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标题: 房价观察 [打印本页]

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作者: 浅贝    时间: 2017-3-29 14:57
标题: 房价观察
　　自己也是房产投资的受益者，但现在这个价格也是不太看好的，特别是身边人不停地提购房无风险，才是保值增值的唯一选择，真有种担心，房价是否已经快破了？

　　房子如此的紧俏，如果是在十年前，那是非常支持的，但现在一套百平米的新房，在杭州较偏的地方也要３、４百万，还是有点离谱，看接下来几年如何演变。

　　对于房价１０年以上的走势，那是没必要怀疑上涨趋势的。此贴只是验证短期三年里的下跌预期。

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作者: 浅贝    时间: 2017-3-29 14:58
北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米


　　3月27日，北京市国土资源局推出了2幅地块，分别位于朝阳和密云，土地面积一共为7.3万平方米，规划建筑面积为12.8万平方米。
　　据华尔街见闻统计，从3月17日北京楼市限购升级至今的短短10天内，北京市国土资源局官网一共挂牌出让了9块含住宅的用地，总计建设用地面积39.6万平方米。
连续“重拳”出击：北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米！1
连续“重拳”出击：北京加大住宅土地供应 10天挂牌近40万平米！1


　　今日挂牌的这两幅地块都采用"限房价、竞地价"的出让方式。所谓“限房价、竞地价”，就是在土地出让时就已经规定了未来销售的房价。
　　据澎湃介绍，上述这两幅地块均限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，上述宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
　　就在限购升级的同一天（3月17日），北京住建委发文称，切实增加商品住房有效供应。加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。同时，加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。
　　北京住建委指出，今年以来北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，加快土地供应节奏，保障土地有效供给。截至3月17日，已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，与去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。
　　北京楼市调控频出“重拳”
　　3月，北京楼市调控接连出“重拳”。3月17日，北京升级楼市调控，实施认房又认贷，二套房首付比例提至60%。3月24日，北京祭出“认离”新政，即对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
　　3月26日，北京商改住产品限购“大棒”终于落下，明确在建在售“商办”不得卖个人。
　　据财新26日报道，北京对价格畸高的学区房开出“猛药”。2017年，北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。这意味着，已购学区房或贬值。
　　限购升级的当然不何止北京，据华尔街见闻不完全统计，3月以来全国已有24城启动或升级了限购。

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作者: 浅贝    时间: 2017-4-17 14:05
楼市调控再升级！14城率先出台“限卖”政策



　据证券时报4月17日报道，毫不夸张，当下是史上楼市最严调控期。近来几乎每天都传出有地方限购，而且限购的政策更是“五花八门”：限贷、限购、认房认贷又认离……甚至开始限卖。
　　买了房，需要在取得不动产权证满2~3年后才能出让，这在中国房地产历史上可以说绝无仅有。目前，成都、厦门、福州、广州、珠海等14个城市已经率先出台限卖政策。
　　首批14城“限卖”
　　4月13日，成都发布房地产调控新政，明确在市内住房限购区域内新购买的住房须取得不动产权证满3年后方可转让。
　　据证券时报记者统计，今年3月以来，全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，严厉打击短期炒房客。
　　据证券时报梳理14城相关政策发现：杭州“限卖”的对象明确仅为企业；保定白沟新城、启东等城市“限卖”政策限制的是非本地户籍居民（家庭）；常州、扬州、厦门、长乐、青岛、广州、珠海、惠州、东莞等城则面向的是全部住房交易对象；福州、成都则对交易住房所在区域进行了限制。在“限卖”年限上，保定白沟新城定为“五年”，时间最长。
　　“限卖”背后，是楼市当前出现的由投资需求引发的快速升温，以及由此带来的供需失衡的现状。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。执行“限卖”的是部分热点城市，一定年限的限制转让，可以有效地降低投机行为。楼市调控在继续，但今年调控多了很多创新名词、创新措施，很多政策都颠覆了过去的游戏规则。
　　楼市调控三点新特征
　　自2016年9月30日以来，全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策，累计140余次。
　　张大伟认为，当下楼市调控的主要特征有以下三点：
　　一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新区周围全面限购。过去限购以一二线城市为主，当下有很多三四线城市也加入限购范畴。在过去一年多，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低，各种利好因素集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。因此这些地方也开始限购。
　　二是历史首次开始系列城市限制持有年限，“T＋N年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。
　　三是一、二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多轮调控政策轮番出台可以说全方位封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控行列。
　　房价走向何去何从
　　新一轮调控后，房价走向会是怎样的呢？
　　经济学家郭士英认为，如果说“限购”是迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了。如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。
　　郭士英称，给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。
　　民建中央经济委员会副主任马光远认为，思考房价的问题，关键在于掌握三个维度的逻辑：
　　一是政策的维度。中国房地产市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格，每次都是见效的。
　　二是供需的维度。供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。
　　三是价格的逻辑。房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入，房价中位数，房价收入比，租售比等一系列的指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，泡沫化程度已经很高。
　　当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的影响下，一些热点城市价格出现调整也是大概率

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作者: 浅贝    时间: 2017-5-16 13:46
环京区域限购再升级 大批投资客被套恐现退房潮
2017-05-16 08:20:44来源：澎湃新闻
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原标题：环京区域限购再度升级，大批投资客被套恐现退房潮
　　继5月14日河北全面升级限购措施后，5月15日，河南开封市也出台楼市新政，在商品住房限价销售等方面作出相关规定。此外，5月13日，南京方面则推出了新购住房3年内限卖的措施。
　　这其中，由于涉及环京与环雄安区域，河北全面升级限购措施也成为了市场关注的重点。
　　据《证券日报》记者了解，此前环京与环雄安区域，针对外地户籍的购房者，普遍执行的是限购1套住房的政策，而这也给一些投资客留下了机会。
　　不过，在限购措施升级后，符合购买资格的人群数量大幅减少。“不说环雄安区域，只拿环京区域来说，投资客的比例一直很大，而在执行买房需3年社保或纳税证明后，这些区域的购房人群肯定会明显下降，基本上就是想卖也卖不出去，尤其是环京区域此前刚刚经历房价的快速上涨，没有人会选择高位接盘，近期在那边以投资为目的买房人群，估计都要被套在里面了。”有业内专家指出，“环京区域近期签了购房合同，但没来得及网签的客户，估计很大一部分都要退房”。
　　中介炒房大量被套
　　“我去年在香河买了一套，我徒弟在固安买了一套，除去新来的，我们店里一半人都在环京区域买了房，估计短时间内都要砸在手里了，现在各地的调控越来越严，我们自己的生意也不太好做。”面对河北地区限购的全面升级，北京某大型中介公司的员工这样对《证券日报》记者表示。
　　5月15日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），根据意见，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。
　　同时，《意见》规定，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
　　此外，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
　　值得注意的是，《意见》明确指出，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。而此前，河北地区一直认可补缴的纳税证明或社会保险。“我们这边有人专门做这个生意，即便不在这里工作，也可以买纳税证明或社会保险，不过现在补缴的不算数了，想要有购房资格，现在买的话也要三年后才能拿下资格。”有知情人士称。
　　据悉，去年以来火热的楼市，让不少从事房地产中介业务的经纪人赚的盆满钵满，但大部分经纪人本身并不具备在北京买房的资格，因此有相当一部分房地产中介经纪人选择了在北京周边区域购入房产，“当时买房的时候也是觉得环京区域还能涨，就把这几年赚的钱都交了首付，不过最近北京限购也很严格，我们店一个月就几单生意，收入下滑的很厉害，我也是靠着以前生意好的那段时间攒的老本来应付房贷，但要是市场环境一直这么差，我的压力会越来越大。”上述中介公司的员工表示。
　　此前，有消息称，北京最大的房地产中介公司链家地产，为了优化资源配置，近期已经关闭了87家门店。而受北京新出台的限购政策影响，很多链家门店4月份的成交量寥寥无几，环比下降77%。
　　有业内人士指出，在楼市火热时，房地产中介参与二手房投资的比例相当高。而除了北京的房地产中介在环首都区域大量购入房产外，不少环京区域的中介员工也参与到当地楼市的投机中，由于他们具有信息上的优势，因此参与二手房买卖的积极性颇高。“不过随着调控全方位收紧，中介员工想拿到以前那样的薪酬已经不可能了，有些高位入市的，不排除断供的可能性。而在调控不放松的情况下，环京区域的房价已经没有继续上涨的空间，而春节后那一波快速上涨基本也是几个利好刺激下，投资客炒起来的，这一波上涨的水分估计很快就会被挤出”。
　　而根据河北廊坊市政府透露， 4月13日起，廊坊针对全市范围内的开发商、中介机构开展专项整治，坚决打击违规销售、恶意炒作、虚假宣传、虚假房源等违法违规行为。
　　截至5月中旬，廊坊市共检查54家开发企业、150家中介机构，发现7家企业项目涉嫌存在违规销售行为；42家中介机构涉嫌存在不具备代理销售资格而代理销售相关项目；2家开发企业涉嫌未批先建问题；6家开发企业涉嫌提供虚假材料。
　　新政下恐现退房潮
　　除了中介大量参与楼市的投机外，环京楼市还有其他大量的投资客。《证券日报》记者此前在固安某楼盘采访时便了解到，他们的项目，投资客的比例至少在50%以上。“新政出台，我们上个月开盘的项目，估计会有客户退房，毕竟外地客户大部分人都没有3年社保，我们也在想办法，尽量把这批客户的都办了。”有环京区域楼盘的销售人员这样对记者表示。
　　此外，有业内人士告诉记者，近期在环京、环雄安区域买房的人群，如果不符合新的购房资格，且还没有通过网签的，即便签署了购房合同支付了购房款，也可以无条件毁约。
　　实际上，此前针对北京“317”楼市新政，有法官便表示，房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难，对购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。
　　各地开启限售模式
　　而在河北全面升级限购的同时，包括南京、开封、芜湖、海口等地也相继收紧了调控措施。
　　5月13日，南京市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。
　　5月15日，河南开封市人民政府官网发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预（销）售许可并对外销售的商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售，房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘；非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月份以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预（销）售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。
　　同时，开封市政府还禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。
　　此外，继4月份海南全省限购，5月份海口、三亚、琼海、五指山市陆续跟进加强调控。四地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。而5月8日，芜湖市颁布楼市新政，明确在芜湖新购买（自该新政施行之日起）的商品住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满2年方可转让，使得芜湖市成为安徽首个限售城市。
　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国发布楼市调控政策的城市已经超过60个，内容也全面升级。
　　根据中原地产监测数据，上周一线城市住宅成交量下调明显，平均跌幅达到两成，同比跌幅更是达到了44%，二线城市环比则有轻微波动，同比跌幅为20%，三线城市环比也有10%的下调。
　　“目前的楼市开启‘五限时代’，即限购、限贷、限价、限售、限商。现阶段全国已经有超过20个城市执行限售政策，而这也成为当前各地楼市调控的新思路。预计未来还有更多的城市会执行这一新调控措施。一定年限内限制转让，也确实可以有效的降低投机行为。”张大伟指出。

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作者: 浅贝    时间: 2017-6-27 16:15
撑死胆大的，这座城市套住了一大堆炒房客！
融360房贷
2017/06/25 17:29
昨天有媒体曝出炒房客“梦碎”唐山的消息。投资人撤资，资金链断裂，整个城市的商品房销售充满了坑蒙拐骗，
说实话，对于这样的结果，融360房贷君一点也不觉得意外，我们在之前的文章中也发出过警告。
在环京概念的包装下，第三方代理商开发商都瞄准了来自北京等地的炒房客。开发商包装烂尾工程回笼资金，试图解套离场，而代理商则赚得盆满钵满。
1、新民居到底是什么鬼？
媒体重点提及的唐山君德城上城项目，实际上是个新民居项目。
那么到底什么是新民居呢？
一句话概括：新民居本质上是小产权，但却拥有合法身份。
首先，新民居是合法的。
一张图解释：

原文链接如下：
http://www.hebjs.gov.cn/Mobile/z ... 0150724_197344.html
其次，新民居本质上仍然是“小产权”。
之所以要强调“本质上”，是因为新民居的确有合法身份，但在实际购买和使用过程中，它跟小产权却惊人的相似。
新民居所占用的土地是村集体土地，没有国土部门给的土地使用权证书。所以这种房子买了之后是有房屋产权证的，但没有土地证。
开发新民居的目的是为村民建房，但照顾开发商的利益，在保证村民住房的情况下，一部分是允许对外销售的，也会有《商品房预售许可证》。显然，这种开发模式是得到房管部门的首肯，房子也会有正规的产权证，但是产权证上会注明房屋属性是“新民居”。见下图：

新民居拥有这种双重属性，决定了购房者买这类房子只能自己掏全款或者跟开发协商分期，银行贷款是别想了。
至于房屋后期拆迁会不会有补偿，还存在较大的不确定性。因为新民居的特点决定了购房者虽然有房屋产权证，却不可能凭产权证（这种产权证更强调的是你对房屋的实际使用权，而不是所有权）成为村集体成员。
此外，既然是非本村村民买房，那自然要考虑到房子二次出售的问题。但融360房贷君（fangdai123）想说的是，这类新民居的房子是难以上市流通的。根本原因就是这类房子虽然有产权证书，没有土地证书，决定了购房者所拥有的是一种受限制的产权。
为什么要开发新民居呢，有两点原因，一是农民集中居住，改善居住条件，二是集中居中后，释放了宅基地，能够确保耕地农田面积不减少。
在大量炒房客开始向三四线城市转移的情况下，开发商和代理销售的机构看到了赚钱的机会，于是这类房子被他们精心包装，在手续不全的情况下再次销售。常用的套路有，唐山楼市是价值洼地，京唐铁路、环境都市圈等概念。
市场火热的时候，开发商不愿意给代理商分一杯羹，部分代理商开始与一些问题项目合作，为他们导流。
这次爆出的唐山君德城上城项目，就是一个新民居工程，而且是问题比较严重的项目。
据了解，不仅纯炒房客深陷其中，大量的业内销售人员也被套住。
你们不知道的是，还有不少项目是打着“新民居”的头衔，实际上是“小产权”，当然这种就更危险了。
2、唐山值得买吗？
说完了新民居，咱们再聊聊唐山这座城市。假如是完全没有问题的项目，是否值得投资呢？
首先，我们必须要明确的是，唐山是一座传统的重工业城市。在传统产业式微的今天，去一座传统重工业城市买房，显然是一种不合时宜的行为。
不得不说的是，唐山房价还在涨：

看着这样的数据，融360房贷君（fangdai123）想说的是，与其说是在涨，倒不如说是距离兑现的时间更近了。
先来说说唐山楼市起飞的原因。
大的原因肯定是一二线城市需求的外溢。但具体到唐山还是要仔细说一说的。
先看看这张图：

今年3月份以后，唐山楼市有一个明显上扬的过程，具体原因是3.17后，北京楼市冰冻，炒房客携资金顺着京唐城际高铁一路向东，推高了当地楼市。彼时，炒房客并未冷静，心中所想的不过是北京不能买，剩下哪里还能买。

京唐城际高铁是很多炒房客看好唐山楼市的重要原因，在他们眼中，高铁已经将唐山纳入北京的“卫星城”，从唐山搭乘高铁可以一小时抵达北京的通州。
从地理位置上来看，唐山到北京与保定到北京相差无几。
除了京唐城际高铁之外，环京概念的崛起对唐山楼市的推动更为直接。
众所周知，中国的三大城市群，环沪和环深都是互相提携的，上海和深圳虽然一枝独秀，但周边的小城市发展得都比较好，而环京目前显然是北京一枝独秀，而周边的小城市则基本上是被遗忘的节奏。但今年乃至今后十年，因为众所周知的原因，发展的重心肯定是在北方，在环京。炒房客自然也看到了这一点。
在炒房客群体中，他们都有一种互相心理强化的过程，简单说，一种利好在炒房客心中会被无限放大，现在买房显然就能在未来分享这种利好果实的最好方式。
但实际上，在融360房贷君（fangdai123）看来，以上两点都站不住脚。
1、炒作京唐城际铁路为什么不靠谱？
这种模式的前提是，唐山必须成为北京的卫星城，实际上这很困难。买卫星城的房子的人一般都是资金不怎么宽裕，冲着房价低去买的。未来炒房客要想套现，也必须要这类刚需购房者进场才行。
由于这类购房者一般都是普通上班族，他们对通勤成本非常敏感。虽然愿意买郊区的房子，但如果上下班通勤成本超出了他们所能接受的极限，再便宜也不会买的。而京唐城际铁路由于尚未通车，无法得到准确的数字，但还是可以比对一下的。北京到天津，与北京到唐山的直线距离差不多。目前北京到天津城际高铁二等座是54.5元，往返就是109元，一个月22天就是近2400块钱。如果算上北京市内的高铁转地铁，差不多每天还要增加6-10元的成本，也就是说每个月至少要2600块钱左右。这样的成本，对于北漂们来说，几乎是难以接受的。如果是夫妻北漂，通勤成本就是翻倍，是不是等于月供了？是北京的一套小房子的月供。
2、环京概念
环京概念一直在发酵，很多年了，直到今年雄安新区的设立到达高潮。但我们必须认清一点，雄安新区设计之初，就明确表示，要排除房地产的干扰。
至于环京的其他城市，比如沧州、廊坊、张家口、承德等城市虽然到现在出现了一波涨幅，但今年5月份河北已经出台方案。

时至今日，包括廊坊等多个城市已经按照上述方案设计了本市的调控方案。融360房贷君(fangdai123)认为，当前的调控已经不完全是基于市场层面的考虑，而是基于更高一级的诉求。再去炒房，只能成为炮灰。
当前环境楼市以燕郊为代表，已经开始下行了。大量炒房客手中的房子已经无法变现，不管你赚了多少账面数字，该回吐的回吐，该站岗的站岗。
未来环京的发展空间很大，但从当前的规划可以看出，重点是以北京、石家庄、天津为支点的三角形区域内。

改造一个旧城市是很困难的，而建一个新城显然要容易的多，从这个角度来说，唐山显然缺乏足够的想象空间。而从以上分析来看，其实除了唐山，环京其他城市目前都不具备炒房的空间。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-12 11:49

万科巨变：资产负债率创新高，流动比率创新低

　　自郁亮接手万科董事会主席两个多月以来，万科已悄然发生巨变。

　　一方面，万科的生意可谓一路红火，销售额、净利润均实现大涨。

　　而另一方面，《国际金融报》记者调查发现，万科的资产负债率已创历史新高，举债发展的步伐明显加快；同时，它的流动比率创下1993年以来新低，偿还负债能力变弱。

　　万科的负债为何攀升，它的资金究竟流向了哪里？

　　2017年半年报显示，截至6月30日，万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润100.5亿元，同比增长41.7%。

　　9月4日晚间，万科又公布了8月份简报：2017年1-8月，万科累计实现销售金额3497.8亿元，较上年同期的2375.2亿元同比增长47%，已与去年全年销售金额3647.7亿元相差无几。

　　负债率高达82.66%

　　然而，万科迅猛增长的销售金额背后，正酝酿着诸多债务上的隐患。

　　查阅万科2017年半年报不难发现，郁亮和董事会秘书朱旭在公司中期报告推介会上全程闭口未谈的，是万科攀升至上市以来最高位的资产负债率。

　　截至6月30日，万科资产负债率高达82.66%，已经超过2016年全年资产负债率2.12个百分点。

　　对此，万科有关方面对《国际金融报》记者表示，对于房地产企业而言，更有参考价值的是净负债率。

　　然而《国际金融报》记者盘点发现，万科的净负债率也在连年攀升。

　　2017年上半年，万科的净负债率为19.61%，同比上升5.43个百分点。有息负债合计有1391.6亿元，占总资产比例为15.0%。长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计501.4亿元，占比为36%。

　　朱旭在万科中期推介会上透露，公司净负债率保持行业内非常低的水平，且目前持有货币现金1076亿元。

　　对此，深圳市聚冠因尚科技有限公司高级顾问对记者表示，虽然万科目前持有1076亿元的货币现金，但从半年报统计的数据来看，已披露的一年内需还的借款就达501亿元，500多亿的资金余量，相对于目前万科3000多亿的盘子，不能说宽裕。

　　资金都去哪了？

　　记者观察到，今年上半年，万科的投资动作愈加频繁。

　　上半年中，万科共获取新项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，新增项目均价为5467.8元/平方米。

　　万科有关方面表示，鉴于房地产融资渠道收紧、核心城市土地资源日益稀缺，资源的获取方式主要是通过与存量资源所有者合作以及资产包收购。

　　2017年7月，万科以551亿元巨资接盘广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权（以下简称“广信资产包”）。

　　而万科需在明年2月28日前，分四期现金支付全部款项。

　　此外，万科上半年的物流地产业务也新获取14个项目，合计规划建筑面积为108万平方米。

　　算上广信资产包，万科上半年拿地金额约1463亿元，占签约销售金额54%左右，在行业内投入最多。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在市场低谷期，企业拿地、并购等阶段性的投入均会导致公司负债增高。但等到未来三到五年，市场上行时，这些投入将会有较好的价值变现。

　　偿债能力变弱

　　融资规模不断扩大、净负债率连年攀升、投资支出越来越高，万科未来能还上债吗？

两个因素的存在，使得万科的未来偿债能力令人担忧，分别是较低的流动比率和上升的利息支出。

　　截至6月30日，万科的流动比率已降至1.2，为1993年以来最低水平；速动比率为0.47，自2011年以来持续低于0.5。

　　金融分析师对记者表示，流动比率是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。万科上半年流动负债增幅较高，与其预收款项大幅上升有关。这应该与万科项目的结转周期有关。

　　此外，由于融资规模扩大，万科应付利息较2016年末大增八成至6.83亿元，这或许也会影响到偿债能力。

　　7月以来，万科先后发行了两期公司债，均为5年期品种，发行规模分别为30亿元和10亿元，最终发行的票面利率分别为4.5%和4.54%。

　　根据万科公告，万科发行这两期公司债，原本是打算将扣除发行费用后的募集资金，全部用于偿还金融机构贷款，改善债务结构。但是，预计未来一段时间，万科的利息支出将继续上升。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-19 14:26
机构解密地产股补涨逻辑：估值轮动是促成的直接原因



　中国恒大盘中曾经大涨6%，市值突破3700亿港元，在福布斯实时富豪榜上许家印一度成为中国新首富（报收27.75港元，上涨3.74%）。而融创中国和碧桂园的股价均创下了历史新高。

　　继上周猛涨后，9月18日港股内房股再度出现暴涨行情，恒生地产建筑业一度上升近3%，最后以1.99%收盘。

　　AH股联动下，A股地产板块18日则出现回调，房地产（申万）下跌0.56%；但该板块已经连续5个交易日上涨超3%。

　　两地市场的房地产股纷纷走高，再度吸引市场对地产板块的关注；在多家机构人士看来，8月房企销售数据表现良好是两地地产股疯涨的支撑，但对于A股的地产板块而言，估值偏低则是主要“驱动力”。

　　机构布局

　　9月18日H股内房股集体暴动，涨幅排在前列基本为内房股，比如花样年控股（1777.HK）上涨13.16%、佳兆业集团（1638.HK）上涨10.36%、富力地产（2777.HK）上升10.31%。

　　其余内房股远洋集团（3377.HK）、华润置地（1109.HK）、越秀地产（0123.HK）、中国奥园（3883.HK）、上实城市开发（0563.HK）、世茂房地产（0813.HK）、绿城中国（3900）HK）上涨幅度亦超过5%。

　　中国恒大（3333.HK）盘中曾经大涨6%，市值突破3700亿港元，在福布斯实时富豪榜上许家印一度成为中国新首富（报收27.75港元，上涨3.74%）。而融创中国（1918.HK）和碧桂园（2007.HK）的股价均创下了历史新高。

　　而内地A股在同日则表现不振，整体板块下滑0.56%。其中龙头股万科（000002.SZ）在18日遭遇最大跌幅，下跌超4%。

　　但事实上万科在14-15日走势最猛，两天累计上涨13.30%；在9月以来，万科已经上升20.71%。其余龙头股——阳光城(8.090, 0.34, 4.39%)（000671.SZ）与保利地产(11.560, 0.11, 0.96%)（600048.SH），在9月以来分别上涨了32.03%、11.06%。龙头个股的强劲走势蔓延至板块内其他个股。根据wind统计，共有16只地产个股在9月以来累计涨幅超过10%。

　　来自机构与游资的资金成为地产股背后的重要推手。根据龙虎榜数据显示，9月7日共有三家机构席位合计买入万科接近3.46亿元，另有外资通过深股通渠道买入6765万元。同日另有机构席位以2966.39万元买入阳光城。

　　游资显示出更为广泛与灵活的布局，更偏爱中小房企股。以15日表现为例，当天游资布局在中房地产(19.670, 1.79, 10.01%)（000736.SZ）、南国置业(6.170, 0.14, 2.32%)（002305.SZ）、合肥城建(13.070, 0.38, 2.99%)（002208.SZ）、阳光股份(8.040, 0.24, 3.08%)（000608.SZ），买入金额分别达到4873.75万元、1.03亿元、5948.33万元、5712.09万元。四只股票当天均冲上涨停。

　　此外万泽股份(16.080, -0.08, -0.50%)（000534.SZ）、万科、阳光城、海航基础(14.700, 0.44, 3.09%)（600515.SH）亦是9月游资布局的个股。

　　估值“标尺”

　　两地的地产板块在9月迎来强劲走势，但投资逻辑则出现了不同。尽管两地机构均认为房企销售业绩表现良好，但估值轮动是促成A股地产板块上升的直接原因。

　　深圳一名私募人士表示，近期A股地产“暴动”的主要原因是估值。他指出，由于近期市场主题分散，资金没有形成一致方向。而地产行业一方面处于低估值，另一方面8月统计局发布房地产开发投资数据可观，因此获得资金青睐。“目前在风格上市场找不到炒作热点，我们倾向认为是板块轮动，地产行业估值偏低，因此有一段补涨行情。”

　　广发证券(19.050, -0.24, -1.24%)策略团队谈到，估值是市场不确定性状态下最好的“标尺”，ROE及相对PB实现动态匹配的地产、建筑可能继银行后“脱颖而出”。主要有两方面因素，第一每当市场发生“风格乱战”时，投资者仅愿意相信“最不容易犯错”的低估值品种；第二在于低估值、稳定盈利的行业往往在4季度更容易发生“估值切换”。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-19 14:27
恒大市值高企的背后 许家印的战略选择成就新首富



　9月18日，中国恒大(28.55, 0.80, 2.88%)（03333）股价持续走高，公司市值达3700亿港元。福布斯最新数据显示，恒大掌门人许家印已以391亿美元的身价成中国新首富。

　　今年以来，恒大股价已累计上涨逾480%。业内人士表示，“市值取得如此高增长的核心驱动力是业绩强劲增长。”根据恒大8月底发布的半年报，上半年恒大实现营业额1879.8亿元，同比增114.8%；净利润231.3亿元，同比增224%。也就是说，恒大上半年营收翻了一倍的同时，盈利翻了两倍多，业绩水平可见一斑。

　　业绩的强势增长让恒大获得了多家大行的看好，纷纷上调目标价，最高可达32.85港元。而近日，穆迪更是将其评级展望由“稳定”，上调至“正面”，同时确认公司“B2”企业家族评级及“B3”高级无担保债券评级。

　　穆迪表示，上调评级展望反映恒大未来12至18个月将可维持足够的流动性，并预期收入对经调整债务比率将会改善至55-60%，去年为32%，并预计恒大2017及2018年合约销售额达5000亿至5500亿元人民币，将可支持其流动性，以及有能力应付每年负债。

　　在台前，外界看到的恒大，是业绩强劲增长和(100.9, -0.20, -0.20%)市值持续高企，是许家印荣登新首富，而在这些荣耀背后，其实更能看出一个企业家战略选择的重要性。

　　选择比坚持更重要：效益转型+多元布局

　　实际上，恒大半年利润激增很大程度上得益于其前瞻的战略选择。早在今年年初，许家印就在内部会议上提出，恒大要由“规模型”向“规模+效益型”转变。在之后的全国工商联座谈会上，许家印则表示，恒大发展模式已由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变，这与国家降负债去杠杆的政策导向相一致。可以说，许老板没有刻板坚持固有的发展模式，尝试新的选择后，企业的发展轨迹随之进入快车道。

　　业内人士指出，由于房地产行业营收结算的周期性， 2016年年末及年初市场最为火热时的合约将集中在2017年下半年结算。结合一、二线城市价格维持高位，而三、四线价格快速上升的现状，下半年恒大结算项目的毛利将更高，净利润也会迎来更大的增幅。

　　战略选择还体现在恒大大刀阔斧地推动多元化改革。今年初，恒大宣布已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，并完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。根据公司介绍，恒大健康(2.34, 0.34, 17.00%)服务于老人，恒大旅游服务于少年儿童，恒大金融服务全社会。总体来看，恒大的产业布局瞄准了特定人群，以人的全生命周期的多元化需求为核心开拓市场。

　　以上月揭开面纱的文旅产品“恒大童世界”为例，“全国布局15个”，“未来2-5年陆续竣工开业”，诸如此类的战略口号预示着恒大已经开始大跨步实施多元产业战略。

　　恒大的战略选择与行业的选择似乎是一致的。目前，房企寻求业务多元化渐成行业趋势，拿万科（02202）来讲，除了不断发展核心住宅业务外，其还不断发力旅游度假及长租公寓领域。智通财经了解到，在旅游度假方面，万科今年1月份正式成立冰雪事业部，目前已运营吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假区，管理面积居全国首位；长租公寓方面，万科着力打造的集中式长租公寓品牌“泊寓”截至6月底已覆盖21个城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超2万间。郁亮表示，预计年内泊寓获取的房间数将超过10万间，累计开业超3万间，明年获取房间数将超过15万间，进一步巩固行业领先优势。此外，万科还在养老和教育领域进行探索，未来还准备涉足“轨道+物业”和混改业务。

　　另一家房企巨头碧桂园(14.22, 0.02, 0.14%)，也在“地产+教育”的多元化融合方面发展迅速。 资料显示，碧桂园博实乐教育集团现有国际学校6所，其中广东碧桂园学校、句容碧桂园学校、宁乡碧桂园学校今年有大学预科毕业生。博实乐教育集团和碧桂园地产作为两个独立运营的姊妹公司，在过去几年一直进行深度融合，业务发展形成互补，一方面，教育集团为地产提供配套学区服务，地产业务为教育集团带来了经济职场，二者逐步实现双赢。

　　共享比独享更重要：期权激励带来的信心

　　从“农村娃”到“新首富”，许家印在自我财富增长的过程中，并没有独享业绩果实，而是一步步实践自己的“共享”理念，最近一轮的股权激励就典型。9月15日，中国恒大发布公告，公司将举行股东特别大会，表决新增总股本10%期权额度的决议案。

　　事实上，早在2009年中国恒大登陆香港上市时，许家印便推出期权（购股权）激励计划，期权红包占当时已发行股本的10%。2010年和2014年又进行了第二次和第三次股权激励，两次合计授出购股期权12.43亿股。

　　市场人士认为，恒大拟开展第四轮股权激励，不仅是一次对团队的激励，也展示了对公司未来发展和股价空间的信心。恒大表示，只有公司未来发展得好，才能进一步带动基本面的向上，从而带动股价继续上扬，实现期权的收益。

　　不难发现，发行期权已成为越来越多上市公司激励团队的方式之一。仅最近一个多月，在A股市场就有至少75家上市公司披露了期权激励计划，年初至今更是多达307家，已超过2015年和2016年的225家及273家。

　　“越是发展势头迅猛的公司，越是希望以期权的形式与团队分享发展红利。”有分析人士指出，未来业绩增长有保证的公司，期权的收益越清晰可见，越能调动团队的积极性，进而确保未来业绩增长，形成循环促进的效果。

　　精准扶贫比盲目输血更重要

　　这种共享公司发展红利的理念，或许在慈善扶贫领域体现得更为明显。许家印不止一次在公开场合说过，作为改革开放政策的受益者，民营企业从无到有、从小到大、由弱变强，离不开全社会的帮助与支持。“饮水思源，投身脱贫攻坚，让贫困老百姓早日过上小康生活，是我们应尽的社会责任。”


　据了解，恒大自公司创立以来，已在各领域捐款100余次，金额超76亿元。2015年12月，恒大开始结对帮扶贵州省毕节市大方县，三年无偿投入30亿元，通过一揽子综合措施，力争到2018年底实现18万贫困人口全部稳定脱贫。

　　值得注意的是，恒大的扶贫模式是以产业支撑为出发点的精准扶贫。精准扶贫强调的不仅仅是单一的经济援助、无节制的“输血”模式，而是企业通过引入产业资本、组合各界资源、创造项目机会，最终实现群众脱贫。以大方县为例，2016年1月，首批10亿元扶贫款捐赠到位；2月27日，首批援建的40项重点工程和200个农牧业产业化基地项目同时正式开工；11月23日，第二批63个重点项目正式开工。截至2016年底，已帮助大方县8.05万人初步脱贫，完成总脱贫任务的45%。不难看出，恒大在大方县的扶贫模式紧紧围绕着产业化，以产业化培育贫困地区不发达的土壤，消除贫困根源。

　　此外智通财经还了解到，今年5月开始，除大方县外，恒大又承担了毕节市纳雍县等6县3区的帮扶工作，到2020年帮扶毕节全市92.43万贫困人口全部稳定脱贫。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-20 10:26
三大动因助推地产股崛起


对于地产股走强的逻辑，分析人士认为，首先，地产股业绩仍保持稳健。其次，未来房企集中度有望提升，龙头房企优势逐步凸显。第三，地产企业资产估值较低，未来将会出现补涨。

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作者: 浅贝    时间: 2017-9-20 10:27
上市房企价值雄起有新逻辑 土地储备成为重要竞争力




　内地和香港市场地产股再度联袂上扬，让投资者对该板块热情骤增。房地产板块为何能异军突起？是投资逻辑发生了变化，还是行业基本面好于预期？哪些指标值得格外关注？带着这些问题，记者进行了多方采访。

　　观念转变引发价值重估

　　上证报统计数据显示，经过了近期的上涨，A股房地产板块与其他板块相比，仍排在估值较低的行列。以最新收盘价计算，申万房地产板块整体滚动市盈率为16.15倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。

　　仅看静态估值有些偏颇，申万房地产板块今年上半年实现营业总收入6227.71亿元，同比增长5.06%；实现归属于母公司股东的净利润611.64亿元，同比增幅则达到25.35%。

　　具体到个股，A股龙头房企万科A(28.770, 0.00, 0.00%)上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润73亿元，同比增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年实现销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%；实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%。

　　“上市房企，尤其是龙头房企业绩一直比较稳健，为何在最近有所表现，除了业绩超出预期外，还有市场对房地产估值理解有所变化的因素。”有业内人士分析。

　　新城控股(19.790, -0.25, -1.25%)高级副总裁欧阳捷表示，不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率。市场一度认为，这些企业动辄70%、80%的负债率风险太大，即使业绩不错也没有办法给出高估值。

　　“后来，市场逐渐发现，要触发高负债房企的潜在风险，需要房价至少回调20%，目前业内测算，这种可能性并不大。既然风险大概率消除，估值也就可以给得更高。”欧阳捷说。

　　既看市场又看行业变化

　　年初开始，恒生中国内地地产指数就不断上涨，至今累计涨幅已达121.48%。同时，香港内房股板块估值也在快速提升，以最新收盘价计算，整体已达25.8倍市盈率。而香港非内房地产板块滚动市盈率为16.46倍。

　　高估值背后是内房股业绩的明显增长。2017年上半年，香港内房股板块整体实现营业收入8359亿元，同比增长29.75%；实现归属于母公司股东的净利润1080.67亿元，同比增长80.72%。当期，香港非内房地产板块营业收入、归属母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。

　　部分个股表现更加突出。以上半年颇为激进的融创为例，其上半年实现销售金额1088.5亿元，较上年同期增长94.2%；实现归属母公司股东净利润13亿元，同比增长1683.4%。

　　易居研究院副院长杨红旭认为，从大环境来看，今年以来全国楼市投资和成交情况还不错。具体到个股，龙头房企领衔的一批个股销售数据、利润水平均表现良好，成为支持相关公司股价大涨的基础。而在产业集中度迅速提升的趋势下，存活下来的优势房企有望强者恒强。

　　在欧阳捷看来，内房股龙头公司的业绩大涨，令市场资金意识到高杠杆运转也是一种“优势”，这样可以让企业跑得更快，业绩更好。

　　“香港市场内房股的估值抬升，又变相增加了A股房企龙头的吸引力，导致房地产板块短期上扬。”沪上某私募人士表示，在市场资金交流频繁的情况下，市场更多地是关注房企的销售情况、自身估值以及增长潜力，至于在哪上市并不那么重要。

　　土地储备成为重要竞争力

　　“市场资金观念转变，除了降低对高杠杆运作风险的担忧外，对土地储备等指标也有了更深层次的理解。”上述私募人士告诉记者。

　　据介绍，以往市场对上市房企土地储备的看法较为中性，个别拿地较为激进、拿地价格较高的房企甚至会被给予偏负面评价。而随着房地产调控政策不断出台，市场意识到土地储备较多的房企在未来发展中可能更具优势。


　有业内人士表示，观察今年房企的业绩变化，前期的土地储备已经成为重要筹码。克而瑞统计数据显示，恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元，同比增幅分别为72%、70%和46%，远高于行业平均水平。

　　“现在回看2016年的土地储备变化，也能在一定程度上解释为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩表现如此强势。”该业内人士称。

　　事实上，增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。克而瑞统计数据显示，今年前8个月，排名前30位的房企新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂园、恒大、万科外，融创表现颇为突出，今年以来新增土地价值高达2050.6亿元。此外，保利、龙湖、金茂、华润的土地储备增加速度也较快。

　　有擅长地产股投资的私募人士表示，从中期角度来看，土地指标颇为重要，但并不意味着全部。从更长时间来看，富有激励性的企业文化和机制建设更为重要。

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作者: 浅贝    时间: 2017-12-5 14:31
A股路断再走举债扩张老路 富力地产环环相生陷死循环



　　编者按：最近以来，李思廉一直想“搞大一点”，于是和王健林的万达集团达成了近190亿元的“世纪交易”，与此同时，富力地产欲加速回归A股。然而，A股的阳光似乎难以照进富力心房，回A路再次中断，不得已，富力再次走上了举债老路，这让富力原本难负的债务重担，再加上了一根驼背上的稻草。

　　手持香港中文大学数学系毕业证书的李思廉可谓地产大佬界的学霸级人物。曾几何时，富力风光之际，李思廉将其和合伙人张力的双雄角色诠释为“张力打前锋，负责工程开发及管理方面，而我是做后卫的，管着钱柜（即财务）和销售”。

　　如今看来，这种“双老板制”产生了明显的弊端，在“前锋”张力接连踏错市场节奏后，李思廉在富力身上也难以施展其过人的数学天赋。

　　眼下的富力正陷入一场死循环中。

　　为了融资执着回A，怎奈路途漫漫，远水难解近渴，富力不得不高额举债以期在行业分化加剧之际得以保身，然而随之带来的财务状况继续恶化又为其回A之路打上了更大的问号。

　　环环相生，以此往复，无止无休。

　　第五次中止

　　李思廉的上一次公开亮相还得追溯到3个月前。彼时，富力地产发布2017年中期业绩公告，李思廉一席正装，显得颇为轻松。

　　随后的时间，富力和其他房企一样，进入全力冲刺年终业绩阶段。近一个多月来，其接二连三有所行动，这一系列动作颇具观赏性，也耐人寻味。

　　回A、收购万达酒店、借款等构成了其死循环中的主要环节。

　　10月初，一颗真心向A股的富力在最新的IPO排队位置中发生了变动，后退了三位。

　　10月20日，富力中止上交所IPO审查，一时间众说纷纭；

　　两天后，富力地产公告称，此次中止IPO审查是由于变更保荐代表人所致。

　　一位资深保代人士向《国际金融报》记者透露，部分企业的IPO中止，醉翁之意不在酒，主要是想推迟上会时间，毕竟近期IPO过会刮起了从严风。

　　中邮证券首席策略分析师程毅敏表示，就富力的情况而言，保荐人变更与IPO中止并无绝对相关性。很大程度上还是基于当前“大审核制”下监管趋严的观望。

　　记者就此说法与富力求证，其公关人员表示这一问题暂不回应。

　　这已经是富力回A之路的第五次中止，2005年着陆香港登上资本市场后，因估值过低，且作为中资股，富力无法通过股权融资降低杠杆，海外融资便利度也不及红筹股们。中原地产首席分析师张大伟认为港股的房地产思维是存量经营思维，这是内房股在香港不受待见的主要原因。

　　两年后富力地产便着手回A。到2013年的6年间，富力地产前后4次向A股发起冲击，终因资本市场环境变化和政策调控等原因而宣告失败。

　　2015年9年，富力再次提交招股书，招股书显示富力拟公开发行不超过10.7亿股新股票，募集资金总额不超过350亿元，以此来投资其在北京、上海、天津等地的新项目。

　　再次举债扩张

　　富力回A的目的众所周知，降低目前高额融资成本以及改善恶劣的资金状况。

　　过去数年因为战略屡屡失误，当万科、恒大、碧桂园等同行专注住宅开发、实行高周转模式时，富力在尚未打通海外资本市场的前提下，效仿新鸿基，大力发展持有物业。最终在商业地产和住宅开发的互搏中牵绊住自己。直接导致其项目周期长、见效慢、资金周转不利、负担沉重。

　　错失房地产黄金十年的富力其账面数字并不乐观，从2012年起其经营活动产生的现金流一直为负，2017年上半年这一缺口更是高达86.67亿元。

　　回A之路的蹉跎且漫长或许远超富力想象，如果说A股给其资金面带来的利处是让其活得更好时，摆在富力面前的难题是先要活下去，毕竟愈发聚拢的行业与往昔相比早已不可同日而语。

　　克而瑞最新的统计数据显示，今年1-11月房企的销售金额（流量金额）排名中，头部的碧桂园、恒大、万科已经轻松越过4500亿元大关，碧桂园更是以5347.7亿元率先吸了口5000亿上空的空气。从第一梯队出局的富力，以793.2亿元的成绩排名20，且距离其身后中南置地、阳光城(6.620, -0.09, -1.34%)、泰和集团、正荣集团等差距不过百亿，优势微弱。早在3年前富力便将年度销售目标定在700亿元，增速微弱，而阳光城、泰和、正荣作为闽系房企的典型代表，扩张迅猛绝非富力可比，一周前中南置地更是喊出力争3年3000亿元的口号。

　　当年同为“华南五虎”的恒大早已一骑绝尘，跑在了富力望尘莫及的远方。而身后急于攻城略地、扎稳脚跟的“闯入者们”不会给富力任何机会，在它们剑指全国的目标下，富力二线地位也面临失守。

　　近年来地产界有个共识“跑进千亿生命线”，即便以价换量，部分房企也在所不惜。因为更大的规模，意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力。

　　这个道理富力自然知晓，2013年的扩张和今夏收购万达酒店或正是基于此。这场世纪交易，最近也出现了变数。

　　富力近期公告称，此前77家酒店中的三亚万达希尔顿酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店以及烟台万达的70%权益将不再包含在内，大连万达中心写字楼纳入其中。相对应的收购代价也减少9.51亿元，至189.55亿元。

　　这一变化在一位行业资深分析人士看来，三亚为热门旅游城市，广州和南京分别为一线和准一线城市，消费能力和客流量毋庸置疑，这三家酒店是万达出售的资产包里最优质的资产。

　　该人士坦言，王健林剥出了部分重资产，但依然将最优质的资产握在手中。崇尚高周转的孙宏斌自然不会接手酒店业务。领导层对于周期性行业生意的理解差异正是这三家企业当前发展处于不同段位的根本原因。

　　重资产模式下的富力，想要增长，必然得依靠负债。

　　因此，为了吃下万达的酒店，富力不得不继续借款。截至10月末，富力借款余额约为1399亿元，较上年增加199.03亿元，累计新增借款超过2016年末公司净资产的40%。其中银行贷款139.4亿元，占据67%。

　　负债问题一直困扰着富力，其从2014年起负债率便逐年升高，由69.65%、73.21%、79.31%上升至80.70%。其中，流动负债占据近半，现金流明显承压。

　　程毅敏坦言，监控趋严下，当房企上市需求较为强烈时，会适度削弱土地储备，以期降低负债率。例如万达，便是减负后以更加“轻盈”的姿态来拥抱A股。

　　而和万达一起回A的富力，似乎并未释放出足够的诚意，因为其间举债扩张，导致负债率增高，财务数字不好看恐将影响其回归。

　　这好似一个死循环，在张大伟看来，是无解的，“回A不一定能迎来春天，但是不回一定没有春天”。

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作者: qq6553156    时间: 2018-1-5 11:09
市场绞杀，上海地王求生样本

《棱镜》作者：孙春芳

划重点：

“今年7月份是个分水岭，上半年红红火火的，下半年就冷冷清清了。”作为在房地产营销口摸爬滚打多年的“老油条”，张然对上海楼市的现状如鱼饮水，冷暖自知。

一年不开张，开张吃一年，这是地产营销的行规，张然却已经快两年没“吃”上了。

张然负责承销的这个楼盘在上海江湾新城附近。“属于豪宅性质，这种盘最要命，政府限价之下，要高价销售，预售证肯定拿不下来，要折价销售，开发商也不想做亏本买卖。”

今年以来，上海政府部门总共给新盘发了100张左右的预售证，这些楼盘，按照张然的观察，卖得不温不火。

“听说北京、南京等地出现一些楼盘一开盘就一抢而空的盛况，上海这边基本没有这种情况。”张然说，究其原因，在于上海新盘的定价相对合理，“不像其他城市的一些新盘，上海新盘的价格跟周边二手房价格差不多，没有倒挂，所以购房者也没有多大热情来疯抢。”

张然说，有些楼盘，一周就卖了两套，结果还上了当周的销量排行榜。

在惨淡的行情之下，那些当年如猛虎下山般疯狂拿下地王的开发商，如今安在？

“浪奔，浪流，万里滔滔江水永不休。”上海这两三年的地王，亦如黄浦江水一样，后浪推前浪，而这些浪花会不会都拍死在沙滩上呢？

“拿地王的百分之百都要亏。公开市场拿的地，我估计50%以上是赔钱的。”泰禾集团董事长黄其森如是说。

2015年11月25日，信达地产以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城一块宅地，楼板价49152元/平方米，成为区域地王。随后信达宣布与泰禾联合开发该地块。

8个多月之后，另一家开发商——融信中国（下文简称“融信”）以110.1亿的总价击败17家众多知名地产开发商，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价拿下上海静安区中兴社区的一幅宅地，引来业界一片惊叹。

然而融信的这次“豪举”几成绝唱。

2017年，上海已无地王。在凄凉的楼市行情和严酷的拿地规则下，昔日大小开发商可以肆意搏击的冒险乐园，已经成为只有少数当地国企和一线房企才能玩得起的“禁地”，像当年融信、信达那种“寒门”小开发商，再也拿不到“贵地”。

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必亏无疑的“融信地王”

上海静安区天通庵路190号，创立于1897年的百年老店——商务印书馆，即发轫于此。上世纪30年代，商务印书馆全盛时期，宝山路上的商务印书馆总公司和印刷所，曾经占地达80亩左右。

而今，这里只剩下“商务印书馆第五印刷所旧址”的一块牌子，在一处不显眼的背街小巷中挂着。万科开发的一处高档小区——万科翡翠雅宾利矗立其上。

小区南面，是一片等着被拆迁的老破小房子。生锈破损的铁门半敞着，依稀可以看到里面乱堆着的垃圾、砖块和一些杂物。临街的墙上醒目地写着“拆”字。

再往南过一条街，是两块四面环街的工地，它就是当年名震寰宇的融信地王——上海静安区中兴社区地块（下称“融信静安地块”）。

东边的地块，已然动工，西边的地块，还一片沉寂。

2016年8月17日，在17家房企的围剿之下，经过426轮举牌，融信中国以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3万元/平方米摘得该地块，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。彼时，该地块临近的万科翡翠雅宾利小区的二手房价还只有9万元每平米左右。

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（位于上海江湾新城的信达泰禾上海院子售楼处）

“当时业界都觉得融信这是疯了，这么高的地价，开盘售价得在18万一平左右才能盈利。”禹洲地产的高管李彤表示。

然而，在当地如火如荼的市场行情之下，融信的疯狂之举也多少可以理解。彼时，上海、北京等一线城市，频频爆出地王，而房价则如坐上了火箭一般，直线蹿升。

“当时融信地块旁边新开的一个楼盘，售价就高达11-13万一平左右，而同区域成交的一个联排别墅，售价高达34.49万一平。”李彤说。

然而，融信地块并不能开发成别墅。这一地块的出让条件是比较苛刻的：中小套型住宅建筑面积不得低于该地块总建面的80%；保障房建筑面积4939平方米以上；自持15%以上的住宅物业；自持不低于100%的商业物业；商业部分不可以做酒店式公寓。

“也就是说，这个地块，不能建成豪宅，只能建成一般的商品房，而且以中小套型为主。商业物业也不能做成酒店式公寓出售。”李彤说。

就在融信拿下中国最贵地王之后不到两个月，市场画风突变。

2016年国庆前后，以北京为首，各地纷纷祭出楼市调控的大招，其中包括限购、限贷、收紧房企融资渠道等各种措施。

融信撑不住了。2016年12月2日，万科以53.95亿元入股该项目，持有49%的权益。

“万科在这个地块旁边有小区，如果拿下这块地，可以连片发展。当初拍这个地的时候万科也是势在必得，现在融信愿意让出来，两家就一拍即合了。”李彤说。

2017年7月，该项目的东边地块出了规划设计图。“设计方案跟旁边的万科小区差不多。”李彤说。

然而，目前万科翡翠雅宾利的二手房价也就11-12万元每平左右。“如果融信静安地块开发出来的小区跟周边差不多，照现在的楼市行情，只能是亏本无疑，而且会亏很大。”李彤说。

融信中国方面称，融信静安地块预计2020年12月才能竣工。

尽管融信将这个烫手山芋的一半抛给了万科，作为一家资金量较小的中小型开发商，50多亿的沉淀资金对于融信来讲，也是一笔沉重的负担。

而且，融信在上海不止一个地王。

2016年7月，融信以31.55亿元总价、72144元/㎡的楼板价拿下上海杨浦区新江湾城的地王，按照该公司的计划，此楼盘也得在2020年12月竣工。

此外，融信的青浦36-01地块也预计到2020年12月竣工。

“融信在上海的这几个地王，资金压了不少，如果迟迟不能开盘回款，对融信的资金压力不小。”李彤说。

融信在上海疯狂拿地王之时，它通过四笔总计32亿元的永久资本工具融得资金，而这几笔资金利息之巨，令人咋舌。

例如，第二笔借款协议首两年以9.5%计息，此后以19%计息。第三笔借款协议第一年、第二年、第三年及以后分别以7.44%、12.14%、15.14%计息。第四笔借款协议首两年以8%计息、此后以16%计息。

永久资本工具（或曰永续债）只需付息，还本可以无限期推迟，为此，一些房企为了降低资产负债率，颇喜欢这种融资方式。恒大前几年就曾大量发行永续债，据媒体报道，恒大的管理层曾表示，其永续债的融资成本大约在9%-11%之间。

截至2017年年中，融信中国的资产总计1186亿元，负债940亿元，资产负债率高达79.25%净负债率高达284.91%，而根据wind数据统计，截至2017年上半年，A股117家上市房企中，净负债率在负债率超过300%的房企共有6家；净负债率在200%至300%之间的房企共有9家。

2017年，融信未再从上海拿过任何地块，而是转战到了杭州等二线城市。2017年8月，融信以60.6亿的总价夺下杭州的庆隆地块，-楼面价超过4万一平。

“信达地王”的资产腾挪术

当融信选择与万科合作以缓解开发地王的资金压力时，另一家开发商——信达地产，则倚仗复杂的资金运作，玩起了乾坤大挪移的财技。

上海地铁10号线倒数第二站——殷高东路出口往东300米的路上，沿路都有“上海院子”的广告牌，这个由信达和泰禾联合开发的楼盘，至今未拿到预售证。

现场的销售人员在售楼大厅指着沙盘表示：“7层的洋房以88平米的户型为主，预计售价1000万元，而剩余的联排别墅，根据户型大小，总价在2000万元到3000万元之间。由于上海市政府对新盘售价的限定，上海院子不知道何时能拿到预售证，开盘时间说不好。”

这离信达地产拿下这块地已经有两年多时间了。2015年11于25日，信达地产以73亿元总价、4.9152万元/平方米实际楼面价拿下这一地块，彼时，周边的二手房价也就在5万到5.8万一平之间。

就在拿地后不久，2016年年初，信达地产和泰禾集团同时发布公告称要联合开发该地块。

而这背后，则是信达地产通过背靠中国信达资产管理公司（下称“中国信达”）进行杠杆配资的资产运作。

腾讯《棱镜》查询工商资料发现，新江湾地块的项目公司——上海泰瓴置业有限公司由信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元。其中坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有8.75%，宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%，泰禾集团持有11.25%。

而宁波汇融沁齐股权投资基金则是一个夹层基金。所谓夹层基金，是指基金的的普通合伙人（GP）作为基金管理者对项目投资进行监管，并可以吸收有限合伙人（LP）来进一步扩大基金的规模，LP则可以依据一定的规则获得优先、中间、劣后等三级回报。

正是通过此类夹层基金，信达地产通过高杠杆配资，以少量的资金撬动了大笔资金。以2016年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例。该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目，基金计划筹资15.02亿元。其中，中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP，信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。

一位信达地产内部人士告诉腾讯《棱镜》，自2016年那波疯狂的以小博大争抢地王之后，到2017年，信达地产基本就偃旗息鼓了。

信达地产披露的最新信息显示，截至2017年11月底，其借款余额约为人民币401.06亿元，较公司2016年末借款余额380.88亿元仅增加20.18亿元。

受融资减少影响，信达地产今年三季度的筹资活动现金流达-14.40亿元，而去年同期，筹资现金流还高达41.09亿元。

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（上海静安区的中兴地块，东边的地块正在建设中）

资金缩水，导致信达地产开发不力，三季度信达地产新开工面积73.82万平方米，同比下降了42.63%。

信达地产这一年来主要忙于资产重组：信达地产的股东——中国信达以其持有的60%淮矿地产股权认购信达地产非公开发行的股份。由于此次重组，信达地产的股票自2月20日停牌，到8月10日才复牌，不过到目前为止，由于该重组需要经过安徽省国资委上报安徽省政府批准，一直没有重大进展。

“今年基本都在折腾这个事了，所以在土地市场无论是并购还是公开拿地都没有什么大的动作。”上述信达地产内部人士表示。

再也见不到地王了

事实上，信达地产即使能够腾出手来，它也不敢在上海拿地了。

“每次看到一个土地出让公告出来，我们都只能扫一眼，然后就没有然后了。”中骏置业投资部副总监赵平提起上海今年的土地招投标，一脸的无奈。他称，今年上海加大了供地力度，而且城中心的核心地段也放出来不少，但是这些地块都只租不售，而且除了上海本地的国企之外，谁也拿不到。

“项目认定文件”这几个字把其他房企统统排除在外了。几乎所有的租赁型住房用地，在其出让文件中，都有一个条件：竞买申请人必须有市（区）政府出具的项目认定文件。

“一开始我们还去到处找业内人士，托关系找政府部门熟人，问这个文件是啥意思，怎么才可以搞到，后来打听明白了，就知道自己肯定没戏了。”

赵平说。原来在中央政府租售并举的楼市调控政策下，上海市政府打算让市属国企承担起本地租赁房建设的重任。

而一般市场化房企还是非常觊觎这些租赁地块。“虽说租赁用地要房企长期持有，对企业的资金压力很大，但是上海供应的租赁用地，价格实在太低了。”赵平说。

以12月12日出让的6块租赁用地为例，其最低的楼面价为4310元/㎡，最高的9771元/㎡，其余都在四五千一平左右。“几乎是市场价的三四成左右。”赵平说。

而拿下这6块地的，则是上海浦东开发（集团）有限公司、上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司、上海地产（集团）有限公司，其背后是上海市国资委。

从2017年8月2日开始拍第一批租赁用地以来，截至年底，上海市已通过此种方式供应了21块租赁用地，拿地者全为上海市属国企，而价格都普遍低于市场价。

在租赁用地上，一般的市场化房企被排除在外，留给他们的战场只剩下可以售卖的商服和住宅用地了。

而在这场轮盘赌局中，游戏规则也早已改变。

“今年下半年在上海能拿到地的，保利、万科、中建、华润，都是TOP20的房企，以往那些中小房企爆冷门拿地王的现象绝迹了。”赵平说。

8月份以来，上海住宅用地拿地改用招挂复合式出让方式。

其规则是根据企业的“经济实力”“项目经验”等条件来筛选有资格竞拍相应地块的公司。

然后，根据投标人排名顺序排定入围竞标人，有效投标文件3到10份，前2名确定为入围竞标人，有效投标文件11份以上的，前3名确定为入围竞标人。

只让2-3个竞标人参与竞地，这一规则有效绞杀了地王。“在这种规则下，中小开发商排名肯定比不上大房企，大家都很知趣，知难而退。”赵平说。

然而，中小开发商也不是没有机会。

原来上海拿地规则里还有一条，在120分的总分中，有45分是根据历史拿地数量的情况设定的，如企业自2017年5月1日以来没有拿过地的，则45分全拿，如已经拿过一块地，则只得30分，如拿过2块地，则得15分，如拿过3块及以上的，则得0分。

“小开发商可以根据这条规则，如果发现参与投标的大房企因为已经拿过地而减分的，小房企也说不定能够排在他们前面。”赵平说，从大房企的角度来讲，因为拿地就要减分，所以他们都会把有限的拿地机会放在最有价值的地上。

如此一来，大小房企各怀心事，在这种博弈论下，上海一些地块就出现了谁都觉得自己拍不上而不去拍，最终流拍的局面。

当然，大多数地块还是成功地拍出了，而这些地块无一例外都是低溢价率甚至零溢价率成交。

“政府起始价就定得比较高，基本接近市场定价，参加竞拍的也就两三家，所以最终肯定是低溢价或底价成交。”赵平说。

张然至今还不知道他负责的楼盘何时能够开盘，“只能等呗。”

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作者: 浅贝    时间: 2018-4-13 15:48
《中国家庭房产占总资产高达69% 美国仅36%》

作者 | 李凤

上海财经大学经济学博士后

中国家庭金融调查与研究中心高级研究员

在中国，受“居者有其屋”的观念影响，房子历来都是民众执念追逐的对象，以至于房产占据了家庭财富的主要部分。

根据中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%。对中国家庭来说，房价的任何波动都会引起家庭财富的巨大变化，进而影响家庭成员的各种经济行为和生活方式。

肇始于去年年初的新一轮房市上涨行情呈现出明显的分化特征。据国家统计局数据，2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%，二线城市增长16%，其他城市仅增长4%。根据CHFS的今年一季度调查数据，过去半年里，5.4%的城镇家庭买了房，其中一二线城市买房的家庭分别占5.8%和5.9%，其他城市买房的家庭比例仅为4.8%。反观卖方市场，仅有2.7%的城镇家庭卖房。

在这一轮的房价上涨中，房子不仅带动了刚需买房，更成为有房家庭和富裕家庭追逐的投机品。CHFS数据显示，过去半年，城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%，已有一套房再购房的家庭比例为5.3%，已有多套房再购房的家庭比例更高，为5.9%。

此外，富裕家庭（总资产处于前20%）的买房比例高达8.1%。可见，房价上涨吸引了更多投机型的“土豪”买家，抬高了房价，也把为自住而买房的刚需者挡在市场之外。

房屋价值是家庭财富的一部分，房价上涨自然能让财富增值，使得房产在家庭资产中的占比更重，房市涨跌对于家庭财富的影响更为敏感，财富分化也将更为严重。首先，房价上涨拉大无房者和有房者的差距。

CHFS数据显示，在过去三个月里，城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3，财富处于缩水状态，有房家庭的指数为109.1，财富持续增长，其中有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1。其次，房价的不均衡上涨会加剧地区财富的不均衡。

在过去三个月里，一、二线城市的有房家庭总资产变动指数为110.3，而其他城市的资产变动指数为106.8。这意味着，房价上涨使得财富由无房家庭向有房家庭转移，尤其转向手持资本、从事投机活动的富裕群体。

对于住房刚需者，房价上涨意味着需要挤占更多的资金以满足住房消费。对于炒房投机者，房价上涨会让更多资金涌入房市。这两者都会在一定程度上抑制家庭其他方面的消费。在当前情况下，如何引导居民进行资产多元化配置显得尤为重要

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作者: 浅贝    时间: 2018-4-16 10:09
原地方官员谈土地财政“原罪”，深度超经济学家



中国没有对外侵略，主要通过土地财政完成原始积累


节前，很多城市又出台了更严厉的房产限购政策，房产交易基本上已经被冻结，房地产市场几乎成为“一潭死水”。

一方面是近乎于“冻结”的房地产政策，另一方面是不断上涨的房价（尽管本轮已经刹住了房价上涨的势头，但从更远的时间看，房价仍在上涨），本质原因是什么？

下面这篇文章可以很充分的回答上面的问题。文章的作者是赵燕菁，并不是国内顶级的经济学家，但他文章的深度绝对超过国内很多自喻为“知名”的经济学家。

赵燕菁原来是厦门市规划局长，中国城市规划设计研究院副总规划师，可能是因为敢说真话，于2015年8月29日被免去厦门市规划委员会主任职务，现在是厦门大学经济学教授。



赵燕菁其人

他从2013年就开始研究土地财政的问题，后来相继发表过很多文章，这篇文章他关于土地财政最系统的一篇，分享如下：

改革就是一系列选择。但哪个选择真正改变了历史，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设计。甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责、甚至没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌，甚至成为了全球经济成功与问题的根源。

中国特色发展道路的核心，就是“土地财政”。这一模式是否可以持续？是否还能改进？还是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉择。但由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地财政”的竞赛。

好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立，批而不倒，就在于有着不为学术界所知的内在逻辑。本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考完全抛弃“土地财政”可能带来风险，探讨改进“土地财政”的可行路径。

正确评价土地财政的功过

1、信用：城市化的催化剂

城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。

城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。

公共服务是城市土地价值的唯一来源。城市不动产的价值，说到底，就是其所处区位公共服务的投影。无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资（fixed cost）。传统经济中，一次性投资的获得，主要是通过过去剩余的积累。这就极大地限制了大型公共设施的建设。基础设施巨大的一次性投资，成为制约城市发展的主要障碍。

突破性的进步，来自于近代信用体系的创新。通过信用制度，未来的收益可以贴现到今天，使得资本的形成方式得以摆脱对过去积累依赖，转向预期收益。信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。技术进步和信用制度的结合共同启动了城市化与工业化，使得后两者成为伴生的经济现象。

只有资本才能为资本作抵押。信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动，都必须跨越原始资本的临界门槛。一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带来持续税收。这些税收可以再抵押，再投资，自我循环，加速积累。

城市化模式的选择，说到底，就是资本积累模式的选择。不同的原始资本积累方式，决定了不同的城市化模式。历史表明，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累，则会引发大规模社会动乱。因此，早期资本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。

传统中国社会关系，是典型的差序格局（费孝通1985），民间信用很大程度上局限于熟人社会，因此只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后，不仅没有完成原始资本积累，反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年后，中国重获完整的税收主权，但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划经济模式。

所谓“计划经济”，本质上仍然是通过自我输血，强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下，经济分为被农业和工业两大部类，国家通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法，中国建立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累，窒息了中国经济，使生产和消费无法实现有效的循环。改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几左右。

2、土地财政：中国城市化的“最初的信用”

中国城市化模式的大突破，起始于1980年代后期。当时，依靠农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继。深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港，尝试通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。

1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收分成比例，但却将当时规模还很少的土地收益，划给了地方政府，奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。

随着1998年住房制度改革（“城市股票上市”）和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。成百上千的城市，排山倒海般崛起。无论城市化的速度还是规模，都超过了改革之初最大胆的想象。从人类历史的角度观察，这样的高速增长，只能用惊叹来描述。

的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国的城市化的高速发展。中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。

为何中国能走这条路？这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政府垄断土地一级市场创造条件。“土地财政”的作用，就利用市场机制，将这笔隐匿的财富，转化成为启动中国城市化的巨大资本。

“土地财政”并非中国专利。从建国至1862年近百年间，美国联邦政府依靠也是“土地财政”。同土地私有化的旧大陆不同，殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。当时联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入州的境内土地，都由联邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和关税，构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。

对比中国土地财政，就可以想象当年美国的“土地财政”规模有多大。2012年，中国国税收入11万亿，如果48%，就相当于5万亿，而2012年“土地财政”总收入只有不到2.7万亿。中国土地财政，就是从90年代初算起，迄今也不过20余年。而美国从建国伊始，直到1862年《宅地法》（Home stead Act）规定土地免费转让给新移民，前后持续近百年。1862年后，联邦政府的“土地财政”才逐渐被地方政府的财产税所代替。

3、土地财政的本质是融资而非收益

土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者。政府需要通过税收体系，才能够将这些外溢的收益收回。税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈。制度损耗带来的利益漏失极高。而在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进，都会外溢到国有土地上。政府无需经由曲折的税收，就可以直接从土地升值中收回公共服务带来的好处。相对于“征税”的方式，通过“出售土地升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施融资，甚至还可以以补贴的方式，为有持续税收的项目融资。

计划经济遗留下来的这一独特的制度，使土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。中国城市政府出售土地的本质，就是直接销售未来的公共服务。如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资，中国城市则是通过发行的“股票”融资。

因此，在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红——不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值！因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念——前者本身就附带公共服务，后者则需另外购买公共服务。

在这个意义上，“土地财政”这个词，存在根本性的误导——土地收益是融资（股票），而不是财政收入（税收）。在城市政府的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收则属于“收益”。“土地金融”或许是一个比“土地财政”更接近土地收益本质的描述。

对“土地财政”的认识，有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期低迷不振。如果你把不同城市的房价视作该“城市公司”股价，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场，因此，很多产业都会借助地方政府招商，以类似搭售（Tie-in Sale）的方式变相通过土地市场融资。

土地财政相对税收财政的效率差异，虽然很难直接观察，但我们仍然可以通过一些数据间接比较。

近年来，中国M2增长速度持续高速增长，但并未引发经济学家所预期的超级通货膨胀。一个重要的原因，就是M2的规模是有实际需求的支撑的。现在有一种流行的做法，就是拿M2和GDP作比较。2012年，M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万亿，M2与GDP的比例达190%。有人认为，M2/GDP数据逐年高企，说明资金效率和金融机构的效率较低。更有人担心通胀回归和房价反弹。

但实践表明M2和GDP并不存在严格的对应关系。1996年是个分水岭。从这一年开始M2开始超过GDP。但此后却长期保持了低通胀，甚至局部时期还出现通缩。而改革开放后几次大通胀都出现在此之前。这是因为，合意的货币发行规模，取决于货币背后的信用而非GDP本身。如果说税收财政信用与GDP存在正相关关系，土地财政提供的信用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税收财政成倍放大。

“布雷顿森林体系”解体后，曾经以黄金为锚世界大部分货币处于漂流状态。美元通过与大宗商品特别是石油挂钩，重新找到了“锚”。使得美元可以通过大宗商品涨价，消化货币超发带来的通胀压力。欧元试图以碳交易为基准，为欧元找到“锚”，但迄今仍未成功。日元则基本上以美元为“锚”，它必须不断大规模囤积美元。货币超发，只能依靠美元升值消化。

而“土地财政”却给了人民币一个“锚”。土地成为货币基准，为中国的货币自主提供了基石。2013年，美联储宣布要逐步退出“量化宽松”，新兴市场国家立刻出项资本外流、货币贬值、汇率波动。而人民币的汇率却屹立不动。这说明人民币已脱离美元定价，找到自己内生的“锚”。这个“锚”就是不动产：不动产升值，货币发行应随之上升。否则就会出现通缩；货币增加，而不动产贬值，则必然出现通胀。也就是说，货币超发须藉由不动产升值来吸收，否则，过剩的流动性就会导致通胀。

1998年住房制度改革虽然没有增加GDP，但却使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信用需求急速扩大。如果我们理解房价的本质是股价的话，就会知道，通货膨胀之所以没有如期而至，乃是因为房价上升导致全社会信用规模膨胀得比货币更快。

4、“土地财政”是中国和平崛起的制度基础

西方国家经济崛起的历史表明，效率较低的税收财政，无法完全满足城市化启动阶段原始资本的需求。为避开国内政治压力，外部殖民扩张、侵略，便成为大多数发达国家快速完成积累的捷径。这就是为什么中国之前的发展模式，必然带来扩张和征服，新崛起的国家一定要和已经崛起的国家发生碰撞和冲突。如果不能从发展模式上给出令人信服的解释，仅仅靠反复声称自己的和平愿望，很难使其他国家相信中国的崛起会是一个例外。

有人认为全球化的时代的跨国贸易和投资，可以帮助发展中国家选择非武力征服的外部积累模式。尽管这一理论来自西方国家，但他们自己内心并不真的相信这一点。否则就无法解释他们为何仍然处心积虑对中国投资和贸易进行围堵。的确，战后一些孤立经济体在特殊的政治条件下，依靠国际贸易和投资完成了原始资本的积累。但这并不意味着中国这样的大型经济体也可以复制这样的发展模式。

清末和民国时代的开放历史表明，市场开放对交易双方的好处，并不像“比较优势”理论认为的那样是无条件的。国际投资和贸易既可帮助中国企业在全球攻城略地，也为国际资本经济殖民敞开了大门，利弊得失端赖双方资本实力——全球化只对竞争力较强的一方有利。为何发达国家经济长期处于更有竞争力的一方？一个重要原因，就是其完善的“税收—金融”体制可以以很高的效率融资，从而取得全球竞争获得优势。因此，通常条件下，推动全球化最力的，往往也是资本最雄厚的国家。

但中国的“土地财政”打破了这一规则，在短短十几年的时间内，创造了一个比西方国家效率更高的融资模式。依托“土地财政”为基础的强大信用，中国不仅产品横扫全球，而且出人意外地成为与列强比肩的资本强国。

反倾销历来是发达国家对付其他更发达国家的经济工具，现在却被用来对付中国这样的发展中国家；以前从来都是城市化发展快的国家资本短缺，完成城市化的国家资本剩余，结果现在反过来，是中国向发达国家输出资本。在这些“反经济常识”的现象背后，反映的实际上都是“土地财政”融资模式的超高效率。

中国之所以能“和平崛起”，真正原因，恰恰是由于“土地财政”的融资模式，使得中国不必借由外部征服，就可以获得原始积累所必需的“初始信用”。高效率的资本生成，缓解了原始资本积累阶段的信用饥渴，确保了中国经济成为开放和全球化获利的一方。因此，即使在发展水平较低城市化初始阶段，中国也比其它任何国家更希望维持现有国际经济秩序，更有动力推动经济的全球化。土地财政的成功，确保了“和平崛起”成为中国模式的内置选项。

理解土地财政的问题与风险

1、土地财政的问题

同任何发展模式一样，“土地财政”虽给中国经济带来的诸多好处，但这一模式也引发了许多问题。这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果，不会小于税收财政曾经带来过的“大萧条”、“经融风暴”、“主权债务危机”。

首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。总是想当然地企图让住房市场回归到普通商品市场。“土地财政”的本质是融资，这就决定了土地，乃至为土地定价的住宅必定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是因为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的人，也并非因为没有住房。只要是土地财政，不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本贮存形态，资金就会继续流入不动产市场。

第二，拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累的故事，成为过去十年“中国梦”的最好注脚。但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开：拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房价上涨越快，贫富差距越大。房地产如同股票，会自动分配社会增量财富。这是这一功能，锁定了不同社会阶层上下流动的渠道，造就了绝望的社会底层。

第三，占用大量资源。如果说中国经济“不协调、不平衡、不可持续”，房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同，不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。

第四，金融风险。既然土地财政的本质是融资，就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险，房地产市场上都会出现。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。虽然低于2011年的3.15万亿元与2010年的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融资在全资本市场上比重的缩小。

截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元，远超土地出售收入的减少。这些土地抵押品的价值，实际上都是通过房地产市场的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对高达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。

土地“净收益”已经成为很多企业特别是地方政府信用的基础。一旦房价暴跌，如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。广泛的破产不仅会毁灭地方政府的信用，而且将会席卷每一个经济角落，规模之大中央财政根本无力拯救。

2、没有准备的税制转型，无异政治自杀

鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题，主流观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃很容易，如何找到替代的融资？一个简单的答案，就是仿效发达国家，转向税收财政。

当年美国“土地财政”切换到“税收财政”，靠的是联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产税。今天中国，土地在地方，税收在中央。如果仿效美国，中央政府就必须大规模让税给地方政府。现在，中央税收刚刚超过11万亿，要想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不可能的（更不要说还有6万亿的土地抵押融资）。

那么，能否靠增税弥补放弃“土地财政”的损失？在中国，“土地财政”的本质是“融资”，其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一个信用基础，就必须突破一个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。中国的税负水平并不低，其增速远超GDP。2012年完成税收达到11万亿比增11.2%。在此基础上，继续大规模加税的基础根本不存在。

《福布斯》杂志根据目前的边际税率，曾连续两次将中国列为“税负痛苦指数全球第二”。但在现实中，中国居民负税的“痛感”远低于发达国家。为什么？不是因为税收低，而是因为以间接税为主体的缴税方式。

数据显示，2011年，我国全部税收收入中来自流转税的收入占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足30%。来自各类企业缴纳的税收收入占比更是高达92.06%，而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94%。如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不过占2%。2012年个税起征点上调后，今年个人直缴的比例还会更低。在严格意义上，中国没有真正的“纳税人”。这就是为什么税收高速增长，居民税负痛感却不敏感的重要原因。

任何一种改革，如果想成功，前提就是纳税人的负担不能恶化。如果按照某些专家的建议，通过直接增加财产税等新的地方税种来来补偿土地收入，将足以引发比希腊更加严重的社会骚乱。这种非帕累托改进，对任何执政者而言，无异于政治自杀。在现有的政治制度下，社会暴乱乃至“大革命”都是完全可以预期的。

1862年，美国的税改取消联邦土地收入，改征地方财产税，纳税人从联邦政府处获得财产，然后向地方政府缴税，总的负担没变，收入在不同政府间切换。但在中国这样的税收结构下，就算是中央真的可以下决心减税，也不过是减少了企业的负担，减税并不能直接进入居民个人账户。因此，对居民人而言，增加财产税就是支出净增加。这样的改革方案，在一开始就注定会失败。

有人也许会质疑，如果不对个人征税，难道应该让中国企业继续忍受如此高的税负？我们可以用另一个问题回答这个问题，为什么中国边际税率如此之高，全球投资还要蜂拥进入中国？答案是：“土地财政”。借助土地巨大融资能力，地方政府可以执行无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大，甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优势。

同样的道理，中央政府之所以可以保持如此高的税收增长，很大程度是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴，企业根本无法负担如此沉重的税收，中央政府的高税率也就不可持续。在这个意义上，可以说正是因为高房价以及相关的高地价，才造就了具有高度竞争力的中国制造，才支撑了中国产品持续多年的超低定价。

3、放弃“土地财政”意味着“改旗易帜”

直接税多一点，还是间接税多一点，并不是哪种税收模式更有效率、更公平这么简单。不同税收模式间，也不是简单的数量替换。税收的方式，决定了国家可能采用的政体：如果增加直接税，政府就必须让渡权利。如果政府不主动让，就会通过社会动荡迫使政府让。

历史上，直接税的征收比间接税的征收艰难得多。发达经济为了建立起以直接税为基础的政府信用，无不经历了漫长痛苦的社会动荡。这是因为即使税额相等，不同的税制给居民带来的“税痛”也会大不相同。

英国个税源于小威廉﹒皮特时代的1798年“三部合成捐”，几度兴废，直到1874年威廉﹒格拉斯顿任首相时，才在英国税制中固定下来。其间长达80年。德国从1808年普法战争失败开始，经历长达80余年，到1891年首相米魁尔颁布所得税法才正式建立。美国在1861年南北战争爆发后开征所得税，1872年废止。总统塔夫脱再提个税开征，被最高法院宣布违宪。直到1913年第16条宪法修正案通过，个税才得到确认。期间也长达数十年。

特别值得指出的是，宪政改革是开征直接税的必要前提。历史上，无论英国的“光荣革命”，还是法国“大革命”和美国“独立战争”，无不同直接税征收密切相关，最终的结果都是宪政改革。这是因为在所有的税种中，个人所得税最能引起纳税人的“税痛”。“无代表，不纳税”（no taxation without representation）。一旦转向直接税，宪政改革就不可避免。竞争性的民主就会成为不可逆的趋势（就像缴交物业费的小区），的执政基础就会动摇。

直接税与民主宪政的关系，决定了即使可以成功转向税收财政，政府不可能不经纳税人同意，用财产税来补贴企业。可以预见，一旦取消土地财政，中国企业的竞争力必将急剧下滑。中国在城市化完成之前，就会直接沦为三流国家。

“土地财政”的升级与退出

1、有区别，才能有政策

没有一成不变的城市化模式。“土地财政”也是如此，不论它以前多成功，也不能保证其适用于所有发展阶段。“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足的一种特殊制度。随着原始资本积累的完成，“土地财政”应该也必然会逐渐退出并转变为更可持续的增长模式。

指出直接税开征的风险，并非否定直接税的作用，而是要发挥不同模式在不同阶段的优势。当城市化进入新的发展阶段后，就要及时布局不同模式间的转换。模式的过渡，没有简单的切换路径。必须经过复杂的制度设计和几代人的时间。中国未来几年最大的战略风险，就是在还没有找到替代方案之前，就轻率抛弃“土地财政”。

正确的改革策略应当是：积小改为大改。把巨大的利益调整，分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象，只占整个社会的很小部分。随着城市化水平的提高，逐渐演变到直接税与间接税并重，乃至直接税为主的模式。成功的转换，是“无痛”的转换。时间越长，对象越分散，社会承受力就越强，改革也就越容易成功。切忌城市化还不彻底，就急于进入教科书式的“宪政改革”。

具体做法是，在空间上、时间上，把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在不同的部分，区分不同的利益主体，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式：

1）企事业单位和商业机构，可率先开始征收财产税；2）永久产权（如侨房、公房等），可以开征财产税；3）小产权房、城中村可以结合确权同时开征财产税；4）有期限的房地产物业，70年到期后开征财产税同时转为永久产权；5）老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税；6）老城区及附近新出让的项目可以缩短期限，如从70年减少的20年或30年，到期后，开征财产税；7）所有已经有完整产权的物业，需以公共利益为目的，才可以强制拆迁。物业均按市场价进行补偿；8）愿意自行改建的，在容积率不变且不恶化相邻权的条件下，允许自我更新；9）愿意集体改造的，自行与开发商谈判条件。个别政府鼓励的项目（如危旧房），可以容积率增加等方式予以奖励。

财产税可以有不同的名目，直接对应相关的公共服务。通过区别不同的政策对象，按照不同的阶段，将完成城市化的地区渐进式地过渡到可持续的“税收财政”，同时，建立与之相对应的，以监督财税收支为目的社区组织。

城市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积累模式。但维持，并不是意味着无需改变。其中，最要紧的，就是必须尽快将不动产分为投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政策之所以效率低下，一个很重要的原因，就是我们希望用一个政策同时达成“防止房地产泡沫”和“满足消费需求”两个目标。要想摆脱房地产政策的被动局面，就必须将投资市场和消费市场分开，并在不同的市场分别达成不同的经济目标——在投资市场，防止泡沫破裂；在消费市场上，确保居者有其屋。

2、“人的城市化”

真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除了有房者外，所有居民都可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。

而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言，资金非常丰沛。关键是如何设计出足够的信用将其贷出来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。要借助“土地信用”，就必须设计一个路径，使抵押品能够进入市场流通。

如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资？一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和企业公积金（可分别用来贴息和支付物业费）,即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。

由于住房最终可以上市，因此土地（及附着其上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”（Covered Bonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元)、养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀资金获得低息贷款，只需政府少许投入（贴息），就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融资问题。

“先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着“土地财政”的升级——都是通过抵押作为信用获得原始资本。这一模式同以往的“土地财政”一个重要不同，就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是土地，而是劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房成本可以显著影响本地的劳动力成本，进而增强本土企业的市场竞争力。

“土地财政”另一个后果，就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪宅，农民工却依然在城乡间流动。现在很多研究都把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福利，等于什么也没做；如果所有人自动享受公共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负担得起。

户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由于没有直接的纳税人，城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务，就只好以来户籍这种笨拙但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要想取消户籍制度，就必须改为间接税为直接税。户籍制度同公共产品付费模式密切相关。改变税制，就必须面对前文所述的制度风险。

但就算能够用财产征税取代户籍，也还是解决不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口，明天也一样会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。如果不创造纳税人，而是简单取消户口，放开小产权，其结果就是南美国家常见的“中等收入陷阱”。因此，研究怎样让农民可以获得持续增值的不动产，远比研究如何取消户籍来得更有意义。

实际上，“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度本身变得无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成为城市为城市纳税的正式市民。“先租后售”保障房制度把住房问题转向建立公民财产，这同美国当年的《宅地法》本质是一样的——创造出有财产的纳税人。唯如此，转向税收财政才有可靠的基础。

3、“土地财政”重建个人资产

现在的财政界有一种普遍的看法，认为中国的税制结构，已经到了非调整不可的地步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无差别的纳税人，无法像直接税那样，通过累进使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。

但现实中，真正导致的贫富差距的深层原因，是有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上升，自动分享社会财富；无房者，所有积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用税收手段，只能调节贫富的结果；用不动产手段，才能调节贫富的原因。

要缩小社会财富差距，最主要的手段，不是税收转移和二次分配，而是要让大部分公民，能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财政”向有产者转移财富的功能，是当前贫富差距加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”，这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。

“现代人”的特征，就是拥有信用。“土地财政”通过“先租后售”保障房，帮助家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创造了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本。因此，保障房“房改”就相当于以兑现期权的方式给所有家庭注资。

家庭的经济学本质，乃是从事“劳动力再生产”的“小微企业”。将土地资本大规模注入家庭，可以快速构筑社会的个人信用，使经济从国家信用基础，拓展到个人信用基础。各国城市化历史表明，城市化水平50%左右时，职业教育（而非高等教育）乃是劳动力资本积累最重要的手段，但劳动力资产有随时间贬损、折旧的特点。而“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭资产的效率，将劳动力资产转换为不动产凝结下来。国外的实践表明，同储蓄形态的养老金相比，住宅更加容易保值、增值。高流动性的住宅可以在家庭层次，将社保和养老金资本化。

保障房“广覆盖”，为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它可以在利益急速变化的发展阶段，极大地增加整个社会的稳定性，扩大执政党的社会基础。如果说“土地财政”在过去20年先后帮助政府和企业实现了原始资本积累，下一步其主要目标就应当转向劳动力的资本化。

中国城市化快速启动，是拜“城市土地国有化”这一特殊历史遗产所赐。现在来追究当初这一做法是否道德毫无意义。正确的做法，不是回到土地私有的原始状态再启动城市化（这样只能让城市周围的农民获得城市化的最大好处），而是要利用这一制度遗产，通过企业补贴、“先租后售”保障房等制度，让远离城市地区、更大的范围内的农民，一起参与原始资本积累，共同分享这一过程创造的社会财富。

1998年房改的成功，推动了中国近十年的快速增长，帮助城市“政府”完成了原始资本的积累。“先租后售”保障房乃是借助“土地财政”作为融资工具，帮助城市“家庭”完成的原始资本积累，从而为城市化完成后转向税收财政创造条件。保障房在规模上远超当年的房改。可以预见，这一改革一旦成功，中国经济至少还可以高速增长20年。

4、寻找货币之锚

保障房制度建立后，我们就可以有效地将资本市场和消费市有效区隔。从而组合利用价格和数量两个杠杆，使政策的“精度”大幅增加——在投资市场上（商品房）：控制数量（比如，将供地规模同保障房供给挂钩）放开价格，避免不动产价值暴跌触发的系统性危机；在消费市场上（保障房）：控制价格增加数量，满足新市民进入城市的基本消费需求。

在这里需要特别指出的是，以打压房价为目的的各类政策，一定要尽快退出。“土地财政”下，中国货币信用的“锚”就是土地。人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀，关键在于人民币的信用基石—“土地”—的价值和流动性屹立不倒。在某种意义上，正是因为土地的超级通胀，才避免了整个经济的超级通胀。一旦房价暴跌，土地就会贬值，信用就会崩溃，泛滥的流动性就会决堤而出。

防止土地价值暴跌的关键，在于防止房价下跌。防止房价下跌的唯一办法，就是控制供给规模。唯有大幅度减少商品房供地规模并切断信贷从银行流向房地产，才能减少土地信用在市面上的流通，从而避免资产价格暴跌。

一个简单的办法，就是将保障房与商品房规模挂钩。比如，规定每个城市商品房投入市场的规模不能超过本地住房投入总规模的30%。也就是说，每拍卖3平方米的商品房，就必须对应建设7平方米的保障房。由于保障房的需求是确定的，有预先登记的真实需求支持，有助于使城市土地融资的规模被锁定在与其实际需求相一致的范围——人口增加越快，保障房需求越大，可以通过土地融资的额度就越大。通过保障房需求为土地融资规模寻找到一个“锚”，使土地供给与人口真实增加挂钩，从而减少类似鄂尔多斯(600295,股吧)那样纯以投资为目的的“鬼城”。

商品房用地的出让，本质上城市为公共服务和基础设施初始资本的融资。有了保障房这个锚，我们就可以像调整银行的货币准备金那样，调节商品房和保障房的比例，从而控制地方政府信用发行的规模——如果我们希望经济增速快一点，就可以提高商品房相对保障房的比例；反之，则可以减少商品房的“发行规模”。宏观调控的工具因此会更加丰富，经济政策就可以更加精确，有效地离合、换挡。

结论

城市化的其启动，是传统经济转变为现代经济过程中，非常独特的一个阶段。能否找到适合自身特点的模式，对于高质量的城市化至关重要。近代以来，中国一直都在模仿、追赶，鲜有能真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新。其经济学意义，远比大多数人的理解来得深刻、复杂。

“土地财政”是一把双刃剑，它既为城市化提供了动力，也为城市化积累了风险。放弃是一个容易的选择，但找到替代却绝非易事。没有十全十美的模式。“税收财政”演进了数百年，导致了世界大战、大萧条、次贷危机、主权债务等无数危机，其破坏性远大于土地财政，但西方国家并没有轻言放弃。它之所以仍然被顽强地坚持、探索，盖因其积累模式的内在逻辑使然。

“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所谓好坏，关键是如何使用。很多情况下，问题并非“土地财政”本身，而是“土地财政”的使用。随着城市化阶段的演进，“土地财政”用来解决的问题也应当及时改变。通过不动产的形成和再分配，“土地财政”可以在全社会的财富积累和扩散中，起到其他模式所难以企及的作用。

最优的城市化模式，就是根据不同的发展阶段，不同的空间区位，组合使用不同的模式。“土地财政”是城市化启动阶段的重要工具。一旦原始资本积累完成，城市化进入稳定下来，其历史角色就可能逐步淡出，甚至最后终结。

一个模式的初期，不完善是正常的。在充分理解其在中国经济中的深刻含义之前，就对其妄加批评，不仅十分轻率而且非常危险。至少，在我们找到一个更好的替代模式之前，我们不能轻言放弃。

从更长远的经济发展阶段看，我们今天所担心的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。深圳是中国城市化最快的城市之一，税收收入占到政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并没有因为无地可卖而“不可持续”——由于已经完成了原始资本积累，深圳“土地财政”已经悄然退出。深圳的实践表明，我们可能根本无需为不治自愈的“病”吃药

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作者: 浅贝    时间: 2018-4-24 10:47
海南为什么实施全域限购？

　　立足点是关键。

　　4月22日，海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。不留过渡期，政策自发布起开始实施。

　　五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区，外地户籍无法再购买。

　　其他区域，外地户籍购房，需提供家庭成员在海南的缴税和社保证明，特别提醒，补缴是不算数的。

　　这也意味着，外地人在海南购房的可能性基本被封堵了。

　　但是，全域限购只是结果，海南为何在此时推出楼市新政？新政的背后，又有着怎样的重要考量？

　　为何全域限购？

　　海南楼市超半数都是由外地人托起的，旅游客、养老客占据了半壁江山。直接把外地人拒之岛外，楼市调控的力度不可谓不严厉。

　　“全域限购，全岛楼市几乎被冰冻。”易居研究院副院长杨红旭预判，接下来海南房地产开发、投资、销售都将出现明显下降。

　　既然如此，海南为何还要进行全域限购？

　　中新社国是直通车采访的多位专家表示，重磅楼市调控新政的背后，与《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》有关。

　　在这份文件中，海南被赋予经济特区改革开放新使命，以供给侧结构性改革为主线，建设自由贸易试验区和自由贸易港。

　　方向已经明确，要想实现目标，海南必定不能重蹈过去覆辙。

　　海南楼市曾经历过两次过山车。

　　1988年，海南建省办经济特区，楼市炒了一大波。到1994年，楼市泡沫破碎，留下一堆烂尾楼。

　　2010年，海南建立国际旅游岛，房地产市场再度被热炒。终于到2011年年中，面临再次破灭。

　　如今，七年过去了，面临海南新的重大利好，房地产市场该冷静一下了。

　　政府已多次明确，房地产业要与区域经济协调发展。为了维护房地产市场平稳发展，过去一年，海南已先后颁布14次调控政策。

　　这次全域限购，被视为海南对楼市投资、投机客的有力回应。

　　限购背后的考量

　　海南全域限购，有观点认为，这可能和雄安新区严禁大规模房地产开发的逻辑一致，未来城市发展不再单纯依靠房地产拉动经济增长。

　　在中国房地产业协会原副会长朱中一看来，过去房地产快速发展带来很多结构性的问题，探讨房地产业的未来发展，海南和雄安新区或意在破题。

　　不可否认，两者确实存在一定的共性。

　　海南要求，实行最严格的节约用地制度，确保建设用地总量在现有基础上不增加；雄安新区要求，节约集约用地，严禁大规模房地产开发。

　　言外之意，过去摊大饼式的模式已经不再适用于海南和雄安新区。
未来，海南将推动旅游业转型升级，大力发展现代服务业以及新一代信息技术产业。雄安新区则提出通过承接北京非首都功能，高起点布局高端高新产业。

　　但两者也有不同之处。

　　杨红旭认为，雄安新区是建筑一座城市，生活在这里的人有大量自住需求。

　　按照雄安新区的规划，未来它将建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产调控长效机制。

　　“海南更像是一个旅游度假城市，过度投资、投机与其发展定位不相适应。”杨红旭认为，房地产也要与区域经济发展相协调。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，海南产业地产的机会非常大。

　　进入新时代，实际上也要求人们重新审视房地产业。站在这个角度，也就不难理解新一轮调控的真实意图。

　　今年前3个月，全国主要城市发布房地产调控已超过76次，叠加4月份青岛、海南等地的调控措施，年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。

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作者: 浅贝    时间: 2018-5-3 13:23
突发！广东摸查9市万科、恒大用地，大湾区买房要关门了？



今天上午（5月2日），一份广东省国土厅的紧急通知在朋友圈里流传。

据多家媒体报道，5月2日，广东省国土资源厅办公室发布紧急通知，要求广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆市国土资源主管部门抓紧提供万科集团和恒大集团在该市范围内的房地产开发用地情况。

具体包括：

房地产开发用地、商服用地和住宅用地

已竣工、已开发竣工、未开工用地面积和建筑面积等数据

不过，目前我尚未在国土厅官网查到这份通知的来源。


这个通知的亮点在于：

1、广东省国土厅突然要求查房企家底，正是粤港澳大湾区规划公布在即的节点上；

2、大湾区9个城市一起统计家底；

3、只查万科、恒大两家；

4、今天才上班，才发的通知，中午就要知道结果，确实是十万火急。

那么，这个紧急通知如果是真的，里面的内涵可就太丰富了。我试着给你解读下。

1
先看大背景，就是粤港澳大湾区真的要来了。

这段时间，大事不断。

先是中央正式批复雄安新区规划，新时代春天里的“雄安故事”，如今翻开了新篇章。

然后是最近几天，海南建省办经济特区30周年，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

那么，接下来该轮到粤港澳大湾区了！

全国政协委员刘炳章近日表示，日前与前广东省省长、全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹会面时，对方向他透露大湾区发展规划纲要快将出台，现正于国务院作最后修改，预料5月上旬正式公布。


这就可以解释，为什么这个通知这么紧急？

有人猜测称，是因为大湾区规划公布在即，时间紧迫。

微信自媒体广州PLUS拨打了文件中刘先生的电话查询，对方回应说：“我们的确有在收集一些开发商的土地开发数据，但你说的这份文件我没有看到，无法确认是否真实。”

那么收集数据是为了什么工作做准备吗？刘先生答：“没有，只是了解情况。”

而恒大方面回复此事属实：“省里领导要会见许家印跟郁亮，所以住建厅统计一下数据，作为谈话参考。”

我也问了接近万科的朋友，据他透露，这只是政府常规收集企业资料，是要了解省内500强企业的情况。

2
要说这次紧急通知明显是跟大湾区规划没关系，似乎也说不过去。

因为粤港澳大湾区涉及广东9城市和香港、澳门，而这次的通知，刚巧就是广东9城市，一个不多一个不少。而不在大湾区内的广东其它城市都没有涉及。


所以，问题就来了，这次通知为了啥呢？

根据通知内容，省厅要的是万科集团和恒大集团在大湾区9市范围内的房地产开发用地情况。

5000亿级别的房地产公司一共三家，恒大许老板是全国政协常委，万科是国有资产为基石股东的混合所有制企业，这两家可以说又红又专，剩下一个碧桂园是上市民企。

有万科，有恒大，独独没有碧桂园。

深圳知名地产大v陶文杰在最新文章中称：

根据这份通知，国土厅要查大湾区的楼市潜在供应，包括具体区域的分布，和各类不同产品的供应比例。甚至要查清楚，有多大潜力资产可以做长租房，为长租房和产业化改造探路。

陶文杰还表示，也很可能相继就出楼市新政，那么这次摸底，就是要精准施政。

3
既然这个通知大概率跟即将出来的粤港澳大湾区规划有关，那又会带来哪些影响呢？

放眼当下的三个热门地区，可以看到：

雄安原则上不建高楼大厦，严禁大规模房地产开发。

海南已下决心放弃房地产主业，不重蹈2010年国际旅游岛的房地产泡沫炒作路径。


在这样的背景下，广东省国土厅这份通知就显得更加意味深长。雄安新区不靠房地产、海南不靠房地产，粤港澳大湾区也想模仿吗？

大湾区楼市新政如果出会是什么样？

简单总结就是12个字：房住不炒，租购并举，长效机制。

参考雄安、海南，大湾区很可能也会在涉及国家战略的超级重大的区域性大规划公布前后，制定发布针对性的楼市政策，堵死炒房炒地之路，与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！

前几天有人问，海南、雄安的做法，会在全国推广吗？

有一种观点认为：当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入，占政府全部收入的接近40%。没有商业化的房地产，就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房，也不可能有钱改善基础设施。

但由这份通知看来，粤港澳大湾区很可能成为例外。

回看最近几年的楼市调控政策，离不开这几点：

新政出台前毫无征兆，甚至专挑晚上或者假期公布；

新政实施无过渡期，当日或次日生效；

政策作用等同于既限购又限售。

可以说，最近五年，国内出台最严厉的几招限购，都诞生在最有机会暴涨的区域。国内的限购限售政策，绝不给投资者留下任何反应时间和出逃机会，并采用一切手段限制交易。

海南与雄安新区的历程，就是明证。

2017年4月1日，横空出世的“雄安新区”打破了清明假期的宁静，唤起各路投资客的高潮。

那一天，走在河北雄县的街头，遍地都是讨论雄安新区和北京炒房客的声音。一夜之间，雄县的房价从6000涨到2万五！

然而，当天雄县就宣布全县房产停售，本地人不得交易。第二天，雄安三县的房子已全部停售。


雄安新区限制交易，专业炒房团绝不会放过环雄安新区地带。

可惜政策落地的速度比银行转账还要快！

2017年4月5日，雄安新区设立后的第一个工作日，环雄安新区的十个地区纷纷限购。

你不得不佩服政策落地的速度，不到一天时间，中国最大限购圈正式形成。


也许你跑赢了大多数投资客提前入场，却躲不开限购政策那最后的临门一脚，出逃之路彻底封死。

现在，我们可以确定的是：但凡是中央确定会有大动作要发生的地方，一定会伴随严厉的楼市调控政策，把“投机炒房”的资金，套死在池子里。

房地产作为中国经济的支柱产业，未来最大的风险不是崩盘，而是流动性的窒息。一旦诸如海南和雄安这样的大招横空出世，一夜之间买家消失，门庭若市秒变无人接盘。

但这对你来说可能并非好事，因为房子是城市或区域的股票。城市和区域在升值，你不持股的话，不但难以跟上城市发展的脚步，甚至会被抛弃。

相比雄安、海南，大湾区暂时还有机会，但是你千万不要低估中国打击炒房的决心和执行力

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-7 14:00
人民呼唤楼市崔永元
2018-06-06 07:55 房地产
作者： 发现价值 来源：中产先生

这几天崔永元无意间拉开了娱乐圈的潜规则，成了当下最热门的话题，有网友让我写写这个，可我对娱乐圈真不熟。其实，楼市的潜规则一点不比娱乐圈少，而且更隐秘，更精彩，什么时候也能来个楼市崔永元，给我们扒一扒。

开发商：空手套白狼

以前觉得开发商都是大手笔，其实他们玩的是空手套白狼，难怪孙宏斌当年出狱后白手起家选择了房地产，用他的话说：因为干房地产不要钱。

怎么个不要钱呢？

对房地产商来说，关系比钱重要，因为建房子首先要拿地，能拿到地才是本事，只要拿到地，一切都好办。

拿到批文之后，买地的钱可以从银行贷款，建房子的钱可以让承建商先垫资，而且现在都是预售制度，房子还没开始建，都已经卖出去了，资金回笼了，可以继续拿地。

有的开发商只需要拿到地，都不需要开发，碰上房地产大牛市，只要捂一段时间直接翻倍卖给其他开发商，比如李嘉诚在大陆做的就是这种生意。

再后来，开发商都不需要向银行贷款，有利可图来钱的渠道也更多：上市融资、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化……但同时负债也越来越多，国内某大型房企负债已经超过了1万亿，本钱不是自己的，负债留在国内钱却转移到……所以，你回头再来看看那句“做生意是要有本钱的，借钱是要还的”，会理解的更深刻。

地王的秘密

2014年，在《华夏时报》的一篇报道中，有业内人士表示，“有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上”，揭开了地王频出的内幕。

其实国务院出台过规定，但是土地收入是归入地方国库的，所以执行下来难免要走样。

任何地方都会有执行走样的冲动，推高了地价，虽然高出的部分要返还给开发商，但是下次却可以拍的更高，而且还制造了楼市上涨预期，楼市库存也可以就势解套，相关项目开工，楼市交易税费增加，GDP增长，何乐不为？

总结一下，地王的潜规则主要有三个：

1、开发商去拿地，都会提前跟ZF协商签好协议，约定一个土地保底价，高价拍下来之后，政府再私下返回多余部分给开发商；

2、在一些新兴城市，或者是不成熟的新开发区，ZF会先请来几个大的开发商做托，合围拍出高价，抬高地价后，再公开拍卖其他的土地，真正想赚的是后面的地价；

3、些地方，政府会设置土地出让条件，为房企量身定做，或者是劝退有意参与竞拍的其它房企，而且，地价高了不要紧，还可以退。

民企拍完国企拍，地王一个接一个，地价就这样被越拍越高，面粉高过面包，面包还会降价吗？

炒房客：坐庄割韭菜

普通人炒一两套房不算什么，真正炒房客都是坐庄炒高一个小区甚至一个城市的房价，特别是三四五线城市，ZF也不干预，反而很欢迎。

炒房子就像炒股，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，剩下的就躺在家里赚钱了。

第一步：选中小区买断流通盘，一个小区的流通盘大概就50-60套，以前基本1000万就能拿下，如法炮制，一个市区扫500套房子大概只需要一亿元。

钱从哪里来，炒房客很多以前不是炒房就是做实业，都有一些家底，除此之外做高房价房抵贷、消费贷、P2P、甚至民间高利贷，能搞到钱的地方都搞。

一个人买得了那么多房吗？不怕，从老家亲朋好友那里借来身份证还可以通过中介公司找农民工买身份证，办法总比困难多。

第二步：刷新手中房产的挂牌价格。一定找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，刷新手中房产的挂牌价格，让看房子的人看到房子确实在涨价；

第三步：制造概念为涨价造势。通过社交媒体等渠道，为房价上涨造势，什么学区、地铁、飞机场、特大型城市……不过现在基本都不用了，大家都知道房子会一直涨。

几个月时间狠赚一把就离场，继续寻找下一城。

内定销售和楼市关系户

其实，不是西安摇号造假才有的楼市关系户，关系户从来都在，不只是楼市。

楼盘开盘就抢空，好的位置、便宜的房源从来都是早被内定了，甚至都不出现在市面上，这一切都是因为一个神秘的群体：楼市关系户。

关系户都是谁，大家心知肚明，而且很长一段时期内无解。

棚改要不要了解下？

为什么要说棚改，难道棚改也是潜规则？棚改和涨价去库存、放水去杠杆一样，是我们独有的创新，它设计之精妙，不得不说。

一二线城市楼市很容易炒作，三线的省会城市也有些搞头，剩下的四五线也造了房子想发展，他们也有很多债务要转移啊！

但一没人口二没产业三没需求，房子怎么买呢？于是，没有需求创造需求也要买，整个路径是这样的：

国家拨钱给地方，地方直接撒钱给拆迁户买房，制造楼市上涨预期，炒房客一拥而入，地方ZF卖地收税，赚到的钱再还给银行，剩余的钱用来还债。

国家的钱在各方那里过了一遍手，最后又回到国家手里，可是这个过程中，政府的债务变少了，这个钱自然由楼市接盘侠来买单，这不是潜规则，这是套路。

阴阳合同什么的都不算事

和明星一样，买房签阴阳合同也是为了避税，这种方法在二手房交易中经常使用，真实价格的合同是我们所称的“阴合同”，作为登记备案的称之为“阳合同”，这就是所谓的阴阳合同。

之所以很多人都愿意铤而走险签订阴阳合同，关键就在于，双方都能够将房屋备案价格降低，达到降低总价逃避税费的目的，虽然这样做要冒一些风险。

但是，阴阳合同不算什么事，听说过“茶水费”、“号子费”和“诚意金”吗？

限价之后，很多城市买房都要交一笔“茶水费”或者“号子费”，少则十几万，多则几十万，甚至现在杭州和深圳摇号还需要交500万“诚意金”才能有摇号的资格，这些潜规则在现在看来倒是有点稀松平常。

结语

简单来说，任何一个市场都渴望公正透明，特别还是打着民生旗号的住房市场。人民不希望楼市里除了庄家就是韭菜，当然更不希望当韭菜，也不希望楼市除了套路就是潜规则。

人民是真的呼唤楼市有个崔永元来撕开潜规则的外衣吗？不，人民是想要一个正常的房地产市场，仅此而已。

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-12 15:27
蔡照明预言：抢人大战将百日内叫停

首先明白人才大战的本质是什么?

是吸引人才，发展高科技、新经济?

滚一边去!

中科院几万人在那，也没见发展成了啥高科技产业，西安有全国最多的大学高知，有用吗?我就不信新引进的这些大学生、大专生来，能搞个高科技?

都是表面，实质是：

吸引一个人来，就是吸引他一家三代人的购买力!

所以我从来不叫这是什么抢人才大战，而是拉人头大战。

试想武汉来一个毕业生落户，肯定他的爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷的所有积蓄、收入都会源源不断地流向武汉，而把养老留在当地。


比如武汉引来30万，未来几年就形成30万* 150万=4500亿的购房款到了武汉，然后呢，装修买家具、养儿，你可以想象下，就像在他老家里装了个抽水机，把他们家的钱库里，一有点钱就往这边抽，武汉未来5年要装配150万个通向全国各家庭里的抽水管机。有这么多的活水进来，房价能不浮起来吗?

谁都知道，如果要想引进人才，发展高科技，首先要引事来，引进项目、投资来，这里的顺序应该是这样的!引人来是干事的，起码得先有事，有事自然有人;而不是没事就把人先拉来。像天津，你的人都还向外边跑呢，去年天津人口净流出5万，说明5万个，还是偏有能力的人在天津没合适事干，那现在你还来拉人?

说白了，引进人才，就是为了延续当地政府的惯用发展套路，有人口，就有消费需求，大头当然是买房;有买房，就有买地，土地财政的好日子还可以延续他5年、10年。

不得不说，地方主官的脑袋是清醒的，聪明的，极度务实的，也是为本地着想的，是有点亲父母官的意思的。在这里要给他们点赞，(都是跟川普学的?)。前段时间北京的人才计划推出，我还表扬了一下，敢在首都人口疏散的大背景下，提出这样的应对周边城市人口竞争策略，是很为这个城市着想的，亲父母官!

但是，这里面的不公平出来了，问题出来了，全国就那么些人，你抢我抢全都抢，谁抢的凶谁就抢到的果实大，对那些老实巴交的，还没睡醒的城市就不公平了。特别是一些偏远地区、本来落后地区，或者特殊问题地区，你像东北，本来就要留人且留不住地往南跑，你这再刺激，盘活东北的大盘子计划就要泡汤呀。现在连一闷棍子打晕睡了十几年的太原都醒过来了，抢人;睡了一千年做着皇城梦的西安都一骨碌爬起来了，那还有谁呢?等边境那几个穿奇装异服的兄弟听懂了，估计语言不通会慢几拍，那时就会全国都动起来了——抢、抢、抢，硝烟弥漫，像一场内战似的。

我关注的首先是不公平的问题。城市化，城市群的集中化，都有个自然增长的过程，这个谁都没办法，但是要这样认为地拉人，改变这个进程，就显得不合理了。比如前几年大学拉院士，那西北的学校，比如兰州大学肯定干不过深圳大学、浙江大学，也可以说是人才引进、合理流动嘛，但这样干，结果肯定是东北、西北经济落后地方的院士都被发达地方抢了。如果不一窝蜂地抢，也没事，怕就怕一窝蜂，这样西北、东北的大学还办不办了?所以教育部最后发文制止了这个现象。

所以我预测，马上也会像制止这样乱拉院士一样，制止城市乱拉人头的现象。

其次是个破坏房地产调控政策的问题。大家都知道限购、限贷，房住不炒，大政府用这只调控进场开关的手，调节房价的做法还是很有效的。——你别在这跟我犟，你想想如果不调控，从2015年涨到现在各地房价会是个什么样?一直涨到爆破了吧。像今年这样的热度，起码还不得重复2015年的翻番，现在翻了吗?

可是拉人头的放水政策，变相破解了这些政策!很多人不懂，说是真实的购买力，压下去的葫芦还会弹上来，弹你个头，谁负责在那值班天天弹葫芦?去年没有放水政策时，你看各地的房价是张还是跌?市场是热还是冷?去看看我的上篇文章《再再给买房人一封信》，看看我的热气球理论就彻底明白了。


因为放水，入场资格证多发，导致进场人数会增加，市场热度就会起来，热气球温度一高，那不就飞起来了。而地方政府又有房价限制的那条任务高压线在那，所以就有了限价，而只能限一手的，二手你管不了，所以一手就倒挂，倒挂大家就去抢、摇号;这样更把热度带起来了，把二手也带动了。二手一涨，一手要往下压的价格就得压得更低了，因为领导给你的任务是全市平均价，只有一手更低才能把二手涨的平均下来。这样一来，一二手房差价更大，抢一手的更多，连西安的官员都坐不住了，下去抢房。这就是眼前的抢房景象，就是抢人头带来的直接后果。

是的，那么，怎么才会被停止呢。我估计老百姓关注的是何时会被停止。

这个时间取决于大政府的反应能力。当前都一致对外了吧，和美国打口水战呢，攘外不必先安内了，不太好预测了。但是，我还是可以预测一下流程。

我设想这事会因两个事而触发，一个是抢的厉害，有的城市告状了，就像大学抢院士被西北的大学集体告状而停下了;另一个是本城的老市民告状。凭啥他一来就奖励这那，我们当年的啥也没有?还有，他们来了其实分的是我们的资源。你比如天津，大家都冲着那里高考分低，但是如果一下涌进去100万人，一年高考增加了5万人，直接翻了一倍，那么高考可就是由洼地一下变高地了，那么前几年花了几十万上百万买房买户口买机会的人，希望落空必然反弹，那些在这个地方坚持几十年一辈子的人更是会反弹，那么当这个机制触发的时候，也会被叫停。

但是当地老百姓的叫声，当地政府还是很容易过滤掉的;只有前者的触发机制开始才行。但是，我也愁呀，现在都觉得是在全国的大池子里吸水，好像不是那两个城市的直接竞争，有谁会来告状呢?民不告，官不纠呀。

这时，我看到了，亲戚买房出了这样一篇文章《天津的人才政策，绝杀了内外忧患的石家庄》，这不，终于有两个城市直面竞争了，天津和石家庄。如果石家庄政府是个为当地发展考虑的政府，他就应该报告打大领导：天津，你这样干不行，不行，我怒了!(用宋小宝语调说这句话最好)

石家庄会这样干嘛?如果是，我的预言可以提前两个月，在下一月的国务院办公会上提上日程。如果不是，还有下一个正面竞争的城市吗?帮我找找。

当然最最快的方法是，我们读者中，那谁把这篇文章直接转给那谁，我估计一个月内这次抢人大战就会息鼓!

第一次发出这么不谨慎的精确预言，你们就当故事看吧，千万别觉得我们后面有人，是提前放风。我后面最大的背景就是你们，普通买房人，因为我看不了房价被这个政策忽悠高了，让你们的买房成本又凭空被加上一大截子，即使亲戚买房的砍价师奋力砍，都砍不回来

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-12 20:14
天津的人才政策，绝杀了内忧外患的石家庄


要说中国最尴尬的省会，石家庄绝对是当之无愧的。作为京津冀协同发展重要一环的河北省省会，石家庄目前的现状用内忧外患来形容一点也不为过。

经济：石家庄一直被唐山压着，常年屈居老二的位置；

教育：石家庄是唯一没有211大学的省会，甚至连省内前三大学都捞不到；

影响力：有京津在，石家庄永无出头之日；

人口吸引力：全国排名第31，甚至落后于保定。


2017主要城市人口吸引力榜单

有人说，石家庄是全国唯一一个省会功能几乎被北京取代的城市;唯一一个全省人民包括石家庄自己都往北京跑的省会;唯一一个辐射不到全省一半的城市。

2017年，雄安新区设立，石家庄遭受重击，丢掉了非首都功能疏解集中承载地的头衔;

2018年，西安人才政策吸引60多万人落户，与之对标的石家庄再次遭到暴击;

5月，天津公布海河英才计划，石家庄遭到绝杀...

5月16日，在第二届世界智能大会上，天津市副市长孙文魁公布了人才引进政策，名为：“海河英才”计划。放宽对学历型人才、资格型人才、技能型人才、创业型人才和急需型人才的落户条件。近乎零门槛的设定和直辖市的身份，让天津的人才政策一石激起千层浪。对于渴望安家落户的人来说，更是充斥着致命的诱惑。

20小时，30万人登陆并下载“天津公安”APP办理落户申请，服务器一度瘫痪；

京津车票一早售空；

6天落户5800余人;签发2.7万份调档函。

海河英才计划出炉一周，就交出了如此亮眼的成绩单。

天津人才政策对石家庄的影响是致命的。数据显示，人才政策后，迁入天津的热门人才来源地分别是：北京、河北、山东、河南和东北地区。也就是说，天津吸纳的，不只是京津冀，更涵盖了整个华北甚至东北地区的人才，影响力可见一斑。网络上甚至有人提问：天津人才政策是不是把河北楼市搞废了？


与天津相比，石家庄没有优势。从GDP来看，2017年，全国主要城市GDP排名中，天津第6，石家庄第30。


平均收入对比：天津6178，石家庄5886


在教育方面，更是一个天上一个地下：天津位列中国城市大学竞争力排行榜第7位，而这个榜单，石家庄甚至都排不上号。


在如此优势下，天津还出台了低门槛的人才政策，反观没什么优势的石家庄，虽然也早早出台了人才政策，但是却被批没有诚意：有人反馈，已经在石家庄工作的大学生毕业生，申请区绿卡被拒，理由是“不符合2017年12月以后来石家庄工作”的要求。数据显示，石家庄人才政策实施三天，73位人才办理了落户手续，其中博士一人，硕士11人，本科24人，大专37人。这样的数据难免有些尴尬。


有人说：

「放下身段」的天津，虹吸的首要目标是「北漂」人才，以致于这几天京津城际铁路的车票都被一抢而空;第二目标势必是「近邻」河北，位于天津「正面」的唐山、秦皇岛和沧州，以及天津「侧翼」的衡水、保定，便在天津人才政策的射程范围之内。此消彼长，石家庄势必因此受到直接波及。

更要命的是，天津的人才政策正在抄石家庄的「后路」。最近九年，石家庄的本、专业毕业生规模从9万人上升到12万人，在校生规模从35万人上升到46万人。就算毕业生中仅有一半来自外地，其中又仅有一半选择留在石家庄，也有2万人左右的规模。可看一下最近四年石家庄的外地输入人口规模，则是从4万人下降至1万人。两者之间显然不成正比。如今，沿津保铁路可直达的天津又「放下身段」，对石家庄而言：此诚危急存亡之秋也。

天津的人才政策，绝杀了内忧外患的石家庄！

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-13 11:17
断供潮要来？一核心数据增加34%，越来越多人买了房却还不起贷款



10.58亿。

这是住建部、财政部和央行近日联合发布的《全国住房公积金2017年年度报告》中公布的公积金贷款的逾期金额。

10亿其实放在各大银行里面，都不算事太大的事情，即使是上市银行中市值仅百亿左右的江阴农村商业银行，其2017年的逾期贷款金额也达到了14.2亿，就更不用说工农中建这样的大银行了。

但要知道的是，在2016年公布的报告中，这个数字还仅是7.86亿，2017年的逾期金额足足上升了34.6%，但是2017年发放的个人公积金贷款254.76万笔，比上年降低了22.21%，贷款发放额9534.85亿，比上年降低24.93%。

发的贷款越来越少，但是逾期越来越多，这并不是一个好的苗头。公积金贷款遭遇逾期，断供潮会来吗？

01

最难与最便宜的房贷

在房地产热度爆棚的时代，公积金贷款并不容易。

除了一些城市政策调控方面的信贷全线收紧外，开放商为了快速回笼资金，也将公积金贷款视为“三等公民”对待，猫哥去年就写了《买房鄙视链：全款进！贷款等！公积金靠边！沦为“三等公民”的公积金，还靠得住吗？》，提醒大家公积金不能贷款也不要闲置。

全国仅有254.76万笔，拿到公积金贷款的人是算是幸运儿了。

《公积金报告》也大概描述了一下个人贷款情况：

● 70.54%的贷款用来购买新房；

● 房屋面积主力在90-144平方米，占到了61.43%；

● 首套房的比例达到了86.24%，占到了绝对的大多数；

● 发放贷款的人群中，双缴存职工拿到了一半以上的贷款数目；

● 而贷款人主力为年轻人，71.72%的贷款人年龄在40岁以下，而30岁以下的贷款人也占到了33.31%。

● 而最扎心的是，在收入水平上来讲，96.05%的贷款人是中低收入人群。当然如果把公积金的保障性质算上的话，这个比例其实对于中低收入者来讲，也算是一个利好消息。


虽然难度大，额度有限，但是公积金贷款依然是中低收入人群的首选，因为足够便宜，与商业按揭贷款相比，利率最低。

在2015年8月份降息后，央行公布了基准利率，个人住房公积金的存贷款利率也相应的调整了，以保持公积金贷款基准利率。

目前五年期（含）一下的利率为2.75%，五年期以上的利率为3.25%，而五年期以上的商贷基准利率是4.9%。

要知道商业按揭贷款虽然也是根据基准利率来确定，但是还是会根据政策或者市场来做响应的调整，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。

而与此同时，首套房的公积金贷款的利率一直保持为公积金贷款基准利率，并没有上浮，这可以说是最亲民的购房融资成本了。

02

嘴上说不要，身体却很诚实

成本低的杠杆要加，成本高的杠杆不得不加。

根据国家金融和发展实验室发布的《2017年度中国去杠杆进程报告》，非金融杠杆率在回落，金融部门在加速去杠杆，甚至政府部门的杠杆也略有回落，但是中国总体的杠杆率却在上升，因为中国居民部门杠杆率从2016年的44.8%上升到了49.0%，提高了4.2个百分点，所以去杠杆去了一年，这锅还得居民部门加杠杆来背。

居民部门的杠杆加在哪儿了呢？房子啊！这是一个可以脱口而出的答案啊。

前一阵子，经济学家樊纲在电视节目中提到了“六个钱包购房”，虽然这话有点偏离樊纲的本意，但是这个说法让大家喷得一塌糊涂，除了对于高房价的愤恨，还有就是对于自己加杠杆的否认。

但是，嘴上说不要，身体却很诚实。

猫哥以前跟大家聊过棚改的话题，棚改城市的房价攀升的速度让人心惊，尤其是一些热点城市一年涨幅达到了50%多。那么很多人就面临两难抉择，买，能力欠缺，不买，未来的房价可能比现在更不可攀。

最终在这种焦虑的煎熬中，很多人选择即便超出自己的能力范围加杠杆，也要早更贵之前先上车。真的能上车，别说六个钱包了，六十个钱包，该掏也得掏。

即便是调查报告中的49%的杠杆率已经很高了，但这个数字可能还是被低估的。

数据显示，2017年底，中国人民币住户贷款余额40.5万亿，如果再加上公积金贷款余额4.5万亿，那么居民的杠杆率就要比机构测算的49%还要加5个百分点还要多。这个数据虽然还没有赶上发达经济体，比如美国的79%、英国的88%，但是已经距离欧元区的59%和日本的58%很接近了，如果和新兴经济体相比，那么我们是绝对的最高点。

而在这个数据中，除了金融机构贷款上的杠杆，首付中从七大姑八大姨那里加的杠杆还没算在里面呢。

03

考验偿债能力的时候到了

在多重杠杆中，最便宜的贷款逾期了，这可不是一个好兆头，尤其是公积金贷款中96.05%的贷款人是中低收入人群。

在《公积金报告中》，中、低收入是指收入低于上年当地社会平均工资3倍，高收入是指收入高于上年当地社会平均工资3倍（含）。

就拿公积金的缴纳大户广东省来讲，2017年的缴存额2035亿，远高于北京、上海、江苏等省份。而广东省的职工平均工资是6071元/月，而在广东的的一众城市中，只有一线城市广州和深圳市超过平均工资的。


平均工资每年都在涨，然而房价的涨幅却远远高于工资的涨幅，尤其是一二线城市让人望尘莫及。而现在三四线城市动辄上万的房价，对应的却是2、3千的工资，更是压力山大，加重杠杆上车确实也成为不得不的选择，尤其是对于一些中产夹心层来讲，加了杠杆上了车，就是一穷二白了。

然而在上车之后，考验着购房者的就是偿债能力，说白了就是告诉你现金流的珍贵。一旦现金流断裂，尤其是手上有房贷的，现金流断裂，除了生活的拮据，那就是房贷的逾期，而更极端一点，可能就是弃房断供。

而在房贷之外，现在还有日渐上升的消费贷、现金贷，而利率也远比房贷的利率高。

《公积金报告》虽然只是给了简单的一个逾期数字，并没有详细的列表，但是从这个数字从侧面反映出，房贷压顶下购房者脆弱的现金流。

当然，这也给那些炒房的人提个醒，在这个房企都要现金为王的时代，手里的现金也要悠着点，一旦进入长期下跌区间，那你……断还是不断？

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-13 13:44
深圳楼市新政是改革先锋还是市场经济倒退？

6月5日，深圳市住房和建设局发布住房新政征求意见稿，对现有深圳住房制度进行较大幅度调整。这份名为《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见”）的文件提出，未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，后三类享受政策支持的各占20%左右，到2035年分阶段筹集建设各类住房170万套。


对这份文件，舆论似乎有分成两派的趋势，一些媒体高呼“二次房改”来了，能够纠正既往房产运行中的问题，能够形成长效机制，供其他城市借鉴，抬得很高，开始和香港、新加坡模式作对比；另一些媒体则认为是“国进民退”，不符合市场经济潮流。但我们疑虑的是，这个意见竟然能指导17年，这可是很长的时间，期间还会有变化吗？能真正执行下去吗？毕竟今年的《意见》就已经与下面这个文件相冲突了。

提一下2016年深圳做的规划

根据亲戚买房查到的2016年印发的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，商品房与政策房数量规划比值为5：4，商品房数量高于政策房。

全市规划建设住房总量54万套，其中商品住房30万套，安居型商品房（含经济适用房）17.6万套，公共租赁住房（含廉租住房）6.4万套。

而这次《意见》将这一比例变成了4：6，政策房占了大头。显然，这是一种颠覆性的调整。然后我们又对比了建设规划（2016-2020）与《意见》的指导思想，发现原规划中提到的“稳增长、保民生、调结构”的住房发展思路，转变为

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，正确处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向”，

突出了住、民生、新市民需求。


《意见》中的一些小细节

细读这份《意见》有很多有意思的地方。咱们一个一个说。

比如提供人才住房这一块：


什么是人才？人才的认定是靠市场还是靠政府？如果真的是人才，是否意味着在社会分工中创造财富、获取资源的能力是高于普通人的？是不是本身对住房的要求也高于普通人？那是否需要政府给予保障呢？

如果认定没有具体标准，会不会出现一些漏洞，被企业或个人利用，导致保障房管理失控。

然后再重点看这段——

“占住房供应总量20%左右的人才住房，将重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。”

官方文件，而且谈的是住房供应对象敏感问题，在顺序上肯定会反复推敲的。文件中的顺序是企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政。但真正实施起来，顺序可能会倒过来，党政、社会工作……其中教师可能是最受益群体。企事业经营管理、专业技术、高技能人员收入高，毕竟都熬到管理岗、高技能了，估计房子不用靠政府就能解决。而教师属于事业单位，收入相对较低，价格打六折的人才住房对他们吸引力很大。

一年10万套房，能不能落实

在《意见》中提到，2018年至2035年深圳住房发展的目标之一是到2035年，新增建设筹集各类住房170万套，其中2018-2020年42万套，2021-2025年45万套，2026-2035年83万套。

那深圳能实现吗？

咱们看看既往记录：

深圳市“十一五”住房建设规划提出的14万套保障性住房，截至2009年11月只推出了不到1万套，770万平方米的计划建筑面积只完工了不足10%。但是时间已经过了近五分之四。媒体惊呼：剩余近90%的保障性住房建设能否在“十一五”期间的最好一年多的时间内完成仍是一个巨大的问号。


再看十二五（2011-2015）住房计划，保障性住房应竣工21万套，实际竣工10.2万套，完成不到一半！


这也不能全怪政府执行力差，深圳的确也有难言苦衷。一是新增建设用地几乎没了。在深圳市多份文件中均诉苦说，“我市建设用地开发强度已达上限，新增建设用地几近枯竭，居住用地资源紧缺是制约我市住房与房地产业持续健康发展的重要影响因素。”二是深圳城中村老旧住房占了住房总量的48%，拆迁周期长，城市规划、城市更新推进缓慢。三是工业用地占比不小，也影响住宅供应。

不过在这份《意见》里，明确提出“完善住房用地供应机制，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度”。在亲戚买房看来，不应该是适当提高，而应该是大力提高才对。

这件事能不能推行下去，还得看房地产市场是否会一如既往地火爆下去，以及主政人员的决心。回到深圳的“十一五”规划，深圳市至2010年前应该完成14万套保障性住房的建设，但是在2008年底整个房地产市场形势低迷的形势下，深圳市委常委、副市长吕锐锋公开表示，通过分析房地产走势以及社会需求，没有必要一定要在2010年完成14万套的建设任务。



凭什么是深圳？

高房价把企业赶走了，税收减少了，需要压一压房价，让“人才”们“白居易”，能留下来踏实创造财富，是不是原因？



深圳龙岗区的官方报告中提到：

“房价的上涨抬高了租金，给刚毕业的大学生等年轻人增加了生活负担，排挤了一部分有用之才到我区就业，同时商业办公及厂房的租金也被抬高，一些企业受困于成本的上升，不得不整个企业或者将部分经营活动迁出我区，这对我区经济总量的增长起到了负面的影响”

而且，这种事儿，也只能财力雄厚的大城市才能做得来。比如深圳财政需要土地出让金，但是出让金减少了，也没啥大事儿。但其他城市，未必啊。看下面表格：


深圳2017年土地出让金收入809亿元，财政收入3332亿(位列全国3)，土地出让金与其比值是24%；

再看两个强二线城市，南京土地出让金1699亿元，财政收入1271亿，比值133%，武汉土地出让金1524亿，财政收入1403亿，比值108%；

再看两个三线城市，济南土地出让金871亿，财政收入677亿，比值128%；昆明土地出让金429亿，财政收入561亿，比值76.5%。

你觉得南京、武汉、济南、昆明，敢二次房改、改变土地财政吗？

写在最后

不管怎么说，“深圳新政”是楼市长效管理的积极探索和尝试，希冀深圳能像40年前引领改革开放大潮一样，在住房制度改革中再次闯出一条新路。

最后想请大家讨论个问题，深圳新政后，房价会降吗？或者说，对哪类房子是利空？有利好的房子吗？

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-20 13:45
房地产的诅咒 我们正以绝无仅有的方式逃出陷阱！


1、房产界的诅咒

房地产的研究史上有一位著名的研究专家，叫做弗雷德·哈里森。

他之所以被众人捧上神坛，是因为他曾精准地预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。

而且每次精准的预测都源于他的一套理论模型，叫做‘18年周期模型’，也被称作‘18年诅咒’。

根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右。

这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。

这套理论在历史上还先后被多个学者论证过，例如美国著名经济学家西蒙·库兹涅兹、芝加哥房产专家霍伊特、美联储主席的阿瑟·伯恩斯，还有玫瑰房地产经纪商罗伊·温茨利克等等。

按照大家的算法综合下来，房地产周期平均长度为18.33年，准确无误。

如果你还不相信，那再来看看离我们最近的几个著名房地产泡沫：

美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；

日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；

香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏，历时18年。

所以世界上几乎所有房地产经济研究者都坚信：

‘18年对于房地产来说，是个逃不过的魔咒’。

但万万没想到，意外还是发生了。

2、中国特色

我们再用这套理论去推演中国房地产。

中国房地产进入商业化的时间点是1987年，住房货币化改革是在1998年，所以1998年一直被作为中国房地产周期的开端。

至于接下来的推演过程篇幅有限就不一一详述了，感兴趣的可以参考子木之前的文章《回顾中国房地产三十年》。

但肯定的是，中国房地产市场从98年开始的周期起伏和弗雷德·哈里森的‘18年周期论’极为相似。

其实从2014年开始，中国房地产就开始呈现疲软之势。70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据环环下跌，衰退格局正式被确立。

那段时间人心惶惶，房地产市场极为萧条，炒房客排队套现把钱转入股市，投资客纷纷抛盘保命，刚需绝迹于江湖。

所有人都认为中国房地产市场诅咒时刻马上来临。谁都不愿意成为经济风暴的受害者，家门口刚刚崩盘的日本不正是活生生的例子吗？

其实，这也就从根本解释了为什么房地产周期能够跨越国别，跨越种族，跨越信仰存在于世中。

其实就是人性的共性。

‘恐惧和贪婪的人性弱点才是一切金融现象的使然。’这个在罗伯特·席勒的《动物精神》中解释地特别通透。

房价下跌的时候，你喊刚需出来买房是要出人命的。他会指着鼻子告诉你：“房价都要崩了，你还让我买房是不是图谋不轨？”

但是房价上升时，他们又跑出来疯了一样的抢着买房。你对他们说：“之前不是说房价要崩吗？钱不是不够吗？”

他们会回你：“房价涨了还不买，是不是图谋不轨，钱不够可以借啊！”

所以，购房者80%都是韭菜。

然而正当所有人认为中国房地产在2014年在劫难逃时，市场却来了一个惊天大逆转。

2014年10月起，央行开始接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场。从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿的房贷，这个量级整整占了过去18年的一半。

然后我们就看到了上一轮中国房价重燃暴涨局面。

到现在为止，可以准确的说，中国已经用绝无仅有的方式打破了‘18年诅咒’。

还记得去年年底房产研讨会，一位美国地产专家跑过来问我说：“我很看不懂你们中国房地产啊，按照规律你们现在已经崩盘了，怎么还能出现暴涨，So fanatical！”

“首先每天盼望我们崩盘是什么心理？而且你可曾听说过有‘中国特色’这个词？”

事实上，上一波中国特色式去库存放水房地产确也是无奈之举。

房地产就是经济，如果中国房地产在这个历史节骨眼上被“诅咒”了，中国是绝对跨越不了‘中等收入陷阱’的，也就是说，中国将与发达国家无缘。

3、如何面对中等收入陷阱

如果中国想跨过中等收入陷阱，就必须面对两个世界级难题，‘刘易斯拐点’和‘明斯基时刻’。

中国改革开放四十年能有现在的成就，绝大部分归功于中国庞大的人口红利。尤其是在加入WTO以来，虽然被老美层层压制，但不可否认，中国依靠廉价劳动力成为了全球最受益的一方。

然而中国从2012年劳动适龄人口开始减少。从2012年以来，我们16周岁至60周岁的劳动年龄人口减少了1500万人，每年都在减少。

人口的逐年减少，劳动力成本的不断升高告诉我们，刘易斯拐点近在咫尺。

刘易斯拐点

“刘易斯拐点”（Lewis Turning Point），即劳动力从过剩走向短缺的转折点。

人口结构的变化对经济的影响是根本性的。

如果达到刘易斯拐点，将意味着工资大幅上涨、工业利润受到挤压、投资下降，届时发展中国家将无法再依赖廉价劳动力。

由于拐点的到来很大程度上是由于国家强制推行的计划生育政策造成，劳动年龄人口的下降速度将远超过其他国家的正常下降水平，即使现在马上放松独生子女政策，鼓励生育，时间上也来不及了。

所以，中国将很快成为劳动力短缺的国家。

如果我把13年写的刘易斯拐点造成的六个趋势放到下面，你就会对今天中国的变化一目了然。

1、劳动力紧缺，必然导致工资会涨，传统的劳动力密集型企业将难以为继，并将大范围地向其他更落后的国家和地区转移。

‘本来发达城市的产业是由周边三四线城市承接的，结果由于人力成本太高，以至于中国多数制造业企业逃逸至东南亚国家’

2、中国沿海发达地区的发展依赖于大量内地民工，随着劳动力进入短缺时代，这些民工不需要别井离乡，在家门口就有很多工作机会，所以沿海发达地区的产业升级需求会更迫切。

‘中部城市崛起，将超越沿海城市成为国家发展主要力量’

3、由于劳动力紧缺，各地将会出现争夺劳动力的浪潮，发达大城市将改革户籍制度，取消入户门槛，力求更多劳动力资源留在本地。人口的城市化进程仍会加速。

‘目前城市抢人大战已经进入顶峰时刻，深圳近期的落户政策几乎取消了入户门槛’

4、劳动力成本上涨，将迫使企业更快地向资本密集型和技术密集型企业升级，没有能力升级的落后企业将被大量淘汰，存活下来的企业无论在规模还是在效率上都会有迅速的提升，产业集中度必将增加。

‘大规模低端制造业死亡，产业升级迫在眉睫’

5、人少了，总需求会下降，但需求的质量会提高，质量差价格低的产品市场会萎缩，质量、性能、品牌好的产品会有来越有市场。

‘GDP主动降速开始寻求质量，满足内需升级’

6、中国经济过去的发展，靠的是出口和大规模的铁公基投资投入拉动，随着劳动力成本上涨，出口优势将逐步减弱，产能过剩使投资需求减弱，靠大规模投资拉动的高速发展很难持续下去。未来的出路不在于继续增大投入，而在于提高效率。

‘大部分基建被砍，去产能成为首要目标’

以上6点趋势是中国未来必然要面对的事情，与老百姓的生活息息相关。而刘易斯拐点也是每个国家无法绕过的陷阱，所以只能主动去面对。在早期完成去产能、产业升级和内部城市崛起扩大内需的改革才是重中之重。

但是想做到这些，钱从哪儿来呢？

要是过去，随便开动印钞机印钞票就好了，但是现在美国加息潮逼的这么紧，再开动印钞机，分分钟一大堆索罗斯坐在家门口掏空你的经济，割你的韭菜。

所以只能有一个办法，就是从居民身上筹钱，方式就是打开房地产的阀门。

然而，中国多年的货币宽松政策和金融管制已经形成了奇高的债务泡沫，再加上上一轮的房地产去库存，中国金融杠杆已经形成了一个吹弹可破的大泡沫。

结果金融市场跨过了灰犀牛，却引来了‘明斯基时刻’。

明斯基时刻

“明斯基时刻”，是指信贷膨胀耗尽后资产价值崩盘的时刻，也可以被理解为杠杆过度累积引发市场突然下行。

懂的人都知道，‘明斯基时刻’远比什么黑天鹅、灰犀牛厉害得多，当年的俄罗斯金融危机就是栽倒在它这里，完全不可预见。

而中国长期以来，地方政府背杠杆大搞基建，企业背杠杆运营周转，开发商背杠杆买地造楼，居民背杠杆买房买车，所有主体都活在杠杆梦中无法自拔，严重透支了社会信用和居民劳动力。

所以从去年年底开始，央行仅做一件事情，就是严查所有账务，全面整顿金融市场，不遗余力地降杠杆！

降杠杆就是刮骨疗伤，靠着之前房价得来的资金做缓冲麻醉剂，勉强一层一层刮下去。

结果，还是刮出了钱荒。

4、打破经济规律的代价

从2018年开年后，社会上就开始曝出各种各样的‘缺钱新闻’。

例如，多地教师和公务员发不起工资，众多企业违约，董事长跳楼，房贷断供率达到历史峰位，社会固定资产投资创下1995年有记录以来的最低值等等。


种种现象告诉我们，中国钱荒真的来了！

但是很奇怪的是，截止2018年3月份中国货币总量已经超过了174万亿，比美元和欧元的总和还要多！那么这么多钱到底去哪儿了呢？或许只能用‘不为人知’这个词去解释吧。

中国用拉升房价的方式打破了‘18年周期’，延缓了‘刘易斯拐点’，对抗了‘明斯基时刻’，说明任何经济规律是可以被打破的。

但未来中国还有更长的路要走，需要解决经济的增长回落、贫富分化、过度城市化、社会公共服务短缺、就业困难、金融体系脆弱等问题，中等收入陷阱简直是发展中国家的噩梦。

而昨天特朗普政府突然出尔反尔对中国发动贸易制裁也显得在情理之中了。美国那么多资本大鳄是不可能不会窥见中国目前的处境的，这么好扳倒中国的机会他们怎么可能放过呢？

但是对于未来趋势，作为个人我还要多说一句。

我们都是人类，都有共同的恐惧和贪婪，而人性的弱点是“我们”这个整体所无法克服的。

所以人是有限理性的，市场并不完全有效，只要克服人性弱点，作为个人是可以持续战胜市场的，巴菲特用他的一生来证明了这一点。

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-26 14:57
涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号

　导读：国开行收紧棚改融资的新闻袭击了市场，这个新闻之所以牵动人心，是因为棚改是支撑这一轮房地产投资的强心剂，而房地产投资是目前中国经济为数不多的亮点。当前外部贸易战冲击下，内部经济发展前景阴云密布，5月份固定资产投资增速大幅下跌，消费不振，房地产投资成为提着的一口真气。

　　棚改货币化安置是2014-2018年这一轮楼市去库存的关键密码，是这一轮三四五线城市“涨价去库存”的刺激政策总纲。经过三年的涨价去库存，其楼市上涨造成的溢出效应已经非常显著。在房地产乱象丛生&地方政府债务隐性膨胀的当下，修正或调整已有的棚改政策，是结构化去杠杆的要义；但在经济下行的压力下，一刀切全面叫停棚改则有房地产投资断崖的风险，从实际操作上是不可能也不现实。

　　6月25日，国开行的声明，翻译过来很简单——国务院发改委让我们怎么做我们就怎么做，2018年棚改任务580万套没有结束，CDB的使命就不会结束。所谓“目前各项工作正在有序开展”的声明，对传闻既没有say yes也没有say no。从侧面证实了政策正在发生了不同以往的调整，棚改项目的资金渠道与资金来源发生了变化，央行PSL资金投向收紧或许可预期。

　　从公开信息梳理，随着棚改规模从600万套下调至580万套，棚改政策也从2018年开始发生了微调——

　　货币化安置比例已在有意压降，

　　更多地方转向实物安置

　　棚改货币化安置，一方面创造了供给，一方面人造了需求，是近年来三四五线城市房价大幅推升，迅速完成去库存的重要推手。近几年中国棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%（2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%）。

　　从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

　　货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。政府部门也注意到这一现象。

　　据扫雷小组：（四川）A市人大常委会的一篇调研报告显示，由于货币化安置两万余户，引起商品房价格的上涨。该市在售商品房原售价低于指导价，但棚改政策实施后直接上涨到最高限价。

　　全国政府工作报告表述也出现细微变化。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的类似提法已经消失。

　　在这种背景下，全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例，但有的地方在降速。

　　例如山东省首次取消了货币化安置；

　　湖南省提出，“要根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策”；

　　江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

　　广东省则提出要控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

　　4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。

　　相较而言，2016、2017年政策主要方向是提高货币化安置比例，今年各省关于棚改货币化安置表述的转变，反应了三四线地产泡沫下，高层对于政策的反思和调整。

　　PSL定向调控政策进入了反思期，

　　棚改资金来源发生方向性调整，

　　比如由地方政府发行棚改专项债。

　　2014年，经济下行冲击下，央行创造性地发明了PSL和MLF、SLF等定向调控工具，其中PSL尤其令人瞩目。

　　截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是定向投放基础货币，定向投向国开行和农发行，再由两者投向具体的棚改项目，PSL也是棚改货币化资金的主要来源，在这个链条中，国开行和农发行直接参与了货币创造。其政策最终溢出效应间接带动三四线城市房价上涨。

　　这便是“涨价去库存”背后的逻辑链。2017年末国开行棚改贷款余额达2.93万亿，占贷款余额的比重高达25.83%，是国开行的第一大业务类型。国开行堪称第二央行。

　　6月15日，中国债券信息网上挂出的《2018 年第一批天津市棚户区改造专项债券信息披露文件》显示，天津拟发行棚改专项债15亿。这是首单棚改专项债。

　　这则新闻背后，意味着棚改融资来源端的重大调整。抛开债券发行期限、发行利率上的优惠不说，将棚改专项债纳入地方政府的债券发行计划，使得资金的募集、发行和投向更加透明，符合目前地方债务去杠杆的政策大方向。

　　过去几年的棚改货币化安置已经透支了三四线城市住房需求，2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点。数据在说话——2016年2月至2017年4月，商品房销售面积累计变动处于较高位水平，去库存取得明显成效，但是2017年6月以后，商品房销售面积尤其是住宅销售面积累计同比变动下滑，2018年初以来，商品房销售面积和投资出现了背离。住宅商品房2018年4月累计同比变动仅为0.4%，棚改货币化对商品房销售的拉动作用出现了边际弱化的现象。

　　棚改货币化对商品房销售的拉动似是强弩之末，居民的杠杆却在迅速累计，下一步怎么整？

　　杠杆转移，下一步怎么玩？

　　图：100城2016-2018年棚改规模三年纵向对比
　6月25日，市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。

　　当日晚间，国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

　　据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-26 15:08
申万宏源：未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金


　结论或者投资建议：

　　年初开始，国开行棚改项目继续有序展开，但地方棚改办和国开行的合同审批权上移。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。考虑到滞后效应，会在四季度之后对经济形成影响，地产产业的资金到位情况，何时开始受到影响，值得关注。

　　在PSL明显收严后的2-3个月开始，会显现出对房地产投资的压力。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。PSL投放一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。

　　2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍明显低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。

　　房地产销售回落拖累其他资金增速，流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。房地产销售进入下行周期， 2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款将持续下滑。

　　未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。2017年广义非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压，房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。

　　正文：

　　1 上半年PSL投放超预期，全年呈现前高后低

　　规划（2014-2020年）》提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。2015-2017 年开工棚户区改造1800 万套；2017 年5 月国务院确定2018-2020 年再改造各类棚户区1500 万套，12 月住建部定下2018 年改造580万套的目标，超出此前市场预期（500 万套）。PSL是棚改重要的资金来源。

　　上半年PSL超预期投放，支撑今年房产市场。PSL投放增加一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。2018年5月抵押补充贷款余额为 31247亿元，同比增长 33.12%。2018年2月新增抵押补充贷款（PSL）1510亿元，高于2017年单月最大投放量1089亿元。

　　2018年上半年政府抵押补充贷款投放力度加大，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，间接带动三四线城市房价上涨，增强了房地产企业补库存和加投资的动力。

　　从数据来看，今年政府抵押补充贷款的投放强度显著提前，后面将呈现前高后低走势。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。

　　从房地产新开工面积和投资与新增抵押补充贷款的关系来看，新增抵押贷款投放后，房地产新开工面积会出现上行的趋势，滞后2-3个月的房地产投资增速也会上升。收紧的效果也类似，会在PSL明显收严后的2-3个月开始显现出对房地产投资的压力。



　　2 房地产开发到位资金增速下行，地产资金链承压

　　其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。房地产开发到位资金是指房地产开发企业实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道，主要包括为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。从房地产开发资金结构看，利用外资比重极小，并且同比下滑，不会影响房地产到位资金总体增速。自筹资金占比不断下降，2018年5月占比为31.41%。国内贷款占比相对稳定，维持在18%左右。其他资金占比由2013年5月的44.94%上升到了2018年5月的52.11%。


　　2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍然低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。


　　房地产销售回落拖累其他资金增速。其他资金来源指房地产企业收到的除自筹资金、国内贷款和外资之外其他用于房地产开发的资金。其他资金以定金及预收款、个人按揭贷款为主，占比在90%左右，这两项可以近似看做是房地产销售所得。房地产销售进入下行周期，2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。


　　流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。国内贷款是指房地产企业向银行及非银行机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款。2017年12月之后，国内贷款增速大幅下滑，2018年4月出现负增长，而2017年4月增速为17%。国内贷款分为银行贷款与非银金融机构贷款，其中银行货款的占比从2013年的88%逐年下降至2017年的81%左右，非银金融机构货款占比逐年提高，信托、资管、券商、保险、基金等非银机构逐渐成为房地产到位资金的重要渠道，并且推动了2016年以来的房地产繁荣。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款下滑，进一步拖累房地产到位资金的增长。


　　未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。我们首先估算房地产到位资金中广义非标融资占比。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。我们估算出2017年非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。


　　房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压。房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。2016年以来房地产到位资金增速下滑，2018年4月增速创2016年4月份后新低，仅为2.1%，2018年5月增速回升，但是相对2017年和2016年同期水平仍然较低。从上述分析来看，未来房地产到位资金增速仍面临考验。可以预计，2018年四季度以后，房地产投资会面临下行压力。

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作者: 浅贝    时间: 2018-6-26 15:10
国开行回应棚改暂停传闻：各项工作有序开展

对于棚改将暂停的传闻，国家开发银行作出了回应。

　　6月25日晚间，财新网报道称，国开行相关人员表示，今年以来开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部位指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作，至今年5月末，开行今年已发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工建设，目前各项工作正在有序开展。

　　国开行的此番回应，可以视为对早些时间网上传出“棚改，全国一刀切，全部暂停。”传闻的辟谣。

　　财联社也从国开行处获悉，并未暂停所有棚改项目，进行中的项目仍在持续执行，但早前总行收回了棚改项目的合同审批权限，早前在分支行可签订的合同，现在也必须由总行审批。另外过去以货币安置为主的方式，今年也多以实物安置为主。

　　棚户区改造和整治在过去两三年中，在全国各地执行开来，对于推动城市建设和发展有着积极作用。

　　北京在今年3月公布的《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》中要求，今年北京全市共有236个项目、23550户居民纳入2018年棚改任务，92个项目在中心城区，涉及居民15300户。


　　其中，东城和西城各9个项目，朝阳15个，海淀11个，石景山5个。而丰台有43个项目，是全市各区中项目最多的，涉及4000户也是各区中最多的。今年新增政府债务限额566亿元中，副中心棚户区改造安排了92亿元。

　　去年5月，国务院常务会议决定，2018年到2020年的3年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。在2015—2017年第一个三年计划中，全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。今年3月的政府报告中也指出，过去5年棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户。

　　作为棚改货币化主要来源的抵押补充贷款（PSL），到今年5月24日已新增投放4371亿元，累积同比增加48.32%，抵押补充贷款余额30978亿元，同比增长32%。其中今年2月央行单月投放达到1510亿元，为2016年8月以来单月最高投放量，总体投放力度大于去年。
　大规模的棚户区改造，也助推了过去两三年全国房地产的去库存。2017年6月，住建部颁布的通知明确指出，在房源充足、商品住房库存量大的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

　　此举被认为通过棚户区改造货币化补偿，对于三四线城市去库存有一定效果。

　　中信证券(16.360, 0.20, 1.24%)研究部数据显示，2017年以来，三线城市新建商品房、二手房价格与一二线城市同比增长幅度相比，出现快速提升，在2017年更是升至高位。

　　一组数据显示，2016年6月之后，PSL期末余额持续高于1.5万亿规模并逐步上升；另一方面，自2016年9月起，一线城市和二线城市新建商品房、二手房价格同比变动持续呈现断崖下降趋势。同一时间，三线城市新房、二手房价格同比却反相拉升，呈持续上升态势，至今年年初开始趋于平稳。

　　中信证券研究部指出，棚改货币化安置释放了三四线城市改善型需求，PSL的抵押补充贷款溢出效应，也间接拉动了三四线城市房价上升。

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作者: 浅贝    时间: 2018-7-2 10:57
第三轮全国性调控已在路上 这座城市太狠了

中国经营报 06月30日 09:12 关注
1

长沙625新政已经公布几天了，对于这个“热点”，我没有第一时间跟进。

因为，这几个问题需要仔细思考？

1、 “抢人落户，但落户不能买房”意味着什么？

对于城市意味着什么？

对于“人才”意味着什么？

2、 其调控内容是长沙一个孤例，还是具有示范意义，将会普遍实行到一二线城市？

3、 如果以2016年10月为本周期全国性调控的第一轮，以2017年3月为本周期全国性调控第二轮，那么本周期会不会有第三轮？2018年的6月是否将是第三轮的开始？将是一个新的起点？

2

先看一下长沙新政内容：

2018年6月25日，长沙市楼市调控升级，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。

看一下，这个升级版调控的内容，原文太长，我就不再引用，只捞干的。

一、本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房；

二、本市户籍成年单身家庭已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

三、市外迁入新户籍家庭（已落户满两年，退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业（在本市连续缴纳12个月个人所得税或社会保险的），在限购区域内限购1套商品住房。

四、（非本市户籍）在限购区域内已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

五、（非本市户籍）在本市稳定就业且无住房的，在本市连续缴纳24个月的个人所得税或社会保险，在限购区域内限购1套商品住房。

六、本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

七、在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

八、暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房取得不动产权属证书满5年后方可转让。

九、父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。

十、未成年人不得单独购买商品住房。

十一、落户学校集体户口的在校（含军队院校）大学生（包括本科、硕士、博士），不得在限购区域内购买商品住房。

十二、夫妻离异后未再婚的，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

十三、对符合人才引进条件的，其购房资格、住房公积金使用不受上述限制，但须获得市组织人事部门的认定。

3

看完这十三条新政，一句话形容，“刀刀见血”。

尤其，分析完八条创新性新政（加粗字体），一句话形容，“字字诛心”。

因为，这份文件不仅又一次开创了中国房地产“史上最严新政”。

更重要的是，将众多一二线城市从2017年开始的“抢人卖房”之路从政策层面堵死。

让我们仔细仔细分析。

4

调控第三条：

“市外迁入新户籍家庭（已落户满两年，退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业（在本市连续缴纳12个月个人所得税或社会保险的），在限购区域内限购1套商品住房。”

这也就意味着长沙新增人口特别是抢人所得人口，必须等到一年之后才能买房，而且增加了二个强制性条件，第一必须有工作（需要有工作证明），第二有连续12个月社保或保险才能买房。

实际上，对于以购房为目的，来到长沙落户的人群来说，无论你是从湖南各个地市来的，还是从全国别的城市来的。你购买长沙房产的资格已经没收，留给你的路只有两条。

要么，老老实实的找工作，交社保攒资格。

要么，再去别的抢人城市碰碰运气。

对于长沙市政府来说，来我这个城市，第一目的一定是就业或发展，绝对不能买了一套或者摇到一套房子，马上就走。

因为那种 “伪入户，真买房”，对于这些抢人城市来说，除了抬高房价，抬高真正想留居城市门槛之外，对于经济发展，吸引人才毫无意义。

从这个角度看，长沙带了一个好头，新政杜绝了外地人利用人才引进机会买房的政策漏洞。

当然，入户买房这条路没有被完全封死，第十三条规定“对符合人才引进条件的，其购房资格、住房公积金使用不受上述限制，但须获得市组织人事部门的认定。”，使得这个政策更具有弹性，如果你真的是一个高级的人才，还是有网开一面，迅速买房的的机会的。

5

第六条：本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

第七条、在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

这是全国其他城市少见过的限购+限售的组合拳。

第七条是限售，在全国并不稀奇，比这条限售年限长的多的城市有的是，但是第六条却不多见，“取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房”，基本上打死了一大批本轮房地产周期获得升值权益（已经购买一套新房），还想趁着摇号机会，再来一套的本地市民的投机之心。

以四年为限，买完不能卖，卖完才能买，再加上“本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房”，实际上本地人利用第二套名额和摇号机会再炒房的已经不太可能。

6

这还不算完，第八、九、十、十一、十二条——把现在市场上常见的绕过限购的道路，基本堵死。

包括：

1、注册公司买房法。

2、未成年子女买房法；

3、直系亲属买房法

4、大学生买房法

5、自然包括中国最悠久、最常用、最屡试不爽的离婚买房法；

以至于在某长沙地方群里，马上出现这样的段子。


实际上，限离婚在5月成都和原来北京新政中有所体现。限公司购房，在近日西安和杭州的新政中也体现过。然而一次性在老四限基础上（限购、限售、限价、限贷）的基础上，提出新四限（限离婚、限新落户、限公司、限亲属），足可以看出长沙市政府对本次调控下手之狠。

7

这一版的625长沙调控实施后，市场会成什么样子。

很可能，大概率，是要凉了。

当然对于本地无房刚需绝对是个好事。

外地人一年之后才能买，本地人买二套限制也很大。

然而，问题来了。

长沙政府为什么对自己这么狠？

要知道，第一，这半年长沙的涨幅并不突出，甚至可以用相对平稳来形容。


第二、长沙并没有爆出类似于西安的摇号丑闻。


所以，必须跳出长沙，从全国范围来看待长沙的625新政问题。

这个解释，很大可能就是“以长沙作为实验田，重新制定全国性摇号新政”。

8

大家都知道，全国现在摇号买房的城市有七个。南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安。

然而，效果怎样？

令人尴尬的是，效果不佳（除了上海），甚至可以说，市场越摇越好，越摇越火。甚至时不时出现，90老太离婚摇号买房，几万人抢几百套房子的新闻。

原因何在？

无疑，其中的漏洞太多，太多。

造成能够去摇号的人太多，太多。

离婚之后可以摇号，引进的“人才”可以摇号，本地的二套购房资格可以摇号，注册公司可以摇号~~~~~，甚至近来爆出西安管理人员内外勾结假摇号，杭州注册数个公司专为摇号。

所以，必须改。

怎么改，堵住漏洞。（个人认为摇号买房另一大的问题是一二手倒挂，这是另外的问题，不展开说了）。

所以，你会发现长沙的新政就是针对的这六个城市爆出来一系列摇号漏洞制定的，所以长沙本次新政更可以看成是一次“针对于摇号买房城市”实验性创新打补丁。

如果通过本次新政，摇号市场真的能冷下去。

如果通过本次新政，摇号城市客户能够冷静下来。

大概率，这些措施是要推广到这六个摇号城市（上海可能性较小）。

9

从六月底，似乎又有开始新的一轮全国性调控。

6月24日，西安调控升级。

6月25日，长沙集大成版调控升级。

6月26日，杭州调控升级。

6月27日，长沙明显倾向于老居民调控再次升级——参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍。购房集中登记结束后，申购人数超过1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。

6月28日，重庆调控升级，对“三无”人员不再贷款。

以后，会不会又更多的城市开始升级更多的调控措施呢？

大概率是会的。

因为，毕竟房住不炒是主旋律，是不能动摇的政治任务。

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作者: 浅贝    时间: 2018-7-2 10:58
七部委联手整治！ 楼市调控正全面失控？
2018.07.01 00:21:12投资者报

七部委联手整治！ 楼市调控正全面失控？

来源：米筐投资（mikuangtouzi）   

作者：A先生

在本轮楼市调控接近2周年之际，6月28日，住建部等七部委联合印发《通知》，决定自7月初至12月底，在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。

近半年来，楼市调控的效力正在急剧衰减，楼市调控正遭遇全面失控的风险：

在成都，7万人抢购千套房；

在深圳，要选房先交500万诚意金；

在西安，摇号摇出一群关系户；

在杭州，排队买房累到人晕倒住院……

在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上，甚至提出“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”。

本轮楼市调控至今，为何没有熄灭买房、炒房的热情？

因为在限价调控下，一手房价低于周边二手房20%以上，买到就是赚到啊！是的，摇号买房就像打新股中签，妥妥的套利机会。

当人为扭曲市场价格、调控压制需求却激发了新需求，局面会否失控呢？

1

预期调控

楼市调控就是预期调控，本质就是一个博弈的过程：上有政策，下有对策；根据下面的对策，上面再发布新的政策；由于上面新发布了政策，下面会再做出新的对策……如此往复。

2016年，全国一二线城市万马齐喑的暴涨，中央一盘棋调控——限购/限贷/限（地产商）融（资）/限地王……离婚/法拍/补缴社保破限购、做首套，那就出台政策“离婚一年内算二套、购买法拍房同样得有购房资格、补缴社保无效”。

通过房抵贷/消费贷/以贷养贷等购买房产，紧接着就是“严禁信贷资金流入楼市、房抵贷最长10年/金额不超100万”……

见招拆招、新招不断、招招命中。

目的是什么？就是发出一个信号——房住不炒，这次来真的。以此改变人的预期。

我们看下面这张图：


这是一张深圳2016年10月楼市调控以来新房价格走势图。猛一看，估计很多人都吓尿了：这么陡的下跌走势，楼市要崩盘。

于是，结论出来了：

深圳楼价暴跌。

楼市调控圆满成功。

炒房客要跳楼，刚需族能抄底了。

如果你再看价格，并计算一下，会大跌眼镜：（55611元-54185元）/55611元*100%=2.56%。

什么？楼市严控一年半，就跌了2.56%！这哪里是下跌，分明是微不足道的小振幅么！

但是目的达到了——房价跌了！

新房限价就是这个套路的运用：新房价格要备案，价格太高就不给你备案，备不了案就拿不到预售证、就无法售卖、更无法抵押办按揭、地产商也就回不了款啊，紧接着就是现金流断裂、然后……地产商被逼就范。

ZF的目的达到了：从统计数据上看，房价降了啊。

房！价！降！了！

这一消息传出去，会在人群中产生恐慌效应——炒房客不再买、甚至要抛售了，刚改客户也得延后了，可买可不买的刚需也决定再等等了……恩，这是政府期望达到的效果。

然并卵。

楼市是一个重复博弈、循环博弈的市场，有时“偷米不成舍把米”——你限制新房价格，就产生了一二手房价倒挂，20%以上的套利空间，傻子都知道咋做。

本想抑制需求，没承想却激发了新需求，也就出现了本文开头的一幕。

2

反馈链条

我一直强调，世界是复杂纷乱的、事物是变幻难测的。反应会产生新的反应、应对会产生新的应对，往复循环。

为什么专家/学者预测楼市多不准确？因为在用静止的视角去看变化、博弈的楼市，无法跳出自己的格局——绝大多数人都这样，最简单的例子就是：没房的人只看利空信息，觉得房价肯定要崩；有房的只看利多信息，觉得房价铁定要涨。

那我们再回到楼市调控，它会产生哪些反馈链条呢？

楼市调控确实可以抑制投资需求、延缓刚改需求、一定程度上也能缩减刚性需求，但它改变不了需求——需求仍然存在，只是被压抑了。

最美好的结果就是达到“房住不炒”的效果——买房都是用来居住。那其他影响呢？

限制地产商融资，会减缓开发速度。

增加廉租房/限价房/共有产权房供应，会挤占商品房供应。

土地限价，会打击地方政府供地的积极性。

……

楼市调控稳定了预期、打击了投机，但也限制了房屋的供给。当供不应求时，结果只能是一个字——涨。

解决高房价看似一个简单供需问题，实则是一个系统工程。

为什么人们都爱去大城市？因为机会多啊；为什么机会多呢？因为陌生人协作社会，法制完善、契约精神、能力优先……

广大的四五线、十八线小城为什么就不具备呢？因为人群受教育程度低、人少无法产生规模、熟人社会凭靠关系……

这些问题不解决，有志青年还会一波波流入城市，产生房屋需求。

为什么大城市不多盖房子呢？因为土地有限；土地有限可以向外扩展啊？可一天只有24小时，不能都在路上吧；那修地铁啊！修地铁的钱来自哪里？国家多印钱去修啊！

钱变毛，老百姓同意否暂且不说，地铁也有通勤时间啊。所以，大城市的房屋供应是有上限的。

看似简单的供需，却可以延伸出两个长长的链条，并在每一个节点上产生反馈。

所以要建立房地产的长效机制——控制大城市人口流入、增加租赁住房/共有产权房供应。

但能成功么？

　　3

路径依赖

对政府管控经济的能力，有两个极端观点。

一种观点认为，因为宏观调控、所以房价飞涨，房价永远涨、越调控越涨。

十余年的楼市调控史就是一部楼市涨价史，哪一次调控把房价打压下去了？现在一二线城市的房价普遍是十年前的3倍以上啊。

另一张观点则认为，我国政府有极强的经济管控能力，买房买股做投资，就听政府的好了——让你买房就买房，如2008年四万亿刺激、2015年去库存。

让你买股就买股，如2005年股权分置改革、2015年万众创业大众创新。2016年大家还在讨论保汇率还是保房价，现在看不是全保住了么？

两种观点都是摆事实、讲道理，谁对谁错呢？

都是站在某个角度看问题、并把事物的前后顺序当成了因果关系，并以此形成了自己的路径依赖。

过去二十年房价飞涨，并不是因为楼市调控（调不调控它都会涨），而是经济发展财富积累、农村人口大量聚集于大城市的结果。

2009年和2016年房价暴涨，是房产的需求本身就在，信贷宽松只是起到了一个催化剂作用；

2007年和2015年的牛市，也并非政府有意为之，而是正常的股市涨跌周期循环到了——2007距1999年的牛市相隔8年，2015相隔2006年的牛市相隔9年。

每一个结果的发生，都有当时特定的外部环境，因素众多、关系复杂，而我们在解释时，总喜欢找最易理解的、最简单粗暴的、有时间先后顺序的原因，而这些原因并不就是真的原因。

那又如何？反正能解释这种结果，大家伙要的是一个解释，路径依赖由此根深蒂固。

读到这，或许有人已经不耐烦了：A先生，你啰嗦了半天、东牵西扯的一大圈，倒是给个准信啊——本轮楼市调控到底能否成功？我究竟什么时候可以入手？

我的回答是：适时应变，相机而动。

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相机而动

前文已经说过，楼市调控只是压制了投资需求、延缓了刚性需求（首套刚需/改善刚需），并没有满足需求、更没有消灭需求——需求一直就在那里。

楼市调控能否成功，取决于长效机制能否建立——一线城市限制人口流入、二线城市增加土地/房屋供应、房价高的城市加大租赁住房/共有产权房的供应，当然还要出现能替代房产的其他靠谱理财品种。

长效机制能建立吗？建立需要多长时间呢？抑制需求腾挪出的时间够用吗？

这就是楼市调控，面临局面失控的问题所在：

人为扭曲市场价格继续、一二手房价倒挂继续、人们买房热情继续、楼盘开盘秒光继续，当源源不断的新房被波涛汹涌的买家抢购完，新房消耗殆尽时，会给人造成房源不足、供应紧张的心理预期。

房源没有了，供应没有了。其后果是什么呢？房价要涨啊！赶紧抢房啊！

如此这般，本轮调控也就弄巧成拙了——本来预期是神调控，谁承想竟演变成了神马调控！

本想是通过压低新房备案价，给人造成房价下跌的心理预期，让人退避三舍。老百姓却发现了因价差而出现的套利空间，反而加速入场、买光了房子。

本轮调控的吊诡就出现在这：本想调控扭转人的房价上涨预期，现实操作却是加强深化了人的房价上涨预期！

屡屡失策的政府总有成功的案例，一向强势的政府也有失手的时候。

不相信政府一定能、也不相信政府一定不能，看环境变化、看实际情况、看成果疗效，摒弃自己由过往经验而陷入的路径依赖——同一河流不会踏入两次，过去的并不适用未来。

刚需能否入手、刚改能否入手、投资能否入手，多去楼市一线转转、多去售楼部看看、多去二手房中介观察观察，伺机而动、捕捉机会。

刺猬对所有变化的现实，都倾向于用一种观点来解释。而狐狸却很灵活，会根据当前情况的变化而不断做出改变。

你是做固执己见的刺猬，还是随机应变的狐狸？

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作者: 浅贝    时间: 2018-7-11 09:55
环京楼市要死而复生？燕郊也要抢人吗？


如果说全国楼市，真正下跌，真正跌的狠的地方，非环京莫属了，自打当年北京317新政后，环京楼市也用了极其严格的限购政策，这直接导致了基本没什么人再有购房资格，于是楼市成交极低，半年后开始下跌，一路下跌到腰斩。仍然半死不活，甚至你在大街上都已经快找不到中介了，号称房住不炒，真正在燕郊变成了现实，这里的房子你是卖也卖不掉，租也租不出去。干脆烂在手里。老齐经常跟知识星球粉丝群里的小伙伴们开玩笑，说房住不炒的风向标就是环京，这里几乎没什么自住刚需，全是来投资的。一旦这里开始放开调控，就说明本次房住不炒彻底该结束了。


但是就在昨天，真的被吓到了，根据房地产报的报道，燕郊高新区人力资源官网，贴出了一则消息，叫做人才引进落户须知，瞬间引发了房产圈的热议，大家都明白，一旦燕郊加入抢人，那么也就意味着他可以通过抢人来绕开限购了，那么也就意味着环京楼市将借道人才落户而诈尸，甚至死而复生。通过源源不断涌入的人口，来给楼市输血，爆炒的下半场即将开始。但是出人意料的事情发生了，就在人才引进落户须知发出的四个小时候，突然被删除了？那么这到底几个意思呢？对这样一个政策，有记者去找了当地的人力社保局，问问他们为什么发了又下？结果人家不予置评。


有人手疾眼快，迅速做了截图，保留了证据，从须知上我们可以看到，办理人才引入的条件，1是单位有集体户口，2是45岁以下，3是大专以上学历。那么单位需要提供什么呢？1是盖章，2是单位属于三河市，有三年劳动合同，3是三河市社保机构开证明，4是单位接收证明，5是户口迁移证。

应该说这份要求，虽然没有规定单位的开办年限，也没有要求个人缴纳社保和纳税年限，但卡人的地方还是有的，那就是单位要有集体户口，这也就是说，你只能通过国企，事业单位，或者规模较大的民企来做这个事，还得签订一个三年的合同，所以想拿当地身份其实也没这么容易。

就是这样一个比较中性的政策，也是发了又下，可见燕郊感受到了来自政策的压力，估计谁都明白，环京楼市就是本次调控的风向标，一旦环京死而复活，那么全国就都控制不住了，现在如果燕郊也加入抢人行列，其实是有这个风险的，这个话题很可能放大炒楼的预期，被视为是政策转向，如果那样就彻底麻烦了。所以现在就是要把风险扼杀在摇篮里，任何政策放松的预期都不要给。

从之前的一轮楼市新动向来看，管理层已经很闹心了，对三四线的棚改货币化安置很反感，现在开始往回收了，然后各地官媒也开始痛批抢人政策，都说明了，在库存去的差不多的情况下，未来很有可能会像二三四线城市下狠手了，起码大家都看的明白的两点，肯定要改变，一个是货币化安置要大规模削减，另一个就是抢人政策，目前这个东西还没想好怎么收口。

其实，年初我们就判断，楼市是一线不涨，二线和三线涨，二线因为抢人，三线因为货币化安置，上个月我们修正了判断，三线恐怕马上也不涨了，因为货币化安置估计该风停了，三四五线城市的房价，马上会出现环京化的表现，也就是卖也卖不掉租也租不出去，甚至2-3年后，你在大街上恐怕连中介都找不到了。现在有上涨潜力的就是二线省会城市，抢人不止，房价上涨也不会停止。而被抢走人的城市就会比较悲催了。


如果你是刚需就尽早买，因为不涨归不涨，但他未必会跌，强预期还在，最后房价没跌利率还涨了，对你来说无疑是负担加重的，根据融360的统计，2018年6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%，上升15.34%。北上广深一线城市首套房平均利率保持平稳，处于5.16%-5.57%区间。工农中建四大行以及浦发银行执行基准上浮15%；光大银行、东亚银行执行基准上浮20%。所以在楼市调控下，利率负担上升这个不可避免，2-3年内必须有房的人，要尽量早买，否则后面会更难受。

至于投资的，改善的，尽量不要买了，投资的目的是拿回资金，而现在楼市出口的流动性越来越小，最后其实算下来不到5%的人可以华丽丽的把钱带走，其他人的财富都会被冻结在楼市里，再也拿不出来了，所以对于绝大多数人来说根本不是投资而是消费，本来去投资的，结果变成了消费肯定是有问题的，所以这个时点就不要再进了，即使未来楼市还能涨，他也不会是最佳的投资品种。至于改善的肯定不算刚需，他也是一种消费，你的目的就是住更好的房子，其实可以考虑换租，也就是把你的房子租出去，然后你加一点钱租个更好的。这样改善的需求可以满足，而你的支出跟换房比起来，可能连税费部分都花不了。所以这么做更划算。我们在对待房子的时候一定要明确自己的目的，我到底是要用它上学落户，还是要住，又或者是以后要更多的钱，这完全是不同的操作方法，当然如果您说我全要，那神也救不了你了

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作者: 浅贝    时间: 2018-8-9 14:00
十问厦门房价：为何收入低房价高？今年还会跌吗……

　　第1问：厦门为何收入低房价高？

　　厦门均价4万，深圳房子均价5.5万。深圳地域更大，平均下来是5.5万，厦门地域小，平均下来是4万，所以理论上厦门的房价更接近真实水平。深圳地域大，贵的卖十几二十万，但正是因为它大，最边缘的可能卖3万，所以平均下来是5万。所以其实深圳相对核心区的房价是贵很多的，绝对不止5.5万，也就是说如果通过房价收入比来对比的话，厦门房价收入比还比深圳更好。并且厦门地小人多，价格相对来说也是更合理的。

　　第2问：厦门房价合理吗？

　　厦门的房价可能还没到天花板，因为并不是所有人都能买房，从古至今都是这个道理。厦门地少人多，买得起的人已经可以支撑上涨空间了，买不起的人永远都觉得价格不合理。

　　第3问：厦门房价今年还会跌吗？

　　会跌，只是速度问题。五缘湾区域今年也在慢慢下降，同一个小区的房子差的去年就开始降价了，好的今年开始降。本质原因是缺钱才会降价卖房子。10套房子里面本来是只有1、2个人降价，时间拖得越长就会越多人缺钱，这是一定的。所以降价的人也会越来越多，降价幅度和范围也会逐渐增加。

　　第4问：厦门不同区域房价下跌为何快慢不一？

　　原因主要是因为：第一，房子的资源丰富，学区好、地段好、房子好相对抗跌；第二，这种类型的房子置换不多，例如海峡国际社区，多为自住，自住的房子不会卖就不会跌，从概率上来讲一个小区或区域自住的人越多，房子拿出来卖的越少，这个地方没有成交就没有下跌；第三，最先跌的往往就是去年涨的最快的，而去年涨的最快的就是投资需求买入的小户型房子。

　　第5问：厦门房价为何比其他城市跌得快？

　　厦门跌幅领跑全国，且厦门房价仅次于北京深圳上海这三个城市。

　　从大周期的宏观角度，所有城市都是一样的，都会走到价格下跌的地步。其他城市现在发生的事情都是厦门去年发生过的事情（如新房限价，摇号等）。泉州漳州现在走的路就是厦门去年走过的路。

　　周期来看，厦门的这一轮调控是从2016年7月15号开始，厦门在2016年9月30号出的调控，限购限贷同时加码，然后在2017年3月26号又加上了限售。其他几个城市2016年10月开始调控，厦门领先三个月。再有另一些城市是到去年底，甚至到今年现在才限购限贷。所以每个政策出台的节奏不一致，这就叫差异化。每个城市都调一次，这叫差异化。所以导致厦门现在走在比较前面。厦门是第一个出调控政策的城市、第一个出限购限售的城市、执行的最彻底的城市。

　　从原政策的执行力度来看，很多城市出政策来变通对冲缓解稀释政策的效应。如西安在16年、17年也出了调控政策。为什么西安市场在去年整年，包括今年中还这么火爆？因为他从去年开始出了人才政策，只要是个人才、本科生就可以免费落户。这个在厦门和很多城市是不可能的事情，和限购政策完全抵消，增加了购房的需求。

　　第6问：厦门房价中期走势如何？

　　新盘的供应经过五年、十年的累积，交房后就会合成数据。所以我们只要把住新房的源头就能算出供需数量。比如从2012年开始，厦门每年的土地供应量平均值是150平方万左右。而从2012年到现在，厦门每年的销售量，新盘销售，在这过去的7~8年里，平均每年只生产150万平方，但是每年要卖掉300万平方，那一年就缺口150万平方，7年就是1050万平方，已经把过去的库存全部被消耗光了，还不够。剩下人就只能买二手房。

　　300万平方其实就可以代表这个城市，如果取平均值，就基本上可以代表这个城市未来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算，就是3万套。这个城市的新盘的需求是三万套，但是它一年只供1.5万套。如果累积到一定程度，市场就供不应求，这是需求层面。就是市场畸形的结构导致的城市房价上涨，供不应求。厦门的供需结构是全国最畸形的城市，这就是为什么一个小城市，房价会这么高的原因。

　　此外，厦门每年人口净流入比例很高，着可以通过孩子的读书来作为参考。学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起。最近几年厦门的学位空缺程度逐年增加，而且每年都要翻倍，说明城市常住人口是越来越多。这些就是中长期来看购买力支撑。

　　第7问：厦门周边城市（比如漳州港）会跟跌吗？

　　漳州港现在的房价是透支了R3线建成后的价格。此外，供大于求，漳州港有200多万库存，这是厦门一年供应量。

　　漳州港充满变数，和厦门相比，人们更愿意选择厦门，且厦门周边也有2万左右的房子，但漳州港的房子要取决于价差，价差大，就会有人买，因为没有不能买的房子，只有不能买的价格。

　　第8问：厦门的商住项目还有购买价值吗？

　　商住的问题是如果体现不出租金收益它的增值就会变慢，就会相对慢，或者叫做跑不赢平均值。商住的问题主要有：无法入户；体验差；居住成本高。

　　此外，商住交易成本高交易税费平均在10%，正常的商品房满两年的交易数据应该是在三个点。交易税费高就会让很多人不想卖，说白了它就吃掉了你的利润。因为要掏这部分税来，而且是让买家来承担，无形当中就导致房价卖不高，而出租也就成为其剩下的唯一可取之处。

　　第9问：厦门地价大跌了吗？

　　我们要承认一个事实，土地价格是下跌了。但是只是单纯拿两个结果去对比，会感觉到很惊悚，如果考虑到里面的基本原因，可能只是下跌，但并没有那么惊悚。

　　以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9，与翔安在2016年8月26号拍的地王是3万7千多，3万8千左右作对比，产生2万的差距主要由于以下原因：

　　首先，这两块地位置完全不一样：一块在翔安南，是翔安未来最有前景的区域；另一块在厦大翔安校区偏远的地方，那个地方与地王之间的发展周期至少差5年。你拿一个发展周期差5年的进行对比，这肯定是不行的。

　　第二，是条件差异，2016年8月份的时候还没有开始调控，特别是对土地市场没有调控，当时的土地拍卖条件就是正常的条件，你花钱盖什么样的房子你说了算。现在，2017年开始厦门就对土地市场进行调控了。

　　第10问：开发商还敢在厦门拍地吗？

　　相比原来，现在有7090政策，就是这块土地拍下来，必须有70%的房子是在90平方以下的，之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开发商没有办法去做别墅，而只有做别墅，价格才能产生大的溢价，开发商的利润才会多，利润多，开发商才会拿更高的成本去拍下土地。
　有70%的房子要在90平方以下，90平方显然是做不了高溢价的房子，只剩下30%。以前没有限制的时候，开发商想怎么排就怎么排，只要容积率排的下，怎么排都可以，这是一个限制。另一个限制就是，140平方不能做复式的房子。我们知道，做复式的房子可以空出很多面积来赠送，抽出来的面积就可以给房子产生溢价。多出一个客厅或是房子的面积就能产生溢价，客户也能接受。开放商就敢拍高一点。

　　再有“一次性销售”，10万平米以下的地必须一次性销售，10万平米以上要分两次销售，这个政策对开发商来说是很可怕的事情。因为一块地你分多次销售，可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格，低开高卖，越卖越高，对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖，开放商处于被动的状态。在很多对土地拍卖的限制条件下，造成了大家不敢以很高的价格拍卖土地。

　　最后，开发商的钱不够了，过去的2016年和2017年，开发商花了巨大的价格拍下土地，结果这两年碰到房产政策，房子不好卖了，手上的现金回的慢了，就不能再投入去开发了。钱不多就不会乱拿地。

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作者: 浅贝    时间: 2018-8-27 11:14
李迅雷：房地产投资高增长 一枝独秀还是日渐黄昏？

　　从今年前7个月的数据看，拉动经济的三驾马车都显得乏力，但固定资产投资增速降至5.5%的历史新低背景下，唯独房地产开发投资增速还超过10%。按照国内规律，房地产销售增速要领先于房地产投资增速大概半年，然而这一波房地产周期中，商品房销售增速已经下行了一年半时间，而房地产投资增速却不断走出新高，房地产销售领先投资的规律为何失灵了？是什么支撑了房地产投资的高增长？高增长的背后存在哪些结构性问题？而这些问题在长期又意味着什么？本文依据房地产的结构变化，来预判房地产投资的未来趋势。

　　主要观点：

分析房地产的投资结构就会发现，土地购置费攀升是推升房地产开发投资的主要力量，剔除这一块后，房地产建筑安装投资增速是大幅下行的，这也是今年以来工业经济减速的原因之一。


土地购置费是一个相对滞后的指标，滞后于土地成交状况，而今年以来土地成交价款同比增速已经大幅下台阶，这意味着土地购置费高增长的局面难以持续。


从结构上来看，我国的房地产市场也在分化。大中城市的房地产销售、价格、投资均要远远弱于小城市，这主要仍是受到棚改货币化的影响。例如上半年一二线城市房地产投资增速已经降至6.2%，但其他城市房地产投资却一路高歌猛进达到14%。


为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待”棚改大潮”褪去，或许将面临长期“衰退”。


　　房地产投资高增：全靠土地购置支撑

　　今年以来，房地产投资成为经济的一大亮点。在工业生产、固定资产投资增速均出现下行的背景下，截至7月，我国房地产投资累计增速依然稳定在10.2%的位置，而去年全年增速也只有7%，也就是说今年的房地产投资增速还出现了回升，成为固定资产投资增长的主要支撑力量。

　　从另一个角度看，以往房地产销售领先投资大概半年左右，但是这一轮房地产销售增速从2017年初就开始大幅下滑，但是直到现在房地产投资增速不降反升，销售领先投资的规律似乎“失灵”了。

　　房地产投资增速和销售增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　那么房地产投资为何高增长呢？其实看一下投资结构就会一目了然。房地产投资主要包括两块，一块是建筑安装投资，另一块是土地购置费。事实上从2017年初以来建筑安装投资增速就一直在大幅下滑，今年前七个月同比下降了4.1%。而土地购置费增速则一直在走高，前七个月同比增幅高达72%，是推升房地产投资整体增速的主力。

　　但是土地购置仅仅是土地使用权的转移，并不创造GDP，而建筑安装投资和GDP增长更相关，其增速的下行甚至负增长可以解释今年以来工业经济的减速。而且剔除掉土地购置费用后，房地产销售对建筑安装投资的领先关系再度成立。

　　土地购置和建筑安装投资增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　那么房地产总投资未来依然会维持高增长吗？其实也很难。一方面，房地产调控政策依然从紧，销售端很难有大的起色，这就决定了建筑安装投资增速的下行趋势难以改变。另一方面，土地购置费是按照实际付款额分期计入房地产投资的，其实是一个相对滞后的指标，滞后于土地成交状况。

　　而今年以来土地成交价款（反映土地成交合同金额）同比增速已经大幅下台阶，这也意味着土地购置费高增长的局面难以持续，未来或趋于放缓。这也意味着房地产总投资会逐步减速。

　　土地成交额和土地购置费增速的相关性（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　地产结构分化，大小城市冰火两重天

　　从结构上来看，房地产市场也在分化。首先看销售端，大中城市和小城市的房地产市场可谓是冰火两重天。2016年底调控政策收紧后，一二线房地产销售就在不断降温，销售金额增速2016年高达36%，2017年降至2.7%，今年前6个月尽管因低基数反弹至9.6%，但和2016年不可同日而语。

　　而全国其他中小城市2016年房地产销售额增速高达33%，2017年也有26%，当前仍有17%的高增长。中小城市房地产销售的火热主要仍是受到棚改货币化的推动，棚改实物安置是拆房子给房子，居民无法加杠杆，但如果拆房子给货币，居民加杠杆的作用是非常明显的。

　　根据百城住宅价格数据，截至2017年末三线城市住宅价格指数同比仍在12%以上，高于二线的7.7%和一线的1.4%；而根据统计局发布的70城二手房价格数据，三线城市房价涨幅也高于一二线。此外，通过增加房地产相关的互补品消费和推升房价带来的财富效应，棚改货币化安置对中小城市消费或也起到了一定的刺激作用。

　　大小城市房地产销售增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　其次在投资端，大中城市和小城市房地产投资增速也出现背离。本轮房地产投资从2016年初开始触底反弹，但调控政策收紧后全国房地产销售逐步降温，一二线城市房地产投资增速从2017年开始下滑，截至今年6月末已经降至6.2%。但是一二线以外的中小城市房地产投资却一路高歌猛进，当前已经达到14%的高增长。

　　大小城市房地产投资增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　而中小城市房地产投资高增长的主要推力依然来自土地成交的活跃。今年上半年一二线土地购置面积同比减少了近10%，而全国其它城市土地购置面积依然保持了15%的高增长。

　　回顾2014-15年的时候，全国房地产高库存问题严重，而问题最大的其实就是中小城市，政策通过棚改货币化安置来消化这些城市的房地产库存，但当前三四线城市房地产库存水平也仅是降到2014年左右的水平，如果这个时候中小城市再因为短期政策刺激带来的房地产市场火热而增加投资，似乎有悖于政策的初衷。

　　大小城市土地购置面积增速的背离（%）

资料来源：WIND，中泰证券研究所资料来源：WIND，中泰证券研究所
　　人口流向难逆转，勿把短期当长期

　　长期来看，人口从农村向城市、从小城市向大城市流动，是全球各国城镇化发展的一般规律，我国也是如此。在十年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。在农村地区、小城市和大城市的软硬基础设施差距较大的情况下，人口向大中型城市集中仍将是城镇化发展的趋势。

　　正如前面提到的，为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待棚改“大潮”褪去，或许仍会令人深感忧虑。

　如果说2016年初出台的刺激房地产投资政策主要是为了稳增长，棚改货币化和PSL成为三四线房地产去库存的利器。那么，这两年来土地购置费的攀升主要是地方政府的“营销”贡献，因为失去了土地财政，不少地方政府的运转现金流都成问题。

　　但是，今年以来，土地拍卖流拍数量高达800多宗，且流拍比例还在继续提高，土地拍卖价格也出现了明显回落，“地王”不再出现，这意味着依靠房地产来维持经济运行的模式越来越难持续了。

　　更长远看，人口的集聚在推进，人口自然增长率在下降，这两大趋势都将使得国内大部分城市的房价缺乏人口支撑，中国经济步入存量时代。而房地产投资，说白了也将步入存量时代，前期投多了，后期必然会少投。类似于朝三暮四或朝四暮三的情形。大致判断，从第四季度或最晚明年开始，房地产开发投资增速将不断回落。

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作者: 浅贝    时间: 2018-8-30 13:33
中国的中高端产业分布和大城市房价探讨 | 宁南山
            

面对中国未来体量最大的和新兴的中高端产业高度集中在15个城市的现状，宁南山提出，国家应支持中高端产业在一级体系里面的四十多个大城市扩散，支持落后地区大城市从一线城市争抢中高端产业资源，目前看来郑州，西安，合肥，成都，武汉，贵阳等都发展不错。改变中高端产业资源从集中在一线城市附近的局面，扩展到全国均衡布局。

在五十四年前，也就是1964年，中国做出了一个决定，那就是搞三线建设，原因也很简单，外部有国际政治军事形势压力，而内部发展存在马太效应。

1964年，中国中央政府一盘点全国的工业，发现“工业过分集中。全国14个百万人口以上的大城市，就集中了约60%的主要民用机械工业和52%的国防工业”。

到了2018年，这个情况有了很大改善，但是中国的中高端产业和工作机会，仍然集中在4+7个城市，4个城市就是一线城市北京，上海，广州，深圳；7个城市是：成都，重庆，天津，武汉，杭州，苏州，南京。

没错，我写下这11个城市的名字的时候，没有去查任何数据，仅仅是写出国人心目中较为公认的，存在大量中高端产业和工作机会的城市。

然后我查询了2017年的全国城市GDP排行榜，这11个城市刚好就是全国前11位，GDP占了全国的四分之一，高达25.22%。

在这11个城市以外，还有一些中高端产业发展很快的明星城市，最为典型的就是西安，郑州，合肥，东莞，这四个城市GDP总量都在全国前25位，但是总体而言，虽然发展快，但这四个城市体量还比较小，最大的郑州也就全国第17位。

除了这11+4=15个城市以外，全国前25位还有10个城市，但是这些城市存在GDP总量大但是新兴中高端产业发展不够“明星”的情况，他们是青岛，无锡，长沙，宁波，佛山，南通，烟台，泉州，大连，济南。

中国未来的体量最大的和新兴的中高端产业，高度集中在这11+4=15个城市。也就是北京，上海，深圳，广州，成都，西安，武汉，合肥，郑州，东莞，苏州，杭州，南京，重庆，天津。

那么问题来了，中国未来产业升级的中高端产业有哪些呢？

我在之前关于进口替代的文章里面写过，我国进口最多的中高端工业品是三大项：集成电路，汽车及其零部件，显示面板。

也是2017年我国仅有的三项进口金额超过2000亿人民币的中高端工业品。

其他进口超过1500亿人民币的中高端工业品还有三项：

自动数据处理设备及部件1866.37亿元，增长3.9%；

医药品1815亿人民币，增长24.1%；

空载重量超过2吨的飞机：2017年进口金额1533.6亿元人民币，增长15.1%。

也就是从体量上看，就是六大产业，这其中自动数据处理设备及部件先排除，因为我国在该项工业品出口也非常多，顺差很大，不像其他五项产业都是逆差。

另外还要加上新兴的互联网产业（人工智能，云计算），总共六大产业。

1：显示面板产业高度集中在全国19个城市

我国进口排在第三位的中高端工业品就是显示面板，2017年进口为2041.83亿人民币，当然别灰心，显示面板这个东西，我国2012年是进口的顶峰，当年进口3000多亿人民币，近年来呈现进口不断下降的局面，比如2017年进口金额就下降了2.1%，是十大中高端工业品种唯一进口金额下降的。

在显示面板领域，我们看下我国龙头企业京东方的全国主要工厂分布：

北京，成都，重庆，武汉，合肥，苏州，福州，北京，鄂尔多斯，绵阳。



国内另外一家大厂华星光电的主要工厂：深圳，武汉。

深圳天马微电子主要工厂：深圳，武汉，成都，上海，厦门。

和辉光电：上海。

中电熊猫：南京，成都，咸阳。

鸿海系（夏普，富士康等）：深圳，郑州，广州，成都。

维信诺：廊坊，昆山。

柔宇科技：深圳。

我只列出国内的大厂，原因很简单，国产化是主轴，国产才是未来。

在上面的清单里面，各个城市的名字总共出现了28次，其中22次来自15大城市。

深圳4次，成都4次，武汉3次，上海2次，北京1次，合肥1次，北京的名字虽然只出现一次，但是北京可是国产龙头京东方的总部所在地，同样的还有合肥京东方。

这19个城市里面，有12个属于15大城市，占据绝对优势。其他7个：咸阳，绵阳，廊坊，昆山，鄂尔多斯，厦门，福州。

像咸阳和西安很近，绵阳和成都很近，廊坊和北京很近，其实也可以视为15大城市的延伸。

显示面板制造工厂是技术密集型和资本密集型产业，因此对一个城市的发展推动力巨大，能带来大量中高端就业机会。

下图是知乎上某网友贴出的华星光电武汉公司2016届硕士应届生研发的待遇：年薪9.7万元+安家费2500元。



在深圳，由于柔宇科技也在大规模兴建产线，因此在以高出深圳华星光电的工资大量挖角技术人员，不少人因此跳槽到柔宇科技。

可见一个产业的兴起给工程师带来的薪酬红利。

2：中国电子品牌企业研发中心高度集中在9个城市

好了，液晶面板说完了，我们再说下集成电路产业，集成电路这个产业其实就是电子产业的最上游，我们看下代表性电子品牌企业主要研发中心的分布，确切的说就是华米OV四家：

下游品牌的老大华为的研发中心：深圳，北京，西安，上海，武汉，杭州，南京，成都，东莞。接下来是小米公司的全国研发中心：北京，南京，深圳。

下图是雷军2017年10月9日在南京研发中心，当时已经有100人。



同时小米2018年1月在深圳成立了研发中心。

OPPO全国研发中心：北京，上海，深圳，东莞；

VIVO全国研发中心：深圳，东莞，杭州，南京，北京；

华米OV的21个研发中心：深圳4个，北京4个，东莞3个，南京3个，杭州2个，上海2个，武汉2个，西安1个，没错全部在十五大城市。

再看其他品牌也是一样的，中兴全国主要研发中心：深圳，上海，武汉，南京，西安。

A股市值最高的电子股（当然现在跌的厉害）海康威视的研发中心：杭州，北京，上海，重庆，武汉，乌鲁木齐。至于为什么会有乌鲁木齐，安防大市场你懂的。

联想主要研发中心：北京，南京，深圳。

是不是发现中兴，联想，海康威视的研发中心也在十五大城市之列？

不算乌鲁木齐的话，华为，小米，OPPO, VIVO，中兴，海康，联想的研发中心都集中在全国9个城市，全部属于15大城市行列。

3：中国集成电路设计高度集中在4个城市。

我们再看看集成电路产业，2017年中国集成电路设计产业十大企业：

深圳海思，北京紫光展锐，深圳中兴微电子，上海华大半导体，北京智芯微电子，深圳汇顶科技，杭州士兰微电子，上海格科微，北京中星微电子，北京豪威，全部集中在北京，上海，深圳，杭州四个城市。这4个城市都属于15大城市行列。

4：中国集成电路制造工厂集中在8个城市

我们再来看看国产集成电路制造产线分布：

中芯国际：北京，上海，深圳，天津。



资料来源：中信建投证券2018年7月报告

我们再看其他国内主要的集成电路制造企业工厂分布：

华力微电子：上海；

紫光集团：武汉（长江存储），成都，深圳，南京；

兆易创新+长鑫：合肥；

总结下就是：北京，上海，武汉，深圳，成都，南京，合肥，天津八个，也全部是十五大城市之列。

5. 中国自主汽车产业研发集中在11个城市

汽车产业和电子产业非常类似，那就是最终组装制造基地遍布全国，但是汽车产业比较有意思的地方，研发中心基本就是高度集中在总部城市，不像国内的电子终端品牌企业，到处都有研发中心，这是为什么呢？

像奇瑞汽车，虽然在上海，成都也有研发中心，但是我在官网看了下设计研发岗位的人数规模和招聘人数，总部芜湖远远多于上海，成都，上海的岗位能够占到大约10%-20%左右。

再比如长安汽车，其在北京也有研发中心，但是上其官网看了下社会招聘职位，最近发布的200多条研发招聘信息，只有2条工作地点是在北京，其余都在重庆。

国内十大汽车集团的国内主要研发和设计中心如下, 很多车企都说自己在全球有多少研发中心，但是实际上很多规模并不大，只是做非核心的工作，

因此我都在官网查看其校园招聘和社会招聘研发设计人才的工作地点，列出其主要的研发中心：

上海汽车：上海；

长城汽车：保定，确切的说是莲池区

比亚迪：深圳；

一汽：长春；

东风：武汉，襄阳

长安汽车：重庆

吉利汽车：杭州，宁波

北京汽车：北京

奇瑞汽车：芜湖，上海

广州汽车：广州

国内汽车工业11强城市，有7个属于15大城市。

目前来看发展势头最好的：上汽和吉利汽车，分别在上海和杭州。

也就是说尽管十大汽车工业总部城市里面，尽管出现了四个十五大城市以外的名字（芜湖，长春，保定，宁波），然而这里面发展势头最好的企业，总部依然是在十五大城市之列。

当然，其他地方如何分享汽车工业的发展成果，主要是靠争抢工厂，以国内目前自主品牌老大吉利汽车为例，其在浙江杭州，台州，宁波，上海，山东济南，甘肃兰州，湖南湘潭，河北张家口，成都，山西晋中，广西桂林，黑龙江大庆等城市都有生产基地，吉利旗下的著名电动车品牌知豆汽车，其产量最高的就是甘肃兰州工厂，是不是感觉很意外？

另外一个，就是国内不断涌现的造车新势力，其总部都在大城市。

6：制药产业全国15强城市仍然占据优势份额

制药产业了，这是我国很落后的产业，也是未来会蓬勃发展的产业，医药产业是美国制造业的根基产业之一，2018年的全球制药企业20强，美国有10家独占一半，其中辉瑞制药全球最大，默沙东排名全球第四。

我们根据2018年6月由中国药房杂志社和药智网共同发布的《2018中国药品研发实力排行榜》为例子，我们只看化学药，也就是西药的全国研发十强，不看中药和生物药。

正大天晴：南京

江苏恒瑞：连云港

东阳光药业：东莞

四川科伦药业：成都

石药集团：石家庄

齐鲁制药：济南

中科院上海药物研究所：上海

江苏豪森药业：连云港

复星医药：上海

人福医药：武汉

十强里面仍然有六家位于15大城市。

如果把2017年A股里面的西药化学药企业，研发投入超过5亿元人民币的企业拿出来：

恒瑞医药（连云港），复星医药（上海），科伦药业（成都），海正药业（台州），健康元（深圳），人福医药（武汉）。

六强里面有四家（上海，成都，深圳，武汉）位于15大城市。

7：航空产业

2017年我国进口了1533.6亿元的超过2吨的飞行器，主要是民用飞机，是我国进口金额排第六的中高端工业品。

中国的民用飞机制造更是高度集中，一个是位于上海的中国商飞，旗下有ARJ21-700，以及正在研制的C919，C929大飞机；一个是西安的西飞，旗下有新舟系列民用客机。如果无人机也算的话，那么深圳的大疆也可以算上。

8：互联网信息技术服务业高度集中在四个一线城市+杭州

这个就更不用说了，集中度简直异乎寻常。

2017年全国互联网企业：

阿里巴巴：杭州

网易（广州，实际上总部已经是杭州）

腾讯：深圳

携程：上海

北京最多：今日头条，搜狐，新浪，美团点评，京东，360，百度。

如果我们看企业主要研发中心的分布：

百度：北京，上海，深圳；

阿里巴巴：北京，上海，杭州，深圳；

腾讯：北京，武汉，深圳，广州；

基本上我们可以认为，我国互联网服务业高度集中在4个一线城市+杭州。

实际上，从国产电子品牌，集成电路设计，集成电路制造，民用航空器，汽车产业，互联网产业，显示面板产业，医药制造产业等等，我们可以很清楚的看到中国的中高端产业就高度集中在这15个大城市。

15大城市的弱点

当然了，这15个大城市里面，也有一些目前看起来有落伍的城市。

既然是11+4，那么我们就先看这11个城市。

最为典型的就是苏州，我在本文列举了这么多国产龙头产业，但是苏州的名字却只出现了一次，那就是京东方在苏州有一条显示面板产线，其他这么多行业的国产龙头，似乎都和苏州无缘。

其背后的原因，就是苏州是一个高度依赖外资的城市，2017年1月，希捷苏州工厂发布公告宣布关闭。该主要生产自主品牌（Seagate）的笔记本电脑硬盘、台式机电脑硬盘和企业级服务器硬盘。

苏州工厂是希捷硬盘全球三大工厂之一（苏州，无锡，泰国），2015年外贸进出口额19.2亿美元，2016年的进出口额12亿美元左右，工厂关闭涉及到1900名员工，在中国网络上还引起了不小的讨论。

今年7月份，欧姆龙宣布苏州工厂停产，又在中国网络上引起了讨论。

2017年和2018年两起影响比较大的外资撤资新闻，都恰好来自苏州。

还有一起是2018年4月三星关闭深圳的网络设备工厂。



15大城市里面，除了苏州以外，天津的名字也只出现了一次，那就是天津有一条中芯国际的集成电路生产线，而且还是较为落后的8英寸线，而中芯国际在北京，上海，深圳都有建设12英寸线。

重庆的名字出现了三次；有一条京东方的生产线，有一个海康威视的研发中心，还有国产汽车龙头企业之一的长安汽车。

在全国经济11强里面，苏州，重庆和天津，都显得中高端产业发展比较乏力，众多国产产业升级龙头企业，这三个城市都显得没有怎么抓住，或者发展不太好。像长安汽车为代表的汽车业的颓势，今年就直接影响了重庆的工业产值增速往下掉。

所以十一个城市减掉这3个，只有八个城市的中高端新兴产业都做的比较好。

北上广深四大一线+ 成都/武汉/杭州/南京

另外也不要觉得八巨头就没有自己的烦恼，上海的汽车制造业，集成电路，制药，航空器制造业都发展的不错，可以说上海制造还会长期引领高端，但是上海的互联网产业发展并不好，携程就是上海最大的互联网公司了，简直有点尴尬。

我们再看看四个增速很快的明星城市：西安，合肥，东莞，郑州。

这里面郑州相对要弱势一点，因为郑州的产业升级和发展，可以说是主要围绕着富士康为首的电子制造业展开，郑州目前已经是全球最大的苹果手机制造基地。

另外富士康还在郑州投资建设液晶面板生产基地。

但是呢，借用以前一个读者的话，富士康只能脱贫，不能致富。

郑州也认识到这个问题，在加快发展汽车产业，郑州宇通是本地汽车公司，另外引进了东风日产，上海汽车公司等，打造汽车产业链。下图标题是2018年2月河南媒体的报道，副省长亲自推动项目。



四个城市里面，合肥的崛起可以说是教科书，一个二三流城市，却有大大的雄心。

很少有人知道，从2011年开始，合肥就是中国最大的家电制造基地，在2011年，合肥的家电产量，一举超过海尔总部的青岛和美的总部的顺德，位列中国第一。

2017年合肥冰箱，洗衣机，空调，彩电四大家电的产量达到7000万台套，其中冰箱的产量更是超过了全国的30%。海尔，美的，格力，TCL，美菱，三洋都在合肥建有工厂，外资品牌惠而浦更是把中国区总部和全球研发中心设在合肥，可见合肥在家电制造的全球地位。

合肥另外一个举动是大力引进京东方，合肥是京东方全国最大的生产基地，京东方这样的高端产业在合肥落地，给合肥带来了惊人的变化，给京东方配套的上游企业，纷纷到合肥设厂，玻璃基板的彩虹，康宁，显示面板产线设备的欣奕华，通彩，商巨，凯世通；显示面板光学材料领域的乐凯，三利谱，翰博，泰沃达；靶材领域的先导，江丰电子，拓吉泰等；合肥甚至还把下游的企业也拉过来，实现京东方就近供货，例如长虹，惠科，京东方视讯等。

除此之外，合肥还大力发展集成电路产业，最著名的就是存储器的合肥长鑫公司，和兆易创新公司合作联合研发，合肥一举成为全国三大存储器基地之一。合肥长鑫的DRAM预计2018年底试产，良率不低于10%。

在这15个大城市以外，全国经济25强还有：

青岛，无锡，长沙，宁波，佛山，南通，烟台，泉州，大连，济南。

这里面长沙和佛山发展比较快，但是这些城市的共同问题是，有自己的明星企业，但是更多集中在传统制造业，中高端产业发展还是不够，提供高薪岗位的能力不足。

像佛山顺德，就有著名的美的集团，但2018年7月10日召开的中共佛山市委十二届六次全会分析，佛山传统产业比重偏高，高技术制造业增加值分别仅占规上工业增加值的8.1%，2018年7月《南方日报》发表了一篇报道，叫做《佛山离首个万亿级产业还有多远》，里面历数了认为值得佛山学习的经济成功城市：“从广州、杭州到成都、武汉、郑州、西安等各地，万亿级产业正作为一个新的概念，越来越频繁地出现在政府文件乃至企业、媒体的声音中”，文章一一历数了这些城市的做法。

http://fs.southcn.com/content/2018-07/26/content_182721524.htm

另外宁波和无锡，凭借着自己在长三角的区位优势，因此抢到了一些国产先进产业，比如正在宁波建设的中芯国际8英寸产线，2020年投产；以及位于宁波的吉利汽车研发中心。比如正在无锡建设的华力微电子12英寸产线。

说一些总结和想法：

1：马太效应是客观经济规律

从1964年的“工业过分集中。全国14个百万人口以上的大城市，就集中了约60%的主要民用机械工业和52%的国防工业”，到2018年的全国15个城市集中了全国绝大部分中高端和新兴产业，全国经济总量的29%，强者恒强的经济规律始终在起着作用。

作为普通人，如果你到这15个城市以外去就业，会发现中高端的就业机会并没有那么多。

实际上，这15个城市如果仔细看，只有四大一线+武汉成都杭州南京总共八个城市最强。

2：如何打破马太效应：用大城市对抗大城市

我们的世界同样是马太效应，先进的产业集中在少数国家手里，2000年的时候美国+日本+德国制造业增加值占到全球几乎接近50%。到2015年，这个比例下降到只有30%多点了。美日德对工业的垄断被逐渐打破。

那么全球马太效应是怎么打破的呢，因为体量超过十亿人的中国在制造业方面崛起了，另外还有一个人口五千万的韩国，集聚起全国的力量在部分产业实现突破。

如同击败大国的只有另外一个大国，能够击败大城市的也往往也是大城市。

我国要改变中高端产业集中在少数大城市的局面，实现全国走向均衡布局，共同富裕，必须走大城市路线。如同发达国家绝不愿意自己的先进产业被转移一样，国内的一线城市也绝不愿意先进产业转移到其他地区。

这也注定了后来者必须要有足够的意志，资源和能力和先发者进行竞争，今天成功实现从北上广深抢夺产业资源的四大城市：武汉，成都，杭州，南京，全部都是省会大城市，这并不是什么巧合，而是只有足够的实力才更容易在产业竞争中获胜。

同样的，今天武汉成都杭州南京四大新一线城市崛起了，对于我国来说仍然是不够的，八个城市加起来才1.2亿人不到，占全国人口不过9%，这并不能实现共同富裕的目标。

落后的地区应该集中力量把某个大城市（一般是省会）发展起来，借助省会大城市的力量去跟15大城市争抢中高端产业在本省落地，从而带动全省发展，不能“放眼望去，全省的城市一个能打的都没有”。

城市之间也是存在激烈竞争的，城市小了提供资源的能力不足。

大城市的崛起，也能带动附近地区经济发展，成都和武汉的中高端产业崛起，就极大的造福了本省人民，不需要再跨越2000公里去沿海地区打工，在自己省会就可以找到和沿海薪资差不太远的工作，离家距离很近，房价更低，生活幸福感大大提升。

大城市的崛起，还能通过产业外溢的形式，在周边城市形成联动效应，形成城市群。

最为典型的，就是珠三角城市群和长三角城市群，京东方在成都和绵阳都建了显示面板生产线，距离上也非常近。

成都市在经济发展情况下，就大力向南扩展地盘，发展天府新区，极大的拓展了空间，增加了城市人口的吸纳能力。

对于落后地区，必须要集中力量扶植能够和一线城市对抗的大城市，不要觉得不可能，成都，武汉，南京，杭州都做的非常好，位于这些城市的吉利汽车，华为研究所，中兴研发中心，长江存储，阿里，网易，京东方，华星光电，海康威视等等，都是一线城市想要的中高端产业资源。

3：落后地区和中小城市也要勇于争抢国产中高端产业资源

承接产业转移没有问题，但是人要有志气，不要总是想着承接先进地区的产业转移，这样永远只能跟在别人后面走。

我国各个省份，人口在三千万，四千万，五千万以上的比比皆是，人口达到五千万就是韩国的人口数量水平了，为什么不能去和先进省份和城市竞争争夺先进产业资源？

虽然落后，但是要有野心，要有梦想。

很多内地大城市引进企业，都想着是承接沿海先进产业转移，这个倒是没错，但是绝对不是重点，重点是引进先进产业，引进中高端产业。这种高价值资源对本地区带来的发展将是飞跃式的，这方面合肥就是典范。

合肥在国内，在地理和人口上都不占优势，2000年人口普查的时候，常驻人口才447万人。

这个人口在当时是什么水平呢，我举例一些人口数量相近或者比合肥人口多的城市就知道了。广东梅州，山西运城，湖南永州，云南昭通，四川宜宾，湖北孝感，山东泰安，黑龙江齐齐哈尔，河南新乡，浙江温州，山东德州，广东揭阳，广东茂名，河北石家庄…….

在地理上，合肥也不是沿海省份，隔壁的江浙沪都是发达地区，经济和地理条件比自己优越的城市比比皆是。

合肥引进的家电制造和研发，让自己和沿海地区的青岛（海尔），佛山（美的），珠海（格力）等城市在产业上站到了同一水平线上。

而近年来合肥引进的京东方的显示面板集群，和打造的集成电路设计制造，都是世界先进水平的产业，是可以和一线城市一较高下的产业。

事实证明，即使要敢于去抢夺高价值的产业，这样带来的收益也会无比的高。

合肥可以说是过去十几年全国GDP排名提升最快的城市，也许没有之一。合肥经济总量2010年排在全国第38名。2017年排在了全国第25名，这个进步速度是无比惊人，这意味着每年都会超越1-2个城市。

这背后，就是合肥引进的产业和一线城市没有代差，处于同一水平，因此给城市带来极大的向上动力，敢于去争夺中高端产业的勇气，给合肥带来了巨大的收益。

再举个例子，中芯国际2017年营收31亿美元，随着中国在集成电路产业不断推进，中芯国际的营收以后是要翻10倍才能制支撑中国的产业升级的，因此中芯国际以后必然还会不断新建产线，要勇于去争取这样的高端制造机会。

从宏观的角度来讲，也是对国家有好处的，目前我国的先进自主集成电路制造产线，高度集中在沿海地区。

另外一个典型的例子是贵阳市，2017年贵阳市经济增速达到11.3%，在全国经济增速遥遥领先，除了大规模的投资以外，贵阳的大数据中心建设在全国已经走在了前面。

前两年我在深圳和人聊，就告诉我说数据中心的各种峰会之类很多都是在贵阳开的，我当时就觉得很奇怪，这种看起来和高大上的信息服务产业，不是应该是一线城市或者杭州这样的城市的专利么。

贵阳市原市委书记陈刚，2013年从北京到贵阳任职，利用自己在北京的人脉和经验，大力推动了贵阳市的大数据产业发展，贵州省甚至在2014年专门由省长陈敏尔牵头的“贵州省大数据产业发展领导小组”。目前BAT，微软、惠普、甲骨文、戴尔、IBM等都纷纷在贵阳建设数据中心节点。

2014年3月，凤凰卫视采访陈刚的时候，他说了这么一件小事：

陈刚：我到贵阳工作以后，大概一个月的时间，我第一次回北京，我去见了柳传志和王小兰，我见了他们俩。当时我就提出来，我说我贵阳发展现在需要科技要素，我想在贵阳建中关村贵阳科技园，你知道他们怎么说吗？脑袋没有发热吧？他们认为这么高端的东西和你这么落后的贵阳有什么关联？在当时我确实是磨破了嘴皮子，特别是我把柳传志、王小兰请到了贵阳来，他们从怀疑者变成了支持者。

http://phtv.ifeng.com/program/wd ... 28/35250848_2.shtml

贵阳也是个中等城市，体量比较小，2017年底常驻人口才486万，这样人口级别的城市在全国到处都是，比如江苏盐城，2017年人口就有724万人，再比如湖南郴州，这个城市是我随便想到的，因为有个朋友的老家就在郴州，该城市2017年底常驻人口都有473万人。

但是贵阳这几年全国经济总量排名上升非常快，这和敢于去做高端是有关系的，只是贵阳经济的体量实在太小，即使这几年高速发展，2017年在全国也只是大约60名的水平。

4：地区的发展联系着国运，引进内资龙头先进产业的优先级要高于外资

一个城市的发展，是要和国运联系在一起的，以后发展的大方向，就是国产化不断提高，国产中高端龙头产业不断份额提升，而外资企业份额走向不断下滑，这是一个大趋势。

吉利汽车今年的销售目标是158万辆，这个数字和全球领先的日本丰田和德国大众差不多1000万辆的销量比起来还差很远，但是从另外一个角度来说，这也意味吉利的发展空间非常大，因此引进吉利的汽车制造工厂，在未来会有非常大的翻倍的收益。

同样是存储器，其实西安的三星工厂，无锡的海力士工厂，都已经是很大的存储器产能了，但是从长期看，武汉的长江存储，合肥的长鑫会带来更大的价值。

像成都的集成电路企业，引进的是格罗方德，当然这是没有问题的，毕竟我国的目标是把集成电路制造尽量转移到我国，但是从长期来看，只有掌握了自主核心技术的国产龙头先进企业，才能够带来最大化的收益。直白的说，我认为格罗方德给成都带来的长期价值，不如中芯国际这样的企业。

外资企业，在现阶段能给中国带来的最大收益是资金，就业机会，像无锡海力士，苏州大学就业信息网上的2018届毕业生招聘信息，写明其薪酬: 本科毕业生综合年薪12万元，硕士生综合年薪16万元。加班费另外支付。应该说这是一个不错的薪资水平。

互联网企业虽然收入高，但是是无办法解决大规模就业的问题的，还是需要制造业，和围绕着制造业发展起来的先进服务业来提供就业机会。

因此在国产没有发展起来之前，大力引进外资先进制造业也是一个选择。

5：我国的发展不要对抗大城市客观规律，而是要顺规律发展

前面已经讲了，马太效应是客观规律，但是如果这样的话，我国最终会形成一线城市包揽几乎大部分中高端产业的机会的局面，我国的知名互联网企业，大部分总部就在北京，这显然不利于我国走向共同富裕。

解决全国均衡发展的问题，在一线城市以外新扶植大城市，用马太效应对抗马太效应是最好的办法。

目前我国第一波新一线城市：南京，武汉，成都，杭州已经隐隐成型，大批中高端产业在这些城市涌现，在这四个城市总共有大约4500万人，他们成为了受益者。

像成都所在的四川省，长期是全国接受转移支付的第一名，一个四川凉山地区一年就要投入几百亿人民币。这些钱本质上还是来自于发达地区的中高端产业。四川以成都为首大量吸纳中高端产业进入四川省，将极大的增强自身的造血力量，摆脱对转移支付的依赖，大大减轻发达地区的负担。

如果我们不重点发展新的大城市，那么就会一直存在发达地区大城市给落后地区小城镇和农村提供转移支付，中高端产业在落后地区落地缓慢，而落后地区的大城市在提供转移支付的能力上长期缺失。

为什么不要对抗大城市发展客观规律，前重庆市长黄奇帆2017年讲过重庆是如何引进京东方的显示面板产业的。

“高科技项目、战略新兴产业项目，往往一个项目就三百亿人民币，甚至四百亿、五百亿人民币，你帮他投入了，但盈利是他的，赔钱了拍屁股走路，你怎么办？有时候招商引资遇到这样的主，项目是好的，也不是吹牛骗人，你怎么决策？”

重庆有一个京东方项目，2014年的时候，我跟京东方老总打了个电话，说我们重庆生产几千万台电脑，还很需要几亿台手机液晶面板，你如果到我这来做这个，有市场，他说现在的液晶面板是供不应求，不要说你的市场，我全国和国际上的市场都供不应求。

他说我有技术，就是没钱，现在一下子拿几百亿拿不出。我说我们给你，但是不能白给你三四百亿，你拿了去投资，失败了我赔钱，那不行。我们就拿了三百多亿买他的股票，京东方那时候2块多一股，买他一百亿股定向增发，2.1元就是210亿。我们一个月内就付了210个亿，我开始让民营企业出，我认为很赚钱，民营企业研究了差不多一个月，工商联民营企业一大批企业家开会，最后都摇头不做。

不做我就让国有企业出了210个亿，7个企业做了股东，买了100亿流通股股票，作为上市公司得到了100亿增发股权以后，跟银行借了100多亿，就是300多亿。

凡是现在战略新兴产业，都是半年一年就可以把你一百亿、两百亿、三百亿花掉，不像玻璃厂、钢铁厂、化工厂，一百亿、两百亿可以干五年。现在电子和高科技企业都是一年的周期就可以把你几百亿花掉，买设备就两百亿，买了就装上去，时间都是半年的周期。

所以京东方在重庆2015年底就投产了，现在是满负荷生产，供不应求，价格上升。当年投产当年就有效益，重庆就多了300多亿产值的一个工厂，这个工厂虽然不是我们的是京东方的全资公司，但是京东方效益好了，股票上升到了4块多，我们的100亿股退出来就变成400多亿了，这个原始投资200亿收回，我还有200亿。

那干吗呢，索性一不做二不休，再投资，这会200亿不是买他股票了，而是一起合资搞一个柔性的液晶面板，现在的液晶面板手机可以弯曲的，如穿戴式的就是柔性液晶面板，这个面板现在全球也供不应求。这一个项目要投资480亿，100亿的贷款，那么就300多亿的投资，300多亿投资各自出一半，我们就拿赚来的200亿往里投，这个决策没有压力。”

这个例子其实很简单，就是重庆帮助京东方解决了210亿人民币的资金问题，获得了一个产值几百亿的大工厂，解决了大量就业问题，同时也实现了中高端产业在全国的均衡布局。

这背后就是，重庆的7家国企拿出210亿人民币问题不大，有实力。

同样的，为什么京东方会在内蒙鄂尔多斯这个地方建显示面板厂，我没有去查证，但是我估计，鄂尔多斯从自然资源赚了不少钱，应该有能力帮助京东方解决发展资金的问题。当然，不是每个小地方都像鄂尔多斯这样有自然天赋的。

目前四个新一线城市还是不够的，这只是第一波中高端产业扩散惠及4500万人，后面还要继续把更多的城市拉入新一线的行列，把其他有潜力的城市例如重庆，西安，郑州，合肥，天津，另外还有长沙，沈阳，大连等等大力支持其获取中高端产业，支持国产龙头企业在这些地方布局。

让更多的人享受一线城市的生活水平，不是都搬到北上广深，而是把更多的大城市变成北上广深。

6：大城市，小城镇和农村的关系，为什么大城市房价要在合理水平

我国目前优先级应该是先把落后地区的大城市发展起来，然后是中小城镇，最后是农村。

究其原因，农村人口是在不断减少的，2017年我国农村人口减少了1312万人；

上世纪末和21世纪初，很多外出打工的农民，因为并不知晓未来的城市化趋势，动用在城市打工赚的钱在老家盖了不少房子，我外公外婆所在的村子，就有好几幢新盖的房子，然而现在村民几乎都进城了，房子也空在那里，造成了浪费。

把落后地区的大城市发展起来，无疑是在当地增加了转移支付资金供给来源，也增加了中高端的就业机会，可以更好的反哺落后地区的小城镇和农村。

而我国人口总体在继续向大城市集中。2017年我国人口流入最多的十个大城市（深圳，广州，杭州，长沙，重庆，郑州，武汉，宁波，成都，贵阳），常驻人口增加高达256.2万人。而全国人口增加为737万人，也就是说，全国十个城市增加的人口占了全国的34.76%，这是个城市总计为1.248亿人，只占全国9.59%。

如果把我国分成大城市，中小城镇和农村三级的话，目前的趋势非常明显：

农村人口在以每年1300万人左右的速度迅速下降；

中小城镇人口也在上升，为什么这样说，因为2017年我国总人口增加737万，而农村人口减少1013万，意味着大城市+中小城镇人口增加2049万人；

大城市人口占比上升，这里大城市定义为省会城市+直辖市+实力城市（例如青岛，厦门，深圳，无锡，宁波，苏州，大连，东莞，佛山，烟台等等），加起来大约四十多个；

当然了，大城市内部也有农村人口，但是占比不高，这里我们简化处理。

三级体系里面，由于中高端产业的向心力，大城市的人口增加最快，以2017年为例，四川省常驻人口增加40万人，而成都就占了12.71万人，占比31.78%，这大大高出成都常驻人口占四川省的比例。

目前我国处于中高端产业在第一级体系扩散时期，也就是主要在四十多个大城市内部扩散，具体来说就是从中高端产业从北上广深，到成都，武汉，南京，杭州，合肥，郑州，西安，宁波，长沙，无锡，贵阳，重庆等城市进行扩散，在这个过程中，人口不断被中高端产业吸引而向大城市集中。在未来，这四十多个城市按照平均一千万人口计算的话，能够集中四五亿人居住。

由于中高端产业都集中在大城市，因此大城市是中国经济发展的核心地带，也是中国转移支付的主要来源，三级体系里面作为体系第一级的大城市，担负起支撑第二级中小城镇和作为第三级的农村基础设施，经济和社会发展的资金供给任务。

我国目前存在的问题，就是大城市存在发展产业但是通过资源供给来控制人口的理念。

通过控制土地供给和教育资源，抬高房价和教育支出的方式来抑制人口，北京和上海为什么特别喜欢清理群租房，喜欢清退地下室，其背后就是控制人口的大棒在指挥。而这个控制人口的线，是多年前做规划的时候凭借长官意志决定的。

通过控制资源，提高竞争的激烈程度，提高居住和子女教育的成本，来逼迫部分人口退出。

这样的理念指导下的结果，就是人口拥挤在狭小的空间里面互相争夺资源，会永远保持争抢状态，这是人性，的确会有人受不了退出，但是退出会让激烈程度减弱，必然又会有新人加进来。

适度的竞争可以激发年轻人的斗志，给予优胜者以奖赏，给予不努力者以打击，但是也要控制在合理的范围内，否则就是现在的恶果：

1）走向香港化，年轻人买的房子越来越小，居住面积越来越拥挤

在2014年的时候，说实话我觉得一线城市房价虽然贵，但是也还有希望。

以深圳为例，房子均价2014年2.4万，买一套90平米的住宅216万，首付三成64.8万元。按照深圳2014年社保缴费基数平均工资5218元，两夫妻年入12-13万，省吃俭用省着点花一年存6万元，11年可以存满首付，如果找父母亲戚借点钱，还不需要11年。

作为本科毕业生，收入会高于平均水平，夫妻努力一点年入20万，一年存10万元，6年就可以凑齐首付，还是看得到希望的。

30年组合贷月供为7500元左右，一年8万多，虽然这对年入20万的家庭刚开始辛苦一点，但是收入的增长是可以预期的，日子会越来越轻松。

而现在深圳均价已经五万四五，买一套90平米的房子，495万元，首付148.5万元，更要命的是组合贷月供30年还要1.8万元一个月。

2018年深圳市社会保险基金管理局发布的，7月1日开始执行的社保缴费平均工资是8348元，两夫妻一个月收入是1.67万元，已经抵不上月供了。

但是不买房孩子上学怎么办，房租上涨怎么办，于是还是要买的，那就退而求其次，不买90平的，买总价相对更便宜的82平米的，买78平的，买六十多平米的，或者就是啃老让六个钱包多凑点首付，花的钱越来越多，买的房越来越小，这不是香港化是什么？

我上一篇文章发表后，还有人针对我的文章，写了篇《中产阶级过的轻松，国家没有未来》，我只看到标题就没点进去看，因为我大概知道会怎么论证。

但是我想作者可能不了解现在年轻人面临的困境。

不是年轻人不努力，深圳社保缴费基数平均工资从2014年的5218元，上涨到2018年的8348元，这就是努力的结果，但是努力干了四年，总体而言买到的房子反而面积更小了，朝向更差了，小区更破了，这是存在问题的，不符合奖励努力者的原则。

有问题就要承认问题，应该去讨论问题怎么解决。

四年前的深圳，房价只有现在的50%不到，房价收入比远比现在合理，难道那个时候的深圳没有未来了吗？

不只是深圳，国内各大城市的房价收入比在几年前也远比现在合理，那个时候的中国没有未来了吗？

有个读者给我私信，他在上海看房子，面对高架桥噪音巨大的房子，竟然也要上千万元才能买到，而仅仅在2014年，上海的房价却还只有现在的60%，房价猛涨迫使通过努力工作涨了工资的年轻人，居住在环境更差，面积更小，噪音更大的房子里面，这符合人民对美好生活的向往吗？

2）无产者供养有产者

上一篇文章发出后，收到了不少私信，不好意思没能一一回复，但是有两封信我觉得很感慨，一个来自深圳，一个来自上海。

深圳的读者今年想买房，看中的房子115平米1050万元，而业主2004年买房的时候只花了72万元。这个楼盘我知道，并不是什么豪宅，深圳的豪宅远不止这个价。

这个业主除了这套房在深圳还有几套房，卖掉这套房子，他不仅免费居住了十几年，还获得了978万元的增值，平均每年70万元，实现财富自由。

通过房产增值，获取资本所得是合理的，但是一年70万元的资本所得实在太高了。

我认为一个国家正常的情况，应该是劳动所得大于资本所得。

比方说一个深圳无产者A选择劳动，他一年创造的GDP是20万元，而一个深圳有产者B选择不上班，靠房产增值获取财富，那他的房产增值每年就不应该超过20万元，否则结果就是无产者A通过劳动赚钱的速度，赶不上有产者B通过房子涨价赚钱的速度，贫富差距越来越大。

如果说中产过的轻松，国家没有未来，我想其含义是中产的钱应该流入到国家手里，用来搞基础设施建设，科教文卫军事发展，落后地区转移支付之类的吧。

但是实际上，中国的大城市尤其是一线城市，由于严格控制土地资源供给，绝大部分住宅交易都是二手房交易，在这个读者的例子中，年轻的买房者，通过辛苦工作三十年还房贷，贡献了1050万元的劳动成果，却是90%都进入了多套房有产者的腰包，而不是流到了国家手中。

房价猛涨的结果，资产更多的有多套房的富人成为最大受益者，而只有一套房想改善的年轻人，以及没有房的年轻人，还要担负起生育小孩任务的年轻人，成为了最大受害者，房子更多的人不需要劳动就可以活的很轻松，获得增值大大超过辛苦工作上班的人劳动所得，变成了穷人供养富人，无产者劳动供养有产者。这是不合理的。

我们以贵州省为例子，看看房价上涨对富人和中低收入者的不同影响，贵州省统计局发布的2018年经济半年报显示，上半年，贵州省限额以上单位汽车类商品零售额同比增长6.3%，低于社会消费品零售总额增速4.9个百分点，比上年同期回落4.4个百分点。

为了解贵州省汽车零售市场出现上述变化的原因，贵州省统计局调研组实地走访了贵阳、遵义等重点地区的重点零售企业，调查发现：发现房价上涨，是导致该省汽车销量下滑的主要因素之一。

贵州省统计局调查组发现，该省合资中低端品牌车最影响最大。这是由于合资中低端品牌汽车的价格主要适合中等收入群体，消费群体相对较大；而高端品牌汽车的销量则趋于稳定。值得一提的是，贵州省统计局调查组还发现，近年由于贵州省城镇化加快，拥有多套房的“拆二代”人数众多，对高端汽车需求增大。

这几年的房价大涨，我也是受益者，一两年时间涨了几百万，比我上班赚的还多，如果我卖掉房子，就可以轻松把买房的年轻人数十年的劳动成果转化为现金进入我的腰包，然后我再对他说，“你要是过的轻松，国家就没有未来”。

但是我一点也不希望我的房子这样猛涨价，房价上涨和收入上涨相对应，一年涨个几千元，几万元，能帮我抵御通货膨胀就可以了。

我认为，美好生活应该主要靠劳动去创造，靠个人努力去创造，而不是资本所得远远大于了劳动所得。

3）超低生育率的蔓延

由于我国越是大城市，生育率越是低下，北京上海的生育率都在1以下，目前我国一级体系里面的四十多个大城市，由于中高端产业的向心力，因此在不停的吸纳人口进入大城市这个“低生育率区域”，各个城市从2017年开始还通过户籍放开等形式展开了抢人大战，大城市人口占比还在不断提升，这意味着整个国家目前的超低生育率还会往下掉。

而目前的形势，隐隐有一级体系里面的四十多个大城市全部学习一线，大力发展产业，但是通过限制土地供应等资源控制人口，房价猛涨走向香港化的趋势，这意味着大城市总体生育率还要继续往下走。

以下是安居客上的西安二手房交易价，2017年9月还是8032元，2018年8月变成了12379元，不到一年涨了50%。



下图是贵阳的二手房价走势，2017年9月是6949元，2018年8月是10040元，上涨44%。



以贵阳为例，贵阳城区（不含三县一市）土地出让价格：

2016全年2564元/平米的成交均价，2017上半年3587元/平米的成交均价，上涨了39.9%。

房价未来涨不涨，真的很清楚。

西安，贵阳，成都，重庆，武汉等城市，在以前都是大量供应土地，使得房价缺少投机空间，现在都有逐渐改变的趋势，向一线城市看齐。

大城市是我国发展的核心动力来源，是年轻人的聚集地，是转移支付，财政资金和税收的主要来源地，通过各种对人供给资源的限制，迫使居住在四十多个大城市的数亿人进一步陷入超低生育率怪圈，进入超老龄化，那么将极大的不利于我国的经济长期发展，极大的削弱大城市提供转移支付和税收的能力。

我国一级体系的四十多个大城市，生育率能超过1的都没有几个了，原因很简单，2015年全国1%人口抽查得出的全国生育率是1.047，北京和上海更是只有0.707和0.737. 虽然认为1.047这个数字有低估，但是即使是翟振武这样永远高估人口增长的人口学家，也认为全国生育率只有1.5-1.6，因此我国在2016年全面放开二胎。

全国尚且如此之低，大城市就更不用说了，在目前人口形势如此严峻的情况下，还有人为高房价和高教育支出辩护，一个年轻人极度减少，陷入超低老龄化的国家才是真正没有未来，到时候又引进一堆外来移民当做“国际人才”引进，现在在华的外国人和留学生群体，至少我认为达到“人才”标准的并不多。

本文概括下来就是：

1：国家应该大力支持中高端产业在一级体系里面的四十多个大城市扩散，用马太效应对抗马太效应，用大城市对抗大城市，支持落后地区的大城市发展，从一线城市争抢中高端产业资源，目前看来郑州，西安，合肥，成都，武汉，贵阳等都发展不错。改变中高端产业资源从集中在一线城市附近的局面，扩展到全国均衡布局。

2：大城市，中小城镇，农村三级体系

产业发展，先优先力推中高端产业在一级体系的大城市扩散，同时力推从大城市向该区域周边中小城市扩散。

农村人口会不断减少，更多的人们在城市尤其是大城市工作，才有可能更好的反哺农村，实现新农村建设。

3：大城市的中高端产业发展必然带来人口增加，所以这些后发的大城市在人口不断增加后，有极大的概率学习一线城市“大力发展产业，控制土地和教育资源供给”的理念来控制人口增长，这样的结果必然是：

1）香港化

“房价越来越高，居住面积越来越小”

“无产者供养有产者，劳动所得不如资本所得，贫富差距拉大”

2）进一步拉低生育率，大城市天然就是低生育率，因为受教育年限长，不婚丁克同性恋等新思潮包容度大，移民出国等等。

如果再继续通过压缩资源供给的方式进一步推高竞争激烈度，结果就是超低生育率，为什么历次人口调查，北京和上海都是全国最低的生育率，是有原因的。

中高端产业带来的经济发展，必然会吸引年轻人源源不断的进入大城市，这是不可逆的，越来越多人的进入大城市这个“低生育率区域”，国家总体生育率还会往下掉。

2018年至今，我国新生儿出生人数仍然没有公布，很多人认为是出现了大幅下降，我们且看这个猜测准不准，我认为这很有可能是事实，不然最近新闻怎么开始放风要全面放开生育呢？

因此国家需要保证在全国一级体系的四十多个大城市，保证土地供给，实现住宅数量和工作机会合理对应，区域内有十万个工作机会，那就要配套提供十万套以上的住宅，让土地和住宅资源为人服务，而不是人口服从于规划，让人为多年前的规划服务，保证房价收入比在合理范围内。

人们从农村，中小城镇进入大城市，只会更加节省土地，也会腾出更多的土地资源。

以上是我的一些简单的想法，说是批评也好，说是抱怨也好，目的都是希望国家能变得更好，让我们的年轻人能通过努力看得到美好的前程

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作者: 浅贝    时间: 2018-9-10 15:49
　房地产政策出台的逻辑是什么 ？

　　冯叔：房地产政策出台的逻辑，一般有 3 大规律：

　　1．  解决中低收入人群——解决公平问题；

　　2．  关于经济增长，具体说就是土地财政——解决国民经济快速增长；

　　3．  宏观经济调控政策——解决国民经济协调发展和控制金融风险。

　　未来可能发展的一个趋势变化是什么？

　　冯叔：从第一个逻辑讲，今后可能出的政策不会太多了。因为我们现在关于社会公平住房公平的这些政策，几乎涵盖到了每个领域。

　　比如说有年轻人的白领的公寓，自助公寓共有产权房，长租公寓，也有低收入人群家庭的经济适用房，还有廉租房，也还有关于改善性住房，针对这部分人的一些购买政策，我觉得这个政策相对已经体系完善了。

　　第二个逻辑政策上讲的话，由于我们快速城市化的这个阶段已经进入一个拐点，速度放缓，这个政策现在看也都进入到一个政策的频率降低的一个区间。

　　之前大概在 99 年到 09 年这十年政策非常多，主要是要刺激经济成长，刺激城市化，刺激大家来买房，然后使住房消费成为拉动经济的一个重要的牵引力。

　　由于经济成长依赖，土地财政逐步的把金融也拉进来，结构上来说成了一个刚性的结构，也就是说使整个国民经济的结构过分的依赖房地产金融，也过度地陷入到房地产。

《奋斗》 | 全国人民都在勒紧裤腰带买房《奋斗》 | 全国人民都在勒紧裤腰带买房
　　这样子就出现了一个潜在的系统性的金融风险，所以这方面的刺激增长政策也不会怎么出了。相反抑制的政策会很多，比如说要针对土地财政，那么怎么化解这个风险，抑制房地产的快速的土地供应，销售，开发，金融支持，这些政策都会是反向的政策。

　　目的就是要去除土地财政这样一种模式，化解系统性金融风险。再一个背景就是我们整个的城镇化的发展水平已超过 50% 。未来如果是按照正常的国际经验，每年再增加一个点，那么我们大体上应该到 70% 。

　　第三宏观经济的调控政策，怎么样来化解由于房地产在高价位上大量的存量资产囤积在这，像堰塞湖一样，然后又和金融的系统有紧密的联系。

　　在这种情况下，防范金融风险，既要用房地产发展来适度地保持国民经济整体的发展水平，又要防范由于房地产市场的过热带来的系统性金融风险。

　　所谓限售、限购、限贷，所有这些东西都是抑制市场的交易，增大交易的制度成本，使交易越来越不容易，目的就是要平衡增长和风险。
　房价背后的逻辑和决定房价的要素是什么 ？

　　冯叔：总体看，影响房价的因素有 5 个：

　　1．  人均 GDP 要达到 8000 美金；

　　2．  新房和二手房的比例要超过 1：1；

　　3．  城市规划的空间结构；

　　4．  金融政策、利率、税收、汇率等形成的预期；

　　5．  整个经济成长，包括就业、人口净增。

　　所以，掌握了政策出台背后逻辑，和决定房价的要素，就很好理解政策趋势和房价的关系了。

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作者: 浅贝    时间: 2018-9-12 10:51
　前五名地产商负债近1.6万亿，恒大发动13万员工参与卖房


　　在楼市调控政策持续收紧、融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下，房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验，在融资渠道不断受限的情况下，想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。

　　销售额前5名开发商，有息债务合计高达15850亿元

　　“资金链紧张基本是各家房企面临的共同难题。项目上的各个环节都是一环紧扣一环，一旦其中一个出现问题，整个项目就面临着崩盘的危险。” 一名地产从业者对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，“看财报的话，大部分上市房企的销售额都不错，但事实上大家的销售规模增速已经放缓了，加上现在借钱也难，现金流和债务问题让企业承受着不小的压力，所以很多开发商都把回款保证现金流归为工作的重中之重。”

　　澎湃新闻从2018年上半年销售额排名前5的开发商的财报中发现，在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时，前五名开发商的有息负债高达15850亿元。

　　其中，中国恒大（03333.HK）达到6762亿元，碧桂园（02007.HK）2945亿元，万科集团（000002.SZ，02202.HK）1794亿，融创中国（01918.HK）2098亿元以及保利地产(11.650, 0.00, 0.00%)2251亿元。


　　据Wind数据显示，截至6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6%，同比上涨1.44%。

　　资金是房企的命脉，高负债一直是房地产行业的“生存法则”，依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资渠道收紧的现实情况下，多数开发商不约而同的选择了减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。

　　据恒大研究院发布的报告显示，2018年下半年开始，房企将逐步迎来偿债高峰期。

　　截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　恒大急增员工卖房指标，大爷大妈“帮忙”到访楼盘要价翻三倍

　　作为资金密集型的房企，快速卖房变现、迫切的回款成为房企应对来自金融机构债务偿还压力的渠道之一。

　　澎湃新闻从获得的一份恒大集团《2018年“金九银十”销售政策及全员营销重大奖励办法》的文件中看到，恒大集团在2-3月份的全员营销卖房的活动中累计成交金额达到170亿元。在集团13.7万员工中，90%的员工、共12.2万人参与了全员营销，合计推荐到访514万组，合计推荐成交15765套，金额170亿元，共计有10907名员工获得佣金及奖励，合计发放佣金及奖励3.03亿元。其中，最高个人奖励高达97万元。

　　值得一提的是，此次恒大在员工推荐购房方面对于员工的奖励也比以往的力度要大。文件内容显示，若客户交齐首期款签署合同之后，除原有1%佣金给予员工额外1%佣金奖励，即按成交总额的2%计发佣金。

　　恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销，一次在春季，另一次则在楼市的“金九银十”之前。


　　一名知情人士对澎湃新闻表示，“公司要求在9月30日之前，员工要完成60个名额的到访指标，即带人实地到楼盘签到访问。3月份的时候还只让完成30个指标，这次直接翻倍了。”该知情人士直言不讳的说道。“三月份的时候为了完成指标不得不去找外援，比如找大爷大妈来排队帮签到，价格是10块钱一个人，现在我们的指标名额提高了，大爷大妈的价格也抬高了，最便宜的也要35块钱一个人了。”

　　澎湃新闻在网上发现，目前有专门从事恒大到访签到任务的团队，称加急单可当天完成，价格为50元/人，正常三天左右完成，价格为35元/人。商家称，总销量3万余次，三月回访全部通过。

　　有分析人士表示，恒大通过恒房通卖房，主要是想要获取更多的有效购房用户，在这些潜在的购房用户中实现购房成交。但员工为了完成指标不被扣罚奖金，不得不采取购买无效用户的做法，实际上对于增加恒大购房成交量并无多大实际用处。

　　恒大集团董事局主席许家印更是在内部会议上直接提出，让员工务必重视，排名倒数后三位的董事长要总结失败经验并做检讨。

　　按照恒大集团的规定，将集团各中心、部（室）、地区公司、各产业集团及下属单位划分为三大板块，按照员工人均推荐到访量及人均推荐成交套数进行综合排名考核。

　　另一名知情人士称，恒大有一套评分考核体系，即成交占比70%，到访占比30%，成交占的比重更大。但是如果大家都没有成交，就要把到访的量往上堆来保证完成指标。

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作者: 浅贝    时间: 2018-10-3 15:09
万科的呐喊吓坏了谁？

　秋风起，微微凉。万科2018秋季例会，本来是企业的内部会议，却在行业内掀起巨大波澜。

　　原因当然是，它在会场大屏幕上的三个红底白色大字：活下去。

　　关注房地产的朋友都会同意，要是万科都活不下去，那就没几家房企能活下去了。别的不说，只看两个数据：上半年万科销售额达3047亿元，持有现金1595亿元。根据公告，1-8月万科销售额已达3881亿元，位居第二。

　　虽然过去两三年，万科不再是销售额的第一，但我一直跟同行讲，万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好，而且露出了近乎绝望的态度，岂不是要吓坏一大帮小兄弟？

　　因此，一些地产人士就说，万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后，土地成交溢价率低了，房子不好卖了，去化率明显放缓，很多房企眼看完成今年目标困难了。这个时候，万科一声呐喊，简直让人发抖。

　　表面看，是经历两年严厉调控后，房地产形势确实在发生变化，所谓市场的拐点已现端倪，连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难，包括恒大在内的一些房企开始降价促销；但本质上，我个人理解，万科此举，更多是向内，也就是说，它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。

　　“今天我们特别焦虑”，万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说，“过去的理论，没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法，是万科最大的问题。

　　这与之前郁亮对行业的判断是一致的。2014年6月，郁亮提出了一个观点，房地产的黄金时代已经过去，进入白银时代。显然，他是从整个行业的角度来说的，即，房价和商品房销售额的增幅将告别高增长，进入中速增长。这几年的发展，是符合他的观点的。

　　但有人会说，一批主流房企，尤其是前30强，这4年来却在加速，房价也在继续上涨。这难道还是白银时代？这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法，即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速，前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。

　　我不得不说，这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代，谁都在快速增长，谁都活得很好，只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中，一批中小房企不得不离场。

　　与郁亮对行业趋势的思考相伴随，万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的，它通过并购，迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。

　　万科之所以被公认为事实上的行业老大，不在于它的销售额和规模，而在于它对行业的判断，以及在此基础上所作企业战略的调整。从公开信息看，万科正在推动新一轮的组织架构的调整，而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展，是长期战略。
从这个意义上说，万科高挂“活下去”，不是为了当下的活下去，而是未来的活下去，是为了活得更长久更健康。“活下去”的主题，确实不无夸张，但这种极而言之的忧患意识、危机意识，一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然，万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。

　　至于有人说，这是万科代表行业向政府部门施加压力，我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。我愿意重复自己的建议，即使四季度房价下跌，成交下降，也要坚持房地产调控不放松。

　　但是，即使不是全部，至少也是一批房企，要感谢万科的这句口号——它不是危言耸听的当头一棒，而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道，追求规模，追求快速增长，是大多数前100强特别前50强房企的目标。当房子好卖，房价上行，利润增长，什么都好说，你甚至会嘲笑白银时代的说法；但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力，市场转为下行时，你要急刹车，恐怕有点来不及了——虽然此前我写过多篇文章，呼吁狂奔的房企放慢脚步。

　　调整一下，不是坏事。但也别被吓坏了。

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作者: 浅贝    时间: 2019-4-24 15:45

鹤岗镜像正在全球蔓延。

意大利、美国、英国、日本……无一幸免，多个城市连续发出告急信号。

鹤岗，突然之间成了一座风口浪尖上的城市。十年前，消失多年的丹顶鹤又回到了这里的湿地。鹤岗市又是建保护区，又是树典型，努力了整整十年，也没能蹭上丹顶鹤的热点成为网红城市。

如今， 它每平一千块的房价却不经意间上了热搜，火遍全国。而且，这种卖房如卖葱式的“鹤岗模式”，正以不可估量的速度侵蚀着中国人对房子的信仰，对世界楼市的认知。

一万多公里外的意大利，镇长们跑到美国CNN上卖起房子，总价只要1欧元；美国五大湖边上的一座城市，一双鞋=两套房……

在这些地方身上，我们都能看到熟悉的配方，一股我们在鹤岗身上嗅到的相似味道。

01

最近，意大利西西里岛上的Sambuca小镇热闹非凡。

市政府的电话几乎被打爆了。一周不到的时间，市政厅收到三百多通来自全球各地的电话，还有94000封邮件，很多外国人搭着长途飞机蜂拥而入。

让这些人如此亢奋的原因，是镇长在世界级媒体CNN上卖起了房子：

著名旅游胜地，永久产权别墅，坐拥青山绿水，饱含历史底蕴……（此处省略万字长文）

总价只需要：1欧元。

消息一出便传遍了大半个地球。看看这风景，怎么能不让人滴口水。

据了解，为了服务好买家，小镇还设立了销售网页，方便客户在线选房，并特别招募了志愿者辅助购房。一条龙服务。

由于外国人实在是太多了，工作人员不得不深夜恶补英语，并且只有考级过了才能接客。不好意思说错了，是接待国际买房考察团。

这个许久没有人气的小镇，突然因为看房天团的来临，露出了些许活力。一个迪拜的富豪阿姨，甚至扬言要承包下所有在卖的房子。

不过， 意大利的馅饼也不是那么好吃的。房子便宜，自然是有它便宜的道理。

为西西里岛1元购项目做国际宣传的网站Sicilian House，就非常的实诚。我们来看一下这家网站的自问自答：

问：为什么房子只卖1欧元？

答：因为就值1块钱啊，这些房子已经捐给政府了。

问：为什么要捐了？

答：因为根本卖不出去啊，镇上没人，房子很破，翻修很贵。

问：我翻修之后卖出去，也是一笔投资不是么？

答：做梦吧。

过去十五年来，Sambuca的居民一直在往大城市人迁移，离开的人越来越多。目前只有六千人。人跑了，房子又带不走。以至于镇长的1元团列表上的房子越来越多。

曾经人声鼎沸的小镇广场，现在长满了杂草。一位63岁的老人两眼空洞的说，“这里就像是一座活死人的墓地”。

所以，你要以为这些房子都是白送的，你就too young too simple了。

镇长接受CNN采访的原话是这样的，

“我成立了由青年志愿者组成的特别任务组，能够协助买家选房，并与合适的建筑企业商谈房屋翻修事宜。”

大家抓住重点了吗？——“商谈房屋翻修事宜”。

花1欧元买房只是一个开始，你还需要包揽整个房屋的维修工作，并在维修前交一笔2000-5000欧的保证金，并且必须在三年内完工，翻修完才能拿到保证金。

好歹鹤岗几万块一套的房子，现在还不用交房产税，没有持有成本。敢情在Sambuca这里做了接盘侠，连韭菜根都割没了。

其实，作为欧洲的人口大国，六千多万人口的意大利有超过一半的小镇，都有类似空心的症状，未来都可能会走上鹤岗这条道路。

今年4月份，又有两个小而美的镇子登上CNN旅（卖）游（房）频道，一个也是在意大利西西里岛上的小镇Mussomeli，另外一个是罗马附近的尊戈利小镇Zungoli。

尽管Zungoli距离意大利首都罗马和机场，只有不到一个半小时的车程，驱车前往沙滩也不用一个小时，但房子却也只能卖出1欧元的价格。这些曾经孕育出欧洲文化，拥有数不清的世界遗产的小镇，最后却只能靠着贱卖房子吸引人口。

这架势，跟最近内蒙古呼和浩特推出的五折购房，完全有得一拼啊。看来这抢人大战，也不是中国落后地区的专利嘛。

02

不止意大利，房价鹤岗化的这股妖风，在美国、英国、日本……也早已不新鲜。

在曾经著名的美国汽车之城底特律，“一双鞋=两套房”。

由于人口流出，许多房子成为没人住的鬼屋。有些房主不堪税负，不得不超低价格叫卖，1美元1套的比比皆是。

美国《侨报》网的记者来到底特律后，直接就被震住了：空旷的街区，黑暗的工厂，游荡的流浪汉，还有提醒你“要买便宜房请带枪”的房产经纪人。

虽然说这里的房子白菜价，但按照相关要求，必须在半年内维修，否则房主将面临90天的牢狱之灾。

简直就是：老板，买房吗？会坐牢那种？

其实，底特律跟鹤岗真的很像，都是只有单一产业的发展模式。这种畸形的产业结构，可以赋予城市以辉煌，也可以将整座城市拉下地狱。

由于日本汽车的崛起，欧洲汽车的竞争，底特律受到了巨大冲击。08年的金融危机更加速了后者的衰败。

跟鹤岗一样，底特律的人口也在大量流出。目前，白人比例不到10%，总人口从1949年的185万人，降到了2017年的67万人。

作为美国第一个铺设水泥公路，第一个拥有城市高速公路的城市，底特律随着产业、人口空心化，反而成了美国最悲惨的一座城市。

怎么看，都像极了中国老东北的未来。

同样都是北纬40度以上，冬季长而寒冷，人口在加速南移；同样都是重工业基地，后来沦为铁锈带；同样都有着极为优渥的历史条件，后来双双坍塌……

除了美国，大西洋的另一端英国也在有鹤岗的传说。

那是一个著名的“瓷都”，叫做斯托克市，夹在英国曼切斯特和伯明翰两座大城市之间。这座小城面积跟香港差不多，但人口却只有香港的三十分之一。大概是27万人。

随着全球制造业的转移大潮，英国许多工厂把流水线迁到中国、马来西亚、印尼等亚洲国家。曾经是英国高级瓷器代名词的韦奇伍德工厂关闭，宣告了瓷都乃至英国瓷器业的死亡。

到如今，斯托克市仅剩下不到4家工厂和几个小作坊。

最近几年，这座城市以1英镑的价格出售了四千多套空置房。

不过，也有一个附加要求。就是要从当地政府低息贷款3万英镑翻修房子，并且有五年的限售期。

这点跟中国楼市的调控政策几乎一样，易进难出。

03

去年，同属儒家文化圈的日本，也抵挡不住小城镇的衰败推出了0元送房。这些小城镇，有些是在偏远山区，也有的，就地处全球第一大都市东京都的边缘，距离市中心不到100公里。

一边是地铁可以挤怀孕的东京，一边是0元赠送空置房的小镇。日本城市的鹤岗化，其实同样非常严重。

所谓鹤岗现象，其实不过是步了发达国家的后尘，它们大多都有一些通病：

产业太过单一，容易遭遇结构性危机；地处大都市圈的最边缘，人口被大城市所虹吸，持续流出……

一旦经济衰退，这些城市很容易就被抛弃。所有人都会用脚投票，连根拔起，奔向大都市圈的繁华。

在英国，是以伦敦、曼切斯特、伯明翰为中心的三个都市圈。在日本，是以东京、大阪、名古屋为中心的三个首都圈。

在美国，是以加州、德州、佛州为主，人口不断涌入，规模不断扩张，房价也水涨船高，而北方阵营的城市，比如五大湖附近的，东北部附近的，则是鹤岗化最容易蔓延的地方。

至于中国，答案已经非常明了。除了大都市圈以内的三四线城市，其他中小城市也难逃“收缩”的命运。

在这个大都市圈化时代，最受益的地方就是沿海的三大城市群，粤港澳大湾区，京津冀和长三角，大湾区和京津冀是千年大计，长三角的一体化也即将上升为国家战略，人口会加速流到这些地方。

未来中国600多个城市，一定会发生非常显著的马太效应，强者越强，弱者越弱。在这样一种情况下，你说中西部地区能不急吗？成都、西安、武汉这些城市能不急吗？

所以，自去年开始有一个词汇也热起来了，叫做强省会。几乎全国各地都在搞强“市”扩张。16年成都吃了简阳市，17年西安代管西咸新区，18年济南又吞了莱芜。强省会的动作越来越频繁。

可以预料的是，未来全世界的城镇化进程都只有一个赢家——大城市。

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作者: 浅贝    时间: 2019-5-6 15:19

这才是日本最可怕的危机，悲剧不可逆转！

　　来源：牛弹琴

                               
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　　（一）

　　这是日本最可怕的危机，而且，悲剧还不可逆转。

　　5月5日是日本的儿童节，看到新华社当天发自东的京一则新闻，不长，但却触目惊心：日本儿童总人数又刷新了历史最低纪录。

　　相关报道如下：

　　本总务省最新公布的推测统计数据显示，截至4月1日，日本不满15岁的儿童总数为1533万人，比去年同期减少18万人，为连续38年减少，并刷新历史最低纪录。

　　数据显示，在1533万儿童中，男孩为785万人，女孩为748万人。与此同时，儿童在总人口中所占比例为12.1%，比去年同期下跌0.2个百分点，为连续45年下滑，也创下历史最低纪录。

　　儿童人数和儿童在总人口中的比例双双创下历史最低纪录，反映出日本少子化趋势十分严峻。

　　日本儿童总数自1954年达到2989万人的峰值后持续减少，虽然在1971年至1974年第二次婴儿潮时期一度有所增长，但1982年后便持续下降至今。

　　两个看点吧：

　　第一，日本儿童在减少，一年比一年少。

　　第二，日本儿童占人口比例在减少，一年比一年少。

　　没有孩子的未来，会是什么样子？

　　想想就让人打一个寒颤。

　　这样减少下去，用一些朋友的话说，1000年后，还有没有日本，都是一个问题。

　　这，不由让人想起去年英国《金融时报》的另一则报道：

　　日本正在修建一条通往大东京地区的主干道，经过一小块没有开发、灌木丛生的草地。按照一般的惯例，只要主人提出要求，聘请一个能干有点的律师，日本国土交通省就不得不支付丰厚的征地补偿。

　　但让日本政府万万没想到的是，他们根本找不到土地所有者。这块土地最后的登记时间是1904年，所有人是一位出生于明治天皇时期的女性。

　　官员们钻进历史档案中寻找。他们最终找到了148位继承人——这只是麻烦的开始，因为其中有八人已经移民国外了。后来在发出了近200封信函并进行了多次走访后，政府放弃了。一家法院裁决道路施工继续向前推进。整个过程耗费了三年的时间……

　　到底是怎么回事？

　　答案就是日本的人口问题，死去的死去了，离开的离开了，剩下的都老了，根本不在意这片土地了。

                               
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　　除了上面的儿童数据外，随手还找到的一系列数据：

　　1，2017年日本新出生人口数将为94.1万人，创下1899年有统计数据以来的最低值，连续两年跌破100万大关。

　　2，2017年日本死亡人数估算值为134.4万人，比上年增加3.6万人，两相比较，2017年日本人口自然减少40.3万人，这也是该指标首次超过40万。

　　3，2017年日本公民婚姻登记数量下降至60万，为二战之后最低，较前一年下滑1.4万。

　　孩子越来越少，老人越来越多，大家越来越不喜欢结婚、生孩子，房子、土地还有什么意义呢？

　　《金融时报》的这篇文章就进而分析说：

　　过去，随着日本人口在这些面积狭小的岛屿上不断膨胀，每一块土地都很珍贵；但随着人口减少，越来越多的土地没有了使用的机会。

　　一些土地变得一钱不值，你还得缴纳资产税，还得维护它。越来越多的日本人，在祈求他人拿走他们的土地——甚至不要一分钱。

　　据统计，目前有约20%的日本土地，相当于丹麦的国土面积，没有可以立即联络到的所有人。

　　另据日经中文网，现在日本一些农村地区，超过65岁的人口占了当地居民总数的大多数，空房子如瘟疫般蔓延，越来越多。

　　2015年，90%的町村（相当于乡镇）人口均在减少，由于“空城”现象十分严重，警察与消防队员忙于与空置楼房中的安全隐患周旋。每年，日本都要关闭500所学校。

　　看到了吧：

　　第一，日本人的产权意识非常强，很少遇到强拆强征现象，这是需要肯定的。

　　第二，人都没有了，土地、房子还有什么价值？所以，你就会看到，日本有些地方白送房子的新闻。

                               
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　　（二）

　　对这个问题，日本人称之为“国难”！

　　在中国，一句口号是“死守18亿亩耕地红线”，因为这要保证中国人吃饭的根本问题。在日本，一句口号是“死守1亿人口红线”，因为人口跌到1亿以下，日本社会前途无望了。

　　毕竟，老龄化的社会，大量财政开支都用在养老上，如果没有年轻人接替，老年人怎么养老都是一个问题。

　　据《彭博商业周刊》，在日本的监狱，很多犯人都是老人，其中老年女性更多。在日本监狱中，每五个女性中就有一个是老年人。

　　她们倒也不是什么重罪，有的是偷了个便当、偷了瓶可乐。原因也简单？老人很孤单，养老钱也不够，想想还是监狱里最安心。

　　很多老年犯人，都是才出狱又犯罪，然后继续回监狱服刑。

                               
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　　怎么办？

　　最有效的办法，就是赶紧生娃，多生娃。于是，日本从上到下出台生娃补贴、儿童补贴，苦口婆心劝说年轻人早恋爱、早结婚、早生娃。就只差日本官员没亲自上阵，直接督促青年男女上阵啪啪啪。

　　但日本人还是没有太多行动。

　　日本厚生劳动省的调查显示，2015年，50岁仍未结婚的男性，高达23.37%，女性达14.06%。也就是说，50岁年龄段，日本男性每4人就有1人、女性每7人就有1人终生未婚，孤独终老。

　　有人不结婚，结了婚的，似乎也忘了繁衍后代这一哺乳动物的美德。2010年至2014年，日本平均1000名居民中仅有8个孩子出生，创全球最低。所以，也就有了这篇文章开头的新闻：日本儿童总人数又刷新了历史最低纪录。

　　千万不要以为，日本人不婚、不生，是因为恐婚。事实却是，日本人连恋爱都懒得谈了。

　　相关统计显示，日本18至34岁女性中，有39%的人还是处女。在18至34岁的日本男性中，“童子身”的比例也高达36%。

　　调查报告还显示，18岁至34岁的女性中，有一半人没有男朋友。而在35岁至39岁的年龄段中，有26%的女性和28%的男性从未有过性经验。

　　34岁以下的女性的处女率达到40%，这是怎样的一个社会？而且，据说超过35%的日本人，表示不想谈恋爱。

　　这或许就是悖论：爱情动作片越发达，印证相关问题越严重。但连恋爱都不想谈，和一条单身咸鱼有什么区别？

                               
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　　（三）

　　对这种状况，日本管理学家大前研一先生写过一本《低欲望社会》的书籍，副标题叫“胸无大志的时代”。

　　在书中，他感叹：

　　日本年轻人没有欲望、没有梦想、没有干劲。无论物价如何降低，消费无法得到刺激；经济没有明显增长，银行信贷利率一再调低，而30岁前购房人数依然逐年下降；年轻人对于买车几乎没有兴趣，奢侈品消费被嗤之以鼻；宅文化盛行，一日三餐能打发就行……

　　对于一些年轻人“宁愿自我结扎，也不肯结婚成家”，日本政坛大佬麻生太郎就曾炮轰：“年轻时贪玩，不赶紧结婚生孩子，到老了想让国家养，哪有那么便宜的事儿？”

　　但他再怎么炮轰，日本年轻人也无动于衷。

　　日本某报纸深入调查后认为：“便利店，才是宅男们不结婚的罪魁祸首。”

                               
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　　在日本，便利店遍布全国，24小时营业，被誉为“国民的生命线”。

　　别看是小小的便利店，但对宅男宅女来说，饥了有便当，渴了有饮料，心理饥渴了有杂志，生理饥渴了有成人杂志，还有各种需要打马赛克的用品，简直就是“宅男救星”。

　　美国社会学家艾里克，将结婚的好处归为两点：生活便利、性需求的满足。现代社会，这两个好处无需以结婚为代价，就可以很方便地获得。

　　所以，任何事情都得两分看。

　　网购很方便是吧？外卖很方便是吧？爱情动作片很刺激吧？

　　给人各种便利的同时，带来的隐性负作用，可能是长期的，有些我们已经看到，有些我们还没有料到。

　　于是日本人越来越少。据推测，照目前的趋势发展下去，到2065年，日本总人口将从1.265亿降至8800万，到2115年仅剩下5100万。

　　1000年后，再无新生儿出生，日本真可能“断子绝孙”！

　　难怪李光耀当年就预言，日本面临的最严峻问题，就是人口问题，由于日本无法解决人口问题，日本正在走向平庸。

最后，几点小小的感慨吧：

　　第一，日本人爱情动作片为什么天下闻名，有的时候，可能正是缺什么补什么吧。

　　第二，房子毕竟是用来住的，不是用来炒的，连人都没有了，房价还能高到天上去？

　　第三，我们千万也别当笑话看，日本的“国难”，难道仅仅只是日本的问题吗？

　　第四，人都没了，还争什么钓鱼岛唉！

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作者: 浅贝    时间: 2019-6-19 10:15
涨了600倍的房价降了！印度为中国带来什么启示？


十年前，《贫民窟的百万富翁》一举斩获8项奥斯卡奖项，也将印度最大城市孟买的高房价和糟糕的贫民窟暴露在世人面前。

彼时，孟买房价在全球排名第10位，中国的上海和北京则分别位列第66位和第77位，完全是一副“大哥瞧小弟” 的姿态。

时至今日，《2019全球生活报告：城市指南》Top10的排行榜上，孟买已不见踪迹，北京、上海却跻身其中。

2018年，孟买房价连续两年下跌。同期的印度8大城市，有5个城市房价下跌。

印度是如何降房价的？


1. 飞涨的房价，激发的隐患

早在2010年，孟买房价就挺进世界前十，当时价格约为每平方米5.98万元人民币，远超过北上广。


世界城市房价Top10

据中国经济网报道：1975年，一套300平的公寓楼价格是60多万卢比(10万人民币)，而如今，这房子已经价值3亿6千万卢比(6000万人民币)。

40年，涨了600倍。

有专家分析称：如果想在孟买一栋豪宅的话，普通的工资阶级，差不多需要工作三百年才能买得起。

从2014年到2016年，孟买的房价收入比一路蹿升，已跃居亚洲第二。


收入房价比牛津经济研究院数据

很多人都惊讶，到底是什么推动孟买的房价爆炸增长？

首要原因，是超高的人口密度。

作为印度最大的沿海港口城市，孟买是印度的金融、娱乐中心，类似于中国的上海。它提供了全印度 10% 的工人岗位，40%的对外贸易额，40%的征收所得税和60%的征收关税。

在经济的刺激下，大量人口涌入孟买，在《福布斯》 2018年全球人口稠密城市top20中，孟买高居榜首，人口密度高达了29650 人/ 每平方公里。远超过排名第五的深圳17150人/每平方公里。


全球人口最稠密城市排行榜

城市人口激增，孟买的房价自然水涨船高。

同时，大量“贫民窟”，也是孟买房价高的一个因素。

仅达哈维贫民窟，就占地1.75平方公里，号称世界第二、亚洲最大的贫民窟。

由于土地私有制，印度不能随意拆除这些贫民窟。孟买就那么大，贫民窟导致可供开发的土地减少。土地少，投放市场的商品房也少，房价自然就水涨船高。

在经济和城市化高速发展的背景下，人多、地少是推高印度房价的两大因素。

高房价也让印度的很多社会问题开始浮现：

首先是贫富差距的扩大。高房价导致恒产者恒产，许多买不起房的打工青年，不仅工资收入不高，且要支付高额的房租。

其次就是通货膨胀和经济增长放缓，由于工业化和城镇化的势头过去，加上房市的虚假繁荣，导致印度的实体经济增速开始放缓，经济增长率下降至5.9％。

受房贷的影响，政府不得不考虑增发货币，卢比越来越不值钱，物价上涨，商品的平均通胀率达到了9.7％！


2. 三箭齐发，刺破房市泡沫

面对国内的经济矛盾激化，印度政府开始了一场壮士断腕式的改革。针对房价，颁布了数项国策。

打压高房价，首先从打击投机开始。为了抑制地产商投机房市，印度政府最先想到的是，对房产交易征收高额的服务税 (GST)。


印度房产服务税 (GST)

服务税在全国推行之前，买房的人只需要支付4.5%的增值税和1%的服务税，而在新政策推行之后，缴纳的税费高达12%，这样就有效地打击了投机者。

同时，印度政府还颁布了房地产修订案（RERA）。法案规定：

1.开发商必须对工期延误负责、至少7成项目资金要存入专用账户，

2.开发商在获得建筑许可之前，不得对地产项目进行预售等。

这两条简直是对地产开发商“当头一棒”，导致开发商无法再通过向银行大量借款和预售等方式来获取资金流。

“工期延误”、屯楼待价等“擦边球”不再管用，很多开发商为了尽快把房子卖出去，只得降价销售。

对付既得利益者，最狠的招式还是“废钞政策”。

2016年11月8日，印度政府突然向全国宣布，为打击腐败、断绝恐怖团体资金链和假币流通渠道，决定从当天午夜零时起，废除500卢比和1000卢比两种最大面额纸币的流通，同时发行新的500卢比和2000卢比面值的钞票。

于是人们便从四面八方拥向银行，银行陷入挤兑风潮。甚至还有民众打砸银行，一片混乱。

随之而来的还有股市暴跌，高速公路因罢工瘫痪，农业受损，商业活动大面积停摆……当然，这一切都是印度政府布好的“局”。

因为这项废钞令同时规定，如果居民将价值25万卢比（约合2.5万人民币）以下的旧币存到银行时，政府不会予以追问。而超过这个限额后，如果居民的存储与合理收入不符，则将面临高达60%的惩罚性税收！很多不法商人，还有囤房炒房的人，只能让自己手里的“不义之财”烂掉，变成废纸。

这种刮骨疗毒式的改革，成功地使既得利益集团财富“缩水”，减小了改革阻力。

服务税、房地产修订案、废钞政策，印度政府三箭齐发，房地产市场开始普遍降温。


2017年印度各大城市房价变动情况

来源：莱坊房地产研究（Knight Frank）报告

2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巅峰时期的48万套少了78%。

与之同时，孟买居民住宅的平均价格也跌了5%。这是十年来首次出现这种现象。而到了2018年，房价继续下降了6.8％。

同期的印度8大城市，有5个城市，房价在2018年下跌。


2018年，印度八大城市房价走势

2019年，国际房地产咨询公司Estate Rating&Research发布报告，第一季度印度的一级城市加权平均价格又下降了2%。

据估计，未来印度房价还会持续下跌。


3. 节流更要开源，增加中低房地产供给

除了打击高房价外，印度政府针对中低端的住房市场，实行了一系列的措施，代号为“智慧城市化”。

2017年，孟买清拆了近2万套住房，将近5500名贫民窟的居民迁到了市郊的马胡尔（Mahul）区。

在这里，72 座大楼用来分配给数千名贫民窟的拆迁户，附近还设立了工厂，为居民提供就业岗位。

同时，政府还给予了廉价房开发商特别优惠，能够享受政府补贴、税收优惠并获取公共资金。很多开发商们也认为，廉价房在印度有着很大的潜在市场，并非无利可图。

一家名为Matheran的地产公司，在孟买东部90公里的Karjat，兴建了15000套超低价房，最低价位为19平方米单元，价格仅为21万卢比（约2.1万元人民币）。

很多住在贫民窟的居民，大多从事司机、工人或者裁缝的工作，人均年收入大约为9万卢比（ 约合9000元人民币），有能力购买一套价格在30万卢比（约人民币2.9万元）左右的公寓。

这批廉价房上市后，很快被预订一空。此外，其它公司也计划开发类似项目。

打击高房价，又增加中低房地产供给，印度的房地产政策初见成效。

更重要的是，房地产降温，社会资金开始流入到实体企业中去，为新兴的科技产业提供了资本。同时，区域结构失衡和贫富分化的问题得到了遏制，缓解了社会矛盾。

在任何国家，房子都是社会关注的焦点，降房价都不是一件简单的事情。

印度的房地产改革，也许能为中国楼市调控带来一些启示。

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作者: 浅贝    时间: 2019-6-24 13:34

亚裔夫妇6套房产被没收，五万移民申请一夜取消！移民天堂风云突变？人民网房产频道 2019-06-22 17:51:41

                               
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这个6月，是许多加拿大移民的寒冬。

许多华人心都提到了嗓子眼。

6月17日，加拿大惊现移民一刀切。官方宣布，2005年以后开始排队移民的1.8万份申请，全部作废。这涉及到近5万人。

这五万人申请的移民目的地魁北克省，曾经是华人投资移民、技术移民的热门区域，因为最便宜，最便捷，性价比最高。如今，已成为往事……

魁北克省每年收到的投资移民申请有70%来自中国。照这个估算，预计将有三万华人受影响。

这份让五万人一夜之间梦断枫叶国的法案早在2018年2月提出，历经搁置、险些通过、再搁置，一年后，终于闯关成功。一出手便展现了巨大的杀伤力。

除了攘外，加拿大还玩起了关门放狗的戏码，手中高举着一把磨了5年的大刀。

雪亮的刀锋直指在大都会地区的买房置业者。“哪怕动用刑法，也要追回10亿！”加拿大税务局信誓旦旦。

据一名在加拿大工作的政府雇员向我们透漏，最近几个月，已有越来越多在温哥华和多伦多置业的炒房客户陆续被查，轻者补缴税款，重者或被没收个人资产。

这对华人来说，又是重重一击。

温哥华、多伦多，早些年是中国人，尤其是中国富豪出海置业的首要目的地，甚至超过了美国洛杉矶。而温哥华也以27%的华人比例，成为发达国家里华人占比最高的城市。可想而知，在这两座城市置业的华人数量，该有多么庞大。

而且，总有一些华人，在报税的时候怀揣这样那样的小心思，或者因不懂流程而意外触碰了税务红线。

一边是关上移民进入加拿大最宽的一扇门，另一边是捧着刑法，向房地产投资客追缴税款，大动作接连不断的加拿大，让人突然觉得有那么一点陌生了。那个素有移民天堂之称的枫叶国从此一去不复返了吗？

先让我们来看一看这一切是如何发生的。

01

谁打翻了房产投机的餐盘？事情还得从多伦多讲起。

据多伦多星报报道，这一次的风暴中心是一对平淡无奇的亚裔夫妇——何志范（Chi Van Ho，音译）和阮清河（Thanh Ha Thi Nguyen）。

从2008年起，他们在渥太华购置了6套房产。像很多亚裔移民一样，他们同时还参与了房产租赁、翻盖和买卖等商业活动。

这对夫妻足够刻苦，善于钻研。在短短5年时间内，他们少申报311万加元（加元与人民币比值约为1:5）财产并因此少缴税52万加元。

显然，他们忘记了自己是在加拿大。

加拿大税务局有一天留意到这一大户的存在，在经过一段时间跟踪调查后，直接祭出《刑法》的没收财产大招，冻结了这对夫妻名下的汽车以及6套住宅。现在，你想补缴税款都来不及了。

这一案例当然在加拿大也引起了极大的争议。但是先例一开，意味着加拿大税务的游戏规则已经全然不同了。

利用海外资产洗钱逃税远远不止补缴税款那么简单，而是极可能直接遭受刑法制裁。没收财产还是轻的，指不定还会锒铛入狱。

这一案例也让执行了5年，却一直不温不火的雷霆房产查税行动重新进入了人们的视野。

                               
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5年来都没激起什么水花，怎么突然间就变成了噬人巨兽？让加拿大税务部长告诉你，核心还是逃不过那诱人的10亿加元（约50多亿人民币）。

5月30日，加拿大税务局公布了自2015年起开始实行的雷霆房产查税行动最新进展。

联邦政府称，经过工作人员不分日夜辛苦调查，加拿大税务局已从安省和卑诗省的房产市场中查得10.27亿加元的偷漏税金额，追回这笔巨款，足足能给财政收入添上光辉绚丽的一笔！

在海外不懂报税流程，或者抱着侥幸心理不主动申报的人群，这个时候只能默默祈祷了。

02

事实上，加拿大自2015年伊始就已经对房产市场的偷漏税行为恨得咬牙切齿，并且展开了一系列查处行动。

但由于种种原因，比如相关机构效率低下、国税局人手不够、资金不足等问题，查税行动一直没办法形成飓风效应，有效遏制房产市场的偷漏税行为和洗钱交易。

也许是预估这笔税金过于诱人，加拿大政府终于狠下心， 2019年伊始，专门拨款1000万加元成立了一个房产查税工作小组，打击在温哥华和多伦多大都会地区偷漏税和利用房产洗钱的行为，并且在未来5年内，联邦政府还将继续投入5000万加元专注打击房地产市场的逃税者。

以被查重灾区安省为例，加拿大税务局在审查了3.4万份报税文件（占总审查文件的84%）后发现，最大的漏洞是诸多业主骗取GST/HST（房产交易中的商品税和销售税）退税以及虚报出租房产。

                               
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图片来源：CBC

但是认真扫一眼加拿大税务局此前发布的房地产市场调查细则后就会发现，被列入审查的包含5种情况不单单是以上两项，倘若你符合以下几条，都有可能会被盯上：

1.具有可疑来源的大额资产；

2.炒房、倒房；

3.虚报出租收入；

4.瞒报谎报名下资产（包括海外资产）以及偷漏税；

5.利用政策退税（如低收入退税）。

加拿大打击海外资产投机炒房的力度已经愈来愈大。无独有偶，被没收6套豪宅的亚裔夫妇不是个例，近期，便有一位林姓华人因为瞒报海外资产，而被加拿大税务局要求提供过去10年的所有海外资产和收入信息。

和诸多移民认识一样，这位林先生取得枫叶卡后，将妻女安置在海外，自己则返回大陆继续做生意。本次露出马脚就是因为林先生总是源源不断收到从中国境内汇来的巨款，所以一下被加拿大税务局抓住马脚，引火上身。

在这场查税行动中，加拿大许多传统做法被突破。

比如，林先生的案例中，由于目前加拿大税务局没有确切证据证明其瞒报海外资产，因此只能利用“钓鱼摸底”这一手段。

林先生为保护个人隐私，拒绝提供相关材料，选择与加拿大税务局对簿公堂，结果，联邦法院竟然支持加拿大税务局。

可见，加拿大官方真的是对炒房偷税决心下狠手了。

03

如果说打击房地产投机逃税法理难容，那收紧移民通道这波骚操作就很让人窒息了。

这次，让加拿大举世瞩目的是素来对移民持开放姿态的魁北克省移民局。

                               
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一直以来，魁北克省的移民计划深受海外人士喜爱。由于门槛较低，不管是投资移民还是技术移民，不少富豪利用这一便捷通道取得枫叶卡。

当然，也有一些投机客看到了机会，通过魁北克省的移民申请，进入加拿大后，转战温和华和多伦多房产市场，把大都会区的房子炒得一派通红。

对全球投资者而言，魁北克省的绿卡更像是一张便捷通关卡，数据显示，通过魁北克省进入加拿大的移民，48%流向了卑诗省，38%去了安省，留在魁北克省的只有凤毛麟角。所以对于魁北克政府来说，过去的岁月无非是让诸多投机者有了可乘之机。

于是魁北克修改了移民法，不再一味排队，而是让资质符合者先到先得，这一调整将会使得过去漫长的排队时间大为减少。

不过，有两个一般性条件：懂法语、愿意定居魁北克。显然，魁北克不再甘心让枫叶卡的跳板。

04

加拿大实质上上调了移民门槛已成定局。这也许是对之前一直批评加拿大移民政策过于宽松的反弹。

先说追查偷漏税，按当下的情势来看，在这场猫追老鼠的游戏中，加拿大税务局已经卯足了劲，不追回10亿誓不罢休。

那些已经拿了枫叶卡的加拿大华人，尤其是在多伦多和温哥华大都会区置业，并且总是有小心思的得小心了。

加拿大税务局针对潜在的税务欺诈行为所采用的风险评估工具十分完备，尤其是那些住豪宅、开豪车、玩名艇但在申报家庭收入时报很低的，说不定一条晒钥匙的“炫富”推特就能把你送到加拿大税务局的审查名单里。

于个人而言，不要忘了找个靠谱的税务筹划师做定期税务体检。还没被迫咬饵上钩的，请你一定要偷偷地乖乖补缴这笔税。

在加拿大，存在“自愿披露计划”，在当局介入调查之前，申请该计划，主动补齐相关税款，就可以豁免支付罚金和利息。

当然了，之前就认真交税的海外投资人士大可不用担心，毕竟没做过亏心事，自然也无惧税务局敲门。

而对于那些真心想移民加拿大的，魁北克省的门槛提高了，但还有其他省的投资移民通道敞开着，符合条件的可以另觅道路了。

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作者: 浅贝    时间: 2019-7-3 14:28
二手房价格跌回10年前，买了就后悔！ 每平1800元，山东乳山海景房卖出“白菜价” 来源：每日经济新闻

　　每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺 何小桃   

　　“面朝大海，春暖花开。”是很多人心中的理想家园。

　　6月末，正值北方炎热干燥的夏天来临之际，又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房，“以低廉的价格”“给您度假式生活”，这样充满诱惑的广告词满天飞。

　　威海乳山，一座以海景房闻名全国的山东小城。盛夏时节，来自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房”……

　　凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了？近日，《每日经济新闻》记者实地探访威海乳山发现，当地二手房价格只有新房价格的一半左右，各地“看房团”成为新房购买主力。当地从业多年的中介告诉记者，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。

　　市场几乎全靠外地人支撑

　　乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区，这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。

　　近日，记者从北京乘高铁6小时到达威海市，再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山。6月末的小城乳山完全没有北方的燥热，凉风习习，环境舒适而宁静。满街都是挂着京、冀、辽、豫、闽车牌的私家车，这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。

　　“我们这里的单价是9000元/平方米，银滩的新房基本也就是这样，不过质量更好一点的价格会在1万元/平方米以上。”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处，销售人员告诉记者，“这几年的新房价格是稳步上升的，去年在8000元/平方米，今年就是这个价格了。”

　　记者通过询问该销售人员得知，银滩海景房中的新房目前很紧俏，且价格一路攀升，简直就是买了就升值。

　　金鼎淮河路9号小区位于银滩偏东的区域，在售新房中以一居室小户型为主，对来这里度假的老年人群有很明显的针对性。

　　《每日经济新闻》记者在该项目现场看到，新房外墙多以金黄色为主，和周围的二手房有着鲜明的区别。

　　“我们的新盘都是框架结构，质量是周围砖混结构的旧房不能比的，小区的绿化环境也会好很多，所以价格也会略微贵一些。”销售人员特别强调：“目前银滩不再批新房项目了，您能买到的新房越来越少了。”

　　但之后不久，记者却见到另一种迥异的画风。

　　“我买完就后悔了。”两年前以7000元/平方米的价格买了金鼎银龙湾新房的陈先生懊悔地说道：“这周围的二手房价格才卖不到4000元/平方米。你的房子质量再好，也经不住一半的差价呀，这套房子是砸我手里了，想再卖出去很难了，除非再赔一半。”

　　“您当时没有了解二手房的情况吗？”对于记者的疑问，陈先生无奈地说：“当时‘看房团’把时间安排得很紧，也根本不给我们接触当地人的机会，我们根本不知道这里二手房这么便宜。”

　　据记者了解，组织来自全国各地的“看房团”前来下单，是银滩新房销售的独家秘诀。每逢周末，一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷，这便是当地人口中常常提到的“看房团”。

　　银滩一些二手房中介也曾试图同“看房团”接触来推销低价的二手房，为此还引发过与新房项目销售人员之间的冲突。

　　“行有行规。”在银滩从事近10年二手房中介工作的张先生对《每日经济新闻》记者说：“（看房团）是人家拉来的客源，我们不能去抢。不过也有不懂规矩的去抢客源，被人家搞得很惨。”

　　在另一个售楼处，当记者询问新房情况时，一位年轻中介人员表现得很警觉：“你是和‘看房团’一起来的吗？如果是（看房团），我就不敢接待了，惹不起。”

　　新房项目的售楼人员也似乎早已习惯了这种营销模式，对像记者这种不请自来的客户感到格外诧异。

　　“我们接待您这样的散客还是挺少的，大部分都是‘看房团’。”银滩一位新房销售人员坦言，因为是工作日没有“看房团”，摆满桌椅板凳的售楼部显得空空荡荡。

　　来自天南地北的客源，就在信息不对称的情况下，在银滩购买了一套套比周遭二手房贵上一倍不止的新房。

　　从发展迅猛到“不景气”

　　为何银滩的二手房价格只有新房的一半？答案很简单——供应过剩！银滩的海景房有多少呢？“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”一名乳山市民这样告诉记者。

　　据记者解，乳山银滩在2000年之后加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。在乳山市区中，《每日经济新闻》记者看到最多的就是装修、建材、家具等门店，据说都是依靠来自银滩的生意。

　　从2000年到2005年，《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展迅猛”，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

　　随着海景房的大量开发，全国各地的大批购房者涌入银滩。《乳山市年鉴》这样描述道：“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”

　　2007年至2010年，是乳山房地产业发展的巅峰。2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。此后至2010年之间一直保持高位运行，2010年完成投资33.1亿元，销售面积达128万平方米。

　　据记者统计，2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。显然，市场一时间难以消化如此多的房源。在一路高歌猛进之后，银滩出现了房源去化难题。

　　2010年之后，银滩海景房迅速发展的隐患开始显现。

　　2011年之后，《乳山市年鉴》已经不再透露年度房地产销售面积和金额情况，竣工面积也日渐萎缩，乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。

　　2013年，乳山市房地产竣工面积仅88.52万平方米，不及2010年高峰时期的一半。

　　2014年，乳山官方对房地产市场的描述为“市场形势不景气”。

　　“烂尾”海景房重新入市

　　2013年前后，银滩萎靡不振的海景房市场出现了一座座烂尾楼。

　　如由乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称光谷新力）开发的银龙湾本应在2013年交房，当来自安徽的业主准备去收房时，得到的回应竟是“不知道什么时候能交房”。而此时，距业主购房已有两年之久。同样，由哈尔滨阳光房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨阳光）开发的海晶城也一度成为“烂摊子”，而这两家公司同属于一个老板——丁文华。

　　此后，政府出手了。先是丁文华因为合同诈骗罪而锒铛入狱。随即，光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。

　　在政府“理性引导当地有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目，注入二次资金并规划调整”的政策下，这些项目由金鼎房地产接盘，而当年这两个项目的经销公司也正是金鼎。

　　一系列整合之后，银滩的新房销售重新起航。时隔多年，“龙悦银滩海景花苑”已经变成“旅居·国际城”。《每日经济新闻》记者近日走进该小区，看到的仍然是丛生的杂草和半成品的别墅。

　　新房审批已经叫停，目前银滩能够让各地“看房团”购买的新房大多是这些前期烂尾盘活的项目。正是在金鼎的重新包装下，这些烂尾楼盘得以重新入市销售。

　　“我们不敢代卖金鼎的新房和二手房。”中介小王告诉记者：“人家不让卖，我们惹不起的。”记者也询问了其他中介，得到的是同样的答案。此后，记者还通过各种二手房平台进行搜寻，发现金鼎的二手房的确寥寥无几。

　　这可能也是银滩新房和二手房价格如此割裂的原因之一。

　　二手房价格退到10年前

　　银滩的生活方式和别处是不同的，业主们候鸟一般地来回也使其缺乏发展的动力。尽管乳山市政府一再强调完善基础配套和便民服务设施，但起色仍不明显，道路上极少看到公交车，人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮，5元起步。

　　“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”这是中介张先生的一句玩笑，却也并不夸张。走在银滩的大街小巷，看到最多的店面便是房屋中介。

　　本来就不多的商超关门很早，晚上不到8点，记者想去超市买水，便被告知已经下班不再营业。夜幕中，稍微有些人气的道路两边开始摆出了流动摊点，兜售一些蔬菜、水果等生活必需品。

　　无处不在的老旧海景房在海潮侵蚀下显现出斑驳的情形，一如这里安闲的老人们。小区的安全系数似乎也并不高，记者在银滩走访的两天里，可以随意进出每个小区，从未遇到过物管阻拦。

　　“现在这里天气很凉爽，我就是夏天来这里避暑，过了国庆节我就回去了。这里冬天没有暖气，也是很冷的。”许大爷来自石家庄，2003年在这里置业后便过起了候鸟式生活。就记者询问的小区入住率，许大爷说，“我们还是愿意在这里住住的，但是这里的入住率很低。夏天好些，可能会有10%，冬天恐怕连1%都不到。”

　　一名出租车司机在闲聊中告诉《每日经济新闻》记者，他曾经在银滩这里开饭店，不过没多久便转行了：“就夏天旅游的时候会有些人气，别的时间没有人影，在那里做不了生意的。”

　　“银滩这里除了房子还是房子，很多人当时买了就没有住过。二手房也和新房没有区别，所以这里空置的房屋很多，能交易的房源也很多，价格也就一直上不去。”房屋中介张先生说。

　　张先生向记者举例道，10年前正是银滩海景房火爆的时候，当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天，价格大致是4000元/平方米，可以说基本没有变化。“只有楼层低一些、如3层以下的房子价格有点上涨，楼层高一些的房子价格甚至还不如10年前。”张先生说。

　　随即，记者听到他在电话中促成一套顶层阁楼的交易，价格为1800元/平方米。记者从安居客官网查阅，距乳山100公里外的威海，6月份二手房均价为10112元/平方米。相比之下，乳山的二手房价格堪比“白菜”。
　中介们低价收房也是银滩房价停滞的原因之一。“我卖给别的买家可能是亏一半，卖给收房的中介还要再打个对折。”陈先生告诉记者。

　　中介张先生也说：“我手里押了6套房子，这在银滩算少的。我们全款收房子，价格肯定要低一些，我们也得有点利润的。”

　　不过张先生告诉记者，除非位置和质量特别好的房子，他已经不太愿意收房了，因为一些房子已经快跌破收房价了。

　　记者即将离开银滩的时候，铲车和运输车正在清理沙滩上的浒苔，因为每年银滩最热闹的旅游季即将到来。在海滩散步的许大爷告诉记者：“我才不关心房子的价格，我就自己住，附近没商业也好，人老了喜欢清净。”中介小王表示：“我愿意趁着便宜多收几套房子，旅游季马上来了，估计会涨一点。”

　　夜晚，在银滩的一个广场上，大爷大妈们从四周赶来，在霓虹灯下伴着音乐跳起了广场舞，尽管四周的居民楼内依旧是没有几盏灯光。

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作者: 浅贝    时间: 2019-7-24 14:25
黄奇帆最新演讲：房价暴涨已成历史，但这三个地方还有机会


城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

本文为黄奇帆于7月13日世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会的发言实录

黄奇帆，重庆（楼盘）原市长、中国国际经济交流中心副理事长

各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”，来了以后才知道这个会已经开了十年了，每年举办一次，持之以恒，很有成就。

按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求，谈一下中国房地产今后发展的趋势。

我今天讲的趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势。

01

中国房地产的市场规模有多大？

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量，不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。

因为1998年到2008年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期间，每年增长15%左右，五、六年翻一番。

2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。

我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

02

总量萎缩后，

中国房地产建设的重点地区在哪里

过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。

从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。

所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南（楼盘）外，也有区域中心城市青岛（楼盘）；广东除了省会城市广州（楼盘）之外还有同等级中心城市深圳（楼盘）。

第二个就是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州（楼盘）、济南、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、武汉（楼盘）、成都、西安（楼盘），这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。

这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。

从这个意义上讲，大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一下，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

所以我刚才说的大都市、超级大城市，1000万-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的，可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶，会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群，比如上海（楼盘）和天津（楼盘）没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州（楼盘）构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，20年以后回头看，现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点，以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。

在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

03

决定房价走势的

三个因素

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。

如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。

沿海地区，比如北京（楼盘）、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

总的来说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。

讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因：

第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。

供不应求会涨价，供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。

第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。

中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。

也就是说，这个十几年，M2翻了三番，也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。

很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。

第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。

比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

讲这一段，我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。

根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。

这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。

可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。

而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓(603883)家庭收入的增长率。

总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。

城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

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作者: 浅贝    时间: 2019-7-26 14:18
宁波首富陨落记：从首富到破产，只有247天
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房地产的冬天，来得真快。

推倒市场的多米诺骨牌，没有第一个，也不会有最后一个。

1
2周前，宁波最大的房地产企业——银亿，申请破产。

作为当地最大的房地产企业之一，银亿提交破产重整的消息，在一瞬间传遍整个市场和资本圈，全都震惊了。

要知道，就在247天前，银亿老板熊续强，刚刚以295亿的身价位列胡润百富榜第95名，问鼎宁波首富。

悲喜交加的背后，折射出房地产企业的挣扎与纠结。

这个不幸的消息，就像一把蒲扇，在打散了所有的迷雾之后，将银亿的伤疤完完全全展现在市场的面前，赤裸裸，伤痕累累。

转瞬20年，银亿起于高光，走向没落。

这家起步于“92黄金浪潮”地产企业，在1994年正式成立，熊续强更是放下公务员的金饭碗，投身于风险交加、前途未知的房地产企业。在刚刚市场化改革的30年前，面向完全未知的房地产市场，这样的选择，需要极大的勇气和魄力。

前25年，银亿是幸运的。并购大中型国有企业，宁波罐头食品厂、宁波电视机厂、宁波木材厂和宁波经济发展总公司，全部成为囊中之物；后来，做烂尾楼改造专家，将搁置了七八年的华侨饭店改造成华侨豪生大酒店，把原来的金丰广场改造成银亿总部所在的外滩大厦，并改造了宁波市政府对面的世纪广场等。

捆绑城市，银亿在这一条康庄大道上蒙眼狂奔。

弯道超车、黑马，宁波多了一匹与疾速的城市化相伴驰骋的房地产“黑马”。


2017年1月底，在某次颁奖盛典上，媒体曾经这样高度评价熊续强：

他是一位技艺高超的妙手神医，一个个亏损企业转到他手里，他都能化腐朽为神奇！他是一位坚如磐石的经营大师，任何困难产业都能守得云开见月明。22年，恒心不移，不疾不徐，率领他的舰队挺进中国民企百强。

这是属于银亿的高光时刻。


2
站在高光时刻，丝毫不会意识到崩塌的信号。

有人评价银亿的生与死：

豪赌不可能每次都赢。

拽着风筝线往前捯饬，在银亿的道路上，对于崩塌前的银亿，有人用一个最时髦的词语，精准、犀利：

银亿，飘了。

先是，2007年，银亿伸手向资源型产业。

大家熟悉的煤炭、钢铁、有色金属，等等，银亿全都尝了鲜。银亿预测，随着中国工业化进程的不断推进，煤炭、钢铁、有色金属等资源型产业将迎来蓬勃的发展机遇。

在山西，银亿集团创办集原煤开采、煤炭洗选为一体的煤化工企业；在广西，银亿集团新建当时国内第一大镁厂和第二大镍厂；甚至于，熊续强还跑遍东南亚国家，去拓展矿产资源。

后来，2016年，银亿又高调进军汽车行业。

买买买。先是豪掷120亿完成三笔跨国交易，收购了日本艾礼富、美国ARC集团和比利时邦奇，并将其中ARC和邦奇注入了上市公司ST银亿内，通过宁波昊圣、东方亿圣间接持股。收购完成后，汽车制造的营收超过房地产业务，成为ST银亿的第一主营业务。

这次快速并购，表明了银亿从单一房地产向“高端制造业+房地产”双轮驱动发展的决心和信心。

但是很遗憾，银亿的两次转型都以失败告终。

这也意味着，跨界造车、向资源型企业转型的道路，最终封死。

随之带走的，还有“宁波首富”的威名。

资源型投资并未带来巨量的资金注入，2011年之后的5年里，全国楼市持续低迷，而今，汽车市场又迎来28年首次下滑，2016年之后的房地产市场调控再次加码。

原本指望四面出击，如今却四处碰壁，银亿集团很快陷入困境，甚至于被寄予希望的“双轮驱动”战略，也是兵败如山倒，全线败退。

3
银亿的转型之路，就像一面镜子，折射的是，整个房地产市场的尴尬，都想转型，但是却无处下手，就像无头苍蝇，四处撞墙。

成也萧何，败也萧何。

当初捆绑城市化进程、楼市腾飞的银亿，既享受了市场带来的巨大红利，一把带到宁波当地最大的房企之一；但是与此同时，楼市的巨大沉浮，以及日趋加紧的市场调控，单一模式只能是死路一条。

变，生死不明；不变，必死无疑。

这是房地产市场的悲歌，也是所有房企的哀歌，正赶上了一场全国遇冷的遭遇战，短兵相接，赤膊相见。

很多人在点评银亿这件事情上，都会加上几个词：

企业膨胀，盲目扩张。

资深媒体人、《香港商报》总经理周刚表示：

这种急速跨界的扩张，消耗了银亿的底气和阳气，投资链条越扯越长，现在，终于绷不住了，链条断了。

银亿就像一个标本，折射出大多数房企，尤其是中小房企的困境。在这一家申请破产房企的身上，不断折腾，不断失败，看到一家房企命运的沉浮，以及不得不改变方向的无奈。

银亿的失败，既是对于市场长线投资的预估不足，更是遇到了整个汽车市场的低潮期。

作为一家资金雄厚的房地产企业，直白来讲，钱不是问题，但要明确一点，汽车行业同房地产行业不同，汽车零部件研发、生产和销售需要漫长的过程，在这个过程中，人才、技术、科研都需要资金来支撑，银亿集团具备资金优势。

其次，银亿集团瞄准的目标是汽车零部件行业数一数二的企业，这些企业本身有核心技术、有极高的市场占有率，可以说市场前景十分广阔，这属于客观存在的“致命”诱惑力。但是一旦市场遇冷，就会沉淀太多的资金，这些都是风险。


4
银亿，像一面镜子。

它的失败，不只是企业膨胀、盲目扩张，房地产企业不断转型的背后，折射出整个房地产市场的焦虑和困境。

不只是中小房企，大房企也在谋求转型；

中小房企会失败，大房企更有可能失败。

碧桂园：杨国强表示要进军智能机器人产业，加快人工智能与建筑机器人深度融合用机器人代替建筑工人。不仅如此，碧桂园的触角甚至伸向了，极具陌生和挑战的领域，比如说跟袁隆平合作推出杂交水稻，以“凤凰优选”进军社区商业，招聘养猪专家进军畜牧业。

恒大：恒大最坎坷了，从足球到粮油，从矿泉水到保险，每一步都全国知名，但是就目前的效果来看，失败者多。甚至在前一段，恒大宣布投资1600亿在广州南沙区建设新能源汽车三大基地、投资1200亿在沈阳建设新能源汽车三大基地、恒大新能源汽车项目落地郑州，等等。

万科：万科甚至喊出了八爪鱼战略，从美国黑石集团手中收购印力商业，从新加坡凯德手中拿下20个购物中心，并购新加坡物流巨头普洛斯和英国太古的冷链物流，再加上泊寓、养老、夏令营等全产业链发展模式。

…...

银亿不会是房企转型的第一个，也不会是转型失败的最后一个。

当整个市场都在进入艰难巷战，当市场存量都已经明显见顶的时刻，转型是一种必然。

只是说，整个经济的惯性还在向前滑行，短时间的效果都不会立竿见影，未来所有的房企，会在试水、回撤、调整方向反复拉锯，将成为越来越多的市场主流。

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作者: 浅贝    时间: 2019-8-5 14:41
杭州租金普降5%！投资红盘却开始大量上架，只有“拼多多”小单间还坚挺



对杭州的房东而言，这个7月凉意逼人。

想像中的“以租养贷”、“租金年涨10%”，正变得千疮百孔，并且还在每况愈下。

“有时候，已经不是降不降租金的问题，而是找不找得到租客的问题。”房东窦女士自嘲道。



她名下的一套城东89㎡小户型，挂牌半年无人问津。即便中间调低了租金，也租不出去。最后，只能托管给中介，沦为“群租房”。

房子虽然租出去了，但窦女士却每天提心吊胆。因为，就在这两天，杭州又爆出多家租房公司踩雷的事。

对房东们而言，噩梦或许才刚开始。未来几年，进入租赁市场的房源会成倍增加。这可能是过去3年最差的租房市场，也是未来3年最好的租房市场。

PART 1

小周“以租养贷”的愿望算是彻底泡汤了。

去年，小周以全款+车位的方式，买下名城博园一套精装三居室，月供4000多。

小周买名博博园是纯投资。他的如意算盘是，今年5月交房，又是绕城内，租4000多一个月肯定没问题，可以抵扣月供。



持有5年以后，等房价至少翻倍，再出货换筹，“零压力”躺赚100%利润。

但事与愿违，交房至今，小周的房子一直未能出租去。

原来，整盘近2200套体量的名城博园，仅链家一个平台上挂牌出租的房源就有57套，最便宜的一套108㎡的毛坯，仅2300元/月。


接下去，小周的竞争对手还会不断增多。因为二手房交易平台上挂牌的名城博园房源，已足足有196套——无论出租或出售，投资客们都急着回本。

不止城北，租金普降现象正在杭州各个板块发生。

家住桥西的麦小姐，马上就要搬到城东的新宅去了，对于现在住着的这套小两房，她决定先出租。

想着运河边这么好的环境，加上开发商自带的精装都还不错，应该能租一个不错的价格。

谁知，楼下中介一打听，自己家的76㎡两房，只能租个4000元/月。

这可和她去年业主群里看到4500-4700元/月的租金，差了整整一成多呀！一问之下，其他近期出租的邻居最高的也只有4200元/月，麦小姐这才死了心。

万家星城一套89㎡三房，去年租金是5500元/月，但现在，普通装修的房子，基本在4500元/月。

窦女士的房子在城东普福，月租金从去年底的6000降到5800，再到5500，最后还是无人问津，只能损失一个月房租委托给了中介。

杭州各板块重点楼盘月租金涨跌幅




PART 2

我爱我家数据显示，去年6月杭州套均租金高达62.8元/㎡/月，而今年6月，在毕业季的带动下，杭州套均租金仍只有60.9元/㎡/月。

为什么房子会租不出价格了？

第一，投资红盘大量交付。据统计，仅今年下半年，就有超过100个楼盘面临交付。

以往，房子交付后，投资客多会马上出售，货如轮转。但现在因为限购，手上有多套房者一旦出货就“买不回来”。

这些年杭州的房价走势，又让投资客和房东们都“谜之自信”，坚信杭州房价永远不会跌。所以，越来越多的人选择长持出租，等待“暴涨”。

于是大量刚交付房源涌向租赁市场，以期“以租养贷”，减轻持有资金压力。

除了名城博园，另一个萧山热盘江南之星也相似。刚交付的2352户中，二手房挂牌量已高达176套，租赁房源量也是惊人，达168套。也就是说，投资客比例至少13.6%！

3次“万人摇”的西湖国际城，一共1736户，仅在链家出租的房源数量就有138套，挂牌二手房也有50套，而这还只是冰山一角。


第二，稍有经济实力的中高端租客，这几年几乎全部买房了。



近几年，房价猛于虎。几乎所有人都形成共识——刚需应该“立刻上车”，不论单身还是新婚，自食其力还是用光六个钱包，总之，尽一切可能马上买。

而且，随着落户门槛的一再降低，在杭州，获得房票也越来越容易。

这两天，一篇公开报道显示，全国29个大中型城市中，杭州的住户杠杆率为103.2%，是惟一超过100%的城市，“提前上车”的刚需族功不可没。

以我家外甥为例，4年前刚到杭州工作，一直和同事合租一套左家新村的2居室，一人分担1000月租。前年，同事买房后搬了出去；去年，外甥买的新房交付，虽然还是单身，也退租乔迁新居了。

租房市场上，高收入年轻人越来越少，只剩下那些收入真的是底层，彻底打消购房念头者。

第三，前几年在租房市场上“一掷千金”的拆迁户，陆续开始回迁。

2016年，杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”，拉开拆迁大幕。仅2017年，全市拆迁量就有2万户。

手捧政府补贴的租金，拆迁户们租起房来，根本不差钱，一手抬高了全杭州的租金。当年，在九堡沿江，拆迁客一次性豪掷三年18万租金的场面，还历历在目。



但一转眼，三年租期将到。即将回迁的拆迁户们，不仅不再需要租房，甚至马上还有很多回迁房要出租。

供需两端，一进一出，对租金打击太大了。

九堡沿江那些曾经天价的89㎡，租金往下掉得飞快，甚至租出去都成奢望。

PART 3

放水笼头大开，出水笼头却被拧紧了，原本就在水池里的人，当然倍感压力。

不过，这其中，有一类房源却很坚挺，那就是“拼多多小单间”。

就是像我外甥住过的那套左家新村一样，一套房子拆成几个单间，“拼起来租”的低端租赁房源。它的坚挺，是租房消费降级的典型表现。

我爱我家数据显示，今年上半年的杭州租房市场中，成交总量同比上升了14%，但在价格上，除了萧山、滨江有所上升以外，其余大部分区域均有不同程度的下滑。

换句话说，低端租赁需求占比明显增加。

如果实在买不起房，不得不租，有一间房睡觉打游戏也可以啦！

要厨房客厅有什么用？大不了叫外卖，约会去星巴克啊！多省一点钱，将来还能付首付呢。一个拼多多小单间，价格低，将就住，正是最好选择。


但个人房东一般没有精力一间间分租，最好方式是包给长租品牌打理。

比如窦女士，把房子托管给长租品牌后，对方马上就上门略改动了户型，把原本的客厅单独隔了一间，整套房子有个四个小单间。

四个房间的租金，分别为1260元/月、1760元/月、1960元/月和2560元/月，整套房子的租金合计高达7540元。

但长租品牌龙蛇混杂，近期更是爆雷事件频发。

仅最近，杭州就有乐伽、寓知音等多家长租品牌曝出跑路事件，涉及房东租客上千人。

一位叫李明的租客，在6月中旬以租金贷的方式一次性交了3万元，但仅仅住了两天，就被强制搬离了，不得不加入维权大军。

房东也很惨，自己租金没收到，即便强制驱离租客，后遗症一时半会解决不了。

整套的房子，自己租不出价格，交给长租品牌又要提心吊胆，这就是目前摆在杭州房东面前的两难选择。

PART 4

杭州租金市场的整体下跌，正在成为笼罩在投资客心头的阴影。

曾几何时，以上海欧神和深圳雅房为代表，以租养贷、只进不出的炒房“貔貅模式”十分流行。他们的名言有三句话“复利模式房滚房、劏房切屋为亩产、只买不卖租为王”。

其核心要义，就是通过以租养贷，进行复利模式房滚房，以达到个人资产最大化。

由于前几年有不少一夜暴富的成功案例，江湖上一度追捧者众，杭州也有不少职业投资客信奉这一理念。

但这一模式，是建立在租金持续高位或上涨的基础上，一旦租金大幅下滑，账就算不平，一些激进者甚至有可能资金链断裂。

就杭州来说，租金下滑很有可能只是一个开始。

除了在交付大年，各投资红盘将继续挂牌上架增加供应，在国家政策导向下，越来越多企业和机构也涉足长租领域。




去年，杭州约有2万间长租公寓，目前已经增加至2.5万间。



未来，随着开发商拿地自持部分的上市、新房交付，供应可能还会增加。预计到今年底，将突破2.8万间。

此外，还有不少保障性住房的入市，包括公租房、人才公寓、开发商自持等。

仅开发商自持部分，截至今年4月，杭州市区内，有38个带自持的商品房项目在住保房管局完成房屋备案，确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积63.66万㎡，房源7828套。

由于地价成本高昂，这些自持房源转入租赁，无一例外会走高端路线。对市场上残存高端租客的争夺，将会极其惨烈。

如果租金市场崩塌，对杭州房价或许也有冲击。

比如，房子租不出，会不会有房东摒不住，改租为卖，将房子抛向二手市场。继而导致二手房挂牌大增，房价开始松动？

毕竟，为了能快速出售，只能用更低的价格吸引客户上门看房。

而在二手市场，只要有几条低价“鲶鱼”，往往就能搅动整个大盘。我们去年底写过的，金隅田员外和新城红郡的“内部折扣房抛盘”，就是一个活生生的例证。

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作者: 浅贝    时间: 2019-8-8 12:02
商住房的骗局，成交量暴跌94%。





1

坚持做了三年商住房中介的王一可终于卸下包袱，把工位收拾干净，推开了冰凉的大门。

当拧动电动车钥匙的那一刻，回望背后这一栋栋布满格子窗户的高楼，顿生酸楚。

曾热闹非凡的门店人去楼空，140人的大队伍仅剩下不到20人，连当年信誓旦旦说要带他在商住房领域闯出一片天的师父老张，也转行去卖了住宅。

此时的王一可，感慨商住房给自己带来的人生际遇，也感慨潮去后，商住房市场的悲凉。

不禁遥想到两年前的风光时刻，这里人挤着人，大家排着队挤破脑袋想把钞票塞到自己的手里……王一可所在的小组一个月能卖掉180套左右公寓，而作为销冠的他一个月竟能拿到30多万的佣金。

那是属于他们的黄金年代。房产中介、炒房客、开发商，在商住房的蓝海中，创造出一个个繁荣景象。

也是那个时候，第一次在这诺大的北京城，他看到了安家的希望。


2

商住房，大多是人们口中的酒店式公寓。

按官方解释为，土地性质为商业用地或者办公用地的房地产资产。其实一开始并没有“商住”一说。

它是在特殊背景下的「灰色产物」。

每个城市在做土地规划的时候，为了解决当地居民的工作问题，都会划分商业土地，用于招商引资，尤其是大城市周边新建的卫星城。

有人认为，只有把大家分散开来，在每一片土地上发光发热，才能让城市的各个区均衡发展，资源充分分配，不然所有人都堆在一起，只能让房价炒高、教育稀缺，上下班高峰期交通瘫痪。

然而这个想法虽然很好，却与市场本身存在着天然矛盾。

产业具有集群性，大部分公司都会选择呆在一起发展，因为这样可以降低成本和提升效率。举个例子，例如北京的互联网公司都在海淀区发展，结果我去通州开一家公司赚他们的钱，这不科学。因为往来的成本是不必要的支出。

在此情况下，中国大部分卫星城都变成了潮汐城，人们只有晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。

市场没有需求，无法完成招商引资，开发商回笼不了资金，债务会直接传导至银行。当初的好想法转眼成了烫手山芋。

不过这难不倒聪明到发丝的开发商们。

百般合计后，他们在其内部嵌入了独立卫生间，这不就成了具有居住功能的住宅了吗。而且对于这种房子来说，最高层高可以做到4.5米，合理规划下来，一层变两层，50平米的小公寓转眼变成了100平米的豪华loft。精致的狠。

产品一经上市，由于设计新颖，面积小单价低，价格几乎是周边住宅的6-7折，受到广大年轻人青睐。

从此商住房成了游走在灰色地带的违规品，这也为东窗事发埋下了伏笔。


3

逐渐，这类产权年限为40年、50年的商住房，以“公寓”“不限购”“不需要买房资格”等标签被大家所熟知。

在北京，商住房也成为购房者连环置换的第一环。很多暂时没有购房资格的人选择把商住楼当成上车盘。因为五年的等待期间楼价会上涨太多太多，不如先买商住房，一来省下房租，二来有了最后的退路，三来五年期间能有盈利。

终于在2016年，商住房市场迎来了井喷式爆发。

其核心原因是2015年年底，在限购的基础上，北京房价开始跳涨，半年内实现50%的增幅，导致很多人失去了上车的最后希望，而不限购的公寓也被视为在大城市定居的最后一种可能。

2016年北京当年商住项目成交量高达6.6万套，被业界称为是表现最好的年份。当时的商住房售楼处犹如地铁站，人头攒动，景象胜似北京地铁的早高峰。

王一可就是这时入的行，他对商住房新楼盘的抢购潮，至今记忆犹新，“那可是3天4层楼啊，大家都是抢着给钱，那段时间连去厕所的想法都不敢有，睡觉都是奢侈！”。

商住房的火爆促使公寓价格极速攀升，无限逼近周边的住宅房价。在“买涨不买跌”的情绪下，无数投机客和年轻购房者更加无视这个灰色地带，选择铤而走险。

可没有一个人意识到，此时的盛况，已是商住房市场“空前绝后”的哀叹。


4

2017年3月26日这天，王一可彻夜未眠。

为了打击炒房客，当天北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》铁规。

商办类项目不得擅自改为居住等用途，在建(含在售)项目不得出售给个人；二手项目出售给个人时，需满足名下在京无房，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

没有事先通知，也没有任何准备，北京商住房市场就这么被政策“一刀切”了。

但王一可也明白，商住房和政策关系，就好比那孙猴子和如来佛，在灰色地带上蹿下跳的商住房终会有一天会被压在五行山下。可怎么也没想到这一天来得这么早，这么狠。

一夜之间，商住房项目成交量暴跌94%，市场被冰封，售楼处万籁俱寂，北京商住房成为全国调控政策下，影响最大的分类型市场。

曾名极一时，北京最大商住楼盘“北京像素”的开发商中弘股份随之崩塌，陷入负债累累的困局；商住房中介们被迫离职转行，谋求其他出路；数以万计的炒房客被套其中，即使断臂都无人接盘……

其实从一开始，商住房都不是什么好的投资标的。只不过是时代洪流下，被炒过分的次级投资物而已。

因为商住房交易有规定，个人购买需要50%首付、贷款期限只有10年，并且只能商贷，其次转手卖掉的话还有比较高的契税，这一切都注定，商住房的流动性不会太高。

那么如果不考虑40年产权，资金充裕也不需贷款的人投资商住房，收益只能寄期望于租金价格上涨。而普通人投资商住房，除了不限购、可以注册公司两个优势外，几乎没什么值得考虑的地方。

如今连最后的优势也断了。

商住房的泡沫被无情地戳破之后，其命运每况愈下。2017年，北京市场的成交量为11235套，2018年，这一数据再次下跌至3375套……

与此同时，商住房的缺点跃然纸上，成为众购房者抱怨的标的。


5

王一可在工作的最后时间，每天都要接听几十个难熬的电话。电话里的抱怨和谩骂让他对商住房蒙上了心理阴影，这也是他最终无法坚持下来的真正原因。

“没有煤气天然气，还没有烟道，怎么做饭？”

“为什么我这公寓不能落户？不能落户，我家孩子还怎么上学？”

“不是上班时间不挤吗？两梯20多户还让我怎么出去？每天排队得半个小时！”

“水、电、物管费还比住宅高，物业费用和公共维修基金费也高，这是什么逻辑？”

“楼是为什么什么人都有？开理发店的，美容院，游戏厅，工作室，就差开个菜市场了？这还这么住啊？”

”给我找的卖家呢？还没找到吗？”

……

泡沫上的欢舞景象荡然无存，留下来的仅是人走茶凉式的讥讽和埋怨。

“当初我跟你们说过这些问题的，你们都说没关系，还抢着买，现在怎么又反悔了？天天给我打电话就能解决问题？”在接最后一个电话的时候，他终于没再忍住。

骑在电动车上，王一可感觉轻松多了，这也意味着，拧动油门后，商业房这个概念就从他的世界彻底消失了。

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作者: 浅贝    时间: 2019-8-19 15:18
国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

房天下 08月18日06:19关注
中国人何以对买房如此痴迷？大佬潘石屹解释得很透彻：过去20年，房地产的造福效应是任何行业都无法企及的，一点都不夸张地讲，房地产在国人心中奠定了“神一般”的地位，无人能撼动。无数购房者用亲身验证了一个颠扑不破的真理：买房赚钱，无出其右，只要你敢于投身楼市，回报绝对差不了。于是我们看到，越来越多的人蜂拥进场，其实90%的人都不缺房住，他们买房压根不是为了居住，而是把楼市当做赚钱的工具，都想在楼市中分一杯羹，投资买房赚钱的欲望无限膨胀，支撑着楼市在一天天走向歧途。 而国人对房子产权宗教般的狂热是高房价的根本原因。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

房价到底高不高？在拿着高薪收入的专家们看来也许并不高，非但如此，他们可能还要说，中国城市化进程路程还很长，未来还会有无数农民要进城用上马桶，房价未来只会越来越高，现在不买房，未来会后悔。

董藩、李铁以及社科院的一些专家，历来都说高房价的拥趸，他们言必称“房价不高”、“房地产还有巨大发展空间”，“房价不可能下跌，只会缓慢的涨”。业内专家普遍认为房价不能下跌有四个决定因素：1、房地产市场秩序不能被破坏，房企降价的也有，但是随后都被地方住建部叫停，“止跌令”就是维护房地产的市场秩序；2、房地产上的利益链太长，房地产根深枝茂，涉及行业众多，利益牵扯甚众，房企有降房价的意愿，但是也要顾及整体利益；3、土地价格不降，房价坚决不降，没什么好解释的，面粉价格决定面包价格；4、其他行业需要高房价支撑。房地产行业作为我国经济发展的中流砥柱，一直带动着其他行业的快速稳定发展，如果房价出现了下跌，那么其他行业也将受到巨大冲击。

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这些说辞在购房小白看来可能会觉得头头是道。过去这么多年，无数购房者就是被这群专家这么洗脑过来的，有这些托底楼市的理由存在，很多人就半信半疑地认为“房价只能涨不能跌”了。尤其是买过房的人，更是容不得别人说半句楼市不好，他们恨不得房价能每天一涨，最好是一年就翻番。对于这些人的想法，我真的觉得是自欺欺人，现实情况才是决定房价走势的关键，过去的经验和事实代表不了未来，过去人口、金融、经济和房屋数量都支撑房地产大力发展，但是这些决定房价上涨的因素还有几个对楼市构成利好呢？

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曹德旺用大道至简的语言揭露了房地产发展的实质：所有人都希望房价上涨，都想自己的房子升值，但历经20多年的快节奏发展之后，房价已经到顶了，市场上还剩下多少购买力呢？我看到的事实是，身边的人都已经不止一套房子了，有的人买得早甚至有三四套房子，他们都不需要再买房子了。加上现在调控限购压制，有钱人想买也买不了，未来那些靠房子谋生的人，他们的房子要卖给谁呢？卖给现在的年轻人吗，我看很难，因为房价对他们来说太高了，只能在有钱人手里来回互换。这场游戏现在还勉强能玩得转，未来肯定玩不下去。他还透露，自己经常劝妹妹把房子卖掉，因为以后可能租不掉，也卖不掉。

房价“永涨”神话会一直演绎下去吗？中国楼市真的“只能涨不能跌”吗？透过近期房地产市场发生的一系列事件，我看到了不一样的信号，我不仅认为房价可以下跌，对于一些人口流失严重、产业空心的城市，我坚定不移地认为，房价虚高太多，未来房价还有很大下跌空间：

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首先，国家对房地产有了新定位，经济发展有新驱动，不靠房地产刺激，房地产过去的疯狂很难再复制了。

其实上述专家只说对了一半，16年之前房地产都是国民经济发展的重要引擎，这是所有人都知道的秘密。因为在此之前，国家都是在大力鼓励农民进城买房，甚至有些城市还专门出台政策，对于进城买房的农民给予现金和政策的支持。过去20多年房地产的确占据着国民经济发展的重要地位。

但我也多次强调过，自从16年9月底国家喊出房住不炒后，就意味着房地产的历史地位要发生改变了，经济发展依然需要房地产，但是绝不会再像过去那样轰鸣前进，房地产的发展势头必须有所收敛。后来发生的一切大家都有目共睹，两年多的时间里，政策大招爆发式祭出，从北上广深到三四线小城，楼市都被套上了紧箍咒，限购、限售、限贷、限商、限价、限离婚、摇号等大招狂轰不休，炒房投机客被瓮中捉鳖，开发商也被降服得老老实实……

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在我看来，这些招数都是以稳定为主，没有真正意义地为了降房价。但是一切都在今年的7月30日迎来了转机，政治局会议上，中央一锤定音表示，“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，等于彻底断绝了楼市继续上扬的念想，稳定是最理想的结果，但谁都知道，一旦房地产这台机器熄火闭缸，楼市怎么可能稳得住，尤其是一些人口负向流动，产业发展不济的城市，过去两年是靠棚改在拉动，现在棚改被叫停了，未来房价怎么可能撑得住？

一些人还死心不改地期待调控松绑，幻想新一轮楼市暴涨，叫嚣着下一轮造富风暴即将开启，殊不知，国家早已踩了刹车，抡起了铁拳——房地产过去的疯狂很难再复制了。

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其次，7月20城二手房下跌，其中广州出现楼盘直接降价20%销售，房价“只涨不跌”神话被彻底打破。

有人说，我们不看广告看疗效，其实统计局的数据更加不容乐观。新房就不多说了，不代表市场真实情况，因为有限价高悬，相比较新房，二手房的数据，更能代表真实交易—— 公布的70个重点城市中，二手房环比上涨的有48个，2个城市持平，20个城市下跌。其中三亚、青岛、遵义跌幅前三，北京跌幅0.3%。

不过，最值得拿出来说的还是广州——最近广州打响了房地产降价的第一枪。根据数据显示，广州番禺某盘从最高的4.6万降到3.6万，两天就跌幅达到了1万元，降幅超过20%；增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元，降幅也达到20%。

无独有偶，天津的情况有过之无不及——据悉，天津静海团泊新城郊区的超级大盘也撑不住开始降价甩卖了，且力度远超广州番禺：价格从一万直接撸到六千多，直降1/3，离腰斩已经不远了。

这说明，不止三四线城市的房价会下跌，连一线城市房价“只涨不跌”的神话都是禁不住考验的。很多专家口口声声所言“一线城市永远不缺人，房价永远不会跌，买房高枕无忧”的观点更是错得离谱。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

再者，信贷持续收紧，楼市降温必然，开发商难捱，炒房客抓心。

信贷紧楼市必降，信贷松楼市必火。这是过去二十多年楼市发展的经验之谈。现如今就是信贷收紧的阶段，而且是全面多渠道地封堵楼市：银保监先发声房企融资挤占信贷通道紧接着又宣布新一轮严查严打违规放贷；央行下铁令要求对楼市违规贷款的个人和企业进行清点彻查，而且文件使用了“高度警惕房地产泡沫化、金融化”的措辞。被重点检查的有32个城市，这32个城市可不是什么小县城小山村，全部都是重点城市；开发商的融资渠道也被又封又堵，信托叫停、国管严控、海外发债层层设限，规模房企勉强可以高息融资，中小房企就惨了，不仅难融到钱，而且偿债期即将到来，再加上销售不景气，真的只有“死路”一条了。

开发商日子不好过，炒房客也难偏安一隅。二手房下跌的城市越来越多，对炒房客来说是最致命的打击，要知道炒房客主要是靠低买高抛赚钱，如今各大热点城市二手房市场开始出现萧条降温，这对他们来说就相当于提前进入了“寒冬”，各地陆续开始出现降价销售，会给市场带来重创，购房者对后市预期不足，更加不会出手接盘了，炒房客想套现落袋为安，则难上加难了。此外，上半年突出的市场下半年很有可能会加码调控，扩大限售范围，延长限售时长都不是没可能。

更重要的是，当国家喊出“不靠房地产拉动经济”的时候，很多炒房客其实已经明白了一个道理：炒房此路已经不通了，但是眼下市场逐渐冰冻，想卖房撤离又谈何容易呢？

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第四，市场悲观情绪浓郁，专家甚至断言：未来5年房价都很难再大涨了

李嘉诚、潘石屹、王健林这些地产大鳄早已用脚投票，提前几年马不停蹄抛售房产业务，有的只留少数，有的全数清仓，王健林更放下狠话，“未来一平方都不会开发”。意味着什么相信大家都有清晰的判断。

马云再度发声，对楼市依然尽显悲观：房地产“牺牲”掉了年轻人的幸福，它不该再被高高捧起了。过去房价一直呈上涨态势，这种发展太违背常理，不久的未来房地产或会高位解体，摔落神坛，整个房地产行业迎来“大洗牌”在所难免，年轻人完全不用担心买不起房子。

机构也是看空大于看多，一向看涨的社科院态度有了180度大转变，7月《月度分析报告》直言：继一线城市之后，二线城市严控房价将成为常态，房地产融资将适度收紧，助力热点城市楼市降温，热点城市房价涨幅将进一步收窄，非核心城区房价或将下跌。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

未来房价跌多少最合适？摩根大通董事总经理、中国首席经济学专家朱海斌用9个字说透了：房价重回16年最合理！他直言不讳到，从2020年以后，房地产周期会进入下行周期，可能会给宏观经济带来负面影响。仍然对楼市抱有幻想，继续不知变通地认为房价“只涨不跌”是大错特错。不仅如此，从当下人口、金融和经济等基本面看，未来5年房价都很难再大涨。至于未来房价能不能重新调整回16年初的状况，专家说还是要看政策，国家的决心大，很多三四线城市是很有可能实现这一目标的；他更指出一二线很多人口有显著增量的城市，房价回调的几率很小。

国家一锤定音打破房价“永涨”神话，跌多少合适？大佬9字说透了

第五，房产税、空置税等大招即将来袭，楼市更大的利空或在后面！

很多人说，当前时期是房地产最理想的时期，政策压制住市场，不温不火，购房者有了选房议价的时机，国家帮你按住房价，该上车的都可以上车了。我不敢苟同，我一直都认为降房价的大招还没有来到，房产税、空置税才是降房价的终极大招，楼市更大的利空还在后面，炒房投机客真正意义上的撤离时间所剩无几了。可惜很多人还看不清，看不懂，依然傻傻继续坚定认为房地产仍然大有可为，真的要自我反省了。

对于未来楼市的走势和房价涨跌，时代周报主编一语惊醒梦中人：大多数人在房价问题上，都拥有了根深蒂固的偏见。只有事实才能让他们认清现实。而且局部的事实还不行，必须要大量的事实，20城房价下跌还不够。等到大部分一二线城市房价都开始下跌的时候，人们对于房价的看法将发生180度的变化。

对此，我深信不疑。

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作者: 浅贝    时间: 2019-8-19 15:21
突发！降价潮来袭，广州两天降6千/㎡！武汉直降8千/㎡！合肥最高降4536元/㎡！楼市风向大变...




前有楼市调控收紧，后有一线城市突发降价潮！广州率先大降价，最高直降10000元/㎡，两天跌了6000元/㎡。

长三角多个城市迎来变局。

南京地价降温、二手房成交量持续下滑；合肥高价盘加剧降价，新站、庐阳、包河都在降，最高降4536元/㎡；苏州新政之后，二手房市场更是雪上加霜；常州多家品牌楼盘特价房重现江湖，更有纯新盘还未上市，优惠已出！


NO.1｜ 壹

全国降价潮，最高直降10000元/㎡

广州、合肥、武汉都在降...

风向变了，就在国家强化调控，连续强调房住不炒之后，金融政策普遍收紧，房企资金流、融资出现限制，楼市出现下行趋势，全国普遍的项目降价潮来袭。

01、突发！广州再现降价，最高直降10000元/㎡

近日，一线城市广州频频传出降价的消息！番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房，从最高的4.6万/㎡降到最低3.6万/㎡，降幅超过20%。


有业主在网上发表评论，几天前买的，两天跌了6000元/㎡。


广州二手房从去年下半年开始见顶回落，今年上半年又是量价齐跌，数据显示，2019年上半年，广州二手房成交量最高跌幅达到32%。

事实上，从7月开始，不仅仅是广州，全国多地被爆出降价新闻！

02、合肥庐阳、新站、包河降价明显，最高降价4536元/㎡！

合肥庐阳地王原单价均是2万+，现单价最低仅需1.6万+/㎡，最高直降4536元/㎡。


新站区华地紫悦府高层已经全部售罄，仅6#剩余约7、8套房源，以及楼王12#的十几套房源，后期已经没有高层户型，洋房备案价更是高达1.7万+/㎡，但现在6#洋房优惠后均价在1.4万/㎡，降价达36万。

包河区金辉庐州云著近期推了20余套特价房，直接降价出售，一套房约降价10万元。

如6#602元备案原价20672元/㎡，限价19845元/㎡，户型123.9㎡  原总价256.12万，现总价245.87万，一套降价了10.24万。

04、郑州、武汉楼盘降价！直降8000元/㎡

郑州北区融创占地高达9000亩的项目降价，从平销期的13400元/㎡，直接降价到10000-11000元/㎡。

武汉某楼盘原价3.2万/㎡，现在2.2万—2.4万/㎡就能买，每平米最高降了8000元/㎡，业主开启维权！


NO.2｜ 贰

风向大变，调控加码！土地也在降温

南京、苏州二手房不好卖了

01、南京楼市迎来艰难时刻！土拍降温！二手房市场惨淡！

长三角也有多个城市传来降温迹象！

就在上周，南京土拍降温、多个地块底价成交、不少地块甚至低于区域楼面地价，由此可以看出，开发商拿地越来越谨慎，土地投资回归理性。

楼市进入下半场，不仅开发商拿地更加理性，连买房人也是如此，楼市不容乐观。


近期南京新房市场竞争激烈，开盘抢跑的楼盘越来越多，冲击着二手房市场。南京链家、我爱我家数据显示，南京二手房挂牌量猛增，挂牌的房源均已突破6万套。

据365统计，从今年4月开始，二手房成交量持续下滑，房东开始主动降价卖房。很多房主的房子卖了一年，最终降价也都没能成功卖出去。


02、风向大变！调控加码！苏州二手房不好卖了！楼市寒冬将至！

今年，苏州楼市连续成为热点新闻。

就在5月11日，苏州发布调控新政，宣布园区二手房五年限售，紧接着，5月16日园区发布关于学区房的补充文件，调整园区新购住房学位政策，一个学位9年只能使用一次。

猝不及防的是，7月25日苏州调控再加码，首先限售区域扩大，其次外地户籍购房门槛再升级。有网友评论，725政策是苏州史上最严厉的一次！


新政一发布，直接对楼市产生影响，园区二手房迎来一波小寒潮。克而瑞数据显示，从6月中下旬开始，苏州二手房周成交套数开始有了下滑趋势。


二手房市场开始下行。725新政落地后的首周，二手住房成交环比近3成的跌幅（7.15-7.21周成交2319套），甚至有学区房5月新政上台到7月新政上马，猛降65万多！

可想而知，新政的来袭对一个城市的楼市带来的影响巨大，甚至决策着楼市的走向。


03、常州品牌房企现特价房促销！更有纯新盘未上市，优惠已至

新城5家在售楼盘中，有3家推出特价房源，共计32套！新城樾隽花园推出的特价房源并不多，优惠价格在3万元左右。


即将加推的3#和5#由于暂时还未开盘，所以优惠政策还未定。但按照上次188㎡户型开盘的优惠政策来看，依然可能是认购优惠10000元，首付四成再多优惠5000元，五成多10000元。

新城招商璞樾和山15套特价房源：


新城璞樾门第最近加推高层17#楼115㎡三房，小高层18#楼143㎡四房，另有洋房余房在售。项目当前高层均价19000元/㎡，洋房均价22000元/㎡。


据新城璞樾门第的子夜顾问透露：目前认购5万元可以总价优惠1.5万元，注册新城的app—小新家，可以再减2000元，总共优惠1.7万元。

值得一提的是，新北区某纯新盘还未上市，优惠已飘然而至。据售楼员透露，项目本周公开样板间，提前登记会员，参与活动，首开总价优惠8000元。此外，首开之时还有其他优惠可以叠加。

NO.3｜ 叁

政策市下，降价会不会蔓延？

多地楼市突发降价，这意味着什么？背后的原因又是什么？会不会蔓延到其他城市？

其一，降价促销，正是楼市调控“釜底抽薪”的结果，影响的不只是广州一地。

如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率，那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。

这就是房地产行业与众不同之处：它是信贷驱动型的，对于资金极其敏感。

只要抓住了信贷，就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了，这一轮调控瞄准的就是信贷之水。

发改委限制房企外债，银保监会规范房地产信托，央行严控房地产资金，监管部门严查资金违规流入房地产，这一切都以釜底抽薪的方式，让房企融资变得更加困难。

如今，房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的，外债被限制了，房地产信托被控制了，各种此前可以暗度的陈仓被封堵了，对于房地产企业来说，不得不面临现金流的最终考验。

万科去年喊出了“活下去”的口号，虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时，有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。

前不久，有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件，2019年下半年原则上将暂停拿地，以完成项目销售目标为第一优先级。


这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金，越能在楼市新周期里获得先机。
其二，楼市已经进入下半场，高增长不复存在，所有开发商都将面临新一轮的生死考验。

今年上半年虽然号称楼市小阳春，但全国商品房销售面积出现下滑，而大量房企并未完成年度目标的一半，许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。

数据显示，在今年公布销售目标的39家房企中，仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着，超过6成房企未完成全年目标的一半。

时间进入7月，局面进一步下行。相比6月，百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素，百强房企的实际销售规模下滑更加严重。


与此同时，房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底，全国已有274家房地产企业发布破产公告。
虽然全国房地产企业高达9万多家，鱼龙混杂，倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现，无疑对所有开发商都发出了警示信号。

以广州为代表，从去年年底到现在，大多数省会城市其实都处于高位盘整状态，只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。


高位盘整，短期是为了消化房价过快上涨的风险，但最终是为了寻找方向。
这个方向，正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了，这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。

所以，前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截，后有楼市高增长不复存在的现实压力，再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前，不由得市场情绪不发生变化。

可以预料，只要货币环境和调控方向不出现大逆转，降价不只是广州一地之事，而会覆盖更多城市。

其三，你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心，但不要轻视政策的短期意志。你可以不相信楼市调控的诚意，但不要怀疑这些政策的现实影响。

对于炒房者和高杠杆房企来说，这些短期意志，很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说，这些短期意志制造的降价空间，恰是是很好的入场机会。

中国楼市是典型的政策市。

不得不承认，当下楼市有些魔幻，有些让人摸不着头脑。但我们只要坚持大方向不出错，一切就是可控的。

面对此时的楼市，南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编李子墨评论：房价在等买房人，珍惜。现在是买房的好时机，不是卖房的好时机。可惜很多人是涨上去抢着买，跌时恐慌卖。搞反了。

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作者: 浅贝    时间: 2019-8-30 15:15
山雨欲来！楼市突传大消息，炒房客要凉凉了......



一
收紧！治理！
山雨欲来，开发贷明确收紧的信号横空出世！
今天，有消息传出，多家银行近期收到了窗口指导——自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。主要治理对象是“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象。
另外有媒体报道，收紧开发贷额度，监管层应该针对的是新增而非存量，对于正常的、合理的房地产信贷需求，还是会继续支持。　
尽管不会“一刀切”，但综合来看，监管层收紧部分银行房地产开发贷额度，的确也释放了一个强烈信号！
这个信号就是：坚持住房不炒，从融资端强化对楼市的调控，抑制资金过度流入房地产，掐住蠢蠢欲动的房价的七寸！
这真是一次稳准狠的釜底抽薪！
炒房客要凉凉了！

二

有人或许会问：什么叫开发贷？
所谓的开发贷，它的全称为房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。
说白了，就是银行贷给开发商，用来盖房子的贷款，这种贷款一般期限比较长，贷款利息也不会太高。
那么，部分银行收紧开发贷，会对楼市产生什么影响？
1、开发商融资成本提高，日子不那么好过了。
随着银行收紧开发贷，开发商获得融资的渠道和总额受到限制，获得融资的成本也将相应提高。
要知道，从银行借出来的开发贷，可以说是又便宜又安全，离开银行，去哪找这么便宜的钱？信托、资管的成本，比起开发贷，可是高出一大截。
然而，接下来……
2、部分城市、楼盘甩货可能加快，部分房子议价空间有望出现。
房地产行业对资金需求极大，任何金融机构，别说银行了，收紧对开发商的融资，都会影响到开发商的资金链。
在收紧开发贷的情况下，开发商要维持资金链良好周转，最好的办法就是加快出货。而调控目前整体没松口，开发商要加紧出货，刚需议价空间就将大大增加。
3、房地产企业强者愈强，行业集中度进一步提高。
如果开发贷持续收紧，那么，最终可能将倒下一些高杠杆的中小开发商，生存能力更强的大房企，反而将进一步做大做强。
同时，适时适度收紧一下，对银行不失一件好事——可以整肃军纪、加强内部风控，防范金融风险。
无论是房贷利率大变动，还是部分银行收紧开发贷，都说明，中央坚持房地产调控的决心是一以贯之的，推动经济结构转型升级、迈向高质量发展的战略定力毫不动摇。
三

不将房地产作为短期刺激经济的手段，国家动真格了！
今天，监管层给开发贷套上“紧箍咒”，主要目的，就是要管住房地产融资的闸门，打击房地产市场投机行为，防范部分地区房地产市场过热苗头，保障房地产市场的长期健康稳定运行。
要知道，近段时间以来，局部地区出现住宅销售回暖、土地市场热度回升、资金仍大量流入房地产领域等情况。

数据显示，上半年，我国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%。个人住房按揭贷款方面，上半年个人住房贷款占全部新增贷款的比例近23%。
今天，国家开始掐灭这一苗头了。毕竟，房地产是典型的资金密集型产业，拿地、建楼、开发、回款，都是靠杠杆资金撑着。一旦融资难度加大，杠杆资金减少进入楼市，房地产企业再生猛，也翻不起多大浪花。
可以判断的是：中国房地产行业将进入优胜劣汰的阶段，楼市永远涨的神话已渐行渐远，未来将是一个实业为主、以奋斗者为本的时代！
下一步，楼市可能会进入一个前所未有的“慢牛”阶段，房价也大概率将进入一个不涨不跌、维持高位横盘的状态。
房子是用来住的、不是用来炒的，请牢记这句话！

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作者: 浅贝    时间: 2019-9-2 16:11
房产大事件：首例“住宅土地使用权到期续期” 要交房价三成！


　　温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。

　　据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

　　这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

　　全国网友都炸开了锅

　　这篇新闻具有一定风向标意义。如果各地就此效仿......


　　100万买个房，住没多久，就要交几十万续费……

　　花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了！


　　为何会出现上述问题？

　　温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

　　当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

　　出让年限到期后，应当如何续期？

　　张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

　　其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算，所以那些二手房的有效期到底是多少，没有多少人真正能明白。

　　100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？

　　张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。


　　举个简单例子：

　　有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……

　　以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他（她）为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他（她）的子女或孙子孙女又继承时，再续费……

　　在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。

　　有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了？

　　政府从来没说过免费续期。《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

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作者: 浅贝    时间: 2019-10-11 10:55
或许等不了30年，高层住宅就将面临3个“大难题”，真的很现实


说起高层住宅，相信大家都不陌生，毕竟高层住宅已经成了各大城市的标配了，不止大城市有大量高层住宅，就连小县城也有了很多的高层住宅。高层住宅现在确实很受欢迎，因为很多人都是第一次买房，自然想买看起来就很高大上的高层住宅。高层住宅对于城市发展来说，确实有很大的优点，缓解了土地的压力，以前一块土地只能建100多套多层房，现在同样的土地可以建几百套，甚至上千套高层房，差距是非常大的。







很多人都预测30年后高层住宅可能会变成“贫民窟”，会面临很多的问题，但是笔者认为或许要不了30年，高层住宅就将面临3个“大难题”，因为现在很多的高层住宅已经有了10多年的房龄，居住体验已经在逐渐变差，到了30年后，房龄就达到了40多年，所以可能要不了30年这些问题就将“爆发”。我们来看看高层住宅将面临哪些难题，真的很现实。







拆迁难题



大家在谈到高层住宅未来会出现各种问题时，很多人都会说："现在的房子哪里住得到4、5十年，可能2、3十年后就拆迁了。"现在我国还有很多2、3十年房龄的老房子未拆迁，国家在2019年5月份还提出了新旧改计划，明显想让这些老房子再多一些寿命。如果真的要拆迁，肯定会是先拆老旧的平房和多层，高层住宅拆迁肯定会排在这些房子之后，而且现在高层住宅的数量极多，就算要拆迁也会耗时很长才能普遍拆完。拆迁还有个大难题是到底由谁来拆？现在的老旧房屋因为拆迁的面积小，涉及的户数少，开发商在拆完后建成高层住宅，还会有很大的利润。如果是拆迁2、3十层的高层住宅，开发商将如何实现盈利？难道建成4、5十层的超高层住宅？还有就算开发商愿意拆，小区的业主都会同意拆迁吗？要想上千户人都同意拆迁条件，这个难度是非常大的，所以高层住宅的拆迁会是一个大难题。







质量问题



这里的质量问题指的是房屋的质量和所有设备设施的质量。笔者去过很多房龄十多年的高层住宅，有部分高层住宅的电梯和其他房龄较短的高层住宅差别不大，性能并没有明显下降，但是也有部分高层住宅的电梯性能明显下降，不仅速度较慢，而且还经常会出现异响或者故障。电梯的寿命一般为10多20年，经常的维护保养也能提高寿命，但是电梯要想用3、4十年是不太可能的，也就是我们在居住的过程中肯定会遇到更换电梯的问题，一部电梯的成本为几十万元。一个小区可能有几十部电梯。这得需要多少钱？除了电梯，其他设备设施和房屋质量都将面临这些问题。保养房屋和维修更换设备设施都是需要用到维修基金的，但是按照目前的维修基金收费标准来看，一个小区的维修基金可能用不到40年以上。如果真的出现维修基金用完的情况，需要业主们再次缴纳维修基金，这个费用能顺利筹齐吗？根据现实中的其他类似筹钱情况来看，要让所有业主交维修基金会很困难。







消防问题



现在的高层住宅大多为2、3十层，高度为60-100米，我国现在高的消防云梯为50多米，勉强能达到20层的高层，但是要想达到更高的高度，在现在看来不太可能。高层住宅一旦发生火灾，致死率是很高的，一是因为高度太高，救援难度大，二是大多人未经过消防演练，在遭遇火灾时可能不如何自救，三是因为以前的高层住宅里的装修材料很多为易燃材料，一旦燃烧，可能会使火灾更严重，四是因为现在大多小区容积率较高，楼栋挨着较近，也增加了消防车进入小区的救援难度。随着时间越来越久，电线老化等情况也将出现，增加火灾的发生率，所以未来消防问题也将是高层住宅的大难题。







以上就是笔者认为高层住宅未来将面临的3个“大难题”，这些难题在现在看来都是很现实的。虽然现在很多人都认为高层住宅将出现这些难题，但是笔者仍然希望在不久的将来，这些难题都将得到很好的解决，让大家在未来仍然能有很好的居住体验。你们认为高层住宅会面临以上这些“大难题”吗？

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作者: 浅贝    时间: 2019-10-29 11:40
第一个被炒房断送的城市：GDP倒数第一！



炒房，曾经致富了温州人；
炒房，最终炒垮了温州经济。
温州模式，因务实而兴，因务虚而衰。


01


不查数据不知道，一查数据吓一跳！


2019年，温州人均GDP或将垫底浙江省。


2018年，在浙江11个地级市中，温州GDP总量虽然仍维持第三，但是，人均GDP，却仅比最后一名的丽水市高出区区1443元。


倒数第一名在加速奔跑，2019年上半年，丽水市GDP名义增速13.29%，远远高于同期温州的8.63%——这个增速差，或将人均GDP垫底全省的位置，在2019年彻底甩给温州！


人均GDP或将垫底浙江，温州到底怎么了？




▲(2018年温州人均GDP位居浙江省倒数第二)



这个曾经的改革之星、曾经创造出“温州模式”的城市，在最近10年，经济增长罕见亮点，不要说在全国城市当中，即便是在浙江省，温州的存在感也是越来越弱。


即便不计人均，算GDP总量，温州在浙江省的存在感，也同样是越来越低——20年前（1999年），杭州GDP高于温州67%，宁波GDP高出温州42%，但是，今年上半年，杭州GDP已高出温州135%，宁波GDP高出温州83%。


这意味着，20年时间的增长复利效应，作为浙江经济总量的老三，温州经济的增长速度，足足比杭州和宁波低了50%！


温州经济已然如此，还枉谈什么温州模式？


温州经济的衰退，追根溯源，一切都与投机有关！


80年代末温州货的“假冒伪劣”，是一种投机，曾经一度击垮了当地的轻工业；2000年之后，在全国率先完全原始积累的温州人，渐进不思主业，大量的资金不是投资实业，而是开始在全国炒房，“温州炒房团”名噪一时。


炒房，曾经致富了温州人；炒房，最终炒垮了温州经济。
02


炒房之祸，世间再无温州模式。


资金脱实向虚，习惯了炒房赚快钱的温州人， 2010年更是将温州当地的房价，炒到了“天价”的水平，至今没有恢复元气。


2011年上半年，最高峰时的温州房价，是全国第四，超过浙江省会杭州，仅次于上海、北京和深圳。而其时的温州，充其量仅是二线尾部或三线头部城市。


炒房，疯狂过头，必死亡！


绿城开发的温州鹿城广场，曾经是温州豪宅代名词，2010年开盘价是6万多/平米，2011年上半年高峰曾超过10万/平米，现在呢，5万/平米的绿城鹿城广场任你挑选，而且还是超豪华装修的。




▲（安居客挂牌价，实际成交价至少还有5%下浮空间）



温州京都城，也曾经是温州的高端小区，2011年开盘的起价是2万/平米，均价在3万/平米左右 ：





但是，温州京都城，现在的房价呢？



▲（链家网温州新京都家园成交价，原京都城）


近10年，温州房价近乎零增长，类似鹿城广场和京都城这样的高端住宅，房价距离高央行时，甚至还大跌近50%。


投机 ，不务实业，在过去10年，远不仅透支了温州房价的未来，更是透支了温州经济的未来。


你想想，曾经的温州，在裹挟一切的投机之风下，谁还有心思踏踏实实做实业？
你想想，曾经的温州，工业用地、电价、水价或许仅比其他城市高出一点，但是，食品价格、房价等隐性成本，却比高类似城市高出1-2倍，谁还愿意在温州创业？谁还能够在温州创业轻易获得成功？


你想想，曾经的温州，由炒房导致的高昂隐性成本，即便是能沉住气做实业的老板，又如何才能呆得住？又怎能不将实业迁移到成本洼地的其他城市？


过去10年，是产业加速升级的10年，成者兴，败者退。且不论深圳、杭州、苏州这些产业升级明星城市，即便是重庆、贵阳、长沙这些曾经名不经传的城市，在过去10年也都形成了各自的主导产业。


但是，温州呢？


过去一二十年，在温州人辗转全国各地，频繁不断的炒房、炒煤、炒蒜、炒能炒的一切时，温州的经济垮了，温州经济的潜力没有了。


以苏州为例，从2000年开始，苏州就已布局高端装备、新型平板、智能电网等新兴产业，其利润现已占到规模工业的50%以上，而这些产业温州最近10年才开始涉足，且参与的规模和深度均不可同日而语。


炒房，炒垮了温州经济的未来。


温州，中国（其他城市）应为镜鉴，脱实向虚，舒服一时，惨痛一世。


当下，在中国经济濒临大拐点之际，一切的一切，必须务实，必须抛弃房价再次大涨之侥幸，以实业为重，以创新为魂，中国经济才有未来！

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作者: 浅贝    时间: 2019-11-4 16:37
超级文件之后，深圳楼市会有怎样的未来？



步入8月，楼市降温的迹象愈发明显。一方面是房地产企业破产清盘迎来高峰，另一方面是国家调控政策愈发严厉。

中国房地产市场，是否即将迎来转折点？

与此同时，昨日有关于深圳的重磅利好文件出台，今天A股的深圳板块出现涨停潮。

坊间普遍将这一消息解读为利好深圳楼市，那么，深圳的房价是否又要来一波呢？

1 房企冰火两重天
人民法院公告网显示，截至2019年7月第三周，今年全国共有274家地产商宣告破产。而2018年底，全国房地产开发企业数量97938个，上半年房企破产率接近3%。

破产的地产商，主要分布在中国的三四线城市，资产规模普遍是5亿到30亿之间，破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。

事实上，这只是冰山一角。

不仅是小型房企，中等规模且具有一定名气的地产公司，由于此前较高的负债，加上宏观环境下行，现金流都出现了各种问题。而这迫使房企不得不接受更加苛刻的融资条件。



图片来源：Pixabay

例如今年7月11日，泰禾发布公告称，其境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率15%。这超过了年初中国恒大在香港发行美元债13.5%的利率。然而，泰禾今年一季度净利润率为13.37%，虽然较高，但仍然难以覆盖融资成本。

除了泰禾与恒大，许多地产商均在境外发行了利率超过10%的外债，例如景瑞控股、正荣地产等。

随着融资条件越收越紧，许多房企的现金流紧张，进而不得不变卖资产来「断臂求生」。今年以来，华侨城、阳光100中国、上置集团、粤泰股份、以及泰禾集团等地产商均选择出售项目股权，实现回血。

但是，与中小地产生存困局相反，大型头部房企的状况要明显好很多。

尽管无数分析都表明规模太大有更重各样的弊端，但对于处在当下的地产商而言，规模就意味着融资条件。规模越大，获得资金的难度越低。举个例子，7月8日，中国海外发展在公开市场进行债券融资，利率最低达2.9%。

同样，7月9日，旭辉控股发行2024年到期本金总额为3亿美元的额外优先票据，利率为6.55%。而7月10日，龙光地产发行的4亿美元2023年的优先票据，到期年息也只有6.5%。

如此巨大的融资成本差异，反映出了强者恒强的局面。那些拿到较低成本融资的地产商可以收购中小房企的项目，进一步提升自己的规模，形成规模效益循环。

未来，随着国家调控政策加码，不同规模房企的价格歧视会更加明显，大型头部机构将进一步扩张，而中小型机构处在撕裂之中，大多数将难逃破产清盘的命运。

2 楼市调控的「组合拳」
曾经楼市调控是「头疼医头，脚疼医脚」，而今楼市调控已经是一个系统工程。房价仅仅是表象；而地价、金融、供求、限购、限售、乃至公积金和户籍等政策，都会影响到楼市调控的成败。

进入2019年，楼市调控政策以「组合拳」的形式出现，渐趋成为主流。

今年一季度出现楼市小阳春，随后4月份政治局经济工作会议上重提「房住不炒」以及「控制货币供应总闸门」说明政策转严。5月中旬，调控再度加码，提出「因城制策」与「长效机制」，并且将地方政府土地出让与楼市库存之间建立联动关系。

进入6月，全国各地调控政策进一步加码。数据显示，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。前4月，楼市调控次数分别为68次、21次、15次，60次。



从图中可以明显看出，楼市政策呈现在3月触底，4月急速回升。

今年1到3月，楼市回暖明显，不仅楼市量价齐升，房企拿地积极性空前高涨，并且土地拍卖又频现「地王」。2019年前4月，累计28家房企拿地过百亿，2018年同期只有24家，2017年为18家。

同时，高价地频现，土地市场过热，2019年4月百城土地溢价率达到23.4%，为近一年的高点。房价也是水涨船高，今年4月，百城房价同比上涨14.5%，19城房价同比涨幅超20%。

面对市场的步步紧逼，「房住不炒」的政策的眼看就要沦为一句空话，于是，4月的政治局会议上，楼市调控政策陡然转严。

4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的六座城市提出预警。到了5月份，又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城，随后多地房价调控加码。

7月30日，国务院再次强调「房住不炒」，并且首次提出「不把房地产作为短期刺激经济的手段」，随后31日，央行也提出房地产挤占太多金融资源等，地产调控的「调门」达到了史上最强。

展望下半年，一方面宏观经济下行压力犹在，仍需要房地产发挥「压舱石」和「稳定剂」作用；但是另一方面，部分城市房价、地价快速升温，房地产政策不具备全局收紧或放松的基础。预计政策端仍将延续「因城制策」和「长效机制」的主基调。

3 完整的楼市周期
有人说中国楼市没有周期，有人说中国楼市到今天连一个周期还没走完，也有人说现在就是地产周期的拐点。

事实上，虽然从整体上中国房地产市场处于漫长的牛市阶段，但从局部来看，房企资金链断裂、房价下跌、房屋大量空置的现象从来都没有断绝过。从1998年海南到后来的温州和鄂尔多斯，乃至最近几年的燕郊，还有就是几个月前卖到白菜价仍无人接盘的黑龙江鹤岗……

楼市投资，短期看政策，中期看经济，长期看人口。如果我们把自1999年房改至今的中国楼市走势与股市中牛市的四个阶段相比，我们会发现非常有趣的相似性。



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第一阶段，1999~2008年，估值修复。这一阶段最明显的特征是普涨，不论一二线城市还是农村县城，走出危机，地价回升，房价跟着上涨。这段期间不论在哪里买房子都是对的，而且只要这个时候进场，到今天都是10~20倍的涨幅。

第二阶段，2009~2018年，结构性行情。这一时期最主要的特征就是分化，虽然房价也能上涨，但是不同地区之间会看到明显的差别，并且如果某些城市的某些楼盘基本面出了问题，那么即使超高也会跌回合理位置。

在第二阶段之中又分为三个小周期，分别是2009~2011，2012~2014，2015~2017，这三个小周期中都出现过局部过热的情形，出现泡沫，随后泡沫破裂，尘归尘土归土。2011年是鄂尔多斯，2014年是温州市区，2017年是北有燕郊、南有厦门。这几个城市都是投机炒作过剩，最后击鼓传花难以为继，最终价格回落。

至此便是中国楼市现在的位置，处在结构化行情接近尾声，即将迎来第三和第四阶段。这里，香港和日本的发展历程都世人留下了教训。在香港和日本，楼市结构性上涨之后，又迎来了一波泡沫化的过程，房价继续上涨，全民加杠杆炒房，实业无人问津。在香港，这是1997年之前的状态，而日本则是1985-1989年的状态。



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疯狂如此，那么接下来的第四阶段就不难预料了——泡沫破裂。

所以当下对于中国而言，是一个非常关键的位置。房价的确已经不低，但科技创新还有人在做，实体制造业也并未完全垮掉，人民安居乐业，没有出现全民炒房的景象。但是如果在现有的基础上再涨一轮，再来个三年翻一倍，那就迅速香港化。

所以在这个时间点上，楼市降温是极其积极且必要的。

事实上，站在更广阔的视角上，其实事关住房与民生，房地产与住房其实是两回事，前者是市场交易行为，而后者更多的是民生政策。

中国的未来，房地产与住房政策一定要分开，两条腿走路。一边是大力提供保障性住房，使得一二线城市保持对人才吸引力之根源。另一边则是豪宅商品房市场尽可放开了限制，让市场去决定价格。只有这样，才能避免经济周期对房地产的冲击，也能够保持经济体的长远竞争力。

4 深圳的「先行示范」
昨日，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》在中央深化改革委员会第九次会议中审议通过。今日股市大涨，深证成指涨2.96%，创业板指涨3.5%，深圳本地股、地产股、科技板块以及券商股表现强势。

无疑，市场将这份文件解读为深圳市发展史上的重大利好。但是，深圳的房价之高是全民共识，中国城市中，除了香港和澳门，就要数深圳了。房价不可承受之高，不仅使年青人望而却步，也会使高科技初创企业不得不搬离，以寻求更低的成本。

民安其居，方可乐其业。



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当今中国，房价已经承载了许多居民的财富，大规模降价是不靠谱的；所以似乎调控空间似乎有限。

但是事实并非如此。如果仅仅将视野局限在房产买卖交易，则出路实在是逼仄。然而放眼全球，高房价与人民安居乐业其实绝非不可并存。例如以具有悠久租房传统的德国，和大规模兴建保障性住房供市民购买的新加坡。

中国经济对房地产的依赖度过高，已经有二十年的历史，而未来能否继续维持经济活力，取决于能否将经济与房地产「解绑」。正如前文所提，房价是问题的表象，而深层次是逻辑是房地产政策（Real Estate Policies）与住房政策（Housing Policies）的分离，以及二者能否持续为城市发展提供助力。

房子不仅具备金融属性，更具备商品属性；将用于交易投资属性的房子和用于居民居住属性的房子进行区分，采取不同的政策去治理，是未来中国楼市调控的题中之意。从这个角度来看，中国的确是处在历史的大拐点。

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作者: 浅贝    时间: 2019-11-6 09:38
大面积退租，空置率超40%，一线城市的房东也急了......




不到一百的租金大特价！


最近看到这个网络截图，让我大吃一惊！大家都知道上海租金每平方都是三百五百起步，哪怕是在广州两百三百的写字楼租金也比比皆是！可是居然在深圳，而且是号称科技发动机的南山区写字楼居然很多不到一百！


根据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%，甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。


其实这并不是什么秘密，早从去年开始关于深圳写字楼的空置率高的消息就频频爆出。





据最新舆情监测系统显示，在2019年1月8日-1月13日，仅仅六天时间，网上关于倒闭的新闻就有16410条之多，可以想象到在刚过去的2018年一年厂家的生存有多难！





越来越高昂的人力成本，因为大环境的影响企业盈利越来越困难，中小企业想要活下去，唯一的办法莫过于缩减成本。而实际上写字楼的租金已经大降价了，为什么那些租客还不回来！？


答案恐怕你已经知道，很多企业已经不在了！


当初的租金吓死你


在日本有一个耳熟能详的衬衫品牌，日本人都知道如果一个上班族有五件衬衫，那么其中三件都可能是镰仓的。可是当他们了解到如果在上海的大商场开一个店，一个40到70平米的店 ，一个月的租金就要200万元，可镰仓在美国纽约麦迪逊的门店一年下来也才折合人民币100多万，镰仓的人被彻底震惊了……

而如果要承受这样的租金就要不得不抬高产品的价格，原本一件399的衬衫可能就要变成2000多了，对此镰仓衬衫创始人贞末良雄说：“宁可放弃中国市场，也不会抬高产品在中国的价格，因为他要公平地对待自己的每一位客人。”
相信大家经常逛街的时候经常看到这样的标语


好了现在这样的横幅看不到了，这回轮到房东急了！
还有的写字楼项目，因为目前写字楼出租情况的不景气，直接内部调整成公寓。
以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些，最近还有客户退租的现象出现。


与市场现状相呼应的是，诸多写字楼业主采取更多优惠手段，比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率；也有中原地产等中介公司，推出对租客免佣的策略提高出租效率。


而对一个城市来说，不仅要有世界500强，也要有全国500强，更要有大大小小的中小企业，这对一个未来世界级的超级城市来说显得更为重要。这就类似一个完整的生态链，大鱼吃肉、小鱼喝汤、虾米舔碗，缺一不可，缺了其中一环，整个生态链都会崩溃。


中小企业在大都市扮演的是小鱼和虾米的角色。


最近听到个朋友说起某城市，原来很多收破烂的因为环保原因不过关，影响了市容市貌清理完之后没多久，垃圾承载越来越多。后来实在不行又把这些收破烂的请了回来。哎，早知如此何必当初呢！


在大城市大企业数量毕竟是少数所能吸收的就业其实极其有限，而中小企业构筑了整个城市就业人群的底层架构。


必须力挺的中小企业


2017-2022年中国企业经营项目行业市场深度调研及投资战略研究分析报告表明，目前我国中小企业有4000万家，占企业总数的99%，贡献了中国60%的GDP、50%的税收和80%的城镇就业。


如今深圳的写字楼租金急剧下降侧面反映了短暂性企业承载力的减弱，中小企业在过去这几年扛着各种大风大浪。


毕竟最近深圳的房价也被强制调控住了，这对于普通民众来说确实是一个好消息。


中小企业对活跃一个城市的经济也有着重要的作用，他们的普遍存在显示着一座城市经济的活跃度的高低，一个完善的市场不仅需要大企业还需要中小企业，当中小企业生存的很好时，标志着城市的企业晋升渠道很通畅，这不仅是企业的希望，也是广大年轻人的希望。


上一周，我看到两组数据。


• 3月份，深圳公寓的成交量环比上涨222%；
• 2018年，深圳公寓的成交量已经占深圳商品房总成交的1/3，深圳每卖出去3套商品房，就有一套是公寓；
• 过去的3个月，珠海市场上接近1/5的成交都是公寓产品贡献的。




那些抢公寓的客户脑子进水了？


错错错！


我想谈谈：这么多的公寓都是从哪来的？


这些公寓，大量是从前海、南山、福田、横琴等等一系列的写字楼里，“商改住”而来。


换句话说，这些宇宙级的总部集群里，有大量的写字楼被拆分成公寓销售出去了。


这件事情就有意思了——


前海和横琴之中，乃至周边的住宅投资客，以为自己靠着的是宇宙级的500强企业集群；


前海和横琴之中，乃至周边的公寓投资客，也以为自己靠着的是宇宙级的500强企业集群；


结果，这个500强企业集群把自己拆成了一套套的小公寓，卖给了所有的投资客。


该来的企业没有来，该来的高收入人口没有来，却招来了一群小炒家。


不怪它们商改住，只怪牛逼的企业太少，生长的太慢。


未来楼市，我忧虑的是：


我们从房价角度出发，可能过高的估计了产业的增速。


城市发展需要一个森林式的生态 ，大中小都要覆盖才能构筑超级城市。


中小企业是我们这个时代的缩影，身处其中如鱼饮水冷暖自知，一个城市是否只需要大企业？


中小企业又该如何寻找自己在时代中的新定位？


有网友说一些中小企业交完税基本都交给房东了，再发工资最终老板连毛都不剩，中小企老板都是活雷锋。


这不是一个简单的选择题，这是一道生死题！

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作者: 浅贝    时间: 2019-12-10 11:38
香港楼市凛冬已至



长达15年的超级大牛市悄然褪去，香港楼市正在度过漫长的冬天。



在宏观经济环境恶化、社会事件不断、楼市政策刺激中，香港一二手住宅成交量动荡，豪宅成交相比前两年近乎腰斩，住宅价格则出现了既不涨也不跌的横盘现象，胶着状态令购房者裹足观望。



忍受高房价的本地居民、急需改善民生的政府、既得利益群体、以四大家族为代表的地产商，也陷入了多方博弈场中，这里面，少不了站队与缠斗。



豪宅价格跌落



多年来，中国香港是全世界最难买得起房的城市，难度甚至超越了新加坡和东京。



这座房地产之城也正在经历15年来最大的楼市动荡。



在今年已经过去的前11个月，香港二手私人住宅市场量价齐跌，成交量同比下滑10%，预计今年是16年来表现最差的一年。



前11个月一手住宅市场成交总量为2万多宗，同比增长34%，不过今年多数成交发生于1-5月，从6月起大跌，当月环比跌幅高达63.3%，8月又环比跌去30.8%。



素来坚挺的香港豪宅市场在这轮动荡中也无从豁免。



数据显示，今年前10月香港豪宅成交量为2375宗，较去年前10个月的3363宗下滑29.4%；成交总额约1183.36亿元，同比下跌18.1%。



其实，近三年来，香港豪宅成交量与总额都在向下走，去年成交总量与2017年相比几近腰斩。



伴随着地皮流拍，豪宅价值正在迅速缩水。



去年11月，有“山顶地王”之称的港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。



今年年初，有买家不惜损失3610万港元的定金，弃购总价7.22亿港元的Mount Nicholson顶级豪宅。



同样在今年，由于社会局势，尖沙咀一套复式豪宅，先从1.5亿港元跌至1亿，最后跌到甩手价4000万港元。



其实早在社会事件之前，香港楼市已经出现拐点。



2018年6月底，香港特区政府推出“空置税”政策，并大幅增加土地供应。其后渣打、汇丰、中银香港等多家银行进入“真加息”周期，2018年8月份，最优惠贷款利率10年来首次出现上调。在这之后，香港楼市大涨15年的格局首度逆转。



但目前只见楼市成交量整体下行以及豪宅价格回落，香港普通私人住宅价格仍然居高不下，跌幅微小。



一名正在香港和广东两地看房的港人对界面新闻记者表示：“目前还丝毫没有感知到香港楼价下跌，很多人都抱着观望态度。”



根据美联物业数据，香港房价指数从去年8月的176.40迅速下降至今年1月份的159.01，但今年5月该指数又回升至176.88，之后数月回落幅度逐渐缩窄。



据生活成本统计网站Numbeo数据，2018年11月香港城区平均房价2.88万美元/平方米，郊区平均房价1.85万美元/平方米。业内人士认为，未来香港楼价跌幅会在5%至10%之间，出现1997年断崖式下跌的可能不大。



一边是有着置业和改善刚需的香港居民，一边是维护着高昂房价的既得利益者，另一边则是试图改善民生的香港特区政府，目前严峻形势下仍坚如磐石的高房价，反映出这场多方博弈的艰难局面。



失去的20年



平抑房价是几届香港特区政府的重点施政目标，但在过去的22年里，自我改革机制不断半途而废，将香港的楼价问题倒逼至今日的局面。



1985年至1997年，香港楼市经历了连续12年的大涨，香港房价涨幅超过6倍。1996年，由于买房人太多，房子供不应求，开发商不得不实行摇号购房——香港比内地大概早了20年进入全民摇号买房的时代。



1997年香港楼市上涨戛然而止。原因有二：一是亚洲金融危机爆发，香港经济元气大伤，刺破了楼市泡沫；二是香港回归后第一任特首董建华提出“八万五计划”，即每年新建不少于八万五千套廉价住房。



2000年至2003年，由于“八万五”计划，香港楼市持续下跌，最高时跌去七成，这是香港楼市有史以来跌得最惨重的一次。香港发生50万人大游行要求政府救楼市。



“八万五计划”被彻底放弃，自2003年12年之后，香港房屋委员会才首次发售新居屋，且只有2000间。



2003年起香港房价连续15年上涨。从2003年7月至2018年7月，香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8，涨幅为5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。



2016年，香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。



香港人均居住面积只有约15平方米，已经大幅落后于内地的北上广。同年全港约有超过9万间劏房，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平方米。



70-100平方的房屋为例，港岛每平方米均价高达22万港币，九龙为19万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。



据咨询机构Demographia的报告，香港连续八年被评为“全球最难以负担得起的房地产市场”。



高房价成为施政者最为棘手的难题，被称为“香港最严重的安全隐患”。



前特首梁振英在2017年《施政报告》中表示，香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题，加快、加大供应是解决各种房屋问题的治本办法。在2017-2018年度起计的十年，房屋供应目标为46万个单位，包括20万个公屋单位和8万个资助出售单位。预计未来三至四年一手私人住宅物业的供应量达9.4万个单位，要比本届政府上任时高出45%。



梁振英的接任者林郑月娥亦表示，香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题，不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都向钱看，住的问题也是香港最严重的安全隐患，不少家庭走投无路，甚至要住在工厂大厦内的劏房。



香港楼市就像长了恶性肿瘤，割瘤有危险，但如果任其发展，最终可能会造成整个机体的衰亡。



治标与治本



到了不得不解决的时刻，面对老大难问题，特区政府正积极出台政策。



政策思路有两个方向：一是向外疏散需求，二是增加内部供应。



去年香港特区政府颁布了《港澳台居民居住证申领发放办法》，当年，香港人在粤港澳大湾区内地城市买下了总值近100亿人民币的房产，同比增长10%。



今年11月6日，香港政府又向香港居民发放粤港澳大湾区内地城市的“房票”——香港人在内地9城购房放开，限购条件通通豁免。



“政策颁布后，我朋友立刻就去珠海买了房，花了一千多万，这点钱想在香港买房很困难。”港人Sunny告诉记者。



11月6日新政后，港人阿Ken就和妻子每周末都造访一次内地城市，他们去看过了深圳、珠海、惠州、中山的楼盘，认为深圳的房价已经在高位，目前更倾向于中山。



在经历过治安动荡后，港人投资需求外溢明显，很多港人开始计划退休后到内地城市居住，或者提前规划移民、移居内地生活工作。



政策另一端，香港特区政府在今年10月16日公布了《施政报告》，称将加大住房供应、放宽刚需贷款条件、增大土地供应等，还提出放宽首次置业人士按揭计划楼价上限，即首次置业者可申请最高九成按揭贷款的楼价上限从现在的400万港元提升至800万港元，也就是说，用80万港元首付就能买到价值800万港元的房子。



不少港人在采访中肯定了这一政策对年轻人、首次置业刚需的帮助。



“因为银行可以做9成按揭，首次置业的年轻人多了不少。”阿Ken表示，新政刺激了600万至800万港元的二手住宅市场重拾活力。



《施政报告》一公布，香港本地地产股出现一波急速拉升。



长实集团短时间升幅超过3个百分点；恒基地产盘中涨幅一度超过4%，收盘上涨2.82%；新世界涨幅更大，收盘上涨4.06%。



根据中原地产数据，截至今年11月份，全港B类单位二手私人住宅买卖录得1643宗，按月急升六成。而踏入12月首周末（即11月30日至12月1日），二手屋苑预约看楼量较上周升约1.2%，为连跌3个周末后首度回升。



不过易居企业集团研究总监洪圣奇认为，新政只能起到短期刺激作用，治标不治本，“二手房最大的问题就是按揭贷款的成数较高，而放宽贷款的政策的确能刺激二手房市场。但是只在短期内有正向作用，长远来看利好作用并不大”。



住宅供地不足才是香港一直以来最为棘手的问题。在人多地少的现状下，香港的房价很难降下来。



数据显示，在香港1111平方公里的总土地面积中，已建设发展的用地为270平方公里，占比 24.4%，其中仅有6.9%用于建设房屋；剩余75.6% 的土地，为非建设或未建设地区，如郊野公园、湿地、鱼塘。



四大地产商站队



香港楼市问题一旦“治本”，就要动到香港四大家族的蛋糕。



去年10月，林郑月娥的第二份施政报告提出“明日大屿”愿景，称将研究分阶段填海兴建合共约1700公顷（即17平方公里）的多个人工岛，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人居住，其中七成为公营房屋。



预计2032年，最早一批市民能住上这些填海造岛的房子。



2019年10月，林郑月娥再度“治本”，提出了《收回土地条例》。未来5年特区政府要收回400公顷新界农地及棕地，未来3年会利用政府短期空置土地及发展商借出的土地，兴建1万个过渡房屋单位。



林郑月娥说，这是一把“尚方宝剑”。



因为收回闲置农地，很大程度上就是触动四大地产商的利益。



在香港经济和楼市持续下行，一切都笼罩在迷雾中，拨不开、理不清的时候，四大地产商不同的态度和表现形成了鲜明对比。



根据长实集团财报数据，李嘉诚不断出售内地和香港资产，陆续把重心转移到了欧洲，到2018年末，其欧洲资产占比已超过五成。



对于捐出闲置农地，长实集团回应称，农地用作房屋发展，可能需要较长时间才能让有需求的人士受惠，会就此作出研究。



除了李嘉诚，另外三大地产商均已发声并用实际行动来增加土地供应。



其中，郑裕彤家族的新世界发展宣布将捐出总共27万多平方米的农地用于兴建公共房屋，以纾缓香港社会房屋短缺问题。这批土地总价值达到人民币30.6亿元。



而在港府首批收回的784幅私人土地中，李兆基家族的恒基地产占了近七分之一，对于港府的这项决定，恒基表示将乐意配合。



在香港拥有最多土地储备的新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联表示，愿意积极配合特区政府增加房屋供应的措施，并会尽最大努力加快兴建住宅项目。



新鸿基近期还花了422亿元港币巨资，拿下了广深港高铁香港西九龙总站上盖商用地块。这一举动的政治意味颇浓。郭炳联称，拿地是因为对香港长远发展仍保持信心，将继续为巩固壮大香港的国际金融、商业及贸易中心地位贡献力量。



在动荡的局势中，小到刚需客、投资客，大到地产商、四大家族，他们都站在了十字路口，必须做出历史的选择。历经劫波而又数次书写传奇的香港楼市，这次面临的是一个充满未知的挑战。

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作者: 浅贝    时间: 2019-12-13 15:49
贪官有多少房子？感谢上海打响第一枪！

贪官有多少房子？感谢上海打响第一枪！


近几年在反腐中倒下的官员房产情况，数据根据公开资料整理，不完全统计，但尽罗列部分就能着实让人大吃一惊。







从表中可以看出，房产最多的贪官竟然多达380套，数字足以让人惊掉下巴！



但现在不同了，酝酿多年的不动产登记制度进入全面运行阶段，意味着居民拥有房屋的情况“全透明”。





刚刚传来大消息：上海率先启动了新版不动产登记信息在线查询系统，这在全国是第一家！

是的，你没看错，上海打响第一枪：不动产登记信息在线查询，正式来了。

上海这次不动产登记信息在线查询，暂时只向上海辖内所有银行开放。这些银行可以享有以下权限：

在线查询不动产权利人、抵押登记、预告登记、查封登记等不动产登记信息；

定期接受汇总信息推送等信息查询服务；

在线提交抵押登记申请材料。

也就是说，上海人包括房产在内的不动产信息，银行想查询和知晓，只要动一动鼠标，几秒钟就可以搞个一清二楚！

有人或许会问：怎么只有银行能查呀，其他部门呢？

别急，做事总有一个过程。现在先让银行第一个吃螃蟹、搞试点，可以投石问路，进一步提高这个系统的性能。

等这个系统可能存在的问题都解决了，那时再对税务、纪检等部门开放，就是水到渠成、分分钟的事了！

几个月前，全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现了全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

不动产登记信息全国联网后，全国不同种类的房源将统一汇总到国家级平台上，不同地区、不同部门之间的“信息孤岛”将被彻底打破。



前有不动产登记信息全国联网，后有上海市率先启动不动产登记信息在线查询，这或传递出两个强烈信号：

今后，全国范围内的不动产信息，再也不会一人一把号，各吹各的调了。国家各地区、各部门都将键盘之声相闻，共享所有公民的住房信息。

以后谁在全国买过几套房，再也藏不了猫猫了。只要登记过不动产信息，都能被依法查询到。

这次，最心惊胆战的，或是如耗子一般见不得阳光、人人喊打的贪官们！

不动产登记信息实现全国联网、在线查询之后，贪官污吏们再也不可能掩人耳目地在全国各地买房，东一套、西一套搞迷踪拳，更不可能隐瞒组织虚报房产了。你买了几套房，只要进行过登记，都可以在平台上查到。

到那时，谁是贪官污吏，纪委、反贪局将一目了然、一清二楚。通俗地讲，就是可以“以房查人”和“以人查房”，贪污行为将暴露无疑！

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作者: 浅贝    时间: 2019-12-18 11:42
深圳二手房业主“哄抬”房价被查处 官方通报：暂停网签

　　中证网讯（记者 齐金钊）12月17日晚间，深圳市宝安区住房和建设局（简称“宝安住建局”）发布通报，近期福海街道中粮凤凰里花苑小区个别业主发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作二手房价。对此，宝安住建局表示，将对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈，暂停该小区二手房网签手续办理。如业主确需交易，需签署交易风险知晓书。
宝安住建局表示，对上述涉嫌恶意炒作二手房价的情形进行如下处理：一是对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈；二是暂停办理凤凰里小区二手房网签手续，并发布该小区二手房交易风险告知书。如业主确需交易，需到该局签署交易风险知晓书；三是对涉嫌恶意炒作，哄抬房价行为进行严肃调查，一旦查实，相关责任人将列入黑名单，并研究限制其买卖住房和享受公共住房福利等相关措施；四是如发现涉嫌扰乱市场秩序等其他违法违规行为，将移交公安、市监、司法等部门依法进行处理；五是严禁中介机构参与恶意炒作房价，严禁中介机构代理涉嫌恶意炒作房价的房屋，违者将被暂停网签权限，并列入行业诚信黑名单。

　　12月15日，针对深圳出现的业主“哄抬”房价行为，中国证券报记者曾在官方微信发布调查报道《单月暴涨200万，业主微信群建“控盘”同盟，楼市惊现“魔幻”涨价模式！原因是……》，引发了市场热议。

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作者: 浅贝    时间: 2020-1-3 14:15
22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈

前几天写了一篇文章，说的是国际上的房地产规律，为何会在我国楼市“失灵”。

道理很简单，国外的东京、纽约、伦敦、首尔早已“固化”，估值趋于理性，我们的市场起步没多久，愿意接盘的大有人在，估值自然会比较高。

在这篇文章下面，我翻到了一条评论，特别有趣。
有朋友说：“倒啤酒理论也适用房地产啊，一开始倒的太猛，看着像满了，其实一半是泡沫，接下来只能泡沫消一点，再往里倒一点。但指望啤酒会减少，就纯属做梦了，除非杯子被人打翻。”

这比喻挺绝妙的，楼市确实陷入到了“倒啤酒”怪圈。

过去几年，“啤酒”倒的有点猛，以至于沫子都快溢出来了。

一切要从2014年讲起。
2014开年，商品房销售面积增速转负，下行压力逐渐加大，下半年，房地产刺激政策和货币宽松陆续出台。

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
2015开年，销售增速触及-16.3%的低点后开始反弹，全年增长6.5%，从3月到9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。

2016年，销售增速进一步升至22.5%，地王频出，楼市四小龙横空出世，二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。

2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。

2018-2019年，尽管调控政策进一步趋紧，但销售面积仍然保持了微幅正增长。

把购房者的需求比作一个杯子，再大的杯子，也架不住啤酒这样倒啊。
新一线个个自比京沪深，省会两万是标配，地市一万不是梦，县城七千遍地走，这谁能顶得住？

此时，就要等市场气氛逐渐冷下来，才能够继续刺激房地产，继续“倒啤酒”。

因此，今年我们看到了棚改、消费贷、房企融资这些手段都停了，为的是什么？为的是楼市能长远发展，再像前几年那样突飞猛进，购房者的潜力会进一步被消耗。

可“杯子”的容量，终归有限。
22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
比如，购房需求遇到瓶颈。

根据恒大研究院经济学家夏磊的预测，未来10年，全国自住房需求年均为11.7亿平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。

可是，2017、2018的销售面积都在17亿平米以上， 按照这样的体量，近6亿平米的缺口，靠谁来买？

继续“倒啤酒”，继续“棚改”、“放开限购”？效果只会一次比一次弱。

这就是怪圈，很难走出来。

购房的需求减少，正在施工的房屋，必然会转为“停工”。
千万别小看停工的体量，国金证券近日发布研报指出：近年来地产新开工面积持续增长，而竣工面积持续下滑，且施工较为疲软，地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积。

根据测算，地产商累计的净停工面积达22亿平米，约占施工面积的26%！

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
也就是说，现在正施工的楼盘中，有接近三分之一的工地，都处在停工状态。

拿最近来说，某大型房企在武汉的项目反复停工，还有云南仁泽房地产破产重组，旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前，百强房企三盛宏业旗下多个项目停工，陷入债务违约危机。

停工的原因，表面上是资金问题，实则是房地产过度开发的“锅”。
房产研究机构克而瑞近日发布报告称，11月，供应明显放量，成交却持续走低，7成城市市场供过于求，供求比皆超1，深圳、武汉、宁波更是在2以上。

与此同时，6成以上城市库存量环比小幅回升，环比涨幅大都在10%以内；近7成城市同比仍处上升通道，武汉、青岛、长沙同比涨幅超40%。

70%的城市“供过于求”，只能说明开发商还没转变思路，还在按照原来高周转的策略对待市场。

问题是，该“下沉”的城市已经差不多了，从地市到县城，哪怕是人口稍微多点的乡镇，包括没有人烟的新城区、城乡结合部，能盖的房子，能拿的地，能接盘的购房者，已经没什么潜力可挖了，这种情况下，“供过于求”是早晚的事。

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
虽然克而瑞公布的是单月数据，但未来供求关系逆转肯定会持续。

难道这个“怪圈”就没办法跳出去？
有人说，要像90年代的日本楼市那样，主动刺破，停止刺激房地产，停止“倒啤酒”，房产价值迅速缩水，为其他产业赢得空间。

但是，这话说得轻巧，现在我们的房产市值总额高达300万亿，居民六成财富都沉淀在楼市中，我们周围的亲朋好友，从事建材、施工、家电、装修、工程机械、基建工作的，全部都跟房地产有关。

有了这个前提，房地产市场是绝不能出现大起大落的。

还有另外一个可能性，像新加坡那样。
新加坡的“组屋”占存量比重为73%，每年新建的组屋3万套左右，103万套组屋为320万居民（占总人口的81%）提供了居住空间，户均住房套数达到1套，2015年人均住房面积达到27.6平方米。

同时，由于补贴的存在，组屋房价对于大部分居民而言是可负担的。销售价格大概在25万新元左右，补贴后大概在20万左右，是家庭收入中位数的2-3倍。

22亿平米已停工！70%城市“供过于求”，楼市陷入“倒啤酒”怪圈
2009年至2014年间，四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12%，含补贴的预购价格增长了5%，而同期家庭收入中位数大幅增长了38%。

个人觉得，这条路是完全行得通的。

一边是有钱人随便买的商品房体系，不限购，但是有房产税、空置税的束缚，长期持有就意味着亏钱。

另一边是价位低廉的保障房、租赁房，虽然物业、配套、小区环境不算顶级，但学区、医院、社保该有的一个都不会少。

这并不是臆想，有心人都能看出来，今年的调控倾向很有针对性。
1.集体土地入市，是解决保障房的供给问题。

2.老旧小区改造，解决的是维持其他行业投资额的问题。

3.房贷利率挂钩LPR，解决的是货币流入房地产的问题。

至于未来会走到哪，租赁房市场的体量会扩大多少，那是以后的事，至少我们在2019年已经迈出了第一步。

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作者: 浅贝    时间: 2020-1-6 16:58
高手在民间，这是一篇预测中国经济神准的大雄文！



来源：大文豪曼因斯坦 知乎

此文是一个叫“大文豪曼因斯坦”早年在网上发的帖子，高手在民间，预言非常准，可惜找不到作者，原帖也删了，后有人在知乎上发了出来，读完受益匪浅，逻辑非常震撼，很想将他的观点传播出去。文章较长，需要细细品味，值得多看几遍。


01


在开始这个话题之前，我首先要说的是我并不是一个阴谋论者，什么共济会掌握世界之类我是从来不信的。阴谋论这种东西实在太考验执行者的智商，而我们的智商历来都是不太够用。不过有些事背后的蛛丝马迹又实在太过于匪夷所思，日本著名小学生曾经说过，当所有的可能全部被排除的时候，剩下的最后一个，不管看起来多么荒谬，那就是事实的真相，昨天深夜，我把所有的脉络理了一遍，来看看这个事情的过程，突然觉得很有意思。这些就当是路边社的呓语，我姑妄言之，你们姑妄听之。



1、老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只有形的手过于明显。有人说是因为一月的放水，但是不对，周期不对，市场传导的时间需要一个过程，就比如如果今天放水，反馈到市场上至少要几个月，带来价格飙升也应该在年底，而这一波是一月放春节后立马立竿见影，时间节点不对。在开始这个话题之前，我们得先知道老大哥的命门是什么？相信很多人会异口同声的说，楼市。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到老大哥的问题，金融市场的烂帐老大哥也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。



老大哥真正的命门是外储。从八十年代后，老大哥已经彻底融入世界经济，生产低级必需品，然后换来美元，然后再从市场上购买各种石油，南美的大豆玉米等粮食产品，这是一个循环，现在每年老大哥需要从市面上进口高达几千亿的石油，三分之一的粮食产品依赖进口，粮食自给是一个大问题，八十年代后，国人越吃越好，就是得益于全球经济，而不是金坷垃，像养猪养牛，从粮食到肉产品的转化都是一个固定的数据，你要养出多少吨的猪，必然要投入多少的饲料，所以你现在可以理解为什么外储才是一个生死存亡的问题。手中有粮，心中不慌。08年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。



老大哥难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最理想的结果当然是把大家赶去三四线买房，给国家解套了，但是问题是没人会那么傻，所以这个问题不会有最优解，那么，我们来换个思路呢，既然我解决不了库存问题，那我放出风去让你知道我要保楼市。就像下围棋一样，我这里一条大龙看着很庞大，没人觉得我会弃子，但是我要是以这条大龙做掩护来做文章呢？其实围棋就是一个转换的游戏，如果弃掉大龙可以获得更多的利益，这并不是无法接受的事情。



在过去的一年里，外储为什么持续减少，绝不是离岸市场的问题，那里的弹药有限，外储一旦要爆也是爆在国内，大家如果持续换美元避险，外储绝对顶不住，但是这大半年时间内，有一个现象你可以观察：那就是美元党的声音小了。外储一月到二月持续下降，但是到了二月三月就彻底站稳了，这出乎不少人的意料，因为按照道理说，汇市已经进入下行期，应该会越来越快才对，但是汇率虽然在节节败退，然而这半年时间内，他绝不是在溃败，外储一直稳定在32000亿左右，并没有减少，外汇持续贬值，但是央行并没有花掉太多弹药。外汇的表现和房产楼市的周期是完全一致的，彻底站稳的时间也是楼市起飞的时间，也就是说，这大半年时间内，这波楼市最大的成就就是彻底把社会游资全部锁在了一线房产，你想换美元？你没钱了，你没钱了，你没钱了。



房产现在很难卖，要达到预期的价格，你看看成交量是多少，降价？降回原价你愿意吗？所以流动性彻底被锁死在一线市场，你还加了杠杆，你得还钱啊，美联储加息，你也只能站着看，因为你没钱了。这就是所谓的灯下黑，大家一波炒作中国的楼市问题，把这个问题看得有多么严重，但是我用一个大问题掩盖另一个生死问题，这用围棋上的术语，就叫交换。大家都觉得老大哥必须保楼市，这已经是宇宙真理了，但是你如果换个角度，假设这个大前提不存在呢？你仔细数数老大哥的历史，远的80前不提，近的比如90年代，这才过了多少年你就觉得老大哥改吃素的？历史上比这更严重的事情多了，只有吃饭的问题才是本质问题。况且到现在你还买得起五万一平房的那也绝不是老大哥要同情的对象。



2、暧昧的美联储。我在很多论坛上看到一种论调，那就是中央会无限印钱，信贷猛增，所以未来一定是通胀，现在所有的人都抱着一种念头，就是疯狂抢购资产，等以后货币狂贬了之后扔一堆废纸给银行，问题是，未来真的会这样吗？这些话表面上看，似乎有点道理，无限印钞好像很符合我们对过往的印象，不就是缺钱，不就是欠钱，那就印啊。但是这件事有一个前提，那就是中国必须是一个闭关锁国的国家，内外资本完全无法流通，否则你印钱好啊，那有什么可怕的，你印到人人工资一两万，我出国潇洒去啊，我出国购物去啊，楼市汇市只能保一个这么简单的道理你们都说的出来，为什么你们会觉得无限印钞这事可行？要是汇率不倒，印钞有啥可怕的，到时候人人用雅诗兰黛，人人开宝马，人人背LV都不是梦，你们怕啥？



问题是，这可能吗？



中国的外储顶不住啊。而且，这个事情本身有其客观规律，08年全球金融危机，大量避险资金进入中国，所以推高了资产价格，央行可以印的出钞，但美联储进入加息周期，在加息周期用宽松政策？这是嫌命太长吗？这会直接刺破资产泡沫，导致资本进一步外流，你可以去翻翻央行过去的报告，看看外汇占款的趋势是什么？在这种情况下，为什么有人会认为这是一个通胀的周期，央行会无限印钱？



也许有人说，那怕什么，上手段啊，但是中国是一个产品输出输入大国，他无法隔绝外部的联系，这个月IMF给中国加入SDR后出具了首份报告，肯定了中国的一些努力和指出一些问题，可以看出闭关锁国这绝不是高层的想法。话题回到美联储身上来，自从去年开始加息之后，美联储按兵不动，这一点让市场有点看不明白，有的人认为是经济表现不如预期，有人认为是英国意外脱欧导致了美联储不敢动。但是我觉得这看起来更像是一种等待，他在等什么？那我们来看看如果美联储在上半年加息国内市场会发生什么？由于社会游资，也就是筹码在市场手里，这时候对于资本外流会形成巨大压力，你只要想想过去几年释放了多少流动性就知道这冲击力会有多大。



很多人觉得美国就是一定想要干掉中国，但是这是不对的，美国的财团在中国有着巨大的利益，同时，中国外储使用的是美元，这代表着双方在资本市场的分歧并没有宣传的那么大。现在是一个全球的市场，除了三胖，大家谁也离不开谁，实际上，这一轮新的全球金融危机策源地就在中国。



所以美联储绝对不会想要中国这个世界第二经济体一波跳贬直接跪了，在这点上，双方是有共同语言的。今年年初，美国高层还放话对于人民币贬值不满，可见一斑，同时中国最高领导人也在峰会上承诺稳定汇率，其实中国境内的美元资本全部回流这也绝非美联储的本意，一旦人民币跳贬，这会导致这波加息变成夹生饭，进一步加大美国国内压力，最后变成一个比烂的游戏。



而对我们来说，因为中国现在是秩序的维护者，受益者，我们一年从其中获取了几千亿美金的顺差，怎么可能会想去破坏这个秩序。汇率贬值有利于释放国内的资金压力，刺激出口，但是这个过程不能太快，一旦跳贬，那会引发资金大规模出逃，这个道理就像高压锅一样，缓慢的释放是有利的，但是你直接掀盖就炸了。那么贬值对中国有利，对什么国家不利？当然是世界大经济里的其他国家，你这等于是薅别的国家的羊毛。所以在对待跳贬这件事情上中美是有共同利益的，美联储最理想的是人民币挺住，剪完羊毛就行，绝不是想要这羊带着人肉炸弹直奔家里来。不管美联储为什么不加息，但是在这个事情上的表现，双方体现出了一致的默契，至于这是无意的还是沟通过的就不得而知。



现在中国市场上的社会资金，影子银行全部都给套在一线房产里了，而且套牢盘十分稳固，要知道，这一波暴涨直接翻了一倍啊，你想想这套牢盘能不稳吗？可以说，在加息风暴中，至少老大哥已经把篱笆扎起来了，后面扛几波风暴会不会伤筋动骨不知道，但是至少比原来强多了



3、吹响的集结号。今年八月，信贷数据一出来，大大出乎市场的意料，很多人乐观的以为央行很快会霜降放水，但是这次央行是出乎意料的严厉，8月4日，发改委文件里出现了降息降准马上秒删，央行再次重申稳健的货币政策，8月11日，新华社撰文，中国绝不采取刺激宽松的货币政策，语气十分强硬。为什么会有这样的转变？



因为你们的钱全部套在房产上了，这时候我不需要和你们讲道理了，你们挺住就是了。这就像那部电影，当集结号吹响的时候，没有援军了，老大哥已经撤了，你们好好的站最后一班岗吧。在八月的数据，有一条十分重要，但是容易被很多人忽略，那就是M2增速降到10.2%，这是历年新低，实际上已经标志着货币政策开始真正转向，按照市场传导，这一波会在年底前反应出来，时间大概是11到12月，那么今年的六月，就是中国地产的极值。



如果我们来重新梳理下路径，差不多就是这样的：中国一线房产6月达到极值，开始转入稳健货币政策周期，年底楼市开始松动，因为有聪明人开始准备跑路，这时候的表现就一个词：震荡，同时经济开始准备全面迫降，估计会在明年全面着陆，同时美联储加速进入加息周期，人民币汇率贬值窗口关闭，不会再贬了，老大哥在两三波加息后压力全面增大，也会开始跟随美联储的步伐，这标志着新周期的彻底建立。这个周期钱会非常值钱，同时，个人背负债务会十分痛苦。



以上就属于个人的一点脑洞大开的产物，如果未来央行继续霜降，你就可以把他们当路边社报道，说明老大哥的智商的确不足以负担这么大的阴谋，但是如果央行坚决执行稳定货币政策，同时美联储开始加速进入加息周期，你也许就该重新考虑下个人选择了。



02


另外，现在的市场是在通胀还是通缩，有个很直观的数据，PPI和CPI，这两个数据近年来都处于连续的低位运转，CPI更是连续两个月处于1时代，这说明连放水都拉不起物价了。这绝非是很多人说的钱都去楼市了，而是货币政策已经失效的前兆。实际上，按照经济学的观点，适当的，轻微的通胀是有利于经济发展的。但是从各方面的数据来看，现在是连放水都刺激不起物价。



换美元我觉得没必要，因为只有一种情况下，换美元是大赚的，那就是彻底崩溃，以老大哥的能力和目前的态势，不至于到那一步。你如果只在本国内流通，美元的流通性太差，而且收益并不高。



对于大多数人的情况其实各有不同，所以不好给出具体建议，但是有一点我认为是可以说的：那就是不要欠债。现在的经济形势有点类似于上世纪90年代末，但是那时候大多数人外债都少，所以体会的并不明显，但是这一轮危机会给很多人补上这一课。而且那时候中国是在风暴外围，而这一次是在风暴中心。



这个区别最大的问题就是一切以阴谋来看待问题，经济运行，世界运转是有其客观规律的，在我看来，目前中国的经济一切都还是在规则内运行，他的所有行为都是符合现有规则的，都是可以解释的。最后谁会成为倒霉蛋不是国家决定的，而是经济规律决定的。中国历史上不是没有不讲规矩的时期，80年代懂经济的人少，不讲了一次规矩，结果引爆了危机，吓得某人上来以后，直接把央行不准在一级市场购买国债写进了法律，现在懂经济的人多，至少技术官僚都是喝过墨水的，那样的时代早就过了。



不会太迟，美元只要接着加息，最多不会超过两波，聪明的资金会想从楼市冲出来冲击汇市，但是楼市本身就是流动性很差的项目，所以大体上只要第一波释放掉，楼市的钱就全埋里面了。房产现在实质已经塌了，除了个别城市，大部分城市根本没市场，市场上的新闻很多都是房托放出来的，你要测试你本地的楼市很简单，你周围亲戚看看有没有要真卖的，对比今年的价格挂低两成出去，成交不了，说明你们当地的繁荣全是虚假的，要是你按去年前年的价格出还是卖不掉，说明已完。



今年我们搞了个大动作，叫营改增，实际上就是把财权上缴，逐步从地方收到上级。过去扩张时期，各地有钱了，队伍就膨胀起来，养了太多人员，现在日子不好过，支出肯定得减少，我估计以后的动作就是上面统筹，保证你基层不会出现以前90年代有的县城出现欠薪的情况，但是支出是有定额的，所以当初外围膨胀起来的人员应该会被逐步调整。按照惯例，好城市的公务员肯定会好过些，小县城的公务员日子又要回到90年代。



中石油40块一股的时候，你会想出无数的理由解释他值40块，现在他只卖7块钱你买吗？你们还年轻，上海房子只要4000块一平还送户口的年代你们没经历过罢了。楼市的问题说白了就是资金的问题，他是一个资金密集产业，只要资金一收紧，他就难以维系，今年这一波本质上是实业挤出的资金和社会游资在一线大搞配资。你只要看资金面一收紧，这个就得完，美元加息会导致外资进一步流出，楼市就面临风险就是这个原理。而且今年从5月以后，央行的政策就是收缩，这一波会在年底传导出来。大通胀要符合市场逻辑，央行变不出钱，基础货币在缩水，他选择扩大货币乘数不过是在对冲罢了，想印钱也是得符合市场规则的。



不符合规则，只有彻底变废纸一条路，这是不可能的，因为货币本身就是政权存续的标志，还有控制力的情况下，没有任何政权会容许自己的货币变废纸，所有一切东西在触及这个底线的时候都是可以抛弃的。战争的确是条去产能解决通缩的路子，这也是上个世纪初那时候的大国选择的办法，但是现在这条路子风险太大，不确定因素太多，我认为不至于。更何况现在是全球通缩，大家的问题都一样，这时候第一个跳出来是当雷锋当靶子，牺牲自己造福其他人。



03


有无数的朋友说我们会无限印钞，那么我要先强调下，至少在目前为止，我看到的情况，我们印钞都是有理论依据的。上次没有理论依据印金圆券的那位现在还在流亡桃花岛呢，所以这是关系到权利的大事，经济的问题再严重也没权利严重。那么我们就来说说印钞。



第一，首先是外生货币，这个很好理解，你干出口血汗工厂拿回来外汇，或者别人来投资，带来一美元，你给他兑成六块五人民币，这样，央行就能有了六块五人民币的本钱，然后再通过货币乘数，让下面的商业银行通过放贷把水放到市面上去，这个放贷工具里最好用的就是房地产和上下游相关产业，所以说房产是过去中国最大的印钞机这点的确没错，但是注意了，外储是因，房产是果，因果因果，没有因就没有果。中国目前的经济秩序，本质上是某人一手打造的，不管风评如何，但是他的确是一位中堂一样的人物，实业和财政方面的先不提，在金融上，他制定了银行法，规定了现在央行运转的大框架，加入WTO，带来源源不断的美元，这是市面繁荣的基础，而同时，最重要的是他给人民币找到了美元这个最重要的锚点，这是一整个的体系。



人民币在市面上号称小美元，你就可以知道他的特点，最主要的是找到美元这个锚点后，他可以彻底借用美元信用，所以外储是老大哥的根并不仅仅是我开篇说的那么简单，在这个章节你会发现更多深层次的东西，因为很多历史和政治因素，特别是80年代经济上的表现，人民币有一个锚点，取得信赖是十分重要的（额，自己体会，某些原因我就不展开了），这不仅仅是武力可以提供的，你只有有信用，别人才会来投资，才会相信你不是三胖一样的东西，你看三胖今天说开放就能开放吗？不可能啊，我要你那些废纸干啥。（当然，也许哪天三胖也聪明了，以人民币为锚弄币改，说不定他还真能吸引中国资本）。



所以这个锚就是一切的基础，大海上船只没有锚就会飘走，这个体系居然可以在某人之后十多年没有大修改的情况下独立运行，可见它的强大之处，而且从这个基础你也可以看出中美在经济上是多么的紧密，双方实际上是一个利益共同体，这个利益共同点是双方不会爆发冲突的真正基础，什么俄国中东那都是扯淡的路边社说法，但是有一个问题，在美国强势周期，美国需要对外输出美元，对内输入商品压制通胀的情况下，这个体系是完美的，但是一旦美元需要收缩，你这个就很碍眼了，对双方都形成了杀伤，首先是中方高达几千亿的顺差，简直不能忍，所以你要再继续贬值，美国也不同意，第二是美元回流，导致人民币的锚开始松动，所以中国前段时间开始储备黄金，实际就是为了稳定本币，要知道，美元之前，甚至包括美元都是金本位（有某些时间黄金不够了，以白银印钞），所以黄金的确可以起到一定的锚的作用，最大问题就是数量太少，少到跟流通货币比起来可以忽略不计，所以这就进入第二个章节，内生货币。



第二，内生货币，这个理论的研究在西方真正的开始成系统，来源于凯恩斯，没错，从这个章节开始，你会看到越来越多熟悉的词汇，实际上，老大哥过去几年的动作直指币改，就是打算开始用内生货币来弥补外生货币的流失，一堆水货经济学家只会跟着瞎参合，写出来的东西没有一篇能看的，弄一大堆故弄玄虚的词汇来忽悠人，连老大哥真正的目的都看不出来，这完全是摆在桌子上的。我一直觉得经济学就是要让人简单易懂，四个字能说明的不要写5000字，而市面上的文章，一堆数据，经常是七八十个图表都不知道他在谈什么，观点朝令夕改。OK，回到这个话题上来，国内关于这方面的著作，目前比较权威系统的有《中央银行与货币供给》，作者是盛*松成，翟春。盛*松成，现任央行调查统计司长。于是，你可以看到越来越多重要人物开始浮出水面，然后把这些珠子串成一条线，主要脉络就出来了。那么内生货币是怎么产生的？你把上面那本书读明白了就有系统的认识，当然了，我知道大多数人不读书，可能你直接翻也读不懂，那我直接放结论：金融创新推动货币内生性。还是看不懂？OK，再缩成两个字：股市。



在西方，股市是一个十分重要的工具，就是因为他不仅仅是一个融资场所那么简单，同时他还是货币的源头之一，所以你可以想象为什么我们说现代经济学里凯恩斯主义这么重要，大家看经济里，股市是个重要指标，就是来自于此。这和中国股市有着本质区别，中国股市曾经是一堆国有企业烂帐没法解决，所以干脆上市融资，所以我们发生股灾那叫赌场失火，重新装修就能开业了，美国发生超大股灾，那就是经济危机，性质和你炸了美联储差不多，所以美股必须讲究公平公正公开，监管的十分严厉就是在此，曾经有香港某些人还以为那跟港股一样，想去内幕交易，然后被FBI叫去喝茶原因就在于此。



那么他的原理是什么呢？这是很难直接描述的，大体上，就比如特斯拉在股市上市了，业绩冲天，但是他现在产能不足，于是要扩大生产，就去找银行信贷，银行觉得你业绩好，没有偿付压力，给出贷款，于是特斯拉拿钱去买厂房造汽车拉动经济，于是这时候，货币的内生性就产生了，银行对自己的贷款负责，一旦出事，本金出了问题，被挤兑了，那就破产，于是去年国内也出台了银行破产法，破产后你的存款最多只赔50万，你可以看出这是一环跟一环的，所以美股的数据必须真实，一旦虚假，出现大面积的银行倒闭，整个国民体系就会出问题，所以在对数据造假上，监管机构十分严厉。



同时，这还会让银行出现很大不同，那就是中国现在银行十分粗放，简单说就是吃利差，毫无技术含量，因为太复杂的东西，从业人员素质完全跟不上，但是一旦这些体系打造起来，对从业者要求会增高。中国的银行之前必须高存准，因为他的体系十分原始，从业人员素质不高，还有体制内的因素，所以准备金就必须高。那么回到那个话题上来，具体到股市，有什么变化呢？注册制。又一个熟悉的词。这就是要进行货币的内生性改革，彻底把一个赌场变成印钞厂，所以你可以知道老大哥这两年在股市的动作是什么意思，结果出现了那次股灾，导致注册制的启动延后，所以你可以理解有人这么黯淡离职的原因，要知道，这个级别很少会这么不体面…嗯，我们就不多说了。所以从这个章节，我们可以看到过去几年中国经济改革的一些主线脉络。



04


说完了货币的话题，我们再来说说钱的事，我不止一次听人说M2要爆表啊，所以要通胀啊等等等，在开始这个话题之前，你要知道钱的本质是什么，否则你只会被人忽悠的满街跑被人卖了还替人数钱。



其实M2并不是真实印出来的钞票数，央行真实印出来的钱在央行公布的资产负债表里，有一栏叫储备货币，差不多29万亿左右，其中23.5万亿外汇占款，5万亿本币，数量是不是少的让你意外？这就是所谓的基础货币。



那么这29万亿是怎么变出149万亿M2的呢？很简单，假设银行准备金是17%，放出去贷款后进入流通领域又变成现金进入银行，这样反复运作，最后一块变五块，这五块就是货币乘数（以上描述肯定不严谨，为了让你们易懂简单说说，其实准备金率并不直接影响货币乘数，因为贷不贷是下头决定，同时还有各种其他因素）所以你只要明白了这个原理，一切就明白了，过去的十几年，中国的外汇占款飞速增长，这其中有很大一部分是中国干血汗工厂换回来的，08以后，外来资本的流入又带进来了很大一部分，一直到14年达到了顶峰29万亿的外汇占款，所以，因为有这些外来资本的迅速流入，中国的M2迅猛增长，尽管央行的存款准备金率一路从07年的9%，上调到12年的顶峰21%，但是因为输入的外汇占款的猛增，所以可以在市场上投放出天量的输出，加上12以后央行开始降准，所以你们感受中的物价飞涨基本来源于这段时期。而这一切在这两年形势彻底转变，首先是外汇开始流失，这代表什么？



代表每流失一元美金央行就得注销6块多人民币，外汇占款的飞速下降虽然不代表基础货币就一定会暴跌，但是时间长了，你就知道这长期趋势一定会是国内的流动性开始收紧，这时候央行开始降准，就是为了对冲这部分损失，放出更多的信贷来弥补流动性的不足。所以结论绝对出乎你们的意料，大概是从14后15年开始，央行并不是在印钱制造通胀，而是钱已经快没了，他在注入流动性来拯救市场。你是不是觉得这两年时间钱越来越难赚了，企业越活越难，这就是市场在通缩的表象，因为大家都没钱了，没人敢花钱。央行想要放水刺激出通胀，但是无果。那么为什么有的人觉得在通胀？这就是这个货币政策的问题所在。欧美长时间救市之后，总结出一个经验，就是长期使用货币政策后，货币政策会出现失效效应。怎么理解？



当你制造出一个长效通胀周期之后，产能严重过剩，这时候市场需求不足，你再注入流动性，他不会流通到你想要的地方去，而是开始在某个领域空转，因为资本是逐利的，这就是前文说的，你降准后，贷不贷，怎么贷是下头的银行决定的，现在做实业的全部亏钱，他放贷必然不会给实业公司，实业也不想借，最后大家一起借钱去赌博空对空。所以，七月的数据出来，新增贷款102%为房贷，这实质上就是货币政策接近失效的反应。那么回到前文中来，现在的大趋势是什么？美元处于加息阶段，外汇占款即使在老大哥的强力扭转下，不降已是万幸，在这样的大趋势下，是不可能有通胀的，你钱都没了你怎么通胀？



央行的货币政策使用并不是在制造通胀，他的每个释放流动性的举动不过是在弥补市场的损失罢了，而且因为货币政策接近失效，恐怕很长一段时间内他也不敢继续再有大动作，毕竟放水也是有成本的，呆死坏账多了，到时别说兑美金，光是人民币提款就能威胁银行的生存，所以从去年开始就有一句话，叫堤防系统性金融风险，你想想什么叫系统性金融风险？其实这些报告都是很有价值的，你得学会看懂这些报告。



人类往往是会倒霉在自己的经验上，就像那句老话，参谋们永远在为上一场战争做准备，过去三十年都是通胀，他以后怎么可能不是通胀？但是其实这个世界是在永远变化的。我发这个帖子不是为了证明什么，现实里科幻的情节多了，很多国家的选择也往往是非理性的，但是以后每次你在做选择的时候，你可以多想想这件事背后的原理是什么，总比被人一忽悠就去接盘好多了。



05


我们所说的货币，也就是那张红纸，那是必须要有载体的，没有载体，那下场就跟大明宝钞和金圆券一个样，不是你想印就能印，你必须在逻辑上能够自洽，不开玩笑的说，要是有人能找出一套全新的印钞办法，不同学界以往的路子，诺贝尔经济学奖就是你的了，虽然现在排队领奖的多了，但是你插队绝对没争议。



那么多国家因为最后实在印不出钱了债务压身，只好选择对外扩张，难道他们不知道接着印，印个没完来赖账吗？这原因当然不是因为他们太善良，不够流氓，你想想是什么原因让他们宁愿铤而走险也不走这条路？到底是什么样的东西会比战争更可怕？你仔细琢磨琢磨这句话。



我们前面说的是为什么没法印，印不出了，这个章节要说的是不敢印。这个章节我删减了好几次，保证现在就是洁本了。首先这要从一个现象说起，从08年以后，M2一直猛增到八九十万亿一百万亿那个阶段，反应在市面上的就是物价飞涨，人工飙升，今天你去菜市场买把菜五毛，下个月也许就变成一块了，一个馒头从一两毛升到个把块，市面上什么都在涨，我工人干活的工资也得涨啊，你不涨我活不下去啊，还打什么工，我不如回家种田，什么？你叫我爱干干不干滚，那行，我真滚了，反正市面上的公司工厂多了去了。你不加钱就真找不到人，因为整个社会的成本在上升，各行各业都在扩张，这时候整个社会需求都是在上升的，这才是最典型的通胀。



物价迅猛飞升，工人全部失业那不叫正常通胀，那叫恶性通胀，是社会秩序崩溃的表现，你们是不是南美委内瑞拉看多了觉得这是正常情况？这才是最不正常的。这种情况你还考虑毛的资产能保值，买把菜刀防身才是对的，哦，也许那时买菜刀都得用以物易物了。这种极端情况不太可能会出现，因为极端的情况必然是极端的条件引起的，比如外储耗尽，进出口停滞，市面上的钱就失去了锚点，就会爆发。请注意，这种极端情况是最糟糕的，任何国家都会极力避免的，这也是我开头说的，什么东西是比战争更可怕的东西的原因。我记得那时候有个笑话，就是小时候的梦想是工资两千块，坐办公室，现在终于实现了。这句话背后反映了两个真实的场景，第一个，通胀的年代，第二，中国曾经经历过通缩。通胀的年代你们的年纪相信是经历过的我就不讲了，通缩的年代是什么样的呢？就是那句话里描述的，好工作难找，有份好工作就是工人最大的理想。这个时代大概是90年代末，对应的是下岗分流，大家都是朝不保夕，那时候上海房子一平4000送户口没人要，为什么，我得先吃饭啊，我还得养家糊口啊。所有的人都在储备过冬，一拿到钱就收起来，根本不敢花，这就是通缩，什么房子，在生存面前不值一提。



好了，言归正传，回到那个话题上来，那个时段M2猛增，反应到市面上就是通胀，那么，从M2猛增到149万亿的这个阶段，为什么你们没经历过这样的场景呢？我要说你们早在通缩里了，你们肯定会说我胡说八道，这两年房租都在涨，怎么可能是通缩？但是其实人的思维是有惯性的，但是只要你注意，你就会发现这两年除了房租，物价整体是平稳的，除了个别因为供需关系和季节关系引起的价格波动，大宗商品，各类零售产品的价格不止是平稳，甚至可以说是下降的，你关注的只是季节性的供需性的涨价，你以为那是通胀了，其实不是，当他们回落的时候，你并没有注意到。我知道你现在思维的本能想抵抗这句话，不要紧，你一年后再来看，你会发现我是对的，当然，我们现在有分歧，但是至少你会认同，这两年没有出现当年那么大的涨幅，物价整体趋于平稳。那么是什么造成了这种情况，按理说，M2的增幅一点都不少，50万亿啊，不应该直接在物价上反应出来吗？



这里要先介绍一个人，海曼明斯基，他是一个至少值得一个诺贝尔奖的学者，但是当世界发现他的价值的时候，他已经去世了。那么什么叫明斯基时刻？简单的说，资本的三个阶段，第一阶段是正常的经营，企业可以偿本付息，第二阶段，信贷大为扩张，激进的投资之后，企业发现自己的净利润只能够还利息，本金还不起了，第三阶段，危机阶段，这时候债务快全面爆发了，因为连利息的窟窿都快补不上了，企业必须不断的拆借，夸大自己的资产来延缓债务爆发，这叫旁氏借贷。也就是说，其实，大量的社会融资都已经被用来进入旁氏借贷的循环当中，市面上的资金越来越紧张，这时候的宽松，其实钱滚到市面上的并不多，所以当然不可能冲击物价。这个数是多少？彭博社估计去年15.6万亿里至少一半多进入了这个循环。



那么这个循环有没有可能进行下去，当然不可能，信贷借出去的钱都是得还的，我存本金在你那，你拿出去贷款，最后我上门要提钱，你给不出来，这时候银行就有破产的风险，所以银行放出去的钱不是白放的，一定得保障安全，至少坏账率要在合理水平，所以再松下去，银行有全面破产的可能，所以接着放，央行绝对不敢，接下去一定是收紧货币。这就是第一个大问题，债务问题，其实现在既然决定要紧货币，那不如先美联储快一步加息，这也会阻止资本外流，但是这会刺破债务问题，在中国没人敢承担这个责任，所以最后一定是拖到没法解决了才有动作，等美元加息了再甩锅美帝。



第二个问题叫产能过剩，也许后面会详细说说，这里简单的说一下，中国现在的问题就是做啥都不赚钱，这就是严重的产能过剩，就是因为产能过剩，所以放出去的信贷只会变成坏账。你做什么赔什么，最后只能拿到村头赌钱，这可不就是坏账吗。现在和08年的时候最大区别也就是在这里，那时候是社会需求扩张，所以价格每次上涨都是真实的，能支撑产能上涨，但是你现在是需求下降，价格上涨是去产能去出来的，这有本质区别，所以每次价格回升都是假阳，因为价格上涨，信贷支持，产能恢复，价格立马回落，表现出来的特点是每轮涨价绝对涨不过前期顶部。一到点他就得往下。



但是同时，你注意了，就是因为中国是世界工厂，所以这也是不会发生恶性通胀的原因，像委内瑞拉，石油一回落，啥都得进口，没钱买他就得破产，但是中国可是世界最大工厂，所有种类一应具起，你涨价？太好了，哥们上，马上就给你做的没利润了。中国没法做的东西不多，CPU那玩意日子紧一紧就完了，又不是必需品。所以只要人民币保持稳定，外储没见底，世界工厂绝对不会发生恶性通胀。我相信这道理随便一说很多人都懂。所以以后的日子就是回到紧缩的日子，去产能去债务，考虑到现在庞大的债务和产能，这会是一个长期过程。



其实回头想一想，一切的根源在当初就已经决定了，当初人民币应该一口气涨到5，这样就不会有太多输入性膨胀，太贪，结果输入多了，大举举债，产能扩张，到最后做出来的卖不出去，市场通缩，陷入旁氏借贷，最后产能债务一起压顶，其实一切的根源，如果当初重来走另一条路会完全不一样。最后，我跟你们说个段子，你们不要对银行的债务太悲观：最近两年P2P理财线上金融飞速发展，反正我也不知道为啥，满大街突然就出现了这东西，而且规模大的好像也没人抓。最后，你惦记别人的利息，别人惦记你的本金，钱飞了，本金利息全没了，P2P跑路了。那这里钱干啥去了呢？一部分当然是骗钱的拿去挥霍了，但是这些骗子其实当初还是有远大理想的，想要快速做强做大，反正要通胀嘛，18%利息算毛，以后都不是钱，反正这钱是到处流，最后都当了接盘侠，套住了，没法变现，跑路吧。那你仔细一想想，他接的是谁的盘呢？反正世事就是这么巧合，当然我们不能说这是设计好的，反正这种事情就是各取所需吧，愿赌服输。



06


说个题外话，我们人民币想国际化是要配套很多改革的，首先是要自由浮动，不再由政府操控，第二是财富要有载体，你现在地皮是国家的，矿是国家的，外国人拿人民币什么都买不了，总不能拿着来一二线炒楼吧，你会想去莫斯科炒楼吗？所以这会是一个长期改革的过程，不改革就很难看到前途。



我们现在还是在美元体系中运行，现在是美元加息周期，全世界的美元要回到美国那里去，所以流动性谁都缺，就跟涨潮落潮一样，然后美联储顺势完成缩表。



这一次是美元从0利率回归正常利率，而不是从正常利率走高，来压制国内过热，耶伦其实早就告诉你了，美联储为什么要加息，就是因为如果美联储不加息，未来一旦再发生危机，那美元就裸奔了。也就是说，现在加息是为了以后有空间降息，否则美联储没有武器抵御下一轮危机。这和现在的世界大经济形势是一样的，大家都没有走出泥潭，所以才要继续准备过冬。所以虽然美元处于加息阶段，但是这一次的美元相比于历史处于弱美元阶段，而不是真正的强势美元，所以即使加息，美元指数应该也不会太高，同时，正是由于经济没有恢复，所以加息的机会转瞬即逝，所以这一波美元的加息速度一定会让你瞠目结舌。所以我的判断和格林斯潘一样，美联储接下来一定会迅猛加息，毕竟现在夜长梦多，现在这世道谁也不知道会出啥意外。



于是在这样的背景下，我们只能收缩。现在国内的货币乘数扩张也已经达到了极限，未来央行不仅不可能像过去那样宽松，还会收紧货币政策，从而对房地产造成压力。



对于有些人的状态其实我看的很清楚，对于刚需，我同情你，但是有的人欠了一屁股债，然后来天真的以为钞票会无限的印下去，最后印的纸币作废，从而自己也可以赖账，对于此，不要多想了，坚持到下轮货币扩张周期吧。



房价一旦下跌，房子就会变成风险资产，银行就会开始惜贷，现在房价前几的城市不用杠杆根本撬不动。现在信贷扩张已经到头了，我估计以后有贷款额度也会先给一手房解套吧，你想想要是二手房收紧信贷会是什么情况，按现在的房价，就算是首付六七成，谁能一口气拍出几百万现金？不开玩笑，这跟全款区别不大，买得起的就买得起，剩下只付得起首付的也接不了盘。



个人借贷对于银行现在肯定属于优质资产，你别看有的人说房价跌了就甩楼给银行，真的跌了敢不还钱试试？让失信者寸步难行，你以为这句话是说谁的？中国没有个人破产，你要是贷了200万，最后断供了，拍楼卖了100万，剩下的100万还得接着还。相比起来，企业大多都是有限责任，直接破产你还真没什么办法，更别提有的不要脸的还敢提债转股。银行对这些企业没什么办法，对个人花样多了，国情就是这样的。其实炒房的人远远比你们想象的聪明，但是在大时代面前，这点聪明是不够用的。



所以在美元加息周期和我们国内产能过剩及货币政策失效的背景下，只要我们选择放水，如果不是精准滴灌，本来假设你要降准补充的是60个行业，其他59个行业全部亏损，这时候必然导致一个情况，降准的钱全部跑到一个行业去。所以最后就是造成了一个行业的泡沫严重，其他行业加剧通缩的情况。如今已经不是央行想不想放的问题，他敢接着放，出来的全会转成不良贷款，债务会越滚越大，银行会破产的。



事物的客观规律不是以我们的意志为转移的，很多人老是意淫因为XXX很严重，所以我们一定不会让他发生。你想多了，从50后开始，违背客观规律的是什么后果应验过不止一次了。我通篇讲的就是现在已经到了那个时刻了，印不出，不敢印，没法印。不要再意淫因为XX很严重，所以我们不会让他发生。现在是XX已经发生，我们正在补救的问题。不会有奇迹的，我就是看明白了才敢这么说。



07


有很多读者问我房子的问题，那些说房子下跌就会被抢购的人，完全不知道房产价格一旦破裂，那就一文不值。



房地产的核心是什么呢？有人说是户口，是房子附带的资源，是人口的涌入，其实这都是表象。房地产的核心就一个字，钱。房产问题就是资金问题，房产现象就是资金现象。有钱进来他就涨，没钱进来他就跌，其实这道理很多人也慢慢总结出来了，但是他们分析不出钱以后会多还是少。



所以外汇飞速增长，央行释放流动性全进房地产的时期，他绝对不可能跌，他还得涨，你再调控有个鬼用，下面火这么旺你不把他扑灭了你指望上头凉？反过来，外汇占款飞速下降，央行全面紧缩你指望他能涨，他能拉的住价格，这可能吗？



现在一个月信贷就得几千亿，加上居民存款消耗，你怎么一个月也得一万亿，一年十几万亿才能拉住房产，你以后有这么多钱吗？其它的都是边角料，最后还是钱说话，所以这事很简单，你们盯死钱就行，外汇占款继续下降，央行继续紧缩，他就涨不起来。



当年的四万亿是以美元流入为基础印出来的。美元流入，地方愿意借，这才有后来的结果，那四万亿不是凭空出现的，恰恰就是符合了货币原理。最近几年债务猛增，那是因为近年内滚动的M2实质大头全是旁氏借贷带来的债务增长，现在的债务杠杆是经济最大的问题，与产能过剩并列，甚至我觉得这个才是优先度最高的问题，楼市在这两个问题面前都不是问题。



没有居民贷款，这个月M2已经下降了，这几个月趋势就是企业降杠杆，居民加杠杆，老乡冲锋在前。不可能的，这要是能循环，世界上所有国家都这么搞了，你要刺激生产，借出去大量的钱，这些债务最后一定得合理，不然周期就是进入了旁氏借贷，不然这些债务连借钱还利息都会给不出来，而且也没银行敢给了，央行从8月开始，一定会收缩货币政策，因为再放下去，银行就得全部领便当了，银行破产比国企破产严重多了，这也是我说的，为什么说货币政策的拐点来了。货币政策的拐点一定是楼市的拐点，不知道有些人能不能撑到下一轮货币周期。



经济一旦进入通缩阶段，你不能按现在的收入去预估，可能投资啥的都不赚钱，能有工作就是硬道理。另外，我的建议是，不要急于买房。今年上半年所有的资金已经全部进楼市了，绝不要相信楼市还能涨，那是房托吹出来的。你再拿一段，说不定拐点就来了，这个时间绝不会太长，到时候你就看明白了。



最典型的比如商业地产，就是商铺那类的，前几年的口号是一铺养几代人，现在你看商铺还有人要吗？金融属性越强的产品，一旦跌价决没有任何人接手，直到跌回他本来的居住价值属性。



这里有很多人是刚需，你们的苦恼我很理解，你说，让你下定决心卖房去睡马路，这个肯定不现实。不过既然是自住，一两套的也没必要折腾，只要你不是作死炒楼的，贷款一般也不过几十万，熬一熬，几年就过去了，下一个周期来临了以后日子就会轻松一点。所以过一段时间，如果我说的这些东西应验了，你也不必灰心，曙光就在前面，当你绝望的时候你想一想就有盼头了。其实在我看来，这个周期的前奏已经过了，现在已经进入中期，再过个两三年就进入尾声了。



很多时候普通人就是这样的，不知不觉的，当你发现事情发生的时候，其实已经快结尾了，但是你还以为才刚开始。如果你不知道这是为什么的话，你只会感受到，物价渐渐开始平稳了，市面上的生意开始不好做了，越来大家越没钱了，都在借钱，然后资产泡沫全破了，你看玉石文玩古董红木这些泡沫这两年有没炸的吗？然后企业发不出钱了，慢慢大家都开始裁员减薪下岗了，最后，所有人慢慢开始达成共识，新周期来了。错了，这时候这个周期已经快走进底部了，马上再过段时间又是新周期了，这时候满地的资产，但是大家只要钱。



所以普通人的人生就是这样浑浑噩噩的过了，几个潮起潮落，一辈子就过去了。所以你们其实是幸运的，这个世界上，正常人都会经历几个大转折周期，但是很少有人会完整的体验他的整个过程，往往是等他们发现的时候就已经结束了，所以你要好好的看，你看明白了整个过程，你的人生以后就不会吃大亏。



而且大多数人看问题只会看表象，看不到事物的核心。什么叫事物的核心？就举个例子，前几天还是个把月前我在步行街上看到一个报道，有人雇人买了一堆蛇去放生，最后那蛇跑的整个村子都是，太缺德了，而且怎么会有人这么傻，大体上评论都是这样的。



但是问题是这事不符合逻辑，中国人傻吗？当然不傻，中国人最大的问题就是太精明。所以买蛇放生，特别是一大堆蛇，我不信。我把这事修改了下，你们看看这样是不是更符合逻辑：这个村子在山里，附近有个养蛇场，现在销路不太好，继续饲养，那是赔钱的，而且不知道还要赔多少，你杀掉嘛，自己吃数量太多，储存啊，人工又是一笔开支，所以场主及时止损，找两人给你放生了，你看看这事是不是符合逻辑了？而且这事背后又可以找出更多东西，蛇的用途主要有肉，对应高端餐饮，有皮革，对应皮具加工厂，次要用途还有医药等，所以这事的背后，是高端餐饮和皮具这两个产业链不行了。过去一年，中国各种稀奇古怪的放生事件频发，本质上反应的是中国的养殖业正在走入萧条，而且下游产业正在破灭。



再比如标普前不久刚刚下调了美国某家房地产公司的信用评级到B-级，原因是这家公司的息前利润连覆盖利息都勉强，这家美国公司刚刚在资本市场上大发神威，参与并购某家龙头企业的股票，在当时，我看到坛子里有人说了一句，大意是：XX买股票是因为股票价格低，这家公司买股票是因为股票价格高。这位同志是真懂行的人。如果你能看明白这句话，你就知道为什么地王频出。如果你还不知道，我建议你去看看海曼明斯基，我说的以上故事是发生在美国，与中国无关，大家不要过分解读。以下是中国的故事。



2010年，国资委宣布了所谓的退房令，也就是部分央企还能参与房地产，其他企业将逐步退出。在那个时段，也是一个地王制造的十分疯狂的年代，09年中化40亿拿下广渠地块，疯狂的让败北的潘石屹大喊，他就是盖房子不花钱他也得赔。是中化方兴的领导比业内多年的领袖之一潘石屹更懂大势，更懂房地产，所以以那个价格拿地？当然不是，这个中原因你可以细细品味。



所以最后记者写啥你们信啥，他说通胀你们说对，今天肉涨价了，但是跌价的时候他不说，你看年初我买猪肉一斤20一堆人吵翻天，现在一斤都快跌破10块有人关注吗？最后忽悠得你们都以为还在通胀。上面的不能告诉你们正在通缩，要不没人消费就麻烦了，但是你们自己得去找这些道理。所以这就是表象和核心。



08


我跟你们说，大多数学者都是没发迹的时候是水平最高的时候，像郎咸平现在写的东西还能看吗？郭德纲天桥说书的时候绝对是他相声生涯的巅峰，再过十年，爬上去以后我肯定再也写不出这样的东西了，现在想想，还是挺伤感的。



其实人的一辈子碰上这种拐点的机会不会多，也就两三次，抓住一次机会这辈子就转折了，但是切忌不要贪，都是平头百姓别想一口吃成马云，你能上去一个阶层就不错了。



这世道，钱离了手就回不来了。理财产品你得等他跑路了你才知道他拿去干啥了，招标书上根本没有。这些东西说白了就是风险太大，银行不愿意接，挂卖的。更别提其他风险更大的东西，这类玩意你在经济上行期违约可能较小，但是一旦到了退潮期，那就千万别碰。其实就我个人来说，以后那个时期屌丝日子还是可以的，反正你本来也没啥可以失去的，只要别有负债日子不会和以前差太多，说不定还会更舒服，这波苦的就是乱上杠杆的。要是净资产高，那就更好了。



我们东北经济问题最先爆发，同时群众底子薄弱，给点工程大家都有饭吃，有饭吃就不会有大问题。其他东部地区人民还挺富裕的，存款坚持一段没问题，这是危机的应对路子。天要下雨娘要嫁人，老大哥也有走麦城的时候。这个事例正好告诉你，国家不是万能的。



我的判断是从世界上看，2019年这个周期将结束，中国国内的情况看去产能和去债务进度，这种东西只能走一步看一步。能活下来的都是好企业，不要增加太多应收账款，保持流动性，宁愿少利润也要尽量缩短帐期，没人说得清楚，因为货币政策一定是保密的，否则被人知道了时间套利了，这责任谁也负不起，美联储这次是不是要加息，这个答案值1000亿美金。所以再如何，也只能估摸个大方向，美联储要的就是别人看不懂。



新闻大家要学会看，比如这条，发改委：进一步引导利率下行空间依然很大 政策仍须进一步着力。其实我们各部门的利益是不一样的，FGW的意思是赶紧放，不放下面的都快死了 。



再比如，央行副行长：现在流动性充裕 可以支持各个市场，14天期逆回购操作给了市场更多的选择，会继续保持市场流动性的充裕。现在银行间市场的流动性充裕，完全可以支持各个市场。这个新闻其实是这样的，恰恰相反，说的是现在流动性充裕，我们不用放了。逆回购从7天变成14天，其实是提高了资金的使用成本，这是收紧的标志。



所以你们要是看不懂这样的新闻就会被忽悠。另外不管是MLF逆回购这些，都是短期货币工具，不能带来派生货币，目的是保持央行手下各个正规军商业银行的流动性，不是在放水，而且到期还得置换。这种工具用的越多，越说明央行现在不敢放水，所以必须用短期工具来保证正规军的流量不枯竭。你们别被媒体忽悠了，现在是金融绑架媒体倒逼央行放水，什么三天两头开发商跳楼，开发商死了多少那全是在造势。



退潮了，谁能带着自己的钱撤退，谁就是上轮经济周期的大赢家，然后负债的那部分人，就是这个周期的牺牲品，他们来为负责买单。每个周期都会有牺牲品，还记得当年的下岗吗，就是那样的。所以现在的主题就是看好你自己的钱，投资的楼盘都是要有资金成本的，时间长了负担不起，没有资金滚进来，这个旁氏骗局就继续不下去。所以你要是自住的比较多的城市我认为反而抛压不大，但是那些热炒的不行，杠杆加得多的，到时候这些城市会比较麻烦。



是的，以后这个国家要回到老实工作，劳动创造财富的年代了，无贷款很好，你以后会是受益者。现在市面上的繁荣都是欠钱欠出来的，08年以后，债务大举扩张，创造出了太多不属于市面上的消费能力，我在一个三线县城看到的路虎都比美国一个月看到的多，这就像透支信用卡，其实有些人目前的赚钱能力是支持不了这种消费的。



现在就是债务无法持续，前期加杠杆大举借债的需要清算还信用卡了。这些天量的债务，一部分我们打包，低息置换，烂账以后慢慢还，一部分就是转嫁到了其他人手里，就是借贷的这部分人。现在还保有大量现金的人，等于收到了这个周期的虚假繁荣的好处，又没有负担成本，因为全让别人承担了，所以他们是幸运儿。



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如果你看清楚了我以上所有的发言，而且看懂了所有的话，你怎么会不明白我的意思呢？



1、我前面已经说了，中国是世界最大工厂，俄罗斯那是卖石油的，就是我提到的跟委内瑞拉差不多的货色，拿俄罗斯来比，简直似是而非，中国现在面临的危机就两个，债务压顶，产能严重过剩，中国一旦加息，债务危机就可能炸，所以我们必须扛住 2、基础货币投放，你们只要看外汇占款就行，外汇储备那是随汇率波动的，不减少不代表基础货币不减少。3、现在的信贷扩张就是已经到极限，再放下去，银行有破产的风险，我这些前面已经说的很清楚，以后人家来提款，你取不出钱怎么办？而且现在放水有啥用？一放出来全部拿去楼市赌博，以后美联储加息后，这些钱还会去冲击汇市，国内不赚钱了，那行，资本就出国。国家最怕的就是这个，想指望央行放水来给你们解套？做梦。4、中国不加息？只会是名义上的不加，一旦国内外利差迅速减少，人家资本是自由的，你想不让人出国就得给好处。



拿稳你的钱，不要去做任何冲动投资。我们不谈宏观大层面的经济和原理，你看看你的周围，所谓的有钱人和中产，他们手头还有多少人有现钱？



人人都觉得人民币要变草纸了，人人争着投资，个个欠了一屁股债，说起来财产全是不动产，以房子计价都是千万富翁亿万富翁，如果真的实现了，那大概世界大同就要来了。再来看看你周围的经济环境，连互联网三巨头都不招人了，你说现在大家是挣到钱的机会多了还是少了？所有人都在用房子对冲风险，杠杆加上去，负债越来越多，最后消灭流动性，这时候手里有钱的人变成了稀缺资源，钱又值钱了，最后的路径大抵就是这样的。



这一波财富洗牌会是历史上又一波起起落落的机会，首当其冲的就是手头有大负债的人，简单的说就是富人和中产，因为只有他们有资源加杠杆，特别是底层的小富豪，他们已经习惯了负债经营，习惯了加杠杆，他们的发迹得益于历史大潮，但是他们知其然不知其所以然，还以为是自己多么的英明果决，这一次是时候让大家真正的认清自己了。



人人都觉得今年的房产是财富最后的直通车，其实真不好说。拿好你的钱，不要想着去股市搏命，理财千万别买，退潮的时候，这些东西跟P2P不会有太大的区别，一百万最好分三个银行去存着，这时候你就是狗皮膏药，只要你牢牢的粘在历史的大车上，不要被甩下车，下一波大潮来临的时候，你就是最先复苏的人。记得，下落的过程中会有无数的跳升，这都是陷阱，都是假阳，别去抄底，抄在半山腰上的人不值得同情。



这不禁让我想起了香港，他们是不幸的又是幸运的。他们从来没有经历过楼灾，不懂得什么叫敬畏，上次香港房产泡沫破裂，给无数人上了一课，后来得益于中国大陆楼市带动，无数眼看着要被坑一辈子的人又解套了，你看看后来香港房产再次飙升，多少本地人去买？都是大陆人在买，因为本地人已经懂得敬畏，而大陆人不知道，他们没上过这一课，所以香港人是不幸的又是幸运的，而以中国的体量，如果房产套牢了，这辈子只能靠自己人解套了。



筹码没兑现之前就是纸上富贵。一人买房，全家出钱，每一套刚需盘都代表一个家庭未来十几年的购买力全被消灭。或许一业兴而百业衰本身就是一条不归路，最终我们还是要回归到劳动致富才行。



最后，什么是真正的复苏？中国的走势是紧随美国的，当美国开始复苏，开始对外输出美元，对内输入商品来压制美国国内通胀的时候，这就是真正的轮回。

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作者: 浅贝    时间: 2020-3-7 14:50
四万亿卷土重来，现在的楼市，像极了2008年的样子


◎来源 | 楼市团长（tz52801） 已获授权

疫情这段时间，我与朋友聊天，忽然有种感觉现在的楼市像极了2008年的样子，思绪一下子回到了12年前。

那年春节之前中国爆发了几十年罕见的冰雪灾害，5月四川汶川又爆发了8级大地震，死伤近50万人，9月美国爆发金融危机，全球股市暴跌，中国经济急速下行，企业大量裁员，为了挽救经济，高层推出了四万亿货币刺激…

那一年，深圳上海房价每平方1万，腾讯股价8块，猪肉8块一斤。

2020年，深圳上海房价每平米5万，腾讯股价400块，猪肉40块一斤。

那一年，万科高调推出购房优惠，大肆揽客，各地陆续推出两成首付，次年电视剧《蜗居》上线，购房成为此后十年全民热议的话题。

2020年，恒大高调推出75折购房优惠，提前抢跑，线上卖房4万套，销售额突破500亿，诡异的是今年也出了一部跟房地产相关的电视剧《安家》，这部剧再次让人们把经济刺激和楼市反弹联系起来。


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疫情还没过去，我们似乎已经感觉到2.0版的4万亿即将来临。那么这一次中国经济将何去何从，楼市还会再次反弹吗？

我们先来回顾一下2008年到底发生了什么，再从中理出中国社会演进的逻辑。

2008年我们是怎么度过危机的？


“我承认楼市确实出现了拐点，有下降的可能。”

2007年底，时任万科董事会主席王石的一句话砸向中国房地产，一时舆论哗然。随后，王石更是建议：“青年人在40岁之前没有必要急着买房。”

王石喊话的背景在于万科刚刚在北上广深等8座城市进行降价，比最高点下调了5%-30%不等。

房企大佬万科的这一做法让同行怨声载道。SOHO董事长潘石屹认为，万科是在借机抢客，利用自己的影响力“清理对手”，做大市场占有率。

不管是自救，还是一场自导自演的营销，王石的主动出击无疑在房地产圈掀起了一波不小的风浪。

2008年的楼市确实不好过。当年1月，中国爆发冰雪灾害，几百万人困在各大城市的火车站，无法回家过年。为了避免聚集群众引起骚乱，温总理亲自到现场指挥部署疏导工作，鼓励大家要有耐心，政府一定能解决困难，送所有人回家过年。


这场席卷全国，十几年罕见的大雪开启了2008年的序幕，似乎冥冥中已经预示了这一年的中国房地产市场整体的“气候和温度”。

刚开始冰雪灾害并未造成楼市实质性下调，但是紧接下来的事情，令到情况逐渐恶化。

同年5月12日，四川汶川发生了8级大地震，地震烈度达到11度，地震波共环绕了地球6圈，共造成69227人死亡，374643人受伤，17923人失踪，是新中国成立以来破坏力最大的地震，也是唐山大地震后伤亡最严重的一次地震。这场地震还波及四川周边的重庆、陕西、甘肃、贵州、云南，造成的经济损失共计达数万亿元。


地震之后，中国高层尽力恢复经济，但是北京开完奥运会一个多月，美国却发生了金融危机，中国经济立即掉头向下，人们久盼多年的楼市实质性下降终于发生了。

2008年9月3日-14日，万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4处楼盘的剩余436套房源进行打折促销，引发购房者打砸售楼部。随后其他开发商跟进，花式促销一个接着一个……

经济危机叠加着楼市降价，人们再也没有心思买房，他们担心的是企业会不会裁员，自己能不能保住饭碗。就像现在企业受影响，都不约而同地想到了依靠裁员来降低成本，2020年就业形势非常严峻。

2008年那个时候我在深圳，当时街上到处写满了萧条两个字。不少做企业的朋友，年初好不容易投进去一笔钱，却赶上了罕见的金融危机，什么生意都没有，最后只能变卖设备来抵债，含泪将员工一个个打发走。

那个阶段，房子就是烫手的山芋，很多人直接告诉中介，“只要你给我找到一个愿意替我继续供房的人就可以，房子归他。”

但是即便是这样，也很难找到接手的人。人性就是这样，买涨不买跌。楼价涨的时候，排队抢房，抢到无房可售；楼价跌的时候，快速离场，没有一个人是无辜的刚需。

由于我当时有不少资金在手，况且我已经错过了此前2007年的大涨，正悔恨莫及，2008年楼价跌了，对我来讲无疑是一个绝佳的机会。于是我就带着几个相熟的朋友出去看房，最后几个人集中在南山区建仓，买了几套诺德国际、鼎太风华的新房，当时的价格是9000多每平米，开发商甩卖，而且还送家电。

我们同行的其中一个朋友资金不多，没办法在深圳建仓，于是他赶回老家郑州，准备伺机入市。

那时郑州的房价不足4000元/㎡，首付最低两成，还可以分期，100㎡的房子，首付两成不过8万元，首付款如再按1/2分期，即4万元就能郑州有个家。那位朋友就这样买了两套，心惊胆战，天天关注楼市，害怕价格进一步下跌。

然而就在一片哀鸿遍野的背景下，在G20峰会前，高层推出了4万亿经济刺激计划，相当于全年财政收入的80%，全年GDP的16%，这个天量的资金，铺天盖地地涌进了市场。这些资金虽然名义上用于支持企业，但是大部分最终都流入了房地产。

2008年11月27号，中央银行又破天荒地降息，紧接着第二年1月1日正式宣布购房实行7折利率。搞完这些，见经济仍未反弹，继续出招：

1、连续5次降息降准

2、购房最低首付2成

3、普宅契税下调至1%，印花税、增值税优惠

4、支持房企融资，加快卖楼。

伴随着多重政策的刺激，中国经济在楼市的带动下，终于比美国率先反弹，走出阴霾。当时中国很多公司已经现金流枯竭，处于崩溃边缘，如果中国经济继续下滑，美国人比我们更早恢复经济，那么美国财团就会趁机大肆抄底收购中国的优质公司，甚至控股。所幸中国没有给美国人这样的机会。

但经济恢复同时也带来了楼市暴涨的副作用。高层的救市政策于2008年四季度推出，效果于2009年第一季度显现，从此房价一路上涨。

当时最能反映楼市火爆的莫过于房地产交易中心的情形了。早上不到7点钟等待过户的人就已经排起了长龙。开门之后，交易中心内人多到说话必须凑得很近才能听见，连复印机都要备两台，以防正在使用中的突然彻底“罢工”，引起群情激奋。

那一年，全国住宅均价上涨25.1%，为2001年以来最高水平。全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及京津冀等地区城市，其比例更高。

2009年-2010年是郑州房价增长最疯狂的两年，由2008年的全年均价3960元/㎡，到2010年12月的6493元/㎡。上文那位郑州朋友一下子赚了别人十年的工资收入，从此沉迷买房，日渐消瘦。

2009年一部叫《蜗居》的连续剧火遍了大江南北，它讲述了一对姐妹，来到上海一心希望可以拥有自己的房子却遭遇无数挫折的无奈故事。

其中有个片段，妻子为攒钱买房，天天给丈夫吃挂面，丈夫终于受不了了，要求能不能吃一顿方便面，妻子对丈夫说：“一亩土地两头牛，老婆孩子热炕头，但是你得先有土地呀，有了土地有了牛，才能招来老婆才能生孩子呀，连农民都懂的道理。”


从此以后，买房成为了全民热议的话题，而且诡异的是2020年中国又出了一部关于房产的电视剧：《安家》。当年在《蜗居》中买不起房的妻子，终于在十几年后的《安家》买房了，而上海的房价也一路飞涨到今天5万多每平方。

一个人不买房，也许她错过的不是一套房，而是一个时代。中国房价高速飞涨的时代正在逝去，多少人醒悟的时候为时已晚，追悔莫及。

看房地产的未来走势不要看经济学家说了什么，要看大开发商在做什么。

上海徐汇滨江地块，拍下310.5亿的天价，全国总价新地王诞生了！而整个疫情期间，北京8天内狂卖9宗地，价格360多亿。我们在躲疫情，开发商居然在抄底，大量购进土地！


经济学家说什么并不影响自己的收益，打脸并不损失真金白银，但开发商做了什么可是拳拳到肉针针见血的。只要开发商还在拿地，楼市仍然还会继续上涨。人家几百个亿砸在里面都没有跑，普通小市民手里就一两套房，慌什么呢？

作为一个关联达到53个，直间影响9000多万人就业的行业，房地产体量足够大，速度够快，不拿房地产刺激经济？看看各个城市迫不及待地卖地，放松限购就知道了，身体比较诚实，夜壶好不好用只有自己知道。解决经济问题从来不存在既不付出代价，又能度过危机的办法，房地产虽然名声不佳，但是关键时候挺管用。

中国社会演进的逻辑

截至今天湖北疫情仍未结束，中国经济已经出现了下行的迹象，恒大趁势宣布75折卖房，高调抢客，线上卖楼一口气卖了4万多套，锁定了500多亿销售额，大有2008年万科的气势。其后富力、雅居乐、碧桂园等开发商也参与到花式卖楼的活动中，疯狂抢客，像极了2008年的样子。

如果你常读历史，便会发觉很多事情不过是个轮回，加速这个轮回的通常是政策的矫枉过正。很多人跟我说失恋之后再也不相信爱情了，楼市涨了之后，人们同样会说：过去十年，哪有什么长效机制，有的只是权宜之计。哪有什么租售同权，我们复工连城都进不了！

中国就是这样，政策的变化暗含着个人的财富机遇、企业的兴衰存亡，但是很多人只知道埋头工作，从不关心政策。

工作只能解决温饱，暴富还得靠周期。那些聪明的人都极其懂得判断政策，在合适的时机进场，然后赚走一大笔央行货币周期的钱，过去十年他们反复操作，积累了大量的财富。

所有价格上涨本质上都是资金的推动，想在里面赚钱，要做的就是顺应周期，而政策走向就是影响周期变化的最重要因子。因为政策决定了钱的流向，钱就是水，资产价格就是船。钱到哪里，价格上涨就到哪里，水涨船高就是这个道理。

加杠杆，去杠杆都是历史的进程。从来没有不停加的杠杆，自然也没有不停去的杠杆，你要做的就是驱动加杠杆时候上车，去杠杆时候下车。也没有一成不变的长效机制，有的只是权宜之计，形势变了，政策分分钟反转过来。

最近听说浙商银行宣布对不限购城市实行两成首付买房，再结合一两个月前中央银行多次下调利率，不少城市蠢蠢欲动地放松调控政策，疯狂试探高层的底线，企图火里捞金，我开始有点担心2020年楼市会不会重走2008年的老路了。

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作者: 浅贝    时间: 2020-5-6 14:28
快跑！最后的逃命机会 只剩两个月！


中国楼市的神话一个接一个破灭！

买房暴富神话破灭，新上车的那波人，账面财富至少缩水20%以上。

拆迁暴富神话破灭，棚改货币化退出舞台，老破小砸在手里卖不出去。



现在，轮到了学区房。酝酿了两三年的风暴，终于爆发了！



学区房的神话破灭，巨额财富被绞杀，最后的接盘侠将付出沉痛代价！



政策巨变学区房逻辑崩盘！



4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学。



文件明确：


1、自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。   



2、自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。  



3、其他还包括：不仅是幼升小，非京籍明年小升初要看“四证”；新增一所一贯制校，徐悲鸿初中招生暂停一年；小升初对口直升今年增至80%；民办校全部摇号，录取时间排序第一；小学寄宿学校招生电脑派位；防疫一线医务人员子女优先安排入学等等。



什么意思呢？学区房逻辑崩盘！



以前想让孩子上好一点的学校，花钱、托关系都不好使，最后还是得靠学区房。



每所名校都有对应的固定学区房，买了这些小区的房子，就能上名校，概率100%，无非是多花点钱。现在，花钱也没用了！




多校划片，名校对应的学区范围扩大，以前两个小区能上名校，现在可能扩大到四个小区。



问题是，校园还是那么大，教师还是那么多，学区房势必有些学生不能上这个名校。



怎么办？摇号。摇中的上名校，摇不中的上普通学校。



这种对学区房的杀伤力极大！用简单的概率论知识就能讲清楚：



如果一套学区房价值2000万，其中房子的价值1500万，学区的价值500万。



新规定出来后，若名校学区房上名校的概率下降至50%，那么学区的价值就只值250万（500万*50%）。



也就是说，学区房的整体价值也就下降至1750万（2000万-250万）。



以往每年都有一个学位，现在变为每6年1个学位，那么学区的价值还会再下降5/6。



最后一算，差不多学区的价值只相当于以前的1/10。




消息一出来，西城区的业主还是直接炸了，赶紧把房子挂出来出手，想赶在7月31号之前卖个好价格。



所以，有的业主，房子的挂牌价比最近成交价甚至低了几十万！



注意一个时间点，7月31日，新老划断。



在此之前，买了学区房、户口迁到西城区了，还按原来的规定，100%上名校。



在此之后，买的学区房，就采取多片区政策，参加电脑派位或摇号，不能保证一定就能上名校。



最后两个月，跟时间赛跑，老业主慌不择路，新接盘侠着急跳坑！



据中国证券报报道：“看房人明显多了，5月1号一天卖了8套，西城区宏庙和西单片区一天新挂了30多套，有的还没来得及录入。”



任何游戏，基本上都是先到的占便宜，后来的埋单。学区房这个击鼓传花的游戏，更是如此。




最后的新接盘侠，虽然抓住了上车的最后机会，但是也付出了巨大的代价！



过去的学区房怎么玩儿的？过去买学区房，叫投资。



买了学区房，获得上名校的资格后，转手把房子卖掉，不仅不会亏钱，房价上涨还能赚钱。



一套2000万的学区房，说不定最后还能卖2200万，最后赚个200万。



现在买学区房，叫一次性消费。



买了学区房，的确还能100%上名校，但是想转手把房子卖掉，就要难了，没人愿意接盘了。



一套2000万的学区房，最后只能卖1500万。相当于，真金白银花500万去买了个入学资格！



很多人都会想，有这个钱，让孩子上国际学校，或者出国接受最好的教育，不好么？



学区房价值毁灭，才刚刚开始！



学区房价值毁灭 大势已起 快跑！



当下户均1.5套房子，实际上房子不短缺，缺的是依附在房子上面的资源。



学区房炒作的是什么？优质资源短缺！学区房，过去是价值最坚挺的房子，很多城市的房价，都是从学区房开始上涨。



比如，本轮深圳房价。



福田区八卦岭片区本来房价平平，但2019年初传闻这里要建设一所名校，房价随后一路上行。



2019年3月，一套46平方米的一居室成交价为5.6万元/平方米，但2020年3月，同类房子成交价就飙升至8.2万/平方米，一年之内成交价上涨46%！



深圳18.8%的购房者都选择学区房，较之前10%的平均水平，几乎翻了一番，涨的最凶猛的学区房分别是，大冲学校、宝安中学和宝安实验。






趋势起来的时候，总会有一些格外凶猛的回头浪，做最后的殊死抵抗。现在的学区房，有两种截然不同的现象，北京是一种现象，深圳是另外一种现象。深圳就是回头浪，全国名校云集的北京西城学区房，才代表着大势所趋。



西城区这些学区房政策，比如“六年一学区”等等，都是“传闻已久”，如今只是落到了实处而已。



未来，除了西城区，海淀、东城等等北京其余13个市辖区也将全面推广“多校划片”、“六年一学位”等等新政策。



为什么大家都有传闻，因为顶层设计早就有了！



2019年7月份，两个最高机构就出台了重磅政策，剑指教育改革。



这份政策特别需要注意，我们知道，越是规格高的文件，越不涉及具体举措，一般都是指明大方向即可。



这样方便下面的人大胆的开展工作，不用瞻前顾后，有所顾虑，最后导致不作为。







这份最高规格的文件，非常特别，直接具体点出：



民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。



这份文件，通篇未提教育公平，实际上“公民同招”就暗示了教育公平。



因为，很多城市，比如上海，一直是民办学校的教育实力更强，优质学区房都是针对民办学校的。只有民办学校选不上了，才选择相对好一点儿的公办学校。



最顶层直接掐断了这个优先顺序，就是为了促进教育公平。



教育部也心领神会，要求各地，稳妥实施多校划片，采取随机派位方式入学。各地方地方纷纷制定细则，剑指教育公平，屠刀砍向学区房：



北京、深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、南通市、台州市、长春等城市，陆续推出“一套房产六年内提供一个学位”（合法多生育的除外）政策；



江苏2020年将实施“公民同招”、“100%摇号”政策；杭州2020年“公民同招”，百分百电脑派位。



学区房，全靠政策。关键是，这是一个好坏政策概率不对等的游戏。



过去，顶级学区房集万千宠爱于一身，巅峰之后就是下坡路，大趋势也已经改变，以后的每一项政策，都不会产生利好，都可能是利空。



出现100个利空政策后，才可能出台1个利好政策。翻译成投资术语就是，收益有限，风险无限。



不要指望谁能扭转这个趋势，学校？根本不可能。



学校没有任何理由和动力，去维护学区房购房者的利益。学区房购房者赚了钱又不会分给学校一分钱，二者的利益本来不一致。



所以，学区房的价值一直会往下掉！



从开始吹风，到顶层政策制定，再到各地制定具体政策留出缓冲时间。两三年过去了，现在到了全国各地政策落地的时间了。



学区房价值真正毁灭的时间，也到了！



最后，为什么是学区房？



促进教育公平，我们也做了很多，比如教育信息化等等。很明显，学区房每平米高达30万的价格，以及价格奇高质量奇差，这些更吸引眼球。



拿学区房开刀，重点不是学区，而是房，它违背了“房住不炒”理念。



房住不炒，第一阶段，去除房子的金融属性。



先是控制杠杆，严控杠杆资金进入房地产；然后限售限购，冻结房地产市场交易。



没有杠杆，没有交易，房地产基本去掉了金融属性。



房住不炒，第二阶段，去除房子的附加属性，最重要的就是教育属性。



先是从学区房开始，“多片划区”，“六年一学位”，向优质教育资源动刀；然后租购同权，租房也能上学，促进普通教育资源公平。



北京西城区的学区房，窗口期出现，逃命时间只剩2个月！随着各地具体政策落地执行，全国学区房逃命窗口期也开始出现！



学区房价值毁灭，绞杀的是最后接盘侠的巨额财富。大势已经起来，千万别心存侥幸，快跑！

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作者: 浅贝    时间: 2020-7-26 20:14
经济内循环的国策下，全面打压房价是必然结果


深圳发布最严限购令后，南京也开始跟进了。
7月23日，南京多部门联合正式发布最新政策文件，将之前的调控政策进行了全方位的升级，让市场大为震动。


南京和深圳不一样，深圳已经涨的人尽皆知，而南京房价控制的很不错，虽然也有上涨，但涨幅并不大。
南京的房价涨幅还没有到能让媒体聚焦的程度，下一个被聚焦的城市就算是杭州也不会是南京。
但是南京，依然直接开启了调控升级。
北京、上海、广州、深圳这四个一线城市里，只有深圳是上涨的，其余3个都是持续下跌的。
深圳出台最严限购令后，一线城市就已经全部被摁住了。
而二线省会城市里，南京也已经高调宣布跟进，严打房价。
深圳的带头和南京的跟进，向全中国的楼市宣布了一个事实，那就是近期国家坚定的不允许房价上涨。
不会有城市成为上涨领头羊的，谁当头羊就灭谁。
近一个月，这种感觉非常明显，尤其是南京政府甚至在房价未大幅上涨的情况下就提前出台了调控政策，这很不寻常。
这一切，都是因为中国经济已经全面转向，经济导向开始以内循环为主。

经济内循环的劣势和优势


自亚当斯密提出分工理论后，这一经济学原理就成为了在相同科技水平下大幅提高生产力的不二法门。
以人为单位进行分工合作，以公司为单位进行分工合作。
在这个基础上，甚至诞生了全球化理论，以国家为单位进行分工合作。
A国负责制造袜子等初级产品，B国负责制造芯片等高级产品，双方互相贸易。
这样的话A国可以用更高的价格出售本国的袜子，用更低的价格买入芯片，从而让全体国民生活的更好。
B国也是一样。
参与全球化的所有国家，互利双赢，大家的经济都开始蒸蒸日上，这就叫经济外循环。
放到中国，叫坚持以出口为导向的经济增长体系。
参与经济外循环的所有国家，互相之间的联系会越来越紧密。
谁退出这个循环，谁的经济就会遭到惨重打击。
假设A国退出全球化，那么短期之内，A国的袜子等初级产品会严重滞销，工厂破产，工人失业，而芯片等高级产品的价格会狂涨且质量下降。
这种双重打击会直接对该国经济造成重创，后果非常严重。
当然，如果B国退出全球化，那短期之内B国的袜子等初级产品价格也会狂涨且质量下降，同时芯片等高级产品会严重滞销，工人失业。
这是一种双输行为，双方会承受等量的经济伤害。
美国特别喜欢用经济制裁当武器来敲打其他国家。
所谓经济制裁，就是不和你做生意了，利用美国的经济主导权把你踢出全球经济外循环。
刚才说了，切断两国之间的经济循环，是一种双输行为，会对两国造成等量伤害。
但是美国的经济实在是太强了，对其他小国来说堪称致命的经济伤害对美国来说只是清风拂面，不疼不痒。
100亿美元的损失对伊朗来说是天崩地裂的大事，但是对美国来说这根本不算啥。
而且对于很多小国来说，他们本国只有零星工业，很多其他工业品那已经不是价格问题了，而是根本造不出来。
如果被切断了经济循环，只能靠自己从无到有，凭一国之力把人类科技树重新走一遍，这简直是不可能完成的任务。
所以全球诸多小国无一人愿意主动退出全球化经济循环，就算是大国，也不乐意。
这就是经济外循环的优势，同样也是经济内循环的劣势。
所谓经济内循环，就是以国内各单位的互相交易为主，只在本国内进行分工合作。
劣势很明显，但优势也有。
在经济外循环中，A国生产袜子等初级产品的能力和规模会越来越大，但生产芯片等高级产品的能力和规模会越来越小，最后接近于零。
这是社会化大分工的必然结果。
但如果有朝一日大家互相切断联系，A国没办法在短期内恢复自己的芯片等高级工业品产能，因为科技含量太高，这不是价格的问题，而是你根本就造不出来。
但B国却可以轻而易举的恢复自己袜子等初级工业品的产能，无非就是价格略微高一点。
双方确实是在分工合作，但地位严重不对等，B国享有绝对的主导权和定价权。
想合作就按我的规矩来，不想玩就滚。
经济外循环越深入，持续的时间越长，A国被捆绑的程度就越深，在初始贸易竞争阶段中处劣势的国内高科技产业就越凋零。
强者恒强，弱者恒弱。
所以深度进入国际经济循环的拉美国家和日韩等国，经济体系全部是缺胳膊少腿的，只能围绕美国转，不敢有丝毫造次。
但如果经济外循环被击破，那A国就会被迫生产自己的芯片等高级工业品，从而建立自己完善的工业体系。
假如A国本身足够强，那理论上是有可能趁机超越B国的。
能做到这一点的国家很少，但不代表无人能做到。
如今，中国就选择了经济内循环这条路。

有的路，不得不走


最近，中国给出了未来经济发展的新路线，那就是：
“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”




以前的中国，是以出口导向型经济为主，如今是以经济内循环为主，这里面的差别非常之大。
中国其实并不想这么做，哪怕是和美国打贸易战打的最凶的时候也没这么想过。
经济内循环，以自给自足为主，这是贸易战时中国准备的终极后手，准备留给最不利情况发生时启动。
中国和美国，打打谈谈，互相纠缠了2年之久，双方都没有敢踏出那最终一步。
中美经济捆绑太深了，哪怕美国今天比中国强很多很多，也无法忽视中国的经济体量。
和伊朗、朝鲜等国做全面经济切割都没关系，但和中国切割，对美国产生的伤害就太大了，大到美国无法承受。
所以双方的策略其实都是以和为目标，以打为手段。
但2020年，世界突然爆发了新冠疫情，彻底打乱了世界各国的计划和节奏。
由于病毒的威胁，全球各主要经济体在事实上已经大量减少了人员和物资的往来。
贸易战都没做到的事，给病毒做到了。
在可以预见的短期内，不是说中国想不想进行经济外循环，而是根本无法实现外循环。
由于经济被重创，美国的民族情绪也在逐渐升腾，精英们也不希望中国实现反超。
中国的经济都已经发展到了这种程度，还不遏制更待何时？


遏制中国，是美国目前的政治正确，就好像当年遏制日本一样。
中国今天遭到的打压，比起当年日本甚至还要好很多。
至少今天的美国议员，没有公开在白宫门口砸中国版的东芝电器。


从日本的遭遇看，在可以预见的中长期内，中美贸易都不会恢复到从前了。
想重归于好，中国只能选日本那条路，就是自残，经济衰退后美国自然就无视了。
但这条路，中国人不愿意走。
所以中国其实只有一条路可以选，那就是经济内循环。

内循环和楼市互相冲突


以前，中国是出口导向型经济。
简单的说，就是中国只负责生产不负责消费，大量出口初级产品到欧美国家来赚钱。
而赚来的财富，以房地产的手段拿出来投资基建，从而获得更大的生产能力和更多的财富。
这就是过去20年中国GDP高速增长的秘密。
以前的中国人太穷了，一直到90年代大部分中国人都还为填饱肚子而发愁。
几年之后就指望对贫穷和物资匮乏充满了恐惧记忆的中国民众大手大脚，花掉手里的每一分钱当月光族。
这很难，近乎不可能，动乱苦难了一百余年的中国人，天生就爱储蓄。
至今为止，只有房地产才能成功的让中国民众心甘情愿的月光，其他手段均不可行。
买房其实是消费，但民众认为这是投资，是给子孙后代留家产，完美解决了居民储蓄率过高的问题。
而且以前的中国，问题不仅仅是穷，还有落后，需要大量的建设来抹平历史欠账，政府也不希望国民把辛苦赚来的财富全部消费掉。
房地产，再一次完美解决了这个问题。
2000-2020，中国选择房地产作为重要经济手段，这不是历史的偶尔，而是历史的必然。
坐时光机重新玩一次，我们还会这么干。
但2020之后，出口导向型经济不行了，我们的国策开始变为以国内循环为主的双循环发展。
外循环我们也要，但不可把希望寄托在国外，要以内循环为主。
内循环简单的说，就是中国的产品中国人自己消费。
这和出口导向型经济有极其根本的偏差，也会导致一系列的变化。
其中影响最大的，就是房地产。
房地产的核心目的，就是把居民部门的消费包装成投资，然后由政府部门拿去做真正的投资。
高房价政策，导致居民部门的储蓄率持续下降，六个钱包让大量的年轻人成了月光族。
月光确实是月光，但这些钱都去还银行贷款了，真正拿出来消费的很少。
目前，能以什么手段来养成中国人的消费习惯暂且不谈，在鼓励民众大手大脚买东西之前，我们需要先解决一个很重要的问题。
那就是居民部门手里没有余粮，难以消费。
高房价，曾经是中国高速积累和建设的重要帮手。
如今，却成了内循环的最大障碍。
房子，是中国目前最大的消费品，没有给那些衣服袜子和手机什么的留空间。
房价越高，涨的越好，居民部门的负债反而就越高，可以拿出来消费的钱就越少。
名义资产确实高的吓人，但全民都在勒紧裤腰带还房贷，省吃俭用的度过每一个月，这没有意义。
以前对外靠出口赚外汇，对内靠房地产大兴基建搞投资的那一套行不通了。
当务之急，是降低居民部门的负债率，提升居民部门的消费能力。
这一切都和启动楼市的目的完全相反。
经济内循环的国策下，全面打压房价是必然结果。

内循环经济的未来


中国进入内循环时代后，首当其冲被影响的行业就是房地产，其次被影响的就是外贸和沿海城市。
中国的沿海城市异常发达，远远超过内陆城市。
这是因为中国的经济核心是出口导向，一切都以出口为主。
所以我们可以发现，除北京外，中国的发达城市都离港口很近很近。
而在内循环开启之后，这个优势会被大幅削弱。
当然，因为经济先发优势和人口规模优势，发达城市依然会是发达城市。
即便是内循环，这里也是消费能力最强的地方。
但以前那种遥遥领先于内陆的发展速度和经济规模，可能会被平衡很多。
内循环时代，可以明确预见外贸行业会过苦日子，同时内陆城市会迎来一波发展的春天，减小和沿海发达城市的差距。
中国是全球唯一拥有完整产业门类的最大工业国，同时也是全球最大的单一市场，这让中国成为了全球唯一可能实现内循环的国家。
江苏省和浙江省之间的分工合作，已经不亚于两个欧洲小国了。
庞大的体量，也让中国的内循环之路走的没有那么痛苦。
以前很多人喷，说中国人辛辛苦苦造出来的血汗产品全送给美国人享受了，就拿回来一些没用的美钞。
这种抱怨以后不会有了，以后中国的产品中国人自己消费，内循环为主，外循环为辅。
在内循环之路上，最挡道的，就是房地产。
而且任何减少居民部门消费行为的产业和政策，都是挡路石，都会被移除。
过去20年的发展经验，不适用于未来20年。
世界上没有永恒不变的东西，国力会变，国际局势会变，国内发展模式自然也要跟着变。
开启经济内循环，是国家级智囊团经过综合分析最终得出的结论，这就是大势。
如果有些炒房客觉得自己的思维深度和战略高度比国家智囊团还高的话，那可以赌一把试试看，不过结果注定是九死一生。
南京只是第二枪，后面的枪声会连绵不断。
美国要把中国的高科技企业全部赶走，甚至动员欧洲盟友也赶走。
封的其实不是5G，是所有类别的中国高科技。
但只要未来的中国市场能以一己之力达到整个欧洲的规模，那就没有任何阴谋诡计能阻碍中国高科技企业的发展。
未来的20年，中国会全力以赴的培养国内消费市场，并用本国市场来哺育中国高科技企业的成长，形成一条正向的科技发展内循环。
任何拦路石，都会被中国人民毫不留情的摧毁。

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作者: 浅贝    时间: 2020-9-28 11:00

地产业巨变！房企三巨头同时踩中“三道红线”！万科郁亮：游戏规则重大改变！这些房企面临挑战

　　原创 范璐媛

　　房地产行业游戏规则迎来重大变革，恒大、融创、绿地已踩中“三道红线”……

　　股债双杀，恒大发布经营数据反击

　　在对网络传言辟谣后，周五恒大系股票及债券再次遭遇股债双杀，港股中国恒大股价收跌9.46%，恒大汽车收跌12.76%，多只债券跌幅超过20%，显示出市场信心仍然不足。

　　周五晚间，恒大接连发布多条公告，晒出经营成绩单，对谣言做出有力回击。公告显示：

　　1、截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。

　　2、自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。

　　3、全国在建项目共866个，均在正常开工建设。

　　4、截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。

　　5、公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

　　当晚，中国恒大还发布了分拆物业管理业务上市获港交所批准公告，恒大汽车公告披露了拟在科创板上市的更多细节。

　　恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”

　　中国恒大晒出的稳健经营数据为投资者送上定心丸，不过，从财务指标来看，恒大的杠杆水平仍处高位，超过头部房企整体水平，同时踩中“三道红线”。

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。新规将于2021年1月1日落地。

　　“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标，后续也成为监测房企经营的重要内容。

　　根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

　　万科董事会主席郁亮昨日表示，“三道红线”是行业重大游戏规则的改变，这次（三条红线）的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战。三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度。

　　证券时报·数据宝根据半年报数据对2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企（A股和港股）涉及的相关财务的指标进行了统计，头部房企杠杆水平和债务风险呈现巨大差异。

　　1、9家头部房企剔除预收账款后的资产负债率过红线

　　TOP15房企中，9家公司剔除预收账款（预收账款+合同销售科目，下同）后的资产负债率超过70%。中国恒大杠杆率最高，达85.28%，绿地控股(6.560, 0.09, 1.39%)、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80%。

                               
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　　2、头部房企净负债率分化程度高

　　以（带息债务-货币资金）/所有者权益的比值衡量房企的净负债率水平，数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国和绿地控股的净负债率大幅超越100%的红线。其余12家房企的净负债率水平大多维持在70%之下，风险相对可控，万科A(28.540, 0.92, 3.33%)、中国海外发展（中海地产）、招商蛇口(15.580, 0.24, 1.56%)、新城控股(35.400, 0.55, 1.58%)净负债率不到40%。

                               
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　　从历史走势来看，中国恒大、融创中国和绿地控股三家高杠杆房企的净负债率长期运行在100%之上，并在2017年左右达到顶峰，随后下滑。中国恒大净负债率在2018年后再度抬头，连续多期反弹。

                               
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　　3、5家头部房企短期偿债风险高

　　以货币资金/短期带息负债作为现金短债比指标，衡量房企的短期债务风险。数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国、绿地控股和中国金茂的现金短债比不足1倍，越过红线。中国海外发展、龙湖地产现金短债比最高，分别为5.25倍和4.55倍。

                               
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　　4、恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”

　　综合三条标准来看，TOP15房企中，中国恒大、融创地产和绿地控股同时踩中三道红线，按照规定，未来有息负债不能再增加；中国金茂触及两条红线；保利地产(16.160, 0.27, 1.70%)、中国海外发展、龙湖地产、华润置地和金地集团(14.780, 0.45, 3.14%)三条红线均未踩中。

                               
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　　限制债务扩张规模对头部房企影响几何？

　　根据规定，房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

　　那么，头部房企过往的有息债务扩张速度如何？

　　数据宝统计，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息负债年均复合增速超过30%，远超新规的限制，融创中国和新城控股有息负债增速最快，超过40%。仅有中国恒大、中国海外发展和绿地控股三家头部房企近三年有息负债复合增速不超过15%。

　　在近年债务加速扩张的背景下，“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。

　　2020年中报数据显示，TOP15房企有息债务扩张速度有所放缓，仅有万科A、龙湖地产、金地集团和绿城中国的有息负债同比增速超过20%。

                               
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作者: 浅贝    时间: 2020-10-10 12:32
郊区的别墅，正在沦为贫民窟


原创：一棵青木

这几天看到一个歪理邪说，声称中国的高层建筑，未来将会沦为贫民窟。
主要理由大概是说高层建筑容积率高，未来不可能拆迁，随着时间的推移建筑需要大量的维修费，而业主众多又容易扯皮大家都不愿意修，小区最后变得破破烂烂，有钱人都搬到郊区别墅去了，最后整个小区沦为贫民窟。
所以，我们买小区一定要避开高层建筑，最好到郊区买别墅，以后哪怕旧了也可以拆迁。
真的，看完之后我实在忍不住了，恨不得要吐三升大槽。
这些年在郊区买别墅被坑的人还不够多吗？
都是投资房产，有人的收益高到躺着成为了人生赢家，有人持有十年只够还银行利息。
唯一的区别，就是你当初买的是市区高层，还是郊区别墅。
在未来即将沦为贫民窟的，不是市区高层，而是郊区别墅。
别墅，曾经是高端奢华的代名词。
但现在的别墅（联排/双拼/叠拼/合院）已经彻底的刚需化，甚至出现了一百多万的房源。


区区一百多万，私家小院，超级大露台，天天亲密大自然，美不美？
住上几十年，还能拆迁，当个拆二代，一夜暴富。
这么好的事，还不赶紧抢！
既然这事这么好，那你有没有想过，为什么十年来别墅的增值幅度那么低，远远低于城市平均涨幅？
原因很简单，别墅这东西，富人不愿意住，穷人住不起。
超过7成以上的富豪，曾经置业过别墅，因为别墅看起来真的是太吸引人了。
每一个在城市里待久了的人，都有一个回归自然的梦。
但是等这些富豪们买了别墅之后，基本都不会去住，宁可挤在市区里天天吸雾霾。
因为人始终是要生活的，而生活也是房子的第一属性。
别墅实在太偏僻了，人口密度低，别墅周边的商业配套根本无法存活，所以别墅业主无论干什么都要花费大量的时间成本在路上。
住在别墅里确实有天有地有氧气，放眼望去全部是郁郁葱葱的绿色。
看几天还行，看几个月也还可以，再长了就没意思了，连看一眼的欲望都没有。
住江边的人不喜欢看江，住黄山的人不喜欢看山，只有商场和娱乐设施是逛不腻的。
还有公司，是你必须要去的。
住个别墅，代价是每天开1小时车上班，这简直是在开国际玩笑。
越有钱，你的时间越值钱，所以有钱人最后都跑到内环住了，投奔了大平层的怀抱。
这就是为什么过去十年里，郊区别墅的房价涨幅那么慢的原因，因为买的人真的很少。
但别墅，穷人是住不起的。
有人说高层建筑以后会沦为贫民窟，因为维修费太贵。
殊不知，高层建筑的维修费和别墅及联排/双拼/叠拼/合院等伪别墅比起来，简直就是小巫见大巫。
房子时间久了，是肯定要修缮的，这一点毫无疑问，但高层建筑的修理可以多人平摊，人均投入的费用一定是远低于别墅的。
我随便举几个例子。
别墅的私人栅栏，不属于公共部分，物业是不修理的，这玩意基本十年就要维修一次。
某豪华别墅的私人围栏，已经破烂成了下面这个样子。


修这东西要钱吧，这围栏不可能自动变好吧，你要找对应的建筑公司/装修公司，然后喊别人专门上门来帮你弄吧。
别墅这东西如果细看，那么问题更多。
很多房子的露台上，曾经奢华的欧式立柱，十年不到，就在风吹雨打下破破烂烂，混凝土剥落，钢筋裸露。


修起来确实不困难，一个这样的立柱最多几百块就修好了。
问题的关键是，这样的立柱不止一个，有很多个。
而且立柱都破损成这样了，你觉得房子的外立面还能是好的么，难道全房就这一处破损？
到处都要修，到处都要钱。
想让别墅维持在焕然一新的状态，那时时刻刻都在花钱。
这些钱，物业是不会出的，只能由你自己出。
确实不用业主们很麻烦的集资了，因为没有业主可以集资，所有费用你一人负责。
如果十年无人维护，那不管你的别墅曾经多高档，很快就会变的破破烂烂，最后甚至会变成下面这样。


2018年，以1美元被拍卖的马林堡宫殿，是世界上最大的古堡，汉诺威亲王修建。


如此顶级的别墅，最后的售价是1美元。
原因就是这座古堡每年的维修费，高达300多万欧元。
继承者无力支付，不得已按1美元的价格送人，条件是负担这座城堡的维修义务。
别墅的维护成本之高，是普通人根本无法想象的。
就比如说，深深吸引了无数人的私家泳池。
很漂亮，很好，很唯美，游起来也很爽。


一切准备就绪，只等你来游的私人泳池，确实很爽。
但你一个月能游几次？
你知道维持这一泳池水，过滤循环系统全开，一天要费多少电么？
如果你不开过滤循环系统，等你想游的时候再注水。
你知道注满一泳池水，要花多少钱么？要提前多久准备么？
如果换这一池子水要几百块钱，那就等于你游一次泳就要几百块，你舍得花么？
肯定不舍得对吧，花几百块游一次泳有病吧，我还不如去游泳馆。
但事实上，换这么一池子水的花费，不是几百块，也不是几千块，而是以万为单位。


你不仅买不起私家泳池，你甚至负担不起私家泳池的使用费。
泳池水费要求全款，不接受贷款和公积金。
所以中国没有真正意义上的别墅豪宅。
你看到的所谓独栋别墅，基本都是下面这样的，我选的还是很高端的别墅小区。


真的，也就是因为在城郊，所以我才喊它一声别墅，如果在农村，这就是妥妥的农民房。
但实际上，真正的别墅豪宅，应该是这样的。


这样的房子不用问，价格肯定是要上天的。
哪怕房子和土地都不要钱，仅里面的装修费，都是一个天文数字。
这样的房子，才是真正的别墅，也永远不会成为贫民窟。
因为住在里面的人太有钱了，主人会源源不断的砸钱来维护翻新这个房子，永远保持其豪宅形象。
但今天中国的那些所谓的别墅，甚至是一百多万的联排双拼等，早晚是要变成贫民窟的。
因为房子本身，根本不值钱。
开头我说的那个所谓的高层建筑以后会变成贫民窟的歪理邪说，我之所以想发笑，最大的原因就是房子根本不值钱。
你花5万/平买个房子，你觉得这房子就值5万了么？以后房子破旧了，你也需要花5万/平来修？
别逗了。
高层住宅的成本，才2000/平米，加上园林绿化什么的，也就3000出头，豪宅的成本也很少能过4000。
剩下的，全部是土地+税费+开发商利润。
别说修了，你哪怕把这楼砸了重建，也就3000/平米而已，100平米的房子出30万就可以了。
贵的是土地和税费，不是那堆混凝土。
维修费？维修费才几个钱，推了重建都没几个钱。
但市区高层的土地，奇贵无比，哪怕一群业主平分，换算成平米单价，也还是比郊区的别墅要贵的多。
至于拆迁这个问题，市区高层确实不可能拆迁，但郊区别墅也不可能拆迁。
那些指望买了郊区别墅，未来可以变成拆二代的，就死了这条心吧。
整个中国的拆二代，几乎都集中在城市中心地区，只有这些地区才有拆迁价值。
郊区的房子别说不可能拆，就算拆了也赔不了几个钱。
事实上，除了特大城市的核心区因为避不开必须要拆之外，其他地方政府根本就不想拆。
很多县城需要扩张时，都是直接划一片新地，然后把政府、医院、学校全部搬迁过去，再开新城。
至于老城区，自生自灭，几十年后慢慢凋零，房价自然也就不贵了，到时候再拆不迟。
而真到了几十年后，中国的城市化会彻底结束，进入现在欧美的状态，百年老房比比皆是，绝大部分的宿命就是自然倒塌，被拆迁的极少极少。
到时候，那些半荒废的老城区，还真的有人愿意去拆么？哪怕再便宜也未必有人去，参考美国的底特律，1美元的房子到处都是。
事实上，房子里的装修和混凝土，都是消耗品。
装修20年基本就全废了，框架混凝土国标只规定了50年，换句话说50年也可以基本默认是报废的，除非你花大价钱去修。
唯一随着时间的推移越来越昂贵的，就是土地，哪怕扣掉了使用权，也还是在涨。
而土地这东西，很明显是越靠近城市中心，升值越快，保值越强。
所以房地产行业有句话：
地段、地段，还是地段。
而所有的好地段，基本都是市区高层建筑。
确实有个别的市内别墅，甚至还有四合院这种能在北京二环内独占一片地的房子。
你如果买这样的房子，那确实比市区高层要好。
但那价格，你买得起么？几亿甚至十几亿啊。
四合院的房子拆了重建也没多少钱，这些钱买的全部是那块地。
你之所以可以用几百万几千万的房子买到市区高层，价格只有市区别墅/四合院的1/10甚至几十分之一，唯一的原因就是大量的业主来平摊了这个土地费用。
要不然，那地价会贵的吓死你。
但未来的涨幅，大家都是一样的，四合院也就是基数大了点而已。
所以核心市区的高层建筑，永远不可能成为贫民窟，因为贫民根本住不起。
而那些郊区的所谓别墅，才是真正的坑爹，维护费用高，入住人群消费力又低，交通不方便，增值潜力低。
未来不成为贫民窟，那才算见鬼了。
所以我在这里强烈的推荐大家，买房千万要避开郊区别墅，那真的是个坑。
你要是不差钱，想体验一把田园生活，可以考虑租几个月体验一下，然后再做决定。
千万别被某些歪理邪说骗了。
繁华大城市住的好好的，何必要向贫民窟里送钱呢。

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作者: 浅贝    时间: 2020-11-25 11:04

房地产老板们急眼了

来源| 大猫财经

01

房地产的好日子要到头了？

最近这几天都在疯传大牌地产商富力大裁员的事，有的说已经裁了30%，有的说裁了40%。

                               
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富力的回应是，这是诽谤，已经报案。

自打2017年入手了万达的77个酒店，富力就一直被牢牢关注，虽然是6折的价格，但要想盘活确实也挺费劲的，一直亏不停。据说在2020年的年会上，着了急的董事长李思廉把富力的区域负责人骂了一个遍，说他们花钱投了一些烂项目，让富力的资金这么紧张。

还有更惨的，2020年4月，富力在海南香水湾开发的富力湾摊上事儿了，B区的C-06、C-07地块没有按规划盖房，所以32栋低层建筑得拆，海边的低层建筑就是别墅了，而且是房价最贵的县城里面，直接损失了好几亿。

                               
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前几天，富力把广州国际机场综合物流园70%的股权卖了，作价44.1亿卖给了黑石，当然这笔买卖还是赚的，富力公告说，这笔钱将用来降负债。

要搁几年前，说富力卖资产还债那真是笑话，可现在，焦虑的可不止富力，大把的房地产老板都在突击卖资产。

绿地在卖上海和江苏的14个项目27个物业，如果都卖出去，大概可以获得231亿的回笼资金，绿地说，出售物业是常态，建成了自然要卖，升值了也可以卖，这是绿地的长期策略。

策略是策略，但大家都知道这是为了回血，虽然很无奈，但，再强的人也打不过大环境。

02

进入11月份，产权交易所也非常热闹，在北京产权交易所，全年有49个房地产公司挂牌，11月就占了20个，还全是国企、央企级别的。

                               
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为啥卖呢？也挺有意思的：

有甩包袱的，比如新兴际华甩卖了一家“资不抵债”的物业公司，1万就卖了，买家可以实现控股，和央企成为合作伙伴；

还有地也不要了的，比如首开，手里有北京大兴的两块地与路劲合作开发，但是首开自己还没出钱，干脆就不出了，49%的权益，一个点一万就卖了；

卖得最多的，还是华侨城和中国金茂，各卖了4家公司，底价分别是25.84亿和24.3亿；

招商蛇口虽然没有华侨城和金茂卖得多，但是两个项目清仓，也要收36.98亿。这两个项目跟今年初深圳市民戴口罩去争抢的豪宅太子湾·湾玺项目在同一个地块，湾玺一栋楼收金23亿，那这两个项目为啥不留着呢？原因简单，一个得建商办，一个得建仓储，赚钱能力都不行，那就干脆卖了吧；

还有一些企业，干脆退出房地产了。

比如山东钢铁集团作价20.72亿，直接把山钢地产出清了，山钢地产旗下还有若干地产公司，在山东及华东多地都有项目，不过收入一般，负债却有100多亿，所以山钢要求接盘的得是TOP50的房企。不过，这个时候，恐怕TOP50房企也不一定能吃得下。

03

为啥大家纷纷抛售呢？

用万科的话说，大家都想活下去、活得好。

因为，距离传说中的“三道红线、四档管理”执行，只剩下一个多月的时间了，TOP房企也自顾不暇了。

这个政策到底啥时候执行还有点争议，政策刚流传出来的时候，还在为2021年还是2023年施行吵个不停，但是随着环境的改变和被爆参会的房企的谨慎态度，2021的说法就越来越被市场接受，大家的求生欲就越来越旺盛。

前两天，央行行长在《央行政策研究》上发了一篇文章，特意强调了“加强对房地产市场融资状况的全面监测”。

但是，面对“三道红线”，想达标，真的是太难了。

三道红线到底指的是什么呢？

● 红线1：净负债率大于100%；

● 红线2：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

● 红线3：现金短债比小于1.0倍。

如果超过红线会怎么样呢？那会按四档管理：

● 三道红线全中，进“红”档，有息负债就不能再增加，不负债怎么做房地产呢？

● 踩中2条进“橙”档，年增速不得超过 5%；

● 踩中1条进“黄”档，年增速不得超过 10%；

● 1条未中进“绿”档，年增速不得超过 15%。

三道红线刚出来的时候，就有人给Top房企拉了清单，黄档最多，红橙两档也不少，绿色安全过关的太少了，而如今，企业也发了最新一期的报表，结果很明显，大家都在玩命降负债，结果怎么样呢？

红的依然红，橙的依然橙，正在卖资产的富力降了两项，而绿地更惨，三项全升，距离达标越来越远，本来荣盛发展有望到黄档的，现金短债比安全了，但是净负债率却又翻红了，过关太难了。

而且，增速上限15%，想要再激进扩张，恐怕就得再想想了。

                               
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不得不佩服的是央企的觉悟，华侨城的“96.4%、69.6%、1.07”的成绩其实算是安全的，但是这种低分飘过的及格线，显然还是不够的，卖卖资产，可能会更好一点；招商蛇口不仅是卖资产，之前买资产的计划也流产了，钱跟不上都白搭。

且得挣扎一阵子呢，恐怕在三道红线之后，房地产的苦日子恐怕就要开始了。

04

接下来，可能要面对的是两件事儿了：

一些地方的房价可能会友好一些了。

一方面抢地这事儿要少了，因为抢地可是真的需要大钱才能完成，没钱了，自然地价可能要回落一些。

而另一方面，虽然卖资产能够回笼些钱，但是对于房企来讲，其实资金回笼的速度还是不如盖房、卖房，周转速度起来了，钱才能回得更快，想周转速度快，现在最快的路子可能就是降价了，不少房企在旺季也是通过打折的方式来回笼资金的。

现在，地方也在跟着吆喝，哈尔滨就已经开始鼓励房企打折了，群众喜闻乐见，就看房企的诚意了，不过像深圳这样的城市，打折可能还轮不上，不然招商也不会死攥着宅地不放。

还有就是，新的破产潮可能也要跟着来了。

其实，看看那些被抛售的公司，如果真的仔细把账算下来，其实也不咋划算，但是它们有靠山，即便是卖了，还能在市场上游一轮，而对于一些中小地产商而言，再次遇到融资渠道锁死，没钱，就只有死了。

所以，房价可能低了，但是烂尾的风险更高了，也别高兴得太早。

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作者: 浅贝    时间: 2020-12-10 20:34
谁在深圳炒房

　　撰文 /   田晏林

　　编辑 /   董雨晴

　　折腾了近300天，魏静终于把728万元买的房子以660万元卖掉了，她不由得松了一口气，即便算上各种费用，她的损失已经逼近100万元。此前，因为深圳贷款政策发生变化，资金链断裂的魏静被垫资的中介公司告上了法庭。直到房子拍出，双方的纠纷都没有彻底厘清。

　　原本做着用500万元赚5000万元的梦，最终钱损失了不说，还惹了一身麻烦和数月的劳累奔波。在深圳打新潮和炒房热的大幕下，这样的“闹剧”每天都在上演。而在这条拍卖消息下的评论区，没有人安慰魏静。“贪心、冲动，这个事你应该负上责任”，面对这一评价，魏静坦然接受。

　　只是细思极恐的是，魏静只不过是浩浩荡荡的外地赴深圳炒房团中的一员。惨痛的教训之外，潜在的巨大收益诱惑下，仍旧有大量大胆的炒房客们在深圳周旋。

　　“打新”人，“打新”魂“打新”秒变人上人？

　　随着深圳楼市的爆火，“打新”成为了暴富的代名词，买房几乎拥有了和中彩票相似的体感。因新房开盘限价，在深圳，抢到新房就等于赚到，“转手就赚数百万”的字眼更是刺激了不少炒房客的神经。以至于过去数月以来，围绕其间的闹剧，总是一波未平，一波又起。

　　顶着央媒下场点名喊停的压力，12月8日，位于深圳南山区前海的万科瑧山海家园开盘。773名购房人角逐260套房源的紧张行情下，还有不少未能参与到这次抢房的购房人发出了抗议。在开盘的前一天，该项目公证摇号时便有网友爆出，有22个购房者在拿到诚意登记号后，却没有出现在最终的摇号列表中。这些购房者因为联系不到销售员，决定跑到售楼处维权，要求重新摇号。

　　万科侧面回应称，个别客户因未能在指定的认筹时间内提供全套合格的资料，所以未能进入公示名单，因而无法后补参与摇号。但据接近该楼盘的消息人士透露，万科其实早就找到一些能全款支付的客户，原本想私下开盘，但抵不过舆论压力和润四（指华润城四期，又名“润玺一期”）代持事件造成的影响，不敢私自开。“你看它公布的销售方案，留给意向购房者递交材料的时间特别短，条件还特别多。”

　　AI财经社注意到，该楼盘的微信公众号是其官方信息发布的唯一平台，注册时间是2020年11月17日，但第一条项目销售方案的公示，发布于11月26日中午将近1点左右，并且要求意向购房者在当天下午6点前，以及次日9点至12点提交购房资质证明的相关材料。对比来看，华润城润玺一期在销售方案公示后，给意向购房者留出了整整三天的线上诚意登记时间。

　　在深圳投资客整理的“打新”名单中，万科瑧山海家园均价约10.6万/平方米，低于润玺一期13.2万/平方米的均价，但两个项目的人气都很旺。有人给润玺一期算过一笔账，参照其周边二手房18万元/平方米的挂盘价，按最小100平方米的户型计算，如果能摇中，购房者转手就能赚到500万元。万科臻山海家园也被寄予厚望，谁都不想错过这块即将到手的“肥肉”。

　　由于新房和二手房的价格出现严重倒挂，在不少人眼中，“打新”才是在深圳买房最正确的姿势。业内更有“打新”人，“打新”魂，“打新”秒变人上人的说法。在南山区投资了两套房产的林垚对深圳房市已经了然于胸，“现在深圳西部随便一个盘，闭着眼睛都能清盘”，因为价格比周边二手房便宜，深圳房子的清盘速度着实令人咋舌。

　　为了抢到润玺，林垚的朋友足足等了一年多。为了提升中标率，他还特意找了代持准备全款购入。但这个朋友不算准备最充足的，据界面报道，更有甚者用了三个代持名额，被冻结了1050万元的诚意保证金，外加至少10万元/人的代持费用。粗略计算，这仅仅是为摇中号所花费的开销，就已经够全款买一套润玺房子了。

　　更让人唏嘘的戏码随着润玺一期的售罄还在上演。比如该楼盘最后有83人弃选，而弃选里有好几个是因为代持者中签后，临时跟真正买房人“狮子大开口”加价，最后大家一拍两散的；还有母亲替大女儿代持买房，二女儿觉得不公，于是“大义灭亲”，将母亲告上法庭的。

　　在金钱的诱惑下，身处其中的人得到了一些，也在失去一些。闹剧之下，央媒点名批评了润玺一期“万人抢房”和“借票代持”的现象。深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡随后也公开表示，要对此类情况展开调查，一旦发现，严肃处理。

　　“我觉得这个市场已经疯了。”林垚说，一周前，每个润玺的业主被要求提供350万元诚意金的来源材料。如果是直系亲属转账，需要提供身份证和户口本，但如果是非直系亲属，后续贷款办理已成问题。而华润置地早早准备好了《商品房认购书》的解除协议，表示可以连同定金无息退还。“最后发现，有钱人还是不吃亏，全款买呗。中间有点小钱，想用低首付以小搏大的人最吃亏。”林垚表示。

　　在苏州经营大闸蟹生意的魏静就成了“韭菜”中的一员。今年3月在微博大V“深房理”的买房指导下，通过假结婚、找垫资公司的方式，魏静以728万元全款购入前海时代广场一套49.36平方米的房产。原本打算在拿到房产证后，通过抵押房产的形式再贷出资金还给垫资公司，但因深圳紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况，银行放贷收紧，加杠杆买房的魏静资金链断裂，被对方告上法庭。魏静告诉AI财经社，目前房子被深房理找人以底价660万元拍下，法院也就名誉权官司一审驳回了原告所有请求。

　　每天，来深圳的购房者都在做着“手里有500万，一觉睡醒就变成5000万”的美梦。只是有的人梦成真了，有的人梦碎了。

　　限价还有原罪了？

　　1992年以前，深圳市场商品房的价格一般在每平方米5000元以下。直到1997年亚洲金融危机，随着城市基础设施建设逐步完善，深圳商品房价格逐步提升到每平方米6500元至7000元之间。虽然房价有一定的上升，但总体上与当时的深圳经济发展、城市建设和市民生活水平大体相当。

　　失控最早出现在2003年。“一方面政府基本上停止了为大多数中低收入群体提供的福利房、微利房等多种形式的保障性住房建设和分配；并通过允许保障性住房获得全部产权进入商品房市场，打通了保障性住房的内部市场通向商品房市场的出口和通道，使保障性住房的内部市场的功能弱化甚至丧失。另一方面，过分强调住房的经济功能，把发展房地产看作主导产业，全力推动其发展。”2019年3月，深圳原市委常委、副市长张思平用了大半年时间，撰写了长达14万余字的《深圳住房制度改革和房价调控》报告，前述这段话就出自于此。当时，深圳新建住宅样本平均价达到5.4万元，已经超过了同期的上海和北京。

　　在张思平看来，深圳房价的涨幅和绝对水平已经远远超过了真实的市场需求，该价格既不反映房地产市场内在的市场规律，也不反映买房者的实际购买能力。

　　一个无奈的事实是，据前述报告，当时深圳银行系统50-70%的贷款余额被房地产所占有，一旦高房价大幅下降，将给金融体系带来巨大的系统性的风险。

　　为了平稳抑制深圳房价过快上涨，也为了让刚需购房者“上车”，深圳近几年实行了新房“限价”举措，由政府来为新入市楼盘定价。其初衷是为了让无房居民更好地居有其屋，但今天来看，刚需购房者并未感到轻松。

　　在深圳某大型房企工作的夏文很想在而立之年拥有一套自己的房子，她参与了润玺一期的线上诚意登记，却没能进入线下的公证选房环节，其原因不言而喻。“真的太难了，限价让那些炒房者四处打新，真正想买房的人根本抢不到。”

　　因劝年轻人“1个钱包不够就用6个钱包买房”（指动用全家人的资金）出名的、中国经济体制改革研究会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲曾公开表示，在楼市调控上，限什么都可以，就是不能限价，“限购、限贷、限买、限卖和限离婚都是改变供求后面的参数，而限价就会导致短缺，走后门的现象又来了。”

　　深圳限价房成了炒房团获得高额收益的最好最快标的。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示，取消新盘的限价政策，让其价格更符合市场价，减少可见的获利空间，或许更能降低代持现象，但对于要守住房价涨幅又添加了难度。

　　其实不仅是深圳，如今全国多个城市都实行限价政策，今年上海、成都、杭州、南京、西安等地楼市也时常出现“千人摇”、“万人摇”的现象。限价真的是深圳“打新”的幕后元凶吗？

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉AI财经社，深圳资本市场发达，相对其他城市加杠杆能力较强，有更强烈的“打新”动机。“复杂的金融环境是打新热的燃油，限价造成的价差只是导火索，究其根源还是住房的供需矛盾。”数据显示，截至今年6月底，深圳就业人口规模达到1170.35万人，首次超过上海，但有房产证的商品住宅只有200多万套，供应量仅是上海的1/3。

　　从这一层面看，带有原罪的或许不是限价，而是人们的贪婪。

　　和房价赛跑

　　供职于一家千亿房企的土地投资经理王鹏察觉到，今年三四季度深圳土地供应的节奏变快了。特别是11月23日，深圳土地市场挂出8宗地块，创下了单日卖地339.81亿元的纪录。“7月份住建部来深圳调研了，听说也对高房价提出了异议，大家都有一定压力，而且受疫情影响，土地收入可以帮助地方政府维持财政支出。”王鹏表示。

　　尽管限价容易抑制开发商拿地积极性，但王鹏告诉AI财经社，现在房企在深圳拿地几乎都不要求利润，能拿到就行。“如果有比较成熟的土地拓展团队，零利润的地都是可以拿的；但如果是新团队，可能会要求2-4个点的利润率。”

　　很难说深圳的土地可以让开发商一夜暴富，但很难亏钱也是真的。“深圳房价高，还不愁卖。你看华润城的项目，一下子收回196亿元。一般房企拿地后一年半才能交房，两年房产证才能下来，顺利的话2-3年之后才会清算税。所以现在这笔钱就躺在华润的账上。如果哪家企业能在深圳有项目，对整个集团的现金流贡献非常大。”

　　而整个深圳房市的火热与疯狂，从开发商到购房者，似乎都开启了一场看不到尽头的长跑？

　　代持、众筹、大V鼓动……润玺一期不是第一个把深圳楼市乱象暴露出来的楼盘，也不会是最后一个。毕竟，长袖善舞的投资人士普遍认为，美国为了提振经济，大量印钞是大概率事件，而国内的房地产依然是对冲通胀的最佳避风港。

　　然而近日，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房大数据分析报告（2020）》，首次提出“房价只涨不跌的时代已经过去”。《报告》显示，过去12个月内，有9个城市的房价跌幅在5%以上。放眼过去的三年，则有20个城市的房价已从2017年的历史高点回落10%以上。对于深圳楼市的“打新”行为，《每日经济新闻》评论称，“这只是短暂的流动性过剩与投资饥渴症的反映。”

　　现阶段来看，深圳楼市的“打新”狂潮还远没有接近终点。就在润玺一期开盘结束后的第二天，就有购房者去祈福，在一张写有“希望华润城五期能够中签”的卡片上，紧紧系上了红绳。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-4 15:43
银行房地产贷款“红线”划定 占比最高不能超40%

　　作者： 段思宇

　　[ 六大国有大行和国家开发银行为第一档，房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。 ]

　　涉房类贷款占比有了明确限制。

　　2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

　　光大银行(3.890, -0.10, -2.51%)金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

　　具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

　　五档两上限，最高上限为40%

　　所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。

　　央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　　事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。

　　然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。

　　在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。

　　此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

　　其中，工商银行(5.010, 0.02, 0.40%)、建设银行(6.250, -0.03, -0.48%)、农业银行(3.130, -0.01, -0.32%)、中国银行(3.170, -0.01, -0.31%)（维权）、国家开发银行、交通银行(4.470, -0.01, -0.22%)、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行(43.170, -0.78, -1.77%)、农业发展银行、浦发银行(9.690, 0.01, 0.10%)、中信银行(5.090, -0.02, -0.39%)、兴业银行(19.650, -1.22, -5.85%)、上海银行(7.780, -0.06, -0.77%)等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

　　第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

　　天风证券(6.080, -0.02, -0.33%)银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿元。

　　差异化管理，设置2至4年过渡期

　　值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

　　具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

　　周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情、市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

　　至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

　　据了解，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

　　“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

　　对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

　　此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

　　同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-6 18:17
央妈修改了房地产的逻辑


作者：花猫哥哥


1  房地产调控政策
1990年3月27日，这是日本经济史上标志性时刻，在这一天为了抑制疯涨的日本房价，日本大藏省对日本楼市出台了最严厉调控措施——对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导。
大藏省要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率——简单的说就是拧紧了房地产融资来源的水龙头，设置了金融机构为房地产融资的天花板。
这个严厉的调控政策让日本数十年积累的房地产泡沫轰然破灭，东京房价跌去70%，直到今天日本的平均房价仍然没有回到当初最高点的一半！
图片
2020年12月31日，人民银行与银保监会出台了同样的政策。
（来源：新华网）
根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。
具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。
（来源：中国人民银行官网）
那么，这个政策会导致中国房地产如同30年前的日本房市一样崩盘吗？
不会。
因为我们大概只有30%的商业银行的房地产贷款存量超过了这个红线，大型银行即使超出红线，超出比例也不高（一般在2%以内），超出比例较高的主要集中在中小银行，即使超过了红线管理层也给了2—4年的过渡期。
很显然，管理层吸取了日本楼市因为监管一刀切导致房地产硬着陆的惨痛教训，希望采取相对较为缓和的手段让房地产软着陆。
但是软着陆也会着陆啊，唯一的区别只是时间问题。
下面讲一讲这个政策对房地产的具体影响。
2  三线以下城市
首先对于三线以下城市房地产是重大利空。

中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。
按照当前这个融资红线的标准，我们有大量的中小型银行已经超过这个红线——也就是说，从2021年开始，大量中小型银行就不得不想尽一切办法在2—4年之内将自己房地产贷款额度降低到满足红线要求。
怎么降低房地产融资占比？
中小型银行或者迅速扩大自己的存款数额，但这是非常困难的。一方面三线以下城市长期处于人口净流出趋势，城市存款总蛋糕是逐渐下降的，另一方面就是中小型银行要与大型银行竞争拉存款处于全面劣势。
所以，从未来趋势来看，中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。
不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。
所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。
3  贷款鄙视链
其次，央行这个房地产融资额度红线对于二手房交易也属于较大的利空。
2019年中国商品房交易金额是17万亿，这个数字大概率成为中国房地产的一个峰值，因为银行融资额度的红线控制，未来中国商品房销售金额只会逐年下降。


更为关键的是，有了这个贷款额度红线，中国房地产正式进入存量搏杀的阶段。
任何一个商业银行如果给房地产企业放贷增加了，那么必然会挤压个人住房贷款额度，同样，一手房按揭放贷多了，那么也会挤压二手房按揭贷款额度。
站在银行立场，在额度有限的情况下，未来大概率按照一系列鄙视链来分配贷款额度。
新房与二手房的鄙视链——大型开发商新房＞中小型开发商新房＞二手房，毕竟做批发怎么也比做零售效率更高。
二手房的鄙视链——大城市二手房＞中型城市二手房＞小城市二手房，毕竟城市越大，住房保值能力越高；
同一个城市二手房鄙视链——中心地段二手房＞偏远地段二手房；
不同类型商品房鄙视链——住房＞商铺（写字楼）＞旅游地产；
大家看了上述鄙视链是啥感觉？
不要觉得自己的房子在上述鄙视链靠前的位置就沾沾自喜，说一句有点残酷的话，光是第一层鄙视链，大型房地产开发商＞中小型开发商＞二手房就会瓜分绝大部分住房贷款额度！
即使是大城市同一地段同一个项目，未来二手房贷款难度与一手房相比可能就是两个世界！
也就说即使同一个项目，你看到新开组团新房售价是3万——你也别高兴，等你的二手房挂出来最后成交价能达到2.7万就该庆幸自己的好运气了。
4  流动性陷阱
为什么同一个项目产品会出现这么大的价差？
这就叫流动性陷阱。
市场经济有一个流动性溢价的概念，意思是某个资产如果流动性极好，投资者可以很轻松地变现，那么市场给这个资产的定价要超过同类资产，这个超出部分就叫流动性溢价。


与此对应的就是流动性陷阱，也就是一个资产变现比同类资产更为困难，那么其资产价格就要相比同类资产打折，具体打折幅度由其变现难度决定。
流动性溢价比较典型的例子就是股市中每日交易金额都很大的股票——机构投资者也能轻易变现的，就能获得流动性溢价，比如茅台。
流动性陷阱比较典型的例子就是创投公司。很多创投公司看起来经过几轮融资市场给出很高的估值，创始人持有的股份市值号称XX亿，其实这些所谓的市值在没有上市的情况下变现极难，创始人在急需资金的时候即使把股权抵押给机构，实际打折幅度可能超越很多人想象。
回到房市的案例。
同一个项目如果是新盘，因为开发商努力在银行争取到足够的住房贷款额度，所以销售并不困难。
而一旦变成二手房，因为很难获得银行二手房贷款额度所以变现相对新房十分困难，在这样情况下，新房相对二手房就获得一个流动性溢价，而二手房就将面临流动性陷阱而不得不降价出售。
按：今年全国大部分地区房价总体处于下降的趋势，只有少数一线城市房价有一定程度上涨。
根据统计局数据，最近一年时间上海房价上涨9.6%，北京上涨2.76%，广州上涨5.1%，深圳上涨22.23%。
其中深圳上涨幅度比较大，这是因为一些特殊原因（深圳成为社会主义先行示范区），但是后面也遇到最严厉的行政调控。
其余城市房价上涨都在10%以内，这点涨幅对于投资者是没有任何意义的。不谈投资买房要承担的各种税费，光是一个流动性陷阱未来就要吃掉10%以上的涨幅。
5 两个突出问题
从上述分析我们可以看出，本次央行给商业银行设置房地产贷款红线是非常精准地针对我国房地产两个比较突出的问题。
其一，房地产开发区域不平衡的问题。
过去即使是房地产黄金时代，我国三线以下城市都存在房地产开发严重过剩，商品房挤压库存严重的问题。现在通过大幅度调低中小型银行房地产贷款额度自然就能防止中小城市房地产的无序扩张。
其二，房住不炒的问题。
虽然管理层房住不炒提了好几年，但还是有很多人当做耳边风，稍微有点闲钱就心心念念要去投资买房。
过去我在历史文章多次说过——现在投资买房就是把管理层当做对手盘，而普通人将管理层作为对手盘绝对是最愚蠢的事情！
现在管理层给商业银行设置房地产贷款红线就是落实“房住不炒”的长效机制！

随着二手房贷款额度逐步收紧，所有投资型住房都面临着一个巨大的流动性陷阱，不能变现（或者难以变现），所谓靠住房跑赢通胀就是一幅画而已！
这里多啰嗦几句。
按照现代市场经济学理论，温和通胀（CPI指数在1%—3%）是最有利于经济增长的模式。
因为温和通胀不但导致工厂出厂价格上升，企业主利润增长——刺激大家进一步扩张生产，扩大用工；而且温和的通胀可以刺激工薪族更勤奋的工作，通过收入增长来跑赢通胀。
说句诛心一点的话——假如放任房价飞涨，普通人随便买一套房子就能轻松跑赢通胀甚至获得可观的收益，那么谁还会去努力工作？大家都想歪门邪道的办法去炒房岂不是更为简单？
整个东亚国家人均资源占有率普遍低于全球平均水平，不努力工作东亚国家大概率会比全球其他地区更早陷入内卷化的危机之中。
6  支持实体经济发展
当然，管理层出台商业银行房地产贷款红线不仅仅是为了解决房地产的问题，更是为了解决让金融机构支持实体经济发展的问题。
2020年3月有一则新闻非常耐人寻味，中信银行原行长因为严重违纪被开除党籍。

中纪委、国家监察委员会通告
（来源：中央纪委国家监委网站）
公示的罪行第一条就是“严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署，限制、压降制造业贷款”。
也就是说，对于金融机构而言，限制、压降制造业贷款就是“严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署”，就是排位在其它违纪行为之前的最大的过错！
然后现在央行与银保监会又出台了金融机构房地产贷款的红线，那么金融机构的贷款资源应该向什么领域投放，不是一目了然了吗？
7 切换财富风口
现在问题来了，老百姓的资金不能炒房，管理层最近又准备打破金融机构刚性兑付（这是很大的主题，我会单独撰文来阐述），那么老百姓客观存在的投资需求怎么解决？
有句话怎么说的？
那啥给你关上一扇门，一定会给你再开启一扇窗。
2020年1月，银保监会发布了一个重磅文件《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。
（来源：中国政府网）
这个文件内容其实也很简单，用一句话描述就是——“大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。”
用大白话描述就是，让居民存款搬家进入股市。
但是股市在普通老百姓眼里风险比较大，怎么让金融知识比较匮乏的老百姓将存款放心投入股市呢？
在文件发布之后的媒体通气会上，银保监会办公厅主任肖远企明确提出“可以借助机构投资者，让居民储蓄进入资本市场”。
2020年中国股票型基金销售火爆，全年基金销售额突破3万亿，创历史新高——这一切背后的推手就是管理层指挥棒引导的结果。
总而言之一句话，目前管理层的导向非常清楚。
投资房子是不行的，必将面临各种“长效机制”的打压与遏制；
投资资本市场是管理层大力鼓励与支持的，也将获得各种政策的扶持；
这就是未来财富风口切换的趋势。
我们普通人最正确的姿势就是顺应趋势、拥抱趋势。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-8 20:29
房贷“五类分档”楼市大起大落或成历史

　　每经特约评论员 李宇嘉

　　2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

　　从过去一年的政策来看，高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”，再到年末对银行房贷设置“五类分档”，可以看出，房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

　　不过，房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行，两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%，中型股份行分别为27.5%和20%，城商行和县域银行占比限制更低。

　　可以说，“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任，启动约谈和问责外，房地产长效机制建设的另一个重要布局，即加强房地产金融宏观审慎监管。

　　2020年1月5日，央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”，宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡，核心是“防风险”，而不是一味地“收杠杆”，即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件，控制资金流入房地产，控制违规加杠杆；当房地产市场明显回调时，政策也会适当优化。

　　过去，地产融资监管往往以窗口指导方式展开，融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后，基本不分融资对象资质和类型，只不过大开发商融资成本低一些，小开发商融资成本高一些；首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些，投资性购房或炒房贷款利率高一些。

　　由于窗口指导不是长效机制，随时可能关闭，下一次什么时候打开并无明确的规则。于是，一旦融资窗口打开，开发商就会拼命融资，甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似，拼命放贷。因为在银行的眼里，房价存在上涨预期，地价有隐性担保，房地产贷款就是优质资产，有土地或房产抵押的贷款，就是最优质的资产。

　　所以，当融资窗口打开时，开发商拼命融资，银行拼命放贷。甚至为躲避监管，部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道，披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是，形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企，想要融资就得调整方案，或者做大分母（增加资产或现金流），或者缩减分子（偿还负债或债转股等），等杠杆降下来，腾挪出融资的空间，再去申请融资。对银行来说，如果房贷占比触顶了，要想继续发放房贷，就要做大贷款总数这个分母，增加对实体经济的贷款。　在市场化、规则化、透明化的融资环境下，开发商就能形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，以做强资产和现金流来创造融资空间，增强自身抗风险能力，而非一味地等待融资窗口打开，然后去集体抢融资、抢土地，最终带动房价上涨、风险累积，倒逼融资被迫“一刀切”地收紧，导致楼市周期性波动。

　　此外，银行也将形成稳定的信贷投放预期，以做大实体经济贷款规模，支持中小微企业融资，以此来释放房地产贷款新增规模。

　　当然，最大的好处之一就是，市场化、规则化、透明化的融资环境，可以防范化解房地产金融风险，促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了，开发商也不用再担心融不到资金，以“手中有粮，心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样，地价就有望告别高总价、高单价、高溢价，房价也就不会出现单边疯涨。

　　而且，对房地产融资因企施策、因行施策，不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况，房地产融资整体将趋于平稳，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

　　更值得注意的是，新规则以激励相容的机制设计，引导资金流向实体经济。比如，某国有大行要想新增40亿房地产贷款，首先必须增加60亿元其他类别的贷款，这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内；无法增加实体经济贷款，就得压降存量房地产贷款的规模，将新增贷款空间释放出来。

　　这样做，从融资端和资金端“双管齐下”，控制资金违规、过度流入房地产市场，如此一来，地价、房价快速上涨，楼市大起大落或将成为历史。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-27 20:48
　炒房盛宴终结，7天5地出手调控！房价这样走

　　中新经纬客户端1月27日电 （董湘依）从2020年底开始，以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆，中新经纬客户端注意到，7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。住建部迅速反应，赴沪深等地调研督导。2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗？春节前市场能否迎来降温？房价有没有可能跌一波？

　　多位业内人士在接受中新经纬记者采访时称，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

资料图 中新经纬摄资料图 中新经纬摄
　　上海打头阵

　　7天5地调控

　　1月21日，上海打响了2021楼市调控“第一枪”，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等内容。分析认为，上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。

　　上海最狠的一招是堵死了假离婚这条路——夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，过去通过假离婚可以骗取购房资格，而现在即便是离婚了，对最近3年的购房仍然有影响。

　　实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多城已明确离婚年限，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年。相对来说，上海政策更严，直接阻断了通过假离婚买房的“上车”机会。

　　深圳则胜在了调控频次。1月19日至1月23日，深圳5天内进行了3次“打假”。

　　1月23日，深圳市住建局发布通知，专门启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。

　　上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”，杭州将本轮调控推向了高潮。

　　今日（27日），杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

　　“杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”严跃进解释称，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在进行了管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。

　　此外，广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。对未经法定程序在民政部门登记，擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的，依法予以取缔。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的将被依法查处。

　　另据媒体报道，1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信，严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

　　上述城市中，上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确，即限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。在严跃进看来，“这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。”

　　广州“被逼”收紧房贷

　　京、广迂回压住楼市虚火

　　除了主动出击，北京、广州通过收紧贷款迂回调控楼市。

　　据《广州日报》报道，广州银行业接到窗口指导，个人按揭贷款也被实行“双管控”；北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。

　　根据报道，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。调整后，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。有媒体算了一笔账，如果首套房贷款300万元，期限为30年，月供将从15830.75元涨至16473.33元，每月多还642.58元。

　　广州为何突然出手调控？事实上，也并非突然，属于被动而为。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2020年，广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关，二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%。如今沪深都已经调控，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。

　　李宇嘉称，近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。如果这次真的控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，给楼市降温。

　　他预计，2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。

　　炒房凉凉？

　　一季度房价或放缓

　　近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

住建部网站截图 住建部网站截图
　　住建部出手，多城调控，传递出怎样的信号？后续调控有什么趋势？房价上涨势头能不能被“按住”？

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者采访时表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，大部分都是针对前期政策“打补丁”，但也指明了2021年的政策风向，传递出房住不炒的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。

　　张大伟分析认为，“本轮调控政策是从上而下的调控，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。

　　陈霄认为，整体来看，大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

　　“只要调控，肯定是稍微能‘按’一下的。政策收紧对房源管控、销售秩序管控，肯定是有影响的。” 严跃进告诉中新经纬记者，“某种程度上来讲，市场已经明显偏离调控的预期了，这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。除了上海、合肥、杭州等城市，不排除其他地方也会收紧。”

　　严跃进强调，目前政策接连出台，可能会加剧市场恐慌性交易，引发房价炒作和房源炒作，这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧，今年一季度市场稍微降温都是有可能的。

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作者: 浅贝    时间: 2021-1-30 21:55
国家级劝退，中央对房贷下狠手了


原创：一棵青木


上海、广州和深圳的楼市变天了！
根据记者报道，广东多家银行已经暂停房贷的发放，尤其是深圳地区，被重点照顾了。
而广州四大行的房贷利率全线涨价，利率上浮约15个基点且放贷周期不保证，上海的银行也全部收紧了房贷。
在目前的广东和上海，拿房贷那叫一个难。
一家银行的信贷负责人对记者说：
“目前确实暂停，但不是停贷，如果有客户问，我们对外只表示额度紧张。”
另一家银行的信贷负责人表示，目前总行对外的统一口径为：
“节制接单”
还有一家的个贷经理直接对记者说：
“基本上一笔都不让放。”
银行的贷款是有额度限制的，但每年1月1日会获得新的额度。
很多在头一年通过审批的客户，都因为额度限制被拖到了第二年，而每年的年初，也是各路房企“开门红”的时间。
1月份，是银行房贷额度最充沛的月份，为什么会突然没额度了？
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因为在1月26日，住建部赴上海和深圳进行调研，要求落实城市主体责任，坚决遏制投机炒房。
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新华社说的很清楚，中央再次强调了房子是用来住的、不是用来炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
于是在1月27日，广州四大行的房贷就突然涨价了。
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关于银行房地产贷款被限制的通知，不是今天下发的，早在2020年12月31日号就下发了，给银行划分了两条红线，严控房贷比例。
那为什么1月26日住建部要去调研，而且是专门跑到上海和深圳进行调研，次日广州房贷就涨价？
要知道，限制银行房贷比例的通知，是针对全国银行的。
为啥偏偏广东和上海的银行突然就没房贷了，而其他地区的房贷非常正常。
北京算是受到连锁波及最重的一个城市，但也只是有少量银行表示额度紧张，大部分银行都运转正常，房贷甚至5个工作日内就可以放款，更没有什么涨利率和停房贷的事情。
至于其他地区，那就更正常了。
同样的房贷新规，为何在不同地区出现了显著的不同？
很明显，最直接的原因就是深圳的房价逆大势上涨，屡屡上新闻热门，而上海的房价也跟风上涨。
再不管，北京的房价也得涨了。
所以，深圳和上海的房贷遭到了重拳打压，而刚有涨价苗头还没疯狂的北京就尚属正常，至于其他没涨的城市，几乎不受影响。
谁露头就打谁。
一家银行的房贷占比，是全国性的。
但中央完全可以要求这家银行对某城市重点照顾。
别的城市房贷不降或者慢慢降，但某些房价虚火旺盛的城市，先降、快降、从重降。
央行对房地产贷款设置红线，是为了打压房价，但不是为了打压而打压，重点是预防房地产市场的风险冲击金融市场，避免银行贷款过度集中与地产。
银保监会的领导说：房地产是我国最大的灰犀牛！
怎么化解这个灰犀牛的风险？
最好的办法，就是慢慢解绑，逐步降低依赖度。
中国没有任何一个行业能绑架银行，哪个行业突然衰退都不会对银行构成致命性的影响，但房地产行业可以。
目前中国的银行贷款有一半都集中在房地产行业身上，要么是借给房企的，要么是借给购房人的。
这要是出了事，就是典型的系统性风险，谁也扛不住。
不要觉得房价永远不会下跌，也不要认为房贷就是无风险贷款。
2007年之前的美国银行家，就觉得房贷是无风险贷款，房价也不会有什么大问题。
为了更稳妥，他们还把几万甚至几十万个房贷合同放在一个理财产品里对外出售，更大程度的稀释了风险。
理论上说，这几十万个购房者不可能同时违约，风险真的是约等于零，数学越好的人越能算出一个约等于零的出事概率。
但当系统性风险降临的时候。
全都崩了，金融危机差点把整个美国连根拔起。
如果房价真的只涨不跌，如果房贷真的是无风险贷款。
那治国是不是太简单了，只要不断的拉房价就行了。
既然拉房价就能不断的激活中国经济，那中央为啥还要屡屡打压房地产，难道跟自己钱包和政绩过不去？
最近3年来，我们没有听到一个关于房价的利好消息，全是利空，中央始终对房价严防死守。
既然在2020年12月31号已经紧急下了新规去遏制新增房贷，为何还要在1月26日，以督导检查的形式，人工加码，对上海和深圳的房价进行定点调控呢？
因为去年12月31日的通知，是针对美国在去年12月刚通过的一个9000亿美元的放水计划。
但拜登在1月20日就职美国总统后，又通过了一个1.96万亿美元的刺激大礼包。
加上去年12月份的9000亿，这一下子就是合计2.8万亿美元的巨额放水。
知道2.8万亿美元是个什么概念么？
中国自1978年改革开放以来，含辛茹苦，冒着破坏环境、血汗工厂等一系列代价，辛辛苦苦积攒了40多年，才积累出3万多亿美元的家当。
美国这短短的一个月里，就放出了2.8万亿美元的滔天洪水。
按照只要货币放水，房价就会涨的历史定律，深圳和上海的炒房客们出手买房是没有错的。
但这一次，他们遭遇了中央的铁拳。
我管你拜登放水还是不防水，我就不准房价涨。
暴增的美元数量肯定会给中国带来输入性通胀，但现在中央态度很明确，房住不炒。
这些通胀去哪都行，但就是不能去楼市。
听说滔天的货币一旦不去楼市，就会引发豆你玩和蒜你狠？
不好意思，中央这次不信这个邪。
股市那边正在推行注册制，资金缺口非常大，正愁改革没钱呢。
现在中国的楼市已经陷入了极度狂热，完全忽视风险的那种。
在中国年轻人的眼里，房价等于首付款，凑够了首付款就等于凑够了买房款。
掏空六个钱包凑齐了首付，那房子就是自己的了。
至于贷款算啥啊，房价涨一涨就出来了，这些贷款后面接盘的傻冒来出。
至于贷款利息就更不谈了，完全没有这个概念，你说多少就多少，只要批房贷就行。
这种完全违背经济原理的狂热态度，短期内会带来房价的畸形繁荣，但长期来看注定是要破灭的。
你不在意房贷利息，有人在意。
而利率作为最强大的金融武器，是一定会发挥威力的。
涨跌同源。
畸形的上涨，随时可能会带来畸形的下跌。
炒房客是不住房子的，对房子也莫的感情，纯粹把房子视为赚钱的工具。
一旦他们确认持有房产没办法赚钱了，那后果是很可怕的。
而那些掏空六个钱包买房的人，一旦家里有个风吹草动，比如爸爸妈妈重病住院了，又该怎么办？
因为这个原因被迫卖房导致巨亏的人，不在少数。
还有很多人甚至夸张到需要动用六个人的工资来还月供，资金链脆弱到一戳就破。
为了预防这种事情，国家提前几年就开始布局了，一点点的对房价进行限制，缓慢的削弱泡沫。
很多人说，中国和美国不一样，和日本也不一样，中国是土地公有制，土地都在政府手里，控制力强，政府是绝对不会让房价崩盘的，买房肯定只赚不赔的，凑够首付钱就冲啊！
感情你也知道中国的土地都在政府手里啊，你也知道政府的控制力强啊。
在一个政府接近于绝对控制力的领域，中央已经明确发话说“房住不炒”和“禁止房价上涨”了，你还非要质疑中央对房价的控制力，觉得中央肯定压不住房价，一定会涨。
你到底是觉得中央对土地市场的控制力强，还是不强？
怎么如此自相矛盾。
2015年的时候，国家号召民众买房，听话的都赚了，这是国家让你赚的。
当时不听话的，质疑中国房子多的烂大街，肯定涨不起来，嘲笑去库存政策的，后面只能眼红。
现在国家禁止房价上涨，你还非要赌房价涨，这是打算和管理层当对手盘？
在中国的房地产这种政府具备高度控制力的领域，一个普通人要和管理层当对手盘，是极其愚蠢的一件事。
深圳和上海的房价刚暴涨，就引来了中央的直接插手。
这是对炒房客的国家级劝退。
政府确实不想让房价崩盘，但让投机客赚不到钱，那真的是很容易的一件事。
如果不是顾虑崩盘可能带来的不良影响，这群投机客分分钟得跳楼。
在中国做投资，切记顺势而为，不要和国家意志对抗。
个人和国家意志直接公开对抗，还能赚到大钱的，我还真没听说过。
就算有这样的人，最后也一定没有了。
因为国家有东风核导弹，你没有。
美国的拜登在疯狂放水，一个月内美国释放出了2.8万亿的流动性，所以中国也被迫跟着放水。
就在1月26日，央行刚刚表态，货币政策将继续支持经济，中国不会过早退出支持政策。
简而言之，中国也会跟着美国放水。
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中国货币放水成为定局的同一天，中央派人去上海和深圳调研，督导其落实城市主体责任。
国家要放水，钱还不准去房地产，那钱应该去哪？
在中国，国家让你干什么你就干什么，别自作聪明，如果你想发财的话。
听国家话的不一定能赚到大钱，但不听国家话的一定赚不到大钱。
这是定律。
而现在，国家在推进股市注册制改革，在推进“让居民储蓄进入资本市场”，在提倡“房住不炒”。
如果你觉得自己脑袋瓜的聪明程度远高于国家的控制力。
那将来就不要怨天尤人，怪国家不给你发财的机会。

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作者: qq6553156    时间: 2021-2-4 11:52
信贷乱象调查：暗访揭露信贷资金违规流入楼市链条

　　来源：南方+

　　
　　金融是国之重器，是国民经济的血脉。在我国，银行信贷是企业和个人最主要的融资渠道，堪称“主动脉”。在日益壮大的信贷市场中，一方面，银行金融机构服务能力大幅提升、更多企业和个人获得了更好的信贷服务；另一方面，信贷资金脱实向虚仍局部存在，监管套利等乱象也在暗中滋生，成为阻碍信贷市场健康发展的“毒瘤”。南方日报今起推出“聚焦信贷乱象调查”系列报道，敬请垂注。

　　正因房贷额度收紧、利率上涨而烦恼的黄小姐最近接到了一个让人“心动”的推销电话——办理经营贷款替代按揭贷款。“年化利率最低3.85%，可贷20年；条件允许还可以贷30年，3天可以放款，比房贷放款更快、利率更低。”电话里自称是银行客户经理的人极力向其推销通过经营贷款买房。

　　南方日报记者调查发现，2021年以来，因房贷额度收紧，不仅贷款中介以此向购房者推销经营贷款、信用贷款买房，部分银行一线客户经理甚至主动为客户“支招”使用经营贷方式购房。

　　信贷资金违规流入楼市一直是监管严打的领域。但南方日报记者对广州地区的20多家主要的商业银行及多家贷款中介进行暗访后发现，通过经营贷、消费贷等方式套取房贷，已经形成一条成熟的灰色产业链，成为扶持中小微企业的抵押经营贷，以及提振消费的消费贷等信贷资金违法流向楼市的“暗门”。高压之下，经营贷、消费贷屡禁不止地违规流向楼市背后，也暴露了部分银行贷款审核上的诸多漏洞。


　　“如果你担心房贷的放款时间问题，可以考虑做经营贷，最长可贷20年；如果没有营业执照，可以考虑办消费贷，夫妻二人最高可办理200万元。”1月26日，浦发银行(10.190, -0.07, -0.68%)广州环市东支行客户经理向前来询问房贷业务的记者主动“推荐”使用经营贷和消费贷替代额度紧张的个人按揭贷款。

　　这并非个案。近日，在记者暗访的21家银行中，多家银行客户经理主动介绍利用经营贷、信用贷买房的“捷径”。如当记者告知名下无公司可借款时，广发银行环市东支行客户经理主动为记者“支招”，称申请经营贷不需本人名下有公司，“法人可以不是你，占股10%以上，直接可以以你的名义申请经营贷”。招商银行(53.650, 0.60, 1.13%)广州万博支行客户经理则引导记者使用该行“小微经营贷”，不需房产抵押，“只需要填写你的公司名称就行了”。

　　甚至有银行工作人员手把手向记者传授买房的“技巧”。“可以先全款买房，之后立马再做一笔经营贷。”兴业银行(24.590, -0.10, -0.41%)广州华景新城社区支行客户经理主动向记者介绍利用经营贷。客户准备三成首付款，向垫资方借余下七成尾款后全款买房，过户后再将房产抵押给银行，通过该笔经营贷将钱还给垫资方。“如果有需要，我们可以帮你找垫资公司。”

　　此外，部分银行客户经理在记者询问是否可以办理信用贷、经营贷购房时，给出了肯定答案。如工商银行(5.060, 0.02, 0.40%)天丰支行客户经理、民生银行(5.060, -0.03, -0.59%)天河支行客户经理均向记者表示，可办理信用贷通过第三方企业刷取提现后用于购房。

　　除了银行，更为积极主动进行推销的是和银行进行合作的各类贷款中介。“仅过去一周，我至少接过六七个电话推介类似的贷款方式。”黄小姐告诉记者，现在各家银行房贷放款普遍要等3个月，但这些违规的贷款方式，贷款中介称最快3天可放款。

　　对黄小姐来说，诱人的除了放款速度，还有利率。黄小姐告诉记者，她现在要买的是二套房。目前各家银行利率普遍为5.4%。若贷款500万元，贷款20年，本息共计1010.76万元。而按照贷款中介说法，经营贷最低利率3.85%，贷款20年，本息共计843.85万元。“利息相差166.91万。”

　　“不仅新购房屋，我们甚至帮助一些客户‘置换’出年利率5%以上的房贷，省下大笔利息支出。”林和西一家贷款中介告诉记者。

　　记者调查发现，目前银行客户经理和贷款中介主要推荐用于购房的主要品种为经营贷和消费贷两种。“如果有房子可以抵押，你就选经营贷；如果没有，你就选信用贷。”位于珠江新城的一家贷款中介告诉记者，抵押经营贷最高可以做到房屋评估价值的七成。比如1000万元的房子，最高可以通过抵押贷到700万元的资金。

　　信贷中介口中的“经营贷”是指“企业经营性抵押贷款”，是银行针对企业主的一种抵押贷款，企业主可以房屋作为抵押，获得一笔用于经营的贷款。为了支持小微企业发展，近年来国家要求金融系统向各类企业让利，使得面向小微企业的贷款利率一度从超过5%下降到4.75%、4.35%，去年下半年以来更是低到3.85% 。然而这本来是为了支持小微企业的资金，却被挪用进入楼市，且与个人按揭贷款利率之间形成套利空间，特别是近期随着房贷利率走高，套利空间就进一步扩大。

　　除了“经营贷”， 贷款中介口中的“信用贷”实则是各家银行的“消费贷”，是对消费者个人发放的用于购买耐用消费品或支付各种费用的贷款。“以装修的名义，我们可以帮你从3—5家银行贷款，每家银行贷出50万元，获得200万元贷款不成问题。”一名按揭信用中介向前来咨询的记者表示，相较于抵押贷，消费贷尽管利率略高，但不需抵押，适合手上没有房子的首套购房者。

　　“你可以选择先息后本、等额本息、等额本金……”一名中介如是说。目前，30年期的经营贷利率区间为5.2%—5.8%，20年期经营贷则在4%左右。此外，市场中还有5年、10年期经营贷，利率可低至3.8%。

　　一名不愿透露姓名的银行人士还向记者介绍了“气球贷”模式：“一些银行可以放5年期的贷款给你，但每个月按20年期的供款额来还款，到5年到期时再一次结清，此后再次续贷即可。”


　　信贷资金违规进入楼市一直是监管机构严打的领域，上述操作是如何规避监管的呢？记者调查发现，围绕信贷资金绕道进入楼市，形成了包括购买注册公司、办理营业执照、制造流水、信贷流转腾挪、垫资在内的一条完整的灰色产业链。

　　以经营性贷款为例，在操作环节上，借款人如果手上的房子存在按揭贷款，需还清按揭贷款后方可抵押；同时，还需要名下或者持有一家公司超过一定比例的股权。对于大多数购房者来说，这就面临三个问题：一是名下必须有公司，且流水符合条件；二是需要一笔资金解押被抵押的房产；三是要绕过层层的监管审查，将经营贷款“挪”为购房资金。

　　“这些我们都可以帮你搞定。”位于珠江新城某5A写字楼内的宇胜金融客户经理告诉记者，该公司长期与四大行及各类股份制银行合作，信用贷手续费1%、经营贷一条龙“打包价”是1.5%。经营贷年化利率在3.85%到4%之间，从操作到放款大概3个星期。

　　该公司一名客户经理介绍，他们可以根据客户的实际需要为其设计融资方案，如他对记者给出了采取“经营贷+信用贷”的组合方案。其中，以经营性贷款为例，他们将协助提供前期资料准备、购买营业执照、银行评估抵押房产价值、申请签订经营贷合同、房管局录入信息后放款。“如果有需要，我们还可以协助提高房屋评估价。”

　　对于购房者名下无公司的问题，该中介提到，只需要3000元即可购买一个营业执照，“把钱贷出来以后，营业执照可以直接注销。不会被查到的，查的时候公司早就注销了。”

　　面对记者对于挪用经营贷买房合规性风险的质疑，宇胜金融的客户经理显得胸有成竹：“我们办了那么多业务，从来没有失败的，也没有被发现的。因为我们有办法。”他打开微信向记者展示近期以来各种成功放款的案例。据其表述，为了绕开监管对资金流向的审查，他们协助将经营贷款打入第三方账户。“比如，我们帮你准备一个购货合同，放款后银行直接把钱打到对方财务，或者你提供的亲友账户，随后提现出来即可。”他再三向记者打包票保证“没问题”，如果客户需要更早拿到资金，该公司也可提供垫资服务但“打包服务费就要2个点了“。


　　调查中，广州林和西路一家贷款中介为了打消记者顾虑，更称有“预案”：“我们可以帮忙规避风险，如A银行发现了抽贷，我们会找B银行把钱贷出来还给A银行。一切都在服务范围内。”


　　然而对购房者来说，看似诱人的违规资金入市，却藏着不少风险。广东至高律师事务所主任吴兴印表示，一旦金融机构排查发现，将会提前收回经营贷款，消费者面临资金链告急，而购房者若无法提前还款将会面临被诉讼、执行的风险。

　　吴兴印表示，与此同时，消费者将会因为其造假行为而被金融机构列入黑名单，并作为失信行为信息报送给公用信息服务平台，此类处理措施将会严格登记消费者的失信记录。消费者的信用记录将会出现“污点”，后续该消费者如果想继续通过信贷方式融资，将会存在障碍，难以得到审批。

　　此外，吴兴印指出，一旦消费者通过中介公司以造假的方式获取经营贷款，最终无法清偿、造成金融机构重大损失，情节严重的，消费者和中介公司还可能存在被依法追究骗取贷款的相关刑事法律责任。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，过多的信贷资金通过经营贷等方式变相流入房地产市场，违背“房住不炒”的基本原则，也会导致金融机构的信贷资金过多依赖房地产。而被挪用的经营贷、信用贷在此背景下将可能会被收缩。真正有信贷需求的小微企业的资金融通将难以得到满足，影响小微企业的经营与发展。

　　光大银行(3.950, -0.04, -1.00%)金融市场部分析师周茂华接受采访时还表示，对银行来说，银行对房地产资产依赖过重，资产负债失衡，一旦房地产市场价格下跌，银行流动性面临风险，严重时容易出现潜在系统性风险。

　　周茂华认为，最大限度降低资金违规流入房地产市场，有助于防范局部楼市过热，避免企业和居民无序加杠杆，降低商业银行等金融机构对房地产过度依赖，促进国内金融体系和宏观经济长期健康发展。同时，引导有限金融资源加大实体经济薄弱环节和重点领域支持力度，加快经济结构性转型升级，推动经济高质量发展。

　　针对信贷资金流向，董希淼建议，应修改相关制度办法，将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统，提高借款人违规成本，从源头上遏制个人消费信贷资金违规流入楼市、股市等。同时，金融机构可以适时建立灰名单、黑名单等制度。


　　事实上，近年来，金融监管部门对于房地产金融风险高度重视。1月4日，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》明确提出，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场。据记者不完全统计，自2020年以来，银保监会及各地银保监局针对银行信贷资金违规流入楼市、股市等限制性领域开出了428张罚单。今年以来，也已经有多家银行因此收到罚单。

　　为何监管三令五申、罚单不断，违规资金流入房地产仍屡禁不止，一些金融机构与信贷中介仍顶风作案？

　　在银行业内人士来看，消费贷、抵押经营贷资金违规进入楼市难以禁止，主要在于存在较大的套利空间。某国有大行从事多年小企业贷款的信贷员洪池（化名）对南方日报记者表示，首先，经营贷利率足够便宜。其次，某些银行的贷款期限极长，甚至长达20年。在这样的条件下，经营贷甚至比按揭贷款有价格优势。

　　与此同时，经营贷、消费贷流向楼市屡禁不止，也暴露了部分银行贷款管理存在漏洞，给部分中介和银行工作人员可乘之机。“有些银行不看经营场所、不看流水等经营数据，只要有执照、有房屋，不管是否正常经营，只要申请经营贷就批。”洪池表示，正规的银行会要求客户以三倍流水覆盖贷款的负债，这才是较为规范的做法。

　　而国家鼓励小微企业贷款投放的政策导向和考核压力，也让银行没有动力加以严加审批。“监管要求商业银行的小微、普惠贷款占贷款总量达到一定比例，要求小微户数和总额上均有所增长，这是重要的考核指标。但很多银行此前没有从事相关业务的底子，为了迎合政策要求，只能是发放经营贷和信用贷弥补缺口，因此银行只要有房子抵押就行，什么都不管了。”洪池表示，部分银行为了冲指标，往往对贷款中介报送的各类资料睁一只眼闭一只眼，没有严格审查。

　　对于金融从业者协助客户将非住房贷款，用于购房或支付首付款的行为，吴兴印指出，这一行为存在合规问题。

　　吴兴印认为，根据《中国人民银行中国银行(3.170, 0.00, 0.00%)（维权）业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　根据上述规定，金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而“经营贷”、信用贷等其他金融产品本身就有其申请主体资格、用途等的具体规定，以经营贷为例，经营贷产品主要是为了扶持小微企业，为小微企业提供资金融通支持，其用款用途并不能用于购买住房，该做法明显违反了信贷管理的规定。

　　针对利用抵押经营贷“置换”房贷形成一条灰色产业链，贷款中介提供包括“包装壳公司”在内的“一条龙”服务，吴兴印认为此类中介的行为不合法，已经涉及制造、提供虚假材料以达到套取金融机构贷款等问题。吴兴印表示，此类中介的行为，已有地方银保监局出台相关的规定予以限制，相信类似的对贷款中介处罚措施等的文件会相继出台，对其行为予以处罚、打击。

　　针对金融机构从业人员，明知客户贷款的真实用途为购房或炒股，还协助办理经营贷款甚至主动介绍办理方法，吴兴印认为，此类行为已是严重的违法违规行为，根据银监局的规定，该具体的从业人员将会受到处罚，其所在金融机构同样会被处罚。“从业人员主动或协助办理此类贷款，情节严重，数额巨大，给金融机构造成重大损失等的，该从业人员还可能构成违法发放贷款罪，可能依法需要承担相应的刑事法律责任。”

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作者: qq6553156    时间: 2021-2-9 11:43
中纪委评长江口大建“空城”：哪个权力环节出了问题

来源：中央纪委国家监委网站

　　长江口大建“空城”引发关注。近日，新华社发布调查报道称，位于崇明岛上的绿地长岛项目在过去6年里，沿长江而建，全长超10公里，总占地超15平方公里，建设体量和楼宇高度于2016年底被认为违反“长江大保护”并与建设世界级生态岛的总体要求不符。

图源：新华社图源：新华社
　　先说背景，崇明岛大部属上海市崇明区，小部分属于江苏省南通市启东市启隆镇和南通市海门区海永镇，位于崇明岛北端。而绿地长岛项目位于启隆镇。

　　根据调查报道，绿地长岛项目与崇明岛的功能定位不相符，明显违背上海、启东两地的有关规划。据上海市政府印发的《崇明世界级生态岛发展“十三五”规划》，崇明坚持和落实“生态立岛”的原则，坚决不搞大开发，常住人口规模控制在70万人左右。而绿地长岛项目占地仅是全岛面积的约1.2%，却将引入人口超20万人，接近常住人口规划数的三分之一。规划提出新建建筑高度原则控制在18米以下，而在绿地长岛项目的B区，超过40栋17层的高楼屹立在长江边，高度已超控制高度的近2倍。据《启东市城市总体规划（2012-2030）》，绿地长岛所在的启隆镇属“旅游度假用地”，但当地旅游项目寥寥数个，商品住宅却大规模地建设，存在以旅游度假为名，行地产开发之实的问题。

　　有网友提出，怎么能用上海的规划文件管江苏的土地建设。实际上，绿地长岛项目与两地的规划都相违背。前述《崇明世界级生态岛发展“十三五”规划》还提出“提升与北部江苏南通的协调联动水平，加强与海门海永镇、启东启隆镇的生态岛建设协同，共同构建长江口战略协同区”。两地应该加强协同，共同保护好崇明岛生态环境。


　　崇明岛位于长江入海口，处于长江经济带上，生态环境和生态安全地位十分重要。党中央多次强调，把修复长江生态环境摆在压倒性位置，共抓大保护、不搞大开发，要求探索出一条生态优先、绿色发展新路子。那么，绿地长岛项目何以违背上级决策部署，违背有关规划要求，持续多年在建，于2016年底被指不符要求仍整改不到位？背后的主管、审批、监管等多个权力运行和监督环节哪个地方出了问题？有没有失职失责甚至腐败问题？必须追查到底，厘清责任，给出负责任的答案。

　　大建“空城”明显违背规划内容警示我们，要健全规划落实机制，完善规划实施监测评估机制，把完善权力运行和监督制约机制作为实施规划的基础性建设，构建全覆盖的责任制度和监督制度，确保规划在实施过程中不走样、执行到位。

　　大建“空城”背后还折射出发展理念出现了偏差。坚持创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，是“十四五”时期经济社会发展必须遵循的原则，必须完整准确全面贯彻。有关地方和部门要提高政治站位，坚决贯彻新发展理念，转变发展方式，优化发展思路，实现生态效益和经济社会效益相统一。要加强协同联动、互动协作，健全生态环境协同保护体制机制，严格环境硬约束机制，坚决守住生态环境保护底线。

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作者: qq6553156    时间: 2021-2-9 21:06
深圳新政出台，政府里面有高人！

以下文章来源于米宅珠三角 ，作者大渔


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昨天中午，深圳住建局发布通知，出台了二手房成交参考价格机制。



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住建局网站同时附了政策解读：



一、建立二手住房成交参考价格发布机制的主要目的？



建立二手住房成交参考价格发布机制，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。



二、如何发布二手住房成交参考价格？



二手住房成交参考价格，由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。



三、二手住房成交参考价格是如何形成的？



深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。



四、二手住房成交参考价格有什么作用？



发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。





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住建局同时发布了深圳3595个小区的成交参考价格表。

这个表里的参考价，让很多人有了回到19年甚至18年的错觉。

举例，福田保税区片区的楼盘，成交参考价在7-9万。

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实际挂盘价在9-12万，成交价普遍在10万以上。

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名校学位房的差异就更大了，比如华强北片区，成交参考价在8-13万之间，最高的金茂礼都12万5了。

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实际该片区挂盘价都在15万以上，金茂礼都高达20多万。

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更不用说11万6的半岛城邦三期

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13万2的恒裕二期了。

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还有均价8万多的宝中。

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有人开玩笑说，要拿着这份表格找住建局，让住建局按表中的价格给解决一套房子。

大家都明白，这份表格中的成交价已经是历史，拿过往的价格来定格现在，显然是在刻舟求剑，业主当然不会按照住建局的参考价来卖房子。

业主不会降价，住建局发布这份成交参考价的意义又在哪里?

意义在政策解读的第四条：

四、二手住房成交参考价格有什么作用？

发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。


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先说下近期的深圳市场。



12月份下旬到1月底，深圳楼市又迎来了一波意外跳涨，这次跳涨的代表片区有香蜜湖，百花和华强的学位房，还有东部的一些高品质楼盘。



美其名曰是洼地补涨，实际上深圳现在哪里还有洼地，到处都是高处不胜寒，大家只是在互相比贵罢了。



深圳湾涨到25万了，香蜜湖凭什么才18万，涨！



南山初中单学位都18万了，百花双学位凭什么才18万，涨！



举个例子，有个粉丝告诉我，1月15号，他有个朋友1450万买了套百花80多平的两房，四天后他去看同户型，最低挂盘价已经1700万了。



不要说百花这样的顶级名校双学位，连福外单学位的小户型景尚雅苑，都敢报到18万一平了。


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人有多大胆，地有多大产。如果景尚雅苑这类非顶级单学位的18万都能砸实，宝中和前海的14万是不是又低了，继续补涨！



深圳楼市就这样陷入了无穷无尽的“洼地补涨”中，看不到尽头，也看不到解决的方案。



可以说，不管是715调控，还是调控后大量推倒挂新盘，都没能控住二手房价，深楼市在蓄势横盘三个月后，又开始发力上冲。



这一次的上涨已经持续了一年半，无穷无尽，看不到结束的迹象。深圳已不是遍地10万+，而是越来越多的楼盘冲进了20万+，年后又是传统的小阳春，如果年后再涨一波，简直让人不寒而栗。



北京、上海、杭州都在出台调控政策，尤其是北京，楼市还没怎么动就往死里打压，中央层面已经做了表率，涨个没完没了的深圳肯定不能视而不见，必须有所行动。



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继续调控该怎么调?前几天我也在思考这个问题。

1、买房资格：落户买房已堵死，离婚买房堵死，婚票买房也基本堵死，只剩下本地人单身一套，家庭两套，总不能家庭两套改一套吧。

2、首付：首套非首贷五成，二套七成甚至八成，已经非常高了，再高就全款了。

3、税费：不满五年的普通住宅均征收5.3%的差额税，非普满不满五年都征差额税，再加上个税和契税，交易税费已将近10个点，税费已经很沉重了。

4、限售：三年，再改五年没有意义。

调控进入了深水区，该出的招数都出了，以前有效，现在无效，怎么办?

当时我认为还有两个方案可以出。

一是出房产税，持有阶段收重税。

这个方案最为釜底抽薪，一招致命，不过一是立法需要时间，二是出房产税相当于挥刀自宫，不到万不得已谁也不愿先出。

二是调整首套首贷的首付比例，三成改五成。

不客气地说，深圳房价就是靠置换一层层顶上去的，没有第一套房子带来的增值，鲜少有人上来就能买千把两千万的房子，提高首套首贷的成数，能有效地卡住上涨的源头。

然而，这又涉及到保护刚需的伪命题，提高首套首贷成数，很容易遭遇舆论的问责。

这两个方案当时我都认为不可行，因为这两项决策都需要巨大的勇气。

没想到，深圳政府还是赶在年前出手了，用的还是提高首付成数的路子，只是换了方式，给深圳3000多个住宅小区定了一个成交参考价，这个策略表面没有意义实则相当高明。



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制定成交参考价，对降二手房价可以说毫无意义，但如果换个角度呢?所有二手房，不管实际成交价是多少，都只能按成交参考价来贷款。

举个例子，福田某盘实际成交价1000万，成交参考价800万，首付五成，原本可以贷500万，首付准备500万即可，新政后只能贷400万，首付就要准备出600万，如果筹不出这100万，就只能放弃或者买总价更低的房子。

需求被迫减少了。

新政的几个高明之处：

1、不管是首套首贷，首套非首贷，还是二套，首付成数全部变相提高，购买难度全面加大，但新政中一个提高首付的字眼也没有；

2、全款抵押，老司机的最爱，原本可以做到变相三成首付，现在变成了五成首付或者更高，对投资客来说，属于不可承受之重；

3、最高明的是，这三千多个楼盘的参考价，福田、罗湖、龙岗、盐田更接近实际成交价，南山、宝安和学位房的参考价远低于实际成交价。

很明显这是针对涨幅过快，炒作严重的楼盘量身定做的价格体系，想买网红盘，可以，多出首付少用杠杆。

以半三为例，成交价已经25万，参考价11万6只有成交价的不到一半，就按一半来计算，新政后如果要买一套总价4000万的半三，银行评估价只有2000万。

三成首付名额，只能贷1400万，实出首付2600万，相当于首付6.5成；

五成首付名额，只能贷1000万，实出首付3000万，相当于7.5成；

七成首付名额，直能贷600万，实出首付3400万，相当于8.5成。

恒二就更不用说了，三成首付名额也要接近全款付了。

而涨幅慢的中部和东部，成交参考价明显友好很多，与挂盘价更加接近，首套首贷即使不能贷足七成，也能贷足五成或六成，有利于刚需上车，同时也鼓励刚需购买中部和东部，缩小东西部的两极分化。



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这个政策，通过发布一个表面看毫无意义的成交参考价，不提调控，也只字不提提高首付成数，拉平东西价差和控制全款抵押，实际却是一揽子解决这些问题。

出台这个政策，说明政府内部还是有高人的。

最后，说说新政会带来的影响。

首先要看能落实的程度，如果落不到实处，一切都是白搭，如果银行能全面配合落实到位，影响力会非常大。

买方：年后会有相当一部分买家，基于首付大大提高，加上对新政的期待，陷入观望情绪，或者转而去买东部，有效需求会被迫减少；

卖方：不出意外，仍然坚定的一分不降，赌深圳永远涨。

最终的结果仍是博弈，买家与卖家的博弈，政府是站在买家一方的，却不得不通过提高买家首付和交易成本的方式，试图让卖家让步。

最终谁能赢，我不想做出预测，因为预测深圳房价的都被打脸了。

最后，还是衷心希望新政能落实到位，年后的深圳楼市能进入一个相对稳定长久的横盘期。

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作者: qq6553156    时间: 2021-2-14 21:46
中国房地产大退潮从深圳供应大涨潮开始？


作者宋丁


2021年新年伊始，也是中国十四五规划启动的关键时刻。



一种迹象，一种几乎关系到每个普通人利益的重大迹象，在中国城市上空徘徊：



自本世纪初算起，风光热闹了大约20年的中国房地产，在经历了长期高速增长、多次暴涨、一系列调控之后，在全国房地产货值跃升到大约450万亿左右的时候，它的大退潮时代似乎要来临了！



可能有人对这个“退”字比较敏感，觉得这是个消极的、负面的信息表达。



其实，正如大海的涨潮退潮一样，房地产的大涨潮大退潮都是时代的诉求和产物，是顺应历史规律的过程，是有利于宏观经济健康发展的必然趋势。



当然，这个“房地产”的含义是指人人都可以参与其中的住房，它的供地、融资、开发、销售、购买、转让等等，以及由它衍生出来的投资投机、炒作、加杠杆、高房价、泡沫、学位房、首付贷、假离婚、一二手倒挂等等。



大退潮？何以见得？去年遭遇严重疫情，全国商品住房销售面积仍然在10月份实现了0.8%的同比正增长，预计全年可能超过2019年的15亿平方米，平均房价也已攀升到每平方米1万元的水平，预计未来仍然会上升，这些表现并不像大退潮啊。



我说的不是大退场，而是大退潮。



住房是社会的最基础消费，不可能退场，住房产业和市场永远存在，住房交易永远存在，伴随经济增长、通胀和阶段性的供需关系失衡而产生的房价涨跌现象永远存在。



但是，类似既往20年中间，在中国城市住房里面的那种近乎疯狂的炒房投机扭曲现象，全社会对房地产的过度关注现象，正在加速遁入大退潮时代。



一种表面迹象，由背后的种种深层迹象托举而成。



来看一看三大深层迹象：经济形势、供需关系、政策投放。



第一，经济形势：


十四五来了，中国宏观经济面将迎来巨大变化，从发展阶段看，大约2024年，中国人均GDP将超过国际认定的12276美元的发达国家标准线，进入初级发达国家行列，这意味着中国经济成长的基准模式和国际关系都将发生重大改变。



从发展模式看，中美近年来的纷争表明，中国必须在科技和产业上拥有真正的强大实力，这样才能赢得国际竞争主动性和话语权。



中国将进入以内循环为主导的国内国际双循环发展模式，全力推进创新经济和产业升级，经济活动和增长的重心必然从多年来膨胀的土地财政和房地产泡沫式增长转向以创新为导引的实体经济和税收财政的高质量增长。



第二，供需关系：


中国城镇居民人均住房面积已达39平方米，在国际比较中也属于较高水平，未来重点要解决住房资源配置的不平衡问题。



当然，中国城镇化刚过60%，还有10-20%的上升空间，新增住房需求仍然有，但三四线城市的住房供应呈现大面积的供过于求，住房消费需求几近饱和，投资需求大面积萎缩，一些经济发展滞后的城市，房价出现明显下跌。



未来新增住房需求主要在一二线城市，特别是在城市群都市圈地带，但投机性需求受到严厉打压，一般投资性需求也受到诸多限制，例如近年来北京及环京地区的楼市泡沫遭遇挤压，出现下跌；而刚性住房消费需求在供需关系改善前提下进入常态化、平稳性的需求兑现通道，那些疯抢、摇号、排队、日光等不正常现象将日益退出住房交易舞台，稳地价、稳房价、稳预期成为主导。



总结一下供需关系：三四线城市基本呈现供过于求格局，房价下跌压力大；一二线城市主要表现是供需大体平衡，房价有波动，但幅度一般不大；个别城市如深圳则由于长期以来宅地供应短缺，导致市场主体呈现供不应求格局，房价上升压力较大。



第三，政策投放：



从2016年国家提出“房住不炒”的基本方针后，政策走向从表层的管制性调控逐步进入深水模式。



基本判断是：房地产是中国经济和金融中最大的灰犀牛；政策表现是：不以房地产作为短期刺激经济的手段，相应的财政、货币、产业政策不断纵深指向驱逐楼市投机、维护房地产稳定发展；战略目标是：防范房地产引发系统性金融危机、防范房地产引发中国经济出现当年日本式的长期衰退和美国次贷危机式的震荡；政策趋势是：长效机制正在快速形成，十四五期间，房地产税试点推出的可能性很大。



去年政策面最突出的表现在货币政策。



其一，8月20日，住建部、央行给房企融资设置了“三道红线”；其二，12月31日，央行、银保监会提出关于分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限的房地产贷款集中度管理制度。



这个“三道红线”和“五档管理”的货币融资政策总体上是发出了收紧房地产货币供应的清晰信号，给房企套上了从银行获得大额流动性的紧箍咒，给银行向房企和楼市“放水”设定了高位水坝，也给购房者设置了严格的贷款门槛。



上述三大迹象明明白白地表明，中国房地产既往20年的热闹局面即将呈现大退潮格局，住宅地产即将从中央占位和虚拟经济泡沫态势退出，回归基础民生常态化通道。



我再重申一遍，大退潮不是大退场，住宅地产永远存在，只是它不能以投机加杠杆炒作的眼球经济虚拟经济形态继续混迹于江湖，要回归常态，回归民生。



也许大家注意到了，我在上面的分析中谈到，深圳这个城市仍然是个另类，当其他城市的楼市已经出现供过于求、至少是供需大体平衡的背景下，深圳仍然是供不应求，例如，北上广每年的新房供应都在10万套左右，而深圳只有3万、4万套左右，1500万常住人口中，真正拥有红本住房的不超过30%，何况，每年的新增人口仍然有40万左右。



从货币总量看，2019年12月底是8.3万亿，2020年11月底是9.9万亿，净增1.6万亿，平均月增1455亿。



如此多的人口，如此高的存款，不断加剧住房困局的存在，房价不断攀升，去年二手房价高达8万以上，名列全国城市第一位，且远高于北上广。



基于此，去年深圳的宅地供应已经明显加快，全年释放了31宗，超过了十三五头四年的总和；更重要的是，深圳庆祝特区建立40周年的时候，国家推出深圳综改试点方案，提出综合授权清单，在土地管理制度上给予深圳大胆改革的发展空间。



去年底，深圳市人大审议通过了《深圳经济特区城市更新条例》，将明显加快深圳城市更新的速度，更多宅地将从旧改项目中释放出来。



此外，有国家授权的加持，深圳未来在永外农地、工业区块线土地、生态控制线土地等空间内不排除释放一定土地转为建设用地（含宅地）的可能性。



可以说，十四五深圳必将进入宅地和住房供应的大放量或大涨潮时代。



可以想象，当更多的宅地进入市场，源源不断地提供大量保障性住房和普通商品住房，当深圳每年的新房供应量逼近或达到北上广的10万套左右，那个时候，深圳的二手房还有资格叫高价而导致一二手倒挂吗？润4那样的摇号、代持困局还有持续的可能吗？房价上涨的压力还会那么大吗？



由此，当我们看到全国房地产呈现大退潮的时刻，全国城市中，大概只有深圳仍然在供给侧呈现宅地及住房供应的大涨潮现象。



这种鹤立鸡群，表面看似乎是逆潮流而动。



事实上，深圳的供地供房大涨潮是更深刻的顺势而为，是为加快深圳融入全国房地产大退潮的正确举措。



深圳不过是在做“补课”，补宅地及住房供应不足的课，补供需失衡的课。



这个课不补，深圳就无法解决长期存在的住房供需失衡问题，就无法遏制房价的投机性拉升问题，当然也就无法实质性地加盟到全国房地产大退潮的行列中去。



如果那样，深圳可真的就是逆潮流而动了。



从另外一个角度看，深圳从来都是中国房地产的标志性城市，当深圳走不出供需失衡的通道，投机者仍然有机可乘，深圳仍然被投机虚热的浮云笼罩时，就不能说中国房地产已经实现大退潮。



深圳不能也决不想拖全国房地产大退潮的后腿。



最好的办法就是，全面落实国家改革授权，积极推进土地管理制度改革，加快加大宅地供应和住房供应，早日实现供需平衡，让房地产有效降温，融入到全国房地产大退潮的潮流中。



从这个视角看，我们可以说，中国房地产的大退潮将从深圳宅地和住房供应的大涨潮开始。

深圳，你明白了吗？

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作者: qq6553156    时间: 2021-2-23 21:35
​两家万亿房企接连被锤，给千万购房者上了悲凉的一课！


作者：大白

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2021年刚开年，两家万亿房企先后被实锤了！

一个是被官媒指名道姓的绿地，另一个是因债务逾期自爆的环京某房企。

这两个看似毫不相关的事件，却因为谁买坑谁的房子而变得殊途同归。

他们——

一个是从环京县城起家，用远郊大城成为中国产业新城模式的开创者，以一己之力创造出地方ZF、开发商、投资者等多输局面。

一个是从上海叱咤全国的大鳄，因近沪的崇明绿地长岛项目，成为中国旅游度假康养大盘的吐槽大会，以客观事实描述买空城的凄凉。

一南一北，两种模式，没有谁比谁更优秀。
  

2


先来看环京某房企——

2月1日晚，这家房企公开承认，有52.55亿元债务逾期。

董事长向债权人道歉称，由于错判环京地产形势、激进扩张又叠加疫情冲击，导致公司出现当前的局面。

注意！这一句话很重要。一句话道尽企业的危机始末。

这要从2017年说起——

2017年，张家口、廊坊等城市出台“最严限购令”。

因导致重仓环京，这家房企旗下知名项目的销售一落千丈，现金流由正转为-162亿元。

此后三年，环京市场连续大幅度向下调整。

2020年初，环京限购终于放松了一点点，但疫情蔓延反复，先是北京、接着天津、石家庄，真的是不给环京喘一口气的机会。

终于2021年新春的勃勃生机还没来得及唤醒低迷的环京楼市，扛不住了。

债务的危机，他自己解决不了，监管机构解决不了，各级ZF更解决不了。

唯有北京外溢客户能解决。

这是由产城结合、远郊大盘的模式决定的。

这种模式直白一点就是布局在环京县城，坐等北京房价上涨之后，北京限购导致的购买力外溢。

比如，2016年4月的永清一夜之间从6500涨到了18500；8月固安空港壹号月销2000套；廊坊一度喊出2019年均价4万的口号。

但，这一模式的命门是，环京的限购政策。

17年后房价一泻千里，固安从最高每平方米3万元下降到1.6万元，燕郊的房价几乎“腰斩”，从最高每平方米4万元跌至2.2万元，有的甚至跌到1.25万元。

曾经有多疯狂的涨，后来跌得就有多惨。

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再来崇明岛的长岛度假区——

自2月7日被官媒曝光后，2月8日ZJW也对绿地长岛进行评价：目前高层、洋房、别墅加起来不少于10万套。但这么庞大的建筑群，入住率却低的吓人。周边十公里内多为荒滩或农田，白天行走其间鲜有人烟。到了夜晚，“鬼城”实至名归。

有朋友说，这和2016年完全比不了。

当时正值绿地长岛首开，很长一段时间内热销全上海，曾创下2小时卖出去上千套的记录。

那个时候每天上午都会从上海市区一车车的拉人过来看房。

曾经有多热闹，如今就有多冷清。

而长岛的鬼城危机，绿地自己解决不了，长江门户解决不了，各级ZF也解决不了。

即使是上海的外溢客户也解决不了。

外溢客户可以通过套牢自己，解救开发商，但救不活项目。

因为从拿地开始，就注定了这是一场投资客有去无回的旅程。

而这一切得根源，要从2011年北京、上海限购开始。


4


2011年北京、上海先后开始执行限购。

与此同时，越来越多的开发商开始沿着河北与北京，江苏与上海、浙江与上海的边界拿地。

比如毗邻北京的廊坊、固安、香河、大厂、三河，毗邻上海的启东崇明岛、嘉善、南沙的万顷沙等。

因为相比北京、上海行政区内地难拿、地价贵。这些行政区交界的地方拿地容易，还很便宜。

更重要的是，这些地方相对北京、上海不限购。

我们知道楼市里面一旦一轮大行情起来，购买力如惊弓之鸟随波流动。

主城限购了就买远郊，远郊限购了就买环京、近沪。

哪怕只是沾点边也行！购买力就是如此的卑微。

这就是环沪、环京市场的由来。

说不清是购房者引导了开发商，还是开发商被市场牵着的去拿地。

后来演变出两种拿地模式：

第一种，以产业带动发展的产业新城拿地模式。

比较典型的有环京某房企。

第二种，与京沪周边ZF签署战略协议，规划开发大型文旅康养度假新城拿地模式。

比较典型的开发商有HD、必贵远、LD、WD，典型项目有海上威尼斯、金碧天下、十里外滩、长岛、海湾、文旅城等。（注意！请不要购买带有以上项目名称的房子！）

这两种模式在拿地本质是一样的，都是和ZF签订战略合作协议，然后出一份足够宏大的规划包裹住一座山头、一个生态保护区、一个高速路口......，这种项目通常都要几千上万亩，土地几乎就是白送。

开发商要从土地一级整理开始，修路、挖湖、种树、建公园、配建学校、商业中心、五星级酒店、甚至地标商务中心……,只要地块足够大，开发商是可以在一个及其偏远的大农村打造一座新城的。

所以会出现马路一侧是农田荒地，而马路另一侧别墅、洋房、高尔夫球场、五星级酒店。

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无论是那种模式，他们的目标客户是在京沪买不了或买不起的人。

这些人在每一次京沪房价大涨之后，面对又一次层层加码的限购政策，不得不面对两种情况：

1、有钱，但没资格买。
2、想买，但既没有资格，也没有足够的钱买。

所以不限购还便宜的的环沪、环京这种产业新城或者文旅度假大盘会让他们产生“洼地”的错觉。

但，此类跨省市的，产业新城、文旅大盘是投资客的坟场。

因为距离实在太远了。

不仅距离主城远，还超出了北京、上海的行政区划。

这些房子其本质就是县城房产。

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但，它们却打着上海和北京楼盘的排面。

比如绿地长岛，虽然不属于上海，但楼盘宣传的时候可以引导说虽然从地理区域来讲，项目在崇明岛启东市板块，但从政策上来讲，根据上海崇明区规划草案已被纳入了上海崇明岛全区域发展范围。所以，巴拉巴拉······
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或者是地铁、城际的虚假宣传，告诉你，地铁马上将延伸到这里，未来半小时到天安门、CBD等。

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这些在荒无人烟的偏远县城农村拿地自己开发新城的开发商，他们共同的特点就是把乡镇的房子包装成京沪的房子卖给上海人、北京人。

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这两年，这种跨地市的偏远县城农村的房子，随二线城市房价暴涨，限购不断升级，逐渐蔓延到二线城市，比如——

在新乡平原新区的造的房子是为了卖给郑州人；

在鄂州葛店造房子是为了卖给武汉人；

在湖州德清造的房子是为了卖给杭州人；

镇江句容碧桂园有八成卖给了南京人；

而安徽六安KQ城是为了卖给合肥人。

这些一线城市玩剩下的，这几年二线接着玩。

二线甚至比一线玩得更彻底。

所有人都是买了准备卖，没有任何一个人是有自住需求的。

新房漫天遍野的供应，二手房完全没有流动性。

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作者: qq6553156    时间: 2021-2-25 21:01
一年只卖三次地，加速淘汰小房企


作者：涛哥杂谈



昨天，房地产行业发生了一件大事。
有消息称，全国22城将实施“两集中”三批次供地，简单来说就是：
核心一二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让。
这个政策，对房地产行业和企业的影响，不亚于去年的三大红线。
如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。
那么集中供地就是对地产行业的供给侧改革，从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。
将实施住宅用地集中出让的城市，包括：
北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
全国土地最有价值的城市，都纳入了本次调控范围。
以天津市为例，已出台的政策细则显示：
每年3月、6月、9月中旬集中发布出让公告，其他时间不得发布出让公告。

那么， 为什么涛哥说这次调控与三大红线威力相当？并将加速淘汰小房企？
举一个例子，土地市场可以看做一个大赌场。
以前赌场每天都开，在透明的规则下，有经验的玩家能够通过高频交易保持一定的胜率。
比如，我是小玩家，手里有一笔钱，我每天都去拍地，直到把钱花出去，东边不亮西边亮，总有机会买到合适的地。
而现在，赌场一年只开三次，所有玩家在这三天集中下注，错过机会就要再等三个月、甚至半年。
在这种规则下，小玩家拍不到地，或心急拍下高价地的概率大大增加，风险更大了。
而且，在我们这个赌场中，大部分人都是借钱赌博的，集中拍卖，对融资方也构成了压力。
风险和不确定性变大的情况下，有限的资金，必然优先供给实力强的大房企，小房企的融资难度变大。
最终的结果就是，22座核心城市，加速淘汰小房企，小房企只能去三四线城市捡漏了。
但是，大家都知道，房地产本质看人口，三四线城市缺乏人口吸引力，长线看不具备投资价值，未来只会越来越难。
总而言之，小房企更加难做，2021年将有更多小房企破产、退出，或者干脆卖给大房企。

以上是涛哥对这一政策影响的极简总结，接下来我们补充干货，以下是知名房企投资部门，对该政策影响的具体分析。
1、集中挂牌、集中拍地的方式，便于监管部门考核调控效果；
2、集中供地模式下，将分散房企的拿地目标，单一宗地的竞拍参与者减少，房企博弈空间增大，一定程度上降低土拍溢价率；
3、分散供地模式下，房企单笔投资资金可跨区域调配、重复使用；但集中供地模式下，投资资金使用效率降低，且房企需提前预留资金，存在资金闲置成本；
4、集中供地模式下，房企为扩大市场份额，需同时缴纳多宗土地保证金，以及后续出让金，对房企的资金实力、融资能力要求更高，有利于资金实力雄厚、融资资源丰富的龙头房企，将加剧蚕食中小房企的市场份额；
5、为保证年内供货创造业绩，则上半年挂牌的土地将面临更大强度的争抢；同时，需更快的周转速度与运营效率，确保年内实现供货；下半年挂牌批次，由于无法实现年内供货，则存在“捡漏”可能；
6、土地端“两集中”之后，将造成销售端的“两集中”(集中预售、集中开盘)，每年形成三次供应脉冲，分流客户，同期入市项目竞争激烈，存量楼盘需在脉冲到来前加快销售；
7、集中供地模式下，易形成房企前融需求脉冲，进而影响金融机构的融资行为。融资资源不变的情况下，中小房企的前融难度加大，融资成本提高；
8、对城改类项目的挂牌计划造成干扰，继而影响后续供货、现金流排布。

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作者: 浅贝    时间: 2021-3-9 21:21
提前收回违规流向楼市的信贷资金？广州地区正在严格执行相关要求


　　日前，坊间流传出多份归属地为上海的《个人贷款提前收回告知函》。告知函显示，由于借款人未按约履行借款合同“第四条 贷款用途”的相关规定，该行宣布本合同项下全部贷款提前到期，并限期归还全部贷款本息。如限期未归还全部贷款本息，贷款将逾期并产生罚息，该行有权对贷款人进行法律诉讼，并采取财产保全措施。

　　有媒体报道称，这是银行响应上海房贷新政的要求。据了解，今年1月29日，上海银保监督局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，其中要求，切实加强信贷资金用途管理。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。“对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒。”

　　对此，21世纪经济报道记者向广州地区多家银行咨询时了解到，提前还款正是对违规导致消费贷、经营贷流向楼市的借款人的惩戒，广州地区同样有这样的要求。

　　广州某股份行一线信贷经理告诉记者，现阶段广州依然在严查消费贷、经营贷违规流向楼市的情况。“如果被查到是这种情况的话，借款人也要被要求提前还款的。”

　　而广州某国有大行的信贷经理告诉记者，这是一贯的要求，“一直以来，针对将消费贷、经营贷挪用于楼市、投资理财等违规用途的信贷资金都要求提前结清。”

　　而另一家股份行的信贷经理则告诉记者，过去对于这种情况，部分银行多少都存在“睁一只眼闭一只眼”的现象，但现在都在严格执行相关要求，“很认真”。

　　多位银行信贷人士还向记者透露，当前依然是严查阶段，“各方面一直都很严”。

　　根据21世纪经济报道记者此前报道，广州等地正在抓紧排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年同时申请了经营贷和个人按揭贷款的客户。

　　从央行房贷集中度管理新规发布以来，多位业内人士向记者表示，新一轮的楼市调控堪称有史以来最为严厉，“房住不炒”依然是房地产行业的主旋律。相关数据显示，今年以来，各地楼市调控次数累计达到97次。

　　3月5日，2021年的政府工作报告再次提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

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作者: 浅贝    时间: 2021-3-10 15:08
银行下狠手，300万房贷2个月内要还清！炒房客哭了，“投资”秒变“刚需”！一线城市行动了


随着监管部门加强对经营性贷款流入房地产市场、股市的核查力度加大，部分违规挪用贷款资金行为也被查出，且按照合同要求，相关贷款人已被要求提前还款。


“去年初贷款投资了套浦东的房子，结果被银行收回贷款，无奈卖了两套名下房产来还钱。”一位上海楼市投资客说。

上述人士去年初从总部位于深圳的某股份制银行贷款几百万，名义是企业经营贷款，但实际上挪用资金在黄浦江沿岸购得一套千万价值的住宅。近期银行突然通知其提前还贷，于是他情急之下只能卖掉家里两套小房子来筹集资金还上贷款。这下，原本投资的住宅变成了“刚需房”。

“本来以为股份制银行不会管得这么严，没想到今年都是严格对待。”上述人士称。

这样的案例并非个例。

此前，有微博用户上传了一份《个人贷款提前收回告知函》，由于被查出“未按约履行借款合同第四条贷款用途的相关约定”，一股份制银行宣布合同项下500万元贷款提前到期，要求在3月底之间归还全部贷款本息。但值得注意的是贷款合同签订的时间是今年1月25日。

此类事件发生的背景是，今年1月，上海银保监局发布上海地区房贷新政，明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。当时有业内人士表示，这将有力斩断信贷资金违规进入楼市的渠道，可能会使一些房产终止交易。

而更早之前，去年4月，央行上海总部就组织召开房地产信贷工作座谈会，严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。


一城商行人士对21世纪经济报道记者表示，去年3月、4月、5月这三个月是经营贷流入楼市的旺季。因为那时候受到疫情影响，经济环境恶化，加上监管要求银行让利小微企业，低利息的经营贷是主要鼓励的方向，与住房贷款之间形成了价差和套利空间。

而银行却找不到好的资产，迷失了方向，甚至有些基层人员为了完成业绩指标去指导客户如何套取经营贷买楼，当时上海、深圳、杭州、合肥等地都出现了类似的乱象，乱象丛生的地方通常是疫情之后房价出现快速增长的地区。

去年下半年在监管三令五申之后，经营贷入楼市的情况开始好转，银行的风控趋严。

目前的倒查流程是：银行先展开自查并进行整改，然后监管部门会进行抽查并要求银行整改。如果后期监管对于整改仍不满意，还会推出更多监管措施，比如约谈甚至暂停业务。这也是让银行有所忌惮，有所不为的原因。


21世纪经济报道记者了解到，目前被银行要求因挪用经营贷提前还款的分三种情况：

情况一：银行或监管部门拿到相关证据。

情况二：前期由于获得了“睁只眼闭只眼”的客户经理的支持，去套取经营贷的，由于自己资金链出现问题还不上贷款，而动了“歪心思”，寄希望于借银行管理疏失而要求银行免除部分利息，或者延后还款的。银行可能要求其提前还掉全款。

情况三：监管抽查的过程中发现资金链路存在问题，要求银行倒查并追回贷款。

从21世纪经济报道记者目前获得的信息来看，一是银行并没有在自己倒查的过程中发现很多经营贷入楼市；二是在配合监管抽查的过程中，一旦被发现资金的最终用途是买房，则会出具告知函要求客户提前还款。

“现在的客户也很精明，会从A银行套取经营贷之后迅速打款至B银行，那A银行无法通过开在本行的账户查到资金的最终流向。而监管可以要求B银行协助调查，这样穿透式地去看整个资金链路，很快就能明了最终资金是不是流向楼市。”上述银行人士称。


“前段时间有几个被要求提前还款的案例出现，合同也有这项规定，近期没有了，监管最近核查力度很大，大数据每天都在跑。”3月9日，一家国有大行个人贷款经理对21世纪经济报道记者称。

与此同时，一位房地产中介人士对21世纪经济报道记者反映，近期北京中关村某小区去年11月成交的一套房子被重新挂出来了，“据说是被查出来了，银行要求提前还款。”

2月1日，北京银保监局发布严查个人信贷资金违规流入房地产市场的公告，称针对“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款”等相关舆情，第一时间开展大数据筛查，并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函。

同时，北京银保监局还要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。

不久，北京银保监局联合人民银行营业管理部等部门对相关银行开展房地产市场专项核查，重点核查全款购房，尤其购房人或是直系亲属近期申请过经营贷的，更是重点中的重点。

对于21世纪经济报道记者提出的“挪用经营性贷款用于购房”是否还有操作空间时，上述国有大行个人贷款经理表示：“完全没有空间了，最近监管核查力度很大，操作不了。”

此前，针对长期以来信贷资金违规流入房地产市场等乱象中借款人违规成本过低、守信意识不强的问题，北京银保监局还强调要完善合同约束机制，要求银行签订个人经营性贷款合同时，应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款，并充分提示借款人。

21世纪经济报道记者了解到，不止上海和北京，在广州，一线信贷经理称，现阶段广州依然在严查消费贷、经营贷违规流向楼市的情况，“如果被查到这种情况的话，借款人也要被要求提前还款的。”

而广州某国有大行的信贷经理告诉记者，这是一贯的要求，“一直以来，针对将消费贷、经营贷挪用于楼市、投资理财等违规用途的信贷资金都要求提前结清。”

而另一家股份行的信贷经理则告诉记者，过去对于这种情况，部分银行多少都存在“睁一只眼闭一只眼”的现象，但现在都在严格执行相关要求，“很认真”。

多位银行信贷人士还向记者透露，当前依然是严查阶段，“各方面一直都很严”。

根据21世纪经济报道记者此前报道，广州等地正在抓紧排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年同时申请了经营贷和个人按揭贷款的客户。


值得注意的是，虽然经营贷入楼市的通路看似被封堵，但通过一些中介仍有操作办法，比如在一些比较冷门的小银行，即便贷款人不是一家经营三个月以上的企业的法人代表或股东，依然可以通过声称自己是某公司实控人的身份来获取经营贷，只需要该公司法人同意并签订代持协议即可，并且审批时间很短，只有1-2周即可放款。

还有一种少数炒楼客使用的方式，是通过企业申请到经营贷，然后通过企业分红给股东的方式再进入楼市。

不过一位银行人士称，这种方法即便有人使用也是少数，目前上海楼市对于新盘进行积分摇号，深圳的二手房市场也建立了新的参考价格机制，各地楼市陆续降温，上述做法难以带动楼市再次暴涨。

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作者: 浅贝    时间: 2021-3-24 12:04
成都出台楼市调控“16条”：人房比超3倍楼盘限售5年 法拍房纳入限购限售


　　每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

　　3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等7个方面提出了16条具体措施。

　　根据《通知》，成都“人房比”超3倍楼盘限售期限由3年延长至5年，建立二手住房成交参考价格发布机制，将“法拍房”纳入限购限售。《通知》自印发之日起执行。

　　推二手住房参考价格

　　早在2020年9月14日，成都市便出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号），其中规定：“加强热点楼盘销售方案审核，合理确定房源和认购人数比例，优先保障无房居民家庭购房需求。”成都市住建局、市司法局《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》（成住建发〔2020〕398号）规定：“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售。”

　　为了坚持“房住不炒”的定位，坚决打击炒房行为，切实解决无房家庭的居住问题，《通知》将购买此类商品住房的限售期限由原来的3年延长为5年。

　　本《通知》发布之日起领取预售许可证（现售备案意见书）的项目按本规定执行，本《通知》发布之前已领取预售许可证（现售备案意见书）的项目按原政策执行。

　　近期，成都市部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为，为提高二手住房信息透明度、促进理性交易，借鉴深圳等城市的做法，根据《通知》，成都拟建立二手住房成交参考价格发布机制。

　　此外，还将采取以下措施进一步规范二手住房交易行为。一是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控；二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

　　将增加住宅用地供应

　　值得一提的是，近期部分不法中介机构利用成都市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作，个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生，变相规避限购政策。

　　为此，《通知》要求，依据合同约定方式通过诉讼仲裁方式取得成都市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得成都市住房的主体，均应当符合成都市住房限购、限售政策的规定。

　　在司法拍卖的实践中，竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果，一旦司法拍卖成交裁定文书下达，竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户，须自行承担毁拍的法律后果。本《通知》实施前，已进入司法拍卖竞价环节的，仍按原政策执行。

　　将法拍房等纳入限售管理是指，按照《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号）规定，“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”，其中“转让”的方式包括买卖、赠与、以房抵债、互换等。

　　同时，为了进一步规范司法处置和股权转让取得的开发项目的开发销售行为，对通过司法拍卖、股权转让等方式取得的在建商品住房项目，《通知》规定：一是受让人应当履行原国土出让合同以及项目履约协议等约定的义务，如规划条件、自持物业、配建公共设施等；二是严格执行限购、限售以及商品住房价格指导等调控要求。

　　根据《通知》，成都将增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量将增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%。同时单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”。

　　同时，中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案，坚决遏制非理性拿地，切实稳定地价和市场预期。此外还将加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都市土地竞拍。

　　为有效防范房地产市场风险，确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，《通知》要求，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让，坚决遏制房价过快上涨。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。

　　在加大住房保障力度方面，成都将采取公租房实物保障和货币补贴并举，实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”。同时，采取共有产权、优惠出售等多种方式，全面保障人才安居需求；加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度，完善长租房政策，促进职住平衡，解决好新市民、青年人的住房问题。

　　调整差别化住房信贷政策

　　在严格金融审慎监管方面，《通知》称，人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过，调整成都市差别化住房信贷政策。

　　具体包括，居民家庭名下在成都市无住房且无住房贷款记录的，最低首付款比例为30%；居民家庭名下在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房的最低首付比例为40%，购买非普通住房的最低首付比例为50%。

　　同时，督促银行业机构切实加强个人贷款资金的用途管理，坚守“房住不炒”的定位，防止个人贷款市场乱象消弭房地产调控政策效果，积极稳妥促进房地产市场平稳健康发展。

　　在加强市场秩序监管方面，《通知》明确，成都将加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

　　此外，为了防范商品房项目停工停建风险，保障购房人的合法权益，成都市商品房预售资金监管工作应严格执行《成都市商品房预售款监管办法》（成办发〔2020〕101号）的规定，开发企业、住建部门和商业银行切实履行预售资金监管责任，严格工程建设进度预售资金支付节点管控，有力保障预售商品房工程建设。

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作者: 浅贝    时间: 2021-3-24 12:05
谁在为经营贷进入楼市打开方便之门？



　　新华社深圳3月23日电 题：谁在为经营贷进入楼市打开方便之门？

　　新华社记者赵瑞希、郑钧天、马剑

　　2020年以来，经营贷违规流入楼市的现象有所抬头。在上海、广州、深圳等地，“过桥融资、全款买房、套取经营贷、还掉过桥融资”，一些银行、资金中介、房产中介提供的服务可谓“面面俱到”。作为扶持中小企业发展的金融产品，经营贷已存在多年，为何这两年出现异化，甚至成为楼市过热的推手？

　　贷款利率下行后，诱发经营贷违规行为

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时称，出现这些问题的原因有三：一是经营贷贷款利率下行，已经低于房贷利率，出现明显倒挂；二是贷款期限拉长，出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象；三是贷款额度提升，从此前的房产评估值的五成，提升到七至九成。

　　“去年以来，我已经收到3家银行发来的可办理房产抵押贷的信息。年化利率约3.8%，不仅远低于二套房贷款利率，甚至低于首套房贷款利率，而且能拿到房屋总价七成的贷款额度。我原来只有四五成自有资金，不够支付二套房首付款，但用经营贷只要付三成首付，相当于降低了首付款。”一位上海的企业经营者说，“这种情况下，如果我要买二套房，肯定会用经营贷，不会用房贷。”

　　利率下行后，经营贷不仅降低了融资成本，还被违规者用来变相破解了限贷政策中的贷款比例限制，削弱了楼市调控的效力。

　　不少中介向炒房者鼓吹用经营贷买房的“理念”，并提供买卖企业的中介服务。在沪深等地，购房者只需花几千元就能通过中介购买一家成立一年以上的公司，只要购房者名列公司前三大股东，且名下有房产，就能以房产为抵押物，向银行申请经营贷。

　　在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中介的怂恿下，找小额贷款公司垫资463万元，买下了位于深圳热点片区的一套总价728万元的房子。她特地通过中介花7000多元买了一家公司，“目的就是为了搞经营贷，这里面还包含给这家公司做账一年的费用”。但当月，经营贷违规流入楼市被媒体曝光，随后银行收紧放贷政策，要求房产过户满6个月后才能申请办理经营贷。小额贷款公司年化24%的高额利息榨干了魏女士，致其资金链断裂。最终这套房子于2020年12月被法院拍卖。

　　经营贷流入楼市，加大了炒房资金“杠杆”。这种“火上浇油”的行为，助长了一些地方楼市的投机气氛。

　　查出的问题不少

　　2021年以来，一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市展开。北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市，上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。

　　中国人民银行广州分行和广东银保监局公布的数据显示，经排查，截至3月16日，发现广东辖内（不含深圳）银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

　　深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

　　上海银保监局表示，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，存在贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。

　　在已发现的违规行为中，有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推的身影，涉嫌违规的操作方式包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

　　监管仍需发力

　　目前，市场上有大量的资金中介，他们对接银行资金，并通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来牵线搭桥开展业务，多数没有固定的办公场所。

　　银行对经营性贷款借款人主体资质审核不严，未穿透式核查贷款资金流向，李宇嘉说，这也纵容了资金中介、房产中介的违规行为，让炒房者轻易获得了低成本的资金。

　　实际上，除了经营贷违规流入楼市外，在贷款环节还存在诸多“传统套路”，比如通过做高房屋评估价提高贷款额度（高评高贷）、虚开银行流水证明、虚开收入证明、修复不良征信记录等与贷款相关的各个环节，花几千元就能通过中介搞定。

　　贷款环节是否出现乱象取决于银行是否有加强审核的动力，是否也想在楼市上套利。复旦大学管理学院副教授刘明宇建议，尽量通过市场化的手段来引导金融资源的配置，避免金融资源在不同层次的金融群体中形成套利空间。同时加强监管，一经发现，绝不姑息。

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作者: 浅贝    时间: 2021-4-2 22:29
这十年，买商铺的人亏惨了，未来十年的住宅呢？


以下文章来源于远方青木 ，作者一棵青木


在十年前，商业地产届有个说法，叫一铺养三代，或者说一铺富三代。

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2012年羊城晚报

只要你买了一套商铺，未来三代都不用愁了，买房绝对不如买商铺。

在十年后，商业地产届的新说法，叫三代养一铺。

只要你买了一套商铺，直接抽干你三代人的血，买房才是王道。

从一铺养三代到三代养一铺，短短十年里对商业地产的风评为什么会出现如此剧烈的转向？

商业地产被政策打压了么？就像打压住宅地产那样。

令人诧异的是，过去20年里，给商业地产的政策基本稳定，没有什么大的政策波动，政府从来都没有出台专门打压商业地产的政策，甚至都没这么提过。

倒是天天喊着调控的住宅领域，房价一再蠢蠢欲动，一涨再涨，提前买房的人赚的满嘴流油。

而从来没人管的商业地产领域，房价却是死水一潭，甚至常年阴跌，真正做到了铺租不炒。

这里面的差别到底在哪里？

铺租不炒
购买一手房时，投资商业地产和住宅地产的区别不算大，但进行二手房交易的时候，区别可就太大了。

当你购买了一套住宅，进行二手房交易的时候，按照法律需要缴纳很多很多税费。

主要有三个大头税种：

个人所得税、增值税、契税。

其他杂七杂八的小零头不计，没多少钱。

但同样按照法律，这些高额的税种都给免了，仅留契税。

当你持有住宅满2年时，免征增值税，当你持有住宅满5唯一时，免征个人所得税。

也就是说，只剩契税了。

按面积大小不同，契税的税率为交易总价的1~3%，其实和中介费差不多。

哇，买卖一次二手住宅，居然要缴纳房屋总款的1~3%，再加上中介费和各种杂费还要1~2%，这么贵的么？国家怎么还不减税？

能说这话，说明你不了解真正的房地产税负。

来，让你看一看商业地产的交易税费，开开眼界。

当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。

为了防止你直接心脏爆炸，我们从小的差距开始谈。

首先就是契税的差距。

住宅地产的契税，对于小户型有优惠，可以从3%优惠到1%。

但商业地产的契税，是3%整，一分都不少，任何面积都是3%的契税。

印花税，万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一。不多，但住宅交易的印花税全免，为零。

小的说完了，下面开始说大的。

如果你投资商业地产没有收益，甚至亏损了，那还好说。

但如果你投资商业地产有了收益，赚到了钱，那下面这些税种就是为你准备的。

你卖出商业地产时的卖出价，扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价，就是你的盈利，也就是增值部分。

既然你增值了，那自然要缴纳增值税。

增值税的计算办法，是你盈利/1.05*0.05。

先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。

增值部分的5.6%，还算好嘛，不多。

别着急，因为还没完，第二项是个人所得税。

你赚钱了，自然要缴纳个人所得税，天经地义没毛病。

你盈利部分的20%，缴纳个人所得税，没问题吧。

现在税率到了25.6%了。

第三项，是土地增值税。

没错，增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，这两个不冲突，都得缴。

土地增值税就恐怖了。

其税率，在30~60%之间，你赚的越多税率越高。

假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。

如果你没赚到50万，那么税率是30%。

如果你赚的钱位于50~100万之间，那么税率是40%。

如果你赚的钱位于100~200万之间，那么税率是50%。

如果你赚的钱位于200万以上，那么税率是60%。

这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。

天天梦想房价翻倍暴涨？

翻倍可以，怕你交不起税。

我们按最低的算，增值额度低于50%，那么税率也有30%。

以上三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。

如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。

然后，你还要缴纳按总房价计算的契税。。。

如果你说发票丢了，无法计算最初的买入价。

没事，国家无视你的成本，直接按你的卖出价计算，累计大概会收取你卖出价的34%左右。

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这意味着哪怕房价翻倍，你都赚不到什么钱。

如此高的二手交易税费，导致商业地产的投机买卖成了一个典型的风险归自己，收益归别人的投资标的。

这就导致商业地产毫无炒作的可能性，没有任何投机价值。

你可以炒房，也可以炒绿豆炒藏獒，但你绝不可能炒商铺。

因此，十年来，商铺的价格纹丝不动，一毛钱都没涨，疫情后还跌了。

有人说，卖家可以转移税负，不管国家怎么加税都是买家出。

实际上，税负的买卖双方共同承担。

当少量加税的时候，比如加个1%，3%，因为数额太小，确实看不出来是谁在承担税负。

但当税率加到一个很夸张的地步时，你就可以看出来究竟是谁在承担税负了。

转移税负？

你转移一个给我看看，看看哪个买家愿意出好几倍的价格来承接你的税负。

除此之外，购买商业地产还有巨大的持有成本。

其成本之大，让租不出去的商业地产被称之为有毒资产。

首先就是房产税。

针对住宅的房产税喊了很多年了，一直没实行。

但对商业地产的房产税早就开始了。

如果你以个人名义购买商业地产，那么没有房产税，但如果你以公司的名义购买商业地产，那么就会有房产税。

而且很高。

房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。

如果你不缴纳，国家也不催你。

但是等你打算交易的时候，需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。

除此之外，还有物业费。

住宅的物业费是很低的，一平米2块3块，还有1块的，但商业地产的物业费是很高的。

你见过租金60元/平米/月，但物业费高达15元/平米/月的写字楼么？

我见过，而且这样的写字楼很多。

如果你租出去了，物业费由租户承担。

但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，你需要自己承担，物业公司旱涝保收。

高昂到可怕的房产税和物业费，让租不出去的写字楼和商铺被称之为有毒资产，因为不仅不产生任何收益，还在给你源源不断的放血。

有很多人买了住宅后十年不住，甚至就一直毛坯放着，专等房价暴涨后发财。

在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，极其重视出租回报率，恨不能收房第二天就租出去。

因此，商业地产领域做到了铺租不炒。

决定商业地产价格的三大因素
上面一段说了这么多，不还是在说政策的重要性么。

之所以铺住不炒，完全是因为税费高到了商业地产近乎于无法交易的地步，所以才没办法炒，这其实还是在强调政策的重要性。

但其实并不是这样的，因为商业地产的政策一直没改。

无论是一铺养三代的那几年，还是三代养一铺的这几年，交易商业地产的税费都是这么贵。

所谓一铺养三代，恰恰说明了当年的商铺也需要长期持有，是靠租金来养三代，而不是短炒让自己瞬间暴富。

那为什么十年前的商铺那么火？

2010~2012年，是商业地产的巅峰，那时拥有一个商铺能让周围的人羡慕到绿眼。

如今年龄达到50+的人，一提到商铺写字楼，都会迷之向往，眼神里充满羡慕。

2010年，佛山繁华路段的商铺售价达到了4~5万元平米。

贵吗？

很贵，那可是2010年，武汉二环的房子我记得那个时候才几千一平米。

但也不贵。

因为隔壁的广州，商铺普遍是十几万元/平米，2011年12月，最贵的铺王甚至达到了118万/平米的天价。

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那可是2011年的118万元/平米！

今天的深圳湾一号，人称深圳最强豪宅，历经多番暴涨，现在的房价高达20~30万/平米。

但2011年的时候，深圳湾商铺的售价，就达到了48万/平米，那个时候深圳湾的房价才几万元/平米。

现在嘛，呵呵。

交房后，深圳湾商铺大量空置，有商铺六年都没租出去，幸运能租出去的，租金才200元/平，回报率1%。

2017年，深圳湾商铺的售价普遍腰斩，最低报价甚至有10万/平米的。

这十年，在深圳投资住宅的人赚肿了，而投资商铺和写字楼的人亏惨了。

为什么商业地产交易一直有高昂的税费，2012年之前能涨到如此离谱的天价？

为什么商业地产的交易税费一直没有变化，2012年之后价格如此萎靡不振？

商铺价格的起飞，源自于2001年，中国加入了WTO，中国的工商业经济得到了爆发式的增长。

尤其是民间经济，增速堪称恐怖，远远超过GDP增速。

2001~2011年的这十年，民间有很多1分、2分，甚至3分4分5分的高利贷，但民间一直维持的下去。

这就说明，在当时投资做生意，回报率是比这个利息高的。

1分利，合年息12%还多，5分利合年息60%以上。

你可以想一想，当时做生意究竟有多赚钱。

做生意，自然离不开商铺，谁能租到铺子，谁才有做生意的资格。

深圳华强北一个普普通通、破破烂烂的小铺子，里面的店主人可能身家就好几千万。

那么为了占住这个铺子，店主人自然需要支付高昂的租金。

2010年，广州的商铺每平米售价动辄十几万，几十万，甚至一百多万。

但这并没有泡沫，因为当时商铺的租金贵的离谱。

十几万，几十万一平买下的好铺子，年租金回报率可达到10%以上。

而且租金还在连年上涨。

写字楼那边的情况，也差不多，大量的公司都在抢租写字楼。

这肯定不能叫泡沫，售价再高都不是泡沫。

一铺养三代，这是真的，没骗你。

2012年，是商业地产辉煌的巅峰，那个年代最好的地一定给商业地产，开发商最先盖的房子，一定也是商业地产。

不管是商铺还是写字楼，只要开盘，一瞬间就会被人抢光。

不像现在，同一片小区里住宅都交房了，写字楼还得卖好几年才能清盘。

那为什么2012年之后就变成了三代养一铺？

其中最主要的因素，是商业地产的大量供应。

2012年，广州一个商铺居然能卖到上百万一平，同期的房子也就一万块一平。

这说明啥?

这只能说明商铺的供给不足。

于是中国开始加大力度供应商业地产，商铺和写字楼的供应量节节增长，开发商们也兴高采烈的拿下了很多商业地块大力开发。

当然，今天这些拿商业地块的开发商都傻眼了，但不管怎样这大量的商业地产都已经建成落地了。

于是，在已经配置了很多商业地产的基础上，各大城市里的人均商业面积以一个很高的增速，远超过GDP的增速在增长，目前人均商业地产面积达到了2.5平米左右。

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而按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米，人均2.5平米的数据明显过于饱和。

目前，各大城市写字楼的空置率，那可是相当的高。

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很多人说，这十年商铺的生意不行，是因为互联网购物的兴起。

互联网购物确实会影响商铺的销售量，但这只是原因之一，且不是主要原因。

城市里人均商业面积的节节增高，才是主要原因。

商铺的增速，远远高于人口的增速。

同样多的人，商铺面积多一倍，生意自然要下滑一半，这帐并不难算。

以前老铺王门口人山人海的沸腾景象，现在已经看不到了。

电商是一个原因，但更大的原因是因为很多新区家门口修了很多不错的商业体，大家没必要大老远的跑去老城区的铺王那里消费了。

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这十年，商铺的租金基本没跌，甚至依然每年依然可以微弱上涨，这已经是受益于中国GDP连年增长的福了，不然就凭这个供应量，租金早崩盘了。

但想像以前那样年年租金大涨，这是不太可能的事情了。

这十年，一直到疫情前，商铺写字楼的租金大概增长了50%左右，但写字楼商铺的售价却是纹丝不动。

这并不是疫情的影响，因为2019年的商铺写字楼售价和2011年相比就没涨。

疫情后，那自然跌的很多，现在我们分析疫情前。

疫情前，租金虽然涨的不多，但50%左右还是有的，为何售价原地踏步？

因为社会上的投资回报率整体在降低。

2010~2012年的时候，商铺写字楼的租金回报率是10%左右。

挺高的，但真的很高么？

那个时候全社会的资金成本就是这么高，到处都是赚钱的生意，资金在哪都轻松有10%以上的的收益率，别说中国史，就算整个人类史上都罕有这么黄金的时代。

就算你存个余额宝，那个时候都有6%以上的收益率。

所以，那个年代10%的租金收益率，真的不算高。

这几年有很多人打着8~10%收益率包租的旗号，把售价拉上天，先售后租，然后过几年玩消失。

这种卖房骗局里他们喊出的8~10%这种收益率，也不完全是无的放矢，因为以前确实有这么高。

但2015年之后，中国屡次降息，资金成本大幅下降，基础的建设和基础的工商体系也基本完成，原始资本也积累完毕。

钱，不再那么值钱了，中国的平均投资回报率开始不断回归正常。

今天的中国，资金的平均成本依然远高于欧美，投资收益率也远高于欧美，但和2010年及之前相比，差远了。

目前，你想找到年收益12%以上的投资回报，很难，非常的难。

2018年的时候，银保监会的郭树清主席说，理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

这就是官方认定的正常收益率。

而商铺的租金回报率，也从10%下降到了5~6%左右，成为了一个典型的长期理财产品。

大量的，充沛供应的商业地产，让商铺和写字楼的售价，不断的向社会资金能接受的最低收益率靠拢。

如果你持有不卖，只吃租金，那你的感受还没那么深刻，毕竟疫情前租金一直在涨。

但如果体现在售价上，那可真的是太坑爹了，售价十年不涨，甚至还在跌，而且越来越难卖。

虽然你不打算卖，也没办法卖，但看到售价节节下跌，心里也不好受。

很多人当年是贷款买商铺写字楼的，商业地产的贷款利率远高于住宅。

这么多年的租金，基本都给银行当利息了，账面上也没赚到钱，图个啥呢。

所以这十年，是三代养一铺。

疫情后，那就不谈了，这是个意外，不过投资商铺写字楼的就惨了，租金和售价双双大跌。

如果把疫情后也算上，估计得五代养一铺了。

从这十年商铺的投资实际情况我们可以看出，商铺的售价主要取决于租金和社会平均资本成本，这两项直接决定的商铺的售价。

社会平均资金成本，是由国运及央行政策所决定的。

而商铺的租金，则是由国运和政府供应的商业用地数量来决定的。

简单的说，商铺的售价，由国运、央行资金利率、新增商业用地数量来综合决定。

正常来说，资产的价格，就应该由这三项来决定，不管是商业地产还是住宅地产。

商业地产的价格是正常的，但住宅地产的价格却非常的不正常。

被疯狂炒作的住宅
刚才说了，商业地产的售价之所以牢牢的盯死租金，最大的原因是那高到可怕的二手房交易税费，导致购买商业地产只能通过租金来回本。

但为啥住宅没有这个政策？

实际上，个人所得税、增值税等，早在90年代就有了，最开始的时候是面对所有土地交易都生效。

通过超高的累进增值税来遏制那些利用土地谋取暴利的行为，这一招40年前立法时就提前想到了。

但后来，针对商业地产的增值税政策还留着，但针对住宅地产的各种税费都取消了。

1994年，财政部发布《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994]020号)，其中明文规定个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房，免征个人所得税。

高达增值部分20%的个人所得税，就这么没了。

这条规矩，一直延续至今，中间多次确认，从未取消过，只不过前提条件进行调整而已，目前的政策是满5唯一免征个人所得税。

1997年，《关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知》（京财税[1997]198号）第五条规定，住宅只需居住满5年的，就可免征土地增值税。

2008年，中国颁布《土地增值税暂行条例》，其中明确规定自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，无任何限制。

目前，最新的政策，是居住满2年，免征土地增值税，这个会收取增值部分30~60%的超高增值税种。

买卖双方合计税率为千分之的住宅印花税，一开始也是有的，但自2009年开始，国家暂免征收。

换句话说，商业地产身上的那些税收政策，住宅地产曾经全都有，最开始的时候土地税收政策并不区分商业地产和住宅地产，众生平等。

但后来，住宅身上的税种都取消了。

为何在1994年取消住宅地产身上的个人所得税？

为何在1997年取消了住宅地产身上的土地增值税？

制定这些政策，当然是有原因和目的的。

1981年，中国开始推行房改，鼓励住宅商品化，鼓励职工购买住宅。

但推进速度极为缓慢，大家都还是在等单位分房子，掏钱买房的人，被视为傻冒。

1994年7月，国务院正式下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要深化住房改革，全力推进。

同年，住宅的个人所得税被取消。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布同年下半年全面停止住房实物分配，全面实行住房货币化。

在全面中止住房实物分配的前一年，国家取消了住宅身上的土地增值税。

可以很明显的看出，1994~1998年中国在酝酿全面住宅改革，试图终结福利分房，彻底开启住宅市场化时代。

那么对住宅另眼相待，在1994年取消个人所得税和1997年取消土地增值税，就是理所当然的一件事。

都没人愿意买房，还收这些税干嘛呢，先让别人愿意买再说。

而降低税负，也能刺激住房市场的火爆，刺激住宅建设量的增加。

最开始推进住房改革，是为了扩大中国的人均居住面积，实现居者有其屋的目的。

要达到这个目的，也不适合过量征税，让居民换房有困难。

后来中国房价过热时，一系列的调控都是以限购限贷为主，其实都体现了这个房改的初始思想，尤其是最常用且第一时间用的限购，可谓是把这个思想体现到了极致。

真想收税，犯不着限购，规避银行风险也犯不着限购。

按理说，税收的最好对象就是有钱人，有钱人买的越多越好，所以限购政策的出炉和长期使用，可以很好的体现房改的思想核心。

房改的最大目的，是解决中国的住房问题，其他的好处都是附带的。

要是以收税为目的，按商业地产那么收就可以了，卖土地的时候不少卖钱，收税的时候收的更重。

所以收税和卖地并不是中央推进房改的初衷。

中国的住房改革，一直在持续，到今天都没停止。

2009年，为维护住宅市场，政府还暂免征收了了对住宅的印花税，税率千分之一的小税种。

2010年，根据(财税[2010]94号)文，90平米以下的住宅，契税被优惠到了1%，90到144平的为2%，144平以上为3%。

个人所得税和土地增值税的取消，让住宅交易的成本被降低到了仅剩契税，而契税也被优惠到了1%。

这些税种的取消和优惠，让二手住宅的交易成本，被降低到了最低1%左右，还没有中介费高，这简直令人发指。

也正因为如此，住宅成了一个极好的投资炒作品种，交易非常便捷。

买的进来，卖的出去。

因此，银行降息给商业地产和住宅地产的刺激程度完全不同。

银行一降息，住宅地产的价格就疯了，因为市面上的钱多，投机品的价格就高。

但银行降息的时候，商业地产的价格近乎纹丝不动，市面上的投机资金对其毫不感兴趣，因为买了之后卖不掉，拿不到投机收益。

住宅地产的价格走势，可以完全脱离房租，但商业地产不行。

至于说靠商业租金把价格托起来。

经济好了，租金是高了点，但政府同时供应了大量的新商业地产，导致商铺写字楼的价格被死死压制在市场可接受的最低回报率上，导致商铺写字楼的售价原地踏步。

甚至，还更低，更难卖了点，因为新楼太特么多了。

过去十年，商业地产的价格在降息面前的走势，就是这样的。

而住宅的价格，则一飞冲天，只涨不跌，远远脱离了房租的基本面。

这种情况能容忍，也不能容忍。

房改的历史使命
刚才说了，房改的初始目的是居者有其屋。

什么叫居者有其屋？

不是给每个中国人都发一套北京五环内的房子，没人可以做到这么发，因为五环内的房子总归是有限的，至于那些都跑到了河北的“北京房”，还不如回老家呢。

从国家的层面看，居者有其屋就是在全国范围内，住宅的数量达到一定的标准，人均住宅面积达到了一定面积。

只要你想住房子，就一定有地方住，无非就是住大城市还是小县城而已。

在这个基础上，大城市的房子，能达到够用的水平，让人能生存。

所以国家其实更在意的是住宅的开工量和销售量，这会直接影响整个国家政策的顶层设计。

因为只有大量的新住宅落地，才谈得上分配。

谁应该住北京五环内，谁应该住老家小县城，谁应该没房子住，这是一个分配问题。

但无论怎么分，你首先得有那么多房子拿出来分。

中国住宅市场的根本性矛盾，是中国疯狂进行城镇化和城市住房总数量不足的矛盾。

住宅的数量不是太多，而是太少。

目前中国的城镇化率，已经达到60%，而欧美发达国家的数据普遍是80~90%。

换句话说，如果住宅的建设就此停工，那么中国目前的房子，是远不够用的，除非自己终止城镇化，暂停经济发展。

而高昂的房价和只涨不跌的历史，能刺激房地产商不断的拿地进行建设，能刺激居民疯狂的购买。

因此，高房价是暂时可以容忍的。

但高房价又是不可容忍的。

那种一个人独占几百、上千、上万套住宅，靠收租牟利的新地主阶级，目前在中国是不存在的，再有钱都不敢这么买。

一套地级市小住宅100万，1000亿能买10万套，马云全款能买20万套，贷款能买60万套，靠这个收租就能千秋万代。

但是他绝对不敢买。

目前房价的主要矛盾，本质上还是人民群众内部的矛盾，没有房和只有一两套房的人之间的矛盾。

所以无产阶级专政的手段没办法用，压根找不到良田万亩的地主。

高房价会直接制造人民群众内部的矛盾，城镇化率摆在那里，甭管谁买了房，肯定有人没买到房。

而没买到过房的人，对于那些提前买房上车，享受这巨额暴涨的人，会非常的痛恨。

面对那高到离谱，高到让自己绝望的房价，会产生大量的不满。

但这种不满，我们没有办法通过消灭新地主阶级来解决，因为找不到这样的地主，少量的炒房客也都伪装成了普通人民，混在了群众之中，而且单个的持有量并没有夸张到能被轻易发现的地步。

这种提前上车的人利用高房价来剥削后上车之人的情况，造成了新的矛盾和不公。

因此，是不可容忍的。

可容忍和不可容忍交织在一起，高房价产生矛盾的两方又都是人民群众，这就让国家非常的难以处理。

目前这种冻结房价的解决方式，是没有办法的办法，也是唯一的办法。

涨是不能涨的，跌也不能跌，涨跌都有人民群众不满意，只能横着。

唉，要是能抓几个万房地主祭旗就好了，借汝头以平民愤。

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但住房改革的推进，总有结束的时候。

90年代之前，中国人的住房太少了，祖孙三代挤一个小平房的案例比比皆是。

2000年之后，中国的城镇化率以平均每年1%的速度推进，住宅的开工建设量一年比一年高，至2020年总城镇化率已经达到了60%。

按欧美的标准，80%以上，城镇化率将接近极限，按此估算，最多20年，中国的房子将彻底溢出，数量远远超过需求。

当然，这里面还要考虑到中国的住宅建设是先慢后快，如今一年比一年快，2020年的开工建设量是2005年的好几倍，而中国需要新房子的年轻人口，是一年比一年少。

综合考虑，我觉得10年左右，可能拐点就会出现，人民群众的房子够住了。

一旦住房改革的初始需求消失了，人民群众总体的住房已经够用了，那再利用超低税率来激活房地产市场就没有意义了。

换句话说，当年取消住宅个人所得税，取消住宅土地增值税这个政策的历史使命，届时就已经完成了。

此外，还有一个蓄势待发的房产税。

这些税种只要恢复一小部分，对住宅的投机氛围就是致命的打击，尤其是那个可怕的土地增值税，对投机客简直是绝杀。

如果商业地产的所有税负，全部直接套用在住宅地产身上。

那么根据目前商铺和写字楼的市场行情，可以直接判断出住宅的租金回报率应该为5~6%。

按目前北京住宅的租金回报率1~1.5%来估算，北京房价会腰斩再腰斩，下跌至目前房价的20~25%左右。

换句话说，北京五环的房价，将从目前的4~5万/平米，下跌至1~1.25万/平米。

没房的人沸腾了，这是好事啊，赶紧把商业地产的税收加在住宅地产头上吧。

我要房价崩盘，我要低价买房，强烈要求政府赶紧加税。

别闹了，真跌的那份上，第一个拒绝买房的就是这种人，他们绝对会选择租房。

如今的商业地产，租金回报率在这么一个合理的区间，有人愿意买么？

当然没有，全是跑去租房的，宁可租商铺租写字楼，也不买。

那为啥有人愿意这么高的价格买住宅？

这还用问，当然是冲着投机收益去的，你还真以为他们有购买北京房子的刚需啊。

真没了投机收益，这群人绝对会选择租房，和现在那群宁可租商铺也不买的人一样。

如今，同一地段，写字楼的单价远低于住宅，但就是没人愿意买。

所以，住宅价格在今天跌下来，没有人会真正获益，有房没房的人都不会获益，换句话说就是没有支持者。

但房价一旦下跌，利益受损的群众就会大量出现，这群人的反对力量会大的惊人。

见过在教育局门口下跪的学区房业主么？没见过你也看过新闻吧。

如果你是教育局长，你怎么处理这个棘手的问题？

那可是跪下的人民群众，而中国是人民民主专政。

你想想万一上千人乃至于上万人在市政府门口下跪，市长怎么办。

换你当市长碰到这种事，脚都软了，脑袋一片空白。

所以这种事不能出现。

因此，现阶段商业地产的税负政策，绝不可能直接在住宅地产领域恢复，时机不成熟，贸然这么干会引出太大的乱子。

但住宅地产的这些税负优惠，因住房改革开始而起，也会因住房改革结束而消。

土地增值了，凭什么不能收土地增值税呢？你在中国磨个面粉都得交增值税。

所以这些税收优惠的取消，是早晚的事，而且快则10年，慢则20年，只等房地产市场失去其历史意义和历史使命。

如果你打算持有房产超过20年，那你就应该好好的思考一下，住房市场在中国改革浪潮中的历史使命究竟是什么，住房改革的历史使命又是什么。

这段历史使命开始的时候，你可以糊里糊涂的，但结束的时候，你不能糊里糊涂，这段历史你必须要了解。

因为对于很多家庭而言，那代表了几代人的积蓄。

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作者: 浅贝    时间: 2021-4-3 21:12
惩罚炒房者！广州深圳动真格，结果相当戏剧性


作者：公子不悔

01



浩浩荡荡的经营贷大扫查终于有了结果，率先公布结果的，是广州和深圳，从数据来看，一直捏着一把汗的炒房客，可以长舒一口气，原来是虚惊一场。

人民银行广州分行和广东银保监局近日公布的数据显示：

广东辖内（不含深圳）银行机构已排查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户；其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

广东21个城市，把深圳排除在外（因为深圳是计划单列市）还有20个，这20个城市经营贷违规流入房地产的资金2.77亿，其中广州就占了一半多。

从占比来看，广州确实很多，但从规模来看，怎么看都不像真的，显然不是全部。

存疑点有二：

第一，排查了5678亿经营贷、2165亿消费贷，结果只发现了2.77亿资金违规流入楼市，占比只有0.03%。

第二，根据央行公布的数据，2020年国内商业银行的住户经营贷款的余额高达13.62万亿，和2019年12月底相比，增加的资金高达2.27万亿元，增长幅度为20%。这一增速较前一年增加了7.5个百分点。

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2.27万亿元的增量，其中违规流入了楼市的资金不会是少数。做个猜测，就算只有10%流入楼市，那也有2270亿。

全国2270亿违规流入楼市的经营贷，第一经济大省广东，不包括深圳在内只有2.77亿？这里面的想象空间非常大。

02

要知道，由于去年因为疫情的缘故，为了鼓励经济发展，经营贷的利率和周期都做了调整。原本高于购房利率的经营贷利率下调了不少，且贷款周期被拉长。

在这种背景下，很多人动了借经营贷之名行炒房之实的念头，并付诸于行动。

房产专家张大伟计算了一下，按照去年经营贷利率3%至4%，按揭贷款利率5%至6%，利差高达2个点，而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。

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从计算的结果可以看到，用经营贷炒房，总的利息成本可以82万元。

这么大的诱惑，足可以让很多人冒天下之大不韪。于是才有了很戏剧性的一幕：

去年的房地产贷款余额增速是下降，经营贷却出现了不同寻常的大增。

结果广东和广州就交出了这么一份检查报告，岂不是也很戏剧性？

更加戏剧性的还在后头。

昨天，深圳市也给出了数据：

深圳中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

提取关键信息，深圳违规流入房地产市场的经营贷，只有21笔，总金额5180万元，平均每笔246.7万元。

这个数据乍一看你可能信以为真，但横向对比一下会发现，这应该只是冰山一角。

2020年深圳房价比广州涨幅猛得多，从数据上看，2020年深圳新增信贷8630.77亿元，广州这一数据是7284亿元，前者比后者多1000多亿元。

此外，2020年11月深圳本外币存款余额达到了101897亿元，增速21.4。广州同期本外币存款余额为68212亿元，增速15.2。

可以看到，无论资金流入的规模还是增速，深圳都要大于广州。在这种背景下，深圳的房价涨幅快于广州，就不奇怪了。

如果说深圳违规流入房地产的经营贷资金大于广州，也不奇怪，奇怪之处就在于它小于而且是远远小于广州。难道说深圳的炒房客们比广州的更讲武德？

我看未必，既然经营贷比购房利率更低，成本能减少更多，炒房客们巴不得使用，在利润面前，情怀只能靠边。

03

广州和深圳接连公布的两个戏剧性数据，说明了啥？

说明这里面的水很深，只能象征性地查查。

现在的经营贷很难再违规流入楼市，但已经流入了的，只能睁一只眼闭一只眼。

你想，万一动真格全部查了出来，这些人全部都得提前还款，还不起抵押的房子就得被法院没收，影响面得有多大。

管理层要的是楼市稳定，房价稳定，真要是大刀阔斧干起来，很难稳定，很多房子估计会被抛售，引发价格大跌。

房子是和银行以及土地绑在一起的，无论是银行还是地方政府，都不会答应。

所以，各地方政府能够做的，就是现在开始，严格管控违规资金流入楼市，防止现在的价格大波动，才是首要任务，而不是去翻旧账，旧账规模大，牵扯面广，很为难。

大调控以来，管理层一直在强调稳定市场、稳定房价，这种稳定不是将房价直接下拉，以大跌为代价，而是想通过稳住楼市，提升国民收入，并逐步增加房屋供应与租赁供应，稀释泡沫的方法，来解决高房价问题。

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作者: 浅贝    时间: 2021-4-9 20:32
炒房，再也不会被善待


作者：诺桑布里庵


全国多地持续几个月高压查处“经营贷入市炒房”；到今天，终于爆出来一个大雷，巨雷。



今天下午，一则“七部门查处深房理”的消息在网上低烈度传播，一石激起千层浪；尽管局外人对此迷惘无所知，但是对于房地产圈的人而言，这消息无疑是深水炸弹。



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而七部委查处“深房理”的原因，正如《通告》中所披露的，“教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格”、“以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资”、以及“提供‘一条龙’服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房”等等，当然，还包括“虚假广告”等边缘性违法违规操作。



一句话，深房理不仅自己炒房，更是把“炒房”作为一个产业链，以推高房价为终极目标。



在“房住不炒”提了这么多年，而且多位重量级大佬发话“房地产是中国经济最大的灰犀牛”的当下，深房理顶风作案，落得这般下场也是天道轮回。



此次“深房理”翻车，起自一个名叫“@深房理装修团队003”的微博用户于4月2日实名举报“@美妈陈小泉”将经营贷用于炒房。连身份证号的前三后四都给出来了，精准打击。。。



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紧接着，4月4日，这个“@深房理装修队003”的微博账户爆出了102分经营贷炒房的资料。记得今年3月18日深圳通报了辖区内“经营贷违规炒房”的数据，结果清新可人：在15.4万笔共1771.73亿元的经营贷中，仅查到21笔、共5180万元流入了楼市。今天这个爆料102笔，单就这个数目，已经超过了上次深圳官方通报的“21笔”。。。

  

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接下来，4月6日，这个“@深房理装修队003”的微博账户继续爆料，点了一串微博用户的名字，而且连他们用经营贷买的小区的名字都爆出来了。宝刀出鞘，不见红不收。。。



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然后就是今天“七部委”的联合通报，至此，深房理宣告翻车。从网民爆料到相关部门反应，只用不到一周的时间，可以说是相当迅速。



那么，“深房理”是何方神圣？为何能够在国家如此大力度调控的环境下存活至今？这次“深房理”被查处，对于深圳乃至中国楼市，又意味着什么呢？





1

“深房理们”的骚操作


“深房理”是一个把炒房作为主营业务的机构。它的基本操作方法，就是鼓动全国各地的人去深圳炒房，加入他们的会员，联手推高房价，从中获利。

这样的机构有很多。

但是对于全国各地的人，尤其是普通人来讲，炒深圳的房子，谈何容易。这里面有很多壁垒。其中最大的就是没有指标。

没关系——深房理可以提供各种“一条龙”操作，例如假结婚、例如代持等等。

当然，还有的人没钱，这也是一个不小的障碍。

没关系——深房理会先给你洗脑，告诉你深圳的哪些区片永远涨……然后，你会先跟亲朋好友借钱，亲朋好友接完之后，深房理会“亲自”给你提供贷款，或者让其他“会员”帮你“众筹”……总之，让你凑够一笔“首付”，能够成功在深圳上了车。

到这里，一旦你买了深圳的房子，你就算是深房理的“自己人”了。而深房理所有玩法之中最关键也是最核心的一步，就是通过将房子抵押，假装用于经营，然后骗取经营贷，进行后面更大的套利和炒作。

就这样，来自全国各地的“人”和各种金融机构的“钱”就被深房理源源不断地输送到深圳楼市，日复一日，年复一年，前仆后继，乐此不疲……

试问，这样的炒法，房价能不一直涨嘛？

在我看来，这102笔经营贷还只是冰山一角，因为能够贷出钱来的方式并不只是经营贷，同时，将炒房作为主营业务的团体也不仅只是“深房理”。

更何况，除了直接买买买之外，深房理还会让新老业主之间互相配合打掩护，左右口袋对倒操作，把房价做上去。这实在太容易了。

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例如某小区大户型120平米的房子一般是960万，忽然有一批业主在中介挂出了1200万的价格，紧接着又有人挂出1300万、1400万；随后，有一批购房者非常“壕”地把这1200、1300、1400的价格一口吃下去，这时候小区的其他业主、以及打算买这个小区房子的“刚需”会怎样想？

两个字：恐慌。

于是原本住得好好的业主，忽然觉得自己发达了，一夜之间自己的房子涨了20%、30%，只要把房子卖出去，就有300万，这至少够让自己少工作十年八年的了，试问，这些业主会怎么做？他们大概率会跟着把价格挂上去。

而原本打算买这个小区的“刚需”则心态崩了，一夜之间自己又买不起了，而且看着挂价蹭蹭蹭往上涨，肯定就坐不住了，于是原来打算再看看的，立马就成交了。而这样一来，价格又搞上去了。

就这样，一个个小区就被炒起来了。事实上，第一波挂高价的和第一波吃高价的人，可能就是同一拨人。

这还不算。更惨烈的是杀猪盘和击鼓传花。

说白了，一旦业主和“刚需”不够用的，炒房团也会自相残杀。而此次爆料，也正是出自深房理内部人士的内斗！

像前面那个虚构的例子中原来960，被一路炒到1200、1300、1400的，脱离地心引力的肯定会落下来，但最后那一波接盘的，可能也是深房理的会员！你怎么知道自己不是击鼓传花的最后一棒？

而年前深圳出台二手房交易指导价格，许多小区高出周围同类房源两三成甚至最多50%的，都是这些杀猪盘的目标。

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这些，对于楼市而言可能陌生，但是熟悉股票的朋友一看就明白，这其实就是股票里面坐庄的精准套路；一样一样的。而深圳作为中国资本市场的先行者，这里有太多会玩股票的人，把股票的套路搬到楼市，666。至于普通人为何接触不到像“深房理”这样的机构，那是因为股票的门槛低，有个几万就能进去，而买房子最起码得凑个几百万的首付。

当然，熟悉深圳楼市的朋友都知道，深房理不是第一次被爆料了；之前很多年，一直有零散的信息披露“深房理”以及各种“炒房机构”骚操作，但“深房理们”却雷打不动，一路蒙眼狂奔，越吃越壮；但这次，为什么被“一击必杀”了呢？图片

有人说是监管当局的决心。

我看未必。

我倒是有决心向上火星。但我一辈子下决心，也上不去。。。

此次“深房理”被一剑封喉，从首爆到七部委联合查处，只用了6天时间，其中的关键在于四个字：

联合行动。


2

收网


回到那份查处“深房理”的通告，我们看看尾部落款那里的七个部委分别是谁：

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其中，和房地产直接相关的，只有“深圳市住房和建设局”（住建局）。其它，有公安、有市场监督管理局、有网信办；更重要的是剩下的三个：地方金融监管局、央行深圳中心支行、银保监深圳监管局。

最后提到的这三个都是金融口的监管部门。

从此次4月2日首爆，到4月8日“七部委”联合发布通知，说明这是联合行动，而且早有准备。6天的时间，如果没有非常娴熟的配合以及训练，恐怕连发个通知的时间都来不及。

本质上，从发现问题到认识问题需要时间，从认识问题到解决问题也需要时间。

对于炒房这样一个隐蔽潜伏而又无处不在的现象，表面上看到房价蹭蹭蹭一直涨是很容易的，查到资金的来源去向，对于信息时代也不是难事。但是要解决房价一直涨的问题，就不那么容易了：涉及到太多行业、太多市场主体、以及太多监管部门、太多行政机关、太多执法司法机关，以及这些主体之间的配合作战：光是协调这些事，就要花三四年的时间。

“房住不炒”是2017年提出的。到今天，协调配合工作已经全部完成了。此次“七部委查处深房理”的迅疾程度，反映出的图景是：

所有相关部门已经协调一致，联合作战，如臂指使。

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可见，为了遏制高房价，这些年国家费了不少心思。尤其是2017“房住不炒”之后。

记得前些年，调控房价就是停留在口头上，最轻的是喊话，一些所谓的专家学者哔哔几句，还有某大炮这种人鼓吹房价永远涨；

而稍微重一点的，就是从资格上去卡：从提高二套房首付比例，到一个家庭只能买1套，还有各种“卡”和“限”，例如什么要积分落户啦、要缴足XX年社保啦、要英语四六级多少多少分啦……之类的。这些东西说到底都是花拳绣腿，都是能做出来的。

直到2017年出台限竞房，说明我们开始从价格上调控了。但效果并不理想。懂市场经济的都明白，价格是众多博弈的结果，而不是原因；你控制价格，市场主体会通过其它方法绕过价格，例如价格歧视。例如原本一套房子1000万，你非要我卖800万，好，那我房子里有个文物，值200万，要买一起买。

2019/2020是一个重要节点，一方面利率市场化，出台了LPR的定价机制，另一方面出台了关于债务的限制指标——房企的“三条红线”以及银行的“两条红线”。说明我们开始从金融上去调控了。

但金融是水，水往低处流，很难控制；所以虽然“五条红线”像五指山一样牢牢地压在上面，但不论是房企还是购房者依然能够腾挪。

房企，把债务挪到“少数股权”里面，一个个秒变做表高手，明股实债死灰复燃，卷土重来。

购房者，则是把经营贷流入房地产市场，玩起了滚雪球的炒房生意。第一因为经营贷利率低，低于LPR，第二是经营贷容易获得，只要你有一套房，把它抵押了就行。

上有政策下有对策，下有对策上有新的政策。

明股实债和经营贷看似玩得666，但2021年开始加强了对经营贷炒房的查处力度。包括郭树清主席从去年三季度到今年年初罕见的连续3次发声，表示“房地产是中国经济最大的灰犀牛”，以及就在昨天财政部表示“稳步推进房地产税”等内容；明眼人看得出，这是非常强的预警信号，不在于多高级别的大佬发声，而在于告诉人们：

央行和财政部已经开始参与房价调控了！

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这说明什么？

朋友们记得，之前2018年资管新规出台，在中国金融体系里面张牙舞爪了十几年的影子银行，那么复杂的灰色生态都被搞定了，连带着P2P团灭——

我想说的是，那些年金融去杠杆那么复杂的一个项目，我们的央行和银保监，还有证监，在真刀真枪中锻造出来了健壮的肌肉和战斗力。现在，这些都要用在对付炒房上了。

之前有人说，郭主席上一次连续3次提到的那个东西叫做“P2P”。3通喊话毕，6个月，斩于马下。现在，轮到郭主席连续喊话三次的东西是：房地产灰犀牛。

这，还不够令人瑟瑟发抖吗？

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3

忘掉房地产，拥抱股市吧


回顾历史上发生过的这么多次金融危机，大多与房地产有关，纯粹的股灾其实并不多。例如97年香港金融危机，触发因素是房地产；与97香港前后中国的海南泡沫，是房地产。包括刚刚最近2008年重创美国以及全球金融市场的次贷危机，引发因素还是房地产。人类历史上的英国南海泡沫、美国密西西比泡沫，都跟房地产有关。

某位近期刚刚跳槽的学者在前些年出了一本书，叫做《房地产周期》，里面提到全球各国的经济周期和金融周期，提出一个重要观点：

房地产是财富表征、周期之母、危机策源。

而站在经济的角度，能够驯服房地产市场的国家，经济大多平稳、坚定、有力，居民生活富足殷实。如制造业强国德国，以及科技创新明珠——新加坡。

相反，未能驯服房地产，相反被房地产劫持的国家（经济体）——日本、香港、英国等，普遍贫富分化剧烈、财阀把持经济、创新孱弱。

有些大国，由于土地充足或拜历史条件所赐，房地产周期被无限推迟——例如西进运动中和二战结束后的美国——那么这些时期经济强劲、居民生活水平持续提高。但美国80年代之后经济发展带动泡沫形成，最后再2008年形成全民炒房的高潮，从此经济开始走下坡路。

殷鉴不远，当下正处在历史十字路口的中国，应该怎么选，不言自明。

有人说，二十年前，卖房炒股的人从来没有被善待；但是，2021年，4月8日，历史在这里转弯。是否应该卖房炒股，也许结论没有那么容易下；但是，有一件事是100%的，那就是：

炒房，再也不会被善待。

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作者: 浅贝    时间: 2021-4-9 20:38

住建部约谈5个城市政府，要求坚决遏制投机炒房！

　　深圳官方也发声了！七部门联合公告表示将对“深房理”涉嫌违规违法违规线索开展联合调查。

　　住建部约谈5个城市政府！要求坚决遏制投机炒房

　　住房和城乡建设部副部长倪虹8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

　　近期广州、合肥、东莞等城市落实主体责任，针对房地产市场升温问题出台了调控措施，对稳定市场起到了一定作用。对此，倪虹指出，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

　　他说，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。有关省住房和城乡建设厅要切实发挥监督和指导作用，及时报告全省房地产市场情况和工作。

　　倪虹说，落实国家“十四五”规划纲要，抓紧编制“十四五”住房发展规划，改善住房供应结构。人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，降低租赁住房税费负担，加大金融支持力度，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难。

　　5个城市表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实城市主体责任，密切监测市场变化，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。据了解，住房和城乡建设部已将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

　　深圳官方发声了！将对“深房理”开展调查

　　在网友提交多份材料举报深圳“炒房大V”深房理团伙违规套取经营贷进入房地产市场之后，深圳官方终于作了正式回应。

　　深圳市住房和建设局、深圳市公安局、深圳市市场监督管理局、深圳市地方金融监管局 深圳市互联网信息办公室、人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局等部门联合发出了《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》，其中指出，为贯彻落实国家有关法律法规规定，切实维护我市房地产市场秩序和金融管理秩序，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。

                               
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　　《通告》指出，关于举报反映的“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，处置非法集资牵头部门会同行业主管部门、监管部门将依法进行调查处置。

　　《通告》称，关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，一经查实，相关当事人将被列入失信名单并受联合惩戒，住房建设部门将依法采取停止使用“购房意向登记系统”及合同网签系统、停止购买或承租保障性住房、停止公积金贷款资格等措施。

　　至于最受外界关注的经营贷违规使用行为，《通告》表示，关于举报反映的“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入“防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动”作为重点线索核查。

　　“一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。对其中协助借款人违规套取信贷资金的中介机构，住房建设部门将予以依法查处，金融机构一律不得进行合作。”《通告》称。

　　据《南方日报》此前报道，深房理的具体操作模式是，通过制造假流水获取大额信用卡并套现，联合亲戚朋友借款凑齐三成首付，剩下七成房款从“深房理”指定小额贷款公司垫资，一次性付清房款后，将房产过户至购买人名下；之后通过注册公司办理经营贷，从银行换取总房款70%的贷款归还前期借款，实现三成首付；与此同时办理“装修贷”等消费类贷款来还月供。如果有更多的钱，可以考虑继续购买下一套房产。如此循环，直到“财务自由”。

　　《南方日报》指这种模式的风险在于可能涉嫌骗贷，例如其引导和鼓励粉丝“长期大量做个人银行流水，到多家银行申请大额信用卡，发动亲友每人办理几张信用卡以凑首付款”“找公司代开工资做‘工薪贷’”“拿房产做经营贷”等都可能是违规行为。

　　针对“深房理式”炒房，深圳近期也动作频频。

　　2021年4月2日，深圳三部门下发通知，按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，深圳市住房和建设局将配合深圳银保监局、人民银行深圳市中心支行开展防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动。

　　而据深圳银保监局此前的数据显示，去年该局共部署深圳辖内中资银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，选取6家银行集中开展现场检查，检查覆盖率近50%。针对发现的问题，责令银行立查立改，提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

　　监管出手后，深房理也发了一条微博回应，称已联系律师通过法律途径处理。

                               
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　　以下是通告原文：

　　深圳市住房和建设局 深圳市公安局 深圳市市场监督管理局 深圳市地方金融监管局 深圳市互联网信息办公室 人民银行深圳市中心支行 深圳银保监局 关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告

　　近期，有网民举报“深房理”存在违法违规炒房行为。为贯彻落实国家有关法律法规规定，切实维护我市房地产市场秩序和金融管理秩序，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查：

　　一、关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，一经查实，相关当事人将被列入失信名单并受联合惩戒，住房建设部门将依法采取停止使用“购房意向登记系统”及合同网签系统、停止购买或承租保障性住房、停止公积金贷款资格等措施。

　　二、关于举报反映的“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，处置非法集资牵头部门会同行业主管部门、监管部门将依法进行调查处置。

　　三、关于举报反映的“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入“防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动”作为重点线索核查，一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。对其中协助借款人违规套取信贷资金的中介机构，住房建设部门将予以依法查处，金融机构一律不得进行合作。

　　四、对于执法检查中发现的“深房理”涉嫌虚假广告行为，市场监管部门将依据《广告法》等法律法规查处，目前，该案正在调查处理中。

　　五、对于“深房理”通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息的行为，一经查实，网信部门将依法依规采取暂停相关账号服务或关停相关账号等处罚措施。

　　六、对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。

　　相关调查处理结果，将第一时间向社会公布。

　　特此通告。

　　深圳市住房和建设局

　　深圳市公安局

　　深圳市市场监督管理局

　　深圳市地方金融监管局

　　深圳市互联网信息办公室

　　中国人民银行深圳市中心支行

　　中国银行(3.310, 0.01, 0.30%)保险监督管理委员会深圳监管局

　　2021年4月8日

　　日前，21世纪经济报道记者注意到，微博用户@深房理装修队003近期在其个人微博陆续曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”。

　　其中4月2日的一条微博指出，微博用户@美妈陈小泉于2019年09月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房。“其名下还有更多贷款也是用于炒房，需要更多详细资料请私信联系本人，请严查。”

　　4月4日，@深房理装修队003更是一举曝出102份炒房材料，其写道“深房理摇篮会员合伙炒房材料102份”，并附上一张长图。

                               
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　　21世纪经济报道记者发现，长图中均是购房信息，时间多为去年上半年，目的多为“代持人招募股东”。而去年4月份，深圳监管层正掀起一场严查消费贷、经营贷违规流入楼市的行动。

　　所谓的代持，是指有资金却没有足够购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时支付给代持人一定报酬的炒房行为。

　　根据中国房地产报报道，在具体操作过程中，代持人和炒房客双方会签订《代持协议》和《授权委托协议》，规定炒房客是房屋真实所有者，且炒房客可以代理房屋出租和管理业务。

　　而炒房客会把购房首付款转到代持人账户，“为了规避风险，双方还会签订一个《借款协议》”，显示首付款是代持人向炒房客所借。

　　在代持过程中，代持人会根据实际情况收取服务费，买卖之间的价差越大，服务费也会越贵。

　　据了解，去年11月，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示，政府主管部门高度重视，正在对代持炒房等情况调查处理，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

　　记者注意到，@深房理装修队003在爆料中直指的“深房理”在微博认证为“房产专家”，拥有超过140万粉丝，目前想要申请为其“V+会员”需3980元/年。

                               
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　　在个人简介页面，自称为深圳资深房产投资人的@深房理，留下颇多吸引眼球的字眼，比如“限购限贷的情况下，还能怎么买房”“用银行的钱，圆自己的梦”等等。

　　记者翻阅其微博发现，@深房理不断提供购房各环节突破政策限制的“技巧”：如通过落户、代持、假结婚获得购房名额，还有“养房票”，方式包括代缴社保、办理深户等。而公开信息显示，@深房理此前引导其会员在深圳借钱炒房，屡遭投诉。

　　去年11月，@深房理还举办了首场线下见面会，吸引近千人从全国各地来到深圳，参与这场“感恩遇见”的活动。会上，@深房理表示，要培养一万名职业房产投资人。

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作者: 浅贝    时间: 2021-4-10 21:56

今天，“反炒房”的人民战争打响了！
[url=]起点财经[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]今天

一周前，微博大V“深房理”被微博用户“深房理装修队003”曝光举报。

深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索、深房理摇篮会员合伙炒房材料102份……

                               
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举报材料之精准，能落地到实名实盘；举报线索之详实，能落地到具体银行。

今天，深圳官方发文——

住建局将联合公安局、金融监管局等七部门对“深房理”被举报一事，进行联合调查。

                               
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深房理的瓜田，终于从人民内部炸了。

一地稀碎。

今天，一场反炒房的人民战争打响了！

今天，楼市陷入了人民战争的汪洋大海里！

1


请用一句话，来形容此时的“深房理”——
完犊子啦！
朕，让你们这帮人，彻底整完犊子了！

能让七大部门这种明星阵容同时盯上的机构，深房理也算蝎子拉屎独一份了。
理总的微博，已如鱼塘翻了池。

整个留言区，已经打成了一锅粥。
热心网友，古道衷肠好言相劝：
好好锻炼身体，不然进去会很辛苦。
还有一部分坏批，一张嘴就是老风凉批了：
进去后，少洗澡，莫弯腰，千万别捡肥皂。

                               
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要我说，理总还真是个大人物。
事到如今，竟还有工夫在微博里一边控评，一边删留言。俨然一副“小情况，不必惊慌”的镇定模样，稳如老狗。
活该人家就是个办大事儿的人。

活该人家就配得上七大部门的明星阵容。
但是、但是、但是，恕我直言——
深房理，这把是逃不过了。
在联合调查的通告发布前，已经有深房理的会员被银行提前抽贷。
部分银行，率先启动了对深房理的重点排查：

重点排查，支行员工是否与深房理有业务合作；全面排查，深房理重点布局的五大楼盘“诺德假日”、“佳兆业前海广场”、“中海阳光玫瑰园”、“铭筑荔苑”、“前海时代广场”，是否存在违规信贷业务。

这还只是前哨，重点绞杀还在后面。
根据七部门联合调查的通告，深房理主要涉嫌以下五大违法违规：

• 骗取购房资格
• 非法集资（最重）
• 骗取信贷资金
• 虚假广告
• 发布虚假不实信息
  

围绕这五大违法违规行为，针对深房理大概率还有以下杀招：

深房理会员若涉及违规或伪造信贷文件。轻则“禁买+失信人”，重则以涉嫌骗贷，追究刑事责任；核心成员若涉嫌非法集资，大概率有牢狱之灾；违规贷款一定会被抽贷，牵线人和银行信贷部门工作人员将被问责；与深房理有关的一切自媒体平台，将被封禁、罚款、断流量、斩草除根。

自今天开始，深房理以及与深房理有关的一切，已经进入死亡倒计时。


2


深房理最大的问题，不在于“炒房”。

而在于，把炒房股份化、规模化、集资化和公司化。

这些东西，全部触及了ZF底线。
绝大多数人，可能觉得深房理只是个炒房集团。

教人炒个房、帮人落个户、帮投资客融个资、解决个购房资格、找到个代持名额、一帮人控个盘，哄抬一下房价……
最严重的，无非就是撮合下经营贷，伪造个贷款资料。
事实上，打开深房理的业务结构，你会发现——
它远比我们想象的恐怖。
2020年8月25日，深圳建市40周年之际，深房理针对会员上线了一个小程序。
这个小程序，主要有三大核心功能：

                               
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第一，帕累托值版块。

有钱的会员，可以把闲钱放在这个板块，吃吃利息；
没钱的会员，可以在这个板块高息借贷，借钱买房。
集资放贷，是要牌照的。
深房理的这个平台，说白了，就特么是个集资放贷的非法平台。
第二，产品大厅版块。

会员可以在这个版块，挂卖名下房产。
房产挂牌买卖，也是要牌照的。
而深房理这个平台，说白了，还特么兼顾了中介交易的功能。
第三，股份大厅。

这个版块的操作，尤为风骚。
举个例子——
咱们没钱，但也想炒房，不如干脆合伙。
一套1000万的房产，被一帮人，切割成若干股份。
你有购房资格，你占5%；你有50万，你占10%；你从银行搞出来100万经营贷，你最牛批，你占20%……
房价涨了，有股东想要退出，也有股东不愿退出。
没关系，咱们会员之间可以在深房理的股份大厅里，相互转让股份。

                               
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这就相当于——
一个野生平台，把不动产以民间的形式，切割成不同的股份；然后将股份卖出，让没有资质和资金不多的人也参与到房产领域；会员之间，还可以相互交易股份。
深房理的活动现场，直接就有大姐举着牌子，挨桌招股——

                               
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这是什么？
这相当于——
深房理以非法的方式，搭建了一个野生房产证券化交易大厅。

官方不敢玩的房产证券化，被野生平台玩了个淋漓尽致。

不得不说，深房理是真牛批，深圳人民是真厉害——
首先，硬生生攒了一个野生银行，供内部集资放贷。

然后，又硬生生攒了一个野生房产中介平台，供内部交易。

最后，再硬生生攒了一个野生证券交易所，供内部交易房产证券化后的股权。
一个炒房机构，内化成了银行、中介和证券交易所。
它就是银行，它就是税局，它就是房管局，它就是证券交易所……
深房理被打爆的根源，当然有哄抬房价的原因。
但更关键的是——
干了太多ZF的事儿，触碰到了野生机构最不该触碰的底线。

它不是在炒房，而是野生机构在自立门户。


3


为什么总是深圳？

2006年，美籍华人牛嘉林和美国人麦博才，在深圳联合创办了一家野生投资机构——金朝阳。
这家野生机构，喊出了当年最为嘹亮的口号：
让1000万中国人改变财商观念、让100万中国人财富明显增长、让10万中国人实现财务自由。

这个口号在15年后的深圳，被深房理衍化成，更令人血脉贲张的口号：
深房理是为人民服务的造富摇篮、实现一个亿的小目标。
15年前的金朝阳，玩的是——
先借钱买豪宅，再以此为资产抵押给银行，不断放大杠杆，获得贷款；然后持续杠杆运作，持续获取资金，投入到金朝阳旗下的野生不动产信托中……
加杠杆买房子，押房子加杠杆，套出钱玩野生信托。
15年后的深房理，把这套玩法打的更加彻底——
不仅攒除了一个内部集资放贷的野生银行，还攒出了一个内部交易的野生中介平台，更搭配了一个内部交易股权的野生资产证券化平台……
依旧是加杠杆买房子，押房子加杠杆，套出钱来左手高息放贷，右手野生信托。

15年过去了，别的城市提及楼市，依旧是买套房子投个资。
Low的一批。
而深圳楼市，不仅玩的一直很高级，而且越来越高级——
楼市金融化，房产证券化。

全民参与，全民撸房。

围绕上面一套打法，深圳拥有着全国最职业化的团队体系——
涵盖了担保、小贷、投资、私募、房屋管家、投资公司、房产中介。
深圳的房产中介从业者，大约有4-5万人；而深圳的资金中介从业者，却是房产中介的2倍，大约8万名。
深圳占据了全国2/3的私募，又拥有着全国数量最多的各类投资公司。
以上所有机构都围绕着一个东西：
房子！房子！还特么是房子！
我从未见过任何一个城市能像深圳这样——
把房产与金融、银行、证券彻底捆绑在一起。
我从未见过任何一个城市能像深圳这样——
把房产与每一个生活在其中的人彻底捆绑在一起。
房产，驱动着金融资产前行！

金融资产，又驱动着深圳前行！
去年4月份，全国第一轮严查经营贷。
深圳自查一番，连连否认：我没有，他们都是胡说。
今年4月份，全国第二轮严查经营贷。
上海查出来3.39亿，北京查出来3.4亿，广州查出来1.47亿，深圳查出来5180万。
对比去年全国涨幅第一的深圳楼市，这点违规贷款着实让人不太容易相信。
今天，深房理个不争气的玩意儿，好死不死被人民群众纠了出来。
果然，人民群众内部的敌人，还要靠人民群众来解决。

果然，楼市这场硬仗，还得靠人民战争的汪洋大海来解决。

4


围绕经营贷的楼市反炒房战争，已经打响了。
深圳充分发挥优良传统，开了个好头——
举报起来，让经营贷淹没在人民战争的汪洋大海里！
接下来，预计会有更多的城市加入到其中。
在这里，如果你曾用了经营贷，我有几句肺腑之言想要跟大家讲一讲。
第一，要审查一下自己的资金流向。
借出来的钱，拿去干啥了。每个人心里都有数，各自再查一下吧。
拿到手的钱，低于三手转出，且钱流入了开发商、房地产经纪公司、无正规牌照的小额担保公司，投资股市等正常经营以外领域的，都要做好被抽贷的准备。
第二，该如何准备？
联系各自的客户经理、信贷顾问，如实告知情况，不要有侥幸心理。
与帮你做了贷款的信贷经理一起提前筹划解决方案——
要相信他们身在行业内，远比你更懂得事情的婉转；
要相信他们也身在其中，远比你更想解决问题。
第三，以下这种情况，更要做好被抽贷的准备。
自贷款发放日算起，前六个月或后六个月时间内，若借款人夫妻双方名下有新增房产的，要做好备选银行，根据实际情况决定是否转贷。

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作者: 浅贝    时间: 2021-4-14 20:36
经营贷绕道赎楼？信贷资金违规入楼市又一路径曝光

　　华南地区某城商行已被要求提前收回47笔进入楼市的违规资金，涉及金额超过亿元。

　　华南地区某城商行已要求提前收回47笔违规资金，涉及金额超过亿元。

　　3月份以来，随着多地排查经营贷挪用情况，越来越多的信贷资金违规进入楼市的路径被曝光。例如，贷款中介通过提供的一条龙虚假资料帮助客户从银行套取经营贷用来作为购房款等。

　　而近日，第一财经记者调查发现，除了购房以外，部分银行的经营贷抑或短期过桥资金还通过类似于“赎楼”的方式进入楼市，最终承接客户上一手的住房按揭贷款。

　　其中，如果是涉及经营贷，则是明显的挪用行为；如果是短期过桥资金，也被监管认为是不合规的。

　　第一财经记者获悉，目前，华南地区某城商行因此已被要求提前收回47笔进入楼市的违规资金，涉及金额超过亿元。

　　赎楼背后的经营贷

　　近日，第一财经记者从知情人士处获悉，华南地区某城商行在自查经营贷用途时，发现部分资金通过深圳一知名助贷中介机构，最终用于偿还个人住房按揭贷款。

　　据记者了解，该助贷中介机构早在4年前就推出了一款基于“银行+保险+第三方金融机构”三方合作模式下的抵押贷款产品，该产品的其中一个应用领域就是结清原贷款需求。

　　而在该助贷中介的合作银行中，基于银行自身的贷款政策判定客户资格。比如，客户需要偿还的上一笔贷款性质是经营贷，以经营贷跨行偿还经营贷，在大部分银行中是被认可的。

　　据记者了解，上述华南地区某城商行正是该中介的合作银行，而该行对前手贷款并没有作出严格区分，在近期监管部门针对经营贷资金违规流入楼市的监督检查背景下，该行自查发现多笔经营贷或短期过桥资金最终跨行偿还了个人住房按揭贷款，目前该行已要求涉及的相关客户提前还款。

　　上述知情人士透露，由于房价处于上升通道，按揭贷款结清之后，客户可获得的经营贷额度更高。通过这种方式，客户不仅偿还了按揭，甚至还有结余，房屋出售之后，可以轻松偿还经营贷，在这个过程中，经营贷和过桥资金实际上产生了赎楼的效果。

　　一位接近监管的人士对第一财经记者明确表示，因为经营性贷款是生产经营用途，用于偿还按揭贷款是明显的挪用行为。

　　广东一位银行业人士在接受第一财经记者采访时说，消费者应按合同约定的借款用途使用贷款，贷款应专款专用。如果消费者挪用贷款，银行业金融机构在跟踪检查和监控时一旦发现，将会采取提前收回贷款等措施，消费者也将承担违约责任。

　　据了解，不仅经营贷严禁赎楼，银行早年一度出现的赎楼贷也在渐渐退出历史舞台。

　　“我行并没有赎楼贷产品。”上述银行业人士说，客户对于赎楼的资金过桥需求只能找非银金融机构，比如小贷公司或者民间借贷机构。

　　据了解，某国有大行广州分行在今年年初已经取消了跨行赎楼贷。事实上，赎楼贷业务在某种程度上规避了央行对转按揭的禁令，但却实现了和转按揭类似的效果。

　　另外，以规避楼市限购限贷政策的“接力贷”也被叫停，该类型的个人住房按揭贷款以父母和子女作为共同申请人，进而使得没有购房资格的子女借父母的名义购房，或父母借助子女的名义购房，绕过限购政策。

　　围剿信贷资金违规入楼市

　　近年来，个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款在满足企业临时性周转资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用。尤其是疫情暴发后，国家为了切实减轻中小微企业的资金压力，进一步调低了经营贷的利率。

　　这也使得经营贷利率逐渐低于住房按揭贷款利率，不少炒房、购房者由此打起了经营贷的主意。

　　3月26日，中国人民银行、中国银保监会和住建部三部门联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称《通知》），要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产市场的监督检查力度，开展经营用途贷款违规流入房地产市场专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

　　根据目前已经通报的数据，深圳共查出21笔、金额5180万元的违规贷款；广东辖内（不含深圳）发现问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区发现问题贷款1.47亿元、305户；上海已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场；北京发现涉嫌非法流入房地产市场的个人经营性贷款金额约为3.4亿元。

　　4月12日，人民银行金融市场司司长邹澜在人民银行2021年第一季度金融统计数据新闻发布会上透露，在深圳、广州、上海、北京等地方，金融监管部门已经要求银行就经营贷问题进行自查，个别城市还在一定范围组织了监管检查，初步已经摸清了典型案例的典型做法和关键的违法环节。

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作者: 浅贝    时间: 2021-4-24 19:18
为留在深圳，他们惠州买房被“套”：住不了，租不出，卖不掉


以下文章来源于深圳微时光 ，作者黄小邪

深圳的惠州购房者当中，流传着一句话——“大亚湾的水，是深圳买房人的泪。”



我们接触了十多位被惠州房产“套牢”的深圳人，以及大亚湾售楼中介。一定要从这些人当中找共性的话，那应该是他们在下手之前，鲜有考虑过二手房产的流动率。买房决策往往混杂着两种情绪——对定居深圳的强烈渴望，以及彼时火热楼市下的冲动，“肯定是会涨的”。

原创：黄小邪

来源：深圳微时光（ID：szdays）

文章已获授权




万海东在大亚湾西区的三居室，在中介平台上挂了将近2年了。

从手机上的密码锁开锁记录来看，每月都有一两个看房客进去过。但买家给出的价格远达不到万海东的预期，“都在160万上下”，这比他的挂牌价低了40万。房子的购入成本是186万，即便万海东有心降价，他也接受不了160万的交易价，“这么算下来，至少亏损30万”。

2016年决定在惠州买房时，他打算的是周末假期全家能过去住一住，“在深圳住的太狭窄了，这房子宽敞，小区特别漂亮”。

其实到了交房之际，他就发现房子是个烫手山芋。为买房办了几次手续，他就体验到两地奔波的辛苦，“假期搞这么累，根本没多大意义”。那阵子，惠州市出台了“房产证到手满3年才能交易”的政策，他预感到“卖也不会好卖”。出租的话，最简单的装修起码得15万，房租2000块顶天了，就算租得出去，也注定是个亏本买卖。

5年过去，万海东的房子还是毛坯，“住不了、租不出、卖不掉”。


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归属感，只在买房刷卡那一瞬间

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“2015年到2017年深圳有一股风，大家一窝蜂地去惠州、东莞买房，我就是其中之一，只觉得肯定会涨的，不买肯定上不了车”，孟萱回忆起当初的心境，叹口气摇了摇头。


孟萱买在惠阳新圩的房子，距离深惠交界处仅有6公里，到龙岗中心城只要半小时。

2017年她买房子时，还在龙岗工作。到了交房时，她的工作已经换到了罗湖，两地跑变得格外不现实，“完全不堵车，也要1个多小时，每月的油费足够在深圳租个不错的房子”。

孟萱买房时，在深圳已经待了快3年，“感觉一个女孩在深圳，租房好没有归属感”。


她能凑出20多万的首付，彼时在她生活的龙岗，房价已在4.5万以上，东莞的房价也上了2万，“除了惠州我没啥选择”。况且身边五六个小姐妹，都在惠州买了房子。

房子带来的安全感极其短暂，“可能就刷卡那一会儿，心里有点归属感吧，感觉自己总算有个房了”。很快，房子在孟萱心里就成了累赘，办理手续、交税，开发商延期交房后的维权，还贷……处理起现实的每一件琐事，累赘感就加重一分。


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相比之下，姚文磊的归属感起码维持了半年。

姚文磊买房的冲动，一部分来自于同事的刺激。有次他去同事家里做客，看着绿树成荫的小区环境，宽敞明亮的三居室，买房的愿望格外强烈起来。

“同事原来跟我一样，也在城中村住了好多年，人家就在坪山买了房了”，姚文磊心里不甘。

买房的冲动，当然不止于这点不甘。姚文磊父母来深圳20多年了，一直住在城中村里。他毕业后，在深圳也打拼多年，带着孩子租在另一处农民房，孩子幼儿园快毕业了，在他租住的大浪片区，根本排不上公立学校的学位。

“自己苦点没关系，怎么着也得让爸妈和小孩住上小区”。

姚文磊看房花了大半年，坪山和东莞他都考虑过，但很快就被刷掉了。能凑出的首付，在坪山只能买个小房子，满足不了三代人居住。当时东莞已经限购，房价也高得离谱。

要买套够全家人居住的房产，姚文磊只能选惠州。


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2018年的大亚湾，拔地而起的新楼盘和工地交错而生，“全是新小区，看得眼慌”。在已入伙的小区里，姚文磊能见到的只有稀稀拉拉的老人，“不少还是行动都不太方便的老人”。

姚文磊最后选定的小区，一来看中了社区绿化环境，二来他能在小区里看到小孩，“至少说明还是有青壮年在”。整个决策过程，他没有考虑过房产流通率，“太想有一套房子了，只想着‘哎呀，有一套就好了’”。

买房后的半年时间里，姚文磊被巨大的兴奋感包围，做什么事都觉得浑身是劲儿，“你想，这可是我们两代人买到的一套房”。

父亲多年来很少回江西老家，除了已不太适应老家的环境，亲戚邻居对房子的追问，也让老人有些抬不起头，“老家攀比氛围很重，我们在村里没修房子，广东没买房子，会被别人笑的”。无论如何，有了房子，至少父母在老家可以挺直腰板。

收房、装修……为了房子两地奔波了半年后，兴奋劲儿下去了，姚文磊开始计算成本，惠州的入学政策他打听过了，必须在当地入户或者缴纳一年社保，这个不可能，孩子的学位泡汤了。况且，从大亚湾到大浪，车程至少两小时，双城生活根本不现实。

现在，这套房产对姚文磊而言，更像个鸡肋。“每个月还着3000多块的房贷，我们跟爸妈还得在深圳各租一套农民房”。他清楚卖掉就意味着亏本，也不舍得租，“装修花了挺多心思，为了1500的房租不值得”。

“只能等父母不工作了，过去养老，这也要等好多年，但这是没有办法的办法”。


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姚文磊的表弟陆正，在大亚湾做了五六年的一手房销售，接待的客户近7成来自深圳，“一半是承受不住深圳的房价，出于自住需要，一半是为了投资”。

在陆正看来，购房者陷入“住不了，卖不掉”困局，还是跟当初的决策心态有关，“深圳人来买房，就是看见别人买我也买，签合同时不会跟我们了解流通率的问题，一般等收了楼，才会关注卖不卖得掉。”


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折损的机会成本

这两年，庄金晖一直想在光明买个房子。可他只能等，按照惠州的政策，他在大亚湾的房子，2022年初才能上市交易。

因为有过贷款记录，庄金晖再买房就得付5成首付，按光明现在的房价，这不是笔小数目。即便有能力凑够光明房产的首付，惠州的房产每月还有5000多元的房贷，两套房子一起还，他的经济能力承受不了。

现在庄金晖最担心的是，某天一觉醒来，新的政策利好一刺激，光明的房价又涨到他够不着的程度。“听说深圳和广州地铁的连接点就在光明”，这个听来的利好，是促使庄金辉上车光明的动力，也是悬在他头上的剑。


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庄金晖在大亚湾的房子，位于深惠地铁沿线，按照中介推销时的规划，地铁站点距离小区仅有1公里。当时庄金晖的公司位于龙岗，从大亚湾坐地铁到龙岗上班，似乎是个不错的选择。况且他手里的钱，也不够深圳房产的首付。

2017年5月，大概花了两周时间看房，庄金晖签了大亚湾一套三居室的购房合同，“中介催着说，再不下手就没了，实际上大把楼盘空着”。

他买的是该小区的二期楼盘，当时一期已经入伙，隔了老远，就能看见窗户上悬挂的“低价出售”的横幅。庄金晖并未多想，当时楼市火热，身边朋友聊起来，大家讲的也都是“有能力哪里都行，先买一套再说。”

等到2019年交房的时候，他已经在宝安工作了。在收房之前，他就有了在光明买房的念头，当时的收入已经有了明显提升，手里攒的钱，加上惠州房产出售后的几十万，足以凑够首付。

可按照惠州的政策，房产证到手不足3年，还不能上市交易。庄金晖在心里盘算着，等3年期满，即便亏损一些也要出手。他的好几个朋友，这两年因疫情生意受挫，为了救急，不得不亏损一二十万卖掉了惠州的房子。

不亏钱卖出惠州房产，庄金晖已不抱希望。他更担心的，是在等待之中，错过上车光明的机会。在深圳十几年，一夜之间楼市翻天覆地的景象，他亲眼见过太多了。


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姚文磊做的是销售工作，从时间自由度上来说，在惠州工作并非不可能。不过，几乎没有做过多少权衡，他就放弃了搬去惠州的念头。

“我们是电子行业的，深圳的工厂虽然都外迁了，但采购点和办公地还在深圳，说白了，做销售的机会还是在深圳的，惠州的工业、商业，别说跟深圳比，跟东莞比都有好大的差距”，搬去惠州，与行业大环境剥离，意味着失去诸多机会。

据陆正的观察，即便是刚需购房者，选择深惠双城生活的也不多，一般为惠州南站附近几个楼盘的部分住户。为了房子，把工作选在惠州的人也屈指可数，“惠州的机会太少”。

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大亚湾，遍地是笋盘

从深圳北站坐高铁到位于大亚湾的惠州南站，只需要21分钟。列车驶入惠州境内，沿线目之所及，除了楼盘即是工地，为数不多的荒地夹杂期间。


这些住宅区距离深惠交界处，直线距离一般不超过10公里，甚至有些住宅建在惠州地块，出口设在两地交界线，走出小区抬脚就是深圳。

不少高层住宅区里，30多层的楼，能看到窗帘、衣物等生活痕迹的窗口，不超过5个。许多小区四周店铺空置，除了中介门店，连便利店、生鲜小超市都看不到。


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孟萱的房子，距离城区还有段距离，仅有的店铺分布在附近农民房楼下，“跟四线城市下面的镇子一样”。要买东西，她得开车30分钟到龙岗中心城。

孟萱所在的小区，共有600套住宅，出售的仅有200套，实际入住者更是少得可怜，“保安说50户，邻居在业主群里说只有20户”。年前装修房子，孟萱在小区里住了4天，“停车场晚上只能看见5台车，保安帮我收了几次快递，就记住了我的房号”。

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工作日中午的大亚湾万达广场.

工作日的大亚湾格外冷清，道路上稀稀拉拉驶过几辆车。住宅区周边，能看到都是带孩子的老人或妇女，以及身着衬衣领带黑裤的房产中介，“大亚湾10个人里，起码7个是中介”。

大亚湾万达广场是该片区最热闹的地段，中午商场内的客人寥寥可数，喜茶外送店的座位倒是坐满了，其中好几个是中介。

商场对面的花城湾小区，目测入住率不超过3成。小区正对万达的300米临街店铺，分布着14家房产交易门店，占了开业店铺的四分之三。 不少中介面对我这个“着急卖房的花城湾业主”，头都懒得从电脑前挪开，交换联系方式的意思更是没有。

毕竟对他们来说，最不缺的就是“笋盘”，有中介直接在店门外摆上“哪里房子都有，都是笋盘”的牌子。

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“那边小区稍微旧一点，二手房市场价8000元到9000元”，陆正指着西边，500米外的一片住宅区说。他又指指东边，“这些小区比较新，二手房能卖到1.2万左右”。

我俩坐在距离大亚湾管委会不足100米的售楼处门前，身后是即将开盘的太东红树湾悦府，开盘价在1.8万到1.9万之间。

“一二手房价格差这么多，来大亚湾买房的，一般还是会选新房。大把新盘在这里，大家没有买二手房的意识”。

陆正和他的销售同事，把这笔账理得很清楚，“我要在惠州定居的话，肯定会选二手房，一二手房的价差，已经被新房买家消化了”。


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“大亚湾的地，已经快被住宅楼填满了，等一手房买得差不多了，就是二手房的市场”，陆正指着四周的高楼说。


在陆正印象里，2016年是大亚湾房产出货量最大的一年，“几十个楼盘一起开卖，管委会周边就有7、8个”，那也是购房者最狂热的阶段，“是个房子都有人买，全国都是这样”。“现在整个管委会片区，只有3个楼盘在售”，2018年的贸易战，一下子把大亚湾楼市拽入了冷清阶段，2019年虽有好转，紧接着疫情又让市场变得更糟。


根据大亚湾新区管委会4月初公布的数据，大亚湾片区的存量住宅用地，还有将近268公顷，接近于华强北街道的辖区面积，其中包括80公顷的未售房屋土地面积。

陆正仍然看好大亚湾楼市的未来。在他的判断里，年轻人在深圳买房会越来越难，大亚湾的房子终究是他们的最佳选择。陆正帮中山买房的深圳人算了笔账——走深中通道只需要30分不假，但每天的过路费、油费算下来要200块，“中山的房子，真的好吗？”


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只是这种乐观，对于购房者来说，似乎并无多少意义。

姚文磊打算继续攒钱，凑够坪山一套小房子的首付，这对三代人算是都有个交代。万海东把卖掉惠州房产的希望，寄托在下一个深惠一体化的政策利好上。


孟萱的房子，在中介那里挂了半年多，她已经做好了长期卖不掉的准备，“62㎡的房子，买时每平方米1.07万元，打算1.2万卖掉，算上税费、利息和装修费，肯定要亏不少，两年内能出手就不错了”。



相比惠州的这套房子，孟萱卖掉湖南老家房产的念头更为迫切，那是湖南的三线城市，房子市场价比2019年买入时下跌了一些，还被“房产证满两年才能出售”的政策困在手里。两套房的贷款加起来，她每月得还将近8000元的房贷。



孟萱买房的热情，现在已被彻底碾灭，“两次买房都很失败，反正深圳的房子我也买不起，这辈子应该不会再拿钱买房了。”

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作者: 浅贝    时间: 2021-4-28 12:10
集中供地配建公租房解读：面向人才配租 与商品房同地同配置


京房字 2021-04-28 08:02
本文来自：京房字

上月31日，北京今年首批集中供应地块出炉，第一批供地数量达到30块。

此次北京除了集中供地，还首次实施“房地联动、一地一策”，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，从前期储备的政策中，给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件。

这些政策“工具箱”中包括各区严控地价成本、控制地块溢价空间锁定地价上限、竞政府持有产权份额、合理配置户型结构（套内70/90）、配建或代建公租房、建设高品质住宅、竞自持租赁住房、提高销售门槛、取消购房人税收信贷政策优惠、设定优先购买顺序、加强预期管控等十余个政策工具，可根据地块具体情况单独或叠加组合使用。

上周，我们给大家解读了6个商品房地块试点个人和政府共有产权的方式。

今天给大家解读配建公租房这一政策工具。

细心的粉丝会发现，首批供应的30个地块中，有14个商品房地块采用了竞、配建“公共租赁住房”的方式。

比如，大兴区旧宫镇的一个商品房地块，在挂牌出让公告中就明确，挂牌出让宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格和配建12810平方米“公共租赁住房”的基础上，竞报“公共租赁住房”面积程序。

同时，该地块还设定有“公共租赁住房”上限面积，当现场竞报达到上限面积时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

除了旧宫这个地块外，昌平区中关村生命科学园、朝阳区崔各庄乡、城市副中心等多个地块，土地出让文件中都采用了竞建、配建公租房的方式。

听到这里，很多人可能会下意识的问，配建公租房又回来了？

的确，数年前，配建还是公租房建设一个重要方式，当时不少政策房和商品房中都配建有公租房。配建这种方式为增加公租房的供应量起到了不可磨灭的作用。

不过，由于一些配建项目中，开发商将商品房和公租房分区建设，绿化等配套也不一样，物业服务标准和物业费不同，而且还设置了硬性分割的围墙、大门等，一些配建的项目出现了矛盾纠纷，北京也在近几年不再使用配建的方式建设公租房。

那如今一些地块又将采用配建公租房的方式，这样的问题是否会重演？这不但是公租房家庭，同样也是商品房家庭关心的。

这就是今天重点要解读的问题。

如何既发挥配建方式增加公租房供给的作用，又避免配建带来的问题。这次相关部门对之前配建出现的问题进行了综合的分析，并对应的设计了解决办法。

首先，从配租的人群和公租房的性质来说，这次配建的公租房和过去完全不同。

过去大部分配建的公租房，都是面向社会公开配租给中低收入的公租房备案家庭。

而这次配建的公租房则属于人才公租房，是面向首都建设发展需要的人才配租的，有些甚至是国际人才公寓和社区。

而且，从这次配租的几个地块也可以看出，它们大都位于“三城一区”和“两区”等重点功能区域范围内。显然，最终建设的人才公租房也是要供应给这些重点功能区中就业的人才。

市住建委也表示，这些新供应地块，将结合分区规划要求，在项目建成后由市、区住房保障管理部门组织，面向园区范围内用工单位符合条件的人才定向配租。

另一方面，对于之前配建在规划设计、建设管理中出现的问题，此次也有针对性的提出了相关要求。

首先是规划设计方面，此次北京要求配建项目要合理布局，竞、配建的公租房应与地块其他住房同步设计、集中布局，同面积段套型与地块其他住房一致。

也就是说，开发商不能再把商品房和配建的公租房分三六九等，商品房和公租房要建设在一起，而且公租房的户型也要和商品房一致，不再完全是小户型了。

同时，北京将严格评审配建项目的规划设计方案，必须经专家审查。

此外，在管理方面，要求配建项目统一物业，实行统一的物业管理和收费标准，并不得进行任何形式的区域分割。这就避免了之前配建项目双方矛盾中，公租房家庭认为自身配套、绿化少，商品房家庭认为两方物业费不一样，共享不公平的问题。

最后，很多公租房的申请家庭都关心，这些配建的公租房给了人才，那么面向社会的公租房怎么办？

此次在北京的调控政策“工具箱”中，除了配建这种人才公租房外，还有异地代建公租房的政策工具。

也就是说，将来一块地，可能会让开发商竞代建公租房的面积，竞得的开发商需要在另一个公租房地块中，代建一定面积的公租房。

这种代建方式的公租房项目，主要将面向公租房备案家庭公开配租，这种项目一般会采用集中建设的方式。

另外，目前北京正在大规模建设的集体土地租赁房中，也会有一部分房源将通过趸租的方式，成为公租房的房源，面向公租房备案家庭配租。

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作者: 浅贝    时间: 2021-5-27 21:13
为了年轻人不躺平，反垄断大刀首次砍向房地产，推高房价的贝壳慌了


以下文章来源于智谷趋势 ，作者智谷子

反垄断的40米大刀，突然被架在了贝壳的头上。

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周二传出消息，市场监管总局对这家GTV（交易金额）高达3.5万亿的房产中介平台分启动反垄断调查。

之前坊间一直有个调侃：“贝壳炒房”。

因为贝壳是线上流量的霸主，又是线下交易的巨头，在市场躁动之际，天然就是房价上涨的受益者，推波助澜不是没有可能。

如今，地方政府的调控之矛，也越来越多地指向贝壳。北京、上海、杭州、成都、深圳、苏州、武汉、东莞……纷纷盯上贝壳，或者下架房源，或者提出二手房调控目标，对高价二手房源全部“一刀切”。

它透露出一个极不寻常的信号：

房地产调控已然进入了一个新的深水区。今后除了一手房市场，二手房也将进入全面调控阶段。

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在左晖辞世的第五天，贝壳极不平静。

路透社传来这样一个大消息：“中国市场监管总局已经开始对地产中介贝壳找房启动反垄断调查”。

消息一出，贝壳美股盘前股价大跌超过10%。

外媒说：消息人士称，最近几周，国家市场监管总局一直在正式调查贝壳找房是否强迫房地产开发商只在其平台上列出住房信息，包括链家和贝壳，也就是所谓的“二选一”。该调查尚未公开宣布。目前还不知道调查何时结束，也不知道它可能会给贝壳找房带来什么影响。

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贝壳随后回应消息不实，只是旧闻，所有平台都在配合（总局）进行内检。

那么，这个旧闻有多旧呢？

如果大家还有印象的话，4月14日，市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》(第三批)，其中包括贝壳、爱奇艺、当当、去哪儿等。

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不管外媒为何选择在这个时候聚焦贝壳，贝壳确实已经进入了总局监管的最高名单，而且是34家被“点名”的全国性互联网平台中，唯一的房产中介平台。

百度、京东、奇虎360、美团、微店、新浪微博、字节跳动、叮咚买菜、拼多多、小红书、苏宁易购、唯品会（第一批）

滴滴、快手、每日优鲜、哔哩哔哩，国美在线，盒马、携程、蘑菇街、网易严选，云集、腾讯（第二批）

爱奇艺、贝壳找房、当当、多点、去哪儿、搜狗、58同城、饿了么、阅文、阿里巴巴、贝贝网（第三批）

对贝壳的垄断质疑，并非空穴来风，自有渊源。

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今年年初，贝壳宣布提高佣金，从上海到深圳、广州、成都、郑州，再到重庆，上调中介费到2.5%-3%，引起骂声一片。

也就是说，如果在上海按照6万/㎡的价格计算，一套90平的房子将会被收取16.2万的中介费。

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“（中介费）低于2.5%，打不出来合同”。贝壳底气十足。

左晖曾说，中国的中介费并不算高，大概在2.5%左右，美国、日本都是6%，南非是8%，香港虽然是2%但是有预支费用。

言下之意，贝壳的野心还只是八字一撇，中介费上涨仍有空间。

服务没有明显变化，却有底气涨价，该有多强大？在很多热点城市，包括天津、郑州、西安等，贝壳都堪称王者，在北京、成都更是绝对的霸主。

比如，链家在北京的市场份额达到55%－60%。

从全国范围看，贝壳还在快速崛起，没有占据绝对垄断的市场份额。

贝壳找房CEO彭永东回应垄断话题时曾表示，“我们2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，今年大概达到了12%-13%。”

不过，这样的增长速度，确实相当恐怖了。

许多普通买房人，都感受过贝壳强大的压迫力。

贝壳旗下有包括链家、自如、德佑、中环、住商、21世纪不动产等多个品牌，只要去小区周围转一圈，想买二手房，最后几乎都进入了贝壳的门店。

在线下，贝壳拥有45.6万经纪人与4.2万家经纪门店，为其贡献了大量的数据、房源、服务和交易；在线上，贝壳已经形成了2.26亿套房源信息的楼盘字典库，将交易和服务标准化。楼盘字典+经纪人，贝壳筑起了它的商业护城河。

靠线上、线下的合围，很少有买房人能躲过贝壳之手。

有网友说，放盘的时候本想多挂两家，结果发现全是一家（贝壳）。挂的价格不合他的意，他连推都不推。

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此前，贝壳的头号竞争对手，58安居客的创始人姚劲波曾实名举报，贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源，进行垄断，并将其包装为自愿的方式，以规避风险。

我爱我家集团董事长谢勇则说：“那种既做线上、又做线下的平台，既做裁判员又做运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。”

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左晖意外去世后，评价呈现两极分化。

认可他的人，感谢他重塑了混乱的中介行业，二手房交易更加透明和方便；

不认可他的人，会说左晖一生的辉煌，是推高了中国房价。

应该承认的是，贝壳对行业确实有很大的贡献，带来肉眼可见的变化。

链家时代，坚持“不吃差价”，规范行业。从2008年开始做真房源，5年后把房源真实率稳定在97%。首创ACN合作网络，让经纪人联合起来，协作共享，收入分成，也给消费者提供了更好的看房体验。

不过，屠龙少年，也要警惕化身恶龙的一刻。

强势的市场地位，让贝壳拿到了一个巨大的优势：不管市场涨跌，它都掌握生死命脉。

2021年4月，北京对链家、我爱我家等6家涉嫌炒作学区房的门店进行停业整改。违法违规行为包括：

以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息。

北京列举了严打的行为，就包括房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价行为等。

更早之前，链家在上海、北京曾实施“独家代理”模式，推涨房价，被住建委叫停。

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中国人民大学教授张秀智和清华大学教授林志杰对19个城市2019年至2020年间的交易数据进行研究。

结果显示，房地产经纪市场集中度与二手房价格之间存在关联性，房地产经纪市场集中度越高，房地产经纪市场垄断越明显，买方和卖方的议价能力越弱。

从数据来看，位居房地产经纪市场前四位的经纪机构所占市场份额（即房地产经纪市场集中度）每增加1%，二手房价将提高0.2%。

就算市场下行，贝壳仍然握有巨大优势，这次“压迫”的对象变成了开发商。

在天津，开发商们曾面临这样的魔幻局面：

贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。

一栋200万的房子，渠道商要拿走十几万。“这哪里是服务费，明明是在赚差价嘛。”

最后，政府出面调停，才压下了渠道费率。

据说，2017年的某个论坛上,一位清华大学教授对链家网CEO彭永东说：“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

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反垄断剑指贝壳，实际上也传递了房地产行业的一个重大信号：

房地产调控已然进入了深水区。

回望我们的2020年，房地产动荡不休，“暴涨”和“严打”构成了畸形房地产的主旋律：

直到今年年初，不少热门城市连涨50多月，东莞房价同比上涨47%，深圳猛涨34%，单价去到8.7万，小小的县级市江山房价突破3万......

你仔细想想，过去政府的楼市调控，主要是针对新房进行限价，或者对买房人进行限购、限贷，或者通过土地供应、税收来间接调控。

其中，一直有个缺失的重大环节。那就是：

二手房市场。

贝壳就成了横在买卖双方之间的一个庞然大物，它提供服务，当然也垄断信息。

中国偌大一个二手房市场信息被一个企业所掌握，这其实是一件很可怕的事情。

千万不要低估信息垄断的力量。

昔日臭名远扬的ABC单，实际上就是作为B的中介或炒房客以支付定金的方式，锁定市场上A的低价房源，再转手高价卖给接盘者C。

以区区几万定金，就可以撬动高达几十万，甚至上百万的利益。这里头的中介，已经不是提供信息的服务方，而是利用信息不对称猛割韭菜的炒房客。

这种方式使得市场失灵，扰乱了市场的定价机制。

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当中介（平台）和卖家成了最密不可摧的天然利益结盟，在化合反应下，将变成二手房市场最猛烈的助燃剂。

过去两年，在深圳、上海、广州等热点城市，这样的景象已经广为人知。

正因如此，深圳才出台了二手房价格指导机制，东莞、成都等城市迅速跟进。

3月18日，贝壳找房平台隐藏了成都区域内超过12万套二手房的区域及小区均价数据。

5月13日，有关部门要求成都各大二手中介平台：集中下架单价超过39300元/平的房源。

同样在3月份，一夜之间，杭州贝壳、链家等下架了所有二手房的成交记录。贝壳APP上房源的“历史成交”功能消失不见了，无法查询各个小区的历史成交价。

在深圳，贝壳链家等多家中介机构，已经下线了平台上的房屋房源的挂牌价、成交价等相关数据，成了一个随便逛，随便看，就是不能买的网站。

……

强有力的政府之手，已经开始剥离贝壳的平台功能，改成更具有权威性的政府指导价体系。

今年3月，中部龙头武汉就提出，确保新房和二手房同比价格指数原则上不超过5%。

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（武汉发文二手住房价格涨幅不高于5%）

管住贝壳，似乎成了当务之急。

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在国家市场监管总局集中公布的互联网平台企业《依法合规经营承诺》（第三批）中，贝壳找房有这样的承诺：

提供全面、真实、准确、及时的价格信息和交易信息。

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今后，这一点恐怕会成为监管的重中之重。

毕竟，当一个平台形成垄断的势头，市场各方都会被裹挟，无法脱身而出。

就在左晖病逝的当天，贝壳发布一季度财报：

营业收入207亿元，同比增长190.7%;总交易额约1.07万亿元，同比增长达224.2%。

贝壳仍在高速狂奔。

而过往它的每一次加速背后，都是一片此起彼伏的悲壮之音。

如果一个没有父母支持的年轻人想要在深圳安家落户，拥有一套房子，需要不吃不喝不花钱48年。

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这届年轻人真的累了。

努力奋斗得来的只不过是被不同资本轮换着收割，他们真切痛恨一切资本和垄断者，甚至有人因此开始信仰“躺平主义”。

“既然我没法站着还把钱赚了，那就顺势躺下来！只要我不努力，就割不到我头上”。

蒙眼狂奔的贝壳，请放缓你脚步，等等我们的年轻人吧。

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作者: 浅贝    时间: 2021-6-8 10:33
恒大辟谣市场传闻： 公司生产经营一切正常


　　因为“5·31购房节”打折优惠等问题，引发外界对恒大经营状况、负债情况等方面的各种争议。恒大集团6月7日发布声明称，公司生产经营一切正常，对恶意造谣者，将依法追究法律责任。

　　“类似辟谣是必要的，目前市场真真假假的声音很多，动机也不清晰。尤其是恒大，公司经历过被恶意做空的情况，所以现在主动说明非常关键。”地产分析师严跃进对《证券日报》记者表示。

　　对于市场上传闻的问题，恒大集团在声明中进行了回应。

　　针对近日举办的一年一度的“5·31购房节”，公司方面解释称，推出的阶段性特大优惠措施，仅限于单栋去化率95%以上的尾盘，超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。

　　针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况，公司方面表示，高度重视并安排兑付。

　　针对与盛京银行(6.83, 0.00, 0.00%)开展的金融业务，公司称，均符合国家的相关法律法规。

　　声明最后还强调，恒大集团生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。

　　随着“三道红线”政策的出台，对于房企来说，偿债能力显得尤为重要。

　　公开信息显示，恒大集团从去年3月份开始，通过实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，有息负债大幅下降。恒大集团董事局主席许家印在6月3日一年一度的集团战略合作伙伴交流会上透露，本月底前恒大集团的有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下。

　　在今年恒大集团的业绩发布会上，许家印已给出了未来3年的降档目标：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

　　在销售额方面，据公告显示，2020前五个月恒大的地产业务销售额2851.6亿元，回款2507.4亿元，权益销售额2727.5亿元。

　　在土地储备方面，年报数据显示，目前恒大集团可售住宅土储面积超过2亿平方米，还不包括在需求旺盛的深圳、广州，有大量的旧改项目。

　　“对于恒大而言，保持战略的定力和企业经营的稳定很关键。要将此类问题的解决作为一项基本工作去做，恒大作为世界500强企业，应该要具备非常成熟的应对机制，这对恒大的成长有积极作用。”严跃进表示。

　　“此外，房企还需要寻找更多的业务增长点。”严跃进表示，恒大集团此类事件值得行业反思，即房企内部需要在财务方面狠抓监测机制，企业自身有较好的风险把控体系，那就不用担心经常出现所谓的债务风险等。而今年3月份，恒大集团提出了“新恒大”概念，当时许家印在回答媒体提问时阐释，所谓的新恒大，就是“多元产业+数字科技”的恒大。

　　据悉，目前恒大集团已完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，旗下八大产业已拥有中国恒大(11.78, 0.36, 3.15%)、恒大汽车(34.25, -1.30, -3.66%)、恒大物业(9.01, -0.09, -0.99%)、恒腾网络(6.9, -0.37, -5.09%)等4家上市公司，余下的房车宝、恒大童世界等也不排除未来陆续分拆上市，最终能够构筑以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈。

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作者: 浅贝    时间: 2021-8-29 20:03
下半年即将迎来降价潮

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]以下文章来源于米宅 ，作者宋词

2021下半年楼市将迎来一个艰难的低谷。

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全国已经没有不缺钱的开发商了。
2020年从[三道红线]融资监管开始，整个中国楼市全体开始浩浩荡荡的去杠杆，降负债。在高周转、高负债、拼规模的楼市上半场，头部上市房企中80%踩中红线。

                               
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三道红线直接限制了房企的融资举债，为了降指标，房企们只能疯狂销售回款。说白了轰轰烈烈干了一年，都是为了头顶那道绿。

                               
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随后是房地产贷款集中度管理要求（两道红线）的出台，贷款的限制导致房企融资进一步困难的同时，回款速度同样大幅度下滑。
三道红线是需求端的融资限制两道红线是供应端的融资限制
金融政策原本就勒的开发商喘不上气，现在直接吊住了脖子。
一个直接后果就是房企违约债务大规模增加，2020年房企违约债务达222只，约是2019年的4倍，其中重点房企债券违约涉及金额接近170亿元。

                               
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根据贝壳研究院数据，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%。预计2021年违约债务将在2020年的基础上继续大规模增加。
留给房企的路要么打折卖房，要么让出股权去融资。

                               
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比如蓝光已经到了股份被拍卖的地步。

2

现实是只有更惨，没有最惨。
房企忙着去杠杆，但望川跑死马，指标降的还没有增的块。继三道红线、两道红线之后，2021年融资监管继续升级，继续打补丁。
1、央行将商票纳入房企债务监管

                               
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近年来房企应付票据的增速明显大于有息负债，商票作为融资渠道不断被开发。但是由于供应链、采集规模等限制，超九成商票集中于TOP30房企。
特别值得一提的是，2020年中国恒大的应付票据高达2057亿，华润、绿地、融创在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利在100-200亿元之间。
罗马不是一天建成的，恒大也不是一天“困难重重的”。
2、拿地金额小于销售金额的40%；
3、近三年经营活动的现金流不能为负；
这两条直接把开发商“搏一搏，单车变摩托”的骚操作掐死在摇篮里，拿地金额的限制把想弯道超车的开发商直接从车上拍了下来。
过去很多房企的发展路径就是规模论，赔钱不重要、负债高不重要，不管不顾先干到千亿再说。现在这条路彻底被堵死了，只能老老实实发展，只能向管理向销售要结果。
咔咔咔，指标一叠加，负债高的中小房企当场被噎死了。
据人民法院公告网，截至8月24日，共有244家房企发布了相关破产文书，平均每天就约有一家房企破产。

                               
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TOP房企也并不好受，比如最典型的恒大，核心还是企业的流动性问题。
说恒大破产的铁定是个锤子，因为恒大最根本的问题不是资不抵债，而是债务-融资-销售的连锁反应，造成了巨大的流动性困难。
房企怎么办？那就嗷嗷叫的打折啊！

3

第一波降价潮已经来了。
比如三四线城市的代表湖南岳阳，7月70城房价跌幅领先。你问有多惨？政府都不得不出来救市。

                               
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岳阳是全国首个发布楼市“ 限跌令 ”的城市，吃瓜群众都看呆了。

岳阳住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》明确要求商品住房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。

                               
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比如文旅、养老地产为代表的昆明、桂林等，昆明恒大文旅城，原价7800元/㎡，腰斩到3700元/㎡，昆明融创文旅城，最高卖到14000元/㎡，腰斩到7000元/㎡，阳光城滇池半山从原本1.6万元/㎡的价格降到1万元/㎡，老业主纷纷要求退房！
昆明房协组织为此特别召开了落实“稳房价、稳低价、稳预期”工作要求座谈会，昆明TOP30房企及大型经纪公司参加。加强市场监管，扰乱市场现象，禁止恶意降价！
你品，你细品。

                               
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再比如北方城市为代表的沈阳，因为调控、经济人口、供应过剩和开发商因素等综合影响，降价潮席卷整个沈阳楼市。
沈阳降价清单统计涵盖苏家屯、沈北新区、铁西区、于洪区、大东区、和平区等等，降价幅度从500元/㎡-5000元/㎡不等。
据中国房地产报消息，沈北新区万达盛京ONE因为开盘降价27%，引发了连夜排队抢购。面对市场集体出现的降价促销行为，沈北新区房管局牵头，联合城建局、教育局、市场局、公安局、执法局对多家房地产企业同样进行了约谈。
反向思考一下，当各地房管局开始约谈房企，出台“限跌令”的时候，市场到底有多惨烈，可以想象！

4

当然，这还不够，摆在房价信仰面前还有两座大山，一是学区房，二是一二线核心城市的房价。
关于学区房几个月时间已经被锤的抠都抠不下来。
从“双减”政策带来的意识、教育体系的巨大变革，到北京东西城教改、上海分配生政策、深圳大学区政策、北京的教师轮岗、上海的取消英语考试、合肥的热点学区指导价机制等等等等，高价学区房堪比P2P爆雷前夜。

                               
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深圳[深高学区房]20万+单价，法拍16.8万/㎡，总价便宜500多万依然流拍，纯靠学区的高溢价老破大、老破小目前都有重大风险。
万亿教培市场都可以轻松覆灭，学区房的信仰不崩都不行。
关于一二线核心城市的房价，事实证明再倔强的头颅都要低下来。

                               
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首先，今年上半年全国楼市调控达300余次，住建部巡查几十城，市场一片风声鹤唳。
对于核心一二线城市，过去常规调控的耐药性让大部分人忽视了调控的威力，而深圳发起的[二手房指导价]直接把市场打懵了。

                               
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深圳的二手房交易量正在锐减，2021年6月深圳的二手房成交2575套，7月成交2557套，而2020年6月深圳二手房成交13492套，二手成交量13407套。预计8月深圳二手房将再次低位到2000套出头。

炒房客断供、被迫法拍，法拍房暴降500万无人接盘、住宅价格连跌3个月、二手房成交10年最低。

深圳市场已经冷入骨髓，二手房指导价锚定信贷，带来的是市场购买力的直接消减，以及市场信心的快速瓦解。
不仅如此，二手-一手之间是此消彼消的关系，即便新房有倒挂红利，但预期的悲观导致亢奋情绪正在锐减。

                               
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深圳从全国楼市最火爆的城市到全国楼市最寒冷的城市只用了半年时间，更重要的是深圳正在成为全国调控样板、降价样板。

大湾区第一二梯队正在沦陷，深圳、东莞、广州都在降价；
长三角第一二梯队即将沦陷，上海、杭州、宁波降价正在传导；
北京缓涨的行情突然被掐住了喉咙；
典型二线城市成都、西安、合肥正在高位回落；
北方城市如郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨等等都还没开始正式苏醒；
……

中国房地产正在进入强政策打压和强调控监管的隧道时刻，一片昏暗且前方迟迟看不到光亮。
又到了做时间朋友的时候。

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作者: 浅贝    时间: 2021-9-14 18:56
恒大的锅盖不够用了



起点财经  今天
以下文章来源于吴晓波频道 ，作者巴九灵


在这些个体投资者前面的，是同样等恒大还钱的银行、信托、供应商，谁更弱势，一目了然。


火烧眉毛，且顾眼下。

恒大的资金链断裂风波，到底还是烧到了最窘迫的位置。

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9月12日夜晚，数百名来自各地的恒大财富投资者集结于深圳卓越后海中心——恒大集团总部所在地。

他们手里的恒大理财产品逾期未付，还有不少人的产品即将到期，因害怕多年积蓄血本无归，他们连夜来到这里堵门。

“我妈一个月3000左右的退休金，一辈子就存了82万，全搭进去了！”

“轮流接力，一定不能让他走人！”

令人惊奇的是，其中有不少维权者，是恒大自己的员工。

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这也是本次事件中，最令人难堪的部分——受伤的大部分是恒大自己人。

一位在2018年任职恒大的前员工告诉小巴，为了部门的考核任务，他前后共计购买了40万理财产品。

原来，每年恒大集团都会下发恒大理财产品的认购任务到各地区公司，各地区公司在收到指标任务后，根据人数分配到各部门，并设立考核任务，各部门完成率应达到多少，没有达到考核任务的部门经理和个人均分别收到通报批评、降薪、扣奖金等考核，甚至会被逼离职。

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更有甚者，针对家庭条件拮据的，恒大会统一安排银行到公司宣传贷款政策，变相提供资金渠道，使得家境不好的员工贷款去完成这项任务。

网上也有不少人表示，之所以购买恒大的理财，也正是“为了帮助恒大的朋友完成业绩”。

就这样，如病毒传播一样，理财产品从恒大的密接传到次接，这一链条帮助恒大理财顺利完成了KPI，也就此埋下了火烧连营的隐患。

那么恒大这边是什么态度呢？

9月10日，恒大就召开过“恒大财富专题会”，给出了一版兑付方案，在未来4—5年内分期完成兑付。

这一方案显然无法让投资者满意。

随着9月12日晚维权发展到线下，网络舆情汹涌，昨天（9月13日），恒大给出了第二版兑付方案，在方案中提出了三种兑付形式：

1. 现金分期兑付：合同约定期限到期的投资产品，在到期当月的最后一个工作日支付上述“现金分期兑付金额”10%，之后每三个月分期兑付10%。

2. 实物资产兑付：合同约定期限到期的投资产品，以及虽然合同未到期，但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品，均能兑付恒大的实物资产，比如住宅、公寓、写字楼等。

3. 冲抵购房尾款兑付：不管投资产品是否到期的投资人，均可以此冲抵9月12日24点前已经认购恒大楼盘未付清的尾款。

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简单来说，就是要么分期慢慢还钱，要么直接拿恒大的房子抵。

9月10日，许家印就曾豪言：“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有。”

按这个方案，恒大财富的投资者确实没有一无所有，但从买理财变成买房子，这样的变化，有几人能接受？

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信誉崩塌

确实有，但非常少。

在恒大理财产品持有者的QQ群里，被议论最多的就是那个“恒大三大兑付方案”。

实际上，有少量群友表达了能接受兑付方案的意愿，但他们的“妥协”引起了其他群友的反感。

有人呼吁他们退群，有人则站出来提醒大家：“群内有恒大品牌部的同事在带节奏”“大家别信兑付方案，到手的真金白银才是踏踏实实的”。

其实不难理解，大部分群友的诉求是按时拿回本金，甚至可以接受失去利息，而“恒大方案”给人的感受，本质依然是拖延兑付，尤其是“实物资产兑付”这一项：

我就投了10万、20万，让我再拿几十万、上百万去买一个可能烂尾的房子，谁买？

是啊，还钱的方式居然是让债权人给债务人更多的钱，实属荒唐。

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对于这三大兑付方案，群友一一“怼付”：

◎ 方案一，恒大的经营寿命得不到保障，2.5年兑付完毕周期太久，风险不可控；

◎ 方案二，恒大优质资产并未拿出来抵扣，其给出的实物均是非优质资产，投资人如果同意该方案，变相为恒大处理资产且收益不一定能等值于投资金额；

◎ 方案三，抵扣余款不切实际，恒大分期的房子大部分为期房，现如今恒大现状，期房会不会烂尾，期房是不是已经抵押，风险均不可控。

一位群友告诉小巴，此前，他所在的泰州靖江市，有恒大的楼盘搞活动优惠10万，他与在恒大工作的朋友一起合资买了一套房。原定于今年12月交房的楼盘，如今早已经停工，不知哪年才能收房，而且至今未能网签，令他十分痛苦。

与此同时，他手头还握有10万恒大理财产品，9月29日到期，已经吃过一次苦头的他表示：

我现在完全不相信恒大的房子和车位抵现的政策，我的诉求就是等兑付，不会接受其他的方案。
  
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十锅九盖

恒大这两个月来频频上头条，众所周知，都是因为资金链问题。

本来，中国的房地产企业，大多拼的是资金链的周转效率，都是借钱拿地盖楼，然后卖房收预售款还钱，玩的是十锅九盖的游戏。可随着政府对房地产行业的强力管控，这个游戏越来越难以玩下去了，房地产企业们不得不思考转型。

对于恒大来说，它之前步子迈得太大，导致现在的处境要比其他同行艰难得多：锅盖没有9个了，要盖的锅却远超10个。

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现在，恒大财富这口锅没被盖住，问题便冒出来了。

为什么是这口锅最先冒出问题来呢？这得从恒大的债主构成说起。

据其财报披露，恒大目前的有息负债高达5700亿元，除此以外，业界普遍认为，还有一些不在报表内的负债。我们可以对所有负债做个简单的预估分类：

1. 银行贷款、国内债、海外债

恒大欠银行的贷款在它全部债务中的比重最高，是一定要还的。一是因为国有资产容不得侵害；二是但凡还想继续做生意，银行都是不能得罪的。

国内债和海外债在恒大全部债务中的占比虽然不高，但是关乎金融市场的稳定，更关系到中国企业在海外的信誉，甚至有可能关系到中国的国际形象，所以也是要尽力去还的。

2. 信托公司的借款

信托一直是恒大重要的资金来源，高峰时期占到其借款总额的近40%。据用益信托研究的数据显示，恒大约有460亿元人民币的此类借款在本年度到期。

不过，这一类款项在借出时就已经言明风险了，信托公司能不能把钱要回来，能要回来多少，就得“八仙过海，各显神通”了。

3. 供应商的商票、表外负债

商票，要比银行贷款和信托借款隐形许多，是供应商在发货之后，收到恒大所开出的无担保短期票据——重点是，无担保。今年年中，建筑涂料龙头企业三棵树就直接对所持有的5000多万元恒大商票，做了“坏账准备计提”。换句话说，三棵树已经做好了恒大不还钱的准备。

表外负债则比商票更隐形。根据会计准则，只有恒大控股子公司所欠的钱，才会计入上市公司的财务报表，称为表内负债。但在经营的过程中，恒大完全可以跟债权方或合作伙伴商量一下，将自己的股权缩减一点。这样做，子公司借的钱其实还是恒大借的，但却因恒大不再控股而免于计入上市公司财务报表。这种债其实跟商票是一个性质，能否还上，也得打个问号。

4. 恒大财富

最后，就是刚刚传出爆雷风声的恒大财富了。

据21世纪经济报道，恒大财富销售的产品其实是定向融资产品。恒大财富不仅是销售方，也是担保方，而融资方全部是恒大地产的供应商。如此结构，对成熟投资者而言，风险不言自明。

所以，无论从商业角度还是从法律角度看，如果恒大还钱有优先级的话，恒大财富一定是比较靠后的。而且，从恒大财富的App来看，它的目标客群不是员工，便是业主——全都是个人。

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他们跟前面排着队等恒大还钱的银行、信托、供应商相比，谁更弱势，一目了然。

9月12日晚间，在维权者的围堵下，恒大财富总经理杜亮向投资者承认，自己的确已经在5月31日就赎回了其持有的全部恒大财富理财产品。

理由是“5月31日，我们公司还没有遭遇任何舆情，所有经营情况非常好”。

但这样的表态如今已经很难令人信服。

这种“让领导先走”的情况，无疑让消费者心中的狐疑得到了无限加强：个人债权人在恒大的还款优先级排序中确实非常靠后，个体在恒大面前弱势到无以复加。

这是一个非常糟糕的信号和行为。

以强凌弱，将会失信于自己的员工，失信于投资者，未来给恒大造成的伤害只会更大。明智之人，都不应该采取如此短视的办法。

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待价而沽

往好的方面看，目前恒大还是想努力还钱的。

近半年来，恒大已经出售了嘉凯城、恒腾网络、恒大冰泉、盛京银行等公司的部分股权，回笼了160多亿元的资金。8月初，还宣布了旗下的恒大汽车和恒大物业的股权也在待售列表。

而且，恒大能够摆上货架的优质资产还是有一些的。比如上述几家公司的股权，恒大还握有不少。

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而作为地产企业，恒大握有的待开发土地、在建地产项目、已建成的商业地产也价值不菲。

据今年年中的恒大财报披露，其所拥有的土地储备货值就达4568亿元，还有146个旧改项目，总货值近2万亿元。此外，恒大位于香港湾仔的总部大楼也已不再是非卖品。

所以，理论上，恒大还没到资不抵债的程度。

但问题是，此刻出售资产，寻找买家很难，谈上一个好价格更难。一边是迫在眉睫的流动性危机，一边是贱卖资产的心有不甘，恒大的矛盾与挣扎可想而知。

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一班飞机

就在小巴写稿时，谣言依然满天飞，从一个群飞到另一个群，群友们开始总结一天的“战况”：

江西群友表示“没有进展”，安徽群友也表示“不行”，但西安群友算是运气比较好的那一类，他发出的截图上显示：

“西安已经告捷，政府、恒大和业主三方会谈，到期全额兑付，未到期，付50%，剩下三个月付齐”等内容。

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今天同样在天上飞的，据传还有一班飞往北京的飞机。经网友指认，那是许家印的私人飞机。

我们希望他能带来好消息，毕竟一无所有，是所有人最不愿意看到的结局。

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作者: 浅贝    时间: 2021-9-16 20:28
恒大这次真炸了




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作者古原

当内部员工全部对恒大丧失信心时，号称还有上万亿资产的恒大，其实不过是一个可以被风轻轻吹倒的纸片人。

出现再大的问题，只要恒大的组织能正常运营，债主们还是希望看到一个正常在经营、持续有利润产生的企业存在的。根据公开资料，恒大地产集团正在面对高达400多起的法律诉讼纠纷，更多的供应商正在“路上”。这两天，恒大财富暴雷的消息在各个微信群里疯传。
各地投资人围堵高管，要求给说法。与一般P2P爆雷不一样的是，恒大员工是此次事件的爆雷主力。有大量的恒大员工内部聊天记录、甚至内部管理软件的截图都爆料出来，大量散发到网上。因为有大量的员工在公司的宣传下参与了恒大财富的相关理财项目，还将自己的亲朋好友拉了进来。恒大如果无法兑付，那员工不但自己要损失惨重，还面临着客户逼上门来的风险。一个恒大员工说“我这还算少的，其他同事上百万、几百万的很多。恒大集团4月份专门搞了一个员工福利，高收益理财，而且各部门各地区公司下任务、下考核、搞排名，表扬先进，批评落后，公司领导，中层甚至员工无一幸免。”一位恒大员工表示，8月份自己的50万到期兑付了，还有4月份买的30万，要2022年5月到期，“估计悬了”。当内部员工全部对恒大丧失信心时，号称还有上万亿资产的恒大，其实不过是一个可以被风轻轻吹倒的纸片人。

1

恒大面临着组织体系崩溃
恒大如果仅仅是贷款造成的还款压力，那还有办法。特大号的债主，其实反而是可以稳坐钓鱼台的。就如罗永浩的段子里说的，你欠银行一个亿，烦恼的是银行，而不是你。而恒大的有息欠款和供应商欠款相加的话，是将近万亿的欠债。许家印完全可以老神在在、居高临下地和债主们坐下来商量，咱们慢慢来，你要是把我逼死了，你可是损失更大的那一个。但组织体系崩溃就不是这么一回事了。员工离职、反水、甚至参与围堵，不停地爆料，这就让恒大现在的组织体系无法正常运转。员工不是在协助恒大运营，帮助恒大出货换现金流，而是个个打起来小算盘，开始了维权行动，那这样的恒大，还是一个企业组织吗？许家印能坐在办公室指挥千军万马，是因为组织体系的信任在，管理制度在，运营体系在，出现再大的问题，只要恒大的组织能正常运营，债主们还是希望看到一个正常在经营、持续有利润产生的企业存在的。如果这一切不存在了呢？如果组织体系完全崩溃了呢？如果树没倒，猢狲就已经开始散了呢？那许家印要组织复工复产、全力销售楼盘的基础就都不存在了。

2

组织体系崩溃将带来更大规模的信任危机
员工都开始维权了，比员工更着急的人还多着呢。大量的供应商还被恒大拖欠各类款项，据称总额是数千亿计。三棵树发布于9月6日的公告显示，截至2021年8月31日，在公司持有的中国恒大及旗下公司出具的商业承兑汇票中，共有3.36亿元发生逾期，其中尚未兑付的金额为1.01亿元，已兑付金额为2.35亿元。三棵树在2021年上半年的净利润为1.32亿元。恒大尚未兑付的逾期商票相当于三棵树上半年净利润的76%，真是一个大客户就能拖垮一家公司。此外，目前三棵树仍持有对恒大未到期应收款项5.6亿元，存在不确定性。根据公开资料，恒大地产集团正在面对高达400多起的法律诉讼纠纷，更多的供应商正在“路上”。
供应商发起法律行动也还是次要的，因为就算打官司打赢了，那又怎么样呢？没钱还，你能怎么着？打官司不过是确认债务，并等待排期解决的手段。恒大真正面临的危机是，当员工都崩溃了，供应商也崩溃了，他还怎么经营下去呢？市场上哪一个公司愿意与他进行合作呢？如果无人合作，他的楼要怎么建？要怎么卖？即使搞来钱建了，还有人敢买吗？这意味着，许家印和恒大的高管层面临着商业领域当中的“社会性死亡”。一个企业，走到这个地步，想要挽回，是很困难了。现在重建市场信心的唯一途径就是拿出大笔的钱出来。恒大出售资产这条路靠谱吗？仅从恒大疯狂地要求员工购买自家的理财产品就可以判断，恒大的资金来源已经断了。能抵押的估计都已经抵押了，真正还能用来换现金的资产应该没多少了。否则不会在恒大财富到期未兑付这点资金发愁。许家印不是王健林。王健林是经营商业地产的，手握大量物业追求长期稳定收益是万达的商业模式，他的资产是很重的。但住宅类房地产开发是购买土地，建好房子，出售回款，是一个土地加工业，唯一现在真正有点价值的产业，可能就是恒大物业了，因为他手握大量底商、并有稳定的现金流来源。所以，出售资产解决问题，可能只是大众的一个想象。大量的土地储备与在建工程，可能都是与信贷挂着钩呢，银行可不会让他转卖。又有谁，在这个紧急时候，能够拿出几千亿来救恒大呢？不怕打水漂吗？

3

许家印会破产吗？
许家印不会破产，恒大则有破产的风险。许家印有没有套现？当然有。在资本市场套现，这是上市公司老板赚钱的一种重要方法。自己将股权套现，但是烂摊子扔给别人，这个企业可能最后就是经营完全失败，但他们可能还是赚的盆满钵满。市场上有传言恒大将破产重组。不管传言是真是假，但企业走到资不抵债的地步，破产是迟早的事，但即使恒大破产，并不会影响许家印是个百亿富豪，也不会影响恒大高管们个个赚得盆满钵满。这就是资本市场的残酷之处，你看错了人，看错了企业，盲目相信对方，就有代价。利用银行大量的贷款、投资人的资金、供应商的资金来运营企业，相当于走钢丝，一个闪失，就能让企业万劫不复。而恒大是一家政治色彩浓厚的企业，无论是许家印本人行事风格，还是恒大内部管理都充满着浓郁的政治味儿。这样的企业，更多时候追求的是政策红利，追求通货膨胀中的货币套利，而不是追求如何服务于客户。

4

那投资人要怎么办？
此事恒大财富爆雷事件始于9月8日，恒大财富一款叫做绿野生物的理财产品到期未兑付。据悉，绿野生物是青岛的一家公司，在上述投资者的恒大财富APP上显示的理财产品名为“恒安科乐152100”，有投资者于2020年8月3日投资10万元，回款日原本应该是在2021年9月9日，预期收益7709元。这个事件其实挺吊诡的。这到底是一笔P2P业务爆雷呢？还是恒大以这个名义在自融。如果是恒大财富以欺诈手段实现自融，那就不是企业经营不善的问题了。许家印也无法全身而退。股份有限责任公司，债务是公司的，不涉及个人，哪怕企业垮了，也是全体股东自己承担，所有债权人风险自担。但如果是企业实际控制人在企业经营过程中实施过欺诈，这就是刑事问题，而不是企业经营问题，许家印的个人资产也是可以用于赔付被欺诈者的损失的，高管的个人资产，照样也不可以落袋为安。投资人收集好证据，判断清楚事件的性质，做好诉讼报案的准备，也许是一条可选之路，当然，顺利走完这条路，难度也是极大的。

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作者: 浅贝    时间: 2021-9-20 21:45
深圳突发！炒房的彻底凉了！！



要参君  每日财经精读  昨天

一

这个中秋期间，不仅有影星们被依法查税的事，还有所谓的“退房”闹剧，也发生了！
说好的“金九银十”不再，少数火中取栗想大捞一笔的炒房客，这下不愿意了，开始闹腾了。
19日，深圳宇宙中心龙华区的一处豪宅，出了大事情！
根据新浪房产的报道，深圳龙华金茂府业主发布“集体退房请愿书”，要求龙华金茂府给与集体退房。
说起深圳龙华金茂府，很多人估计不会陌生，这是金茂集团在深圳的高端楼盘，均价在10-11万/平米，户型面积在155-240平米，总价都在1500万以上每套。
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是的，你没看错，这可是号称宇宙中心龙华的第一豪宅金茂府啊！
想当年，2019年楼盘开盘的时候，那可是全城瞩目，虽然房价卖得高，突发开盘当晚，仍然引来不少人排长队抢购。
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没想到，仅仅时隔两年，这些曾经彻夜排队的人，成了金茂府门口，站着一群拿着红纸的人：
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而且，还不是一个两个要求退房，居然是全体业主！
他们还发布什么“请愿书”：
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看了文字，感觉是金茂府业主还真是藏龙卧虎，文风凌厉、口诛笔伐，提出的要求也是非常决绝：
1、退房。
2、退钱。包括买房款、品质提升费及相应的利息；
3、退名额。包括占用的买房名额和贷款记录要消除掉。
只不过，相信大部分人看完上面这一幕幕后，不仅不会同情，还会感到哭笑不得：
买房卖房作为一种市场行为，本应盈亏自负。如果房价一下跌就哭着喊着要退房，房价上涨时，是不是也应该把钱分一些给开发商呢？

更何况，房子作为一种商品，买房房价跌了就要退房，那么炒股股票跌了，能不能要求退股？这不是荒唐嘛？！
而现在这些金茂府业主，目的不是要与开发商协商解决问题，而是想要彻底解除和金茂府的一切关系，统统清算，一切归零。
这是解决问题的方法吗？
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怪不得有些人说了，这些人看似业主，其实就是炒房客们，他们所谓的维权，好可笑！
二

其实，炒房客们并不傻，也并非不知道自己是在无理取闹。他们之所以明明知道荒唐还去闹腾，一定意义上讲，是他们发现，这次房价，短期内真是很难急剧反弹、快速上涨了。
换句话说，这些炒房客已经越来越清楚地发现，国家一直强调的“房住不炒”是玩真的了，房价快速上涨无望，他们再也沉不住气了！
以金茂府的价格走势为例。
金茂府业主搞出了退房的六个理由，其实明眼人一看就知道了，说到底，就是因为觉得买贵了。
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说带地，买金茂府本身就是一种赌博的行为，赌好学校，赌价格涨。
所以，两年前金茂府卖11万/平，硬生生比旁边高了近50%，很多炒房的，还是趋之若鹜，赌今后的升值空间。
然而，由于近期市场及政策，深圳的房价已经出现明显降温和回调，特别是深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。
更何况，原本金茂府是主打未来学区房概念的，但现在深圳开始推行大学区招生，房子与对应学位脱钩了，同时了，建立义务教育学校教师交流制度，也就是让名校的老师全深圳到处跑。
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没有了名校，或者名校现象不突出，学区房现象也会自然而然消失。学区房彻底要凉，金茂府的房价暴涨，也没希望了。
此次金茂府提出退房请求，就和这种大背景下，觉得自己高位接盘吃亏，炒房炒成了亏钱，实在心有不甘。
归根结底，政策变了，市场也变了！
从政策上看，这一波楼市调控，中央已经明牌了，房住不炒，坚决不把房地产作为刺激经济的手段。
国家的确不是搞一阵风，而是下了铁的决心，8月31日，国新办正式在北京举行了“ 努力实现全体人民住有所居 ”新闻发布会，就明确宣布：
“十四五”期间，接下来将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
这个重大消息，陈述了这样一个事实：现在，房子正在回归居住的本性，房价单边上涨的神话正在破灭。
那些疯狂的炒房者，的确应该受受教育了，不要以为闹一闹所谓退房、维权，就能够不承受市场的惩罚，没用的！
放平心态，不要再幻想炒房一夜暴富了！
对了，还要学会愿赌服输。
三
的确，当潮水退去时，谁在裸泳将昭然若揭！
曾经，在历史上，我们一直把房地产当成一本万利的最佳投资，似乎只要买了房，价格就会单边上涨。
但2021年，这个认识或要被改写了。未来一段时间，起码五年内。房价不可能会再上涨，甚至还可能稳中有降，几乎已经成为了一个定局！！
这五年内，原先那些哄抬房价、剪刚需羊毛的炒房客们，在这一波楼市调控中，肯定将要彻底傻眼！
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请不要低估国家的决心！
这一次，国家已经明确，未来中国经济要开启以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的国家大格局。
在这个经济节点的时间上，要拉动内需，要拉动消费，还要大家生娃，那就必须抑制住房价上涨。
更何况，房地产与金融业深度关联。已经成了现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，必须妥善解决！
毕竟，上世纪以来，世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。无论是上世纪日本楼市的疯狂，还是本世纪美国楼市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。
目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，因此，坚决实施“房住不炒”，坚决抑制房地产泡沫，这是维护我国金融安全的必要举措！
否则，如果听任这场战争打下去，最终，战场上将不会有任何一个胜利者！有人将一无所有，有人将遍体鳞伤，有人纵然买下多套住房，却仍要四处流浪！
颤抖吧，炒房客！房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的！
传统房地产的时代，已经彻底结束了，
一个居者人人有其屋、以奋斗者为本的时代，
即将正式来临！！

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作者: 浅贝    时间: 2021-9-22 14:11
司马南：可怕的窟窿帝国！



原创 北京司马南  


佩服许家印这个人的胆量和能力，由衷地佩服。




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他居然在社会主义初级阶段的中国，在市场经济条件下，在改革开放的旗号下，在“先富一带富一共富”的第一个环节里，在某些人不想折腾不敢折腾的心态下使劲地折腾，折腾出了一个空前绝后的“窟窿帝国”，他居然结构出了一个窟窿帝国政商生态，他居然把窟窿玩到国内生产总值的2%，他直到今天还在红口白牙忽悠大众。

许家印中秋节当日向全体恒大员工致“家书”，声称坚信恒大定能尽快走出至暗时刻，并再次提到实现“保交楼”目标……



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在信中他很顺溜地吐出一串句子，什么公司各级领导身先士卒，是保障公司大局稳定的中流砥柱，什么感谢员工的辛苦付出，并向员工家属致敬，事实上，连同许家印及夫人又及恒大高管层，在爆雷之前，纷纷先赎回自己的投资产品，他们揣起现金起高调，骗了我们的钱，还在侮辱我们的智商。


直到今天，还说要“向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。”真是莫大的讽刺，隔壁王奶奶斥煮熟的鸭子嘴硬。



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有人问我，对许家印这番笑眯眯的表态怎么看？


我建议两条：一是所有的标点符号一律收下，尽可以相信之。二是其言说的内容，听其言，观其行，要盯紧他的行动轨迹，绝不可再轻信之。


有没有一种可能性：有一天，许家印像上海的施建祥先生一样，突然消失了，逃之夭夭。纵然上了红通令，那又怎么样呢？被骗的老百姓哀哀求告无门。施建祥为400亿走上逃亡路，许家印岂非理由更充分？



现在有一帮人在忽悠政府救恒大，这是绑架政府的行为。


恒大总负债规模说出来吓死人，达到1.97万亿元人民币，胡同老刘说，匡算下来，这笔钱相当于我国内生产总值的2%，天啊，企业做到这么大规模，吹出那么多GDP，老板跟厉以宁先生一起讨论改革指点江山，谁能想到，他坐在一个窟窿山上，钱全是从银行里借来的。



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所有的银行被他借遍了，于是去掏老百姓的口袋。包括从普通老百姓那里忽悠来的钱，特别可悲的是恒大员工一天到晚帮着企业忽悠钱，亲戚朋友全忽悠遍了，现在叫天天不应，叫地地不灵。

爆雷事情酝酿这么久了，危险一天天加剧，多少警告，有关方面置若罔闻，谁给了他们通行证？谁给了他们这么大的胆子？谁为这种疯狂的P to P老鼠会模式鸣锣开道？


隔壁王奶奶听说恒大99.8%的钱都是借来的，亦即净负债率99.8%，老太太说她活了这么大岁数，没见过这么大骗人的胆子，旧社会地主老财高利贷绝玩不了这么大的规模。


自己屁股不干净，指望政府帮他擦？



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为许家印辩护的一些有头有脸的人，居然称政府为人民负责，应首先解救那些因P to P受害的群众，这话部分道理成立，但请许家印的先把吃了的吐出来，须提防许家印跑路推卸责任，更需深挖许家印身后的影子内阁、影子股东。


许家印结构出了一种特殊的政商生态，从甲城到乙城，从地方到都城，从下层到中层，从中层到上层。事已至此，是该揭开盖子的时候了。文章所插入的照片，不妨好好审视一番。



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很多人以为恒大的问题只是房地产加杠杆引发的债务链危机，殊不知“恒大财富”300亿至400亿元人民币规模，涉及投资人接近10万人，玩的是害人的P to P。


许多人以为恒大的问题是许家印两口子贪婪所致，哪有那么简单的事情，从所谓经济学家，到某些官家，再到某些名流，再到某些媒体平台，为许家印窟窿帝国站台，为许家印窟窿帝国提供便利，又搭乘许家印窟窿帝国便车，大有人在，大有人在。

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作者: 浅贝    时间: 2021-10-7 18:59

这个国庆，香港有两个大动作！

　　来源：牛弹琴

                               
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　　（一）

　　这个国庆，香港很不平静。

　　至少两个大动作，让人感慨万千。

　　一个是中联办领导们国庆不休息，集体下基层，很多细节，虽然不完整，但看了还是很感人。

　　细节一。

　　在九龙旺角的“笼屋”，中联办主任骆惠宁就很感慨，说：亲眼见到这么挤迫的居住条件，心情十分沉重。“安居”才能“乐业”，住房问题已成为香港最大的民生问题。

　　在基层社区，他还大家坐下来交谈，说：“中联办不仅重视社会各界代表性人士意见，更重视直接听取基层市民呼声。”

　　请注意，这个“更”。

                               
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　　细节二。

　　“真没想到会有人来看我，原来还是有人关心我的。”当中联办副主任陈冬来到九龙深水埗居民林女士家时，林女士感动到近乎哽咽。

　　“中联办七领导走访香港住房困难市民，有市民哽咽：原来还有人关心我”，这句话也成为很多媒体的标题，看了真让人泪目。

　　细节三。

　　在深水埗南昌街另一住户，听到75岁的刘先生的困难后，中联办副主任尹宗华安慰：“虽然一次走访不能解决所有问题，但可以了解基层困难，听到真实声音，在举国欢度国庆的日子里，不能忘了香港基层市民。”

　　“中央领导好啊，‘房子是用来住的，不是用来炒的’，这个提法太对了。”刘先生说，中央派你们来关心我们，替我们考虑，我们很高兴很踏实。

　　细节四。

　　尤其让我感动的，是中联办副主任卢新宁的一句话。作为媒体人出身的女领导，她这次探望的是九龙劏房住户苏女士。

　　新闻介绍，苏女士一家租住的劏房，不到20平米，还是由一套房分隔出来的3间中的最大间，另外2户还住着3个人，面积更小。厕所是没有窗户的“黑厕”，可以闻见楼下餐厅排上来的油烟。

　　卢新宁轻轻搂住小朋友感叹，“让孩子们在这样的环境下生活长大，实在太对不起他们了。希望在大家的共同努力下，香港能尽快彻底告别劏房。”

　　实在太对不起他们了！

　　发自内心，却又震人心魄。

　　还有多位中联办领导，也有很让人感动的行动，就不一一叙述了。

　　看到很多网友的第一反应，就是我们的优良作风去了香港。

　　什么优良作风？

　　密切联系群众。

　　这有多么重要？

　　这其实是写入党章的：“我们党的最大政治优势是密切联系群众，党执政后的最大危险是脱离群众。党风问题、党同人民群众联系问题是关系党生死存亡的问题。”

　　这说的是党，但同样适用于任何政府。

　　香港是一个高度发达的地方，但长期存在这样的民生难题，尤其是还有约20万人，租住在损害人的尊严的劏房和“笼屋”里。确实是很让人痛心的。这尤其需要高度重视，认真对待。

　　所以，在“笼屋”探访时，骆惠宁就说，“香港同胞的烦心事，始终牵动着中央的心。”他说，“必须加大力度解决住房问题”既是中央的关切，也是广大市民的期盼。

　　这次中联办领导国庆不休息，集体下基层，活动就命名为“落区聆听 同心同行”，我相信，还是产生了很大的反响，尤其是对最基层的民众。

　　这个世界，人与人之间最大的距离，就是心与心的距离。

　　深入群众，密切联系群众，真正替群众着想，有什么疙瘩还解不开呢？有什么问题还解决不了呢？

　　所以，这次探访中，骆惠宁有一句话，很意味深长的。

　　他说，香港解决住房问题，虽涉及土地、规划、投入等具体问题，但最根本的、起决定性作用的，还是发展为了谁的问题，只要牢固确立“以人民为中心”的发展理念，具体问题是可以逐步解决的。

　　请注意，最根本的，发展是为了谁？

　　“一国两制”的香港，确实要好好反思。

　　冰冻三尺，非一日之寒啊！

                               
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　　（二）

　　痛定思痛，特区政府也在行动。

　　10月6日，我们还在放假，林郑月娥发表了任期内最后一份施政报告。

　　最大的新闻，就是香港将建设北部都会区。

　　这个未来的宜居宜业宜游的北部都会区，将覆盖与深圳接壤的元朗区和北区，占地面积约300平方公里，以此帮助香港更好融入国家发展大局。

　　未来人住在哪里？

　　根据规划，北部都会区，最后总住宅数，将达905000至926000套，可容纳约250万人居住。都会区内的工作岗位，将由现在的11.6万大幅增加至约65万，包括15万个创科产业的相关职位。

　　香港格局将为之一大变。

　　当然，香港人最关心的，还是住房问题，也不仅仅是北部都会区的住房问题。

　　按照《施政报告》，未来10年，通过盘活现有土地、填海造陆、收回土地等多种举措，特区政府将增加土地供给，兴建更多住房。

　　确实，哪怕在香港，房子也是用来住的，不是用来炒的。

　　但认识到这一点，也是不容易的，也意味着突破重重阻碍。

　　很感人的一个细节。在《施政报告》结语时，林郑月娥说，在总结五年任期内最后一份施政报告的这一刻，她想说几句感性的话。

　　4年多前就任特区行政长官，深感任重道远，既是我公务生涯内最大的荣耀，也迎来了人生中最大的挑战。上任不到两年，（我）就因“修例风波”、社会暴乱、外部势力不停粗暴地干预香港事务、新冠（肺炎）疫情冲击，而承受前所未有的巨大压力。支撑着我排除万难的动力，来自中央永远是特区坚强后盾的谆谆嘱咐、我在就职时承诺为香港市民一直护航的不变初心，和我的家人……[说到此处，林郑月娥语带哽咽。她停了一下，继续说]（家人的）无限信任……及默默支持。

　　确实很不容易，这中间，有一些香港人的不理解，甚至各种抹黑攻击，还有美国的制裁，不仅仅是对她本人的制裁，还有对她家人的制裁……

　　但好在拨云见日，香港正在回归清朗。

　　用她自己的话说，香港在国家安全和选举制度双重保障下，已回到“一国两制”的正确轨道，她比任何时候都对香港更有信心、更肯定香港可以融入国家发展大局，在国家迈向第二个百年奋斗目标的进程中，发挥不可替代的作用。

　　她还期盼，香港可以培育有国家观念、香港情怀、对社会有承担的新一代，薪火相传。

                               
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　　东方之珠，东方之珠。

　　以前，我们似乎只知道香港的光鲜和繁华；

　　过去几年，我们也看到了香港的种种不堪；

　　好在，经历风波，香港正在翻开新的一页。

　　但教训也是深刻的。

　　归根到底，还是发展为了谁的问题。

　　不管是香港，还是哪里，永远勿忘人民。

　　永远不要忘记，民生是最大的政治。

　　最后，有一个小小的建议，中联办领导们，国庆能在香港集体下基层，我们各级官员，是不是也可以多学习？

　　真正的下基层，听百姓疾苦，为百姓办实事。

　　可以预料的，这样做下去，香港的明天，肯定会更好，我们的群众基础，肯定会更牢。

　　个人观点，不代表任何机构

　　终于

　　北京雨过天晴

　　今天阳光格外灿烂

　　秋天来了

　　该上班了

　　加油，香港

　　加油，中国

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作者: 浅贝    时间: 2021-10-17 20:14
倒计时！不要低估房产税



盈虚阁  今天
以下文章来源于国民经略 ，作者凯风


利剑出鞘。日前，《求是》杂志刊发重磅文章《扎实推动共同富裕》，在“加强对高收入的规范和调节”一章中，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。



这意味着，倡议许久的房地产税，即将到了落地阶段。



过去几年来，推进房地产税立法的说法时常出现，但这一次有着实质性不同。



01
其一，房地产税立法不仅要“积极稳妥推进”，而且首提“做好试点工作”。



由于税收法定原则，房地产税必须经过人大立法程序， 不会立刻上马。但房地产税，完全可以试点先行，一些楼市高热不退的一二线城市可能首当其冲。



有人说，10年前，上海重庆就已率先试点房产税，这一次为何又要重新试点？



原因并不复杂，一方面，上海重庆版的房产税只涉及房产本身，而这一次的房地产税改革涉及房地产的方方面面，既有房产持有税，也有与土地相关的税收，是系统而全面的改革。



另一方面，上海重庆版房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。



比如上海，只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。



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◆2011版上海、重庆房产税试点



而在国际上，房地产税率最高可达3%，除了对刚需有必要免征面积之外，无论是新房还是二手房，无论是首套还是二套，无论是住宅、公寓还是高档别墅，全部都在征收之列。



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每年即便只有1%的税率，1000万的房子每年10万的房产税，10年就是100万。



要知道，房产税是持有税，不是一次性缴纳了事，而是逐年征收，这正是其威力所在。



所以，这一轮房地产税试点，大概率会与国际接轨，不再是蜻蜓点水。真正的房地产税，必然是覆盖广泛且威力巨大。



02
其二，房地产税，首次被置于“共同富裕”的时代主题之下，且放在“加强对高收入的规范和调节”一章中，无论是定位还是重要性都有着明显不同。



以往提及房地产税时，多是放在 “建立现代税收制度”。房地产税立法，与个税、消费税、资源税等共同作为税收法定的改革方向，更多是技术层面的调整。



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长期以来，房地产税被寄托着取代土地财政的期待。房地产税是100%的地方税，税收全部归地方政府所有，当许多城市卖地收入开始枯竭之时，房地产税的必要性就体现出来。



然而，站在共同富裕的时代旗帜之下，房地产税就不只是税收法定或取代土地财政那么简单，它还被赋予调节收入差距、推进共同富裕的重任。



03
其三，哪些城市最有可能成为房地产税试点？



目前官方并未公布试点标准及入选城市，但基于各界讨论，这些城市最有可能首当其冲。



一是房价涨幅过高的城市。中国楼市已经呈现区域分化之势，一些南方城市房价持续暴涨，以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市，房价相比10年前翻了3-5倍，这些城市有可能首当其冲。



二是土地资源相对不足的城市。房地产税也是纯地方税，不与中央分成，这对地方政府来说，意味着多出一笔稳定的税源。当土地财政面临枯竭，房地产税上马的动力就会前所未有之高。



三是具有全国示范效应的城市。房地产税，作为楼市调控最重要的武器，不会轻易出手，一旦出鞘必然光芒逼人，所以试点城市应当是有全国示范效应的城市。



这些城市在全国具有广泛知名度和影响力，房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。



这方面，作为先行示范区的深圳、自由贸易港的海南、共同富裕示范区的浙江可谓首当其冲。



此外，房价最高的上海、北京，涨幅位居前列的广州、厦门，以及网红城市代表成都等，也不无推广的可能。



04
其四，房地产税能不能降房价？



如果房地产税是为了替代土地财政而来，降房价确实不是政策目标。但如果房地产税指向的是共同富裕，那么房价必然首当其冲。



就短期来看，房地产税的出台，将会进一步强化“房住不炒”的预期，不仅具有强烈的心理利空效应，还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，抛盘会比较突出，对房价显然会构成利空。



就中长期而言，房地产税只是影响房价的一个因素，而房地产还受制于货币金融、土地供给、人口流入、经济增长等因素，房产税并非唯一决定因子。



但是有一点必须要明白：房产税一旦开征，则向社会传递了再强不过的调控信号，这是典型的“预期管理”，影响仍旧不容忽视。

所以，无论如何，不要低估房地产税。

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作者: 浅贝    时间: 2021-10-28 15:43
事关房产税，每一句话都很重要！


燕梳楼  燕梳楼  今天


房地产税试点的新闻一出来，有些人就慌了。



我很不解，你除了老家农村的祖传危房就是奋斗半辈子的城里老破小，你慌什么？



那些手里有几套几十套房的富人还没慌，看把你慌的，好像你要损失几个亿似的。



其实这事对于我们普通老百姓来说绝对是天大的好消息，如果你家里也就两三套房而且人口又多的话，可以说影响微乎其微。



这个政策，显然为了打击炒房客，让房住不炒完全落地。



上周六的时候，一则短新闻石破天惊：



“全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定获通过”。


字少事大。唱了十几年的房地产税，虽然仍是犹抱琵琶半遮面，但千呼万唤也总算要进入实操阶段了。



今天我就肤浅地给大家先解读一下。



先说这个试点试什么，怎么试。



第一，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。



恭喜农民兄弟了，你家祖传的宅子不收税，这有利于乡村振兴。



第二，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。



国家并不大包大揽，而是授权试点，因城施策。把自主权交给地方政府，让地方政府看到好处从而积极参与。



第三，按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。



这与此前的“立法先行，充分授权，分步推进”大原则一脉相承，旨在积极稳妥推进房地产税立法和改革。



第四，本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。



试错了也不要紧，五年后自动作废。但试好了，就是全国样板。



很多人对这条消息无感，因为关于房产税的风吹了好多年了。



自2005年以来，开征房产税可以遏制房价过快上涨，基本上是舆论共识。但事实上又没有什么实质性进展。



全国联网都难如登天，何况全国征税？



春江水暖鸭先知。



总有人先知先觉，比如上海某93年的老破小，一次低价清盘93套，整个小区比开盘还热闹。



虽然事后被辟谣是老盘清仓，但20多年的老房子早不出手晚不出手，现在才倾销出手，不是嗅出了点什么谁信呢？



到这个时候再看不出点什么，真的就是见势迟了。



此次释放试点消息，并非放放风而已，而是要来真的了。



仅从今年来看，各种消息就开始密集释放：



今年3月，推进房地产税立法，被写进十四五规划。



今年4月，财政部税政司司长王建凡吹风，将加快房地产税立法和改革。



今年5月，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，六城市紧急赴京。



10月16日，《求是》发表《扎实推进共同富裕》一文，再次提出房地产税立法和改革的试点工作。



弦弦皆似传军令，一声紧来一声急。



果然前奏渐隆，大幕落下。



从中要读懂什么信号？



第一，国家决心已定。



但凡改革，总是会触动各方利益。但历史大势浩浩汤汤，我们要从社会主义的初级阶段走向共同富裕，就必须要重新切蛋糕，从而调动全社会的积极性。



房住不炒，开弓没有回头箭！



第二，态度极其谨慎。



其实早在10年前，就已经在上海和重庆分别试点。此次扩大试点，把自主权完全交给了地方政府，并给出了5年之久的试点时间，可见态度相当之谨慎。



毕竟，这涉及居住公平及正义啊。



第三，推动相对公平。



由于通常我们都是通过间接税来完成税收，这虽然简单易行但容易导致贫富差距，实则上并不公平。而将流转税改为直接税，也就是资产税，直接向富人征税，谁房子多就收谁的。



想当躺平的地租阶级，以后就不可能了。



第四，促进共同富裕。



目前，全国户均拥有住房1.5套。请注意，这是户均。事实上很多家庭根本买不起一套房，但很多人却可以拥有很多套房。



据数据显示，拥有三套房的占比就高达10%以上。所以向比房叔房姐们开征房地产税，是调节高收入的重要手段，是推进共同富裕的必要一环。



但这只是一个调节杠杆，绝不是“杀富济贫”。如何让中产阶级家庭承受并认同，将是试点的重要考量。



简单来说，就是让低收入者有快感，中产阶级却没有痛感。



总结起来就一句话：



取代土地财政，推进共同富裕，转换赛道实现高质量发展。



有很多读者在后台问我，具体怎么看？



第1，关于城市。



这个其实不用问，一定是先从大城市试起。



因为大城市净流入人口基数大，更能扛得住房价的基本盘，同时也更具有风向标意义。如果放在小城市，很容易导致崩盘。



具体哪些城市，此前已经试点的上海和重庆，大概率将二次上马。但既然此次是扩大试点，那么像深圳、杭州、苏州这样的一线大城市，肯定会纳入视野。



而具有地域代表意义的济南、南京、广州这样的省会城市，也有可能会成为试点城市。



再具体点来说，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南，可能会纳入第一批。



不要问我为什么，因为今年5月这六家城市进京参加了税改座谈会。



另外，浙江的试点可能会是全省性的，因为浙江是共富示范区。



第2，关于面积。



此前上海的试点，第一套免征，从第二套开始征收面积按人均60平方米，事实上对于这十年疯涨的上海房价来说，作用微乎其微。



所以新的试点推行，是否仍会享受第一套免征就是未知数了。



现在是按城施策，以后大概率也得要按城施策，因为房价不一样啊。



上海的60平能和铁岭的60平一样吗，如果全国统一，那大家都跑到大城市买房，不是又变相推动城市房价畸型发展了吗？



所以这个人均免征，各个地方肯定也不一样。



大概率是，大城市的小一些，小城市的大一些。



而且，所有房子都算数，包括小产权房。



又想要房子大又不想多交税，怎么办？



赶紧多生孩子呀，5年时间足够了！



第3，关于费率。



这个其实是关系到我们要交多少钱的问题。



仍以此前的上海和重庆为例。上海的税率是多少呢？只有交易价格的0.4%-0.6%，而且还是打了7折的，并且只收新不收老，以前你有100套也不用交税。



而重庆和税率则比上海高一点，是0.5%-1.2%，但只收豪宅，普通房子不用交。



所以大家看到了，这税率对两城市的房价遏制几乎没什么卵用。



那么新的试点就一定会吸取这些教训，直到让炒房客感到痛为止。



美国的税率是1-2%，各方权衡之下，预估试点值应为1%左右。



如果我在南京有两套房子，一套学区房60平，一套改善房180平，一共240平。一家4口人均按50免征面积算，就是240-200=40平，取均价3万/平，按1%税率来算，我就要交12000元。



是不是像被针扎了一下，但又不是特别痛的感觉？



但对于炒房客来说，手里囤个七八套房子，那就是万箭穿心了。



只要这些人痛了，目的也就达到了。



第4，关于财政。



收上来的钱归谁？



其实试点办法里已经给出答案。



既然顶层设计地方试点，具体办法都交由地方政府来拿，那大概率也就谁收谁揣口袋了。



不这样做，就等于断了地方财政的后路，没有了土地财政，地方政府何来改革积极性？



而通过房产税，正好可以弥补了卖地的损失，两相抵扣。



第5，关于年限。



这个基本是明确的了，按年交税而非一次交清。



问题是我们的商品是70年产权，每年还要交税，那压力就大了。



所以有很多人担心，会不会把税加到房租上？我觉得这是肯定的，但问题是幅度有限。因为大批闲置房产被迫流入租房市场，供大于求，房租也很难走上去。



财大气粗只放不租？那看什么时候，以前楼市好的时候，等着房子升值就可以了，不在乎那点租金，但现在不一样了，房子不涨就是亏，毕竟资金基本盘大呀。



放着一个房子既不增值又不出租，人傻钱多也不能这么干呀。



更重要的是，过了70年这房子就到期了，难道你买房子就为了交税？



所以到那个时候，当房子涨不上去的时候，自然也就租不起来。



如果是靠贷款养着房子的，就只能呆在你的空房里哭了。



最后回答读者最关心的核心问题：



房价会不会暴跌？



答案是，不会！



短期会有低谷。但楼市作为国家经济的基本盘，不可能任其自由落体。



而且各试点城市为避免对市场造成动荡，均会采取缓征期或免征期，而且是超额累进制，确保市场反应在可控的范围内。



所以，至少这5年间对于房价的影响有限，但可以确定的是，遏制上涨！



另一个判断是，老破小将被闷杀，稀缺房源将坚挺，走向两极分化。



所以房产税的出台，会加速房产资源的优化配置，就看谁转型比较快了。



而市场普遍担忧的房地产商会不会死的问题，这个应该交给市场去解决，一个健康的市场一定是优胜劣汰，最好留下的都是一些优质的地产商。



就像恒大，这么大的盘子都命悬一线，其它中小开发商还没个数么？



就在前几天，恒大内部会议已经开始壮士断腕，下定决心向新能源转型，显然许老板痛定思痛后，终于认识到：



房地产最黄金的时代过去了！



那么，作为我们普通人，应该如何理解房产税？



其实无论是整饬娱乐圈，还是资本反垄断，无论是教育双减，还是乡村振兴，都是为了推动共同富裕。



而共同富裕的最重要的手段，就是通过二次分配，促进公平。



显然，向拥有多套房子的富人群体征收房地产税，就是最直接的资产税。这也是目前世界上通行的做法，也是促进公平的共同逻辑。



只要把资本引向实体，引向传统制造业和科技的星辰大海，我们的国家才有未来。



历史浩浩汤汤，顺之则昌逆之则亡。



共同富裕是一盘大棋，



受惠的是最广大的老百姓，



国家的深意我们要懂。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-6 10:40
全国首例，武汉房闹被依法行拘！

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]原创 [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]一棵青木 [url=]远方青木[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]昨天

买房之后，开发商降价了怎么办？

中国第一起开发商降价发生在2008年，至今已经13年，业主们早已摸索出了一个最佳应对方案，那就是大闹售楼处。

对于这样的人甚至都形成了一个专业称呼，叫房闹。

13年来，房闹无往而不利。2008年，楼市下行，万科率先在深圳降价促销，开了房价下跌之先河。多家房企跟进后，引发大量老业主抗议，地方政府随后对房企进行了谈话和协调。协调的结果，就是要么取消降价，要么给业主退差价。全国第一例楼市降价出现在深圳，第一例房闹出现在深圳，第一个全额补偿房价差额的先例也出现在深圳。

                               
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有了2008年的先例，大闹售楼部就有了案例可循，在随后2011年的回调，2018年的回调中，大闹售楼部这种行为如同传染病一样，迅速蔓延全国。
只要你敢降价，业主就敢闹售楼部，而地方政府一定会约谈，要求开发商让步。刚才贴了个2008年大闹售楼部后开发商全额退款的新闻，下面再给大家贴一个2011年大闹售楼部后开发商取消降价计划的新闻。

                               
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2018年，楼市开始了第三轮回调，这次打响楼市降价第一枪的还是万科。
因为这次距离如今较近，很多人可能对当时的新闻还有印象。2018年10月，万科的厦门白鹭郡大降价，在原先折扣的基础上再度打折，这可是真金白银的降价，每户大约降了100多万，并不是什么噱头。

                               
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降价消息刷屏全国后，老业主大闹售楼部的戏码照例上演了。
结局自然也是按老戏码来，万科被迫退款，每户退款100万，总共退了一个多亿。

                               
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大闹售楼处只有两个结果，开发商取消降价房源，或者退老业主差价，差别无非就是闹几天而已。
总之，大闹售楼处对老业主而言，只有好处，没有坏处，这几乎已经形成了一个潜规则。我看了十几年新闻，到目前为止没有发现过一起大闹售楼部闹亏了的事情。

                               
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只要闹，肯定赚，无非就是赚多赚少。
直到武汉市出现了标志性的中海光谷东麓事件。2013年，武汉光谷东湖新技术开发区的房价大约是6000元/平米，作为武汉市重点发展的地区，这里享受到了整个武汉最高的涨幅。2020年，武汉光谷东的平均房价已经达到了2万/平米，最高房价接近3万。你要知道，光谷东很偏，相当的偏，而武昌核心区的房屋均价也才3万左右。

                               
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光谷东的房价涨幅，在整个武汉市首屈一指，涨幅之快在武汉人这里是出了名的。
2020年9月，光谷东开了个新楼盘，叫中海光谷·东麓。旁边均价2万以上，东麓只卖1.55万，瞬间就成了武汉最出名的“神盘”之一，引发了大量购房者的哄抢。售罄后再开，再开又售罄，东麓半年卖掉了2700套房，整个楼盘快卖完了，已经基本处于收官状态。但2021年年中，房住不炒彻底发威，全国楼盘都不好卖了，东麓的销售进度一下子就慢了下来。2021年国庆期间，东麓试探性小幅降价，抛出了一小批1.3万+的特价房，销售速度并不让人满意。2021年10月15日晚上，武汉众多房地产中介的朋友圈突然弹出了这么一条消息，说光谷东麓放出了一栋楼，按1.1万+的特价出售，欲购从速。

                               
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当天晚上，东麓的售楼部就被人挤爆了，特价房被一扫而空。
对于当初的1.55万售价，每平米大概少了三四千，折扣率约为30%左右。100平的房子，一下子就少了30万。刚才说了，这个盘是武汉的神盘，已经卖掉了2700套房，开发商已经处于甩尾货的阶段了。有这么多老业主，很自然的，老戏码又上演了。现在的业主越来越专业了，响应速度越来越快。东麓放出特价房消息第二天，老业主就被人组织起来了，直接堵了售楼部。里面还有不少蹲了一夜的新业主合同还没签完呢，外面的老业主抗议横幅都拉起来了。

                               
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这么快的响应速度，这么强的组织能力，老业主数量又那么多。
可想而知，这一波的大闹售楼处，强度非常的大。除了传统的闹售楼处以外，东麓的闹事业主还玩出了很多新花样，在网络上到处闹事。

                               
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到政府留言板上抗议这还算温柔的，毕竟有问题可以提嘛，合理不合理都可以提，这不算什么。
但组织众多业主冲击神舟十三号的直播间，刷屏闹事，这性质就太恶劣了。

                               
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为什么东麓的业主要这么闹事？
因为按十几年的老规矩，事情闹得越大，开发商妥协的可能性就越大，政府介入的速度就越快。只要不打砸抢，业主一定赢，最差也是取消特价房源，搞不好就每人直接收30万的红包，为何不闹？按老规矩，这个时候武汉市地方政府就应该约谈开发商了，然后开发商就要被迫让步。以前全国都是如此，包括前几年的武汉也是如此。但这一次，武汉市政府没有让步，没有选择息事宁人。对于网络上的市民投诉，该楼盘所属的东湖新技术开发区管委会公开回应，支持开发商的降价行为，白纸黑字的告诉闹事业主：

投诉人反映的降价问题未违反《商品房销售管理办法》相关规定。

对于恶意闹事，严重违反法律法规的带头业主，武汉市公安行拘8人，其中1人行政拘留10天，7人行政拘留5天。

                               
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虽然处罚极轻，但在全国楼盘闹事史上，这可是破天荒的第一次。
闹事业主不仅没有拿到好处，还被拘留了，甚至被拘留了8人之多。地方政府出台限跌令，约谈降价房企的新闻我看了非常多，但地方政府明文声称本地房企降价不违反规定的新闻，我还真是第一次见。长期以来，武汉市就是一个对于压制房价非常努力的城市。中部地区的省会城市里，能和武汉比谁的房价更低的，只有长沙。长沙房价低，是因为当初在那个土地不值钱的时代，长沙大举开发新城，进行了土地的天量供应，导致存量楼盘数量惊人，因此房价上不去。而武汉的房价，则是被市政府硬生生压下来的。中央提出压制房价的方针后，武汉市第一个进行了响应。要压房价很简单，要么断了地产的资金，要么就大量进行房屋供应。资金归银行管，武汉市政府管不着，那就只能从大量供应入手。但根据国家的耕地红线，武汉市的土地储备量和供应量都是有限的，无法扩大土地供应面积。现在和以前不一样，地方政府已经没办法乱批地了，随便供应土地的时代早就过去了。无法卡断资金，无法扩大土地供应，那怎么可能压房价呢。为了实现压房价的目标，武汉市想出了一个没办法的办法，大举提升土地的容积率。1平米土地盖2平米房子，容积率就是2，盖3平米房子，容积率就是3。容积率越高，小区的房子就越高、越密，居住舒适度就越低。但是，同样一平米土地，造出来的房子就越多。日本东京的楼盘，容积率在1.2~1.3左右，上海市和杭州市的楼盘，容积率一般在1.8左右。上海市还有明文规矩，住宅项目容积率任何情况下都不能超过2.5，实际执行的时候容积率一般都不超过2。最近几年，武汉市住宅的平均容积率，从一点几，被武汉市政府一口气提升到了4以上。武汉高达4的容积率，代表武汉市一块地能容纳的人口，是上海市的2~3倍。而且4的容积率还只是平均值，为了平抑房价，武汉市还无限提升市中心核心区的容积率，郊区的新土地反而可以用很低的容积率。网上有句话，叫武汉无豪宅。这句话没说错，武汉市真的没有豪宅。说武汉无豪宅并不是说武汉那些豪宅项目的装修不行，设计不行，而是整个楼盘的品质从根子上就不行。随便举几个这几年武汉比较有名的豪宅项目给大家看一看。融创中心武汉壹号院，容积率4.61。绿城武汉黄浦湾，容积率5.84。沙湖九玺，容积率6.0。新港长江府，容积率7.04。西北湖壹号御玺湾，容积率7.09。如果你有武汉的朋友，随便问一下，他们一定知道这几个楼盘，这都是最近几年武汉最火的楼盘，分别都是各自区域的房价天花板，而且都地处武汉核心繁华地段。但你看看这个容积率。。。4的容积率也好意思叫豪宅？上海都不说豪宅项目了，拆迁房的容积率才2左右。至于那些6和7的容积率，上海和杭州的朋友们估计都已经惊呆了，完全无法想象这样的楼盘究竟有多密集。但在武汉，这就是顶级豪宅，分别都是各自地区的房价天花板。他们容积率是很高，但其他楼盘一个赛一个高，你根本不可能找到低的。因此，地产人说，武汉无豪宅。这么高的容积率，导致武汉提供了大量的住房供应。最近几年，武汉市和杭州市的供地规模基本接近，但因为武汉奇高无比的容积率，武汉市最终提供的房产数量，是杭州的2.5倍。这么多的房屋供应，让武汉市房价的涨幅远远弱于其他城市。你可以想象一下，假如武汉市也按照杭州那样，按照2以内的容积率造房子，房屋供应总量减少了2.5倍，武汉市的房价会在如今的基础上飙升到什么地步。房价纵然追不上杭州，也不会差距太远，武汉市人民（没买房的）会比现在要痛苦的多。高容积率会带来居住舒适度变差，但和没有房相比，孰重孰轻，那个对武汉人民更好，我觉得大家心里都会有自己的判断。当然，一旦房价稳住了，武汉市还是愿意造好房子的。2020年11月1日，武汉市修改供地规则，取消之前的高容积率政策，把全市最高容积率限定在3以内，平均容积率向2靠拢。解决了武汉人没房子住的问题后，武汉市开始解决武汉人没有好房子住的问题。同样的土地，能盖出来的房子数量大大减少，但这并不代表武汉市要开始拉房价了。改善居住品质的重要性，是要排在房住不炒之后的。2021年10月底，对于因降价大闹售楼部，严重违反法律法规的业主，武汉市政府没有和稀泥，没有约谈开发商，直接依法办事，破天荒的给与了行拘处罚。房闹们闹了十几年，终于有了第三种结局。期房也是房，同样是一种权利，合同一签，归属权就转移了。从签合同之日算起，房价涨上天，收益都归业主，而不归开发商，这是最基本的合约精神。如果开发商敢赖账，直接起诉法院，法律一定会支持业主。房价涨了什么都好说，但房价一跌，业主就不认账了，直接耍赖反悔，要么退房要么退差价，最低最低也得是要求开发商取消降价行为，收回所有降价房屋。但实际上，开发商就算把房子免费送人了，那也是他的权利，这和之前的房子怎么卖的没有关系。但是从2008年大闹售楼部的先例开始，就基本没考虑过什么合约精神，地方政府既有维稳的需求，也有暗暗撑房价的需求，约谈开发商，要求开发商让步，是很自然，也很普遍的选择。这么多年的妥协下来，中国老百姓已经形成了共识，房价只会涨不会跌，跌了就闹事，政府一定会管。虽然政府一定会管这个结论很荒谬，但老百姓确实有这个共识。住房销售本来是一种市场行为，买卖双方盈亏自担，结果政府却成了房价的隐形担保人。在这种共识的支撑下，中国的买房者对价格回撤的容忍度，是零。一毛钱都不能跌，买入后只能涨不能跌。房价不止永远涨，还会是单边上涨，永远只涨不跌，永远不可能回头。哪怕以后会暴涨，现在你跌一点点，那也不行，一点都不能跌。2011年北京某售楼部被大闹后，房地产商被迫退房，当时房价是2万/平，现在已经涨到了5万。但这并不耽误当时业主大闹售楼部要求退房，只因账面房价跌了几千。只要房价略有回头，房闹就一定会大闹售楼部，而地方政府一定会出来勒令开发商把价格涨回去。既然如此，你还等什么呢，有什么好等的。中国人对房价的神话迷信，已经达到了不看租金，不看回报率，不看地区规划，不看国家货币政策，啥都不看，只看自己兜里有多少钱，够不够首付。买房的策略只有一个，那就是够钱就买。掏空六个钱包，乃至于去借钱，只要凑够了首付，就立刻买房。无视价格，无视一切，先赶紧买套房上车才是最重要的。反正，涨了收益归自己，跌了可以找政府。很多业主说，我们当初买房，是因为售楼部的销售说房价永远涨，一定不会降价，自己才买的，现在开发商降价了，属于欺诈，所以自己要退房。首先，按法律规定，只有写入合同的才算正式承诺，其他所有口头承诺都不算数。你愿意相信那些“甜言蜜语”是你的事，并不代表开发商的法律承诺。至于为什么你愿意相信那些“甜言蜜语”，因为你自己心里就是那么认为的，你确实是认为房价永远涨，开发商一定不会降价。至于原因，归功于十几年的房闹。平心而论，一套房100万，一下子降价30万，很多业主辛苦一年也就攒七八万块钱，30万是他们几年的辛苦积蓄，一下子就凭空蒸发了，确实接受不了。但商品房，首先是商品，然后才是住房。有涨，就一定有跌，这里面一定是有风险的，世界上不存在只涨不跌的商品。风险可以推迟，但一定不会消失。如果你因为房闹的存在，心里就有了莫名其妙的底气，认定房价一定只涨不跌，因此做出了买房的判断，那利益受损的一定是你自己。降价的开发商不止武汉这一处，想降价的开发商更是到处都是，但都因为害怕房闹的存在和地方政府的插手而没有降价。如今武汉开了中国房地产调控之先河，首次明文规定地产商有降价的权利，同时依法依规把恶意闹事的业主给送进了拘留所。一口气拘留8人，武汉市政府强调房住不炒，建立健康房地产市场的决心，不是一般的大。房闹只赚不亏的好日子，已经过去了。不知道其他地方政府，能否学一下武汉市的这种行为。有法不依，支持房闹，随便和稀泥，这不是负责任的地方政府应该做的事情。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-9 11:42
佳兆业与花样年的冬天


原创 顾子明  政事堂2019  4天前


Winter is coming，地产的寒冬正在无情肆虐，三年前P2P梯次暴雷的局面，复刻到了如今的房地产行业。



继中国恒大（3333.HK）、新力控股（2103.HK）、当代置业（1107.HK）先后爆发债务危机。



今天，佳兆业（1638.HK）与花样年（1777.HK），也收到深圳住建局的通知，将于明日参加专题会议，讨论公司流动性。



令人惊诧的是，引爆花样年的是2亿美元，引爆佳兆业的仅有3亿人民币，这些一天就有几个小目标的销售回款，还拥有上市公司融资平台的大佬，竟然在“金九银十”之际，被轻轻一推就轰然摔倒。



相比于众多房企踩了三道红线，佳兆业可是国内仅有的二十余家可获银行最高支持的“绿档”企业，而花样年的老板，更是含着金钥匙出生，能够获取非市场化支持的宝宝。



他们都拿不到钱的话，意味着民企开发商的融资基本都被锁死。



而且，根据最新公布的财报，2亿就引发债务违约的花样年账面趴着200多亿，3亿引爆投资者围攻总部的佳兆业，账面500亿现金更是创了历史新高。



此番违约，几乎宣告这些民营地产的财报里面都是水，就像“莫名质押”的渤海银行一样。



最近，布林肯都在关心中国的地产债务违约问题，很多朋友也在问我这些地产公司未来的走向，以及中央会不会救和怎么救这些房企。



考虑到监管思路的一致性，还是把时钟拨回到2017年银监会的履新。



从那个时候开始，中国金融行业开启了严格监管，尤其是18年6月之后，P2P行业的暴雷开始加速，网贷公司从巅峰期的数千家，如今只剩下个位数。



而这些P2P与房地产有着极其紧密的关系，就像08年美国次贷危机那样，这些P2P的次级债，底层资产最终都是房地产。



只是监管对房地产直接来了一出釜底抽薪，房企无法再利用P2P，将风险扩散至普通民众，导致无论是恒大还是佳兆业，这些地产公司旗下的财富公司雷暴后，伤的都是他们的“自己人”。



关键的来了。



伴随着P2P在18年6月的集中暴雷，中央在18年6月搞起了首次降准，开启了一波信贷宽松。



信贷宽松之下，房地产企业得以腾笼换鸟，避免了P2P的抽走引发的挤兑，也让P2P的投资人得以良性退出，不至于血本无归。



所以，随着今年7月，国务院意外开启了降准，释放出巨大的流动性，房地产公司的7月暴雷，也准时如当年P2P雷暴一般的开启。



参考历史，如果政事堂推测没错的话，一大批的民营地产商都会如当年P2P那样良性退出，房企的投资人与债权人也会根据市场化的原则，拿回部分的投资额。



于是，18年下半年信贷宽松的故事又再一次上演，近期在窗口指导下，金融机构对一二线城市的开发贷和按揭贷开始恢复。



监管的思路很清晰，那就是把风险拆分成一个个独立的炸药桶，一个个将其引爆和解决。



18年解决P2P的时候，要稳住一二线的房企，21年解决房企的时候，则要稳住一线的房价。



所以伴随着改革的阵痛，市场大概率还会获取一些稳定的定向放水。



最后，展望未来，历史的惯性在告诉我们，监管在18年解决P2P危机，在21年解决房企危机，每过三年啃下一个硬骨头。



也许24年，当房企危机彻底解决后，我们就将通过房地产税，着手来解决房价危机。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-9 12:06
佳兆业声明：担保财富产品逾期，将加快深圳、上海等地优质资产处置

　　近期，受佳兆业集团资金流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期。

　　11月8日晚，佳兆业集团发布声明，近期，受佳兆业集团资金流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期，给各位投资人带来困扰，公司深表歉意。

　　声明称，目前，佳兆业集团总体资产价值大于负债，有足够可供处理的优质资产，为投资人提供财富产品的后续兑付。为尽快制定出更为可行的兑付方案，恳请投资人给予佳兆业集团多一点时间和耐心。同时，基于新冠疫情带来的公共安全考虑，原定于本周三（11月10日）召开的投资人代表见面会取消。

　　佳兆业集团表示，正采取多项措施，全力以赴解决问题。包括：加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；加快在售地产项目销售，实现快速回款。

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作者: 浅贝    时间: 2021-11-12 12:09
地产的狂欢走向哪里？


原创 顾子明  政事堂2019  昨天

房地产至暗时刻之际，监管出手打破了“共识”。



今天，在多项利好政策的推动下，苦了一年多的房地产股债全线反弹，在新共识创造价值之前，稳住了地产400万亿的基本盘。



从沈阳解除限购限售，到高盛抄底地产债，各种消息在坊间广为流传，还有谣言说可向央行申请使用预售资金、巡视组将推动房地产放款。



继游戏与教育后，舆论的燥热让地产行业也迎来了一场狂欢。



虽然消息很鼓舞人心，但部分网传的消息并不符合逻辑。



一方面，预售资金的监管握在地方政府，央行没有调配权力，这笔钱是要防烂尾，保证购房者与农民工的权益。



另一方面，央行这个被巡视的机构，又怎会有调动巡视组的权力。



虽然很多人都兴奋不已，但这一轮只是一次触底反弹，并非要搞什么大逆转。



本次央行真实释放的利好，主要集中在三个方面：



1、“并购债务”可不全计入三道红线。



2、重启并提升ABS与中票的发行



3、银行增加开发贷，解决存量按揭贷。



从力度上来看的确非常强劲，银行的信贷将挽回房地产行业的颓势，但实际上这昭示着，我们正从房地产政策从第一阶段的全面调控，迈向了重点突破的第二阶段。



首先，ABS与中票都要看评级，只有少数上市公司与国企才能拿到。



其次，符合“三道红线”，并顾忌并购时触及的，也只有少数上市公司与国企。



这次是通过信贷精准滴灌，解决“钱不够”，通过监管放松，解决“票不足”。



让少数优质企业拿到现金与批复，推动地产行业的供给侧改革，进行兼并重组，类似于前些年的钢铁煤炭与养猪那样，通过市场化的并购，形成几个巨头。



对比今年冬天发改委能够逆市场定价，把供暖用的动力煤砸的怀疑人生，未来少数超级巨头的控制房产下，需要时也能把房租打出葱价。



资本市场上都是最聪明的人，虽然央行给予了他们放款的权限，但是这一轮冲击之下，各家地产商的成色大家都心知肚明，有限的增量也只会优先提供给那些有重组扩张需求的大地产商。



央行政策是防止市场形成下跌的共识，付出了那么大的代价渡过了改革的第一阶段，没道理再重新走回去。



政府要稳住的是400万亿房地产市场后面百姓的财富，而不是那些赚得脑满肠肥的房企。



所以，随着这一轮舆论热情的逐步散去，房企一半冰水一半火焰的两极分化即将开启，很多房企将会从我们身边消失，从土地到公司到物业，巨头们将开启一轮又一轮的交易。



而这一波的信贷流动性下，地方政府与民众的热情，对于很多在三五线囤房的群体来说，是房地产税试点来临前，一次资产变现的机会。

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