年的牛市，也并非政府有意为之，而是正常的股市涨跌周期循环到了——2007距1999年的牛市相隔8年，2015相隔2006年的牛市相隔9年。

每一个结果的发生，都有当时特定的外部环境，因素众多、关系复杂，而我们在解释时，总喜欢找最易理解的、最简单粗暴的、有时间先后顺序的原因，而这些原因并不就是真的原因。

那又如何？反正能解释这种结果，大家伙要的是一个解释，路径依赖由此根深蒂固。

读到这，或许有人已经不耐烦了：A先生，你啰嗦了半天、东牵西扯的一大圈，倒是给个准信啊——本轮楼市调控到底能否成功？我究竟什么时候可以入手？

我的回答是：适时应变，相机而动。

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相机而动

前文已经说过，楼市调控只是压制了投资需求、延缓了刚性需求（首套刚需/改善刚需），并没有满足需求、更没有消灭需求——需求一直就在那里。

楼市调控能否成功，取决于长效机制能否建立——一线城市限制人口流入、二线城市增加土地/房屋供应、房价高的城市加大租赁住房/共有产权房的供应，当然还要出现能替代房产的其他靠谱理财品种。

长效机制能建立吗？建立需要多长时间呢？抑制需求腾挪出的时间够用吗？

这就是楼市调控，面临局面失控的问题所在：

人为扭曲市场价格继续、一二手房价倒挂继续、人们买房热情继续、楼盘开盘秒光继续，当源源不断的新房被波涛汹涌的买家抢购完，新房消耗殆尽时，会给人造成房源不足、供应紧张的心理预期。

房源没有了，供应没有了。其后果是什么呢？房价要涨啊！赶紧抢房啊！

如此这般，本轮调控也就弄巧成拙了——本来预期是神调控，谁承想竟演变成了神马调控！

本想是通过压低新房备案价，给人造成房价下跌的心理预期，让人退避三舍。老百姓却发现了因价差而出现的套利空间，反而加速入场、买光了房子。

本轮调控的吊诡就出现在这：本想调控扭转人的房价上涨预期，现实操作却是加强深化了人的房价上涨预期！

屡屡失策的政府总有成功的案例，一向强势的政府也有失手的时候。

不相信政府一定能、也不相信政府一定不能，看环境变化、看实际情况、看成果疗效，摒弃自己由过往经验而陷入的路径依赖——同一河流不会踏入两次，过去的并不适用未来。

刚需能否入手、刚改能否入手、投资能否入手，多去楼市一线转转、多去售楼部看看、多去二手房中介观察观察，伺机而动、捕捉机会。

刺猬对所有变化的现实，都倾向于用一种观点来解释。而狐狸却很灵活，会根据当前情况的变化而不断做出改变。

你是做固执己见的刺猬，还是随机应变的狐狸？

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作者: 浅贝    时间: 2018-7-11 09:55
环京楼市要死而复生？燕郊也要抢人吗？


如果说全国楼市，真正下跌，真正跌的狠的地方，非环京莫属了，自打当年北京317新政后，环京楼市也用了极其严格的限购政策，这直接导致了基本没什么人再有购房资格，于是楼市成交极低，半年后开始下跌，一路下跌到腰斩。仍然半死不活，甚至你在大街上都已经快找不到中介了，号称房住不炒，真正在燕郊变成了现实，这里的房子你是卖也卖不掉，租也租不出去。干脆烂在手里。老齐经常跟知识星球粉丝群里的小伙伴们开玩笑，说房住不炒的风向标就是环京，这里几乎没什么自住刚需，全是来投资的。一旦这里开始放开调控，就说明本次房住不炒彻底该结束了。


但是就在昨天，真的被吓到了，根据房地产报的报道，燕郊高新区人力资源官网，贴出了一则消息，叫做人才引进落户须知，瞬间引发了房产圈的热议，大家都明白，一旦燕郊加入抢人，那么也就意味着他可以通过抢人来绕开限购了，那么也就意味着环京楼市将借道人才落户而诈尸，甚至死而复生。通过源源不断涌入的人口，来给楼市输血，爆炒的下半场即将开始。但是出人意料的事情发生了，就在人才引进落户须知发出的四个小时候，突然被删除了？那么这到底几个意思呢？对这样一个政策，有记者去找了当地的人力社保局，问问他们为什么发了又下？结果人家不予置评。


有人手疾眼快，迅速做了截图，保留了证据，从须知上我们可以看到，办理人才引入的条件，1是单位有集体户口，2是45岁以下，3是大专以上学历。那么单位需要提供什么呢？1是盖章，2是单位属于三河市，有三年劳动合同，3是三河市社保机构开证明，4是单位接收证明，5是户口迁移证。

应该说这份要求，虽然没有规定单位的开办年限，也没有要求个人缴纳社保和纳税年限，但卡人的地方还是有的，那就是单位要有集体户口，这也就是说，你只能通过国企，事业单位，或者规模较大的民企来做这个事，还得签订一个三年的合同，所以想拿当地身份其实也没这么容易。

就是这样一个比较中性的政策，也是发了又下，可见燕郊感受到了来自政策的压力，估计谁都明白，环京楼市就是本次调控的风向标，一旦环京死而复活，那么全国就都控制不住了，现在如果燕郊也加入抢人行列，其实是有这个风险的，这个话题很可能放大炒楼的预期，被视为是政策转向，如果那样就彻底麻烦了。所以现在就是要把风险扼杀在摇篮里，任何政策放松的预期都不要给。

从之前的一轮楼市新动向来看，管理层已经很闹心了，对三四线的棚改货币化安置很反感，现在开始往回收了，然后各地官媒也开始痛批抢人政策，都说明了，在库存去的差不多的情况下，未来很有可能会像二三四线城市下狠手了，起码大家都看的明白的两点，肯定要改变，一个是货币化安置要大规模削减，另一个就是抢人政策，目前这个东西还没想好怎么收口。

其实，年初我们就判断，楼市是一线不涨，二线和三线涨，二线因为抢人，三线因为货币化安置，上个月我们修正了判断，三线恐怕马上也不涨了，因为货币化安置估计该风停了，三四五线城市的房价，马上会出现环京化的表现，也就是卖也卖不掉租也租不出去，甚至2-3年后，你在大街上恐怕连中介都找不到了。现在有上涨潜力的就是二线省会城市，抢人不止，房价上涨也不会停止。而被抢走人的城市就会比较悲催了。


如果你是刚需就尽早买，因为不涨归不涨，但他未必会跌，强预期还在，最后房价没跌利率还涨了，对你来说无疑是负担加重的，根据融360的统计，2018年6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%，上升15.34%。北上广深一线城市首套房平均利率保持平稳，处于5.16%-5.57%区间。工农中建四大行以及浦发银行执行基准上浮15%；光大银行、东亚银行执行基准上浮20%。所以在楼市调控下，利率负担上升这个不可避免，2-3年内必须有房的人，要尽量早买，否则后面会更难受。

至于投资的，改善的，尽量不要买了，投资的目的是拿回资金，而现在楼市出口的流动性越来越小，最后其实算下来不到5%的人可以华丽丽的把钱带走，其他人的财富都会被冻结在楼市里，再也拿不出来了，所以对于绝大多数人来说根本不是投资而是消费，本来去投资的，结果变成了消费肯定是有问题的，所以这个时点就不要再进了，即使未来楼市还能涨，他也不会是最佳的投资品种。至于改善的肯定不算刚需，他也是一种消费，你的目的就是住更好的房子，其实可以考虑换租，也就是把你的房子租出去，然后你加一点钱租个更好的。这样改善的需求可以满足，而你的支出跟换房比起来，可能连税费部分都花不了。所以这么做更划算。我们在对待房子的时候一定要明确自己的目的，我到底是要用它上学落户，还是要住，又或者是以后要更多的钱，这完全是不同的操作方法，当然如果您说我全要，那神也救不了你了

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作者: 浅贝    时间: 2018-8-9 14:00
十问厦门房价：为何收入低房价高？今年还会跌吗……

　　第1问：厦门为何收入低房价高？

　　厦门均价4万，深圳房子均价5.5万。深圳地域更大，平均下来是5.5万，厦门地域小，平均下来是4万，所以理论上厦门的房价更接近真实水平。深圳地域大，贵的卖十几二十万，但正是因为它大，最边缘的可能卖3万，所以平均下来是5万。所以其实深圳相对核心区的房价是贵很多的，绝对不止5.5万，也就是说如果通过房价收入比来对比的话，厦门房价收入比还比深圳更好。并且厦门地小人多，价格相对来说也是更合理的。

　　第2问：厦门房价合理吗？

　　厦门的房价可能还没到天花板，因为并不是所有人都能买房，从古至今都是这个道理。厦门地少人多，买得起的人已经可以支撑上涨空间了，买不起的人永远都觉得价格不合理。

　　第3问：厦门房价今年还会跌吗？

　　会跌，只是速度问题。五缘湾区域今年也在慢慢下降，同一个小区的房子差的去年就开始降价了，好的今年开始降。本质原因是缺钱才会降价卖房子。10套房子里面本来是只有1、2个人降价，时间拖得越长就会越多人缺钱，这是一定的。所以降价的人也会越来越多，降价幅度和范围也会逐渐增加。

　　第4问：厦门不同区域房价下跌为何快慢不一？

　　原因主要是因为：第一，房子的资源丰富，学区好、地段好、房子好相对抗跌；第二，这种类型的房子置换不多，例如海峡国际社区，多为自住，自住的房子不会卖就不会跌，从概率上来讲一个小区或区域自住的人越多，房子拿出来卖的越少，这个地方没有成交就没有下跌；第三，最先跌的往往就是去年涨的最快的，而去年涨的最快的就是投资需求买入的小户型房子。

　　第5问：厦门房价为何比其他城市跌得快？

　　厦门跌幅领跑全国，且厦门房价仅次于北京深圳上海这三个城市。

　　从大周期的宏观角度，所有城市都是一样的，都会走到价格下跌的地步。其他城市现在发生的事情都是厦门去年发生过的事情（如新房限价，摇号等）。泉州漳州现在走的路就是厦门去年走过的路。

　　周期来看，厦门的这一轮调控是从2016年7月15号开始，厦门在2016年9月30号出的调控，限购限贷同时加码，然后在2017年3月26号又加上了限售。其他几个城市2016年10月开始调控，厦门领先三个月。再有另一些城市是到去年底，甚至到今年现在才限购限贷。所以每个政策出台的节奏不一致，这就叫差异化。每个城市都调一次，这叫差异化。所以导致厦门现在走在比较前面。厦门是第一个出调控政策的城市、第一个出限购限售的城市、执行的最彻底的城市。

　　从原政策的执行力度来看，很多城市出政策来变通对冲缓解稀释政策的效应。如西安在16年、17年也出了调控政策。为什么西安市场在去年整年，包括今年中还这么火爆？因为他从去年开始出了人才政策，只要是个人才、本科生就可以免费落户。这个在厦门和很多城市是不可能的事情，和限购政策完全抵消，增加了购房的需求。

　　第6问：厦门房价中期走势如何？

　　新盘的供应经过五年、十年的累积，交房后就会合成数据。所以我们只要把住新房的源头就能算出供需数量。比如从2012年开始，厦门每年的土地供应量平均值是150平方万左右。而从2012年到现在，厦门每年的销售量，新盘销售，在这过去的7~8年里，平均每年只生产150万平方，但是每年要卖掉300万平方，那一年就缺口150万平方，7年就是1050万平方，已经把过去的库存全部被消耗光了，还不够。剩下人就只能买二手房。

　　300万平方其实就可以代表这个城市，如果取平均值，就基本上可以代表这个城市未来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算，就是3万套。这个城市的新盘的需求是三万套，但是它一年只供1.5万套。如果累积到一定程度，市场就供不应求，这是需求层面。就是市场畸形的结构导致的城市房价上涨，供不应求。厦门的供需结构是全国最畸形的城市，这就是为什么一个小城市，房价会这么高的原因。

　　此外，厦门每年人口净流入比例很高，着可以通过孩子的读书来作为参考。学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起。最近几年厦门的学位空缺程度逐年增加，而且每年都要翻倍，说明城市常住人口是越来越多。这些就是中长期来看购买力支撑。

　　第7问：厦门周边城市（比如漳州港）会跟跌吗？

　　漳州港现在的房价是透支了R3线建成后的价格。此外，供大于求，漳州港有200多万库存，这是厦门一年供应量。

　　漳州港充满变数，和厦门相比，人们更愿意选择厦门，且厦门周边也有2万左右的房子，但漳州港的房子要取决于价差，价差大，就会有人买，因为没有不能买的房子，只有不能买的价格。

　　第8问：厦门的商住项目还有购买价值吗？

　　商住的问题是如果体现不出租金收益它的增值就会变慢，就会相对慢，或者叫做跑不赢平均值。商住的问题主要有：无法入户；体验差；居住成本高。

　　此外，商住交易成本高交易税费平均在10%，正常的商品房满两年的交易数据应该是在三个点。交易税费高就会让很多人不想卖，说白了它就吃掉了你的利润。因为要掏这部分税来，而且是让买家来承担，无形当中就导致房价卖不高，而出租也就成为其剩下的唯一可取之处。

　　第9问：厦门地价大跌了吗？

　　我们要承认一个事实，土地价格是下跌了。但是只是单纯拿两个结果去对比，会感觉到很惊悚，如果考虑到里面的基本原因，可能只是下跌，但并没有那么惊悚。

　　以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9，与翔安在2016年8月26号拍的地王是3万7千多，3万8千左右作对比，产生2万的差距主要由于以下原因：

　　首先，这两块地位置完全不一样：一块在翔安南，是翔安未来最有前景的区域；另一块在厦大翔安校区偏远的地方，那个地方与地王之间的发展周期至少差5年。你拿一个发展周期差5年的进行对比，这肯定是不行的。

　　第二，是条件差异，2016年8月份的时候还没有开始调控，特别是对土地市场没有调控，当时的土地拍卖条件就是正常的条件，你花钱盖什么样的房子你说了算。现在，2017年开始厦门就对土地市场进行调控了。

　　第10问：开发商还敢在厦门拍地吗？

　　相比原来，现在有7090政策，就是这块土地拍下来，必须有70%的房子是在90平方以下的，之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开发商没有办法去做别墅，而只有做别墅，价格才能产生大的溢价，开发商的利润才会多，利润多，开发商才会拿更高的成本去拍下土地。
　有70%的房子要在90平方以下，90平方显然是做不了高溢价的房子，只剩下30%。以前没有限制的时候，开发商想怎么排就怎么排，只要容积率排的下，怎么排都可以，这是一个限制。另一个限制就是，140平方不能做复式的房子。我们知道，做复式的房子可以空出很多面积来赠送，抽出来的面积就可以给房子产生溢价。多出一个客厅或是房子的面积就能产生溢价，客户也能接受。开放商就敢拍高一点。

　　再有“一次性销售”，10万平米以下的地必须一次性销售，10万平米以上要分两次销售，这个政策对开发商来说是很可怕的事情。因为一块地你分多次销售，可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格，低开高卖，越卖越高，对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖，开放商处于被动的状态。在很多对土地拍卖的限制条件下，造成了大家不敢以很高的价格拍卖土地。

　　最后，开发商的钱不够了，过去的2016年和2017年，开发商花了巨大的价格拍下土地，结果这两年碰到房产政策，房子不好卖了，手上的现金回的慢了，就不能再投入去开发了。钱不多就不会乱拿地。

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作者: 浅贝    时间: 2018-8-27 11:14
李迅雷：房地产投资高增长 一枝独秀还是日渐黄昏？

　　从今年前7个月的数据看，拉动经济的三驾马车都显得乏力，但固定资产投资增速降至5.5%的历史新低背景下，唯独房地产开发投资增速还超过10%。按照国内规律，房地产销售增速要领先于房地产投资增速大概半年，然而这一波房地产周期中，商品房销售增速已经下行了一年半时间，而房地产投资增速却不断走出新高，房地产销售领先投资的规律为何失灵了？是什么支撑了房地产投资的高增长？高增长的背后存在哪些结构性问题？而这些问题在长期又意味着什么？本文依据房地产的结构变化，来预判房地产投资的未来趋势。

　　主要观点：

分析房地产的投资结构就会发现，土地购置费攀升是推升房地产开发投资的主要力量，剔除这一块后，房地产建筑安装投资增速是大幅下行的，这也是今年以来工业经济减速的原因之一。


土地购置费是一个相对滞后的指标，滞后于土地成交状况，而今年以来土地成交价款同比增速已经大幅下台阶，这意味着土地购置费高增长的局面难以持续。


从结构上来看，我国的房地产市场也在分化。大中城市的房地产销售、价格、投资均要远远弱于小城市，这主要仍是受到棚改货币化的影响。例如上半年一二线城市房地产投资增速已经降至6.2%，但其他城市房地产投资却一路高歌猛进达到14%。


为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待”棚改大潮”褪去，或许将面临长期“衰退”。


　　房地产投资高增：全靠土地购置支撑

　　今年以来，房地产投资成为经济的一大亮点。在工业生产、固定资产投资增速均出现下行的背景下，截至7月，我国房地产投资累计增速依然稳定在10.2%的位置，而去年全年增速也只有7%，也就是说今年的房地产投资增速还出现了回升，成为固定资产投资增长的主要支撑力量。

　　从另一个角度看，以往房地产销售领先投资大概半年左右，但是这一轮房地产销售增速从2017年初就开始大幅下滑，但是直到现在房地产投资增速不降反升，销售领先投资的规律似乎“失灵”了。

　　房地产投资增速和销售增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　那么房地产投资为何高增长呢？其实看一下投资结构就会一目了然。房地产投资主要包括两块，一块是建筑安装投资，另一块是土地购置费。事实上从2017年初以来建筑安装投资增速就一直在大幅下滑，今年前七个月同比下降了4.1%。而土地购置费增速则一直在走高，前七个月同比增幅高达72%，是推升房地产投资整体增速的主力。

　　但是土地购置仅仅是土地使用权的转移，并不创造GDP，而建筑安装投资和GDP增长更相关，其增速的下行甚至负增长可以解释今年以来工业经济的减速。而且剔除掉土地购置费用后，房地产销售对建筑安装投资的领先关系再度成立。

　　土地购置和建筑安装投资增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　那么房地产总投资未来依然会维持高增长吗？其实也很难。一方面，房地产调控政策依然从紧，销售端很难有大的起色，这就决定了建筑安装投资增速的下行趋势难以改变。另一方面，土地购置费是按照实际付款额分期计入房地产投资的，其实是一个相对滞后的指标，滞后于土地成交状况。

　　而今年以来土地成交价款（反映土地成交合同金额）同比增速已经大幅下台阶，这也意味着土地购置费高增长的局面难以持续，未来或趋于放缓。这也意味着房地产总投资会逐步减速。

　　土地成交额和土地购置费增速的相关性（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　地产结构分化，大小城市冰火两重天

　　从结构上来看，房地产市场也在分化。首先看销售端，大中城市和小城市的房地产市场可谓是冰火两重天。2016年底调控政策收紧后，一二线房地产销售就在不断降温，销售金额增速2016年高达36%，2017年降至2.7%，今年前6个月尽管因低基数反弹至9.6%，但和2016年不可同日而语。

　　而全国其他中小城市2016年房地产销售额增速高达33%，2017年也有26%，当前仍有17%的高增长。中小城市房地产销售的火热主要仍是受到棚改货币化的推动，棚改实物安置是拆房子给房子，居民无法加杠杆，但如果拆房子给货币，居民加杠杆的作用是非常明显的。

　　根据百城住宅价格数据，截至2017年末三线城市住宅价格指数同比仍在12%以上，高于二线的7.7%和一线的1.4%；而根据统计局发布的70城二手房价格数据，三线城市房价涨幅也高于一二线。此外，通过增加房地产相关的互补品消费和推升房价带来的财富效应，棚改货币化安置对中小城市消费或也起到了一定的刺激作用。

　　大小城市房地产销售增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　其次在投资端，大中城市和小城市房地产投资增速也出现背离。本轮房地产投资从2016年初开始触底反弹，但调控政策收紧后全国房地产销售逐步降温，一二线城市房地产投资增速从2017年开始下滑，截至今年6月末已经降至6.2%。但是一二线以外的中小城市房地产投资却一路高歌猛进，当前已经达到14%的高增长。

　　大小城市房地产投资增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　而中小城市房地产投资高增长的主要推力依然来自土地成交的活跃。今年上半年一二线土地购置面积同比减少了近10%，而全国其它城市土地购置面积依然保持了15%的高增长。

　　回顾2014-15年的时候，全国房地产高库存问题严重，而问题最大的其实就是中小城市，政策通过棚改货币化安置来消化这些城市的房地产库存，但当前三四线城市房地产库存水平也仅是降到2014年左右的水平，如果这个时候中小城市再因为短期政策刺激带来的房地产市场火热而增加投资，似乎有悖于政策的初衷。

　　大小城市土地购置面积增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　人口流向难逆转，勿把短期当长期

　　长期来看，人口从农村向城市、从小城市向大城市流动，是全球各国城镇化发展的一般规律，我国也是如此。在十年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。在农村地区、小城市和大城市的软硬基础设施差距较大的情况下，人口向大中型城市集中仍将是城镇化发展的趋势。

　　正如前面提到的，为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待棚改“大潮”褪去，或许仍会令人深感忧虑。

　如果说2016年初出台的刺激房地产投资政策主要是为了稳增长，棚改货币化和PSL成为三四线房地产去库存的利器。那么，这两年来土地购置费的攀升主要是地方政府的“营销”贡献，因为失去了土地财政，不少地方政府的运转现金流都成问题。

　　但是，今年以来，土地拍卖流拍数量高达800多宗，且流拍比例还在继续提高，土地拍卖价格也出现了明显回落，“地王”不再出现，这意味着依靠房地产来维持经济运行的模式越来越难持续了。

　　更长远看，人口的集聚在推进，人口自然增长率在下降，这两大趋势都将使得国内大部分城市的房价缺乏人口支撑，中国经济步入存量时代。而房地产投资，说白了也将步入存量时代，前期投多了，后期必然会少投。类似于朝三暮四或朝四暮三的情形。大致判断，从第四季度或最晚明年开始，房地产开发投资增速将不断回落。

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作者: 浅贝    时间: 2018-8-30 13:33
中国的中高端产业分布和大城市房价探讨 | 宁南山
            

面对中国未来体量最大的和新兴的中高端产业高度集中在15个城市的现状，宁南山提出，国家应支持中高端产业在一级体系里面的四十多个大城市扩散，支持落后地区大城市从一线城市争抢中高端产业资源，目前看来郑州，西安，合肥，成都，武汉，贵阳等都发展不错。改变中高端产业资源从集中在一线城市附近的局面，扩展到全国均衡布局。

在五十四年前，也就是1964年，中国做出了一个决定，那就是搞三线建设，原因也很简单，外部有国际政治军事形势压力，而内部发展存在马太效应。

1964年，中国中央政府一盘点全国的工业，发现“工业过分集中。全国14个百万人口以上的大城市，就集中了约60%的主要民用机械工业和52%的国防工业”。

到了2018年，这个情况有了很大改善，但是中国的中高端产业和工作机会，仍然集中在4+7个城市，4个城市就是一线城市北京，上海，广州，深圳；7个城市是：成都，重庆，天津，武汉，杭州，苏州，南京。

没错，我写下这11个城市的名字的时候，没有去查任何数据，仅仅是写出国人心目中较为公认的，存在大量中高端产业和工作机会的城市。

然后我查询了2017年的全国城市GDP排行榜，这11个城市刚好就是全国前11位，GDP占了全国的四分之一，高达25.22%。

在这11个城市以外，还有一些中高端产业发展很快的明星城市，最为典型的就是西安，郑州，合肥，东莞，这四个城市GDP总量都在全国前25位，但是总体而言，虽然发展快，但这四个城市体量还比较小，最大的郑州也就全国第17位。

除了这11+4=15个城市以外，全国前25位还有10个城市，但是这些城市存在GDP总量大但是新兴中高端产业发展不够“明星”的情况，他们是青岛，无锡，长沙，宁波，佛山，南通，烟台，泉州，大连，济南。

中国未来的体量最大的和新兴的中高端产业，高度集中在这11+4=15个城市。也就是北京，上海，深圳，广州，成都，西安，武汉，合肥，郑州，东莞，苏州，杭州，南京，重庆，天津。

那么问题来了，中国未来产业升级的中高端产业有哪些呢？

我在之前关于进口替代的文章里面写过，我国进口最多的中高端工业品是三大项：集成电路，汽车及其零部件，显示面板。

也是2017年我国仅有的三项进口金额超过2000亿人民币的中高端工业品。

其他进口超过1500亿人民币的中高端工业品还有三项：

自动数据处理设备及部件1866.37亿元，增长3.9%；

医药品1815亿人民币，增长24.1%；

空载重量超过2吨的飞机：2017年进口金额1533.6亿元人民币，增长15.1%。

也就是从体量上看，就是六大产业，这其中自动数据处理设备及部件先排除，因为我国在该项工业品出口也非常多，顺差很大，不像其他五项产业都是逆差。

另外还要加上新兴的互联网产业（人工智能，云计算），总共六大产业。

1：显示面板产业高度集中在全国19个城市

我国进口排在第三位的中高端工业品就是显示面板，2017年进口为2041.83亿人民币，当然别灰心，显示面板这个东西，我国2012年是进口的顶峰，当年进口3000多亿人民币，近年来呈现进口不断下降的局面，比如2017年进口金额就下降了2.1%，是十大中高端工业品种唯一进口金额下降的。

在显示面板领域，我们看下我国龙头企业京东方的全国主要工厂分布：

北京，成都，重庆，武汉，合肥，苏州，福州，北京，鄂尔多斯，绵阳。



国内另外一家大厂华星光电的主要工厂：深圳，武汉。

深圳天马微电子主要工厂：深圳，武汉，成都，上海，厦门。

和辉光电：上海。

中电熊猫：南京，成都，咸阳。

鸿海系（夏普，富士康等）：深圳，郑州，广州，成都。

维信诺：廊坊，昆山。

柔宇科技：深圳。

我只列出国内的大厂，原因很简单，国产化是主轴，国产才是未来。

在上面的清单里面，各个城市的名字总共出现了28次，其中22次来自15大城市。

深圳4次，成都4次，武汉3次，上海2次，北京1次，合肥1次，北京的名字虽然只出现一次，但是北京可是国产龙头京东方的总部所在地，同样的还有合肥京东方。

这19个城市里面，有12个属于15大城市，占据绝对优势。其他7个：咸阳，绵阳，廊坊，昆山，鄂尔多斯，厦门，福州。

像咸阳和西安很近，绵阳和成都很近，廊坊和北京很近，其实也可以视为15大城市的延伸。

显示面板制造工厂是技术密集型和资本密集型产业，因此对一个城市的发展推动力巨大，能带来大量中高端就业机会。

下图是知乎上某网友贴出的华星光电武汉公司2016届硕士应届生研发的待遇：年薪9.7万元+安家费2500元。



在深圳，由于柔宇科技也在大规模兴建产线，因此在以高出深圳华星光电的工资大量挖角技术人员，不少人因此跳槽到柔宇科技。

可见一个产业的兴起给工程师带来的薪酬红利。

2：中国电子品牌企业研发中心高度集中在9个城市

好了，液晶面板说完了，我们再说下集成电路产业，集成电路这个产业其实就是电子产业的最上游，我们看下代表性电子品牌企业主要研发中心的分布，确切的说就是华米OV四家：

下游品牌的老大华为的研发中心：深圳，北京，西安，上海，武汉，杭州，南京，成都，东莞。接下来是小米公司的全国研发中心：北京，南京，深圳。

下图是雷军2017年10月9日在南京研发中心，当时已经有100人。



同时小米2018年1月在深圳成立了研发中心。

OPPO全国研发中心：北京，上海，深圳，东莞；

VIVO全国研发中心：深圳，东莞，杭州，南京，北京；

华米OV的21个研发中心：深圳4个，北京4个，东莞3个，南京3个，杭州2个，上海2个，武汉2个，西安1个，没错全部在十五大城市。

再看其他品牌也是一样的，中兴全国主要研发中心：深圳，上海，武汉，南京，西安。

A股市值最高的电子股（当然现在跌的厉害）海康威视的研发中心：杭州，北京，上海，重庆，武汉，乌鲁木齐。至于为什么会有乌鲁木齐，安防大市场你懂的。

联想主要研发中心：北京，南京，深圳。

是不是发现中兴，联想，海康威视的研发中心也在十五大城市之列？

不算乌鲁木齐的话，华为，小米，OPPO, VIVO，中兴，海康，联想的研发中心都集中在全国9个城市，全部属于15大城市行列。

3：中国集成电路设计高度集中在4个城市。

我们再看看集成电路产业，2017年中国集成电路设计产业十大企业：

深圳海思，北京紫光展锐，深圳中兴微电子，上海华大半导体，北京智芯微电子，深圳汇顶科技，杭州士兰微电子，上海格科微，北京中星微电子，北京豪威，全部集中在北京，上海，深圳，杭州四个城市。这4个城市都属于15大城市行列。

4：中国集成电路制造工厂集中在8个城市

我们再来看看国产集成电路制造产线分布：

中芯国际：北京，上海，深圳，天津。



资料来源：中信建投证券2018年7月报告

我们再看其他国内主要的集成电路制造企业工厂分布：

华力微电子：上海；

紫光集团：武汉（长江存储），成都，深圳，南京；

兆易创新+长鑫：合肥；

总结下就是：北京，上海，武汉，深圳，成都，南京，合肥，天津八个，也全部是十五大城市之列。

5. 中国自主汽车产业研发集中在11个城市

汽车产业和电子产业非常类似，那就是最终组装制造基地遍布全国，但是汽车产业比较有意思的地方，研发中心基本就是高度集中在总部城市，不像国内的电子终端品牌企业，到处都有研发中心，这是为什么呢？

像奇瑞汽车，虽然在上海，成都也有研发中心，但是我在官网看了下设计研发岗位的人数规模和招聘人数，总部芜湖远远多于上海，成都，上海的岗位能够占到大约10%-20%左右。

再比如长安汽车，其在北京也有研发中心，但是上其官网看了下社会招聘职位，最近发布的200多条研发招聘信息，只有2条工作地点是在北京，其余都在重庆。

国内十大汽车集团的国内主要研发和设计中心如下, 很多车企都说自己在全球有多少研发中心，但是实际上很多规模并不大，只是做非核心的工作，

因此我都在官网查看其校园招聘和社会招聘研发设计人才的工作地点，列出其主要的研发中心：

上海汽车：上海；

长城汽车：保定，确切的说是莲池区

比亚迪：深圳；

一汽：长春；

东风：武汉，襄阳

长安汽车：重庆

吉利汽车：杭州，宁波

北京汽车：北京

奇瑞汽车：芜湖，上海

广州汽车：广州

国内汽车工业11强城市，有7个属于15大城市。

目前来看发展势头最好的：上汽和吉利汽车，分别在上海和杭州。

也就是说尽管十大汽车工业总部城市里面，尽管出现了四个十五大城市以外的名字（芜湖，长春，保定，宁波），然而这里面发展势头最好的企业，总部依然是在十五大城市之列。

当然，其他地方如何分享汽车工业的发展成果，主要是靠争抢工厂，以国内目前自主品牌老大吉利汽车为例，其在浙江杭州，台州，宁波，上海，山东济南，甘肃兰州，湖南湘潭，河北张家口，成都，山西晋中，广西桂林，黑龙江大庆等城市都有生产基地，吉利旗下的著名电动车品牌知豆汽车，其产量最高的就是甘肃兰州工厂，是不是感觉很意外？

另外一个，就是国内不断涌现的造车新势力，其总部都在大城市。

6：制药产业全国15强城市仍然占据优势份额

制药产业了，这是我国很落后的产业，也是未来会蓬勃发展的产业，医药产业是美国制造业的根基产业之一，2018年的全球制药企业20强，美国有10家独占一半，其中辉瑞制药全球最大，默沙东排名全球第四。

我们根据2018年6月由中国药房杂志社和药智网共同发布的《2018中国药品研发实力排行榜》为例子，我们只看化学药，也就是西药的全国研发十强，不看中药和生物药。

正大天晴：南京

江苏恒瑞：连云港

东阳光药业：东莞

四川科伦药业：成都

石药集团：石家庄

齐鲁制药：济南

中科院上海药物研究所：上海

江苏豪森药业：连云港

复星医药：上海

人福医药：武汉

十强里面仍然有六家位于15大城市。

如果把2017年A股里面的西药化学药企业，研发投入超过5亿元人民币的企业拿出来：

恒瑞医药（连云港），复星医药（上海），科伦药业（成都），海正药业（台州），健康元（深圳），人福医药（武汉）。

六强里面有四家（上海，成都，深圳，武汉）位于15大城市。

7：航空产业

2017年我国进口了1533.6亿元的超过2吨的飞行器，主要是民用飞机，是我国进口金额排第六的中高端工业品。

中国的民用飞机制造更是高度集中，一个是位于上海的中国商飞，旗下有ARJ21-700，以及正在研制的C919，C929大飞机；一个是西安的西飞，旗下有新舟系列民用客机。如果无人机也算的话，那么深圳的大疆也可以算上。

8：互联网信息技术服务业高度集中在四个一线城市+杭州

这个就更不用说了，集中度简直异乎寻常。

2017年全国互联网企业：

阿里巴巴：杭州

网易（广州，实际上总部已经是杭州）

腾讯：深圳

携程：上海

北京最多：今日头条，搜狐，新浪，美团点评，京东，360，百度。

如果我们看企业主要研发中心的分布：

百度：北京，上海，深圳；

阿里巴巴：北京，上海，杭州，深圳；

腾讯：北京，武汉，深圳，广州；

基本上我们可以认为，我国互联网服务业高度集中在4个一线城市+杭州。

实际上，从国产电子品牌，集成电路设计，集成电路制造，民用航空器，汽车产业，互联网产业，显示面板产业，医药制造产业等等，我们可以很清楚的看到中国的中高端产业就高度集中在这15个大城市。

15大城市的弱点

当然了，这15个大城市里面，也有一些目前看起来有落伍的城市。

既然是11+4，那么我们就先看这11个城市。

最为典型的就是苏州，我在本文列举了这么多国产龙头产业，但是苏州的名字却只出现了一次，那就是京东方在苏州有一条显示面板产线，其他这么多行业的国产龙头，似乎都和苏州无缘。

其背后的原因，就是苏州是一个高度依赖外资的城市，2017年1月，希捷苏州工厂发布公告宣布关闭。该主要生产自主品牌（Seagate）的笔记本电脑硬盘、台式机电脑硬盘和企业级服务器硬盘。

苏州工厂是希捷硬盘全球三大工厂之一（苏州，无锡，泰国），2015年外贸进出口额19.2亿美元，2016年的进出口额12亿美元左右，工厂关闭涉及到1900名员工，在中国网络上还引起了不小的讨论。

今年7月份，欧姆龙宣布苏州工厂停产，又在中国网络上引起了讨论。

2017年和2018年两起影响比较大的外资撤资新闻，都恰好来自苏州。

还有一起是2018年4月三星关闭深圳的网络设备工厂。



15大城市里面，除了苏州以外，天津的名字也只出现了一次，那就是天津有一条中芯国际的集成电路生产线，而且还是较为落后的8英寸线，而中芯国际在北京，上海，深圳都有建设12英寸线。

重庆的名字出现了三次；有一条京东方的生产线，有一个海康威视的研发中心，还有国产汽车龙头企业之一的长安汽车。

在全国经济11强里面，苏州，重庆和天津，都显得中高端产业发展比较乏力，众多国产产业升级龙头企业，这三个城市都显得没有怎么抓住，或者发展不太好。像长安汽车为代表的汽车业的颓势，今年就直接影响了重庆的工业产值增速往下掉。

所以十一个城市减掉这3个，只有八个城市的中高端新兴产业都做的比较好。

北上广深四大一线+ 成都/武汉/杭州/南京

另外也不要觉得八巨头就没有自己的烦恼，上海的汽车制造业，集成电路，制药，航空器制造业都发展的不错，可以说上海制造还会长期引领高端，但是上海的互联网产业发展并不好，携程就是上海最大的互联网公司了，简直有点尴尬。

我们再看看四个增速很快的明星城市：西安，合肥，东莞，郑州。

这里面郑州相对要弱势一点，因为郑州的产业升级和发展，可以说是主要围绕着富士康为首的电子制造业展开，郑州目前已经是全球最大的苹果手机制造基地。

另外富士康还在郑州投资建设液晶面板生产基地。

但是呢，借用以前一个读者的话，富士康只能脱贫，不能致富。

郑州也认识到这个问题，在加快发展汽车产业，郑州宇通是本地汽车公司，另外引进了东风日产，上海汽车公司等，打造汽车产业链。下图标题是2018年2月河南媒体的报道，副省长亲自推动项目。



四个城市里面，合肥的崛起可以说是教科书，一个二三流城市，却有大大的雄心。

很少有人知道，从2011年开始，合肥就是中国最大的家电制造基地，在2011年，合肥的家电产量，一举超过海尔总部的青岛和美的总部的顺德，位列中国第一。

2017年合肥冰箱，洗衣机，空调，彩电四大家电的产量达到7000万台套，其中冰箱的产量更是超过了全国的30%。海尔，美的，格力，TCL，美菱，三洋都在合肥建有工厂，外资品牌惠而浦更是把中国区总部和全球研发中心设在合肥，可见合肥在家电制造的全球地位。

合肥另外一个举动是大力引进京东方，合肥是京东方全国最大的生产基地，京东方这样的高端产业在合肥落地，给合肥带来了惊人的变化，给京东方配套的上游企业，纷纷到合肥设厂，玻璃基板的彩虹，康宁，显示面板产线设备的欣奕华，通彩，商巨，凯世通；显示面板光学材料领域的乐凯，三利谱，翰博，泰沃达；靶材领域的先导，江丰电子，拓吉泰等；合肥甚至还把下游的企业也拉过来，实现京东方就近供货，例如长虹，惠科，京东方视讯等。

除此之外，合肥还大力发展集成电路产业，最著名的就是存储器的合肥长鑫公司，和兆易创新公司合作联合研发，合肥一举成为全国三大存储器基地之一。合肥长鑫的DRAM预计2018年底试产，良率不低于10%。

在这15个大城市以外，全国经济25强还有：

青岛，无锡，长沙，宁波，佛山，南通，烟台，泉州，大连，济南。

这里面长沙和佛山发展比较快，但是这些城市的共同问题是，有自己的明星企业，但是更多集中在传统制造业，中高端产业发展还是不够，提供高薪岗位的能力不足。

像佛山顺德，就有著名的美的集团，但2018年7月10日召开的中共佛山市委十二届六次全会分析，佛山传统产业比重偏高，高技术制造业增加值分别仅占规上工业增加值的8.1%，2018年7月《南方日报》发表了一篇报道，叫做《佛山离首个万亿级产业还有多远》，里面历数了认为值得佛山学习的经济成功城市：“从广州、杭州到成都、武汉、郑州、西安等各地，万亿级产业正作为一个新的概念，越来越频繁地出现在政府文件乃至企业、媒体的声音中”，文章一一历数了这些城市的做法。

http://fs.southcn.com/content/2018-07/26/content_182721524.htm

另外宁波和无锡，凭借着自己在长三角的区位优势，因此抢到了一些国产先进产业，比如正在宁波建设的中芯国际8英寸产线，2020年投产；以及位于宁波的吉利汽车研发中心。比如正在无锡建设的华力微电子12英寸产线。

说一些总结和想法：

1：马太效应是客观经济规律

从1964年的“工业过分集中。全国14个百万人口以上的大城市，就集中了约60%的主要民用机械工业和52%的国防工业”，到2018年的全国15个城市集中了全国绝大部分中高端和新兴产业，全国经济总量的29%，强者恒强的经济规律始终在起着作用。

作为普通人，如果你到这15个城市以外去就业，会发现中高端的就业机会并没有那么多。

实际上，这15个城市如果仔细看，只有四大一线+武汉成都杭州南京总共八个城市最强。

2：如何打破马太效应：用大城市对抗大城市

我们的世界同样是马太效应，先进的产业集中在少数国家手里，2000年的时候美国+日本+德国制造业增加值占到全球几乎接近50%。到2015年，这个比例下降到只有30%多点了。美日德对工业的垄断被逐渐打破。

那么全球马太效应是怎么打破的呢，因为体量超过十亿人的中国在制造业方面崛起了，另外还有一个人口五千万的韩国，集聚起全国的力量在部分产业实现突破。

如同击败大国的只有另外一个大国，能够击败大城市的也往往也是大城市。

我国要改变中高端产业集中在少数大城市的局面，实现全国走向均衡布局，共同富裕，必须走大城市路线。如同发达国家绝不愿意自己的先进产业被转移一样，国内的一线城市也绝不愿意先进产业转移到其他地区。

这也注定了后来者必须要有足够的意志，资源和能力和先发者进行竞争，今天成功实现从北上广深抢夺产业资源的四大城市：武汉，成都，杭州，南京，全部都是省会大城市，这并不是什么巧合，而是只有足够的实力才更容易在产业竞争中获胜。

同样的，今天武汉成都杭州南京四大新一线城市崛起了，对于我国来说仍然是不够的，八个城市加起来才1.2亿人不到，占全国人口不过9%，这并不能实现共同富裕的目标。

落后的地区应该集中力量把某个大城市（一般是省会）发展起来，借助省会大城市的力量去跟15大城市争抢中高端产业在本省落地，从而带动全省发展，不能“放眼望去，全省的城市一个能打的都没有”。

城市之间也是存在激烈竞争的，城市小了提供资源的能力不足。

大城市的崛起，也能带动附近地区经济发展，成都和武汉的中高端产业崛起，就极大的造福了本省人民，不需要再跨越2000公里去沿海地区打工，在自己省会就可以找到和沿海薪资差不太远的工作，离家距离很近，房价更低，生活幸福感大大提升。

大城市的崛起，还能通过产业外溢的形式，在周边城市形成联动效应，形成城市群。

最为典型的，就是珠三角城市群和长三角城市群，京东方在成都和绵阳都建了显示面板生产线，距离上也非常近。

成都市在经济发展情况下，就大力向南扩展地盘，发展天府新区，极大的拓展了空间，增加了城市人口的吸纳能力。

对于落后地区，必须要集中力量扶植能够和一线城市对抗的大城市，不要觉得不可能，成都，武汉，南京，杭州都做的非常好，位于这些城市的吉利汽车，华为研究所，中兴研发中心，长江存储，阿里，网易，京东方，华星光电，海康威视等等，都是一线城市想要的中高端产业资源。

3：落后地区和中小城市也要勇于争抢国产中高端产业资源

承接产业转移没有问题，但是人要有志气，不要总是想着承接先进地区的产业转移，这样永远只能跟在别人后面走。

我国各个省份，人口在三千万，四千万，五千万以上的比比皆是，人口达到五千万就是韩国的人口数量水平了，为什么不能去和先进省份和城市竞争争夺先进产业资源？

虽然落后，但是要有野心，要有梦想。

很多内地大城市引进企业，都想着是承接沿海先进产业转移，这个倒是没错，但是绝对不是重点，重点是引进先进产业，引进中高端产业。这种高价值资源对本地区带来的发展将是飞跃式的，这方面合肥就是典范。

合肥在国内，在地理和人口上都不占优势，2000年人口普查的时候，常驻人口才447万人。

这个人口在当时是什么水平呢，我举例一些人口数量相近或者比合肥人口多的城市就知道了。广东梅州，山西运城，湖南永州，云南昭通，四川宜宾，湖北孝感，山东泰安，黑龙江齐齐哈尔，河南新乡，浙江温州，山东德州，广东揭阳，广东茂名，河北石家庄…….

在地理上，合肥也不是沿海省份，隔壁的江浙沪都是发达地区，经济和地理条件比自己优越的城市比比皆是。

合肥引进的家电制造和研发，让自己和沿海地区的青岛（海尔），佛山（美的），珠海（格力）等城市在产业上站到了同一水平线上。

而近年来合肥引进的京东方的显示面板集群，和打造的集成电路设计制造，都是世界先进水平的产业，是可以和一线城市一较高下的产业。

事实证明，即使要敢于去抢夺高价值的产业，这样带来的收益也会无比的高。

合肥可以说是过去十几年全国GDP排名提升最快的城市，也许没有之一。合肥经济总量2010年排在全国第38名。2017年排在了全国第25名，这个进步速度是无比惊人，这意味着每年都会超越1-2个城市。

这背后，就是合肥引进的产业和一线城市没有代差，处于同一水平，因此给城市带来极大的向上动力，敢于去争夺中高端产业的勇气，给合肥带来了巨大的收益。

再举个例子，中芯国际2017年营收31亿美元，随着中国在集成电路产业不断推进，中芯国际的营收以后是要翻10倍才能制支撑中国的产业升级的，因此中芯国际以后必然还会不断新建产线，要勇于去争取这样的高端制造机会。

从宏观的角度来讲，也是对国家有好处的，目前我国的先进自主集成电路制造产线，高度集中在沿海地区。

另外一个典型的例子是贵阳市，2017年贵阳市经济增速达到11.3%，在全国经济增速遥遥领先，除了大规模的投资以外，贵阳的大数据中心建设在全国已经走在了前面。

前两年我在深圳和人聊，就告诉我说数据中心的各种峰会之类很多都是在贵阳开的，我当时就觉得很奇怪，这种看起来和高大上的信息服务产业，不是应该是一线城市或者杭州这样的城市的专利么。

贵阳市原市委书记陈刚，2013年从北京到贵阳任职，利用自己在北京的人脉和经验，大力推动了贵阳市的大数据产业发展，贵州省甚至在2014年专门由省长陈敏尔牵头的“贵州省大数据产业发展领导小组”。目前BAT，微软、惠普、甲骨文、戴尔、IBM等都纷纷在贵阳建设数据中心节点。

2014年3月，凤凰卫视采访陈刚的时候，他说了这么一件小事：

陈刚：我到贵阳工作以后，大概一个月的时间，我第一次回北京，我去见了柳传志和王小兰，我见了他们俩。当时我就提出来，我说我贵阳发展现在需要科技要素，我想在贵阳建中关村贵阳科技园，你知道他们怎么说吗？脑袋没有发热吧？他们认为这么高端的东西和你这么落后的贵阳有什么关联？在当时我确实是磨破了嘴皮子，特别是我把柳传志、王小兰请到了贵阳来，他们从怀疑者变成了支持者。

http://phtv.ifeng.com/program/wd ... 28/35250848_2.shtml

贵阳也是个中等城市，体量比较小，2017年底常驻人口才486万，这样人口级别的城市在全国到处都是，比如江苏盐城，2017年人口就有724万人，再比如湖南郴州，这个城市是我随便想到的，因为有个朋友的老家就在郴州，该城市2017年底常驻人口都有473万人。

但是贵阳这几年全国经济总量排名上升非常快，这和敢于去做高端是有关系的，只是贵阳经济的体量实在太小，即使这几年高速发展，2017年在全国也只是大约60名的水平。

4：地区的发展联系着国运，引进内资龙头先进产业的优先级要高于外资

一个城市的发展，是要和国运联系在一起的，以后发展的大方向，就是国产化不断提高，国产中高端龙头产业不断份额提升，而外资企业份额走向不断下滑，这是一个大趋势。

吉利汽车今年的销售目标是158万辆，这个数字和全球领先的日本丰田和德国大众差不多1000万辆的销量比起来还差很远，但是从另外一个角度来说，这也意味吉利的发展空间非常大，因此引进吉利的汽车制造工厂，在未来会有非常大的翻倍的收益。

同样是存储器，其实西安的三星工厂，无锡的海力士工厂，都已经是很大的存储器产能了，但是从长期看，武汉的长江存储，合肥的长鑫会带来更大的价值。

像成都的集成电路企业，引进的是格罗方德，当然这是没有问题的，毕竟我国的目标是把集成电路制造尽量转移到我国，但是从长期来看，只有掌握了自主核心技术的国产龙头先进企业，才能够带来最大化的收益。直白的说，我认为格罗方德给成都带来的长期价值，不如中芯国际这样的企业。

外资企业，在现阶段能给中国带来的最大收益是资金，就业机会，像无锡海力士，苏州大学就业信息网上的2018届毕业生招聘信息，写明其薪酬: 本科毕业生综合年薪12万元，硕士生综合年薪16万元。加班费另外支付。应该说这是一个不错的薪资水平。

互联网企业虽然收入高，但是是无办法解决大规模就业的问题的，还是需要制造业，和围绕着制造业发展起来的先进服务业来提供就业机会。

因此在国产没有发展起来之前，大力引进外资先进制造业也是一个选择。

5：我国的发展不要对抗大城市客观规律，而是要顺规律发展

前面已经讲了，马太效应是客观规律，但是如果这样的话，我国最终会形成一线城市包揽几乎大部分中高端产业的机会的局面，我国的知名互联网企业，大部分总部就在北京，这显然不利于我国走向共同富裕。

解决全国均衡发展的问题，在一线城市以外新扶植大城市，用马太效应对抗马太效应是最好的办法。

目前我国第一波新一线城市：南京，武汉，成都，杭州已经隐隐成型，大批中高端产业在这些城市涌现，在这四个城市总共有大约4500万人，他们成为了受益者。

像成都所在的四川省，长期是全国接受转移支付的第一名，一个四川凉山地区一年就要投入几百亿人民币。这些钱本质上还是来自于发达地区的中高端产业。四川以成都为首大量吸纳中高端产业进入四川省，将极大的增强自身的造血力量，摆脱对转移支付的依赖，大大减轻发达地区的负担。

如果我们不重点发展新的大城市，那么就会一直存在发达地区大城市给落后地区小城镇和农村提供转移支付，中高端产业在落后地区落地缓慢，而落后地区的大城市在提供转移支付的能力上长期缺失。

为什么不要对抗大城市发展客观规律，前重庆市长黄奇帆2017年讲过重庆是如何引进京东方的显示面板产业的。

“高科技项目、战略新兴产业项目，往往一个项目就三百亿人民币，甚至四百亿、五百亿人民币，你帮他投入了，但盈利是他的，赔钱了拍屁股走路，你怎么办？有时候招商引资遇到这样的主，项目是好的，也不是吹牛骗人，你怎么决策？”

重庆有一个京东方项目，2014年的时候，我跟京东方老总打了个电话，说我们重庆生产几千万台电脑，还很需要几亿台手机液晶面板，你如果到我这来做这个，有市场，他说现在的液晶面板是供不应求，不要说你的市场，我全国和国际上的市场都供不应求。

他说我有技术，就是没钱，现在一下子拿几百亿拿不出。我说我们给你，但是不能白给你三四百亿，你拿了去投资，失败了我赔钱，那不行。我们就拿了三百多亿买他的股票，京东方那时候2块多一股，买他一百亿股定向增发，2.1元就是210亿。我们一个月内就付了210个亿，我开始让民营企业出，我认为很赚钱，民营企业研究了差不多一个月，工商联民营企业一大批企业家开会，最后都摇头不做。

不做我就让国有企业出了210个亿，7个企业做了股东，买了100亿流通股股票，作为上市公司得到了100亿增发股权以后，跟银行借了100多亿，就是300多亿。

凡是现在战略新兴产业，都是半年一年就可以把你一百亿、两百亿、三百亿花掉，不像玻璃厂、钢铁厂、化工厂，一百亿、两百亿可以干五年。现在电子和高科技企业都是一年的周期就可以把你几百亿花掉，买设备就两百亿，买了就装上去，时间都是半年的周期。

所以京东方在重庆2015年底就投产了，现在是满负荷生产，供不应求，价格上升。当年投产当年就有效益，重庆就多了300多亿产值的一个工厂，这个工厂虽然不是我们的是京东方的全资公司，但是京东方效益好了，股票上升到了4块多，我们的100亿股退出来就变成400多亿了，这个原始投资200亿收回，我还有200亿。

那干吗呢，索性一不做二不休，再投资，这会200亿不是买他股票了，而是一起合资搞一个柔性的液晶面板，现在的液晶面板手机可以弯曲的，如穿戴式的就是柔性液晶面板，这个面板现在全球也供不应求。这一个项目要投资480亿，100亿的贷款，那么就300多亿的投资，300多亿投资各自出一半，我们就拿赚来的200亿往里投，这个决策没有压力。”

这个例子其实很简单，就是重庆帮助京东方解决了210亿人民币的资金问题，获得了一个产值几百亿的大工厂，解决了大量就业问题，同时也实现了中高端产业在全国的均衡布局。

这背后就是，重庆的7家国企拿出210亿人民币问题不大，有实力。

同样的，为什么京东方会在内蒙鄂尔多斯这个地方建显示面板厂，我没有去查证，但是我估计，鄂尔多斯从自然资源赚了不少钱，应该有能力帮助京东方解决发展资金的问题。当然，不是每个小地方都像鄂尔多斯这样有自然天赋的。

目前四个新一线城市还是不够的，这只是第一波中高端产业扩散惠及4500万人，后面还要继续把更多的城市拉入新一线的行列，把其他有潜力的城市例如重庆，西安，郑州，合肥，天津，另外还有长沙，沈阳，大连等等大力支持其获取中高端产业，支持国产龙头企业在这些地方布局。

让更多的人享受一线城市的生活水平，不是都搬到北上广深，而是把更多的大城市变成北上广深。

6：大城市，小城镇和农村的关系，为什么大城市房价要在合理水平

我国目前优先级应该是先把落后地区的大城市发展起来，然后是中小城镇，最后是农村。

究其原因，农村人口是在不断减少的，2017年我国农村人口减少了1312万人；

上世纪末和21世纪初，很多外出打工的农民，因为并不知晓未来的城市化趋势，动用在城市打工赚的钱在老家盖了不少房子，我外公外婆所在的村子，就有好几幢新盖的房子，然而现在村民几乎都进城了，房子也空在那里，造成了浪费。

把落后地区的大城市发展起来，无疑是在当地增加了转移支付资金供给来源，也增加了中高端的就业机会，可以更好的反哺落后地区的小城镇和农村。

而我国人口总体在继续向大城市集中。2017年我国人口流入最多的十个大城市（深圳，广州，杭州，长沙，重庆，郑州，武汉，宁波，成都，贵阳），常驻人口增加高达256.2万人。而全国人口增加为737万人，也就是说，全国十个城市增加的人口占了全国的34.76%，这是个城市总计为1.248亿人，只占全国9.59%。

如果把我国分成大城市，中小城镇和农村三级的话，目前的趋势非常明显：

农村人口在以每年1300万人左右的速度迅速下降；

中小城镇人口也在上升，为什么这样说，因为2017年我国总人口增加737万，而农村人口减少1013万，意味着大城市+中小城镇人口增加2049万人；

大城市人口占比上升，这里大城市定义为省会城市+直辖市+实力城市（例如青岛，厦门，深圳，无锡，宁波，苏州，大连，东莞，佛山，烟台等等），加起来大约四十多个；

当然了，大城市内部也有农村人口，但是占比不高，这里我们简化处理。

三级体系里面，由于中高端产业的向心力，大城市的人口增加最快，以2017年为例，四川省常驻人口增加40万人，而成都就占了12.71万人，占比31.78%，这大大高出成都常驻人口占四川省的比例。

目前我国处于中高端产业在第一级体系扩散时期，也就是主要在四十多个大城市内部扩散，具体来说就是从中高端产业从北上广深，到成都，武汉，南京，杭州，合肥，郑州，西安，宁波，长沙，无锡，贵阳，重庆等城市进行扩散，在这个过程中，人口不断被中高端产业吸引而向大城市集中。在未来，这四十多个城市按照平均一千万人口计算的话，能够集中四五亿人居住。

由于中高端产业都集中在大城市，因此大城市是中国经济发展的核心地带，也是中国转移支付的主要来源，三级体系里面作为体系第一级的大城市，担负起支撑第二级中小城镇和作为第三级的农村基础设施，经济和社会发展的资金供给任务。

我国目前存在的问题，就是大城市存在发展产业但是通过资源供给来控制人口的理念。

通过控制土地供给和教育资源，抬高房价和教育支出的方式来抑制人口，北京和上海为什么特别喜欢清理群租房，喜欢清退地下室，其背后就是控制人口的大棒在指挥。而这个控制人口的线，是多年前做规划的时候凭借长官意志决定的。

通过控制资源，提高竞争的激烈程度，提高居住和子女教育的成本，来逼迫部分人口退出。

这样的理念指导下的结果，就是人口拥挤在狭小的空间里面互相争夺资源，会永远保持争抢状态，这是人性，的确会有人受不了退出，但是退出会让激烈程度减弱，必然又会有新人加进来。

适度的竞争可以激发年轻人的斗志，给予优胜者以奖赏，给予不努力者以打击，但是也要控制在合理的范围内，否则就是现在的恶果：

1）走向香港化，年轻人买的房子越来越小，居住面积越来越拥挤

在2014年的时候，说实话我觉得一线城市房价虽然贵，但是也还有希望。

以深圳为例，房子均价2014年2.4万，买一套90平米的住宅216万，首付三成64.8万元。按照深圳2014年社保缴费基数平均工资5218元，两夫妻年入12-13万，省吃俭用省着点花一年存6万元，11年可以存满首付，如果找父母亲戚借点钱，还不需要11年。

作为本科毕业生，收入会高于平均水平，夫妻努力一点年入20万，一年存10万元，6年就可以凑齐首付，还是看得到希望的。

30年组合贷月供为7500元左右，一年8万多，虽然这对年入20万的家庭刚开始辛苦一点，但是收入的增长是可以预期的，日子会越来越轻松。

而现在深圳均价已经五万四五，买一套90平米的房子，495万元，首付148.5万元，更要命的是组合贷月供30年还要1.8万元一个月。

2018年深圳市社会保险基金管理局发布的，7月1日开始执行的社保缴费平均工资是8348元，两夫妻一个月收入是1.67万元，已经抵不上月供了。

但是不买房孩子上学怎么办，房租上涨怎么办，于是还是要买的，那就退而求其次，不买90平的，买总价相对更便宜的82平米的，买78平的，买六十多平米的，或者就是啃老让六个钱包多凑点首付，花的钱越来越多，买的房越来越小，这不是香港化是什么？

我上一篇文章发表后，还有人针对我的文章，写了篇《中产阶级过的轻松，国家没有未来》，我只看到标题就没点进去看，因为我大概知道会怎么论证。

但是我想作者可能不了解现在年轻人面临的困境。

不是年轻人不努力，深圳社保缴费基数平均工资从2014年的5218元，上涨到2018年的8348元，这就是努力的结果，但是努力干了四年，总体而言买到的房子反而面积更小了，朝向更差了，小区更破了，这是存在问题的，不符合奖励努力者的原则。

有问题就要承认问题，应该去讨论问题怎么解决。

四年前的深圳，房价只有现在的50%不到，房价收入比远比现在合理，难道那个时候的深圳没有未来了吗？

不只是深圳，国内各大城市的房价收入比在几年前也远比现在合理，那个时候的中国没有未来了吗？

有个读者给我私信，他在上海看房子，面对高架桥噪音巨大的房子，竟然也要上千万元才能买到，而仅仅在2014年，上海的房价却还只有现在的60%，房价猛涨迫使通过努力工作涨了工资的年轻人，居住在环境更差，面积更小，噪音更大的房子里面，这符合人民对美好生活的向往吗？

2）无产者供养有产者

上一篇文章发出后，收到了不少私信，不好意思没能一一回复，但是有两封信我觉得很感慨，一个来自深圳，一个来自上海。

深圳的读者今年想买房，看中的房子115平米1050万元，而业主2004年买房的时候只花了72万元。这个楼盘我知道，并不是什么豪宅，深圳的豪宅远不止这个价。

这个业主除了这套房在深圳还有几套房，卖掉这套房子，他不仅免费居住了十几年，还获得了978万元的增值，平均每年70万元，实现财富自由。

通过房产增值，获取资本所得是合理的，但是一年70万元的资本所得实在太高了。

我认为一个国家正常的情况，应该是劳动所得大于资本所得。

比方说一个深圳无产者A选择劳动，他一年创造的GDP是20万元，而一个深圳有产者B选择不上班，靠房产增值获取财富，那他的房产增值每年就不应该超过20万元，否则结果就是无产者A通过劳动赚钱的速度，赶不上有产者B通过房子涨价赚钱的速度，贫富差距越来越大。

如果说中产过的轻松，国家没有未来，我想其含义是中产的钱应该流入到国家手里，用来搞基础设施建设，科教文卫军事发展，落后地区转移支付之类的吧。

但是实际上，中国的大城市尤其是一线城市，由于严格控制土地资源供给，绝大部分住宅交易都是二手房交易，在这个读者的例子中，年轻的买房者，通过辛苦工作三十年还房贷，贡献了1050万元的劳动成果，却是90%都进入了多套房有产者的腰包，而不是流到了国家手中。

房价猛涨的结果，资产更多的有多套房的富人成为最大受益者，而只有一套房想改善的年轻人，以及没有房的年轻人，还要担负起生育小孩任务的年轻人，成为了最大受害者，房子更多的人不需要劳动就可以活的很轻松，获得增值大大超过辛苦工作上班的人劳动所得，变成了穷人供养富人，无产者劳动供养有产者。这是不合理的。

我们以贵州省为例子，看看房价上涨对富人和中低收入者的不同影响，贵州省统计局发布的2018年经济半年报显示，上半年，贵州省限额以上单位汽车类商品零售额同比增长6.3%，低于社会消费品零售总额增速4.9个百分点，比上年同期回落4.4个百分点。

为了解贵州省汽车零售市场出现上述变化的原因，贵州省统计局调研组实地走访了贵阳、遵义等重点地区的重点零售企业，调查发现：发现房价上涨，是导致该省汽车销量下滑的主要因素之一。

贵州省统计局调查组发现，该省合资中低端品牌车最影响最大。这是由于合资中低端品牌汽车的价格主要适合中等收入群体，消费群体相对较大；而高端品牌汽车的销量则趋于稳定。值得一提的是，贵州省统计局调查组还发现，近年由于贵州省城镇化加快，拥有多套房的“拆二代”人数众多，对高端汽车需求增大。

这几年的房价大涨，我也是受益者，一两年时间涨了几百万，比我上班赚的还多，如果我卖掉房子，就可以轻松把买房的年轻人数十年的劳动成果转化为现金进入我的腰包，然后我再对他说，“你要是过的轻松，国家就没有未来”。

但是我一点也不希望我的房子这样猛涨价，房价上涨和收入上涨相对应，一年涨个几千元，几万元，能帮我抵御通货膨胀就可以了。

我认为，美好生活应该主要靠劳动去创造，靠个人努力去创造，而不是资本所得远远大于了劳动所得。

3）超低生育率的蔓延

由于我国越是大城市，生育率越是低下，北京上海的生育率都在1以下，目前我国一级体系里面的四十多个大城市，由于中高端产业的向心力，因此在不停的吸纳人口进入大城市这个“低生育率区域”，各个城市从2017年开始还通过户籍放开等形式展开了抢人大战，大城市人口占比还在不断提升，这意味着整个国家目前的超低生育率还会往下掉。

而目前的形势，隐隐有一级体系里面的四十多个大城市全部学习一线，大力发展产业，但是通过限制土地供应等资源控制人口，房价猛涨走向香港化的趋势，这意味着大城市总体生育率还要继续往下走。

以下是安居客上的西安二手房交易价，2017年9月还是8032元，2018年8月变成了12379元，不到一年涨了50%。



下图是贵阳的二手房价走势，2017年9月是6949元，2018年8月是10040元，上涨44%。



以贵阳为例，贵阳城区（不含三县一市）土地出让价格：

2016全年2564元/平米的成交均价，2017上半年3587元/平米的成交均价，上涨了39.9%。

房价未来涨不涨，真的很清楚。

西安，贵阳，成都，重庆，武汉等城市，在以前都是大量供应土地，使得房价缺少投机空间，现在都有逐渐改变的趋势，向一线城市看齐。

大城市是我国发展的核心动力来源，是年轻人的聚集地，是转移支付，财政资金和税收的主要来源地，通过各种对人供给资源的限制，迫使居住在四十多个大城市的数亿人进一步陷入超低生育率怪圈，进入超老龄化，那么将极大的不利于我国的经济长期发展，极大的削弱大城市提供转移支付和税收的能力。

我国一级体系的四十多个大城市，生育率能超过1的都没有几个了，原因很简单，2015年全国1%人口抽查得出的全国生育率是1.047，北京和上海更是只有0.707和0.737. 虽然认为1.047这个数字有低估，但是即使是翟振武这样永远高估人口增长的人口学家，也认为全国生育率只有1.5-1.6，因此我国在2016年全面放开二胎。

全国尚且如此之低，大城市就更不用说了，在目前人口形势如此严峻的情况下，还有人为高房价和高教育支出辩护，一个年轻人极度减少，陷入超低老龄化的国家才是真正没有未来，到时候又引进一堆外来移民当做“国际人才”引进，现在在华的外国人和留学生群体，至少我认为达到“人才”标准的并不多。

本文概括下来就是：

1：国家应该大力支持中高端产业在一级体系里面的四十多个大城市扩散，用马太效应对抗马太效应，用大城市对抗大城市，支持落后地区的大城市发展，从一线城市争抢中高端产业资源，目前看来郑州，西安，合肥，成都，武汉，贵阳等都发展不错。改变中高端产业资源从集中在一线城市附近的局面，扩展到全国均衡布局。

2：大城市，中小城镇，农村三级体系

产业发展，先优先力推中高端产业在一级体系的大城市扩散，同时力推从大城市向该区域周边中小城市扩散。

农村人口会不断减少，更多的人们在城市尤其是大城市工作，才有可能更好的反哺农村，实现新农村建设。

3：大城市的中高端产业发展必然带来人口增加，所以这些后发的大城市在人口不断增加后，有极大的概率学习一线城市“大力发展产业，控制土地和教育资源供给”的理念来控制人口增长，这样的结果必然是：

1）香港化

“房价越来越高，居住面积越来越小”

“无产者供养有产者，劳动所得不如资本所得，贫富差距拉大”

2）进一步拉低生育率，大城市天然就是低生育率，因为受教育年限长，不婚丁克同性恋等新思潮包容度大，移民出国等等。

如果再继续通过压缩资源供给的方式进一步推高竞争激烈度，结果就是超低生育率，为什么历次人口调查，北京和上海都是全国最低的生育率，是有原因的。

中高端产业带来的经济发展，必然会吸引年轻人源源不断的进入大城市，这是不可逆的，越来越多人的进入大城市这个“低生育率区域”，国家总体生育率还会往下掉。

2018年至今，我国新生儿出生人数仍然没有公布，很多人认为是出现了大幅下降，我们且看这个猜测准不准，我认为这很有可能是事实，不然最近新闻怎么开始放风要全面放开生育呢？

因此国家需要保证在全国一级体系的四十多个大城市，保证土地供给，实现住宅数量和工作机会合理对应，区域内有十万个工作机会，那就要配套提供十万套以上的住宅，让土地和住宅资源为人服务，而不是人口服从于规划，让人为多年前的规划服务，保证房价收入比在合理范围内。

人们从农村，中小城镇进入大城市，只会更加节省土地，也会腾出更多的土地资源。

以上是我的一些简单的想法，说是批评也好，说是抱怨也好，目的都是希望国家能变得更好，让我们的年轻人能通过努力看得到美好的前程

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作者: 浅贝    时间: 2018-9-10 15:49
　房地产政策出台的逻辑是什么 ？

　　冯叔：房地产政策出台的逻辑，一般有 3 大规律：

　　1．  解决中低收入人群——解决公平问题；

　　2．  关于经济增长，具体说就是土地财政——解决国民经济快速增长；

　　3．  宏观经济调控政策——解决国民经济协调发展和控制金融风险。

　　未来可能发展的一个趋势变化是什么？

　　冯叔：从第一个逻辑讲，今后可能出的政策不会太多了。因为我们现在关于社会公平住房公平的这些政策，几乎涵盖到了每个领域。

　　比如说有年轻人的白领的公寓，自助公寓共有产权房，长租公寓，也有低收入人群家庭的经济适用房，还有廉租房，也还有关于改善性住房，针对这部分人的一些购买政策，我觉得这个政策相对已经体系完善了。

　　第二个逻辑政策上讲的话，由于我们快速城市化的这个阶段已经进入一个拐点，速度放缓，这个政策现在看也都进入到一个政策的频率降低的一个区间。

　　之前大概在 99 年到 09 年这十年政策非常多，主要是要刺激经济成长，刺激城市化，刺激大家来买房，然后使住房消费成为拉动经济的一个重要的牵引力。

　　由于经济成长依赖，土地财政逐步的把金融也拉进来，结构上来说成了一个刚性的结构，也就是说使整个国民经济的结构过分的依赖房地产金融，也过度地陷入到房地产。

《奋斗》 | 全国人民都在勒紧裤腰带买房《奋斗》 | 全国人民都在勒紧裤腰带买房
　　这样子就出现了一个潜在的系统性的金融风险，所以这方面的刺激增长政策也不会怎么出了。相反抑制的政策会很多，比如说要针对土地财政，那么怎么化解这个风险，抑制房地产的快速的土地供应，销售，开发，金融支持，这些政策都会是反向的政策。

　　目的就是要去除土地财政这样一种模式，化解系统性金融风险。再一个背景就是我们整个的城镇化的发展水平已超过 50% 。未来如果是按照正常的国际经验，每年再增加一个点，那么我们大体上应该到 70% 。

　　第三宏观经济的调控政策，怎么样来化解由于房地产在高价位上大量的存量资产囤积在这，像堰塞湖一样，然后又和金融的系统有紧密的联系。

　　在这种情况下，防范金融风险，既要用房地产发展来适度地保持国民经济整体的发展水平，又要防范由于房地产市场的过热带来的系统性金融风险。

　　所谓限售、限购、限贷，所有这些东西都是抑制市场的交易，增大交易的制度成本，使交易越来越不容易，目的就是要平衡增长和风险。
　房价背后的逻辑和决定房价的要素是什么 ？

　　冯叔：总体看，影响房价的因素有 5 个：

　　1．  人均 GDP 要达到 8000 美金；

　　2．  新房和二手房的比例要超过 1：1；

　　3．  城市规划的空间结构；

　　4．  金融政策、利率、税收、汇率等形成的预期；

　　5．  整个经济成长，包括就业、人口净增。

　　所以，掌握了政策出台背后逻辑，和决定房价的要素，就很好理解政策趋势和房价的关系了。

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作者: 浅贝    时间: 2018-9-12 10:51
　前五名地产商负债近1.6万亿，恒大发动13万员工参与卖房


　　在楼市调控政策持续收紧、融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下，房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验，在融资渠道不断受限的情况下，想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。

　　销售额前5名开发商，有息债务合计高达15850亿元

　　“资金链紧张基本是各家房企面临的共同难题。项目上的各个环节都是一环紧扣一环，一旦其中一个出现问题，整个项目就面临着崩盘的危险。” 一名地产从业者对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，“看财报的话，大部分上市房企的销售额都不错，但事实上大家的销售规模增速已经放缓了，加上现在借钱也难，现金流和债务问题让企业承受着不小的压力，所以很多开发商都把回款保证现金流归为工作的重中之重。”

　　澎湃新闻从2018年上半年销售额排名前5的开发商的财报中发现，在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时，前五名开发商的有息负债高达15850亿元。

　　其中，中国恒大（03333.HK）达到6762亿元，碧桂园（02007.HK）2945亿元，万科集团（000002.SZ，02202.HK）1794亿，融创中国（01918.HK）2098亿元以及保利地产(11.650, 0.00, 0.00%)2251亿元。


　　据Wind数据显示，截至6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6%，同比上涨1.44%。

　　资金是房企的命脉，高负债一直是房地产行业的“生存法则”，依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资渠道收紧的现实情况下，多数开发商不约而同的选择了减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。

　　据恒大研究院发布的报告显示，2018年下半年开始，房企将逐步迎来偿债高峰期。

　　截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　恒大急增员工卖房指标，大爷大妈“帮忙”到访楼盘要价翻三倍

　　作为资金密集型的房企，快速卖房变现、迫切的回款成为房企应对来自金融机构债务偿还压力的渠道之一。

　　澎湃新闻从获得的一份恒大集团《2018年“金九银十”销售政策及全员营销重大奖励办法》的文件中看到，恒大集团在2-3月份的全员营销卖房的活动中累计成交金额达到170亿元。在集团13.7万员工中，90%的员工、共12.2万人参与了全员营销，合计推荐到访514万组，合计推荐成交15765套，金额170亿元，共计有10907名员工获得佣金及奖励，合计发放佣金及奖励3.03亿元。其中，最高个人奖励高达97万元。

　　值得一提的是，此次恒大在员工推荐购房方面对于员工的奖励也比以往的力度要大。文件内容显示，若客户交齐首期款签署合同之后，除原有1%佣金给予员工额外1%佣金奖励，即按成交总额的2%计发佣金。

　　恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销，一次在春季，另一次则在楼市的“金九银十”之前。


　　一名知情人士对澎湃新闻表示，“公司要求在9月30日之前，员工要完成60个名额的到访指标，即带人实地到楼盘签到访问。3月份的时候还只让完成30个指标，这次直接翻倍了。”该知情人士直言不讳的说道。“三月份的时候为了完成指标不得不去找外援，比如找大爷大妈来排队帮签到，价格是10块钱一个人，现在我们的指标名额提高了，大爷大妈的价格也抬高了，最便宜的也要35块钱一个人了。”

　　澎湃新闻在网上发现，目前有专门从事恒大到访签到任务的团队，称加急单可当天完成，价格为50元/人，正常三天左右完成，价格为35元/人。商家称，总销量3万余次，三月回访全部通过。

　　有分析人士表示，恒大通过恒房通卖房，主要是想要获取更多的有效购房用户，在这些潜在的购房用户中实现购房成交。但员工为了完成指标不被扣罚奖金，不得不采取购买无效用户的做法，实际上对于增加恒大购房成交量并无多大实际用处。

　　恒大集团董事局主席许家印更是在内部会议上直接提出，让员工务必重视，排名倒数后三位的董事长要总结失败经验并做检讨。

　　按照恒大集团的规定，将集团各中心、部（室）、地区公司、各产业集团及下属单位划分为三大板块，按照员工人均推荐到访量及人均推荐成交套数进行综合排名考核。

　　另一名知情人士称，恒大有一套评分考核体系，即成交占比70%，到访占比30%，成交占的比重更大。但是如果大家都没有成交，就要把到访的量往上堆来保证完成指标。

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作者: 浅贝    时间: 2018-10-3 15:09
万科的呐喊吓坏了谁？

　秋风起，微微凉。万科2018秋季例会，本来是企业的内部会议，却在行业内掀起巨大波澜。

　　原因当然是，它在会场大屏幕上的三个红底白色大字：活下去。

　　关注房地产的朋友都会同意，要是万科都活不下去，那就没几家房企能活下去了。别的不说，只看两个数据：上半年万科销售额达3047亿元，持有现金1595亿元。根据公告，1-8月万科销售额已达3881亿元，位居第二。

　　虽然过去两三年，万科不再是销售额的第一，但我一直跟同行讲，万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好，而且露出了近乎绝望的态度，岂不是要吓坏一大帮小兄弟？

　　因此，一些地产人士就说，万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后，土地成交溢价率低了，房子不好卖了，去化率明显放缓，很多房企眼看完成今年目标困难了。这个时候，万科一声呐喊，简直让人发抖。

　　表面看，是经历两年严厉调控后，房地产形势确实在发生变化，所谓市场的拐点已现端倪，连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难，包括恒大在内的一些房企开始降价促销；但本质上，我个人理解，万科此举，更多是向内，也就是说，它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。

　　“今天我们特别焦虑”，万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说，“过去的理论，没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法，是万科最大的问题。

　　这与之前郁亮对行业的判断是一致的。2014年6月，郁亮提出了一个观点，房地产的黄金时代已经过去，进入白银时代。显然，他是从整个行业的角度来说的，即，房价和商品房销售额的增幅将告别高增长，进入中速增长。这几年的发展，是符合他的观点的。

　　但有人会说，一批主流房企，尤其是前30强，这4年来却在加速，房价也在继续上涨。这难道还是白银时代？这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法，即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速，前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。

　　我不得不说，这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代，谁都在快速增长，谁都活得很好，只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中，一批中小房企不得不离场。

　　与郁亮对行业趋势的思考相伴随，万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的，它通过并购，迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。

　　万科之所以被公认为事实上的行业老大，不在于它的销售额和规模，而在于它对行业的判断，以及在此基础上所作企业战略的调整。从公开信息看，万科正在推动新一轮的组织架构的调整，而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展，是长期战略。
从这个意义上说，万科高挂“活下去”，不是为了当下的活下去，而是未来的活下去，是为了活得更长久更健康。“活下去”的主题，确实不无夸张，但这种极而言之的忧患意识、危机意识，一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然，万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。

　　至于有人说，这是万科代表行业向政府部门施加压力，我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。我愿意重复自己的建议，即使四季度房价下跌，成交下降，也要坚持房地产调控不放松。

　　但是，即使不是全部，至少也是一批房企，要感谢万科的这句口号——它不是危言耸听的当头一棒，而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道，追求规模，追求快速增长，是大多数前100强特别前50强房企的目标。当房子好卖，房价上行，利润增长，什么都好说，你甚至会嘲笑白银时代的说法；但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力，市场转为下行时，你要急刹车，恐怕有点来不及了——虽然此前我写过多篇文章，呼吁狂奔的房企放慢脚步。

　　调整一下，不是坏事。但也别被吓坏了。

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作者: 浅贝    时间: 2019-4-24 15:45

鹤岗镜像正在全球蔓延。

意大利、美国、英国、日本……无一幸免，多个城市连续发出告急信号。

鹤岗，突然之间成了一座风口浪尖上的城市。十年前，消失多年的丹顶鹤又回到了这里的湿地。鹤岗市又是建保护区，又是树典型，努力了整整十年，也没能蹭上丹顶鹤的热点成为网红城市。

如今， 它每平一千块的房价却不经意间上了热搜，火遍全国。而且，这种卖房如卖葱式的“鹤岗模式”，正以不可估量的速度侵蚀着中国人对房子的信仰，对世界楼市的认知。

一万多公里外的意大利，镇长们跑到美国CNN上卖起房子，总价只要1欧元；美国五大湖边上的一座城市，一双鞋=两套房……

在这些地方身上，我们都能看到熟悉的配方，一股我们在鹤岗身上嗅到的相似味道。

01

最近，意大利西西里岛上的Sambuca小镇热闹非凡。

市政府的电话几乎被打爆了。一周不到的时间，市政厅收到三百多通来自全球各地的电话，还有94000封邮件，很多外国人搭着长途飞机蜂拥而入。

让这些人如此亢奋的原因，是镇长在世界级媒体CNN上卖起了房子：

著名旅游胜地，永久产权别墅，坐拥青山绿水，饱含历史底蕴……（此处省略万字长文）

总价只需要：1欧元。

消息一出便传遍了大半个地球。看看这风景，怎么能不让人滴口水。

据了解，为了服务好买家，小镇还设立了销售网页，方便客户在线选房，并特别招募了志愿者辅助购房。一条龙服务。

由于外国人实在是太多了，工作人员不得不深夜恶补英语，并且只有考级过了才能接客。不好意思说错了，是接待国际买房考察团。

这个许久没有人气的小镇，突然因为看房天团的来临，露出了些许活力。一个迪拜的富豪阿姨，甚至扬言要承包下所有在卖的房子。

不过， 意大利的馅饼也不是那么好吃的。房子便宜，自然是有它便宜的道理。

为西西里岛1元购项目做国际宣传的网站Sicilian House，就非常的实诚。我们来看一下这家网站的自问自答：

问：为什么房子只卖1欧元？

答：因为就值1块钱啊，这些房子已经捐给政府了。

问：为什么要捐了？

答：因为根本卖不出去啊，镇上没人，房子很破，翻修很贵。

问：我翻修之后卖出去，也是一笔投资不是么？

答：做梦吧。

过去十五年来，Sambuca的居民一直在往大城市人迁移，离开的人越来越多。目前只有六千人。人跑了，房子又带不走。以至于镇长的1元团列表上的房子越来越多。

曾经人声鼎沸的小镇广场，现在长满了杂草。一位63岁的老人两眼空洞的说，“这里就像是一座活死人的墓地”。

所以，你要以为这些房子都是白送的，你就too young too simple了。

镇长接受CNN采访的原话是这样的，

“我成立了由青年志愿者组成的特别任务组，能够协助买家选房，并与合适的建筑企业商谈房屋翻修事宜。”

大家抓住重点了吗？——“商谈房屋翻修事宜”。

花1欧元买房只是一个开始，你还需要包揽整个房屋的维修工作，并在维修前交一笔2000-5000欧的保证金，并且必须在三年内完工，翻修完才能拿到保证金。

好歹鹤岗几万块一套的房子，现在还不用交房产税，没有持有成本。敢情在Sambuca这里做了接盘侠，连韭菜根都割没了。

其实，作为欧洲的人口大国，六千多万人口的意大利有超过一半的小镇，都有类似空心的症状，未来都可能会走上鹤岗这条道路。

今年4月份，又有两个小而美的镇子登上CNN旅（卖）游（房）频道，一个也是在意大利西西里岛上的小镇Mussomeli，另外一个是罗马附近的尊戈利小镇Zungoli。

尽管Zungoli距离意大利首都罗马和机场，只有不到一个半小时的车程，驱车前往沙滩也不用一个小时，但房子却也只能卖出1欧元的价格。这些曾经孕育出欧洲文化，拥有数不清的世界遗产的小镇，最后却只能靠着贱卖房子吸引人口。

这架势，跟最近内蒙古呼和浩特推出的五折购房，完全有得一拼啊。看来这抢人大战，也不是中国落后地区的专利嘛。

02

不止意大利，房价鹤岗化的这股妖风，在美国、英国、日本……也早已不新鲜。

在曾经著名的美国汽车之城底特律，“一双鞋=两套房”。

由于人口流出，许多房子成为没人住的鬼屋。有些房主不堪税负，不得不超低价格叫卖，1美元1套的比比皆是。

美国《侨报》网的记者来到底特律后，直接就被震住了：空旷的街区，黑暗的工厂，游荡的流浪汉，还有提醒你“要买便宜房请带枪”的房产经纪人。

虽然说这里的房子白菜价，但按照相关要求，必须在半年内维修，否则房主将面临90天的牢狱之灾。

简直就是：老板，买房吗？会坐牢那种？

其实，底特律跟鹤岗真的很像，都是只有单一产业的发展模式。这种畸形的产业结构，可以赋予城市以辉煌，也可以将整座城市拉下地狱。

由于日本汽车的崛起，欧洲汽车的竞争，底特律受到了巨大冲击。08年的金融危机更加速了后者的衰败。

跟鹤岗一样，底特律的人口也在大量流出。目前，白人比例不到10%，总人口从1949年的185万人，降到了2017年的67万人。

作为美国第一个铺设水泥公路，第一个拥有城市高速公路的城市，底特律随着产业、人口空心化，反而成了美国最悲惨的一座城市。

怎么看，都像极了中国老东北的未来。

同样都是北纬40度以上，冬季长而寒冷，人口在加速南移；同样都是重工业基地，后来沦为铁锈带；同样都有着极为优渥的历史条件，后来双双坍塌……

除了美国，大西洋的另一端英国也在有鹤岗的传说。

那是一个著名的“瓷都”，叫做斯托克市，夹在英国曼切斯特和伯明翰两座大城市之间。这座小城面积跟香港差不多，但人口却只有香港的三十分之一。大概是27万人。

随着全球制造业的转移大潮，英国许多工厂把流水线迁到中国、马来西亚、印尼等亚洲国家。曾经是英国高级瓷器代名词的韦奇伍德工厂关闭，宣告了瓷都乃至英国瓷器业的死亡。

到如今，斯托克市仅剩下不到4家工厂和几个小作坊。

最近几年，这座城市以1英镑的价格出售了四千多套空置房。

不过，也有一个附加要求。就是要从当地政府低息贷款3万英镑翻修房子，并且有五年的限售期。

这点跟中国楼市的调控政策几乎一样，易进难出。

03

去年，同属儒家文化圈的日本，也抵挡不住小城镇的衰败推出了0元送房。这些小城镇，有些是在偏远山区，也有的，就地处全球第一大都市东京都的边缘，距离市中心不到100公里。

一边是地铁可以挤怀孕的东京，一边是0元赠送空置房的小镇。日本城市的鹤岗化，其实同样非常严重。

所谓鹤岗现象，其实不过是步了发达国家的后尘，它们大多都有一些通病：

产业太过单一，容易遭遇结构性危机；地处大都市圈的最边缘，人口被大城市所虹吸，持续流出……

一旦经济衰退，这些城市很容易就被抛弃。所有人都会用脚投票，连根拔起，奔向大都市圈的繁华。

在英国，是以伦敦、曼切斯特、伯明翰为中心的三个都市圈。在日本，是以东京、大阪、名古屋为中心的三个首都圈。

在美国，是以加州、德州、佛州为主，人口不断涌入，规模不断扩张，房价也水涨船高，而北方阵营的城市，比如五大湖附近的，东北部附近的，则是鹤岗化最容易蔓延的地方。

至于中国，答案已经非常明了。除了大都市圈以内的三四线城市，其他中小城市也难逃“收缩”的命运。

在这个大都市圈化时代，最受益的地方就是沿海的三大城市群，粤港澳大湾区，京津冀和长三角，大湾区和京津冀是千年大计，长三角的一体化也即将上升为国家战略，人口会加速流到这些地方。

未来中国600多个城市，一定会发生非常显著的马太效应，强者越强，弱者越弱。在这样一种情况下，你说中西部地区能不急吗？成都、西安、武汉这些城市能不急吗？

所以，自去年开始有一个词汇也热起来了，叫做强省会。几乎全国各地都在搞强“市”扩张。16年成都吃了简阳市，17年西安代管西咸新区，18年济南又吞了莱芜。强省会的动作越来越频繁。

可以预料的是，未来全世界的城镇化进程都只有一个赢家——大城市。

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作者: 浅贝    时间: 2019-5-6 15:19

这才是日本最可怕的危机，悲剧不可逆转！

　　来源：牛弹琴

                               
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　　（一）

　　这是日本最可怕的危机，而且，悲剧还不可逆转。

　　5月5日是日本的儿童节，看到新华社当天发自东的京一则新闻，不长，但却触目惊心：日本儿童总人数又刷新了历史最低纪录。

　　相关报道如下：

　　本总务省最新公布的推测统计数据显示，截至4月1日，日本不满15岁的儿童总数为1533万人，比去年同期减少18万人，为连续38年减少，并刷新历史最低纪录。

　　数据显示，在1533万儿童中，男孩为785万人，女孩为748万人。与此同时，儿童在总人口中所占比例为12.1%，比去年同期下跌0.2个百分点，为连续45年下滑，也创下历史最低纪录。

　　儿童人数和儿童在总人口中的比例双双创下历史最低纪录，反映出日本少子化趋势十分严峻。

　　日本儿童总数自1954年达到2989万人的峰值后持续减少，虽然在1971年至1974年第二次婴儿潮时期一度有所增长，但1982年后便持续下降至今。

　　两个看点吧：

　　第一，日本儿童在减少，一年比一年少。

　　第二，日本儿童占人口比例在减少，一年比一年少。

　　没有孩子的未来，会是什么样子？

　　想想就让人打一个寒颤。

　　这样减少下去，用一些朋友的话说，1000年后，还有没有日本，都是一个问题。

　　这，不由让人想起去年英国《金融时报》的另一则报道：

　　日本正在修建一条通往大东京地区的主干道，经过一小块没有开发、灌木丛生的草地。按照一般的惯例，只要主人提出要求，聘请一个能干有点的律师，日本国土交通省就不得不支付丰厚的征地补偿。

　　但让日本政府万万没想到的是，他们根本找不到土地所有者。这块土地最后的登记时间是1904年，所有人是一位出生于明治天皇时期的女性。

　　官员们钻进历史档案中寻找。他们最终找到了148位继承人——这只是麻烦的开始，因为其中有八人已经移民国外了。后来在发出了近200封信函并进行了多次走访后，政府放弃了。一家法院裁决道路施工继续向前推进。整个过程耗费了三年的时间……

　　到底是怎么回事？

　　答案就是日本的人口问题，死去的死去了，离开的离开了，剩下的都老了，根本不在意这片土地了。

                               
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　　除了上面的儿童数据外，随手还找到的一系列数据：

　　1，2017年日本新出生人口数将为94.1万人，创下1899年有统计数据以来的最低值，连续两年跌破100万大关。

　　2，2017年日本死亡人数估算值为134.4万人，比上年增加3.6万人，两相比较，2017年日本人口自然减少40.3万人，这也是该指标首次超过40万。

　　3，2017年日本公民婚姻登记数量下降至60万，为二战之后最低，较前一年下滑1.4万。

　　孩子越来越少，老人越来越多，大家越来越不喜欢结婚、生孩子，房子、土地还有什么意义呢？

　　《金融时报》的这篇文章就进而分析说：

　　过去，随着日本人口在这些面积狭小的岛屿上不断膨胀，每一块土地都很珍贵；但随着人口减少，越来越多的土地没有了使用的机会。

　　一些土地变得一钱不值，你还得缴纳资产税，还得维护它。越来越多的日本人，在祈求他人拿走他们的土地——甚至不要一分钱。

　　据统计，目前有约20%的日本土地，相当于丹麦的国土面积，没有可以立即联络到的所有人。

　　另据日经中文网，现在日本一些农村地区，超过65岁的人口占了当地居民总数的大多数，空房子如瘟疫般蔓延，越来越多。

　　2015年，90%的町村（相当于乡镇）人口均在减少，由于“空城”现象十分严重，警察与消防队员忙于与空置楼房中的安全隐患周旋。每年，日本都要关闭500所学校。

　　看到了吧：

　　第一，日本人的产权意识非常强，很少遇到强拆强征现象，这是需要肯定的。

　　第二，人都没有了，土地、房子还有什么价值？所以，你就会看到，日本有些地方白送房子的新闻。

                               
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　　（二）

　　对这个问题，日本人称之为“国难”！

　　在中国，一句口号是“死守18亿亩耕地红线”，因为这要保证中国人吃饭的根本问题。在日本，一句口号是“死守1亿人口红线”，因为人口跌到1亿以下，日本社会前途无望了。

　　毕竟，老龄化的社会，大量财政开支都用在养老上，如果没有年轻人接替，老年人怎么养老都是一个问题。

　　据《彭博商业周刊》，在日本的监狱，很多犯人都是老人，其中老年女性更多。在日本监狱中，每五个女性中就有一个是老年人。

　　她们倒也不是什么重罪，有的是偷了个便当、偷了瓶可乐。原因也简单？老人很孤单，养老钱也不够，想想还是监狱里最安心。

　　很多老年犯人，都是才出狱又犯罪，然后继续回监狱服刑。

                               
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　　怎么办？

　　最有效的办法，就是赶紧生娃，多生娃。于是，日本从上到下出台生娃补贴、儿童补贴，苦口婆心劝说年轻人早恋爱、早结婚、早生娃。就只差日本官员没亲自上阵，直接督促青年男女上阵啪啪啪。

　　但日本人还是没有太多行动。

　　日本厚生劳动省的调查显示，2015年，50岁仍未结婚的男性，高达23.37%，女性达14.06%。也就是说，50岁年龄段，日本男性每4人就有1人、女性每7人就有1人终生未婚，孤独终老。

　　有人不结婚，结了婚的，似乎也忘了繁衍后代这一哺乳动物的美德。2010年至2014年，日本平均1000名居民中仅有8个孩子出生，创全球最低。所以，也就有了这篇文章开头的新闻：日本儿童总人数又刷新了历史最低纪录。

　　千万不要以为，日本人不婚、不生，是因为恐婚。事实却是，日本人连恋爱都懒得谈了。

　　相关统计显示，日本18至34岁女性中，有39%的人还是处女。在18至34岁的日本男性中，“童子身”的比例也高达36%。

　　调查报告还显示，18岁至34岁的女性中，有一半人没有男朋友。而在35岁至39岁的年龄段中，有26%的女性和28%的男性从未有过性经验。

　　34岁以下的女性的处女率达到40%，这是怎样的一个社会？而且，据说超过35%的日本人，表示不想谈恋爱。

　　这或许就是悖论：爱情动作片越发达，印证相关问题越严重。但连恋爱都不想谈，和一条单身咸鱼有什么区别？

                               
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　　（三）

　　对这种状况，日本管理学家大前研一先生写过一本《低欲望社会》的书籍，副标题叫“胸无大志的时代”。

　　在书中，他感叹：

　　日本年轻人没有欲望、没有梦想、没有干劲。无论物价如何降低，消费无法得到刺激；经济没有明显增长，银行信贷利率一再调低，而30岁前购房人数依然逐年下降；年轻人对于买车几乎没有兴趣，奢侈品消费被嗤之以鼻；宅文化盛行，一日三餐能打发就行……

　　对于一些年轻人“宁愿自我结扎，也不肯结婚成家”，日本政坛大佬麻生太郎就曾炮轰：“年轻时贪玩，不赶紧结婚生孩子，到老了想让国家养，哪有那么便宜的事儿？”

　　但他再怎么炮轰，日本年轻人也无动于衷。

　　日本某报纸深入调查后认为：“便利店，才是宅男们不结婚的罪魁祸首。”

                               
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　　在日本，便利店遍布全国，24小时营业，被誉为“国民的生命线”。

　　别看是小小的便利店，但对宅男宅女来说，饥了有便当，渴了有饮料，心理饥渴了有杂志，生理饥渴了有成人杂志，还有各种需要打马赛克的用品，简直就是“宅男救星”。

　　美国社会学家艾里克，将结婚的好处归为两点：生活便利、性需求的满足。现代社会，这两个好处无需以结婚为代价，就可以很方便地获得。

　　所以，任何事情都得两分看。

　　网购很方便是吧？外卖很方便是吧？爱情动作片很刺激吧？

　　给人各种便利的同时，带来的隐性负作用，可能是长期的，有些我们已经看到，有些我们还没有料到。

　　于是日本人越来越少。据推测，照目前的趋势发展下去，到2065年，日本总人口将从1.265亿降至8800万，到2115年仅剩下5100万。

　　1000年后，再无新生儿出生，日本真可能“断子绝孙”！

　　难怪李光耀当年就预言，日本面临的最严峻问题，就是人口问题，由于日本无法解决人口问题，日本正在走向平庸。

最后，几点小小的感慨吧：

　　第一，日本人爱情动作片为什么天下闻名，有的时候，可能正是缺什么补什么吧。

　　第二，房子毕竟是用来住的，不是用来炒的，连人都没有了，房价还能高到天上去？

　　第三，我们千万也别当笑话看，日本的“国难”，难道仅仅只是日本的问题吗？

　　第四，人都没了，还争什么钓鱼岛唉！

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作者: 浅贝    时间: 2019-10-11 10:55
或许等不了30年，高层住宅就将面临3个“大难题”，真的很现实


说起高层住宅，相信大家都不陌生，毕竟高层住宅已经成了各大城市的标配了，不止大城市有大量高层住宅，就连小县城也有了很多的高层住宅。高层住宅现在确实很受欢迎，因为很多人都是第一次买房，自然想买看起来就很高大上的高层住宅。高层住宅对于城市发展来说，确实有很大的优点，缓解了土地的压力，以前一块土地只能建100多套多层房，现在同样的土地可以建几百套，甚至上千套高层房，差距是非常大的。







很多人都预测30年后高层住宅可能会变成“贫民窟”，会面临很多的问题，但是笔者认为或许要不了30年，高层住宅就将面临3个“大难题”，因为现在很多的高层住宅已经有了10多年的房龄，居住体验已经在逐渐变差，到了30年后，房龄就达到了40多年，所以可能要不了30年这些问题就将“爆发”。我们来看看高层住宅将面临哪些难题，真的很现实。







拆迁难题



大家在谈到高层住宅未来会出现各种问题时，很多人都会说："现在的房子哪里住得到4、5十年，可能2、3十年后就拆迁了。"现在我国还有很多2、3十年房龄的老房子未拆迁，国家在2019年5月份还提出了新旧改计划，明显想让这些老房子再多一些寿命。如果真的要拆迁，肯定会是先拆老旧的平房和多层，高层住宅拆迁肯定会排在这些房子之后，而且现在高层住宅的数量极多，就算要拆迁也会耗时很长才能普遍拆完。拆迁还有个大难题是到底由谁来拆？现在的老旧房屋因为拆迁的面积小，涉及的户数少，开发商在拆完后建成高层住宅，还会有很大的利润。如果是拆迁2、3十层的高层住宅，开发商将如何实现盈利？难道建成4、5十层的超高层住宅？还有就算开发商愿意拆，小区的业主都会同意拆迁吗？要想上千户人都同意拆迁条件，这个难度是非常大的，所以高层住宅的拆迁会是一个大难题。







质量问题



这里的质量问题指的是房屋的质量和所有设备设施的质量。笔者去过很多房龄十多年的高层住宅，有部分高层住宅的电梯和其他房龄较短的高层住宅差别不大，性能并没有明显下降，但是也有部分高层住宅的电梯性能明显下降，不仅速度较慢，而且还经常会出现异响或者故障。电梯的寿命一般为10多20年，经常的维护保养也能提高寿命，但是电梯要想用3、4十年是不太可能的，也就是我们在居住的过程中肯定会遇到更换电梯的问题，一部电梯的成本为几十万元。一个小区可能有几十部电梯。这得需要多少钱？除了电梯，其他设备设施和房屋质量都将面临这些问题。保养房屋和维修更换设备设施都是需要用到维修基金的，但是按照目前的维修基金收费标准来看，一个小区的维修基金可能用不到40年以上。如果真的出现维修基金用完的情况，需要业主们再次缴纳维修基金，这个费用能顺利筹齐吗？根据现实中的其他类似筹钱情况来看，要让所有业主交维修基金会很困难。







消防问题



现在的高层住宅大多为2、3十层，高度为60-100米，我国现在高的消防云梯为50多米，勉强能达到20层的高层，但是要想达到更高的高度，在现在看来不太可能。高层住宅一旦发生火灾，致死率是很高的，一是因为高度太高，救援难度大，二是大多人未经过消防演练，在遭遇火灾时可能不如何自救，三是因为以前的高层住宅里的装修材料很多为易燃材料，一旦燃烧，可能会使火灾更严重，四是因为现在大多小区容积率较高，楼栋挨着较近，也增加了消防车进入小区的救援难度。随着时间越来越久，电线老化等情况也将出现，增加火灾的发生率，所以未来消防问题也将是高层住宅的大难题。







以上就是笔者认为高层住宅未来将面临的3个“大难题”，这些难题在现在看来都是很现实的。虽然现在很多人都认为高层住宅将出现这些难题，但是笔者仍然希望在不久的将来，这些难题都将得到很好的解决，让大家在未来仍然能有很好的居住体验。你们认为高层住宅会面临以上这些“大难题”吗？

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作者: 浅贝    时间: 2019-10-29 11:40
第一个被炒房断送的城市：GDP倒数第一！



炒房，曾经致富了温州人；
炒房，最终炒垮了温州经济。
温州模式，因务实而兴，因务虚而衰。


01


不查数据不知道，一查数据吓一跳！


2019年，温州人均GDP或将垫底浙江省。


2018年，在浙江11个地级市中，温州GDP总量虽然仍维持第三，但是，人均GDP，却仅比最后一名的丽水市高出区区1443元。


倒数第一名在加速奔跑，2019年上半年，丽水市GDP名义增速13.29%，远远高于同期温州的8.63%——这个增速差，或将人均GDP垫底全省的位置，在2019年彻底甩给温州！


人均GDP或将垫底浙江，温州到底怎么了？




▲(2018年温州人均GDP位居浙江省倒数第二)



这个曾经的改革之星、曾经创造出“温州模式”的城市，在最近10年，经济增长罕见亮点，不要说在全国城市当中，即便是在浙江省，温州的存在感也是越来越弱。


即便不计人均，算GDP总量，温州在浙江省的存在感，也同样是越来越低——20年前（1999年），杭州GDP高于温州67%，宁波GDP高出温州42%，但是，今年上半年，杭州GDP已高出温州135%，宁波GDP高出温州83%。


这意味着，20年时间的增长复利效应，作为浙江经济总量的老三，温州经济的增长速度，足足比杭州和宁波低了50%！


温州经济已然如此，还枉谈什么温州模式？


温州经济的衰退，追根溯源，一切都与投机有关！


80年代末温州货的“假冒伪劣”，是一种投机，曾经一度击垮了当地的轻工业；2000年之后，在全国率先完全原始积累的温州人，渐进不思主业，大量的资金不是投资实业，而是开始在全国炒房，“温州炒房团”名噪一时。


炒房，曾经致富了温州人；炒房，最终炒垮了温州经济。
02


炒房之祸，世间再无温州模式。


资金脱实向虚，习惯了炒房赚快钱的温州人， 2010年更是将温州当地的房价，炒到了“天价”的水平，至今没有恢复元气。


2011年上半年，最高峰时的温州房价，是全国第四，超过浙江省会杭州，仅次于上海、北京和深圳。而其时的温州，充其量仅是二线尾部或三线头部城市。


炒房，疯狂过头，必死亡！


绿城开发的温州鹿城广场，曾经是温州豪宅代名词，2010年开盘价是6万多/平米，2011年上半年高峰曾超过10万/平米，现在呢，5万/平米的绿城鹿城广场任你挑选，而且还是超豪华装修的。




▲（安居客挂牌价，实际成交价至少还有5%下浮空间）



温州京都城，也曾经是温州的高端小区，2011年开盘的起价是2万/平米，均价在3万/平米左右 ：





但是，温州京都城，现在的房价呢？



▲（链家网温州新京都家园成交价，原京都城）


近10年，温州房价近乎零增长，类似鹿城广场和京都城这样的高端住宅，房价距离高央行时，甚至还大跌近50%。


投机 ，不务实业，在过去10年，远不仅透支了温州房价的未来，更是透支了温州经济的未来。


你想想，曾经的温州，在裹挟一切的投机之风下，谁还有心思踏踏实实做实业？
你想想，曾经的温州，工业用地、电价、水价或许仅比其他城市高出一点，但是，食品价格、房价等隐性成本，却比高类似城市高出1-2倍，谁还愿意在温州创业？谁还能够在温州创业轻易获得成功？


你想想，曾经的温州，由炒房导致的高昂隐性成本，即便是能沉住气做实业的老板，又如何才能呆得住？又怎能不将实业迁移到成本洼地的其他城市？


过去10年，是产业加速升级的10年，成者兴，败者退。且不论深圳、杭州、苏州这些产业升级明星城市，即便是重庆、贵阳、长沙这些曾经名不经传的城市，在过去10年也都形成了各自的主导产业。


但是，温州呢？


过去一二十年，在温州人辗转全国各地，频繁不断的炒房、炒煤、炒蒜、炒能炒的一切时，温州的经济垮了，温州经济的潜力没有了。


以苏州为例，从2000年开始，苏州就已布局高端装备、新型平板、智能电网等新兴产业，其利润现已占到规模工业的50%以上，而这些产业温州最近10年才开始涉足，且参与的规模和深度均不可同日而语。


炒房，炒垮了温州经济的未来。


温州，中国（其他城市）应为镜鉴，脱实向虚，舒服一时，惨痛一世。


当下，在中国经济濒临大拐点之际，一切的一切，必须务实，必须抛弃房价再次大涨之侥幸，以实业为重，以创新为魂，中国经济才有未来！

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作者: 浅贝    时间: 2020-3-7 14:50
四万亿卷土重来，现在的楼市，像极了2008年的样子


◎来源 | 楼市团长（tz52801） 已获授权

疫情这段时间，我与朋友聊天，忽然有种感觉现在的楼市像极了2008年的样子，思绪一下子回到了12年前。

那年春节之前中国爆发了几十年罕见的冰雪灾害，5月四川汶川又爆发了8级大地震，死伤近50万人，9月美国爆发金融危机，全球股市暴跌，中国经济急速下行，企业大量裁员，为了挽救经济，高层推出了四万亿货币刺激…

那一年，深圳上海房价每平方1万，腾讯股价8块，猪肉8块一斤。

2020年，深圳上海房价每平米5万，腾讯股价400块，猪肉40块一斤。

那一年，万科高调推出购房优惠，大肆揽客，各地陆续推出两成首付，次年电视剧《蜗居》上线，购房成为此后十年全民热议的话题。

2020年，恒大高调推出75折购房优惠，提前抢跑，线上卖房4万套，销售额突破500亿，诡异的是今年也出了一部跟房地产相关的电视剧《安家》，这部剧再次让人们把经济刺激和楼市反弹联系起来。


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疫情还没过去，我们似乎已经感觉到2.0版的4万亿即将来临。那么这一次中国经济将何去何从，楼市还会再次反弹吗？

我们先来回顾一下2008年到底发生了什么，再从中理出中国社会演进的逻辑。

2008年我们是怎么度过危机的？


“我承认楼市确实出现了拐点，有下降的可能。”

2007年底，时任万科董事会主席王石的一句话砸向中国房地产，一时舆论哗然。随后，王石更是建议：“青年人在40岁之前没有必要急着买房。”

王石喊话的背景在于万科刚刚在北上广深等8座城市进行降价，比最高点下调了5%-30%不等。

房企大佬万科的这一做法让同行怨声载道。SOHO董事长潘石屹认为，万科是在借机抢客，利用自己的影响力“清理对手”，做大市场占有率。

不管是自救，还是一场自导自演的营销，王石的主动出击无疑在房地产圈掀起了一波不小的风浪。

2008年的楼市确实不好过。当年1月，中国爆发冰雪灾害，几百万人困在各大城市的火车站，无法回家过年。为了避免聚集群众引起骚乱，温总理亲自到现场指挥部署疏导工作，鼓励大家要有耐心，政府一定能解决困难，送所有人回家过年。


这场席卷全国，十几年罕见的大雪开启了2008年的序幕，似乎冥冥中已经预示了这一年的中国房地产市场整体的“气候和温度”。

刚开始冰雪灾害并未造成楼市实质性下调，但是紧接下来的事情，令到情况逐渐恶化。

同年5月12日，四川汶川发生了8级大地震，地震烈度达到11度，地震波共环绕了地球6圈，共造成69227人死亡，374643人受伤，17923人失踪，是新中国成立以来破坏力最大的地震，也是唐山大地震后伤亡最严重的一次地震。这场地震还波及四川周边的重庆、陕西、甘肃、贵州、云南，造成的经济损失共计达数万亿元。


地震之后，中国高层尽力恢复经济，但是北京开完奥运会一个多月，美国却发生了金融危机，中国经济立即掉头向下，人们久盼多年的楼市实质性下降终于发生了。

2008年9月3日-14日，万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4处楼盘的剩余436套房源进行打折促销，引发购房者打砸售楼部。随后其他开发商跟进，花式促销一个接着一个……

经济危机叠加着楼市降价，人们再也没有心思买房，他们担心的是企业会不会裁员，自己能不能保住饭碗。就像现在企业受影响，都不约而同地想到了依靠裁员来降低成本，2020年就业形势非常严峻。

2008年那个时候我在深圳，当时街上到处写满了萧条两个字。不少做企业的朋友，年初好不容易投进去一笔钱，却赶上了罕见的金融危机，什么生意都没有，最后只能变卖设备来抵债，含泪将员工一个个打发走。

那个阶段，房子就是烫手的山芋，很多人直接告诉中介，“只要你给我找到一个愿意替我继续供房的人就可以，房子归他。”

但是即便是这样，也很难找到接手的人。人性就是这样，买涨不买跌。楼价涨的时候，排队抢房，抢到无房可售；楼价跌的时候，快速离场，没有一个人是无辜的刚需。

由于我当时有不少资金在手，况且我已经错过了此前2007年的大涨，正悔恨莫及，2008年楼价跌了，对我来讲无疑是一个绝佳的机会。于是我就带着几个相熟的朋友出去看房，最后几个人集中在南山区建仓，买了几套诺德国际、鼎太风华的新房，当时的价格是9000多每平米，开发商甩卖，而且还送家电。

我们同行的其中一个朋友资金不多，没办法在深圳建仓，于是他赶回老家郑州，准备伺机入市。

那时郑州的房价不足4000元/㎡，首付最低两成，还可以分期，100㎡的房子，首付两成不过8万元，首付款如再按1/2分期，即4万元就能郑州有个家。那位朋友就这样买了两套，心惊胆战，天天关注楼市，害怕价格进一步下跌。

然而就在一片哀鸿遍野的背景下，在G20峰会前，高层推出了4万亿经济刺激计划，相当于全年财政收入的80%，全年GDP的16%，这个天量的资金，铺天盖地地涌进了市场。这些资金虽然名义上用于支持企业，但是大部分最终都流入了房地产。

2008年11月27号，中央银行又破天荒地降息，紧接着第二年1月1日正式宣布购房实行7折利率。搞完这些，见经济仍未反弹，继续出招：

1、连续5次降息降准

2、购房最低首付2成

3、普宅契税下调至1%，印花税、增值税优惠

4、支持房企融资，加快卖楼。

伴随着多重政策的刺激，中国经济在楼市的带动下，终于比美国率先反弹，走出阴霾。当时中国很多公司已经现金流枯竭，处于崩溃边缘，如果中国经济继续下滑，美国人比我们更早恢复经济，那么美国财团就会趁机大肆抄底收购中国的优质公司，甚至控股。所幸中国没有给美国人这样的机会。

但经济恢复同时也带来了楼市暴涨的副作用。高层的救市政策于2008年四季度推出，效果于2009年第一季度显现，从此房价一路上涨。

当时最能反映楼市火爆的莫过于房地产交易中心的情形了。早上不到7点钟等待过户的人就已经排起了长龙。开门之后，交易中心内人多到说话必须凑得很近才能听见，连复印机都要备两台，以防正在使用中的突然彻底“罢工”，引起群情激奋。

那一年，全国住宅均价上涨25.1%，为2001年以来最高水平。全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及京津冀等地区城市，其比例更高。

2009年-2010年是郑州房价增长最疯狂的两年，由2008年的全年均价3960元/㎡，到2010年12月的6493元/㎡。上文那位郑州朋友一下子赚了别人十年的工资收入，从此沉迷买房，日渐消瘦。

2009年一部叫《蜗居》的连续剧火遍了大江南北，它讲述了一对姐妹，来到上海一心希望可以拥有自己的房子却遭遇无数挫折的无奈故事。

其中有个片段，妻子为攒钱买房，天天给丈夫吃挂面，丈夫终于受不了了，要求能不能吃一顿方便面，妻子对丈夫说：“一亩土地两头牛，老婆孩子热炕头，但是你得先有土地呀，有了土地有了牛，才能招来老婆才能生孩子呀，连农民都懂的道理。”


从此以后，买房成为了全民热议的话题，而且诡异的是2020年中国又出了一部关于房产的电视剧：《安家》。当年在《蜗居》中买不起房的妻子，终于在十几年后的《安家》买房了，而上海的房价也一路飞涨到今天5万多每平方。

一个人不买房，也许她错过的不是一套房，而是一个时代。中国房价高速飞涨的时代正在逝去，多少人醒悟的时候为时已晚，追悔莫及。

看房地产的未来走势不要看经济学家说了什么，要看大开发商在做什么。

上海徐汇滨江地块，拍下310.5亿的天价，全国总价新地王诞生了！而整个疫情期间，北京8天内狂卖9宗地，价格360多亿。我们在躲疫情，开发商居然在抄底，大量购进土地！


经济学家说什么并不影响自己的收益，打脸并不损失真金白银，但开发商做了什么可是拳拳到肉针针见血的。只要开发商还在拿地，楼市仍然还会继续上涨。人家几百个亿砸在里面都没有跑，普通小市民手里就一两套房，慌什么呢？

作为一个关联达到53个，直间影响9000多万人就业的行业，房地产体量足够大，速度够快，不拿房地产刺激经济？看看各个城市迫不及待地卖地，放松限购就知道了，身体比较诚实，夜壶好不好用只有自己知道。解决经济问题从来不存在既不付出代价，又能度过危机的办法，房地产虽然名声不佳，但是关键时候挺管用。

中国社会演进的逻辑

截至今天湖北疫情仍未结束，中国经济已经出现了下行的迹象，恒大趁势宣布75折卖房，高调抢客，线上卖楼一口气卖了4万多套，锁定了500多亿销售额，大有2008年万科的气势。其后富力、雅居乐、碧桂园等开发商也参与到花式卖楼的活动中，疯狂抢客，像极了2008年的样子。

如果你常读历史，便会发觉很多事情不过是个轮回，加速这个轮回的通常是政策的矫枉过正。很多人跟我说失恋之后再也不相信爱情了，楼市涨了之后，人们同样会说：过去十年，哪有什么长效机制，有的只是权宜之计。哪有什么租售同权，我们复工连城都进不了！

中国就是这样，政策的变化暗含着个人的财富机遇、企业的兴衰存亡，但是很多人只知道埋头工作，从不关心政策。

工作只能解决温饱，暴富还得靠周期。那些聪明的人都极其懂得判断政策，在合适的时机进场，然后赚走一大笔央行货币周期的钱，过去十年他们反复操作，积累了大量的财富。

所有价格上涨本质上都是资金的推动，想在里面赚钱，要做的就是顺应周期，而政策走向就是影响周期变化的最重要因子。因为政策决定了钱的流向，钱就是水，资产价格就是船。钱到哪里，价格上涨就到哪里，水涨船高就是这个道理。

加杠杆，去杠杆都是历史的进程。从来没有不停加的杠杆，自然也没有不停去的杠杆，你要做的就是驱动加杠杆时候上车，去杠杆时候下车。也没有一成不变的长效机制，有的只是权宜之计，形势变了，政策分分钟反转过来。

最近听说浙商银行宣布对不限购城市实行两成首付买房，再结合一两个月前中央银行多次下调利率，不少城市蠢蠢欲动地放松调控政策，疯狂试探高层的底线，企图火里捞金，我开始有点担心2020年楼市会不会重走2008年的老路了。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-4 15:43
银行房地产贷款“红线”划定 占比最高不能超40%

　　作者： 段思宇

　　[ 六大国有大行和国家开发银行为第一档，房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。 ]

　　涉房类贷款占比有了明确限制。

　　2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

　　光大银行(3.890, -0.10, -2.51%)金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

　　具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

　　五档两上限，最高上限为40%

　　所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。

　　央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　　事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。

　　然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。

　　在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。

　　此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

　　其中，工商银行(5.010, 0.02, 0.40%)、建设银行(6.250, -0.03, -0.48%)、农业银行(3.130, -0.01, -0.32%)、中国银行(3.170, -0.01, -0.31%)（维权）、国家开发银行、交通银行(4.470, -0.01, -0.22%)、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行(43.170, -0.78, -1.77%)、农业发展银行、浦发银行(9.690, 0.01, 0.10%)、中信银行(5.090, -0.02, -0.39%)、兴业银行(19.650, -1.22, -5.85%)、上海银行(7.780, -0.06, -0.77%)等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

　　第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

　　天风证券(6.080, -0.02, -0.33%)银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿元。

　　差异化管理，设置2至4年过渡期

　　值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

　　具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

　　周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情、市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

　　至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

　　据了解，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

　　“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

　　对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

　　此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

　　同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-6 18:17
央妈修改了房地产的逻辑


作者：花猫哥哥


1  房地产调控政策
1990年3月27日，这是日本经济史上标志性时刻，在这一天为了抑制疯涨的日本房价，日本大藏省对日本楼市出台了最严厉调控措施——对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导。
大藏省要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率——简单的说就是拧紧了房地产融资来源的水龙头，设置了金融机构为房地产融资的天花板。
这个严厉的调控政策让日本数十年积累的房地产泡沫轰然破灭，东京房价跌去70%，直到今天日本的平均房价仍然没有回到当初最高点的一半！
图片
2020年12月31日，人民银行与银保监会出台了同样的政策。
（来源：新华网）
根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。
具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。
（来源：中国人民银行官网）
那么，这个政策会导致中国房地产如同30年前的日本房市一样崩盘吗？
不会。
因为我们大概只有30%的商业银行的房地产贷款存量超过了这个红线，大型银行即使超出红线，超出比例也不高（一般在2%以内），超出比例较高的主要集中在中小银行，即使超过了红线管理层也给了2—4年的过渡期。
很显然，管理层吸取了日本楼市因为监管一刀切导致房地产硬着陆的惨痛教训，希望采取相对较为缓和的手段让房地产软着陆。
但是软着陆也会着陆啊，唯一的区别只是时间问题。
下面讲一讲这个政策对房地产的具体影响。
2  三线以下城市
首先对于三线以下城市房地产是重大利空。

中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。
按照当前这个融资红线的标准，我们有大量的中小型银行已经超过这个红线——也就是说，从2021年开始，大量中小型银行就不得不想尽一切办法在2—4年之内将自己房地产贷款额度降低到满足红线要求。
怎么降低房地产融资占比？
中小型银行或者迅速扩大自己的存款数额，但这是非常困难的。一方面三线以下城市长期处于人口净流出趋势，城市存款总蛋糕是逐渐下降的，另一方面就是中小型银行要与大型银行竞争拉存款处于全面劣势。
所以，从未来趋势来看，中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。
不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。
所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。
3  贷款鄙视链
其次，央行这个房地产融资额度红线对于二手房交易也属于较大的利空。
2019年中国商品房交易金额是17万亿，这个数字大概率成为中国房地产的一个峰值，因为银行融资额度的红线控制，未来中国商品房销售金额只会逐年下降。


更为关键的是，有了这个贷款额度红线，中国房地产正式进入存量搏杀的阶段。
任何一个商业银行如果给房地产企业放贷增加了，那么必然会挤压个人住房贷款额度，同样，一手房按揭放贷多了，那么也会挤压二手房按揭贷款额度。
站在银行立场，在额度有限的情况下，未来大概率按照一系列鄙视链来分配贷款额度。
新房与二手房的鄙视链——大型开发商新房＞中小型开发商新房＞二手房，毕竟做批发怎么也比做零售效率更高。
二手房的鄙视链——大城市二手房＞中型城市二手房＞小城市二手房，毕竟城市越大，住房保值能力越高；
同一个城市二手房鄙视链——中心地段二手房＞偏远地段二手房；
不同类型商品房鄙视链——住房＞商铺（写字楼）＞旅游地产；
大家看了上述鄙视链是啥感觉？
不要觉得自己的房子在上述鄙视链靠前的位置就沾沾自喜，说一句有点残酷的话，光是第一层鄙视链，大型房地产开发商＞中小型开发商＞二手房就会瓜分绝大部分住房贷款额度！
即使是大城市同一地段同一个项目，未来二手房贷款难度与一手房相比可能就是两个世界！
也就说即使同一个项目，你看到新开组团新房售价是3万——你也别高兴，等你的二手房挂出来最后成交价能达到2.7万就该庆幸自己的好运气了。
4  流动性陷阱
为什么同一个项目产品会出现这么大的价差？
这就叫流动性陷阱。
市场经济有一个流动性溢价的概念，意思是某个资产如果流动性极好，投资者可以很轻松地变现，那么市场给这个资产的定价要超过同类资产，这个超出部分就叫流动性溢价。


与此对应的就是流动性陷阱，也就是一个资产变现比同类资产更为困难，那么其资产价格就要相比同类资产打折，具体打折幅度由其变现难度决定。
流动性溢价比较典型的例子就是股市中每日交易金额都很大的股票——机构投资者也能轻易变现的，就能获得流动性溢价，比如茅台。
流动性陷阱比较典型的例子就是创投公司。很多创投公司看起来经过几轮融资市场给出很高的估值，创始人持有的股份市值号称XX亿，其实这些所谓的市值在没有上市的情况下变现极难，创始人在急需资金的时候即使把股权抵押给机构，实际打折幅度可能超越很多人想象。
回到房市的案例。
同一个项目如果是新盘，因为开发商努力在银行争取到足够的住房贷款额度，所以销售并不困难。
而一旦变成二手房，因为很难获得银行二手房贷款额度所以变现相对新房十分困难，在这样情况下，新房相对二手房就获得一个流动性溢价，而二手房就将面临流动性陷阱而不得不降价出售。
按：今年全国大部分地区房价总体处于下降的趋势，只有少数一线城市房价有一定程度上涨。
根据统计局数据，最近一年时间上海房价上涨9.6%，北京上涨2.76%，广州上涨5.1%，深圳上涨22.23%。
其中深圳上涨幅度比较大，这是因为一些特殊原因（深圳成为社会主义先行示范区），但是后面也遇到最严厉的行政调控。
其余城市房价上涨都在10%以内，这点涨幅对于投资者是没有任何意义的。不谈投资买房要承担的各种税费，光是一个流动性陷阱未来就要吃掉10%以上的涨幅。
5 两个突出问题
从上述分析我们可以看出，本次央行给商业银行设置房地产贷款红线是非常精准地针对我国房地产两个比较突出的问题。
其一，房地产开发区域不平衡的问题。
过去即使是房地产黄金时代，我国三线以下城市都存在房地产开发严重过剩，商品房挤压库存严重的问题。现在通过大幅度调低中小型银行房地产贷款额度自然就能防止中小城市房地产的无序扩张。
其二，房住不炒的问题。
虽然管理层房住不炒提了好几年，但还是有很多人当做耳边风，稍微有点闲钱就心心念念要去投资买房。
过去我在历史文章多次说过——现在投资买房就是把管理层当做对手盘，而普通人将管理层作为对手盘绝对是最愚蠢的事情！
现在管理层给商业银行设置房地产贷款红线就是落实“房住不炒”的长效机制！

随着二手房贷款额度逐步收紧，所有投资型住房都面临着一个巨大的流动性陷阱，不能变现（或者难以变现），所谓靠住房跑赢通胀就是一幅画而已！
这里多啰嗦几句。
按照现代市场经济学理论，温和通胀（CPI指数在1%—3%）是最有利于经济增长的模式。
因为温和通胀不但导致工厂出厂价格上升，企业主利润增长——刺激大家进一步扩张生产，扩大用工；而且温和的通胀可以刺激工薪族更勤奋的工作，通过收入增长来跑赢通胀。
说句诛心一点的话——假如放任房价飞涨，普通人随便买一套房子就能轻松跑赢通胀甚至获得可观的收益，那么谁还会去努力工作？大家都想歪门邪道的办法去炒房岂不是更为简单？
整个东亚国家人均资源占有率普遍低于全球平均水平，不努力工作东亚国家大概率会比全球其他地区更早陷入内卷化的危机之中。
6  支持实体经济发展
当然，管理层出台商业银行房地产贷款红线不仅仅是为了解决房地产的问题，更是为了解决让金融机构支持实体经济发展的问题。
2020年3月有一则新闻非常耐人寻味，中信银行原行长因为严重违纪被开除党籍。

中纪委、国家监察委员会通告
（来源：中央纪委国家监委网站）
公示的罪行第一条就是“严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署，限制、压降制造业贷款”。
也就是说，对于金融机构而言，限制、压降制造业贷款就是“严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署”，就是排位在其它违纪行为之前的最大的过错！
然后现在央行与银保监会又出台了金融机构房地产贷款的红线，那么金融机构的贷款资源应该向什么领域投放，不是一目了然了吗？
7 切换财富风口
现在问题来了，老百姓的资金不能炒房，管理层最近又准备打破金融机构刚性兑付（这是很大的主题，我会单独撰文来阐述），那么老百姓客观存在的投资需求怎么解决？
有句话怎么说的？
那啥给你关上一扇门，一定会给你再开启一扇窗。
2020年1月，银保监会发布了一个重磅文件《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。
（来源：中国政府网）
这个文件内容其实也很简单，用一句话描述就是——“大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。”
用大白话描述就是，让居民存款搬家进入股市。
但是股市在普通老百姓眼里风险比较大，怎么让金融知识比较匮乏的老百姓将存款放心投入股市呢？
在文件发布之后的媒体通气会上，银保监会办公厅主任肖远企明确提出“可以借助机构投资者，让居民储蓄进入资本市场”。
2020年中国股票型基金销售火爆，全年基金销售额突破3万亿，创历史新高——这一切背后的推手就是管理层指挥棒引导的结果。
总而言之一句话，目前管理层的导向非常清楚。
投资房子是不行的，必将面临各种“长效机制”的打压与遏制；
投资资本市场是管理层大力鼓励与支持的，也将获得各种政策的扶持；
这就是未来财富风口切换的趋势。
我们普通人最正确的姿势就是顺应趋势、拥抱趋势。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-8 20:29
房贷“五类分档”楼市大起大落或成历史

　　每经特约评论员 李宇嘉

　　2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

　　从过去一年的政策来看，高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”，再到年末对银行房贷设置“五类分档”，可以看出，房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

　　不过，房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行，两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%，中型股份行分别为27.5%和20%，城商行和县域银行占比限制更低。

　　可以说，“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任，启动约谈和问责外，房地产长效机制建设的另一个重要布局，即加强房地产金融宏观审慎监管。

　　2020年1月5日，央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”，宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡，核心是“防风险”，而不是一味地“收杠杆”，即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件，控制资金流入房地产，控制违规加杠杆；当房地产市场明显回调时，政策也会适当优化。

　　过去，地产融资监管往往以窗口指导方式展开，融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后，基本不分融资对象资质和类型，只不过大开发商融资成本低一些，小开发商融资成本高一些；首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些，投资性购房或炒房贷款利率高一些。

　　由于窗口指导不是长效机制，随时可能关闭，下一次什么时候打开并无明确的规则。于是，一旦融资窗口打开，开发商就会拼命融资，甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似，拼命放贷。因为在银行的眼里，房价存在上涨预期，地价有隐性担保，房地产贷款就是优质资产，有土地或房产抵押的贷款，就是最优质的资产。

　　所以，当融资窗口打开时，开发商拼命融资，银行拼命放贷。甚至为躲避监管，部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道，披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是，形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企，想要融资就得调整方案，或者做大分母（增加资产或现金流），或者缩减分子（偿还负债或债转股等），等杠杆降下来，腾挪出融资的空间，再去申请融资。对银行来说，如果房贷占比触顶了，要想继续发放房贷，就要做大贷款总数这个分母，增加对实体经济的贷款。　在市场化、规则化、透明化的融资环境下，开发商就能形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，以做强资产和现金流来创造融资空间，增强自身抗风险能力，而非一味地等待融资窗口打开，然后去集体抢融资、抢土地，最终带动房价上涨、风险累积，倒逼融资被迫“一刀切”地收紧，导致楼市周期性波动。

　　此外，银行也将形成稳定的信贷投放预期，以做大实体经济贷款规模，支持中小微企业融资，以此来释放房地产贷款新增规模。

　　当然，最大的好处之一就是，市场化、规则化、透明化的融资环境，可以防范化解房地产金融风险，促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了，开发商也不用再担心融不到资金，以“手中有粮，心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样，地价就有望告别高总价、高单价、高溢价，房价也就不会出现单边疯涨。

　　而且，对房地产融资因企施策、因行施策，不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况，房地产融资整体将趋于平稳，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

　　更值得注意的是，新规则以激励相容的机制设计，引导资金流向实体经济。比如，某国有大行要想新增40亿房地产贷款，首先必须增加60亿元其他类别的贷款，这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内；无法增加实体经济贷款，就得压降存量房地产贷款的规模，将新增贷款空间释放出来。

　　这样做，从融资端和资金端“双管齐下”，控制资金违规、过度流入房地产市场，如此一来，地价、房价快速上涨，楼市大起大落或将成为历史。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-27 20:48
　炒房盛宴终结，7天5地出手调控！房价这样走

　　中新经纬客户端1月27日电 （董湘依）从2020年底开始，以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆，中新经纬客户端注意到，7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。住建部迅速反应，赴沪深等地调研督导。2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗？春节前市场能否迎来降温？房价有没有可能跌一波？

　　多位业内人士在接受中新经纬记者采访时称，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

资料图 中新经纬摄资料图 中新经纬摄
　　上海打头阵

　　7天5地调控

　　1月21日，上海打响了2021楼市调控“第一枪”，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等内容。分析认为，上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。

　　上海最狠的一招是堵死了假离婚这条路——夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，过去通过假离婚可以骗取购房资格，而现在即便是离婚了，对最近3年的购房仍然有影响。

　　实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多城已明确离婚年限，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年。相对来说，上海政策更严，直接阻断了通过假离婚买房的“上车”机会。

　　深圳则胜在了调控频次。1月19日至1月23日，深圳5天内进行了3次“打假”。

　　1月23日，深圳市住建局发布通知，专门启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。

　　上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”，杭州将本轮调控推向了高潮。

　　今日（27日），杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

　　“杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”严跃进解释称，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在进行了管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。

　　此外，广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。对未经法定程序在民政部门登记，擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的，依法予以取缔。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的将被依法查处。

　　另据媒体报道，1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信，严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

　　上述城市中，上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确，即限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。在严跃进看来，“这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。”

　　广州“被逼”收紧房贷

　　京、广迂回压住楼市虚火

　　除了主动出击，北京、广州通过收紧贷款迂回调控楼市。

　　据《广州日报》报道，广州银行业接到窗口指导，个人按揭贷款也被实行“双管控”；北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。

　　根据报道，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。调整后，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。有媒体算了一笔账，如果首套房贷款300万元，期限为30年，月供将从15830.75元涨至16473.33元，每月多还642.58元。

　　广州为何突然出手调控？事实上，也并非突然，属于被动而为。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2020年，广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关，二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%。如今沪深都已经调控，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。

　　李宇嘉称，近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。如果这次真的控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，给楼市降温。

　　他预计，2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。

　　炒房凉凉？

　　一季度房价或放缓

　　近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

住建部网站截图 住建部网站截图
　　住建部出手，多城调控，传递出怎样的信号？后续调控有什么趋势？房价上涨势头能不能被“按住”？

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者采访时表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，大部分都是针对前期政策“打补丁”，但也指明了2021年的政策风向，传递出房住不炒的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。

　　张大伟分析认为，“本轮调控政策是从上而下的调控，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。

　　陈霄认为，整体来看，大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

　　“只要调控，肯定是稍微能‘按’一下的。政策收紧对房源管控、销售秩序管控，肯定是有影响的。” 严跃进告诉中新经纬记者，“某种程度上来讲，市场已经明显偏离调控的预期了，这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。除了上海、合肥、杭州等城市，不排除其他地方也会收紧。”

　　严跃进强调，目前政策接连出台，可能会加剧市场恐慌性交易，引发房价炒作和房源炒作，这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧，今年一季度市场稍微降温都是有可能的。

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作者: 浅贝    时间: 2021-8-29 20:03
下半年即将迎来降价潮

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]以下文章来源于米宅 ，作者宋词

2021下半年楼市将迎来一个艰难的低谷。

1

全国已经没有不缺钱的开发商了。
2020年从[三道红线]融资监管开始，整个中国楼市全体开始浩浩荡荡的去杠杆，降负债。在高周转、高负债、拼规模的楼市上半场，头部上市房企中80%踩中红线。

                               
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三道红线直接限制了房企的融资举债，为了降指标，房企们只能疯狂销售回款。说白了轰轰烈烈干了一年，都是为了头顶那道绿。

                               
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随后是房地产贷款集中度管理要求（两道红线）的出台，贷款的限制导致房企融资进一步困难的同时，回款速度同样大幅度下滑。
三道红线是需求端的融资限制两道红线是供应端的融资限制
金融政策原本就勒的开发商喘不上气，现在直接吊住了脖子。
一个直接后果就是房企违约债务大规模增加，2020年房企违约债务达222只，约是2019年的4倍，其中重点房企债券违约涉及金额接近170亿元。

                               
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根据贝壳研究院数据，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%。预计2021年违约债务将在2020年的基础上继续大规模增加。
留给房企的路要么打折卖房，要么让出股权去融资。

                               
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比如蓝光已经到了股份被拍卖的地步。

2

现实是只有更惨，没有最惨。
房企忙着去杠杆，但望川跑死马，指标降的还没有增的块。继三道红线、两道红线之后，2021年融资监管继续升级，继续打补丁。
1、央行将商票纳入房企债务监管

                               
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近年来房企应付票据的增速明显大于有息负债，商票作为融资渠道不断被开发。但是由于供应链、采集规模等限制，超九成商票集中于TOP30房企。
特别值得一提的是，2020年中国恒大的应付票据高达2057亿，华润、绿地、融创在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利在100-200亿元之间。
罗马不是一天建成的，恒大也不是一天“困难重重的”。
2、拿地金额小于销售金额的40%；
3、近三年经营活动的现金流不能为负；
这两条直接把开发商“搏一搏，单车变摩托”的骚操作掐死在摇篮里，拿地金额的限制把想弯道超车的开发商直接从车上拍了下来。
过去很多房企的发展路径就是规模论，赔钱不重要、负债高不重要，不管不顾先干到千亿再说。现在这条路彻底被堵死了，只能老老实实发展，只能向管理向销售要结果。
咔咔咔，指标一叠加，负债高的中小房企当场被噎死了。
据人民法院公告网，截至8月24日，共有244家房企发布了相关破产文书，平均每天就约有一家房企破产。

                               
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TOP房企也并不好受，比如最典型的恒大，核心还是企业的流动性问题。
说恒大破产的铁定是个锤子，因为恒大最根本的问题不是资不抵债，而是债务-融资-销售的连锁反应，造成了巨大的流动性困难。
房企怎么办？那就嗷嗷叫的打折啊！

3

第一波降价潮已经来了。
比如三四线城市的代表湖南岳阳，7月70城房价跌幅领先。你问有多惨？政府都不得不出来救市。

                               
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岳阳是全国首个发布楼市“ 限跌令 ”的城市，吃瓜群众都看呆了。

岳阳住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》明确要求商品住房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。

                               
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比如文旅、养老地产为代表的昆明、桂林等，昆明恒大文旅城，原价7800元/㎡，腰斩到3700元/㎡，昆明融创文旅城，最高卖到14000元/㎡，腰斩到7000元/㎡，阳光城滇池半山从原本1.6万元/㎡的价格降到1万元/㎡，老业主纷纷要求退房！
昆明房协组织为此特别召开了落实“稳房价、稳低价、稳预期”工作要求座谈会，昆明TOP30房企及大型经纪公司参加。加强市场监管，扰乱市场现象，禁止恶意降价！
你品，你细品。

                               
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再比如北方城市为代表的沈阳，因为调控、经济人口、供应过剩和开发商因素等综合影响，降价潮席卷整个沈阳楼市。
沈阳降价清单统计涵盖苏家屯、沈北新区、铁西区、于洪区、大东区、和平区等等，降价幅度从500元/㎡-5000元/㎡不等。
据中国房地产报消息，沈北新区万达盛京ONE因为开盘降价27%，引发了连夜排队抢购。面对市场集体出现的降价促销行为，沈北新区房管局牵头，联合城建局、教育局、市场局、公安局、执法局对多家房地产企业同样进行了约谈。
反向思考一下，当各地房管局开始约谈房企，出台“限跌令”的时候，市场到底有多惨烈，可以想象！

4

当然，这还不够，摆在房价信仰面前还有两座大山，一是学区房，二是一二线核心城市的房价。
关于学区房几个月时间已经被锤的抠都抠不下来。
从“双减”政策带来的意识、教育体系的巨大变革，到北京东西城教改、上海分配生政策、深圳大学区政策、北京的教师轮岗、上海的取消英语考试、合肥的热点学区指导价机制等等等等，高价学区房堪比P2P爆雷前夜。

                               
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深圳[深高学区房]20万+单价，法拍16.8万/㎡，总价便宜500多万依然流拍，纯靠学区的高溢价老破大、老破小目前都有重大风险。
万亿教培市场都可以轻松覆灭，学区房的信仰不崩都不行。
关于一二线核心城市的房价，事实证明再倔强的头颅都要低下来。

                               
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首先，今年上半年全国楼市调控达300余次，住建部巡查几十城，市场一片风声鹤唳。
对于核心一二线城市，过去常规调控的耐药性让大部分人忽视了调控的威力，而深圳发起的[二手房指导价]直接把市场打懵了。

                               
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深圳的二手房交易量正在锐减，2021年6月深圳的二手房成交2575套，7月成交2557套，而2020年6月深圳二手房成交13492套，二手成交量13407套。预计8月深圳二手房将再次低位到2000套出头。

炒房客断供、被迫法拍，法拍房暴降500万无人接盘、住宅价格连跌3个月、二手房成交10年最低。

深圳市场已经冷入骨髓，二手房指导价锚定信贷，带来的是市场购买力的直接消减，以及市场信心的快速瓦解。
不仅如此，二手-一手之间是此消彼消的关系，即便新房有倒挂红利，但预期的悲观导致亢奋情绪正在锐减。

                               
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深圳从全国楼市最火爆的城市到全国楼市最寒冷的城市只用了半年时间，更重要的是深圳正在成为全国调控样板、降价样板。

大湾区第一二梯队正在沦陷，深圳、东莞、广州都在降价；
长三角第一二梯队即将沦陷，上海、杭州、宁波降价正在传导；
北京缓涨的行情突然被掐住了喉咙；
典型二线城市成都、西安、合肥正在高位回落；
北方城市如郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨等等都还没开始正式苏醒；
……

中国房地产正在进入强政策打压和强调控监管的隧道时刻，一片昏暗且前方迟迟看不到光亮。
又到了做时间朋友的时候。

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作者: 浅贝    时间: 2021-9-14 18:56
恒大的锅盖不够用了



起点财经  今天
以下文章来源于吴晓波频道 ，作者巴九灵


在这些个体投资者前面的，是同样等恒大还钱的银行、信托、供应商，谁更弱势，一目了然。


火烧眉毛，且顾眼下。

恒大的资金链断裂风波，到底还是烧到了最窘迫的位置。

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9月12日夜晚，数百名来自各地的恒大财富投资者集结于深圳卓越后海中心——恒大集团总部所在地。

他们手里的恒大理财产品逾期未付，还有不少人的产品即将到期，因害怕多年积蓄血本无归，他们连夜来到这里堵门。

“我妈一个月3000左右的退休金，一辈子就存了82万，全搭进去了！”

“轮流接力，一定不能让他走人！”

令人惊奇的是，其中有不少维权者，是恒大自己的员工。

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这也是本次事件中，最令人难堪的部分——受伤的大部分是恒大自己人。

一位在2018年任职恒大的前员工告诉小巴，为了部门的考核任务，他前后共计购买了40万理财产品。

原来，每年恒大集团都会下发恒大理财产品的认购任务到各地区公司，各地区公司在收到指标任务后，根据人数分配到各部门，并设立考核任务，各部门完成率应达到多少，没有达到考核任务的部门经理和个人均分别收到通报批评、降薪、扣奖金等考核，甚至会被逼离职。

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更有甚者，针对家庭条件拮据的，恒大会统一安排银行到公司宣传贷款政策，变相提供资金渠道，使得家境不好的员工贷款去完成这项任务。

网上也有不少人表示，之所以购买恒大的理财，也正是“为了帮助恒大的朋友完成业绩”。

就这样，如病毒传播一样，理财产品从恒大的密接传到次接，这一链条帮助恒大理财顺利完成了KPI，也就此埋下了火烧连营的隐患。

那么恒大这边是什么态度呢？

9月10日，恒大就召开过“恒大财富专题会”，给出了一版兑付方案，在未来4—5年内分期完成兑付。

这一方案显然无法让投资者满意。

随着9月12日晚维权发展到线下，网络舆情汹涌，昨天（9月13日），恒大给出了第二版兑付方案，在方案中提出了三种兑付形式：

1. 现金分期兑付：合同约定期限到期的投资产品，在到期当月的最后一个工作日支付上述“现金分期兑付金额”10%，之后每三个月分期兑付10%。

2. 实物资产兑付：合同约定期限到期的投资产品，以及虽然合同未到期，但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品，均能兑付恒大的实物资产，比如住宅、公寓、写字楼等。

3. 冲抵购房尾款兑付：不管投资产品是否到期的投资人，均可以此冲抵9月12日24点前已经认购恒大楼盘未付清的尾款。

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简单来说，就是要么分期慢慢还钱，要么直接拿恒大的房子抵。

9月10日，许家印就曾豪言：“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有。”

按这个方案，恒大财富的投资者确实没有一无所有，但从买理财变成买房子，这样的变化，有几人能接受？

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信誉崩塌

确实有，但非常少。

在恒大理财产品持有者的QQ群里，被议论最多的就是那个“恒大三大兑付方案”。

实际上，有少量群友表达了能接受兑付方案的意愿，但他们的“妥协”引起了其他群友的反感。

有人呼吁他们退群，有人则站出来提醒大家：“群内有恒大品牌部的同事在带节奏”“大家别信兑付方案，到手的真金白银才是踏踏实实的”。

其实不难理解，大部分群友的诉求是按时拿回本金，甚至可以接受失去利息，而“恒大方案”给人的感受，本质依然是拖延兑付，尤其是“实物资产兑付”这一项：

我就投了10万、20万，让我再拿几十万、上百万去买一个可能烂尾的房子，谁买？

是啊，还钱的方式居然是让债权人给债务人更多的钱，实属荒唐。

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对于这三大兑付方案，群友一一“怼付”：

◎ 方案一，恒大的经营寿命得不到保障，2.5年兑付完毕周期太久，风险不可控；

◎ 方案二，恒大优质资产并未拿出来抵扣，其给出的实物均是非优质资产，投资人如果同意该方案，变相为恒大处理资产且收益不一定能等值于投资金额；

◎ 方案三，抵扣余款不切实际，恒大分期的房子大部分为期房，现如今恒大现状，期房会不会烂尾，期房是不是已经抵押，风险均不可控。

一位群友告诉小巴，此前，他所在的泰州靖江市，有恒大的楼盘搞活动优惠10万，他与在恒大工作的朋友一起合资买了一套房。原定于今年12月交房的楼盘，如今早已经停工，不知哪年才能收房，而且至今未能网签，令他十分痛苦。

与此同时，他手头还握有10万恒大理财产品，9月29日到期，已经吃过一次苦头的他表示：

我现在完全不相信恒大的房子和车位抵现的政策，我的诉求就是等兑付，不会接受其他的方案。
  
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十锅九盖

恒大这两个月来频频上头条，众所周知，都是因为资金链问题。

本来，中国的房地产企业，大多拼的是资金链的周转效率，都是借钱拿地盖楼，然后卖房收预售款还钱，玩的是十锅九盖的游戏。可随着政府对房地产行业的强力管控，这个游戏越来越难以玩下去了，房地产企业们不得不思考转型。

对于恒大来说，它之前步子迈得太大，导致现在的处境要比其他同行艰难得多：锅盖没有9个了，要盖的锅却远超10个。

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现在，恒大财富这口锅没被盖住，问题便冒出来了。

为什么是这口锅最先冒出问题来呢？这得从恒大的债主构成说起。

据其财报披露，恒大目前的有息负债高达5700亿元，除此以外，业界普遍认为，还有一些不在报表内的负债。我们可以对所有负债做个简单的预估分类：

1. 银行贷款、国内债、海外债

恒大欠银行的贷款在它全部债务中的比重最高，是一定要还的。一是因为国有资产容不得侵害；二是但凡还想继续做生意，银行都是不能得罪的。

国内债和海外债在恒大全部债务中的占比虽然不高，但是关乎金融市场的稳定，更关系到中国企业在海外的信誉，甚至有可能关系到中国的国际形象，所以也是要尽力去还的。

2. 信托公司的借款

信托一直是恒大重要的资金来源，高峰时期占到其借款总额的近40%。据用益信托研究的数据显示，恒大约有460亿元人民币的此类借款在本年度到期。

不过，这一类款项在借出时就已经言明风险了，信托公司能不能把钱要回来，能要回来多少，就得“八仙过海，各显神通”了。

3. 供应商的商票、表外负债

商票，要比银行贷款和信托借款隐形许多，是供应商在发货之后，收到恒大所开出的无担保短期票据——重点是，无担保。今年年中，建筑涂料龙头企业三棵树就直接对所持有的5000多万元恒大商票，做了“坏账准备计提”。换句话说，三棵树已经做好了恒大不还钱的准备。

表外负债则比商票更隐形。根据会计准则，只有恒大控股子公司所欠的钱，才会计入上市公司的财务报表，称为表内负债。但在经营的过程中，恒大完全可以跟债权方或合作伙伴商量一下，将自己的股权缩减一点。这样做，子公司借的钱其实还是恒大借的，但却因恒大不再控股而免于计入上市公司财务报表。这种债其实跟商票是一个性质，能否还上，也得打个问号。

4. 恒大财富

最后，就是刚刚传出爆雷风声的恒大财富了。

据21世纪经济报道，恒大财富销售的产品其实是定向融资产品。恒大财富不仅是销售方，也是担保方，而融资方全部是恒大地产的供应商。如此结构，对成熟投资者而言，风险不言自明。

所以，无论从商业角度还是从法律角度看，如果恒大还钱有优先级的话，恒大财富一定是比较靠后的。而且，从恒大财富的App来看，它的目标客群不是员工，便是业主——全都是个人。

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他们跟前面排着队等恒大还钱的银行、信托、供应商相比，谁更弱势，一目了然。

9月12日晚间，在维权者的围堵下，恒大财富总经理杜亮向投资者承认，自己的确已经在5月31日就赎回了其持有的全部恒大财富理财产品。

理由是“5月31日，我们公司还没有遭遇任何舆情，所有经营情况非常好”。

但这样的表态如今已经很难令人信服。

这种“让领导先走”的情况，无疑让消费者心中的狐疑得到了无限加强：个人债权人在恒大的还款优先级排序中确实非常靠后，个体在恒大面前弱势到无以复加。

这是一个非常糟糕的信号和行为。

以强凌弱，将会失信于自己的员工，失信于投资者，未来给恒大造成的伤害只会更大。明智之人，都不应该采取如此短视的办法。

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待价而沽

往好的方面看，目前恒大还是想努力还钱的。

近半年来，恒大已经出售了嘉凯城、恒腾网络、恒大冰泉、盛京银行等公司的部分股权，回笼了160多亿元的资金。8月初，还宣布了旗下的恒大汽车和恒大物业的股权也在待售列表。

而且，恒大能够摆上货架的优质资产还是有一些的。比如上述几家公司的股权，恒大还握有不少。

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而作为地产企业，恒大握有的待开发土地、在建地产项目、已建成的商业地产也价值不菲。

据今年年中的恒大财报披露，其所拥有的土地储备货值就达4568亿元，还有146个旧改项目，总货值近2万亿元。此外，恒大位于香港湾仔的总部大楼也已不再是非卖品。

所以，理论上，恒大还没到资不抵债的程度。

但问题是，此刻出售资产，寻找买家很难，谈上一个好价格更难。一边是迫在眉睫的流动性危机，一边是贱卖资产的心有不甘，恒大的矛盾与挣扎可想而知。

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一班飞机

就在小巴写稿时，谣言依然满天飞，从一个群飞到另一个群，群友们开始总结一天的“战况”：

江西群友表示“没有进展”，安徽群友也表示“不行”，但西安群友算是运气比较好的那一类，他发出的截图上显示：

“西安已经告捷，政府、恒大和业主三方会谈，到期全额兑付，未到期，付50%，剩下三个月付齐”等内容。

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今天同样在天上飞的，据传还有一班飞往北京的飞机。经网友指认，那是许家印的私人飞机。

我们希望他能带来好消息，毕竟一无所有，是所有人最不愿意看到的结局。

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作者: 浅贝    时间: 2021-9-16 20:28
恒大这次真炸了




[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]
作者古原

当内部员工全部对恒大丧失信心时，号称还有上万亿资产的恒大，其实不过是一个可以被风轻轻吹倒的纸片人。

出现再大的问题，只要恒大的组织能正常运营，债主们还是希望看到一个正常在经营、持续有利润产生的企业存在的。根据公开资料，恒大地产集团正在面对高达400多起的法律诉讼纠纷，更多的供应商正在“路上”。这两天，恒大财富暴雷的消息在各个微信群里疯传。
各地投资人围堵高管，要求给说法。与一般P2P爆雷不一样的是，恒大员工是此次事件的爆雷主力。有大量的恒大员工内部聊天记录、甚至内部管理软件的截图都爆料出来，大量散发到网上。因为有大量的员工在公司的宣传下参与了恒大财富的相关理财项目，还将自己的亲朋好友拉了进来。恒大如果无法兑付，那员工不但自己要损失惨重，还面临着客户逼上门来的风险。一个恒大员工说“我这还算少的，其他同事上百万、几百万的很多。恒大集团4月份专门搞了一个员工福利，高收益理财，而且各部门各地区公司下任务、下考核、搞排名，表扬先进，批评落后，公司领导，中层甚至员工无一幸免。”一位恒大员工表示，8月份自己的50万到期兑付了，还有4月份买的30万，要2022年5月到期，“估计悬了”。当内部员工全部对恒大丧失信心时，号称还有上万亿资产的恒大，其实不过是一个可以被风轻轻吹倒的纸片人。

1

恒大面临着组织体系崩溃
恒大如果仅仅是贷款造成的还款压力，那还有办法。特大号的债主，其实反而是可以稳坐钓鱼台的。就如罗永浩的段子里说的，你欠银行一个亿，烦恼的是银行，而不是你。而恒大的有息欠款和供应商欠款相加的话，是将近万亿的欠债。许家印完全可以老神在在、居高临下地和债主们坐下来商量，咱们慢慢来，你要是把我逼死了，你可是损失更大的那一个。但组织体系崩溃就不是这么一回事了。员工离职、反水、甚至参与围堵，不停地爆料，这就让恒大现在的组织体系无法正常运转。员工不是在协助恒大运营，帮助恒大出货换现金流，而是个个打起来小算盘，开始了维权行动，那这样的恒大，还是一个企业组织吗？许家印能坐在办公室指挥千军万马，是因为组织体系的信任在，管理制度在，运营体系在，出现再大的问题，只要恒大的组织能正常运营，债主们还是希望看到一个正常在经营、持续有利润产生的企业存在的。如果这一切不存在了呢？如果组织体系完全崩溃了呢？如果树没倒，猢狲就已经开始散了呢？那许家印要组织复工复产、全力销售楼盘的基础就都不存在了。

2

组织体系崩溃将带来更大规模的信任危机
员工都开始维权了，比员工更着急的人还多着呢。大量的供应商还被恒大拖欠各类款项，据称总额是数千亿计。三棵树发布于9月6日的公告显示，截至2021年8月31日，在公司持有的中国恒大及旗下公司出具的商业承兑汇票中，共有3.36亿元发生逾期，其中尚未兑付的金额为1.01亿元，已兑付金额为2.35亿元。三棵树在2021年上半年的净利润为1.32亿元。恒大尚未兑付的逾期商票相当于三棵树上半年净利润的76%，真是一个大客户就能拖垮一家公司。此外，目前三棵树仍持有对恒大未到期应收款项5.6亿元，存在不确定性。根据公开资料，恒大地产集团正在面对高达400多起的法律诉讼纠纷，更多的供应商正在“路上”。
供应商发起法律行动也还是次要的，因为就算打官司打赢了，那又怎么样呢？没钱还，你能怎么着？打官司不过是确认债务，并等待排期解决的手段。恒大真正面临的危机是，当员工都崩溃了，供应商也崩溃了，他还怎么经营下去呢？市场上哪一个公司愿意与他进行合作呢？如果无人合作，他的楼要怎么建？要怎么卖？即使搞来钱建了，还有人敢买吗？这意味着，许家印和恒大的高管层面临着商业领域当中的“社会性死亡”。一个企业，走到这个地步，想要挽回，是很困难了。现在重建市场信心的唯一途径就是拿出大笔的钱出来。恒大出售资产这条路靠谱吗？仅从恒大疯狂地要求员工购买自家的理财产品就可以判断，恒大的资金来源已经断了。能抵押的估计都已经抵押了，真正还能用来换现金的资产应该没多少了。否则不会在恒大财富到期未兑付这点资金发愁。许家印不是王健林。王健林是经营商业地产的，手握大量物业追求长期稳定收益是万达的商业模式，他的资产是很重的。但住宅类房地产开发是购买土地，建好房子，出售回款，是一个土地加工业，唯一现在真正有点价值的产业，可能就是恒大物业了，因为他手握大量底商、并有稳定的现金流来源。所以，出售资产解决问题，可能只是大众的一个想象。大量的土地储备与在建工程，可能都是与信贷挂着钩呢，银行可不会让他转卖。又有谁，在这个紧急时候，能够拿出几千亿来救恒大呢？不怕打水漂吗？

3

许家印会破产吗？
许家印不会破产，恒大则有破产的风险。许家印有没有套现？当然有。在资本市场套现，这是上市公司老板赚钱的一种重要方法。自己将股权套现，但是烂摊子扔给别人，这个企业可能最后就是经营完全失败，但他们可能还是赚的盆满钵满。市场上有传言恒大将破产重组。不管传言是真是假，但企业走到资不抵债的地步，破产是迟早的事，但即使恒大破产，并不会影响许家印是个百亿富豪，也不会影响恒大高管们个个赚得盆满钵满。这就是资本市场的残酷之处，你看错了人，看错了企业，盲目相信对方，就有代价。利用银行大量的贷款、投资人的资金、供应商的资金来运营企业，相当于走钢丝，一个闪失，就能让企业万劫不复。而恒大是一家政治色彩浓厚的企业，无论是许家印本人行事风格，还是恒大内部管理都充满着浓郁的政治味儿。这样的企业，更多时候追求的是政策红利，追求通货膨胀中的货币套利，而不是追求如何服务于客户。

4

那投资人要怎么办？
此事恒大财富爆雷事件始于9月8日，恒大财富一款叫做绿野生物的理财产品到期未兑付。据悉，绿野生物是青岛的一家公司，在上述投资者的恒大财富APP上显示的理财产品名为“恒安科乐152100”，有投资者于2020年8月3日投资10万元，回款日原本应该是在2021年9月9日，预期收益7709元。这个事件其实挺吊诡的。这到底是一笔P2P业务爆雷呢？还是恒大以这个名义在自融。如果是恒大财富以欺诈手段实现自融，那就不是企业经营不善的问题了。许家印也无法全身而退。股份有限责任公司，债务是公司的，不涉及个人，哪怕企业垮了，也是全体股东自己承担，所有债权人风险自担。但如果是企业实际控制人在企业经营过程中实施过欺诈，这就是刑事问题，而不是企业经营问题，许家印的个人资产也是可以用于赔付被欺诈者的损失的，高管的个人资产，照样也不可以落袋为安。投资人收集好证据，判断清楚事件的性质，做好诉讼报案的准备，也许是一条可选之路，当然，顺利走完这条路，难度也是极大的。

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作者: 浅贝    时间: 2021-9-20 21:45
深圳突发！炒房的彻底凉了！！



要参君  每日财经精读  昨天

一

这个中秋期间，不仅有影星们被依法查税的事，还有所谓的“退房”闹剧，也发生了！
说好的“金九银十”不再，少数火中取栗想大捞一笔的炒房客，这下不愿意了，开始闹腾了。
19日，深圳宇宙中心龙华区的一处豪宅，出了大事情！
根据新浪房产的报道，深圳龙华金茂府业主发布“集体退房请愿书”，要求龙华金茂府给与集体退房。
说起深圳龙华金茂府，很多人估计不会陌生，这是金茂集团在深圳的高端楼盘，均价在10-11万/平米，户型面积在155-240平米，总价都在1500万以上每套。
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是的，你没看错，这可是号称宇宙中心龙华的第一豪宅金茂府啊！
想当年，2019年楼盘开盘的时候，那可是全城瞩目，虽然房价卖得高，突发开盘当晚，仍然引来不少人排长队抢购。
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没想到，仅仅时隔两年，这些曾经彻夜排队的人，成了金茂府门口，站着一群拿着红纸的人：
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而且，还不是一个两个要求退房，居然是全体业主！
他们还发布什么“请愿书”：
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看了文字，感觉是金茂府业主还真是藏龙卧虎，文风凌厉、口诛笔伐，提出的要求也是非常决绝：
1、退房。
2、退钱。包括买房款、品质提升费及相应的利息；
3、退名额。包括占用的买房名额和贷款记录要消除掉。
只不过，相信大部分人看完上面这一幕幕后，不仅不会同情，还会感到哭笑不得：
买房卖房作为一种市场行为，本应盈亏自负。如果房价一下跌就哭着喊着要退房，房价上涨时，是不是也应该把钱分一些给开发商呢？

更何况，房子作为一种商品，买房房价跌了就要退房，那么炒股股票跌了，能不能要求退股？这不是荒唐嘛？！
而现在这些金茂府业主，目的不是要与开发商协商解决问题，而是想要彻底解除和金茂府的一切关系，统统清算，一切归零。
这是解决问题的方法吗？
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怪不得有些人说了，这些人看似业主，其实就是炒房客们，他们所谓的维权，好可笑！
二

其实，炒房客们并不傻，也并非不知道自己是在无理取闹。他们之所以明明知道荒唐还去闹腾，一定意义上讲，是他们发现，这次房价，短期内真是很难急剧反弹、快速上涨了。
换句话说，这些炒房客已经越来越清楚地发现，国家一直强调的“房住不炒”是玩真的了，房价快速上涨无望，他们再也沉不住气了！
以金茂府的价格走势为例。
金茂府业主搞出了退房的六个理由，其实明眼人一看就知道了，说到底，就是因为觉得买贵了。
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说带地，买金茂府本身就是一种赌博的行为，赌好学校，赌价格涨。
所以，两年前金茂府卖11万/平，硬生生比旁边高了近50%，很多炒房的，还是趋之若鹜，赌今后的升值空间。
然而，由于近期市场及政策，深圳的房价已经出现明显降温和回调，特别是深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。
更何况，原本金茂府是主打未来学区房概念的，但现在深圳开始推行大学区招生，房子与对应学位脱钩了，同时了，建立义务教育学校教师交流制度，也就是让名校的老师全深圳到处跑。
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没有了名校，或者名校现象不突出，学区房现象也会自然而然消失。学区房彻底要凉，金茂府的房价暴涨，也没希望了。
此次金茂府提出退房请求，就和这种大背景下，觉得自己高位接盘吃亏，炒房炒成了亏钱，实在心有不甘。
归根结底，政策变了，市场也变了！
从政策上看，这一波楼市调控，中央已经明牌了，房住不炒，坚决不把房地产作为刺激经济的手段。
国家的确不是搞一阵风，而是下了铁的决心，8月31日，国新办正式在北京举行了“ 努力实现全体人民住有所居 ”新闻发布会，就明确宣布：
“十四五”期间，接下来将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
这个重大消息，陈述了这样一个事实：现在，房子正在回归居住的本性，房价单边上涨的神话正在破灭。
那些疯狂的炒房者，的确应该受受教育了，不要以为闹一闹所谓退房、维权，就能够不承受市场的惩罚，没用的！
放平心态，不要再幻想炒房一夜暴富了！
对了，还要学会愿赌服输。
三
的确，当潮水退去时，谁在裸泳将昭然若揭！
曾经，在历史上，我们一直把房地产当成一本万利的最佳投资，似乎只要买了房，价格就会单边上涨。
但2021年，这个认识或要被改写了。未来一段时间，起码五年内。房价不可能会再上涨，甚至还可能稳中有降，几乎已经成为了一个定局！！
这五年内，原先那些哄抬房价、剪刚需羊毛的炒房客们，在这一波楼市调控中，肯定将要彻底傻眼！
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请不要低估国家的决心！
这一次，国家已经明确，未来中国经济要开启以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的国家大格局。
在这个经济节点的时间上，要拉动内需，要拉动消费，还要大家生娃，那就必须抑制住房价上涨。
更何况，房地产与金融业深度关联。已经成了现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，必须妥善解决！
毕竟，上世纪以来，世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。无论是上世纪日本楼市的疯狂，还是本世纪美国楼市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。
目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，因此，坚决实施“房住不炒”，坚决抑制房地产泡沫，这是维护我国金融安全的必要举措！
否则，如果听任这场战争打下去，最终，战场上将不会有任何一个胜利者！有人将一无所有，有人将遍体鳞伤，有人纵然买下多套住房，却仍要四处流浪！
颤抖吧，炒房客！房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的！
传统房地产的时代，已经彻底结束了，
一个居者人人有其屋、以奋斗者为本的时代，
即将正式来临！！

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作者: 浅贝    时间: 2021-9-22 14:11
司马南：可怕的窟窿帝国！



原创 北京司马南  


佩服许家印这个人的胆量和能力，由衷地佩服。




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他居然在社会主义初级阶段的中国，在市场经济条件下，在改革开放的旗号下，在“先富一带富一共富”的第一个环节里，在某些人不想折腾不敢折腾的心态下使劲地折腾，折腾出了一个空前绝后的“窟窿帝国”，他居然结构出了一个窟窿帝国政商生态，他居然把窟窿玩到国内生产总值的2%，他直到今天还在红口白牙忽悠大众。

许家印中秋节当日向全体恒大员工致“家书”，声称坚信恒大定能尽快走出至暗时刻，并再次提到实现“保交楼”目标……



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在信中他很顺溜地吐出一串句子，什么公司各级领导身先士卒，是保障公司大局稳定的中流砥柱，什么感谢员工的辛苦付出，并向员工家属致敬，事实上，连同许家印及夫人又及恒大高管层，在爆雷之前，纷纷先赎回自己的投资产品，他们揣起现金起高调，骗了我们的钱，还在侮辱我们的智商。


直到今天，还说要“向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。”真是莫大的讽刺，隔壁王奶奶斥煮熟的鸭子嘴硬。



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有人问我，对许家印这番笑眯眯的表态怎么看？


我建议两条：一是所有的标点符号一律收下，尽可以相信之。二是其言说的内容，听其言，观其行，要盯紧他的行动轨迹，绝不可再轻信之。


有没有一种可能性：有一天，许家印像上海的施建祥先生一样，突然消失了，逃之夭夭。纵然上了红通令，那又怎么样呢？被骗的老百姓哀哀求告无门。施建祥为400亿走上逃亡路，许家印岂非理由更充分？



现在有一帮人在忽悠政府救恒大，这是绑架政府的行为。


恒大总负债规模说出来吓死人，达到1.97万亿元人民币，胡同老刘说，匡算下来，这笔钱相当于我国内生产总值的2%，天啊，企业做到这么大规模，吹出那么多GDP，老板跟厉以宁先生一起讨论改革指点江山，谁能想到，他坐在一个窟窿山上，钱全是从银行里借来的。



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所有的银行被他借遍了，于是去掏老百姓的口袋。包括从普通老百姓那里忽悠来的钱，特别可悲的是恒大员工一天到晚帮着企业忽悠钱，亲戚朋友全忽悠遍了，现在叫天天不应，叫地地不灵。

爆雷事情酝酿这么久了，危险一天天加剧，多少警告，有关方面置若罔闻，谁给了他们通行证？谁给了他们这么大的胆子？谁为这种疯狂的P to P老鼠会模式鸣锣开道？


隔壁王奶奶听说恒大99.8%的钱都是借来的，亦即净负债率99.8%，老太太说她活了这么大岁数，没见过这么大骗人的胆子，旧社会地主老财高利贷绝玩不了这么大的规模。


自己屁股不干净，指望政府帮他擦？



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为许家印辩护的一些有头有脸的人，居然称政府为人民负责，应首先解救那些因P to P受害的群众，这话部分道理成立，但请许家印的先把吃了的吐出来，须提防许家印跑路推卸责任，更需深挖许家印身后的影子内阁、影子股东。


许家印结构出了一种特殊的政商生态，从甲城到乙城，从地方到都城，从下层到中层，从中层到上层。事已至此，是该揭开盖子的时候了。文章所插入的照片，不妨好好审视一番。



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很多人以为恒大的问题只是房地产加杠杆引发的债务链危机，殊不知“恒大财富”300亿至400亿元人民币规模，涉及投资人接近10万人，玩的是害人的P to P。


许多人以为恒大的问题是许家印两口子贪婪所致，哪有那么简单的事情，从所谓经济学家，到某些官家，再到某些名流，再到某些媒体平台，为许家印窟窿帝国站台，为许家印窟窿帝国提供便利，又搭乘许家印窟窿帝国便车，大有人在，大有人在。

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作者: 浅贝    时间: 2021-10-7 18:59

这个国庆，香港有两个大动作！

　　来源：牛弹琴

                               
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　　（一）

　　这个国庆，香港很不平静。

　　至少两个大动作，让人感慨万千。

　　一个是中联办领导们国庆不休息，集体下基层，很多细节，虽然不完整，但看了还是很感人。

　　细节一。

　　在九龙旺角的“笼屋”，中联办主任骆惠宁就很感慨，说：亲眼见到这么挤迫的居住条件，心情十分沉重。“安居”才能“乐业”，住房问题已成为香港最大的民生问题。

　　在基层社区，他还大家坐下来交谈，说：“中联办不仅重视社会各界代表性人士意见，更重视直接听取基层市民呼声。”

　　请注意，这个“更”。

                               
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　　细节二。

　　“真没想到会有人来看我，原来还是有人关心我的。”当中联办副主任陈冬来到九龙深水埗居民林女士家时，林女士感动到近乎哽咽。

　　“中联办七领导走访香港住房困难市民，有市民哽咽：原来还有人关心我”，这句话也成为很多媒体的标题，看了真让人泪目。

　　细节三。

　　在深水埗南昌街另一住户，听到75岁的刘先生的困难后，中联办副主任尹宗华安慰：“虽然一次走访不能解决所有问题，但可以了解基层困难，听到真实声音，在举国欢度国庆的日子里，不能忘了香港基层市民。”

　　“中央领导好啊，‘房子是用来住的，不是用来炒的’，这个提法太对了。”刘先生说，中央派你们来关心我们，替我们考虑，我们很高兴很踏实。

　　细节四。

　　尤其让我感动的，是中联办副主任卢新宁的一句话。作为媒体人出身的女领导，她这次探望的是九龙劏房住户苏女士。

　　新闻介绍，苏女士一家租住的劏房，不到20平米，还是由一套房分隔出来的3间中的最大间，另外2户还住着3个人，面积更小。厕所是没有窗户的“黑厕”，可以闻见楼下餐厅排上来的油烟。

　　卢新宁轻轻搂住小朋友感叹，“让孩子们在这样的环境下生活长大，实在太对不起他们了。希望在大家的共同努力下，香港能尽快彻底告别劏房。”

　　实在太对不起他们了！

　　发自内心，却又震人心魄。

　　还有多位中联办领导，也有很让人感动的行动，就不一一叙述了。

　　看到很多网友的第一反应，就是我们的优良作风去了香港。

　　什么优良作风？

　　密切联系群众。

　　这有多么重要？

　　这其实是写入党章的：“我们党的最大政治优势是密切联系群众，党执政后的最大危险是脱离群众。党风问题、党同人民群众联系问题是关系党生死存亡的问题。”

　　这说的是党，但同样适用于任何政府。

　　香港是一个高度发达的地方，但长期存在这样的民生难题，尤其是还有约20万人，租住在损害人的尊严的劏房和“笼屋”里。确实是很让人痛心的。这尤其需要高度重视，认真对待。

　　所以，在“笼屋”探访时，骆惠宁就说，“香港同胞的烦心事，始终牵动着中央的心。”他说，“必须加大力度解决住房问题”既是中央的关切，也是广大市民的期盼。

　　这次中联办领导国庆不休息，集体下基层，活动就命名为“落区聆听 同心同行”，我相信，还是产生了很大的反响，尤其是对最基层的民众。

　　这个世界，人与人之间最大的距离，就是心与心的距离。

　　深入群众，密切联系群众，真正替群众着想，有什么疙瘩还解不开呢？有什么问题还解决不了呢？

　　所以，这次探访中，骆惠宁有一句话，很意味深长的。

　　他说，香港解决住房问题，虽涉及土地、规划、投入等具体问题，但最根本的、起决定性作用的，还是发展为了谁的问题，只要牢固确立“以人民为中心”的发展理念，具体问题是可以逐步解决的。

　　请注意，最根本的，发展是为了谁？

　　“一国两制”的香港，确实要好好反思。

　　冰冻三尺，非一日之寒啊！

                               
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　　（二）

　　痛定思痛，特区政府也在行动。

　　10月6日，我们还在放假，林郑月娥发表了任期内最后一份施政报告。

　　最大的新闻，就是香港将建设北部都会区。

　　这个未来的宜居宜业宜游的北部都会区，将覆盖与深圳接壤的元朗区和北区，占地面积约300平方公里，以此帮助香港更好融入国家发展大局。

　　未来人住在哪里？

　　根据规划，北部都会区，最后总住宅数，将达905000至926000套，可容纳约250万人居住。都会区内的工作岗位，将由现在的11.6万大幅增加至约65万，包括15万个创科产业的相关职位。

　　香港格局将为之一大变。

　　当然，香港人最关心的，还是住房问题，也不仅仅是北部都会区的住房问题。

　　按照《施政报告》，未来10年，通过盘活现有土地、填海造陆、收回土地等多种举措，特区政府将增加土地供给，兴建更多住房。

　　确实，哪怕在香港，房子也是用来住的，不是用来炒的。

　　但认识到这一点，也是不容易的，也意味着突破重重阻碍。

　　很感人的一个细节。在《施政报告》结语时，林郑月娥说，在总结五年任期内最后一份施政报告的这一刻，她想说几句感性的话。

　　4年多前就任特区行政长官，深感任重道远，既是我公务生涯内最大的荣耀，也迎来了人生中最大的挑战。上任不到两年，（我）就因“修例风波”、社会暴乱、外部势力不停粗暴地干预香港事务、新冠（肺炎）疫情冲击，而承受前所未有的巨大压力。支撑着我排除万难的动力，来自中央永远是特区坚强后盾的谆谆嘱咐、我在就职时承诺为香港市民一直护航的不变初心，和我的家人……[说到此处，林郑月娥语带哽咽。她停了一下，继续说]（家人的）无限信任……及默默支持。

　　确实很不容易，这中间，有一些香港人的不理解，甚至各种抹黑攻击，还有美国的制裁，不仅仅是对她本人的制裁，还有对她家人的制裁……

　　但好在拨云见日，香港正在回归清朗。

　　用她自己的话说，香港在国家安全和选举制度双重保障下，已回到“一国两制”的正确轨道，她比任何时候都对香港更有信心、更肯定香港可以融入国家发展大局，在国家迈向第二个百年奋斗目标的进程中，发挥不可替代的作用。

　　她还期盼，香港可以培育有国家观念、香港情怀、对社会有承担的新一代，薪火相传。

                               
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　　东方之珠，东方之珠。

　　以前，我们似乎只知道香港的光鲜和繁华；

　　过去几年，我们也看到了香港的种种不堪；

　　好在，经历风波，香港正在翻开新的一页。

　　但教训也是深刻的。

　　归根到底，还是发展为了谁的问题。

　　不管是香港，还是哪里，永远勿忘人民。

　　永远不要忘记，民生是最大的政治。

　　最后，有一个小小的建议，中联办领导们，国庆能在香港集体下基层，我们各级官员，是不是也可以多学习？

　　真正的下基层，听百姓疾苦，为百姓办实事。

　　可以预料的，这样做下去，香港的明天，肯定会更好，我们的群众基础，肯定会更牢。

　　个人观点，不代表任何机构

　　终于

　　北京雨过天晴

　　今天阳光格外灿烂

　　秋天来了

　　该上班了

　　加油，香港

　　加油，中国

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作者: 浅贝    时间: 2021-10-17 20:14
倒计时！不要低估房产税



盈虚阁  今天
以下文章来源于国民经略 ，作者凯风


利剑出鞘。日前，《求是》杂志刊发重磅文章《扎实推动共同富裕》，在“加强对高收入的规范和调节”一章中，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。



这意味着，倡议许久的房地产税，即将到了落地阶段。



过去几年来，推进房地产税立法的说法时常出现，但这一次有着实质性不同。



01
其一，房地产税立法不仅要“积极稳妥推进”，而且首提“做好试点工作”。



由于税收法定原则，房地产税必须经过人大立法程序， 不会立刻上马。但房地产税，完全可以试点先行，一些楼市高热不退的一二线城市可能首当其冲。



有人说，10年前，上海重庆就已率先试点房产税，这一次为何又要重新试点？



原因并不复杂，一方面，上海重庆版的房产税只涉及房产本身，而这一次的房地产税改革涉及房地产的方方面面，既有房产持有税，也有与土地相关的税收，是系统而全面的改革。



另一方面，上海重庆版房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。



比如上海，只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。



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◆2011版上海、重庆房产税试点



而在国际上，房地产税率最高可达3%，除了对刚需有必要免征面积之外，无论是新房还是二手房，无论是首套还是二套，无论是住宅、公寓还是高档别墅，全部都在征收之列。



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每年即便只有1%的税率，1000万的房子每年10万的房产税，10年就是100万。



要知道，房产税是持有税，不是一次性缴纳了事，而是逐年征收，这正是其威力所在。



所以，这一轮房地产税试点，大概率会与国际接轨，不再是蜻蜓点水。真正的房地产税，必然是覆盖广泛且威力巨大。



02
其二，房地产税，首次被置于“共同富裕”的时代主题之下，且放在“加强对高收入的规范和调节”一章中，无论是定位还是重要性都有着明显不同。



以往提及房地产税时，多是放在 “建立现代税收制度”。房地产税立法，与个税、消费税、资源税等共同作为税收法定的改革方向，更多是技术层面的调整。



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长期以来，房地产税被寄托着取代土地财政的期待。房地产税是100%的地方税，税收全部归地方政府所有，当许多城市卖地收入开始枯竭之时，房地产税的必要性就体现出来。



然而，站在共同富裕的时代旗帜之下，房地产税就不只是税收法定或取代土地财政那么简单，它还被赋予调节收入差距、推进共同富裕的重任。



03
其三，哪些城市最有可能成为房地产税试点？



目前官方并未公布试点标准及入选城市，但基于各界讨论，这些城市最有可能首当其冲。



一是房价涨幅过高的城市。中国楼市已经呈现区域分化之势，一些南方城市房价持续暴涨，以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市，房价相比10年前翻了3-5倍，这些城市有可能首当其冲。



二是土地资源相对不足的城市。房地产税也是纯地方税，不与中央分成，这对地方政府来说，意味着多出一笔稳定的税源。当土地财政面临枯竭，房地产税上马的动力就会前所未有之高。



三是具有全国示范效应的城市。房地产税，作为楼市调控最重要的武器，不会轻易出手，一旦出鞘必然光芒逼人，所以试点城市应当是有全国示范效应的城市。



这些城市在全国具有广泛知名度和影响力，房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。



这方面，作为先行示范区的深圳、自由贸易港的海南、共同富裕示范区的浙江可谓首当其冲。



此外，房价最高的上海、北京，涨幅位居前列的广州、厦门，以及网红城市代表成都等，也不无推广的可能。



04
其四，房地产税能不能降房价？



如果房地产税是为了替代土地财政而来，降房价确实不是政策目标。但如果房地产税指向的是共同富裕，那么房价必然首当其冲。



就短期来看，房地产税的出台，将会进一步强化“房住不炒”的预期，不仅具有强烈的心理利空效应，还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，抛盘会比较突出，对房价显然会构成利空。



就中长期而言，房地产税只是影响房价的一个因素，而房地产还受制于货币金融、土地供给、人口流入、经济增长等因素，房产税并非唯一决定因子。



但是有一点必须要明白：房产税一旦开征，则向社会传递了再强不过的调控信号，这是典型的“预期管理”，影响仍旧不容忽视。

所以，无论如何，不要低估房地产税。

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作者: 浅贝    时间: 2021-10-28 15:43
事关房产税，每一句话都很重要！


燕梳楼  燕梳楼  今天


房地产税试点的新闻一出来，有些人就慌了。



我很不解，你除了老家农村的祖传危房就是奋斗半辈子的城里老破小，你慌什么？



那些手里有几套几十套房的富人还没慌，看把你慌的，好像你要损失几个亿似的。



其实这事对于我们普通老百姓来说绝对是天大的好消息，如果你家里也就两三套房而且人口又多的话，可以说影响微乎其微。



这个政策，显然为了打击炒房客，让房住不炒完全落地。



上周六的时候，一则短新闻石破天惊：



“全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定获通过”。


字少事大。唱了十几年的房地产税，虽然仍是犹抱琵琶半遮面，但千呼万唤也总算要进入实操阶段了。



今天我就肤浅地给大家先解读一下。



先说这个试点试什么，怎么试。



第一，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。



恭喜农民兄弟了，你家祖传的宅子不收税，这有利于乡村振兴。



第二，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。



国家并不大包大揽，而是授权试点，因城施策。把自主权交给地方政府，让地方政府看到好处从而积极参与。



第三，按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。



这与此前的“立法先行，充分授权，分步推进”大原则一脉相承，旨在积极稳妥推进房地产税立法和改革。



第四，本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。



试错了也不要紧，五年后自动作废。但试好了，就是全国样板。



很多人对这条消息无感，因为关于房产税的风吹了好多年了。



自2005年以来，开征房产税可以遏制房价过快上涨，基本上是舆论共识。但事实上又没有什么实质性进展。



全国联网都难如登天，何况全国征税？



春江水暖鸭先知。



总有人先知先觉，比如上海某93年的老破小，一次低价清盘93套，整个小区比开盘还热闹。



虽然事后被辟谣是老盘清仓，但20多年的老房子早不出手晚不出手，现在才倾销出手，不是嗅出了点什么谁信呢？



到这个时候再看不出点什么，真的就是见势迟了。



此次释放试点消息，并非放放风而已，而是要来真的了。



仅从今年来看，各种消息就开始密集释放：



今年3月，推进房地产税立法，被写进十四五规划。



今年4月，财政部税政司司长王建凡吹风，将加快房地产税立法和改革。



今年5月，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，六城市紧急赴京。



10月16日，《求是》发表《扎实推进共同富裕》一文，再次提出房地产税立法和改革的试点工作。



弦弦皆似传军令，一声紧来一声急。



果然前奏渐隆，大幕落下。



从中要读懂什么信号？



第一，国家决心已定。



但凡改革，总是会触动各方利益。但历史大势浩浩汤汤，我们要从社会主义的初级阶段走向共同富裕，就必须要重新切蛋糕，从而调动全社会的积极性。



房住不炒，开弓没有回头箭！



第二，态度极其谨慎。



其实早在10年前，就已经在上海和重庆分别试点。此次扩大试点，把自主权完全交给了地方政府，并给出了5年之久的试点时间，可见态度相当之谨慎。



毕竟，这涉及居住公平及正义啊。



第三，推动相对公平。



由于通常我们都是通过间接税来完成税收，这虽然简单易行但容易导致贫富差距，实则上并不公平。而将流转税改为直接税，也就是资产税，直接向富人征税，谁房子多就收谁的。



想当躺平的地租阶级，以后就不可能了。



第四，促进共同富裕。



目前，全国户均拥有住房1.5套。请注意，这是户均。事实上很多家庭根本买不起一套房，但很多人却可以拥有很多套房。



据数据显示，拥有三套房的占比就高达10%以上。所以向比房叔房姐们开征房地产税，是调节高收入的重要手段，是推进共同富裕的必要一环。



但这只是一个调节杠杆，绝不是“杀富济贫”。如何让中产阶级家庭承受并认同，将是试点的重要考量。



简单来说，就是让低收入者有快感，中产阶级却没有痛感。



总结起来就一句话：



取代土地财政，推进共同富裕，转换赛道实现高质量发展。



有很多读者在后台问我，具体怎么看？



第1，关于城市。



这个其实不用问，一定是先从大城市试起。



因为大城市净流入人口基数大，更能扛得住房价的基本盘，同时也更具有风向标意义。如果放在小城市，很容易导致崩盘。



具体哪些城市，此前已经试点的上海和重庆，大概率将二次上马。但既然此次是扩大试点，那么像深圳、杭州、苏州这样的一线大城市，肯定会纳入视野。



而具有地域代表意义的济南、南京、广州这样的省会城市，也有可能会成为试点城市。



再具体点来说，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南，可能会纳入第一批。



不要问我为什么，因为今年5月这六家城市进京参加了税改座谈会。



另外，浙江的试点可能会是全省性的，因为浙江是共富示范区。



第2，关于面积。



此前上海的试点，第一套免征，从第二套开始征收面积按人均60平方米，事实上对于这十年疯涨的上海房价来说，作用微乎其微。



所以新的试点推行，是否仍会享受第一套免征就是未知数了。



现在是按城施策，以后大概率也得要按城施策，因为房价不一样啊。



上海的60平能和铁岭的60平一样吗，如果全国统一，那大家都跑到大城市买房，不是又变相推动城市房价畸型发展了吗？



所以这个人均免征，各个地方肯定也不一样。



大概率是，大城市的小一些，小城市的大一些。



而且，所有房子都算数，包括小产权房。



又想要房子大又不想多交税，怎么办？



赶紧多生孩子呀，5年时间足够了！



第3，关于费率。



这个其实是关系到我们要交多少钱的问题。



仍以此前的上海和重庆为例。上海的税率是多少呢？只有交易价格的0.4%-0.6%，而且还是打了7折的，并且只收新不收老，以前你有100套也不用交税。



而重庆和税率则比上海高一点，是0.5%-1.2%，但只收豪宅，普通房子不用交。



所以大家看到了，这税率对两城市的房价遏制几乎没什么卵用。



那么新的试点就一定会吸取这些教训，直到让炒房客感到痛为止。



美国的税率是1-2%，各方权衡之下，预估试点值应为1%左右。



如果我在南京有两套房子，一套学区房60平，一套改善房180平，一共240平。一家4口人均按50免征面积算，就是240-200=40平，取均价3万/平，按1%税率来算，我就要交12000元。



是不是像被针扎了一下，但又不是特别痛的感觉？



但对于炒房客来说，手里囤个七八套房子，那就是万箭穿心了。



只要这些人痛了，目的也就达到了。



第4，关于财政。



收上来的钱归谁？



其实试点办法里已经给出答案。



既然顶层设计地方试点，具体办法都交由地方政府来拿，那大概率也就谁收谁揣口袋了。



不这样做，就等于断了地方财政的后路，没有了土地财政，地方政府何来改革积极性？



而通过房产税，正好可以弥补了卖地的损失，两相抵扣。



第5，关于年限。



这个基本是明确的了，按年交税而非一次交清。



问题是我们的商品是70年产权，每年还要交税，那压力就大了。



所以有很多人担心，会不会把税加到房租上？我觉得这是肯定的，但问题是幅度有限。因为大批闲置房产被迫流入租房市场，供大于求，房租也很难走上去。



财大气粗只放不租？那看什么时候，以前楼市好的时候，等着房子升值就可以了，不在乎那点租金，但现在不一样了，房子不涨就是亏，毕竟资金基本盘大呀。



放着一个房子既不增值又不出租，人傻钱多也不能这么干呀。



更重要的是，过了70年这房子就到期了，难道你买房子就为了交税？



所以到那个时候，当房子涨不上去的时候，自然也就租不起来。



如果是靠贷款养着房子的，就只能呆在你的空房里哭了。



最后回答读者最关心的核心问题：



房价会不会暴跌？



答案是，不会！



短期会有低谷。但楼市作为国家经济的基本盘，不可能任其自由落体。



而且各试点城市为避免对市场造成动荡，均会采取缓征期或免征期，而且是超额累进制，确保市场反应在可控的范围内。



所以，至少这5年间对于房价的影响有限，但可以确定的是，遏制上涨！



另一个判断是，老破小将被闷杀，稀缺房源将坚挺，走向两极分化。



所以房产税的出台，会加速房产资源的优化配置，就看谁转型比较快了。



而市场普遍担忧的房地产商会不会死的问题，这个应该交给市场去解决，一个健康的市场一定是优胜劣汰，最好留下的都是一些优质的地产商。



就像恒大，这么大的盘子都命悬一线，其它中小开发商还没个数么？



就在前几天，恒大内部会议已经开始壮士断腕，下定决心向新能源转型，显然许老板痛定思痛后，终于认识到：



房地产最黄金的时代过去了！



那么，作为我们普通人，应该如何理解房产税？



其实无论是整饬娱乐圈，还是资本反垄断，无论是教育双减，还是乡村振兴，都是为了推动共同富裕。



而共同富裕的最重要的手段，就是通过二次分配，促进公平。



显然，向拥有多套房子的富人群体征收房地产税，就是最直接的资产税。这也是目前世界上通行的做法，也是促进公平的共同逻辑。



只要把资本引向实体，引向传统制造业和科技的星辰大海，我们的国家才有未来。



历史浩浩汤汤，顺之则昌逆之则亡。



共同富裕是一盘大棋，



受惠的是最广大的老百姓，



国家的深意我们要懂。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-6 10:40
全国首例，武汉房闹被依法行拘！

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]原创 [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]一棵青木 [url=]远方青木[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]昨天

买房之后，开发商降价了怎么办？

中国第一起开发商降价发生在2008年，至今已经13年，业主们早已摸索出了一个最佳应对方案，那就是大闹售楼处。

对于这样的人甚至都形成了一个专业称呼，叫房闹。

13年来，房闹无往而不利。2008年，楼市下行，万科率先在深圳降价促销，开了房价下跌之先河。多家房企跟进后，引发大量老业主抗议，地方政府随后对房企进行了谈话和协调。协调的结果，就是要么取消降价，要么给业主退差价。全国第一例楼市降价出现在深圳，第一例房闹出现在深圳，第一个全额补偿房价差额的先例也出现在深圳。

                               
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有了2008年的先例，大闹售楼部就有了案例可循，在随后2011年的回调，2018年的回调中，大闹售楼部这种行为如同传染病一样，迅速蔓延全国。
只要你敢降价，业主就敢闹售楼部，而地方政府一定会约谈，要求开发商让步。刚才贴了个2008年大闹售楼部后开发商全额退款的新闻，下面再给大家贴一个2011年大闹售楼部后开发商取消降价计划的新闻。

                               
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2018年，楼市开始了第三轮回调，这次打响楼市降价第一枪的还是万科。
因为这次距离如今较近，很多人可能对当时的新闻还有印象。2018年10月，万科的厦门白鹭郡大降价，在原先折扣的基础上再度打折，这可是真金白银的降价，每户大约降了100多万，并不是什么噱头。

                               
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降价消息刷屏全国后，老业主大闹售楼部的戏码照例上演了。
结局自然也是按老戏码来，万科被迫退款，每户退款100万，总共退了一个多亿。

                               
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大闹售楼处只有两个结果，开发商取消降价房源，或者退老业主差价，差别无非就是闹几天而已。
总之，大闹售楼处对老业主而言，只有好处，没有坏处，这几乎已经形成了一个潜规则。我看了十几年新闻，到目前为止没有发现过一起大闹售楼部闹亏了的事情。

                               
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只要闹，肯定赚，无非就是赚多赚少。
直到武汉市出现了标志性的中海光谷东麓事件。2013年，武汉光谷东湖新技术开发区的房价大约是6000元/平米，作为武汉市重点发展的地区，这里享受到了整个武汉最高的涨幅。2020年，武汉光谷东的平均房价已经达到了2万/平米，最高房价接近3万。你要知道，光谷东很偏，相当的偏，而武昌核心区的房屋均价也才3万左右。

                               
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光谷东的房价涨幅，在整个武汉市首屈一指，涨幅之快在武汉人这里是出了名的。
2020年9月，光谷东开了个新楼盘，叫中海光谷·东麓。旁边均价2万以上，东麓只卖1.55万，瞬间就成了武汉最出名的“神盘”之一，引发了大量购房者的哄抢。售罄后再开，再开又售罄，东麓半年卖掉了2700套房，整个楼盘快卖完了，已经基本处于收官状态。但2021年年中，房住不炒彻底发威，全国楼盘都不好卖了，东麓的销售进度一下子就慢了下来。2021年国庆期间，东麓试探性小幅降价，抛出了一小批1.3万+的特价房，销售速度并不让人满意。2021年10月15日晚上，武汉众多房地产中介的朋友圈突然弹出了这么一条消息，说光谷东麓放出了一栋楼，按1.1万+的特价出售，欲购从速。

                               
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当天晚上，东麓的售楼部就被人挤爆了，特价房被一扫而空。
对于当初的1.55万售价，每平米大概少了三四千，折扣率约为30%左右。100平的房子，一下子就少了30万。刚才说了，这个盘是武汉的神盘，已经卖掉了2700套房，开发商已经处于甩尾货的阶段了。有这么多老业主，很自然的，老戏码又上演了。现在的业主越来越专业了，响应速度越来越快。东麓放出特价房消息第二天，老业主就被人组织起来了，直接堵了售楼部。里面还有不少蹲了一夜的新业主合同还没签完呢，外面的老业主抗议横幅都拉起来了。

                               
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这么快的响应速度，这么强的组织能力，老业主数量又那么多。
可想而知，这一波的大闹售楼处，强度非常的大。除了传统的闹售楼处以外，东麓的闹事业主还玩出了很多新花样，在网络上到处闹事。

                               
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到政府留言板上抗议这还算温柔的，毕竟有问题可以提嘛，合理不合理都可以提，这不算什么。
但组织众多业主冲击神舟十三号的直播间，刷屏闹事，这性质就太恶劣了。

                               
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为什么东麓的业主要这么闹事？
因为按十几年的老规矩，事情闹得越大，开发商妥协的可能性就越大，政府介入的速度就越快。只要不打砸抢，业主一定赢，最差也是取消特价房源，搞不好就每人直接收30万的红包，为何不闹？按老规矩，这个时候武汉市地方政府就应该约谈开发商了，然后开发商就要被迫让步。以前全国都是如此，包括前几年的武汉也是如此。但这一次，武汉市政府没有让步，没有选择息事宁人。对于网络上的市民投诉，该楼盘所属的东湖新技术开发区管委会公开回应，支持开发商的降价行为，白纸黑字的告诉闹事业主：

投诉人反映的降价问题未违反《商品房销售管理办法》相关规定。

对于恶意闹事，严重违反法律法规的带头业主，武汉市公安行拘8人，其中1人行政拘留10天，7人行政拘留5天。

                               
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虽然处罚极轻，但在全国楼盘闹事史上，这可是破天荒的第一次。
闹事业主不仅没有拿到好处，还被拘留了，甚至被拘留了8人之多。地方政府出台限跌令，约谈降价房企的新闻我看了非常多，但地方政府明文声称本地房企降价不违反规定的新闻，我还真是第一次见。长期以来，武汉市就是一个对于压制房价非常努力的城市。中部地区的省会城市里，能和武汉比谁的房价更低的，只有长沙。长沙房价低，是因为当初在那个土地不值钱的时代，长沙大举开发新城，进行了土地的天量供应，导致存量楼盘数量惊人，因此房价上不去。而武汉的房价，则是被市政府硬生生压下来的。中央提出压制房价的方针后，武汉市第一个进行了响应。要压房价很简单，要么断了地产的资金，要么就大量进行房屋供应。资金归银行管，武汉市政府管不着，那就只能从大量供应入手。但根据国家的耕地红线，武汉市的土地储备量和供应量都是有限的，无法扩大土地供应面积。现在和以前不一样，地方政府已经没办法乱批地了，随便供应土地的时代早就过去了。无法卡断资金，无法扩大土地供应，那怎么可能压房价呢。为了实现压房价的目标，武汉市想出了一个没办法的办法，大举提升土地的容积率。1平米土地盖2平米房子，容积率就是2，盖3平米房子，容积率就是3。容积率越高，小区的房子就越高、越密，居住舒适度就越低。但是，同样一平米土地，造出来的房子就越多。日本东京的楼盘，容积率在1.2~1.3左右，上海市和杭州市的楼盘，容积率一般在1.8左右。上海市还有明文规矩，住宅项目容积率任何情况下都不能超过2.5，实际执行的时候容积率一般都不超过2。最近几年，武汉市住宅的平均容积率，从一点几，被武汉市政府一口气提升到了4以上。武汉高达4的容积率，代表武汉市一块地能容纳的人口，是上海市的2~3倍。而且4的容积率还只是平均值，为了平抑房价，武汉市还无限提升市中心核心区的容积率，郊区的新土地反而可以用很低的容积率。网上有句话，叫武汉无豪宅。这句话没说错，武汉市真的没有豪宅。说武汉无豪宅并不是说武汉那些豪宅项目的装修不行，设计不行，而是整个楼盘的品质从根子上就不行。随便举几个这几年武汉比较有名的豪宅项目给大家看一看。融创中心武汉壹号院，容积率4.61。绿城武汉黄浦湾，容积率5.84。沙湖九玺，容积率6.0。新港长江府，容积率7.04。西北湖壹号御玺湾，容积率7.09。如果你有武汉的朋友，随便问一下，他们一定知道这几个楼盘，这都是最近几年武汉最火的楼盘，分别都是各自区域的房价天花板，而且都地处武汉核心繁华地段。但你看看这个容积率。。。4的容积率也好意思叫豪宅？上海都不说豪宅项目了，拆迁房的容积率才2左右。至于那些6和7的容积率，上海和杭州的朋友们估计都已经惊呆了，完全无法想象这样的楼盘究竟有多密集。但在武汉，这就是顶级豪宅，分别都是各自地区的房价天花板。他们容积率是很高，但其他楼盘一个赛一个高，你根本不可能找到低的。因此，地产人说，武汉无豪宅。这么高的容积率，导致武汉提供了大量的住房供应。最近几年，武汉市和杭州市的供地规模基本接近，但因为武汉奇高无比的容积率，武汉市最终提供的房产数量，是杭州的2.5倍。这么多的房屋供应，让武汉市房价的涨幅远远弱于其他城市。你可以想象一下，假如武汉市也按照杭州那样，按照2以内的容积率造房子，房屋供应总量减少了2.5倍，武汉市的房价会在如今的基础上飙升到什么地步。房价纵然追不上杭州，也不会差距太远，武汉市人民（没买房的）会比现在要痛苦的多。高容积率会带来居住舒适度变差，但和没有房相比，孰重孰轻，那个对武汉人民更好，我觉得大家心里都会有自己的判断。当然，一旦房价稳住了，武汉市还是愿意造好房子的。2020年11月1日，武汉市修改供地规则，取消之前的高容积率政策，把全市最高容积率限定在3以内，平均容积率向2靠拢。解决了武汉人没房子住的问题后，武汉市开始解决武汉人没有好房子住的问题。同样的土地，能盖出来的房子数量大大减少，但这并不代表武汉市要开始拉房价了。改善居住品质的重要性，是要排在房住不炒之后的。2021年10月底，对于因降价大闹售楼部，严重违反法律法规的业主，武汉市政府没有和稀泥，没有约谈开发商，直接依法办事，破天荒的给与了行拘处罚。房闹们闹了十几年，终于有了第三种结局。期房也是房，同样是一种权利，合同一签，归属权就转移了。从签合同之日算起，房价涨上天，收益都归业主，而不归开发商，这是最基本的合约精神。如果开发商敢赖账，直接起诉法院，法律一定会支持业主。房价涨了什么都好说，但房价一跌，业主就不认账了，直接耍赖反悔，要么退房要么退差价，最低最低也得是要求开发商取消降价行为，收回所有降价房屋。但实际上，开发商就算把房子免费送人了，那也是他的权利，这和之前的房子怎么卖的没有关系。但是从2008年大闹售楼部的先例开始，就基本没考虑过什么合约精神，地方政府既有维稳的需求，也有暗暗撑房价的需求，约谈开发商，要求开发商让步，是很自然，也很普遍的选择。这么多年的妥协下来，中国老百姓已经形成了共识，房价只会涨不会跌，跌了就闹事，政府一定会管。虽然政府一定会管这个结论很荒谬，但老百姓确实有这个共识。住房销售本来是一种市场行为，买卖双方盈亏自担，结果政府却成了房价的隐形担保人。在这种共识的支撑下，中国的买房者对价格回撤的容忍度，是零。一毛钱都不能跌，买入后只能涨不能跌。房价不止永远涨，还会是单边上涨，永远只涨不跌，永远不可能回头。哪怕以后会暴涨，现在你跌一点点，那也不行，一点都不能跌。2011年北京某售楼部被大闹后，房地产商被迫退房，当时房价是2万/平，现在已经涨到了5万。但这并不耽误当时业主大闹售楼部要求退房，只因账面房价跌了几千。只要房价略有回头，房闹就一定会大闹售楼部，而地方政府一定会出来勒令开发商把价格涨回去。既然如此，你还等什么呢，有什么好等的。中国人对房价的神话迷信，已经达到了不看租金，不看回报率，不看地区规划，不看国家货币政策，啥都不看，只看自己兜里有多少钱，够不够首付。买房的策略只有一个，那就是够钱就买。掏空六个钱包，乃至于去借钱，只要凑够了首付，就立刻买房。无视价格，无视一切，先赶紧买套房上车才是最重要的。反正，涨了收益归自己，跌了可以找政府。很多业主说，我们当初买房，是因为售楼部的销售说房价永远涨，一定不会降价，自己才买的，现在开发商降价了，属于欺诈，所以自己要退房。首先，按法律规定，只有写入合同的才算正式承诺，其他所有口头承诺都不算数。你愿意相信那些“甜言蜜语”是你的事，并不代表开发商的法律承诺。至于为什么你愿意相信那些“甜言蜜语”，因为你自己心里就是那么认为的，你确实是认为房价永远涨，开发商一定不会降价。至于原因，归功于十几年的房闹。平心而论，一套房100万，一下子降价30万，很多业主辛苦一年也就攒七八万块钱，30万是他们几年的辛苦积蓄，一下子就凭空蒸发了，确实接受不了。但商品房，首先是商品，然后才是住房。有涨，就一定有跌，这里面一定是有风险的，世界上不存在只涨不跌的商品。风险可以推迟，但一定不会消失。如果你因为房闹的存在，心里就有了莫名其妙的底气，认定房价一定只涨不跌，因此做出了买房的判断，那利益受损的一定是你自己。降价的开发商不止武汉这一处，想降价的开发商更是到处都是，但都因为害怕房闹的存在和地方政府的插手而没有降价。如今武汉开了中国房地产调控之先河，首次明文规定地产商有降价的权利，同时依法依规把恶意闹事的业主给送进了拘留所。一口气拘留8人，武汉市政府强调房住不炒，建立健康房地产市场的决心，不是一般的大。房闹只赚不亏的好日子，已经过去了。不知道其他地方政府，能否学一下武汉市的这种行为。有法不依，支持房闹，随便和稀泥，这不是负责任的地方政府应该做的事情。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-9 11:42
佳兆业与花样年的冬天


原创 顾子明  政事堂2019  4天前


Winter is coming，地产的寒冬正在无情肆虐，三年前P2P梯次暴雷的局面，复刻到了如今的房地产行业。



继中国恒大（3333.HK）、新力控股（2103.HK）、当代置业（1107.HK）先后爆发债务危机。



今天，佳兆业（1638.HK）与花样年（1777.HK），也收到深圳住建局的通知，将于明日参加专题会议，讨论公司流动性。



令人惊诧的是，引爆花样年的是2亿美元，引爆佳兆业的仅有3亿人民币，这些一天就有几个小目标的销售回款，还拥有上市公司融资平台的大佬，竟然在“金九银十”之际，被轻轻一推就轰然摔倒。



相比于众多房企踩了三道红线，佳兆业可是国内仅有的二十余家可获银行最高支持的“绿档”企业，而花样年的老板，更是含着金钥匙出生，能够获取非市场化支持的宝宝。



他们都拿不到钱的话，意味着民企开发商的融资基本都被锁死。



而且，根据最新公布的财报，2亿就引发债务违约的花样年账面趴着200多亿，3亿引爆投资者围攻总部的佳兆业，账面500亿现金更是创了历史新高。



此番违约，几乎宣告这些民营地产的财报里面都是水，就像“莫名质押”的渤海银行一样。



最近，布林肯都在关心中国的地产债务违约问题，很多朋友也在问我这些地产公司未来的走向，以及中央会不会救和怎么救这些房企。



考虑到监管思路的一致性，还是把时钟拨回到2017年银监会的履新。



从那个时候开始，中国金融行业开启了严格监管，尤其是18年6月之后，P2P行业的暴雷开始加速，网贷公司从巅峰期的数千家，如今只剩下个位数。



而这些P2P与房地产有着极其紧密的关系，就像08年美国次贷危机那样，这些P2P的次级债，底层资产最终都是房地产。



只是监管对房地产直接来了一出釜底抽薪，房企无法再利用P2P，将风险扩散至普通民众，导致无论是恒大还是佳兆业，这些地产公司旗下的财富公司雷暴后，伤的都是他们的“自己人”。



关键的来了。



伴随着P2P在18年6月的集中暴雷，中央在18年6月搞起了首次降准，开启了一波信贷宽松。



信贷宽松之下，房地产企业得以腾笼换鸟，避免了P2P的抽走引发的挤兑，也让P2P的投资人得以良性退出，不至于血本无归。



所以，随着今年7月，国务院意外开启了降准，释放出巨大的流动性，房地产公司的7月暴雷，也准时如当年P2P雷暴一般的开启。



参考历史，如果政事堂推测没错的话，一大批的民营地产商都会如当年P2P那样良性退出，房企的投资人与债权人也会根据市场化的原则，拿回部分的投资额。



于是，18年下半年信贷宽松的故事又再一次上演，近期在窗口指导下，金融机构对一二线城市的开发贷和按揭贷开始恢复。



监管的思路很清晰，那就是把风险拆分成一个个独立的炸药桶，一个个将其引爆和解决。



18年解决P2P的时候，要稳住一二线的房企，21年解决房企的时候，则要稳住一线的房价。



所以伴随着改革的阵痛，市场大概率还会获取一些稳定的定向放水。



最后，展望未来，历史的惯性在告诉我们，监管在18年解决P2P危机，在21年解决房企危机，每过三年啃下一个硬骨头。



也许24年，当房企危机彻底解决后，我们就将通过房地产税，着手来解决房价危机。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-9 12:06
佳兆业声明：担保财富产品逾期，将加快深圳、上海等地优质资产处置

　　近期，受佳兆业集团资金流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期。

　　11月8日晚，佳兆业集团发布声明，近期，受佳兆业集团资金流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期，给各位投资人带来困扰，公司深表歉意。

　　声明称，目前，佳兆业集团总体资产价值大于负债，有足够可供处理的优质资产，为投资人提供财富产品的后续兑付。为尽快制定出更为可行的兑付方案，恳请投资人给予佳兆业集团多一点时间和耐心。同时，基于新冠疫情带来的公共安全考虑，原定于本周三（11月10日）召开的投资人代表见面会取消。

　　佳兆业集团表示，正采取多项措施，全力以赴解决问题。包括：加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；加快在售地产项目销售，实现快速回款。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-12 12:09
地产的狂欢走向哪里？


原创 顾子明  政事堂2019  昨天

房地产至暗时刻之际，监管出手打破了“共识”。



今天，在多项利好政策的推动下，苦了一年多的房地产股债全线反弹，在新共识创造价值之前，稳住了地产400万亿的基本盘。



从沈阳解除限购限售，到高盛抄底地产债，各种消息在坊间广为流传，还有谣言说可向央行申请使用预售资金、巡视组将推动房地产放款。



继游戏与教育后，舆论的燥热让地产行业也迎来了一场狂欢。



虽然消息很鼓舞人心，但部分网传的消息并不符合逻辑。



一方面，预售资金的监管握在地方政府，央行没有调配权力，这笔钱是要防烂尾，保证购房者与农民工的权益。



另一方面，央行这个被巡视的机构，又怎会有调动巡视组的权力。



虽然很多人都兴奋不已，但这一轮只是一次触底反弹，并非要搞什么大逆转。



本次央行真实释放的利好，主要集中在三个方面：



1、“并购债务”可不全计入三道红线。



2、重启并提升ABS与中票的发行



3、银行增加开发贷，解决存量按揭贷。



从力度上来看的确非常强劲，银行的信贷将挽回房地产行业的颓势，但实际上这昭示着，我们正从房地产政策从第一阶段的全面调控，迈向了重点突破的第二阶段。



首先，ABS与中票都要看评级，只有少数上市公司与国企才能拿到。



其次，符合“三道红线”，并顾忌并购时触及的，也只有少数上市公司与国企。



这次是通过信贷精准滴灌，解决“钱不够”，通过监管放松，解决“票不足”。



让少数优质企业拿到现金与批复，推动地产行业的供给侧改革，进行兼并重组，类似于前些年的钢铁煤炭与养猪那样，通过市场化的并购，形成几个巨头。



对比今年冬天发改委能够逆市场定价，把供暖用的动力煤砸的怀疑人生，未来少数超级巨头的控制房产下，需要时也能把房租打出葱价。



资本市场上都是最聪明的人，虽然央行给予了他们放款的权限，但是这一轮冲击之下，各家地产商的成色大家都心知肚明，有限的增量也只会优先提供给那些有重组扩张需求的大地产商。



央行政策是防止市场形成下跌的共识，付出了那么大的代价渡过了改革的第一阶段，没道理再重新走回去。



政府要稳住的是400万亿房地产市场后面百姓的财富，而不是那些赚得脑满肠肥的房企。



所以，随着这一轮舆论热情的逐步散去，房企一半冰水一半火焰的两极分化即将开启，很多房企将会从我们身边消失，从土地到公司到物业，巨头们将开启一轮又一轮的交易。



而这一波的信贷流动性下，地方政府与民众的热情，对于很多在三五线囤房的群体来说，是房地产税试点来临前，一次资产变现的机会。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-17 13:31
为啥很多人“卖掉”别墅“搬回”高层？过来人：3个原因憧憬破灭


原创 老王说楼市  老王谈楼市  3天前

提到别墅，可能很多人第一反应是高端住宅，而且价格非常的昂贵，只有特别有钱的人才能买得起。而事实情况也确实如此，现在对于在城市的生活的年轻人来说，买一套普通的高层住宅，已经非常困难，更别提别墅这样的高端住宅了。别墅在普通城市可能都需要几百万甚至上千万了，在北上广深这些超一线城市，更是需要好几千万，甚至价格上亿。

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虽然别墅价格很高，但并不妨碍很多人对他的追求，因为很多80后和90后这一代人都受到影视剧的影响。他们很多都比较向往别墅的生活，都知道别墅梦。在过去的很多影视剧里面把别墅的生活，描述的过于美好，很多别墅在影视剧里面都被装修的富丽堂皇，很多都是屋内有保姆打扫，屋外有保安站岗。另外别墅更是财富和地位的象征，因此很多人认为住在别墅里自己可能就打破的自己的阶级，地位和身份都更上一层楼。因此很多人挣到钱后，可能其目标就是买上一套别墅来体现自己的身份和地位。

特别是现在，很多城市的土地资源越来越稀缺，所以在城市的中心地带已经见不到别墅，很多别墅基本都位于城市的周边地带。所以其价格也慢慢降了下来，因此很多中产阶级也开始有了购买别墅的希望，这让很多人感到兴奋不已。

例如我郑州的一位朋友老李，在郑州一直做的是糕点生意，而且店面已经有了小小规模，在郑州有好几家店了，确实也挣了不少的钱，在郑州有了两三套房了。他从小受一些影视剧的影响，特别向往别墅的生活，认为别墅才是有钱人财富和地位的象征。另外他还认为能在别墅小区居住的人，都有一定的身份和地位，这样可以拓宽自己的人脉圈，有利于自己的事业发展。因此在2018年他卖掉了自己市中心的两套房，在郑州的周边买了一套别墅。但他住进别墅后不到一年就又搬回了市区的高层，对于房地产自媒体的我来说对此比较敏感。在一次吃饭的过程中，特意向他咨询了别墅的问题，问他了别墅生活到底怎么样？为什么又从别墅搬回了市中心的高层住宅。对于这件事他也特别的感慨，说实际别墅的生活并没有自己想象的那么美好，他还给我总结以下三点原因。

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第一：周边配套差，交通不便

我们前文说过，大部分别墅都位于城市的周边地带，所以周边配套并不齐全。周边没有大型的医院和商业圈，也没有名校，很多时候交通也并不方便。因此即使像我朋友这样，不用按时上下班，但每次去趟公司开车也需要一个多小时的时间，开会通勤时间需要2～3个小时，如果遇到堵车的情况需要更长的时间。最重要的是家里孩子上学和老人就医都非常的困难，还需要夫妻的一方来回接送。另外自己和朋友家人想娱乐一下或者逛个街也要开车跑很长的距离。所以住在郊区别墅时间长了就会发现，别墅除了空间比一些远郊房大一些以外，其他方面可能和远郊房并没有什么区别。所以他在别墅住了一年和家人商量后又搬回了市中心的高层。

第二：别墅装修成本和居住成本高

很多装修过房子的人都知道，房子装修是非常昂贵的。我们很多普通的住宅如果想装修的稍微好一点可能就需要十几二十万。而别墅的面积要比普通住宅的面积大上很多，而且装修起来要更加复杂，所以装修成本更低。例如我的这位朋友，买别墅也就花了500万左右，但他装修时，装修公司给他报价是200万，而且不是特别豪华的装修。所以当时我的朋友就有点懵，因为买别墅时已经基本掏光他的积蓄，现在看到装修的价格和自己预算的相差太远，感到比较吃惊。所以最后不得已只装修了别墅下面的一层，而且还不是精装。所以别墅装修起来比较尴尬，如果装修的非常豪华，很多中产阶级装修不起，如果选择简装，又可能和老家的自建房住着没有什么区别。

另外别墅居住成本也更高，一般来说别墅的物业费、取暖费、电费水费都要比普通住宅高出很多。

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第三：别墅生活和自己憧憬的别墅生活相差太远

影视剧里面的别墅生活确实让人向往，有人对别墅打扫有保安在门口站岗，而且装修的富丽堂皇。但实际别墅很难做到上述几点，我们前文说过，别墅的装修费用很高，要想做到影视剧中别墅装修的那样，可能装修的费用就要超过别墅本身的价格。所以很多别墅实际的装修情况很难做到像一些影视剧中的那样，住起来舒适度也没有电视剧中的那么高。而且别墅也没人进行打扫，这么大的空间需要自己打扫，打扫起来需要耗费他们将近一天的时间。物业服务也没有想象的那么，只是比普通高层住宅好那么一点点。

第四：别墅的升值空间有限，流动性差

首先因为我国的城镇化率已经达到了63.89%，所以未来我国的大部分城市基本很难再有大范围扩张的可能。因此别墅作为远郊房，虽然占有土地比较多，但升值空间也非常有限。

另外我们知道能买的起别墅的人本身就非常的少，所以这就造成别墅的需求并没有那么多。因此别墅的流动性就非常的差，例如我的这位朋友，在2018年买的别墅，住了一年，如今的楼市情况，赔钱已是定局。但尴尬的是赔钱也卖不出，去年年初他把别墅挂在了二手房市场，如今快两年过去，别墅还在那挂着，所以最近他比较焦虑，想再次降价，希望能快速卖出去。

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综上所述，别墅生活可能并没有一些影视剧中描述得那么好。而且古人对别墅的定位就不是用来长期居住的场所，“别”就是“第二”的意思，也就是说是一个家庭的第二居所，属于古时候一些达官贵人闲时游玩居住的地方，并不适合长期居住。

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作者: 浅贝    时间: 2021-12-6 15:21
许家印，退出了游戏



原创 顾子明  政事堂2019  2021-12-04 22:26


随着共识与版本升级系列的理论写完，这些天的系列文章都在根据理论写实践，从新赌王聊到直播医美电子烟再到中丐，解读各自的风险点。



譬如前天，媒体和朋友圈都在吹新华人首富，与币圈造富的神话，政事堂写了新首富自救的时间不多，警示币圈的政策风险。



又如昨天，媒体和朋友圈都在吹滴滴回归，靴子落地上架APP，股价盘前大涨15%，政事堂写了滴滴的处置还没有结束，警示滴滴的政策风险。



瞎说实话必然会引发不满，前天的留言区被币圈骂了个狗血喷头，昨天的留言区又被滴圈骂了个狗血喷头。



直到今天，滴圈和币圈手拉手一起跌成狗，吃到了20%以上的跌幅，骂声才渐渐的散去。



骂归骂，该提示的风险，还是要借着说。



随着昨夜广东省政府向恒大派出了工作组，一行两会和住建部罕见表态，今天再聊一聊房地产，以及相应的风险。



在一般的认知下，政府派遣工作组，普遍被认为“出手接盘”，“化解债务危机”、“释放积极信号”。



虽然债务的暴雷不会有了，但事情没那么简单。



恒大的导火索，是其昨夜在港交所发布公告，收到一则2.6亿美元担保义务的通知，可能导致债权人要求债务加速到期。



近年来美元债普遍都添加了交叉违约条款与加速到期条款，一笔债券违约会导致所有债券立即到期，直接挤兑债权人，届时，海外机构有权力威胁恒大申请破产。



这种恐慌之下，借钱给恒大的信托公司也会不再自掏腰包替恒大刚兑，必将引发大户们的上访闹事儿，各金融机构也会考虑翻脸，触发债务的提前到期。



因此，恒大请省工作组出来主持工作，不是债务问题消失，而是债务问题过了阈值，哪怕是许家印卖飞机卖豪宅也兜不住了，不得不依赖政府出面协调国内外的金融机构。



这下，整个性质就变了。



之前，各地方政府都成立工作组进驻恒大分公司，负责“保交房”，唯独恒大总部没有进驻，资产处置的主动权还在许家印的手上，可以决定把资产卖给谁。



但随着工作组的进驻，恒大表外隐匿的债务将逐步浮出水面，抽屉协议与各种违规事项，都将摆在工作组的桌面之上。



因此，虽然挤兑风险消失，但也意味着许家印团队将完全丧失恒大的处置权。



接下来，为保障购房者不被恒大坑了，城投公司们会接盘恒大项目，为确保金融机构的债务清偿率，恒大物业、恒大汽车等资产与上市公司股权也可能被出售。



在这个过程中，这位曾经的首富多半只能成为像王石一样的吉祥物，目送恒大走一轮海航模式。



而随着恒大问题昨天解决，整个房地产行业也在昨天开始了对冲式的甩利好。



国务院表示，适时降准。

央行表示，对企业汇出资金偿付及回购境外债券提供支持和便利。

银保监会表示，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放开发贷、并购贷。

证监会表示，支持房地产企业合理融资，支持优质房地产企业发行债券。



一天之内，所有的金融监管部门都在发利好，意味着恒大的债务不会引发中国的“两房危机”，市场接下来又会恢复流动性，在这个冬天开启量价齐升的回暖。



虽然暖流即将吹来，但是政事堂还是提醒读者们不要被接下来的回暖诱惑，要牢牢记住房住不炒。



接下来的这一年，也许是很多三五线地区最后一次涨价去库存的机会。

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作者: 浅贝    时间: 2021-12-13 10:29
再也回不到从前


原创 李蓓  半夏投资  2021-12-12 17:13


去年今日此门中，人面桃花相映红。
桃花依然人面改，信贷再宽楼市难。
伤心桥下春波绿，曾是惊鸿照影来。
此情可待成追忆，只是当时已惘然。

前些日子的ZZJ会议通告里，没有"房住不炒"的字眼，一度引发了市场的激动反应。
最新的中央经济工作会议通告，重新出现了 “房住不炒”，但是人们还是在字里行间积极的寻找另一些温暖的文字，希望说明政府对地产的态度已经缓和和改变。
有海外大型对冲基金的基金经理问我：
是不是又回到2016年了？
曾经，由中国房地产市场的变化驱动，出现过恒大融创淡水河谷2年近十倍的故事。有不少人仍在怀念着这些故事，后悔当年曾经错失了这些故事的主角。所以，此刻，依然有不少人怀着美好的憧憬：
是否还能回到从前？
先讲一个故事：
就在皮带哥的公司逐渐死去的那几个月里，我跟前男友3年的关系也逐渐死去了。
我的前男友（以下简称T)，有着非常阳光的笑容。在我们一开始认识的时候，给过我很多惊喜和感动。当我把他介绍给我的家人的时候，他跟我的两个女儿愉快地玩在一起，互相喜欢，让我非常的欣慰。在前两年的时间里面，我们在京都的红叶下，香格里拉的雪山上，在安吉的竹林旁，渡过了很多快乐的时光。
我曾经说：

我觉得他是上帝送给我的小天使。
是的，我说过这么肉麻的话，而且是真心说的。
他也很自信，经常提醒我：

“比我帅的都没有我聪明，比我聪明的都没有我帅。”
我是一个理性而客观的人，我觉得他说的并不错，所以我也的确有珍惜他。
每个周六的早上，基本都是我一边做早餐，一边打电话给他问他：起床了吗？几点能到？每次他推门进我家的时候，早餐基本都已经准备好了。如下图。
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我总是会记得他的生日及其他的一些重要的日子，然后安排好活动和礼物。
如果回到我们的房地产市场，你会发现，其实很像。
二十多年前，中国开始住宅的市场化改革，顿时吃到了甜头：

老百姓的居住质量得到了提高，信用的扩张找到了出口，货币乘数实现了提升，经济增长有了新驱动。
房地产以及其伴生的土地财政，助力了地方政府的城市建设及产业投资。在前面的十几年，房地产产业跟地方政府的关系是非常融洽和谐的。整个过程中，大部分人都得到了好处，没有坏处。
地产商也很自信，他们反复提醒政府：
“比地产高端的行业都没有地产体量大，比地产体量大的行业，还不如地产高端。”
政府也是理性而客观的，地产的重要性他们也都清楚。在几次地产的低谷，政府都大力出手相助：

在2008年，中国政府用4万亿托起了一切，救活了包括恒大在内的激进地产商们；

在2016年，政府用棚户区改造强力去库存，又救活了包括恒大在内的一干激进地产商们，这才有了恒大融创股票的2年近10倍。
但曾经和谐美好的岁月，并不代表底下是没有矛盾的。
在我自己的案例里，我们有着不同的生活习惯和自我要求。
我喜欢早起，读书和运动，我希望自己的身体上精神上都能保持持续进步和良好的状态。而T，他喜欢睡懒觉，打游戏，吃夜宵。
我认识他的时候，刚开始练跆拳道几个月。几乎每个周末的中午，我都会去练拳，他会散步陪我走到附近的道馆，我上去上拳课，他就在旁边的咖啡馆和酒吧喝咖啡喝啤酒。三年过去了，我已经是跆拳道黑带，他已经喝了几十杯啤酒咖啡。我也曾试图给他申请了一个月的体验课程，试图拉他一起上课，但是一个月之后，他果断的放弃了。
我又跑去给两个人都办了一张健身卡，试图拉着他去撸铁，但大约一半的时候，都会被他劝住，变成江边散步或者商场逛街。
晚上，我在看数据看模型的时候，他一般都在玩王者荣耀。
在房地产的案例里，地产抑制了中国的经济结构转型升级。
中国政府一直以制造业为中国经济的立国之本，尤其希望发展高科技行业。政府希望能够降低制造业的成本，改善制造业的融资环境，鼓励人才流向高科技行业。

但是房地产抬高了资金成本，占用太多金融资源，推高了全社会的要素成本，吸引了本该流向高科技的人才。抑制了制造业和高科技行业的发展。

曾经一度，中国的富豪榜上一半都跟地产相关。年轻人曾经无论怎么努力，都比不上炒房。
同时，地产在最近几年的销售和开工规模，本身都位于不可持续的高位。
业内其实一直有着共识：考虑到城镇化带来的需求，以及改善性的需求。中国的房地产市场，在中期可持续的销售规模是10亿平米/年，但2016年的强刺激去库存之后，过去几年地产销售和新开工规模，一直维持在15亿平米左右。我自己的长期住宅需求模型曾经做过需求的拆分和评估：
最近这几年多出来的5亿平米，大约有2亿平米是棚户区改造的货币化安置带来的，剩下的3亿平米，大约有一半是因为价格上涨刺激的投机性需求或提前释放的刚需和改善型需求，而另外一半，是因为信贷宽松带来的需求。
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棚改推动了起步，信贷的宽松和房价始终上涨的预期接力，支撑了中国的房地产市场，在偏离均衡的水平，维持了好几年。
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虽然不和谐的地方肉眼可见，虽然长期的不可持续其实是明显的，但是优点和好处盖住了这些。美好的预期和热情，盖住了不匹配和不协调，生活看起来还是美好的，经济看起来还是和谐的，一切似乎都是能够快乐的继续的。
事情的质变和爆发，需要一点什么东西来催化。

在我的案例里，这个催化剂是T他妈。
今年年初，他告诉了他妈我跟他的关系，遭到了他妈的强烈反对。他妈为此从老家搬到上海，住在他家，对他进行强力的政策调控，避免他跟我继续来往。
这种调控来得突然而剧烈，我一时很错愕，思考之后，还是选择接受。虽然遗憾和难过，但我其实啥也做不了，不如躺平，仍由他去了。
过了近半年，T突然帮我点了喜茶送到我办公室，跟我留言，说他妈打算回老家了，他又可以再来跟我们一起玩了。我很开心，我女儿也很开心：
以为至暗时刻已经过去，生活又回到从前。
但是，当T回来之后，我发现他跟以前不一样了。他的态度变了，不再像以前带着发自内心的喜悦的光彩和温柔的眼神，不再像以前会关心我的得失，体会我的苦乐，安慰我的情绪。而是只要有一点小事儿就不高兴就黑脸，就难以自己的暴躁嚷嚷，就威胁要离开。
直到矛盾在某个时点爆发，结束了我们的关系。
我也并不是不包容，我没有强迫他运动，没有阻止他玩游戏。甚至他喜欢特朗普，我不喜欢，我也做到了不评论不反对。但是，他不能对我不好，这是我的底线。
为什么会这样？
我猜：很有可能，是因为他对我们的预期变了，因为他妈的不支持，他并不认为我们还有长期的美好的未来，他只是认为我们暂时还在一起，不失为对彼此来说都暂时更优的选择。
他妈虽然已经走了，不再对他实施严厉的调控政策。但是他妈成功地改变了他的预期，从而改变了他的态度和行为。于是，这段关系再也回不到从前。





在房地产的案例里，同样出现了催化剂。
去年年底，一系列严厉而有效的调控政策出台，直打七寸。包括央行提出的贷款的集中度管理，对银行的2条红线；包括对地产企业的三条红线。这些，一度使得地产相关贷款的额度非常紧张。而前两个月，房地产税试点的文件也面世了。
严厉的调控一度使地产市场急转直下，而最近，事情看起来似乎有变化：监管部门已经放松了对于按揭贷款额度的管理，按揭贷款的放款周期已经缩短，局部的利率开始出现下降。监管部门已经在鼓励银行向开发商放出更多的贷款。
很多人认为：
房地产的至暗时刻已经过去，房地产市场的企稳回升就在不远的未来。
但是，整个市场的预期已经变了：

在银行看来：绝大部分民营地产商已经不再安全，给他们放款无异于飞蛾扑火；

在老百姓看来：买房是有烂尾的风险的；房价的上涨不再是必然的；房产税则是未来很有可能会承担的成本。
当预期改变之后：

开发贷信贷额度不足的矛盾，会让位于金融机构放款意愿的不足的矛盾；

按揭贷款额度的不足的矛盾，会让位于按揭贷款需求不足的矛盾。
本身，15亿平米，就是一个靠短期的特殊政策（棚改），靠强预期好情绪，靠宽信贷支持的，不可持续的偏离均衡的水平。那么回到均衡，也是中期的应有之意，无非时间问题。
即便监管的高压已退，一切再也回不到从前。
最后，关于矛盾爆发的环境。
在我的案例里，是10月初的一天。
那个时候，首先是市场出现了若干重大变化，波动幅度急剧提升，考验着所有市场参与者的神经。

我所管理的基金净值在剧烈的市场波动下，也出现了一定的回撤，虽然回撤的幅度不算大，低波动基金4-5%，但是几位投资人碰巧大比例加仓高波基金，还碰巧在9月中的最高点，因为是高波动基金，入场立刻回撤10%，让我觉得责任很大精神压力很大。

然后，碰巧有些坏人在那个时候对我进行了恶意造谣和举报。虽然纯属无中生有恶意造谣，也没有产生任何实质的不好的影响，但是还是相当的影响了我的心情，让我恶心和生气了很久。

总之，在那个时间点，可以说我同时面临内忧外患，压力是很大的，心情是很差的。
然后，就在那个时候，T感冒了。就是普通的感冒，不是什么大病。
即便我自己状态也不好，即便我觉得感冒不是什么大事，我依然表达了关心和照顾的意愿。
但是我发现：

1，他不舒服的时候，他优选自己在家里打游戏，不乐意跟我呆在一起被我照顾。

2，他跟我在一起呆一会儿，就各种不舒服各种不爽各种不乐意各种没兴趣。
于是，我跟他说：
感冒，并不是什么大病，如果你听我的早一点多锻炼，根本就不会有什么明显的症状。但是这么久以来，你就是一直不肯听我的好好锻炼一下。让自己变得更强壮一点。

你跟以前不一样了，你不像之前真关心我对我好了，而是动不动发脾气嚷嚷。现在你的状态和态度，给我的已经是负效用而不是正效用。

你这么娇贵这么脆弱，您的脾气又这么大。我自己压力也很大，事情也很多，我觉得自己根本负担不起这个状态的你。我是一个理性的人，既然大家在一起没有更好，而是更坏，所以我们就不要在一起了吧。

在地产的案例里，环境也是重要的。
站在去年年底：

疫情余波不断，人口增速放缓，

宏观杠杆再上台阶，居民杠杆高企，地方政府隐形负债高企且压力巨大

美国对我们充满了敌意，恶意攻击恶意造谣恶意制裁，企图封锁遏制中国发展高科技

可谓内忧外患，政策制定部门面临的压力和挑战也是巨大的。

监管知道未来面临的挑战，希望地产商先把杠杆降下来，降低系统内在的风险度。
但皮带哥非要给自己分红几百亿，大幅降低公司的权益；非要跑去多元化乱投资，增加公司的负债；实际上大幅提高了杠杆，给政府和人民埋了大雷。
皮带哥还大量发行理财，把员工和老百姓拉下水；大量发行商票，把产业链上下游拉下水。
在内忧外患，压力巨大，挑战巨大的环境下，以皮带哥上面的所做所为，当局凭什么救他？



矛盾是积蓄已久的，不合适不持续是显然。
早先，在美好的预期和良好的情绪下，现状得到了维持。
当环境恶化，催化剂出现，矛盾容易爆发。
但即便高压的环境过去，矛盾的诱因缓解，一切再也回不到从前。

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作者: 浅贝    时间: 2021-12-16 16:04
中国楼市最大的“雷”或许不是恒大



燕财局  2021-12-15 22:58


在中国，尤其是2021年的中国，能像恒大一样，出了问题，被国家主要主管部门出安民告示的房地产企业，真的不多。

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更多的“雷”，则是一个个埋藏于二三四五线城市的大批隐形、分散之雷。

比如，中国最著名的灯下黑省会——石家庄。

2021年8月18日当地警方发出公开通报，16家开发公司遭立案侦查。

其中2家为外地企业，14家是河北本土公司。

这些公司的主要问题大多数是开发商手续不全或者停工跑路，然而最魔幻的却是一个叫做——东方盛世城的项目。

它根本就没有五证，更谈不上手续不全。

它根本就没有开工，所以也谈不上停工跑路。

因为它是一个完全不存在的空气楼盘。

2016年开始石家庄房价猛增，2017年进入巅峰状态，市区当年的楼盘均价差点冲到每平方米2万元。

更关键的是市场热度，有证的，没证的，现房的，期房的，只要是图纸都能抢完。

在这种背景下，当地开发商河北恒建房地产开发有限公司开始利用旧城改造的名义进行空手套白狼。

首先，他利用关系，拿到了两份政府改造文件。

《长安区棚户区（危旧房）改造协议书》和《关于建明小区危陋房改造项目列入2012年征收计划的请示》，都是红头，都是政府内部流转的请示文件。

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事后政府部门解释这两份文件是相关部门在2012年签发的，非伪造。

“但，这仅仅是一份向上级主管单位请示，申请把建明小区列入改造计划名单的文件，并不是拆迁的公示材料，更不是开发许可。”

依靠着这两个盖着红章的红头文件，恒建地产从2017年4月份，恒建地产便在某写字楼大厦2605房间，以远低于市场行情的价格，开始销售房子，购房者以年轻人首套居多。

据当时购房者回忆，当时的销售现场最醒目的就是东方盛世城的效果图。

然后就是公示在销售部的两份红头文件的复印件。

这自然有人问开发商五证，特别是土地证办理情况，而得到的答复就是——

马上开始改造，拆迁完马上办土地证。

拆迁文件都已经办理，都是红头的，都是盖章的，都是领导批示过，你怕啥。

于是乎，开发商硬是凭借完全不存在的“东方盛世城”，陆续销售出100多套虚假房屋，涉及金额3000余万元。

买房者，缴纳30多万到100多万，换来的只有一份《建明小区改造定向建设意向书》。

然而，拆迁哪里那么容易，当石家庄房地产热度逐步凉去，买房人开始觉得不对。

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2019年12月底，有人向官方咨询“东方盛世城”情况时。

长安区住建局答复说：“开发公司已失联，此项目没有任何手续，依据市政府相关文件，该公司已涉嫌诈骗，我局已向市局及公安反映，建议投诉人向公安了解进展情况或向公安反映。”

无奈，有购房者只好到长安区人民法院起诉了恒建地产，法院以“先刑后民”为由，驳回了购房者起诉。

当然，东方盛世城绝非该公司唯一韭菜项目。

公司法人阚某，用同样手法，打着和石家庄鹿泉区大河镇霍寨村委会合作开发房地产的幌子。

在没任何手续的情况下，违规售卖虚构的“盛世天下城”，并承诺2020年1月交房。

项目受害者也有100多户，涉及资金3000万左右。至今，该项目也没动工。

就是这样一个骗子老板，不久前才被警方拘捕，可惜的是人抓了，钱却没了。

更不要说让他组织复工，组织开发。


截止2021年9月28日，石家庄警方公布了十几家立案调查开发商名单。

本地开发商包括：联盛地产、鼎邦地产、恒建地产等十六家。

外地开发商包括：贵州华腾环球建筑有限公司、北京昊璟时代置业有限公司。

目前，石家庄市区涉及的问题楼盘，除翡翠家园、西湖一品、天颐佳苑、东方盛世城、盛世天下城外，君晓家园、天伦锦城（三期）、天阳御龙湾、9号公馆、新希望大爱城、现代城、汇通天下、尚嘉苑（水尚嘉苑）、中阳润庭，以及平山县的荣成世家。

虽然，警方介入；
虽然，立案调查；
虽然，有些法人代表已经被刑拘。

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但，政府面临的困局就是——多为皮包公司，账上无钱。

——法人结构关系复杂，处理程序漫长

——甚至，很多已经是陈年旧账，原始合同、证据被有意识无意识损毁。

所以，处理起来很困难，甚至像东方盛世城和盛世天下城，这种完全无法处理，无法复工。

当然，也需要理解政府的困难。

这种问题，牵头的多是当地的住建局，但是作为一个房子的主管部门，他们能有多大的能力调动司法，刑侦，银行，金融，法院等其他相关部门的力量呢。


从某种意义上来说，恒大的业主是不幸的。

因为，他们遭遇了恒大危机，他们真金白银购买的项目遭到了烂尾。

但是，从某种意义上来说，他们又是“幸运”的。

因为恒大的“雷”足够大，足够吸引眼球，足够引人关注。

所以，政府一定不会不管，一定会有安民告示，一定会有下一步措施。

大概率来看，恒大应该是不姓许了，但是大多数项目应该还能交楼（品质不用多想了）。

然而，对于中国更多的，二三四五线的东方盛世城类似的烂尾业主们（甚至不能说烂尾，应该说被诈骗），谁来管他们呢？

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“瓜”不够大，不可能惊动国家，不可能惊动住建部，甚至不可能惊动主流媒体，只能在地方媒体上，做出呼吁。

最后只能地方政府处理。

而地方政府力量有限，无法调动诸如省府、住建部、银保监等机构。

充其量就是法院查封，资产冻结，法人拘押。

但是，作用能有多大呢？

法院查封，这些企业多是皮包公司？

资产冻结，这些企业账面能有多少资产？

法人拘押，算是恶有恶报，但是对于老百姓处理这类问题能有多大的意义。

多少能实现老百姓“还钱”或者“交房”的目标呢？

而且，这不是一个石家庄的问题。每个二三四线城市差不多多多少少都有，尤其是三道红线，四档标准，融资困难的2021年中国楼市。

中国房地产2021最大的雷或许是恒大，但是“它”绝对不是中国所有城市开发最大的问题。

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作者: 浅贝    时间: 2021-12-23 12:02
恒大还没崩，有人却先扛不住了！


原创 尹大  燕财局  2021-12-16 21:30


不管承不承认，多地都在“救”房市了。



从数月前几十城限跌开始，楼市政策就已转到维稳方向了。



最近多个城市开始用行动“鼓励买房”。



契税补贴，例如：



重庆市璧山区住建委发布，于2021年12月10日至2022年2月10日举办为期2个月的购房优惠活动。



活动期间，购房人购买在璧房地产开发企业的新建商品住房（限1套）、车位（不超过2个）、商服用房（不超过5个）和办公用房，以及购买二手住房（限1套），符合相应条件的，均可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。



也就是说，100万的房子，契税按1%计算的话，就是1万元补贴；面积达到1.5%契税档的话，那就是1.5万元补贴。



上面这个补贴力度还很轻柔。



按平米补贴，例如：



相比之下，江苏海安的补贴力度，就有点让人流口水了。



海安在12月11日搞了个“房博会”，吸引15家房企20个楼盘集中参展。



个人版，全日制博士或正高级职称，按600/㎡补贴；硕士或高级技师、副高级职称，按500/㎡补贴；本科或技师，则是400元/㎡补贴；大专毕业生，300元/㎡补贴。



前提是满6个月社保、1年以上劳动合同、且是首套房。



特殊人才，一事一议！



“团购”版，单位给于人才用房购买5套以上或职工们一次购买10套以上，则按400元/㎡补贴。



另外，二孩、三孩家庭，以及60岁老年群体按条件有200-300元/㎡的优惠；复垦弃宅进城农民，按条件可优惠600元/㎡，新市民按条件优惠200元/㎡。



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海安这个购房优惠政策，真是面面俱到了。

优惠虽好，但是大部分人还在“有没有钱买”、“要不要买”上做思想斗争！

扎心的是，有钱人不缺房子，缺房子的人没钱。

手有闲钱、工作稳定的人，倒是可以置换，但是想卖掉旧房也是难题；

刚需的人，咬牙把家里搜刮一遍，给年轻人付个首付；

追涨抄底囤房子的，估计感觉这优惠有点鸡肋，没啥赚头。

特别是现在钱不好赚、生意不好做、工作不好找的情况下；房子也不是一直上涨的时候。买房子的动力可想而知！

至于打成骨折的优惠，想都别想。那样的话财政、房企就得啃土了，也会瞬间扰乱市场，这跟限跌是一个道理。

不但房市在被救，土地拍卖也在被救。

出手的多数是国家队。

拿数据相对比较好的苏州、无锡来看。

根据房天下数据，9月份苏州第二轮土拍第一天，共卖出7宗土地，出让金总共177亿。

但是其中6宗是底价成交，0溢价、0人抢，溢价的那一块地溢价率只有1.01%。

简直是前无古人式的佛系操作，要知道搁以前，这种场面都是“地王”们在群雄逐鹿。

而且大部分是被国有企业买走了。

11月份苏州第三轮土拍，23宗0溢价，只有2宗有溢价。

同样绝大部分都是国企出手拍走，民企多数躺平了。

无锡11月份第三轮土拍，20宗土地，17宗0溢价，只有3宗微微溢价，而几个月前的第一轮和第二轮溢价分别是16%和4%。

简直不可同日而语。

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苏州无锡的数据已经很好看了，起码流拍较少，但是经济差点儿的地方，土地流拍有的就成常态了。

政治局会议提到的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

“鼓励购房”、国企拿地，就是落在实处。

12月11日，中央经济工作会议落幕次日，在中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上。国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆强调：

要加强居民基本住房保障；房地产是支柱产业，住房更是居民的消费；



要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；加强预期引导，探索新的发展模式；



坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；



因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。


说实话，突然看到“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”这句话，就容易火大。

但不管愿不愿意面对，它终究是存在的。

房地产经济不但是重点，更是痛点。

有人问，早知现在何必当初？

对此，我只能送他一句话——反思过去是为了未来更美好。

但这句话背后的真相往往很残酷。

突然失去房地产经济，对三四线城市带来的打击会更大！

如果楼市完蛋了，倒霉的还是穷人，因为富人风险抵抗力更强。

楼市的问题就像减肥，二十年吃胖的，想一天瘦下来那是不可能的。

做手术一刀切掉，谁敢保证不会一命呜呼呢？

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作者: 浅贝    时间: 2021-12-27 20:39
我所亲历的房企裁员潮


原创 覃月  真实故事计划  2021-12-24 09:29


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今年是房企最难的一年，从年初开始，各大房企裁员传闻不断，甚至一些头部房企接连倒下。最终承受这些的，是每一位房产从业者。有人在公司干了十多年，突然被裁，在遇冷的行业环境下，再难有工作机会。有人为了保住工作，手段恶劣，无所不用其极。

本文作者是某知名房企的从业者，这一年，她亲历了公司的数次裁员，在无奈中告别一些友人。
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震动开始于2021年1月，在公司任职多年的叶姓总经理连正常交接都没做，突然宣布离任。近几年，“房住不炒”的政策影响深远，公司业务也受到较大波及，但这也只是少数核心决策层知道的消息。

我所在的房地产集团在专业房企排名机构测评中，一直位于全国top30以内。中部区域规模较大，业务集中于省会城市，辐射周边地级市。

一周后，审计大军从总部抵达长沙，开始给叶总做离任审查。有同事分析说，就是为了找点漏洞出来，这样公司就不用发年终奖给老大了。公司是叶总一手做起来的，培养了一批跟着他拼搏的人才，如今都是管理层的核心成员，是他的嫡系。他们在业绩上创造了许多突破，帮助公司在整个湖南站稳了脚跟。

然而，浩浩荡荡的审计人员回到总部后，并未有任何下文，公司充斥一种刻意的宁静。传闻即将空降长沙的新任总经理，也迟迟没有到岗。一片祥和之下，200多名员工安稳度过春节，节后又正常开工。

2月27号，元宵节后的第一天，公司OA系统内发布一则消息：原湖南区域公司降级为城市公司，原湖北区域公司与原湖南区域公司整合为华中区域公司，业务重心集中在武汉。

话少事大，短短几句话，开启了公司全年的裁员之旅。

有少数新员工主动提离职，之前提离职一个月后才能走流程，现在不到3天就能火速办理完所有手续。人资巴不得员工主动离职，好解放一部分手里强制优化的人员。更多的员工是不愿辞职的，但政策之下，谁去谁留，充满悬念。

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图 | 裁员后公司景象

区域间合并，意味着只能有一套管理班子留下，员工之间必将也开启一轮调整。光总监及副总监岗位，两边差不多有接近50人，一经合并就只能保留十几位。于是，两个城市同等岗位的人，立马变成了最直接的竞争对手，大家卯足了劲儿，每一项云淡风轻的工作中，都藏着不是你死就是我活的暗涌。

老钱是落下来的第一只靴子。作为叶总的嫡系，他用7年时间，从一个客服经理慢慢发展到客户关系部总监，是公司的核心人物之一。老钱常年奋斗在与业主们博弈的一线，面对业主的无理取闹，他总是站在最前面，能驾轻就熟地处理各种投诉、谩骂和扯皮，像一棵吹不倒的大树。

他是江西南昌人，身高不到一米七，留着万年不变的小平头，丹凤眼，大刀眉，有着北方汉子般的豪爽性格。在同事眼里，他正直大方，文艺又浪漫，对待属下一向很温柔，时不时请我们喝下午茶，节日给大家送礼物。还经常组局请小团队喝瓦罐汤，也常召集小伙伴们到他家吃饭。

与员工相处，他总能把分寸拿捏得当，并非刻意讨好，多数员工都很喜欢他的处事方式。

但是工作上，老钱喜欢单刀直入，与其他部门有工作牵扯的时候，他总会据理力争，因此得罪了几位其他板块的负责人，还不自知。工程投诉老钱为了平息维权，无止境地让步。设计埋怨老钱不该承认产品的小BUG，造成公司整改，提高了项目成本。可他对此并不放在心上，没有清晰地意识到即将到来的危机。

他的竞争对手周总，是武汉那边的客户关系总监。周总是一位很强势的女士，能力出众，八面玲珑，面对客户总是不卑不亢，以柔克刚，压得住大场子。论专业度和资源，周总是和老钱不相上下。

闲聊时，老钱暴露出轻敌的一面：“我感觉女生么，总是不如我能加班。”这话多少会引起女员工的不满，但也没人说什么。两人暗自较劲，加大力度处理已经暴露出来的项目维权和风险点排查，请相熟的领导吃饭，诉衷肠，表忠心。

两人到底谁走谁留，成了大家的讨论热点。没过多久，集团正式发文通知：即日起，老钱开始休年假，月底离职。毋庸置疑，周总打赢了这场战役。发文后第二天，周总抵达长沙，熟悉项目情况，在和大家聚餐时，她嘱咐道：“不要点生冷的东西，我怀孕3个月了，要忌口。”

那一刻大家面面相觑，恍然明白，老钱这场守卫战根本赢不了。像我们这种地产集团，最怕离职人员引发的负面舆情，所以绝对不会动有身孕的员工。也许老钱只是点背。

被公司优化，他并没有太多抵触情绪，不过是感慨一下这七年的时光。他不到三十岁进入公司，如今两个孩子都上了小学，为了工作，他一次家长会也没参加过。由于长期加班，他身体也出现各种毛病。去年年底项目交付时，他突犯急性胆囊炎，胆囊里面全是脓，肿胀得像根茄子，必须手术切除。在进手术室之前的五分钟，他还在打电话安排工作。

为公司卖命七年，如今到了不得不离开的时候。休假回来，老钱低调来到公司，和人力谈赔偿金。

正规房地产集团的赔付金都是N+1（N是公司的工作年限），但对部分特殊岗位、要签署竞业协议的涉密岗位或者孕妇来说，可以谈到2N+1，直接翻倍，而没有转正的员工一分钱赔付都没有。如果是接近年末时节裁员，有良心一点的房企，还会发放60%-70%的年终奖。

后来行政对我说，老钱获得二十万赔偿，这数额还算说得过去。

离开那天，老钱收拾几件私人物品，没和大家正式告别，很多人都没注意到。我因为下楼拿快递，恰巧在电梯间遇到他，他热情地邀约有空去他家吃饭。电梯很快抵达一层，我跟他告别，祝他前程似锦，但我真实想到的是另外四个字——前途未卜。

他笑着点头，然后转身离去，背影显得格外落寞。

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从2018年起，房地产裁员潮就在行业不断发酵，到了今年，可谓到达顶峰。2月，大约有10余家房企被曝出不同程度的裁员传闻。四川某知名房企，裁员持续半年，旗下各个区域公司几乎全部濒临破产。另一家上个世纪成立于重庆的房企，早已陷入资金链断裂的困局，几波“卖身自救”后，今年正式宣布破产。

地产行业下行，已无力回天，但在这棵大树还没有完全倒下之前，一些人仍在拼命站稳脚跟。

老钱走后，在朋友圈开启了晒娃、钓鱼、爬山的悠闲日常。他带着两个儿子回江西泡温泉，还在武功山夜宿，清晨看壮阔的日出。在某个不知名湖里，他钓到五斤重的大鱼。厨艺也进步不少，桌上经常有松鼠鱼、啤酒鸭、盐焗鸡等大菜。

大家以为他休息一阵子，就会去投奔叶总，他却迟迟没去。与此同时，不同条线的部门负责人，为了保住不菲的年薪和管理者岗位，正暗地里厮杀。

趣哥和阿阳有着相同的职业轨迹，作为一毕业就加入集团的管培生，他们一步步升职到工程部经理。无论是房企还是其他行业，对于从高校毕业直接加入集团的新鲜血液，总有更好的福利待遇和晋升通道。但此次合并，公司直接拿管培生开刀，丝毫不留情面。

工程总监直接和两人谈话，很直白地说：“你们两人我只能保一个。”总监定下规则，一个月期限，谁解决的重难点工作多谁就留下。在这种大环境之下，没人能保证下一份工作会更好，加之集团给管培生的薪酬水平在行业内已算最高上限，两人肯定都想维持现状。

趣哥和阿阳属于两种不同风格，趣哥性格自来熟，喜欢讲段子开玩笑，容易相处，经常教公司的小妹妹：“找男朋友要擦亮眼睛，现在很少有浪子彻底回头，都是海王短暂上岸。”阿阳则是相对寡言埋头苦干型的，加班再多，领导要求再高，他都不埋怨。

一个月的PK期开始，两人表面都在狠抓各自负责的项目，暂时看不出高低之分。可大家都在私下打赌，像趣哥这种八面玲珑的人，最终肯定能胜过阿阳，简直就是狼和羊的对决，胜负再明显不过。

时间很快过去，那时我出差一周，回来发现趣哥的办公桌空了。经询问，同事们无不惊讶于这个结果，但都不知道怎么回事。当晚，我们把趣哥约出来，为他送行。

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图 | 为趣哥送行

后来，我陪在另一家房企任职的闺蜜参加饭局，新认识一位总包单位的工程对接人天哥，他多喝了几杯，跟我透露一些信息：“你们公司可真的是卧虎藏龙，有位阿阳经理你认识不？真让我学到了新套路。”

天哥在微醺中讲话并没什么逻辑，偶尔还夹杂着其他话题，但我还是捕捉到关键信息，拼凑出一个完整的故事，并大开眼界。

阿阳某天下班，在项目附近的高级酒楼套间宴请天哥。席间他说出自己请求，想让天哥组织一场农民工讨薪，在项目部喊喊口号，无需打砸抢。天哥很意外，给房企做总包这么多年，大一点的公司拖欠部分工程款，已经是行业默认的行为。何况当下还没到年底，他不懂为什么阿阳要求他主动安排一次农民工讨薪的戏。

阿阳委婉地说出他和趣哥的pk赛，表明他想赢的决心。现在二人僵持不下，必须有个突发事件，由他来独当一面去平息，领导才能看到他。他答应不会让天哥白干，如果他在公司坐稳了，后续资源这块会向天哥倾斜。天哥在总包单位摸爬滚打多年，对虚无缥缈的承诺并不买账，但让几个农民工小小闹一场，对他来说也没什么损失，最终他点了点头。

饭局后没几天，天哥组织了20多个农民工，去工地门口堵了一个小时门，喊了几句口号：“拖欠工资，天理不容，请求政府，为民做主”。期间阿阳拍了照片，给领导汇报，没过多久，执法队的领导们来劝了几句，农民工们在午餐时间都不见了踪影。后来天哥听说，当天执法队的人也早收了阿阳的好处，出来走个场，顺便也增加了自己的业绩。

这事让我深深意识到什么叫职场如战场，为了保住工作，一些人可以无所不用其极。趣哥至今被蒙在鼓里，有时我挺为他难过。离职后他没像老钱一样去游山玩水，一直在积极找工作。他家里有个长期卧床的老母亲，常年需要护工照顾，医药费这块花销很大，他哪敢放松。

有人说，时代的一粒灰尘落在普通人身上就是一座大山，以前我不懂，现在懂了。

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随着趣哥、老钱等一众人被裁掉，华中大区新一套领导班子正式完成更替。业务能力不强的，不会搞人际关系的，未转正的，全部在此轮区域合并中被优化。同时，行业内其他几家房企也进行了同样的裁员。

叶总进入一家新公司后，情况也不如我们乐观，近一年没有获取新地块，手上的项目也都是商业居多，业绩冲刺难度很大。

被裁的人也许不幸，但留下来的人也好不到哪去，时刻体验着公司降级后带来的阵痛。下午茶降低了人均标准，冰箱里满当当的饮品也开始仅限二、四供应，部分节日福利取消，年度团建活动暂缓。从这些细节中，我们慢慢适应了原本意气风发的“湖南区域”，已经真的不复存在。

那段时间，我隔几天就会打开猎聘看看，在线房企岗位已经少得可怜。测评机构对于龙头房企半年报如此分析：楼市整体成交下行，一二线城市同环比均下降，地市整体供应量环比显增，宅地成交量降近一成，出让金总额回落。简单来说，房企们在土地获取方面也愈发保守，不会再轻易参拍。

专业机构对行业不乐观的预判，揭开了下半年凛冬更甚的序幕。3个月后，平日里最高调的top3某大房企暴了雷。与此同时，传闻纷至沓来，有人称，年前排名前50的房企会陆续倒下。公司上下始终萦绕着焦虑不安的情绪，有人开始为自己寻找后路。

老钱在秋天之前，还自驾去了内蒙、西藏，给关系好的几位同事邮寄当地的牦牛肉和酥油茶。微信里，总能看到他陪孩子滑雪、游泳的亲子时刻。入秋后，他突然发微信给我，请我帮忙推荐适合他的岗位，此时他的朋友圈已经不再分享日常生活。

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图 | 老钱自驾到内蒙

趣哥面试了几家公司，都以失败告终。他也尝试和朋友们跨界创业，做点微商产品代理之类的，大概是觉得拉不下颜面，最后不了了之。

考虑到生活成本，他干脆辞掉护工，自己亲自照料起卧床的母亲。

老钱和趣哥经历的事情，还在持续上演。10月，集团没有正式发文，但各个区域的人资再次忙碌起来，开启了第二轮的裁员优化。华中区域虽然经历了一轮合并，每个部门仍然分到了1-2个名额。OA上人员的数量，从年初的200+降至150+，又慢慢降到了不足100。

原本有着天南地北几十号成员的投资拓展群，群内人数一夜之间变成了个位数。集团对于销售额没有到40亿的城市，一律取消相关岗位。针对没有新拿地计划的几个城市，团队全体原地解散。

而此时排名前20的房企，已经完全停止任何岗位的招聘。除去在上半年倒闭的几家公司，裁员潮覆盖了大部分房地产私企，房地产人才市场上的待就业人员已经完全饱和，供大于求。老钱和趣哥大概未来的几个月也不会有新的进展。

行业的寒冬也影响着其他的合作方。我的猎头朋友Lisa说，21年是她做猎头以来佣金最少的一年，简直快要养活不了自己。很多房企取消高端岗位招聘，她手里积累的求职者也想转行逃离，而她这么多年只做房地产板块，毫无其他可用的资源。

11月初，在几大区域人员精简完毕后，总部也揭开了裁员的序幕。“强区域，精总部”成了行业内部好几家房企的口号，一批职位在8级以上的高管，默默消失在OA系统名单中。这标志着今年裁员任务的圆满结束。

曾经年薪百万甚至几百万的房产高管们，被裁后命运开始向各个行业流散。这一年，有排名前十房企的营销总监做起了茶叶、白酒代理商，有品牌总监单独开了家危机公关公司，也有设计大牛回家搭建自己的民宿，混得最差的同事正在开滴滴养家糊口。

几乎每个人都感受到，过去十几年的地产行业红利要结束了，而那时的高薪酬并不意味着高能力，也许只是赶上了好时候。如今，大家都得卷土重来。

年末，我在某个房产销售平台的答谢活动上遇到叶总，他站在酒店走廊边抽烟。之前我一直以为他会带很多手下去新公司，叶总解释说，总经理的岗位，薪酬高，随时被撤掉的可能性很大，怎么好让人跟着我一起承担失业的风险。

通过叶总，我才知道老钱的消息。他投资了一个小餐馆，自己做老板，赚钱不多，不过挺自由。最后叶总说：“嗐，聚是一团火，散是满天星，看淡点，都正常。”他掐灭了烟，跟我告别后，先行离开。我突然觉得他和老钱的背影很像，都带着点落寞和孤单。

昨天深夜有些失眠，翻了一下之前叶总分享过的一篇文章，他的朋友圈封面还是《出埃及记》的插画。摩西骑着马，英姿飒爽，带领希伯来人穿越红海，走向未知。签名是：致所有地产人，不要输给寒冬。

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作者: 浅贝    时间: 2022-1-5 11:34
许家印，又挨了一记闷棍！


来源：贩财局

人未走，茶已凉。

元旦刚过，功德碑上的流芳百世被人为的抹去了，许家印真的是虎落平阳，从鹤立鸡群，低个头还不如鸡了。

如今在许家印的老家河南周口太康县，原本是众人口中的天之骄子，还给他立了功德牌，如今在功德碑上的流芳百世四个字全部抹去了。

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谁会想到，曾经的华人首富，被家乡人给抛弃了。

就不怕许家印东山再起，到时候这块功德碑是不是要再加上去呢？

过去乡里人虽然淳朴，但是如今已经物是人非，不再单纯。


许家印在巅峰期还是给老家周口太康县捐了很多钱，才有了这块功德碑，上面写着流芳百世四个字。

有网友说，抹去后没有写臭名昭著已经是很仁慈了。

如今地产的春天已经过去了，“房住不炒”已经开始深入人心，看来许家印想要翻身，必须转型了，幸好还有一个恒大汽车，抗住了，还有希望。

哪天许家印翻身了，心可能都伤透了，你让人家怎么继续为家乡做贡献啊，真是墙倒众人推，得鱼忘荃，世态炎凉啊！

许家印看到以后肯定会很心痛，但是也没办法，他走到这地步了，也不能怨别人无情无义。

元旦节日，是中国房地产巨震的一天，也是历史中转折性事件。

2021年12月31日，一份海南省儋州市综合行政执法局发布的行政处罚决定书在网络流传，该行政处罚决定书称，儋州市海花岛39栋楼被确定为违法建筑，要求相关公司限期拆除。

如逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。

前两年，恒大海花岛的广告几乎遍布整个网络，局长不少媒体朋友都接过海花岛的广告投放。

据说9成客户看了海花岛的宣传介绍，都会说：


卧槽，好牛逼啊！尼玛，好牛逼啊！我草，好牛逼啊，


总之就是一句话，好牛逼。

恒大的先斩后奏，注定躲不过被拆的命运。

2018年，该项目曾因为「未办理环评文件」就擅自在2017年提前开工建设，被处罚了5万元。

2019年恒大再次被处罚了约2.15亿元，并且勒令停工建设。同年撤销了「建筑工程施工许可证」的决定。

理由是：海花岛建设太粗暴，破坏了海南的海洋资源。


2020年海南省继续要求海花岛实施“双暂停”，因为项目造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏。

局长看到珊瑚礁和白蝶贝，突然想起去年1月份《中国纪检监察报》的报道。

很多人质问，当初是怎么审批的？

动工开建时，规划、建设部门、市长们干啥去了。

答案就在上面《中国纪检监察报》的报道里面：

在张琦的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。


2020年12月23日，儋州新市长直接点名2号岛这39栋建筑，要求全面停工，并且收回了预售证。

新官上任，肯定要烧几把火。肃清余毒和划清界限，是新领导必须要做的事情。

海花岛烂尾楼，在劫难逃。

海南是中国房地产发展最早的地方之一，在中国商品房还没有步入正轨之前，海南已经经过一轮房地产泡沫了。

后来随着海南的旅游业发展越来越好，开发商再次杀入海南，出现了越来越多的人工岛，海花岛、葫芦岛、日月湾、南海明珠人工岛……

按照过去的计划，这些岛都是要打造成海南新的旅游度假胜地。

「南海明珠生态岛」，被列入省重点项目投资计划，项目一二期的投资金额共达到87亿。


「海口葫芦岛」中汇宏基集团开发，董事长是宁波商人，2009年海南房价起飞，特意跑来海南掘金。中汇在葫芦岛投资了110亿。

「日月湾」融创开发，根据政府规划，将投入260亿元人民币，建造滨海旅游区和国际冲浪基地，以海上运动、山地养生为主题的山海型特色旅游度假区。

在刚开始，融创在海南还是赚到钱的，后来就加大投入。

然而，美好的憧憬被一场浩浩汤汤的环保风暴打破。

过度的房地产开发：填海造陆、度假村开发、占用海洋资源等等，让海南的环境已经遭受到严重的破坏。

2017年，“全面叫停填海造岛”政策袭来。

只是没想到恒大竟然如此大胆，全然不顾中央的「环保风暴」，海花岛更是在2017年擅自开工。

2017年也是恒大最风光的时候，荷包满满，许家印成为了中国首富，也许是站在巅峰后就觉得自己无所不能吧。

海花岛的一次次违规，恒大似乎毫不在意，房子照卖，广告照打。

一直到2020年，中央的「环保风暴」再度降落海南。

在2020年10月19日，海南举办了生态环境保护督察报告整改方案发布会。

会上公布的一份生态环境保护督察整改方案，长达4万余字，也预示了这些人工岛未来的命运。

葫芦岛全面拆除；
万宁日月湾的“月岛”填海项目拆除；
三亚凤凰岛二岛项目部分拆除；
南海明珠人工岛项目控规调整；
海花岛39栋住宅建筑全面停工。

今年4月份海南重新调整了规划，“南海明珠生态岛”有望起死回生。

其他的人工岛大多九死一生，恒大海花岛更是躲不过。

其实这些人工岛即便不被勒令拆除，开发商也无力开发了。

就说葫芦岛，2011年开工建设，但是不到2年，该项目就因资金问题停工，至今已经十余年。

恒大海花岛的命运大抵相同，还有融创海南公司的大量资产都摆上了货架，根本无力建设。

现在官方直接宣布项目拆除，虽然当年投入的钱打水漂了，但另一方面也是减轻了开发商的债务。

好事坏事还说不定呢。


海花岛距离三亚250公里，要不是恒大在这里开发，估计很多人都不知道这地方。

2015年海花岛第一次开售，推出的特价房低至5688元，二十多平的小公寓，首付低至一万就可以定房了，也确实非常具有吸引力。

吸引了大量的东北人买入，不少人十几套的买。

连许家印自己都没想到这座通过人工造岛而来的海景房会如此受到大众的欢迎，后来就开始了一路涨价的过程。

2017年海花岛就突破万元，今年更是涨到1.8万-2.3万左右。

看起来当年五千多买入的人是赚了，但大部分人是在后期涨价后买入的。

一直到今年，依旧有人以2万的单价购入海花岛。

但是海花岛的二手房市场根本无人买单，一些不看海的房子，单价已经跌至1.3万一个月，也卖不出去。

这里的房租最低一个月只需要600块，还包物业费。

根绝当地的一些媒体描述，这里晚上的亮灯率只有1/20，有的楼栋晚上只有三五盏灯亮着，生活只能靠社区商业。

在这里生活的大部分是在北方候鸟一族，冬季来这里过冬，到了天气转暖又飞走了。

别墅区就更冷清了，除了路旁的几盏路灯亮着，路上看不到一个行人和一辆车，就如同鬼城一般。

旅游景点的生活成本是很高的，东西都卖的很贵，根本不适宜长期居家生活。

看似涨价的海花岛，二手房根本就卖不出去，所谓的收益不过是停留在纸面上的。

最可怕的是房地产税的威胁，海南很有可能争先第一批成为房产税试点的省份。

现在最慌的，应该是那些早期一次性买下几十套海花岛的业主吧。

在这场战争中，客户、住户、开发商、政府、环境生态，好像都没有赢家。

只能说，一个时代结束了，房地产行业终究要正本清源，过去那种“五证不全”就提前开建的乱象行不通了。

房地产的黄金时代过去了。

火中取栗，已此路不通。

高收益伴生高风险，只看到高收益、看不到高风险，是给自己埋雷。

没什么企业能“恒大”，行稳者方才可流芳百世。

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作者: 浅贝    时间: 2022-1-6 15:35
又一千亿房企暴雷前兆？



燕财局  2022-01-05 22:25
以下文章来源于地产局座 ，作者局座



前几年，每到过年前夕，到工地上拉横幅讨薪，是很多领不到工钱的农民工最迫于无奈的选择。

最近几年，随着农民工工资发放方面监管力度越来越大，现在已经很少拖欠农民工工资的现象出现了。

然而，就在农民工工资拖欠问题基本解决之后，作为乙方的项目承包方，被甲方拖欠巨额工程款的现象又开始频繁出现。

和拖欠农民工工资几万几十万不同，这种公司之间的账款，少则几百万多则几个亿，形成新的巨大社会风险。

（一）


2021年12月30日，离2022年元旦只有一天时间，原本是开开心心迎接新年的日子，但是很多购买了武汉雅居乐花园项目的业主，估计是没心情跨年了。

因为他们发现，这一天，武汉雅居乐花园的总包公司突然贴出了一份公告，内容大概是：

由于雅居乐方面已经拖欠了他们8000余万元的工程款，同时年关将至，公司还要给工人发工资，以及前期采购物资款需要支付，已经没有钱再继续垫资施工以保证竣工备案及正常交付。

而雅居乐方面明确表示，无法保证年前工程款如数支付到位，公司迫于无奈，即日起将项目全部停工。

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晴天一霹雳，这些购买了武汉雅居乐花园项目，但是还没有接房的三四期的业主，估计整个人都不好了，莫不担心会不会成为“第二个悲催的恒大业主”。

武汉雅居乐花园是雅居乐在武汉独立开发建设的第一个项目，也是其在武汉的最大的一个楼盘，总建筑面积超过111万方，是妥妥的百万级别大盘，而且容积率只有1.97，对于向来容积率动不动就3.0起步的武汉，这属于难得的低密度小区，而且还是“湖景房”。

当然，价格也不便宜，联排别墅每平米29500元，双拼别墅每平米33750元每平米，高层带精装15000元每平米。

对于一个位于四环边，非核心的江夏区楼盘，雅居乐花园卖到这个价位，也算是妥妥的小豪宅项目了。

然而，就是这样一个定位中高端的楼盘，从2019年开盘销售以来，就一直问题不断。

项目一期销售的时候，就涉嫌虚假宣传，由于“货不对板”，宣传单、样板间和实际房屋结构存在很大出入，一直被业主维权，甚至被提起了诉讼。

2020年10月，武汉市江夏区市场监督管理局经过调查核实之后，给雅居乐集团开出了一张80万元的罚款。

不过，对于一套房动则三五百万的项目而言，80万的罚款，连九牛的一毛都算不上。

因此，虽然雅居乐领到了80万的罚单，但是武汉雅居乐花园一期的业主却说，他们的诉求，压根就没有解决。毕竟，罚款是罚款，整改是整改，一码归一码。

然而，除了涉嫌虚假营销被罚，更离谱的还在后面，早在2021年的11月4日，武汉雅居乐花园项目就已经停工过一次了。

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当时武汉雅居乐花园施工现场贴出的停工公告显示：

由于雅居乐未按期支付总包方一亿元工程款，如果继续施工，还将继续产生1亿元以上的进度款，导致总包方无法及时支付农民工工资和材料款，而雅居乐方面并没有行之有效的付款计划，总包方没法继续垫资，被迫停工。

后来，雅居乐通过安抚施工方，加上承诺到点付款等方式，将停工事件平复了下去，雅居乐也宣布恢复了施工。

然而，这种方式并未根本解决工程款拖欠的问题，雅居乐仅支付了一小部分之后就没了下文，于是导致了12月30日总包方再次贴出了停工公告。

施工总承包方迫于无奈，选择了及时止损，毕竟，如果再垫资下去，拖欠的款可能达到两个亿，会越陷越深，能不能赚到钱先不说，反而可能把公司拖入经营困境。

毕竟，因为恒大商票逾期，恒大好几家供应商都快走到破产的边缘了。

就在武汉雅居乐花园项目连续爆出停工事件之前，雅居乐在武汉还发生了另一件事，那就是和美的置业拜拜了。

2020年9月，雅居乐和美的联合开发的美的.雅居乐云筑项目开盘，后来由于某些原因，雅居乐和美的拜拜，最终雅居乐退出了这个项目的开发，项目名称也从美的.雅居乐云筑变成了美的.云筑。

（二）


旗下楼盘屡屡停工，和合作伙伴不欢而散，这一切的背后，说到底或许都是“缺钱”的事，这一点，资本市场最先给出了信号。近几个月来，国际评级机构给雅居乐的评级，一直在下降。

2021年11月初，穆迪将雅居乐的评级进行了下调，调到“负面”，标准普尔也把雅居乐下调到“BB-”，展望同样是“负面”。

雅居乐之所以不受评级机构待见，背后的原因，或许就在于雅居乐的债务问题很不乐观。

雅居乐最新公布的2021年前三季度报显示，公司账面上的现金及等价物为465亿元，而公司短期负债，包括短期借款，已经达到395亿元，这还不包括应付票据。

虽然应付票据没有出现在公报中，但从374亿的应付账和票据推测，这个规模小不了，毕竟这些年，很多开发商都这么玩，把债务通过应付票据的形式，“隐藏”了起来，转移到了第三方身上。

同时，在一年到期的非流动负债方面，雅居乐也压力山大，仅仅是2022年底前到期的美元债，就有83亿。

武汉雅居乐花园项目2021年11月4日拖欠工程款第一次停工，直接原因就是当时雅居乐为了兑付2021年11月22日到期的一笔境外美元债，公司几乎暂停了国内对外款项支出。

据此测算，雅居乐短期负债，是超过了手中的现金的，因此，雅居乐的债务压力，可想而知。而这，还没有算上雅居乐的“永续债”。

除了“华南五虎”的称号外，雅居乐在业内一直还有另一个称号，叫“永续债小王子”。

对于上市房企而言，永续债最大的好处就是计入股东权益，但是不计入负债，这有利于做亮财报数据，让负债好看，但是也有一个致命伤，就是利率很高，基本都高于普通融资，业内一般称之为“高利贷”，而且还会随着时间推移而上调。

比如，2019年雅居乐曾发行了一笔2亿美元的美元债，在2025年之前年利率为7.75%，看起来不算太高，但是如果2025年公司未及时赎回的话，利率就将暴涨到15%，接近民间“高利贷”了。

因此，在业内永续债也被称之为“吃毒药涨内力”的一种，玩得好，功力大增，玩脱了，就可能被高利率拖垮，自废武功。

而相关公开数据显示，近几年，雅居乐的永续债一直在大幅上升，2018年是83亿，到2020年达到136亿。最新数据显示，截止2021上半年，雅居乐的永续债规模仍然高达130亿，在整个地产行业也算永续债“债台高筑”了。

由此可见，雅居乐“永续债小王子”的称号，并非浪得虚名。

如果将永续债也计入负债的的话，雅居乐的财务报表将不那么好看，“三道红线”至少会有一档压线。

（三）


目前，雅居乐的财务状况，或许使得雅居乐已经无法布局太多市场，毕竟饼不能无限制往下摊，因此雅居乐不得不选择“收缩战线”。

在武汉，退出和美的联合开发的云筑项目，或许就是收缩的一种。而在武汉雅居乐花园项目开发完之后，雅居乐还可能彻底退出武汉市场，这似乎也有先兆。

2020年的时候，武汉雅居乐就已经撤区，被整体并入南京区域，而到了2021年，南京区域也被撤销，转入上海管理了。

都说员工是公司最大的财富，一个有良心，有作为的公司，一定会真心对待每一位员工。但雅居乐在这一点上，不能说做的没良心，至少显得不真心。

在“撤离”武汉的过程中，雅居乐的做法就显得多少有些不厚道，武汉雅居乐花园项目是雅居乐在武汉的第一个项目，按理说首炮必须打响，但却出现了项目被罚和连续停工的事件。

而在退出和美的合作项目云筑的过程中，也显得极为仓促。在退出之前，没有告诉负责项目的员工，而是在退出之后，才告诉他们已经不属于雅居乐的员工了，至于后续怎么安置处理，全部交个美的置业，和雅居乐无关。

如果说云筑项目的员工还有美的置业善后的话，到了武汉雅居乐花园项目的时候，就多少让员工寒心了。

武汉雅居乐现场管理人员称，从2021年12月中旬开始，他们是在以天为单位被约谈，然后办理辞职手续。

据悉，正是雅居乐这种“快刀斩”式的裁员，让很多员工彻底心凉，因此，当去年11月初武汉雅居乐花园项目第一次爆出停工的时候，还有员工到现场安抚施工方，稳住局面，而到了12月30日第二次爆发停工的时候，已经没有什么人站出来。

毕竟，公司都已经不把员工当自己人了，作为打工人，又有何必要为老板尽心尽力呢，而且说不准明天还就被裁了。

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作者: 浅贝    时间: 2022-1-11 16:16
万科，狠狠扎了失业地产人的心窝！


燕财局  2022-01-10 21:37
以下文章来源于地产局座 ，作者局座


在房地产行业，最近三四年无论是销售面积还是销售金额，万科都排不到第一，碧桂园和恒大毫无疑问才是当红辣子鸡。

但是要论行业江湖地位，几乎所有房企都得称万科一声“带头大哥”。作为带头大哥的万科，一举一动对于整个行业的影响都具有风向标的意义。

在2018年二三四线城市房地产市场烈火烹油、涨声不断的时候，万科却带头喊出了“活下去”的口号。

当时的房企，没有几家把万科这句话听进去了，大家都认为万科这是在博眼球。原因无他，市场太热了，热到房企都觉得赚钱像是在捡钱一般的容易。

然而，谁曾想万科真的一语成谶，如今，一大票房企要么已经暴雷了，要么正在暴雷的路上，能不能活过这个冬天，就看各自的造化了。

与此同时，无数房企为了自救，也纷纷祭出了裁员大刀，一次性砍掉20%甚至30%都是好的，有的房企区域公司甚至一锅端，全裁了。

如今的房地产从业者，尤其是一些高杠杆、高负债房企的员工，个个都是风声鹤唳，胆战心惊，谁也不清楚，自己会不会上明天的裁员大名单。

因此，网络上流传着一个段子：今年最惨家庭是，年中老婆在教育行业失业，年末老公在地产公司失业，而年初还刚刚买了恒大的房子……半年时间，中产彻底变“中惨”。

如今，在整个房地产行业失业人员一大片，到处哀鸿遍野之际，带头大哥万科，又说话了。

那就是从万科内部流传出来的招人标准“四不要”！

1.万科离职员工，不要。
2.近三年（2019-2021年）在恒大、碧桂园、新城控股任职的人，不要。
3、在泰禾、蓝光、宝能工作过的人，不要。
4、履历中如果有2段经历少于2年的，不要。

如果说上一次万科高喊“活下去”是针对房企的话，那么这次弄出来的“四不要”，就是针对其他房企的员工了。

可以想象，那些在这“四不要”标准中的，已经被裁的地产员工，看到万科这个“歧视性”的招人标准，估计就像大冬天只穿了一件单衣，突然又被泼了一盆冰水，整个人都不好了。

一家企业，招什么样的人，是企业的权力，只要不违背国家法律，原本无可厚非。

比如很多公司要求，应聘者必须是大学本科学历，有的还会要求是985或者211应届毕业生，一些跨国公司对应聘者的英语也会有要求，托福雅思达到多少分。

但是对于万科这个“四不要”标准，我想说三点：

第一，有其合理之处；

第二，有宁可错杀一百也不放过一个的武断；

第三，开了一个不好的头。

(一)

在万科“四不要”中排在第一的，是万科离职员工，不要。

这一点，应该说没什么大大问题。因为这里面涉及到一个职业忠诚度的问题。

无论是国内企业还是国际公司，很多对于离职的员工，都选择不再聘用，除非这名员工重要到没有他公司就没法运转或者要遭受巨大损失。

而万科选择不招离职员工，或许和万科公司发展历史，以及郁亮本人的经历有关。

当初王石刚刚创办万科的时候，缺少专业的地产人才，于是狡猾的王石就搞了一个“海盗计划”，通过高薪，去定向挖中海地产公司的墙角。

王石的“海盗计划”，把自己是整爽了，一大批中海地产的中层管理人员和业务骨干加入了万科，让万科迅速做大做强。

但被挖墙角的中海，突然间流失大批成熟人才，还是跑到行业竞争对手那里，当然是异常痛苦。

因此，应该说早期的万科是“挖墙脚”的受益者。

但是后来，万科也同样被被人“挖了墙脚”。万科成为行业老大之后，一批新的房企也学起了万科，纷纷到万科这里来高薪挖人。

所以，目前在不少地产公司，都有“万科帮”一说，之所以称为“万科帮”，是因为他们都是从万科主动跳槽或者被挖过去的。

因此，作为享受过挖别人墙脚快乐，同时也感受过被挖墙脚痛苦的万科，对于挖墙脚这事应该是又爱又恨，而对跳槽离职的员工，选择不再招聘也就可以理解了。

另一方面，都说一个公司文化很多时候就是一把手文化。

万科这次之所以不招聘离职员工，和万科现在的董事长郁亮本人的经历应该有很大关系。

郁亮是1990年加入万科的，之后就一直在万科工作，从基层做起，最后接棒王石成为万科的一把手。

从1990算起，郁亮在万科已经工作了31年，而且，从目前的形势看，郁亮的职业生涯，应该都会在万科度过，他不会再到其他企业任职。

从郁亮的经历来看，他本人应该算是对万科“从一而终”之人，这种在一个公司干三十年都没有跳槽的人，在民营企业实属少见。

因此，鉴于郁亮本人的经历，他对于离职万科的人，不能说这些人“背叛”万科，但或许郁亮认为，这些因为各种原因，尤其是因为更高薪酬被“挖墙脚”而走掉的员工，至少和郁亮本人相比，对万科没那么“忠诚”。

因此，对于不那么“忠诚”公司的人，离开后，公司选择不再招聘，也是可以理解。

万科“四不要”中的第4的条是，履历中如果有2段经历少于2年的，不要。

对于在国企工作的人而言，一辈子可能就在一个单位工作，频繁的跳槽是不可想象也不能理解的。

但是对于地产行业而言，民营企业人员的流动很频繁，尤其是前几年地产行业大跃进的那几年，人员流动之快，让很多老板都感觉措手不及。

当时的地产行业人员升职流动的经典线路是：在十强房企干一两年主管，跳槽到三十强房企做城市公司副总，在三十强房企城市副总干两年，跳槽到五十强房企做区域总，在五十强房企区域总干两年，再跳槽到黑马房企干副总裁甚至总裁。

这种快速的跳槽、升迁、加薪，即使是在互联网行业，也是比较少见的。

那一波地产从业人员的频繁流动，有些人确实是因为能力突出，但大多数人是因为赶上了行业大周期，踩在了风口上而起飞。

因此，向来以舍得花钱、生猛无比的泰禾集团老板黄其森一度都不得不感慨：地产行业最大的泡沫，是人才泡沫。

无论什么行业，员工的频繁流失，对于公司而言都不是什么好事，因为工作连续性被中断，新人接替总需要时间，隐形成本巨大。

同时，员工频繁离职，对于自身能力锻炼提升也多少有影响，尤其是在打基础的职业生涯初期。

因此，万科提出对于履历中如果有2段经历少于2年的，不要。是可以理解的，毕竟，万科还没有一刀切说只要有过1段经历少于2年的都不要。

一个人选错一次公司，发现公司不合适而离职，可能是公司的问题，但是如果两次以上，或许就不单单是公司的问题了。

换位思考，作为企业，自然是更愿意选择稳定性更好，忠诚度更高的员工。

（二）

万科“四不要”标准的第二条和第三条：

2.近三年（2019-2021年）在恒大、碧桂园、新城控股任职的人，不要。
3.在泰禾、蓝光、宝能工作过的人，不要。

万科直接点名了上述6家公司的员工不要，应该说万科这么做，是有所指向的。

在房地产行业，万科的整体风格是中性偏保守的，比如郁亮曾经提出的住宅白银时代，就是典型的代表。

而恒大、碧桂园、新城控股这三家公司，恰恰相反，都是高周转、高杠杆房企的代表，最近几年，碧桂园和恒大轮番霸占行业榜一大哥的位置，把曾经的老大哥万科按在地上摩擦好多年。

从某种程度上来说，恒大、碧桂园是万科的竞争“死对头了”，如果不是恒大、碧桂园不要命一样地玩高周转、高杠杆，如今的万科，或许还是稳稳的行业一哥。

因此，万科明确提出近三年在恒大、碧桂园、新城任职的人不要，一方面，客观上或许是觉得这些在高周转房企任职过的人，风格与万科不符。

另一方面，或许也多少有些主观上的情绪在里面，毕竟这些人都是在曾经的对手房企那里任职，是击败万科的人。

不过，无论是客观上的企业风格不符的原因，还是主观情绪上的原因，万科这种一刀切的标准，都显得过于武断。

毕竟，在恒大、碧桂园、新城这些高周转公司里面，肯定有很多人浮于事、简单机械重复、视野不开阔的员工，但不可否认，里面也有不少确实有能力有实力的真人才，比如在执行力这一块，就是高周转房企员工的优势。

万科这种一刀切的标准，多少有些宁可错杀一百不可放过一个的感觉。

如果说对在恒大、碧桂园、新城三家企业任职过的员工不招聘还有理由，但是对在泰禾、蓝光、宝能工作的人员不招聘，就显得有些不近人情了。

泰禾、蓝光、宝能这三家都是已经暴了雷的房企，对于暴雷房企的员工一律不招聘，一时半会真想不出什么理由。

难道觉得房企暴雷是错，进而牵连到员工也有错？这一点说不过去。毕竟公司爆不爆雷，负首要责任的是老板，而不是员工。

因为做决策，定方向的都是老板，普通员工不可能左右老板的决定。即使说能够影响老板决策的人，也就是离老板最近的几个副总裁和亲信。

如果把老板的错也归咎到普通员工身上，公司暴雷员工“连坐”受罚，那多少就有点古代那种“株连九族”的味道了。

（三）

可以遇见，在接下来的一段时间，紧随泰禾、恒大、蓝光、宝能、花样年之后，一大票前期激进扩张的房企正在排队等着暴雷的路上，行业的大裁员也远未结束。

对于已经失业和即将失业的地产员工而言，带头大哥万科，给行业招聘开了一个不太好的头，接下来，不知道会不会有其他房企，也跟着万科一起出个招聘“四不要”，“五不要”，“六不要”，甚至“十不要”。

这个冬天，倒下的不仅有房企，还将有无数房企的员工……

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作者: 浅贝    时间: 2022-3-3 10:00
房地产泡沫根本扭转，之后呢？


原创 顾子明  政事堂2019  2022-03-02 21:31

“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转"。
今天下午，在国新办举行新闻发布会上，银保监会主席郭树清做出了如上的表述。
加上近期一大批城市出台了降低首付门槛以及取消认房认贷的政策，很多银行也大幅提升了信贷投放，很多朋友都在问，这一轮房地产的底部是否出现。
虽然我们在国际上经常是“赢麻了”，但是在对自己负责的投资问题上，还是要清醒认识到，为了在这一轮收水周期“再赢一次”，央行的一揽子货币政策就必须要紧盯着美国。
我们的很多政策以及表态，很多都是被动式的应对，并非主动式的刺激，我们之前的主动挤压泡沫，也是抢在美元撤离前，先主动调整价格和控制泡沫。
要想明白接下来会怎么走，最好还是要回顾历史。
中国地产在2014-2015年迎来了一轮至暗时刻，这背后是美国对08年次贷危机时放的水进行收水，美联储13年12月减债，14年10月退出QE，15年12月加息。
在美联储的指挥棒下，14-15年全球的热钱开始大规模的撤往美国，自08年享受了放水泡沫最丰富的房地产，自然是首当其冲被冲击。
在这个“萧条“的”周期下，无论是14年三季度开始的取消限购，还是14年四季度开始的取消限贷和七折房贷利率，以及14-15年一次次的降息降准，都没有实现房地产的触底反弹，只是吹出了一个股市5000点的大泡沫。
没有中央针对房地产的系统性政策，单纯靠地方政府的刺激是不管用的。
如今，这一轮针对20年新冠冲击的收水比08年的那一轮快了很多，美联储在21年11月的减债，22年3月的加息，而且不排除接下来每个月的议息会议上都要加息，美元撤离的速度肯定比上一轮要快。
所以，最近很多朋友私下问我到底能不能买时，我很难给出明确的答案，因为在美元撤离的过程中，实现低点买入的难度实在是太大。
现阶段，中央给地方的政策是“八仙过海”，和14年比较相似，大家各显神通阻止房价下跌，并不是要让房地产市场反弹。
回暖真正的集结号，不是看这些地方政策，而是看全国的政策。
对照历史，上一轮的触底反弹，是2015年6月国务院颁布的《货币化棚改》，国家开发银行取代了央行成为了放水的龙头，把央行大水漫灌的货币，转向对房地产进行专项扶持。



货币流向的转向也带动了财富密码的转向。



伴随着15年下半年癌股的飞流直下三千点，同一时间，获得棚改资金源源不断注入的房地产迅速复活，开启了新一轮的野蛮生长。



就像15-16年推荐读者去买的杭州，随便一处房产都翻了好几番。



最终，美联储为08年吹的泡沫，经过了一圈复杂的流通和循环，一部分进入到了中国的房地产领域，把泡沫固化。



回顾历史，理解了资金流动的逻辑之后，就会明白，在美元撤离的大周期来看，纵观整个地产大盘很难买在低点。



最佳的策略，是紧盯全国性的房地产刺激政策什么时候出台，以应对美联储的暴力收水，并判断出这种全国性政策利好的区域在哪里。



由于政策并没有出台，而且还要看美联储的脸色，细节无法判断，只能进行一个大概的猜测。



相比于2015年轰轰烈烈的货币化棚改，未来新一波的触底反弹，大概率要靠“农村土地改革”+“保障性租赁住房”。



农村的土地有偿收回，决定了货币的投放，城市的保障房建设，决定人口的流向。



抛开之前针对极少数人有用的“含金量”，对于普通购房者来说，“土地开发银行”，成为新的房价引擎。



哪些省份和城市能够给进城的年轻人，提供工作与稳定下来的保障房，哪些城市就能够通过他们拖家带口的迁移和商品房购置，享受未来农村土地现金补偿的红利，带来新的增量。



从数据来看，今年计划大规模爆保障房的北上广以及福建浙北苏南，应该是未来能够从人口争夺战中获益的地区，同时，各省内部的建设倾向也决定了省内的人口结构转型（譬如辽宁集中建设在沈阳和大连）。



从投资的角度来看，今年不建少建保障房的城市尽量不碰。



至于今天的“地产泡沫扭转”之言，在美联储收水周期并不重要，真正值得关注的是，面对美联储收水带来的剧烈冲击，我们是否以及何时再一次针对地产主动去吹泡泡。

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作者: 浅贝    时间: 2022-3-4 17:22
警惕！宝马变摩托！十年后的住宅，就是今天的商铺

作者：垚圭城（六土）

一直在想这么一个问题，曾经无限辉煌的商铺急速溃败，住宅到底会不会重走商铺之路？

作为一个楼市投资人，一味喊“涨”是极其不理性的，找到价值中的隐患，从历史中吸取教训才能走得更远、更安全。

在文章的开头，我先给出结论，从全国范围来看住宅大概率要走商铺的价值毁灭之路。

现在的投资人都知道商铺已经不是当年的“一铺养三代”，而变成了“三代养一铺”，从投资品几乎变成了“诈骗物”，一手商铺、内铺更是妥妥的深坑，深层次的原因到底是什么呢？

深究起来，最重要的因素无非两个，一是商业模式和商业逻辑的改变，流通售卖性质的商业大量转到线上，导致商铺的需求极端萎缩；二是各地的“大干快上”的商铺太多，导致供应量大增。

需求端的萎缩、供应量的大增导致供需关系的改变，是所有投资一定要研究的问题，那么住宅会不会也存在巨大的供需关系改变的隐患呢？

在回答这个问题之前，我们先来看看商铺的价值毁灭之路。

01

电商冲击

关于电商的冲击，只要看看数据都明白。

2009年11月11日，某宝推出的第一个双11，那个时候还叫光棍节。当天交易额0.5亿元，共有27个品牌参与。

2010年改名“购物狂欢节”，交易额9.36亿元，共有711家店铺参与。

2011年交易额52亿，2200家店铺参与。

2012年交易额达到191亿元，某喵销售额超过某宝两倍有余，达到132亿元，某宝贡献了59亿元。

2013年交易额350亿，支付宝交易总额于凌晨5:49分突破了100亿。

2014年是阿里上市的第一个年头，双十一交易额571亿元，用时仅13个小时就超过2013年350亿元的销售总额。

2015年交易额达到912.17亿元，一分钟成交额高达十亿元，创造包括手机销量在内的9项吉尼斯世界纪录，优衣库成最快销售破亿店。

2016年交易额达到1207.48亿元。

                               
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2017年交易额达到1682亿，某喵销售突破一个亿用时11秒，突破2016年全天交易额1207亿用时13小时09分49秒。

2018年某喵全天交易额2135亿。

2019年交易额达到2684亿，“双十一”全天某宝直播带动成交近200亿元。

2020年某喵双11总成交额4982亿元。

2021年，在电商低调处理的情况下，总交易额仍然创历史新高，某喵揽入5403亿元。当天京东收入也到达3491亿元。

和十年前比，某喵的销售额提升了40.9倍，和2009年“双11”的前身、某宝“光棍节”相比更是达到了惊人的10806倍。

可以对比线下实体店之王---商业综合体的营业额。

2020年全国第一的商业综合体北京SKP全年营业额只有175亿，某喵双11一天就可以销售其30.87年的，合计11269天的营业额（假设SKP销售额为恒定量）。

再看另外一个数据，2021全国各大城市商业体40强中，上海入榜7个，总销售额643亿，北京484亿，武汉360亿力压杭州327亿稳居第三。

某喵一天的销售额是上海前7位商业体全年销售额的8.4倍，也就是一天卖了这7个商场8年的营业额。

                               
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对比社会消费的增长幅度。2021年全国社会消费品零售总额44.13万亿元，2012年20.55万亿元，2009年为12.83万亿元。

2021年仅仅是2012年的2.15倍，2009年的3.43倍，远远低于“双11”电商营业额增长。

而2021年“双11”当天，天猫和京东两家的营业额就占了全年消费品零售总额的2.01%。

可见，在需求端，大量的营业额开始向线上转移，除了非要到现场不可的体验式服务类和社交类消费，理论上绝大多数消费都可以线上完成。

原理是什么呢？

关于电商对于实体店的冲击各种分析文章很多，核心点无非一个，商铺的本质是一种空间优势，因为占据了某一个空间而形成的局部人流垄断，但是电商将这种垄断搬到线上了，将“人流垄断”转化为“流量垄断”，使得线下的空间即使“远在深山”，一样会有“人流优势”。

这样一来，对于空间优势的需求会大大减少。

02

天量供应

商铺最好的十年是2000-2010年，被称为商铺的“黄金十年”。由于民间对于以商铺为代表的商业地产的认同，加上地方政府对于土地开发的偏好，大量商业用地被启用，商业地产迅猛发展，潘石屹的SOHO就是这一时期的代表。彼时大量资金涌入商铺，导致了接下来的悲剧。

回望21世纪前10年，城市的发展日新月异，创富的机会犹如过江之鲫接踵而至，从大都会到小乡镇，各有各的发展机遇，尤其是县域经济发展迅猛。

经济发展带来的利好，是人均收入的提高、消费观念的升级，人们开始有钱去消费、愿意去消费。

但是一个机会一旦到了人尽皆知的时候，就是这个机会的尾声了，就开始埋人了。在网上搜“商铺黄金十年”，相关文章大多是2011以后的，而2011年恰恰是商业地产转折之时，从那时开始走下神坛、走向没落。

一个重要原因是2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。

                               
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这也侧面论证了，一个机会人尽皆知就尽显疲态，商业地产喊出来黄金十年之时，黄金十年已经远去。但可怜的是[url=]老百姓[/url]的后知后觉，2011-2013年商业地产看上去依旧极其活跃，但那时已经很难赚钱了，一手开发商和二手房东已经吃尽了所有利润。

看一组数据，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。

与之对应的是，从2012年到2015年，全国有百货店138家关闭，262家超市关闭，体育品牌店6209家关闭。至于服装专卖店，同期有9464家关闭。

到了2015年，全社会都开始意识到商业地产过剩的问题。

截至2015年第三季度，全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，超越过去任何历史时期。到了12月底，全国商业地产库存达2.66亿平方米，商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。

商业地产库存主要集中在二三线城市。以写字楼为例，沈阳在2015年迎来商业地产的交付高峰。2015年末沈阳写字楼空置率同比上升10.9%至40.6%。苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。

商业零售市场的库存分布大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

至2016年年底，东莞整体商铺高库存压顶，消化周期长达40个月，库存面积高达193万平方米。

中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社曾经发布过《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2016-2017）》，指出未来5年内，中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。

不仅是强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大。按照当时的平均去化速度，需超过100个月才能消化掉。

                               
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商业地产中，商铺的去化周期很长，主要受两大因素影响：一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈；二是受电商的冲击很大。电商抢夺了传统商业的空间，零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气，很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

就商铺而言，起初几年获得了较好的现金流，但时间长了就会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。现在，即便是大城市，二手商铺交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。

商铺难租难卖原因复杂，有一些与地方政府“大上快干”商业地产综合体，以至于造成严重过剩有关。

比如北京的人民大学双榆树附近一公里左右的商圈，有超市发、沃尔玛、家乐福（3家）、乐天玛特、麦德龙、欧尚、双安商场、华宇购物中心等购物地点。而成都的在建购物中心面积为320万平方米，在中国仅次于上海，是购物之都巴黎在建购物中心面积的30多倍。

目前，中国有购物中心近4000家，是美国的3倍之多。另外，据中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过1万家。

怎么评判一个城市或者地区的商业是否过剩？国际以人均商业面积警戒线为标准，即人均占有商业面积1.2以内是均衡的。美英澳加这几个发达国家的人均商业面积基本都在1-1.3上下。以此标准衡量，我国80%以上的城市商业面积严重过剩。

                               
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商业地产需求端和供给端的同时恶化，会不会出现在住宅呢？不是会不会，而是已经出现了。

03

人口断崖下落

对于住宅，“长期看人口”已经达成共识，人口是房地产，尤其是住宅的根本性影响因素。所以我们先分析一下全国人口趋势，住宅的未来就一目了然了。

2022年1月17日，国家统计局公布了2021年全国人口数据。2021年出生人口1062万人，全国人口仅仅净增加48万人，人口出生率为7.52‰，出生人口创下1949年以来新低，出生率则创下有记录以来最低水平。我国出生人口从2017年开始持续下降，2021年出生人口已经是连续第五年下降。五年的下降幅度高达40%，比起九十年代2000多万的新生人口更是不到一半。用出生人口塌陷来形容现在的人口形势一点也不夸张。

按照1062万新生人口计算，2021年中国总和生育率仅为1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少。

根据育窝人口统计，我国出生人口在1985年后大幅度下滑，近几年更是跌到解放后的低点，而且下跌势头丝毫没有被遏制住。

                               
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根据育娲人口发布的《中国人口预测报告2021版》，按照比较温和的预测，2年内我国人口净增长会出现负值，到2050年总人口减少到12.64亿，2100年降到6.85亿，占世界比例将从现在的18%降至6.5%，而新出生人口只有世界新出生人口的2.56%。

                               
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更为严峻的是人口结构。未来人口的增量将会主要集中在55岁以上人口，25-29岁人口将会大幅度减少。

根据未来智库预测，2025年相比较于2015年，人口的最大增量部分为55-59 岁人口，人口增量5123万；而人口减少最多的组为 25-29 岁人口，减少数量5330万；人口减少增量主要集中在55岁以下。

2035年相比较于2015年，人口增量最大部分是70-74岁人口，人口增量为5641万人，增量部分同样主要集中在55岁以 上，累计会增加 2.49亿人口，而人口减少最多的同样是25-29岁，减少了5053万 人。

从下图可以看出，届时人口主要集中在45-49岁，以及65-69岁。

                               
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住宅主流购买人群是25-45岁人群，联合国人口司预计未来十年中国主力购房群体（25-44岁）人数将减少约3200万，此前十年降幅为2400万。当这个群体急速萎缩的态势下，住宅的需求端将大幅度降低，“长期看人口”，住宅投资需求端存在极大隐患。

看完了需求看供给。

04

住宅供应难减

目前的人均住房面积数据停留在2018年，当时城市人均住房建筑面积是39平方米，农村人均住房建筑面积是47.3平方米。

从下图可以看出来，98年房地产市场改革以后，城市人均住宅面积就在持续攀升。

                               
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根据泽平研究院测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。

一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给已接近发达国家水平。

之所以人均住宅面积大幅度提升，主要是我们盖了足够多的房子。

                               
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2001年以来，我国的住宅商品房销售面积持续上涨，除了2008年下半年和2014年由于外部经济环境和宏观政策原因出现一定幅度下降，其余年份年年增长。

销售面积由2001年的不足2亿平方米增长到2020年的15.5亿平方米。20年共累计销售住宅商品房178亿平方米，相当于全国每个人购买了12.7平方米。

按城镇人口来算，截止2020年末，全国60%左右的城镇化率8.4亿人口来计算，则城镇人均购买面积达到20平方米以上。

                               
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如果按照套数来看，数据更加清晰，2006年以来，基本年销售500万套以上，尤其2013年突破1000万套后，年销售套数持续稳定在1000万套之上，并且呈逐渐增长的态势。

我国城镇人口规模由2001年的4.8亿上升到2019年8.48亿，增加了3.6亿，基本每年新增城镇人口近2000万左右。按目前每年1300万套的新住宅销售套数，基本能满足不断提高的城镇化和居住条件改善的需求。

过去20年全国累计销售住宅商品房面积178亿平方米，按套均110平方计算，大概1.6亿套以上。过去20年新增3.8亿城镇人口，按3口之家每户一套需求计算，大约需要1.25亿套左右的房子。

可以看出，新建商品房是可以满足城镇化水平的需求，还略有盈余。

但是考虑到城镇化进入后期，人口增长进入瓶颈，未来需要的房子将会不断减少。

然而从新开工情况看远非如此。

2017年至2021年，住宅每年成交面积总体增长了约8%，年均增长约为2%的水平。2021年住宅销售面积为15.65亿平方米，相比2020年仅仅微增了1%。

2021年成交的住宅约为1304万套，大约可以容纳3912万新增人口，而2021年城镇人口比上年实际增加了1205万人，相当于402万套住宅即可容纳，两者相差900多万套住宅，这还没有计算未来将要完工的增量。

                               
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如果对比每年施工面积和竣工面积，问题更大。

2021年全国住宅市场的总施工面积为69.3亿平方米，竣工面积为7.3亿平方米。总施工面积为总竣工面积的9.45倍。可以看出，按照2021年的竣工面积数据来进行测算，在不增加新开工量的情况下，全部施工的工程也需要9年多。

                               
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再看一组数据，2021年，新开工住宅面积为14.6亿平方米，相比已竣工的7.31亿平方米多一倍。虽然两者差额在减少，但实际上依旧是在增加供应量。

在供应量基本满足城市化新增需求的情况下，在2021年房地产行业全面萎缩仍然开工大增的情况下，在2022年政府由于种种原因不断放松楼市调控的情况下，可以想象住宅供应量很难真正减下来，住宅的供应最终也会出现商铺那种远超需求的天量供应。

住宅，面临着需求端的持续萎缩与供应端的不断扩张，2022年的住宅会不会就是2011年的商铺？这是我们每个购房者都应该不断进行的灵魂拷问。

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作者: 浅贝    时间: 2022-3-23 12:05
万科内部讲话这一次最彻底：黑铁时代、背水一战，要么死，要么活


李说旧改  2022-02-13 20:02

万科的内部讲话总是用来“泄密”的。昨晚，行业龙头万科一份内部讲话流出，想必大家已经知晓大概内容，老大哥的一举一动，风向标仍在。

据媒体报道，这份内部讲话系万科集团董事局主席郁亮1月9日在大梅沙总部万科国际会议中心召开的2022年年会做的总结发言。不过截至发稿万科还没有对内容进行回应。

大年初六，恒大也开了年会。许老板在会上也发表了激情四射的讲话。核心一句话是：“任何时候都不能贱卖公司资产，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”


不过外界更关心的是恒大如何更快地还债。

2022年的市场环境，决定了大多数房企将采取“防守型”战略。万科就是其中一员。

反观万科一直是房地产行业稳健经营的领头羊，在应对行业变化向来反应前置，危机意识极强。

2021年1-12月，万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米，合同销售金额6277.8亿元，较2020年减少10.8%。这也是万科首次出现销售额负增长。

面对严峻形势，2022年一开年，一向清醒的郁总在集团年会上做了比以前更冷静的讲话，中心思想是：今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，要么活，要么死，没有中间状态。

这比2018年的“活下去”讲得更彻底、更灵魂出窍。

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去年11月，万科发出“节衣缩食”筹备过冬和打造“战时氛围”的倡议，同年12月，万科宣布重磅人事变动，改变黄金时代万科按区域分兵作战的模式。

能“打仗”，这是万科对自己的要求，郁总的讲话，不亚于一条条内部“军规”。

这份内部讲话，全文讲的最多的是”黑铁时代“。这也是万科给房地产行业周期做出黄金时代、白银时代、青铜时代之后的最新判断。

“黑铁时代”四个字，当然不是万科的原创，取自已故作家王小波作品《黄金时代》《白银时代》《青铜时代》《黑铁时代》。



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用”黑铁时代“比喻当下的房地产行业，反映了万科一贯的危机意识， 其“悲观主义”的成分也一直被业内同行调侃为“哭惨”。不过这一次万科的呐喊，应该第一次让同行感同身受，万科作为头部房企之一，其先知先觉的敏感神经，仍然值得业内深思。



讲话全文有5000多字，我们从讲话中梳理了几段最有含金量的干货，其他内容可以看文末全文实录。



1、在战略方面，外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。



2、对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。



3、去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。



4、外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。



5、房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小。



6、二是租购并举。租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。同时，中国很多中小城市房子便宜，供应又多，它们不需要发展租赁。



7、三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。



8、两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。面对激烈竞争，没有那么多资源和精力分散发力。



9、行业到了黑铁时代，我们怎么找到新的锚定点？我们薪酬体系建立什么新的锚定点，我们还是锚定在黄金时代的体系吗？今年大家的收入肯定是大幅下调，包括我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。

10、面对10%左右微利的行业，我们在流程方面要不要再造？房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，今天还能做到吗？所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以我们要流程再造。我们今天黑铁时代了，我们自己不干谁干？我们过去大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

郁亮还特别举了一个例子：


我参观比亚迪，王传福说他除了轮胎跟玻璃不生产，别的都自己生产，我说汽车部件都很成熟，可以拿来用。但后来发现这还是黄金时代思维，找各个零配件厂家，就能把车拼起来。他说郁总每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的利润，拼起来我们怎么赚钱？


11、我们现在处在“黑铁时代”的环境中还能给那么多钱吗？社会上有很多热门行业，比如元宇宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而我们的行业发展到今天已经没有这个出价能力了，我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。



12、我们是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。



郁亮还呼吁要营造节衣缩食、省吃俭用、减少浪费的战时氛围。他还披露：


“我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”



13、三个要求，做专业高手、全能冠军、长跑胜将。一是做专业高手，我们不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业标杆比较。如果你已经成为行业标杆，应该与更卓越目标比较；二是做全能冠军，靠一招鲜吃天下的时代已经结束了；三是做长跑胜将，长期坚持、长期坚守做正确的事。



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图：21世纪商业评论



2016年，还是万科总裁的郁亮接受了人民日报的专访，人民日报随后发表了《楼市不存在崩盘风险》一文。



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从访谈内容来看，人民日报用了“楼市不存在崩盘风险”作为标题，表明这篇文章主要是为促进房地产市场平稳健康发展而写。

个人猜测，人民日报采访的应该是当时的万科董事局主席王石，但又怕王说话收不住，于是让王委托郁亮接受官媒的专访。

在人民日报这么高的官媒庙堂，让一家开发商站出来说话，还给了这个高的专访级别，比较罕见。

此篇专访中，郁亮道出了2016年中国楼市过山车的前因后果，有兴趣的同学可以去找来看看。

而行业寒冬下，唯有苦练内功。宝万之争前，郁亮在万科2014春季例会上，曾向与会的万科高管推荐了两本书——《门口的野蛮人》和《资本之王》。

不知道今年郁亮有没有给高管推荐了新年书单？


郁亮讲话原文如下：

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作者: 浅贝    时间: 2022-12-1 15:40
出人意料！战争竟然使俄罗斯房价大涨


▣作者：钟灏

▣来源：米筐投资（ID:mikuangtouzi)

各位要做好一个心理准备：大变局不是开玩笑的。

在某些极端情况下，房价会怎么走？

俄罗斯在前面打了个样。

当俄罗斯的房价数据摆在面前的时候，可能会让很多人大吃一惊的。

1

今年二月以来，尽管俄乌之间爆发了战争，但令人意外的是，俄罗斯的房价仍然在涨，而且，涨幅还比以往扩大了。
比如第一季度，今年第一季度俄罗斯全国房价同比涨了多少？
涨了18.78%！
而去年是多少？去年是5.2%。
注意，这还是扣掉通货膨胀的因素之后的实际涨幅。
如果不扣除通胀的话，今年一季度房价的名义涨幅高达32.5%。
这是2007年以来的最高季度涨幅。（数据来自全球房地产指南Global property guide）
第二季度，俄罗斯全国房价实际价格（也就是扣除通胀之后）仍然大涨11.69%。
按名义价格的话则是29.45%。

下面这个柱状图是global property guide统计的俄国主要大城市的均价对比：


前两个城市是莫斯科和圣彼得堡。

蓝柱表示2020年8月份均价，黑柱表示2021年8月份均价，灰柱表示2022年8月份均价。它们之间的差别非常明显。

还有这个统计数据，俄罗斯房屋价格指数年化增长率：

这是全额范围内的房价涨幅。

这两个可能统计口径有所不同，具体的数字也不一样，但都指向——房价大涨。

2

俄国房价的这个表现，应该是让很多人吃惊的。
不太符合多数人的预期。
要知道，战争以来，有大量的人员出海的，而这些人恰恰又是一批中坚力量，是一批购买力比较强的人群。

尤其是9月底普丁发出动员令以来，大批俄罗斯人涌向周边国家。

具体数字难以统计，但从多方渠道对比验证，数十万人是有的。



这批人应该会带走不少购买力。土耳其的数据能佐证这一点，俄罗斯人涌向土耳其之后，使那里的房价大涨、租金也大涨，而且持续了很长时间。



今年1月至8月，外国人在土耳其一共购买了4.5万套房屋，比2021年同期暴增了45%——其中俄罗斯人位居外国买家榜首，买了近8100套房子。



作为对比，2021年是5400套、2020年是3000套。



过去，在土耳其买房最多的是伊朗人和伊拉克人，俄罗斯大都排在第三。



但从今年4月开始发生了变化。4月卖给俄罗斯人的房屋销量增长了将近190%，而且一直保持着强劲状态。



购买力外流这么严重，为什么俄罗斯房价还是涨出了天际？





3




首要原因当然是通货膨胀，以及对未来通货膨胀产生的强烈（担忧）预期。



虽说流出了数十万人，听起来很多，但是相对于这个1.4亿多人口的国家，数十万人口可谓是微不足道，连一个零头都不够。



现实情况是，绝绝大部分俄罗斯人是出不去的。



而他们的外汇又被冻结，他们的主要银行也被踢出了swift系统。这样一来，这些人不但自己出不去，就连资金也很难换成外汇。



完全被堵住了。



所以这导致什么呢？



导致卢布货币全憋在了境内。成了某种意义上的一个堰塞湖。



同时，战争就意味着扩充军备和军队，就意味着要花很多钱，支出大增。



那钱从哪里来？光靠税收肯定不够，印钞机一定是要出力的。



所以，高通胀就出现了。



下图是俄罗斯CPI指数增长率。



图片


看最后的八根柱子，这是今年开战以来，明显比之前高了很多，平均在15%左右。



对比一下，现在中国是多少？10月份中国CPI增长率是2.1%。



当然，俄罗斯那个15%我相信他也是经过“数据修饰”的，实际的物价涨幅只会比这个更高。



在这种货币的推动下，俄罗斯房价上涨，也属情理之中了。



超出预期的，实际上是房价的涨幅比CPI要高的多。我猜想这里有两个原因。



一个是CPI数据修饰严重，实际的CPI可能远远比这个高，然后房价的涨幅可能跟CPI涨幅是大概一致的。



另一个，是有更多的预期因素在里面，也就是说民众预期未来会有更大的水量，所以争相尽早买入，于是房价就涨得比一般物价更猛。当然，这样的话，这个价格可能透支了未来相当长一段时间的预期。





4




实际上，除了房产之外，另一个涨得更猛的品种是黄金。



在俄罗斯境内，以卢布计价，黄金价格比年初上涨了75%左右，大幅跑赢房产。



由于黄金的需求过于旺盛，导致实物金供不应求，然后在银行购买了投资金条之后是不能提取实物的。



为什么黄金比房产更受欢迎？



这个不难理解。因为黄金属于国际通货，是全球公认的价值载体。而房产是严重依赖于地区状况的——地区的经济和人口状况。



俄罗房价之所以还能涨，其中一个前提是这种战争没有发生在俄罗斯本土。



如果战火烧到了本土，房价可能就是另外一番景象了。



这里也有一个样板，那就是克里米亚半岛。



克里米亚的房价在今年七月份以后加速下跌，相比年初大概跌去了70%，可谓是膝斩了。其原因，就是克里米亚受到了乌克兰方面的攻击：炸毁了俄方的空军基地，炸毁了刻赤大桥。



然后半岛上的居民四散而逃。于是房产被抛售。



这就是战争对资产价格的影响。



不同规模的战争，不同方式的战争，以及战火是否烧到本土，都会有不同的后果。



这就是俄罗斯提供的当代较大国家之间发生的战争的一种样本。



值得我们好好体会这里面的逻辑。

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作者: 浅贝    时间: 2022-12-30 12:45
未来会进入多年的去杠杆周期


原创 荆棘阿甘 荆棘阿甘 2022-07-30 13:18 发表于湖北

美国经济很糟糕，国内经济现在也不是很好，目前国内经济究竟遇到了什么问题？

其实就是一个分配的问题。

改革开放之后争论很多，各种争论其实归根到一句话就是：财富怎么分配？

▶主张彻底西化的市场派认为全面自由，全面市场化就能激发人的潜力，这样大家就可以实现都富裕，只是谁多富谁少富的区别而已。

现在一说起改革开放的效果就会提起安徽的小岗村，意思是人一旦自由了，潜力就能得到释放，那粮食产能自然就能蹭蹭蹭的往上。

农业领域是如此，其他领域也是如此。

▶反对彻底西化的一派认为这么搞就是资产阶级，那不是要改变体制？

在80年代初期，苏联出现严重问题，欧美优势越发明显，这种世界环境让反对派找不到例子去阻止，最后就只能为了反对而反对。

我们现在很多电视剧把当时反对改革的人描绘的很呆板，感觉连单干能激发潜力这么简单的道理都不懂，那时候的干部是不是傻？

这其实不对，没有说出实质的问题。

实质问题有两个：

第一个问题：

财政，立法，结构问题都没有解决

在当时的背景下，市场派赢得胜利是必然的，毕竟经济发展在短时间内就让所有人得到了好处。

但是，这个好处没有维持多久，问题就接踵而至。

图一：1978年-1996年的进出口差额

国门打开，对外贸易开始增加，可是国内企业没有竞争力，再加上大量的重复建设导致进口增加，于是贸易逆差扩大，特别是85年以后。

经济结构从计划经济往市场经济转型，在各种收入分配上没有及时转型，于是财政收支的各种不平衡就出来了，财政收入是增加了，可是财政支出增加的更快。

图二：1978年-1992年的财政收支

一看赤字扩大了，于是又减少支出，但是这都是治标不治本的办法。

一周前说财富再分配的文章里面讲的那个例子：造导弹的不如卖茶叶蛋的。

为何，因为卖茶叶蛋的不用交税，他在享受经济繁荣的成果，但是没有付出维护市场的义务，那当然容易致富。就好比现在一个行业，忽然有个企业不用缴纳各种税费，那它的业绩能不好吗？

相反，改革开放以后，对外交流增多，各种支出也增加，可是税收等各种改革都没有跟上，财政捉襟见肘就可想而知。财政没钱，那吃财政饭的所有体制内的人员就必然没钱。



没钱怎么办呢？



其实只有一个办法：印钱。



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图三：1991年-2020年的M2增长率





1991年以前的数据查不到了，我们就从1991年看吧。



我们在1997年以前每年的M2保持20%以上的增长，人民币又没有国际化，只在国内流通，所有印的这些钱就都跑到了消费品市场。



于是乎，我们就能理解80年代末90年代初的高通胀怎么来的了。



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图四：1978年-2020年的通胀数据





1994年我们的通胀最高超过了20%，在80年代也是好几次超过10%。这都是因为货币印得太多导致的。



高通胀对经济的杀伤很大，肯定要想办法解决，可是如果不印钱，那钱从哪里来呢？



于是1994年进行的税制改革。



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图五：1978年-1995年的中央与地方财政分配



1994年进行的税制改革，中央收入大幅度提高，这样就可以减少印钱，所以我们回看图三会发现，M2增速最高峰就是1994年，后面就逐年减少。



改革开放是1978年，可是税制改革是1994年，在这16年时间，货币总数大量增加，但是税收，法制等都不健全，导致一批人完成了原始积累。



当年法律欠缺，对于各种灰色地带定义不清晰，什么是投机倒把？什么是扰乱市场？完全就是无法可依。



为什么大量富豪想着移民国外，因为当年他们发家的时候处在灰色地带，按照现在的法律是不行的，可是当年没有。


不少富豪移民国外就是为了逃避原罪。











第二个问题：

如何阻止财富聚集？





货币贬值，物价飞涨，信息闭塞，在这种环境下，会产生非常严重的投机行为，全社会都会被巨大的投机所引导。



这两年全球通胀高企，很多人炒大宗商品财富迅速积累，现在还是在信息年代。改革开放之后财富积累更是恐怖。



还记得80年代的首富牟其中吗？，他就专门是干投机倒把生意的，最著名的案子莫过于用日用品去苏联换飞机。



这种事情举不胜举，现在的房地产企业万科在当年也是搞进出口贸易的，倒卖一些进口的电子产品积累了原始资本。



▶改革开放以前，计划经济，有制度约束，就算人再聪明，也无法实现暴富。



▶改革开放之后，把聪明人和普通人放在一个池子里面竞争，厉害的人很快就开始对大众进行收割。同时，还印那么多货币，高通胀就好像化学反应中的“高温高压”条件，加速了这个收割的过程。



1994年牟其中的资产就达到了3亿，可见投机的利润有多丰厚。


不过，投机总是会过去，而且大部分投机者最后都会倾家荡产。



相比于投机者，更为严重的就是产业全国布局带来的财富增长。1994年的首富不是牟其中，而是有6亿资产的四川新希望集团俩兄弟刘永行和刘永好。



计划经济时代，全国960万平方公里的土地是按省，地级市，甚至是县域划分的经济，可是改革开放以后，各省之间的壁垒开始消除，企业可以全国经营，这就导致龙头企业逐渐变成了巨无霸。



新希望是如此，娃哈哈，美的这些都是如此。



相信每个人都做过一个梦：如果全国14亿人每人给我1块钱，那我不是有14亿？



企业家也做过类似的梦：如果全国没有壁垒，那不是可以赚全国人民的钱？如果世界都没有壁垒，那不是可以赚全世界的钱？



一个中西部的人买一瓶娃哈哈的矿泉水，就给浙江转移了2块钱，买一个格力空调，就给广东转移了几千块，买一个上汽大众的汽车，就给上海转移了几万几十万。



内地的财富被大量的转移到了沿海，然后再通过去沿海打工人回家的方式返回内地。



比如说：家里天气热，父母要买个空调，然后在广东的子女发了工资，寄回去几千块钱，父母在内地买了空调，这个钱又回到了广东，这个循环一直持续下去，内地和沿海的差距越来越大。



这就是财富的转移。



这种财富的转移是合法的，长期的，数额巨大的，慢慢形成了垄断性质的。现在还有哪个家电企业敢说挑战美的的地位？



现在沿海制造业的富豪很多都是80年代赶上了全国统一市场的红利发家致富的。





以上两个问题就是保守派最担心的问题。



保守派并不是看不到市场化的好处，但是在没有解决体制问题和想明白贫富差距拉大如何解决的情况下，贸然的进行市场化，必然会引发很严重的后果。



现在的影视作品并没有讲明白这一点，所以大家看当时的争论仿佛是站在上帝视角看待一群傻子吵架，这不是搞笑嘛。



其实说白了就是一句话：保守派认为走向市场化，私有化，如何避免回到1949年以前的上海？如何避免资产阶级的迅速扩张？



当时我们的做法是先行先试，搞试点，摸着石头过河。这种做法一开始看到的效果大多都是正面的，负面效果要在一段时间以后才会出现。



我小时候的历史课本只讲到了1984年，为什么之后不讲，大家应该清楚，因为在此之后，各种改革的副作用就显现出来了。



如果仅仅只是这样，那其实还好，因为大家都是有多少吃多少。



可是后面的寅吃卯粮就把问题扩大化了。









杠杆惹的祸





之前的社会贫富差距都是制造业造成的，其实不会太大，后面的几次变化逐步加大了这种差距。



2001年中国加入了WTO以后，大量的外商投资涌入，导致货币增速重新走高。大家可以看看下面两个表，货币增速最低的2000年也就是外商投资很低的年份，第二年开始，双双走高。



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图三：1991年-2020年的M2增长率



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图六：1991年-2020年的M2增长率



从1994年之后，M2增速连续6年下滑，可是在中国加入WTO以后，现实外商投资大幅增加，这导致了外汇占款也大量增加，也就是国内货币发行量走高。



从2001年开始涌入的外商投资在2005年开始发挥作用，如下图所示，贸易差额陡然增大，几乎直线上拉。



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图七：1995年-2020年的进出口差额



大量的外资进来导致货币发行增速重新走高，按道理应该会重新走上80年代末期的大规模通胀，可是当时并没有这样。



我们再看看图四这个四十年的通胀数据，在1998年以后通胀就变得很小了。



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图四：1978年-2020年的通胀数据



到了这里，很怪异的情况出现了：



在1994年以前，M2增速动辄20%的情况下，CPI高达8%以上，可是在2001-2008年M2增速17%左右的情况下，CPI居然只有2%。



在这里，我们要说另外一个数据了：基尼系数。



2003年的时候，统计局公布的基尼系数是0.479，这个数字已经不低了。



0.2以下过于平均，大家可以理解成我们改革开放以前，0.2-0.3之间时较为平均，0.3-0.4之间时比较合理，0.4-0.5时差距过大，大于0.5时差距悬殊。可想而知我们2003年的0.479说明当时的社会财富分配已经开始极度不公平。









高杠杆加剧了不均衡





产业一旦金融化之后，杠杆率就拉高，财富的聚集速度就会很快，其中的典型就是房地产。



相比于实体制造业，房地产有两个以前没有的特性：规模大，杠杆高。以前的首富还经常出自制造业，但是后来的首富就经常是房地产和互联网两个行业。



▶张三的工资1000块，你给他涨薪10%，一年也就是多了1200块。



如果张三有1万块的存款，此时房价是1000块，他用1万的首付款，买了个100平米总价10万的房子。一旦房价上涨10%，他的资产就增加了1万。



工资和房价相等的情况下，工资增长10%一年才多1200，可是房价增长10%，一年就是1万。



8年的涨薪1年就被房子收割干净了，也就是说在资产价格上涨的情况下，买房人相比于无房人，资产增加速度是上十倍。



社会贫富差距开始急速拉大就成了正常行为。


▶我们再做个比较。



张三和李四是同学，张三在体制内，李四在私营企业。他们工资都是1000，存款都是1万。



国家要进行房地产改革，张三明白这个改革的意义，李四不明白。张三用1万当首付买了个10万的房子。



过了一年，房子价格涨到11万，此时李四想买房子了，于是把自己的1万存款给张三，另外从银行贷款了10万。



张三在还完贷款之后，手上有现金2万，李四有一套房子，另外欠银行10万。



这个过程走完，李四的钱到了张三手里，如果房子不升值，那李四就被张三收割了。



这两年卖房的人是不是就收割了这两年买房的人？





以前房地产景气度很高，房地产行业杠杆恨不得加到宇宙去，从可以查询到的2000年开始，这个数字就已经到了70%以上了。经济危机以后更是一路高到80%以上，这还是明面上的负债，表外负债都还没算。



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图八：2000年-2020年的房地产企业负债率





我们可以看看最早上市的房地产企业万科：



房改的1998年资产负债表是47.95%；

房地产起飞的2003年到了55%；

放水之后的2010年已经到了75%；

到了降杠杆的2018年，资产负债表到了85%。



几百万的房子，资金量很大了，以前还只需要一两成首付就可以随便买，只要房子上涨，把杠杆加上去，几年之后资产就是几千万过亿。



经济飞速发展的年代，真是人有多大胆，房就有多高的杠杆。



有些人在早期发现了这个漏洞，把杠杆拉满，发财了。有些人发现的晚，成了接盘侠。



房地产如此，那些在股市和期货市场发财的人是不是也是如此？





其实体制内的人发财机会更多，就在于他们对信息的敏感程度更高。他们经常接触到各种政策，只要把握一次，就容易财富翻倍。



你以为巨贪是怎么来的？每天和人拿着几百万现金交易？那你就想多了。



现在很多体制内人员的收入都是合法的，比如说我之前说的那个例子，煤炭产量要放开，他们把所有家当全部梭哈煤炭股票，一年就翻倍。



这种收入难道不合法？



他们很多人级别就是科级以下，这种级别不算是内幕交易，期货大佬葛卫东以前不就是贵州一个粮站的工作人员嘛。



和房地产有异曲同工作用的就是金融和互联网这种吸金特别高，杠杆特别高的行业，不过并不是每个人都能进这些行业。



房地产的高杠杆和大资金的特性让财富迅速的完成了转移，同时，也带来了一个非常大的后果就是









严重的透支未来





财富开始迅速的从大众手中转移到少数人的口袋里。



财富的这种聚拢效应就会导致通胀低迷，古代王朝到了末期，大地主出现的年代，如果用白银为货币计量，一般就会导致通缩。



这种现象很好理解，因为市场上流通的钱变少了。



比如张三，李四和王五都有100块钱，他们每个月花光，那就是300块的消费能力。



当张三和李四的财富转移一半给了王五，张三50，李四50，王五200，此时张三李四虽然省吃俭用，但还是花光，王五消费保持不变，那他们的花费总额就是50+50+100=200。



也就是说此时消费能力弱了1/3。



越是杠杆高的地方，人均的社会零售消费就越是不足，所以深圳的人均零售消费大大低于武汉和成都等内地城市。



2019年武汉的人均社会零售消费品总额是6.93万，深圳是5.35万，深圳只有武汉的77%。



很明显，深圳的富人财富比武汉高一个甚至二个等级，但是深圳的人均消费只有武汉的7成。



换一个说法，深圳的富人已经把穷人未来透支干净了，武汉的富人还给穷人留了一点。



所以说目前的经济问题就不是货币的问题，而是分配的问题。货币是足够的，但是分配出现严重的不均衡。



今年经济不好，有些专家学者说要放水，但是还有一些说要货币紧缩，我看长江证券的首席经济学家伍戈就是这种观点，还有上海财经大学的校长刘元春也是如此，他俩都是国家货币政策的智囊。



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在同一个平台，主张未来放水的翟东升有74万粉丝，主张现在大放水的任泽平有112万粉丝，而主张紧缩货币的伍戈只有区区4.6万粉丝。



读者不喜欢听太严肃的新闻，资本也不喜欢推送主张货币紧缩的经济学家。



可见在经济学领域，正经的人都是少数，哗众取宠的才有市场。









去杠杆任重道远



最近房地产持续下行，按照以往的政策应该是要放水，可是这次不同，监管的重点是保交楼。



其实从这点就能看出未来的政策走向：不要再期待未来的放水了！



从改革开放之后的这40多年的经历看来，在早期制造业创富的阶段，虽然拉大了贫富分化，但是并没有透支未来，这一点很重要。



制造业的兴起，在2001年以后还成了中国收割世界的工具，所以它的正面作用其实大于反面作用。



就是后来金融化之后高杠杆作用导致了现在的问题。也就是说制造业民营没错，房地产也没错，但是，加了高杠杆就有问题。



所以未来很长时间经济的一个重点都是去杠杆，这个过程可能会持续很多年，不会是一两年的短期政策。



去杠杆就会让拥有资产的人财富缩水，拥有的资产越多，杠杆越高，财富缩水的幅度就会越大。



这个过程是非常痛苦的，但是时间久了可能就习惯了。当未来再也没人相信房子永远只涨不跌的时候，房地产的投机就会消散。



没有金融化的助力，想要拉大贫富差距，太难了。



只有当去杠杆进行到一定时期，经济泡沫变小很多以后，经济的就会迎来二次迅猛的发展。



人病倒了，贸然用虎狼之药，最后结果只会越来越差。一定要先把身体调理好才行。



去杠杆就必然会导致经济下滑，这是不可避免的，用财政政策和行政政策来对冲货币政策，是一个可选的办法。



财政政策就好比现在的地方债加大发行力度，用发债的形式对冲以前房地产带来的资金。



行政政策就比如增加国企的作用，用国企的力量完成财富在一级企业端的分配。



还有的政治工具就是加大区域发展均衡，把蓄水池放大，水位就不会高低落差大。



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图九：1991年-2021年的M2增速



从2016年开始去杠杆，一直到现在有6年多时间了，未来还会持续进行下去。



在去杠杆的大背景之下，固定资产的价格会持续进入熊市，很多人问什么时候是房地产投资的时候，我的预测是未来可能很多年都不会有房地产投资的机会了。



或者说房地产再也不会回到以前的那种全民信仰的年代。



至于去杠杆速度的快慢，这要取决于国际形势的走向。欧美放水的快，我们去杠杆速度就会快，欧美停止放水，我们就会减缓去杠杆的速度。



昨天的文章说人民币升值，房地产的泡沫就会破，很多人说这个逻辑是怎么形成的。其实很简单，就是人民币升值过程必然伴随外资进入，外资来了，必然就是去杠杆的好契机。



也就是说人民币越升值，那货币政策就会越紧缩，在紧缩的货币政策之下，房地产会持续下滑。



未来一夜暴富的机会越来越小，为了我们自己生活幸福，要调低预期的目标值。



没有欲，就不会有嗔。

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作者: 浅贝    时间: 2023-1-20 22:01
聊聊深圳共有产权房这件事


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-01-20 20:05 发表于广东

作为一个前地产从业者，最近这几天朋友圈里为了深圳新出炉的共有产权房整得分外热闹，大家都那里揣摩政策这是何用意。

当然了，大部分人还是相当不以为然的，世上事，从来屁股决定脑袋，靠着地产行业吃饭的，又怎么可能会欢迎真的危及到自己饭碗的行当呢？

昨天下午跟一个还在坚持做地产的老同志聊了差不多三小时，她其实对三道红线意见很大，她把如今从恒大起，全行业遇到的困难归结于三道红线太过凶残，一下子把地产商们集体打进了ICU，现在再怎么挽救，都为时晚矣。

其实我对这个观点极其的不以为然，因为我从地产行业里出走以后，就去做金融了，之前大部分项目做的还是跟地产融资相关的。

2019年，在恒大还没有暴雷之前，我就已经说过，中国的地产企业八成都会扛不住的，不是老板们能力不够，而是杠杆用得太猛了，中间环节成本太高了，这就必然导致总价一级级增压，最后压得老百姓根本无力接盘。

这就跟杠杆牛一样，当股价因为杠杆加持，变得比市梦率还离谱，即便没有去杠杆的动作，等把最后一批接盘侠接盘资金消耗干净了，它一样还会崩的。

这就是老鼠效应，第一批聪明的老鼠嗅到了危险的信号，率先跳船，于是老鼠们争先跟风，本来就破破烂烂的船又多了许多老鼠跑路留下的窟窿，这不就沉得更快吗？

缺少接盘侠这件事从2017年环京房地产泡沫破裂就能看出来，要知道那可是北京啊！

至于地产商们资金链快断了，第一个传出暴雷声音的，也不是恒大，富力、碧桂园在2018年春节的时候都已经被业内人士各种传过。

大家都是做同一个行业的，就像同一条船上的老鼠，你危险了，难道别人就因此安全了？

现在还有人称赞王公子家的万达，说歪打正着，但我建议各位，还是要拉长了周期作出评判，在行业大格局下，个人的一点选择，屁都不是！

还记得2012年评论过煤炭行业，那些第一波冲击里能活下来的大佬，终究还是会为自己没有及时收手而买单的，结果到了2015年，终于煤炭赢来了一个行业普亏的真正低点，第一波熬过去沾沾自喜的人，最后都倒在了黎明前的黑暗里。

笑到了最后的只有神华们！

地产开发商的原罪就是杠杆！但重资产行业恰恰是个最需要控制杠杆率的行业，出事是迟早的，如果没有三道红线早早的挤破了地产泡沫，等到2022年全球性的紧缩周期一起来冲击，那才叫要了亲命呢！

债务周期一波动，让很多企业债务结构问题提前暴露，有了问题就要解决问题，就好像你蹦迪过HIGH了，引发了心肌炎，救命是让你去ICU里好好治疗，躺着休息，各种药物一起用，而不是说再给你注射兴奋剂，送回KTV里直接蹦，那才是要命的手段呢！

我们现在是惩前毖后，治病救人，各种手段虽然不停的用，看起来好像政策给 了不少，但还是在急救里。

债务周期最终都是由时间来熨平的，就好像身体康复期要多休息，不能看到自己好了一点就像夜夜笙歌，这么玩，很快就会连命都没有了。

如果没有三道红线近乎于致命的打击，你觉得被不轻不重口头教训了一通的房地产商们，等到硬着头皮挺过所谓政策的寒冬，他会如何呢？

当然觉得自己牛逼无比，就好像2021年之前的许老板，即便有过08年的打击，一样觉得自己英明神武，怕什么调整，脸皮厚点，咬咬牙拉更多的人下水，自己不就还是安全的吗？

2万亿的债务窟窿不足以把自己压倒，你信不信他还能给你造10万亿出来？

人性从来如此，只有真的受过伤，被打得灰头土脸，才会懂得“房住不炒”其实是在保护所有的人。

我的读者们几乎都是股民，我们股民在仓位控制的好的情况下，可以从容应对一只股票10倍的涨跌幅，但如果去配资了孤注一掷，一个跌停就能要了老命。

地产三成首付到底是多大的杠杆？掏空六个口袋来供养一套房子，这何尝不是孤注一掷的去赌呢？

深圳的房子，十几年来，有十倍涨幅并不稀奇，但涨到现在这个价格，你去看动辄千万+的小户型，有钱人看不上这个格局，住不下，你们口中所谓的刚需人群根本买不起。

当房价贵到连华为、腾讯这样在全国范围内都算是高薪的企业员工都无力负担深圳房价的时候，你就别怪华为把基地往东莞甚至更远的地方搬了。

当深圳从年轻人眼中的创业天堂变成了一个根本无法留住年轻人的食利城市，那么它还有什么未来？

当城市的房价高得令大部分都觉得离谱的时候，就得考虑一下跌的问题了。

大家不妨去看看最近法拍房市场里，真正刚需户型的成交价格，豪宅当然是不在此列的，那是全国富豪竞标的场所，但普通住宅恰恰是保障民生的基本要素。

所谓为什么前段时间深圳推出的安居房项目为啥销售情况不理想？

因为在销售上有许多限制，因为在10年期的持有时间里，购房者是没有办法处置那么大一笔资产的，如果这个时间周期里工作或者生活发生了点变故，你的钱基本就沉淀在里面了。

大家心里都清楚，房地产暴涨带来的暴富机会已经一去不复返了，在考虑买房之前，第一是考虑安全性，市场价打六折，听起来是不错，但你一算总价，想想月供，其实对于符合条件的人来说，压力还是很大的。

以前是指望着房价还能涨，金融属性高于住宅属性，那大家当然踊跃购买，但现在，事情已经变了！

但共有产权房有个好处，那就是随时可以反悔，随时可以退出来，政府可以作为代持人，同条件下优先回购，这就等于是有资金在里面托底，如果房地产市场价格上涨了，可以卖给市场里符合条件的人，实在是房价大跌，跌破你买入的成本，没关系，你还能要求回购，最大的损失无非就是个利息差。

深圳这样一个城市里，本来土地面积有限，以前天天想着提笼换鸟要搞高级产业进来，最终他们发现，一个空心化的城市是最没有竞争力的，华为现在重新在深圳拿到了很便宜的工业工地，比亚迪的厂区在扩张，一些工改写字楼的项目终于明白自己走了一条邪路，最终还是工改工，向更高端的制造业发展。

有健康的产业布局，还得有相对低成本的生活空间，不能只看着富豪们一掷千金的去抢动辄几千万甚至几个小目标的豪宅，顶层人群从来都是少数，万千个普通人才是撑起一个城市发展的基石。

所以我看到很多有产者对于共有产权房非常不屑一顾，因为面积不够大，因为没有完整的产权，因为……

总之各种看不起，但唯独没有想过，对于那些渴望得到共有产权的无产者来说，他们想要的不过是一个能够为自己生活托底的保障！

有了点能力，就可以买房安家，安了家以后，倘若有发展，并不妨碍自己再搏一把有豪宅的未来。实在是发生了变故，没能力留在这个城市里，这笔买房的钱还能当成长期的储蓄，随时变现，用于应付未来的生活。

这才是安居的真实意义。

其实产权并没有你们从业者炒作的那么大过天，因为房产的底层是土地，土地的所有权归国家，满打满算，大家只拥有那块地70年的使用权，又谈什么房子完整的产权呢？

共有产权房代替安居房并不像有些人说的那样，为了避免侨香村之类的事情再发生，当年买侨香村的那批人，赚了十倍，但这么多年来，多少福利性房产又何止涨了十倍呢？大家无非是站在深圳房价暴涨的肩膀上，一下子被炒作成了热点，格外引人注目罢了。

我记得以前有那种懂得钻政策空子的售楼员，自己通过零首付，各种套来套去，在深圳攒了几十套房子的人，那获利又何止百倍？

时代在前进，带着一些胆子大敢加杠杆的人暴富了，但时代前进的意义并不是让胆子大的人永远靠着这一招，站在山巅，反复割普通人的韭菜。

让一个国家的人都陷入到对投机无限崇拜中，恰恰是社会的悲哀，所以政策开始转向，告诉你房住不炒，大部分普通人并不是一开始就抱着搞金融的目标置业的。

这几天我看网上都在炫自己家乡的别墅，那些动辄造价过千万的房子，根本没有流动性，我们那里的行情，自建房想卖出去，造价最少打个三折再开口，大家亏定了，为什么年年还有人赚了钱回家就要起大屋？

因为营造一个住所，是人的本能，安居不是用赚了赔了，金钱来衡量的，只不过是玩地产金融玩太猛了，最后玩得大家忘了本心罢了。

一个时代过去了，永远不会再回来了。

这是兼顾公平和发展的选择。

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作者: 浅贝    时间: 2023-2-7 15:15
2023，请警惕“信贷塌方”！


原创 葫芦娃 大碗楼市 2023-02-03 08:00 发表于浙江

近期，最热门的楼市话题是什么？

提前还贷！

——年后提前还贷人数激增/不预约不让还/提前还贷至少需要排队3个月……

今天，我们不聊提前还贷。

我想跟你谈谈，隐匿在“提前还贷”背后的一朵阴云：资产负债表衰退与信贷塌方。

假如说，2023年有什么紧迫危机的话，这朵阴云必须算一个。

开篇科普。

在探讨“资产负债表衰退和信贷塌方”之前，先了解下：什么叫资产负债表？

书面的解释是——

资产负债表示反映企业在某一特定日期的资产、负债和所有者权益（净资产）状况的会计报表。

关于资产负债表，还有一个会计恒等式：资产=负债+净资产。

围绕这个恒等式，给大家举个例子吧。

比如，

你家有一套价值1000万的房子，还有价值100万的股票，但同时还有700万的房贷未归还。

那么，

你家的资产负债表，用会计恒等式表示，就是：总资产1100万=负债700万+净资产400万。

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好，理解了资产负债表的恒等式之后，我们再来看下面两个问题：

第一，什么叫“扩表”？

某天清晨，你一觉醒来，有预感大A牛市要来。

要加仓、要干、要会所嫩模！

于是，你把房子做了二次抵押，从银行又贷出来100万，用于加仓股市。

那么，你的资产负债表就变成了：总资产1200万=负债800万+净资产400万

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虽然净资产仍保持400万不变，但总资产规模因负债增加，而增加了100万。

以上过程，就叫“扩表”。

在扩表过程中，发生了什么？

——银行增加了100万的贷款业务，你也产生了100万的实际投资。

由此，实现了经济规模的扩张。

人人扩表，经济扩张。

第二，什么叫“缩表”？

同样是某天清晨，你一觉醒来，喜从天降，你被裁员了。

内心慌的一批，老子要求稳，老子要提前还贷。

于是，你把股市里的100万套现了，用于提前归还100万的房贷。

那么，你的资产负债表就变成了：总资产1000万=负债600万+净资产400万

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虽然净资产仍保持400万不变，但总资产规模因负债减少，而减少了100万。

以上过程，就叫“缩表”。

在扩表过程中，发生了什么？

——银行减少了100万的贷款业务，你也减少100万的实际投资。

由此，实现了经济规模的收缩。

人人缩表，经济收缩。

通过以上例子，你就能发现一个神奇的现象：

虽然，你的净资产自始至终都是400万。

但是，你的家庭资产规模却能伴随着拉大负债扩张到1200万，也能伴随着提前还贷收缩到1000万。

钱还是那些钱，就看你有多大胆。



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缩表之下的楼市危机。

当你理解了第一部分的内容之后，咱们来谈谈当下的楼市危机。

请牢牢记住下面这句话：

当下的楼市危机，并非流动性危机，而是由扩表时代急速转入缩表时代后的资不抵债。

似乎不太好理解，没关系，耐心往下看。

2021年以前的房地产，毫无疑问就是“扩表时代”。

扩表的过程，既是房企借着信贷宽松疯狂加杠杆、拉负债的过程，也是资产规模高速扩张的过程。

与此同时，又因为房地产规模大、链条长的特征，最终造成了——

扩表时代里，不仅房地产自身的资产负债表疯狂扩张，也拉动着相关产业链、家庭和地方城市的资产负债表同步扩张。

2016-2019年——

地产扩张最迅猛的四年时间里，行业净资产虽然没增长多少，但总资产规模却伴随负债的激增而猛增。

进入2021年之后，形势发生了逆转。

——伴随房企融资“三道红线”和涉房贷款“两道红线”的落地，房企来钱的路子被卡死了。

来钱的路子被卡死了，现金流就紧张了。现金流紧张了，扩表时代里堆积的高债务风险就暴露了。风险暴露了，债主们的集中挤兑就开始了……

美元债、银行、供应商……蜂拥而来，向当年的房企大爷提出一个相同的要求：还钱。

为了应对债务的集中兑付，房企大爷们的选择大都相似：

停止拿地、变卖资产、所有的现金流都用于归还到期的债务和利息，从当年的规模最大化转变为负债最小化。

还记得开篇科普中我们所说的么？

所谓缩表，就是“降低杠杆、降低负债”。

伴随杠杆和负债的降低，资产规模也会随之缩水。

对！

自2021年起，中国房地产正式进入“缩表时代”。

房地产进入缩表时代之后，一个新的问题出现了！

当绝大多数的房企都不再拿地，反而集中抛货、出清资产，以此换来更多的现金流，尽可能的偿还债务和利息时，所产生的的必然结果是什么？

房价的下跌、地价的下跌、房企资产价格的下跌！

在这种情况下，我们再来看资产负债表的那个恒等式：资产=负债+净资产。

当资产价格大幅下跌、房价和地价大幅下跌，下跌的幅度甚至超过了房企偿债的速度，将会发生什么？

资不抵债！

再拿第一部分的案例，来给大家举个例子。

最初时，

你家有一套价值1000万的房子，还有价值100万的股票，但同时还有700万的房贷未归还。

突然有一天，绝大多数人都在抛售房子，房价急速下跌，你家那套价值1000万的房子，突然贬值成了500万。

那么，你的家庭资产负债表就变成了：总资产600万=负债700万+净资产-100万

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总资产＜负债，资不抵债开始出现。

当资不抵债出现时，你的第一反映是什么？

快！快把价值100万的股票赶紧变现！

加速偿还债务，减少利息成本！

对！

加速缩表，开始出现！

当大量的房企和家庭资产负债表开始出现资不抵债的状况，当大量的相关产业链、金融机构和地方城市开始加速偿债，当几乎所有人都开始主动收缩资产负债表……最终的结果是什么？

——所有人一拿到钱，就立即还债；

——新增储蓄和还债资金，源源不断的流入银行体系，然后再也流不出来；

——哪怕央行把利率降到0，企业和家庭也不借款；

——信贷无法扩张，投资无法扩张，信贷循环凝滞；

——经济活动萎缩，家庭和企业收入下滑；

——收入下滑之后，更不愿意借款。

信贷塌方出现！

1929年美国大萧条、90年代日本泡沫破灭后“失去的十年”、2000年德国衰退……皆是资产负债表衰退和信贷塌方后的一地鸡毛。

当下我们在降息趋势里的“集中提前还贷”，也是资产负债表衰退前的征兆。

一旦趋势形成，中国版的信贷塌方就来了。

有人说，不就是个房地产么？难道说房地产缩表了，地球就不转了，中国经济就不腾飞了？

还记得刘副总理在达沃斯论坛上提及的三组数据么！

——房地产贷款占银行信贷的比重接近40%；房地产业相关收入占地方综合财力的50%；房地产占城镇居民资产的60%。

这三组数据说明了什么？

高层眼中，

房地产的资产负债表就直接关联着地方城市、金融机构和居民的资产负债表。

请牢牢记住下面这段话：

当下楼市，真正的危机并非流动性危机。

而是——

急速缩表之下，所造成的资不抵债；

资不抵债的预期之下，所产生的的集中偿债；

集中偿债之下，造成的资产负债表衰退。



图片

最后，我们就要聊到最关键的那个问题了！

当下的问题，该如何解决？

当下的危机，该如何化解？

截止目前，楼市危机的主要化解方式就是：投放流动性。

——打开房企的融资渠道，让更多的房企，能更顺畅的借到更多和更便宜的钱。

但是，投放流动性并不能解决当下的问题。

让我们再次拿出资产负债表的恒等式：资产=负债+净资产。

现在的核心问题是什么？

急速缩表之下的资不抵债，资不抵债预期下的集中偿债，集中偿债下的资产负债表衰退。

说白了，还是四个字：资不抵债。

资不抵债、资产＜负债，能靠投放流动性、增加负债来解决么？

并不能！

反而负债增加的越多，资不抵债越严重。

那么，

在“资产=负债+净资产”的恒等式中，想让“资产＞负债”的最好办法是什么？

增加净资产！

对于楼市来说，增加净资产的最好方式是什么？

无非就是以下两种。

第一种，通过资本市场来解决。

——打开房企股权再融资，通过股权融资的方式增加房地产开发企业的资本金，增加房企的净资产。

第二种，通过楼市自身来解决。

——推升房价，通过推升地价和房价，来推高房企和居民的净资产，进而达到“资产＞负债”的目标。

于是，去年底涉房企业的再融资打开了。

于是，去年底开始、自集中提前还贷开始、自资产负债表收缩开始——

政策、舆论和历次会议，越来越利多楼市了。

有些话，不能说的太直白，点到为止就好。

过年期间的历次直播中，总有人在问：2023年的楼市，会如何走？

或许看完这篇文章，可能你就清晰风在往哪吹了。

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作者: 浅贝    时间: 2023-2-9 22:53
突然之间，房地产就成了“困难行业”


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-02-08 22:48 发表于广东

人都是记吃不记打的，地产的问题其实一直都有，甚至在房地产最火热的年代，局部地区去化率都开始在令人担忧了。

2012年，我跟一个朋友去鄂尔多斯看煤矿项目，当地刚好有另一个朋友做地产开发，他领我去康巴什新区圈的一望无际的一大片地，问我有没有办法解决。

我有什么办法呢？没有人，有的是大片的地，谁也没办法解决问题。

十年之后，鄂尔多斯的地产似乎缓了一口气，因为新区再也没有批新的地，因为政府大规模的搞棚户区改造，因为政府开展各种以资源换产业的规划，现在鄂尔多斯康巴什新区已经不再是知名鬼城，但归根到底，还是因为煤炭的价格涨起来了，当地政府有钱去扛，用钱来吸引人，吸引产业，但最终效果如何？

真不好讲，只能等哪天煤炭价格再跌下去了，才能看到真实情况。

但并不是每个城市都有鄂尔多斯的好运，还能持续的去反哺地产，大部分城市吃惯了土地财政的饭，轻飘飘的说一句摆脱依赖，现实吗？

2月6日，武汉发布16条稳经济措施（下称16条），房地产行业被归为“困难行业”。

很多从业人士都在哀叹，不降价根本卖不动，但降多少才能卖动，降到什么程度才能卖动呢？

别跟我说什么买涨不买跌，跌到一定程度，它必然会跌不下去，但谁又敢去放任自由市场，让房价真去探那个底呢？

现在大家只好僵持在原地，于是卖不动，根本卖不动。

银行第一个行动起来，来了个利息打折。

这就让那些存量的房贷客户心里格外不是滋味了，于是银行跟地产之间的联动促销没有带动太多的房地产贷款业务增长，反倒催生了一大片提前还贷的热潮，这波猝不及防的反操作，把银行搞得很被动。

平心而论，有钱提前还贷绝对是划算的，理财的收益不断下滑，还有暴雷的风险，存款利率就那么点，普通人炒股买基金不赔就已经很开心了，能维持6%以上的回报简直不可能，所以还不如还掉房贷，减少债务，让生活轻松点。

但这把操作直接伤了银行，本来吃死你客户30年利息收入，能提前还贷的，都是低风险的优质客户，现在这些人都没了，留下来的资产，变相风险就变高了，拿回来的钱又没办法再投出去，这等于是资产负债表缩水了。

更糟糕的是，很多未来的收益早就折算在现阶段的收入里，现在这收入都算计好怎么花了，它突然就没了，日子可咋过？

现实是很残酷的，看起来鼓励地产发展，让房价地价飙升，好像让所有利益链上的人都拿到了一波丰厚的回报，人人开心，喝不完的茅台，做不完的美梦，但这世界上，任何事都是有代价的。

地产自从搞出按揭以后，说白了，就是透支了一个家庭30年的未来。

利益链上的人寅吃卯粮，吃惯了，就忘了该有敬畏之心，总觉得还能继续膨胀下去。这就是从2020年开始，不断的有大房地产公司开始暴雷。

很多人都想不通，为啥房子卖那么贵，那么多人买房子，他们赚了那么多钱居然把自己赚成了巨额的负债？钱都到哪里去了？

因为大家赚的都是未来的钱，赚的一切都是建立在明天比今天更贵的基础上，当他卖掉1万元一平方的房子，就敢花8千一平方买新的地，为了竞争，对手甚至敢把价格飙到1万+，大家看一看，好家伙，面粉涨得比面包还贵，觉得这些搞地产的人脑子都进水了，但人家算账是到这房子开卖的时候，房价能涨到2万+，所以为啥不拿？

这个击鼓传花的有戏在高负债，高杠杆的环境下持续发展，大家没有意识到自己赚的是透支未来的钱，总以为未来还有未来，美好的生活它停不下来。

但世界不是这样的，即便是社会发展也有个螺旋前进的方式，哪里有一条直线走到头？

最开始是一对夫妻付出30年就可以买房了，到后来变成了掏空六个口袋和整个家庭的30年，再往后已经无力支付了，为了不被未来压垮，年轻人选择了现在就躺平，于是以前催动房地产不断膨胀式扩张的接盘侠们开始告急，透支游戏玩不动了。

也别骂政策陡然上紧箍咒，2020年如果跟着老美一起浪，固然能让地产公司的好日子多延续两年，但出来混的，迟早要还的，倘若拖到2022年，老美加息年开始出现大面积的地产暴雷，请问那该如何控制？

也别说批评当年政策过于严厉，这玩起疯狂滚雪球的游戏，你温柔的说停止，人家肯吗？整个房地产利益链条，上上下下，谁都没办法停下来，不狠点踩一脚急刹车，这个惯性冲下去，又会冲到哪里去？谁都没底。

在透支未来的游戏被很多人看穿，到累觉不爱的时候，再给上点药，救济行业也好，各种扶持也好，并不意味着马上又能起来继续HIGH了。

当年土地财政吃得开心的时候，看起来地方政府拿到了好多钱，但透支未来的钱被当成日常正常收入，并且还过分美化了这个现象的持续性，会带来什么？

地方债为什么能膨胀成那个样子？

穷人，是永远不可能背负上巨额债务的，因为没有谁会借钱给穷人。

只有曾经阔过的人，才能欠下天量的债务。

地方债跟地产是脱不了干系的，用可以继续透支下去当理由，来大肆花未来的钱，上杠杆花，你说它债务庞大，它理直气壮指着炒高的低价说，我资产庞大。于是债务规模就在无限乐观或者别的情绪之下，止不住的飙升。

透支的亏空需要时间来笑话，元气大伤不是靠吃激素能找补回来的，需要修生养息。

这个过程里，没办法继续透支了，靠透支玩的地产游戏，当然就成了困难行业了，现在只有少量的刚需和改善型需求扛着这个以资产膨胀引人入榖的行业里，规模必然是在萎缩的，一个行业一旦不能维持扩张，陷入到杀存量的内耗里，行业里人人困难，你说怎么救？

也别说休克疗法完全都是错，短时间里晾晾也是个好事，停下来，看看情势如何，再说别的话。当然了，指望地产完蛋，跌到人人都买得起的是不现实的，资产价格迅速下滑会有严重的财富黑洞效应，日本为什么在失落的三十年里永远爬不出来？房地产崩盘形成的资产负债表急剧萎缩是根本原因。

所以房地产当然还是支柱产业之一，房价是不能大起大落的，只能以时间来换空间了。

只是困难是无法避免的，现在房地产的根基，人口都已经开始负增长了，你还想行业继续保持原来的好光景，可能吗？

昨天有媒体采访chatgpt问什么理财比较靠谱，号称很智慧的AI说，投资商业地产是个好的选项，你看，这年头，连人工智能都开始骗人了。我刚入行的时候，好多人都信奉一铺养三代，现在有几个敢说这个话？只有说了不必担责任的AI吧。

热度会过去的，行业会没落的，一切都会变化的。

即便经过一番修生养息，未来的地产也不会像从前那样，过去二十年的黄金年代是不可能再回来了。

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